Decisión nº PJ0562011000014 de Tribunal Superior Primero de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de Caracas, de 7 de Febrero de 2011

Fecha de Resolución 7 de Febrero de 2011
EmisorTribunal Superior Primero de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes
PonenteRosa Isabel Reyes
ProcedimientoSimulación

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

EN SU NOMBRE

TRIBUNAL SUPERIOR PRIMERO DEL CIRCUITO JUDICIAL DEL TRIBUNAL DE PROTECCIÓN DE NIÑOS, NIÑAS Y ADOLESCENTES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS Y NACIONAL DE ADOPCIÓN INTERNACIONAL.

Caracas, 07 de febrero de 2011.

200° y 151°

RECURSO: AP51-R-2010-001752.

ASUNTO PRINCIPAL AP51-V-2006-007867.

MOTIVO: SIMULACIÓN DE DE COMPRA-VENTA.

SENTENCIA APELADA: De fecha 20 de enero de 2009, dictada por la Jueza Unipersonal VII del Circuito Judicial del Tribunal de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, hoy Tribunal Quinto de Primera Instancia de Mediación, Sustanciación y Ejecución.

PARTE RECURRENTE: M.A.D.V., abogada en ejercicio e inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 55.478, actuando en su carácter de apoderada judicial de la Sociedad Mercantil ADMINISTRADORA J.F.G. C.A.

PARTE DEMANDADA: E.J.O.R., J.O.O.H., D.C.R.D.O., JOSDALY COROMOTO ORTA ROJAS Y (se omite de conformidad con lo establecido en el artículo 65 de la Ley Orgánica para la Protección de Niños, Niñas y Adolescentes), venezolanos todos, mayores de edad los tres primeros, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nos. V-17.144.711, V-6.521.873, V-6.212.694 y V-17.803.746 respectivamente y sin cédula el último de diez (10) años de edad asistidos por el abogado N.G.Q., venezolano, mayor de edad, inscrito en el inpreabogado bajo el Nº 50.879.

I

Conoce este Tribunal Superior Primero del presente recurso de apelación interpuesto por la abogada M.A.D.V., inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 55.478, actuando en su carácter de apoderada judicial de la Sociedad Mercantil ADMINISTRADORA J.F.G. C.A., contra la sentencia dictada en fecha 20 de enero de 2009 por la Jueza Unipersonal VII de este Circuito Judicial, hoy Tribunal Quinto de Primera Instancia de Mediación, Sustanciación y Ejecución, mediante la cual declaró CON LUGAR la excepción opuesta por la parte demandada, referente a la falta de cualidad del actor para intentar la acción propuesta, de conformidad con el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil y; en consecuencia declaró SIN LUGAR la demanda de nulidad de compra venta por simulación de negocio en fraude a la Ley, incoada por la referida abogada M.A.D.V., actuando en su carácter de apoderada judicial de la empresa ADMINISTRADORA J.F.G. C.A., Sociedad Mercantil inscrita ante el Registro Mercantil Primero de esta misma Circunscripción Judicial, bajo el número 8, Tomo 75-A Pro, en fecha 15 de mayo de 1992, en contra del ciudadano E.J.O.R. y los ciudadanos J.O.O.H. y D.C.R.D.O., éstos últimos, en su carácter de representantes legales de sus hijos JOSDALY COROMOTO ORTA ROJAS y (Se omite de conformidad con lo establecido en el artículo 65 de la Ley Orgánica para la Protección de Niños, Niñas y Adolescentes) , todos ya identificados. Hubo especial condenatoria a la accionante al pago de las costas procesales.

II

ANTECEDENTES

  1. SENTENCIA OBJETO DEL RECURSO DE APELACIÓN.

En fecha 20 de enero de 2009, la Jueza Unipersonal VII, hoy Tribunal Quinto de Primera Instancia de Mediación, Sustanciación y Ejecución, decidió lo siguiente:

Comienzo del extracto:

“(…)Ahora bien, la parte actora, a sabiendas que, para la fecha de interposición de la presente acción de nulidad por fraude a la ley por simulación de compra venta, por cuanto el inmueble de marras le pertenece (en un 66%) en propiedad a la adolescente JOSDALY COROMOTO ORTA ROJAS y al niño (Se omite de conformidad con lo establecido en el artículo 65 de la Ley Orgánica para la Protección de Niños, Niñas y Adolescentes), acuden ante esta Juez Unipersonal de la Sala de Juicio número VII de este Tribunal de Protección del Niño, Niña y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, para demandar la nulidad del contrato en cuestión, bajo la premisa de que para ellos poder demandar las cuotas atrasadas del pago de condominio del referido inmueble, con la posibilidad de una condenatoria en costas, necesitan que la propiedad del mismo pase a ser de exclusiva detentación del hermano de los dos antes señalados, ciudadano E.J.O.R., por cuanto de no ser ello así, les sería aplicable la prohibición expresa que se encuentra planteada en el artículo 484 de la Ley Orgánica para la Protección del Niño y del Adolescente, la cual reza:

Los niños y adolescentes no serán condenados en costas.

Lo anterior no acepta interpretación en contrario y por ende se justifica la declaratoria previa de nulidad, con su consecuente efecto jurídico (ostentación exclusiva del derecho de propiedad del inmueble en cuestión por parte del ciudadano E.J.O.R.) para posteriormente proceder, en caso de que sea procedente, a la demanda de las cuotas insolutas de condominio que la ADMINISTRADORA J.F.G. C.A., en nombre y representación de la junta de propietarios del edificio El Samán y su eventual condenatoria en costas. Con lo antes señalado, se puede concluir, que la segunda excepción opuesta por la parte demandada, es decir, la falta de interés legítimo actual, no puede prosperar en Derecho, ya que no es cierto que la eventualidad del derecho que ha de ser declarado a favor de los accionantes en el futuro juicio de cobro de bolívares, no sea actual, por cuanto desde el mismo momento en el cual se interponga la respectiva acción e incluso antes, los actores no tienen ni siquiera remotamente la posibilidad de obtener una condenatoria en costas a su favor, por prohibición expresa de la Ley Orgánica que rige la materia y así se hace saber.

No obstante lo anterior, debe esta Jurisdicente, en atención al principio de la exhaustividad del fallo, que la obliga a ahondar en sus razonamientos lógicos sustentadores del silogismo judicial mismo, aclarar que, por cuanto las máximas de experiencias le han demostrado a la misma que toda regla general tiene su excepción, para el presente caso, se considera que tal excepción de condenatoria en costas, podría ser aplicada cuando el bien inmueble, sobre el cual pesa la presunta deuda de condominio y que es el objeto de la demanda, no sea de exclusiva propiedad de los menores de edad, tal y como acontece aquí, ya que el ciudadano E.J.O.R., es propietario de la tercera parte del inmueble, aunado a la circunstancia fáctica de que él fue quien le vendió las otras dos terceras partes a sus hermanos menores de edad, con el respectivo compromiso de evicción en caso de cualquier vicio oculto, como una posible deuda de condominio no señalada en la autorización judicial respectiva, conllevaría al ya mencionado a soportar él solo la excepcional pero viable condenatoria en costas, en caso de resultar totalmente vencido en el juicio respectivo. Pero como dicha declaratoria escapa esencialmente del alcance y cognición de esta Juez Número VII, solamente el avistamiento de tal excepción, sirve de basamento para afianzar la improcedencia de la falta de interés legítimo y actual invocada por la parte demandada y ello conlleva a la declaratoria Sin Lugar de la segunda excepción opuesta por la misma, es decir, por tratarse el presente asunto de la acción para retornar la propiedad del inmueble al vendedor y con ello demandarlo por cobro de bolívares con su consecuente declaratoria en costas, para soslayar la prohibición expuesta en el artículo 484 de la Ley Orgánica para la Protección del Niño y del Adolescente, es actual y legítimo el interés con el que se actúa y así se decide.

En otro sentido de ideas y en atención a la primera excepción opuesta, es decir, la falta de cualidad en la persona del actor, ADMINISTRADORA J.F.G. C.A., para intentar la presente acción de nulidad de compra venta por fraude a la ley como consecuencia de una simulación de negocio, de conformidad a lo establecido en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, debe esta Jurisdicente establecer:

Del estudio minucioso del documento de autorización concedido por la Junta de Condominio del edificio El Samán, el cual riela a los folios treinta y ocho (38), treinta y nueve (39), cuarenta (40) y sus vueltos, se tiene que en su cuerpo se determina claramente:

Nosotros,… Junta de Condominio… El Samán… por medio de este documento… Autorizamos a la Sociedad Mercantil ADMINISTRADORA J.F.G. C.A.,… para que en representación de la comunidad de propietarios de Residencia El Samán, ejerza las acciones judiciales pertinentes para lograr el cobro de las cuotas de condominio vencidas correspondientes al apartamento… ciento cuarenta y uno (141)…

.

Con lo resaltado ut retro, se puede deducir que la eventual acción a interponerse, con la finalidad de lograr el cobro de las cuotas de condominio, está suficientemente respaldada por la junta de condominio del edificio residencia El Samán, no obstante tal y como lo asevera la parte demandada en su escrito de contestación de demanda, la presente acción de nulidad de compra venta por simulación de negocio en fraude a la Ley, intentada por la ADMINISTRADORA J.F.G. C.A., en un presunto uso de un mandato o autorización de la junta de condominio en cuestión para obrar por los condóminos, no se halla evidenciado en forma alguna en ninguna de las actas que conforman el presente asunto, excepción que, a criterio de esta Jurisdicente, incluso pudo haber sido subsanada durante la secuela del presente procedimiento, pero por cuanto la parte actora en forma alguna lo hizo, a sabiendas de la oposición expuesta por la parte demandada, conlleva a esta juez a la declaratoria Con Lugar de la misma y en consecuencia debe ser declarada Sin Lugar la presente demanda de nulidad de compra venta por la falta de cualidad de la parte actora ADMINISTRADORA J.F.G. C.A., para demandar dicha acción en nombre o representación de la junta de condominio del edificio Residencias El Samán, lo que exonera a esta última mencionada, de poder ser condenada en costas por la insuficiencia de la autorización que motivo a la dispositiva de este fallo, en consecuencia deberá ser condenada al pago de las costas la sociedad mercantil ADMINISTRADORA J.F.G. C.A., y así se hará constar expresamente en la parte dispositiva de esta Sentencia y así se hace saber(…)

(…)DECLARA CON LUGAR la excepción opuesta, de conformidad al artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, por la parte demandada, de falta de cualidad en la persona del actor para accionar la nulidad de la compra venta del inmueble distinguido con el número 141, del piso 14, del edificio El Samán, ubicado en la manzana E-3, zona 4, Urbanización La Urbina, con frente a la calle 1, Municipio Sucre del Estado Miranda, contenida en el documento protocolizado por ante el Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 27 de mayo de dos mil cinco (2005), bajo el número 26, Tomo 22, Protocolo Primero, en consecuencia:

PRIMERO

SE DECLARA SIN LUGAR la presente demanda de nulidad de compra venta por simulación de negocio en fraude a la Ley, incoada por la ciudadana M.A.D.V., venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad número V-10.507.985, abogado en libre ejercicio, inscrita en el Inpreabogado bajo el número 55.478 y actuando en su carácter de apoderada judicial de la empresa ADMINISTRADORA J.F.G. C.A, sociedad mercantil inscrita ante el registro Mercantil Primero de esta misma Circunscripción Judicial, bajo el número 8, Tomo 75-A Pro, en fecha 15 de mayo de 1992, intentada en contra de los ciudadanos E.J.O.R. y JOSDALY COROMOTO ORTA ROJAS, así como en contra del n.S. omite de conformidad con lo establecido en el artículo 65 de la Ley Orgánica para la Protección de Niños, Niñas y Adolescentes), venezolanos, mayores de edad los dos primeros y de nueve años de edad el ultimo, de este domicilio y titulares de la cédula de identidad número V-17.144.711 y V-17.803.746, los dos primeros y sin cédula el último y así se decide.

SEGUNDO

Como consecuencia de la improcedencia de la presente acción, se condena en costas a la empresa mercantil ADMINISTRADORA J.F.G. C.A, inscrita ante el registro Mercantil Primero de esta misma Circunscripción Judicial, bajo el número 8, Tomo 75-A Pro, en fecha 15 de mayo de 1992 y así se decide(…)”.

  1. FUNDAMENTO DEL RECURSO DE APELACIÓN

El día 11 de mayo de 2010 se efectuó el respectivo acto de formalización, momento en el cual, la abogada M.A.D.V., ya identificada, expuso de forma oral sus alegatos, aduciendo para ello lo siguiente:

(…) Muchas gracias, bueno como ya lo he dicho estamos aquí como persona del recurso de apelación que intentare en nombre de la Administradora J.F.G, contra la decisión dictada por la Sala VII del Tribunal de Protección del Niño y del Adolescente, de fecha 20 de enero de 2009, en la cual se declara con lugar la defensa propuesta por la parte demandada con ocasión a la falta de cualidad en la persona del actor, en este caso ADMINISTRADORA J.F.G., para sostener el juicio de simulación de venta, esto es basado en el hecho de que no consta en actas una autorización expresa dada por la junta de condominio para que la administradora obre en nombre de la comunidad de propietarios para ejercer esta acción. Ahora bien, corre inserto en el expediente en la causa principal, la autorización dada por la junta de condominio en la cual estaba asentada en el libro de actas, tal como lo pide la Ley de Propiedad Horizontal, en la que se nos otorgaba o se le otorgaba a la administradora que realizara en representación de la comunidad de propietarios y cito, las acciones judiciales pertinentes para lograr el cobro de bolívares, entiéndase por pertinente lo que es conveniente y oportuno para una situación determinada, la administradora se rige como bien es sabido por la figura de mandato y obrando como buen padre de familia y ateniéndose a lo que impone la Ley de Propiedad H.q.e. velar y realizar los actos urgentes de administración y disposición de los bienes comunes, este considero pertinente ejercer la acción de simulación de venta por fraude a la ley, en virtud de que el condominio como acreedor que es de uno de los propietarios o en este caso del propietario que realizó la cesión de venta a los hermanos menores, tiene el derecho de reclamar a ese acreedor o de pedir que el patrimonio de ese acreedor se quede en manos de él y no sea cedido a esos menores de edad, ¿por qué? porque ya la ley de Tribunales, la Ley del menor, nos estable en el artículo 484, que si hubiese un juicio eventual no habría la posibilidad del cobro de las costas o costos procesales por ser menores de edad los propietarios, esto ya ocurrió en una primera ocasión a quien se demandó a este propietario, en ese momento era menor de edad y el Tribunal sentenció efectivamente que se le condenaba el pago de la junta de condominio, más no las costas procesales, una vez que ésta persona cumple la mayoría de edad es que sucede esta venta. Nosotros nos fundamentamos en la demanda en el artículo 1281 del Código Civil, donde establece esta figura que los terceros que tuvieren interés de que el patrimonio se quedara en manos del acreedor, pudiesen demandar la simulación de venta y sustentados también en la autorización que nos da la junta de condominio y lo que nos dice la propiedad horizontal. Por otra parte, el hecho de que el administrador intente esta acción, es para velar justamente de que actualmente la deuda de condominio por este apartamento es aproximadamente de cincuenta y cuatro mil bolívares, tiene consumido el fondo de reserva del edificio, que si el edificio en este momento tuviera un gasto imprevisto o un gasto extraordinario no tuviesen capital para poder contar con ese dinero, aunado a ello si le vamos a cargar de que el condominio tiene que asumir unos gastos, unas costas procesales por una insolvencia o una falta o una no obligación de parte del demandado de cumplir con lo que establece la ley de propiedad horizontal y el condominio o sea, va en detrimento del patrimonio de la comunidad de propietarios y así es lo que queremos hacerles ver a ustedes, la administradora esta velando por el patrimonio de la comunidad, de los bienes comunes de la comunidad, ellos no persiguen fines de lucro como también es sabido, por lo tanto tendrían que desembolsillar cada propietario un dinero para poder cubrir tanto las costas como cualquier gasto imprevisto que se le pudiera presentar, es por esto que yo pido que se declare con lugar la presente apelación y se ordene (sic) y la declaratoria sin lugar de la defensa opuesta por la parte demandada con relación a la falta de cualidad de parte de la administradora y se exonere a la administradora del pago de las costas procesales a los que también fue condenada en esta sentencia…

.

De lo anteriormente trascrito, se observa que el recurrente delimita su agravio en su inconformidad con la decisión, por la falta de cualidad decretada por la jueza a quo así como de la condenatoria en costas establecida en el dispositivo del fallo, por cuanto asegura que si posee cualidad para intentar la presente acción, y no para correr con las costas del proceso.

Expuesto lo anterior, pasa esta Superioridad a dictar su máximo acto jurisdiccional, atendiendo para ello a las siguientes consideraciones:

III

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

En el presente asunto, el accionante demandó la simulación de compra venta y a tal efecto peticionó:

1) La compraventa del inmueble distinguido con el número 141, del piso 14, del edificio El Samán, ubicado en la manzana E-3, zona 4, Urbanización La Urbina, con frente a la calle 1, Municipio Sucre del Estado Miranda, contenida en el documento protocolizado por ante el Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 27 de mayo de dos mil cinco (2005), bajo el número 26, Tomo 22, Protocolo Primero, es una compra-venta simulada.

2) Sea decretada la existencia de un Fraude a la Ley.

3) Sea declarada la nulidad de dicha compra-venta.

4) Se condene a la parte perdidosa en el pago de las costas y costos.

5) Se condene al pago de los gastos extrajudiciales, los cuales ascienden a la cantidad de seiscientos cinco bolívares fuertes con cuarenta y ocho céntimos de bolívar fuerte.

Como se determinó previamente, el punto álgido del presente recurso procesal de apelación lo representa, la supuesta falta de cualidad del accionante para intentar la acción propuesta; a tal efecto esta Superioridad observa:

En primer lugar, se considera importante acotar, que si bien es cierto, existe una libertad contractual, ésta no es ilimitada y en consecuencia, las partes o un tercero pueden solicitar ante el órgano jurisdiccional su nulidad si contraviene las leyes de la República, el orden público o las buenas costumbres, y es la intensidad de la sanción de nulidad junto con la intención de la norma sustantiva imperativa o prohibitiva violada la que distingue entre la nulidad absoluta y la nulidad relativa del contrato, pues mientras unas están dirigidas a la protección del orden público o a la salvaguarda de las buenas costumbres, otras están destinadas a amparar a uno de los contratantes o un particular que por hallarse en situación especial, la ley mira con particular simpatía.

De esta manera se destaca, que para intentar la acción de simulación, debe tener el accionante cualidad para ello, es decir, facultad atribuida por ley a determinada persona para intentar la acción; ahora bien, en el caso bajo estudio, la parte demandada adujo como defensa de fondo en su escrito de contestación, que la parte actora no posee dicha cualidad; por ende, debe este Tribunal Superior, valorar la oportunidad para oponer dicha defensa, tomando como base lo establecido en el artículo 361 de Código de Procedimiento Civil y la sentencia No. 2029 dictada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 25/07/2005 y con ponencia del Magistrado MARCOS TULIO DUGARTE PADRÓN, en donde se estableció, lo siguiente:

“(…) En tal sentido, esta Sala, en sentencia número 1919 del 14 de julio de 2003 (Caso: A.Y.C.), señaló lo siguiente:

Al efecto, en primer lugar es necesario determinar lo que debe entenderse por falta de cualidad y cuál es la oportunidad procesal para oponerla de acuerdo a lo pautado en nuestra vigente ley adjetiva procesal.

En el derogado Código de Procedimiento Civil de 1916, existía la posibilidad de oponer la falta de cualidad de las partes como excepción de inadmisibilidad. En el código vigente, la falta de cualidad no puede ser opuesta como cuestión previa, sino como una defensa de fondo, conforme lo dispone expresamente el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil. Por su parte, el ordinal 4° del artículo 346 eiusdem, contiene la cuestión previa de ilegitimidad de la persona citada como representante del demandado, por no tener el carácter que se atribuye, y se refiere es al problema de la representación procesal de la parte demandada, específicamente, a la falta de representación de la persona citada como representante del demandado, que es la llamada legitimatio ad processum, y no de la falta de cualidad o de la legitimatio ad causam. Es decir, en el caso de la legitimatio ad processum, se refiere a un presupuesto procesal para comparecer en juicio; esto es, un requisito indispensable para la constitución válida de toda relación procesal y para garantizar al demandado su adecuada representación en juicio. En tanto, que la cualidad o legitimatio ad causam debe entenderse como la idoneidad de la persona para actuar en juicio; como titular de la acción, en su aspecto activo o pasivo; idoneidad que debe ser suficiente para que el órgano jurisdiccional pueda emitir un pronunciamiento de mérito; la cual, de acuerdo a lo antes expresado, no puede ser opuesta conforme al Código de Procedimiento Civil vigente, como cuestión previa

(…)”. (Negrillas de la Alzada).

Con base al criterio supra, y de la revisión efectuada de las actas procesales que conforman el presente asunto, se pudo constatar que la defensa de fondo fue opuesta por el demandado de conformidad con lo establecido en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, en tiempo útil; por ello, estima pertinente quien decide pasar a analizar la legitimación de la actora para intentar la acción propuesta, para lo cual se hace necesario a.l.f.d. una administradora, resaltando que la junta de condominio para contratar a un administrador sea persona natural o jurídica que lleve los asuntos del edificio, se rigen por la Ley de Propiedad Horizontal, la cual especifica lo siguiente:

Artículo 20. Corresponde al Administrador:

a. Cuidar y vigilar las cosas comunes;

b. Realizar o hacer realizarlos actos urgentes de administración y conservación, así como las reparaciones menores de las cosas comunes;

c. Cumplir y velar por el cumplimiento de las disposiciones del documento de condominio, de su reglamento y de los acuerdos de los propietarios;

d. Recaudar de los propietarios lo que a cada uno corresponda en los gastos y expensas comunes y si hubiere apartamentos rentables propiedad de la comunidad recibir los cánones de arrendamiento y aplicarlos a los gastos comunes; en caso de que lo recaudado supere a los gastos comunes, los propietarios por mayoría, podrán darle un destino diferente u ordenar su distribución;

e. Ejercer en juicio la representación de los propietarios en los asuntos concernientes a la administración de las cosas comunes, debidamente asistidos por abogados o bien otorgando el correspondiente poder. Para ejercer esta facultad deberá estar debidamente autorizado por la Junta de Condominio, y de acuerdo con lo establecido en el respectivo documento. Esta autorización deberá constar en el Libro de Actas de la Junta de Condominio;

f. Llevarla contabilidad de los ingresos y gastos que afecten al inmueble y a su administración, en forma ordenada y con la especificación necesaria, así como conservar los comprobantes respectivos, los cuales deberán ponerse a disposición de los propietarios para su examen durante días y horas fijadas con conocimiento de ellos;

g. Llevar los libros de: a) Asamblea de Propietarios, b) Actas de la Junta de Condominio, c) Libro diario de la contabilidad. Estos libros deberán ser sellados por un Notario Público o un Juez de Distrito en cuya jurisdicción se encuentre el inmueble.

h. Presentar el informe y cuenta anual de su gestión.

Parágrafo Único. La violación o incumplimiento de cualesquiera de las obligaciones a que se refiere este artículo, por parte del administrador, dará lugar a su destitución, sin perjuicio de las acciones civiles y penales a que haya lugar. (…)

. (Resaltado por la Alzada).

En este sentido se puede deducir de lo anteriormente expuesto en concordancia con las máximas de experiencia, que en las administradoras dentro de sus facultades se encuentra, el llevar un control respecto a los gastos facturados en el mes; garantizar el cobro regular de las cuotas de condominio; en caso de que la Junta de Condominio movilice un fondo de CAJA CHICA, especificará en el recibo de condominio las reposiciones periódicas y en algunos casos realiza la contratación de conserjes, vigilantes, etc., según las normas contempladas en la Ley Orgánica del Trabajo.

Por otra parte, se observa claramente, que la administradora de condominio, sólo posee cualidad para ejercer en juicio “la representación de los propietarios en los asuntos concernientes a la administración de las cosas comunes”, como lo sería el cobro mensual del condominio, para lo cual, debe expresamente, estar debidamente autorizada por la junta de condominio y de acuerdo con lo establecido en el respectivo documento. Esta autorización deberá constar en el Libro de Actas de la Junta de Condominio.

Cabe destacar, que corre inserto al vuelto del folio 38 del asunto principal, el cual está identificado bajo la nomenclatura AP51-V-2006-007867, copia del acta levantada; en virtud, de reunión efectuada por la junta de condominio del Edificio El Samán en fecha 26 de mayo del año 2005, en donde se aprecia entre otras cosas, lo siguiente:

(…) para que en representación de la comunidad de propietarios de Residencias El Samán, ejerza las acciones judiciales pertinentes para lograr el cobro de las cuotas de condominio vencidas correspondientes al apartamento identificado con el número ciento cuarenta y uno (141) ubicado en la planta catorce (14) de Residencias El Samán, Propiedad de E.O.R., mayor de edad, Venezolano y titular de la cédula de identidad número 17.144.711, como consta en el Registro inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Sucre del Estado Miranda de fecha 27 de noviembre 1987, quedando anotado bajo el número 21 … la representación en juicio, la ejerce la Administradora, mediante abogadas designadas por el (…)

. (Resaltado de esta Superioridad).

De lo antes expuesto, sin ánimos de valorar y emitir pronunciamiento alguno sobre la legalidad del documento contentivo del acta, donde la junta de condominio autoriza a la referida administradora; se aprecia de forma por demás clara que, dicha junta de condominio del edificio el Samán está de acuerdo y para ello, autoriza a la administradora sólo en lo que respecta a que, ésta última, ejerza las acciones pertinentes, tendentes a lograr el cobro de la deuda que mantiene el apartamento 141, generada por las cuotas de condominio insolutas. Efectivamente, en el presente caso, la administradora J.F.G. C.A, fue autorizada para gestionar el cobro ejerciendo al respecto, las acciones judiciales pertinentes, en el entendido que se trata, única y exclusivamente del cobro de las referidas cuotas insolutas, que adeuda el apartamento 141 del piso 14, del edificio El Samán; pues bien, se observa del escrito libelar que la parte actora, lo que pretende es que se deje sin efecto la compra-venta efectuada entre los hermanos E.J., JOSDALY COROMOTO y Se omite de conformidad con lo establecido en el artículo 65 de la Ley Orgánica para la Protección de Niños, Niñas y Adolescentes), siendo que la autorización no fue otorgada para ello, desvirtuándose con esta acta, lo afirmado por la parte actora, cuando señala que la junta de condominio del edificio El Samán la autorizó para intentar la presente acción de simulación. Y así se establece.

Ante la situación planteada y tomando en cuenta las aseveraciones de la parte actora con relación a su cualidad para intentar la acción; esta Alzada define la cualidad en sentido amplio, como un sinónimo de legitimación y, deviene en la necesidad de demostrar la identidad de la persona que se presenta ejercitando concretamente un derecho y el sujeto que es su verdadero titular.

La cualidad o legitimación ad causam, es un problema de afirmación del derecho, es decir, está supeditada a la actitud que tome el actor en relación a la titularidad del derecho. En este sentido, también cabe mencionar que la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia No. 3072 de fecha 14 de diciembre de 2004, dictada en el expediente Nº 03-1487, con ponencia de la Magistrada CARMEN ZULETA DE MERCHÁN, dejó sentado lo siguiente:

(…) Dentro de los presupuestos materiales de la sentencia de fondo, en particular de la sentencia favorable, se encuentran los presupuestos de la pretensión, a saber: a) la legitimatio ad causam; b) el interés para obrar y c) en algunos casos, el cumplimiento de algunos requisitos previos para que el juez pueda proveer sobre el fondo de la controversia, como podría ser, en nuestro ordenamiento procesal, la preparación de la vía ejecutiva, en algunos procedimientos especiales. La legitimatio ad causam, tal y como lo ha dejado sentado esta Sala en reiteradas oportunidades, es uno de los elementos que integran los presupuestos de la pretensión, entendidos éstos como los requisitos para que el sentenciador pueda resolver si el demandante tiene derecho a lo pretendido y el demandado, la obligación que se le trata de imputar; la falta de legitimación acarrea ciertamente que la sentencia deba ser inhibitoria; no se referirá a la validez del juicio ni a la acción, sólo será atinente a la pretensión, a sus presupuestos, se trata pues, de una valoración que debe realizar el sentenciador, sobre la pretensión, para poder proveer a la pretensión en ella contenida. (…)

. Resaltados de la Alzada).

En atención a la sentencia supra transcrita, se observa que la parte actora, carece de cualidad para interponer la presente acción de simulación de compra venta; y en consecuencia, esta Superioridad confirma la decisión adoptada por el a quo, en cuanto a la declaratoria con lugar de la defensa de fondo relativa a la falta de cualidad del actor para incoar la presente acción. Y así se establece.

Por otra parte, observa esta Superioridad que si bien el a quo, declaró con lugar la defensa de fondo opuesta por la parte demandada en su escrito de contestación de la demanda y procedió, en consecuencia a declarar sin lugar la acción propuesta, al respecto, esta Superioridad debe hacer algunas consideraciones al respecto:

En aquellos asuntos, cuando el Juez de instancia procede dictar sentencia de mérito y resuelve como pronunciamiento previo alguna cuestión jurídica previa, tal como ocurrió en el caso bajo decisión, -en el cual la juez declaró procedente la falta de cualidad del actor para intentar la acción propuesta-, se hace innecesario examinar el fondo del asunto principal debatido, ya que se configura claramente un supuesto legal que releva al órgano jurisdiccional de emitir pronunciamiento en torno al mérito de la pretensión objeto del respectivo proceso, y a tal efecto, la demanda deviene en infundada. Y así se establece.

En tal sentido, la Sala de Casación Civil de la extinta Corte Suprema de Justicia, mediante sentencia de fecha 09 de agosto de 1989, bajo la ponencia del Magistrado ADÁN FEBRES CORDERO, estableció:

(…) Por consiguiente, la cualidad o interés en el actor para intentar el juicio y en el demandado para sostenerlo, se presenta el examen como una cuestión prejudicial en los procesos lógicos del sentenciador, y si tal defensa perentoria prospera, tendrá como efecto inmediato desechar la demanda por infundada…

. Resaltados de la Alzada).

Con base al criterio supra, cuando el a quo declara procedente la defensa de fondo opuesta por el demandado, acertadamente, no entró a conocer el fondo del asunto; sin embargo, declaró sin lugar la demanda, consecuencia jurídica ésta que, a juicio de esta Superioridad, no debió arribar, ya que con base al criterio jurisprudencial señalado, la demanda debe ser declarada infundada, razón por la cual resulta forzoso para esta alzada modificar el dispositivo de la sentencia recurrida en lo atinente al punto in comento. Y así se establece.

Por último, la parte recurrente solicita, que se exonere a la administradora del pago de las costas procesales, a la que fue condenada en la sentencia recurrida, al respecto, esta Superioridad observa:

Se entiende por costas procesales, como los gastos intrínsecos del juicio, los desembolsos que las partes hacen para sostener el litigio hasta conducirlo a la solución definitiva, inclusive su ejecución, no extendiéndose ni generalizándose más allá de sus límites naturales, por lo que no están comprendidos en estos gastos, aquellos realizados por las partes fuera de los imprescindibles y directamente reclamados en el pleitos.

Por otra parte, el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil establece: “A la parte que fuere vencida totalmente en un proceso o en una incidencia, se le condenará al pago de las costas”, ahora bien, en el caso bajo estudio, al prosperar la defensa de fondo, relativa a la falta de cualidad del accionante para intentar la acción propuesta, la demanda devino en infundada, lo que significa, que quien instauró la demanda, en este caso -Administradora J.F.G. C.A-, resultó vencida totalmente, y en tal razón al haber conminado al accionado a ejercer su defensa, ocasionó que este incurriera en gastos y, en consecuencia debe haber lugar al resarcimiento de tales erogaciones y ello se consolida con el pago de las costas procesales, por tal motivo, esta Superioridad estima que el a quo, actuó ajustado a derecho, al condenar en costas procesales a la parte actora. Y así se establece.

IV

DECISIÓN

En mérito de las consideraciones precedentes, este TIBUNAL SUPERIOR PRIMERO DEL CIRCUITO JUDICIAL DEL TRIBUNAL DE PROTECCIÓN DE NIÑOS, NIÑAS Y ADOLESCENTES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS Y NACIONAL DE ADOPCIÓN INTERNACIONAL, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO

SIN LUGAR, el recurso procesal de apelación interpuesto por la abogada M.A.D.V., inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 55.478, actuando en su carácter de apoderada judicial de la Sociedad Mercantil ADMINISTRADORA J.F.G. C.A., contra la sentencia dictada en fecha 20 de enero de 2009 por la Jueza Unipersonal VII, hoy Tribunal Quinto de Primera Instancia de Mediación, Sustanciación y Ejecución de este Circuito Judicial.

SEGUNDO

SE MODIFICA la sentencia dictada en fecha 20 de enero de 2009, por la Jueza Unipersonal VII, hoy Tribunal Quinto de Primera Instancia de Mediación, Sustanciación y Ejecución de este Circuito Judicial, única y exclusivamente en lo atinente al dispositivo del fallo, donde se declara: “sin lugar la demanda”, debe decir: “infundada la demanda”, por los motivos expuestos en la parte motiva del presente fallo, los cuales se dan íntegramente por reproducidos.

.

Como consecuencia de la anterior decisión, se declara:

Primero

CON LUGAR la excepción opuesta por la parte demandada, de conformidad al artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, referente a la falta de cualidad en la persona del actor para accionar la nulidad de la compra venta del inmueble distinguido con el número 141, del piso 14, del edificio El Samán, ubicado en la manzana E-3, zona 4, Urbanización La Urbina, con frente a la calle 1, Municipio Sucre del Estado Miranda, contenida en el documento protocolizado por ante el Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 27 de mayo de dos mil cinco (2005), bajo el número 26, Tomo 22, Protocolo Primero.

Segundo

INFUNDADA la demanda de nulidad de compra venta por simulación de negocio en fraude a la Ley, incoada por la ciudadana M.A.D.V., venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad número V-10.507.985, abogado en libre ejercicio, inscrita en el Inpreabogado bajo el número 55.478, actuando en su carácter de apoderada judicial de la empresa ADMINISTRADORA J.F.G. C.A, Sociedad Mercantil inscrita ante el Registro Mercantil Primero de esta misma Circunscripción Judicial, bajo el número 8, Tomo 75-A Pro, en fecha 15 de mayo de 1992, en contra del ciudadano E.J.O.R. y los ciudadanos J.O.O.H. y D.C.R.D.O., éstos últimos en su carácter de representantes legales de sus hijos JOSDALY COROMOTO ORTA ROJAS y Se omite de conformidad con lo establecido en el artículo 65 de la Ley Orgánica para la Protección de Niños, Niñas y Adolescentes).

Tercero

Se condena en costas a la empresa mercantil ADMINISTRADORA J.F.G. C.A., inscrita ante el registro Mercantil Primero de esta misma Circunscripción Judicial, bajo el número 8, Tomo 75-A Pro, en fecha 15 de mayo de 1992.

Publíquese, regístrese y notifíquese a las partes.

Una vez quede firme la presente decisión, remítase junto con oficio el presente expediente al Tribunal de la causa.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Tribunal Superior Primero del Circuito Judicial del Tribunal de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas y Nacional de Adopción Internacional. Caracas, a los siete (07) días del mes de febrero del año dos mil once (2011). Años 200° de la Independencia y 151° de la Federación.

LA JUEZA,

Dra. R.I.R.R..

EL SECRETARIO,

Abg. R.C..

En horas de despacho del día de hoy, se registró, publicó y diarizó la presente decisión siendo la hora reflejada en el sistema juris 2000.

EL SECRETARIO,

Abg. R.C..

AP51-R-2010-001752

RIRR/RC.

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