Decisión de Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 30 de Noviembre de 2009

Mediante libelo admitido por el procedimiento ordinario el 18 de diciembre de 2.002 por el Juzgado Octavo de Primera Instancia de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, los abogados DAGNE PORTILLO LOAIZA y J.G.A., apoderados judiciales de los ciudadanos J.M.P.S., C.A.P.S. y R.A.P.S., interpusieron demanda por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN COMPRAVENTA en contra de las ciudadanas L.J.P.P. y L.E.P.S., la cual fue admitida por auto del 10 de enero de 2003.

Previo abocamiento del Juez de la causa, en virtud de la solicitud de medida de secuestro, se ordenó la apertura del respectivo cuaderno, en fecha 9 de abril de 2003.

Cumplida la citación personal de la parte demandada, comparecieron los abogados L.G.M. y C.C.C., como apoderados judiciales de la misma y mediante escrito de fecha 10 de noviembre de 2003 contestaron la demanda y propusieron reconvención.

Por auto del 12 de enero de 2004 el Tribunal de la causa admitió la reconvención y fijó oportunidad para dar contestación a ésta, previa notificación de la parte actora reconvenida.

A través de escrito del 30 de Abril de 2004, la representación judicial de la parte accionante dio contestación a la reconvención propuesta por la parte demandada.

Por auto de fecha 10 de mayo de 2004, el Juzgado Octavo de Primera Instancia de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, negó la solicitud de la parte actora de que no se abriera lapso probatorio alguno y se dictara decisión en la causa.

Por diligencia presentada el 26 de mayo de 2004, la representación de la parte accionante reconvenida consignó escrito de pruebas, igualmente la parte demandada reconviniente hizo lo propio el 27 de mayo de 2004, los cuales fueron agregados a los autos el 31 de mayo de 2004.

Mediante diligencia del 01 de junio de 2004 el letrado en ejercicio J.A., apoderado judicial de la parte actora reconvenida, formuló oposición a las pruebas promovidas por la parte demandada reconviniente.

Por auto del 08 de junio de 2004 el Tribunal de la causa, declaró con lugar la oposición referida a la prueba de exhibición del “Formulario para Autoliquidación de Impuesto Sobre Sucesiones”, la de “Relación de Bienes que Forman el Activo Hereditario” (por cuanto las mismas constaban en original), la exhibición del documento marcado “E” y la prueba testimonial promovida por la parte demandada reconviniente.

En cuanto a la admisión de las pruebas promovidas por la parte actora reconvenida, el a quo admitió las mismas exceptuando la contenida en el capítulo I, ordinal CUARTO, inadmitiendo igualmente las testimoniales.

Mediante acta del día 04 de agosto de 2004, fue declarado desierto el acto de exhibición de documentos.

Ambas partes presentaron sus respectivos escritos de informes ante el juzgado de la causa, en fecha 01 de septiembre de 2004.

Mediante sentencia definitiva dictada el 29 de junio de 2005, el Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial declaró Con Lugar la demanda de Resolución de Contrato de Opción de Compra-Venta incoada por los ciudadanos J.M.P.S., C.A.P.S. y R.A.P.S. en contra de las ciudadanas L.J.P.P. y L.E.P.S., y sin lugar la reconvención propuesta por la parte demandada, ejerciendo apelación el abogado C.C., apoderado judicial de la parte demandada, la cual fue oída el 1º de noviembre de 2005.

Remitidos los autos al Superior Distribuidor, correspondió su conocimiento y decisión al Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial.

Por escrito presentado el 08 de diciembre de 2005, los abogados J.P.A. y M.A.M., apoderados judiciales de la parte demandada reconviniente, consignaron escrito de informes.

A través de escrito del 20 de diciembre de 2005 el abogado J.G.A.V., apoderado judicial de la parte actora reconvenida, consignó escrito de observaciones a los informes de su contraparte.

Mediante escritos presentados el 16, 19 de enero y 14 de febrero de 2006, los abogados J.P.A. y M.A.M., apoderados judiciales de la parte demandada reconviniente, expusieron alegatos.

Por sentencia de fecha 10 de Mayo de 2006, se modificó la decisión recurrida declarando parcialmente con lugar la apelación ejercida por la parte demandada, parcialmente con lugar el juicio de Resolución de Contrato de Opción Compraventa, resuelto el contrato de opción de compra celebrado entre las partes y sin lugar la reconvención planteada por la parte demandada.

En escritos presentados el 14 y 18 de julio de 2006, compareció la representación judicial de la parte demandada y procedió a anunciar recurso de casación contra la sentencia del referido juzgado superior, el cual fue admitido el 03 de agosto de 2006.

Por sentencia dictada el 21 de junio de 2007, el Tribunal Supremo de Justicia, en Sala de Casación Civil, casó de oficio la sentencia dictada por el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del T.d.l.C. Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en consecuencia se decretó la nulidad del fallo recurrido, ordenando al juez superior que resultara competente dictar nueva decisión.

Inhibido el juez ad quem, se remitieron los autos al Superior Distribuidor el cual los asignó a esta Superioridad para su conocimiento y decisión, abocándose a tales efectos el juez que suscribe, el 05 de noviembre de 2007 y fijando cuarenta (40) días calendarios consecutivos a los fines de dictar nueva sentencia conforme a lo establecido en el artículo 522 del Código de Procedimiento Civil, previo al ejercicio de las partes del derecho consagrado en el artículo 90 eiusdem.

III

DE LA DECISIÓN DEL M.T.

Por decisión del 21 de junio de 2007 la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia casó de oficio el fallo del 10 de mayo de 2006 proferido por el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de ésta Circunscripción Judicial, estableciendo lo siguiente:

“(…) Como se evidencia de la precedente transcripción, el juez superior estableció que la parte demandada alegó en la reconvención los mismos hechos que utilizó para fundamentar la contestación de la demanda, esto es, la divergencia entre los linderos y medidas señaladas en el título supletorio y el documento de opción a compra venta, lo cual no es cierto, pues de la reconvención propuesta se constata que además de haber alegado la divergencia de las medidas y linderos del inmueble, planteó que luego de que el Banco Mercantil les negó el crédito de política habitacional, se comunicaron con los vendedores del inmueble de manera verbal y escrita a los fines de que se realizara un levantamiento topográfico para un nuevo reparcelamiento del terreno, y que en respuesta a su comunicación estos les enviaron por fax la copia del nuevo documento de propiedad para su revisión y protocolización, ya que la aceptación del referido pago, la recepción y aceptación de los documentos enviados renunciaron al plazo convenido en el contrato de opción de compra venta.

Es evidente que el sentenciador infringió el ordinal 5° del artículo 343 del Código de Procedimiento Civil, al dejar sentado que entre las partes hubo “...un acuerdo sobre precio y objeto, por lo que el contrato de opción de compraventa del inmueble objeto de la litis, se encuentra perfeccionado...”, sin analizar previamente que las demandadas alegaron en la reconvención que “...en fecha 10 de mayo de 2002 el ciudadano J.M.P.S., recibe la cantidad de bolívares doscientos mil (Bs. 200.000,oo) como parte de pago por la venta del inmueble ya descrito...”. (Negritas de la Sala).

(…omissis…)

(…) sin tomar en cuenta que las demandadas alegaron en la reconvención que “...En esta misma fecha el citado ciudadano (JOSÉ M.P.S.) recibe y acepta comunicación escrita enviada por nuestra representada, así como las copias fotostáticas del plano general del levantamiento topográfico efectuado al inmueble, además de reconocer y aceptar cancelar el cincuenta por ciento (50%) del valor por la elaboración del referido plano, los cuales serian deducidos del precio total de la venta definitiva del inmueble, lo que significa que con la aceptación del referido pago, la recepción y aceptación de los documentos enviados estaban renunciando así al plazo convenido en el contrato de opción de compra venta...”. (Negritas de la Sala).

Por último, el juez superior debió pronunciarse sobre la denuncia de fraude procesal planteada por las demandadas en la presente causa, en el que solicitaron a los demandados “...convengan en que tanto los hechos ya narrados como la demanda de resolución de contrato incoada en contra de sus representadas constituye un fraude procesal cometido en perjuicio de las mismas...”, así como lo relativo a la solicitud de “...reajuste el precio definitivo de venta...”, lo que está soportado en que “...del documento de propiedad se evidencia que les corresponde únicamente la cantidad de sesenta y siete metros con veinte centímetros cuadrados (67,20m2), y no noventa metros cuadrados (90m2) como se señaló en el documento de opción a compra venta...”, bien para acogerlas o desecharlas del proceso.

En razón de lo expresado precedentemente, esta Sala declara de oficio la infracción del artículo 243 ordinal 5° del Código de Procedimiento Civil, de conformidad con lo establecido en el artículo 320 eiusdem. Así se decide.

IV

DE LA NULIDAD DEL FALLO RECURRIDO

Por cuanto en el acto de informes presentado ante el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, el cual conoció primigeniamente de la apelación, la representación de la parte demandada (recurrente) denunció la infracción del artículo 243, por no haberse pronunciado sobre la diferencia de metraje alegada, y por silenciar pruebas de la parte accionada, esta Alzada ingresa al análisis y resolución de la delación planteada.

Revisados exhaustivamente los autos y el contenido de la sentencia emitida el 29 de junio de 2005 por el Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del T.d.l.C. Judicial del Área Metropolitana de Caracas, se observa que en aquélla se omite el análisis de los puntos denunciados por la parte demandada, tales como la presunta diferencia en las medidas y linderos del inmueble controvertido y el alegato de fraude, lo que incide directamente sobre la decisión definitiva.

Ahora bien, el principio de congruencia de la sentencia expone que toda sentencia debe contener una decisión expresa, positiva y precisa, con arreglo a las excepciones o defensas opuestas, pues debe existir una debida congruencia entre la demanda y la contestación. Al respecto, al apartarse de esta regla de congruencia, el fallo adolece de un vicio que la hace susceptible de anulabilidad.

Así lo ha establecido la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en relación al requisito de congruencia de la sentencia, en decisión de fecha dos (02) de agosto de 2000, (caso: SEGUROS HORIZONTE, C.A. contra la sociedad mercantil REASEGUROS ALIANZA, S.A.), dejó establecido lo siguiente:

(…Omissis…)

Para decidir, la Sala observa:

La doctrina enseña que “el principio de exhaustividad” de la sentencia, impone a los jueces el deber de considerar y resolver todas y cada una de las alegaciones que constituyen el problema judicial debatido entre las partes, cuya violación se traduce en una omisión de pronunciamiento. Parafraseando los conceptos que expone al respecto Prieto Castro, podíamos decir que hay omisión de pronunciamiento, cuando la sentencia prescinde de otorgar o negar la tutela jurídica solicitada sobre alguna de las alegaciones o peticiones de las partes, a menos que por alguna causa legal el Juez esté eximido de ese deber. (Motivos y Efectos del Recurso de Forma en la Casación Civil Venezolana. Dr. L.M.Á.. Pág. 28).-

Este principio bajo análisis, se encuentra implícito en el de congruencia, considerándose como una simple derivación del mismo, encontrándose consagrado en el hoy ordinal 5º del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, como ayer se encontraba previsto en el artículo 162 del Código derogado. (…Omissis…)

(Resaltado y subrayado de esta alzada.)

De allí que, la sentencia es congruente cuando se ajusta a las pretensiones de las partes, tanto del actor como del demandado, independientemente de si éstas son acertadas o erróneas.

Ahora bien, de la sentencia apelada se observa que el juez a quo, no obstante que la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda explanó las aludidas peticiones de pronunciamiento, no se pronuncio respecto a las mismas. Con ello incurrió en el vicio de incongruencia previsto en el ordinal 5° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, al no dar respuesta a lo peticionado en esta actuación, sea para acordarlas o desecharlas. Por estas razones, se declara la nulidad de la sentencia apelada.

De ahí, que en el presente caso, al no haberse realizado un análisis exhaustivo de los referidos alegatos, sobre todo cuando el mismo incide directamente sobre la decisión de fondo, se actuó en franca contravención con lo establecido en el ordinal 5º del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, configurándose el vicio de incongruencia negativa, lo que conlleva a la nulidad del fallo recurrido. Y así se declara.

En cuanto a los demás alegatos referidos en los informes a la nulidad de la sentencia definitiva, esta Alzada considera inoficioso ingresar al análisis de los mismos, puesto que lo examinado precedentemente ha sido suficiente para declarar la nulidad de la resolución judicial de primer grado de jurisdicción.

De modo, que habiendo sido anulada la sentencia dictada por el a quo, corresponde a esta Superioridad proferir el correspondiente fallo sustitutivo.

PUNTO PREVIO

Del Fraude Procesal

Por cuanto la representación judicial de la parte demandada-reconviniente, en el escrito de contestación de la demanda, denunció un presunto fraude procesal, esta Alzada se adentra al análisis y subsecuente resolución del punto previo formulado.

Aduce la parte demandada reconviniente que los linderos y medidas del documento de propiedad no se corresponden con los señalados en el contrato de opción compra venta suscrito entre las partes, lo que constituía un fraude procesal y que los accionantes conociendo la situación ya planteada no buscaron solucionar el problema, lo que configuraba un fraude consumado en perjuicio de sus representadas.

El mencionado fraude fue denunciado en la contestación de la demanda, por lo que no amerita que prevenga para su resolución la articulación probatoria prevista en el artículo 607 del Código de Procedimiento Civil, toda vez que las partes en el decurso del proceso tuvieron oportunidad para desplegar toda actividad probatoria tendiente a demostrar la verosimilitud o no del referido fraude.

De acuerdo con sentencia de la Sala Constitucional del 4 de agosto de 2000 (Caso: H.G.E.D.), se expresó que existe fraude cuando:

(…) de los medios de prueba que consten en el expediente, aparezca patente o manifiesto el empleo del proceso con fines distintos de los que le corresponden, lo cual presupone que la complejidad del asunto no sea de tal magnitud que haga necesario el amplio debate contradictorio -en especial el probatorio- propio del juicio ordinario para establecer hechos relevantes en cuanto al fraude denunciado…

Criterio este que es muy claro al establecer que debe aparecer patente o manifiesto el empleo del proceso con fines distintos de los que le corresponden, lo cual se constatará de los elementos probatorios traídos a los autos en el presente proceso.

En el caso bajo análisis, se evidencia del contrato suscrito entre las partes que en su cláusula Primera se establece:

(…) LAS OPTANTES se obligan a comprar a LOS PROPIETARIOS, quienes se obligan a vender un inmueble de su propiedad según consta de documento de protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Cuarto Circuito del Municipio libertador del Distrito capital de fecha Treinta (30) de A.d.M.N.N. y Siete, y según formulario para autoliquidación de impuesto sobre sucesiones No. 0085278 de fecha Once (11) de Junio del (sic) Dosmil uno (2001), expediente No. 011859 y el cual está constituido por un (sic) (01) lote de terreno y la casa sobre el construida ubicada en el Barrio Zamora, Callejón El Calvario, No. 29, parroquia el valle, jurisdicción del Municipio Libertador, Distrito Capital (antes federa), el citado inmueble mide noventa metros cuadrados (90 mts2) y forma parte de terreno de mayor extensión que nos pertenece y está comprendido dentro de las siguientes medidas y linderos: Norte: en una extensión de seis metros con cincuenta centímetros (6,50 mts.) con terrenos que son o fueron de G.E.F.; Sur: en seis metros con cincuenta centímetros con callejón del matadero; Este: en una extensión de veinte metros (20mts) con terrenos que son o fueron de B.O.; y Oeste: en una extensión de veinte metros (20 mts) con terrenos que son o fueron de G.I.d.M.L.R.. La casa de habitación, compuesta por tres niveles, tienen una superficie aproximada de noventa metros cuadrados (90 mts) (…)

Afirma la parte demandada, que existe discrepancia entre las medidas y linderos del inmueble, por cuanto se vio obligada a realizar un levantamiento topográfico y el plano resultante arrojó que existen diferencias en el área de terreno objeto del contrato, y que asimismo la parte codemandante en respuesta a comunicación enviada por una de las codemandadas, le manifestó, vía fax, que estaba revisando las copias del documento de propiedad para proceder a emitir nueva documentación y que los actores conociendo todo esto no buscaron solucionar el problema, lo que constituye, en su criterio, un fraude consumado.

Ahora bien, de la revisión exhaustiva de los autos, observa esta Alzada que en primera instancia se llevó a efectos tanto el acto de la litis contestatio como la fase probatoria, los informes, etc., no desprendiéndose que se hubiese incumplido con alguna formalidad esencial de algún acto que inficione de nulidad virtual o textual los mismos, o que haga presumir la existencia de un fraude procesal.

Del detenido análisis de la cláusula del contrato de marras, la cual forma parte de la convención suscrita por ambas partes y del plano al que hace referencia la accionada, que cursa al folio 107 de la primera pieza del expediente, con firma ilegible y sin identificación del autor, así como de las restantes documentales, se constata que no existen pruebas que de manera manifiesta y patente demuestren que en el juicio de Resolución de Contrato incoado, los ciudadanos J.M.P.S., C.A.P.S. y R.A.P.S., hayan utilizado el proceso para fines distintos a los que constitucional y legalmente les corresponde, por lo que, lo procedente es, desestimar la denuncia de fraude procesal formulada por la accionada. Así se decide.

IV

MOTIVACION

Revisados los autos y en acatamiento a la sentencia proferida el 21 de junio de 2007 por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, este Órgano Jurisdiccional se adentra al análisis y resolución de la apelación interpuesta por la parte demandada en contra del fallo dictado el 29 de junio de 2005 por el Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del T.d.l.C. Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

Se inició el proceso por demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRAVENTA incoada por los ciudadanos J.M.P.S., C.A.P.S. y R.A.P.S. en contra de las ciudadanas L.J.P.P. y L.E.P.S..

En el acto de la litis contestatio, la representación judicial de la parte demandada rechazó la demanda, proponiendo a su vez reconvención, la cual fue admitida y posteriormente contestada por la parte actora reconvenida.

En la fase probatoria ambas partes hicieron lo propio, promovieron sus respectivas pruebas.

Mediante diligencia del 01 de junio de 2004 el apoderado judicial de la parte accionante reconvenida, formuló oposición a las pruebas promovidas por la parte demandada reconviniente.

En el acto de informes verificado el 1º de septiembre de 2004 ambas partes comparecieron, consignando sus respectivos escritos.

Por sentencia del 29 de junio de 2005, el Tribunal de la causa declaró con lugar la demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRAVENTA incoada por los ciudadanos J.M.P.S., C.A.P.S. y R.A.P.S. en contra de las ciudadanas L.J.P.P. y L.E.P.S., y sin lugar la reconvención propuesta por la parte demandada.

El abogado C.C., apoderado judicial de la parte demandada, ejerció recurso de apelación el día 24 de octubre de 2005 contra la señalada sentencia, el cual fue oído en ambos efectos el 1º de noviembre de 2005.

La parte accionada en los informes presentados ante el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del T.d.l.C. Judicial del Área Metropolitana de Caracas, quien conoció primigeniamente de la apelación (Folios 259 al 287, Pieza I), solicitó y manifestó:

• Que “…Declare Con lugar la presente apelación. SEGUNDO: Que revoque en todos y cada uno de sus términos, la sentencia recurrida, por las razones fácticas y jurídicas, que serán denunciadas Infra. TERCERO: Que se declare con lugar la reconvención propuestas por nuestras representadas, contra los demandantes reconvenidos. CUARTO: Que ordene a los demandantes reconvenidos, al pago de las costas derivadas del presente juicio. QUINTO: Que se ordene a los demandantes reconvenidos, realizar un nuevo contrato de opción compraventa, en virtud de que el contrato en litigio, adolece de vicios de fondo, que lo afectan de nulidad absoluta, en su eficacia y en su validez, por cuanto existe un error en el metraje de la vivienda todo ello de conformidad con lo pautado en el artículo 1.147 del Código Civil…”;

• Que sus representadas en fecha 05 de octubre de 2001, autenticaron por ante la Notaría Pública Trigésima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, un contrato de opción de compraventa con los demandantes reconvenidos, de un inmueble constituido por un (01) lote de terreno y la casa sobre él construida, ubicada en el Barrio Zamora, Callejón el Calvario, No. 29, Parroquia El Valle, Jurisdicción del Municipio Libertador, Distrito Capital, con una medida de noventa metros cuadrados (90 mts2), que formaba parte de un terreno de mayor extensión;

• Que posteriormente el ciudadano J.P.S. redactó un documento, en el cual expuso que recibió de sus representadas la cantidad de Bs. 200.000,00, cantidad que formaba parte del precio de venta del inmueble y que el resto del dinero sería entregado al momento de la protocolización del documento definitivo de venta por ante la Oficina de Registro respectiva;

• Que dicha protocolización del documento definitivo de compraventa no pudo realizarse, por existir una diferencia en cuanto al metraje del inmueble objeto de venta, puesto que se evidenciaba del documento de prescripción adquisitiva (de fecha 09/01/1997) que el mismo medía noventa metros cuadrados (90 mts2) y en el título supletorio (de fecha 22/02/1999), aparecía un área de sesenta y siete metros con veinte centímetros (67,20m2), siendo éste último de fecha más reciente y era el que contenía el real metraje del objeto de la pretensión;

• Que por lo antes expuesto el contrato está afectado de nulidad absoluta y de imposible ejecución, por lo que el Registrador no ordenaría jamás su registro, hasta tanto se rectificara el metraje real del inmueble y que a pesar de que fue levantado el plano topográfico sobre el mismo, la parte demandante reconvenida no hizo ninguna rectificación en el documento definitivo de compraventa, lo cual es un hecho imputable a ellos y no a la parte demandada ya que sus representadas nunca se han negado al pago del saldo restante de la deuda, sino a que debe corregirse el metraje del inmueble;

• Que denuncian la infracción y quebrantamiento de formas sustanciales de los actos emanados del a-quo, los cuales menoscaban el derecho a la defensa de sus representadas, por lo que la decisión apelada no cumple con los requisitos establecidos en el artículo 243 del Código de Procedimiento Civil;

• Que incurrió la recurrida en el vicio de incongruencia negativa, porque no se pronunció sobre la diferencia del metraje existente entre el documento de opción compraventa y el título supletorio, y que este había sido el motivo por el cual no se había realizado el último pago del referido contrato de opción a compra, en virtud de que el Registrador se negó a protocolizarlo;

• Que alegó vicios en el fallo recurrido, lo cual fue decidido precedentemente.

• Que la parte actora estaba insolvente con los servicios de HIDROCAPITAL con un saldo deudor de Bs. 429.572,89, el cual debía estar previamente cumplido para poder protocolizar el contrato definitivo de compraventa;

• Que hubo enriquecimiento sin causa de conformidad con el artículo 1.184 del Código Civil, en virtud de que la parte demandada le hizo mejoras y remodelaciones al inmueble, por aproximadamente ocho millones de bolívares (Bs. 8.000.000,00), pagando así el saldo deudor del inmueble estipulado en el contrato de opción compraventa;

• Que los demandantes reconvenidos incumplieron el contrato de opción de compraventa;

• Que sí hubo una extensión del plazo para firmar ante el Registro Subalterno respectivo el documento definitivo de compraventa y el resto de pago;

• Que el documento definitivo fue devuelto por el Registro Subalterno por presentar disparidad entre el metraje existente entre el documento de opción de compraventa y el título supletorio;

• Que el Tribunal a quo no garantizó la tutela judicial efectiva, violando tratados, acuerdos, convenios internacionales conforme al artículo 23 de nuestra Constitución.

El apoderado judicial de la parte demandada reconviniente consignó junto al referido escrito de informes, los siguientes documentos:

• Carta de fecha 30 de noviembre de 2005 dirigida a los abogados J.P.A. y M.A.M., por parte de la ciudadana L.E.P.S. donde les hace entrega de varios documentos de HIDROCAPITAL relacionados con el inmueble controvertido, los cuales son: 1) Recibo de Relación de costo del inmueble elaborado por los HERMANOS PESCOSO el 31/05/2002 (Folio 289, Pieza I); 2) Estado de Cuenta No. 1036971 del cliente J.M. por una deuda total con mora de Bs. 453.733,64 de fecha 06/06/2003 (Folios 290 y 293, Pieza I); 3) Factura No. 12040883576 de fecha 24/04/2002 dirigida a J.M. por un saldo de Bs. 451.822,64 (Folios 291 y 294, Pieza I); 4) Relación de pagos a HIDROCAPITAL desde el 25/01/2002 al 05/06/2003 (Folios 292 y 295, Pieza I); 5) Recibo de pago de fecha 19/10/2005 del cliente J.M., contrato Nro. 1036971, por un monto total de Bs. 19.319,64 (Folio 296, Pieza I); 6) Estado de Cuenta No. 1036971 del cliente J.M. por una deuda total con mora de Bs. 439.003,28 de fecha 19/10/2005 (Folio 297, Pieza I); 7) Recibo de pago de fecha 30/08/2005 del cliente J.M., contrato Nro. 1036971, por un monto total de Bs. 27.944,48 (Folio 298, Pieza I); 8) Estado de Cuenta No. 1036971 del cliente J.M. por una deuda total con mora de Bs. 447.628,12 de fecha 30/08/2005 (Folio 299, Pieza I); 9) Recibo de pago de fecha 09/05/2005 del cliente J.M., contrato Nro. 1036971, por un monto total de Bs. 27.944,48 (Folio 300, Pieza I); 10) Estado de Cuenta No. 1036971 del cliente J.M. por una deuda total con mora de Bs. 447.628,12 de fecha 09/05/2005 (Folio 301, Pieza I); 11) Recibo de pago de fecha 16/02/2005 del cliente J.M., contrato Nro. 1036971, por un monto total de Bs. 9.142,23 (Folio 302, Pieza I); 12) Estado de Cuenta No. 1036971 del cliente J.M. por una deuda total con mora de Bs. 428.825,97 de fecha 18/02/2005 (Folio 303, Pieza I); 13) Recibo de pago de fecha 14/01/2005 del cliente J.M., contrato Nro. 1036971, por un monto total de Bs. 9.659,82 (Folio 304, Pieza I); 14) Estado de Cuenta No. 1036971 del cliente J.M. por una deuda total con mora de Bs. 429.343,46 de fecha 14/01/2005 (Folio 305, Pieza I); 15) Estado de Cuenta No. 1036971 del cliente J.M. por una deuda total con mora de Bs. 419.683,64 de fecha 29/12/2004 (Folio 306, Pieza I); 16) Recibo de pago de fecha 29/12/2004 del cliente J.M., contrato Nro. 1036971, por un monto total de Bs. 104.845,53 (Folio 307, Pieza I); 17) Estado de Cuenta No. 1036971 del cliente J.M. por una deuda total con mora de Bs. 524.530,27 de fecha 27/12/2004 (Folio 308, Pieza I); 18) Recibo de pago de fecha 12/08/2004 del cliente J.M., contrato Nro. 1036971, por un monto total de 28.461,97 (Folio 309, Pieza I); 19) Estado de Cuenta No. 1036971 del cliente J.M. por una deuda total con mora de Bs. 515.387,94 de fecha 12/08/2004 (Folio 310, Pieza I); 20) Recibo de pago de fecha 15/04/2004 del cliente J.M., Contrato Nro. 1036971, por un monto total de Bs. 9.528,50 (Folio 311, Pieza I); 21) Estado de Cuenta No. 1036971 del cliente J.M. por una deuda total con mora de Bs. 487.312,14 de fecha 15/04/2004 (Folio 312, Pieza I); 22) Recibo de pago de fecha 12/12/2003 del cliente J.M., contrato Nro. 1036971, por un monto total de Bs. 25.000,00 (Folio 313, Pieza I); 23) Estado de Cuenta No. 1036971 del cliente J.M. por una deuda total con mora de Bs. 502.783,64 de fecha 12/12/2003 (Folio 314, Pieza I); 24) Factura No. 13030306297 de fecha 10/03/2003 dirigida a J.M. por un saldo de Bs. 430.633,64 (Folio 315, Pieza I); 25) Pago por Servicio de Agua Nº 00-0802189 de fecha 04/02/2003, de la cuenta No. 033762700000 por un monto de Bs. 17.000,00 (Folio 316, Pieza I); 26) Estado de Cuenta al 03/02/2003 del cliente J.M. de la cuenta No. 033762700000 por un monto de Bs. 436.683 (Folios 317 y 318, Pieza I); 27) Pago por Servicio de Agua Nº 00-0717464 de fecha 05/12/2002 de la cuenta No. 033762700000 por un monto de Bs. 23.600,00 (Folio 319, Pieza I); 28) Estado de Cuenta al 05/12/2002 del cliente J.M. de la cuenta No. 033762700000 por un monto de Bs. 444.471 (Folios 320 y 321, Pieza I); 29) Pago por Servicio de Agua Nº 00-0667563 de fecha 03/09/2002 de la cuenta No. 033762700000 por un monto de Bs. 16.370,00 (Folio 322, Pieza I); 30) Estado de Cuenta al 02/09/2002 del cliente J.M. de la cuenta No. 033762700000 por un monto de Bs. 437.272 (Folio 324, Pieza I); 31) Pago por Servicio de Agua Nº 00-0606300 de fecha 10/07/2002 de la cuenta No. 033762700000 por un monto de Bs. 14.871,00 (Folio 325, Pieza I); 32) Reporte de Pagos y Consumos de fecha 10/07/2002 del cliente J.M. de la cuenta No. 033762700000 por un monto de deuda de Bs. 435.781 (Folio 326, Pieza I); 33) Pago por Servicio de Agua Nº 00-5597306 de fecha 23/05/2002 de la Cuenta No. 033762700000 por un monto de Bs. 30.913,00 (Folio 327, Pieza I); 34) Factura No. 12071051458 de fecha 23/07/2002 dirigida a J.M. (Folio 328, Pieza I).

En relación con estos documentos privados, se observa que el artículo 520 del Código de Procedimiento Civil establece que en segunda instancia no se admitirán otras pruebas sino las de instrumentos públicos, de posiciones juradas y el juramento decisorio, por lo que en consecuencia, los referidos medios probatorios deben ser desestimados, y así se decide.

Por su parte, la representación judicial de la parte actora reconvenida en su escrito de observaciones a los informes de su contraparte (Folios 2 al 4, Pieza II) manifestó lo siguiente:

• Que solicitaba la declaratoria sin lugar de la apelación interpuesta por la parte demandada-reconviniente y que se desestimaran las pruebas promovidas por la parte apelante por inadmisibles;

• Que se oponía a la admisión y apreciación en segunda instancia de dichas pruebas de conformidad con lo establecido en el artículo 520 del Código de Procedimiento Civil;

• Que la contraparte presentó un escrito repetitivo y sin fundamento legal alguno, limitándose a consignar unos instrumentos privados (recibos de HIDROCAPITAL) cursantes a los folios 288 al 328, los cuales desconoció e impugnó, ya que dichos recibos no corresponden al inmueble objeto de la litis y son impertinentes por no tener relación con el objeto de la apelación;

• Que no existe ninguna violación al artículo 482 del Código de Procedimiento Civil;

• Que debe desestimarse la denuncia del enriquecimiento sin causa en prejuicio supuestamente de las demandadas-reconvinientes;

• Que si la parte apelante no estaba conforme con el contrato de opción compraventa suscrito, pudo en su oportunidad haber demandado la nulidad del mismo, pero en la presente causa la declaratoria de resolución de contrato por parte del a-quo estuvo totalmente ajustada a derecho;

• Que no existió violación al principio de tutela judicial efectiva ya que el Tribunal de la Causa fue garante del mismo durante todo el proceso de marras;

• Finalmente pidió que se declarara sin lugar la apelación ejercida por la parte demandada-reconviniente y se confirmara en todas sus partes la sentencia recurrida con expresa condenatoria en costas a la parte apelante.

Mediante escritos presentados el 16 y 19 de enero de 2006 y el 14 de febrero de 2006, los abogados J.P.A. y M.A.M., apoderados judiciales de la parte demandada reconviniente, consignaron escritos de alegatos (Folios 6 al 18 y 20 al 45, Pieza II).

Planteadas las pretensiones principales y la reconvención en referencia esta Alzada debe ingresar al análisis de aquéllas.

Esta Superioridad para decidir observa:

La acción por la cual se contrae el presente proceso es la de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRAVENTA incoada por los ciudadanos J.M.P.S., C.A.P.S. y R.A.P.S. en contra de las ciudadanas L.J.P.P. y L.E.P.S., alusivo a la compra y venta del inmueble constituido por un lote de terreno y la casa sobre él construida ubicada en el Barrio Zamora, Callejón El Calvario, Casa Nº 29, Parroquia El Valle, Jurisdicción del Municipio Libertador Distrito Capital.

En ese sentido, la representación judicial de la parte actora en su escrito libelar (Folios 1 al 3, Pieza I) aduce, entre otros hechos, los siguientes:

“Nuestros representados en fecha Cinco (05) de Octubre del 2.001, celebraron CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA, con las ciudadanas L.J.P.P. y L.E.P.S. (…), por ante la Notaría Pública Trigésima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, quedando anotado bajo el Nº 07, Tomo 50, de los libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría, y que consigno marcado “B”, sobre un inmueble de su propiedad en su carácter de Herederos de la Sucesión de la ciudadana C.L.S.R., según se evidencia de Declaración Sucesoral Nº 0085278 de fecha 11/06/01, que consigno marcada “C”, y que dicho documento de propiedad se encuentra Protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Cuarto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 30 de Abril de 1.997, constituido por un lote de terreno y la casa sobre el construida ubicada en el Barrio Zamora, Callejón El Calvario, Casa Nº 29, Parroquia El Valle, Jurisdicción del Municipio Libertador del Distrito Capital (…). Ahora bien en dicho CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA, en la Cláusula SEGUNDA, se estableció que el precio convenido de dicha opción de compra venta por el citado inmueble, era por la cantidad de DIECIOCHO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 18.000.000,00), donde LAS OPTANTES, entregaron en el acto de la firma de la citada opción la cantidad de CUATRO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 4.000.000,00) y la cantidad restante es decir CATORCE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 14.000.000,00) sería pagada de la siguiente manera: SEIS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 6.000.000,00) dentro de los noventa (90) días a constar desde la fecha de la firma de la citada opción, y la diferencia es decir la cantidad de OCHO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 8.000.000,00), a los sesenta (60) días del primer vencimiento, es decir conforme a lo establecido en la Cláusula TERCERA, el plazo acordado para la cancelación definitiva de dicha opción era de ciento cincuenta (150) días continuos contados a partir de la fecha de la firma de dicha opción, es decir desde el 05/10/01, por lo tanto para el día cuatro (4) de marzo del 2.002, las OPTANTES, debieron haber cancelado dichas cuota y que hasta la presente fecha se encuentran insolutas (…)”

En tal sentido, los apoderados judiciales de la parte accionante en la parte petitoria del libelo solicitaron lo siguiente:

1. Que se condenara a la parte demandada:

   • Al pago de la cantidad CUATRO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 4.000.000,00) por concepto de compensación por los daños y perjuicios causados, más la cantidad de otros CUATRO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 4.000.000,00) adicionales por concepto de los daños y perjuicios causados, conforme a lo establecido en la cláusula CUARTA de la opción de compraventa, que en total se ordene que sus representados retengan la cantidad de OCHO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 8.000.000,00), de la cantidad entregada;

   • Al pago de los intereses sobre la cantidad no pagada, es decir sobre OCHO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 8.000.000,00), contado desde el día 04/03/02 fecha en que se venció la obligación hasta la fecha en que se acuerde la resolución del contrato y la total desocupación del inmueble;

   • Al pago de la cantidad que resulte de la aplicación de la corrección monetaria por vía de INDEXACIÓN MONETARIA, según tasa inflacionaria estimada por el Banco Central de Venezuela, del monto total demandado y del que resulte para la fecha en que se produzca el pago correspondiente;

   • Al pago de las costas, costos y honorarios de abogados que se ocasiones en el presente juicio;

2. Que se admitiera el libelo y se decretara la medida de secuestro del inmueble conforme a lo establecido en el artículo 599, ordinal 5º del Código de Procedimiento Civil; y

3. Que el depósito se hiciera en la persona de sus representados, en su condición de propietarios.

   Anexo al libelo, la representación de la parte actora produjo los siguientes instrumentos:

   1. Original de instrumento poder otorgado por ante la Notaría Pública Trigésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 27 de septiembre de 2002, anotado bajo el No. 10, Tomo 71 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría; por ante la Notaria Pública Primera de V.E.C., en fecha 30 de septiembre de 2002, anotado bajo el No. 38, Tomo 127 de los Libros de Autenticaciones llevados por ante esa Notaría; y por ante la Notaria Pública Segunda de Maturín Estado Monagas, en fecha 08 de octubre de 2002, anotado bajo el folio 173 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría; mediante el cual los ciudadanos J.M.P.S., C.A.P.S. y R.A.P.S. le confieren poder a los abogados DAGNE PORTILLO LOAIZA y J.G.A.V.. Dicho instrumento inserto a los folios 5 al 9 de la pieza I. Con el mencionado instrumento la parte accionante intenta demostrar la debida representación judicial, por lo que se aprecia procesalmente como documento autenticado por no haber recibido cuestionamiento, con el cual se prueban las facultades conferidas a los mandatarios descritos en este documento;

   2. Original del contrato de opción de compra venta autenticado por ante la Notaría Trigésima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 05 de octubre de 2001, anotado bajo el No. 07, Tomo 50 de los Libros llevados por esa Notaría (Folios 10 al 12, Pieza I). Se aprecia procesalmente al no haber recibido cuestionamiento, conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, como demostrativo de la negociación realizada entre los ciudadanos J.M.P.S., C.A.P.S. y R.A.P.S., con las ciudadanas L.J.P. y L.E.P.S., sobre un lote de terreno y la casa sobre él construida ubicada en el Barrio Zamora, Callejón El Calvario, No. 29, Parroquia El Valle, Municipio Libertador del Distrito Capital.

   3. Al folio 13, pieza I, marcado “C”, copia simple del Formulario para Autoliquidación de Impuesto sobre Sucesiones Nº 011859 de fecha 11 de junio de 2001, emanado del SENIAT, donde se observa que la ciudadana S.R.C.L., titular de la cédula de identidad Nº V.- 910.844, figura como “Causante o Donante”, de sus “Herederos o Beneficiarios”: PESCOSO S.J.M., PESCOSO S.C.A. y PESCOSO S.R.A., titulares de las cédulas de identidad Nos. V.- 80.140, V.- 909.730 y V.- 973.034, respectivamente, todos domiciliados en el Barrio Zamora, Callejón El Calvario Nº 29, Parroquia EL Valle, Caracas, Distrito Capital. Con dicho instrumento los actores intentan demostrar que tienen cualidad de herederos de la sucesión de la ciudadana C.L.S.R.. Al ser copia simple de un documento administrativo, se aprecia procesalmente y se tiene como cierto, salvo prueba en contrario, para acreditar que entre los bienes que forman el activo hereditario de la de cujus, se encuentra el inmueble controvertido, igualmente que los demandantes son los herederos de dicha ciudadana.

   4. Inserto al folio 14 de la Pieza I, copia simple de “FORMA-32–ANEXO 1” denominada “RELACIÓN PARA BIENES QUE FORMAN EL ACTIVO HEREDITARIO”, Planilla Nº 0064868, relativa al expediente Nº 011859, proveniente del SENIAT, donde se observa la descripción del inmueble constituido por una porción de terreno, situada en el lugar denominado Cerro El Calvario, Parroquia El Valle, Municipio Libertador del Distrito Capital, con sus respectivos linderos, medidas, superficie, datos de registro y su valor para el momento de la apertura de la sucesión (Bs. 16.000.000,00). Dicha planilla se valora como documento administrativo, salvo prueba en contrario, del cual se desprende que la ciudadana C.L.S.R. fue propietaria del inmueble allí descrito, el cual dejó como herencia.

      En el acto de contestación y reconvención de la demanda, los abogados LLIANA M. G.M. y C.A. CUICAS COLON, apoderados judiciales de la parte demandada adujeron lo siguiente:

      Como contestación al fondo:

      • Que negaban, rechazaban y contradecían la demanda incoada en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho;

      • Que negaban, rechazaban y contradecían el incumplimiento de las cláusulas segunda y tercera del contrato de opción a compra venta suscrito entre las partes por ante la Notaría Pública Trigésima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el No. 07, Tomo 50 de los Libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría;

      • Que negaban, rechazaban y contradecían las que las gestiones realizadas por la parte actora hayan sido infructuosas, por cuanto las demandadas habían cumplido con su obligación, ya que en fecha 19/12/2001 sus representadas cancelaron el segundo pago por la cantidad de SEIS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 6.000.000,00) de acuerdo a la cláusula segunda, quedando un saldo deudor de OCHO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 8.000.000,00) el cual debía cancelarse al momento de la firma definitiva del contrato, ésta no fue llevada a cabo por cuanto existía una divergencia entre los linderos y medidas del documento de propiedad y el documento de opción a compra venta;

      • Negaron que la parte actora tuviera el derecho de retener la cantidad de CUATRO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 4.000.000,00) como compensación por lo daños y perjuicios sufridos, más la cantidad de CUATRO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 4.000.000,00) adicionales como indemnización por los daños y perjuicios causados por su incumplimiento;

      • Asimismo negaron que sus representadas hubieren incurrido en los supuestos contemplados en los artículos 1.264 y 1.167 del Código Civil;

      • Igualmente negaron que debieran cancelar los intereses de mora e indexación de la cantidad reclamada, así como los daños y perjuicios por incumplimiento del contrato, y los costos y costas del proceso;

      Como reconvención:

      • Que los linderos y medidas del documento de propiedad no se correspondían con los señalados en el contrato de opción compra venta suscrito entre las partes, lo que constituía un fraude procesal consumado en contra de las demandadas porque la parte actora conocía tal situación;

      • Que sus representadas para poder cancelar el saldo restante de la deuda (Bs. 8.000.000,00), habían solicitado por ante el Banco Mercantil un crédito por política habitacional, y que dicha institución lo negó por existir discrepancias en las medidas y linderos del documento de propiedad y el contrato de opción compra venta;

      • Que sus representadas solicitaron los servicios profesionales del Ingeniero E. Silva (C.I.V. 20.272) a los fines de realizar un levantamiento topográfico y el respectivo plano del terreno y la construcción cuyo resultado arrojó que existía discrepancia en el área de terreno, por lo que no se protocolizó el documento definitivo de venta por causas imputables a los propietarios;

      • Que el día 16 de abril de 2002, el ciudadano A.P.S. le manifestó a la ciudadana L.P. vía fax “… que estaba enviando las copias del documento de propiedad para su revisión y proceder a nueva documentación …”, y que esto último nunca se llevó a cabo, siendo obligación de los propietarios transferir la propiedad con toda la documentación al día, para poder finiquitar la venta definitiva del inmueble conforme a lo establecido previamente en las cláusulas sexta y novena del contrato de opción compra venta;

      • Que los vendedores tenían la obligación de sanear el bien vendido de cualquier vicio que pudiera afectar la tradición real de la cosa, de acuerdo a lo establecido en el artículo 1.486 del Código Civil;

      • Reconvino a la parte actora aduciendo que en fecha 10 de mayo de 2002 el ciudadano J.M.P.S., recibió la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 200.000,00) como parte de pago por la venta del inmueble, y que en esa misma fecha el mencionado ciudadano recibió y aceptó comunicación escrita enviada por la demandada, así como las copias del plano general del levantamiento topográfico efectuado al inmueble, además de reconocer y aceptar cancelar el cincuenta por ciento (50%) del valor por la elaboración del referido plano, los cuales serían deducidos del precio total de la venta definitiva del inmueble;

      • Que con la aceptación del referido pago y la recepción de los documentos enviados, estaban renunciando al plazo convenido en el contrato de opción compra venta;

      • Que se les había lesionado el aspecto económico, psíquico y moral de sus representadas, porque la cancelación de honorarios profesionales del experto que realizó el levantamiento topográfico, las múltiples diligencias que realizaron como envío de comunicaciones, llamadas telefónicas, envío de fax, etc. y las mejoras del inmueble habían corrido por cuenta de las accionadas;

      • Que sus representadas siempre tuvieron la intención de cumplir con el contrato de opción compra venta y fue así como, una vez que les informaron que su crédito seria negado, solicitaron un préstamo a un particular;

      • Que las partes acordaron prorrogar de forma verbal el plazo estipulado en el contrato de opción de compra venta, por cuanto la intención de sus representadas era adquirir el inmueble por ellas ocupado desde enero 2002;

      • Que sus representadas le entregaron a la profesional del derecho Yeily L.C., quien representaba a los vendedores, la cantidad de CUATROCIENTOS QUINCE MIL BOLÍVARES (Bs. 415.000,00) para gastos de registro y el cincuenta por ciento (50%) de redacción del documento definitivo de venta, cantidad ésta que fue devuelta por la mencionada abogada en virtud que la Oficina de Registro del Cuarto Circuito del Municipio Libertador, Distrito Capital no podía protocolizar dicho documento por las diferencias existentes en los linderos y medidas entre el documento de propiedad y el contrato a opción compra venta;

      • Que reconvienen formalmente a los ciudadanos J.M.P.S., C.A.P.S. y R.A.P.S. en lo siguiente: “PRIMERO: En aceptar que nuestras representadas cancelaron la cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 10.000.000,00) y no la cantidad de CUATRO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 4.000.000,00) como lo aseguran en su escrito libelar. SEGUNDO: En aceptar que recibieron pagos posteriores al vencimiento del plazo estipulado en el contrato de opción compra venta, y así haber renunciado a dicho plazo. TERCERO: En aceptar que la protocolización del documento definitivo de venta no se efectúo por causas imputables a los vendedores. CUARTO: En convenir realizar la aclaratoria respectiva del documento de propiedad y fijar un nuevo plazo para la protocolización del documento definitivo de venta. QUINTO: Para que convengan en que tanto los hechos ya narrados como la demanda de Resolución de contrato incoada en contra de nuestras representadas constituye un fraude procesal cometido en perjuicio de las mismas. SEXTO: En convenir, de que se reajuste el precio definitivo de venta, ya que del documento de propiedad se evidencia que les corresponde únicamente la cantidad de sesenta y siete metros con veinte centímetros cuadrados (67,20m2), y no noventa metros cuadrados (90m2) como se señaló en el documento de opción a compra venta. Estimamos la presente acción en la cantidad de CATORCE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 14.000.000,00).” (Folio 44 y 45, Pieza I)

      En ese mismo acto, la parte demandada produjo únicamente el siguiente documento:

   1. A los folios 46 y 47 de la Pieza I, original de instrumento poder otorgado por ante la Notaria Pública Primera del Municipio Sucre del Estado Miranda en fecha 6 de noviembre de 2003, anotado bajo el No. 58, Tomo 99, de los Libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, mediante el cual las ciudadanas L.J.P.P. y L.E.P.S., les confieren poder a los abogados en ejercicio L.M.G.M. y C.A. CUICAS COLON, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 82.706 y 80.058. Dicho instrumento no recibió cuestionamiento alguno, por lo que se valora procesalmente demostrando las facultades en el mismo conferidas.

      En la etapa probatoria ambas partes promovieron pruebas:

      Pruebas de la Actora-Reconvenida:

   1. Adujo que reproducía y hacía valer el mérito favorable de los autos, el cual no constituye medio de prueba.

   2. Ratificó los documentos consignados junto al libelo, los cuales ya fueron a.a.

   3. Manifestó que reproducía y hacía valer el libelo de demanda, donde se señala claramente cual es su pretensión;

   4. Alegó que reproducía y hacía valer el escrito de contestación de demanda presentado por las demandadas;

   5. Promovió como prueba instrumental que se oficiara al Registrador Subalterno del Cuarto Circuito del Municipio Libertador, Distrito Capital; cuya admisión fue negada, según se evidencia del auto de fecha ocho (08) de junio de 2004 (Folio 182, Pieza I);

   6. Reprodujo e hizo valer el Documento de Propiedad y Declaración Sucesoral, donde se expuso al Fisco Nacional la relación de los bienes que formaban parte de la herencia de la ciudadana C.L.S.R. (fallecida el 11/10/2000), a la cual suceden sus hijos (hoy demandantes), tales documentos son:

      5.1. Copia Certificada del documento de propiedad del inmueble expedida por la Oficina Subalterna del Cuarto Circuito de Registro, del Municipio Libertador, Distrito Capital, anotado bajo el Nº 44, Tomo 9, Protocolo Primero, de fecha 30 de abril de 1997 en los respectivos libros. (Folios 64 al 83). Dicho documento se valora de conformidad con lo establecido en el artículo 1.384 del Código de Civil, demostrando la propiedad del inmueble controvertido recaída por sentencia firme, sobre la causahabiente de los hoy accionantes, la ciudadana C.L.S.R., así como demostrando las medidas y linderos del inmueble objeto de controversia, descritas en la declaración sucesoral.

      5.2. Al anterior documento le acompañan recaudos cursantes a los folios 84 al 87, correspondientes al Exp. No. 011859, de la Sucesión de C.L.S.R. contentivo de: (i) Copia certificada de “Nota Marginal” expedida por el Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT) de fecha 05 de Septiembre de 2001, (F. 84); (ii) Original de Certificado de Sucesiones H-92 No. 016084 de fecha 21 de junio de 2001, emitido por la Dirección General Sectorial de Rentas - Impuesto Sobre Sucesiones, Donaciones y demás R.C.. (Folio 85); (iii) Original de la Planilla Nº 0085278 del Formulario para Autoliquidación de Impuesto sobre Sucesiones, de fecha once (11) de junio de 2001, correspondiente a la Sucesión de C.L.S.R., titular de la cédula de identidad Nº V.- 910.844 (Folio 86, Pieza I); (iv) Original de la Panilla “FORMA-32-ANEXO 1” Nº 0064868 denominada “Relación de bienes que forman el Activo Hereditario” donde se observa la descripción del inmueble constituido por una porción de terreno, situada en el lugar denominado Cerro El Calvario, Parroquia El Valle, Municipio Libertador del Distrito Capital, con sus respectivos linderos, medidas, superficie, datos de registro y su valor para el momento de la apertura de la Sucesión(Bs.16.000.000,00);igualmente(v)Original de la Planilla “FORMA S32-ANEXO 4” Nº 007675.

      Estos documentos administrativos se valoran conforme al artículo 429 del Código de procedimiento Civil y se les otorga plena validez al no haber recibido cuestionamiento.

   6. Manifestó la parte actora, que reproducía y hacía valer el mérito favorable de las actas procesales que arrojaran en beneficio de sus representados, especialmente del escrito de contestación de la Demanda de Reconvención consignada en su oportunidad procesal. Este Tribunal observa que, conforme al principio de la comunidad de la prueba, una vez que ésta ha sido aportada al juicio, ya no pertenece a las partes sino al proceso, en consecuencia el promover, invocar y hacer valer el mérito que se desprende de los autos, no constituye un medio de prueba.

   7. Ratificó que las demandadas reconvinientes no estaban claras en la pretensión reclamada porque si ellas consideraban que existía fraude procesal debieron acudir a los órganos jurisdiccionales competentes (Fiscalía, Tribunales Penales) de conformidad con el artículo 366 del Código de Procedimiento Civil. También adujeron que la reconvención debía ser totalmente desestimada y declarada sin lugar por incompatible con la naturaleza de la acción;

      Pruebas de la Demandada-Reconviniente:

   1. Que reproducía y hacía valer el mérito favorable que se desprendía de los autos, específicamente en lo atinente al escrito de contestación a la Reconvención realizado por la parte actora-reconvenida. Al respecto se observa que el mérito que se desprende de los autos, no constituye un medio de prueba.

   2. Promovieron e hicieron valer copia simple del Título Supletorio del inmueble objeto de la pretensión signado con la letra “A”, expedido por el Juzgado Primero de Primera Instancia de Familia y Menores de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, de fecha 22 de febrero de 1.999 (F. 97 al 104 de la Pieza I). Asimismo, consignaron en copia simple Formulario para Autoliquidación de Impuesto sobre Sucesiones de fecha 11 de junio de 2001, expediente Nº 011859, marcado con la letra “B” y Planilla “FORMA-32-ANEXO 1” Nº 0064868 de RELACIÓN PARA BIENES QUE FORMAN EL ACTIVO HEREDITARIO, signado con la letra “B1” (Folios 105 y 106, Pieza I), este último previamente valorado por esta Alzada.

      Estas pruebas fueron promovidas a los fines de demostrar que los linderos y medidas señalados en el Título Supletorio, no se correspondían con los expresados en el contrato de opción de compraventa, ni con los contenidos en el Formulario para Autoliquidación del Impuesto sobre Sucesiones.

      Ahora bien, en relación con los Títulos Supletorios, la jurisprudencia ha reiterado que se trata de documentos que, aunque otorgados ante un funcionario judicial no constituyen títulos de propiedad como tales, pues solo contienen la declaración unilateral del solicitante y declaraciones testimoniales extra litem que no permiten el control y contradicción de su contenido por parte de la persona a quien se oponen, amén de que son documentos que carecen de las solemnidades registrales. Por lo tanto, son simples justificativos que pudieran acreditar la posesión y no así la propiedad sobre el terreno. Por lo que al no haber sido ratificado en juicio el referido documento, mediante las testimoniales respectivas, carece de valor probatorio y por tanto se desestima conforme al artículo 431 de Código de Procedimiento Civil.

   3. De conformidad con el artículo 436 del Código de Procedimiento Civil solicitaron la intimación de la parte actora reconvenida, con el fin de que exhibiera en su forma original el Título Supletorio, por cuanto en lo que respecta a la exhibición del “Formulario para Autoliquidación de Impuesto Sobre Sucesiones” y la “Relación de Bienes que forman el Activo Hereditario” fue negada su admisión, según se evidencia del auto de fecha ocho (08) de junio de 2004 (Folio 179, Pieza I). Se observa que el acto de exhibición del original del Título Supletorio fue evacuado el día 4 de agosto de 2004 y declarado desierto (Folio 193, Pieza I). Ante la contumacia de la parte actora al no comparecer al acto, se tiene como exacto el texto del título supletorio, sin embargo tal y como fue explanado con antelación, dicho documento debió ser ratificado mediante la prueba testimonial, lo cual no se evidencia de autos, por tanto debe ser desechado.

   4. Consignaron en original (folio 107 de la Pieza I) un plano explicativo de un área de terreno y la vivienda sobre él construida, marcado con la letra “C”, donde se observa firma ilegible. Según aduce la parte promovente, el mismo fue realizado por un Topógrafo denominado E.S. y certificado por un Ingeniero de nombre J.A.. Esta prueba fue consignada a los fines de demostrar la presunta discrepancia existente entre el documento de propiedad y el documento de opción de compraventa. De esta probanza se observa que fue impugnada por la parte actora y que al tratarse de un documento privado que emana de un tercero, para acreditar su valor probatorio es menester que sea ratificado en juicio, lo cual no ocurrió en el presente caso, amen de que en el mismo no se puede constatar el autor de dichos instrumentos, ya que sería éste quien debería aceptar que ha emanado de él y en tal razón se desestima.

   5. Promovieron, opusieron e hicieron valer original de instrumento privado signado con la letra “D” (folio 108 de la Pieza I), de fecha 10 de mayo de 2002, presuntamente suscrito por el co-demandante J.P.S., en el cual se expresa que recibe en su propio nombre y en representación de sus dos hermanos de las demandadas reconvinientes, copia fotostática del plano general del inmueble objeto de la pretensión, además de reconocer el 50% del valor de dicho plano que representa la cantidad de SETENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs. 75.000,00) y que dicha suma sea deducida del costo total del inmueble al momento de la protocolización del documento definitivo de compraventa por ante la Oficina de Registro respectiva, gastos que se establecieron en una de las cláusulas del Contrato de Opción de Compraventa. Esta prueba fue promovida a los fines de demostrar que la parte actora reconvenida tenía pleno conocimiento de lo que estaba ocurriendo. La parte actora se opuso a esta prueba aduciendo: “… Me opongo a la admisión de la prueba promovida marcada “D”, por cuanto con la misma no se está probando nada en concreto en la presente causa, y no constituye como tal dicha carta prueba de reconocimiento de algún hecho o derecho, (…) y como tal esta carta no demuestra ni aporta nada en concreto a la presente causa y pido se desestime como tal …”

      Este jurisdicente observa que la parte actora no desconoce la firma de esta documental y solo manifiesta que no constituye reconocimiento de algún hecho o derecho, refiriéndose solo a su impertinencia, por lo que al no desconocer la firma ni su contenido se tiene como reconocida, y del mismo se desprende que sí es pertinente a lo debatido en la presente causa, siendo idóneo para probar que la parte actora aceptó pagar el 50% de la ejecución de un plano general del inmueble controvertido, lo cual según se expresa en este documento, son gastos previstos en una de las cláusulas del contrato.

   6. Consignaron e hicieron valer, marcado “E” copia simple de un documento presuntamente enviado vía Fax por el ciudadano C.P. a la ciudadana L.P., de fecha 16 de abril de 2002. Solicitó la parte demandada reconviniente, la intimación de la parte actora reconvenida a objeto de que exhibiera el mencionado instrumento (folio 109 de la Pieza I). Se observa que su admisión fue negada, según se evidencia del auto de fecha ocho (08) de junio de 2004 (Folio 180, Pieza I), lo cual no fue apelado por la parte accionada, por lo que esta alzada no tiene nada que valorar.

   7. Promovieron e hicieron valer instrumento privado de fecha 10 de mayo de 2002 (folio 110 de la Pieza I), marcado “F”, suscrito por el co-demandante J.P.S., mediante el cual declaró que había recibido de las ciudadanas L.J.P.P. y L.E.P.S. un cheque Nº 30527596 del Banco Universal Unibanca, con cargo a la cuenta Nº 120-3-00127-0 del ciudadano VALECILLOS PICHARDO W.D.J., a nombre del ciudadano J.P.S., con fecha 10/05/2002 por la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 200.000,00), que formaba parte del dinero que le correspondía por la venta del inmueble objeto de la pretensión, dicha cantidad sería deducida del costo total del inmueble y el dinero restante sería entregado por las compradoras al momento de protocolizarse el documento definitivo de compraventa por ante la Oficina de Registro respectiva. Al efecto consignó además marcado “F1” (folios 111 y 112 de la Pieza I), copia simple del cheque Nº 30527596 del Banco Universal Unibanca y copia simple de la cédula de identidad del ciudadano J.P.S., signado con la letra “F2”. Dicha prueba fue promovida con la finalidad de demostrar que la parte actora reconvenida recibió parte del pago por la venta del inmueble objeto de la pretensión, una vez vencido el plazo establecido en el contrato de opción compraventa. Esta documental será valorado en análisis posterior.

   8. Promovieron e hicieron valer Recibo de Pago marcado con la letra “G” (folio 113 de la Pieza I), de fecha 19 de diciembre de 2001, mediante el cual la parte actora reconvenida presuntamente declaró que había recibido de las ciudadanas L.J.P.P. y L.E.P.S., un cheque de gerencia Nº 0062001097 emitido por el BANCO FONDO COMUN ENTIDAD DE AHORRO y PRESTAMO S.A., el día 18/12/2001, a favor del ciudadano R.P. por la cantidad de SEIS MILLONES DE BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 6.000.000,00), correspondiente al segundo pago estipulado en la cláusula segunda del contrato de fecha 5 de octubre de 2001. Acompañó marcado “G1”, Original de cheque de gerencia Nº 0062001097 emitido por el BANCO FONDO COMUN ENTIDAD DE AHORRO Y PRESTAMO S.A., el día 18/12/2001. Esta prueba fue promovida a los fines de demostrar que la parte demandada tenía la plena convicción de hacerse propietaria del inmueble objeto de la pretensión y de cumplir fielmente con el contrato de opción compra venta. Esta prueba no fue cuestionada por la parte actora, al contrario fue reconocida, aduciendo que el referido desembolso no está en discusión, por lo que se considera válida para acreditar el referido pago.

   9. Promovieron, opusieron e hicieron valer documentales marcadas con los números del 1 al 26, relativas según la parte demandada, al expediente de solicitud de crédito realizado por sus representadas ante el BANCO MERCANTIL, BANCO UNIVERSAL contentivo de: (i) Hoja de requisitos para la solicitud de “Créditos Ley Política Habitacional” del BANCO MERCANTIL, BANCO UNIVERSAL (Folio 115, Pieza I), (ii) “Declaración Jurada” expedida por la Notaría Pública Primera del Municipio Sucre del Estado Miranda de fecha 22 de marzo de 2002, inserta bajo el No. 86, Tomo 28 de los Libros de Autenticaciones llevados por la mencionada Notaría (Folios 116 y 117, Pieza I), (iii) Dos “Constancia de Ahorro Habitacional” de la ciudadana L.E. PICHARDO SANCHEZ expedida el 5 de marzo de 2002 por la empresa C.A. PRODUCTOS RONAVA, Contrato No. 120000454 (Folios 118 y 119, Pieza I), (iv) Copia simple de cédula de identidad Nº V.-12.959.527 de la ciudadana L.J.P.P. (Folio 120, Pieza I), (v) Copia simple de cédula de identidad Nº 5.724.666 de la ciudadana L.E.P.S. (Folio 121, Pieza I), (vi) Original y copia simple de “C.d.T.” de la ciudadana L.P., titular de la cédula de identidad Nº 5.724.666 emitida por la industria farmacéutica C.A. PRODUCTOS RONAVA en fecha 25 de febrero de 2002 (Folios 122 y 123, Pieza I), (vii) Original de C.d.T. de la ciudadana L.J.P., titular de la cédula de identidad Nº 12.959.527 emitida por la Sociedad Mercantil VIAJES 2004, S.A. en fecha 4 de abril de 2002 (Folio 124, Pieza I), (viii) Original de C.d.T. de la ciudadana L.J.P., titular de la cédula de identidad Nº 12.959.527 emitida por BOMBONERÍA NELLY`ST. S.R.L. en fecha 5 de abril de 2002 (Folio 125, Pieza I), (ix) Copias simples de Recibos de pagos de la ciudadana L.J.P. emitidos por la empresa VIAJES 2004, S.A. correspondiente a las siguientes fechas: 15 al 31 de marzo de 2002 (Folio 126, Pieza I), 01 al 15 de marzo de 2002 (Folio 127, Pieza I), 15 al 31 de febrero de 2002 (Folio 128, Pieza I), 01 al 15 de febrero de 2002 (Folio 128, Pieza I), 01 al 15 de enero de 2002 (Folio 129, Pieza I), 15 al 31 de enero de 2002 (Folio 129, Pieza I), (x) Copias simples de Recibos de pagos de la ciudadana L.E. PICHARDO SANCHEZ emitidos por sociedad mercantil C.A. PRODUCTOS RONAVA correspondientes a las siguientes nominas de fechas: 01-04-2002 al 07-04-2002 (Folio 130, Pieza I), 08-04-2002 al 14-04-2002 (Folio 130, Pieza I), 18-03-2002 al 24-03-2002 (Folio 131, Pieza I), 25-03-2002 al 31-03-2002 (Folio 131, Pieza I), 04-03-2002 al 10-03-2002 (Folio 132, Pieza I), 11-03-2002 al 17-03-2002 (Folio 132, Pieza I), 18-02-2002 al 24-02-2002 (Folio 133, Pieza I), 25-02-2002 al 03-03-2002 (Folio 133, Pieza I), 28-01-2002 al 03-02-2002 (Folio 134, Pieza I), 11-02-2002 al 17-02-2002 (Folio 134, Pieza I), 14-01-2002 al 20-01-2002 (Folio 135, Pieza I), 21-01-2002 al 27-01-2002 (Folio 135, Pieza I), (xi) Copias simples de Estados de Cuenta Corriente Nº 142-6547787 de la ciudadana L.J.P.P. emitido por el BANCO DE VENEZUELA, Grupo Santander correspondientes al 31-01-02 (Folio 136, Pieza I) y al 28-02-02 (Folios 137 y 138, Pieza I), (xii) Copia simple de Certificado de Inscripción de Registro de Información Fiscal (RIF) Nº V-05724666-5 de fecha 13/03/2002 de la ciudadana L.E.P.S. (Folio 139, Pieza I), (xiii) Copia simple de “COMPROBANTE PROVISIONAL DE REGISTRO DE INFORMACION FISCAL”, RIF Nº V- 12959527-9, NIT Nº 0234114581 de fecha 13/03/2002 de la ciudadana L.J.P.P. (Folio 139, Pieza I), (xiv) Copia simple de “COMPROBANTE PROVISIONAL DE REGISTRO DE INFORMACION FISCAL”, RIF Nº V- 05724666-5, NIT Nº 0234115120 de fecha 13/03/2002 de la ciudadana L.E.P.S. (Folio 140, Pieza I), (xv) Copia simple de Certificado de Inscripción de Registro de Información Fiscal (RIF) Nº V-12959527-9 de fecha 13/03/2002 de la ciudadana L.J.P.P. (Folio 140, Pieza I).

      Esta prueba fue promovida con la finalidad de demostrar que sí se estaba tramitando el crédito solicitado al Banco Mercantil y que él mismo no pudo ser efectivo por existir según opinión del perito evaluador discrepancias entre los linderos y medidas del referido inmueble. La parte actora desconoció e impugnó por impertinentes dichas pruebas.

      Ahora bien, del análisis de estas pruebas no se observa ningún pronunciamiento del Banco Mercantil o de algún perito de esta institución, que haga alusión a negar un crédito por existir alguna discrepancia en los linderos y medidas del inmueble controvertido, ni se evidencia de las mismas que formen parte de un expediente crediticio bancario, por lo que dicha prueba es inconducente a tales fines y de la misma no se desprende la conclusión para la que fue promovida, por lo que deben desestimarse por inconducentes.

   10. Promovieron, opusieron e hicieron valer estados de cuenta emitidos por el BANCO FEDERAL en fecha 03 de julio de 2003 de la cuenta Nº 0133-0016-00-1000024948, a nombre del ciudadano H.J.A.C., titular de la cédula de identidad Nº V-2.767.629, quien para el momento de la protocolización del documento definitivo de venta otorgaría un préstamo, con garantía hipotecaria sobre el inmueble objeto de la pretensión, a las demandadas por la cantidad de ocho millones de bolívares (Bs. 8.000.000,00), según aducen a los fines de cumplir con el último pago previsto en el contrato opción de compraventa, por cuanto la parte demandada ya tenía conocimiento de que el crédito solicitado sería rechazado, dichos estados de cuentas corresponden al 27 de marzo de 2002 (Folio 141, Pieza I), 30 abril de 2002 (Folio 142, Pieza I) y 31 de mayo de 2002 (Folio 143, Pieza I), identificados con los números “01”, “02” y “03”, respectivamente.

       Se valoran procesalmente al no haber recibido cuestionamiento, sin embargo se consideran inconducentes, por cuanto de los mismos no se desprende que se otorgaría un préstamo a las demandadas, ni que la parte actora tuviera conocimiento de que el presunto crédito bancario que supuestamente estuvieran tramitando, sería negado, por lo que se desestiman.

   11. Promovieron, opusieron e hicieron valer dos (2) recibos de pagos marcados con la letra “H” (Folio 144, Pieza I), de fechas 02-04-02 y 10-04-02, el primero por la cantidad de cuatrocientos quince mil bolívares (Bs. 415.000,00) por concepto de registro y 50% redacción de documentos y el segundo por la cantidad de trescientos cincuenta mil bolívares (Bs. 350.000,00) por concepto de gastos de registro, presuntamente emitidos por la abogada YEILY L.C., titular de la cédula de identidad Nº V-6.138.295. La parte demandada aduce que la mencionada abogada recibió del ciudadano W.V. los pagos señalados. Esta prueba fue promovida a los fines de demostrar que la profesional del derecho hizo tal devolución por cuanto recibió información de la Oficina de Registro del Cuarto Circuito de ésta Circunscripción Judicial que el documento definitivo de venta no podía protocolizarse por las divergencias en los linderos y medidas. Al ser documentos emanados de un tercero ajeno al juicio que debió ser ratificada, conforme al artículo 431 del Código Civil, se desecha.

   12. Carta poder marcada con la letra “H1” (Folio 145, Pieza I), suscrita por las ciudadanas L.E.P.S. y L.J.P.P. otorgando poder al ciudadano W.D.J.V.P., según aducen para gestionar los trámites respectivos de la negociación del inmueble objeto de la pretensión. Esta documental se valora procesalmente y prueba las facultades en ésta conferidas.

   13. Promovieron, opusieron e hicieron valer Relación de Gastos de Reparaciones realizadas por la parte demandada al inmueble objeto de la pretensión marcado con la letra “I” y sus soportes enumerados del 1 al 28, folios 146 al 174 de la pieza I, los cuales son un legajo de facturas y recibos. Esta prueba fue promovida a los fines de demostrar que las demandadas, en virtud de la contratación están en posesión del inmueble y además tenían plena convicción de que la parte actora les otorgaría la propiedad definitiva de la vivienda en cuestión. Tales documentales fueron desconocidas e impugnadas por la parte actora. Al ser documentos emanados de terceros ajenos al juicio que debieron ser ratificadas, conforme al artículo 431 del Código Civil, se desechan.

   14. Promovió pruebas testimoniales de los ciudadanos H.J.A.C., J.A., YEILY L.C. y E.S., cuya admisión fue negada, según se evidencia del auto de fecha ocho (08) de junio de 2004 (Folio 181, Pieza I), por lo que esta Alzada no tiene nada que valorar.

       Ahora bien, analizadas las pruebas promovidas por las partes, procede este jurisdicente a emitir el respectivo pronunciamiento.

       ESTA ALZADA OBSERVA:

       De la naturaleza jurídica del contrato:

       A los fines de resolver la presente controversia, resulta necesario escudriñar la naturaleza jurídica del contrato objeto de la litis, por cuanto alega la parte demandada que debía cancelar la suma restante adeudada por la venta del inmueble controvertido al momento de la firma del contrato definitivo. Así tenemos que según la doctrina, el contrato de Opción de Compraventa, es un contrato preparatorio, definido como aquél que:

       (…) permite a las partes obligarse a celebrar un contrato futuro que generalmente, por dificultades económicas, no pueden celebrar en ese momento

       . “El contrato preparatorio tiene por objeto preparar un contrato futuro que ahora no se quiere o no se puede realizar; y desde el punto de vista jurídico, la obligación que engendra es un “hacer”, o sea prestarse a la celebración de un contrato futuro.” (Dr. N.V.R.: Estudios sobre Contratos en el Derecho Venezolano, Segunda Edición, Caracas, pág.16/19).

       Continúa el autor acotando que:

       …El contrato preparatorio no da lugar a la entrega de la cosa, sino el derecho de exigirla; es un contrato por su naturaleza no traslativo, ni constitutivo de derechos reales y las partes acuden a él precisamente porque quieren limitar sus obligaciones y remitirlas a un futuro contrato; se trata, conforme dice Messineo, de un contrato incondicionalmente incompleto en sus efectos y entra en los límites normales de la libertad contractual.

       (Dr. N.V.R.: Ob. citada, pág.31).

       En relación a la diferencia entre los contratos de opción a compra y los de compra-venta ha establecido la Sala Civil de nuestro m.T. lo siguiente:

       “(…Omissis…) De la precedente transcripción del fallo recurrido se observa que el Juez de alzada se refiere a dicho documento como un contrato de compra-venta. Para determinar si se trata de un contrato de compra o de opción de compra-venta, es menester precisar qué se entiende por uno y por el otro. Al respecto, el autor N.V.R., en su obra “Contratos Preparatorios”, expresa:

       Se entiende que existe opción cuando una persona confiere un derecho a un tercero para que éste adquiera un determinado bien, sin que éste último tenga la obligación de adquirirlo, ya que sólo se reserva el derecho de ejercer la opción durante la vigencia del contrato o al final del mismo

       . Agrega el autor citado, que existen diferencias entre la opción y la venta. La opción es un contrato preparatorio que engendra una obligación de hacer, o sea prestarse a un futuro contrato, mientras que la compraventa es un contrato definitivo, que engendra una obligación de dar.”

       La jurisprudencia ha sostenido que la opción de venta es un contrato consensual, y la opción de venta legítima y oportunamente ejercida por el comprador, tiene el efecto de transferir a su provecho la propiedad de la cosa objeto del contrato, y la sentencia que pueda recaer tendrá un efecto exclusivamente declarativo. (Comentarios de N.V.R.).

       Castán, citado por Vegas Rolando, define así el contrato de opción de compra: “es el convenio por el cual una parte concede a la otra, por tiempo fijo y en determinadas condiciones, la facultad, que se deja exclusivamente a su arbitrio, de decidir respecto a la celebración de un contrato principal”. (Ob. cit).

       Por su parte, L.A.G., en su obra “Contratos y Garantías” Novena Edición, página 143, define la venta como “Un contrato por el cual una persona llamada vendedor se obliga a transferir y garantizar la propiedad u otro derecho a una persona llamada comprador, la cual se obliga a pagar el precio en dinero; Características: 1) Es un contrato bilateral, 2) Es un contrato consensual, 3) Es un contrato oneroso, 4) Puede ser de ejecución instantánea o de tracto sucesivo, 5) Es traslativo de la propiedad o cualquier otro derecho vendido, 5) Las obligaciones del comprador y del vendedor son obligaciones principales.

       En aplicación de las anteriores consideraciones, se puede concluir que el contrato que originó el juicio es de compra-venta, y no de opción de compra, tal como concluyó el juzgador de alzada, pues aún cuando presente la apariencia de un contrato de opción de compra, la naturaleza de la convención objeto del presente juicio no es tal, pues hubo un acuerdo de voluntades entre el vendedor de entregar el inmueble vendido, y el comprador de entregar el precio pactado; es decir, se verificó la venta por el cruce de voluntades o consentimiento. (…Omissis…)”

       (Sentencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 30 de abril de 2002 (caso de D.V., contra los ciudadanos F.J.F.M. y M.R.G.D.F.).

       De ahí que, conforme a este criterio, por ser la compra-venta un contrato consensual, la propiedad o derecho se transmite y se adquiere por efecto del consentimiento legítimamente manifestado, a tenor de lo establecido en el artículo 1.161 del Código Civil, pudiendo ser de tracto instantáneo o sucesivo. Tenemos además que, conforme a criterio jurisprudencial de vieja data, el otorgamiento de la escritura no es requisito esencial del contrato de compraventa, el cual, en ocasiones, puede suplirse con registro de la sentencia que declara la existencia de la convención.

       Igualmente, de la lectura de la Cláusula Primera y Segunda del Contrato, se observa que los demandados reconvinientes se obligaron comprar el inmueble descrito en dicho instrumento, así como la parte actora reconvenida se obligó a vender el inmueble, el cual se encuentra determinado por su ubicación, medidas y linderos, cuyo precio fijaron en la cantidad de DIECIOCHO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 18.000.000,00), de los cuales la parte accionante afirma haber recibido la cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 10.000.000,00), como aporte parcial del precio total y la cantidad de OCHO MILLONES (Bs. 8.000.000,00), sería pagada a los sesenta (60) días del primer vencimiento.

       También de las actas procesales se desprende que la parte demandada se encuentra habitando el inmueble, hecho éste admitido por ambas partes, resultando de todo ésto que la naturaleza del contrato es el de una venta de tracto sucesivo, por cuanto en dicho documento se encuentran los elementos o requisitos indispensables para la existencia del contrato de compra-venta, de acuerdo a lo previsto en el artículo 1.474 del Código Civil, en concordancia con el artículo 1.141, eiusdem. Y así se establece.

       Efectuado el análisis anterior, corresponde a esta Superioridad pronunciarse sobre la pretensión principal de Resolución de Contrato y en cuanto a la reconvención.

       De la pretensión principal