Decisión de Juzgado Superior Civil y Mercantil de Monagas, de 30 de Septiembre de 2016

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO, BANCARIO Y DE PROTECCIÓN DE NIÑOS, NIÑAS Y ADOLESCENTES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MONAGAS.

206° y 157°

A los fines de dar cumplimiento con lo establecido en el artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, se establece que en el presente juicio intervienen como partes y apoderados las siguientes personas:

PARTE DEMANDANTE: ciudadanos M.A.V. y P.L.P.M., venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros: 12.538.523 y 13.589.579, respectivamente y de este domicilio.-

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: ciudadanos C.J.V.Y. y Y.M.H.M., venezolanos, mayores de edad, abogados en ejercicio, titulares de las cédulas de identidad Nros: 6.897.201 y 18.079.825 e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros: 69.672 y 139.612, respectivamente, carácter que se desprende de instrumento poder cursante al folio cuarenta y uno (41) del presente expediente.-

PARTE DEMANDADA: ciudadano J.E.R.V., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-11.735.125 y de este domicilio.-

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: ciudadanos R.O.P.G. y E.C.B., venezolanos, mayores de edad, abogados en ejercicio, titulares de las cédulas de identidad Nros: 2.773.923 y 3.325.580 e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros: 6.651 y 7.345, respectivamente, según instrumento poder cursante del folio ochenta (80) al ochenta y siete (87) del presente expediente.-

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA.-

EXPEDIENTE Nº 012395.-

Conoce este Tribunal con motivo de la apelación ejercida en fecha 03 de mayo de 2016, por el abogado C.J.V.Y., en su carácter de co-apoderado judicial de la parte demandante contra la sentencia de fecha 20 de abril de 2016, proferida por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas, que en extracto se copia:

“(…) En este orden de ideas, se precisa plasmar que, como bien es sabido el contrato es el instrumento por excelencia para que el hombre en sociedad pueda satisfacer sus necesidades. Constituye el acto jurídico de mayor aplicación hasta el punto de que sin su uso no se podría concebir la realización de la vida económica en las comunidades organizadas. Es por ello que el contrato es el acto jurídico de contenido más diverso, constituyendo así una de las principales fuentes de obligaciones, quizás la que engendra mayor número de relaciones obligatorias. No hay duda de que es una figura desencadenante de derechos y deberes, de comportamientos y conductas. El artículo 1.159 del Código Civil reza: “Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley” De igual manera el artículo 1.160 ejusdem, establece: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley” En este sentido, vista la reconvención propuesta en la presente causa, correspondía a la parte demandada-reconviniente, probar sus alegatos en función al incumplimiento del contrato suscrito, por parte de los Ciudadanos M.A.R. y P.L.P.M., en no haber cumplido con lo establecido en el presente contrato a los que quedaron sujetos cuando firmaron el descrito contrato. Todo ello de conformidad con los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil, que establecen: Artículo 506 Código de Procedimiento Civil: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”. Artículo 1.354 del Código Civil: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción”. Así pues, una vez que las pruebas son incorporadas al proceso, dejan de pertenecer a la parte que la produjo y son adquiridas para el proceso. Cada parte puede aprovecharse de ellas. Entonces, una vez evacuada la prueba de cada litigante, su resultado no pertenece ya a la parte que la ha promovió, sino al proceso mismo, por virtud del principio de adquisición procesal, y corresponde por tanto al Juez tenerlas en cuenta a fin de determinar la existencia del hecho a que se refieren, independientemente de cuál de ellas haya sido la promovente de la prueba. El artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, establece lo siguiente: “Los Jueces deben analizar todas cuantas pruebas se hayan producido, aún aquellas que a juicio no fueren idóneas para ofrecer algún elemento de convicción, expresándose siempre cual sea el criterio del Juez respecto a ellas.” Es por tal motivo que la ley impone al Juez el deber de sentenciar conforme a lo alegado y probado por las partes y le prohíbe actuar de oficio, a menos que la propia ley lo autorice, y le impide, también, sacar elementos de convicción fuera del proceso. En este estado, se precisa quien aquí se pronuncia contemplar lo previsto en el artículo 1.168 del Código Civil, señala: “En los contratos bilaterales, cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya, a menos que se hayan fijado fechas diferentes para la ejecución de las dos obligaciones”. La norma en comento contempla la conocida excepción de contrato no cumplido o también “non adimpletis contractus”. El fundamento de la acción depende del enfoque causalista o anticausalista; para aquéllos, la obligación de cada parte tiene su causa en el incumplimiento de la obligación recíproca, si está no ha sido cumplida, no es posible exigir el cumplimiento de la otra. Para los anticausalistas, la acción nace de un contrato bilateral por la reciprocidad inherente a las obligaciones de cada parte. La parte que tiene derecho a esta acción, puede pedir la resolución del contrato, pero puede conformarse con solicitar se le permita no cumplir con su obligación, que se le libre de la carga contractual, hasta tanto su co-contratante cumpla con su encargo. El efecto fundamental de la excepción es el suspender la fuerza obligatoria de las respectivas obligaciones. El Tribunal Supremo de Justicia, en decisión de fecha 6 de febrero de 2003, deja sentado: La Excepción non adimpleti contractus, según el tratadista patrio E.M.L., es: “La excepción non adimpleti contractus (excepción de contrato no cumplido), llamada también excepción de incumplimiento, es la facultad que tiene la parte de un contrato bilateral a negarse a cumplir sus obligaciones cuando su contraparte le exige el cumplimiento sin a su vez haber cumplido con su propia obligación”... Es decir, la excepción de contrato no cumplido, es como su nombre lo indica, una excepción que posee una de las partes contratantes de no cumplir con su obligación, si la otra parte inmersa en el mismo, no ha cumplido con la suya, lo cual le permite entonces excepcionarse de cumplir con lo pactado. Amén de lo antes expresado, es necesario destacar que cuando el deudor incumple la obligación a su cargo, no sólo priva al acreedor de la prestación, sino que simultáneamente le acarrea las pérdidas consiguientes al sacrificio de la ventaja que podría esperar de la obtención de la prestación. En este orden de ideas, se constata claramente el incumplimiento o bien el cumplimiento tardío o defectuoso que ha frustrado el fin del contrato, dando cabida a la excepción plasmada, y más aún cuando en las actas procesales que conforman el presente expediente no riela ningún otro convenio entre las partes que prorrogara el lapso para el finiquito de la venta del descrito inmueble. Y así se decide.- En este sentido, valoradas como fueron las pruebas aportadas al proceso, y muy especialmente el contrato suscrito entre las partes, el cual fue reconocido por ambas, quedó demostrado que el Contrato de Opción de Compra-Venta establecía el plazo otorgado para materializar la tantas veces mencionada Opción de Compra Venta, de las cuales y conforme a las pruebas antes analizadas sólo la parte actora reconvenida canceló la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 200.000,00), sin que se evidenciara la realización de otro pago en el lapso convenido en el tantas veces señalado contrato, de igual manera, observa quien aquí decide, que la parte demandante-reconvenida alega que el demandado-reconviniente incumplió con su obligación de vendedor de protocolizar la venta, más sin embargo, este administrador de justicia, notó que el mismo no trajo al proceso escritos de notificaciones, ni a través de medios electrónico manifestándole al demandado-reconviniente, Ciudadano J.E.R.V., la voluntad de seguir con la compra-venta pactada, no reza en ninguna de las actas que conforman el proceso solicitud alguna de insistir con la negociación, mal podría este Tribunal, declarar con lugar la presente acción, por cuanto la parte actora no demostró cumplimiento alguno. Así se Declara. De tal modo que el presente caso, la parte demandante reconvenida tenía la carga de demostrar un cambio en el contrato de opción de compra venta, denominado Contrato de Opción de Compra Venta suscrito entre las partes, a los fines de romper con el principio de que el contrato es ley entre las partes y debe cumplirse tal cual como fue suscrito, lo cual no hizo, como se dejó sentado en el análisis valorativo de todas las pruebas de las partes que antecede, quedado demostrada la pretensión de resolución contractual contenida en la reconvención propuesta, esto es, que los demandantes-reconvenidos incumplieron con dicho contrato de Compra Venta en el lapso fijado y debidamente aceptado por las partes, motivos por los cuales este Tribunal debe declarar CON LUGAR la reconvención por resolución de contrato propuesta. Y así se decide. En virtud de todas las razones que anteceden, este TRIBUNAL PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MONAGAS, ADMINISTRANDO JUSTICIA EN NOMBRE DE LA REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA Y POR AUTORIDAD DE LA LEY, conforme a los artículos 12 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1.159, 1.160 y 1.167 del Código Civil y por todas las razones de hecho y de derecho, declara CON LUGAR la RECONVENCIÓN que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO, fuera propuesta el Abogado en ejercicio R.O.P., quién actúa con el carácter de Apoderado Judicial del Ciudadano J.E.R.V., contra los Ciudadanos P.L.P.M. y M.A.V. previamente identificados. 2.2.-De la Acción Principal La Constitución Nacional Vigente y el Código de Procedimiento Civil exigen una justicia completa y exhaustiva, para lograr dicho fin es necesario la no omisión de algún elemento calificador del proceso, es por ello la gran responsabilidad que tenemos los Jueces de analizar cada una de las pruebas producidas en el proceso. Nuestro sistema de justicia es constitucional y a tal efecto nos señala que todos los Jueces de la República están en la obligación de garantizar la Integridad de la Constitución en el ámbito de su competencia y conforme a lo previsto en las leyes. Es importante traer acotación que nuestra Constitución Bolivariana establece en su artículo 2: “Venezuela se constituye en un Estado democrático y social de Derecho y de Justicia, que propugna como valores superiores de su ordenamiento jurídico y de su actuación, la vida, la libertad, la justicia, la igualdad, la solidaridad, la democracia, la responsabilidad social y, en general, la preeminencia de los derechos humanos, la ética y el pluralismo político”. Asimismo consagra en su artículo 26, que: “Toda persona tiene derecho de acceso a los órganos de administración de Justicia para hacer valer sus derechos e intereses, incluso colectivos o difusos; a la tutela efectiva de los mismos y a obtener con prontitud la decisión correspondiente. El Estado garantizara una justicia gratuita, accesible, imparcial, idónea, transparente, autónoma, independiente, responsable, equitativa y expedita, sin dilaciones indebidas, sin formalismo o reposiciones inútiles.” En este sentido, se observa que los principios constitucionales antes señalados además de insistir en la naturaleza instrumental, simple, uniforme y eficaz, con sentido social que debe observar todo proceso judicial llevado ante los Tribunales de la República deben establecer que el fin primordial de éste, no es más que garantizar que las decisiones que se dicten a los efectos de resolver las controversias entre las partes no sólo estén fundadas en derecho, en atención a lo alegado y probado en autos, sino también en criterio de Justicia y razonabilidad que aseguren la tutela efectiva de quien haya demostrado su legitima pretensión en el asunto a resolver. Desde esta óptica deviene una verdadera obligación del poder judicial de la búsqueda de los medios para pretender armonizar en el marco de un debido proceso, los distintos componentes que conforman la sociedad, a los fines de lograr un justo equilibrio entre los intereses que se debaten en un determinado caso. En este orden de ideas, a bien de no dejar de proveer sobre algún particular del proceso, este d.T. de conformidad con lo dispuesto en las normas constitucionales anteriormente transcritas, sin menoscabo de los derechos de ninguna de las partes intervinientes en el proceso, entra a decidir el fondo de la demanda y al respecto observa: Tal y como se dejó sentado en el cuerpo narrativo del presente fallo, alegaron los Ciudadanos P.L.P.M. y M.A.V., en su libelo de demanda, que suscribieron contrato de Opción de Compra-Venta con el Ciudadano J.E.R.V., para la obtención de un inmueble plenamente identificado en autos y que el Ciudadano J.E.R.V. incumplió con lo establecido en el contrato pues el mismo no ha cumplido con la obligación como vendedor de protocolizar la venta..- Ahora bien, habiendo la parte demandada-reconviniente, Ciudadano J.E.R.V., propuesto RECONVENCIÓN por RESOLUCIÓN DE CONTRATO en contra de los Ciudadanos M.A.V. y P.L.P.M., y en razón de haberle otorgado este sentenciador pleno valor probatorio a la documental promovida por el reconviniente en su oportunidad legal, la cual se encuentra constituida por el referido contrato plenamente reconocido por ambas partes, tal y como quedó plasmado en el punto referente a la valoración de las pruebas; aunado a que la demandante-reconvenida no logró desvirtuar los hechos alegados por la parte demandada-reconviniente, en razón de que no demostró el haber notificado a la parte demandada-reconviniente en el sentido de la redacción del documentos a los fines de efectuar la protocolización respectiva, tal y como se esgrimió anteriormente, en tal sentido es concluyente para quien aquí se pronuncia que la acción principal no ha de prosperar, aunado al hecho de que no fueron aportadas probanzas suficientes que demostraran el incumplimiento del Ciudadano J.E.R.V. y así se decide…” (Folio 153 al 174).-

Llegado el expediente a esta instancia, por auto de fecha 13 de junio de 2016, se le dio entrada y se fijó el vigésimo (20) día de despacho siguiente para que las partes presentaran sus conclusiones escritas de conformidad con el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil, siendo presentadas por ambas partes. Llegada la oportunidad para que las partes presentaran sus observaciones escritas a la contraria siendo presentada por la parte demandada, este Tribunal se reservó el lapso de sesenta (60) días para dictar sentencia y estando en la oportunidad legal correspondiente procede a hacerlo en base a los siguientes fundamentos:

NARRATIVA

Los ciudadanos M.A.V. y P.L.P.M., debidamente asistidos por los abogados C.J.V.Y. y Y.M.H.M., interpusieron la presente acción con motivo de Cumplimiento de Contrato de Opción de Compra venta, exponiendo al efecto en su escrito libelar:

“(…) En fecha siete (7) de diciembre de 2012, firmamos un contrato de OPCIÓN DE COMPRA VENTA, con el ciudadano: J.E.R.V., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-11.725.125 (...); cuyo objeto era la OPCION DE COMPRA de un inmueble constituido por una parcela de terreno y la unidad de vivienda unifamiliar sobre ella construida, distinguida con el Nro. A-9, de la macroparcela o Conjunto residencial Araguaney del Proyecto denominado Urbanización Bosques de la Laguna, primera etapa, situada en el sitio denominado sector Tipuro, Municipio Maturín, Estado Monagas. Dicho inmueble posee un área total aproximada de ciento cincuenta y seis metros cuadrados con cincuenta y dos metros cuadrados (156,52 M2), comprendidos dentro de los siguientes linderos particulares. NORTE. Con la vía de acceso en 6,300 mts; SUR: con parcela B-38, en 6,300 mts; ESTE: con la parcela A-10, en 24,845 mts y OESTE: con la parcela A-8, en 24,845 mts.- El inmueble descrito le pertenece al ciudadano: J.E.R.V., conforme al documento de propiedad debidamente Protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro Público del Municipio Maturín del Estado Monagas, en fecha 26 de abril del 2006, bajo el Nro. 20, tomo 9, Protocolo Primero. Anexo marcado “C”. En el contrato antes señalado, se establecen todas las condiciones de OPCION DE COMPRA VENTA, entre ellas el precio estipulado por ambas partes en la cantidad de QUINIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES EXACTOS (550.000,00 Bs), los cuales como compradores debíamos cancelar de la siguiente manera: la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLIVARES EXACTOS (200.000,00 Bs), al momento de la firma del contrato de la opción de compra venta, para lo cual se hizo entrega al ciudadano J.E.R.V., vendedor, de un cheque de gerencia perteneciente al Banco Provincial, signado bajo el Nro. 03025678; y la diferencia se cancelaría al momento de la firma definitiva del acto de venta en el Registro Subalterno correspondiente, lo cual quedó pactado en la CLAUSULA SEGUNDA del contrato que nos ocupa. Debemos indicar, que desde el momento de la firma del contrato referido hemos ido cancelando mensualmente la suma de dos mil quinientos bolívares (2.500,00 Bs) al VENDEDOR, mientras llevamos a cabo la firma final del documento, mas los gastos mensuales de luz eléctrica, agua, condominio e impuestos municipales.- De la misma manera se estableció que la relación contractual que EL VENDEDOR, tendría un lapso de 120 días consecutivos a partir de la fecha de autenticación de la OPCION DE COMPRA VENTA, para hacer efectiva la venta a los compradores; acordando al mismo tiempo una prórroga por treinta (30) días en caso de ser necesario; y de haber algún retraso por demora del trámite Bancario para el p.d.L., éste tiempo no afectará ninguna de las partes. Todo lo cual quedó plasmado en la CLAUSULA TERCERA del referido contrato.- En el mes de enero del 2014, el banco informa la caducidad de la solicitud de la liberación de la Hipoteca, por lo que en el mes de febrero del 2014, se introduce una nueva carpeta con todos los recaudos para una nueva solicitud. Posteriormente en el mes de mayo del 2014, aprueban la solicitud, y en el mes de junio del 2014, nos entregan la documentación. (…) En el mes de octubre del 2014, luego de haber llevado a cabo todas las diligencias previas, nos entregan la Liberación de la Hipoteca, debidamente Registrada, la cual anexamos en copia simple marcado “B”. Es menester destacar que todas estas actuaciones vinculadas con la Liberación de Hipoteca, debían ser realizadas por el Vendedor, tal y como fue pactado en la CLÁUSULA CUARTA del contrato de OPCIÓN DE COMPRA VENTA, lo cual evidentemente no realizó, violentando de esta forma la cláusula en comento.- (...) Ahora bien, el VENDEDOR, J.E.R.V., en conversaciones recientes que hemos sostenido, nos ha manifestado que él no va a firmar el contrato final de compra venta, porque el valor del inmueble se incrementó y por lo tanto debíamos cancelar la nueva suma de TRES MILLONES DE BOLIVARES (3.000.000,00 Bs), y si no estábamos de acuerdo con el aumento, él procedería a regresarnos la cantidad inicial dada, y de ésta forma pondría fin al CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA ya firmado.- De los hechos narrados anteriormente se desprende claramente que EL VENDEDOR, no desea cumplir con la obligación contractual, incumpliendo con los lapsos fijados para tener a tiempo la documentación necesaria para la negociación del bien, incluyendo la falta de interés para tramitar los mismos, y lo que es más grave aún, pretende incrementar el valor del inmueble, violentando así lo pactado en la relación contractual previamente firmada, simplemente porque a su saber y entender el valor del mismo se ha incrementado en la actualidad.- (…) Ahora bien, vencido como se encuentra el lapso establecido contado a partir de la fecha de firma del documento autenticado de OPCION DE COMPRA VENTA, que acompañamos marcado "A", sin que el ciudadano J.E.R.V., ya identificado, haya cumplido con su obligación como VENDEDOR de Protocolizar la venta a nuestro nombre de conformidad con lo pautado en el artículo 1488 del Código Civil vigente, así como tampoco con la tradición del bien, a lo cual está obligado conforme a lo establecido en el artículo 1486 ejusdem. Ante ello, solicitamos con todo respeto de este honorable Tribunal Declare el Cumplimiento del presente CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA, y por ende cumplir con su obligación como VENDEDOR de Protocolizar la venta a nombre de los COMPRADORES M.A.V. y P.L.P.M., o en su defecto ordene la Protocolización de la Sentencia que recaiga en el presente juicio a través del cual se declare CON LUGAR lo solicitado, a fin de que la misma sirva de Título de Propiedad a favor de los COMPRADORES, para lo cual nos comprometemos a a entregar la cantidad pendiente a favor del vendedor al momento indicado en el fallo.- (…)” (Folio 01 al 03).-

En fecha 13 de octubre de 2014, el Tribunal de la causa admitió la presente acción y ordenó la citación del ciudadano J.E.R.V., quien se dio por citado en fecha 30 de junio de 2015, a través de su co-apoderado judicial R.O.P.G., procediendo a dar contestación al fondo y a reconvenir en los términos que a continuación parcialmente se transcriben:

(…) II- CONTRADICCION DE LA DEMANDA. Sin menoscabo de la defensa antes opuesta, a todo evento, y en toda forma de derecho, niego, rechazo y contradigo la demanda, incoada contra el ciudadano J.E.R.V. por los ciudadanos M.A.V. y P.L.P.M., tanto en los hechos narrados como en el derecho invocado, por cuanto es totalmente falso que el demandado incumplió el contrato de opción de compra-venta que suscribió con los demandantes. Asimismo, es totalmente falso, que los demandantes hayan pagado obligaciones de mi poderdante en cuanto a servicios públicos y condominio, ya que esos pagos le corresponden a ellos mismos, por ser ARRENDATARIOS del inmueble propiedad de mi mandante, con un canon mensual de dos mil quinientos bolívares (Bs 2.500,00), por lo cual es totalmente sesgada la afirmación en la demanda, de que han ido cancelando mensualmente esa cantidad de dinero (...) Expresamente niego, rechazo y contradigo, que mi poderdante fue negligente en el pago de la hipoteca que pesaba sobre el inmueble y en la liberación de la misma, en lo cual los demandantes se muestran incoherentes, pues por una parte afirman que el Banco le manifestó a los demandantes, en el mes de mayo de 2013 que existía una deuda, que la misma es cancelada en el mes de septiembre de 2013, que "el Banco" procedió a liberar en el mes de octubre de 2013, y que en el mes de enero de 2014, el mismo Banco les informó la caducidad de la solicitud del liberación de la hipoteca, hechos todos estos que niego, rechazo y contradigo en todas sus partes. Asimismo, niego, rechazo y contradigo que el ciudadano J.E.R.V., en conversaciones sostenidas entre las partes, les manifestó a los demandantes que no va a firmar el contrato final de compra venta porque el valor del inmueble se incrementó a tres millones de bolívares (Bs. 3.000.000,00), y que si no estaban de acuerdo les devolvería la cantidad inicial dada, lo cual niego y contradigo expresamente. III- RECONVENCION Ciudadano juez, según consta en el documento presentado por los demandantes, y cuyo valor probatorio aduzco en virtud del principio de comunidad de la prueba, en fecha 7 de diciembre del 2012, mi poderdante suscribió con los ciudadanos M.A.V. y P.L.P.M. un contrato de opción de compra venta sobre un inmueble propiedad de mi poderdante, constituido por una parcela de terreno y la unidad de vivienda sobre ella construida, distinguida con el Número A-9 de la Macroparcela o Conjunto Araguaney del Proyecto denominado Urbanización Bosques de La Laguna, Primera Etapa, situada en el sitio Tipuro, Jurisdicción del Municipio Maturín del Estado Monagas, con un área de de 156,52 M2, y alinderado así: Norte: Vía de acceso, en 6,300 metros; Sur: Parcela B-38, en 6,300 metros; Este: Parcela A-10 en 24,845 metros; y Oeste: Parcela A-8, en 24,845 metros. El precio estipulado fue de QUINIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 550.000,00), que serian pagados de la siguiente manera: La cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 200.00,00) al momento de la firma de la opción de compra; y el resto del precio, en el acto de la protocolización de la venta definitiva. (...) Ahora bien, se estableció un tiempo de ciento veinte (120) días y una prórroga de treinta (30) días para que se cumplieran las obligaciones de las partes. Es el caso, ciudadano juez, que mi poderdante cumplió con su obligación de pagar el crédito respaldado por la hipoteca y logró la liberación de la misma, todo lo cual lo saben los demandantes, pero éstos no cumplieron con su obligación de contratar al abogado que debía redactar el documento de venta y presentarlo en el Registro Inmobiliario; es así, que JAMÁS le notificaron a mi poderdante que el documento estaba en el registro, sino que, habiendo sido inscrita la liberación de la hipoteca el mes de octubre del 2014, los hoy demandantes, en lugar de contratar la elaboración del documento de venta y presentarlo en el registro para su firma, como se habían obligado, de manera artera procedieron a demandar a mi poderdante, siendo admitida la demanda el 13 de octubre del año 2014. Esta conducta tendenciosa y de mala fe de los hoy demandantes, denota su manifiesta intención de apoderarse del inmueble de mi poderdante, por un precio que hoy luce irrisorio. En virtud de todas las razones y consideraciones anteriormente expuestas, en nombre y representación del ciudadano J.E.R.V., con sujeción a lo dispuesto en el artículo 1.167 del Código Civil, por cuanto no cumplieron con la obligación estipulada en la Cláusula SEXTA del contrato de opción de compra venta, en toda forma de derecho, RECONVENGO a los ciudadanos M.A.V. y P.L.P.M., cedulados bajos los números 12.538.523 y 13.589.579, domiciliados en esta ciudad de Maturín, para que convengan en la RESOLUCIÓN DEL CONTRATO de opción de compra anteriormente identificado, y en consecuencia para que convenga en que mi poderdante tiene derecho a devolverles solamente la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 150.000,00) por concepto de pago inicial de DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 200.000,00) con deducción de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 50.000,00) conforme a lo estipulado en la Cláusula Séptima del contrato, cuya resolución se pretende en este acto, y sin indexación alguna, pues tal punto no se estipuló. Asimismo, para que convengan en que el ciudadano J.E.R.V. está liberado totalmente del compromiso estipulado en el documento contentivo de la opción, y en consecuencia puede vender libremente. De no convenir los demandantes, solicito que a ello sean condenados por el Tribunal. Desde el momento en el cual mi mandante celebró el pacto de opción de compra venta de que trata el juicio que nos ocupa, los hoy demandantes entraron en posesión material de la vivienda en cuestión, en vista de que se celebró entre las partes un contrato de arrendamiento del inmueble, Ahora bien, al incumplimiento antes reseñado, se aúna el incumplimiento de los hoy demandantes al pago de las pensiones de arrendamiento del inmueble en cuestión, en razón de DOS MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 2.500,00) mensuales, que los arrendatarios venían depositando en la cuenta corriente del Banco Mercantil Nº 0105-0290-021290215367, hasta el mes de mayo del 2014 (...)

(Folio 89 al 91).-

En fecha 06 de agosto de 2015, el a quo procedió a admitir la reconvención, tal como riela al folio noventa y dos (92) del presente expediente. Consecutivamente, la parte demandante-reconvenida contestó la reconvención en los términos contenidos del folio noventa y tres (93) al noventa y cinco (95) del presente expediente.-

De autos consta, que durante el lapso probatorio, tanto la parte demandante como la parte demandada hicieron uso de su derecho a promover las pruebas que consideraron pertinentes a los fines de demostrar sus afirmaciones de hecho en la presente causa, tal y como consta del folio ciento ocho (108) al ciento diez (110) del presente expediente. Conforme al Principio de Exhaustividad regulado en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, pasa esta Alzada a a.l.p.e.e. orden en que fueron aportadas:

A).- Pruebas aportadas por la parte Demandada-Reconviniente:

1).- La parte demandada promovió las afirmaciones contenidas en el escrito libelar. En relación a tales afirmaciones este sentenciador observa que los hechos admitidos no son objeto de prueba, aunado a que el contenido tanto del libelo como de la contestación son de revisión obligatoria del juez, no siendo necesario que las partes lo promuevan como elemento probatorio. Y así se decide.-

2).- Promovió la prueba de informes: Al Banco Mercantil para que informen quien es el titular de la cuenta corriente Nº 0105-0290-021290215367 y remita los estados de cuenta de todos los meses correspondientes a los años 2012, 2013, 2014 y 2015. De la revisión de las actas no se evidencia las resultas de dicha prueba, en tal sentido, no hay prueba a que otorgarle valor. Y así se decide.-

B).- Pruebas aportadas por la parte Demandante-Reconvenida:

1).- Ratificó documental marcada “A”, acompañada al escrito libelar, cursante del folio seis (06) al once (11) del presente expediente. Dicho instrumento consiste en copia fotostática de opción compra venta autenticado por ante la Notaria Pública Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, de fecha 07 de diciembre de 2012, anotado bajo el Nº 12, Tomo 132 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaria. Al respecto, observa este Tribunal que el mismo consiste en contrato de opción compra venta sobre el inmueble objeto de la presente controversia del cual se desprende lo siguiente: 1) Que ambas partes aquí contendientes suscribieron el contrato. 2) Que el precio de la venta fue por la cantidad de QUINIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 550.000,00) pagaderos de la manera siguiente: a) La cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 200.00,00) al momento de la firma de la opción compra venta, mediante cheque Nº 03025678 del Banco Provincial a nombre de J.E.R.. b) La cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 350.00,00) al momento de la firma del documento definitivo en el registro subalterno correspondiente. 3) Que estipularon un plazo máximo de cancelación de 120 días, más 30 días de prórroga contados a partir de la protocolización de la opción compra venta que nos ocupa. 4) Que EL VENDEDOR se comprometió a realizar los trámites tendientes a liberar la hipoteca que pesa sobre el inmueble con el Banco Mi Casa EAP. 5) Que LOS COMPRADORES se comprometieron a cancelar los gastos de notaria, honorarios de abogados, colegio de abogados y registro del documento definitivo de venta. Y EL VENDEDOR se comprometió a cancelar todo lo relativo a las deudas del inmueble y saneamiento de ley, así como solvencias de condominio y luz. 6) Si LOS COMPRADORES incumplen EL VENDEDOR tomará como indemnización la cantidad de CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 50.000,00) de la parte entregada en el presente contrato; y si por el contrario EL VENDEDOR incumple deberá indemnizar a LOS COMPRADORES con la cantidad de CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 50.000,00) y devolver el monto entregado. El documento bajo análisis, no fue desconocido ni impugnado por la contraparte en la oportunidad legal correspondiente (Art. 429 del Código de Procedimiento Civil); en tal sentido, se le otorga de conformidad con el artículo 1.360 del Código Civil, pleno valor probatorio, quedando evidenciado el vínculo jurídico existente entre ambas partes contendientes, así como las reciprocas concesiones efectuadas entre ellas. Y así se decide.-

2).- Ratificó documentales marcadas “B” y “Ñ”, acompañadas al escrito libelar y al de contestación a la reconvención, cursante del folio doce (12) al diecisiete (17) y del folio ciento uno (101) al ciento siete (107) del presente expediente. Los referidos documentos consisten en copia fotostática y copia certificada de constancia de cancelación de crédito hipotecario emitida por el Banco de Venezuela a favor del demandado-reconviniente J.E.R.V.; crédito hipotecario éste cancelado en su totalidad en fecha 18 de septiembre de 2013. Al respecto este sentenciador observa que los instrumentos en análisis se trata de documentos administrativos el cual tienen presunción de certeza salvo prueba en contrario, y siendo que en autos no hay constancia que se haya producido prueba alguna en contra de tales instrumentos, los mismos hacen plena fe de su contenido, quedando demostrada la cancelación de la hipoteca que pesaba sobre el inmueble de marras. Y así se decide.-

3).- Promovió instrumentales marcadas “P” cursante del folio ciento once (111) al ciento treinta y cinco (135) del presente expediente. Los elementos probatorios versan en recibos de pago de condominio y recibos de pago de servicios públicos. Los primero de los nombrados, vale decir, los recibos de pago de condominio son de los denominados documentos administrativos, los cuales tienen presunción de certeza salvo prueba en contrario, y siendo que en autos no hay constancia que se haya producido prueba alguna en contra de tales instrumentos, los mismos hacen plena fe de su contenido, quedando demostrado que los compradores y hoy demandantes cumplían con el pago de condominio de la urbanización donde se encuentra ubicado el inmueble de marras, por estar en posesión del mismo. Y así se decide.- Ahora bien, en relación a los recibos de pago de servicios públicos, se evidencia que tales instrumentales encuadran dentro de los medios probatorios llamados tarjas, contemplados en el artículo 1383 del Código Civil, en tal sentido, tienen valor probatorio respecto de su contenido, quedando comprobado que los compradores cumplían con el pago de los servicios inherentes al inmueble en litigio en virtud de encontrarse ocupándolo. Y así se decide.-

4).- Ratificó prueba documental signada con la letra “M”, adminiculada a su escrito de contestación a la reconvención, inserta del folio noventa y seis (96) al noventa y ocho (98) del presente expediente. Tales instrumentales consisten en movimientos bancarios efectuados por el demandado reconviniente J.E.R.V.. Ahora bien, el objeto de esta prueba conforme a lo manifestado por el promovente es demostrar “la fecha precisa en que fue cancelado el crédito en comento, es decir, el día dieciocho (18) de septiembre del año 2013, diez (10) meses después de haberse realizado la firma de la OPCION DE COMPRA VENTA”; todo lo cual al efecto ha quedado demostrado. Y así se decide.-

5).- Promovió instrumentales marcadas “R” cursante del folio ciento treinta y seis (136) al ciento cuarenta y uno (141) del presente expediente. Al respeto, esta alzada denota que los depósitos y transferencias bancarias fueron efectuados a favor de la ciudadana L.R., quien no es parte en el presente proceso, en tal sentido, nada aportan a la solución de la presente controversia. Y así se decide.-

6).- Promovió documentales marcadas “S” cursante del folio ciento cuarenta y dos (142) al ciento cuarenta y siete (147) del presente expediente. Observa esta alzada que tales instrumentos consisten en impresiones de correos electrónicos enviados por la co-demandante M.A.V. a la ciudadana L.R., quien no es parte en el presente proceso, en tal sentido, como se señaló en la valoración anterior nada aportan a la solución de la presente controversia. Y así se decide.-

7).- Adminículo a su escrito libelar instrumental signada con la letra “C”, cursante del folio dieciocho (18) al veintinueve (29) del presente expediente. Tal documento consiste en copia fotostática de venta pura y simple, perfecta e irrevocable que efectuare el BANCO MI CASA, E.A.P al ciudadano J.E.R.V., de una parcela de terreno y la vivienda unifamiliar construida sobre ella, distinguida con el Nº A-9 de la Macroparcela o Conjunto Araguaney del proyecto denominado Urbanización Bosques de la Laguna, Primera Etapa, situada en el sitio denominado Tipuro. Asimismo, del instrumento en análisis se desprende la hipoteca de primer grado que recaía sobre el supra identificado inmueble y siendo que no fue desconocido ni impugnado por la contraparte en la oportunidad legal correspondiente (Art. 429 del Código de Procedimiento Civil); se le otorga de conformidad con el artículo 1.360 del Código Civil, pleno valor probatorio, quedando evidenciada la facultad de propietario que tiene el demandado sobre el inmueble en litigio. Y así se decide.-

8).- Adminículo a su escrito libelar instrumental signada con la letra “D”, cursante del folio treinta (30) al treinta y cuatro (34)) del presente expediente. Los elementos probatorios versan en solvencias de pago y recibos de pago de servicios públicos. En cuanto a las solvencias son de los denominados documentos administrativos, los cuales tienen presunción de certeza salvo prueba en contrario, y siendo que en autos no hay constancia que se haya producido prueba alguna en contra de tales instrumentos, los mismos hacen plena fe de su contenido, quedando demostrado que el inmueble en litigio se encuentra solvente por suministro de energía eléctrica y agua. Y así se decide.- Ahora bien, en relación a los recibos de pago de servicios públicos, se evidencia que tales instrumentales encuadran dentro de los medios probatorios llamados tarjas, contemplados en el artículo 1383 del Código Civil, en tal sentido, tienen valor probatorio respecto de su contenido, quedando comprobado que los compradores cumplían con el pago de los servicios inherentes al inmueble en litigio en virtud de encontrarse ocupándolo. Y así se decide.-

Efectuado el recorrido procesal y valorado el caudal probatorio, este juzgador pasa a resolver lo atinente a la reconvención propuesta en los términos que a continuación se expresan:

DE LA RECONVENCIÓN

Observa este juzgador que la parte demandada encontrándose en la oportunidad de contestar la demanda de conformidad con el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil procedió a reconvenir en los términos siguientes:

(…) III- RECONVENCION Ciudadano juez, según consta en el documento presentado por los demandantes, y cuyo valor probatorio aduzco en virtud del principio de comunidad de la prueba, en fecha 7 de diciembre del 2012, mi poderdante suscribió con los ciudadanos M.A.V. y P.L.P.M. un contrato de opción de compra venta sobre un inmueble propiedad de mi poderdante, constituido por una parcela de terreno y la unidad de vivienda sobre ella construida, distinguida con el Número A-9 de la Macroparcela o Conjunto Araguaney del Proyecto denominado Urbanización Bosques de La Laguna, Primera Etapa, situada en el sitio Tipuro, Jurisdicción del Municipio Maturín del Estado Monagas, con un área de de 156,52 M2, y alinderado así: Norte: Vía de acceso, en 6,300 metros; Sur: Parcela B-38, en 6,300 metros; Este: Parcela A-10 en 24,845 metros; y Oeste: Parcela A-8, en 24,845 metros. El precio estipulado fue de QUINIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 550.000,00), que serian pagados de la siguiente manera: La cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 200.00,00) al momento de la firma de la opción de compra; y el resto del precio, en el acto de la protocolización de la venta definitiva. (...) Ahora bien, se estableció un tiempo de ciento veinte (120) días y una prórroga de treinta (30) días para que se cumplieran las obligaciones de las partes. Es el caso, ciudadano juez, que mi poderdante cumplió con su obligación de pagar el crédito respaldado por la hipoteca y logró la liberación de la misma, todo lo cual lo saben los demandantes, pero éstos no cumplieron con su obligación de contratar al abogado que debía redactar el documento de venta y presentarlo en el Registro Inmobiliario; es así, que JAMÁS le notificaron a mi poderdante que el documento estaba en el registro, sino que, habiendo sido inscrita la liberación de la hipoteca el mes de octubre del 2014, los hoy demandantes, en lugar de contratar la elaboración del documento de venta y presentarlo en el registro para su firma, como se habían obligado, de manera artera procedieron a demandar a mi poderdante, siendo admitida la demanda el 13 de octubre del año 2014. Esta conducta tendenciosa y de mala fe de los hoy demandantes, denota su manifiesta intención de apoderarse del inmueble de mi poderdante, por un precio que hoy luce irrisorio. En virtud de todas las razones y consideraciones anteriormente expuestas, en nombre y representación del ciudadano J.E.R.V., con sujeción a lo dispuesto en el artículo 1.167 del Código Civil, por cuanto no cumplieron con la obligación estipulada en la Cláusula SEXTA del contrato de opción de compra venta, en toda forma de derecho, RECONVENGO a los ciudadanos M.A.V. y P.L.P.M., cedulados bajos los números 12.538.523 y 13.589.579, domiciliados en esta ciudad de Maturín, para que convengan en la RESOLUCIÓN DEL CONTRATO de opción de compra anteriormente identificado, y en consecuencia para que convenga en que mi poderdante tiene derecho a devolverles solamente la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 150.000,00) por concepto de pago inicial de DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 200.000,00) con deducción de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 50.000,00) conforme a lo estipulado en la Cláusula Séptima del contrato, cuya resolución se pretende en este acto, y sin indexación alguna, pues tal punto no se estipuló. Asimismo, para que convengan en que el ciudadano J.E.R.V. está liberado totalmente del compromiso estipulado en el documento contentivo de la opción, y en consecuencia pude vender libremente. De no convenir los demandantes, solicito que a ello sean condenados por el Tribunal. Desde el momento en el cual mi mandante celebró el pacto de opción de compra venta de que trata el juicio que nos ocupa, los hoy demandantes entraron en posesión material de la vivienda en cuestión, en vista de que se celebró entre las partes un contrato de arrendamiento del inmueble, Ahora bien, al incumplimiento antes reseñado, se aúna el incumplimiento de los hoy demandantes al pago de las pensiones de arrendamiento del inmueble en cuestión, en razón de DOS MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 2.500,00) mensuales, que los arrendatarios venían depositando en la cuenta corriente del Banco Mercantil Nº 0105-0290-021290215367, hasta el mes de mayo del 2014 (...)

(Folio 89 al 91).-

Propuesta la reconvención el Tribunal de la causa procedió a admitirla por auto de fecha 06 de agosto de 2015 y en consecuencia la parte demandante reconvenida procedió a contestar de la siguiente manera:

(…) En el escrito de contestación de demandada presentado por el reconviniente, leemos que éste RECONVIENE en la RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA y al mismo tiempo trata de dar a entender al Tribunal, la existencia de un CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, por lo que RECLAMA LAS PENSIONES DE ARRENDAMIENTOS DEL INMUEBLE que nos ocupa, por un monto que asciende a la cantidad de treinta y dos mil quinientos bolívares (32.500,00 Bs), producto de la supuesta falta de pago por parte de mis poderdantes a las mensualidades de, dos mil quinientos bolívares (2.500.00Bs), presuntamente acordadas y establecidas; y las mismas supuestamente corresponden a los meses de junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2014, y a los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo y junio del año 2015. Ante tales señalamientos es menester traer a colación lo pautado en el articulo 98 de la Ley Para la Regularización y Control de Arrendamientos que prevé lo siguiente: (…) Por lo que conforme a lo establecido en el artículo 366 del Código de Procedimiento Civil, en el cual establece que la reconvención debe versar sobre cuestiones para la cuales el Tribunal tenga competencia, y cuyo procedimiento sea compatible con el del juicio principal; es por lo que pido al Tribunal, que en su oportunidad correspondiente DECLARE INADMISIBLE, la RECONVENCION incoada (...) CAPITULO SEGUNDO CONTESTACION DE LA RECONVENCION. Sin menoscabo del argumento planteado en el capítulo anterior, a todo evento, rechazo, niego y contradigo lo alegado por el DEMANDADO RECONVINIENTE, en su escrito de contestación de la demanda, en el cual propuso LA RECONVENCIÓN. En este sentido señalo: Los alegatos esgrimidos por el demandado reconviniente, en ningún modo provocan la improcedencia de la demanda incoada en su contra, tomando en consideración que todas las críticas hechas al escrito de demanda (consideradas por él como IMPROCEDENCIA DE LA DEMANDA), pueden ser subsanadas sin la necesidad de ser consideradas improcedentes. (...) El demandado reconviniente, a través de su escrito indicada un punto denominado CONTRADICCION DE DEMANDA, donde señala como falso el pago de los servicios públicos correspondientes al inmueble por parte de mis poderdantes, y que cuyos pagos devienen de su condición de arrendatarios; y al mismo tiempo insiste en que los mismos están en posesión del inmueble en calidad de SIMPLES ARREDATARIOS; lo cual rechazo, niego y contradigo, ya que la posesión del bien, les fue transmitida desde el mismo momento de la autenticación de la opción de contrato de compra venta y de la entrega de la cantidad inicial pactada; mas no existe CONTRATO DE ARRENDAMIENTO de ningún tipo o condición que avale tal afirmación hecha por el demandado reconviniente. (...) Indica el reconviniente no haber sido negligente en el pago de la hipoteca, sin embargo, no niega que la misma haya sido pagada en el mes de septiembre del 2013 (diez meses después de la autenticación de la opción de compra venta) y liberada por el Banco de Venezuela (antes MI CASA EAP), luego de los trámites administrativos correspondientes en el mes de Octubre del 2014. Y conforme a lo pactado en la CLAUSULA TERCERA del contrato de opción de compra venta, se estableció un lapso de ciento veinte (120) días consecutivos a partir de la fecha de autenticación (7/12/2012) para que EL VENDEDOR realice la venta a los COMPRADORES. Conviniendo una prórroga de treinta (30) días en caso de ser necesario y de haber algún retraso por demora de trámite bancario para el proceso de la liberación de la hipoteca, este tiempo no afectara ninguna de las partes.- Al mismo tiempo la CLAUSULA CUARTA prevé que el VENDEDOR se obliga a realizar todas las operaciones legales para liberar la hipoteca y así quedar el bien libre de deudas al momento de la entrega del mismo.- Por lo que es más que evidente la negligencia del VENDEDOR en lo que respecta al cumplimiento de las cláusulas antes indicadas.- El demandante reconviniente, a través de su escrito de contestación de la demanda incoada en su contra, admite la existencia de la relación contractual de opción de compra venta que nos ocupa, así como el precio pautado en la misma, el recibo de una cantidad inicial y la cancelación del resto al momento de la protocolización definitiva. Colocando paralelamente a mis poderdantes en posesión del inmueble. Señalando que su poderdante se obligó a cancelar la hipoteca existente. Si embargo, no indica que la hipoteca fue pagada diez meses (septiembre 2013) después de la firma del contrato de opción de compra venta, tampoco indica que el documento de liberación de la hipoteca fue entregado en fecha Octubre de 2014. Lógicamente, no señala, debido a que dichos trámites fueron realizados por mis poderdantes, quienes a tal efecto consignan original y copia de las documentales vinculadas con dicha liberación (liberación y registro de la Hipoteca liberada). Por lo que rechazo, niego y contradigo tanto en los hechos como en el derecho que mis poderdantes hayan incumplido con lo pactado en la CLAUSULA SEXTA de la relación contractual.- (...) Niego, rechazo y contradigo que mis poderdantes hayan actuado de mala fe, toda vez que tratamos por todos los medios necesarios (llamadas, correos; etc) para comunicarnos con el vendedor, y éste nunca quiso dar la cara para finiquitar la compra del inmueble que nos ocupa. (…)

(Folio 93 al 95).-

Durante el lapso probatorio ambas partes consignaron las pruebas que consideraron pertinentes a los fines de sustentar sus afirmaciones de hecho, pruebas estas las cuales fueron debidamente valoradas por este juzgador.-

Así tenemos que la reconvención denominada también mutua petición o contrademanda, puede ser definida como la pretensión que el demandado hace valer contra el demandante junto con la contestación en el proceso pendiente, fundada en el mismo o diferente titulo que la del actor, para que sea resuelta en el mismo proceso y mediante la misma sentencia, esta se destaca por ser una pretensión independiente que supone como toda pretensión que el sujeto activo de la misma se afirma titular de un interés jurídico frente a otro y pide una resolución del juez que así lo reconozca mediante la sentencia, siendo esta considerada una pretensión independiente y por lo tanto no es una defensa, ni aún en sentido amplio, sino un ataque o como dicen algunos una demanda reconvencional, la cual por tener el carácter antes descrito la misma debe cumplir con los requisitos contemplados en el articulo 340 del Código de Procedimiento Civil.-

Dicho lo anterior, se desprende del texto reconvencional que el demandado pretende la resolución del contrato de opción de compra venta arguyendo entre otras cosas, que los compradores violentaron la cláusula sexta pues a su decir “…éstos no cumplieron con su obligación de contratar al abogado que debía redactar el documento de venta y presentarlo en el Registro Inmobiliario; es así, que JAMÁS le notificaron a mi poderdante que el documento estaba en el registro, sino que, habiendo sido inscrita la liberación de la hipoteca el mes de octubre del 2014, los hoy demandantes, en lugar de contratar la elaboración del documento de venta y presentarlo en el registro para su firma, como se habían obligado, de manera artera procedieron a demandar a mi poderdante…”. Igualmente del aludido escrito se evidencia que el demandado reconviniente reclama el pago de cánones de arrendamiento y al efecto indica “… al incumplimiento antes reseñado, se aúna el incumplimiento de los hoy demandantes al pago de las pensiones de arrendamiento del inmueble en cuestión, en razón de DOS MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 2.500,00) mensuales, que los arrendatarios venían depositando en la cuenta corriente del Banco Mercantil Nº 0105-0290-021290215367, hasta el mes de mayo del 2014…”.-

En ese sintonía y en torno a la inepta acumulación debe señalarse que la misma procede cuando una demanda contiene más de una pretensión y las pretensiones están acumuladas de manera tal que no pueden ser satisfechas, estas circunstancias específicas de inepta acumulación son las siguientes: En primer lugar, cuando se piden dos o más pretensiones que se excluyen entre sí, es decir, que se piden pretensiones que se contraponen, totalmente contradictorias una con la otra que no pueden ser satisfechas al mismo tiempo. En segundo lugar, cuando las pretensiones que se piden corresponden cada una al conocimiento de distintos tribunales por razón de la materia y en tercer lugar cuando las pretensiones pedidas simultáneamente en la misma demanda deben ser tramitadas bajo el modelo de procedimientos distintos, si una pretensión debe de ser tramitada por un juicio ordinario y otra tiene que ser tramitada por un juicio de hipoteca o de divorcio, no se pueden combinar esos dos modelos de procedimientos en una sola figura.-

Aclarado lo anterior, colige este juez superior que el demandado reconviniente pretende acumular dos pretensiones que se excluyen entre sí, pues ambas dimanan de contratos distintos, se tramitan bajo leyes y procedimientos diferentes y que resultan difíciles de satisfacer simultáneamente; pues por una parte se pide la resolución de un contrato de opción de compra venta y por otro lado el cumplimiento de un contrato de arrendamiento de vivienda. Por tal razón y en base a lo indicado por la doctrina, en la reconvención planteada por el demandado, incumplió con lo previsto en el artículo 341 del código de procedimiento civil al ser contraria a una disposición expresa de la ley, esta es específicamente la contenida en el artículo 78 ejusdem, todo ello al pretender acumular pretensiones que se excluyen entre sí y que deben ventilarse por juicios distintos. Y así se decide.-

Así las cosas, en estricto acatamiento del artículo 366 del código en comento se declara inadmisible la reconvención o contrademanda propuesta por el demandado J.E.R.V. en contra de los demandantes M.A.V. y P.L.P.M.. Y así se declarará en la dispositiva.-

DEL FONDO DE LA CONTROVERSIA

El Tribunal antes de decidir el fondo de la controversia, considera menester hacer las siguientes reflexiones:

El contrato es un acuerdo de voluntades mediante el cual una parte se obliga para con la otra a dar, hacer o no hacer, vale decir a entregarle bienes o prestarle servicios o a abstenerse de hacer algo. Este crea obligaciones, pero también puede modificar o extinguir las anteriormente establecidas. Siguiendo este orden de ideas, observa esta Alzada que la norma contenida en el artículo 1.167 del Código Civil, dispone: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”

Igualmente, de manera expresa el artículo 1.160 ejusdem, señala: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley”. Tal y como se puede observar, éste dispositivo legal determina, que las partes están en la obligación de cumplir y acatar lo contenido en dicho contrato, así como asumir las consecuencias jurídicas que se deriven del mismo.-

En el caso concreto, se observa que en fecha 07 de diciembre de 2012, el ciudadano J.E.R.V., suscribió contrato de opción de compra venta con los ciudadanos M.A.V. y P.L.P.M., para la adquisición de una parcela de terreno y la vivienda unifamiliar construida sobre ella, distinguida con el Nº A-9 de la Macroparcela o Conjunto Araguaney del proyecto denominado Urbanización Bosques de la Laguna, Primera Etapa, situada en el sitio denominado Tipuro, de esta ciudad de Maturín, estipulando como precio de venta la cantidad de QUINIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 550.000,00), pagaderos de la siguiente forma: a) DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 200.000,00) a la firma de la opción. b) TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 350.000,00) en un plazo de ciento veinte días consecutivos más una prórroga de treinta días más.-

Así las cosas, arguyen los demandantes que habiendo cumplido con el pago inicial pactado en la opción de compra venta le correspondía al vendedor efectuar todos los trámites tendientes a obtener la liberación de la hipoteca que pesaba sobre el inmueble de marras, y que una vez liberado el inmueble el demandado (vendedor) le manifestó su voluntad de desistir de la venta en virtud de un incremento en el valor del inmueble, debiendo los compradores cancelar la diferencia si querían adquirir el bien. Por su parte, el demandado en su escrito de contestación rechazó y contradijo los hechos, alegando que en ningún momento manifestó que el valor del inmueble se había incrementado, procediendo a contrademandar por resolución de contrato de opción de compra venta sustentando en un presunto incumplimiento de la cláusula sexta por parte de los compradores quienes en vez de proceder a la elaboración y protocolizar el documento definitivo procedieron a demandarlo.-

Es esa sintonía, sopesado lo esgrimido por ambas partes, así como de la valoración íntegra del caudal probatorio, esta superioridad considera que los demandantes M.A.V. y P.L.P.M., demostraron el vínculo jurídico existente entre ellos y el ciudadano J.E.R.V., aportando a los autos copia fotostática del contrato de opción de compra venta y documentación bancaria y recibos de pagos, siendo apreciados por esta alzada en todo su valor probatorio.-

Todo lo anterior, conlleva a quien decide a colegir que los demandantes (compradores) cumplieron con su obligación de pagar la cantidad inicial equivalente a DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 200.000,00) a la firma del contrato que nos ocupa, sufragando adicionalmente los servicios de agua, energía eléctrica y condominio. Por tal motivo, encontrándose liberado el bien de la hipoteca de primer grado que sobre él pesaba, tal como se evidencia de instrumento que riela en copia certificada del folio ciento uno (101) al ciento siete (107), valorado íntegramente por este Tribunal, sólo les correspondía llevar a cabo la protocolización del documento de venta definitiva, a los fines de cumplir fiel y cabalmente con las obligaciones pactadas por las partes, todo ello a la luz del artículo 1.160 de nuestra ley sustantiva civil que reza que: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe…”, por tal motivo, a juicio de este sentenciador la presente acción debe prosperar, debiendo las partes cumplir con el negocio jurídico en análisis y proceder a la protocolización de la venta definitiva de una parcela de terreno y la vivienda unifamiliar construida sobre ella, distinguida con el Nº A-9 de la Macroparcela o Conjunto Araguaney del proyecto denominado Urbanización Bosques de la Laguna, Primera Etapa, situada en el sitio denominado Tipuro, de esta ciudad de Maturín. Y así se decide.-

Finalmente y tomando en consideración lo arriba expuesto, el recurso de apelación ha de prosperar, así como la demanda que nos ocupa, declarándose inadmisible la reconvención planteada, quedando de esta manera revocada en todas sus partes la sentencia proferida por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas. Y así se declarará en la dispositiva.-

DISPOSITIVA

Por los razonamientos que anteceden, este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Bancario y de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas de conformidad con lo establecido en los artículos 12 y 242 del Código de Procedimiento Civil, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley DECLARA CON LUGAR la presente demanda con motivo de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA interpuesta por los ciudadanos M.A.V. y P.L.P.M., en contra del ciudadano J.E.R.V. y CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto en fecha 03 de mayo de 2016, por el abogado C.J.V.Y., en su carácter de co-apoderado judicial de la parte demandante contra la sentencia de fecha 20 de abril de 2016, proferida por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas. Asimismo, se DECLARA INADMISIBLE la reconvención planteada por la parte demandada J.E.R.V. en contra de los demandantes M.A.V. y P.L.P.M.. Se REVOCA en todas sus partes la decisión recurrida. En consecuencia:

PRIMERO

El ciudadano J.E.R.V., debe cumplir con la venta pactada en acatamiento a la cláusula sexta del contrato de opción de compra venta, inserto en el presente expediente del folio seis (06) al once (11) y que fue autenticado por ante la Notaria Pública Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 07 de diciembre de 2012, bajo el Nº 12, Tomo 132 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaria.-

SEGUNDO

En caso de incumplimiento de la presente sentencia, la misma servirá de título de propiedad, de conformidad con lo preceptuado en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil.-

TERCERO

Se condena en costas a la parte demandada de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil por resultar totalmente vencida.-

Publíquese, regístrese, déjese copia y cúmplase.-

Dado, firmado y sellado en la sala de despacho del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Bancario y de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas. Año 206° de la Independencia y 157° de la Federación. Maturín, Treinta (30) de septiembre del año dos mil dieciséis (2016).-

EL JUEZ,

ABG. P.J.F..-

LA SECRETARIA,

ABG. NEYBIS RAMONCINI RUIZ.-

En esta misma fecha siendo las 10:02 A.M se publicó la anterior decisión. Conste:

LA SECRETARIA

ABG. NEYBIS RAMONCINI RUIZ

PJF/NRR/$$$

Exp. Nº 012395.-