Decisión de Juzgado Superior Septimo en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 23 de Mayo de 2008

Fecha de Resolución23 de Mayo de 2008
EmisorJuzgado Superior Septimo en lo Civil, Mercantil y del Transito
PonenteVictor Gonzalez
ProcedimientoCumplimiento De Contrato

PARTE DEMANDANTE RECONVENIDA: M.G.D.A., venezolana, mayor de edad, de este domicilio, casada, titular de la cédula de identidad N°. 4.771.576, contadora.

PARTE DEMANDADA RECONVINIENTE: N.T.D.R., de nacionalidad Peruana, mayor de edad, de estado civil viuda, domiciliada en la Ciudad de Caracas, titular de la cédula de identidad N°. E-864.301.

APODERADOS DE LA PARTE DEMANDANTE RECONVENIDA: C.M.B., J.B.S. y C.J.M.D., abogados en ejercicio e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nrs. 98, 4583 y 105.528, titulares de las cédulas de identidad Nrs. 253.405, 1.817.120 y 14.908.350, respectivamente.

APODERADOS DE LA PARTE DEMANDADA RECONVINIENTE: G.I. y M.G.A., abogados en ejercicio e inscritos en el Instituto de Previsión Social del abogado bajo los Nrs. 2658 y 33.081, titulares de las cédulas de identidad Nrs. 980.998 y 6.194.568, respectivamente.

EXPEDIENTE: 9606

ACCIÓN: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.

MOTIVO: Apelaciones ejercidas por la representación de la parte demandada reconviniente de fecha 21 de mayo de 2007 y por la parte demandante reconvenida, en fecha 22 de mayo de 2007, contra la sentencia dictada por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 01 de marzo de 2007, que declaró parcialmente con lugar la demanda por cumplimiento de contrato, así como parcialmente con lugar la reconvención.

CAPITULO I

NARRATIVA

La acción de Cumplimiento de Contrato seguida por la ciudadana M.G.d.A., contra la ciudadana N.T.d.R., que se inició por libelo presentado en fecha 28 de septiembre de 2005, ante el Juzgado Distribuidor de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, asistida por los abogados, C.M.B., J.B.S. y C.J.M.D., anteriormente identificados, alegó lo siguiente:

Que en fecha 26-07.2005, la ciudadana N.T.d.R., en su condición de arrendadora del apartamento N°. 43, 4to piso del edificio El Pilón, sector S.A.d.B.E.C.d.D.S.d.E.M., notificó judicialmente a la actora, en su condición de arrendataria, por ante el Juzgado 14 de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el vencimiento de la prórroga legal convenida según el contrato de arrendamiento privado de fecha 11-11-2004 y la conminó a la entrega del inmueble, lo cual en su decir es violatorio de las cláusulas cuarta y quinta del contrato antes mencionado.

Alegó que la entrega de dicho inmueble esta condicionada a la previa devolución por parte de la arrendadora, del depósito entregado incluyendo sus intereses a partir del 01-05-2003, según lo establecido en las cláusulas cuarta y quinta del contrato mencionado y en lo establecido en los artículos 23 y 24 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y como no lo hizo en el momento de la notificación, le debe pagar la cantidad diaria de treinta mil bolívares (Bs. 30.000,00) ó (Bs.F. 30) hasta la definitiva entrega, más la entrega del depósito y sus respectivos intereses, ambos a partir del 01-05-2003; agregando que según la cláusula quinta, está autorizada para permanecer en el apartamento, hasta que opere la correspondiente compensación.

Aseveró que la notificación no tiene ningún efecto jurídico y es nula de derecho según lo convenido contractualmente y que es falso que la prórroga legal se venció el 01-05-2005, por cuanto el contrato privado de arrendamiento del 11-11-2004, se prorrogó automáticamente por un año más, hasta el 11-11-2006, en virtud de que la arrendadora cobró el canon de arrendamiento correspondiente al mes de mayo de 2005, ya que cobró los depósitos que le hizo en el Banco Corp Banca, según depósito N°. 64355560 por trescientos mil bolívares (Bs. 300.000,00) ó (Bs.F.300) de fecha 17-06-2005 y N°. 64324350, por cuatrocientos cincuenta mil bolívares (Bs. 450.000,00) ó (Bs.F. 450) en la cuenta N°. 1479205918 a nombre de N.T.d.R., no obstante que el canon de arrendamiento era de seiscientos mil bolívares (Bs. 600.000,00) ó (Bs.F.600) y la arrendadora le impuso tal cantidad violando el contrato.

Denunció la violación de los artículos 2 y 13 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por cuanto el mencionado apartamento no está ni ha sido regulado, agregando asimismo, que la arrendadora está en la obligación de colocar el monto del depósito recibido de la arrendataria en un ente regido por la Ley General de Bancos y otras Instituciones Financieras y los intereses que se produzcan corresponderá a la arrendataria, por lo cual queda obligada a satisfacer intereses calculados a la tasa pasiva promedio de los seis principales entes financieros durante la vigencia de la relación arrendaticia, solicitando a su vez informe del Banco Central de Venezuela, para el cálculo de los respectivos intereses morosos.

Denunció la violación de los artículos 1.159, 1.160, 1.167 y 1.264 del Código Civil, 29 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Solicitó que el Tribunal fije transitoriamente un canon de arrendamiento hasta tanto el organismo regulador fije definitivamente el canon de arrendamiento que deba pagar.

Aseveró que por cuanto existe el peligro de que la arrendadora temeriamente intente un juicio en su contra, solicitó que de conformidad con lo dispuesto en el artículo 588 del Código de Procedimiento Civil, dicte medida cautelar innominada que le ampare para continuar ocupando dicho inmueble hasta tanto se defina el presente juicio y en razón que su esposo ciudadano E.A. está sufriendo una grave enfermedad, según los certificados médicos y por ocupar el inmueble con un menor de edad que requiere su cuidado y atención, circunstancia amparada por la Ley Orgánica para la Protección del Niño y del Adolescente. Asimismo demandó las costas y costos del presente juicio.

Solicitó medida de prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble objeto del litigio, así como la aplicación de índice inflacionario a las cantidades demandadas, estimando la demanda en la suma de cuarenta y cinco millones de bolívares (Bs. 45.000.000,00) ó (BsF.45.000).

En fecha 09 de octubre de 2005, la parte actora, otorgó poder apud actas a los abogados arriba identificados.

Luego de agotada la citación de la parte demandada, en fecha 27 de enero de 2006 la representación de la misma, consignó escrito de contestación a la demanda y a la vez propuso reconvención en los siguientes términos:

De la contestación a la demanda.

Mediante escrito de fecha 27-01-2006, la ciudadana N.T.d.R., arriba identificada y asistida por los abogados M.G. y G.I.t. identificados, rechazaron, negaron y contradijeron tanto en los hechos como en el derecho la acción interpuesta en su contra.

Afirmó que es propietaria y arrendadora del inmueble identificado como apartamento N° 43, piso 4, parte integrante del Edificio denominado El Pilón, ubicado en el Municipio Autónomo Baruta del Dpto. Sucre del Estado Miranda, según se evidencia de titulo de propiedad debidamente protocolizado en la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Distrito Sucre del Estado Miranda en fecha 05 de mayo de 1.996, quedando protocolizado bajo el N°. 39, tomo 23, del protocolo 1ero.

Agregó que en fecha 05-12-2001, cedió en comodato el inmueble descrito a la ciudadana M.G.d.A., ya identificada; mediante la suscripción de un contrato con ese carácter, el cual tenía como tiempo de vigencia un (1) año, venciéndose el 04-12-2002, siendo sustituido por otro igual en fecha 01-05-2003, por un lapso de 12 meses debiendo concluir el 01-05-2004.

Afirmó que en fecha 11-11-2004, firmaron un convenio mediante el cual ambas partes reconocieron que los dos anteriores contratos eran en realidad contratos de arrendamiento y por ende, sujetos a las disposiciones legales pertinentes.

Aseveró que por haber vencido el supuesto contrato de comodato, le correspondía la prórroga legal pautada en el artículo 38 y siguientes de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la cual vencería el 01-05-2005.

Alegó que mediante ese convenio le expresó su clara voluntad a la arrendataria de no prorrogar el contrato puesto que al establecer ambas partes las fecha de inicio y de terminación de esa prórroga legal, se manifestó claramente su intención de extinguir el contrato, ya que ella no admite otra ulterior prórroga sino que forzosamente el arrendatario debe entregar el inmueble arrendado.

Afirmó que establecieron las obligaciones de pagar la suma de seiscientos mil bolívares (Bs. 600.000,00) ó (BsF.600), dentro de los diez (10) días del vencimiento de cada mensualidad, agregando que en la parte final de dicho convenio se agregó a manera de “otro si” las siguientes aclaratorias: “En la cláusula primera se dice seiscientos mil bolívares siendo lo correcto la cantidad de quinientos mil bolívares (Bs. 500.000,00) ó (Bs.F.500). Se aclara que los diez días son continuos a partir de la fecha de vencimiento”.

Afirmó que en el aparte cuarto determinaron que la arrendataria le entregó en dinero efectivo y a entera y cabal satisfacción la cantidad de un millón ochocientos mil bolívares (Bs. 1.800.000,00) ó (Bs.F. 1800) en calidad de depósito según lo establecido en la cláusula décima primera del contrato suscrito el 01-05-2003.

Expuso que en la parte final de ese convenio -11-11-2004-, agregó a manera de “otro si” las siguientes aclaratorias: “Los depósitos de alquiler se hace en la cuenta N°. 1479805918 de N.T.d.R., en Corp Banca, quien otorgara recibo correspondiente”.

Asimismo se estableció que la arrendadora retendría la cantidad de trescientos mil bolívares (Bs. 300.000,00) ó (Bs.F. 300), para garantizar el pago total de los servicios públicos inherentes al referido inmueble y cuyos recibos debe presentar la arrendadora a la arrendataria al momento de desocupación, la arrendadora devolverá a la arrendataria el monto que quedare del depósito entregado y en caso contrario la arrendadora pagará a la arrendataria la cantidad diaria de treinta mil bolívares (Bs. 30.000,00) ó (Bs.F.30), por concepto de daños y perjuicios que no tendrá que probar hasta la cancelación del monto remanente de dicho depósito o en su defecto permanecerá ocupando dicho apartamento hasta que opere la correspondiente compensación. Afirmando que en el aparte quinto, acordaron que al vencimiento de la prórroga legal y devuelto el monto del depósito debía la arrendataria entregar el bien y en caso de que no lo hiciera, pagará a la arrendadora la cantidad diaria de (Bs. 1.550.000) hasta la entrega definitiva.

Afirma que la arrendataria no hizo absolutamente nada de lo acordado y prueba de ello es que le notificó en fecha 17-08-2005, el vencimiento de la prorroga legal el día 01-05-2005 y en consecuencia debía entregar el inmueble alquilado y las cantidades diarias de cincuenta mil bolívares (Bs. 50.000,00) ó (Bs.F. 50), establecidas en el convenio desde dicho vencimiento hasta la entrega definitiva, más la suma mensual de seiscientos mil bolívares (Bs. 600.000,00) ó (BsF. 600), por el tiempo que ocupe el inmueble. Agregando que a partir de la fecha de esa notificación judicial, la cuenta de Banco Corp Banca N°. 1479805918, utilizada para efectuar los depósitos de alquileres del bien arrendado quedaba cerrada en virtud de su incumplimiento.

Alegó que hasta la presente fecha la arrendataria no ha cancelado suma alguna desde el mes de junio de 2005, y que por su incumplimiento esta obligada a cancelar mensualmente la suma de un millón quinientos mil bolívares (Bs. 1.500.000,00) ó (BsF.1500), como indemnización acordada en el convenio del 11-11-2004.

Afirma que convinieron que el día previsto para la desocupación, ambas partes debieron estar presentes y finiquitar lo que se había establecido en el convenio y que no fue establecido la devolución previa del depósito a la desocupación.

Alegó que es falso que dicha prórroga legal se venció el 01-05-2005, y que el contrato privado de arrendamiento del 11-11-2004, se prorrogó automáticamente por una año más hasta el 11-11-2006, por haber cobrado el canon de arrendamiento correspondiente al mes de mayo de ese año, por cuanto la arrendataria le debía vencido ese mes, la suma de un millón quinientos cincuenta mil bolívares (Bs.1.550.000,00) ó (Bs.F. 1550), a razón de los cincuenta mil bolívares (Bs. 50.000,00) ó (Bs.F.50), diarios conforme a lo pactado y prueba de ello es que la arrendataria no hizo pago de canon de arrendamiento sino que realizó un abono a su obligación de cancelar la suma antes indicada (Bs. 1.550.000) ó (Bs.F.1550), puesto que el pago efectuado no fue de seiscientos mil bolívares, sino de setecientos cincuenta mil bolívares (Bs. 750.000,00) ó (Bs.F. 750), hecho mediante dos depósitos, uno por trescientos mil bolívares (Bs. 300.000,00) ó (Bs.F.300), según consta de planilla 64355560 del 17-06-2005 y el otro fue por cuatrocientos cincuenta mil bolívares (Bs. 450.000,00) ó (Bs.F. 450) según planilla de depósito N°. 64324350, depositada en su cuenta corriente, agregando que la misma arrendataria reconoció que había operado la prórroga legal y que la misma había vencido.

Alegó que en dado caso; lo que podía operar era la tácita reconducción del contrato y que no fue así, por la notificación que le hiciera a la arrendataria el 17-08-2005, recordándole que el vencimiento de la prórroga legal había sido el día 01-05-2005 y en consecuencia debía entregar el inmueble.

Asimismo expuso que de no serle devuelto el monto del depósito a la arrendataria a la fecha de su efectiva desocupación, hecho este que no ocurrió, se comprometía a pagarle la suma diaria de treinta mil bolívares (Bs. 30.000,00) ó (Bs.F.30) ó permitirle la permanencia en el inmueble hasta compensarle la suma de un millón ochocientos mil bolívares (Bs. 1.800.000,00), ó (Bs.F. 1800) es decir la cantidad entregada por ella en depósito y que la arrendadora permaneció ocupando el inmueble lo que indica que la suma de (Bs. 1.800.000,00) ó (Bs.F. 1800) que ella pretende que se le adeuda por concepto de depósito, quedó compensada con sesenta días de ocupación que comenzaron desde el 01-05-2005 y terminaron el 29-06-2005.

Afirmó que desde el 01-07-2005, hasta el día 18-01-2006 han transcurrido 202 días en razón de cincuenta mil bolívares (Bs. 50.000,00) diarios, la cantidad de diez millones cien mil bolívares (Bs. 10.100.000,00) ó (Bs.F. 10100), previa deducción de los montos abonados.

Refirió que respecto a los cánones cobrados excesivos, es materia que no corresponde a este Tribunal dilucidar puesto que ello es materia de la acción de reintegro prevista en la referida Ley sobre Arrendamientos Inmobiliarios y por otra parte para oponer compensación en el supuesto caso de un reintegro, ella deberá atenerse a los requisitos pautados en el artículo 63 eiusdem, es decir se requiere que exista obligación de reintegrar establecida en sentencia definitivamente firme, lo cual no es el caso.

Consignó en calidad de caución para garantizar a la arrendataria la devolución del depósito en caso de que se produzca un pronunciamiento que le obligue a devolver dicha suma en su totalidad, la suma de un millón quinientos mil bolívares (Bs. 1.500.000,00) ó (Bs.F. 1500) en cheque de gerencia a favor del Tribunal, exponiendo a su vez que no depositó la suma de trescientos mil bolívares (Bs. 300.000,00) ó (Bs.F.300), que formó parte del depósito inicial, por cuanto ambas partes convinieron que esa suma quedaba afectada a garantizar el pago de los servicios inherentes al inmueble y esa obligación subsiste hasta tanto no sea entregado el inmueble y exista constancia que los servicios han sido pagados por la demandante.

Asimismo solicitó al Tribunal se sirviera fijar los intereses correspondientes a la suma anteriormente consignada tomando en cuenta la tasa pasiva de los seis principales bancos del país desde el 05 de mayo de 2001 hasta le presente fecha, igualmente solicitó la condenatoria en costas

De la reconvención

En el mismo escrito de contestación, la parte demandada propuso reconvención en lo siguientes términos:

Reconvino en demandar a la ciudadana M.G.d.A., para que convenga o en su defecto sea condenada por el Tribunal en pagarle la cantidad de Nueve Millones trescientos mil bolívares (Bs. 9.300.000,00) ó (Bs.F. 93000) de acuerdo al convenio celebrado el 11-11-2004, y en el que ambas partes reconocieron que los dos anteriores contratos de comodato celebrados era un realidad contratos de arrendamiento y que vencido el último de ellos en fecha 01-05-2004, la arrendataria se obligaba a desocupar el inmueble arrendado y entregarlo y en caso de que no lo hiciera pagará a la arrendadora la cantidad diaria de cincuenta mil bolívares (Bs. 50.000,00) ó (Bs.F.50), hasta la entrega definitiva más los gastos que incurra la arrendadora por gestión extrajudicial o judicial, incluyendo honorarios de abogados, todo ello derivado de la ilegal ocupación efectuada hasta el presente por la arrendataria, agregando que en el supuesto negado de adeudarse suma alguna por el depósito de ella recibido, la misma quedó ampliamente cancelada al permanecer en el inmueble durante el lapso ya indicado contado desde el 01-05-2005, hasta el 26-06-2005, inclusive, asumiendo a la vez que la suma que pretende cobrar se ha descontado la suma única de setecientos cincuenta mil bolívares (Bs. 750.000,00) ó (Bs.F. 750), cancelada por la ex arrendataria cuyos depósitos ya fueron detallados.

Fundamentó la reconvención de acuerdo a lo establecido en los artículos 1.159, 1.167, 1.264 y 1.270 del Código Civil, y 39 de la Ley sobre Arrendamientos Inmobiliarios.

En fecha 07 de Febrero de 2006, el aquo admitió la reconvención y fijó el segundo día de despacho siguiente, a los fines de que tuviera lugar la contestación a la reconvención.

Luego el aquo, previa solicitud de la parte demandada reconvenida, ordenó la notificación de la parte demandante reconviniente, a los fines de que diera contestación a la reconvención al segundo día siguiente a que constare en autos su notificación, librando a su vez la respectiva boleta de notificación.

Por escrito del 05 de abril de 2006, la representación de la parte demandante reconvenida, se dio por notificada, renunció al término de comparecencia y procedió a dar contestación a la reconvención.

De la contestación a la reconvención

En fecha 05 de abril de 2006, la parte demandante reconviniente consignó escrito de contestación a la reconvención en los siguientes términos:

Rechazó, contradijo e impugnó tanto en los hechos como en derecho la reconvención interpuesta en su contra, ratificando tanto en los hechos como en el derecho, el contenido de la demanda por incumplimiento de contrato, que cursa en este juicio.

Adujo que en fecha 05-12-2001 y 01-05-2003, suscribieron unos supuestos contratos de comodato que no eran más que disfrazados contratos de arrendamiento, ya que se impuso la obligación de la firma de letras de cambio a nombre del hijo de la mencionada ciudadana y luego firmaron un contrato de arrendamiento en fecha 11-11-2004, previa aceptación de que los anteriores contratos jurídicamente eran contratos de arrendamiento.

Aseveró que en dicho contrato se le impuso “otro si” que el canon de arrendamiento era de quinientos mil bolívares mensuales (Bs. 500.000,00) ó (Bs.F.500) y no de seiscientos mil bolívares (Bs. 600.000,00) ó (Bs.F.600), haciendo referencia de las cláusulas cuarta y quinta del contrato de arrendamiento, así como de la notificación judicial de fecha 27-07-2005, a los fines de informar el vencimiento de la prórroga legal y del cierre de la cuenta Bancaria del Banco Corp Banca N°. 1479805818, utilizada para efectuar los depósitos de alquileres del inmueble arrendado, alegando que esta situación obstaculizó depositarle los cánones de arrendamiento.

Afirmó que la arrendadora retendría la cantidad de trescientos mil bolívares (Bs. 300.000,00) ó (Bs.F. 300) para garantizar el pago total de los servicios públicos inherentes al referido inmueble y cuyos recibos deberá presentar la arrendadora a la arrendataria, al momento de la desocupación y en caso contrario la arrendadora pagará a la arrendataria la cantidad de treinta mil bolívares (Bs. 30.000,00) ó (Bs.F. 30), diarios por concepto de daños y perjuicios que no tendrá que probar hasta la cancelación del monto del remanente de dicho depósito o en su defecto permanecerá ocupando dicho apartamento hasta que se opere la correspondiente compensación.

Alegó que para que tuviera lugar la entrega inmediata de dicho apartamento a la arrendadora, era necesario que se cumplieran previamente los dos presupuestos señalados; la entrega del monto del remanente del depósito y la consignación de los intereses a partir del 01-05-2003.

Afirmó que la reconvención es confusa y contradictoria y esta plagada de una serie de falsedades, en efecto, dice que debe pagarle “15.50.000” lo cual no se entiende, luego dice que debe pagarle cincuenta mil bolívares (Bs. 50.000,00) ó (Bs.F.50) diarios y seiscientos mil bolívares (Bs. 600.000,00) ó (Bs.F.600), cuando en el “otro si” del contrato del 11-11-2004, se señaló la cantidad de quinientos mil bolívares (Bs. 500.000,00) (Bs.F. 500), agregando que los cánones de arrendamiento están congelados y sin embargo la arrendadora impuso unos cánones de arrendamientos ilegales, incurriendo la arrendadora en las sanciones contempladas en el artículo 82 Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que invocaran oportunamente.

Alegó que el monto del remanente del depósito ha sido compensado con dos meses de ocupación cuando en realidad ese depósito se ha entregado solamente para garantizar el pago de los servicios públicos inherentes al referido inmueble y no para pagar cuotas de arrendamiento.

Rechazó tener que pagarle la cantidad mencionada en la reconvención interpuesta, ya que no ha incumplido tal contrato y por cuanto no está obligada a pagar un canon de arrendamiento impuesto por la parte arrendataria, ya que no estaba regulado el mencionado inmueble y que debe atenerse a la regulación de los organismos competentes, por ser las normas arrendaticias de orden público y no pueden ser relajadas por los particulares de conformidad con lo dispuesto en los artículos 2, 7 y 13 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Se evidencia del expediente que el alguacil del aquo, en fecha 11 de abril de 2006, folio 48 al 50, dejó constancia de haberse trasladado a la dirección que le fue suministrada, a los fines de notificar a la demandante reconvenida; ciudadana M.G., a quien no encontró, dejando a su vez constancia de quien se encontraba en la dirección del cual se trasladó es el ciudadano E.A., a quien entregó la boleta; consignando dicha boleta de notificación firmada por el ciudadano antes mencionado. Asimismo se evidenció que la secretaria dejó constancia de las diligencias del alguacil.

Posteriormente la representación de la parte demandada reconviniente presentó escrito de pruebas de fecha 05-05-2006, mediante el cual entre otros alegatos; promovió la confesión ficta en la cual ha incurrido la demandante reconvenida ciudadana M.G.d.A., fundamentando dicha confesión ficta en que admitida la reconvención y habiendo sido ordenada la citación; el alguacil efectuó la misma el día 03-04-2006, en persona distinta a la demandante, consignó boleta de citación el día 11-04-2006, dejando constancia la secretaria el día 11-04-2006 de haber cumplido los trámites de citación de la demandante de conformidad con el artículo 218 de la Ley adjetiva, debiendo tener lugar la contestación a la reconvención el día 26-04-2006 y en vez de ello, la demandante contestó la reconvención extemporaneamente y por anticipado el día 05-04-2006, no observándose en su escrito intención de darse por citada y renunciar al término de comparecencia.

En el mismo escrito de promoción de pruebas arriba indicado, la parte demandada reconviniente promovió el hecho de la extinción de la obligación de reintegro del depósito adeudado a la demandante reconvenida, hecho que se produjo al operar la compensación.

En fecha 21 de julio de 2006, el abogado C.M.B., apoderado de la ciudadana M.G.d.A., parte demandante reconvenida reconviniente, consignó escrito mediante el cual refutó e impugnó el escrito de fecha 05-05-2006, presentado por el abogado de la parte demandada reconviniente, por cuanto su contenido es falso y contraría la norma de orden público contenida en el artículo 22 y siguiente de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ya que el depósito entregado a la arrendadora no es compensable ni nunca puede ser imputable al pago de cánones de arrendamiento.

Asimismo alegó que la parte demandada reconviniente se obligó a devolver al momento de la desocupación del inmueble a la arrendataria no solamente el monto del depósito entregado el 01-05-2003, sino también los intereses causados desde esa fecha, calculados a la tasa pasiva de los seis principales entes financieros durante la vigencia de la relación arrendaticia, de conformidad con el artículo 24 eiusdem, lo cual no ha hecho ni tampoco puede ser compensado como errada e ilegalmente pretende la parte contraria lo cual es contrario a lo establecido en dicha norma.

Por su parte, el abogado G.I., en su condición de apoderado de la ciudadana N.T.d.R., parte demandada reconviniente, presentó escrito en fecha 14 de agosto de 2006, mediante el cual rechazó la pretensión de devolución de depósito sostenida por la contraparte, por cuanto señalaron que el tiempo de ocupación que ya lleva la ex arrendataria ocupando el inmueble, compensa con creces el monto de dicha garantía, aunado al vencimiento de dicho contrato.

Al igual alegó, que por tratarse de una garantía dada por el arrendatario al arrendador para respaldar las obligaciones que asume como contratante, su vigencia comienza en el momento en que se ha terminado el contrato, momento este en el cual se determina si el inquilino está solvente con sus deberes como tal, agregando que si hay que hacer algunas reparaciones al inmueble arrendado, deberán ser cargadas al depósito y que perfectamente puede el arrendador cobrarse lo que se le deba por concepto de alquileres, cargándolo igualmente a la suma entregada en depósito, lo que no puede hacer el inquilino ni durante la vigencia del contrato ni después de su vencimiento, es pretender que el arrendador impute lo que tenga que pagar por alquileres, a dicha garantía. Es decir dejar de pagar dos o tres meses sosteniendo que ya canceló, al entregar el depósito. Asimismo alegó que no hay compensación sino entre deudores recíprocos, por tanto mientras el depósito este en estado de garantía, no cabe la compensación.

En el mismo escrito alegó que terminado el contrato, el arrendador pasa a ser deudor del inquilino por el monto del depósito en virtud de lo dispuesto en el artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, agregando que igualmente terminado el contrato, el arrendatario se convierte en deudor del arrendador, por cuanto es responsable de la entrega del inmueble arrendado y no solo de entregarlo, sino hacerlo en las condiciones en que le fue entregado pudiendo además darse el caso de que adeude pensiones de arrendamiento. Asimismo sustentó la compensación alegada en lo previsto en el artículo 1.332 del Código Civil

En fecha 01 de marzo de 2007, el a quo dictó sentencia, declarando parcialmente con lugar la demanda y como consecuencia de lo anterior, condenó a la ciudadana N.T.d.R., al pago de los intereses generados por la cantidad de un millón ochocientos mil bolívares (Bs. 1.800.000,00) ó (Bs.F 1800), entregada por la ciudadana M.G.d.A. en calidad de depósito, calculados desde el 05 de diciembre de 2001, oportunidad de inicio de la relación locativa, hasta el 01 de mayo de 2005, fecha de vencimiento de la prórroga legal, a la tasa pasiva promedio de los seis principales entes financieros según la información publicada por el Banco Central de Venezuela, acordando la liquidación de dicha suma mediante una experticia complementaria del fallo de acuerdo a lo previsto en los artículos 249 y 455 del Código de Procedimiento Civil, por un solo experto. Parcialmente con lugar la reconvención que por indemnización de daños propuso la ciudadana N.T.d.R., contra la ciudadana M.G.d.A., condenando a la ciudadana M.G.d.A. a pagar a la ciudadana N.T.d.R. la cantidad de ocho millones quinientos mil bolívares (Bs. 8.500.000,00) ó (Bs.F. 85,000), por concepto de daños causados durante el periodo comprendido entre el 01 de agosto de 2005 y el 18 de enero de 2006.

Luego de notificadas las partes del fallo dictado por el aquo en fecha 01-03-2007, la representación de la parte demandada reconviniente, apeló de la sentencia en fecha 21-05-2007, así como la representación de la parte demandante reconvenida apeló el 22/05/2007.

En fecha 01 de junio de 2007, el a quo oyó las apelaciones en ambos efectos, ordenando remitir el presente expediente al Juzgado Superior Distribuidor de turno.

En fecha 05 de junio de 2007, se realizó la correspondiente distribución quedando para conocer este Juzgado Superior, quien le dio entrada el día 13 de junio de 2007, y el día 19 de junio de 2007, fijó el 10mo día a los fines de que las partes consignaran los informes respectivos, de conformidad con el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha 27 de julio de 2007 la representación de la parte demandante reconvenida, presentó escrito por ante esta Alzada, mediante el cual expuso que el Tribunal ha debido pronunciarse sobre la cláusula penal convenida por las partes infringiendo los artículos 12 y 15 del Código de Procedimiento Civil, ya que la interpretación de los contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia los jueces se atendrán al propósito y la intención de las partes, teniendo en mira las exigencias de la verdad y de la buena fe y el artículo 15 que establece el principio de igualdad procesal que tiene rango constitucional.

Asimismo alegó que el Tribunal declara parcialmente con lugar la reconvención intentada por la arrendadora condenando a su representada al pago de ocho millones quinientos mil bolívares (Bs. 8.500.000,00) ó (Bs.F.85, 000), por concepto de daños causados durante el período comprendido entre el 01-08-2005 y el 18-01-2006, pero no dice cuales son esos daños lo cual es violatorio del debido proceso. Igualmente solicitó la revocatoria de dicha sentencia.

CAPITULO II

MOTIVA

Ahora bien, a los fines de resolver sobre las apelaciones planteadas por la representación judicial de la parte demandada reconviniente en fecha 21-05-2007 y la representación judicial de la parte demandante reconvenida en fecha 22-05-2007, contra la sentencia de fecha 01-03-2007, dictada por el aquo, este Tribunal pasa hacer las siguientes consideraciones:

Se observa, que la demandante reconvenida afirmó que en fecha 26 de julio de 2005, fue notificada judicialmente por parte de la ciudadana N.T.d.R., del vencimiento de la prórroga legal convenida según el contrato de arrendamiento privado de fecha 11-11-2004; y por su parte la demandada reconviniente manifestó que la arrendataria fue notificada en fecha 17 de agosto de 2005, del vencimiento de la prórroga legal de ese mismo año y en consecuencia debía entregar el inmueble alquilado y las cantidades diarias de cincuenta mil bolívares (Bs.50.000,00) ó (Bs.F.50,00), desde el vencimiento de la fecha de la prórroga legal, hasta la entrega definitiva del inmueble, más la suma mensual de seiscientos mil bolívares (Bs.600.000,00) ó (BsF. 600), durante el tiempo que ocupe el inmueble y todos los gastos en que incurra la arrendataria establecidas en la cláusula cuarta por el convenio suscrito entre las partes por su ilegal ocupación.

Asimismo, la parte demandante reconvenida solicitó que la demandada reconviniente conviniera en devolverle el monto del depósito que le fue entregado conjuntamente con sus intereses y a su vez la parte demandada reconviniente expuso que la arrendataria le entregó en dinero efectivo y a su entera y cabal satisfacción la cantidad de un millón ochocientos mil bolívares (Bs. 1.800.000,00) ó (Bs.F.1800,00) en calidad de depósito según lo establecido en la cláusula décima primera del contrato suscrito el 01-05-2003, asimismo consignó en calidad de caución para garantizar a la arrendataria devolución del depósito la cantidad de un millón quinientos mil bolívares (Bs. 1.500.000,00) ó (Bs.F.1500,00), en cheque de gerencia a favor de Tribunal de la causa, igualmente solicitó al Tribunal se sirviera fijar los intereses correspondientes a la suma anteriormente consignada tomando en cuenta la tasa pasiva de los seis principales bancos del país desde el 05-05-2001, hasta la presente fecha.

Asimismo observó esta Alzada que la parte demandada reconviniente expuso que no depositó la suma de trescientos mil bolívares (Bs. 300.000,00) ó (Bs.F.300), que formó parte del depósito inicial, por cuanto ambas partes convinieron que esa suma quedaba afectada a garantizar el pago de los servicios inherentes al inmueble y esa obligación subsiste hasta tanto no sea entregado el inmueble y exista constancia que los servicios han sido pagados por la demandante. Hecho que a pesar de haber sido alegado por ambas partes, debe ser objeto de análisis por parte de este sentenciador.

De las pruebas de la parte demandante reconvenida.

Del juego de copia certificada acompañado por la parte demandante reconvenida, junto al libelo de demanda, marcada “A”, el Tribunal observa, que en dicho juego, se encuentra contenido de Notificación Judicial Nº. S-716, de fecha 28 de julio, proveniente del Juzgado Décimo Cuarto de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, certificada por la secretaria de dicho Juzgado y que no fue impugnado por la parte a quien se le promueve, en consecuencia, por hacer plena fe del contenido, le otorga valor probatorio de conformidad con lo dispuesto en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil y 111 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

Del informe médico que se encuentra a los folios 19 y 20, emanando del Centro Médico Docente la Trinidad y firmado por la Dr. R.L.D., de fecha 21-02-2000, del p.A.M., E.A., de 55 años de edad, el Tribunal observa; que el documento traído a los autos debió ser ratificado en autos, por haber sido emitido por un tercero que no es parte en el juicio, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, verificando esta Alzada que en el mismo no se dio cumplimiento de la formalidad que establece la norma, en consecuencia se desecha la prueba. Así se decide.

Del informe médico que se encuentra al folio 21, emanando del Instituto de Resonancia Magnética San Román, de fecha 23-10-2003, firmado por la Dra. Sahyly Ciurana, Médico Radiólogo; del p.A.M., E.A., de 59 años de edad, el Tribunal observa; que el documento traído a los autos debió ser ratificado en juicio, por haber sido emitido por un tercero que no es parte en el juicio, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, verificando esta Alzada que en el mismo no se dio cumplimiento de la formalidad que establece la norma, en consecuencia se desecha la prueba. Así se decide.

Del documento que se encuentra al folio 22, contentivo de comprobante de solicitud hecha por la ciudadana M.G.d.A.; con membrete del Ministerio de Infraestructura, Dirección General de Inquilinato, del mes 09 de 2005 y recibido en fecha 29-09-2005, el Tribunal observa, que el documento en cuestión fue emitido por un Ente Público del Estado, tiene sello húmedo y firma del funcionario receptor, de fecha 29-09-05, este instrumento, corresponde a los que la doctrina clasifica como documentos públicos administrativos, por lo tanto, y al no ser tachado e falso ni impugnado se tiene como prueba de la intención de la actora de regular el canon de arrendamiento del inmueble objeto del contrato de arrendamiento. Así se decide.

Pruebas del demandado reconviniente:

Hizo valer el convenio de fecha 11-11-2004, presentado por la demandante reconvenida, el Tribunal observa que el documento promovido forma parte del juego de copias certificadas por la Secretaria del Juzgado Décimo Cuarto de Municipio del Área Metropolitana de Caracas y se encuentra en los autos inserto a los folios 10 al 12, y que fue valorada anteriormente, sin embargo por haber sido ratificado y promovido por la representación de la parte demandada reconviniente, esta Alzada la da valor probatorio como documento autentico de conformidad con lo dispuesto en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil y 111 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

Inspección judicial promovida con el fin que se trasladara el a quo al apartamento N° 43, piso 4, parte integrante del Edificio denominado el Pilón, ubicado en la manzana B de la sección S.A., Urbanización El Cafetal, Jurisdicción del Municipio Autónomo Baruta del Dpto. Sucre del Estado Miranda, con el objeto de dejar constancia que la demandante reconvenida continúa ocupando el inmueble; el Tribunal observa, que aún cuando se trasladó y constituyó el a quo, en la dirección señalada por la demandada reconviniente, solo se dejó constancia en el acta levantada el 14-07-2006, que a través de la reja que da acceso al apartamento se pudo observar, platos decorativos colgados en la pared y adornos varios, situación que no demuestra el objeto de la referida inspección judicial, no obstante, tal asunto no es un hecho debatido, pues ambas partes están contestes en que el inmueble se encuentra ocupado por la actora. Así se decide.

Ahora bien, esta Alzada previamente debe determinar sin en el presente juicio hay confesión ficta por parte de la demandante reconvenida tal y como lo alegó la demandada reconviniente, respecto a la reconvención propuesta y en tal sentido se observa;

La contestación de la demanda se materializó el 27-01-06, en esa misma fecha la parte demandada propuso reconvención; admitiéndose la reconvención el 07-02-2006 y fijándose el segundo día de despacho siguiente a los fines de que tuviera lugar la contestación a la reconvención, luego, el 01-03-2006 el aquo acuerda previa solicitud de la parte demandada reconviniente, la notificación de la parte demandante reconvenida, librándole el aquo boleta, en la cual notifica la orden de comparecencia al segundo 2do día de despacho siguiente a que constara en autos su notificación, a los fines de dar contestación a la reconvención efectuada por la parte demandada; sin embargo la representación de la parte demandante reconvenida compareció en fecha 05-04-2006, a través de su representado, se dio por notificada, renunció al lapso de comparecencia y procedió a dar contestación a la reconvención.

Asimismo observó esta Alzada que el Alguacil titular del aquo, consignó diligencia en fecha 11-04-2006, dejando constancia de haberle dejado boleta de notificación a la ciudadana M.G.d.A., con el ciudadano E.A., y a su vez consignó la boleta firmada por el ciudadano que la recibió.

Ahora bien, previo a entrar a conocer el fondo de la controversia, este Juzgador le llama poderosamente la atención que el juicio que se discute, se trata de materia de arrendamiento y debe ventilarse por el juicio breve previsto en los artículos 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil y de acuerdo con lo dispuesto en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Ahora bien, el caso que se estudia, se ventila por el juicio breve previsto en los artículos 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil en el cual la accionada, contesta la demanda y en el mismo acto reconviene a su accionante, emitiendo pronunciamiento el aquo respecto a la admisión de dicha reconvención posteriormente al momento que lo indica el artículo 888 del Código de Procedimiento Civil, siendo evidente que hubo un pronunciamiento fuera del tiempo como bien lo establece la norma citada, más se hace evidente que el aquo, en aras de salvaguardar el derecho a la defensa de las partes, ordena notificación a la accionante reconvenida para que comparezca a dar contestación a la reconvención que se propuso en su contra.

En este mismo orden de ideas, puede observar esta Alzada que en el juicio breve, la contestación tanto de la demanda primigenia y la reconvención se deben hacer tal y como lo establece el artículo 884 del Código de Procedimiento Civil, que es en el segundo día siguiente a la citación, y en el caso de reconvención, según lo establece el artículo 888 eiusdem, en el segundo día siguiente a la admisión, pero es de hacer notar que el aquo no admitió la reconvención en el mismo día, por lo cual ordenó la notificación de la actora reconvenida, a solicitud e la demandada reconviniente, lo cual consta en el auto de fecha 1 de marzo de 2006, que corre inserto al folio 41.

De este modo se aprecia que el legislador estableció un procedimiento especial e el juicio breve para la contestación de la demanda, con ello, pretende que el demandado o el reconvenido según sea el caso, tenga la oportunidad de oponer cuestiones previas, pero tratándose de un procedimiento especial por su brevedad, las mismas deben ser en todo caso, contestadas en el mismo día o al siguiente y el Juez debe resolver también en el mismo día, por lo que es una formalidad esencial para la validez del acto de contestación, que el mismo se efectúe en el segundo día de despacho siguiente a la citación del demandado o a la admisión de la reconvención, cuando se trata de oponer cuestiones previas, pues es esa la oportunidad que tiene la contraparte de subsanar o alegar sobre las mismas.

Es el caso, que en la contestación a la reconvención, la parte accionada no propuso cuestiones previas a que se hace referencia anteriormente, sino que se dio por notificado, renuncio al término de comparecencia y procedió a dar contestación a la demanda de reconvención propuesta en su contra, considerando esta Alzada que según el principio in dubio pro defensa, el ejercicio anticipado de la contestación a la demanda no puede ser sancionado como extemporáneo, por cuanto se le impediría al justiciable el análisis de argumentos y pruebas que de ser examinadas podrían cambiar el resultado del proceso, lo que no conciente este Juzgador es que la parte accionada al momento de la contestación, bien sea la demanda principal o la reconvención como es el caso, renuncie al término de comparecencia, por cuanto se estaría subvirtiendo el proceso y se le causaría violación del derecho a la defensa de su contraparte, por cuanto no podría ejercer el contradictorio y se acortarían los lapsos o términos que ya están previstos en la norma y que no pueden ser relajados, según el principio establecido en el artículo 7 de la ley sustantiva.

Según jurisprudencia de fecha 05-10-2007, emanada de la Sala Constitucional, del Tribunal Supremo de Justicia, con ponencia del Magistrado Marcos Tulio Dugarte, dejó sentado lo siguiente:

En primer lugar, debe la Sala pronunciarse sobre la alegada extemporaneidad por anticipada de las cuestiones previas opuestas y, al respecto, observa que el accionante se dio por citado el 8 de noviembre de 2005 y en esa misma oportunidad consignó el escrito contentivo de las cuestiones previas.

Los artículos 883 y 884 del Código de Procedimiento Civil, relativos al procedimiento breve, expresamente establecen:

Artículo 883: “El emplazamiento se hará para el segundo día siguiente a la citación de la parte demandada, citación que se llevará a cabo conforme lo dispuesto en el Capítulo IV, Título IV, Libro Primero de este Código”.

Artículo 884: “En el acto de la contestación el demandado podrá pedir verbalmente al Juez que se pronuncie sobre alguna de las cuestiones previas a que se refieren los ordinales 1° al 8° del artículo 346, presentando al efecto la prueba que acredite la existencia de su alegato, si tal fuere el caso; y el Juez oyendo al demandante si estuviere presente, decidirá el asunto con los elementos que se le hayan presentado y los que consten en autos en el mismo acto, dejando constancia de todo lo ocurrido en acta que se levantará al efecto. Las partes deberán cumplir con lo resuelto por el Juez, sin apelación”. (Subrayado de la Sala).

Al interpretar el alcance de las normas anteriormente transcritas Esta Sala ha establecido mediante decisión N° 337/2001 que:

El artículo 883 del Código de Procedimiento Civil, establece claramente que el emplazamiento para la contestación de la demanda se hará para el segundo día siguiente a la citación. La norma dificulta la posibilidad de interpretar que se trata de un lapso, pues no señala ‘dentro de los dos días’, sino que de manera expresa establece que éste debe tener lugar en el segundo día siguiente a la citación de la demandada. Dadas estas circunstancias interpretativas, si se deja en potestad del demandado escoger entre el primer día o el segundo, entonces la actora podría ver en peligro su derecho de estar presente en el acto celebrado el primer día de despacho, para así contradecir verbalmente las cuestiones previas opuestas por el demandado, siendo este último el único presente, exponiendo libremente y sin contradicción las cuestiones previas que considere pertinentes

.

En la misma jurisprudencia la Sala estableció:

De allí que, en el caso del procedimiento breve la contestación de la demanda y la oposición de las cuestiones previas debe realizarse en el término específico de los dos (2) días luego de haber sido citada la parte demandada. Ahora bien, esta Sala ha ido reiterando dicho criterio a través de su jurisprudencia pacífica, agregando recientemente que sería posible aceptar la interposición adelantada de la contestación de la demanda en el juicio breve pero sólo si no se oponen cuestiones previas, pues en este último caso, sí se lesionarían los derechos de la parte actora que no podría ejercer el contradictorio sobre ellas (ver entre otras, decisión N° 981/2006, ratificada en la sentencia N° 1203/2007).

Así las cosas, la regla general en el caso del juicio breve es que la parte demandada debe dar contestación a la demanda y oponer cuestiones previas al segundo día de efectuarse la citación, ni antes ni después de ese término. Sin embargo, excepcionalmente podría aceptarse la contestación adelantada de la demanda siempre y cuando no se opongan cuestiones previas

.

De la jurisprudencia anterior, puede observarse que la misma Sala Constitucional, demarcó la validez de la contestación en el juicio breve, cuando se hace antes del término fijado para que tenga lugar, siempre y cuando en el acto de contestación no se interpongan las cuestiones previas a que hacen referencia los ordinales 1 al 8 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil y como es el caso que el artículo 888 eiusdem, remite al 884 de la ley sustantiva, atinente a acto de contestación que viene regulando la forma que debe hacerse, tanto en la contestación de la demanda principal, como de la reconvención, debe ser aplicada la jurisprudencia que se citó anteriormente, en razón que no consta en autos que en la contestación a la reconvención se hubieren propuesto cuestiones previas y por tanto, tempestiva la contestación a la reconvención. Así se establece.

Resuelto lo anterior, se observa que en lo referente a la extinción de la obligación de reintegro del depósito propuesto por la parte demandada reconviniente, por haber operado la compensación, esta Alzada observa; que los artículos 25 y 26 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establecen:

Artículo 25: EL arrendador deberá reintegrar al arrendatario dentro de los sesenta (60) días calendarios siguientes a la terminación de la relación arrendaticia, la suma recibida como garantía de las obligaciones del arrendatario, más los intereses que se hubiesen causado hasta ese momento, siempre que estuviere solvente respecto al cumplimiento de las obligaciones arrendaticias a su cargo”

Artículo 26: “Cuando el arrendador se negare sin justa causa a reintegrar el depósito y sus intereses, vencido el término a que se refiere el artículo anterior, el arrendatario podrá ocurrir al Tribunal competente por la cuantía para hacer valer sus derechos y pensiones y la causa se tramitará en instancia única, conforme al procedimiento breve establecido en este Decreto Ley”.

De lo anterior se desprende, que el arrendador tiene la obligación de reintegrar la garantía otorgada por el arrendatario correspondiente al depósito, en un lapso de sesenta (60) días luego de terminada la relación arrendaticia y a su vez la ley estable otra condición, referida a que el arrendatario debe estar solvente en su obligación, bien sea de pago de los cánones de arrendamiento o bien en mantener en buen estado el inmueble arrendado.

Ahora bien, según el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, que se encuentra a los folios 10 al 12, de fecha 11-11-2004, establecieron que consta de documento de fecha 05-12-2001, que la arrendadora dio en arrendamiento, a la arrendataria un apartamento distinguido con el Nº 43, ubicado en el piso 4, que forma parte del edificio denominado El pilón, ubicado en la manzana B de la Sección S.A., Urbanización El cafetal, Jurisdicción del Municipio Autónomo Baruta del Dto. Sucre del Estado Miranda; por un plazo de 12 meses, el cual se prorrogó hasta el 01-05-2003.

Asimismo establecieron que consta de documento del 01-05-2003, que las partes suscribieron un contrato de arrendamiento, por el plazo de 12 meses, venciéndose al 01-05.2004, y cuya comunicación fue recibida el 27-03-2004, por la arrendataria y que forma parte integrante de dicho convenio.

Igualmente establecieron que a los fines de dar cumplimiento a lo establecido en el literal B del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, dicho contrato se prorroga por un máximo de 01 año, o sea, hasta el 01-05-2005.

Se observó en el mismo contrato, en la cláusula cuarta, que la arrendataria entregó en dinero efectivo y a entera y cabal satisfacción a la arrendadora la cantidad de un millón ochocientos mil bolívares (Bs. 1.800.000) ò (BSF. 1.800), en calidad de depósito, según lo establecido en la cláusula décima primera del contrato suscrito el 01-05.2003.

Acordaron asimismo que la arrendadora retendría la cantidad de trescientos mil bolívares (Bs. 300.000,00) ó (BsF. 300) para garantizar el pago total de los servicios públicos inherentes al referido inmueble y cuyos recibos deberá presentar la arrendadora a la arrendataria. Igualmente establecieron que al momento de la desocupación la arrendadora devolverá a la arrendataria el monto que quedare del depósito entregado y en caso contrario la arrendadora pagará a la arrendataria la cantidad diaria de treinta mil bolívares (BS. 30.000) ó (Bs.F. 30), por concepto de daños y perjuicios que no tendrá que probar hasta la cancelación del monto del remanente de dicho depósito o en su defecto permanecerá ocupando dicho apartamento hasta que opere la correspondiente compensación.

Ahora bien, el derecho de reintegro del depósito entregado por la arrendataria a la arrendadora, nace, una vez terminada la relación arrendaticia, entiéndase, vencimiento del tiempo estipulado en el contrato, en el presente caso operó el 01-05-2004; más su debida prórroga legal, según los parámetros que establece el artículo 38 de la Ley de arrendamientos Inmobiliarios, tomando en consideración el nacimiento de la relación arrendaticia.

De modo que, siendo el contrato de arrendamiento un vínculo de Derecho entre arrendador y arrendatario, es indudable que ese vínculo crea una relación jurídica, con protección de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que es de orden público (Art. 7 LAI), y es al momento del nacimiento de la relación arrendaticia, que comienza las obligaciones de las partes contratantes en arrendamiento.

En el caso bajo estudio, la relación arrendaticia entre las partes, tuvo nacimiento en fecha 05-12-2001, aunado a que en el contrato privado de arrendamiento firmado por las parte el 11-11-2004, hubo mención respecto a que en fecha 05-12-2001, la arrendadora, ciudadana N.T.d.R. dio en arrendamiento a la ciudadana M.G.d.A. un inmueble que se encuentra descrito en autos, evidenciándose que el nacimiento de la relación arrendaticia tuvo lugar el 05-12-2001, venciendo la misma en 01-05-2004, observando este Alzada que la relación arrendaticia, tiene una duración hasta esta última fecha mencionada, de (3) años y de acuerdo a las previsiones establecidas en el artículos 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en su literal B, le corresponde a la arrendataria una prórroga legal de un año, contado a partir del 01-05-2004, venciendo dicha prórroga el 01-05-2005, surgiendo a partir de esta fecha la obligación por parte del arrendatario de hacer la devolución de la garantía otorgada, en razón que se considera terminada la relación arrendaticia por vencimiento tanto del término como de su debida prórroga legal, pero ocurre que aún la arrendataria continua ocupando el bien dado en arrendamiento, no pudiéndose hacer exigible por la misma el derecho de solicitar el reintegro de la garantía dada en depósito. Así se establece.

Ahora bien, es el caso que en el contrato de arrendamiento firmado por las partes en fecha 11-11-2004, establecieron en la cláusula cuarta: “la arrendadora recibió en calidad de depósito, por parte de la arrendataria la cantidad de un millón ochocientos mil bolívares (Bs. 1.800.000), estableciendo igualmente que la arrendadora retendría la cantidad de trescientos mil bolívares (Bs. 300.000) para garantizar el pago total de los servicios públicos inherentes al referido inmueble y cuyos recibos deberá presentar la arrendadora a la arrendataria, al momento de la desocupación, acordando igualmente que la arrendadora devolvería a la arrendataria el monto que quedare del depósito entregado y en caso contrario la arrendadora pagaría a la arrendataria la cantidad diaria de treinta mil bolívares (Bs. 30.000,00) ó (Bs.F30) por concepto de daños y perjuicios que no tendrá que probar hasta la cancelación del monto del remanente de dicho depósito o en su defecto permanecerá ocupando dicho apartamento hasta que se opere la correspondiente compensación”

Si bien es cierto el orden público inquilinario tiene especial importancia por tratarse de ese conjunto de normas obligatorias que tutela un interés o beneficio que la ley concede, como expresión del equilibrio en la sociedad y con fundamento en la necesidad de resguardo y protección de los derechos de los arrendatarios.

Ahora bien, el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece:

Artículo 7: Los derechos que la presente Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables. Será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos.

Esta norma se somete a proteger los derechos que la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios y los reviste de irrenunciabilidad, declarando como nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de dichos derechos.

Entre los derechos irrenunciables regulados por la Ley, se encuentra el derecho de reintegro de la garantía dineraria, previsto en el artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, sustentado en que tanto el dinero entregado en garantía como los intereses que produzcan, le sean reintegrados al arrendatario por el arrendador dentro de los sesenta (60) días calendarios siguientes a la terminación de la relación arrendaticia, siempre que estuviere solvente respecto al cumplimiento de las obligaciones a su cargo.

Ahora bien, puede observar esta Alzada, que entre las partes contratantes dispusieron la forma en que iba a ser devuelto la garantía dineraria entregada por la ciudadana M.G., en su condición de arrendataria; a la ciudadana N.T., en su carácter de arrendadora, según la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento fecha 11-11-2004, convirtiendo ambas partes ese acuerdo en un hecho contrario al Derecho protegido, por cuanto toda conducta o actuación que se produzca de la renuncia del derecho tutelado, otorgado al arrendatario, es nula, por cuanto la Ley no tutela la forma caprichosa del arrendador de modificar las normas a su favor.

En el presente caso, puede observar este Juzgador, que en la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento de fecha 11-11-2004, la ciudadana N.T.d.R. y M.G.d.A., relajaron la ley al establecer:“La arrendadora devolverá a la arrendataria el monto que quedare del depósito entregado y en caso contrario la arrendadora pagará a la arrendataria la cantidad diaria de treinta mil bolívares (Bs. 30.000,00) por concepto de daños y perjuicios que no tendrá que probar hasta la cancelación del monto del remanente de dicho depósito o en su defecto permanecerá ocupando dicho apartamento hasta que opere la correspondiente compensación” de esta cláusula ambas partes violentaron las reglas previstas en el artículo 23 y 25 de la Ley de arrendamientos Inmobiliarios, en primer lugar, por que la arrendadora, no colocó el deposito dado en garantía en una cuenta de ahorros en un ente regido por la Ley General de Bancos y Otras Instituciones Financieras; en segundo lugar, por que el lapso establecido para que se lleve a cabo la devolución de la garantía dada en depósito es de sesenta días siguientes a la terminación de la relación arrendaticia; que si bien es cierto, aún cuando no había terminado la relación arrendaticia, ya las partes había fijado una forma distinta en cuanto a la devolución del monto dado en depósito, siendo contrario a la Ley, considerando esta Alzada que no es permitido a las partes relajar la ley a su favor y menos aún cuando se infiere en el menoscabo de los derechos protegidos en arrendamiento.

Es importante resaltar que así como la ley brinda protección inquilinaria al arrendatario, también le impone deberes que de no ser cumplidos, no puede hacer uso de ese derecho protegido, como es el caso que el arrendatario debe estar solvente respecto al cumplimiento de las obligaciones arrendaticias a su cargo, a los efectos de que el arrendador le entregue dentro de los sesenta días siguientes a terminada la relación arrendaticia, la garantía dineraria; y en el presente juicio, el arrendatario no ha cumplido una de sus obligaciones, referida a la entrega del inmueble una vez vencido el termino del contrato, con su debida prórroga legal; este hecho no ha ocurrido, sustentado en que la misma arrendataria manifestó que está autorizada a permanecer en el inmueble que le fuere arrendado hasta que operara la correspondiente compensación. En consecuencia, desde el cumplimiento de todas las obligaciones asumidas por la arrendataria, es que nace el derecho tutelado con protección inquilinaria que la arrendataria esta reclamando referido a la solicitud de reintegro por parte del arrendador de la garantía dineraria con sus respectivos intereses.

Ahora bien, pasa esta Juzgador hacer un breve análisis referida a la compensación que se define como: “la igualdad entre lo dado y lo recibido, entre lo que se adeuda y lo que debe una persona, es decir se opera entre dos personas que se deben mutuamente cosas semejantes; configurando un doble pago ficticio y para que se verifique, se requiere que ambas deudas subsistan civilmente, que sean líquidas, exigibles, de plazo vencido y de ser condicionales, que se encuentre cumplida la condición, además ambas deben consistir en cantidades de dinero o en prestaciones de cosas fungibles entre sí, de la misma especie y de igual calidad, o en cosas inciertas no fungibles, sólo determinadas por su especie, con tal que la elección pertenezca a los dos deudores se requiere también que los créditos y deudas se hallen expedidos, sin que un tercero tenga derechos adquiridos, en virtud de los cuales pueda oponerse legítimamente.

Analizando la definición de compensación, para que existan ambas deudas, deben estar vencidas, liquidas exigibles y de plazo vencido y en caso que estén condicionada, que se encuentre cumplida la condición y siendo que en el caso bajo estudio, la condición que la Ley de arrendamientos Inmobiliarios impone, es que la relación arrendaticia se encuentre concluida, que el arrendatario haya cumplido todas las obligaciones asumidas en arrendamiento, a los fines de que surge la exigibilidad del Derecho de reintegro de la garantía dineraria entregada por el arrendatario al arrendador.

Asimismo, de la cláusula quinta arriba transcrita, ambas partes, previeron dos condiciones a los fines de la entrega del inmueble, la primera referida al vencimiento del término del contrato y su prórroga legal y la otra referida a la devolución por parte de la arrendadora de la garantía dineraria recibida de la arrendataria. En esta cláusula igualmente ambas partes subvirtieron el procedimiento que establece la Ley, ello por cuanto como se dijo anteriormente, debe estar vencido el termino del contrato de arrendamiento, su prórroga legal y el cumplimiento de la arrendataria de todas su obligaciones asumidas en cuanto a la relación arrendaticia, referida específicamente a la entrega el inmueble arrendado, siendo improcedente que la arrendataria pretenda que el cumplimiento de su obligación este condicionada a la devolución por parte del arrendador de la garantía recibida por el arrendatario, cuando la misma ley es bien expresa y taxativa respecto al cumplimiento de cada parte contratante en arrendamiento, y como bien se dijo antes, el derecho de devolución de la garantía dineraria nace una vez que estén dadas las condiciones a que se refiere el artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, de lo contrario se estará relajando le Ley. En consecuencia se declara improcedente la solicitud de reintegro de la garantía dineraria. Así se decide.

Igualmente es improcedente la compensación que acordaron las partes en la cláusula quinta, entre el monto del depósito y el tiempo que ocupe el inmueble el arrendatario, por cuanto el monto del depósito entregado a la arrendadora, está destinado a garantizar posibles daños que pueda sufrir el inmueble o la insolvencia tanto de gastos de servicios públicos correspondientes al inmueble ó deudas de canon de arrendamientos, siempre que este culminada la relación arrendaticia y no puede ser desviado para fines que pretendan las partes. Así se decide

Respecto al planteamiento expuesto por la parte demandante reconvenida en cuanto a que el contrato de arrendamiento fue prorrogado automáticamente, según depósitos que le hizo en el Banco Corp Banca, N°. 64355560, por trescientos mil bolívares (Bs. 300.000,000) ó (Bs.F. 300,) de fecha 17-06-2005 y N° 64324350, por cuatrocientos mil bolívares (Bs. 400.000,00) ó (Bs.F.400), a la cuenta N°. 1479205918, a nombre de N.T.d.R., haciendo alusión que la arrendadora le impuso tal cantidad violando el contrato, por haber cobrado la arrendataria el mes de mayo.

De este planteamiento observa esta Alzada, que si bien es cierto, las partes de mutuo acuerdo establecieron el monto del canon de arrendamiento que debía pagar la arrendataria, según contrato de arrendamiento de fecha 11-11-2004, por un monto de quinientos mil bolívares (Bs.500.000) ó (Bs.F 500); que otorgaron la prórroga legal según lo establecido en el artículo 38 y siguientes de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y que dicha prórroga venció el 01-05-2005.

Observando esta Alzada que el pago del monto de setecientos cincuenta mil bolívares (Bs. 750.000,00) ó (Bs.F. 750,00), que fue depositado por la arrendataria se efectuó en fecha 17-06-2005, evidenciándose que no fue exactamente el monto establecido como canon de arrendamiento, previsto en el contrato de arrendamiento del 11-11-2004.

Además la arrendadora alegó que el pago hecho por la parte demandante reconvenida, correspondía a la deuda que para ese mes correspondiente a un millón quinientos cincuenta mil bolívares (Bs. 1.550.000,00) ó (Bs.F. 1550,00), a razón de cincuenta mil bolívares (Bs. 50.000,00) ó (Bs.F. 50,00), diarios, agregando que prueba de ello, es que la arrendataria no pagó el canon de arrendamiento sino que realizó un abono a su obligación de cancelar la suma antes indicada.

Puede observarse, que en el contrato de arrendamiento del 11-11-2004, celebrado entre las partes, quedaron en acuerdo, en que la arrendataria pagaría los depósitos de alquileres en la cuenta N°. 1479815918 de Corp Banca, de N.T., quien otorgará recibo correspondiente, no observándose de los autos, que la demandante reconvenida, demostrare el pago del mes de mayo de 2005, mediante recibo que como acordaron las partes contratantes hubiere sido expedido por la arrendadora, mal puede la arrendataria pretender que se esta novando la relación arrendaticia y producirse la reconducción del contrato de arrendamiento de fecha 11-11-2004, por causa de los pagos aquí mencionados, cuando la misma arrendadora a través de notificación judicial, le informó a la arrendataria el vencimiento de la prorroga legal que estaba transcurriendo a favor de la misma, en consecuencia es improcedente declarar que el contrato del 11-11-2004, se prorrogó, como lo alegó la parte demandante reconvenida por no haber sido demostrado en los autos. Así se decide.

En otro orden de ideas pudo observar este Juzgador, que la accionante en su libelo de demanda, solicitó la nulidad en relación con lo plasmado, el artículo 12 de la Ley sustantiva, prevé:

Artículo 12: “Los Jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho, a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados. El Juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máximas de experiencia. En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los Jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe.”

Del análisis de la norma transcrita se desprende que el trabajo del Juzgador no se encuentra única y exclusivamente concatenada por los planteamientos de derecho de las partes, en razón del principio Iura Novit Curia, pues también tiene la facultad de ir más allá de los argumentos de derecho invocados por las partes y tiene la facultad de calificar el negocio jurídico de forma diferente a como lo han planteado las partes.

Sin embargo no pueden olvidarse las limitaciones que derivan de la aplicación concordada de los artículos 12 y 243.5, de la ley sustantiva; que se encuentra referida a los argumentos de hecho y las defensas, los cuales no pueden ser reemplazados por el juzgador, y debe el Juez aplicar la norma jurídica de manera idónea y oportuna.

En este sentido, puede observar este Juzgador, que hecho el análisis de la controversia presentada por la actora, se inclina a que dicha demanda este referida a la solicitud de reintegro de deposito prevista en el artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y no por cumplimiento de contrato como pretende la parte accionante.

Igualmente debe pronunciarse esta Alzada, respecto a las otras solicitudes hechas en el libelo de demanda, y por consiguiente considera que la notificación judicial hecha por parte de la arrendadora, a la arrendataria, con el fin de notificar el vencimiento de la prórroga legal, es un documento autentico, en el cual actuó un funcionario público, y que a los fines de desvirtuar la legalidad del mismo, existe un procedimiento preestablecido, en consecuencia, se desecha este pedimento. Así se decide.

Respecto a los planteamientos de la parte demandante reconvenida referido a que debido al cierre de la cuenta bancaria del Banco Corp Banca N°. 1479805818, obstaculizó que hiciera los depósitos de los cánones de arrendamiento, esta Alzada considera que una vez hecha la notificación del vencimiento de la prórroga legal, tenía la arrendadora el derecho de hacer el debido cierre de la cuenta que estaba destinada al pago de los canon de arrendamiento, por cuanto una vez vencido el término del contrato de arrendamiento y su prórroga, la arrendataria no tenía otra obligación de pago de canon de arrendamiento, sino de entregar inmediatamente el inmueble dado en arrendamiento. Así se decide.

Respecto a que los cánones de arrendamiento se encuentran congelados y que la arrendadora impuso a la arrendataria un canon de arrendamiento de seiscientos mil bolívares (Bs. 600.000,00) ó (BsF.600), siendo ilegal, esta Alzada considera que existe una acción atinente a tal planteamiento, que debe ejercerse por el organismo correspondiente y en consecuencia no puede resolver a través de este juicio tal alegato. Así se decide.

Respecto a los gastos en que incurra la arrendadora por gestión extrajudicial o judicial incluyendo honorarios de abogados, debe la arrendadora así como sus representantes legales, accionar a través de un procedimiento distinto al presente, para realizar el cobro pretendido. Así se decide.

En cuanto a la reconvención propuesta, esta Alzada observa; que la parte demandada reconviniente, demanda a la ciudadana M.G.d.A., para que convenga o en su defecto sea condenada por el Tribunal en pagarle la cantidad de nueve millones trescientos mil bolívares (Bs. 9.300.000,00), ahora (BF. 93,000) de acuerdo al convenio de fecha 11-11-2004, en el que ambas partes acordaron y reconocieron que los dos contratos de comodato celebrados era en realidad contratos de arrendamiento y que vencido el último de ellos en fecha 01-05-2005, la arrendataria se obligaba a desocupar el inmueble arrendado y si no lo hiciere pagaría a la arrendadora la suma de cincuenta mil bolívares (Bs. 50.000.00), ahora (BF 500) diarios, más los gastos en que incurra la arrendadora por gestión extrajudicial o judicial incluyendo honorarios de abogados.

Al respecto considera el Tribunal que si aún no ha hecho entrega la demandante reconvenida, a la demandada reconviniente, el inmueble dado en arrendamiento por esta última, y si bien en el contrato de arrendamiento de fecha 11-11-2004, establecieron ambas partes como cláusula penal, el pago diario por parte de la arrendataria a la arrendadora de cincuenta mil bolívares (Bs. 50.000,00) ó (Bs.F. 50,00) diarios, en caso de no hacer entrega del bien dado en arrendamiento en el tiempo establecido; debe pagar la parte demandante reconvenida, a la parte demandada reconviniente el monto diario de cincuenta mil bolívares (Bs. 50.000), ó (BsF. 50), a partir del 01-05-2005, exclusive, fecha en que se produjo el vencimiento de la prórroga legal, establecida en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; hasta la publicación del presente fallo, monto este que debe restarse la suma de setecientos cincuenta mil bolívares (Bs. 750.000) ó (Bs.F. 750), que fue abonado por la parte demandante reconvenida a la arrendadora, mediante los depósitos que se encuentran descritos anteriormente. Así se decide.

CAPITULO III

DISPOSITIVA

Por las razones anteriormente expuestas, este JUZGADO SUPERIOR SÉPTIMO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO

Sin lugar la demanda que por REINTEGRO DE DEPÓSITO, intentara M.G., en contra de la ciudadana N.T.D.R..

SEGUNDO

Con lugar la reconvención planteada por la ciudadana N.T.D.R., en contra de la ciudadana M.G.; en consecuencia, por efecto de esta condenatoria queda obligada la parte demandante reconvenida, antes identificada a lo siguiente:

A pagar a la ciudadana N.T. el monto de cincuenta mil bolívares (Bs. 50.000,00) ó (Bs.F. 50) diarios, a partir del 01-05-2005, exclusive, fecha en que se venció la prórroga legal prevista en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, hasta la publicación del presente fallo, por concepto de cláusula penal convenida en el contrato de fecha 11-11-2004, que de una simple operación aritmética resulta en lo siguiente: año 2005 244 días; año 2006: 365 días; año 2007: 365 días; y año 2008 143 días, los cuales suman un total de 1.117 días que multiplicados por BsF. 50,00 arroga un total de BsF. 55.850,00.

Queda así revocada la sentencia de fecha 01 de marzo de 2007, dictada por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, por lo tanto se declara sin lugar la apelación ejercida por la parte actora y con lugar la apelación ejercida por la parte demandada.

Se condena en costas de la demanda principal como de la reconvención a la parte actora, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Se ordena la notificación de las partes en el presente proceso.

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE y NOTIFÍQUESE.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los veintitrés (23) días del mes de mayo de 2008. Año 198° y 149°.

EL JUEZ.

V.G.J..

EL SECRETARIO.

Abg. RICHARS MATA.

En la misma fecha, siendo las 3:30 pm, se publicó y registró la anterior sentencia, en expediente N° 9606, como está ordenado.

EL SECRETARIO.

Abg. RICHARS MATA.

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