Decisión de Juzgado Superior Octavo en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 16 de Noviembre de 2015

Fecha de Resolución16 de Noviembre de 2015
EmisorJuzgado Superior Octavo en lo Civil, Mercantil y del Transito
PonenteMarisol Alvarado Rondon
ProcedimientoNulidad De Asamblea

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO SUPERIOR OCTAVO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

Caracas, 16 de noviembre de 2015

205° y 156°

Visto con informes de la parte demandada.

PARTE ACTORA: C.M.V.C. y M.G.T.D.K., venezolanas, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad Nros V- 11.226.827 y 6.558.030.

APODERADOS DE LA PARTE ACTORA: A.B., M.B., D.M., P.B., M.M.H. y P.N. abogados en ejercicios e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 12.710, 119.059, 128.661, 131.293, 145.905 y 122.774, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: JUNTA DE CONDOMINIO DEL EDIFICIO “MANSIÓN CHIVACOA”, o en la persona del ciudadano C.S.H., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V- 2.932.399

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: J.M., R.A.C. y C.M.O.B. abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros.25.228, 24.890 y 31.909, respectivamente.

MOTIVO: NULIDAD DE ASAMBLEA.

SENTENCIA: DEFINITIVA.

EXPEDIENTE: AP71-R-2015-001039.

I

ANTECEDENTES

Conoce esta Alzada de la apelación interpuesta en fecha 22 de septiembre de 2015, por el abogado R.A.C., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 24.890, en su condición de apoderado judicial de la parte demandada, contra la decisión de fecha 12 de agosto de 2015, dictado por el Tribunal Décimo Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

El presente juicio se inicio por demanda de nulidad de asamblea, interpuesta en fecha 19 de noviembre de 2014, por los abogados A.B. y P.N., en su carácter de apoderados judiciales de la parte actora, ciudadanas c.M.V.C. y M.G.T.D.K., en contra de la JUNTA DE CONDOMINIO DEL EDIFICIO “MANSIÓN CHIVACOA”, en los siguientes términos:

Que sus representadas son propietarias de los inmuebles constituidos por los apartamentos identificados como “B” y “A”, del Edificio “Mansión Chivacoa”, situado en la Calle Chivacoa, urbanización Las Mercedes, Sección San Román, Municipio Baruta del estado Miranda. Que dicho edificio se encuentra bajo el régimen de propiedad h.Q.e. el caso, que en fecha 23 de octubre de 2014, a las 04:00 p.m., se celebró una Asamblea General Ordinario de Copropietarios del Edificio “Mansión Chivacoa”, con la finalidad de someter a consideración los siguientes puntos: 1) Elección de la junta de condominio; 2) Presentación de Cuentas por parte de las administradora Condamerica, C.A.; 3) Dar a conocer el Reglamento del Condominio del Edificio; 4) Puntos Varios. Que dicha asamblea fue celebrada con la presencia de la Notario Pública Octava del Municipio Libertador del Distrito Capital. Que la precitada asamblea fue celebrada con un quórum de participación que sólo representa el 57,5% del valor total del inmueble, lo que a su parecer no constituye el quórum necesario para que se pudiera considerar valida, ya que a su criterio se necesita por lo menos dos tercios (2/3) del valor del inmueble, a saber el 66,66%, tal como lo dispone el documento de condominio del edificio.

Que la convocatoria de asamblea que fue supuestamente publicada en el Diario El Nacional, en fecha 13 octubre de 2014, y colocada en la cartelera del edificio el 20 de octubre 2014, nunca observaron la supuesta publicación. Que dicha convocatoria fue errada, al considerar que no se colocó en el numeral 4 cuales eran los puntos varios que serían sometidos a consideración. Que para la fecha de celebración del acta de asamblea el periodo de la junta de condominio se encontraba vencido, desde hace más de 4 años. Que fue apreciado en dicha asamblea el voto del señor C.S., co-propietario del condominio, pese a que se encontraba insolvente en el pago de las cuotas de condominio, tal y como lo expresó la administradora del edificio, mediante comunicación de fecha 24 de octubre de 2014.

Que el señor C.S. ha manejado el edificio a su libre discreción, aduciendo que el mismo se ha autodenominado “Presidente del Condómino”, cuando aduce que no existe evidencia de ese nombramiento. Que el referido ciudadano es propietario del apartamento PH, y dueño de la sociedad mercantil Inmobiliaria Mazbut, C.A., quien a su vez es propietario de los apartamentos 2-E y 2-D, lo que a su decir éste pretende tomar decisiones sobre el Edificio, sin tomar en cuenta el bienestar de la comunidad y la concordancia que debe imperar entre todos los co-propietarios que lo conforman. Que en la viciada asamblea, fue elegida una nueva junta de condominio y que la administradora del edificio consignó a los propietarios presente el balance general al 30 de septiembre 2014; que la ilegitima junta supuestamente consignó un ejemplar del reglamento del condominio para conocimiento del resto de los co-propietarios; y que fue revocado el mandato de la administradora Condamerica. C.A., a partir del 23 de octubre de 2014. Que la asamblea celebrada en fecha 23 de octubre de 2014, se encuentra viciada de nulidad, toda vez que las misma se llevó a cabo trasgrediendo los parámetros elementales para su validez, los cuales aduce son: 1) Sin el quórum necesario establecido en el Capítulo VI, Nº dos, del documento de condominio del Edificio Mansión Chivacoa; 2) Sin que se haya hecho la fijación de la convocatoria en las puertas de acceso del Edificio; y 3) Sin que se haya especificado en la convocatoria la totalidad de los puntos que serían deliberados, que en razón de ello, demanda a la precitada junta de condominio a la nulidad de la asamblea ordinaria de copropietarios del Edificio Mansión Chivacoa, celebrada el 23 de octubre de 2014.

Por auto de fecha 24 de noviembre de 2014, el Tribunal de la causa admitió la demanda bajo los trámites del procedimiento breve, conforme lo dispuesto en los artículos 341 y 881 del Código de Procedimiento Civil, y ordenó el emplazamiento de los demandados, para que comparezcan al segundo día de despacho siguiente a que conste en autos su citación, con la finalidad que diera contestación a la demanda interpuesta en su contra.

Asimismo, se consignó las expensas necesarias para la citación personal de la parte demandada, resultando ésta infructuosa, por lo cual se libró cartel de citación en fecha 4 marzo de 2015, el cual fue publicado en el diario El Nacional en fecha 19 marzo de 2015.

Por diligencia de fecha 28 mayo 2015, compareció el ciudadano C.S.H., actuado en su carácter de presidente de la JUNTA DE CONDOMINIO DEL EDIFICIO MANSIÓN CHIVACOA, debidamente asistido por el abogado J.M., a quien le confirió poder apud acta, así como a los abogados R.A.C.A. y a C.M.O.B..

En fecha 03 de junio de 2015, la representación judicial de la parte demandada dio contestación a la demanda en los siguientes términos:

Opuso la caducidad de la acción, al considerar que la actora impugnó el acta de asamblea objeto de la litis vencido el lapso de 30 días que establece el artículo 25 de la Ley de Propiedad H.q.l. asamblea que aquí se impugna fue celebrada el 23 de octubre de 2014 y que una vez transcurridos los 8 días que señala el artículo 23 de la referida ley, para recibir observaciones, sin que ello ocurriera, se celebró una segunda consulta o asamblea en fecha 4 de noviembre de 2014, la cual fue publicada en el diario Ultimas Noticias, en la cual se tuvieron los mismos puntos a tratar, donde quedó nombrada la junta de condominio que actualmente ejerce sus funciones; que de acuerdo al artículo 24 de la mencionada ley, las decisiones se tomaron con el voto favorable de los asistentes que representaron el 57,13%, es decir por la representación de más de la mitad del valor atribuido al inmueble; que la asamblea está definitivamente firme ya que pasaron los 30 días para impugnarla y por cuanto, se formo el quórum necesario establecido en la ley, con los propietarios asistentes, siendo de carácter vinculante las decisiones tomadas por la junta de condominio electa.

Que niega, rechaza y contradice las afirmaciones que rielan en el libelo de la demanda; que la junta de condominio debe existir obligatoriamente según lo establecido en el artículo 18 de la Ley de Propiedad H.p.l. que el edificio no puede quedar acéfalo de Junta de condominio y que siempre la ha tenido y que tácitamente ha sido aceptada por todos, que analógicamente es como si se reeligiera ya que nadie ha reclamado algo al respecto. Que las demandadas, así como la administradora condamerica C.A., desde la asamblea impugnada se ha negado a cancelar un solo recibo de las obligaciones que el mantenimiento del edificio necesita, por lo antes expuesto solicitan sea declarada sin lugar la presente demanda

En fecha 9 de junio de 2015, la representación de la parte actora consigno escrito de promoción de pruebas, asimismo, en fecha 16 de junio de 2015, la representación de la parte demandada consignó escrito de promoción de pruebas, siendo admitidas por el a quo en fechas 16 y 17 de junio de 2015.

En fecha 12 de agosto de 2015, el a quo dictó sentencia, de esta decisión la parte demandada ejerció recurso de apelación en fecha 22 de septiembre de 2015, siendo oído en ambos efectos por auto de fecha 21 de octubre de 2015, ordenándose la remisión del expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, y realizada la insaculación de Ley, resultó conocedor, este Juzgado Superior.

En fecha 02 de noviembre de 2015, esta Alzada le dio entrada al expediente, y procedió a fijar el décimo (10°) día de despacho siguiente a la presente fecha para que las partes presentaran sus escritos de informe, derecho éste ejercido por la parte demandada.

II

COMPETENCIA

De conformidad con lo establecido en la Resolución Nº 2009-0006, de fecha 18 de marzo de 2009, dictada por el Tribunal Supremo de Justicia en Sala Plena, este Tribunal es competente para conocer y decidir de las apelaciones interpuestas contra las decisiones emanadas de los Tribunales de Municipio de esta Circunscripción Judicial. En consecuencia, y visto que la presente causa fue interpuesta contra una decisión proferida por el Tribunal Décimo Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, se declara esta Alzada competente para conocer y decidir de la apelación interpuesta. ASÍ SE DECIDE.

III

PUNTO PREVIO

De la revisión de las actas que conforman el presente expediente, se desprende que la demandada en la oportunidad para dar contestación a la demanda, alegó la caducidad de la acción, por cuanto a su decir, la convocatoria fue realizada en fecha 23 de octubre de 2014, y la demanda es del 24 de noviembre de 2014, es decir, 32 días después de los treinta días que establece el artículo 25 de la Ley De Propiedad Horizontal.

En tal sentido, señala quien aquí suscribe que el artículo 25 de la Ley de Propiedad horizontal establece que: “Los acuerdos de los propietarios tomados con arreglo a los artículos precedentes serán obligatorios para todos los propietarios. Cualquier propietario podrá impugnar ante el Juez los acuerdos de la mayoría por violación de la ley o del documento de condominio o por abuso de derecho. El recurso deberá intentarse dentro de los treinta (30) días siguientes a la fecha de la asamblea correspondiente (…)”; del artículo parcialmente transcrito se evidencia que los propietarios pueden impugnar las decisiones establecidas en la asamblea dentro de los 30 días siguientes a la fecha de la misma.

Así las cosas, del caso de autos se evidencia que la asamblea fue realizada en fecha 23 de octubre de 2014, y la actora interpuso la presente demanda en fecha 19 de noviembre de 2014, motivo por el cual, tal y como lo asentó el juez de instancia en la parte motiva de su fallo, solo transcurrieron veintisiete (27) días, es decir, en el presente caso no se cumple los treinta (30) días a que hace referencia el artículo antes descrito, en razón de ello, esta Alzada declara improcedente el alegato de caducidad interpuesto por la demandada. Y ASÍ SE DECIDE.

IV

DE LAS PRUEBAS

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA JUNTO AL LIBELO DE DEMANDA:

Marcado con la letra “A” y “B”, copia simple de los documentos de propiedad de los apartamentos del Edificio “Mansión Chivacoa”, situado en la Calle Chivacoa, urbanización Las Mercedes, Sección San Román, Municipio Baruta del estado Miranda, a nombre de la ciudadana C.M.V.C. y M.G.T.D.K., respectivamente. Al respecto, esta Alzada le otorga pleno valor probatorio que de su contenido se desprende, por cuanto no fueron tachados, impugnados o desconocidos por la contraparte en la oportunidad procesal correspondiente, todo ello de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.357 del Código Civil, trayendo como elemento de convicción el derecho de propiedad que aduce tener la parte actora. ASÍ SE DECIDE.-

Marcado con la letra “D”, copia simple del documento de condominio del Edificio “Mansión Chivacoa”, el cual fue protocolizado en fecha 25 de junio de 1969, por ante la Oficia Subalterna de Registro del Distrito Sucre del estado Miranda, inserto bajo el Nº 12, folio 42, Tomo 11 Adc, Protocolo 1º, 2º semestre del año 1969. Al respecto esta Alzada le otorga pleno valor probatorio por cuanto no fueron tachados, impugnados ni desconocidos por la contraparte en su oportunidad legal, todo de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1360 del Código Civil, trayendo como elemento de convicción que el mencionado edificio se encuentra bajo el régimen de propiedad horizontal y que para ser considerada válidamente constituida una asamblea de co-propietario del Edificio, es necesario por lo menos dos tercio (2/3) del valor total del inmueble. ASÍ SE DECIDE.

Marcado con la letra “E”, copia simple sobre la solicitud interpuesta por el ciudadano C.S.H., actuando en su carácter de presidente de la Junta de Condominio del Edificio Mansión Chivacoa, por ante la Notaria Pública Octava de Caracas, a lo fines que se trasladara y constituyera en el Edificio Mansión Chivacoa, con la finalidad que presenciará y certificará el desarrollo de la asamblea de copropietarios que se celebró en fecha 23 de octubre 2014. Al respecto, quien aquí suscribe observa que no consta en autos que el Notario se haya traslado o constituido en el domicilio señalado por la actora, motivo por el cual, nada tiene que valorarse al respecto. ASÍ SE DECIDE.

Marcado con la letra “F”, escrito de comunicación de fecha 24 de octubre de 2014, proveniente de la Administradora Condamerica C.A., al ciudadano C.S., actuando en su carácter de presidente de la Junta de Condominio del Edificio Mansión Chivacoa; Al respecto, esta Alzada observa que la anterior probanza es considerada como un documento privado emitida por un tercero que no forma parte en el juicio, por lo cual debió ser ratificada todo ello de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. ASÍ SE DECIDE.

Marcado con la letra “G”, copia simple del documento constitutivo de la sociedad mercantil inmobiliaria Mazbut C.A. Al respecto, esta Alzada desecha la anterior probanza por cuanto no guarda relación con el hecho controvertido. ASÍ SE DECIDE.

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA EN LA OPORTUNIDAD PROCESAL CORRESPONDIENTE:

Reprodujo el merito favorable de los autos. Al respecto, debe indicar esta Alzada que el mérito favorable no es considerado como un medio de prueba, mas sin embargo, es obligación del juzgador la valoración del acervo probatorio y el estudio minucioso del caso, extrayendo elementos de convicción para la conformación de la decisión, de conformidad con lo establecido en los artículos 12 y 509 del Código de Procedimiento Civil. Y ASI SE DECIDE.

Se desprende de auto copia certificada del acta de Asamblea General Ordinaria de Copropietarios del Edificio Mansión Chivacoa, celebrada en fecha 23 de octubre 2014, expedida por la Notaria Pública Octava del Municipio Libertador del Distrito Capital. Al respecto esta Alzada le otorga pleno valor probatorio por cuanto no fueron tachados, impugnados ni desconocidos por la contraparte en su oportunidad legal, todo de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, concatenado con el artículo 1360 del Código de Procedimiento, trayendo como elementos de convicción los puntos a tratar en la referida asamblea. ASÍ SE DECIDE.-

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA EN LA OPORTUNIDAD PROCESAL CORRESPONDIENTE:

Promovió, marcadas con las letras “A y B” publicaciones en prensa, efectuadas en fechas 13 de octubre de 2014 y 29 de octubre de 2014, en el Diario El Nacional, pagina 9, de fecha, en la cual se publicó la convocatoria de la Asamblea General Ordinaria de Copropietarios del Edificio Mansión Chivacoa, la primera para ser celebrada el día 23 de octubre de 2014 y la segunda para ser celebrada para el día 4 de noviembre 2014. Al respecto, debe indicar quien aquí suscribe, que las publicaciones antes descritas fueron impugnadas por la actora en la oportunidad procesal correspondiente, sin embargo el artículo 24 de la Ley de Propiedad Horizontal, señala que para que las asambleas sean validamente constituidas deberán ser publicadas en un periódico que circule en la localidad, motivo por el cual, al cumplir la demandada con la carga de anunciar en prensa las convocatorias antes señaladas, ordenadas expresamente por la Ley, se le da pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 432 del Código de Procedimiento Civil. ASÍ SE DECIDE.

Promovió, marcado con la letra “C”, copia simple de la segunda y última Acta de Asamblea General Ordinaria de Copropietarios del Edificio Mansión Chivacoa, celebrada el 4 de noviembre de 2014. Al respecto, se desprende de autos que la actora impugnó las anteriores probanzas, sin embargo se evidencia que la demandada consignó a los autos el libro donde reposa la misma, todo ello con la finalidad de demostrar su autenticidad, por lo tanto, se le otorga valor probatorio de conformidad con artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. ASÍ SE DECIDE.

Promovió, marcadas con las letras “D”, “E”, “F”, “G”, “H” e “I”, fotografías e ilustraciones de la cartelera del Edificio Mansión Chivacoa y de la celebración de la Asamblea General Ordinaria de Copropietarios del Edificio Mansión Chivacoa, a fin de demostrar el acoso y ataques en contra de la Junta de Condominio. Quien suscribe, observa que las anteriores probanzas fueron impugnadas por la actora, y la parte promovente no realizó lo pertinente para demostrar su veracidad, por tal motivo, se desechan. Y ASÍ SE DECIDE.

Promovió, marcadas con las letras “J”, “K”, “L”, “M” y “N”, copia de decisiones bajadas de Internet sobre demandas donde actúa la ciudadana C.M.V.C.. Al respecto, se observa que los documentos antes señalados no guardan relación con el hecho controvertido, por tal motivo, son desechadas. ASÍ SE DECIDE.

V

MOTIVACIONES PARA DECIDIR

Corresponde a esta Alzada conocer y decidir de la apelación interpuesta en 22 de septiembre de 2015, por el abogado R.A.C., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 24.890, en su condición de apoderado judicial de la parte demandada, contra la decisión de fecha 12 de agosto de 2015, dictado por el Tribunal Décimo Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró:

(…) En el caso que ocupa la atención de este Tribunal, se observa que en la convocatoria efectuada el día 13 de octubre de 2013, mediante publicación en el Diario El Nacional, en el punto cuatro de la convocatoria se indica que se tratarán “puntos varios”. De esta expresión no es posible determinar exactamente la naturaleza, entidad y alcance de los aspectos que ella encierra. Tal forma de expresión deja en pleno anonimato a las circunstancias objeto de discusión en la futura asamblea, y sin duda alguna, lesiona el derecho a la información previa que tienen los miembros de la asamblea, razón por la cual, este Juzgador aplicando analógicamente el artículo 277 del Código de Comercio, considera que en el presente caso la asamblea de co-propietarios del Edificio Mansión Chivacoa, llevada a cabo el día 23 de octubre de 2014, debe declararse nula y así expresamente se decide. (…)”

V

DISPOSITIVA

(…) En fuerza de las consideraciones precedentemente expuestas, este Juzgado Décimo Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, actuando en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por virtud de la autoridad que le confiere la Ley, declara:

PRIMERO: CON LUGAR la demanda que por NULIDAD DE ASAMBLEA, interpusieron los abogados A.B. y P.N., en su carácter de apoderados judiciales de la parte actora, ciudadanas C.M.V.C. y M.G.T.D.K., en contra de la JUNTA DE CONDOMINIO DEL EDIFICIO “MANSIÓN CHIVACOA”, en la persona del ciudadano C.S.H.. (…)

SEGUNDO: LA NULIDAD de la Asamblea General Ordinaria de Copropietarios del Edificio “Mansión Chivacoa”, contenida en el acta de fecha 23 de octubre de 2014.

TERCERO: En consecuencia se declara la nulidad de todas las decisiones tomadas en la referida asamblea, así como, las decisiones adoptadas con posterioridad a dicha asamblea (…)

Del texto de la sentencia recurrida, se desprende que el Tribunal de instancia declaro con lugar la demandada por nulidad de asamblea incoada por las ciudadanas C.M.V.C. y M.G.T.D.K., en contra de LA JUNTA DE CONDOMINIO del EDIFICIO “MANSIÓN CHIVACOA”, por cuanto a su decir la convocatoria efectuada en fecha 13 de octubre de 2013, publicada en el Diario el Nacional, en la cual se convoca para el día 23 de octubre de 2014, a los Copropietarios del Edificio Mansión Chivacoa, en el punto cuatro de la convocatoria solo indicaba “puntos varios” y que tal forma de expresión deja en pleno anonimato a las circunstancias objeto de discusión en la futura asamblea, lesionando así el derecho a la información que tienen los miembros de la asamblea.

Ahora bien, valoradas como han sido las pruebas promovidas por las partes, en el presente juicio, pasa está Alzada a pronunciarse sobre el fondo del asunto sometido a consideración, en tal sentido, como se determinó dentro de los límites de la controversia, dicho conocimiento está encaminado a determinar la procedencia o no de la nulidad de asamblea incoada por los ciudadano C.M.V.C. y M.G.T.D.K. en contra de la JUNTA DE CONDOMINIO DEL EDIFICIO “MANSIÓN CHIVACOA”, o en la persona del ciudadano C.S.H., y al efecto se observa:

La acción de nulidad de la asamblea de condominio se encuentra enmarcada en el artículo 25 de la Ley de Propiedad Horizontal, la cual se desprende lo siguiente:

Los acuerdos de los propietarios tomados con arreglo a los artículos precedentes serán obligatorios para todos los propietarios. Cualquier propietario podrá impugnar ante el Juez los acuerdos de la mayoría por violación de la ley o del documento de condominio o por abuso de derecho. El recurso deberá intentarse dentro de los treinta (30) días siguientes a la fecha de la asamblea correspondiente o de la comunicación de la decisión hecho por el administrador si el acuerdo hubiere sido tomado fuera de asamblea.

Si no hubiese convocado la asamblea o si no se hubiese participado el acuerdo tomado fuera de ella, los treinta (30) días indicados se contarán a partir de la fecha en que el recurrente hubiere tenido conocimiento del acuerdo.

El recurso del propietario no suspende la ejecución del acuerdo impugnado, pero el Juez discrecionalmente y con las precauciones necesarias, puede decretar esta suspensión provisionalmente a solicitud de parte interesada.

A los efectos de este artículo se seguirá el procedimiento previsto en el código de procedimiento civil para juicios breves.

De la anterior norma se desprende, que los acuerdos tomados por los administrados y sus propietarios son de carácter obligatorio, pero cualquier propietario que no esté conforme con el acuerdo de la mayoría podrá impugnarlo ante un Juez o un Tribunal, cuando este viole la Ley, o documento de condominio o por abuso del derecho. Este recurso de impugnación deberá intentarse dentro de los treinta (30) días siguientes a la fecha de la asamblea o del comunicado de la decisión realizado por los administradores si este hubiere sido tomado fuera de de la asamblea.

Asimismo, es necesario para esta Alzada traer a colación los artículos 23 y 24 de la Ley de Propiedad H.d.l. cuales se desprende lo siguiente:

(…) Artículo 23: Las consultas a los propietarios sobre los asuntos que deban someterse a su decisión conforme al artículo anterior, así como las respuestas de los propietarios respectivos, se hará por escrito. Los acuerdos salvo disposición contraria de la Ley, se tomarán por mayoría de los propietarios interesados que representen por lo menos dos tercios del valor atribuido, para que el efecto del artículo 7°, a la totalidad del inmueble o de los apartamentos correspondientes (…).

Artículo 24.- No obstante lo dispuesto en el artículo anterior, el administrador puede, si lo estima conveniente convocar a una asamblea de los propietarios interesados para deliberar sobre asuntos a que se refiere el artículo 22, y debe hacerlo cuando se lo exijan los propietarios que representen, por lo menos, un tercio del valor básico del inmueble o de los apartamentos correspondientes. Los propietarios interesados pueden ocurrir al Juez de Distrito o Departamento de la respectiva jurisdicción para que convoque la asamblea cuando el administrador por cualquier causa deje de convocarla. Las asambleas se celebrarán con preferencia en el inmueble y serán presididas por el Presidente de la Junta de Condominio o la persona que designe la asamblea en caso de su ausencia. La asamblea de los propietarios no puede deliberar sin la presencia de todos los interesados, a menos que conste en forma fehaciente que todos han sido invitados a la reunión con tres (3) días de anticipación, por lo menos.

La asamblea se tendrá por válidamente constituida cuando haya sido convocada por un periódico que circule en la localidad, con la anticipación predicha, y un ejemplar de la convocatoria hay sido fijado en la entrada o entradas del edificio. El administrador dejará con la misma anticipación, en cada apartamento, una convocatoria, sin que el incumplimiento de este requisito conlleve la nulidad de la asamblea.

Si a la asamblea no concurriere un número de propietarios suficientes como para tomar el acuerdo correspondiente, se procederá a realizar una nueva consulta por los medios indicados en el artículo anterior y la decisión se tomará por la mayoría establecida en el primer aparte del mismo.

De toda asamblea se levantará Acta que se estampará en el Libro de Acuerdos de los propietarios, suscrita por los concurrentes.

De las normas antes transcritas, se desprende que el legislador en estos artículos respecto a la resolución de los asuntos concernientes a las cosas comunes en general, o aquellos asuntos que atañen solo a algunos de los propietarios y las dos formas legales para pulsar lograr la opinión de los condóminos, a saber el mecanismo de la consulta y la formula de la asamblea para deliberar sobre lo que, a juicio del administrador, la Junta de Condominio y un número calificado de propietarios sea necesario o urgente, en ambos métodos o formulas para deliberar, a este tenor, el legislador quiso establecer un número de requisitos formales, de orden esencial para la validez de los acuerdos alcanzados.

Establecido lo anterior, es necesario para esta Alzada traer de las actas que conforman el presente expediente, la convocatoria de fecha 13 de octubre de 2014, publicado en el Diario El Nacional, en la cual se convoca para el día 23 de octubre de 2014, a los Copropietarios del Edificio Mansión Chivacoa, a la referida asamblea, la cual se desprende textualmente lo siguiente:

Igualmente, es necesario traer de auto, la convocatoria de fecha 29 de octubre de 2014, publicado en el Diario Últimas Noticias, en la cual se convoca por segunda y ultima vez para el día 4 de noviembre de 2014, a los Copropietarios del Edificio Mansión Chivacoa, en la cual se desprende textualmente lo siguiente:

Por otra parte, se desprende que la parte demandada en su escrito de informes presentado ante esta Alzada alegó lo siguiente:

“(….) Es una costumbre reiterada en Venezuela de incluir al final “puntos varios” en el (90%) noventa por ciento de las convocatorias.

Por lo general, suele detallar los puntos a tratar, como orden del día, y algo que es muy común es encontrar al final “puntos varios” ya que ello no está prohibido por la Ley de Propiedad Horizontal y por ende no hay ilegalidad alguna.

En los puntos se incluye aquellos asuntos que no están incluidos en la agenda. Esta sección tiene como finalidad que los copropietarios den a conocer sus inquietudes ya que pudiera haber personas que quieren intervenir y contar su problema en el condominio. Esta clase de participaciones resultan convenientes para mejorar las relaciones entre los vecinos. Los “puntos varios” deben quedar para el final de la asamblea. (…)”

En este orden de idea, es necesario para esta Superioridad traer a colación la obra del tratadista O.E.O. G, sobre Bienes y Derechos Reales Derecho Civil II, la cual se desprende lo siguiente:

La convocatoria debe ser publicada ‘por un periódico que circule en la localida’

, con tres días de anticipación, por lo menos, y que la misma “haya sido fijado en la entrada o entradas del edificio” (art. 24); el incumplimiento de uno de esos requisitos de publicidad vicia de validez la convocatoria. Añade la Ley que “el administrador dejara con la misma anticipación en cada apartamento, una convocatoria, sin que el incumplimiento de este requisito conlleve la nulidad de la asamblea”. La convocatoria debe señalar el día y hora cuando la asamblea se celebrará, debiéndose tener en consideración el destino de los locales (lato sensu) en la fijación de la fecha de la asamblea, ya que en los edificios para oficinas o industria convendrá que la asamblea se celebre durante días hábiles y horas laborables o no, pero todo ello podrá ser establecido en el Reglamento de Condominio conforme dispone el ordinal 5 del aparte tercero del artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal.

La convocatoria debe señalar igualmente el lugar o sitio donde la asamblea será celebrada con preferencia en el inmueble” (art 24), ateniéndose, sin embargo a lo que disponga el Reglamento de condominio en caso de que en el señale un lugar distinto para celebrar asamblea ya que estas no deben celebrarse “necesariamente en el inmueble.”

De lo anteriormente citado por el autor, se desprende que la convocatoria debe ser publicada en un periódico que circule en la localidad, con tres días de anticipación, por lo menos, y que la misma haya sido publicada en la entrada del edificio, siendo este principio de publicidad un requisito esencial para la validez de la convocatoria; de otra manera todos y cada uno de los propietarios no podrían saber si son interesados en los asuntos a debatir.

Así las cosas, y en base a las anteriores consideraciones, se desprende que en fecha 23 de octubre 2014, fue celebrada la convocatoria de co-propietarios del Edificio Mansión Chivacoa, la cual de acuerdo con lo alegado por la parte actora, en su libelo de demanda nunca observaron la fijación de la referida convocatoria, en tal sentido, de las pruebas aportadas a los autos, no se desprende que la demandada haya demostrado la fijación de la convocatoria en prensa en la entrada del edificio, aún y cuando, ciertamente consignó a los autos unas fotografías, no se evidencia que haya cumplido con la carga de demostrar su veracidad, en el sentido de refutarle al actor la efectiva recepción por parte de todos los propietarios.

De igual manera, se constata del acta de asamblea que la misma tuvo un quórum de 57,15%, teniéndose a decir del demandado como suficiente, en razón de ello, considera esta Juzgadora, que siendo así, conforme a las consideraciones antes resaltadas, para quien aquí sentencia, la Junta de Condominio infringió las normas establecidas en el Documento de Condominio, circunstancia que deriva en consecuencia, que las decisiones y acuerdos tomados con fundamento en un procedimiento de Convocatoria que no cumplió con lo estipulado en el precitado documento, sean irritas y susceptibles de ser anuladas, por cuanto, se desprende del documento de condominio que para conformar la asamblea, los acuerdos se tomaran siempre por la mayoría de los propietarios interesados que representen por lo menos dos tercios del valor del edificio, es decir, el 66,66%, lo que hace evidentemente su nulidad, de igual manera, cabe señalar, que la forma de hacer la convocatoria es muy importante, pues la Ley quiere dar las máximas facilidades para que todos los propietarios sepan que va a haber una asamblea, ya que los acuerdos una vez tomados válidamente, obligan a todos los co-propietarios a cumplir con los mismos. Y ASÍ SE DECIDE.

En virtud de las anteriores consideraciones debe esta Alzada declarar sin lugar el recurso de apelación interpuesto en fecha 22 de septiembre de 2015, por la representación judicial de la parte demandada, en contra de la decisión de fecha 12 de agosto de 2015, dictada por el Tribunal Décimo Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el cual se confirma en los términos expuestos en el presente fallo. ASI SE DECIDE.

VI

DECISIÓN

PRIMERO

SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto en fecha 22 de septiembre de 2015, por el abogado R.A.C., en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, contra la decisión de fecha 12 de agosto de 2015, dictado por el Tribunal Décimo Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

SEGUNDO

SE CONFIRMA pero con motivación diferente la sentencia de fecha 12 de agosto de 2015, dictada por el Tribunal Décimo Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

Se condena en costas a la parte recurrente de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.

Déjese copia certificada de la presente decisión, para darle cumplimiento a lo establecido en el artículo 248 Código de Procedimiento Civil.

En la oportunidad legal, remítase con oficio el presente expediente a su Tribunal de origen.

PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE

Dada, sellada y firmada en la Sala del Juzgado Superior Octavo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En Caracas, a los dieciséis (16) días del mes de noviembre del año dos mil quince (2015). Años 205º de la Independencia y 156º de la Federación

LA JUEZ PROVISORIO

M.A. R

LA SECRETARIA

JUZEMAR RENGIFO

En esta misma fecha siendo las (________________): de la (__________) se registro y público la anterior sentencia.

LA SECRETARIA

JUZEMAR RENGIFO

MAR/JRRR/AB..

Exp. AP71-R-2015-001039

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