Decisión de Superior en lo Civil de Aragua, de 14 de Enero de 2016

Fecha de Resolución14 de Enero de 2016
EmisorSuperior en lo Civil
PonenteMaira Ziems Cortez
ProcedimientoRectracto Legal Arrendatario

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

TRIBUNAL SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRANSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA, CON SEDE EN MARACAY.

PARTE DEMANDANTE:

Ciudadano: I.M.Z.Z., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 2.008.876 y de este domicilio.-

APODERADOS JUDICIALES: Abogados C.E.L.B., C.A.R.B. y G.A.D.A.B., inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 146.480, 123.864 y 183.258 respectivamente.-

PARTE DEMANDADA:

Sociedad Mercantil CENTRO COMERCIAL SAN JACINTO C.A., inscrita en el Registro Mercantil Cuarto del Área Metropolitana de Caracas bajo el Nº 72, Tomo 32-A en fecha 1 de agosto de 1975 en la persona de su presidente J.A.V.M., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 990.775 y el ciudadano A.J.C.F., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 5.963.497 y de este domicilio.-

APODERADOS JUDICIALES Abogados en ejercicio A.A.H., Y.M.S.E., F.E.G.C. y S.G.D.L., inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 59.796, 74.241, 79.255 y 79.258 respectivamente.

MOTIVO: RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO

(Apelación)

Expediente N° 732

Sentencia definitiva

En fecha 05 de mayo de 2015, se recibió en esta Alzada expediente procedente del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, contentivo de la demanda de Retracto Legal Arrendaticio (Apelación) intentado por el ciudadano: I.M.Z.Z., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 2.008.876 contra la Sociedad Mercantil CENTRO COMERCIAL SAN JACINTO C.A., inscrita en el Registro Mercantil Cuarto del Área Metropolitana de Caracas bajo el Nº 72, Tomo 32-A en fecha 1 de agosto de 1975 en la persona de su presidente J.A.V.M., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 990.775 y el ciudadano A.J.C.F., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 5.963.497 y de este domicilio.-

Dicha remisión se efectuó con ocasión al recurso de apelación ejercido por la representación judicial de la parte actora, contra la sentencia dictada por ese Órgano Jurisdiccional en fecha 19 de enero de 2015, la cual declaró Con Lugar la cuestión previa contenida en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil y en consecuencia de ello, inadmisible la demanda de Retracto Legal Arrendaticio

En fecha 11 de mayo de 2015 se le dio entrada al expediente y el curso de ley correspondiente, quedando anotada bajo el N° 732 (nomenclatura interna de este Juzgado)

En fecha 14 de mayo de 2015, el Tribunal fijo oportunidad para decidir, previo cumplimiento de los lapsos establecidos en los artículos 517, 519 y 521 del Código de Procedimiento Civil.

Siendo la oportunidad para dictar Sentencia, esta Superioridad pasa hacerlo previa las siguientes consideraciones:

ANTECEDENTES DEL CASO

Hecho el estudio de las actas del actual proceso, encuentra esta Juzgadora que el presente juicio de RETRACTO LEGAL, fundamentando en los artículos 42, 43, 44 y 48 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se inició ante el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, mediante libelo de demanda presentado en fecha 09 de octubre de 2013, por el abogado en ejercicio C.E.L.B., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 146.480, en su carácter de apoderado judicial del ciudadano I.M.Z.Z., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-2.008.876, de este domicilio, contra la sociedad Mercantil CENTRO COMERCIAL SAN JACINTO, C.A., constituida en el Registro Mercantil Cuarto de la antigua Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, hoy Circunscripción Judicial del Distrito Capital, bajo el Nº 72, Tomo 32-A de fecha 01 de agosto de 1.975, representada por J.A.V.M., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-990.775, abogado inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 1.004, en su carácter de Síndico liquidador y a el comprador ciudadano A.J.C.F., venezolano, mayor de edad , titular de la cédula de identidad Nº V-5.963.497 y de este domicilio.

La señalada demanda fue admitida por ante el Tribunal de la causa en fecha 29 de octubre de 2013, y se ordenó emplazar a la parte demandada

En fecha 02 de abril de 2014, los abogados A.A.H., Y.M.S.E., F.E.G.C. y S.F.G.D.L., inscritos en el Inpreabogado bajo los Nº 59.796, 74.241, 79.255 y 79.258, respectivamente, en sus caracteres de apoderados judiciales de la sociedad mercantil Centro Comercial San Jacinto, C.A., y del ciudadano A.J.C.F., solicitan la reposición de la causa al estado de admisión para que fuese tramitado por el procedimiento correspondiente.

En fecha 25 de abril de 2014, el Tribunal A quo repuso la causa y ordenó nuevamente su admisión por el procedimiento especial de arrendamientos inmobiliarios.

Una vez citados los codemandados, sus representantes judiciales procedieron a dar contestación a la demanda mediante escrito de fecha En fecha 20 de mayo de 2014, presentado previamente cuestiones previas

En fecha 02 de junio de 2014, el apoderado judicial de la parte actora, consignó escrito de subsanación de cuestiones previas.

Concluido el lapso probatorio y el de informe la causa entró en etapa de dictar sentencia, por lo que en fecha 19 de enero de 2015 el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, dictó decisión declarando: CON LUGAR la cuestión previa contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, e INADMISIBLE la demanda de RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO

En razón de ello, la representación Judicial de la parte actora interpuso recurso de apelación en contra de la señalada decisión, siendo oída la apelación en ambos efectos, ordenándose remitir la presente causa a esta Alzada.

DE LA DECISIÓN RECURRIDA

En fecha 19 de enero de 2015 el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, dictó decisión los siguientes términos:

(… ) Así pues, quien aquí juzga observa que, en el caso de autos de los documentos acompañados al libelo de la demanda, así como de los hechos narrados por la parte actora a todo lo largo del referido escrito libelar se desprende que el ciudadano I.M.Z.Z., no es arrendatario de la totalidad del inmueble vendido, sino de una porción pequeña de la totalidad del mismo. En efecto, se desprende del referido escrito libelar que la propia parte actora manifiesta que es arrendatario desde el año 1.983 de un inmueble signado originalmente con el Nº 7, hoy día identificado con el alfanumérico C-5, el cual es parte de uno mayor que se encuentra asentado sobre un lote de terreno identificado como lote “C” dividido en trece (13) parcelas identificadas como C-1, C-2, C-3, C-4, C-5, C-6, C-7, C-8, C-9, C-10, C-11, C-12 y C-13, que tiene una superficie aproximada de TRECE MIL SETECIENTOS SESENTA METROS CUADRADOS (13.760,00 Mts2) ubicado en la urbanización San Jacinto de la ciudad de la ciudad de Maracay y cuyos linderos son NORTE: Con la Avenida Primera de Urbanización; SUR: Con la Avenida de Servicio; ESTE: Con la Avenida Nueve Norte-Sur y OESTE: Con la Avenida Cuarta-Sur.

Igualmente consta de los anexos acompañados al libelo de la demanda documento de compra-venta que corre inserto del folio 147 al 157 de la primera pieza del presente expediente, el cual fue protocolizado ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Girardot del Estado Aragua, en fecha 17 de septiembre de 2012, bajo el N° 2012.1094, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el N° 281.4.1.3.4641 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2.012, mediante el cual se desprende que el ciudadano J.A.V.M., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-990.775, procediendo en su carácter de Liquidador del CENTRO COMERCIAL SAN JACINTO, C.A., dio en venta pura y simple perfecta e irrevocable al ciudadano A.J.C.F., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-5.963.497, un lote de terreno, con una superficie aproximada de TRECE MIL SETECIENTOS SESENTA METROS CUADRADOS (13.760,00 Mts2), ubicado en la Urbanización San Jacinto, Municipio Girardot, del Estado Aragua, comprendido dentro de los siguientes linderos NORTE: Con la Avenida Primera de Urbanización; SUR: Con la Avenida de Servicio; ESTE: Con la Avenida Nueve Norte-Sur y OESTE: Con la Avenida Cuarta Norte-Sur. El lote descrito está dividido en trece (13) parcelas identificadas como C-1, C-2, C-3, C-4, C-5, C-6, C-7, C-8, C-9, C-10, C-11, C-12 y C-13, de lo que se colige que el ciudadano I.M.Z.Z., supra identificado, no es arrendatario de la totalidad del inmueble vendido, sino de una fracción del mismo, o lo que es lo mismo, es arrendatario de un local que forma parte de un inmueble de mayor extensión, siendo ello así, tal inmueble al no estar regido por la ley de Propiedad H.l.q. hace permisible su enajenación en forma global; ante estas circunstancias, siendo que el inmueble arrendado por el demandante es parte de una globalidad, no nace para él derecho alguno de retracto legal, así como tampoco nace para el propietario la obligación de ofrecerle en venta el inmueble constituido por la totalidad ya que existe una precisión expresa del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario en el artículo 49 de la mencionada ley que consiste en que el retracto arrendaticio no opera en los casos en que la venta corresponda a la totalidad del inmueble del cual una de sus partes o divisiones está arrendada.

En este sentido, quien aquí decide considera hacer mención del contenido del artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, el cual establece lo siguiente: “…el tribunal admitirá la demanda si no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la Ley”, en lo relativo a éste último supuesto, pues, conforme a lo dispuesto en el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios “El retracto legal arrendaticio no procederá en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forme parte la vivienda, oficina o local arrendado.”

De manera que, de conformidad con lo establecido tanto en las normas como en la jurisprudencia que anteriormente se hace mención, quien juzga observa que, en el caso de autos la demanda interpuesta debió ser declarada inadmisible, puesto que de los documentos acompañados al libelo de la demanda, así como de los hechos narrados por la parte actora a lo largo del referido escrito libelar se desprende que el ciudadano I.M.Z.Z., no es arrendatario de la totalidad del inmueble vendido, sino de una fracción del mismo, resultando forzosamente aplicable en dispositivo contenido en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, según el cual, “…el tribunal admitirá la demanda si no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la Ley”, en lo relativo a éste último supuesto, pues, conforme a lo dispuesto en el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, “El retracto legal arrendaticio no procederá en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forme parte la vivienda, oficina o local arrendado.”, tal y como fue alegado por la parte demandada en su oportunidad de contestación de la demanda, cuando opone la cuestión previa contenida en el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en su ordinal 11º, contentiva de la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, fundamentándola en el ya mencionado artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Siendo las cosas así, resulta claro, que conforme al citado criterio jurisprudencial y las citadas disposiciones legales, la cuestión previa contenida en el ordinal 11º del artículo 346 de la Ley Adjetiva Civil, debe prosperar en derecho, por lo que siendo esto así se declara con lugar y así se decide.

En consecuencia de lo primeramente expuesto, la demanda que por Retracto Legal Arrendaticio fue intentado por el ciudadano I.M.Z.Z., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-2.008.876, de este domicilio, por intermedio de su apoderado judicial abogado en ejercicio C.E.L.B., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 146.480, contra el CENTRO COMERCIAL SAN JACINTO, C.A., sociedad mercantil constituida en el Registro Mercantil Cuarto de la antigua Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, hoy Circunscripción Judicial del Distrito Capital, bajo el Nº 72, Tomo 32-A de fecha 01 de agosto de 1.975, representada por J.A.V.M., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-990.775, abogado inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 1.004, en su carácter de Síndico liquidador y a el comprador ciudadano A.J.C.F., venezolano, mayor de edad , titular de la cédula de identidad Nº V-5.963.497 y de este domicilio, resulta forzosamente inadmisible y así será declarado por esta Juzgadora, de manera expresa, positiva y precisa en el dispositivo de esta fallo. Y ASI SE DECIDE.

Dada la inadmisibilidad aquí decretada, resulta insubsistente emitir consideración alguna respecto a los demás hechos y defensas esgrimidas por las partes. ASI SE DECIDE

(…)”

DEL ESCRITO DE INFORME PRESENTADO POR LA PARTE ACTORA

Consta a los folios (138 al 144) del expediente escrito de informe presentado en fecha 02 de julio de 2015 por la representación Judicial de la parte actora, el cual expresa lo siguiente:

Que, la decisión de fecha 19 de enero de 2015 dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, mediante la cual declaró CON LUGAR la cuestión previa contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, concatenada con el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios e INADMISIBLE la demanda de RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO interpuesta por el ciudadano I.M.Z.Z., contra el CENTRO COMERCIAL SAN JACINTO, C.A., y ciudadano A.J.C.F., le causa un daño irreparable a su representada por cuanto fue fundamentada sobre preceptos legales objetivos y sustantivos derogados, en este sentido arguyó:

Que con la entrada en vigencia del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial en fecha 23 de mayo de 2014, y publicada en Gaceta Oficial numero 40.418, que en sus artículos 1,2 y 43 en su segundo aparte establece las condiciones y procedimientos para regular y controlar la relación entre arrendadores y arrendatarios para el arrendamiento de inmuebles destinados a uso Comercial.

Que en el presente caso, existe una mala interpretación por parte del Tribunal de la causa, del artículo 49 de la ley de 1999, por cuanto no se trata de una enajenación o transferencia global de la propiedad, sino de la venta de un conjunto de parcelas susceptibles de ser individualizadas cada una de ella en cuanto a linderos, ficha catastral, entre otros elementos, es decir que en un solo documento se vendieron varias parcelas individualizadas cada una de ellas lo que no significa que se vendió la totalidad de un inmueble.

Que el inmueble enajenado por J.A.V.M. en su carácter de sindico de la quiebra, violento el derecho de su representado a la preferencia ofertiva

Que el Decreto con Rango Valor y fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial, de fecha 23 de mayo de 2014 publicado en la Gaceta Oficial Nro. 40.418, no establece como impedimento legal que el Retracto legal arrendaticio no proceda en los casos de enajenación o trasferencia global de la propiedad del inmueble del cual forme parte la vivienda, oficina o local arrendado, como lo establece el decreto de 1999, lo que se entiende como una enmienda importante consagrada en por la nueva legislación.

Que el Decreto con Rango Valor y fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial, de fecha 23 de mayo de 2014 publicado en la Gaceta Oficial Nro. 40.418, no establece el impedimento que sirvió de fundamento para que el Juez de instancia declara la inadmisibilidad de la demanda.

Que por todo lo narrado solicita se revoque la decisión del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, de fecha 19 de enero de 2015, y en su lugar se reponga la causa al estado de que se admita conforme al procedimiento oral y de acuerdo a los preceptos consagrados en el Decreto con Rango Valor y fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial, de fecha 23 de mayo de 2014 publicado en la Gaceta Oficial Nro. 40.418

Siendo la oportunidad para dictar Sentencia, esta Superioridad pasa hacerlo previa las siguientes consideraciones:

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR:

El presente recurso de apelación se circunscribe a determinar si estuvo ajustado a derecho o no, la decisión que dictó el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, de fecha 19 de enero de 2015 recaída en el juicio de RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, interpuesta por el ciudadano I.M.Z.Z., contra el CENTRO COMERCIAL SAN JACINTO, C.A., y ciudadano A.J.C.F.; mediante la cual declara con lugar a cuestión previa contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, concatenada con el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios e INADMISIBLE la precitada demanda de RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO

En este sentido, quien decide observa que la parte demandante fundamenta su apelación en: 1).- Que la sentenciadora A quo baso su decisión sobre preceptos legales objetivos y sustantivos derogados (artículo 49 de la ley de 1999), por lo que solicita se reponga la causa al estado de que se admita conforme al procedimiento oral y de acuerdo a los preceptos consagrados en el Decreto con Rango Valor y fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial, de fecha 23 de mayo de 2014 publicado en la Gaceta Oficial Nro. 40.418, por cuanto el citado decreto con rango, no establece el impedimento que sirvió de fundamento al Juez de la causa, para declarar la inadmisibilidad de la demanda, es decir, que el Retracto legal arrendaticio no proceda en los casos de enajenación o trasferencia global de la propiedad del inmueble del cual forme parte la vivienda, oficina o local arrendado; y

2).- Que, no se trata de una enajenación o transferencia global de la propiedad, sino de la venta de un conjunto de parcelas susceptibles de ser individualizadas cada una de ella en cuanto a linderos, ficha catastral, entre otros elementos, es decir que en un solo documento se vendieron varias parcelas individualizadas cada una de ellas lo que no significa que se vendió la totalidad de un inmueble. Que con ello se le violento los derechos de su representada.

Así pues, con vista a los alegatos expuestos por el recurrente contra la decisión hoy objeto del presente recurso de apelación, pasa de seguida este Tribunal Superior en funciones de alzada a pronunciarse en primer lugar, sobre la ley aplicable al presente caso, toda vez que la parte recurrente denuncia en esta alzada que, la decisión recurrida se fundamenta en preceptos legales objetivos y sustantivos derogados (artículo 49 de la ley de 1999), por cuanto -a su decir- el Decreto con Rango Valor y fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial, de fecha 23 de mayo de 2014 publicado en la Gaceta Oficial Nro. 40.418, es la normativa vigente que debió ser aplicada para decidir la presente demanda.

Ahora bien, de las actas procesales contenidas en el presente expediente observa quien decide, que efectivamente en fecha 23 de mayo de 2014, según Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela según Gaceta Oficial Nro. 40.418, se publicó el Decreto con Rango Valor y fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial, y que las actuaciones que dieron pie a la decisión hoy recurrida cuya nulidad se demanda en esta Instancia Superior, fue presentada en fecha 09 de octubre de 2013, conforme se desprende de la constancia de distribución de causas llevadas por el Juzgado Segundo de Primera Instancia de esta circunscripción Judicial del Estado Aragua (en funciones de distribuidor, ver folio 16 de la primera pieza del expediente). Asimismo observa quien decide que la precitada demanda de Retracto Legal, fue admitida en fecha 29 de octubre de 2013, (ver folio 158), y en fecha 25 de abril de 2014, el Tribunal A quo repuso la causa y ordenó nuevamente su admisión por el procedimiento especial de arrendamientos inmobiliarios (ver folio 191), es decir, que la presente demanda fue presentada y admitida bajo la vigencia de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario (1999) derogada, no obstante a ello, la parte hoy recurrente, denuncia que la decisión de fecha 19 de enero de 2015 dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, recaída en la presente demanda de RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO le causa un daño irreparable a su representada por cuanto fue fundamentada sobre preceptos legales objetivos y sustantivos derogados, (Ley de Arrendamientos Inmobiliarios 1999), por cuanto el Juez de la causa debió sustanciar y decidir la causa conforme a lo establecido en el Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial en fecha 23 de mayo de 2014, y publicada en Gaceta Oficial numero 40.418.

Siendo ello así, este Tribunal considera necesario de manera didáctica efectuar las siguientes consideraciones relacionadas con el principio de irretroactividad de la Ley, el cual es de carácter constitucional, y se encuentra establecido en el artículo 24 del Texto Fundamental. Al respecto, es importante traer a colación el criterio sostenido por una de la doctrina más calificada, en ese sentido, el Dr. R.O.-Ortiz, refiriéndose a la eficacia de la Ley Procesal en el tiempo, ha expresado que:

Se llama retroactividad de la ley a la propiedad que tienen ciertas leyes de actuar u obrar sobre lo pasado, anulando o modificando los actos cumplidos antes de la promulgación de la norma. En cambio, se denomina ultraactividad de la ley a la propiedad de algunas leyes de seguir rigiendo la conducta de los particulares a pesar de haber sido derogada o sustituida. Así entonces, ninguna disposición tiene efecto retroactivo salvo en los casos que excepcionalmente establezca la Constitución y la ley, tales como la materia penal, laboral, etc., es decir, que las normas laborales y las penales pueden tener efecto retroactivo cuando beneficien al reo o al trabajador. En otros supuestos, las normas pueden estar "derogadas" y, por necesidades de transición, el legislador puede disponer que determinadas situaciones se sigan rigiendo temporalmente por la norma derogada.

Como dice RENGEL ROMBERG, la ley procesal, como todas las leyes, se dicta en un lugar determinado y en un momento también determinado; Pero, como la tutela jurisdiccional no es instantánea sino que la relación jurídica procesal toma necesariamente un tiempo de duración es posible que durante la tramitación del proceso existan diversas leyes procesales. El estudio de la ley procesal en el tiempo consiste en determinar cuál ley procesal, entre dos o más vigentes sucesivamente, es aplicable a la relación procesal existente.

El principió general se conoce como tempus regít actum, según el cual los actos y relaciones de la vida real se regulan por la ley vigente al tiempo de su realización, y esto es así por lo que se dijo antes, ninguna disposición tiene efecto retroactivo salvo que imponga menor pena y las leyes de procedimiento se aplican desde el momento en que son promulgadas.

Artículo 24 CRBV: Ninguna disposición legislativa tendrá efecto retroactivo, excepto cuando imponga menor pena. Las leyes de procedimiento se aplicarán desde el momento mismo de entrar en vigencia, aun en los procesos que se hallaren en curso; pero en los procesos penales> las pruebas ya evacuadas se estimarán en cuanto beneficien al reo o a la rea, conforme a la ley vigente para la fecha en que se promovieron. Cuando haya dudas se aplicará la norma que beneficie al reo o a la rea.

Artículo 9 CPC: La ley procesal se aplicará desde que entre en vigencia, aun en los procesos que se hallaren en curso; pero en este caso, los actos y hechos ya cumplidos y sus efectos procesales no verificados todavía, se regularán por la ley anterior.

Esto implica que la ley procesal nueva, si bien es de inmediata aplicación, no puede tener efecto retroactivo, lo que significa que tiene que respetar los actos y hechos ya cumplidos bajo la vigencia de la ley anterior, y también los efectos procesales no verificados todavía del acto hecho ya cumplido, porque si estos efectos resultasen afectados por la nueva ley, ésta tendrá efecto retroactivo. Con esto mismo se reconoce qué, "los actos y hechos ya cumplidos y sus efectos procesales no verificados, se regularán por la ley anterior", con lo cual estamos en presencia de un ultra-actividad necesaria de la ley derogada. Los problemas relativos a la retroactividad y ultra actividad de la ley procesal pueden presentarse:

1) Cuando habiendo terminado el procedimiento se pone en vigencia una nueva ley procesal que afecte, de alguna manera, los actos cumplidos en el mismo (estos supuestos se refieren a los efectos de la nueva ley procesal frente a procesos terminados).

2) Cuando los hechos ocurren en un momento pero el proceso se inicial posteriormente frente a la vigencia de una nueva ley procesal (efectos de la nueva ley procesal en procesos por iniciarse);

3) Cuando en un mismo proceso, en curso, se ha aplicado una ley procesal se dicta una nueva que afecta los actos y hechos procesales (efectos de la nueva ley en los procesos pendientes)

. (Cursivas y negrillas añadidas).

Así las cosas, cuando el artículo 9 del Código de Procedimiento Civil vigente nos indica que los actos y hechos ya cumplidos y sus efectos procesales no verificados todavía, se regularán por la Ley anterior, está, precisamente, ordenando al Juez aplicar la Ley derogada en el análisis de esos actos y hechos cumplidos bajo la vigencia de la Ley anterior.

Como puede inferirse, la aplicación retroactiva de las disposiciones legislativas está prohibida por imperativo constitucional. Sólo se admite su aplicación con efectos hacia el pasado en aquellos casos que menciona la misma norma; este principio de irretroactividad encuentra su justificación en la seguridad jurídica que debe ofrecer el ordenamiento jurídico a los ciudadanos, en el reconocimiento de sus derechos y relaciones, ante la mutabilidad de aquél.

De lo expuesto quien decide concluye que el Juez de la causa, cuando sustanció y decidió el juicio de RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, con fundamento en la normativa contenida en el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de arrendamientos Inmobiliarios Nº 427 (25-10-1999) publicado en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nº 36.845 del martes 07 de diciembre de 1.999, (normativa vigente para el momentos de la interposición de la demanda) lo hizo ajustado a derecho, toda vez que, conforme quedo plasmado supra, la presente demanda fue presentada y admitida bajo la vigencia de la Ley anterior (1999), por lo que aplicar al caso bajo estudio la normativa contenida en el Decreto con Rango Valor y fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial, publicada en fecha 23 de mayo de 2014, según Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nro. 40.418, infringiría el principio de irretroactividad de la ley, que contiene el artículo 24 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela. Siendo ello así, quien decide considera improcedente el argumento expuesto por la parte demandada referente a la solicitud de reposición de la causa ASÍ SE DECIDE.

Dilucidada como ha sido la normativa legal aplicable al presente caso, pasa quien decide a pronunciarse sobre procedencia no de la declaratoria CON LUGAR la cuestión previa contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, concatenada con el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que trajo como consecuencia la inadmisibilidad de demanda de RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO interpuesta por el ciudadano I.M.Z.Z., contra el CENTRO COMERCIAL SAN JACINTO, C.A., y ciudadano A.J.C.F. dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua en fecha 19 de enero de 2015.

En este sentido, los apoderados judiciales de la parte demandante, alegan en su escrito libelar que “

Que desde el año 1.983, su representada es arrendataria de un inmueble signado originalmente con el Nº 7, hoy día identificado con el alfanumérico C-5, el cual forma parte de una edificación mayor, tipo galpón que se encuentra asentado sobre un lote de terreno identificado como lote “C” dividido en trece (13) parcelas identificadas como C-1, C-2, C-3, C-4, C-5, C-6, C-7, C-8, C-9, C-10, C-11, C-12 y C-13, que tiene una superficie aproximada de TRECE MIL SETECIENTOS SESENTA METROS CUADRADOS (13.760,00 Mts2) ubicado en la urbanización San Jacinto de la ciudad de la ciudad de Maracay y cuyos linderos son NORTE: Con la Avenida Primera de Urbanización; SUR: Con la Avenida de Servicio; ESTE: Con la Avenida Nueve Norte-Sur y OESTE: Con la Avenida Cuarta-Sur.

Que se ha venido desarrollando en dicho inmueble, por aproximadamente treinta (30) años, la actividad de “licorería” mediante el fondo de comercio denominado LICORERÍA Y AGENCIA DE FESTEJOS LA FUNDACION, C.A. Que la empresa SETOVENCA, eso fue una filial de otra llamada PROYECFIN DE VENEZUELA, C.A., la cual era una especie de empresa rectora de otras que a su vez eran o son accionistas de ella misma, entre estas empresas accionistas se encuentra una denominada CENTRO COMERCIAL SAN JACINTO, C.A., plenamente identificada.

Que en virtud de un procedimiento de quiebra llevado por el Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Trabajo de la Circunscripción del Área Metropolitana de Caracas en el expediente Nº 83-3291, actualmente AH15-M-1983-03, contra la empresa PROYECFIN DE VENEZUELA, C.A., todas sus filiales fueron arrastradas al mismo estado, corriendo igual suerte CENTRO COMERCIAL SAN JACINTO, C.A.

Que el caso es que desde hace algunos días, el ciudadano A.J.C.F., ha estado rodando la voz entre otros arrendatarios y poseedores, que él es el único propietario, que él ya compro y que todo los demás deben pagarle a él o procederá a desalojar a todos. Que su representado, temiendo que el inmueble hubiese sido enajenado sin que el mismo le hubiese sido previamente ofertado, procedió a investigar en la oficina de registro inmobiliario correspondiente, encontrándose con la sorpresa de que dicho bien había sido vendido el 30 de mayo de 2012, por el ciudadano J.A.V.M., en su carácter de sindico de la quiebra, al ciudadano A.J.C.F., antes identificado, en la Notaría Pública Sexta del Municipio Chacao del Estado Miranda, inserto bajo el Nº 3, Tomo 98 de los libros de Autenticaciones y posteriormente, registrado en el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Girardot del Estado Aragua, bajo el Nº 2012.1094, Asiento Registral I, Matriculado con el Nº 281.4.1.3.4641, del Folio Real de fecha 17 de julio de 2012.

Que este hecho constituye una clara violación al derecho de su cliente de adquirir con preferencia a otros ya que no fue notificado, en contravención a lo establecido en el artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Que efectivamente, el denominado lote “C”, que incluye 13 parcelas fue vendido, tal y como se desprende del documento público antes mencionado

Que el objeto de esta controversia lo constituye un inmueble enajenado por J.A.V.M., en su carácter de síndico de la quiebra, violentando el derecho a la preferencia ofertiva de su representado.

Que aun cuando la Ley consagra ese derecho a su favor, el arrendador lo desconoció al proceder a vender, ignorando de manera flagrante el derecho de ser notificado de su intención, en consecuencia, privándole de su derecho a consentir o rechazar la compra de los bienes arrendados aun cuando en todo momento de la relación ha estado solvente con los pagos de los cánones de arrendamiento y dispuesto a satisfacer las aspiraciones del propietario, las cuales se deducen de los documentos de traslación citados.

Finalmente fundamenta su demanda en el artículo 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, de conformidad con lo establecido en el artículo 48, literal a) ejusdem

Por su parte, en la oportunidad de dar contestación a la demanda, el apoderado judicial de la parte demandada opuso la cuestión previa contenida en el artículo 346 ordinal 11º del Código de Procedimiento Civil, referida a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, fundamentándola en lo preceptuado en el artículo 49 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de arrendamientos Inmobiliarios Nº 427 (25-10-1999) publicado en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nº 36.845 del martes 07 de diciembre de 1.999, manifestando que el dispositivo antes mencionado es claro y preciso al establecer la improcedencia del retracto legal arrendaticio en los casos de enajenación global de un inmueble del cual forme parte la vivienda, oficina o local arrendado, y que en el presente caso la venta del inmueble fue global.

Sobre la cuestión previa opuesta contenida en el artículo 346 ordinal 11º del Código de Procedimiento Civil, el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, consideró que el ciudadano I.M.Z.Z., no era arrendatario de la totalidad del inmueble vendido, sino de una fracción del mismo, y que siendo que el inmueble arrendado por el demandante es parte de una globalidad, no nacía para el propietario la obligación de ofrecerle en venta el inmueble constituido por la totalidad ya que existe una precisión expresa del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario en el artículo 49 de la mencionada ley que consiste en que el retracto arrendaticio no opera en los casos en que la venta corresponda a la totalidad del inmueble del cual una de sus partes o divisiones está arrendada, por lo que le resultaba forzoso aplicar el dispositivo contenido en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, conforme a lo dispuesto en el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Declarando en consecuencia CON LUGAR la cuestión previa contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, concatenada con el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que trajo como consecuencia la inadmisibilidad de demanda de RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO

Siendo ello, así, quien decide considera necesario señala lo dispuesto en el artículo el artículo 49 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliario:

…Artículo 49: El retracto legal arrendaticio no procederá en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forme parte la vivienda, oficina o local arrendado…

.

La disposición transcrita establece en su redacción, expresamente, que no procede el retracto legal arrendaticio en los supuestos en que el inmueble enajenado constituya parte de un todo y la venta se esté produciendo en relación a ese todo. Es criterio de quien decide, que el referido parágrafo se sustenta en el hecho de que el propietario que arriende una habitación, apartamento u oficina que forme parte de un inmueble mayor o una sola edificación, no está obligado a enajenarlo individualmente, sino que puede hacerlo en forma global a un tercero, sin que los arrendatarios que lo ocupen puedan ejercer el retracto legal del inmueble amparados en el derecho de preferencia establecido en la norma antes transcrita. La intención del legislador es salvaguardar el derecho del propietario de enajenar el inmueble completo si lo desea, así como el del tercero de garantizarle la integridad del bien adquirido, por lo que, pasa este Tribunal Superior, analizar si la venta cuyo retracto se demanda encuadra dentro de los supuesto contenidos en el mencionado artículo.

En este sentido, observa esta sentenciadora que de las actas procesales que el demandante al momento de interponer su demanda, señaló que desde el año 1.983, es arrendataria de un inmueble identificado con el Nº 7, hoy día identificado con el alfanumérico C-5, el cual es parte de uno mayor que se encuentra asentado sobre un lote de terreno identificado como lote “C” dividido en trece (13) parcelas identificadas como C-1, C-2, C-3, C-4, C-5, C-6, C-7, C-8, C-9, C-10, C-11, C-12 y C-13, que tiene una superficie aproximada de TRECE MIL SETECIENTOS SESENTA METROS CUADRADOS (13.760,00 Mts2) ubicado en la urbanización San Jacinto de la ciudad de la ciudad de Maracay y cuyos linderos son NORTE: Con la Avenida Primera de Urbanización; SUR: Con la Avenida de Servicio; ESTE: Con la Avenida Nueve Norte-Sur y OESTE: Con la Avenida Cuarta-Sur; para lo cual consignó copia simple del contrato de arrendamiento (ver folios 24 y 25 primera pieza del expediente ); de donde se evidencia que efectivamente el local comercial que el hoy demandante ocupa como arrendatario, era el identificado con Nro 07. Desprendiéndose igualmente, que el actor no es arrendatario de la totalidad del inmueble hoy objeto de la controversia, sino de una fracción del mismo, es decir, del local comercial Nº 7, hoy día identificado con el alfanumérico C-5.

Por otro lado, cursa a los folios (151 al 157 de la primera pieza) copia certificada de documento de compra venta suscrito el 30 de mayo de 2012 por ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Chacao del Estado Miranda, inserto bajo el Nº 3, Tomo 98 de los libros de Autenticaciones y posteriormente, registrado en el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Girardot del Estado Aragua, bajo el Nº 2012.1094, Asiento Registral I, Matriculado con el Nº 281.4.1.3.4641, del Folio Real de fecha 17 de julio de 2012 por el ciudadano J.A.V.M., en su carácter de liquidador del Centro Comercial San Jacinto C.A., y el ciudadano A.J.C.F., antes identificado, sobre un inmueble constituido por un lote de terreno que tiene una superficie aproximada de TRECE MIL SETECIENTOS SESENTA METROS CUADRADOS (13.760,00 Mts2) ubicado en la urbanización San Jacinto de la ciudad de Maracay y cuyos linderos son NORTE: Con la Avenida Primera de Urbanización; SUR: Con la Avenida de Servicio; ESTE: Con la Avenida Nueve Norte-Sur y OESTE: Con la Avenida Cuarta-Sur. El lote de terreno está dividido en trece (13) parcelas numeradas C-1, C-2, C-3, C-4, C-5, C-6, C-7, C-8, C-9, C-10, C-11, C-12 y C-13, cuyos linderos y medidas constan en el referido documento de Compra-Venta. Asimismo, en el citado documento se hace mención específicamente en la clausula tercera que, todas las parcelas objeto de la compra venta pertenecen a la Sociedad Mercantil Centro Comercial San Jacinto C.A.

De la redacción de dicho documento se puede apreciar que la venta realizada fue por la totalidad del lote de terreno supra identificado en el cual se encuentra incluido el local comercial arrendado por el hoy demandante, es decir, el identificado anteriormente con el Nro.7 hoy día identificado con el alfanumérico C-5.

En tal sentido, de lo expuesto por la parte demandante en su escrito libelar y del examen del documento de venta antes examinado, debe reiterar quien decide que, efectivamente, como se afirma en la recurrida, al tratarse de la venta global del lote de terreno, supra señalado ubicado en la urbanización San Jacinto de la ciudad de Maracay cuyos linderos son NORTE: Con la Avenida Primera de Urbanización; SUR: Con la Avenida de Servicio; ESTE: Con la Avenida Nueve Norte-Sur y OESTE: Con la Avenida Cuarta-Sur. Lote de terreno dividido en trece (13) parcelas numeradas C-1, C-2, C-3, C-4, C-5, C-6, C-7, C-8, C-9, C-10, C-11, C-12 y C-13, que tiene una superficie aproximada de TRECE MIL SETECIENTOS SESENTA METROS CUADRADOS (13.760,00 Mts2) y del cual forma parte el local comercial arrendado por el hoy demandante, es decir el C-5, no opera el derecho preferente contemplado en el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por cuanto dicho inmueble es vendido globalmente, vale decir, en su totalidad. Distinto sería si lo vendido por el propietario al hoy codemandado, ciudadano A.J.C.F., antes identificado, hubiese sido un inmueble en el cual únicamente funcionara el local comercial arrendado por el demandante, pues allí sí le correspondía el derecho de preferencia ofertiva y el retracto legal arrendaticio contemplado en los artículos 42 y siguientes de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así, lo ha interpretado la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia N° 1.310 del 16/10/09, criterio que este Tribunal Superior acoge, donde se pone de manifiesto, sin ningún género de dudas que el propietario que arriende una habitación, apartamento u oficina que forme parte de un inmueble mayor o una sola edificación, no está obligado a enajenarlo individualmente, sino que puede hacerlo en forma global a un tercero, sin que los arrendatarios que lo ocupen puedan ejercer el retracto legal del inmueble amparados en el derecho de preferencia, y que la intención del legislador es salvaguardar el derecho del propietario de enajenar el inmueble completo si lo desea, así como el del tercero de garantizarle la integridad del bien adquirido, pues ello está ajustado a cuanto prevé el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

De esta manera, encuentra quien decide que la decisión que dictó el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, de fecha 19 de enero de 2015 recaída en el juicio de RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, interpuesta por el ciudadano I.M.Z.Z., contra el CENTRO COMERCIAL SAN JACINTO, C.A., y ciudadano A.J.C.F.; mediante la cual declara con lugar a cuestión previa contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, concatenada con el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios e INADMISIBLE la precitada demanda de RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO estuvo ajustada a derecho por cuanto el actor demandó el retracto legal de un bien conformado por un local comercial que forma parte de un todo, el cual, como ya se estableció no goza de tal posibilidad legal y excluye su derecho de preferencia en cuanto a su adquisición ASÍ SE ESTABLECE.

En consecuencia de lo antes expuesto, quien juzga considera que en el caso de autos lo procedente es declarar sin lugar el recurso de apelación ejercido por la representación judicial de la parte actora, contra la sentencia dictada por Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en fecha 19 de enero de 2015, la cual declaró Con Lugar la cuestión previa contenida en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil y en consecuencia de ello, inadmisible la demanda de Retracto Legal Arrendaticio, de conformidad con lo establecido en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 49 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. En consecuencia SE CONFIRMA la referida decisión.. ASÍ SE DECIDE.

DISPOSITIVA

Con fundamento en las consideraciones de hecho y de derecho ut supra, este Tribunal Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Bancario, Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA:

PRIMERO

SIN LUGAR, el Recurso de Apelación interpuesto por el Apoderado Judicial de la parte actora, contra la sentencia dictada por Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en fecha 19 de enero de 2015, la cual declaró Con Lugar la cuestión previa contenida en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil y en consecuencia de ello, inadmisible la demanda de Retracto Legal Arrendaticio, de conformidad con lo establecido en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 49 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

SEGUNDO

SE CONFIRMA la referida decisión.

TERCERO

Se condena en costa a la parte perdidosa de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de procedimiento Civil.

CUARTO

Bájese el presente expediente al Tribunal A Quo, en su oportunidad respectiva previa notificación que se haga de las partes de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de procedimiento Civil en concordancia con el articulo 233 ejusdem.

Publíquese Regístrese y Déjese copia del presente fallo.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRANSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA, CON SEDE EN MARACAY a los (14) días del mes de enero del año dos mil dieciséis (2016). Años: 205° de la Independencia y 156° de la Federación.

LA JUEZ PROVISORIA

DRA. M.Z.

LA SECRETARIA,

ABG. JHEYSA ALFONZO

En esta misma fecha, siendo las 3:10 post meridiem, se publicó y registró la anterior decisión.

Exp.- 732

MZ

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