Decisión nº 308 de Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de Zulia (Extensión Maracaibo), de 14 de Mayo de 2010

Se da inicio a la presente causa por demanda de DESALOJO, incoada ante el Juzgado Cuarto de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San F.d.E.Z. por la ciudadana O.V., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V- 1.824.218, inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 6.230 y domiciliada en esta ciudad y Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, actuando en su propio nombre y representación, contra el ciudadano CATALDO ANZALONE, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad No. V-6.966.167 y de este domicilio.

I

RELACIÓN DE LAS ACTAS

Por auto de fecha 12 de junio de 2006, el Juzgado Cuarto de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, admite la demanda y ordena citar a la parte demandada en el segundo día de despacho siguiente a la constancia en actas a su citación más ocho (8) días que se le concedían como término de distancia, a dar contestación a la demanda.

En fecha, 7 de Julio de 2006, la apoderada judicial de la parte actora introduce escrito de reforma de la demanda.

Por auto de fecha 11 de julio 2006, el Tribunal admitió la reforma, y ordenó la comparecencia de la parte demandada en el segundo día de despacho siguiente a la constancia en actas a su citación más ocho (8) días como término de distancia, a dar contestación a la demanda.

Por diligencia de fecha 13 de diciembre de 2006, el apoderado judicial de la parte demandada, abogado en ejercicio A.P., inscrito en el inpreabogado bajo el No. 14.696, se da por citado, en nombre del ciudadano CATALDO ANZALONE.

En fecha, 9 de Enero de 2007, el apoderado judicial de la parte demandada presenta escrito de contestación a la demandada y reconviene en la misma

Por auto de la misma fecha, el Juzgado de los Municipios admite la reconvención de la demanda, y ordena la comparecencia de la parte reconvenida para el segundo día de despacho siguiente a los efectos de dar contestación a la reconvención propuesta.

Por escrito de fecha 11 de enero de 2007 la abogada K.M., antes identificada presenta escrito de contestación a la reconvención en nombre de su poderdante, oponiendo la incompetencia del tribunal.

Mediante fallo de fecha 16 de enero de 2007, el Juzgado Cuarto de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, dicta sentencia declarándose competente para conocer de la presente causa.

En fecha 21 de febrero de 2007 la apoderada judicial de la parte actora presenta escrito de regulación de competencia.

Por auto de fecha 28 de febrero de 2007, el Juzgado de la causa ordenó remitir al Tribunal Superior Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia las copias certificadas solicitadas, dando apertura en el mismo acto el lapso probatorio.

En fecha 19 de marzo de 2007, la parte actora, promueve pruebas.

Por auto de fecha 20 de marzo de 2007, el Juzgado de los Municipios admite las pruebas promovidas por la parte demandante.

En fecha 22 de marzo de 2007, la parte demandada promovió pruebas y en la misma fecha son admitidas por el Tribunal.

En fecha 4 de marzo de 2008, el Juzgado Superior Segundo en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia produce fallo declarando Con Lugar el recurso de regulación interpuesto y competente para el conocimiento de la causa al Juzgado de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia.

Por auto de fecha 16 de mayo de 2008 el Juzgado Cuarto de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, remite el expediente a este juzgado.

Proveniente del órgano distribuidor en fecha 21 de mayo de 2008, este Juzgado dio entrada a la presente causa en fecha 23 de mayo de 2008, ordenando continuar la causa en el estado en que se encontraba.

II

ALEGATOS DE LAS PARTES

PARTE ACTORA:

Fundamenta la parte actora su demanda en los siguientes hechos:

Que es propietaria y arrendadora de una oficina distinguida con el No. 40, situada en el piso 4, edificio “Centro Ejecutivo”, ubicado entre las esquinas de Coliseo a Peinero, Parroquia Catedral, en jurisdicción del Municipio Libertador del Distrito Capital.

Que en fecha 7 de agosto de 1997, celebró contrato de arrendamiento con el ciudadano CATALDO ANZALONE, quien es venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 6.966.167, y de este domicilio.

Que dicho arrendamiento se celebró sobre el inmueble antes identificado, según se evidencia del contrato suscrito entre ellos y debidamente autenticado ante la Notaría Pública Trigésima Quinta de Caracas (Ahora Municipio Libertador del Distrito Capital), el día 7 de agosto de 1997 y que quedó anotado bajo el No. 43, Tomo 29 de los Libros de Autenticaciones.

Que en esa misma fecha suscribió con el demandado un contrato de opción de compra sobre el inmueble entregado en arrendamiento ante la Notaría Pública Trigésima Quinta de Caracas (ahora Municipio Libertador del Distrito Capital) quedando asentado bajo el No. 42, Tomo 29 de los Libros de Autenticaciones.

Que dicho contrato de arrendamiento se trasformó en un contrato a tiempo indeterminado ocurriendo la tácita reconducción prevista en el artículo 1.600 del Código Civil.

Que en la cláusula segunda, se estableció como monto del canon de arrendamiento mensual la cantidad de NOVENTA BOLIVARES (Bs. 90,00) los cuales serían cancelados dentro de los primeros cinco días después del vencimiento de cada mensualidad.

Que en la cláusula décima del referido contrato se estableció lo siguiente: “DECIMA: la falta de cumplimiento de cualesquiera de las cláusulas del presente contrato de arrendamiento o parte de alguna de ellas, especialmente en el atraso del pago de DOS (2) MENSUALIDADES, serán causa suficiente para que “LA ARRENDADORA” considere el presente contrato resuelto de pleno derecho y pueda exigir la inmediata desocupación y entrega del inmueble objeto del presente contrato, con todas sus solvencias de los servicios…” .

Que el arrendatario por razones y causas ajenas que desconoce ha dejado de cancelar los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre de 2002, de Enero a Diciembre de 2003, de Enero a Diciembre de 2004, de Enero a Diciembre de 2005 y de Enero a Mayo de 2006.

Que en virtud de lo narrado y tomando en cuenta que la naturaleza jurídica del contrato objeto del litigo es a tiempo indeterminado, por haber ocurrido la tácita reconducción establecida en el artículo 1.600, y de conformidad con lo establecido en los artículos 33 y 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y el artículo 1.592 del Código Civil, demanda por DESALOJO al ciudadano CATALDO ANZALONE para que desocupara el inmueble arrendado y lo entregara libre de personas y bienes|, con fundamento en lo dispuesto en los artículos 33 y 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con lo establecido en el artículo 1.592 del Código Civil.

PARTE DEMANDADA:

El abogado A.P., apoderado de la parte demanda presentó escrito de contestación a la demanda en los siguientes términos:

Niega, rechaza y contradice en cada una de sus partes la demanda incoada en contra de su representado.

Niega, rechaza y contradice en particular que la demandante sea propietaria del inmueble.

Aduce que el inmueble en cuestión fue adquirido por su representado y por tanto es de su propiedad.

Niega, rechaza y contradice que exista o pueda existir un contrato de arrendamiento que tenga a la demandante como arrendadora del mismo y al demandado como arrendatario.

Aduce que con la venta del inmueble a quien habría sido arrendatario del mismo, el contrato habría dejado de existir.

Niega, rechaza y contradice que su representado haya dejado de pagar cantidad alguna a la demandante y así como las cantidades correspondientes a cánones de arrendamiento, por no haber sido causados.

Alega que en fecha 7 de agosto de 1997 su representado y la demandante, celebraron un contrato por el cual la accionante de autos se comprometió a venderle a su mandante el inmueble anteriormente identificado, en el cual se determinó pormenorizadamente el precio de la venta y su forma de pago, estipulándose un lapso de noventa (90) días para la protocolización, para cuyo efecto se estableció que la promitente vendedora contaría con el lapso antes indicado para obtener las solvencias y cualquier otro documento con el fin de dejar totalmente libre de obligaciones el inmueble objeto de ese contrato y facilitar ante el Registro la documentación necesaria.

Indica que con anterioridad y con el fin de que el comprador tomara posesión del inmueble en el mismo momento y antes de proceder al registro del documento de venta, las partes celebraron un contrato de arrendamiento, íntimamente ligado a la venta del inmueble, con vigencia de tres (3) meses.

Alega que se estableció en la cláusula tercera del indicado contrato: “…el lapso de duración del presente contrato es de TRES (3) MESES sin prórroga alguna mientras persista la OPCION DE COMPRA existente entre las partes sobre el mismo inmueble.”

Señala que durante el lapso estipulado para ello, la vendedora en ningún momento cumplió con su obligación de suministrar los recaudos, solvencias y demás requisitos necesarios para la protocolización del documento de compra-venta, siendo que a pesar de ello su poderdante cumplió con las obligaciones contraídas, pagando tanto los cánones de arrendamiento, como las cuotas estipuladas para el pago del precio acordado en el precontrato.

Aduce que mal podría haberse convertido el contrato de arrendamiento en un contrato a tiempo indeterminado, ya que, es el mismo instrumento contentivo de las condiciones de la locación, el que lo hace caducar en el momento en que las partes debieron protocolizar la venta del inmueble.

Indica que realizó una serie de pagos a la cuenta de la vendedora actora.

Arguye que la actora se obligó a vender el inmueble objeto de la demanda, y su mandante a comprarlo a través del supuesto contrato de opción de compraventa, en el cual se encuentra perfectamente determinado el precio del mismo y al haber hecho los depósitos respectivos en la cuenta de la vendedora, se perfeccionó la venta.

III

DE LA RECONVENCIÓN

Conforme a lo establecido en el artículo 888 del Código de Procedimiento Civil, el apoderado judicial de la parte demandada antes identificado, abogado A.P. reconvino en la demanda, en los siguientes términos:

Que en fecha 7 de agosto de 1997, su poderdante celebró un contrato con la ciudadana O.V., por el cual la prenombrada, se comprometió a venderle a su representado que igualmente se comprometió a comprar el inmueble objeto de la presente causa.

Que en dicho instrumento se especificaron detalladamente las condiciones de la venta, se determinó el precio de la venta y su forma de pago, estipulándose un lapso de noventa (90) días para la protocolización, lapso para proporcionarle a su mandante los recaudos y solvencias para dicho otorgamiento.

Que con la finalidad de que su representado tomara posesión del inmueble en el mismo momento y previo a proceder al registro del documento de venta, celebró con la ciudadana O.V. un contrato de arrendamiento, íntimamente ligado a la venta del inmueble, con vigencia de tres (3) meses, estipulándose en la cláusula tercera del mismo: “…el lapso de duración del presente contrato es de TRES (3) MESES sin prórroga alguna mientras persista la OPCION DE COMPRA existente entre las partes sobre el mismo inmueble.”

Que en el citado documento al determinar que constituía una obligación para la propietaria, protocolizar un contrato definitivo de transmisión de la propiedad del mismo a su mandante, y para este último pagar el precio de lo estipulado, así como determinar los elementos del contrato, constituye de por sí un contrato de venta perfecto, a tenor de lo dispuesto en el Código Civil en sus artículos 1.141, 1.161 y 1.474.

Que ante lo expuesto el contrato que fue suscrito entre las partes no fue una opción de compra sino un perfecto contrato de venta, traslativo de la propiedad del inmueble.

Que demanda por vía de reconvención a la ciudadana O.V., a fin de que convenga o en su defecto sea declarado por este Tribunal, en que el contrato de arrendamiento al cual hace referencia en el libelo de la demanda cesó en sus efectos por haber adquirido su representado en calidad de arrendatario la propiedad del inmueble.

IV

DE LA CONSTESTACION A LA RECONVENCIÓN

Por escrito de fecha 11 de enero de 2007, la apoderada de la parte actora reconvenida abogada K.M., dio contestación a la reconvención propuesta por la parte demandada reconviniente, en los siguientes términos:

Niega que el inmueble objeto de la causa, sea propiedad del demandado reconviniente.

Señala que es incierto que entre su mandante y la parte demandada reconviniente se hayan celebrado unos contratos distintos a los de arrendamiento y opción de compra venta.

Niega que se haya confundido la persona del arrendatario con la de propietario y que el contrato de arrendamiento suscrito por su representada y el demandado reconviniente haya perdido su vigencia en razón del inexistente contrato de compra venta celebrado entre ambas partes.

Indica que es falso que el demandado reconviniente se encuentre solvente con los pagos de los cánones de arrendamiento debidos a su mandante.

Arguye que es cierto que en la fecha antes indicada, entre su representada y el demandado reconviniente se celebró un contrato de opción de compra venta que versara sobre el inmueble antes citado, pero que también es cierto que el promitente comprador nunca cumplió con los términos previstos en el mismo, es decir que jamás canceló la suma de dinero que se convino con ocasión al contrato de opción.

Plantea que es falso que el demandado reconviniente ejerció de forma alguna la opción de compra venta y que haya depositado por ese motivo suma de dinero alguna en la cuenta de su representada.

Niega que el ciudadano CATALDO ANZALONE sea propietario del local motivo de esta causa, porque como lo asienta el correspondiente documento de adquisición del inmueble el mismo fue adquirido por su representada y es de su propiedad.

Alega que en el contrato de opción de compra venta celebrado entre las partes, se especificaron las condiciones que lo regularían y se especificó el objeto, el precio y la forma de cancelación, pero es incierto que el demandado reconviniente haya efectuado pago alguno en el plazo y en los términos convenidos.

Señala que falso que su representada haya dejado de cumplir con su obligación de suministrar oportunamente los recaudos, solvencias y demás requisitos necesarios para protocolizar el presunto documento de compraventa.

Indica que es falso que el demandado reconviniente haya cancelado durante los tres (3) meses señalados por el apoderado reconviniente cánones de arrendamiento alguno y mucho menos, cuotas referidas a la cancelación de precio de venta alguna.

Aduce que es falso que el demandado reconviniente haya pagado parte o la totalidad del precio convenido en el documento de opción de compra.

Arguye que es falso que la presunta venta se haya perfeccionado sin que el optante haya pagado la totalidad del precio y es incierto por no ajustarse a la realidad, que el contrato de opción de compra celebrado por las partes en vez de opcionar una compra venta, sea un contrato de venta traslativo de la propiedad del inmueble.

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V

ANÁLISIS Y VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS

Parte demandante reconvenida:

1. Promovió contrato de arrendamiento suscrito por la ciudadana O.V. y el ciudadano CATALDO ANZALONE, suscrito ante la Notaria Pública Trigésima Quinta de Caracas el 7 de agosto de 1997, inserto bajo el No. 43, tomo 29 de sus libros de autenticaciones, sobre un inmueble conformado por una oficina distinguida con el No. 40, situada en el piso 4, edificio “Centro Ejecutivo”, ubicado entre las esquinas de Coliseo a Peinero, Parroquia Catedral, en jurisdicción del Municipio Libertador del Distrito Capital.

   Esta prueba este juzgador la aprecia de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, por ser un documento auténtico que no fue tachado por la parte demandada y del cual se deriva la relación arrendaticia existente entre las partes. Así se establece.

2. Promovió contrato de opción de compra suscrito por la ciudadana O.V. y el ciudadano CATALDO ANZALONE, suscrito ante la Notaria Pública Trigésima Quinta de Caracas el 7 de agosto de 1997, inserto bajo el No. 43, tomo 29 de los libros de autenticaciones, sobre un inmueble conformado por una oficina distinguida con el No. 40, situada en el piso 4, edificio “Centro Ejecutivo”, ubicado entre las esquinas de Coliseo a Peinero, Parroquia Catedral, en jurisdicción del Municipio Libertador del Distrito Capital.

   Esta prueba este juzgador la aprecia de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, por ser un documento auténtico que no fue tachado por la parte demandada y del cual se desprende la existencia de una promesa bilateral de venta entre las partes. Así se establece.

3. Promovió copia certificada de documento de propiedad de la ciudadana O.V. sobre el inmueble conformado por una oficina distinguida con el No. 40, situada en el piso 4, edificio “Centro Ejecutivo”, ubicado entre las esquinas de Coliseo a Peinero, Parroquia Catedral, en jurisdicción del Municipio Libertador del Distrito Capital, el cual se encuentra registrado ante el Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 5 de Febrero de 1973, bajo el No. 3, Tomo: 18, Protocolo: Primero.

   Esta prueba este juzgador la aprecia de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, por ser un documento auténtico que no fue tachado por la parte demandada y del cual se desprende el derecho de propiedad que ostenta la ciudadana O.V., sobre el inmueble identificado. Así se establece.

4. Promovió prueba de informes a los efectos que se oficiara a la Junta de Condominio del Edificio “Centro Ejecutivo” de la ciudad de Caracas, a fin de que proporcionara información sobre las cuotas de condominio, su monto y mensualidades a que corresponden, adeudadas a la fecha por el local u oficina No. 40 del piso 4º de dicho edificio.

   En relación a esta prueba, este juzgador, la aprecia y le otorga el valor probatorio que de la misma se desprende de conformidad con lo establecido en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto se observa que mediante comunicación remitida por la indicada junta de condominio, se informó que el inmueble se encontraba al día para ese momento en el pago de las cuotas de condominio y que las mismas eran canceladas por la ciudadana O.V., Así se establece.

5. Promovió prueba de informes a los fines que oficiara a la compañía Electricidad de Caracas, a fin de que informara los montos adeudados por la oficina No. 40, piso 4º del Edificio “Centro Ejecutivo”, poste 05EL0113, aparato 300508269, del cual es titular del contrato la ciudadana O.V..

   Este Juzgador descarta el valor probatorio, de la anterior prueba, por cuanto no se obtuvo respuesta a tal información y en consecuencia se considera como no evacuada la misma. Así se establece.

6. Promovió las testimoniales de los ciudadanos A.R., G.E., P.R., H.F., E.P. y R.P..

   En relación a las testimoniales promovidas por cuanto no fueron evacuadas, este Juzgador no puede otorgarle valor probatorio alguno en la presente causa. Así se establece.

7. Promovió cuarenta y siete (47) recibos relativos a los cánones de arrendamiento emitidos por O.V., los cuales aparecen como no pagados.

   Esta prueba este juzgador la aprecia por inconducentes, toda vez, que la actora pretende demostrar con ellos la insolvencia del demandado, no siendo el medio de prueba idóneo para ello, toda vez, que los recibos se emiten una vez que el deudor cumple con su obligación de pago, no para deducir de ellos la obligación de pagar el canon. Así se establece.

   Parte demandada-reconviniente:

1. Invocó el mérito favorable que de autos se desprende del contrato de opción de compra.

   Siendo que la invocación del mérito favorable de las actas responde al principio de comunidad de la prueba, y por cuanto la referida prueba fue promovida por la parte actora, y ya fue apreciada se da por reproducida la valoración efectuada en relación a la misma. Así se establece.

2. Promovió cuatro (4) planillas de depósitos bancarios del Banco Provincial, identificados de la siguiente manera: No. 20462837 de fecha 9 de Septiembre de 1991, 18631340 de fecha 27 de Octubre de 1997, 18295808 de fecha 21 de Noviembre de 1991 y 58587921 de fecha 3 de Febrero de 1998, por la cantidad de NOVENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 90.000,00) actualmente NOVENTA BOLÍVARES (Bs. 90,00), realizados por el ciudadano CATALDO ANZALONE, en la cuenta No. 08613017U cuya titular es la ciudadana O.V..

   Esta prueba este juzgador la aprecia y le otorga el valor probatorio que de la misma se desprende de conformidad con lo establecido en el artículo 1.383 del Código Civil, siendo que la jurisprudencia ha equiparado su valor probatorio al de las tarjas, tal como lo ratificó la Sala de Casación Civil, Caso: ENVASES OCCIDENTE C.A, sentencia de fecha 20 de Diciembre de 2.005. Así se establece.

3. Promueve dos (2) planillas de depósitos bancarios del Banco Provincial, a los fines de demostrar que pagó el precio pactado en el documento de opción de compraventa, identificados de la siguiente manera, No. 18631414 de fecha 10 de Noviembre de 1997, por la cantidad de SIETE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 7.000.000,00) actualmente SIETE MIL BOLÍVARES (Bs. 7.000,00) y No. 18295816 de fecha 11 de Diciembre de 1997, por la cantidad de DOS MILLONES SEISCIENTOS OCHENTA Y UN MIL SETECIENTOS CINCUENTA Y TRES BOLÍVARES (Bs. 2.681.753,00) actualmente DOS MIL SEISCIENTOS OCHENTA Y UN BOLÍVARES CON SETENTA Y CINCO CENTIMOS (Bs. 2.681,75) a fin de demostrar el correspondiente depósito que hizo su poderdante en la cuenta corriente No. 08613017U cuya titular es la ciudadana O.V..

   Estas pruebas este juzgador no las aprecia, y las desecha del proceso, por cuanto de actas se desprende que la presente causa versa sobre una pretensión de desalojo, fundamentada en la falta de pago de los cánones de arrendamiento, por lo que siendo que las referidas pruebas se dirigen a demostrar el pago de la cantidad pagada con motivo de la opción de compraventa se desechan por impertinentes. Así se establece.

4. Promueve trece (13) de planillas de depósitos bancarios del Banco Provincial, todos depositados a la cuenta corriente No. No. 08613017U cuya titular es la ciudadana O.V., a los fines de demostrar que pagó el precio pactado en el documento de opción de compraventa, los cuales se encuentran identificados de la siguiente manera: No. 20204530 de fecha 3 de Febrero de 1998, por un monto de TRESCIENTOS DIECISIETE MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 317.500,00) actualmente TRESCIENTOS DIECISIETE BOLÍVARES CON CINCUENTA CÉNTIMOS (Bs. 317,50), No. 88415861 de fecha 18 de Febrero de 1998, por la cantidad de TRESCIENTOS DIECISIETE MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 317.500,00) actualmente TRESCIENTOS DIECISIETE BOLÍVARES CON CINCUENTA CÉNTIMOS (Bs. 317,50), No. 43198125 de fecha 3 de Abril de 1998, por la cantidad de TRESCIENTOS VEINTIDOS MIL OCHOCIENTOS SESENTA Y DOS BOLÍVARES (Bs. 322.862,00) No. 43141476 de fecha 11 de Mayo de 1998, por la cantidad de TRESCIENTOS VEINTICUATRO MIL NOVECIENTOS OCHO BOLÍVARES (324.908,00) No. 43141476 de fecha 11 de Mayo de 1998 por la cantidad de TRESCIENTOS VEINTICUATRO MIL NOVECIENTOS OCHO BOLÍVARES (Bs. 324.908,00) actualmente TRECIENTOS VEINTICUATRO MIL BOLÍVARES CON NOVENTA Y OCHO CENTIMOS (Bs. 324,98), No. 54418232 de fecha 25 de Mayo de 1998, por la cantidad de TRESCIENTOS TREINTA Y UN MIL QUINIETOS SETENTA Y CINCO BOLIVARES CON OCHENTA Y TRES CENTIMOS (Bs. 331.575,83) actualmente TRESCIENTOS TREINTA Y UN MIL BOLIVARES CON CINCUENTA Y SIETE CENTIMOS (Bs. 331,57) No. 686111876 de fecha 13 de Agosto de 1998, por la cantidad de TRESCIENTOS CUARENTA Y DOS MIL BOLÍVARES CON CUARENTA Y SEITE CENTIMOS (Bs. 342,47), No. 68611768 de fecha 20 de Octubre de 1998, por la cantidad de TRESCIENTOS SESENTA MIL DOSCIENTOS SETENTA Y CUATRO BOLÍVARES CON TREINTA Y UN CÉNTIMOS (Bs. 360.274,31) actualmente TRESCIENTOS SESENTA BOLÍVARES CON VEINTISIETE CENTIMOS (Bs. 360,27) No. 09219403 de fecha 27 de Noviembre de 1998, por la cantidad de TRESCIENTOS SESENTA Y TRES MIL TRESCIENTOS SESENTA Y UN BOLÍVARES CON ONCE CENTIMOS (Bs. 363.361,11) actualmente TRESCIENTOS SESENTA Y TRES BOLÍVARES CON SESENTA Y UN CÉNTIMOS (Bs. 363,36), No. 69407969 de fecha 24 de Diciembre de 1998, por la cantidad de TRESCIENTOS CUARENTA Y OCHO MIL TRESCIENTOS SESENTA Y OCHO BOLÍVARES (Bs. 348.368,00) actualmente TRESCEINTOS CUARENTA Y OCHO MIL BOLÍVARES CON TREINTA Y SEIS CENTIMOS (Bs. 348,36) No. 19464293 de fecha 5 de Marzo de 1999, por la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA Y DOS MIL DOSCIENTOS NOVENTA Y CUATRO BOLÍVARES CON CINCUENTA Y DOS CÉNTIMOS (Bs. 352.294,52) actualmente TRESCIENTOS CINCUENTA Y DOS BOLIVARES CON VEINTINUEVE CENTIMOS (Bs. 352,29) No. 19464294 de fecha 5 de Marzo de 1999, por la cantidad de TRESCIENTOS TREINTA Y OCHO MIL OCHOCIENTOS ONCE BOLÍVARES CON SESENTA Y CUATRO CÉNTIMOS (Bs. 338.811,64).

   Estas pruebas este juzgador no las aprecia, y las desecha del proceso, por cuanto de actas se desprende que la presente causa versa sobre una pretensión de desalojo, fundamentada en la falta de pago de los cánones de arrendamiento, por lo que siendo que las referidas pruebas se dirigen a demostrar el pago de la cantidad pagada con motivo de la opción de compraventa se desechan por impertinentes. Así se establece.

5. Promueve seis (6) folios útiles de estados de cuenta del servicio de aseo urbano y domiciliario del inmueble objeto de la presente causa, en la cual se evidencia que desde el mes de septiembre de 1997, el inmueble está moroso con dicho servicio.

   Esta prueba este juzgador no a la aprecia y la desecha del proceso por ser un documento privado emanado de un tercero, que no forma parte del juicio y que no fue ratificado mediante la prueba testimonial tal como lo establece el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.

6. Promovió prueba de informes a los efectos que se oficiara al Banco Provincial S.A. a fin de que remitiera a este Tribunal, los estados de cuenta de la cuenta corriente No. 08613017-U, cuya nueva nomenclatura es 01080086-29-0100007931, cuyo titular es o era la ciudadana O.V., a fin de demostrar que los depósitos bancarios referidos en la prueba documental fueron efectivamente acreditados, a la cuenta corriente que tiene o tuvo en ese Instituto Bancario a la parte actora reconvenida.

   Esta prueba este juzgador no la aprecia y la desecha del proceso por cuanto la misma no fue evacuada en el lapso probatorio correspondiente. Así se establece.

7. Promovió prueba de informes a los fines que se oficiara a la administradora SERDECO C.A, a fin de que informara a este Tribunal, el estado de cuenta de los servicios públicos de aseo urbano y domiciliario, del inmueble objeto de la causa, cuya cuenta de contrato es la No. 100000034379 y su interlocutor comercial es la ciudadana O.V..

   Esta prueba este juzgador no la aprecia y la desecha del proceso por cuanto la misma no fue evacuada en el lapso probatorio correspondiente. Así se establece.

   VI

   CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

   Habiendo transcurrido todos los lapsos procesales y siendo la oportunidad para dictar sentencia procede este juzgador a hacerlo con fundamento en las siguientes consideraciones:

   Fundamenta la parte actora su demanda en el hecho que es propietaria y arrendadora de una oficina distinguida con el No. 40, situada en el piso 4, edificio “Centro Ejecutivo”, ubicado entre las esquinas de Coliseo a Peinero, Parroquia Catedral, en jurisdicción del Municipio Libertador del Distrito Capital, el cual fue cedido en arrendamiento en fecha 7 de agosto de 1997, al ciudadano CATALDO ANZALONE, contrato que se trasformó en tiempo indeterminado ocurriendo la tácita reconducción, siendo el caso que el arrendatario por ha dejado de cancelar los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre de 2002, de Enero a Diciembre de 2003, de Enero a Diciembre de 2004, de Enero a Diciembre de 2005 y de Enero a Mayo de 2006, por lo que lo demanda por DESALOJO, al ciudadano CATALDO ANZALONE con fundamento en lo dispuesto en los artículos 33 y 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con lo establecido en el artículo 1.592 del Código Civil.

   Niega, todos los hechos en los cuales se fundamenta la demanda y aduce que el inmueble en cuestión fue adquirido por su representado y por tanto es de su propiedad y alega que en fecha 7 de agosto de 1997 su representado y la demandante, celebraron un contrato por el cual la accionante de autos se comprometió a venderle a su mandante el inmueble anteriormente identificado y con el fin de que el comprador tomara posesión del inmueble en el mismo momento y antes de proceder al registro del documento de venta, las partes celebraron un contrato de arrendamiento, íntimamente ligado a la venta del inmueble, con vigencia de tres (3) meses, el cual mal podía haberse convertido en un contrato a tiempo indeterminado, ya que, es el mismo instrumento contentivo de las condiciones de la locación, el que lo hace caducar en el momento en que las partes debieron protocolizar la venta del inmueble.

   Posteriormente, reconviene en la demanda, alegando que el documento denominado de opción de compra en el cual constituía una obligación para la propietaria, protocolizar un contrato definitivo de transmisión de la propiedad a su mandante, y para este último pagar el precio de lo estipulado, constituye de por sí un contrato de venta perfecto, a tenor de lo dispuesto en el Código Civil en sus artículos 1.141, 1.161 y 1.474, por lo que el contrato suscrito no fue una opción de compra sino un perfecto contrato de venta, traslativo de la propiedad del inmueble, por lo que demanda por vía de reconvención a la ciudadana O.V., a fin de que convenga o en su defecto sea declarado por este Tribunal, en que el contrato de arrendamiento al cual hace referencia en el libelo de la demanda cesó en sus efectos por haber adquirido su representado en calidad de arrendatario la propiedad del inmueble.

   Por su parte la demandante reconvenida, presenta escrito de contestación a la reconvención, en el cual niega, rechaza y contradice los hechos narrados por el reconviniente en su escrito por ser inciertos e inaplicables el derecho, la doctrina y jurisprudencia alegados.

   Aduce que es falso que el inmueble objeto de la causa, sea propiedad del demandado reconviniente y arguye que es cierto que en la fecha antes indicada, entre su representada y el demandado reconviniente se celebró un contrato de opción de compra venta que versara sobre el inmueble antes citado, pero que también es cierto que el promitente comprador nunca cumplió con los términos previstos en el mismo, es decir que jamás canceló la suma de dinero que se convino con ocasión al contrato de opción.

   Indica que es falso que el demandado reconviniente haya cancelado durante los tres (3) meses de cánones de arrendamiento y mucho menos, cuotas referidas a la cancelación de precio de venta alguna.

   Ahora bien, para decidir el Tribunal observa:

   Una vez analizadas las actas procesales, se deduce la efectiva existencia de un contrato de arrendamiento escrito autenticado ante la Notaría Pública Trigésima Quinta de Caracas, en fecha Siete (7) de Agosto de 1997, suscrito por la ciudadana O.V., en su carácter de arrendadora y por el ciudadano CATALDO ANZALONE, sobre un inmueble constituido por una oficina ubicada en el Centro Ejecutivo, Piso 4, signada con el No. 40, situada entre Coliseo y Peinero en Jurisdicción del Distrito Federal, estipulándose en la cláusula tercera como tiempo de duración tres (3) meses contados a partir del Primero (1°) de Julio de 1997, sin prórroga alguna mientras persista la opción de compra, existente entre las partes sobre el mismo inmueble.

   Ahora bien, en el caso bajo estudio no se evidencia, que las partes hayan convenido prórroga alguna sobre el contrato, sino que el mismo tendría una duración de tres (3) meses. Partiendo de este supuesto, vencido este lapso y continuando en posesión del inmueble el arrendatario con el consentimiento de la arrendadora, operó a juicio de quien suscribe la presente decisión la tácita reconducción del contrato, la cual es una institución contemplada en los artículos 1600 y 1614 del Código Civil, y que supone la existencia de un contrato escrito en el cual se ha fijado el tiempo de duración y este tiempo o su prórroga convencional y la legal han expirado dejándose al arrendatario en posesión del inmueble, y en tal caso se presume que continúa el contrato bajo las mismas condiciones excepto el tiempo de duración.

   A este tenor, establecen los artículos 1600 y 1614 del Código Civil lo siguiente:

   Artículo 1600. Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.

   Artículo 1614 En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado.

   En vista a las consideraciones anteriores, resulta claro que en el presente caso, todas las cláusulas del contrato quedan íntegramente vigentes a excepción de la referida a la duración del mismo, debiendo procederse como lo dispone la normativa legal, en relación a los contratos indeterminados, siendo en consecuencia, el procedimiento desalojo idóneo, para resolver la presente controversia, y en consecuencia, este operador de justicia, procede a a.l.p.d. demandante, toda vez, que resulta aplicable la vía incoada a los efectos de obtener la entrega del inmueble.

   En este mismo orden de ideas, establece el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo siguiente:

   Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:

   a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.

   Así se observa, que respecto al monto del canon las partes pactaron lo siguiente:

   “SEGUNDA: El canon mensual de arrendamiento se ha fijado entre las partes en la cantidad de NOVENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 90.000,00) que “EL ARRENDATARIO” se compromete a cancelar con toda puntualidad a “LA ARRENDADORA”, durante los CINCO (5) PRIMEROS DIAS después del vencimiento de cada mensualidad, en las Oficinas de ésta, picadas en el Edificio RAFFAELE, en el Primer Piso, Oficina No. 7, situado dicho edificio en la Avenida Principal de Bello Campo Cruce con Calle S.A., Parroquia Chacao, Estado Miranda.- Vencido dicho laso, queda entendido y así expresamente lo acepta “EL ARRENDATARIO” que pagará intereses de mora durante el tiempo que la mora persista.”(SIC)

   Ahora bien, la parte demanda-reconviniente, señala que pagó los cánones de arrendamiento de los primeros tres (3) meses, puesto que con posterioridad cesaba el contrato de arrendamiento, en virtud de haber pasado a ser propietario de dicho inmueble

   A tal efecto, el artículo 1.354 del Código Civil, expresa:

   Artículo 1.354 Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.

   Aplicando las reglas enunciadas en el artículo anterior, se tiene que la parte actora, tenía la carga de demostrar la existencia del contrato de arrendamiento y de pagar el canon, así como también que la pretensión deducida tiene asidero legal y jurídico protegido por la normativa legal vigente aplicable a la materia, lo cual quedó demostrado a través del documento autenticado ante la Notaría Pública Trigésima Quinta de Caracas, en fecha 7 de Agosto de 1997, mientras que la parte demandada, tiene la obligación de demostrar que canceló el canon de arrendamiento.

   Así las cosas, observa este juzgador que la apoderada judicial del ciudadano CATALDO ANZALONE, promueve cuatro (4) planillas de depósitos bancario realizados en el Banco Provincial identificados de la siguiente manera: No. 20462837 de fecha 9 de Septiembre de 1997, 18631340 de fecha 27 de Octubre de 1997, 18295808 de fecha 21 de Noviembre de 1997 y 58587921 de fecha 3 de Febrero de 1998, por la cantidad de NOVENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 90.000,00) actualmente NOVENTA BOLÍVARES (Bs. 90,00), realizados por el ciudadano CATALDO ANZALONE, en la cuenta No. 08613017U cuya titular es la ciudadana O.V., de los cuales se deduce que el ciudadano CATALDO ANZALONE, ciertamente canceló los cánones de arrendamiento, pero de manera extemporánea y de manera distinta a la prevista en la cláusula segunda del contrato, que regía que debía realizarse mediante pagos en la oficina de la arrendadora y no mediante depósitos bancarios efectuados en su cuenta.

   En este sentido, se observa que el ciudadano CATALDO ANZALONE, de conformidad con lo previsto en el contrato, debía cancelar el canon correspondiente a Julio en fecha 5 de Agosto de 1997, siendo la fecha del deposito el 9 de Septiembre de 1997, asimismo, debía cancelar en fecha 5 de Septiembre de 1997 el canon correspondiente al mes de agosto, siendo la fecha del deposito el 27 de Octubre de 1997, y el canon correspondiente al mes Septiembre el 5 de Octubre de 1997, siendo la fecha del deposito el 21 de Noviembre de 1997, toda vez, que de conformidad con la duración del contrato, el mismo vencía el 1° de Octubre de 1997, no obstante, se verifica que habiendo vencido el mismo en fecha 3 de Febrero de 1998, el ciudadano CATALDO ANZALONE, canceló otro canon de arrendamiento presuntamente correspondiente al mes de Octubre de 1999, lo que demuestra aún mas que el contrato fue tácitamente reconducido y que el arrendatario no dio cumplimiento a su obligación de cancelar los cánones de arrendamiento de la manera en la cual se obligó, no evidenciándose de autos prueba alguna que demuestre que ha cancelado las mensualidades reclamadas, correspondiente a Julio a Diciembre de 2002, Enero a Diciembre de 2003, Enero a Diciembre de 2004, Enero a Diciembre de 2005 y Enero a Mayo de 2006.

   A este respecto, establece el artículo 1.592 del Código Civil, lo siguiente:

   El arrendatario tiene dos obligaciones principales:

   1º. Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias.

   2º. Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.

   En relación a los contratos, el Código Civil, dispone lo siguiente:

   Artículo 1.159 Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.

   Artículo 1.160 Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.

   En el caso bajo estudio, establecida la relación arrendaticia y que la misma es a tiempo indeterminado, solo falta por demostrar la insolvencia del arrendatario, quien como se dejó asentado no dio cumplimiento a su obligación de pagar los cánones de arrendamiento de la manera pactada en el contrato, lo cual lleva imperativamente a establecer que el mismo se encuentra en estado de mora respecto de los cánones de arrendamiento. Así se establece.

   Asimismo, no puede pasar por alto este órgano jurisdiccional el alegato esgrimido por el demandado quien señala que no se encontraba en la obligación de cancelar el canon por cuanto el mismo paso a ser propietario del inmueble por haber pagado el precio del mismo, no obstante debe dejar establecido este juzgador, que tales argumentos resultan impertinentes en este juicio, y son susceptibles de ser revisados mediante un procedimiento autónomo de cumplimiento o resolución de contrato, toda vez, que de las pruebas aportadas a las actas se deduce que la parte demandante es quien actualmente ostenta la propiedad del inmueble. Así se establece.

   En el caso bajo estudio, establecida la relación arrendaticia, surge la obligación de la parte demandada de acreditar el pago de los cánones que se le imputan como adeudados, los cuales corresponden a los meses de Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre de 2002, de Enero a Diciembre de 2003, de Enero a Diciembre de 2004, de Enero a Diciembre de 2005 y de Enero a Mayo de 2006, de lo que se sigue que en el presente caso resulta procedente la demanda de Desalojo intentada, toda vez, que no habiéndose demostrado el cumplimiento de la obligación y siendo que las mensualidades adeudadas superan el límite de los dos cánones consecutivos, y el contrato celebrado tiene carácter indeterminado en virtud, de haber operado la tácita reconducción, se han cumplido todos los supuestos para la procedencia de la demanda de Desalojo. Así se decide.

   En cuanto a la reconvención propuesta, la misma debe desecharse en virtud de la procedencia de la demanda principal, toda vez, que la misma estaba dirigida a obtener una declaración judicial sobre el cese del contrato de arrendamiento, lo cual ha quedado desechado al verificarse que operó la tácita reconducción del mismo. Así se establece.

   VII

   DECISIÓN DEL ÓRGANO JURISDICCIONAL

   Por los fundamentos antes expuestos, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por la autoridad que le confiere la Ley declara:

1. CON LUGAR, la demanda de DESALOJO, incoada por la ciudadana O.V., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V- 1.824.218 y domiciliada en esta ciudad y Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, actuando en su propio nombre y representación, contra el ciudadano CATALDO ANZALONE, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad No. V-6.966.167 y de este domicilio.

2. SE ORDENA a la parte demandada entregar el inmueble distinguido con el No. 40, constitutivo por una oficina situada en el piso 4, edificio “Centro Ejecutivo”, ubicado entre las esquinas de Coliseo a Peinero, Parroquia Catedral, en jurisdicción del Municipio Libertador del Distrito Capital.

3. SIN LUGAR, la RECONVENCIÓN propuesta por el ciudadano CATALDO ANZALONE, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad No. V-6.966.167 y de este domicilio, en contra de la ciudadana O.V., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V- 1.824.218, y domiciliada en esta ciudad y Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia,

4. SE CONDENA EN COSTAS a la parte demandada-reconveniente, de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, por haber resultado totalmente vencida en juicio.

   Se deja constancia que los abogados en ejercicio M.A., S.R.V., K.M. y Krisybell Castillo, inscritos en el inpreabogado bajo los Nos. 37.120, 24.969, 96.828 y 120.216, respectivamente, actuaron en el proceso como apoderados judiciales de la parte actora, y los profesionales del derecho, C.L., A.P., A.C., N.C. y Leinny Albarrán, inscritos en el inpreabogado bajo los Nos. 14698, 14.696, 49.859, 34.061 y 78.004, respectivamente, obró como apoderada judicial de la parte demandada.

   Publíquese, Regístrese y Notifíquese. Déjese copia certificada por Secretaría de la presente decisión a los fines legales previstos en los Ordinales 3° y 9° del Artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial y de conformidad con lo dispuesto en los artículos 248 del Código de Procedimiento Civil y 1.384 del Código Civil.

   Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en Maracaibo a los Catorce (14) días del mes de Mayo de 2010. Año 200° de la Independencia y 151° de la Federación.

   El Juez

   Abog. Adan Vivas Santaella

   La Secretaria

   Abog. Mariela Pérez de Apollini.

   En la misma fecha siendo las 11:00 a.m. se dictó y publicó la anterior decisión.

   La Secretaria

   Abog. Mariela Pérez de Apollini.