Decisión de Juzgado Superior Septimo en lo Civil y Contencioso Administrativo. de Caracas, de 30 de Octubre de 2008

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO SUPERIOR SÉPTIMO EN LO CIVIL Y CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO DE LA REGIÓN CAPITAL

198° y 149°

Recurrente: BAIRRITUR VIAJES C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, bajo el Nº 62, Tomo 88-A-Sgdo, en fecha 14 de junio de 1998.

Apoderado Judicial: R.Á.B., inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los N° 4.168.

Organismo Recurrido: DIRECCIÓN GENERAL DE INQUILINATO DEL MINISTERIO DEL PODER POPULAR PARA LA INFRAESTRUCTURA.

Motivo: Recurso Contencioso Administrativo de Nulidad contra la resolución Nº 005436 de fecha 22 de agosto de 2002, mediante la cual el Director General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para la Infraestructura, fijó el canon de arrendamiento máximo mensual para comercio y otros usos al inmueble identificado como Centro Comercial Telecuba, ubicado en la Avenida Este Cero, entre las Esquinas de Ferrenquín y La Cruz, Parroquia La Candelaria.

En fecha tres (03) de abril de dos mil tres (2003), se realizó la distribución correspondiente, por el Juzgado Superior Cuarto en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital y asignado a este Juzgado el conocimiento de la causa, recibido en fecha ocho (08) de abril de dos mil tres (2003), y anotado en el libro de causas bajo el Nº 0221-03.

Habiéndose promovido las pruebas respectivas en el expediente, cumplidos los informes orales y todas las formas del procedimiento, siendo la oportunidad de dictar sentencia en la presente controversia, este Tribunal lo hace en los siguientes términos:

-I-

ANTECEDENTES DEL CASO

Recibido el expediente en este Tribunal en fecha 14 de abril de 2003 se procedió a solicitar los antecedentes administrativos del caso.

En fecha 01 de julio de 2003 se libraron las notificaciones respectivas, de conformidad con lo previsto en el artículo 125 de la hoy derogada Ley Orgánica de la Corte Suprema de Justicia, librándose el cartel correspondiente en fecha 07 de julio de 2003.

En fecha 17 de julio de 2003 fue consignado el cartel librado.

Siendo la oportunidad correspondiente la parte recurrente, en fecha 03 de septiembre de 2003, así como el tercero interesado en fecha 09 de septiembre de 2003 promovieron pruebas, las cuales fueron admitidas por este Tribunal en fecha 24 de septiembre de 2003.

En fecha 09 de octubre de 2003 se recibió diligencia suscrita por la Abogada S.A.E., actuando con el carácter de apoderada judicial de la sociedad mercantil Telecubam C.A., mediante la cual expone que por error involuntario se omitió señalar en el escrito de promoción de pruebas que la experticia se refería únicamente al local distinguido con el N° 2 y no a todo el edificio Telecuba, en relación a lo cual se pronunció este Juzgado en fecha 20 de octubre de 2003, señalando que la experticia promovida fue admitida sin que ninguna de las partes hubiere realizado formal oposición.

En fecha 27 de octubre de 2003 la Abogada S.A.E., actuando con el carácter de apoderada judicial de la sociedad mercantil Telecubam C.A., ejerció recurso de apelación contra el mencionado auto dictado por este Tribunal en fecha 20 de octubre de 2003, recurso que fue oído en ambos efectos en fecha 29 de ese mismo mes y año, ordenándose la remisión del expediente a la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo.

En fecha 06 de octubre de 2004 se ordenó testar la foliatura del expediente, se dejó sin efecto el oficio librado a la Alzada a los fines de remitir el expediente y se ordenó librar nuevo oficio a tales fines.

Recibido el expediente en la Unidad de Recepción y Distribución de las C.P. y Segunda de lo Contencioso Administrativo en fecha 16 de diciembre de 2004, la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo procedió a dictar sentencia en fecha 02 de febrero de 2007, declarando consumada la perención y extinguida la instancia.

En fecha 23 de julio de 2007 se recibió el expediente procedente del mencionado Órgano Jurisdiccional y se procedió a notificar a las partes, a los fines de continuar el curso de la causa, en el lapso de promoción de pruebas.

-II-

DEL RECURSO CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO DE NULIDAD

El apoderado judicial de la parte recurrente fundamentó su pretensión de nulidad con base en las siguientes consideraciones:

Denuncia el apoderado judicial de la parte recurrente que el acto administrativo impugnado viola lo previsto en el artículo 89 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, en virtud de que la Dirección General de Inquilinato silenció por completo toda mención y pronunciamiento, previo análisis del material cursante en el expediente, en relación con la oposición y nulidad que su representada había interpuesto contra un acto administrativo de fecha 13 de octubre 1999, y que fue declarado inadmisible por la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo en fecha 12 de diciembre de 2001, por considerarlo un acto de mero trámite, agregando que la mencionada omisión resulta grave, dado que con la sentencia aludida se abrió la posibilidad de que el daño invocado por su representada fuere reparado por “la sentencia que decida el fondo del asunto”, incurriendo de esa manera en violación al debido proceso, consagrado en el artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela.

Denuncia la violación de las normas contenidas en los artículos 1 y 29 de la Ley de Propiedad Horizontal, aduciendo que los diversos locales de un inmueble pueden pertenecer a distintos propietarios de acuerdo con ese instrumento normativo, y que según documento de condominio protocolizado en fecha 14 de noviembre de 1997 el Centro Comercial Telecuba y, por ende, el local N° 2 ocupado por su representada habían sido destinados al régimen de propiedad horizontal, documento que, a su decir, no fue valorado por la Dirección de Inquilinato, así como tampoco se valoró la copia certificada del documento de opción de compra, suscrito en fecha 27 de marzo de 1998 por ante Notaría Pública, celebrado entre Telecuba S.A. y la sociedad mercantil Distribuidora Royal Médica C.A., en relación con toda la planta del primer edificio Centro Comercial Telecuba, pero que la Administración omitió pronunciamiento en relación a tal instrumento, violándose el artículo 89 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos.

Denuncia que su representada tenía la cualidad de potencial adquirente del inmueble identificado como local N° 2 del Edificio Telecuba, la cual devenía de una orden judicial, específicamente de la decisión dictada en fecha 21 de abril de 1997, por el Juzgado Superior Noveno en lo Civil, Mercantil y del T.d.Á.M.d.C., mediante la cual se había declarado con lugar una demanda interpuesta por su representada contra la sociedad Telecuba S.A., ordenándose a ésta efectuar un trámite de notificación a favor de aquélla para concluir con la venta del local comercial N| 2 del Centro Comercial Telecuba, según Decreto Presidencial 576 de fecha 17 de enero de 1971, razón por la cual considera que su mandante “salió de la esfera de arrendataria y pasó a ser potencial adquirente”.

En virtud de lo cual denuncia como violado lo previsto en el artículo 273 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 88 de la derogada Ley Orgánica de la Corte Suprema de Justicia, aduciendo que la sentencia referida es Ley entre las partes, dentro de los límites de la controversia y que es vinculante en todo proceso futuro, de modo que a través de ella se había resuelto la controversia entre Telecuba y su representada, en relación con la suerte futura del local N° 2 del Centro Comercial Telecuba, y ello debió ser a.p.l.a. administrativa.

En ese orden de ideas, denuncia como violado lo dispuesto en el artículo 1395 ordinal 3° del Código Civil, aduciendo la existencia de la cosa juzgada omitida por el Órgano administrativo emisor del acto, por cuanto a través de la referida decisión judicial se había establecido que su representada era titular del derecho a ser propietaria del local comercial aludido, y del cual es propietaria Telecuna S.A., por lo que ésta estaba en la obligación de vendérsela, y que tal situación excluía la posibilidad de que la Dirección de Inquilinato tratara a su representada como arrendataria y, en tal sentido, se le regulara el canon de arrendamiento del local en cuestión.

Denuncia la violación del artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal, agregando que según documento de condominio protocolizado en fecha 14 de noviembre de 1997 el Centro Comercial Telecuba y, por ende, el local N° 2 ocupado por su representada habían sido destinados al régimen de propiedad horizontal, documento que, a su decir, no fue valorado por la Dirección de Inquilinato, así como tampoco había valorado la copia certificada del documento de opción de compra, suscrito en fecha 27 de marzo de 1998 por ante Notaría Pública, celebrado entre Telecuba S.A. y la sociedad mercantil Distribuidora Royal Médica C.A., en relación con toda la planta del primer edificio Centro Comercial Telecuba, pero que la Administración omitió pronunciamiento en relación a tal instrumento, violándose, igualmente, según afirma, el artículo 89 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos.

Denuncia la violación del artículo 1919 del Código Civil, aduciendo que la Dirección de Inquilinato no podía ser indiferente ante tal precepto legal, íntimamente relacionado con la pretensión de Telecuba S.A., de obtener una regulación del canon de arrendamiento, dado que luego del registro del documento de condominio, a su decir, ya no se podía hablar de cánones de arrendamiento en relación el mencionado inmueble, y que esa publicidad registral imponía efectos erga omnes, incluyendo a toda autoridad administrativa o judicial.

Aduce que, en caso de que sean desestimadas las denuncias anteriores, la Dirección de Inquilinato violó, por falta de aplicación, lo previsto en el artículo 29 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con lo previsto en el artículo 88 ejusdem, en virtud de que el mencionado Órgano realizó la regulación del canon de arrendamiento de acuerdo con lo previsto en los artículos 6 de la derogada Ley de Regulación de Alquileres y 26 de la Ley de su Reglamento, también derogado, aun cuando, según lo previsto en el artículo 88 de la vigente Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, los procedimientos administrativos en curso seguirán tramitándose por las disposiciones bajo las cuales se inició su tramitación, y que debido a la interrupción del procedimiento por el lapso de más de dos (02) años ha debido aplicarse lo previsto en el artículo 29 de la mencionada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Aduce que la Administración violó lo previsto en el artículo 18 numeral 5 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, por cuanto en el acto impugnado vació el contenido del avalúo realizado, sin cumplir con la norma contenida en el artículo 7 ejusdem, agregando que en el texto del acto impugnado se reproducen las palabras de la Ley en lo concerniente a los presupuestos de hecho técnicos pero que dichas palabras no están sustentadas en ningún análisis comparativo que permita apreciar si el evaluador de inmuebles está o no en lo cierto, desde el punto de vista técnico-legal.

Por último, denuncia como violado el derecho al debido proceso y a la defensa, en virtud de que la Dirección de inquilinato no tomó en consideración los alegatos y los elementos probatorios aportados.

-III-

DE LOS ALEGATOS DEL TERCERO INTERESADO

En fecha 01 de septiembre de 2003 los Abogados M.C., S.A. y A.M., inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 6.755, 11.804 y 41.372, respectivamente, actuando con el carácter de apoderados judiciales de la sociedad mercantil TELECUBA, C.A., presentaron escrito mediante el cual exponen lo siguiente:

Que el recurrente pretende confundir a este Tribunal con alegatos que no entran dentro de su competencia, por cuanto sólo puede entrar a conocer violaciones legales acaecidas dentro del ámbito de la Ley de Regulación de Alquileres, dada la naturaleza administrativa de los actos dictados por la Dirección de Inquilinato, pero que los alegatos aducidos, tales como pretender que se revise la aplicabilidad de la sentencia dictada Superior Noveno en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, corresponden a la jurisdicción ordinaria.

Aducen que la Dirección de inquilinato se limitó a verificar que se cumplieran con los requisitos necesarios para que el inmueble fuera objeto de regulación, que por tanto verificó que su representada era la propietaria del inmueble lo cual, a su decir, no contradice el hecho de que el mismo fuera destinado al régimen de propiedad horizontal y que el acto administrativo no incurre ninguna infracción que vicie de ilegalidad el acto impugnado.

Solicitan que, en el supuesto negado, se anule la Resolución impugnada se restablezca la situación jurídica que pudo haber sido lesionada con ese acto y, a tal efecto, promueven prueba de experticia para que sea practicada en el Edificio Centro Comercial TELECUBA.

-IV-

MOTIVACIÓN PARA DECIDIR

Al analizar el fondo de la presente controversia se evidencia que ésta gira en torno a la pretendida declaratoria de nulidad de la Resolución N° 005436, de fecha 14 de agosto de 2002, emanada de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para la Infraestructura, mediante la cual se fijó el canon de arrendamiento máximo mensual para comercio y otros usos, al inmueble identificado como centro Comercial Telecuba, ubicado en la Avenida Este Cero, entre las Esquinas de Ferrenquín y La Cruz, Parroquia La Candelaria, en la cantidad de: DOS MILLONES SEISCIENTOS TREINTA MIL NOVECIENTOS OCHENTA Y SEIS BOLIVARES (Bs. 2.630.986,00), y específicamente para el local identificado con el N° 2 en la cantidad de DOSCIENTOS TREINTA Y NUEVE MIL SETECIENTOS BOLÍVARES (Bs. 239.700,00).

Se desprende del escrito libelar que la parte recurrente indica, en primer lugar, que el acto administrativo impugnado vulneró lo previsto en los artículos siguientes: 89 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, 1 y 26 de la Ley de Propiedad Horizontal, 273 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 88 de la derogada Ley Orgánica de la Corte Suprema de Justicia y 1395 ordinal 3° y 1919 del Código Civil.

Invoca sentencias dictadas en fecha 21 de abril de 1997, por el Juzgado Superior Noveno en lo Civil, Mercantil y del T.d.Á.M.d.C., y de fecha 12 de diciembre de 2001, dictada por la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo, cuestionando que su representada no podía ser considerada como arrendataria por cuanto tenía la cualidad de “potencial adquirente” del local objeto de la regulación del canon de arrendamiento.

En segundo lugar, en todo caso, denuncia como violados el artículo 29 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con lo previsto en el artículo 88 ejusdem, así como el artículo 18 numeral 5 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, por cuanto en el acto impugnado vació el contenido del avalúo realizado, sin cumplir con la norma contenida en el artículo 7 ejusdem, y que se violó el derecho al debido proceso y a la defensa, por cuanto la Dirección de inquilinato no tomó en consideración los alegatos y los elementos probatorios aportados.

En relación a tales alegatos el tercero interesado, esto es, la sociedad mercantil TELECUBA C.A., aduce que no corresponde a este Tribunal revisar la aplicabilidad o no de las decisiones judiciales invocadas, por cuanto ello le corresponde a la jurisdicción ordinaria, y que sólo se puede entrar a conocer de violaciones legales acaecidas dentro del ámbito de la Ley de Regulación de Alquileres, dada la naturaleza administrativa de los actos dictados por la Dirección de Inquilinato.

Al respecto este Órgano Jurisdiccional observa lo siguiente:

En primer lugar, sostiene la parte recurrente que el acto administrativo impugnado viola lo previsto en el artículo 89 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, en virtud de que la Dirección General de Inquilinato silenció por completo pronunciamiento, previo análisis del material cursante en el expediente, en relación con la oposición y nulidad que su representada había interpuesto contra un acto administrativo de fecha 13 de octubre 1999, y que fue declarado inadmisible por la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo en fecha 12 de diciembre de 2001, por considerarlo un acto de mero trámite, agregando que la mencionada omisión resulta grave, dado que con la sentencia aludida se abrió la posibilidad de que el daño invocado por su representada fuere reparado por “la sentencia que decida el fondo del asunto”, incurriendo de esa manera en violación al debido proceso, consagrado en el artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela.

En relación a tal alegato se advierte que, ciertamente, cursa a los folios 44 al 58 del expediente copia simple de sentencia dictada por la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo en fecha 12 de diciembre de 2001, mediante la cual se anuló una decisión dictada 20 de febrero de 2001, dictada por el Juzgado Superior Tercero en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital, y declaró inadmisible el recurso de nulidad que había sido interpuesto por la hoy recurrente contra un acto administrativo que había sido dictado en fecha 13 de octubre de 1999, por la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, a través del cual se había desestimado un escrito de oposición al procedimiento de regulación, según lo previsto en los artículos 12 de la Ley de Regulación de Alquileres y 36 de su Reglamento; sobre el argumento que el acto impugnado era de mero trámite.

Ahora bien, sostiene la representación judicial de la parte recurrente que con la sentencia dictada por la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo se abrió la posibilidad de que el daño invocado por su representada fuere reparado por “la sentencia que decida el fondo del asunto”, y que al no ser tomada en consideración tal decisión se le violó el derecho al debido proceso, consagrado en el artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela.

Al respecto, considera este Tribunal que ninguna decisión que declare inadmisible determinada acción ejercida puede abrir la posibilidad de que cierto daño sea reparado, pues, con tal declaratoria el Tribunal lo que ha verificado es si se han cumplido con los presupuestos procesales, para poder dar curso al procedimiento correspondiente, que conduzca a la fase de dictar la sentencia que decida el fondo de la controversia, la cual sí podría establecer o no la reparación de un daño producido.

En ese sentido, tenemos que la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo en el fallo referido por la parte recurrente, para determinar la admisibilidad o no del recurso interpuesto, de conformidad con lo previsto en el artículo 85 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, procedió a señalar que “(…) se observa del texto del acto recurrido que, en el mismo no se deriva la existencia de un posible daño actual que pueda presuntamente afectar los derechos subjetivos de la empresa recurrente, que en cierto modo pueda quedar reparado por la sentencia que decida el fondo del asunto y que, en definitiva haga recurrible dicho acto (…)”, texto del cual no se desprende que el mencionado Órgano Jurisdiccional haya dejado abierta la posibilidad de reparación de daño alguno, habiendo declarado inadmisible el recurso interpuesto, como pretende descontextualizarlo la parte recurrente. Siendo ello así, mal puede considerarse que el Órgano administrativo le violó el derecho al debido proceso a la hoy recurrente, razón por la cual se desestima el alegato. Así se decide.

De otra parte, la representación judicial de la parte recurrente denuncia la violación de las normas contenidas en los artículos 1 y 29 de la Ley de Propiedad Horizontal, y el vicio de silencio de pruebas, al considerar que los diversos locales de un inmueble pueden pertenecer a distintos propietarios de acuerdo con ese instrumento normativo, que según documento de condominio protocolizado en fecha 14 de noviembre de 1997 el Centro Comercial Telecuba y, por ende, el local N° 2 ocupado por su representada habían sido destinados al régimen de propiedad horizontal, documento que, a su decir, no fue valorado por la Dirección de Inquilinato, así como tampoco se había valorado la copia certificada del documento de opción de compra, suscrito en fecha 27 de marzo de 1998 por ante Notaría Pública, celebrado entre Telecuba S.A. y la sociedad mercantil Distribuidora Royal Médica C.A., y que tal omisión violó lo previsto en el artículo 89 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos.

Al respecto, advierte este Órgano Jurisdiccional que, efectivamente, el artículo 1 de la Ley de Propiedad Horizontal establece la posibilidad de que diversos apartamentos o locales de un mismo inmueble puedan pertenecer a diversos propietarios, y el artículo 29 eiusdem prevé la posibilidad de que la totalidad de los propietarios de los apartamentos modifiquen el documentos de condominio, todo lo cual en modo alguno resulta vinculado con la regulación del canon de arrendamiento máximo mensual fijado por la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, pues, el Órgano se limitó a resolver el planteamiento de la solicitante y, en todo caso, los argumentos esgrimidos en este punto escapaban de su ámbito de competencia, razón por la cual resultaba irrelevante la valoración del documento de condominio a que hace referencia la parte recurrente y, menos aún, un documento de opción a compra suscrito entre la sociedad mercantil Telecuba S.A. y la sociedad mercantil Distribuidora Royal Médica C.A., razón por la cual se desestima la denuncia del vicio de silencio de pruebas y la violación de lo previsto en el artículo 89 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos. Así se decide.

Aduce la representación judicial de la parte recurrente que su representada tenía la cualidad de potencial adquirente del inmueble identificado como local N° 2 del Edificio Telecuba, la cual devenía de una orden judicial contenida en decisión dictada en fecha 21 de abril de 1997, por el Juzgado Superior Noveno en lo Civil, Mercantil y del T.d.Á.M.d.C., mediante la cual se había declarado con lugar una demanda interpuesta por su representada contra la sociedad Telecuba S.A., ordenándose a ésta efectuar un trámite de notificación a favor de aquélla para concluir con la venta del local comercial N| 2 del Centro Comercial Telecuba, según Decreto Presidencial 576 de fecha 17 de enero de 1971, razón por la cual considera que su mandante “salió de la esfera de arrendataria y pasó a ser potencial adquirente”.

En virtud de ello, denuncia como violado lo previsto en el artículo 273 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 88 de la derogada Ley Orgánica de la Corte Suprema de Justicia, así como el artículo1395 ordinal 3° del Código Civil, invoca la cosa juzgada, aduciendo que la sentencia referida es Ley entre las partes, dentro de los límites de la controversia y que es vinculante en todo proceso futuro, de modo que a través de ella se había resuelto la controversia entre Telecuba y su representada, en relación con la suerte futura del local N° 2 del Centro Comercial Telecuba, que había adquirido el derecho a ser propietaria de tal local y ello debió ser a.p.l.a. administrativa, sin que pudiera regular el canon de arrendamiento del local en cuestión.

Al respecto, advierte esta Juzgadora que consta a los folios 113 al 128 del expediente, en copia certificada, sentencia dictada 21 de abril de 1997, por el Juzgado Superior Noveno en lo Civil, Mercantil y del T.d.Á.M.d.C., mediante la cual se decidió recurso de apelación contra decisión dictada por el Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, y se declaró con lugar una acción mero declarativa interpuesta por la hoy recurrente contra la sociedad mercantil Telecuba, C.A., ordenándose a ésta que “deberá notificar a la accionante BAIRRITUR VIAJES C.A. sobre la venta del inmueble de autos”, a los fines de ofrecer en venta el local distinguido como local N° 2 del Centro Comercial Telecuba.

Siendo ello así, considera este Tribunal que aun cuando el mencionado Juzgado Superior Noveno en lo Civil, Mercantil y del T.d.Á.M.d.C. decidió una controversia entre la sociedad mercantil Bairritur Viajes C.A. y la sociedad mercantil Telecuba, C.A., tomando en consideración la relación arrendaticia existente entre ambas, con tal decisión no se cambió la cualidad de arrendataria por parte de la última empresa mencionada, ni de arrendataria, por parte de la hoy recurrente.

Sin embargo, la representación judicial de la parte recurrente, denuncia como violados el artículos 273 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 88 de la derogada Ley Orgánica de la Corte Suprema de Justicia, así como el artículo 1395 ordinal 3° del Código Civil, desconociendo que si bien la primera norma mencionada establece que la sentencia definitivamente firme es ley entre las partes y es vinculante en todo proceso futuro, ello lo es en los límites de la controversia decidida y siendo que, en el caso de autos, se pretende es la nulidad de un acto administrativo, mediante el cual se fijó el canon de arrendamiento máximo mensual para, entre otros, el local N° 2 del Centro Comercial Telecuba y siendo que en la sentencia ut supra aludida se decidió una acción mero declarativa, dirigida a obtener una orden judicial que obligara a la sociedad mercantil Telecuba C.A., a practicar una notificación de oferta de venta del inmueble en referencia, con la cual no se cambió la cualidad de arrendataria de la parte recurrente, como ya se señaló, no puede pretenderse que la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura haya violado las normas invocadas, al haber emitido el acto impugnado, motivo por el cual se desestima el alegato. Así se decide.

Igualmente, denuncia la representación judicial de la parte recurrente la violación de lo previsto en el artículo 1919 del Código Civil, aduciendo que la Dirección de Inquilinato no podía ser indiferente ante tal precepto legal, íntimamente relacionado con la pretensión de Telecuba S.A., de obtener una regulación del canon de arrendamiento, dado que luego del registro del documento de condominio, a su decir, ya no se podía hablar de cánones de arrendamiento en relación el mencionado inmueble, y que esa publicidad registral imponía efectos erga omnes, incluyendo a toda autoridad administrativa o judicial.

Al respecto, advierte este Órgano Jurisdiccional que el artículo 1919 del Código Civil establece que “El registro del título aprovecha a todos los interesados”, norma que, ciertamente, impone efectos erga omnes, esto es, frente a todos, pero que en modo alguno guarda relación con lo sostenido por la representación judicial de la parte recurrente, en el sentido de que luego de registrado un documento de condominio no puede hablarse de cánones de arrendamiento, siendo que lo determinante para que pueda hablarse de cánones de arrendamiento es la existencia de la relación arrendaticia, razón por la cual se desestima el alegato de violación de la norma referida por parte de la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura. Así se decide.

Por otra parte, denuncia la parte recurrente que la Dirección de Inquilinato violó, por falta de aplicación, lo previsto en el artículo 29 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con lo previsto en el artículo 88 ejusdem, en virtud de que el mencionado Órgano realizó la regulación del canon de arrendamiento de acuerdo con lo previsto en los artículos 6 de la derogada Ley de Regulación de Alquileres y 26 de la Ley de su Reglamento, también derogado, aun cuando, según lo previsto en el artículo 88 de la vigente Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, los procedimientos administrativos en curso seguirían tramitándose por las disposiciones bajo las cuales se inició su tramitación, y que debido a la interrupción del procedimiento por el lapso de más de dos (02) años ha debido aplicarse lo previsto en el artículo 29 de la mencionada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Al respecto, se observa que el artículo 88 del Decreto con Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios prevé lo siguiente:

Artículo 88. Las normas contenidas en el presente Decreto-Ley se aplicarán desde su entrada en vigencia, pero los procedimientos administrativos en curso seguirán tramitándose hasta su conclusión definitiva por las disposiciones bajo las cuales se inició su tramitación, en lo que les sea aplicable.

Del texto de la norma transcrita se desprende que desde que entró en vigencia, en fecha 01 de enero de 2000, de conformidad con lo previsto en su artículo 94, el Decreto con Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, publicado en Gaceta Oficial N° 36.845 de fecha 07 de diciembre de 1999, impuso la aplicación de sus normas desde ese mismo momento, estableciendo una excepción para los procedimientos administrativos que estuvieren en curso, es decir, que en tales casos se seguiría su tramitación hasta su conclusión definitiva, según las normas bajo las cuales se inició su tramitación.

De modo que, en el caso de autos, según se desprende del folio 91 del expediente administrativo, la solicitud de regulación del canon de arrendamiento del inmueble identificado como Centro Comercial Telecuba fue recibida por ante la Dirección de Inquilinato en fecha 20 de abril de 1999, continuándose su tramitación antes de la entrada en vigencia del mencionado Decreto-Ley. Siendo ello así, resultó acertado que el Órgano administrativo haya fijado el canon de arrendamiento máximo mensual de conformidad con las disposiciones contenidas en la Ley de Regulación de Alquileres y en su Reglamento, independientemente del retardo en que se pudo haber incurrido para su tramitación, por cuanto el aludido artículo 88 impone la obligación de tramitar tales procedimientos hasta su conclusión de conformidad con las normas bajo cuya vigencia se inició su tramitación. En consecuencia, se desestima el alegato. Así se decide.

Denuncia la representación judicial de la parte recurrente que la Administración violó lo previsto en el artículo 18 numeral 5 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, por cuanto en el acto impugnado vació el contenido del avalúo realizado, sin cumplir con la norma contenida en el artículo 7 ejusdem, agregando que en el texto del acto impugnado se reproducen las palabras de la Ley en lo concerniente a los presupuestos de hecho técnicos pero que dichas palabras no están sustentadas en ningún análisis comparativo que permita apreciar si el evaluador de inmuebles está o no en lo cierto, desde el punto de vista técnico-legal.

Al respecto, se observa que el artículo 7 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos suministra una definición de lo que debe entenderse por acto administrativo, en los términos siguientes:

Artículo 7. Se entiende por acto administrativo, a los fines de esta Ley, toda declaración de carácter general o particular emitida de acuerdo con las formalidades y requisitos establecidos en la Ley, por los órganos de la administración pública.

Igualmente, se observa que en el artículo 18 numeral 5 eiusdem se establece la exigencia de que todo acto administrativo debe contener una expresión sucinta de los hechos acaecidos y de los fundamentos legales correspondientes, lo cual se corresponde propiamente con la motivación de los actos administrativos.

Ahora bien, aduce la parte recurrente que, en el caso de autos, se vació el contenido del avalúo realizado, sin cumplirse con lo previsto en el citado artículo 7 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativo, y que se reproducen las palabras de la Ley en lo concerniente a los presupuestos de hecho técnicos pero que dichas palabras no están sustentadas en ningún análisis comparativo que permita apreciar si el evaluador de inmuebles está o no en lo cierto, desde el punto de vista técnico-legal.

En relación a tal alegato, observa este Órgano Jurisdiccional que del texto del acto impugnado se desprende lo que sigue:

(…) De conformidad con lo establecido en el artículo 6 de la Ley de Regulación de Alquileres y 26 de su Reglamento, esta Dirección establece que estudiados como han sido los correspondiente (sic) informes técnicos levantados al efecto, en los cuales han quedado explanadas las condiciones de conservación y estado físico del inmueble, características de la zona, así como servicios, vialidad y transporte, edad de la construcción y tomando en cuenta los precios medios de los últimos diez (10) años del inmueble ubicados en la misma zona o zonas análogas, el presente inmueble objeto de regulación arroja un avalúo total de CIENTO SETENTA Y CINCO MILLONES TRESCIENTOS NOVENTA Y NUEVE MIL SESENTA Y SEIS BOLÍVATES CON SESENTA Y CINCO CÉNTIMOS (Bs. 175.399.066,65), distribuidos así;

(Omissis)

Ahora bien, de conformidad con lo establecido en el artículo 5° de la Ley de Regulación de Alquileres, en concordancia con lo dispuesto en el Decreto Ejecutivo N° 1749, de fecha 31 de agosto de 1976, le corresponderá un renta máxima del 15,60% anual sobre el valor del inmueble.

En consecuencia, esta Dirección (…) RESUELVE: Fijar el canon de arrendamiento máximo mensual para comercio y otros usos, al inmueble identificado (…) en la cantidad de DOS MILLONES SEISCIENTOS TREINTA MIL NOVECIENTOS OCHENTA Y SEIS BOLIVARES (Bs. 2.630.986,00) (…)

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Siendo ello así, y dado que la parte recurrente pretende imputar al acto impugnado el vicio de inmotivación, considera este Tribunal que de la transcripción parcial realizada se evidencia que en el acto en referencia fueron expuestos tantos los fundamentos de derecho como los fundamentos de hecho, a tenor de lo previsto en el artículo 18 numeral 5 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos. Igualmente, estima este Tribunal que el acto impugnado se ajusta a la definición contenida en el artículo 7 eiusdem, pues, constituye una manifestación de voluntad, de carácter particular, de la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, en ejercicio de una potestad pública, como lo es la regulación del canon de arrendamiento, de conformidad con lo previsto en el artículo 9 del Decreto con Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, acatando las exigencias previstas en el artículo 18 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativo. Así se decide.

Por último, denuncia la representación judicial de la parte recurrente que fue violado el derecho al debido proceso y a la defensa, en virtud de que la Dirección de Inquilinato no tomó en consideración los alegatos y los elementos probatorios aportados.

En relación a ello, debe señalar este Tribunal que tal denuncia fue formulada de manera genérica, no obstante, se constata que los alegatos expuestos por la representación de la sociedad mercantil Bairritur Viajes, C.A., así como lo elementos probatorios aportados estaban relacionados con las decisiones judiciales dictadas en fecha 21 de abril de 1997, por el Juzgado Superior Noveno en lo Civil, Mercantil y del T.d.Á.M.d.C., y en fecha12 de diciembre de 2001 por la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo, así con los demás alegatos traídos a colación en sede jurisdiccional, con relación a los cuales ya ha se pronunció esta Sentenciadora, concluyendo que no hubo violación de las normas invocadas por la recurrente, razón por la cual se desestima el alegato. Así se decide.

En virtud de las consideraciones antes expuestas se declara sin lugar el recurso contencioso administrativo de nulidad interpuesto. Así se decide.

-V-

DECISIÓN

En merito de lo anterior, Este Juzgado Superior Séptimo de lo Contencioso Administrativo de la Región Capital, administrando justicia en nombre de la Republica y por autoridad de la Ley declara SIN LUGAR el recurso contencioso administrativo de nulidad, interpuesto por el abogado R.Á.B., inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los N° 4.168. actuando como apoderados de la Sociedad METROPOLITAN DISTRIBUTORS, BAIRRITUR VIAJES C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, bajo el Nº 62, Tomo 88-A-Sgdo, en fecha 14 de junio de 1998, mediante la cual el Director General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para la Infraestructura, fijó el canon de arrendamiento máximo mensual para comercio y otros usos al inmueble identificado como Centro Comercial Telecuba, ubicado en la Avenida Este Cero, entre las Esquinas de Ferrenquín y La Cruz, Parroquia La Candelaria.

Publíquese, regístrese y notifíquese. Notifíquese a la Procuradora General de la Republica y a la Fiscal General de la Republica.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Séptimo Contencioso Administrativo de la Región Capital, en Caracas a los Treinta (30) días del mes de Octubre del dos mil ocho (2008).

F.L. CAMACHO A.

LA JUEZ

EL SECRETARIO

CLIMACO MONTILLA

En esta misma fecha 30-10-2008, siendo las dos de la tarde (02:00 p.m.) Se publicó y registro la anterior sentencia.

EL SECRETARIO

CLIMACO MONTILLA

Exp. Nº 0221-03/FC/TJGL/