Decisión de Juzgado Decimo Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 29 de Julio de 2014

Fecha de Resolución29 de Julio de 2014
EmisorJuzgado Decimo Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito
PonenteLuis Ernesto Gomez
ProcedimientoCumplimiento De Contrato

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

Caracas, 29 de Julio de 2014

204º y 155º

ASUNTO: AH1A-V-2008-000010

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO

SENTENCIA: Definitiva

-I-

DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS

PARTE ACTORA:

M.R.R. y V.D.V.R., venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de la cédula de identidad Nos. 14.575.336 y 3.712.258, respectivamente. -

APODERADO JUDICIAL

DE LA PARTE ACTORA:

G.A.A., abogado en ejercicio e inscrito en el INPREABOGADO bajo el No. 24.570.

PARTE DEMANDADA:

JANITHZA J.Q.M. y JEANPHIERE M.Q.M., venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de la cédula de identidad Nos. 15.519.463 y 15.519.464, respectivamente. -

APODERADOS JUDICIALES

DE LA PARTE DEMANDADA:

O.J.C. y J.S.C.F., abogados en ejercicio e inscritos en el INPREABOGADO bajo los Nos. 8621 y 50.258, respectivamente.

- II -

BREVE RESEÑA DE LAS ACTAS PROCESALES

Se inicia la presente demanda por escrito presentado ante el Juzgado Distribuidor de Turno de los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 8 de diciembre de 2008, correspondiendo el conocimiento de la causa a este Juzgado por distribución.

Por auto de fecha 12 de diciembre de 2008, se admitió la demanda. (f.19).

Mediante auto de fecha 12 de junio de 2009, la abogada M.C.Z., se abocó al conocimiento de la causa. (f.31).

Luego de haberse iniciado el trámite de citación, la parte demandada compareció en fecha 5 de noviembre de 2009 y se dio por citada. (f.68).

Mediante escrito consignado el día 10 de diciembre de 2009, la parte demandada dio contestación a la demanda. (f.70).

Abierto el juicio a pruebas las partes hicieron uso de ese derecho, siendo publicados los escritos correspondientes en fecha 28 de enero de 2010, así como anexos. (f.77).

En fecha 3 de junio de 2010, quien suscribe se abocó al conocimiento de la causa, y en esa misma oportunidad se admitieron pruebas en el proceso. (f.119,120).

Las partes consignaron escritos de informes, en fecha 4 de octubre de 2010. (f.141 y 145).

En fecha 5 de octubre de 2010, se dictó auto para mejor proveer, estableciéndose diez días de despacho para la evacuación de pruebas. (f.157).

Por auto de fecha 23 de octubre de 2012, se indicó que se dictaría sentencia conforme al orden cronológico de causas y su antigüedad, conforme al artículo 515 del Código de Procedimiento Civil. (f.192).

- III -

SINTESIS DE LA CONTROVERSIA

Del libelo de la demanda:

Para fundamentar la pretensión de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, la parte actora en su libelo de la demanda planteó lo siguiente:

• Que por documento autenticado el 11 de agosto de 2008, por ante la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, el cual quedó anotado bajo el N° 54, tomo 169, se celebró un contrato denominado “Promesa Bilateral de Compraventa inmobiliaria”, en el que consta que los oferentes vendedores son los ciudadanos JANITHZA J.Q.M. y JEANPHIERE M.Q.M., y la oferida compradora originalmente fue M.R.R., y luego suscribieron un documento privado el 23 de septiembre de 2008, en el que convienen en que las obligaciones también serían asumidas por V.d.V.R..

• Que el contrato tiene por objeto dar en opción de compraventa el inmueble constituido por un apartamento identificado con el N° B-124, situado en el ángulo norte de la planta doce, el cual se encuentra ubicado en la torre B del conjunto Comercio Residencial “YATI”, de la ciudad de los Teques, entre la prolongación Avenida Bolívar y la Calle Páez, antiguamente El Trigo en la Jurisdicción del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda.

• Que según la cláusula quinta del mencionado contrato, el precio de la venta definitiva sería la cantidad de ciento noventa mil bolívares fuertes (Bs.f. 190.000), y a la firma de la referida opción, pagaron a los oferentes vendedores la suma de veinticinco mil bolívares fuertes (Bs.f. 25.000), que a los 60 días siguientes entregaron a los oferentes vendedores otra suma de veinticinco mil bolívares fuertes (Bs.f. 25.000), y el saldo restante se pagaría al momento de la protocolización de la compraventa inmobiliaria en la Oficina de Registro correspondiente. Siendo el saldo final la cantidad de ciento cuarenta mil bolívares fuertes (Bs.f. 140.000).

• Que una de las obligaciones de los oferentes vendedores era entregar, cuando menos 20 días antes del vencimiento del plazo fijado en la cláusula tercera, los siguientes recaudos:

  1. constancias de inscripción en el Registro de Información Fiscal (RIF) de los oferentes vendedores;

  2. Solvencia de derecho de frente del inmueble;

  3. Recibos que demuestran la solvencia en el pago de los servicios de electricidad, agua, gas y condominio;

  4. Forma o formulario del SENIAT debidamente cancelado.

• Que cabe destacar que la documentación antes señalada es exigida en original por el Registro para proceder a la protocolización del documento de venta definitivo del bien inmueble, y sin ello, no se le da entrada a un documento al Registro.

• Que en el contrato se fijó un plazo de 90 días y una prórroga de 30 días más, cuyo vencimiento fue el 9 de diciembre de 2008.

• Que es el caso que los oferentes vendedores no han cumplido con su obligación de entregar todos los recaudos originales antes señalados, y eso les impide presentar el documento en la Oficina de Registro.

• Que el incumplimiento de los oferentes vendedores transgrede lo pactado por las partes, y por ende se les impide adquirir formalmente el inmueble que han negociado.

• Que las oferidas compradoras han cumplido a cabalidad con sus obligaciones, y para cumplir las que les falta necesitan protocolizar el documento definitivo de compraventa, y eso es imposible sino presentan el documento definitivo al Registro con toda la documentación que exigen en original.

• Que acuden ante esta autoridad para demandar a JANITHZA J.Q.M. y JEANPHIERE M.Q.M.:

Primero

Para que cumplan con la obligación de entregar los originales de los recaudos antes señalados.

Segundo

Para que otorguen el documento de compraventa definitivo ante el Registro Subalterno correspondiente, en cuyo momento harían entrega del saldo pendiente.

Tercero

Que en el caso que no cumplan con la obligación de entregar recaudos y no se otorgue el documento definitivo de compraventa, piden que la sentencia definitiva sirva de título suficiente de propiedad y se ordene el registro del fallo a tenor de los establecido en el ordinal 4°, del artículo 1.920 del Código Civil, y en el momento oportuno se obligan a depositar en el Tribunal, o donde disponga, el dinero relativo al saldo restante de la negociación.

• Fundamentó la acción en los artículos: 1.159, 1.160, 1.161, 1.167 del Código Civil.

De la contestación a la demanda:

La representación judicial de la parte demandada contradijo la demanda de la siguiente manera:

• Que niega, rechaza y contradice en nombre de sus representados, tanto en los hechos como en el derecho, cada uno de los alegatos formulados por las demandantes en el libelo de la demanda, excluyendo los actos ciertos.

• Que niega y contradice que haya fraude en el caso, y que por el contrario, sus representados actuando siempre de buena fe y con el ánimo de realizar la venta, les hicieron entrega material de los recaudos con mucha anticipación de la fecha fijada; por la sencilla razón de que se requerían parte de los mismos para tramitar el crédito en un banco, con el cual aspiraban pagar el saldo deudor para esa fecha de ciento cuarenta mil bolívares (Bs. 140.000).

• Que el 24 de septiembre de 2008, con dos meses de antelación a la fecha tope de la entrega, se le hizo entrega a la codemandante M.R., de los siguientes recaudos:

o Solvencia Municipal hasta diciembre de 2008;

o Ficha o cédula catastral por igual fecha,

o Solvencia y recibos de condominio que incluye consumo de agua por apartamento hasta ese mes.

o Certificación de gravamen, y

o Sendos RIF.

• Que todos estos recaudos de parte de los vendedores los requiere el banco prestamista para tramitarles el crédito; con la cual la entrega se cumplía por adelantado con la respectiva cláusula contractual y se le facilitaba la tramitación del crédito.

• Que todo esto se corrobora con el contenido del documento complementario privado firmado el 23 de septiembre de 2008, en donde por exigencia bancaria tenía que agregarse otra persona y por eso se incorporó a la señora V.R..

• Que respecto a la falta de pago al SENIAT de los impuestos por esta venta, ciertamente sus mandantes no cumplieron con ese pago al SENIAT, porque sería innecesario y extemporáneo hacerlo sin la certeza de que a las demandantes les habían aprobado el crédito o tenían el dinero de alguna manera para realizar la compra, lo cual no informaron a los vendedores, ni redactaron el documento definitivo, el que no anunciaron ni mostraron los vendedores, ni tampoco presentaron ante la Oficina de Registro para su revisión, y se les diera información de los recaudos que tenían que acompañar a ese documento, puesto que sin su presentación no les indican en dicha Oficina los requisitos y recaudos que tienen que acompañar.

• Que luego de este paso previo es cuando los vendedores tenían que pagar al SENIAT el 0,5 % del precio de la venta. Que nada de esto fue realizado previamente por las compradoras, y por lo tanto no podían los vendedores cumplir con el pago al SENIAT sin la certeza de la compraventa.

• Que esta demanda fue presentada por las oferidas compradoras a última fecha, porque el día de su presentación en el Tribunal 8 de Diciembre de 2008, cuando el vencimiento del contrato de opción a compraventa se vencía al día siguiente, 9 de diciembre de 2008, no tenían el dinero, ni la aprobación ni la entrega del dinero por crédito que les concedería el prestamista bancario.

• Que era innecesario entregar nuevamente recaudos para la tramitación del crédito y para registrar el documento definitivo cuando ya se les habían entregado con vigencia hasta diciembre de 2008, sin tener ninguna comunicación, antes ni dentro de los 20 días que invocan las demandantes, que tampoco mostraron previamente el documento definitivo de compraventa antes de presentarlo ante la Oficina de Registro.

• Que niega, rechaza y contradice en nombre de sus representadas, que haya habido incumplimiento de los Oferentes Vendedores, cuando hasta el último día del plazo estaban esperanzados en que la negociación se realizaría; lo cual se evidencia según telegrama con aviso de entrega enviado a las Oferidas Compradoras en fecha 8 de diciembre de 2008, en vista de no tener ninguna comunicación con ellas, quienes se perdieron los últimos días y luego aparecieron con esta demanda.

• Que todavía le ofrecen en venta por el precio actual montante a (Bs. 390.000), por el término de 30 días hábiles desde la fecha de consignación del escrito de contestación a la demanda, reconociéndoles los (Bs. 50.000), que conforme a la respectiva cláusula del contrato ya estaban perdidos a la fecha de la demanda, aceptando el pago por Ley de Política Habitacional.

- IV -

ANÁLISIS DE LAS PRUEBAS

De seguidas pasa este sentenciador a realizar las siguientes observaciones:

Las reglas sobre la carga de la prueba no solamente operan respecto a los hechos de la pretensión y la excepción, esto es, para los efectos sustanciales, sino también en diferentes asuntos procesales, durante el trámite del proceso, pues siempre que se trate de aplicar una norma jurídica de carácter procesal que suponga presupuestos de hecho, debe recurrirse a la regla sobre la carga de la prueba para imponer la consecuencia desfavorable de la falta de la prueba a la parte que resulte beneficiada con los efectos jurídicos consagrados en el artículo 1.354 del Código Civil de Venezuela, concatenado con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, cuyo texto es el siguiente:

Artículo 1.354 del Código Civil: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”

Artículo 506 del Código de Procedimiento Civil: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.”

La carga de la prueba no es una obligación que el legislador impone caprichosamente a cualquiera de las partes. Esa obligación se tiene según la posición del litigante en la litis y así al demandante toca la prueba de los hechos que alega, según el conocido aforismo “incumbit probatio qui dicit, non qui negat”, es decir, que incumbe probar a quien alega la existencia de un hecho, no a quien lo niega, más al demandado le puede corresponder la prueba de los hechos en que basa su excepción, en virtud de otro principio de derecho “reus in excipiendo fit actor, al tornarse el demandado en actor de su excepción.

De esta manera procede quien aquí suscribe a realizar un análisis del acervo probatorio cursante en los autos, para lo cual bien se puede apreciar:

DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA:

• Poder Apud Acta: de fecha 12 de Diciembre de 2008, otorgado por los ciudadanos M.R.R. y V.D.V.R., al abogado G.A.A., (f.21).

Esta prueba constituye un documento público judicial, que por no haber sido desconocido, ni tachado se aprecia con todo su valor de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.360 del Código Civil. ASÍ SE DECLARA.

• Documento “Contrato de Promesa Bilateral del Compraventa” en original, autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro, Estado Bolivariano de Miranda. Los Teques, en fecha 11 de agosto de 2008, bajo el N° 54, Tomo 169, de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría. (f.10-13).

Esta prueba constituye un documento auténtico, producido en copia certificada de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, no constituye punto controvertido, ya que fue reconocido por ambas partes y se aprecia con todo su valor de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.363 del Código Civil.

• Documento Privado de fecha 23 de septiembre de 2008, en el que las partes del Contrato de Promesa Bilateral del Compraventa” autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro, Estado Bolivariano de Miranda. Los Teques, en fecha 11 de agosto de 2008, bajo el N° 54, Tomo 169, convienen en que las obligaciones asumidas por la Oferida Compradora también serían asumidas por la ciudadana V.d.V.R.. (f.15).

La existencia y contenido de este instrumento no es punto controvertido, por el contrario ambas partes lo han invocado, en consecuencia este Tribunal lo aprecia con el valor que de su contenido se desprende.

• Documento de propiedad del inmueble objeto de opción de compra-venta, en copia simple protocolizado ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Guicaipuro del Estado Miranda, Carrizal; de fecha 10 de agosto de 2004, bajo el N° 13, protocolo primero, tomo 13. (f.16-18).

Este documento no fue tachado, razón por la que hace plena fe, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.359 del Código Civil.

• Documento privado de compraventa, elaborado por la entidad financiera BANFOANDES, en su carácter de prestamista, con el fin de documentar los prestamos que otorga dicha entidad, marcada con la letra “D”. (f.80-89).

Este instrumento consta en copia simple, y carece de firma, por lo tanto no consta que el mismo haya sido emitido ciertamente por el Banco Banfoandes, y en todo caso debió ser ratificado conforme al artículo 431 del Código de Procedimiento Civil; y como quiera que no lo fue, este Tribunal desecha la misma y por ende desestima su valor probatorio. Así se decide.

• Documento de aprobación de crédito hipotecario, emitido por la entidad financiera BANFOANDES, suscrito por el ciudadano A.C. en su condición de Jefe encargado de Créditos Hipotecarios, de fecha diez (10) de diciembre del año dos mil ocho (2008), (f.97- 100).

Constituye esta prueba instrumental un documento publico administrativo por ser BANFOANDES en el año 2008, un Banco del Estado Venezolano, hoy fusionado en Banco Bicentenario, que contiene una declaración de certeza, que aunque admite prueba en contrario, no fue desvirtuada en el debate probatorio, por lo que se aprecia con todo su valor probatorio. Así se decide.

DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:

• Instrumento Poder: autenticado por ante la Notaría Trigésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 3 de Diciembre de 2009, bajo el N° 16, Tomo 107, de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría. (f.72 y 73).

Constituye este instrumento documento auténtico, que al no ser impugnada, se tienen como fidedignas de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y corren en autos con todo su valor probatorio. ASÍ SE DECLARA.

• Documento de compraventa, sólo a los fines indicativos a los compradores demandantes. (f.104).

Esta prueba documental carece de firmas, no guardar relación con el proceso y no aporta nada al debate probatorio, en consecuencia se desecha del proceso Y ASÍ SE DECIDE.

• Planilla de requisitos para la revisión de documentos, en copia simple, emitida por el Registro Público del Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda. (f.103).

Este instrumento constituye una copia simple, de un presunto original en el cual no se aprecian firmas ni sellos del ente público del cual emana y en ese sentido carece de valor probatorio. Sobre los requisitos exigidos por el Registro para la protocolización de documentos no existe controversia

• Copias de recaudos, que alega la parte demandada entregó a la actora:

a. Copias de cédulas de identidad de los ciudadanos: Janithza J.Q.M., Jeanphiere M.Q.M. y M.R.R., Nos. 15.519.463, 15.519.464 y 14.575.336, respectivamente. (f.107)

b. Copias de R.I.F., de los ciudadanos: Janithza J.Q.M., Jeanphiere M.Q.M. (f.108)

c. Copia Recibo N° 58640 de Impuesto Municipal de fecha 12 de agosto de 2008. (f. 109)

d. Copia Recibo N° 58641 solicitud Certificación de Solvencia Municipal de fecha 12 de agosto de 2008. (f.110)

e. Copia Recibo N° 58642 solicitud C.C. (f.111)

Estos instrumentos constituyen documentos administrativos, producidos en esa forma de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, que en criterio de la doctrina patria contiene una presunción de certeza desvirtuable que quedo confirmada al no ser desvirtuada por cualquier prueba en contrario en la secuela del proceso.

• Solvencia de Condominio de fecha 20 de enero de 2010. (f.112).

Esta prueba instrumental emanada de un tercero y en ese sentido debió ser ratificado conforme al artículo 431 del Código de Procedimiento Civil; y como quiera que no lo fue, este Tribunal desecha la misma y por ende desestima su valor probatorio. Así se decide.

• Exhibición de documentos.

Esta prueba no fue evacuada.

• Testimoniales de los ciudadanos: J.A.G. y D.T., titulares de la cédula de identidad Nos. 15.250.225 y 12.887.173, respectivamente. Declaraciones tomadas a los referidos ciudadanos, en fecha 29 de septiembre de 2010, por la Notaría Pública Trigésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital. (f.137 y 138).

Encuentra este Tribunal que las declaraciones rendidas por los testigos J.A.G. y D.T., titulares de la cédula de identidad Nos. 15.250.225 y 12.887.173, respectivamente, fueron contestes y concordantes en sus respuestas. Estos testimonios son apreciados por este Tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto además de ser categóricos en las afirmaciones de estos aspectos, no incurrieron en contradicción alguna.

• Inspección Judicial en el Banco Banfoandes, a los fines que informe si existe solicitud de crédito hipotecario sobre el inmueble objeto de este Juicio, fecha de tramitación del crédito, aprobación o negativa del crédito.

Esta prueba no fue impulsada ni evacuada.

• Prueba de Informes, a la Oficina de Catastro de la Alcaldía del Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda.

Esta prueba no fue suministrada.

• Telegrama con aviso de entrega, remitido por los oferentes vendedores a las oferidas compradoras el día 8 de Diciembre de 2008, en el que se señala resuelto el contrato. (f.106).

Este juzgador considera que este instrumento producido en original, al estar tramitado y sellado por el Instituto Postal Telegráfico (IPOSTEL), por contener sellos y recepción de ese Instituto, se asemeja al instrumento público administrativo, este Juzgador lo tiene por fidedigno de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DECLARA.

• Constancia expedida por la Alcaldía del Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda, en fecha 4 de enero de 2011. (folio 177).

Este instrumento constituye documento administrativo, que en criterio de la doctrina patria contiene una presunción de certeza desvirtuable, que quedo confirmada al no ser desvirtuada por cualquier prueba en contrario en la secuela del proceso.

.PRUEBAS ORDENADAS POR AUTO PARA MEJOR PROVEER:

• Informe a la Oficina de Catastro de la Alcaldía del Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda, respecto de los siguientes particulares:

a. Sobre la existencia y expedición de ficha catastral, boletín N° 25451, así como la vigencia, concerniente al apartamento Nº 124-B, piso 12, Torre B del Conjunto Comercio Residencial Yati, en Los Teques.

b. Sobre la solvencia municipal y la vigencia de la misma, del inmueble identificado en el numeral anterior.

De la evacuación de esta prueba se recabó lo siguiente:

a. Respuesta mediante Oficio N° 0047-2011 emitido por la Alcaldía del Municipio Bolivariano de Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda, Dirección de Hacienda, de fecha 7 de febrero de 2010, en el que se informa que: cursa ante esa dirección de catastro un boletín catastral N° 25.451, a nombre de JANITHZA J.Q.M. y JEANPHIERE M.Q.M., titulares de la cédula de identidad Nos. 15.519.463 y 15.519.464, respectivamente; consistente en un apartamento ubicado en el Conjunto Comercio Residencial “YATI”, Torre B, distinguido con el N° B-124, situado en el ángulo norte de la planta 12, ubicado en la ciudad de los Teques, entre prolongación Avenida Bolívar y la Calle Páez, denominada antiguamente El Trigo, en la Jurisdicción del Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda; que el mismo fue inscrito en fecha 10 de marzo de 2006, por cambio de propietario, mas sin embargo, no se encuentra anexos en dicho boletín ninguna copia de ficha catastral del año 2010, en virtud que la misma se le otorga cuando presenta la cancelación de su deuda y el certificado de solvencia de impuestos sobre inmuebles urbanos; y referente a la solvencia municipal vigente, sólo tienen cancelado hasta el cuarto trimestre del año 2008, de acuerdo a copias de recibo Nro. 58640 de fecha 12 de agosto de 2008. (f.183).

• Exhibición de documentos por parte del ciudadano M.R.R. y/o de la ciudadana V.D.V.R., correspondiente a originales de la solvencia municipal, ficha catastral y solvencia de condominio. Esta Prueba no fue suministrada.

- V-

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Ahora bien, explanados los términos en que ha quedado trabada la controversia, este Juzgador pasa a resolver el fondo de la misma en los siguientes términos:

Se entiende por contrato la convención entre dos o mas personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellos un vínculo jurídico y para que el mismo pueda existir, debe haber consentimiento de partes, objeto y causa licita.

Por su parte el Código Civil señala en el artículo 1.159 que: “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las parte. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”.

Así mismo el artículo 1.160 del mismo Código Civil que: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley”.

Este Juzgador observa que la presente demanda versa sobre el cumplimiento de un “CONTRATO DE PROMESA BILATERAL DEL COMPRAVENTA” (privado y notariado), celebrado por las partes del proceso el día 11 de agosto de 2008, y que el plazo para esta opción era de 90 días hábiles, más 30 días de prórroga.

Se observa que firmado como fue en forma válida el contrato de marras por las partes que intervienen en el presente juicio, estos se hicieron recíprocas concesiones las cuales tal y como fue expresado por ellos, eran de estricto cumplimiento.

Ambas partes, establecieron condiciones en la negociación celebrada, por lo que, una vez cumplidas en la forma pactada conducirían a su terminación, con el otorgamiento de la escritura definitiva y la entrega del inmueble. En el caso bajo análisis, se observa que en el referido contrato, hubo acuerdo de voluntades en el objeto de la venta, en el precio y finalmente en la oportunidad de la tradición o entrega de lo vendido.

En virtud de lo anterior, se tiene que los actores compradores tenía la obligación de pagar la cantidad de CIENTO CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 140.000,00), es decir, la diferencia del monto pactado en la CLÁUSULA SEXTA del contrato in comento sobre el bien inmueble objeto del litigio, y los demandados vendedores debía por su parte, entregar la documentación necesaria y traspasar la propiedad mediante el otorgamiento del correspondiente documento ante el Registro Inmobiliaria respectivo.

La parte actora compradora indica que no le fueron suministrados la totalidad de los recaudos a los fines de la protocolización de la venta definitiva, y por su parte, la accionada señala, que los requisitos necesarios para gestionar el trámite ante el Registro Inmobiliario fueron entregados anticipadamente a la parte actora compradora para gestionar el crédito hipotecario.

De una síntesis de la actividad probatoria se puede precisar, que una vez analizadas todas las probanzas aportadas por las partes involucradas en el presente asunto, quedó demostrado lo siguiente:

i) Que la parte demandada es propietaria del inmueble objeto de este litigio, conforme a documento de otorgamiento, presentado en autos en copia simple, protocolizado ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Guicaipuro del Estado Miranda, Carrizal; de fecha 10 de agosto de 2004, bajo el N° 13, protocolo primero, tomo 13. (f.16-18).

ii) La existencia del contrato de opción de compraventa, y su prórroga;

iii) Que la actora le entregó a la demanda la cantidad de cincuenta mil bolívares (Bs. 50.000,00), por concepto de arras las cuales serían imputadas al precio de venta, restando el saldo de ciento cuarenta mil bolívares (Bs. 140.000,00) que serían pagados en el momento de la protocolización;

iv) Que la demandada se encontraba solvente hasta el día 31 de Diciembre de 2008, por concepto de impuesto sobre inmuebles urbanos, en v.d.B.C. N° 25451;

v) Que de las declaraciones de los ciudadanos: J.A.G. y D.T., se desprende que la ciudadana JANITHZA J.Q.M. le entregó a la ciudadana M.R., unos documentos que contenían “certificación de solvencia municipal, ficha catastral, solvencia de condominio del apartamento de ellos, y copias de las cédulas de identidad y de los RIF de ella y de su hermano Jeanphiere Quintana”

El punto controvertido, esencial en presente juicio consiste en que la parte accionante (Compradora), señala que no le fue entregada la documentación necesaria indispensable para la protocolización de la venta definitiva.

En este sentido del análisis del documento “CONTRATO DE PROMESA BILATERAL DEL COMPRAVENTA”, celebrado por las partes del proceso el día 11 de agosto de 2008, en la CLÁUSULA OCTAVA se observa que se estableció lo siguiente:

“(…) LOS OFERENTES VENDEDORES se obligan a entregar a la OFERIDA COMPRADORA con por lo menos veinte (20) días de anterioridad al vencimiento del plazo señalado en la cláusula tercera, sus constancias de inscripción en el Registro de Información Fiscal (RIF), solvencia de derecho de frente, los recibos que demuestren la solvencia en el pago de los servicios de electricidad, agua, gas y condominio, así como la forma o formulario del SENIAT debidamente cancelado, y lo cual es exigido por las autoridades competentes para proceder a la protocolización del documento de venta definitivo. LA OFERIDA COMPRADORA deberá de notificar con por lo menos tres (3) días hábiles de anticipación a LOS OFERENTES VENDEDORES“ la fecha, hora y lugar donde se llevará a cabo el otorgamiento del documento público de compra - venta. Queda expresamente acordado que LOS OFERENTES VENDEDORES se comprometen a entregar el inmueble solvente en todo lo que al mismo se refiere, sólo hasta la fecha en que se protocoliza el documento de compraventa respectivo.”

Y la CLÁUSULA TERCERA señala:

El cumplimiento de las obligaciones recíprocas de vender y comprar referidas en la cláusula que antecede, deberá de efectuarse ante la Oficina de Registro respectiva dentro de los noventa (90) días continuos, prorrogables incluso, por treinta (30) días más. Dicho plazo deberá computarse a partir de la fecha de autenticación del presente documento

.

Así tenemos que el documento de opción se autenticó el día 11 de agosto de 2008, y conforme a estipulaciones convenidas, los lapsos comenzarían a correr a partir del día de autenticación del documento.

También se observa que la representación judicial de la parte demandada en la contestación a la demanda manifestó lo siguiente (f.70vto):

(…) ciertamente mis mandantes no cumplieron con este pago al SENIAT, porque sería innecesario y extemporáneo hacerlo sin la certeza de que a las demandantes les habían aprobado el crédito o tenían el dinero de alguna manera para realizar la compra, lo que ni una ni otra cosa informaron a los vendedores (…)

Al respecto, el Tribunal observa que era obligación de la demandada vendedora, según la CLÁUSULA OCTAVA del contrato, la entrega de los siguientes recaudos: constancias de inscripción en el Registro de Información Fiscal (RIF), solvencia de derecho de frente, los recibos que demuestren la solvencia en el pago de los servicios de electricidad, agua, gas y condominio, así como la forma o formulario del SENIAT debidamente cancelado, y en ese sentido la representación judicial de la parte demandada afirmó que ciertamente mis mandantes no cumplieron con este pago al SENIAT”, de lo que se concluye forzosamente que no fueron entregados la totalidad de los recaudos a la parte demandante compradora.

Aunado a esto, conforme a las testimoniales analizadas en el proceso (f.137), se despende que la vendedora hizo entrega de los siguientes recaudos: certificación de solvencia municipal, ficha catastral, solvencia de condominio, copias de las cédulas de identidad y de RIF, con lo cual se evidencia que no corresponden a la totalidad de los documentos convenidos en la CLÁUSULA OCTAVA del contrato objeto de la presente causa, faltando los recibos que demuestren la solvencia en el pago de los servicios de electricidad, agua, gas, así como la forma o formulario del SENIAT debidamente cancelado.

También se observa que si bien es cierto que la parte demandada vendedora, señala que le fueron entregados a la demandante compradora, toda la documentación necesaria para que gestionara el crédito hipotecario, estos documentos que sirven para la aprobación bancaria, no son los mismos necesarios para la debida protocolización del documento definitivo, ya que para esto se requiere adicionalmente otros recaudos.

Por otra parte, resulta un punto controvertido en el presente juicio la afirmación de la parte demandada concerniente a que se encontraba solvente respecto de los documentos necesarios para la protocolización definitiva de la venta, sin embargo, esto no demuestra que fuesen entregados en su totalidad y de manera oportuna a la parte actora compradora, exactamente como fue convenido en el contrato.

De lo antes señalado se despende, que la parte demandante incumplió con su obligación de entregar a la parte demandante compradora, la totalidad de los recaudos señalados en el Contrato de Opción de Compra-venta cuyo cumplimiento se demanda, en el lapso previsto para ello, es decir al menos veinte (20) días de antes al vencimiento del plazo señalado en la cláusula tercera.

Por lo tanto, en vista que, el artículo 1.264 del Código Civil prevé que las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas, y que la parte demandada no demostró en autos, que le hizo entrega oportuna a la parte actora, de todos los recaudos señalados en el Contrato de Opción de Compra-venta cuyo cumplimiento se demanda, resulta forzoso concluir que el documento definitivo de compraventa sobre el inmueble objeto de este litigio, no se protocolizó por el incumplimiento del demandado en la entrega oportuna a la parte actora, de los recaudos necesarios para ello.

Así mismo la parte demandante logró probar que la entidad financiera BANFOANDES, le otorgó con fecha anterior al vencimiento de la prorroga, un crédito por la suma de OCHENTA Y SIETE MIL BOLIVARES (87.000), para la adquisición del inmueble objeto del contrato cuyo cumplimiento se demanda, constituido por el apartamento No. B-124, piso 12, Torre B del Conjunto Residencial Yati, Prolongación de la Av. Bolívar con Av. Páez, Urbanización El Trigo, Los Teques, Municipio Guacaipuro del Estado Miranda, mediante constancia suscrita por el ciudadano A.C. en su condición de Jefe encargado de Créditos Hipotecarios de esa Institución Bancario, de fecha diez (10) de diciembre del año dos mil ocho (2008), cursante al folio 97). Debe señalarse que el saldo que debía pagarse en el acto de protocolización era de NOVENTA MIL BOLIVARES (90.000) y el crédito otorgado cubría casi el 100% de esa suma, de lo que se concluye la posibilidad real del pago de la totalidad del saldo del precio pactado, para esa oportunidad.

En consecuencia, se condena a la demandada a que cumpla con el “Contrato de Promesa Bilateral del Compraventa” suscrito ante la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro, Estado Bolivariano de Miranda. Los Teques, en fecha 11 de agosto de 2008, inserta en los libros de Autenticaciones de dicha Notaría bajo el N° 54, Tomo 169, así como el documento privado de fecha 23 de septiembre de 2008; y en consecuencia, previo el pago d el saldo del precio, le otorgue por ante el Registro Subalterno correspondiente, el documento definitivo de venta del inmueble constituido por un apartamento identificado con el Nº B-124 situado en el ángulo norte de la planta doce, el cual se encuentra ubicado en la torre “B” del Conjunto Comercio Residencial “YATI” de la ciudad de los Teques, entre la prolongación Avenida Bolívar y Calle Páez, antiguamente El Trigo en la Jurisdicción del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda; y en el supuesto negado que la demandada no convenga en la firma definitiva de venta del inmueble antes descrito, la presente sentencia sirva como título de propiedad, ordenándose al Registrador Subalterno correspondiente, la protocolización de la presente sentencia, teniéndose como propietaria del inmueble antes identificado a los ciudadanos M.R.R. y V.D.V.R., venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de la cédula de identidad Nos. 14.575.336 y 3.712.258, respectivamente, de conformidad con lo previsto en el artículo 529 del Código de Procedimiento Civil. Y así debe establecerse en la parte dispositiva de este fallo.

- VI -

DECISIÓN

Por las razones anteriores, este Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por la autoridad que le otorga la Ley, declara: PRIMERO: CON LUGAR la demanda propuesta por los ciudadanos M.R.R. y V.D.V.R., contra los ciudadanos JANITHZA J.Q.M. y JEANPHIERE M.Q.M. por CUMPLIMIENTO DEL “CONTRATO DE PROMESA BILATERAL DEL COMPRAVENTA” autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro, Estado Bolivariano de Miranda. Los Teques, en fecha 11 de agosto de 2008, bajo el N° 54, Tomo 169, de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría. SEGUNDO: se condena a la demandada a que cumpla con el “Contrato de Promesa Bilateral del Compraventa” suscrito ante la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro, Estado Bolivariano de Miranda. Los Teques, en fecha 11 de agosto de 2008, inserta en los libros de Autenticaciones de dicha Notaría bajo el N° 54, Tomo 169, así como el documento privado de fecha 23 de septiembre de 2008; y en consecuencia, le otorgue por ante el Registro Subalterno correspondiente, el documento definitivo de venta del inmueble constituido por un apartamento identificado con el Nº B-124 situado en el ángulo norte de la planta doce, el cual se encuentra ubicado en la torre “B” del Conjunto Comercio Residencial “YATI” de la ciudad de los Teques, entre la prolongación Avenida Bolívar y Calle Páez, antiguamente El Trigo en la Jurisdicción del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda; y en el supuesto negado que la demandada no convenga en la firma definitiva de venta del inmueble antes descrito, la presente sentencia sirva como título de propiedad, ordenándose al Registrador Subalterno correspondiente, la protocolización de la presente sentencia, teniéndose como propietaria del inmueble antes identificado a los ciudadanos M.R.R. y V.D.V.R., venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de la cédula de identidad Nos. 14.575.336 y 3.712.258, respectivamente, de conformidad con lo previsto en el artículo 529 del Código de Procedimiento Civil. TERCERO: Se condena en costas a la parte demandada de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Notifíquese a las partes, Publíquese, regístrese y déjese copia.

Dada, firmada y sellada en la sala de despacho del Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Caracas, a los veintinueve (29) días del mes de julio del año dos mil catorce (2014). Años: 204° de la Independencia y 155° de la Federación.-

EL JUEZ

Abg. LUÍS ERNESTO GÓMEZ SÁEZ

LA SECRETARIA,

Abg. SONIA CARRIZO ONTIVEROS

En esta misma fecha, siendo las ____________, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose en la Unidad de Archivo la copia certificada a la cual hace referencia el artículo 248 de Código de Procedimiento Civil.

LA SECRETARIA,

ASUNTO: AH1A-V-2008-000010

LEG/SCO/Eymi

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