Decisión de Juzgado Superior Primero en lo Civil y Mercantil de Zulia, de 30 de Julio de 2007

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA

I

INTRODUCCION

Conoce este Juzgado Superior de la presente causa en virtud de la Distribución efectuada por la Oficina de Recepción y Distribución de Documentos de esta Ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 26 de mayo de 2006, por apelación interpuesta en fecha 16 de mayo de 2006, por el abogado J.C.A., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 7.887.676, inscrito en el Inpreabogado N° 34.127 y domiciliado en esta Ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia, actuando en su condición de apoderado judicial del ciudadano R.E.A.A., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 4.822.866 y domiciliado en esta Ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia, contra decisión dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 15 de mayo de 2006, en el juicio que por Cumplimiento De Contrato de Opción de Compra Venta sigue el ciudadano R.E.A.A., ya identificado, contra la Sociedad Mercantil Inversiones El Encanto C.A. (Inverenca), domiciliada en esta Ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia, e inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, el día 16 de mayo de 1985, bajo el N° 4, Tomo 28 A.

II

NARRATIVA

Se recibió y se le dio entrada por ante este Órgano Jurisdiccional, en fecha 05 de junio de 2006, tomándose en consideración que la sentencia apelada tiene carácter de Interlocutoria.

Consta que en fecha 20 de junio de 2006, fue presentado escrito de Informes suscrito por el abogado J.C.A., actuando en su condición de apoderado judicial del ciudadano R.E.A., parte actora en la presente causa, constante de dos (02) folios útiles y treinta y ocho (38) folios útiles de anexos, en el cual expuso lo siguiente:

1. - Que cursa por ante este Tribunal, demanda intentada por su representado contra la sociedad mercantil INVERSIONES EL ENCANTO, C.A. (INVERENCA), por cumplimiento de contrato de compra venta de una casa quinta en el Parque o Conjunto Residencial El Encanto, otorgado por ante la Notaría Pública Novena de Maracaibo, el día 21 de septiembre de 2001, bajo el N° 92, Tomo 79 de los Libros de Autenticaciones.

2. - Que en dicho contrato, se hace la promesa de vender por ante la sociedad mercantil INVERSIONES EL ENCANTO, C.A. (INVERENCA), y de comprar por parte de su representado una casa quinta, en el Parque O Conjunto Residencial El Encanto, pero que para ello esa empresa hizo también la promesa en el mismo contrato, de construir y terminar la casa quinta para poder venderla, y su representado se obligó a entregar el remanente en dinero que le debe al momento que le protocolicen el traspaso, que para el momento de la suscripción del contrato no se había empezado a construir y que actualmente se encuentra paralizada, conforme a la última inspección judicial que se acompaña a este escrito.

3. - Que en el mismo expediente y en pieza por separado, solicitaron medida de Prohibición de Enajenar y Gravar sobre la parcela V- A12, sobre la cual se debe edificar la casa quinta prometida a su representado para que no pudiera ser promovida y vendida nuevamente y asegurar su traspaso a su representado y medida cautelar sobre diez parcelas adicionales, por cuanto la parte demandada está haciendo promoción y ventas conforme a la Revista Inmobiliaria que acompaña al escrito de la solicitud de medida, especializada en la promoción de venta y alquiler de inmuebles y a las notas marginales que se encuentra en el documento de parcelamiento del Parque o Conjunto Residencial El Encanto, que también acompaña al presente escrito de informes, y que no existiendo intención del demandado de continuar con la culminación de la obra, son razones por las cuales se solicitó Prohibición de Enajenar y Gravar sobre otras parcelas, propiedad del demandado, que garanticen que la obra podrá ser culminada, aunque sea por su representado a costa del demandado tal y como se solicitó en el Petitum del Libelo de la demanda, la cual acompaña a este informe, todo para hacer cumplir forzosamente al demandado la culminación de la obra y en consecuencia la venta de dicho inmueble con el pago inmediato por parte de su representado del remate que le debe, pero al momento de la protocolización como fue pactado.

4. - Que el Juez a quo solo tomó en cuenta que la medida de Prohibición de Enajenar y Gravar de esa parcela V- A12 sobre la cual debe construirse el inmueble que le corresponde a su representado, garantiza las resultas del juicio, siendo cierto siempre y cuando dicho inmueble estuviera listo para entregar y protocolizar, pero que la construcción de dicho inmueble se encuentra paralizada y conforme al tiempo que ha transcurrido el demandado no tiene intenciones de culminarla, razón por la cual es solicitada la medida cautelar señalada, para garantizar la culminación de la construcción a costa del demandado como fue pedido en el libelo de la demanda, y es esa parte la cual se encuentra desprotegida, y en consecuencia el fallo ilusorio, aún cuando han demostrado todas las gestiones de promoción y venta que viene realizando la demanda, así como la protocolización de la obra actualmente.

5. - Que por las razones expuestas, es por lo que viene en nombre de su representado, la ratificación de la solicitud de la medida cautelar contra bienes de la propiedad de la sociedad mercantil INVERSIONES EL ENCANTO, C.A. (INVERENCA), y poder asegurar definitivamente las resultas del juicio, específicamente la culminación de la obra a costa de la demanda y la protocolización a nombre de su representado, que en síntesis sería el fallo que pudiese quedar ilusorio, en caso que no se adopten las medidas cautelares solicitadas.

   Consta que en fecha 17 de abril de 2007, el abogado J.C.A., actuando en su condición de apoderado judicial de la parte actora, solicitó el avocamiento de la nueva Juez en la presente causa, dictando este Juzgado Superior en fecha 20 de abril de 2007, en el cual ordenó notificar a las partes intervinientes en el presente proceso debido al abocamiento efectuado.

   En fecha 08 de mayo de 2007, J.C.A., actuando en su condición de apoderado judicial de la parte actora, se dio por notificado del auto dictado por este Juzgado Superior en fecha 20 de abril de 2007, y solicitó la notificación de la parte demandada. En ese sentido consta que esta superioridad dictó auto ordenando la notificación a la parte demandada en fecha 15 de mayo de 2007.

   Consta en actas que en fecha 24 de mayo de 2007, fue consignada boleta de notificación de la Sociedad Mercantil INVERSIONES EL ENCANTO C.A. (INVERECA), en la persona de su Presidente ciudadano E.S., del auto dictado por este Juzgado Superior en fecha 20 de abril de 2007.

   En fecha 03 de mayo de 2006, fue consignada solicitud de medida ante el JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL Y MERCANTIL DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, suscrita por el ciudadano J.C.A., actuando en su condición de apoderado judicial del ciudadano R.E.A.A., ambos ya identificados, constante de siete (07) folios útiles y cincuenta y seis (56) folios útiles de anexos, en la cual expresa lo siguiente:

1. - Que cursa ante ese Tribunal demanda intentada por su representado en contra de INVERSIONES EL ENCANTO, C.A. (INVERENCA), identificada en actas, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO O EJECUCION FORZOSA DE CONTRATO de Opción a Compra Venta otorgado ante la Notaría Pública Novena de Maracaibo, en fecha 21 de septiembre de 2001, bajo el N° 92, tomo 79 de los libros de autenticaciones, que se acompañó con el libelo de la demanda, sobre un inmueble ubicado constituido por una parcela de terreno distinguida con el N° V-A12, del parque o CONJUNTO RESIDENCIAL EL ENCANTO, ubicada en la avenida M.N. frente a la entrada de I.D., Municipio Maracaibo del Estado Zulia, con las siguientes medidas y linderos: Norte, en una extensión de veintiuno con treinta y cinco metros (21,35 m) con calle Caroní; Sur, una extensión de veintiuno con treinta y cinco (21,35 m) con parcela V-A 13¬-1; Este, una extensión de diecisiete con sesenta y un metros (17,31 m) con calle Edén, y Oeste, una extensión de diecisiete metros con cincuenta decímetros de metros (17,50 m) con terrenos que son o fueron de la Sociedad Villalobos Ríos, correspondiéndole un área aproximada de trescientos noventa y cuatro metros cuadrados con ochenta y ocho decímetros de metros cuadrados (394,88 m2) de terreno de una Casa Quinta a construir sobre la parcela que tendría un área de construcción aproximada de TRESCIENTOS TREINTA Y CINCO METROS CUADRADOS (335 m2); correspondiéndole un porcentaje de diecinueve punto Ochocientas Ochenta milésimas porcentuales (19,880 %) de los derechos y cargas comunes del parque o CONJUNTO RESIDENCIAL EL ENCANTO según consta de documento de parcelamiento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, el día 14 de agosto de 2001, bajo el N° 27, Protocolo 1ero, Tomo 12, que se acompaña a este escrito, más el sótano adicional que se pactó por un precio de TRESCIENTOS OCHO MILLONES QUINIENTOS NOVENTA Y DOS MIL NOVECIENTOS TREINTA Y UN BOLIVARES CON 99/100 (Bs. 308.592.931,99).

2. - Que por las parcelas de terreno ubicadas en el Parque o Conjunto Residencial El Encanto, con la anuencia de INVERSIONES EL ENCANTO, C.A. (INVERENCIA) como propietaria de esas parcelas de terreno conforme al documento de parcelamiento que acompaña al libelo, se vienen haciendo gestiones de promoción y venta de las Casas Quintas que han de construirse, tal y como se evidencia de la publicación de la revista INMOBILIA.COM-ZULIA, año 10, N| 417, de fecha de circulación Febrero-Marzo 2006, páginas 20 y 40 de esa edición, revista que acompaño en un ejemplar; asimismo INVERSIONES EL ENCANTO, C.A. (INVERENCA), viene haciendo ventas formales de otras Casas Quintas como se evidencia de las notas marginales del documento de parcelamiento, antes identificado, que se acompaña, cuyas copias fotostáticas fueron sacadas y entregadas el día 02 de mayo de 2006, por el Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia.

3. - Que en vista de las actividades que viene ejerciendo INVERSIONES EL ENCANTO, C.A. (INVERENCA), o que está permitiendo que se ejerzan, en cuanto a la promoción y venta de las Casas Quintas ubicadas en el parque o CONJUNTO RESIDENCIAL EL ENCANTO y las posibilidades que pueda ser vendida la parcela de terreno distinguida N° V-A12 y la construcción de la estructura plenamente identificada en el libelo de la demanda que se encuentra paralizada, o que sea nuevamente opcionada a compra venta la Casa Quinta que se debe construir sobre esa parcela, tal y como lo viene haciendo INVERSIONES EL ENCANTO, C.A. (INVERENCA), sobre la totalidad del parcelamiento del parque o CONJUNTO RESIDENCIAL EL ENCANTO y en caso que lo concrete, quedaría ilusoria la ejecución del fallo a favor de su representado, razón por la cual es que solicitó al Tribunal dicte medidas de PROHIBICIÓN DE ENAJENAR Y GRAVAR, sobre la parcela de terreno distinguida con el N° V-A12, del parque o CONJUNTO RESIDENCIAL EL ENCANTO propiedad de INVERSIONES EL ENCANTO, C.A. (INVERENCA), cuyas medidas y linderos y porcentajes originalmente eran: Norte, en una extensión de 21,35 metros con calle Caroní; Sur, una extensión de 21,35 metros con parcela V-A 13¬-1; Este, una extensión de 17,31 metros con calle Edén, y Oeste, en una extensión de 17,50 metros con terrenos que son o fueron de la Sociedad Villalobos Ríos, correspondiéndole un área de 394,88 metros cuadrados y con un porcentaje de del 19,880% de los derechos y cargas comunes del Conjunto Residencial y que quedó modificada de la siguiente manera: Norte en una extensión de 21,35 metros con calle Carona; Sur, en una extensión de 21,35 metros con parcela V-A13-1; Este, en una extensión de 17,61 metros con calle Edén; y Oeste, en una extensión de 17,50 metros con terrenos que son o fueron de la Sociedad Villalobos, Ríos, Ríos, correspondiéndole en un área de 394,88 metros cuadrados y con un porcentaje del 19,880% de los derechos y cargas comunes del Conjunto Residencial conforme al documento de parcelamiento que acompaña al libelo de la demanda y a esta solicitud, el cual se encuentra plenamente identificado, para evitar la posible negociación de transferencia de propiedad a otra persona de esa parcela de terreno y lo ya construido y que se encuentra paralizado.

4. - Que por cuanto la actividad actual y básica de la sociedad mercantil INVERSIONES EL ENCANTO, C.A. (INVERENCA) es la promoción y venta del parque o CONJUNTO RESIDENCIAL EL ENCANTO, el cual es de su propiedad y que como es su intención de negociar o transferir la totalidad de las parcelas de terreno, con sus Casas Quintas o no, que le pertenecen hoy día, y en vista que su representado ha demandado el CUMPLIMIENTO DE CONTRATO O EJECUCIÓN FORZOSA DE CONTRATO de Opción a Compra Venta, donde se solicitó entre otras cosas en el literal “C” del Petitorio del Libelo de la demanda, existe la posibilidad cierta que el cumplimiento se haga ilusorio, en el caso que INVERSIONES EL ENCANTO, C.A. (INVERENCA), se niegue a entregar la Casa Quinta prometida, y que una vez que protocolice todas las parcelas restantes y no tenga más bienes con que responder como lo son, las parcelas de terreno que quedan en el parcelamiento de su propiedad ubicado en el parque o CONJUNTO RESIDENCIAL EL ENCANTO, a su representado le quedaría ilusoria la ejecución del fallo en ese punto específico, por cuanto la demandada no tendría bienes con que responderle y su representado además no podría culminar la Casa Quinta prometida a costa del demandado, como fue pedido a este Tribunal, todo ello tomando en cuenta la promoción y venta que viene ejecutando la parte demandada, es por lo que solicitó la PROHIBICIÓN DE ENAJENAR Y GRAVAR sobre las parcelas de su propiedad, para garantizarle a su representado R.E.A.A., la posibilidad que pueda ejecutar a costa del demandado INVERSIONES EL ENCANTO, C.A. (INVERENCA) la Casa Quinta prometida en la parcela V-A12 y que este Tribunal le otorgue a su representado la propiedad correspondiente, conforme al artículo 1.266 del Código Civil 448 y 449 del Código de Procedimiento Civil.

5. - Que debe señalar, que como es cierto que su representado le debe a INVERSIONES EL ENCANTO, C.A. (INVERENCA) la cantidad de DOSCIENTOS DOS MILLONES NOVECIENTOS CINCUENTA Y DOS MIL NOVECIENTOS TREINTA Y UN BOLIVARES CON 99/100 (Bs. 202.952.931,99) que debe pagarlo en el momento de la protocolización del documento de compra venta definitivo, no es menos cierto y que es un hecho notorio, respaldado por el Índice de Precios de Insumos de la Construcción, clasificados según niveles de productor y mayorista, conforme al Banco Central de Venezuela, que acompaña con la presente solicitud, que el precio de la construcción ha aumento en los años 2004, 2005 y lo que va del 2006, repercutiendo en el aumento del precio de construcción de la Casa Quinta prometida, lo que trae como consecuencia el indudable aumento en el precio de costo de la construcción de la misma, lo que significa que con lo que debe su representado a INVERSIONES EL ENCANTO, C.A. (INVERENCA), el cual debe pagarlo al momento de la protocolización del inmueble, no alcanzará para concluir dicha Casa Quinta, en caso que esa empresa se niegue a culminar la construcción con sus recursos, razón por la cual solicitó la PROHIBICIÓN DE NEJENAR Y GRAVAR sobre las parcelas de terreno ubicadas en el parque o CONJUNTO RESIDENCIAL EL ENCANTO, C.A. (INVERENCA), conforme al documento de parcelamiento.

   A.- Parcela V-49, cuyas medidas, linderos y porcentajes originalmente eran: Norte, en una extensión de diecisiete metros (17,00) con calle Oasis; Sur, en una extensión de diecisiete metros (17,00) con boulevard o zona recreativa; Este, en una extensión de veintiuno con ochenta metros (21,80 m) con calle Oasis; y Oeste, en una extensión de veintiuno con ochenta metros (21,80 m) con parcela V-A10, correspondiéndole un área de 369,74 metros cuadrados y con un porcentaje del 18,614% de los derechos y cargas comunes del Conjunto Residencial y que quedó modificado en dos parcelas de la siguiente manera: parcela N° V-A9-1; Norte, en una extensión de 8,50 metros con calle Oasis; Sur, en una extensión de 8,50 metros con zona recreativa; Este, en una extensión de 21,80 metros con calle Oasis; y Oeste, una extensión de 21,80 metros con parcela V-A9-2, correspondiéndole un área de 184,82 metros cuadrado y con un porcentaje del 9,307% de los derechos y cargas comunes del Conjunto Residencial; y parcela N° V-A9-2; Norte, en una extensión de 8,50 metros con calle Oasis; Sur, en una extensión de 8,50 metros con zona recreativa; Este, en una extensión de 21,80 metros con parcela V-A9-1; y Oeste, en una extensión de 21,80 metros con parcela V-A10-1, correspondiéndole un área de 184,82 metros cuadrado y con un porcentaje del 9,307% de los derechos y cargas comunes don Conjunto Residencial.

   B.- Parcela C-A10, cuyas medidas, linderos y porcentajes originalmente eran: Norte, en una extensión de diecisiete metros (17,00 m) con calle Oasis; Sur, en una extensión de diecisiete metros (17,00 m) con boulevard o zona recreativa; Este, en una extensión de veintiuno con ochenta metros (21,80 m) con parcela V-A9; y Oeste, en una extensión de veintiuno con ochenta metros (21,80 m) con parcela V-A11, correspondiéndole un área de 370,48 metros cuadrados y con porcentaje del 18,652% de los derechos y cargas comunes del Conjunto Residencial y que quedó modificado en dos parcelas de la siguiente manera: parcela N° V-A10-1; Norte, en una extensión de 8,50 metros con calle Oasis; Sur, en una extensión de 8,50 metros con zona recreativa; Este, en una extensión de 21,80 metros con parcela V-A9-2; y Oeste, en una extensión de 21,80 metros con parcela V-A10-2, correspondiéndole un área de 185,24 metros cuadrado y con u porcentaje del 9,326% de los derechos y cargas comunes del Conjunto Residencial; y parcela N° V-A10-2; Norte, en una extensión de 8,50 metros con calle Oasis; Sur, en una extensión de 8,50 metros con zona recreativa; Este, en una extensión de 21,80 metros con parcela V-A10-1; y Oeste, en una extensión de 21,80 metros con parcela V-A11-1, correspondiéndole un área de 185,24 metros cuadrado y con un porcentaje del 9,326% de los derechos y cargas comunes del Conjunto Residencial.

   C.- Parcela V-A11, cuyas medidas, linderos y porcentajes originalmente eran; Norte, en una extensión de diecisiete metros (17,00 m) con calle Oasis; Sur, en una extensión de diecisiete metros (17,00 m) con boulevard o zona recreativa; Este, en una extensión de veintiuno con ochenta metros (212,80 m) con parcela V-A10; y Oeste, en una extensión de veintiuno con ochenta metros (21,80 m) con calle Edén, correspondiéndole un área de 368,61 metros cuadrado y con un porcentaje del 18,552% de los derechos y cargas comunes del Conjunto Residencial y que quedó modificado en dos parcelas de la siguiente manera: parcela N° V-A11-1; Norte, en una extensión de 8,50 metros con calle Oasis; Sur, en una extensión de 8,50 metros con zona recreativa; Este, en una extensión de 21,80 metros con parcela V-A10-2; y Oeste, en una extensión de 21,80 metros con parcela V-A11-2, correspondiéndole un área de 184,25 metros cuadrado y con un porcentaje del 9,276% de los derechos y cargas comunes del Conjunto Residencial; y parcela N° V-A11-2; Norte, en una extensión de 8,50 metros con calle Oasis; Sur, en una extensión de 8,50 metros con zona recreativa; Este, en una extensión de 21,80 metros con parcela V-A11-1; y Oeste en una extensión de 21,80 metros con calle Edén correspondiéndole un área de 184,25 metros cuadrado y con un porcentaje del 9,276% de los derechos y cargas comunes del Conjunto Residencial.

   D.- Parcela V-A13, cuyas medidas, linderos y porcentajes originalmente eran: Norte, en una extensión de 21,80 metros con parcela V-A12; Sur, en una extensión de 22,85 metros con parcela V-A14; Este, en una extensión de 17,61 metros con calle Edén; y Oeste, con una extensión de 17,50 metros con terrenos que son o fueron de la sociedad Villalobos, Ríos, Ríos correspondiéndole un área de 387,91 metros cuadrado y con un porcentaje del 19,529% de los derechos y cargas comunes del Conjunto Residencial y que quedó modificado en dos parcelas de la siguiente manera: parcela N° V-A13-1; Norte, en una extensión de 21,80 metros con parcela V-A12; Sur, en una extensión de 22,85 metros con parcela V-A13-2; Este, en una extensión de 8,81 metros con calle Edén; y Oeste, en una extensión de 8,75 metros con terrenos que son o fueron de la sociedad Villalobos, Ríos, Ríos, correspondiéndole un área de 193,96 metros cuadrado y con un porcentaje del 9,765% de los derechos y cargas comunes del Conjunto Residencial; y parcela N° V-A13-2; Norte, en una extensión de 21,80 metros con parcela V-A13-1; Sur, en una extensión de 22,85 metros con parcela V-14-1; Este, en una extensión de 8,81 metros con calle Edén; y Oeste, en una extensión de 8,75 metros con terrenos que son o fueron de la sociedad Villalobos, Ríos, Ríos, correspondiéndole un área de 193,96 metros cuadrado y con u porcentaje del 9,765% de los derechos y cargas comunes del Conjunto Residencial..

   E.- Parcela V-A14, cuyas medidas, linderos y porcentajes originalmente eran; Norte, en una extensión de 22,35 metros con parcela V-A13; Sur, en una extensión de 22,85 metros con parcela V-A15; Este, en una extensión de17,61 metros con calle Edén; y Oeste, en una extensión de 17,50 metros con terrenos que son o fueron de la sociedad Villalobos, Ríos, Ríos, correspondiéndole un área de 396,45 metros cuadrado y con un porcentaje del 19,959% de los derechos y cargas comunes del Conjunto Residencial y que quedó modificado en dos parcelas de la siguiente manera: parcela N° V-A14-1; Norte, en una extensión de 22,35 metros con parcela V-A14-2; Sur, en una extensión de 22,85 metros con parcela V-A15; Este, en una extensión de 8,81 metros con calle Edén; Oeste, en una extensión de 8,75 metros con terrenos que son o fueron de la sociedad Villalobos, Ríos, Ríos, correspondiéndole un área de 198,23 metros cuadrado y con un porcentaje del 9.980% de los derechos y cargas comunes del Conjunto Residencial; y parcela N° V-A14-2; Norte, en una extensión de 22,35 metros con parcela V-A14-1; Sur, en una extensión de 22,85 metros con parcela V-A15; Este, en una extensión de 8,81 metros con calle Edén; y Oeste, en una extensión de 8,75 metros con terrenos que son o fueron de la sociedad Villalobos, Ríos, Ríos, correspondiéndole un área de 198,23 metros cuadrado y con un porcentaje del 9,980% de los derechos y cargas comunes del Conjunto Residencial.

   E.- Parcela V-A15, cuyas medidas, linderos y porcentajes originalmente eran; Norte, en una extensión de 22,85 metros con parcela V-A14; Sur, en una extensión de 23,37 metros con terrenos que son o fueron de la compañía anónima Lago M.B.; Este, en una extensión de 17,61 metros con calle Edén; y Oeste, en una extensión de 17,50 metros con terrenos que son o fueron de la sociedad Villalobos, Ríos, Ríos, correspondiéndole un área de 405,50 metros cuadrado y con un porcentaje del 20,415% de los derechos y cargas comunes del Conjunto Residencial y que quedó modificado de la siguiente manera: parcela N° V-A15; Norte en una extensión de 22,85 metros con parcela V-A14-2; Sur, en una extensión de 23,37 metros con terrenos que son o fueron de la compañía anónima Lago M.B.; Este, en una extensión de 17,61 metros con calle Edén; y Oeste, en una extensión de 17,50 metros con terrenos que son o fueron de la sociedad Villalobos, Ríos, Ríos, correspondiéndole un área de 405,50 metros cuadrado y con un porcentaje del 20,415% de los derechos y cargas comunes del Conjunto Residencial.

   F.- Parcela V-A16, cuyas medidas, linderos y porcentajes originalmente eran: Norte, en una extensión de 17,35 metros con boulevard o zona recreativa; Sur, en una extensión de 17,35 metros con cale Ensueño, Este, en una extensión de 21,35 metros con parcela V-A17; y Oeste, en una extensión de 21,35 metros con calle Edén, correspondiéndole un área de 368,23 metros cuadrados y con porcentaje del 18,538% de los derechos y cargas comunes del Conjunto Residencial y que quedó modificado en dos parcelas de la siguiente manera: parcela N° V-A16-1; Norte, en una extensión de 8,68 metros con zona recreativa; Sur, en una extensión de 8,68 metros con calle Ensueño; Este, en una extensión de 21,35 metros con parcela V-A16-2; y Oeste, en una extensión de 21,35 metros con calle Edén, correspondiéndole un área de 184,12 metros cuadrado y con un porcentaje del 9,269% de los derechos y cargas comunes del Conjunto Residencial; y parcela N° V-A16-2; Norte en una extensión de 8,68 metros con zona recreativa; Sur, e una extensión de 8,68 metros con calle Ensueño; Este, en una extensión de 21,35 metros con parcela V-A17-1; y Oeste, en una extensión de 21,35 metros con parcela V-A16-1, correspondiéndole un área de 184,12 metros cuadrado y con un porcentaje del 9,269% de los derechos y cargas comunes del Conjunto Residencial.

   G.- Parcela V-A17, cuyas medidas, linderos y porcentajes originalmente eran; Norte, en una extensión de 17,35 metros con boulevard o zona recreativa; Sur, en una extensión de 17,35 metros con calle ensueño; Este, en una extensión de 21,35 metros con parcela V-A18; y Oeste en una extensión de 21,35 metros con parcela V-A16, correspondiéndole un área de 370,30 metros cuadrado y con un porcentaje del 18,643% de los derechos y cargas comunes del Conjunto Residencial y que quedó modificado en dos parcelas de la siguiente manera: parcela N° V-A17-1; Norte, en una extensión de 8,68 metros con zona recreativa; Sur en una extensión de 8,68 metros con calle Ensueño; Este, en una extensión de 21,35 metros con parcela V-A17-2; y Oeste, en una extensión de 21,35 metros con parcela V-A16-2, correspondiéndole un área de 185,15 metros cuadrado con parcela V-A16-2, correspondiéndole un área de 185,15 metros cuadrado y con un porcentaje del 9,322% de los derechos y cargas comunes del Conjunto Residencial, y parcela N° V-A17-2, Norte, en una extensión de 8,68 metros con zona recreativa; Sur, en una extensión de 8,68 metros con calle Ensueño; Este, en una extensión de 21,35 metros con parcela V-A18-1; y Oeste, en una extensión de 21,35 metros con parcela V-A17-1, correspondiéndole un área de 185,15 metros cuadrado y con un porcentaje del 9,322% de los derechos y cargas comunes del Conjunto Residencial.

   H.- Parcela V-A18, cuyas medidas, linderos y porcentajes originalmente eran; Norte, en una extensión de 17,35 metros con boulevard o zona recreativa; Sur, en una extensión de 17,35 metros con calle Ensueño; Este, en una extensión de 21,35 metros con parcela V-A19; y Oeste, en una extensión de 21,35 metros con parcela V-A17, correspondiéndole un área de 370,30 metros cuadrado y con un porcentaje del 18,643% de los derechos y cargas comunes del Conjunto Residencial y que quedó modificado en dos parcelas de la siguiente manera: parcela N° V-A18-1, Norte, en una extensión de 8,68 metros con zona recreativa; Sur, en una extensión de 21,35 metros con parcela V-A18-2; y Oeste, en una extensión de 21,35 metros con parcela V-A17-2, correspondiéndole un área de 185,15 metros cuadrado y con un porcentaje del 9,322% de los derechos y cargas comunes del Conjunto Residencial; y parcela V-A18-2, Norte, en una extensión de 8,68 metros con zona recreativa; Sur, en una extensión de 8,68 metros con calle Ensueño; Este, en una extensión de 21,35 metros con parcela V-A19-1; y Oeste, en una extensión de 21,35 metros con parcela V-A18-1, correspondiéndole un área de 185,15 metros cuadrado y con un porcentaje del 9,322% de los derechos y cargas comunes del Conjunto Residencial.

   I,- Parcela V-A19, cuyas medidas, linderos y porcentajes originalmente eran: Norte, en una extensión de 17,35 metros con boulevard o zona recreativa, en una extensión de 21,35 metros con parcela V-A20; y Oeste, en una extensión de 21,31 metros con parcela V-A18, correspondiéndole un área de 370,08 metros cuadrado y con un porcentaje del 18,631% de los derechos y cargas comunes del Conjunto Residencial y que quedó modificado en dos parcelas de la siguiente manera: parcela N° V-A19-1: Norte, en una extensión de 8,68 metros con zona recreativa; Sur, en una extensión de 21,35 metros con parcela V-A19-2; y Oeste, en una extensión de 21,31 metros con parcela V-A18-2, correspondiéndole un área de 185,04 metros cuadrado y con un porcentaje del 9,316% de los derechos y cargas comunes del Conjunto Residencial; y parcela N° V-A19-2; Norte, en una extensión de 8,68 metros con zona recreativa; Sur, en una extensión de 8,68 metros con calle Ensueño; Este, en una extensión de 21,35 metros con parcela V-A19-1, correspondiéndole un área de 185,04 metros cuadrado y con un porcentaje del 9,316% de los derechos y cargas comunes del Conjunto Residencial.

   J.- Parecla V-A20, cuyas medidas, linderos y porcentajes originalmente eran, Norte, en una extensión de 98,60 metros con área recreativa; Sur, en una extensión de 30,00 metros con calle Ensueño; Este, en una extensión de 21,35 metros con parcela V-A21; y Oeste, en una extensión de 21,35 metros con parcela V-A19 correspondiéndole un área de 423,05 metros cuadrado y con un porcentaje del 21,298% de los derechos y cargas comunes del Conjunto Residencial y que quedó modificado de la siguiente manera: parcela N° V-A20, Norte, en una extensión de 9,60 metros con área recreativa; Sur, en una extensión de 30,00 metros con calle Ensueño; Este, en una extensión de 21,35 metros con parcela V-A21; y Oeste, en una extensión de 21,35 metros con parcela V-A19-2 correspondiéndole un área de 423,05 metros cuadrado y con un porcentaje del 21,298% de los derechos y cargas comunes del Conjunto Residencial.

6. - Que en consecuencia y conforme a los artículos 585 y 600 del Código de Procedimiento Civil, solicitó se decreten as medidas de Prohibición de Enajenar y gravar antes señaladas y que oficie a la Oficina de Registro inmobiliario correspondiente sobre las parcelas plenamente identificadas.

   En fecha 15 de mayo de 2006, el JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL Y MERFANTIL DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, dictó decisión declarando lo siguiente:

   …de una revisión de las actas que componen el presente expediente, observa este Tribunal que el presupuesto legal antes referido, es aplicable al presente caso, toda vez que la representación judicial de la parte actora a los fines de garantizar las resultas de su pretensión, solicitó medida de prohibición de enajenar y gravar sobre once parcelas de terrenos de dimensiones similares pertenecientes a la parte actora, en consecuencia, considera este Tribunal que con el decreto de la cautelar solicitada únicamente sobre la parcela de terreno objeto del contrato cuyo cumplimiento se demanda, resulta suficiente para garantizar las resultas del presente proceso, por lo que toda vez que se encuentran llenos los requisitos exigidos por la Ley establecido en el artículo 585 del Código de Procedimiento Civil, DECRETA MEDIDA DE PROHIBICION DE ENAJENAR Y GRAVAR sobre un inmueble constituido por una parcela de terreno distinguida con el número V-A12, la cual tiene las siguientes medidas y linderos: Norte, en una extensión de veintiuno con treinta y cinco metros (21,35 m) con calle Caroní; Sur, una extensión de veintiuno con treinta y cinco (21,35 m) con parcela V-A 13¬-1; Este, una extensión de diecisiete con sesenta y un metros (17,31 m) con calle Edén, y Oeste, una extensión de diecisiete metros con cincuenta decímetros de metros (17,50 m) con terrenos que son o fueron de la Sociedad Villalobos Ríos, correspondiéndole un área aproximada de trescientos noventa y cuatro metros cuadrados con ochenta y ocho decímetros de metros cuadrados (394,88 m2) de terreno de una Casa Quinta a construir sobre la parcela que tendría un área de construcción aproximada de TRESCIENTOS TREINTA Y CINCO METROS CUADRADOS (335 m2); correspondiéndole un porcentaje de diecinueve punto Ochocientas Ochenta milésimas porcentuales (19,880 %) de los derechos y cargas comunes del Conjunto Residencial. La referida parcela de terreno se acusa propiedad de la Sociedad Mercantil Inversiones El Encanto, C.A. (INVERENCA) parte demandada, según se evidencia de documento protocolizado en el Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 14 de agosto de 2001, anotado bajo el N° 27, Protocolo Primero, Tomo 12°…

   .

   III

   MOTIVA

   Del análisis exhaustivo de las actas que conforman el presente expediente, y con respecto a la decisión dictada por el Tribunal de Primera Instancia en fecha 15 de mayo de 2006, el mismo pone de manifiesto que la medida preventiva solicitada se encuentran llenos los extremos exigidos por el artículo 585 del Código de Procedimiento Civil, y que el decreto de la cautelar es únicamente sobre la parcela de terreno, objeto cuyo cumplimiento se demanda, siendo ello suficiente para garantizar las resultas del presente juicio.

   Ahora bien, como quiera que el Juzgado de la causa haya decretado la medida de Prohibición de Enajenar y Gravar únicamente sobre la parcela de terreno número V-A12 del Parque o Conjunto Residencial El Encanto, objeto de cumplimiento de la presente causa, no expresó los motivos de cumplimiento de los requisitos exigidos por el referido artículo 585 del Código de Procedimiento Civil, a fin de decretarse dicha medida solicitada por la parte actora, ciudadano J.C.A., plenamente identificado, por lo que este Tribunal de alzada considera procedente expresarlos debido a la falta de motivación incurrida por el Tribunal de Primera Instancia, en virtud de ello lo realiza bajo las siguientes observaciones:

   El ciudadano J.C.A., en fecha 03 de mayo de 2006, realizó la referida solicitud de Medida, por ante el Tribunal de Primera Instancia, expresando lo siguiente:

1. - Que cursa ante ese Tribunal demanda intentada por su representado en contra de INVERSIONES EL ENCANTO, C.A. (INVERENCA), identificada en actas, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO O EJECUCION FORZOSA DE CONTRATO de Opción a Compra Venta otorgado ante la Notaría Pública Novena de Maracaibo, en fecha 21 de septiembre de 2001, bajo el N° 92, tomo 79 de los libros de autenticaciones, que se acompañó con el libelo de la demanda, sobre un inmueble ubicado constituido por una parcela de terreno distinguida con el N° V-A12, del parque o CONJUNTO RESIDENCIAL EL ENCANTO.

2. - Que por las parcelas de terreno ubicadas en el Parque o Conjunto Residencial El Encanto, con la anuencia de INVERSIONES EL ENCANTO, C.A. (INVERENCIA) como propietaria de esas parcelas de terreno conforme al documento de parcelamiento que acompaña al libelo, se vienen haciendo gestiones de promoción y venta de las Casas Quintas que han de construirse, tal y como se evidencia de la publicación de la revista INMOBILIA.COM-ZULIA, año 10, N° 417, de fecha de circulación Febrero-Marzo 2006, páginas 20 y 40 de esa edición, revista que acompaña en un ejemplar; asimismo INVERSIONES EL ENCANTO, C.A. (INVERENCA), viene haciendo ventas formales de otras Casas Quintas como se evidencia de las notas marginales del documento de parcelamiento, antes identificado, que se acompaña, cuyas copias fotostáticas fueron sacadas y entregadas el día 02 de mayo de 2006, por el Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia.

3. - Que en vista de las actividades que viene ejerciendo INVERSIONES EL ENCANTO, C.A. (INVERENCA), o que está permitiendo que se ejerzan, en cuanto a la promoción y venta de las Casas Quintas ubicadas en el parque o CONJUNTO RESIDENCIAL EL ENCANTO y las posibilidades que pueda ser vendida la parcela de terreno distinguida N° V-A12 y la construcción de la estructura plenamente identificada en el libelo de la demanda que se encuentra paralizada, o que sea nuevamente opcionada a compra venta la Casa Quinta que se debe construir sobre esa parcela, tal y como lo viene haciendo INVERSIONES EL ENCANTO, C.A. (INVERENCA), sobre la totalidad del parcelamiento del parque o CONJUNTO RESIDENCIAL EL ENCANTO y en caso que lo concrete, quedaría ilusoria la ejecución del fallo a favor de su representado, razón por la cual es que solicitó al Tribunal dicte medidas de PROHINICIÓN DE ENAJENAR Y GRAVAR, sobre la parcela de terreno distinguida con el N° V-A12, del parque o CONJUNTO RESIDENCIAL EL ENCANTO propiedad de INVERSIONES EL ENCANTO, C.A. (INVERENCA).

4. - Que por cuanto la actividad actual y básica de la sociedad mercantil INVERSIONES EL ENCANTO, C.A. (INVERENCA) es la promoción y venta del parque o CONJUNTO RESIDENCIAL EL ENCANTO, el cual es de su propiedad y que como es su intención de negociar o transferir la totalidad de las parcelas de terreno, con sus Casas Quintas o no, que le pertenecen hoy día, y en vista que su representado ha demandado el CUMPLIMIENTO DE CONTRATO O EJECUCIÓN FORZOSA DE CONTRATO de Opción a Compra Venta, donde se solicitó entre otras cosas en el literal “C” del Petitorio del Libelo de la demanda, existe la posibilidad cierta que el cumplimiento se haga ilusorio, en el caso que INVERSIONES EL ENCANTO, C.A. (INVERENCA), se niegue a entregar la Casa Quinta prometida, y que una vez que protocolice todas las parcelas restantes y no tenga más bienes con que responder como lo son, las parcelas de terreno que quedan en el parcelamiento de su propiedad ubicado en el parque o CONJUNTO RESIDENCIAL EL ENCANTO, a su representado le quedaría ilusoria la ejecución del fallo en ese punto específico, por cuanto la demandada no tendría bienes con que responderle y su representado además no podría culminar la Casa Quinta prometida a costa del demandado, como fue pedido a este Tribunal, todo ello tomando en cuenta la promoción y venta que viene ejecutando la parte demandada, es por lo que solicitó la PROHIBICIÓN DE ENAJENAR Y GRAVAR sobre las parcelas de su propiedad, para garantizarle a su representado R.E.A.A., la posibilidad que pueda ejecutar a costa del demandado INVERSIONES EL ENCANTO, C.A. (INVERENCA) la Casa Quinta prometida en la parcela V-A12 y que este Tribunal le otorgue a su representado la propiedad correspondiente, conforme al artículo 1.266 del Código Civil 448 y 449 del Código de Procedimiento Civil.

5. - Que debe señalar, que como es cierto que su representado le debe a INVERSIONES EL ENCANTO, C.A. (INVERENCA) la cantidad de DOSCIENTOS DOS MILLONES NOVECIENTOS CINCUENTA Y DOS MIL NOVECIENTOS TREINTA Y UN BOLIVARES CON 99/100 (Bs. 202.952.931,99) que debe pagarlo en el momento de la protocolización del documento de compra venta definitivo, no es menos cierto y que es un hecho notorio, respaldado por el Índice de Precios de Insumos de la Construcción, clasificados según niveles de productor y mayorista, conforme al Banco Central de Venezuela, que acompaña con la presente solicitud, que el precio de la construcción ha aumento en los años 2004, 2005 y lo que va del 2006, repercutiendo en el aumento del precio de construcción de la Casa Quinta prometida, lo que trae como consecuencia el indudable aumento en el precio de costo de la construcción de la misma, lo que significa que con lo que debe su representado a INVERSIONES EL ENCANTO, C.A. (INVERENCA), el cual debe pagarlo al momento de la protocolización del inmueble, no alcanzará para concluir dicha Casa Quinta, en caso que esa empresa se niegue a culminar la construcción con sus recursos, razón por la cual solicitó la PROHIBICIÓN DE ENAJENAR Y GRAVAR sobre las parcelas de terreno ubicadas en el parque o CONJUNTO RESIDENCIAL EL ENCANTO, C.A. (INVERENCA), conforme al documento de parcelamiento.

   En este sentido, el Código de Procedimiento Civil, establece los requisitos indispensables para que se cumpla el decreto de las Medidas Preventivas, en su artículo 585, el cual todo Juez debe cumplir antes de dictar las mismas, y que a la letra dice:

   Artículo 585.- Las medidas preventivas establecidas en este Título las decretará el Juez, sólo cuando exista riesgo manifiesto de que quede ilusoria la ejecución del fallo y siempre que se acompañe un medio de prueba que constituya presunción grave de esta circunstancia y del derecho que se reclama.

   El artículo in comento prevé dos requisitos de procedibilidad de las medidas preventivas, a los cuales se encuentra sometido su existencia: a) Presunción grave del derecho que se reclama: “fumus boni iuris”, b) Riesgo manifiesto de que quede ilusoria la ejecución del fallo “fumus periculum in mora”.

   Con respecto a ello considera esta Superioridad conveniente trasladar el criterio que en esta materia sostiene el reconocido procesalista R.E.L.R., en su obra CODIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL, TOMO IV, caracas 1998, Págs. 297, 302, lo cual hace de la siguiente manera:

   FUMUS B.I.: El olor de buen derecho, el cual consiste “en la necesidad de que se pueda presumir al menos que el contenido de la sentencia definitiva del juicio reconocerá, como justificación de las consecuencias limitativas que acarrea la medida cautelar, el decreto previo, ab initio o durante la secuela del proceso de conocimiento”.

   FUMUS PERICULUM IN MORA: La otra condición de procedibilidad que se evidencia del artículo 585 del Código de Procedimiento Civil, consiste en el peligro en el retardo, o el peligro de que quede ilusoria la ejecución del fallo, la cual radica en la existencia de circunstancias que a juicio del sentenciador, hagan verdaderamente temible el daño inherente a la no satisfacción de las pretensiones objeto del juicio.

   No establece la ley supuestos específicos de peligro de daño, o casos en los cuales debe presumirse que la ejecución del fallo pueda quedar ilusoria, sino que dichas circunstancias serán valoradas por el Juez de la causa, con fundamento a los soportes aportados por la parte solicitante, los cuales serán valorados por el sentenciador haciendo uso de su sana crítica, y de las máximas de experiencias, que como Juez posee.

   El peligro en la mora tiene dos causas motivadas: Una constante y una Notoria, que no necesita ser probada, la cual es la inexcusable tardanza del juicio de conocimiento durante ese tiempo para burlar o desmejorar la efectividad de la sentencia esperada

   .

   En ese mismo aspecto la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha 28 de mayo de 2002, número 309, estableció en relación a la valoración de los requisitos de procedibilidad para el decreto de las medidas cautelares, lo siguiente:

   Es potestad del juez apreciar la existencia o no de la presunción del derecho reclamado y el riesgo manifiesto que quede ilusoria la ejecución del fallo…

   .

   En consecuencia de lo ut supra planteado, esta sentenciadora concluye que se desprende de actas el cumplimiento de los extremos previstos en el ya citado artículo 585 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto se refleja el temor por parte del actor, del posible incumplimiento de la Inversora El Encanto C.A., en culminar la construcción de la Casa Quinta, objeto de la presente demanda, ya que conforme a lo alegado por el demandante, la suma faltante a cancelar, sería entregada al momento de la protocolización del documento definitivo, y, en vista del hecho manifesto del aumento a los materiales de construcción en los últimos tres años, con ello siembra en el actor un recelo, debido a que trae como consecuencia el aumento del costo de la construcción de la referida Casa Quinta; así como también el temor declarado de la posible negación de la Inversora El Encanto C.A. en culminar con sus propios recursos la ya mencionada Casa Quinta, y de la posible venta del resto de las parcelas, propiedad del demandado, por lo que pudiere quedar ilusorio la ejecución del fallo, siendo también posible la venta de la parcela objeto de la presente causa, plenamente identificada.

   Una vez expuesto los motivos para decretar la medida de Prohibición de Enajenar y Gravar solicitada, así como también cumplido los requisitos exigidos por el Artículo ya mencionado 585 del Código de Procedimiento Civil, es necesario tomar en cuenta el principio de limitación de las medidas que debe ser empleado por el Juez, ya que la misma debe ser decretada sobre lo necesario, a fin de garantizar las resultas del juicio, tal y como lo prevé el artículo 586 del Código de Procedimiento Civil Venezolano, el cual expresa:

   Artículo 586.- El Juez limitará las medidas de que trata este Título, a los bienes que sean estrictamente necesarios para garantizar las resultas del juicio. A tal fin, si se comprueba que los bienes afectados exceden la cantidad de la cual se decretó la medida, el Juez limitará los efectos de ésta a los bienes suficientes, señalándolos con toda precisión. En este caso, se aplicará lo dispuesto en el artículo 592, Capítulo II del presente Título.

   En este aspecto el procesalista Ricardo Henríquez La Roche, en su obra Código de Procedimiento Civil, Tomo IV, tercera edición, Ediciones Liber, Caracas, año 2006, expresa lo siguiente:

   1. En esta norma legal se pone de manifiesto el carácter esencialmente instrumental de las medidas típicas asegurativas, las cuales están preordenadas exclusivamente a garantizar el resultado práctico de la ejecución forzosa posterior al fallo definitivamente firme. Si el justiprecio previo al remate (Art. 556) arroja un valor superior al de la tasación efectuada durante la práctica de la medida preventiva, en forma que los haberes embargados excedan el monto de la medida acordada, se procederá a desembargar los bienes excedentes, a elección del ejecutado, siempre que no haya perjuicio para el ejecutante…

   En subsunción de los conceptos y criterios doctrinales antes transcritos, en virtud de los hechos y actos jurídicos procesales acaecidos en la presente incidencia, determina este Tribunal de alzada que la medida aplicable de Enajenar y Gravar sobre la única parcela distinguida con el N° V-A12 del Parque o Conjunto Residencial El Encanto C.A., objeto cuyo cumplimiento se demanda, es suficiente para garantizar las resultas de la pretensión planteada en el presente juicio de Cumplimiento de Contrato de Opción de Compra Venta sobre dicha parcela, por lo que considera esta Jurisdicente declarar SIN LUGAR la apelación interpuesta por el abogado J.C.A., actuando en su condición de apoderado judicial del ciudadano R.E.A.A., en la dispositiva del presente fallo. ASI SE DECIDE.

   IV

   DISPOSITIVA

   Por los fundamentos antes expuestos, este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del T.d.C.J.d.E.Z., en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara: