Decisión de Juzgado Undecimo de Municipio de Caracas, de 2 de Octubre de 2006

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Undécimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas

Caracas, dos de octubre de dos mil seis

196º y 147º

ASUNTO : AP31-V-2006-000385

DEMANDANTE: M.S.H., venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° 5.610.266.

DEMANDADO: L.D.S.M., de nacionalidad portuguesa, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° E.-949.671.

APODERADO DE LA PARTE ACTORA: J.E. A, abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 47.700.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: A.A.R.A., abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 28.706.

MOTIVO: DESALOJO.

Se inicio el presente juicio, mediante demanda por Desalojo incoada por la ciudadana M.S.H., contra el ciudadano L.D.S.M., ambos plenamente identificados en los autos del presente asunto, alegó la parte actora en su libelo que celebró, en calidad de arrendadora, contrato de arrendamiento sobre el inmueble distinguido como: un (01) apartamento distinguido con el número y letra 3-H, ubicado en el Piso 3, del Edificio Catuche del Conjunto Residencial Parque Central, situado en la Avenida Lecuna, Parroquia San Agustín, Municipio Libertador del Distrito Capital, con el ciudadano L.D.S.M., que en la cláusula segunda, se convino en fijar el canon de arrendamiento mensual en la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 300.000,00), pagaderos dentro de los cinco (05) días siguientes al vencimiento del mes, en la cláusula tercera, se fijó el término del contrato en un (01) año a contar desde el día 15 de abril de 2002, con vencimiento el día 15 de abril de 2003, y que al operar la tácita reconducción, el contrato en cuestión se convirtió en uno a tiempo indeterminado y que su nieto R.A.M.S., quien es propietario del apartamento, por habérselo vendido la actora en fecha anterior, que el nieto de la actora, ya mencionado, requiere el inmueble para habitarlo por haberse graduado de ingeniero, quien emprenderá su independencia y tiene futuros planes de contraer nupcias, se encuentra incurso en situación de necesidad de ocupar el inmueble dado en arrendamiento, por lo que lo que demanda el desalojo por la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo, prevista en el artículo 34 la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, literal b) como causal de desalojo.

Se admitió la demanda en fecha cuatro (04) de julio de 2006, por los trámites del juicio breve, ordenándose la citación del ciudadano L.D.S.M..

En fecha siete (07) de julio de 2006, compareció la ciudadana M.S.H., en su carácter de parte actora, quien confirió Poder Apud-acta al abogado en ejercicio J.E., arriba identificado.

En fecha diez (10) de julio de 2006, diligenció el apoderado judicial de la parte actora, J.E., quien solicitó se librara compulsa de citación al demandado. En fecha once (11) de julio de 2006, se libró la respectiva compulsa.

En fecha veintiséis (26) de Julio de 2006, el apoderado judicial de la parte actora, dejó constancia de haber entregado al Alguacil encargado de la práctica de la citación los emolumentos correspondientes.

En fecha dos (02) de agosto de 2006, diligenció el ciudadano E.Z., Alguacil Acc. de este Tribunal, consignando recibo de citación debidamente firmado por el ciudadano L.D.S.M., a quien citó el día primero (01) de agosto de 2006.

En fecha cuatro (04) de agosto de 2006, compareció el ciudadano L.D.S.M., en su carácter de parte demandada, quien confirió Poder Apud-acta al abogado en ejercicio A.A.R.A., arriba identificado. En esa misma, la parte demandada presentó escrito, mediante el cual opuso las cuestiones previas previstas en los ordinales 3°, 6° y 7° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, es decir la ilegitimidad de la persona que se presenta como apoderado o representante del actor, el defecto de forma de la demanda, por no haberse cumplido los requisitos que indica el artículo 340 eiusdem, y por último por alegar que en razón de la existencia de una condición o plazo pendiente, según señaló el apoderado judicial de la parte demandada, el contrato de marras es indeterminado, por lo que el arrendatario L.D.S.M., a su entender, se hace acreedor del derecho a la prórroga legal previsto en los artículos 1614 y 38 del Código Civil y Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, respectivamente.

Como defensa de fondo, la parte demandada rechazó tanto en los hechos como en el derecho las afirmaciones de la actora, en el sentido de la necesidad de ocupar el inmueble, y afirmó que lo que la actora pretende es violentar el dispositivo legal que ampara los derechos del arrendatario, lo cual denota una conducta tendiente a la mala fe para lo cual alegó la representación judicial del demandado que la arrendadora se ha negado a recibir los pagos de los cánones de arrendamiento, lo cual se evidencia en las consignaciones arrendaticias efectuadas por ante el Tribunal competente, las cuales anexaron en copias simples, marcadas con las letras “A” y “B”. Así mismo, consignó el demandado, copia simple de notificación de la presunta venta del inmueble, con fecha 02 de agosto de 2003.

Denunció que en el caso de haberse efectuado la venta del inmueble objeto de la litis, esta transacción configuraría la vulneración de los derechos previstos en los artículos 42 y 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, esto es, la Preferencia Ofertiva y el Retracto Legal respectivamente.

Demandó la Reconvención por Daños y Perjuicios ocasionados por la interposición de la acción, estimando la misma en la cantidad de SEIS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 6.000.000,00) Reconvención que fuera declarada INADMISIBLE, según auto dictado en fecha 08 de agosto de 2006, en razón de exceder la cuantía de los Juzgados de Municipio. En esa misma fecha, se AVOCÓ al conocimiento de la presente causa, la Juez Titular de este Despacho, Dra. RAHYZA PEÑA VILLAFRANCA.

Abierta la causa a pruebas, solo la parte demandada hizo uso de su derecho al presentar escritos de promoción de pruebas los días diez (10) de agosto y veintidós (22) de septiembre de 2006.

Mediante auto de fecha catorce (14) de agosto de 2006, este Tribunal se pronunció en relación a las pruebas que fueron promovidas por la representación judicial de la parte demandada, ADMITIENDO las pruebas documentales y declarando INADMISIBLES testimoniales evacuadas por ante la Notaría Pública Vigésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, por razones de ilegalidad, así como exhibición de documentos en virtud de defectos en su promoción. Por último, fueron ADMITIDAS las pruebas de exhibición del original de recibo-convenio suscrito por las partes en fecha 04 de septiembre de 2003, librándose Boleta de intimación dirigida a la ciudadana M.S.H. y los testigos W.J.H., E.L. y C.V..

En fecha dieciocho (18) de septiembre de 2006, el apoderado judicial de la parte demandada, Abg. A.A.R.A. interpuso apelación contra el auto dictado en fecha 14 de agosto de 2006, así mismo promovió la exhibición de documentos, consignando copias simples de los mismos, (recibos de condominio correspondientes a los meses de enero y febrero de 2006, marcados con las letras “A” y “B”).

En fecha veinte (20) de septiembre de 2006, depusieron los testigos W.J.H. y E.L.R., declarándose DESIERTO el acto de testimoniales del ciudadano C.V.. Mediante auto de esa misma fecha, el Tribunal OYÓ en el solo efecto devolutivo la apelación interpuesta por el apoderado judicial de la parte demandada en fecha 18 de septiembre de 2006, y ADMITIÓ la exhibición de documentos promovida el día 18 de los corrientes por el demandado, librándose Boleta de Intimación a la INMOBILIARIA PARQUE CENTRAL, C.A.

En fecha veinte (20) de septiembre de 2006, diligenció el apoderado judicial de la parte demandada, quien señaló la dirección de la ciudadana M.S.H., parte actora, a los fines de su intimación para la exhibición de documentos.

En fecha veintidós (22) de septiembre de 2006, diligenció el ciudadano E.Z., Alguacil Acc. de este Tribunal, consignando Boleta de intimación debidamente firmada por la ciudadana M.S.H., a quien intimó el día 21 de septiembre de 2006.

Mediante auto de fecha veintiséis (26) de septiembre de 2006, se ADMITIERON las pruebas documentales promovidas por la representación judicial de la parte demandada el día 22 del mismo mes y año.

En fecha veintisiete (27) de septiembre de 2006, tuvo lugar el acto de exhibición del recibo convenio, suscrito por las partes en litigio el día 14 de septiembre de 2003, compareciendo únicamente el apoderado judicial de la parte demandada, quien solicitó se TENGA POR RECONOCIDO íntegramente el contenido del mismo. En esa misma fecha, la representación judicial de la parte demandada presentó Escrito de Informes.

Encontrándose la presente causa en estado de dictar sentencia de fondo, esta sentenciadora procede a dictar el presente fallo, previo las siguientes consideraciones:

CUESTIONES PREVIAS

La parte demandada, en la oportunidad de la litis contestación propuso cuestiones previas, las cuales deben ser resueltas en la oportunidad de sentenciar, tal y como lo establece el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que esta juzgadora previo al pronunciamiento sobre el fondo de la controversia, decidirá las cuestiones previas propuestas.

DE LA CONDICION O PLAZO PENDIENTE

La representación judicial de la parte demandada, ha propuesto la cuestión previa de condición o plazo pendiente, contenida en el ordinal 7º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, fundamenta, la parte demandada, dicha cuestión previa en que el demandado se encuentra habitando el inmueble cuyo desalojo pretende la actora desde el 15 de Abril de 2002, que el contrato se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado, por lo que el arrendatario es beneficiario de la prórroga establecida en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Observa quien suscribe el presente fallo, que el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establece la prórroga legal arrendaticia, para los inmuebles arrendados a tiempo determinado, no para los arrendamientos a tiempo indeterminado, como en el caso de autos donde la actora alega que el contrato que se celebró a tiempo determinado devino en uno sin determinación de tiempo y el demandado así lo admitió, por lo que la cuestión previa de condición o plazo pendiente, así fundamentada, no puede prosperar. ASI SE DECIDE.

DE LA ILEGITIMIDAD DE LA PERSONA QUE SE PRESENTE COMO APODERADO DEL ACTOR POR NO TENER LA CAPACIDAD NECESARIA PARA EJERCER PODERES EN JUICIO, O POR NO TENER LA REPRESENTACIÓN QUE SE ATRIBUYA, O PORQUE EL PODER NO ESTE OTORGADO EN FORMA LEGAL O SEA INSUFICIENTE.

Propuso la representación judicial de la parte demandada, dicha cuestión previa contenida en el ordinal 3º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, la cual tiene como finalidad atacar o impugnar la representación de la persona que actúa en juicio como representante del actor, en el caso que nos ocupa, se observa que la ciudadana M.S.H., actúa en nombre propio, como arrendadora del inmueble cuyo desalojo pretende y no como apoderada o representante del ciudadano R.A.M.S., de quien dice ser su abuela, como falsamente señala la representación judicial de la demandada, por lo que la cuestión previa no puede prosperar, por estar actuando la actora en nombre propio y no en representación de ninguna otra persona, ASI SE DECIDE.

DEL DEFECTO DE FORMA DEL LIBELO.

El apoderado judicial de la parte demandada, propuso la cuestión previa de defecto de forma del libelo de la demanda, contenida en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, señala el apoderado de la demandada que el libelo no cumple con el requisito contenido en el ordinal 4 del artículo 340 Ejusdem, esto es, expresar el objeto de la pretensión, el cual deberá determinarse con precisión, que no se señala la fecha de la operación de compraventa del inmueble. Observa quien suscribe el presente fallo que la parte actora ha identificado el objeto de su pretensión, que no es otra cosa sino el desalojo del inmueble dado en arrendamiento, el cual esta plenamente identificado en autos, que si bien es cierto, no señaló sus límites y linderos, el mismo esta perfectamente individualizado, que es la finalidad de la norma, que el demandado sepa con precisión de que inmueble se trata, por lo que la cuestión previa de defecto de forma plateada en los términos anteriormente expuestos, no puede prosperar. ASI SE DECIDE.

DECIDIÓN DE FONDO

La pretensión deducida por la parte actora en el presente juicio, es el desalojo del inmueble dado en arrendamiento al demandado en virtud de contrato de arrendamiento a tiempo determinado, que devino en un contrato a tiempo indeterminado, por la necesidad que tiene el ciudadano nieto de la actora de ocupar el inmueble, quien según dice la actora, es propietario del inmueble arrendado, fundamento su pretensión en el literal b del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Por su parte, el demandado, rechazó y negó el hecho de que el nieto de la arrendadora necesite el inmueble, que sea el propietario del mismo, señala que en caso de que sea cierta la venta entre la actora y su nieto, se han vulnerado sus derechos como arrendatario en cuanto a la preferencia en caso de venta, ejerciendo a todo evento en el mismo acto el derecho de retracto legal arrendaticio, previsto en el artículo 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y conforme a lo dispuesto en el artículo 47 de la citada ley; señala además el demandado que la actora actúa de mala fe al no recibir los cánones de arrendamiento y haber enviado al arrendatario carta de fecha 2 de Agosto de 2003, donde le informa que el apartamento fue vendido. Negado como ha sido el hecho de la necesidad de ocupar el inmueble, por parte del nieto de la actora, el carácter de propietario del inmueble del ciudadano R.A.M.S., y su parentesco con la actora, corresponde a la actora, demostrar la necesidad de ocupar el inmueble, el parentesco y que su nieto es el propietario del inmueble, conforme a lo previsto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo previsto en el artículo 1354 del Código Civil, quedando reconocido por el demandado, el hecho de que la ciudadana demandante es la arrendadora y que el contrato de arrendamiento se celebró a tiempo determinado, y que devino en uno a tiempo indeterminado, por lo que queda fuera del debate probatorio. En cuanto al ejercicio del derecho de retracto, ejercicio a todo evento en la contestación a la demanda, el mismo, no puede ser conocido en el presente juicio, por cuanto se trata de una pretensión que debe ser formulada en forma principal, o debía ser formulada como reconvención, (cosa que no hizo el demandado), en ambos casos, cumpliendo con los requisitos del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, por lo que no puede tenerse como propuesto tal retracto legal arrendaticio, quedando la litis limitada a la pretensión de desalojo por necesidad del inmueble. ASI SE ESTABLECE.

Establece el literal b del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios:

Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en una de las siguientes causales:

b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo.

Se observa que esta causal de desalojo, tiene como presupuestos de procedencia que el mismo propietario del inmueble, o alguno de sus parientes indicados en la norma, necesiten el inmueble, se observa que la actora en el libelo manifiesta que su nieto, quien según la actora es el propietario del inmueble, “requiere del inmueble de su propiedad para ser habitado por él, ya que por haberse graduado de ingeniero, en lo adelante emprenderá su independencia, amén de los futuros planes de contraer nupcias y formar familia, ya que en la actualidad reside con mi persona y otros nietos, y ya casi alcanza la edad de los treinta (30) años”. (SIC), según lo expresado en el libelo, el nieto de la demandada, va a necesitar el inmueble a futuro, cuando se independice y tenga planes ciertos, concretos de contraer nupcias, pues la necesidad que requiere la norma, es una necesidad actual, pues dice: “ en la necesidad que tenga el propietario”, la cual debe ser actual, no futura, y la cual no fue probada durante el juicio, pues la parte actora, no ejerció ningún tipo de actividad probatoria, y es criterio de esta juzgadora que no basta con que el demandante afirme necesitar el inmueble, es preciso que así lo demuestre, pues dicha norma en modo alguno deroga el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, que impone a las partes la carga de demostrar sus afirmaciones de hecho. En este mismo orden de ideas, considera esta juzgadora que considerar que la demanda en estos términos planteada, cumple con el presupuesto de hecho de la causal de desalojo, sería permitir que se demande el desalojo de cualquier inmueble arrendado por la futura o eventual necesidad del arrendatario o sus parientes de usar el inmueble.

Por su parte, la demandada, promovió copias simples de planillas de depósitos de las consignaciones arrendaticias efectuadas a favor de la parte actora, las cuales se desechan por impertinentes, pues no es un hecho controvertido la solvencia del arrendatario. ASI SE ESTABLECE. Promovió una copia simple de un documento privado, consistente en una carta supuestamente emanada de la actora, y de fecha 2 de Agosto de 2003, donde anuncia la supuesta venta del inmueble, la cual se desecha por ilegal, pues un documento privado simple, debe ser traído a los autos en original, careciendo de valor probatorio una copia simple del mismo. Promovió justificativo de testigos, evacuados por ante una Notaría Pública, prueba que fue inadmitida por ilegalidad. Promovió copia simple de un documento privado supuestamente suscrito entre las partes, para demostrar el recibo de una cantidad de dinero y la devolución del depósito, el cual es una prueba impertinente, pues en el presente juicio, no es un hecho controvertido el pago y además se trata de una copia simple de un documento privado. Promovió además la exhibición del original del recibo ya comentado; el documento de propiedad del inmueble; de los datos filiatorios del ciudadano R.A.M.S. y de un cuaderno de control de pagos de cánones de arrendamiento en cual se encuentra en posesión de la actora; admitiéndose únicamente la exhibición del original del recibo cuya copia fue producida por el demandado, negándose la admisión de los demás documentos cuya exhibición se requirió, pues respecto del documento de propiedad, el mismo es un documento público cuyo original esta en el Registro Inmobiliario Correspondiente; los datos filiatorios, que expide la Oficina Nacional de Identificación y Extranjería, es un documento que no tiene porque tener cualquier ciudadano en su poder, ni cumplió con los requisitos previstos en el artículo 436 del Código de Procedimiento Civil, al igual que el supuesto cuaderno de control de pagos. Promovió las testimoniales de los ciudadanos W.J.H., E.L. Y C.V., admitidos, fueron evacuados los dos primeros; quienes depusieron que el demandado es el arrendatario del inmueble, que paga el canon de TRESCIENTOS MIL BOLIVARES MENSUALES y que la arrendadora anota en un cuaderno el pago del canon de arrendamiento, hechos que nada aportan a lo controvertido. Promovió también la parte demandada, la exhibición de recibos de condominio del apartamento cuyo desalojo se trata, prueba que fue admitida en su oportunidad, pero que en realidad es impertinente, pues nada tiene que ver con lo controvertido, pues para nada se ha planteado como hecho litigioso el pago del condominio, se declara impertinente.

Visto que era la parte actora, quien tenía la carga de probar, que su nieto, es el propietario del inmueble, y la necesidad que tiene el propietario del inmueble cuyo desalojo pretende, la cual no fue probada en modo alguno, y visto además que en el libelo se habla de una necesidad a futuro cuando el supuesto propietario del inmueble se independice y eventualmente decida contraer matrimonio, y ante lo previsto en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, que expresa:

Los jueces no podrán declarar con lugar la demanda sino cuando a su juicio, exista plena prueba de los hechos alegados en ella. En caso de duda, sentenciarán a favor del demandado, y en igualdad de circunstancias, favorecerán la condición del poseedor, prescindiendo en sus decisiones de sutilezas y puntos de mera forma

.

Al no existir prueba alguna de los hechos en los que fundamenta la actora su demanda, ante la inactividad probatoria de la actora, con más razón, debe aplicarse la norma transcrita, por lo que debe sentenciarse a favor del demandado, quien además es el poseedor, quien si bien es cierto, no tenía la carga de probar, tampoco aportó al proceso ninguna prueba pertinente.

Así se decide.

Por fuerza de los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Undécimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Administrando Justicia, en nombre de la República y por Autoridad de la Ley, DECLARA SIN LUGAR, la demanda, incoada por la ciudadana M.S.H. contra el ciudadano L.D.S.D.M., por DESALOJO.

Por haber resultado totalmente vencida la parte actora en el presente juicio, se le condena en costas, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese, regístrese, y déjese copia certificada de la presente decisión.

Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho del Juzgado Undécimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los dos (2) días del mes de Octubre del año dos mil seis (2006) Años 196º y 147º.

LA JUEZ,

Dra. RAHYZA PEÑA VILLAFRANCA

LA SECRETARIA,

Abg. J.A.P..

En esta misma fecha se publicó la sentencia siendo las 2: 20 de la tarde.

LA SECRETARIA,

Abg. J.A.P..