Decisión de Juzgado Undecimo Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 17 de Marzo de 2010

Que el Contrato de arrendamiento celebrado el 28 de diciembre de 1999, ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Libertador del Distrito Federal (ahora Distrito Capital), Caracas, anotado bajo el Nº 56 del Tomo 160 de los Libros de autenticaciones llevados por ante esa Notaría, entre la Sociedad Civil “Obra Social de la Madre y el Niño” propietaria y arrendadora del inmueble objeto del presente juicio y la ciudadana I.L.O.d.G., en su carácter de arrendataria, ha quedado resuelto por incumplimiento de la arrendataria, y en caso contrario, es decir si a ello no conviniera la demandada, el Juez mediante la autoridad que le confiere la Ley, así lo declare.

Que como una consecuencia de la Resolución del Contrato, convenga la demandada en que debe entregar y entregue libre de bienes, personas y animales, y en el mismo buen estado de conservación, uso, aseo y habitabilidad en que lo recibió el inmueble constituido por el apartamento distinguido con el Nº 11, piso 1 del Edificio Residencias OSMAN, (antes Residencias Prenatal), situado en la Calle “G”, (Edificio anexo a las edificaciones sede de la Obra Social de la Madre y el Niño), entre Calle H (M) y Callejón Guaicaipuro, Urbanización Artigas, Parroquia San Juan, Municipio Libertador del Distrito Capital, o en su defecto el Juez declare la entrega material del bien inmueble arrendado.

Que la demandada, subsidiariamente convenga en pagar por concepto de Daños y Perjuicios la cantidad de Setecientos Setenta y Tres Bolívares con Ochenta y Siete Céntimos (Bs. F. 773,87) y además todas las cantidades que se dejen de percibir como frutos civiles del inmueble arrendado durante todos los meses que la arrendataria no entregue el inmueble libre de bienes, personas y animales, efectos personales y en las mismas buenas condiciones en que lo recibió, o en su defecto el Juez así lo declare.

DE LA CONTESTACIÓN

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA

En la oportunidad de dar contestación a la demanda la ciudadana I.L.O.d.G., venezolana, mayor de edad, casada, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-3.564.344, debidamente asistida por el abogado en ejercicio F.V.M., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 76.047, en su carácter de demandada en el presente juicio, presento escrito de contestación a la demanda; en el mismo negó, rechazó y contradigo en todas y cada una de sus partes la demanda intentada en su contra y alegó que la parte actora no puede solicitar la acción de Resolución de Contrato del inmueble que le fue dado en arrendamiento por las razones siguientes:

Consta en el Tribunal Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, la consignación de las cantidades reclamadas por la parte accionante, bajo el expediente Nº 2006-1831, consignación judicial que se realizo desde diciembre del año 2006, ante la negativa de recibir la parte arrendadora los respectivos pagos de los cánones convenidos. Por lo que, en consecuencia contradicen lo dicho por la parte actora, de que se le adeuda la cantidad de Bs. 619,16, por concepto de cánones de arrendamiento.

Igualmente consta en el expediente Nº 2006-1831, la consignación, mes a mes de los gastos comunes, invocados por la actora como insolutos, por lo que en consecuencia niega la solicitud de la arrendadora, ya que se encuentra solvente por haber pagado en el Tribunal Vigésimo Quinto de Municipio de esta misma Circunscripción la cantidad mensual de Bs. 29,00, monto en el cual esta comprendido el canon mensual (Bs. 22,93) mas los gastos comunes mensuales.

Que vive con su cónyuge el ciudadano J.E.G.I., y que son visitados por sus nietos y otros familiares, y que esta situación no se encuentra prohibida por ningún instrumento legal, y si se conviene entre las partes seria nulo por cuanto alteraría el orden publico.

Que según lo establecido en la Ley de Arrendamiento Inmobiliario y visto el respectivo contrato que une a las partes, se debe hacer el trato bajo un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, por cuanto ha sido prorrogado bajo la tácita reconducción. Pero, que a todo evento bajo el análisis correspondiente el mencionado contrato resultase a tiempo determinado, entonces invoco la determinada prorroga legal establecida en el artículo 38 de la Ley de Arrendamiento inmobiliario.

Por ultimo la parte demandada opuso la falta de cualidad e interés de la parte actora para intentar la resolución del contrato de arrendamiento, incoado por la persona jurídica, Sociedad Civil Obra Social de la Madre y el Niño, solicitando que se declare sin lugar la acción intentada, condenando a la parte actora a pagar las costas del proceso, incluidos los honorarios profesionales.

Seguidamente, de conformidad con el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal pasa a analizar las pruebas producidas por las partes, de la siguiente manera:

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA:

• Documentales:

1. Original del Contrato de Arrendamiento, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Libertador del Distrito Federal (ahora Distrito Capital) Caracas, anotado bajo el Nº 56 del Tomo 160 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, el cual fue celebrado por una parte por la Sociedad Civil “OBRA SOCIAL DE LA MADRE Y EL NIÑO”, quien se denominara como la “Arrendadora” y por la otra parte la ciudadana I.L.O.D.G., quien se denominara como la “Arrendataria”, sobre el inmueble constituido por un Apartamento distinguido con el Nº 11, piso 1, del Edificio Residencias OSMAN, (antes Residencias Prenatal), situado en la calle “G”, (edificio anexo a las edificaciones sede de la Obra Social de la Madre y el Niño), entre calle H (M) y Callejón Guaicaipuro, Urbanización Artigas. Parroquia San Juan, Municipio Libertador, Distrito Capital, propiedad de la arrendadora, por cuanto el mismo no fue tachado, desconocido ni impugnado por la parte demandada, se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en lo artículos 429 y 444 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1357 del Código Civil. ASÍ SE DECIDE.

   • Testimoniales:

1. Testimoniales de los ciudadanos Y.M., Y.L.E.Á.D.S., N.S., A.J.F. Y K.M., venezolanos, mayores de edad, domiciliados en Caracas y hábiles para ser Testigos.

   Consecuencialmente, de los testigos promovidos se dejó constancia de la no comparecencia de los ciudadanos Y.L.E.Á.D.S., N.S. Y A.J.F., declarándose sus actos desiertos. Con respecto a los testigos restantes:

   • De la testimonial de la ciudadana Y.C.M., se evidenció lo siguiente: Primero: declaró que conocía de vista y comunicación a la Señora I.O.; Segundo: asevero que le consta que la Señora Obregón Vive en el edificio residencias Osman, piso 1, Nº 11, porque su mamá es su vecina continua del apartamento 10; Tercero: asevero que la Señora Obregón vive en el apartamento 11, piso 1 del Edificio Osman desde hace mas de seis (06) años con su hija, su esposo y dos nietos de la hija que vive con ella; Cuarto: que le consta que la Señora I.O. vive con las personas que indico en el literal tercero porque su mama es su vecina, y ella se la pasa donde su mamá, y desde el apartamento de su mamá se oye constantemente los comentarios que la señora Obregón hace en su casa, que también le consta que el apartamento donde vive la Señora Obregón es muy pequeño aproximadamente de 3 por 4 metros cuadrados, y que esto lo sabe porque trato y conoció a los anteriores inquilinos, y a estado en dicho apartamento; Quinto: dijo que le consta que los nietos, hija y esposo de la Señora Obregón, viven, duermen y permanecen allí de lunes a lunes, que están allí en cualquier hora, le consta que los niños en la mañana los llevan a la escuela regresan en la tarde, la abuela lo cuida y que duermen los cinco en ese lugar, y que también le consta los tratos que tienen los adultos que viven en el apartamento con los menores, palabras obscenas y maltrato psicológico; Sexto: Por ultimo afirmo que desde hace treinta y dos años frecuenta el edificio Residencias Osman, de los cuales 22 años duro viviendo allí y que luego se mudo al edificio de al frente de los cuales tiene 10 años frecuentándolo por cuanto su mamá vive allí.

   • De la testimonial de la ciudadana K.N.M., se evidenció lo siguiente: Primero: declaró que conocía de vista a la Señora I.O., ya que la Señora Obregón reside en el apartamento 11 del edificio Osman, y ella reside en el apartamento 10, y que de comunicación lo esencial, en conclusión que la conoce de vista y de comunicación; Segundo: asevero que Sí le consta que la Señora Obregón Vive en el edificio residencias Osman, piso 1, Nº 11; Tercero: asevero que si bien es cierto que trabaja y estudia y su horario de salida es a las ocho de la mañana y regresa a las nueve de la noche, vive allí desde hace 29 años de los cuales tiene conocimiento de que la Señora Obregón tendrá un aproximado de seis años viviendo en el apartamento 11, piso 1 del Edificio Osman, y que tiene conocimiento de las personas que habitan en ese apartamento porque en la noche cuando llega, están conversando en un tono de voz elevado, y se levantan a eso de las cinco de la mañana con la misma aptitud, y que en la habitación habita un señor que es el esposo de la señora Isabel, su hija que la llaman Valentina, la cual tiene dos niños de aproximadamente entre una o cuatro años, y que saben que habitan allí porque se escuchan y se ven cuando salen y los fines de semana en la noche; Cuarto: que le consta que la Señora I.O. y las personas que indico en el literal tercero viven desde siempre allí, y que esto le consta porque permanecen con la puerta abierta, y el baño de ellos lo separa una pared de su habitación de donde ella duerme, que también observo que la muchacha vivió su embarazo en ese apartamento, pasando su reposo allí, y que aún continua viviendo allí.

   Es de la soberanía del Juez de instancia y corresponde a este, hacer la concordancia de la prueba testimonial entre sí y con las demás pruebas, y asimismo, deberá desechar la declaración del testigo inhábil o del que apareciere no dicho la verdad, o del que incurre en contradicciones, y el resultado de esta labor corresponde a la libertad que posee el Juez de apreciación de la prueba. En consecuencia, del análisis de las testimoniales antes transcritas se puede evidenciar que los mismos no son concordantes en sus dichos y presentan contradicciones, al hacer afirmaciones que se coligen entre sí, cuando la ciudadana Y.C.M. asevera que los nietos, hija y esposo de la Señora Obregón, viven, duermen y permanecen allí de lunes a lunes, y que están allí en cualquier hora, y que le consta que los niños en la mañana los llevan a la escuela y regresan en la tarde, y que la abuela los cuida y que duermen los cinco en el apartamento, este dicho es discordante con lo que dice posteriormente en el literal sexto que desde hace treinta y dos años frecuenta el edificio Residencias Osman, que 22 años duro viviendo allí y luego se mudo al edificio de al frente de los cuales tiene 10 años frecuentándolo por cuanto su mamá vive allí, es decir que ella solo frecuenta el edificio mas no vive allí desde hace 10 años, porque se mudó, lo que a criterio de este Juzgador si solo se frecuenta un lugar no se puede tener el conocimiento real de lo que pasa allí en cualquier momento y hora. Igual contradicción se evidencia en las declaraciones de la ciudadana Kelli N.M., al afirmar la testigo que si bien es cierto que trabaja y estudia y su horario de salida es a las ocho de la mañana y regresa a las nueve de la noche, vive allí desde hace 29 años de los cuales tiene conocimiento de que la Señora Obregón tendrá un aproximado de seis (06) años viviendo en el apartamento 11, piso 1 del Edificio Osman, y que también tiene conocimiento de las personas que habitan en ese apartamento y que saben que habitan allí porque se escuchan y se ven cuando salen y los fines de semana en la noche, este dicho colige con el posterior en el literal Cuarto al decir que le consta que la Señora I.O. y las personas que indico en el literal tercero viven desde siempre allí, y que esto le consta porque permanecen con la puerta abierta, y el baño de ellos lo separa una pared de su habitación de donde ella duerme. Por lo que quien aquí suscribe no aprecia dichas testimóniales por ser los mismos contradictorios, todo ello de conformidad con lo establecido en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil. ASÍ SE DECLARA.

   • Presunciones e Indicios:

1. La parte actora invoco el beneficio de los indicios y presunciones, que resultan de hechos propios ciertos y conocidos y que aporten elementos de convicción. Al respecto, quien aquí decide observa que el medio de prueba ofrecido por la actora, mas allá de constituir una prueba, lo que hace es resaltar lo que dispone el artículo 510 del Código de Procedimiento Civil, el cual se refiere a la obligación que poseen los jueces de apreciar a la hora de decidir una controversia los indicios y presunciones que resulten en el juicio, teniendo en consideración su gravedad, concordancia y convergencia entre sí, y no solo la correlación con los otros indicios y presunciones, sino que también con las otras pruebas que obran en autos a los fines de establecer si estas últimas desdicen o contarían la incipiente convicción que surge del indicio o sospecha, de lo que se deduce que esta disposición le atribuye al Juez plena soberanía en la apreciación de los indicios o presunciones que puedan surgir en un determinado proceso. En función de lo antes expuesto, para este Juzgador es forzosa la desestimación del presente medio de prueba. ASÍ SE ESTABLECE.-

   PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA:

   No consta en autos prueba promovida por la parte demandada o por su apoderado judicial.

   -III-

   PUNTO PREVIO

1. - DE LA CUALIDAD LEGÍTIMA DEL QUERELLADO

   De las actas que conforman el presente expediente se desprende, que la parte demandada en su escrito de contestación presentado en fecha 19 de mayo de 2009, opone como defensa y excepción en su capitulo III la falta de cualidad e interés de la parte actora, y en el escrito consignado expone lo siguiente:

   III

   …De acuerdo con las defensas y excepciones opuestas, solicito del Tribunal a su digno cargo:

   PRIMERO: Se declare la falta de Cualidad e interés de la parte actora para intentar la resolución de contrato de arrendamiento, incoado por la persona jurídica, Sociedad Civil Obra Social de la Madre y el Niño, la cual administra veintitrés (23) unidades de vivienda en el conjunto de las Residencias “OSMAN”, en el cual se encuentra mi vivienda…”

   En esta línea argumentativa, este Juzgador estima pertinente hacer énfasis en lo establecido con respecto a la cualidad como elemento procesal previo necesario para la declaratoria de admisibilidad, y sobre este punto la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia número 1919, de fecha 14 de julio de 2003 (Caso: A.Y.C.), establece:

   Al efecto, en primer lugar es necesario determinar lo que debe entenderse por falta de cualidad y cuál es la oportunidad procesal para oponerla de acuerdo a lo pautado en nuestra vigente ley adjetiva procesal.

   En el derogado Código de Procedimiento Civil de 1916, existía la posibilidad de oponer la falta de cualidad de las partes como excepción de inadmisibilidad. En el código vigente, la falta de cualidad no puede ser opuesta como cuestión previa, sino como una defensa de fondo, conforme lo dispone expresamente el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil. Por su parte, el ordinal 4° del artículo 346 eiusdem, contiene la cuestión previa de ilegitimidad de la persona citada como representante del demandado, por no tener el carácter que se atribuye, y se refiere es al problema de la representación procesal de la parte demandada, específicamente, a la falta de representación de la persona citada como representante del demandado, que es la llamada legitimatio ad processum, y no de la falta de cualidad o de la legitimatio ad causam. Es decir, en el caso de la legitimatio ad processum, se refiere a un presupuesto procesal para comparecer en juicio; esto es, un requisito indispensable para la constitución válida de toda relación procesal y para garantizar al demandado su adecuada representación en juicio.

   En tanto, que la cualidad o legitimatio ad causam debe entenderse como la idoneidad de la persona para actuar en juicio; como titular de la acción, en su aspecto activo o pasivo; idoneidad que debe ser suficiente para que el órgano jurisdiccional pueda emitir un pronunciamiento de mérito; la cual, de acuerdo a lo antes expresado, no puede ser opuesta conforme al Código de Procedimiento Civil vigente, como cuestión previa

   .

   De lo antes trascrito y de lo referido en precedencia se colige que por tanto, si la Sociedad Civil Obra Social de la Madre y el Niño, es la propietaria de la Obra Social denominada inicialmente Residencias Prenatal actualmente conocido como Residencias OSMAN, situado en la calle “G”, (edificio anexo a las edificaciones sede de la Obra Social de la Madre y el Niño), entre calle H (M) y Callejón Guaicaipuro, Urbanización Artigas, Parroquia San Juan, Municipio Libertador, Distrito Capital, esta tiene la administración de dicho inmueble y por tanto puede comprometer el inmueble, como en efecto lo hizo al suscribir un Contrato de Arrendamiento con la ciudadana I.L.O.d.G., naciendo así una relación jurídica entre ambas partes, s decir entre la hoy actora y la demandada, por lo que quien aquí decide concluye que la actora tiene interés jurídico propio, para accionar en el presente juicio, como en efecto lo hizo, lo que conlleva forzosamente a este Juzgador a declarar sin lugar la falta de cualidad solicitada por el demandante. ASÍ SE DECIDE.

   IV

   MOTIVA

   DEL FONDO DE LA CONTROVERSIA

   Constituye principio cardinal en materia procesal, aquel conforme al cual el Juez se encuentra vinculado a lo alegado y probado en autos por las partes, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados conforme al Artículo 12 del Código de Procedimiento Civil. El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, pues para él, no puede existir otra verdad que la que resulta de los alegatos y actividad probatoria de las partes, debiendo en consecuencia atenerse a estos alegatos para decidir. El requisito de que la sentencia debe contener decisión con arreglo a las pretensiones deducidas y las excepciones o defensas opuestas Ordinal 5° del Artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, lo que significa que el Juez esta obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes porque el límite de toda controversia judicial, esta circunscrito por los hechos alegados como fundamento a la pretensión invocada en el libelo de la demanda y los hechos aducidos como fundamentos de las excepciones o defensas opuestas en la oportunidad de la contestación de la demanda, quedando de esta manera trabada la litis, razón por la cual con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alterarían la relación procesal ya cerrada.

   A tales efectos establece el Artículo 1.133 del Código Civil, que el contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico, es decir, es un acuerdo de voluntades entre dos o más personas tendientes a lograr entre ellas un enlace jurídico que genere en forma específica obligaciones.

   En este orden de ideas, estipulan los Artículos 1.160, 1.167, 1.133, 1.579, 1.592, 1.594 y 1.595 del Código Civil, que:

   Artículo 1.160 “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley”.

   Artículo 1.167 “En el Contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiera lugar a ello.”

   Artículo 1.133 “el contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.”

   Artículo 1.579 “El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un previo determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla….”

   Artículo 1.592 “El arrendatario tiene dos obligaciones principales: 1º. Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias. 2º. Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.”

   Artículo 1.594 “El arrendatario debe devolver la cosa tal como la recibió de conformidad con la descripción hecha por él y el arrendador, excepto lo que haya perecido o se haya deteriorado por vetustez o por fuerza mayor.”

   Artículo 1.595 “Si no se ha hecho la descripción se presume que el arrendatario ha recibido la cosa en buen estado y con las reparaciones locativas, y debe devolverla en la misma condición salvo prueba en contrario.”

   De igual forma establece el artículo 1.354 eiusdem:

   Artículo 1.354. “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”

   El Artículo 506 del Código de Procedimiento Civil establece:

   Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Los hechos notorios no son objeto de prueba

   .

   Y por último pauta el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en sus artículos 1, 33 y 34 lo siguiente:

   Artículo 1.- El presente Decreto-Ley regirá el arrendamiento y subarrendamiento de los inmuebles urbanos y suburbanos destinados a vivienda, y/o al funcionamiento o desarrollo de actividades comerciales, industriales, profesionales, de enseñanza y otras distintas de las especificadas, ya sean arrendados o subarrendados totalmente o por partes

   .

   Artículo 33.- Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobre alquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prórroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía

   .

   En consecuencia, este Tribunal debe determinar si la presente acción encuadra en la normativa invocada a tales efectos, y pasa a sentenciar de la siguiente manera:

   Analizadas y valoradas todas las probanzas traídas a los autos, así como las normas antes transcritas, este Tribunal observa que a la parte demandante le correspondía probar la relación jurídica invocada así como su naturaleza y el hecho reclamado. Al efecto trajo a los autos original del contrato de arrendamiento valorado anteriormente, el cual luego de una cuidadosa y detallada revisión, se evidencia la relación arrendaticia alegada por la actora. Igualmente, se observa que en la cláusula Segunda las partes contratantes convinieron expresamente en que el vinculo arrendaticio en estudio, tendría una duración de seis (06) meses, contados a partir del 1 de diciembre de 1999, y que este plazo fijo de seis (06) meses podría ser prorrogable, y siendo que en la cláusula Tercera las partes contratantes convinieron en que el contrato de arrendamiento se considerará prorrogado por seis (06) meses mas y al vencimiento de esta prorroga por otros seis (06) meses mas, y así sucesivamente, en el caso de que ninguna de las partes avise a la otra, por lo menos con treinta (30) días de anticipación a la fecha de vencimiento del periodo que este en curso, su decisión de dar por terminado el contrato.

   En tal sentido, este juzgador, en aplicación del principio contentivo en el art. 12 del Código de Procedimiento Civil referido a la interpretación de los contratos, los jueces atenderán al propósito y la intención de las partes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe, deduce que las partes contratantes desde el inicio de la relación arrendaticia, contemplaron la posibilidad de prorrogar sucesivamente el contrato, debiendo entenderse que, dichas prorroga tendrían un termino de duración de seis (06) meses, es decir el mismo termino inicial del contrato, tal y como se estipulo en las cláusulas Segunda y Tercera del contrato en cuestión. En consecuencia, si al vencimiento del termino inicial de la locación, alguna de las partes contratantes no hubiese dado aviso a la otra de dar resuelto el contrato, se debe presumir prorrogado el termino contractual, en el mismo sentido, y así sucesivamente, produciéndose de esta forma una renovación automática del contrato de arrendamiento, de tal modo que no pudo operar la tácita reconducción establecida en el art.1600 del Código Civil, ya que fue la voluntad de las partes expresada en tal convención que cada seis meses se prorroga el contrato con duración igual a la inicialmente pactada, manteniéndose las mismas condiciones el contrato anterior. Es por ello obligante concluir, que no se esta frente a un contrato locativo a tiempo indeterminado por el contrario el mismo es a tiempo determinado y Así se establece.

   En otro orden de ideas, hechas las consideraciones anteriores, observa este Juzgador que la parte demandante acciona a la parte demandada por el incumplimiento de la cláusula cuarta y octava del contrato de arrendamiento de autos, es decir, denuncia la falta de pago de los cánones de arrendamiento y la falta de pago de los gastos comunes (agua, luz y limpieza), por parte de la demandada correspondientes a los meses: de octubre a diciembre del año dos mil seis (2006), de enero a diciembre del año dos mil siete (2007), y de enero a diciembre del año dos mil ocho (2008), es decir la arrendataria a dejado de pagar veintisiete (27) mensualidades consecutivas de cánones a razón de Veintidós Bolívares con Noventa y Tres Céntimos (Bs. F. 22,93) cada una, suman la cantidad de Seiscientos Diecinueve Bolívares con Dieciséis Céntimos (Bs. F. 619,16), y veintisiete (27) meses de gastos comunes, cada mes a razón de Cinco Bolívares con Setenta y Tres Céntimos (Bs. F. 5,73) que multiplicados suman Ciento Cincuenta y Cuatro Bolívares con Setenta y Un Céntimos, en este sentido, le corresponde a la parte demandada desvirtuar lo alegado por la parte actora, y siendo que la parte demandada compareció asistida de abogado a dar contestación a la demanda y expuso las excepciones y defensas ya anteriormente a.a.h. realizado el pago de los cánones de arrendamiento y de los referidos gastos comunes (agua, luz y limpieza), por medio de consignaciones en el Tribunal Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, debido a que la arrendadora se negaba a aceptar el pago de los prenombrados conceptos, consignando a los autos Copias Certificadas del expediente Nº 2006-1831, para así desvirtuar o contradecir la pretensión del accionante, cumpliendo con su obligación de probar que había cumplido con sus obligaciones.

   Ahora bien, en el caso de marras, siendo que la obligación asumida según consta del contrato de arrendamiento es la de pagar por mensualidades vencidas el canon de arrendamiento y los gastos comunes por servicios, y que de producirse una negativa por parte del arrendador de recibir el pago de los conceptos, el arrendatario se encuentra en el amparo legal, de acudir a consignarlo ante el Tribunal competente para ello, dentro de los quince (15) días siguientes al vencimiento de cada mensualidad, a fin de no caer en estado de insolvencia de conformidad con lo establecido en el artículo de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, cuyo texto reza:

   Artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios: “Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad.”

   Así pues, revisadas como han sido las consignaciones efectuadas por la parte demandada por ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en especial a lo que se dice en el escrito consignado por ante ese Juzgado, que riela en el reverso del folio treinta y cuatro (34), el cual contiene lo siguiente:

   …correspondiendo veintinueve mil dos bolívares con cero céntimos (29.002,00 Bs) por cada mes, desglosados de la siguiente manera: veintidós mil novecientos treinta y dos bolívares con cero céntimos (22.932,00 Bs) correspondientes al alquiler del apartamento, trescientos veinte bolívares con cero céntimos (320,00 Bs) correspondientes al servicio de agua, tres mil seiscientos bolívares con cero céntimos (3.600,00 Bs) correspondientes a la limpieza y dos mil ciento cincuenta bolívares con cero céntimos (2.150,00 Bs) correspondientes al servicio de luz…

   En este sentido, se logra claramente evidenciar en las consignaciones realizadas, que la arrendataria siguió cancelando en los meses siguientes, los conceptos de la misma manera como los cancelo la primera vez ante el Tribunal de Consignaciones, por lo que quien aquí decide observa que efectivamente fueron realizados los pagos de los cánones de arrendamiento y los gastos comunes (agua, luz y limpieza), pactados en el contrato de marras, correspondientes a los meses de: noviembre y diciembre del año dos mil seis (2006), enero a diciembre del año dos mil siete (2007) y enero a diciembre del año dos mil ocho (2008), ya que la demandada siguió realizando la consignación de la forma pactada en la primera consignación, es decir pagando un monto de veintinueve mil dos bolívares con cero céntimos (29.002,00 Bs) por cada mes, desglosados en veintidós mil novecientos treinta y dos bolívares con cero céntimos (22.932,00 Bs) correspondientes al alquiler del apartamento, y el resto al pago de los gastos comunes (agua, luz y limpieza), por lo que no le queda más nada a este Juzgador que concluir, que la totalidad de las pensiones de arrendamiento y el pago de los servicios comunes consignados por la hoy demandada, correspondientes a los meses comprendidos desde noviembre del año 2006 hasta diciembre del año 2008, ambos inclusive, cumplen con las expectativas de ley, pues las mismas ya fueron satisfechas dentro del lapso legal correspondiente, y por ende respecto a ellas, debe considerarse a la hoy demandada solvente frente a su arrendadora, y en cuyo supuesto no procede la resolución contractual invocada por la actora. ASÍ SE DECIDE.-

   Sin embargo, no ocurre lo mismo con respecto al canon de arrendamiento causado en el mes de octubre de 2006, ya que de la misma certificación expedida por el Tribunal de Consignaciones , se observa que dicho canon de arrendamiento fue pagado el día 13 de diciembre de 2006 y consignado el día 14 de diciembre de 2006, pues bien, siendo que la consignación debe hacerse, de acuerdo a la norma antes transcrita, dentro de los quince días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad, y toda vez que en el contrato de arrendamiento cuya resolución se demanda, fue pactado entre las partes que el pago del canon respectivo se haría por mensualidades vencidas, el día primero del mes siguiente, este sentenciador de Alzada comparte el criterio establecido por el A Quo en el fallo apelado, en el sentido de que dichas consignaciones debían ser realizadas, dentro de los quince días continuos siguientes al vencimiento de cada mes y en razón de lo anterior, considera que el pago realizado por la parte demandada correspondiente al mes de Octubre del año 2006, fue realizado extemporáneo por tardío, no obstante, este Juzgador se opone al veredicto establecido por el Tribunal A Quo, ya que por el solo hecho de resultar extemporáneo un solo mes del canon de arrendamiento no se produce la Resolución del Contrato de Arrendamiento, visto que el artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario para los caso de contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, establece como una de las causales para solicitar el Desalojo del inmueble objeto de la relación locativa, que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de por lo menos dos (02) mensualidad consecutivas, observando dicha norma y tomando en cuenta el objetivo y principio fundamental que tiene la Ley de Arrendamiento Inmobiliario que es el de proteger los derechos y garantías principalmente de lo arrendatarios tal y como lo establece en su articulo 7 el cual reza así:

   …Artículo 7°: Los derechos que la presente Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables. Será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derecho…

   .

   En consecuencia, por todo lo antes expuesto y en aplicación analógica del artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, donde el legislador presupone como suficiente para que opere el incumplimiento de los pagos de los cánones de arrendamiento, un mínimo de dos (02) mensualidades consecutivas, por lo que resultaría injusto para el arrendatario bajo esta premisa que por el hecho de haber dejado de pagar un (01) solo canon de arrendamiento, se le tenga como incumplidor de sus obligaciones como inquilino, por lo que en cumplimiento a los principios y objetivos de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, en este caso tampoco prospera la Resolución del Contrato de Arrendamiento. ASÍ SE ESTABLECE.-

   Ahora bien, en relación a los Daños y Perjuicios demandados en el Punto Tercero del escrito libelar, este Juzgado Superior comparte el criterio, en el sentido que de acuerdo al principio de la carga de la prueba, ha debido el actor demostrar en que consistieron los Daños y Perjuicios alegados, cosa que no hizo, por lo que su pretensión en este particular resulta a todas luces improcedente. ASÍ SE DECIDE.-

   Por otro lado, la parte actora acusa en su escrito libelar que la demandada infringió el contenido de la cláusula Sexta y Novena del contrato de arrendamiento accionado, por tener la demandada otras tres (03) personas, que son su esposo y sus dos nietos conviviendo en el apartamento que le fue dado en arrendamiento a la misma para que viviera con su hija solamente. En relación a este punto resulta acertada la decisión del A Quo, ya que la cláusula Sexta, concierne al uso o destino de la cosa arrendada, y en el contrato de arrendamiento las partes acordaron que el inmueble arrendado sería utilizado por la hoy demandada para ser destinado a vivienda, haciendo énfasis en esa estipulación que tal uso se hacia extensible a la hija de la inquilina, y visto que la arrendataria vive con su hija y otros familiares no quiere decir que ha hecho un uso distinto al pactado, sino que al contrario al destinarlo para vivir con su grupo familiar como quedo demostrado se deduce que se utiliza como vivienda, de igual forma arguye la actora que la inquilina infringió lo dispuesto en la cláusula Novena del expresado contrato de arrendamiento, ya que esta no podía ceder, subarrendar o traspasar de forma alguna el inmueble arrendado. En este sentido, es de considerar el artículo 15 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con el artículo 1583 del Código Civil, los cuales establecen para el inquilino la prohibición de subarrendar, a menos que haya convenio expreso en contrario, y observando la naturaleza de la figura del subarrendamiento que implica la cesión del contrato por parte del inquilino, dándose una sustitución en relación a la persona del arrendatario, atentándose contra las condiciones mismas del contrato principal, lo que a juicio de este sentenciador, en el caso que nos ocupa, la sola circunstancia de que la inquilina viva con su grupo familiar mas inmediato, no puede equipararse en modo alguno al incumplimiento denunciado y mucho menos se puede decir que hay una voluntad por parte de la demandada dirigida a la sustitución de los derechos inherentes que posee como arrendataria, y como se observa, no se constata en autos que la hoy demandada hubiere cambiado el uso o destino asignado al inmueble objeto de la convención locativa.

   Además, si partimos de la base de que el inmueble de autos fue destinado a vivienda por la arrendataria, tal y como se demuestra, aun cuando se considere de poca amplitud el área física del inmueble arrendado, no puede ser este un hecho que limite los derechos sociales y de las familias protegidos por el estado venezolano, y tales derechos se encuentran consagrados en la Constitución de la Republica Bolivariana de Venezuela, por lo que en consecuencia cualquier estipulación contraria a estas garantías o derechos constitucionales, que causen perjuicio a las personas objeto de dichas estipulaciones no serán aceptadas y se tendrán como nulas por estar en contravención con los principios y valores constitucionales del Estado venezolano. Es por lo antes expuesto que, la denuncia por infracción de las cláusulas sexta y novena del contrato de arrendamiento objeto del presente juicio, deben ser desestimadas por este Juzgado de Alzada. ASÍ SE DECIDE.-

   -III-

   DISPOSITIVA

   Con fuerza en los fundamentos de hecho y de derecho precedentes, este JUZGADO UNDÉCIMO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la ley, declara:

CON LUGAR el recurso de apelación ejercido por la ciudadana, I.L.O.d.G., venezolana, mayor de edad, domiciliada en Caracas y titular de la cédula de identidad Nº V-3.564.344, debidamente asistida por el profesional del derecho el ciudadano H.S., abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 142.564, contra la decisión dictada en fecha 03 de agosto de 2009, por el Juzgado Décimo Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en consecuencia se REVOCA la referida decisión definitiva.

SIN LUGAR la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incoara la Sociedad Civil “OBRA SOCIAL DE LA MADRE Y EL NIÑO”, contra la ciudadana I.L.O.d.G., ambas partes identificadas en el cuerpo de la presente decisión.

De conformidad con lo previsto en los artículos 251 y 233 del Código de Procedimiento Civil, se ordena la notificación de las partes de la presente decisión, por haber sido publicada fuera del lapso de Ley.-

De conformidad con el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto no fue confirmada la sentencia apelada, no hay condenatoria en costas del recurso, así como de conformidad con el artículo 274 eiusdem, por cuanto hubo vencimiento total de la parte actora queda condenada la misma a pagar las costas procesales.

Publíquese y regístrese.

Dada, sellada y firmada en la sala de Despacho del JUZGADO UNDÉCIMO DE INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS A LOS ( ) DÍAS DEL MES DE MARZO DEL AÑO DOS MIL DIEZ (2.010). Años 199º de la Independencia y 150º de la Federación.

EL JUEZ,

LA SECRETARIA,

DR. Á.V.R..

ABG. S.C..-

En esta misma fecha, siendo las 10:08 AM, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose en la Unidad de Archivo la copia certificada a la cual hace referencia el artículo 248 de Código de Procedimiento Civil.

LA SECRETARIA

ABG. SHIRLEY M. CARRIZALES M.

AVR/SC/Ry**.

Asunto: AP11-R-2010-000073