Decisión de Juzgado Decimo Tercero de Municipio de Caracas, de 10 de Febrero de 2011

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

En su nombre

JUZGADO DÉCIMO TERCERO DE MUNICIPIO

CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CA-RACAS

Expediente N° 05-1743

(Sentencia definitiva)

Demandante: La ciudadana M.A.A., de nacionali-dad venezolana, mayor de edad, domiciliada en Puerto Ordaz, Estado Bolívar, y titular de la cédula de identidad número V-3.870.686.

Apoderados judiciales de la parte actora: Los abogados E.S.V. y T.S.A., domiciliados en Ciudad Guaya-na, Estado Bolívar, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 15.672 y 18.564, respectivamente.

Demandada: La sociedad mercantil DESARROLLOS ENTRE RÍOS, c.a., de este domicilio, inscrita su acta constitutiva estatutaria en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, según asiento número 15, de fecha 5 de febrero de 1.991, inserto en el Tomo 42-A, de los libros llevados por esa oficina registral.

Apoderados judiciales de la parte demandada: Los abogados C.M.-QUEZ BARRETO, G.P.G., C.G. y L.M.B.R., de este domicilio, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 98, 24.077, 76.218 y 66.549, res-pectivamente.

Asunto: Cumplimiento de contrato de promesa bilateral de compraventa.

Vistos, con informes de la parte demandada:

I

Por auto dictado en fecha 17 de diciembre de 1.996, el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, con sede en la ciudad de Puerto Ordaz, Estado Bolívar, admitió a trámite la demanda interpuesta por la aboga-da T.S.A., domiciliada en Puerto Ordaz, Estado Bo-lívar e inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 18.564, quien se presenta a juicio afirmando su condición de ‘Apoderada Especial’ (sic) de la ciudadana M.A.M., mayor de edad, de nacionalidad venezolana, también domiciliada en Puerto Ordaz, Estado Bolívar y titular de la cédula de identidad n° V-3.870.686.

En el sentido expuesto, la mandataria judicial de la parte actora indicó en el libelo los siguientes acontecimientos que, en su concepto, amerita se le conce-da la adecuada tutela judicial efectiva a su representada:

1. Que, según documento autenticado ante la Notaría Pública Primera de Puerto Ordaz, Municipio Autónomo Caroní del Estado Bolívar, de fecha 30 de octubre de 1.992, anotado bajo el número 98, Tomo 133, de los libros de autenti-caciones llevados por esa Notaría, la sociedad mercantil DESARROLLOS EN-TRE RÍOS, c.a., domiciliada en Caracas, inscrita su acta constitutiva estatutaria en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Fe-deral y Estado Miranda, según asiento número 15, de fecha 5 de febrero de 1.991, inserto en el Tomo 42-A, de los libros llevados por esa oficina registral, se comprometió frente a su representada a vender el inmueble propiedad de la mencionada entidad mercantil, constituido por el apartamento identificado con los números y siglas 13-PB-C, que se ubica en la planta baja del Edificio distin-guido con el número 13, perteneciente al Conjunto Residencial Entre Ríos, Etapa III, Ciudad Guayana, Distrito Municipal Caroní del Estado Bolívar.

2. Que, el precio de la proyectada operación de compraventa fue estipulado por las partes en la cantidad de un millón seiscientos veinte mil bolívares (Bs. 1.620.000,00), suma esta que, acota el Tribunal, representa hoy en día la canti-dad de un mil seiscientos veinte bolívares fuertes (Bs. F. 1.620,00), la cual, según se afirma en el libelo, sería pagada en dos porciones: una de ochocientos veinte mil bolívares (Bs. 820.000,00), que hoy en día representa la suma de ochocientos veinte bolívares fuertes (Bs. F. 820,00), pagadera en las circunstancias de tiem-po, modo y lugar que se describen en la cláusula ‘sexta’ del contrato accionado; y la otra, de ochocientos mil bolívares (Bs. 800.000,00), equivalente en la actua-lidad a la suma de ochocientos bolívares fuertes (Bs. F. 800,00), a ser pagada por la compradora ‘al momento de la protocolización del documento definitivo de compra-venta ya fuera a través del otorgamiento de un crédito hipotecario otorgado por un Insti-tuto Financiero o con sus propios recursos’ (sic).

3. Que, su representada, tal como se indica en el libelo, ‘canceló en la forma convendida (sic) y a entera satisfacción de la “LA COMPAÑÍA”, la primera de las cuo-tas pactadas, es decir, la suma de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 350.000,oo), correspondientes a la firma del documento (sic), las demás cuotas, dado el estado de atraso en que se encontraba la construcción de la obra, se acordó entre los adquirentes en general y la compañía que a partir del mes de diciembre de 1992, no se harían más pagos de las cuotas pendientes, sino que dichos pagos se realizarían en el momento de la firma defintiva (sic) del documento de adquisición por ante la Oficina de Registro Subalterno’ (sic), a lo que se agrega que su mandante ‘realizó todas las gestiones diligencias (sic) pertinentes, entregando oportunamente todos los documentos exigidos por el ente financiador a “LA COMPAÑÍA” para la tramitación de su crédito hipotecario para el pago de la parte final del precio, dando cumplimiento así a las obliga-ciiones (sic) cuyo cumplimiento le correspondía’ (sic).

4. Que, en el mes de septiembre de 1.993, tal como explica la apoderada judicial de la actora, la vendedora anunció a su representada que el precio de venta del inmueble objeto del citado contrato de opción de compraventa, expe-rimentaría un incremento de doscientos mil bolívares (Bs. 200.000,00), equiva-lente hoy en día a la suma de doscientos bolívares fuertes (Bs. F. 200,00), frente a lo cual la hoy demandante ‘ejerció su derecho elemental de pedir información acerca de los elementos que motivaban el aumento del precio’ (sic), lo que trajo como conse-cuencia que el representante legal de la vendedora tomara ‘la decisión de incum-plir con la obligación de venderle a (su) poderdante’ (sic), cuya circunstancia, a en-tender de la presentante del libelo, se ha mantenido invariablemente, pues ‘has-ta la fecha no se ha logrado que “LA COMPAÑÍA” dé cumplimiento a la obligación de vender a (su) poderdante el inmueble señalado, que adquirió al momento de celebrar el contrato contenido en documento público’ (sic).

5. Se añade, que ‘la determinación de la variación del precio sólo puede obedecer a estos elementos y sólo podía alcanzar el incremento que los mismos hicieran necesario, con el límite máximo de la cantidad equivalente a ciento ochenta (180) salarios mínimos mensuales. Resulta indispensable entonces que “LA COMPAÑÍA” justificara la varia-ción del precio mediante la presentación del estudio pertinente que tuvo que haber reali-zado para determinar la necesidad y el monto del incremento’ (sic).

   Por los motivos anteriormente señalados, invocándose en el libelo el su-puesto de hecho normativo a que se alude en los artículos 1.159 y 1.160 del Có-digo Civil, se intenta la presente demanda en sede jurisdiccional, en la que se le reclama judicialmente a la sociedad mercantil DESARROLLOS ENTRE RÍOS, c.a., el ‘cumplimiento del contrato celebrado entre las partes’ (sic) y, por ende, se exi-ge a la destinataria de la pretensión satisfacer en beneficio de la actora los si-guientes conceptos:

   1. - Realizar, a nombre de la hoy demandante, ‘la venta del inmueble a que se refiere la presente demanda y cuyas especificaciones están en ella contenidas’ (sic), re-quiriéndose también en el libelo que ‘la venta se realice por el monto que fue pacta-da’ (sic), esto es, la suma de un millón seiscientos veinte mil bolívares (Bs. 1.620.000,oo), lo que, acota el Tribunal, equivale hoy en día a la suma de un mil seiscientos veinte bolívares fuertes (Bs. F. 1.620,00).

   2. - Que, ‘la Sentencia dictada por el Tribunal en la presente causa, sirva de docu-mento de propiedad del inmueble para (su) mandante’ (sic).

   3. - El pago de las costas y costos derivados de este procedimiento judicial.

   En fecha 17 de abril de 1.997, el ciudadano J.R.B., en su condición de Alguacil del entonces Tribunal de la causa, dejó constancia de su imposibilidad material en ubicar al representante legal de la entidad mer-cantil demandada, a los fines de practicar su citación personal para el acto de la litis contestación.

   En fecha 14 de mayo de 1.997, el entonces Tribunal de la causa, atendien-do la petición formulada por la apoderada judicial de la parte actora, dispuso librar comisión suficiente al entonces denominado Juzgado Primero de Parro-quia de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los fines de que se procediera a la citación personal del representante legal de la empresa demandada.

   En fecha 14 de agosto de 1.997, el entonces Tribunal de la causa dispuso requerir al Juzgado comisionado información atinente a las resultas de la comi-sión que le fuera librada.

   En fecha 15 de octubre de 1.997, el abogado GUILLERMO PEÑA GUE-RRA, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 24.077, afirmando su condición de apoderado judicial de la parte demandada, se abstuvo de dar contestación a la demanda interpuesta contra su representa-da, pues en vez de ello delimitó su actuación a promover la cuestión previa con-tenida en el artículo 346, ordinal primero, del Código de Procedimiento Civil, referida a la incompetencia que se le atribuyó al entonces Tribunal de la causa para conocer y decidir de este juicio, por razón del territorio.

   La descrita actuación, sin embargo, acontece sin constar en los autos del expediente las resultas de la citación a que estaba referida la comisión librada por el entonces Tribunal de la causa; no obstante, advierte el Tribunal que la parte actora no reclamó oportunamente sobre la idoneidad de la actuación des-plegada por la representación judicial de la parte demandada, pues en escrito consignado el día 5 de noviembre de 1.997, la apoderada judicial de la parte actora se limitó a expresar su inconformidad con respecto a los argumentos que sirvieron de base a la defensa previa promovida por el apoderado judicial de la parte demandada, permitiéndose así la debida conformación de la litis, lo que obliga a pensar, en los términos que indica el artículo 212 del Código de Proce-dimiento Civil, que la aparente inidoneidad de tal actuación y sus efectos poste-riores, quedó ratificada con la presencia de su adversario, lo que implica consi-derar que ambas partes se encuentran a derecho, siendo por ello inoficioso con-siderar la posibilidad de reponer la causa, pues ‘el sólo quebrantamiento no gene-ra la procedencia de la denuncia, la consecuente nulidad del acto procesal viciado y la orden de su renovación si ello procede, pues para ello también se debe verificar si el supuesto acto viciado, ha generado una lesión en el derecho de defensa del recu-rrente, o si no hubo convalidación expresa o tácita, y por último, que el quebran-tamiento sea imputable al juez o jueza que esté conociendo del juicio, porque en caso contrario no procedería tal denuncia’ (Sentencia N° RC.00305, de fecha 3 de junio de 2.009, dictada por el Tribunal Supremo de Justicia en Sala de Casación Civil, recaída en el caso de R.M.L. contra Y.P.D.A.).

   En fecha 18 de febrero de 2.000, el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario del Segundo Circuito de la Circunscripción Ju-dicial del Estado Bolívar, con sede en Puerto Ordaz, dictó sentencia interlocuto-ria mediante la cual declaró con lugar la cuestión previa promovida por la re-presentación judicial de la parte demandada, afirmándose, en consecuencia, la incompetencia de ese órgano jurisdiccional por razón del territorio para seguir conociendo de la presente controversia.

   Según diligencia conjunta estampada en fecha 18 de mayo de 2.000, los apoderados judiciales de ambas partes se dieron por notificados, a nombre de sus respectivos mandantes, de la sentencia interlocutoria proferida por el en-tonces Tribunal de la causa, de fecha 18 de febrero de 2.000, sin evidenciarse en autos que esa decisión hubiere sido impugnada mediante el anuncio del recurso de la regulación de la competencia, por lo que el aludido fallo interlocutorio quedó firme.

   El conocimiento de este asunto, luego de ser distribuido, fue sometido al conocimiento del Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, donde se le dio entrada y el perti-nente curso de ley, lo que propició que el nombrado órgano jurisdiccional dis-pusiera, en auto del 25 de septiembre de 2.000, el avocamiento del ciudadano Juez para el conocimiento del asunto y la notificación de ese acontecimiento a las partes, lo cual fue cumplido en la forma que se indica en autos, sin eviden-ciarse que la competencia subjetiva de ese Juez fuese objetada en la forma de ley por alguna de las partes integrantes de la presente relación jurídica litigiosa.

   Mediante escrito consignado en fecha 2 de octubre de 2.000, la represen-tación judicial de la parte demandada dio contestación a la demanda interpues-ta contra su patrocinada, sin evidenciarse tampoco que la parte actora hubiese objetado la validez formal de esa actuación. En ese evento procesal, la represen-tación judicial de la parte demandada desplegó la siguiente actividad defensiva:

1. Impugnó, por exagerado, el monto atribuido por la parte actora como estimación de su demanda.

2. Explicó las razones de hecho y de derecho que le asisten a la hoy deman-dada para oponerse a las pretensiones de la parte actora.

3. Propuso formal reconvención a la parte actora.

   Por auto dictado en fecha 14 de noviembre de 2.000, el entonces tribunal de la causa dio por admitida la reconvención propuesta por la parte demanda-da, ordenándose el emplazamiento de la parte actora reconvenida para el acto de la litis contestación, a la vez que se dispuso en esa misma providencia fijar oportunidad para que se evacuaran las posiciones juradas solicitadas por la re-presentación judicial de la parte demandada reconviniente, a cuya evacuación renunció posteriormente la apoderada judicial de la parte demandada (folio 71).

   No consta en autos que la parte actora reconvenida, por sí o mediante apoderado, hubiese ofrecido su contestación a la mutua petición propuesta por la representación judicial de la parte demandada.

   Abierto el juicio a pruebas, ninguna de las partes hizo uso de tan singular derecho, a la vez que se observa que ninguna de las partes presentó informes, frente a lo cual la representación judicial de la parte demandada solicitó un pronunciamiento al Tribunal, destinado a que se considere la posible confesión ficta en que incurrió la parte actora reconvenida.

   En fecha 30 de abril de 2.003, el entonces Tribunal de la causa dispuso avocarse nuevamente al conocimiento de la presente causa, en virtud de la de-signación del nuevo juez asignado a ese Tribunal, evidenciándose en autos que, según nota cursante al folio 102 del expediente, la Secretaria de ese tribunal dejó constancia del cumplimiento de las distintas formalidades establecidas en el artículo 233 del Código de Procedimiento Civil.

   Por sentencia dictada en fecha 29 de septiembre de 2.004, el entonces Tri-bunal de la causa declaró procedente la impugnación efectuada por la parte demandada a la estimación de la demanda, por cuyo motivo el nombrado ór-gano jurisdiccional expresó su incompetencia por razón de la cuantía para se-guir conociendo de este asunto. De esa decisión, tal como se infiere en autos, las partes fueron notificadas, sin evidenciarse de autos que la decisión dictada en fecha 29 de septiembre de 2.004 por el entonces Tribunal de la causa hubiere sido impugnada en la forma de ley.

   Redistribuido el presente asunto, el conocimiento del mismo fue asigna-do a este Tribunal, donde se le dio entrada y el curso de ley correspondiente, disponiéndose en auto del 13 de octubre de 2.005 la reanudación del presente asunto, previa notificación a las partes.

   En fecha 17 de octubre de 2.005, la representación judicial de la parte demandada se dio por notificada a los efectos de la prosecución de este juicio, mientras que la parte actora fue notificada de la misma circunstancia a través de comisión librada al Juzgado Primero del Municipio Caroní del Segundo Circui-to de la Circunscripción judicial del Estado Bolívar, cuyas resultas se incorpora-ron a este expediente mediante auto dictado en fecha 21 de abril de 2.006.

   Según sentencia definitiva formal dictada en fecha 4 de agosto de 2.009, este Tribunal ordenó la reposición de la presente causa ‘al estado en el que se le conceda a la parte actora reconvenida el lapso correspondiente al término de la distancia a que se contrae el artículo 205 del mencionado Código adjetivo, el cual, para todos los efectos legales consiguientes y tomando en consideración la ubicación del domicilio de ésta, es por el término de ocho (8) días de despacho, adicionales al lapso del emplaza-miento’.

   En fecha 6 de octubre de 2.009, el apoderado judicial de la parte deman-dada se dio por notificada de la anterior decisión, a la vez que solicitó la notifi-cación de la parte actora, lo que fue acordada por este Tribunal según auto del 20 de octubre de 2.009.

   En fecha 22 de octubre de 2.009, el apoderado judicial de la parte deman-dada interpuso recurso de apelación contra la sentencia definitiva formal dicta-da por este Tribunal, de fecha 4 de agosto de 2.009, cuyo recurso fue posterior-mente desistido por el mismo apelante según diligencia estampada en fecha 26 de octubre de 2.009.

   En fecha 22 de enero de 2.010, se recibe en la Unidad de Recepción de Documentos de este Circuito Judicial el oficio n° 3705-09, de fecha 15 de di-ciembre de 2.009, emanado del Juzgado Primero del Municipio Caroní del Se-gundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, contentivo de las resultas de la comisión librada por este Tribunal, encaminada a que se noti-ficase a la parte actora de la sentencia definitiva formal proferida el día 4 de agosto de 2.009.

   Al reanudarse el curso de este procedimiento, se observa que mediante escrito consignado en fecha 8 de abril de 2.010, la representación judicial de la parte demandada promovió las pruebas de interés para su representada, lo que de seguidas permite al Tribunal pronunciarse acerca de su idoneidad, de la si-guiente manera:

1. En el particular titulado ‘CAPÍTULO PRIMERO’, de su escrito del 8 de abril de 2.010, el apoderado judicial de la parte demandada promovió el mérito derivado de contrato de opción de compraventa, suscrito entre las partes hoy en conflicto, autenticado ante la Notaría Pública Primera de Puerto Ordaz, Estado Bolívar, de fecha 30 de octubre de 1.992, anotado bajo el número 96, tomo 133, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, para con ello demos-trar ‘la existencia de la obligación asumida por la Parte Actora, M.A.M.-tínez, y su manifiesto y reiterado incumplimiento al no pagar las cantidades de dinero en su debida oportunidad y en las formas convenidas en el mencionado Contrato por cuyo motivo esta demanda debe ser declarada sin lugar con todos los pronunciamientos de ley’ (sic).

   Al respecto, se observa que el apoderado judicial de la parte demandada está invocando el mérito del recaudo incorporado por la actora a su libelo como esencial de su pretensión, lo que implica considerar que estemos en presencia de una prueba que se reputa común y aceptada entre las partes, por lo que se impone su plena apreciación, pero sólo en lo que atañe al hecho material en él contenido. Así se decide.

2. Finalmente, en el particular titulado ‘CAPÍTULO SEGUNDO’, de su es-crito del 8 de abril de 2.010, el apoderado judicial de la parte demandada, invo-cando el principio de adquisición procesal, invocó el mérito derivado del con-trato de opción de compraventa que le vincula con la hoy demandante y anexa-do por ésta a su libelo, en función de demostrar ‘la existencia de la obligación con-tractual contraída e incumplida por la ciudadana M.A.M. por lo cual la presente demanda debe ser declara (sic) sin lugar con las consecuencias legales pertinentes y expresa condenatoria en costas’ (sic).

   Sobre el particular, se aprecia, tal como se dijo en líneas anteriores, que se está en presencia de una prueba que es común para ambas partes, las cuales no han manifestado su objeción formal por lo que respecta a la existencia, validez e idoneidad del referido instrumento, en cuyo supuesto se impone la apreciación plena del mismo, pero sólo en lo que atañe al hecho material en él contenido, individualmente considerado. Así se decide.

   Según escrito consignado en fecha 9 de agosto de 2.010, la representación judicial de la parte demandada presentó sus informes para esta causa, sin evi-denciarse que la parte actora hubiere presentado los suyos, o que con posterio-ridad a ese evento procesal hubiere formulado sus observaciones a tales infor-mes.

   II

   La competencia subjetiva de la ciudadana Jueza, que con tal carácter sus-cribe esta decisión, no fue objetada en la forma de ley por ninguna de las partes integrantes de la presente relación jurídica litigiosa.

   Hecho el estudio individual del expediente, el Tribunal pasa a dictar sen-tencia, previas las siguientes consideraciones:

   Con apoyo a lo establecido en el artículo 1.167 del Código Civil, la ciuda-d.M.A.A. se ha presentado a juicio con la finalidad de reclamar judicialmente el cumplimiento del contrato celebrado entre ella y la sociedad mercantil Desarrollos Entre Ríos, c.a., cuya negociación aparece conte-nida en documento autenticado el día 30 de octubre de 1.992 ante la Notaría Pública Primera de Puerto Ordaz, Municipio Autónomo Caroní del Estado Bo-lívar, donde quedó anotado bajo el número 98, Tomo 133, de los libros de au-tenticaciones llevados por esa Notaría.

   Para tal fin, la actora expresó que Desarrollos Entre Ríos, c.a., se com-prometió frente a ella a vender el bien inmueble constituido por el apartamento identificado con los números y siglas 13-PB-C, el cual se ubica en la planta baja del edificio marcado con el número trece (n° 13), perteneciente al Conjunto Re-sidencial Entre Ríos, Etapa III, Ciudad Guayana, Distrito Municipal Caroní del Estado Bolívar, estipulándose en ese contrato que el precio para la proyectada negociación es la cantidad de un millón seiscientos veinte mil bolívares (Bs. 1.620.000,00), equivalente hoy en día a la suma de un mil seiscientos veinte bo-lívares fuertes (Bs. F. 1.620,00), los cuales, de acuerdo a lo que se indica en la cláusula ‘sexta’ de esa convención, serían pagados en forma fraccionada por la compradora, en las circunstancias de tiempo, modo y lugar que se describen en la mencionada disposición contractual.

   Se alega igualmente como fundamento de pedir, que la hoy demandante ‘canceló en la forma convendida (sic) y a entera satisfacción de la “LA COMPAÑÍA”, la primera de las cuotas pactadas, es decir, la suma de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 350.000,oo), correspondientes a la firma del documento (sic), las demás cuotas, dado el estado de atraso en que se encontraba la construcción de la obra, se acordó entre los adquirentes en general y la compañía que a partir del mes de diciembre de 1992, no se harían más pagos de las cuotas pendientes, sino que dichos pagos se realizarían en el momento de la firma defintiva (sic) del documento de adquisi-ción por ante la Oficina de Registro Subalterno’ (sic), a lo que se agrega que su re-presentada ‘realizó todas las gestiones diligencias (sic) pertinentes, entregando opor-tunamente todos los documentos exigidos por el ente financiador a “LA COMPAÑÍA” para la tramitación de su crédito hipotecario para el pago de la parte final del precio, dando cumplimiento así a las obligaciiones (sic) cuyo cumplimiento le correspondía’ (sic).

   Continúa narrando la actora, que en el mes de septiembre de 1.993 la vendedora anunció que el precio de venta del inmueble objeto del citado con-trato de promesa bilateral de compraventa, experimentaría un incremento de doscientos mil bolívares (Bs. 200.000,00), equivalente hoy en día a la suma de doscientos bolívares fuertes (Bs. F. 200,00), frente a lo cual la hoy demandante ‘ejerció su derecho elemental de pedir información acerca de los elementos que motiva-ban el aumento del precio’ (sic), lo que, según se explica, trajo como consecuencia que el representante legal de la vendedora tomara ‘la decisión de incumplir con la obligación de venderle’ (sic), cuya circunstancia, a entender de la presentante del libelo, se ha mantenido invariablemente, pues hasta la fecha de presentación del libelo ‘no se ha logrado que “LA COMPAÑÍA” dé cumplimiento a la obligación de vender (…) el inmueble señalado, que adquirió al momento de celebrar el contrato con-tenido en documento público’ (sic).

   Bajo tales razonamientos, la demandante interpone la demanda que hoy es sometida a escrutinio judicial, en la que se reclamó judicialmente a Desarro-llos Entre Ríos, c.a., como consecuencia del cumplimiento exigido por aquélla, realizar ‘la venta del inmueble a que se refiere la presente demanda y cuyas especifica-ciones están en ella contenidas’ (sic), requiriéndose también en el libelo que ‘la ven-ta se realice por el monto que fue pactada’ (sic), esto es, la suma de un millón seis-cientos veinte mil bolívares (Bs. 1.620.000,oo), equivalente hoy en día a la suma de un mil seiscientos veinte bolívares fuertes (Bs. F. 1.620,00), y si ello no fuere posible, se pidió en el libelo que ‘la Sentencia dictada por el Tribunal en la presente causa, sirva de documento de propiedad del inmueble para (su) mandante’ (sic).

   En respuesta a las exigencias de la actora, la parte demandada se defien-de y alega su contradicción a los hechos constitutivos de la pretensión procesal deducida por la demandante, lo que se evidencia de escrito consignado en fecha 2 de octubre de 2.000, consignado ante el entonces Tribunal de la causa, en el que, entre otros aspectos, se indicó lo siguiente:

   (omissis) “…Esta demanda es totalmente improcedente por cuanto LAS PARTES convinieron expresamente en la CLAUSULA DECIMA del refe-rido CONTRATO taxativamente las causales para la Resolución del pre-sente CONTRATO y las cuales son:

   1. - Si una vez introducida la Solicitud de préstamo por ante los Entes Fi-nancieros correspondientes, esta no fuere aprobada por haber resultado falsos y/o insuficientes los datos suministrados por “LOS FUTUROS ADQUIRENTES” y éstos manifiesten su imposibilidad de cancelar el SALDO DEL PRECIO CON SUS PROPIOS RECURSOS.

   2. - Si aprobado (sic) los créditos correspondientes o introducido el do-cumento de COMPRAVENTA, “LOS FUTUROS ADQUIRENTES” no se presentaren al acto de protocolización en la Oficina de Registro, o se ne-garan a firmarlo, después de haber sido notificados con la debida antela-ción de la fecha, lugar y hora de la firma.

   3. - Si “LOS FUTUROS ADQUIRENTES” no hacen entrega dentro de la oportunidad y plazo previstos, de los recaudos, documentos, solvencias, solicitudes, referencias, gastos, etc., que le sean exigidos por “LA COM-PAÑÍA” a través de “INMOBILIARIA ENTRE RIOS, C.A.”, conforme a la CLAUSULA NOVENA.

   4. - Si “LOS FUTUROS ADQUIRENTES” no acuden a firmar las planillas o solicitudes que sean necesarios para la tramitación de los préstamos hipotecarios.

   5. - Si “LOS FUTUROS ADQUIRENTES” dejaren transcurrir un plazo de QUINCE (15) días sin efectuar el pago a su VENCIMIENTO DE CUAL-QUIERA DE LAS CUOTAS ESPECIFICADAS EN LA CLAUSULA SEX-TA DE ESTE DOCUMENTO. En caso de producirse una o varias de estas circunstancias, “LA COMPAÑÍA” podrá, sin notificación o actuación ju-dicial alguna, dar por terminada la presente negociación y aceptar libre-mente ofertas de Compra de terceras personas interesadas en el mismo Inmueble o proceder en la forma que considere más conveniente a sus intereses.

      Esta CLAUSULA da potestad incuestionable a “LA COMPAÑÍA” para dar por terminada la presente negociación, sin notificación o actuación judicial quedando libre de actuar “EN LA FORMA QUE CONSIDERE MÁS CONVENIENTE A SUS INTERESES” esto en acatamiento a lo convenido contractualmente y a lo que establece el ARTICULO 1.160 del Código Civil…

      (omissis)

      …De tal manera que lo convenido en el numeral CINCO (5) de la CLAUSULA DECIMA no pueden ser controvertidos (sic) por LAS PAR-TES a nivel judicial y que lo allí convenido VALE Y TIENE LOS EFEC-TOS DE UNA SENTENCIA ejecutoriada que el Juez debe mandar a cumplir sin más declaratoria judicial y así lo pido, en forma previa CO-MO PUNTO DE DERECHO…” (sic).

      Más adelante, a los mismos fines de rebatir los fundamentos en que se apoya la demanda, la representación judicial de la parte demandada indicó en su escrito de contestación lo siguiente:

      (omissis) “…Es incierto y falso que mi representada se haya negado al cumplimiento del CONTRATO DE OPCION DE COMPRA suscrito por LAS PARTES por ante la Notaría Pública Primera de Puerto Ordaz del Estado Bolívar el 30/10/1.992, el cual quedó anotado bajo el No. 96, To-mo No. 133 de los Libros de Autenticaciones que lleva dicha Notaría que consta en autos como DOMICILIO ESPECIAL FUE ELEGIDO POR LAS PARTES EN LA CIUDAD DE CARACAS y en el cual LA PARTES AC-TORA se denomina “LOS FUTUROS ADQUIRENTES” y LA PARTE DEMANDADA se denomina “LA COMPAÑIA”.

      Lo cierto es que en dicho CONTRATO LA PARTE ACTORA se com-prometió a pagar la cantidad convenida de UN MILLON SEISCIENTOS VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 1.620.000,00) por la negociación del Apar-tamento distinguido con el número y letra (13PC-C) del Conjunto Resi-dencial ENTRE RIOS, ETAPA III en la ciudad de Puerto Ordaz del Esta-do Bolívar en la forma siguiente:

   1. - La suma de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 350.000,00) en el acto de la Autenticación del documento de OPCION DE COMPRA el 30/10/92, como en efecto lo hizo.

   2. - El saldo de CUATROCIENTOS SETENTA MIL BOLIVARES (Bs. 470.000,00) lo haría así:

1. El día 15/12/92 debía pagar la suma de CINCUENTA MIL BOLIVA-RES (Bs. 50.000,00) y no lo hizo.

2. El día 15/2/93 debía pagar la suma de CIEN MIL BOLIVARES (Bs. 100.000,00) y no lo hizo.

3. El día 15/3/93 debía pagar la suma de CIEN MIL BOLIVARES (Bs. 100.000,00) y no lo hizo.

4. El día 15/7/93 debía pagar la suma de DOSCIENTOS VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 220.000,00) y no lo hizo, no obstante los múltiples re-clamos que se le hicieron y que no eran necesarios ya que ella sabía que en esas fechas debía efectuar esos pagos y a la cual estaba obligada a pa-gar en acatamiento a lo establecido en el ARTICULO 1.264 DEL CODI-GO CIVIL (…) Es decir, la mencionada Ciudadana, PARTE ACTORA en este juicio, solamente hizo UN (1) pago y dejó de pagar CUATRO (4) cuotas señaladas violando e incumpliendo el mencionado CONTRATO que merece la plena fé (sic) probatoria que se le atribuye y no existe prueba alguna que demuestre haya sido modificado entre LAS PARTES por lo que su contenido y la obligación de cumplirlo está plasmado en los términos y condiciones en que se convino en dicho documento Au-tenticado y ello lo destaco para desvirtuar el hecho incierto y falaz de la PARTE ACTORA al decir, sin ningún fundamento, que LAS PARTES habían convenido en posponer dichos pagos por existir retardo en las Obras cuando ello es incierto. En consecuencia rechazo tal argumento porque el mismo documento lo desvirtua (sic) ya que una declaración unilateral no puede enervar el valor del documento mencionado el cual está vigente en todo su contenido.

   Es cierto que LAS PARTES convinieron en dicho documento que el pre-cio inicialmente convenido de UN MILLON SEISCIENTOS VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 1.620.000,00 podría variar en función de los precios de los materiales, equipos, mano de obra y costo ponderado de funciona-miento (…) de modo que la variación del precio no era un hecho capri-choso y unilateral de mi representada era un hecho legal, económico por el tiempo transcurrido entre la firma del documento Autenticado (30/10/92) y la terminación de la Obra que forzosamente varían los pre-cios por la Ley del Mercado y por la inflación que sufre el País, que cual-quier persona sensata tiene que entender, además es de Orden Público que deriva de un acto del Poder Público que está por encima del interés y de la conveniencia particular. No es un hecho impuesto por LA PARTE que represento sino que es un acto de Poder Público en base del IUS IM-PERIUM que deben y tienen que acatar LAS PARTES sin que valgan ex-cusas o argumentos particulares.

   Obsérvese que LA PARTE ACTORA incumple su obligación de PAGAR LAS CUOTAS CONVENIDAS EN LAS FECHAS INDICADAS y objeta lo impuesto por la Ley de Política Habitacional o Decretos del Ejecutivo con el único y deliberado propósito de justificar el incumplimiento que ha hecho de dicho CONTRATO pretendiendo falazmente que quién in-cumplió fue mi representada cuando no es cierto y que rechazo y niego por lo antes expuesto…” (sic).

   Finalmente, sobre la base de las mismas argumentaciones esbozadas en la oportunidad de la litis contestación, la representación judicial de la parte de-mandada propuso formal reconvención a la parte actora, la cual quedó redacta-da de la siguiente manera:

   (omissis) “…rechazo en todas sus partes tanto en los hechos como en el derecho la presente demanda y por cuanto he señalado las razones y fundamentos que demuestran claramente que LA PARTE ACTORA ha incumplido en todas sus partes el CONTRATO (…) ocurro ante su Com-petente Autoridad a todo evento para RECONVENIR, como en efecto lo hago a la Ciudadana M.A.M. (…) por IN-CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA (…) y que convenga o en su defecto así lo declare el Tribunal a lo siguiente: