Sentencia nº RC.00667 de Tribunal Supremo de Justicia - Sala de Casación Civil de 21 de Octubre de 2008

SALA DE CASACIÓN CIVIL

Exp. 2008-000219

Magistrado Ponente: C.O. VÉLEZ

En el juicio por retracto legal arrendaticio, intentado ante el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda y sede en Ocumare del Tuy, por la sociedad de comercio que se distingue con la denominación mercantil MULTICAUCHOS EL PORVENIR, C.A., representada judicialmente por los abogados G.G. y J.C.J., contra la sociedad de comercio ELECTRO AUTO DIESEL TUY C.A., patrocinada judicialmente por la abogada Angelina Mazza Ortega; el Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del estado Miranda, dictó sentencia el primero de febrero de 2008, declaró con lugar el recurso de apelación ejercido por la demandada, revocando la decisión de primera instancia que había declarado con lugar la demanda y declarando improponible por anticipada la acción y finalmente condenó a la accionante al pago de las costas procesales..

Contra la preindicada sentencia la demandante anunció recurso de casación, el cual admitido, fue formalizado. No hubo impugnación.

Concluida la sustanciación del recurso de casación, la Sala pasa a dictar su máxima decisión procesal bajo la ponencia del Magistrado que con tal carácter la suscribe, lo cual hace previas las siguientes consideraciones:

RECURSO POR DEFECTO DE ACTIVIDAD

ÚNICA

De conformidad con el ordinal 1º) del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, denuncia el formalizante el quebrantamiento del ordinal 3°) del artículo 243 eiusdem, al no contener la sentencia recurrida una síntesis clara, precisa y lacónica de los términos en que quedó planteada la controversia.

Argumenta el formalizante que la sentencia impugnada omitió citar o resumir el instrumento de compraventa acompañado por el demandante a su libelo, lo cual no habría permitido observar los verdaderos términos en que se planteó la controversia. Que la referencia a ese documento de compraventa fue omitida, por lo cual se descartó la demanda en un punto previo.

De igual forma, argumenta el formalizante que no se hizo mención en la sentencia a la existencia de una medida preventiva de prohibición de enajenar y gravar, lo cual constituye una situación jurídica que impediría la protocolización de una venta, y si no podía registrarse tal venta, mal podría el Juez Superior determinar que no procedía el retracto legal por no haberse materializado el registro de la compraventa en la Oficina correspondiente, por un requisito que era imposible de cumplir.

En efecto, señala el formalizante lo siguiente:

…Existe una omisión sustancial en esta síntesis de la controversia, porque permite desestimar la acción propuesta y porque la coloca, en apariencia, presentada con apoyo en un compromiso de compraventa (como veremos en el desarrollo de este recurso), y no con fundamento en un instrumento que ofrece fe pública respecto a la compraventa de un bien arrendado por MULTICAUCHOS EL PORVENIR, C.A., y sobre el cual ella en carácter de demandante solicita judicialmente declaren con lugar su pretensión de retracto legal arrendaticio. Tal omisión consiste en que, junto con el propio texto de la demanda, es consignado y marcado como anexo, ese instrumento de compraventa que permite exigir judicialmente el retracto, el citado instrumento de compraventa otorgado ante la Notaría Pública del Municipio C.R. delE.M., en fecha 21 de septiembre de 2006, anotado bajo el N° 75, Tomo 127, ELECTRO AUTO DIESEL TUY, C.A., dio en venta a C.E.M..

Omisión que hace a dicha síntesis inepta a los fines del proceso, porque no ofrece una verdadera representación gráfica, si se permitiera el término, de la controversia, por el contrario, oculta sus aspectos fundamentales. Si el JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y DE PROTECCIÓN DEL NIÑO Y DEL ADOLESCENTE DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA, no hubiera incurrido en tal vicio, el tema de la decisión, obligatoriamente, hubiera estado centrado en la transacción de compraventa contenida en el documento cuya referencia fue omitida y no le hubiera sido dable descartar la acción propuesta bajo la fórmula de un punto previo.

En el mismo sentido de lo expuesto, EL JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y DE PROTECCIÓN DEL NIÑO Y DEL ADOLESCENTE DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA, en el fallo recurrido, omitió que sobre el inmueble objeto de la compraventa que dio lugar al retracto, pesaba, para el momento de la reforma de la demanda, prohibición de enajenar y gravar, por lo cual los demandados en retracto, ante la vigencia de esa prohibición, no hubieran podido inscribir o protocolizar ante el registro inmobiliario competente el documento de compraventa antes citado de fecha 21 de septiembre de 2006, anotado bajo el N° 75, tomo 127, omisión que guarda relación con la posterior e ilegal exigencia de registro del documento traslativo de propiedad, esto es, cómo puede sostener el fallo recurrido que sea registrado el documento traslativo de propiedad del bien inmueble sobre cuya propiedad recaerá el retracto legal, cuando sobre ese bien pesa medida judicial de prohibición de enajenar y gravar y es el Registro Inmobiliario el órgano del Estado, por excelencia, encargado de hacer cumplir esa medida, siendo por el contrario, que las Notarías Públicas, por su número y dispersión, escapan del control judicial de esas medidas…

(Mayúsculas del texto).

Para decidir, la Sala observa:

El formalizante plantea una denuncia por omisión de síntesis de la controversia, pero su fundamento refleja una serie de argumentos que atienden a otro tipo de motivos de la casación de forma y fondo.

En primer lugar, aduce la falta de síntesis o referencia al documento de compraventa (sic), calificado como opción de venta por la recurrida, por no haberse analizado a cabalidad el documento, pero ello más bien atendería a una denuncia por silencio de prueba, que debe plantearse por vía del recurso por infracción de ley, y no de actividad. Si la recurrida omitió analizar el referido instrumento probatorio, el problema es de fondo, silencio de prueba, y no de forma o actividad.

En segundo lugar, el asunto de la existencia de la prohibición de enajenar y gravar, tampoco es un punto que pueda plantearse por vía del ordinal 3°) del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil. Ello, si fue argumentado en la instancia y no fue analizado o resuelto por el Sentenciador de Alzada, comprendería un problema de incongruencia negativa. Si por el contrario, no fue alegado, pero existiría alguna norma que permitiese su aplicación dadas las condiciones fácticas establecidas por la recurrida, entonces la denuncia pertinente sería por infracción de ley. Pero bajo la figura de la falta de síntesis de la controversia, la Sala no puede realizar un análisis de derecho como el solicitado por el formalizante. Ello escapa a los límites del recurso por defecto de actividad.

No obstante lo antes expresado, esta Sala de Casación Civil en atención al alcance y contenido de los artículos 26, 257 de la Constitución de la Republica Bolivariana de Venezuela, que han permitido flexibilizar las exigencias en casación, de una lectura de la recurrida, observa que sí se hizo un resumen de los alegatos del libelo de demanda y los términos en que fue planteada la contestación al fondo. En efecto, señaló la recurrida lo siguiente:

…Inicialmente, mediante escrito presentado en fecha 27 de septiembre de 2006, la parte actora alegó entre otras cosas lo siguiente:

Que consta suficientemente en documento otorgado ante la Notaría Pública del Municipio C.R. delE.M., en fecha 30 de enero de 2004, inserto bajo el N° 07, tomo 08 de los libros de autenticaciones, posteriormente protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro Público de los Municipios C.R. y Urdaneta del Estado Miranda, bajo el N° 42, protocolo primero, tomo octavo, de fecha 14 de mayo de 2004, que la empresa “ELECTRO AUTO DIESEL TUY, C.A.”, identificada ut supra, por intermedio de su Presidente J.W. ARROYAVE MENA, les dio en arrendamiento un inmueble constituido por un lote de terreno vacío que anteriormente se utilizaba como un estacionamiento, el cual mide aproximadamente dos mil metros cuadrados (2.000 m2) y que forma parte de una mayor extensión, cuya ubicación, linderos y medidas constan en el escrito libelar.

Que dicho inmueble, en principio, se encontraba vacío autorizándose al arrendatario en la cláusula cuarta a construir todas las bienhechurías necesarias a los fines de que funcionara un fondo de comercio, y, en razón de ello, el arrendatario construyó un galpón industrial, según título supletorio suficiente de propiedad, expedido por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, en fecha 04 de junio de 2004.

Que tal como se puede determinar fácilmente, la actora es arrendataria de dicho inmueble hace más de dos (02) años, contados a partir del 30 de enero de 2004, cumpliendo con todas sus obligaciones que derivan del contrato, tales como el pago de los cánones de arrendamiento en forma puntual y al día.

Que la propietaria y arrendadora “ELECTRO AUTO DIESEL TUY, C.A.”, suscribió un compromiso u oferta de venta del inmueble arrendado, con el ciudadano C.E.M., venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° V-5.592.494, violando con ello su derecho preferente como arrendatario.

Que fundamentando en los artículos 1.159, 1.160 y 1.264 del Código Civil, y 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es por lo que procedió a demandar a la empresa “ELECTRO AUTO DIESEL TUY, C.A.”, en la persona de su Presidente J.W.A., para que sean condenados, entre otras cosas, a ofrecerle en venta el inmueble, en las mismas condiciones y precio en que fue ofrecido al ciudadano C.M..

Posterior a lo anterior, mediante escrito presentado en fecha 23 de abril de 2007, la representación judicial de la parte actora procedió a reformar la demanda de conformidad con lo dispuesto en el artículo 343 del Código de Procedimiento Civil, aduciendo al efecto lo siguiente:

(…Omissis…)

Que fundamentando en los artículos 1.159, 1.160 y 1.264 del Código Civil, y 42, 43 y 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es por lo que procedió a demandar a la empresa “ELECTRO AUTO DIESEL TUY, C.A.,” en la persona de su Presidente J.W.A.M., y al ciudadano C.M., todos identificados, para que su representada se subrogue en las mismas condiciones otorgadas a este último, es decir, en cancelar la cantidad de doscientos millones de bolívares (Bs.200.000.000,oo), como precio de venta, entregando la cantidad de ochenta millones (Bs.80.000.000,oo), en calidad de arras, y el saldo restante en el plazo de noventa (90) días continuos.

Admitida la reforma, la parte co demandada C.E.M., identificado ut supra, procedió a dar contestación a la demanda por conducto de su apoderada judicial en los siguientes términos:

Que rechaza, niega y contradice la demanda en todas y cada una de sus partes, en el sentido de que su defendido viene ocupando una parte del referido inmueble desde hace aproximadamente 12 años, a través de un contrato verbal celebrado con el ciudadano J.W. ARROYAVE MENA, en su carácter de Presidente de la empresa mercantil ELECTRO AUTO DIESEL TUY, C.A., ambos identificados, pagando un canon mensual de setenta mil bolívares (Bs.70.000,oo), de lo cual consignaría pruebas en su debida oportunidad.

Que su representado obtuvo la preferencia ofertiva para adquirir el inmueble, el cual le fue vendido en forma pura y simple, perfecta e irrevocable en fecha 21 de julio de 2006, ante la Notaría Pública del Municipio C.R. delE.M..

Que rechaza, niega y contradice que su representado esté obligado a cancelar costos y costas procesales, al igual que honorarios profesionales de los abogados demandantes.

Que rechaza, niega y contradice que se mantenga el decreto de medida de prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble propiedad de su representado.

Por otra parte, la codemandada sociedad mercantil “ELECTRO AUTO DIESEL TUY C.A.”, representada por su Presidente J.W. ARROYAVE MENA, procedió a dar contestación a la demanda, mediante escrito presentado por su defensor judicial Abogada A.M.V., en los siguientes términos:

Que rechaza, niega y contradice la demanda incoada en todas y cada una de sus partes.

(Mayúsculas del texto.).

Como puede observarse, de la una lectura de la recurrida pueden comprenderse los términos en que quedó planteada la controversia, con un resumen de los alegatos, tanto del libelo como de la contestación al fondo. Por tal motivo, no puede determinarse quebrantamiento alguno del artículo 243 ordinal 3°) del Código de Procedimiento Civil y la presente denuncia debe desestimarse. Así se decide.

RECURSO POR INFRACCIÓN DE LEY

I

Con fundamento en el ordinal 2°) del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, denuncia el formalizante la violación del artículo 43 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios por errónea interpretación.

Argumenta el formalizante que la recurrida puntualizó las condiciones necesarias para que el arrendatario pudiese ejercer el retracto legal arrendaticio, las cuales serían: más de dos años ocupando el inmueble, solvencia en el pago de los cánones y la disposición de pagar el precio en las mismas condiciones del tercero adquiriente. Esta venta debe haberse perfeccionada con el tercero, así como existir un contrato de arrendamiento y sólo el arrendatario podría ejercer ese derecho.

Sin embargo, hechas estas consideraciones, la recurrida le habría dado un erróneo alcance y contenido al artículo 43 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, determinando que no procedía la acción de retracto legal pues el documento que supuestamente determinaría la venta del inmueble a un tercero, en realidad era sólo un compromiso de venta.

Continúa alegando el formalizante, que tal documento fue la primera consideración o conocimiento que tuvo el arrendatario de tal intención de vender, y por tal motivo, al no haber sido previamente notificado de tal intención de vender “término ninguno puede obrar contra el arrendatario para el ejercicio del derecho de retracto.” Que por tal motivo, la acción fue tempestiva, pues se intentó apenas el arrendatario tuvo conocimiento de esa intención de vender.

Seguidamente el recurrente sostiene, que la sentencia impugnada determinó otro requisito para la procedencia del retracto legal, que sería la obligatoriedad del registro del documento traslativo de propiedad, por aplicación del artículo 1.924 del Código Civil. Que tal interpretación de la norma es errónea, pues deja al arrendatario de la propiedad infomal (no-registrada) sin derecho al retracto legal, lo cual fomentaría la peligrosa conducta en ciertos propietarios de evadir el retracto legal practicando la venta del inmueble a través de documentos privados, auténticos, pero no registrados.

En efecto, señala el formalizante lo siguiente:

Con fundamento en el ordinal 2° del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, denuncio que mediante el fallo recurrido ha sido interpretado erróneamente el contenido y el alcance de una disposición expresa de la ley, en este caso el artículo 43 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios…

(Omissis)

Puede observarse que el Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito y de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda en el fallo recurrido, señala los condicionamientos que recaen sobre el arrendatario para el ejercicio del retracto y los puntualiza bajo los antes e inmediatamente transcritos literales a), b), c), esto es, más de dos años de ocupación, solvencia en el pago de cánones y la satisfacción de las aspiraciones del propietario, lo cual se traduce en la disposición de pagar el precio en las mismas condiciones del tercero adquiriente. Previamente, había destacado la venta perfeccionada o consumada sobre el bien inmueble objeto de la litis, la existencia de un contrato de arrendamiento y la circunstancia de que sea el arrendatario a quien le corresponde, como único titular, ejercer ese derecho.

No obstante, el fallo recurrido le atribuye a ese dispositivo numerado 43 del Decreto con Rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, un alcance particular y distinto al previsto en el contenido de la norma, en lo que respecta a la temporalidad, la oportunidad del derecho al ejercicio del retracto perfectamente definidas en el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios:

Artículo 48: El arrendatario podrá ejercer el derecho de retracto a que se contrae el artículo 43, si se produjeran cualesquiera de los supuestos siguientes:

a) No se le hubiere hecho la notificación prevista en el artículo 44 de ese Decreto Ley o se omitiere en ella alguno de los requisitos exigidos.

b) Efectuada la venta a un tercero, su precio resultare inferior al ofertado, o sus condiciones fueren más favorables que las ofrecidas inicialmente al arrendatario.

Un documento fundamental de la demanda y el cual debió considerar el fallo recurrido, punto objeto de otra delación, es el de compraventa otorgado ante la Notaría Pública del Municipio C.R. delE.M., en fecha 21 de septiembre de 2006, anotado bajo el N° 75, tomo 127, por medio del cual Electro Auto Diesel Tuy, C.A., dio en venta a C.E.M., el inmueble arrendado por Multicauchos El Porvenir, C.A.

No consta en el expediente que tal compraventa, lo que hubiere podido ser su presupuesto fundamental, el ofrecimiento previo para el ejercicio de la preferencia ofertiva, hayan sido notificados al arrendatario, entonces término ninguno puede obrar contra el arrendatario para el ejercicio del derecho de retracto.

Es así como la oportunidad del ejercicio de la acción encaminada a ejercer el derecho de retracto, la define el hecho de haberse efectuado la venta sin la notificación al arrendatario Multicauchos El Porvenir, C.A., quien, por sus propios medios conoció de la venta y tan pronto como pudo interpuso su acción, en esta oportunidad por vía de reforma de una demanda preexistente.

(Omissis)

La correcta interpretación de esa norma, no restrictiva, en el sentido de permitirle a Multicauchos El Porvenir, C.A., frente a la conducta escapista y evasiva del cumplimiento de las obligaciones de Electroauto Diesel EL Tuy, C.A., dado que sobre el inmueble objeto de la venta pesaba prohibición de enajenar y gravar, tanto el ejercicio del derecho a la tutela judicial efectiva, como al derecho a la defensa, previstos en los artículos 26 y 49.1 constitucionales, hubiera dado paso a la admisibilidad de la acción, dada su oportunidad y el resultado del fallo hubiera sido distinto, permitiendo el análisis del tema de fondo.

2.- En un segundo término, y continuando con la errónea interpretación del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el fallo recurrido, continuando con su extensivísima interpretación de su artículo 43 y, aunque se refiere solamente al compromiso de compraventa, sabido documento fundamental de la demanda ya reformada, establece como un requisito para la procedencia del retracto legal arrendaticio que el documento traslativo de propiedad debe ser registrado y para ello practica la sujeción y efectúa la invocación del artículo 1.924 del Código Civil, así: (…omissis…)

Pero es el caso que el transcrito artículo 43 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, no formula la exigencia del documento traslativo de propiedad registrado o protocolizado ante el Registro Inmobiliario.

Finalmente, a este respecto merece ser observado que la categorización que efectuó el Legislador en el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para excluir a ciertos inmuebles de la aplicación de esa Ley, contenida en los artículos 3, 4 y 5, en nada obedecen al carácter formal de la propiedad inmobiliaria, es decir, que estas exclusiones no están ligadas a que los propietarios de esos bienes ostenten o no títulos de propiedad registrados. Esta observación es pertinente, en cuanto a que la eventual y no deseada firmeza de el fallo recurrido podría dejar asentada una peligrosa doctrina y una antisocial jurisprudencia bajo la cual el arrendatario de la propiedad informal (no-registrada) carece de derecho de retracto, en consecuencia, el arrendador evasor, frente al incauto arrendatario de una vivienda no excluida del régimen del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por ejemplo, tendrá la preclara alternativa de evadir su responsabilidad frente al arrendatario y frente a la sociedad, trasladando la propiedad mediante documentos privados, auténticos, notariales o no…

Para decidir, la Sala observa:

La recurrida en su motiva determinó que era improponible por anticipada la demanda por retracto legal arrendaticio, al considerar que el propietario no había firmado la venta definitiva del inmueble sino un compromiso de venta y en tal sentido, no estarían dadas las condiciones o requisitos para intentar el retracto legal, pues, de acuerdo al artículo 43 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se requeriría la presencia de una venta consumada del inmueble para que así, el arrendatario pudiese intentar el retracto y subrogarse en la posición del comprador, en las mismas condiciones de precio estipuladas en esa venta primigenia.

También determinó la sentencia impugnada, que por tratarse de un documento no registrado, no podía surtir efectos frente a terceros, en este caso, frente al arrendatario, de acuerdo al contenido del artículo 1.924 del Código Civil, que exige tal requisito de registro del inmueble vendido para que el contrato surta efectos frente a terceros.

En efecto, señaló la recurrida lo siguiente:

…Punto Previo

Antes de cualquier consideración en torno al fondo de la controversia, quien decide estima pertinente efectuar algunas consideraciones con relación a la acción del retracto legal arrendaticio y en tal sentido observa:

La legislación inquilinaria venezolana consagra el retracto legal arrendaticio, entre otros, como un derecho preferente de carácter proteccionista para adquirir el inmueble arrendado, anteriormente establecido en el artículo 6 del derogado Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas, y hoy previsto en el artículo 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y que, por remisión legal de la mencionada norma, al ejercicio de este derecho contenido en Ley Especial, le son aplicables las disposiciones de derecho común contenidas en el Código Civil en los artículos 1.534 al 1.548, todas referidas al retracto, en tanto y en cuanto puedan ser ajustadas al retracto legal arrendaticio.

Así las cosas, quien decide estima pertinente traer a colación lo que al respecto señalan los artículos 42 y 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios:

Artículo 42. ‘La preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario. Sólo será acreedor a la preferencia ofertiva, el arrendatario que tenga más de dos (2) años como tal, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario.’

Artículo 43. ‘El retracto legal arrendaticio es el derecho que tienen el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad. Para ejercer este derecho, el arrendatario debe cumplir con las condiciones establecidas en el artículo anterior’.

(Omissis)

Nótese, pues, que entre los requisitos para el ejercicio del retracto legal inquilinario están: la venta perfeccionada o consumada sobre el bien inmueble objeto de la litis, la existencia de un contrato de arrendamiento y la circunstancia de que sea el arrendatario a quien le corresponde, como único titular, ejercer ese derecho.

El arrendatario por disposición expresa de la ley, tiene el derecho de ejercer el retracto legal, subrogándose de esta manera en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en lugar de quien adquiere el inmueble arrendado en virtud de tal título, determinando la misma ley, los requisitos que debe reunir el arrendatario que pretenda ejercer esta acción, para que ésta sea procedente, los cuales se resumen así: a) tener más de dos (02) años ocupando el bien inmueble en cuestión; b) que se encuentre solvente en los pagos; y, c) que satisfaga las aspiraciones del propietario, ex artículo 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Ahora bien, para una mejor comprensión del asunto sometido al conocimiento de esta Alzada, quien decide estima pertinente traer a colación algunas consideraciones acerca del retracto legal arrendaticio, dentro de las cuales se encuentran la sostenida en la sentencia dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 05 de mayo de 1.999, según la cual ‘…Por definición, el retracto legal inquilinario es la específica manifestación que adopta el derecho de adquisición preferente del cual es titular el arrendatario con relación al inmueble arrendado en la hipótesis, supuesto de hecho, de una ‘enajenación (venta) perfeccionada ya consumada sobre ese bien…’

De acuerdo a lo antes expuesto para la procedencia de la acción incoada es menester la existencia de una negociación consistente en la venta propiamente dicha, la cual, a tenor de lo establecido en el artículo 1.474 del Código Civil, consiste en la transferencia de la propiedad, del vendedor al comprador, encontrándonos con que, en el sub exámine, el contrato por el cual, según el actor se celebró la venta del inmueble cuyo retracto se demanda, contiene entre otras cosas las siguientes estipulaciones:

‘…se ha convenido en celebrar el presente Compromiso de Compra Venta, el cual se regulará por las cláusulas que a continuación se transcriben:

Primera; La Vendedora se compromete a vender y El Comprador se obliga a adquirir un inmueble constituido por un (1) lote de terreno ubicado a la margen derecha de la Carretera Charallave-Cúa, Km 4, en jurisdicción del Distrito Urdaneta del estado Miranda y cuya superficie original fue de dos mil setecientas cincuenta y nueve metros cuadrados con noventa y dos decímetros cuadrados (2.759,92 m2)…’

(Omissis)

Séptima: La Vendedora se obliga a devolver a El Comprador el monto de las arras definidas en la cláusula Quinta de este documento y a pagar a éste en forma adicional una igual cantidad por concepto de justa indemnización por concepto de daños y perjuicios en caso de que en forma injustificada no se llegare a conformar definitivamente la negociación de compra venta…’ (Resaltado añadido).

De la transcripción anterior, palmariamente se evidencia que ‘Electro Auto Diesel Tuy C.A.’, suscribió un compromiso de venta con el ciudadano C.E.M., del inmueble arrendado a quien hoy ejerce la acción de retracto legal, pero que en ningún momento se ha realizado la venta o documento traslativo de la propiedad del inmueble en cuestión, ajustado a las condiciones establecidas en la Ley para ello, para así dar génesis a los supuestos o extremos legales establecidos para el ejercicio del retracto legal arrendaticio.

En tal sentido debe hacerse mención a que el documento de compromiso de venta consignado por la parte demandada en el expediente no contiene más que ello, un compromiso de compra venta entre las partes, tal como se desprende del documento que cursa del folio 28 al 31, el cual, ni siquiera fue protocolizado ante la Oficina del Registro Inmobiliario a tenor de lo establecido en el artículo 1.924 del Código Civil, cuyo contenido es el siguiente:

‘Los documentos, actos y sentencias que la Ley sujeta a las formalidades del registro y que no hayan sido anteriormente registrados, no tienen ningún efecto contra terceros, que por cualquier título, hayan adquirido y conservado legalmente derechos sobre el inmueble.’

‘Cuando la Ley exige un título registrado para hacer valer un derecho, no puede suplirse aquél con otra clase de prueba, salvo disposiciones especiales.’

Es jurisprudencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, que el artículo 1.924 del Código Civil distingue la consecuencia de la falta de protocolización de un acto en dos casos a saber: a) En el primer párrafo, se trata de los actos en que la formalidad del registro es simplemente ad probationem, a diferencia (segundo párrafo) de cuando el registro es esencial para la validez del acto y la Ley no admite otra clase de prueba para establecerlo, o sea, que la formalidad es ad solemnitatem; b) Cuando el registro es ad probationem, el acto no registrado surte efecto entre las partes, pero no surte efecto contra terceros que por cualquier título, hayan adquirido y conservado legalmente derechos sobre el inmueble. En consecuencia, concluye quien decide que en el presente caso nos encontramos en presencia del segundo supuesto, según el cual el documento no registrado no surte efecto contra terceros y no contiene traslación de propiedad, sino de un compromiso.

(Omissis)

Determinado lo anterior, resulta evidente entonces el hecho de que, al no haberse materializado la venta del inmueble dado en arrendamiento mediante el documento contentivo del negocio jurídico que perfeccionara el compromiso de venta, cuyo retracto legal se pretende, y su subsiguiente protocolización ante la Oficina del Registro Inmobiliario, la acción incoada resulta a todas luces improponible por anticipada, pues, conviene recordar que tanto la acción de preferencia ofertiva como la del retracto legal arrendaticio, previstas en los artículos 42 y 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, transcritos ut supra, se configuran como derechos reales de adquisición preferente de carácter legal, establecidas por razones de interés general, pero que en definitiva se diferencian como a continuación se delata:

(Omissis)

En virtud de las consideraciones precedentemente expuestas, quien decide considera que la acción de retracto legal arrendaticio, resulta a todas luces improponible por anticipada, no obstante de haberse ejercido inicialmente la demanda de preferencia ofertiva, la cual, por efecto de reformar la demanda escapa a su correspondiente análisis, lo que consecuencialmente acarrea la declaratoria con lugar del recurso subjetivo de apelación interpuesto, tal como se declarará de manera expresa, positiva y precisa en el dispositivo de este fallo. Y así se decide…

(Resaltado de la Sala).

El formalizante no impugna en su denuncia, la calificación que la recurrida hizo del contrato, definiéndolo un compromiso de venta y no venta perfeccionada. De esta forma, para la sentencia de Alzada, lo celebrado fue un compromiso de venta y, como ya se señaló, en la formalización no se impugna tal calificación.

Sobre la base de este supuesto, el artículo 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establece lo siguiente:

Artículo 43. “El retracto legal arrendaticio es el derecho que tienen el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad. Para ejercer este derecho, el arrendatario debe cumplir con las condiciones establecidas en el artículo anterior”. (Resaltado de la Sala).

De acuerdo al contenido del citado artículo 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios como a la doctrina que ha venido manteniendo la Sala de Casación Civil, el retracto legal arrendaticio presupone, entre otras condiciones, que el propietario del inmueble haya transmitido la propiedad a un tercero. Si el recurrente considera la procedencia del retracto legal arrendaticio, ha debido impugnar el criterio de la recurrida donde determinó la inexistencia de una venta perfeccionada, pues bajo la situación de un contrato de compromiso de venta, ciertamente es improcedente el retracto.

Dispone el artículo 1.474 del Código Civil, que “La venta es un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio”. La transmisión de la propiedad no sólo es requisito esencial a la venta, sino también es una condición para que el arrendatario pueda ejercer el retracto legal.

Bajo esta situación contractual planteada en el caso bajo estudio, donde la transmisión de la propiedad no llegó a concretarse, sosteniendo la recurrida que se trataba de un contrato de “compromiso u oferta de venta”, no puede determinarse una errónea interpretación por parte de la sentencia de Alzada del artículo 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, al considerar prematura la acción por retracto legal arrendaticio, pues bajo estas condiciones todavía no se había materializado la venta que permitiese al arrendatario la posibilidad de subrogarse en la posición del tercero adquiriente.

En cuanto al punto del no registro del documento celebrado entre las partes, la recurrida estableció lo siguiente:

En tal sentido debe hacerse mención a que el documento de compromiso de venta consignado por la parte demandada en el expediente no contiene más que ello, un compromiso de compra venta entre las partes, tal como se desprende del documento que cursa del folio 28 al 31, el cual, ni siquiera fue protocolizado ante la Oficina del Registro Inmobiliario a tenor de lo establecido en el artículo 1.924 del Código Civil, cuyo contenido es el siguiente:

‘Los documentos, actos y sentencias que la Ley sujeta a las formalidades del registro y que no hayan sido anteriormente registrados, no tienen ningún efecto contra terceros, que por cualquier título, hayan adquirido y conservado legalmente derechos sobre el inmueble.’

‘Cuando la Ley exige un título registrado para hacer valer un derecho, no puede suplirse aquél con otra clase de prueba, salvo disposiciones especiales.’

Es jurisprudencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, que el artículo 1.924 del Código Civil distingue la consecuencia de la falta de protocolización de un acto en dos casos a saber: a) En el primer párrafo, se trata de los actos en que la formalidad del registro es simplemente ad probationem, a diferencia (segundo párrafo) de cuando el registro es esencial para la validez del acto y la Ley no admite otra clase de prueba para establecerlo, o sea, que la formalidad es ad solemnitatem; b) Cuando el registro es ad probationem, el acto no registrado surte efecto entre las partes, pero no surte efecto contra terceros que por cualquier título, hayan adquirido y conservado legalmente derechos sobre el inmueble. En consecuencia, concluye quien decide que en el presente caso nos encontramos en presencia del segundo supuesto, según el cual el documento no registrado no surte efecto contra terceros y no contiene traslación de propiedad, sino de un compromiso…

(Resaltado de la Sala).

La venta es un contrato consensual, ya que se perfecciona por el solo consentimiento de las partes acerca del objeto y el precio. Ciertamente ello no excluye el cumplimiento de ciertas formalidades para darle al contrato oponibilidad frente a terceros, pero en su esencia, el consentimiento y otros elementos como la capacidad, el objeto y la causa la perfeccionan.

En efecto, dispone el artículo 1.161 del Código Civil lo siguiente:

Artículo 1.161: “En los contratos que tienen por objeto la transmisión de la propiedad u otro derecho, la propiedad o derecho se trasmiten y se adquieren por efecto del consentimiento legítimamente manifestado; y la cosa queda a riesgo y peligro del adquirente, aunque la tradición no se haya verificado.”

En el caso bajo estudio, se estaba en presencia de un contrato, calificado por la recurrida como de compromiso de venta, contrato que no fue registrado. La omisión de tal registro, no puede considerarse la ausencia de un requisito esencial a la venta surgida entre las partes. No obstante y por interpretación de las cláusulas contractuales, la recurrida determinó que sólo hubo un compromiso de venta, no perfeccionada.

Expresado en otra forma, de haber existido la venta, la ausencia de registro no sería un impedimento para entenderla perfeccionada entre las partes. El problema para el formalizante, es que la recurrida determinó la inexistencia de una venta concluida, y tal pronunciamiento no fue impugnado por el recurrente en su escrito.

El Juez de Alzada yerra al señalar que la ausencia de registro del documento impide la posibilidad de intentar el retracto legal arrendaticio, pues en realidad bastaría la celebración de una venta, aunque fuese sólo autenticada, no registrada, para que pueda considerarse el traslado de la propiedad del vendedor al comprador y, en consecuencia, tal situación afectase al arrendatario, que vería mermado su derecho preferente a adquirir el inmueble.

Pero en el caso bajo estudio, tal error de la recurrida no es suficiente para declarar procedente la denuncia, pues sería intrascendente en la suerte de la controversia, ya que el otro pronunciamiento, de estar en presencia de un compromiso de venta, no perfeccionado, no fue impugnado y, en consecuencia, bajo este supuesto, nunca se obtendría una solución favorable al recurrente, quien siempre encontraría un obstáculo al momento de querer establecer que hubo un traslado de propiedad del vendedor al comprador, independientemente de si fue o no registrado el documento.

Por las razones señaladas, la presente denuncia por errónea interpretación del artículo 43 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento, se declara improcedente. Así se decide.

II

Al amparo del ordinal 2°) del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, denuncia el formalizante la violación del artículo 509 eiusdem, por silencio de pruebas.

Denuncia el formalizante que la recurrida no analizó el documento definitivo de compraventa celebrado entre la sociedad mercantil Electro Auto Diesel Tuy, C.A., y el ciudadano C.E.M., otorgado ante la Notaría Pública del Municipio C.R. delE.M., en fecha 30 de enero de 2004, inserto bajo el N° 07, Tomo 8, siendo tal documento el instrumento fundamental de la demanda reformada.

Sostiene el recurrente, que la sentencia impugnada sólo analizó el documento de compromiso de venta, acompañado al libelo, pero silenció el documento definitivo de venta presentado en la oportunidad de la reforma al libelo de demanda, incurriendo en silencio de pruebas, el cual habría sido determinante en la suerte de la controversia, pues se consideró improcedente por anticipado el retracto legal, en razón de haberse celebrado sólo un compromiso de venta y no la venta perfeccionada, y ello habría quedado desvirtuado de analizarse el señalado documento acompañado a la reforma del libelo de demanda.

En efecto, señala el recurrente lo siguiente:

…La anterior transcripción de el fallo recurrido, evidencia que el Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito y de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, solamente valoró como prueba, la parcialmente transcrita opción, la cual obró como documento fundamental en el momento de presentar la demanda (aún no reformada) cuyo objeto era la preferencia ofertiva, esto es, el otorgado ante la Notaría Pública del Municipio C.R. delE.M., en fecha 30 de enero de 2004, inserto bajo el N° 07, Tomo 08, y no relacionó, ni mucho menos valoró, el instrumento fundamental de la demanda (ya reformada) por concepto de retracto legal arrendaticio, cual era el tantas veces referido contrato de compraventa otorgado ante la Notaría Pública del Municipio C.R. delE.M., en fecha 21 de septiembre de 2006, anotado bajo el N° 75, tomo 127, por medio del cual Electro Auto Diesel Tuy, C.A., dio en venta a C.E.M., el inmueble arrendado por Multicauchos El Porvenir, C.A.

(Omissis)

La apreciación de ese documento de compraventa en la definitiva, su valoración, su caracterización y la determinación de su aptitud para ejercer o no el derecho reclamado (retracto legal), hubieran sido fundamentales para la resolución del fondo de la controversia, toda vez que es evidente, a tenor del artículo 43 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobilarios, constituye un documento traslativo de propiedad del bien arrendado por Multicauchos El Porvenir, C.A….

.

Para decidir, la Sala observa:

En primer lugar, la Sala determina la existencia de la referida prueba, acompañada por el accionante en su escrito de reforma al libelo de demanda, la cual cursa a los folios 74 y 75 del expediente. Se trata de un documento auténtico donde se alega la existencia de la venta definitiva del bien inmueble objeto de la controversia por retracto legal.

La Sala en la presente denuncia no puede analizar el valor probatorio de la referida prueba, pero sí determinar que fue acompañada a la reforma del libelo de demanda, consta en el expediente y, sin embargo la recurrida la mencionó pero no la analizó. En efecto, señaló la recurrida lo siguiente:

…Que su representado obtuvo la preferencia ofertiva para adquirir el inmueble, el cual le fue vendido en forma pura y simple, perfecta e irrevocable en fecha 21 de julio de 2006, ante la Notaría del Municipio C.R. delE.M..

(Omissis)

Abierta la causa a pruebas promovió:

El mérito favorable de los autos.

Ratificó el contenido del documento de venta otorgado ante la Notaría Pública del Municipio C.R. delE.M., de fecha 21 de septiembre de 2006...

El señalado silencio parcial de pruebas, resulta trascendente en la suerte de la controversia, pues el Juez de Alzada determinó la inexistencia de una venta perfeccionada y, en consecuencia, improcedente por anticipado el retracto legal arrendaticio, situación que podría ser desvirtuada dependiendo del resultado del análisis de la referida documental,

Tal situación, constituye una infracción de la norma jurídica expresa para el establecimiento de los hechos, contenida en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, motivo por el cual, la presente denuncia deberá ser declarada procedente. Así se decide.

Al ser considerada procedente la segunda denuncia por infracción de ley, el presente recurso de casación será declarado con lugar en el dispositivo del fallo. Así se decide.

DECISIÓN

Por los razonamientos expuestos, el Tribunal Supremo de Justicia de la República Bolivariana de Venezuela, en Sala de Casación Civil, administrando Justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara: CON LUGAR el recurso de casación, anunciado y formalizado por la representación judicial de la demandante, sociedad mercantil Multicauchos El Porvenir, C.A., contra la sentencia dictada en fecha primero de febrero de 2008, por el Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en los Teques. En consecuencia, se decreta la NULIDAD del fallo recurrido y SE ORDENA al Tribunal Superior que resulta competente dicte nueva sentencia analizando la prueba indicada.

Queda de esta manera CASADA la sentencia impugnada.

No ha lugar la condenatoria en costas del recurso, dada la naturaleza del dispositivo del presente fallo.

Publíquese, regístrese y remítase el expediente al Juzgado Superior de origen ya mencionado, de conformidad con el artículo 326 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en Caracas, a los veintiún (21) días del mes de octubre de dos mil ocho. Años: 198° de la Independencia y 149° de la Federación.

Presidenta de la Sala,

____________________________

Y.A. PEÑA E.V.,

_______________________

ISBELIA P.V. Magistrado-Ponente,

______________________

C.O. VÉLEZ

Magistrado,

_________________________

ANTONIO RAMÍREZ JIMÉNEZ Magistrado,

_______________________________

L.A.O.H.

Secretario,

_________________________

ENRIQUE DURÁN F.E.. AA20-C-2008-000219 Nota: publicada en su fecha a las

El Secretario,

El Magistrado Antonio Ramírez Jiménez, consigna el presente “voto salvado” al contenido de la presente decisión, con base en las siguientes consideraciones:

Quien suscribe, no comparte la solución dada al trámite para el análisis de la denuncia de silencio de prueba.

En efecto, la ocurrencia de un vicio por silencio de prueba ha debido ser analizado por esta Sala en el ámbito de un recurso por defecto de actividad, ello de conformidad con la Constitución vigente y el Código adjetivo civil que exigen una justicia completa y exhaustiva; no se lograría dicho fin si se omite algún elemento clarificador del proceso.

Esa es la interpretación que se le debe dar al artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, al señalar que los Jueces deben analizar todas las pruebas producidas en el expediente y emitir su opinión, así sea en forma breve y concreta, ello de conformidad con el ordinal 1º del artículo 313 eiusdem, en razón de lo cual la delación de semejante vicio, considerado históricamente por esta Sala de orden público, no puede tener aparejado el cumplimiento de una carga por parte del recurrente, en directa contradicción con el artículo 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela.

Por ello, el silencio de prueba debe mantenerse como un vicio denunciable en el ámbito de un recurso por defecto de actividad, en un todo de conformidad con el ordinal 1º del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil.

Queda así expresado el voto salvado del Magistrado que suscribe.

En Caracas, fecha ut-supra.

Presidenta de la Sala,

____________________________

Y.A. PEÑA E.V.,

_________________________

ISBELIA P.V. Magistrado-Ponente,

______________________

C.O. VÉLEZ

Magistrado,

_________________________

ANTONIO RAMÍREZ JIMÉNEZ Magistrado,

_______________________________

L.A.O.H.

Secretario,

_________________________

ENRIQUE DURÁN F.E.. AA20-C-2008-000219 Nota: publicada en su fecha a las

El Secretario,