Decisión de Juzgado Primero Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 20 de Diciembre de 2010

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

Caracas, 20 de Diciembre de 2010

200º y 151º

ASUNTO: AH11-V-2005-000075

PARTE ACTORA: P.M.V. y A.E.U., venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad números 5.534.377 y 8.214.162 respectivamente

APODERADA DE LA PARTE ACTORA: J.M.C., inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 30.521.

PARTE DEMANDADA: L.E.G., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº 6.129.941.

APODERADOS DE LA PARTE DEMANDADA: W.B.T. y F.M.S., inscritos en el Inpreabogado bajo los números 28.405 y 32.095 respectivamente.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.

I

Se inició el presente procedimiento por acción de cumplimiento de contrato interpuesta por los ciudadanos P.V. y A.E.U., contra el ciudadano L.E.G., ante el distribuidor de turno, en fecha 31-10-2005, correspondiendo el conocimiento del asunto a este juzgado, admitiéndose la demanda el 3-11-2005, ordenándose el emplazamiento del demandado a fin de que dentro de los 20 días de despacho siguientes a la constancia en autos de su citación, diese contestación a la demanda.

No habiendo sido posible la citación personal del accionado, se acordó la misma por carteles. Cumplidos los trámites de publicación, consignación y fijación; y, transcurridos los lapsos que le fueran concedidos, previa solicitud de la apoderada actora, se le designó defensor, recayendo dicho cargo en la persona de la ciudadana C.P.D., quien luego de ser notificada, prestó el juramento de ley. Encontrándose la causa en estado de citar a la defensora, compareció el ciudadano W.B.T., quien consignó poder que le fuera otorgado por el demandado, oponiendo cuestiones previas dentro del lapso previsto para ello, específicamente el defecto de forma de la demanda, procediendo la representación de la actora a subsanar, contestando el apoderado del demandado la demanda.

Abierto el juicio a pruebas, ambas partes hicieron uso de tal derecho, emitiendo el tribunal la decisión correspondiente en el lapso previsto en el Código Adjetivo.

II

Siendo ésta la oportunidad para dictar sentencia, se procede a ello, con base en lo dispuesto en el artículo 12 Código de Procedimiento Civil, previas las siguientes consideraciones:

D E L A P R E T E N S I Ó N D E L A P A R T E A C T O R A

Señala la representación de la parte actora entre otras cosas que mediante documento autenticado el 25-1-2005, ante la Notaría Pública Décima del Municipio Libertador, bajo el Nº 69, Tomo 6, sus mandantes suscribieron con el ciudadano L.E.G., contrato de arrendamiento con opción de compra venta, a través del cual éste se obligó a venderles un inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda, ubicado en el piso 3 del edificio GRANADA, distinguido con el Nº 36, situado en la avenida Venezuela, de la Urbanización Bello Monte, sección segunda, Parroquia El Recreo, Municipio Libertador, Distrito Capital, el cual cuenta con aproximadamente 48,71 metros cuadrados, cuyos linderos son: NORTE: apartamento Nº 35, escaleras y apartamento Nº 31; SUR: Fachada principal sur del edificio; ESTE: Fachada lateral este del edificio; y, OESTE: Escaleras, pasillo de circulación de la planta tercera y apartamento Nº 32; que al referido inmueble le corresponde un puesto de estacionamiento distinguido con el Nº 11 y un área común de 2,618782%; que el referido inmueble pertenece al demandado por documento protocolizado el 11-9-1997 en la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Libertador, bajo el Nº 28, Tomo 49, Protocolo 1º; que en el referido contrato de opción se convino un precio de Bs. 65.000,00 (Bs. 65.000.000,00 para la fecha de suscripción de la opción) de los cuales sus mandantes cancelaron Bs. 13.000,00 que sería aplicado al precio de venta; que se convino asimismo que sería a cargo del vendedor la cancelación de la hipoteca que sobre el inmueble pesaba a favor del Fondo de Previsión de los Trabajadores de la C.A., La Electricidad de Caracas y sus empresas filiales por un monto aproximado de Bs. 6.000,00; que para el 25-10-2005 no ha sido posible la firma del documento de venta, toda vez que el demandado se ha negado a cumplir sus compromisos y no ha liberado la hipoteca. Por tales razones y con base en lo previsto en los artículos 1161 y 1474 del Código Civil demandan al ciudadano L.E.G., para que convenga o en defecto de ello sea condenado a cumplir en el otorgamiento del documento definitivo de venta o en su defecto la sentencia haga las veces de título de propiedad. Finalmente piden que el demandado sea condenado en resarcirlos por concepto de daños con la suma de Bs. 100.000,00 debido a sus constantes retrasos en el otorgamiento del documento de venta y debido a ello han tenido que renovar en dos oportunidades el crédito. Piden medida de prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble. Estima la demanda en la suma de Bs. 160.000,00 y acompaña a la demanda poder que acredita su representación y copia del contrato de arrendamiento con opción de venta.

D E L A C O N T E S T A C I Ó N A L A D E M A N D A

Por su lado, la representación de la parte demandada, en la oportunidad de contestar el fondo de la demanda niega, rechaza y contradice la demanda en todas y cada una de sus partes. Arguye que su mandante “…en ningún momento ha de cumplir con el contrato de arrendamiento con opción a compra celebrado entre las partes en fecha 25 de enero del 2005, por lo que la demanda incoada no ha de prosperar”. Se reserva el lapso de pruebas para demostrar sus alegatos.

III

D E L A S P R U E B A S

En el lapso de pruebas la demandante además de reproducir el mérito favorable de los autos, hace valer:

1. La confesión del demandado;

2. Documento de arrendamiento con opción de compra venta;

3. Comunicación emanada de Fondo Común;

4. Prueba de informes Fondo Común;

5. Depósito bancario a favor del Registro Inmobiliario;

6. Inspección ocular en el Registro Inmobiliario;

7. Recibos contentivos de emisión de telegramas;

8. Prueba de informes a IPOSTEL;

9. Recibo de gastos;

10. Comunicación dirigida al Fondo de Previsión de los Trabajadores de la Electricidad;

11. Prueba de informes a ser dirigida al Fondo de Previsión de los Trabajadores de la Electricidad;

12. Inspección ocular en la sede del Fondo de Previsión de los Trabajadores de la Electricidad;

Dichas pruebas fueron admitidas, salvo la confesión y las inspecciones, librándose los oficios a los fines de la evacuación de las pruebas de informes. Contra la negativa de admisión de las pruebas mencionadas la representación de la parte actora ejerció recurso de aclaratoria y apelación, negándose la aclaratoria, oyéndose el recurso en el sólo efecto devolutivo.

La representación de la parte demandada hizo valer el contrato de arrendamiento con opción de venta y el libelo de demanda, haciendo oposición la parte actora desechándose la misma admitiéndose tales documentales.

IV

Establecidos los términos en que ha quedado planteada la litis, este tribunal observa:

D E L F O N D O

Alega la apoderada de la parte actora que sus mandantes suscribieron ante la Notaría Pública Décima del Municipio Libertador, bajo el Nº 69, Tomo 6, con el ciudadano L.E.G., contrato de arrendamiento con opción de compra venta, a través del cual éste se obligó a venderles un inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda, ubicado en el piso 3 del edificio GRANADA, distinguido con el Nº 36, situado en la avenida Venezuela, de la Urbanización Bello Monte, sección segunda, Parroquia El Recreo, Municipio Libertador, Distrito Capital, el cual cuenta con aproximadamente 48,71 metros cuadrados, cuyos linderos son: NORTE: apartamento Nº 35, escaleras y apartamento Nº 31; SUR: Fachada principal sur del edificio; ESTE: Fachada lateral este del edificio; y, OESTE: Escaleras, pasillo de circulación de la planta tercera y apartamento Nº 32; que al referido inmueble le corresponde un puesto de estacionamiento distinguido con el Nº 11 y un área común de 2,618782%, el cual pertenece al demandado por documento protocolizado el 11-9-1997 en la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Libertador, bajo el Nº 28, Tomo 49, Protocolo 1º. Por su parte el apoderado del demandado, sostiene que en el referido documento se pactó que el arrendamiento duraría 10 meses a partir del 25 de enero del año 2005, hasta el 25-11-2005, cuyo inmueble para la fecha de presentación de la demanda, (31-10-2005, tal y como consta en el reverso del folio 2 del libelo de la demanda) todavía era ocupado por los demandantes quienes pagaban el canon de arrendamiento. Por tanto aduce que para la fecha de presentación de la demanda, se encontraba vigente el arrendamiento, por lo que mal podía exigirse una obligación antes de su expiración. Alega adicionalmente que el contrato se renovó automáticamente.

Así las cosas, corresponde a cada una de las partes probar sus respectivas afirmaciones de hecho, en los términos indicados en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, en armonía con el artículo 1354 del Código Civil.

Ambas partes admiten la celebración del documento cursante a los autos (folios 4 al 6) por tanto se le atribuye pleno valor conforme lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; y, comoquiera que ambas partes han dado interpretaciones distintas al referido contrato cuyo cumplimiento acciona la parte demandante y se excepciona de cumplir el demandado; debe esta sentenciadora, conforme lo dispuesto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil que prevé:

…En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y la buena fe

.

Proceder a determinar la procedencia o no de la acción de cumplimiento incoada. Así tenemos que las partes denominaron el contrato como de arrendamiento con opción a compra venta estableciendo la cláusula primera que el mismo versaría sobre el inmueble ampliamente identificado en el presente fallo; la cláusula segunda un canon de Bs. 400,00 mensuales; la cláusula tercera una duración de 10 meses a contar desde la firma del contrato de arrendamiento, constatándose que fue otorgado el 25-1-2005; la cláusula quinta prevé que el arrendador da en opción de venta a los arrendatarios el inmueble por un precio de Bs. 65.000,00, recibiendo en el acto de la firma Bs. 10.000,00; que recibiría Bs. 3.000,00 a los 60 días para lo cual se firmó una letra de cambio y el saldo de Bs. 52.000,00 se cancelarían a la firma de la venta definitiva; en la cláusula sexta se dejó constancia que sobre el inmueble pesa una hipoteca que el arrendador cancelaría a los fines de que se perfeccionara la venta definitiva y finalmente todos los gastos sería por cuenta de los arrendatarios.

El punto controvertido radica en que el demandado sostiene en que para la fecha de introducción de la demanda (31-10-2005) se encontraba vigente el arrendamiento, el cual tenía una duración de 10 meses; incluso, afirma que dicha relación locativa se renovó, y mal puede exigirse el cumplimiento de una obligación antes de su expiración.

Precisa esta sentenciadora que si bien es cierto las partes pactaron en la cláusula tercera que la duración del contrato sería de 10 meses a contar desde la firma del arrendamiento; tal lapso de 10 meses fue el periodo que las partes se dieron para que dentro de éste se materializara la venta definitiva, puesto que del contenido del contrato no se infiere en modo alguno que las partes tuviesen la intención de prorrogar la relación locativa como afirma la parte demandada. Así se precisa.

Efectivamente el contrato se denomina “contrato de arrendamiento con opción a compra venta” y las partes de manera clara indican que “la duración de este contrato (de arrendamiento con opción de compra venta) es de diez (10) meses a contar desde la firma, ergo, dentro del lapso de 10 meses el cual vencía el 25-11-2005 debía perfeccionarse la venta definitiva. Así se resuelve.

Dicho lo anterior, es menester acotar lo establecido en el Código Civil en sus artículos 1133, y 1159 los cuales son del tenor siguiente:

Artículo 1133: “El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, trasmitir, modificar o extinguir un vínculo jurídico”.

Articulo 1.159: “Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”.

Del último de los artículos transcritos, se infiere que los contratos tienen fuerza de ley entre las partes; en consecuencia deben cumplirse tal como fueron contraídos.

De los recaudos aportados por la parte actora (folios al 75) y pruebas de informes (folios 96 al 100) se evidencia que ésta cumplió con todas las obligaciones que contrajo en el instrumento que acompañó al libelo de la demanda, puesto que dentro del lapso de los 10 meses establecidos en el contrato realizó todos los trámites necesarios para la tramitación y obtención del crédito a fin de pagar el saldo del precio e incluso lograr la liberación de la hipoteca que pesaba sobre el inmueble, sin que conste que el demandado haya cumplido con esta obligación ni haya dado respuesta a la actora a pesar de haber sido debidamente entregados en su domicilio los telegramas que le fueran enviados participándole de la firma, documentos a los cuales se les atribuye pleno valor; y, comoquiera que la parte demandada no desplegó actividad probatoria que demuestre los hechos por ella alegados, sino por el contrario, quedó constatado que incumplió su obligación de otorgar el documento definitivo de venta dentro del lapso de 10 meses previsto en el contrato. Así se resuelve.

Pretenden los demandantes que el accionado sea condenado a pagarle Bs. 100.000,00 por concepto de daños y perjuicios debido a los constantes atrasos; sin embargo, a lo largo del juicio no desplegó actividad probatoria alguna que demuestre tales daños y menos aun el quantum en que los estimó. Por tanto se desecha tal pretensión. Así se resuelve.

Demostrado que la parte demandada no otorgó el documento definitivo dentro del lapso de los 10 meses previsto para ello se establece que la parte demandada deberá otorgar el documento definitivo de venta, previa liberación de la hipoteca que pesa sobre el inmueble, debiendo además hacer entrega a la parte actora las solvencias y recaudos vigentes necesarios para la protocolización, y a falta de cumplimiento voluntario de ello, la parte actora queda autorizada para gestionar los mismos conforme lo previsto en el artículo 529 del Código de Procedimiento Civil dejándose expresa constancia que una vez realizada la entrega de los documentos por parte del demandado en el lapso de ejecución voluntaria u obtenidos los mismos por los demandantes, caso que aquél no cumpla, deberán los demandantes pagar el saldo del precio, esto es, la cancelación de la suma de Bs. 52.000,00; o la acreditación de que dicha cantidad ha sido emitida por la entidad que otorgará el préstamo a favor del demandado y será consignada en este tribunal; y, una vez acreditado dicho monto en el tribunal, o la prueba de que la entidad tiene el cheque a disposición del demandado a fin de ser acreditado en este tribunal, de no otorgar el demandado el documento de traslación de propiedad, la presente sentencia hará las veces de título de propiedad para lo cual se expedirá copia certificada a los fines de su registro. Así se decide.

Por todo lo ya analizado y expuesto resulta forzoso para este Tribunal declarar la procedencia del cumplimiento contractual demandado, e improcedente la solicitud de pago de la cantidad de Bs. 100.000,00 por concepto de daños y perjuicios y como consecuencia de ello se declara PARCIALMENTE CON LUGAR LA DEMANDA.

V

Por las razones expuestas, este Tribunal Primero de Primera instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la Republica Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley declara PARCIALMENTE CON LUGAR la acción de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO ARRENDAMIENTO CON OPCIÓN DE COMPRAVENTA interpuesta por los ciudadanos P.M.V. y A.E.U., contra el ciudadano L.E.G., ambas partes identificadas al inicio de este fallo, en consecuencia se condena al demandado a otorgar el documento definitivo de venta, previa liberación de la hipoteca que pesa sobre el inmueble, debiendo además hacer entrega a la parte actora las solvencias y recaudos vigentes necesarios para la protocolización, y a falta de cumplimiento voluntario de ello, la parte actora queda autorizada para gestionar los mismos conforme lo previsto en el artículo 529 del Código de Procedimiento Civil dejándose expresa constancia que una vez realizada la entrega de los documentos por parte del demandado en el lapso de ejecución voluntaria u obtenidos los mismos por los demandantes, caso que aquél no cumpla, deberán los demandantes pagar el saldo del precio, esto es, la cancelación de la suma de Bs. 52.000,00; o la acreditación de que dicha cantidad ha sido emitida por la entidad que otorgará el préstamo a favor del demandado y será consignada en este tribunal; y, una vez acreditado dicho monto en el tribunal, o la prueba de que la entidad tiene el cheque a disposición del demandado a fin de ser acreditado en este tribunal, de no otorgar el demandado el documento de traslación de propiedad, la presente sentencia hará las veces de título de propiedad para lo cual se expedirá copia certificada a los fines de su registro, estableciéndose que la transmisión de la propiedad se contrae al apartamento propiedad del demandado, ciudadano L.E.G., el cual le pertenece según documento protocolizado el 11-9-1997 en la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Libertador, bajo el Nº 28, Tomo 49, Protocolo 1º y se trata de un inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda, ubicado en el piso 3 del edificio GRANADA, distinguido con el Nº 36, situado en la avenida Venezuela, de la Urbanización Bello Monte, sección segunda, Parroquia El Recreo, Municipio Libertador, Distrito Capital, el cual cuenta con aproximadamente 48,71 metros cuadrados, cuyos linderos son: NORTE: apartamento Nº 35, escaleras y apartamento Nº 31; SUR: Fachada principal sur del edificio; ESTE: Fachada lateral este del edificio; y, OESTE: Escaleras, pasillo de circulación de la planta tercera y apartamento Nº 32, al cual le corresponde un puesto de estacionamiento distinguido con el Nº 11, y posee un área común de 2,618782%.

Ante la declaratoria parcial de la demanda no ha lugar a costas, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Por cuanto la presente decisión se dicta fuera de lapso, se ordena la notificación de las partes.

Publíquese, regístrese, notifíquese y déjese copia en el copiador de sentencias llevado por el Tribunal.-

Dada, firmada y sellada en la sala de despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los veinte (20) días del mes de diciembre del año dos mil diez (2010). Años 200° de la Independencia y 151° de la Federación.

La Juez.

M.R.M.C.

La Secretaria.

Norka Cobis Ramírez.

En la misma fecha de hoy 20-12-2010, previo el anuncio de ley, se publicó y registró la anterior sentencia, siendo la 1:40 p.m.

La Secretaria.

Exp. AH11-V-2005-000075.

42.472.