Decisión de Juzgado Primero Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 21 de Octubre de 2010

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

Caracas, 21 de Octubre de 2010

200º y 151º

ASUNTO: AH11-V-2008-000010

PARTE ACTORA: E.L.B., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº 3.175.870.

APODERADOS DE LA PARTE ACTORA: M.M.T. y B.D.G., inscritos en el Inpreabogado bajo los Números 36.303 y 718 respectivamente.

PARTE DEMANDADA: J.D.R.E. y O.D.C.R.G., titulares de las cédulas de identidad números 14.130.606 y 2.973.152 respectivamente.

APODERADA DE LA PARTE DEMANDADA: C.G., inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 49.522.

MOTIVO: RESOLUCIÖN DE CONTRATO.

I

Se inició el presente juicio por acción de resolución de contrato de opción de compra venta interpuesta por el ciudadano E.L. contra los ciudadanos J.R. y O.R., ante el distribuidor de turno, en fecha 5-6-2008, correspondiendo el conocimiento del asunto a este tribunal, admitiéndose la demanda el 30-6-2008, ordenándose el emplazamiento de los demandados, a fin de que dentro de los 20 días de despacho siguientes a la constancia en autos de la última de las citaciones, tuviese lugar la contestación de la demanda, librándose las compulsas el 9-7-2008, dejando constancia el alguacil en fecha 16 del señalado mes y año de haber practicado la citación personal de los demandados, consignando los recibos debidamente firmados, presentando éstos, a través de su apoderada contestación a la demanda dentro del lapso correspondiente.

Abierto el juicio a pruebas, ambas partes hicieron uso de tal derecho, agregándose y admitiéndose dentro del lapso previsto en el Código Adjetivo.

II

Siendo ésta la oportunidad para dictar sentencia, se procede a ello, con base en lo dispuesto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, previas las siguientes consideraciones:

DE LA PRETENSIÓN DE LA PARTE ACTORA

Señala la representación de la parte actora en el libelo que su mandante mediante documento autenticado en fecha 20-12-2002 ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el Nº 7, Tomo 122, suscribió con los demandados contrato que tuvo por objeto la compra venta de un inmueble constituido por un local destinado a oficina distinguido con el Nº 3, situado en la planta mezzanina del edificio Nº 2, el cual forma parte del Conjunto Comercial Residencial Los Almendros, ubicado en la avenida R.G., cruce con segunda avenida de Montecristo, Municipio Sucre del estado Miranda, con un área de 293 metros cuadrados y dos puestos cubiertos para estacionamiento; que el precio de venta fue pactado en la suma de 144.797,40 dólares americanos, que al cambio de Bs. 1.350,00 vigente para la fecha de la negociación equivalía a Bs. 195.476.490,00, que los compradores se obligaron a pagar mediante 66 cuotas, librándose 66 letras de cambio con un valor de 2.193,90 dólares cada; que en la cláusula séptima del contrato se pactó que en caso de incumplimiento por cualquiera de las partes la que incumpla debería pagar a la otra como cláusula penal 10.000,00 dólares o su equivalente en moneda nacional para la fecha del incumplimiento; que en la cláusula novena se estableció que en caso de que los compradores incurrieran en mora en el pago de 3 mensualidades el vendedor tendría derecho a pedir la resolución del contrato. Que es el caso que los compradores han incumplido el pago de 31 mensualidades, a contar desde el 5-12-2005 hasta el 5-6-2008, fecha de vencimiento de la última cuota, adeudando para la fecha de presentación de la demanda, la suma de 68.010,90 dólares americanos. Por tales razones y con base en lo dispuesto en los artículos 1159, 1160, 1167, 1257, 1258, 1264, 1269, 1271 y 1274 del Código Civil en armonía con los artículos 121 y 124 del Código de Comercio demanda a los ciudadanos J.D.R.E. y O.D.C.R.G. para que convengan o en defecto de ello sean condenados por el tribunal en la resolución del contrato y el pago de la suma de 10.000,00 dólares o su equivalente en moneda nacional al cambio oficial establecido por el Banco Central de Venezuela y aceptar el reintegro de las 35 cuotas pagadas que alcanzan la suma de 76.786,50 dólares al cambio oficial para la fecha de su reintegro. Acompañan a la demanda contrato cuya resolución se acciona; poder que acredita su representación; y letras de cambio.

DE LA CONTESTACIÓN A LA DEMANDA

La apoderada de la parte demandada del enrevesado escrito de contestación a la demanda, puede inferirse que fundamenta sus defensas sobre la base de los siguientes argumentos:

Niega, rechaza y contradice la demanda en todas sus partes.-

Señala que los demandados no tienen ni cualidad ni interés para ser demandados por resolución de contrato.

Indica que la actora incumplió al igual que sus mandantes el contrato cuya resolución ha sido demandada. Al efecto arguye que la parte actora debía otorgar el documento de venta una vez canceladas 33 cuotas y habiendo pagado los demandados 35 cuotas el actor no suscribió el referido documento, debiendo sus mandantes notificarlo a través de la Notaría Cuarta del Municipio Sucre del estado Miranda, haciéndole saber que la firma se llevaría a cabo el último día del trimestre del año 2006, es decir, el 31-7-2006, razón por la cual, conforme lo dispuesto en el artículo 1168 del Código Civil, opone la excepción de contrato no cumplido.

Indica que es improcedente demandar la resolución del contrato y la cláusula penal y por tanto ha de declararse la acumulación prohibida. Señala que habiéndose pagado más de la mitad del precio no puede demandarse la resolución del contrato en aplicación analógica del artículo 13 de la Ley de Ventas con Reserva de Dominio. Indica que ante la entrada en vigencia del Convenio Cambiario Nº 1 se hizo más onerosa la negociación para sus mandantes, quienes hubieron de pagar las letras a dólar paralelo, aunado a que el demandante cobraba intereses de mora elevados ante el retraso en la cancelación de las letras. Invoca la Ley Especial del Deudor Hipotecario. Señala que contesta la demanda y pretende que la parte actora dé cumplimiento al contrato asistiendo al acto de protocolización al Registro y la sentencia contenga el acto de traslación de propiedad. Finalmente pide se declare sin lugar la demanda. Acompaña poder que acredita su representación; notificación efectuada por la Notaría Cuarta del Municipio Sucre del estado Miranda; copia de estatutos de la sociedad Laboratorios DCS OPTIMAX C.A., ; letras de cambio, copias estados de cuentas; ejemplar contrato cuya resolución se demanda; recibos y copia de documento de propiedad del inmueble.

DE LAS PRUEBAS

Abierto el juicio a pruebas, ambas partes hicieron uso de tal derecho.

La parte actora hizo valer el contrato cuya resolución acciona y las letras de cambio impagadas.

La parte demandada además de reproducir el mérito favorable de los autos hizo valer la notificación judicial; documento constitutivo de la empresa perteneciente a los demandados; letras de cambio canceladas; pago de intereses; pago de honorarios; RIF; nómina de trabajadores; prueba de informes al Registro a Indepabis y Banavih; y, prueba de experticia. Dichas pruebas fueron agregadas en su oportunidad, emitiéndose pronunciamiento sobre su admisión en el lapso legal, inadmitiéndose la prueba de informes y la experticia.

III

Establecido así los términos en que quedó planteada la controversia, observa esta sentenciadora:

P U N T O S P R E V I O S

Antes de pasar a dilucidar quien decide el fondo de lo debatido debe este tribunal establecer si la contestación de la demanda presentada por la parte demandada fue realizada de manera tempestiva, toda vez que la parte actora de manera reiterada ha sostenido que realizó su adversario tal acto fuera del lapso previsto para ello.

Disponen los artículos 198 y 344 del Código de Procedimiento Civil

Artículo 198: En los términos o lapsos procesales señalados por días no se computará aquél en que se dicte la providencia o se verifique el acto que dé lugar a la apertura del lapso

Artículo 344: El emplazamiento se hará para comparecer dentro de los veinte días siguientes a la citación del demandado o del último si fueren varios”.

Asimismo se evidencia del auto de admisión de la demanda (folio 32) que este tribunal estableció de manera clara, tal y como lo ha sostenido la jurisprudencia de nuestro M.T. que la contestación tendría lugar dentro de los 20 días de despacho siguientes a la constancia en autos de la última de las citaciones de los demandados, evidenciándose que el alguacil dejó constancia el 16-7-2008 (folio 37) que citó a los ciudadanos J.R. y O.R.; por lo que a partir de la referida fecha (16-7-2008 exclusive) comenzaron a correr los veinte días para contestar la demanda, lapso que precluyó el día 8-10-2008 al haber despachado este tribunal los días 18, 21, 23, 25, 28 y 30 de julio, 1, 4, 6, 8, 11 y 13 de agosto, 22, 24, 26 y 29 de septiembre, 1, 3, 6 y 8 de octubre del año 2008. Así se establece.

Por tanto habiendo presentado la parte demandada el escrito de contestación a la demanda el día 8-10-2008, es decir el último día de los 20 para realizar dicha actuación, se concluye que la misma se realizó tempestivamente. Así se decide.

DE LA FALTA DE CUALIDAD E INTERÉS DE LOS DEMANDADOS

Señala la representación de la parte demandada sin fundamentar razón alguna que sus mandantes carecen de cualidad e interés para ser demandados por resolución de contrato y aduce que la actora pretende la resolución del contrato lo que conlleva a la “…desaparición del mundo legal, el vínculo surgido con motivo de la negociación pactada…; que deviene de la falta de ejecución de una cualquiera de las obligaciones acordadas…, solicita la ejecución de la Cláusula (sic) Penal (sic) contenida en dicho contrato, por concepto de presunto incumplimiento de los demandados…”. Tales alegatos que en modo alguno son subsumibles en la cualidad de las partes no eximen a esta juzgadora de revisar tal defensa, toda vez que debe pronunciarse sobre todo lo alegado por las partes, en cumplimiento al principio de exhaustividad.

El maestro L.L., respecto de la falta de cualidad señala que:

…La demanda judicial pone siempre en presencia del órgano jurisdiccional dos partes y nada más que dos: la actora y la demandada (Principio de bilateralidad de las partes). Con el tribunal, ellas constituyen los sujetos de la relación procesal, siendo de importancia práctica capital determinar con precisión quiénes han de integrar legítimamente la relación procesal.

…Desde el punto de vista del actor y del demandado, el criterio que fija esa determinación es el que deriva de la noción de cualidad.

…Cuando se pregunta: ¿quién tiene cualidad para intentar y sostener un juicio determinado?, se plantea la cuestión práctica de saber qué sujetos de derecho pueden y deben figurar en la relación procesal como partes actora y demandada. La teoría procesal sobre la cualidad tiene por contenido y finalidad resolver el problema fundamental que consiste en saber quiénes son, en un proceso, las partes legítimas….

…De allí que los conceptos de cualidad e interés, están íntimamente ligados, pues en materia de cualidad, la regla es que “...allí donde se afirma existir un interés jurídico sustancial propio que amerite la protección del órgano jurisdiccional competente, allí existe un derecho de acción a favor del titular de ese interés jurídico, quien tiene por ello mismo, cualidad para hacerlo valer en juicio...”. (Loreto, “Ensayos Jurídicos. Contribución al estudio de la excepción de inadmisibilidad por falta de cualidad”. p. 177,189)

Por su parte, el autor venezolano, R.O.-Ortíz, en su trabajo relativo a la Teoría General de la Acción Procesal en la Tutela de los Intereses Jurídicos, p. 506, respecto a la legitimación o cualidad, citando a F.C., precisa:

…la legitimación tiene que ver con el hecho de que la persona que acude al proceso es aquella a quien la ley le permite que pueda reclamar o pedir la tutela prometida; como ha dicho CARNELUTTI, media una cuestión de legitimación cuando la duda se refiere, no a si el interés para cuya tutela se actúa está en litigio, sino a si actúa para su tutela quien debe hacerlo. Se comprenderá que pueden ocurrir los siguientes supuestos:

La ley concede legitimación o cualidad para pretender en juicio al titular de un derecho sustancial o de una determinada situación jurídica, derecho este que ha sido desconocido o lesionado.

En este caso, coincide la legitimación (la persona a quien la ley le permite acudir al proceso), la pretensión jurídica (exigencia de una persona frente a otra) e interés (lesión o desconocimiento del derecho, o necesidad de la tutela jurídica de las respectivas situaciones jurídicas). Si P.P. es acreedor de J.G.d. una cierta cantidad de dinero (derecho subjetivo) y este último se niega a cancelar a aquél esa deuda (interés sustancial), entonces, la ley permite que Pérez (legitimación) pueda reclamar judicialmente la satisfacción de esa necesidad jurídica. Por otro lado: M.R. y L.A., habiendo contraído matrimonio, requieren la nulidad del mismo (interés sustancial), para lo cual la ley permite que ambos (legitimación) puedan solicitar tal nulidad por ante los órganos jurisdiccionales (pretensión jurídica). Ésta es la condición normal del sistema procesal, digamos una legitimación ordinaria en las relaciones jurídicas…

.

En el mismo sentido se ha dirigido la jurisprudencia; y, en tal sentido la Sala Constitucional, ha señalado:

…La doctrina más calificada, define en los siguientes términos el significado de la legitimación a la causa:

…Al estudiar este tema se trata de saber cuándo el demandante tiene derecho a que se resuelva sobre las determinadas pretensiones contenidas en la demanda y cuándo el demandado es la persona frente a la cual debe pronunciarse esa decisión, y si demandante y demandado son las únicas personas que deben estar presentes en el juicio para que la discusión sobre la existencia del derecho material o relación jurídica material pueda ser resuelta, o si, por el contrario, existen otras que no figuran como demandantes ni demandados.

(Expediente Nº 00-0096, sentencia Nº 102 de fecha 6 de febrero del 2001, caso: Oficina G.L., C.A.)

La legitimación a la causa alude a quiénes tienen derecho, por determinación de la ley, para que en condición de demandantes, se resuelva sobre sus pretensiones, y si el demandado es la persona frente a la cual debe sentenciarse. En palabras del eminente procesalista J.G.:

Legitimación procesal es la consideración especial en que tiene la ley, dentro de cada proceso, a las personas que se hallan en una determinada relación con el objeto del litigio, y en virtud de la cual exige, para que la pretensión procesal pueda ser examinada en cuanto al fondo, que sean dichas personas las que figuren como partes en tal proceso.

Precisa Carnelutti sobre las dos cuestiones fundamentales a las que debe responder el proceso y que, a la vez, constituyen su razón de ser que:

…media una cuestión de legitimación, cuando la duda se refiere, no a si el interés para cuya tutela se actúa está en litigio, sino a si actúa para su tutela quien debe hacerlo…

La legitimatio ad causam es uno de los elementos que integran los presupuestos de la pretensión, entendidos éstos como los requisitos para que el sentenciador pueda resolver si el demandante tiene el derecho a lo pretendido, y el demandado la obligación que se le trata de imputar; la falta de legitimación acarrea ciertamente que la sentencia deba ser inhibitoria; no se referirá a la validez del juicio ni a la acción, sólo será atinente a la pretensión, a sus presupuestos. Se trata pues, de una valoración que debe realizar el sentenciador sobre la pretensión, para poder proveer sobre la petición en ella contenida. Así lo ha señalado de manera reiterada la más acertada doctrina al sostener:

Como se ve, la legitimación es, en realidad, un presupuesto de la pretensión contenida en la demanda, entendiendo el concepto en su verdadero sentido; es decir, que sea procedente la sentencia de fondo. Forma parte de la fundamentación de la demanda en sentido general, pero si falta es más apropiado decir que ésta es improcedente, porque así se da mejor idea de la situación jurídica que se presenta; no procede entonces resolver sobre la existencia del derecho o relación jurídica material, y el juez debe limitarse a declarar que esta inhibido para hacerlo. Y se debe hablar de demanda infundada, cuando no se prueba el derecho material alegado o cuando aparezca una excepción perentoria que lo desvirtúe o extinga.

(Dr. Devis Echandía).

Igualmente, la Sala Constitucional en el expediente Nº 02-1597, sentencia Nº 1930 de fecha 14 de julio de 2003, caso: Oficina G.L., C.A., indicó:

…debe esta Sala aclarar los conceptos de legitimación o cualidad para ser parte en juicio, para así establecer si la misma se refiere al fondo de la controversia o es una formalidad (esencial o no) de la consecución de la justicia.

Anteriormente se confundían, los conceptos de legitimación de las partes, con la titularidad del derecho solicitado y con el interés personal necesario para accionar.

La cualidad o legitimación ad causam, es un problema de afirmación del derecho, es decir, está supeditada a la actitud que tome el actor en relación a la titularidad del derecho. Si la parte actora se afirma titular del derecho entonces está legitimada activamente, si no entonces carece de cualidad activa.

Incluso la legitimación pasiva está sometida a la afirmación del actor, porque es éste quien debe señalar que efectivamente el demandado es aquél contra el cual se quiere hacer valer la titularidad del derecho.

El juez, para constatar la legitimación de las partes no revisa la efectiva titularidad del derecho porque esto es materia de fondo del litigio, simplemente observa si el demandante se afirma como titular del derecho para que se dé la legitimación activa, y si el demandado es la persona contra la cual es concedida la pretensión para la legitimación o cualidad pasiva.

La legitimación se encuentra establecida en el ordenamiento jurídico venezolano en virtud de los principios de economía procesal y seguridad jurídica, debido a que ella, le permite al Estado controlar que el aparato jurisdiccional sea activado sólo cuando sea necesario y que no se produzca la contención entre cualesquiera parte, sino entre aquellas en las cuales ciertamente existe un interés jurídico susceptible de tutela judicial…

.

De lo precedentemente expuesto, se infiere que la cualidad o legitimación ad causam, es un problema de afirmación del derecho, es decir, está supeditada a la actitud que tome el actor o demandado en relación a la titularidad del derecho, lo que indica que basta con la simple afirmación de la titularidad del derecho, para que el juez considere la existencia de la misma, ya que para su constatación no es necesario a.l.t.d. aquel, sino la idoneidad activa o pasiva de la persona para actuar válidamente en juicio.

Es por ello, que tendrá cualidad activa para intentar un juicio toda persona que se afirme titular de un derecho, y tendrá cualidad pasiva toda persona contra quien se afirme la existencia de ese interés.

De manera que, una vez alegada la falta de cualidad en la contestación de la demanda, tal y como lo indica nuestro legislador procesal, surge en el juez la obligación de pronunciarse en la oportunidad de dictar sentencia, respecto a su existencia, para lo cual debe limitarse a constatar si la persona que acudió al juicio se afirma titular de un interés jurídico propio, o por el contrario, si la persona contra quien se instauró la demanda es la misma contra quien se afirmó la existencia de aquel interés.

Precisado lo anterior, observa quien decide que la parte actora se dice vendedora de un inmueble cuya resolución acciona y ejercita tal acción contra los compradores, quienes no niegan en modo alguno haber suscrito tal contrato; por el contrario, admiten la celebración del mismo. Por tanto está plenamente demostrada la cualidad e interés que tienen los demandados para sostener el presente juicio, por lo que la defensa falta de cualidad e interés de la parte y demandada opuesta por ésta ha de ser desechada. Así se decide.

DE LA ACUMULACIÓN PROHIBIDA

La parte demandada en su ininteligible escrito de contestación aduce que las pretensiones incoadas por la parte actora “…constituyen un contrasentido, pues con ellas se estaría permitiendo la acumulación prohibida en la legislación adjetiva, y en consecuencia contrarias a derecho…”.

Pretende la parte actora la resolución de un contrato de compra venta y pago de la cláusula penal.

Observa quien decide que en el referido contrato, en la cláusula séptima se estableció en caso de incumplimiento de cualquiera de las partes contratantes el pago por concepto de penalidad de 10.000,00 dólares o su equivalente en bolívares, suma que pretende el accionante le sea cancelada, conjuntamente con la resolución del contrato.

El artículo 1167 del Código Civil dispone que en los contratos bilaterales si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede pedir la resolución con los daños si hubiere lugar a ello. En el presente caso la parte actora optó al considerar que los demandados incumplieron por pedir la resolución con el pago de la cláusula penal pactada en el mismo contrato, y es con base a tal cláusula que se pide dicha indemnización, por lo que resulta forzoso concluir que la petición del demandante en modo alguno se equipara a la acumulación prohibida en el artículo 78 del Código Adjetivo, puesto que no se está en presencia de: a) pretensiones que se excluyan mutuamente; b) pretensiones contrarias entre sí; c) pretensiones que por la materia corresponda a tribunales distintos; ni, d) pretensiones que tengan procedimientos incompatibles, por lo que no incurrió la actora en acumulación prohibida, como señala la apoderada de la parte demandada, debiendo declararse sin lugar tal defensa. Así se declara.

DE LA APLICACIÓN DE LA LEY DEL

DEUDOR HIPOTECARIO

La parte demandada rechaza el monto de la deuda bajo el argumento que por aplicación analógica de la Ley del Deudor Hipotecario deben expedir los certificados correspondientes cuando se trate de deudas contraídas en moneda extranjera.

Al respecto precisa esta sentenciadora que conforme lo previsto en el artículo 1 de la Ley de Protección al Deudor Hipotecario la misma está dirigida a proteger a las personas naturales deudoras de préstamos garantizados con una vivienda principal del deudor, evidenciándose del contrato cuya resolución se demanda que el objeto del mismo es un local comercial, por tanto está excluido del ámbito de aplicación de la ley, siendo improcedente la aplicación analógica de la misma como pretende la parte demandada. Así se resuelve.

IV

D E L F O N D O Y LA EXCEPCIÓN DE

CONTRATO NO CUMPLIDO

Pretende la parte actora la resolución del contrato de compra venta celebrado con los demandados así como la cancelación de la cláusula penal, basado en que éstos dejaron de pagar 31 cuotas mensuales y consecutivas de las 66 que pactaron. Por su parte los demandados aducen la excepción de contrato no cumplido argumentando que el demandante una vez canceladas 33 cuotas, esto es, el 50% del precio del inmueble debía otorgar ante la Oficina de Registro competente el documento traslativo de propiedad y a pesar de haber pagados 35 cuotas el vendedor incumplió tal obligación.

El artículo 1.354 del Código Civil dispone que:

"Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte debe probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación".

Por su parte el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil estatuye:

"Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación".

Las disposiciones transcritas consagran lo que en doctrina se denomina la distribución de la carga de la prueba, correspondiendo a cada una de las partes probar sus respectivas afirmaciones de hechos. La Jurisprudencia patria ha sostenido, que la carga de la prueba no depende de la circunstancia de afirmar o de negar un hecho, sino de la obligación que se tiene de demostrar el fundamento de todo cuanto se pretende en juicio.

Ambas partes admiten la celebración del contrato de opción de compraventa que en copia certificada cursa inserto a los folios 7 al 11 del expediente, constituye el instrumento fundamental en el que se apoya la demanda, cuya existencia, naturaleza y contenido se tiene como fidedigno de conformidad con lo establecido en el articulo 429 del Código de Procedimiento Civil, debido a que no fue atacado en forma alguna por la parte a quien se le opuso; por el contrario ha sido plenamente reconocido, aceptado y admitido por la parte demandada y por ende han quedado fuera del debate probatorio los hechos jurídicos contenidos en dicho documento, tales como la existencia del contrato, su naturaleza, identidad de las partes, objeto de la relación convencional, vigencia y las obligaciones de cada una de las partes. Así se precisa.

Ambas partes admiten que pactaron la cancelación de 66 cuotas; que los compradores cancelaron 35 cuotas y adeudan 31 cuotas. Tales hechos no son controvertidos. Así se precisa.

Ambas partes admiten, incluso, que las cuotas se cancelaron con retraso; sin embargo, ello carece de relevancia, puesto que el vendedor aceptó el pago en su oportunidad y exigió a los compradores la cancelación de los intereses que dicha demora causó. Así se determina.

Debe dilucidarse con base en el principio de la carga de la prueba y de las obligaciones que cada uno de los contratantes asumió quien de ellos incumplió y verificar efectivamente si ante el incumplimiento de uno de ellos el otro podía dejar de cumplir su obligación, como se excepciona la parte demandada.

Así tenemos que la cláusula cuarta del contrato prevé:

CUARTA: CUANDO LOS COMPRADORES HAYAN PAGADO EL CINCUENTA POR CIENTO (50%) DE LAS CUOTAS DE PAGOS MENSUALES DEL TOTAL DEL CAPITAL, O SEA, UN MINIMO DE TREINTA Y TRES (33) CUOTAS MENSUALES DE U. S. $ 2.193,90 CADA UNA DE ELLAS, QUE SUMAN SETENTA Y DOS MIL TRESCIENTOS NOVENTA Y OCHO DOLARES AMERICANOS CON SETENTA CENTAVOS (U. S $ 72.398,70) O SU EQUIVALENTE EN BOLIVARES AL CAMBIO DEL DÓLAR A LA FECHA DEL MOMENTO DE PAGO.

EL VENDEDOR QUEDA AUTORIZADO Y SE COMPROMETE A CONTRATAR UN ABOGADO PARA REDACTAR EL DOCUMENTO DEFINITIVO DE COMPRA VENTA EN EL CUAL SE INCLUIRA UNA HIPOTECA LEGAL Y CONVENCIONAL DE PRIMER GRADO POR EL SALDO PENDIENTE, DEBIENDO LOS COMPRADORES PAGAR LOS HONORARIOS DE DICHO ABOGADO EN ESE MOMENTO SE DEBERA HACER UN AJUSTE DEL CUADRO INICIAL DE AMORTIZACIONES INCLUYENDO LOS APORTES HECHOS A LOS FINES DE ESTABLECER EL MONTO DE LA HIPOTECA.

(Mayúscula y negrilla del texto).

Adicionalmente a lo señalado debe este tribunal tener presente lo establecido en los artículos 1133, y 1159 los cuales prevén:

Artículo 1133: El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, trasmitir, modificar o extinguir un vinculo jurídico

.

Articulo 1159: Los contratos tiene fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley

.

Este último de los artículos estatuye que los contratos tienen fuerza de ley entre las partes; en consecuencia deben cumplirse tal como fueron contraídos.

Ahora bien, del análisis de la cláusula cuarta supra transcrita, se evidencia palmariamente que el vendedor se obligó a contratar a un abogado que debía redactar el documento definitivo de venta una vez que recibiera el pago de 33 cuotas, equivalente al 50% del precio del inmueble; por lo que habiendo quedado demostrado que para la fecha de introducción de la demanda el demandante había recibido el pago de 35 cuotas, resultando evidente que incumplió su obligación de contratar un abogado que redactase el documento traslativo de propiedad cuyo costo debía ser sufragado por los demandados. De ahí, que al incumplir el ciudadano E.L., luego de recibir más del 50% del precio de venta (35 cuotas) a cumplir su obligación, conforme lo dispuesto en el artículo 1168 del Código Civil, podían los ciudadanos J.R. y O.R. negarse a ejecutar la suya. Así se establece.

Asimismo adminiculado dicho contrato a la notificación judicial que ríela a los folios 60 al 62 y que al tratarse de un documento público surte pleno valor al no haber sido atacada en forma alguna por el actor y a la que se le otorga valor conforme el artículo 429 del Código Adjetivo, evidencian que los demandados pusieron en conocimiento del actor su obligación de otorgar el documento de venta cuestión que éste incumplió en violación a lo pactado en el contrato cuya resolución pretende. Así se establece.

Las pruebas de la parte actora consisten en el contrato cuya resolución acciona y las letras contentivas de las cuotas impagadas y tanto del contrato analizado como de las cuotas impagadas, hechos admitidos por los demandados se demuestra que los accionados cancelaron más del 50% del precio de venta al haber pagado 35 cuotas lo que colocaba en cabeza del actos su obligación de otorgar el documento traslativo de propiedad, oportunidad en que se constituiría una hipoteca por el saldo pendiente. Por tanto ante el incumplimiento del demandante a dicha cláusula no surgía para los demandados compradores la obligación de continuar pagando las restantes cuotas. En consecuencia resulta impretermitible concluir que es PROCEDENTE LA EXCEPCIÓN DE CONTRATO NO CUMPLIDO OPUESTA POR LA PARTE DEMANDADA y forzosamente ha de declararse SIN LUGAR LA DEMANDA al no estar lo méritos a favor de la parte actora, todo conforme lo previsto en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

V

En fuerza de los razonamientos antes expuestos, este Tribunal Primero de Primera instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara:

PRIMERO

TEMPESTIVA la contestación a la demanda realizada por la parte demandada.

SEGUNDO

SIN LUGAR la falta de cualidad e interés de la parte demandada aducida por ésta.

TERCERO

Improcedente la acumulación prohibida alegada por la parte demandada.

CUARTO

INAPLICABLE por analogía la Ley del Deudor Hipotecario peticionado por la parte demandada.

QUINTO

CON LUGAR la EXCEPCIÓN DE CONTRATO NO CUMPLIDO opuesta por la parte demandada y como consecuencia de ello SIN LUGAR LA DEMANDA que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE COMPRA VENTA intentara el ciudadano E.L.B. contra los ciudadanos J.D.R.E. y O.D.C.R.G., ambas partes identificadas al inicio de este fallo.

SEXTO

Dada la naturaleza del presente fallo y ante la improcedencia de las defensas de falta de cualidad; inepta acumulación y aplicación analógica de la Ley del Deudor Hipotecario no ha lugar a costas.

Por cuanto la presente decisión se dicta fuera de lapso, se ordena la notificación de las partes, a tenor de lo previsto en los artículos 233 y 251 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese. Regístrese. Notifíquese y déjese copia en el copiador de sentencias llevado por el Tribunal.

Dada, firmada y sellada en la sala de despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los veintiún (21) días del mes de octubre del año dos mil diez (2010). Años 200º de la Independencia y 151º de la Federación.

La Juez.

M.R.M.C.

La Secretaria.

Norka Cobis Ramírez.

En la misma fecha de hoy 21-10-2010, siendo las 3:20 p.m., previo el anuncio de ley, se registró y publicó la anterior sentencia.

La Secretaria.

AH11-V-2008-000010

Exp. 45.656