Decisión nº 6033 de Juzgado Segundo en lo Civil de Vargas, de 28 de Marzo de 2008

Fecha de Resolución28 de Marzo de 2008
EmisorJuzgado Segundo en lo Civil
PonenteEvelyna D Apollo
ProcedimientoDesalojo

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRÁNSITO Y AGRARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO VARGAS

197º y 149º

PARTE DEMANDANTE: L.R.A.M. y M.F.F., venezolanos, mayores de edad, titulares de las Cédulas de Identidad Nº 4.559.569 y 6.482.283 respectivamente.

APODERADO JUDICIAL: R.R.S.E., abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 27.781.

PARTE DEMANDADA: L.E.G.H. e H.R.B.M., venezolanos, mayores de edad, titulares de las Cédulas de Identidad Nº V- 14.073.783 y V-14.319.894.

MOTIVO: DESALOJO (APELACIÓN)

DECISIÓN: DEFINITIVA

EXPEDIENTE: 9633

I

SÍNTESIS DE LA LITIS

Ha recibido ésta alzada las presentes actuaciones en virtud de la apelación interpuesta por el abogado en ejercicio E.M. R., contra la decisión de fecha 9 de Junio de 2006, dictada por el Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, que declaró: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda por desalojo intentada por los ciudadanos L.R.A.M. y M.F.F.D.A., contra los ciudadanos L.E.G.H. E H.R.B.M. y condenó a los demandados a desalojar y en consecuencia a entregar a la actora, el inmueble Ubicado en la Calle La Planta, vía la casa del periodista, barrio San Antonio, Vega de Algarín, Parroquia Naiguatá del Estado Vargas.

Tal como se evidencia de autos, el presente proceso se inició ante el a-quo, en fecha 15 de Noviembre de 2005, por demanda incoada por los ciudadanos L.R.A.M. y M.F.F.D.A., contra los ciudadanos L.E.G.H. e H.R.B.M., la cual fue admitida por el procedimiento breve en fecha 17 de Noviembre de 2006, ordenándose a tal efecto el emplazamiento de la parte demandada.

Afirma la parte actora en su libelo: 1) Que sus mandantes suscribieron contrato de arrendamiento sobre un inmueble de su propiedad ubicado en la calle La Planta, vía la casa del periodista, Barrio San Antonio, Vega de Algarín, Naiguatá, Estado Vargas, con los ciudadanos L.E.G.H. e H.R.B.M.; 2) Que en dicho contrato de arrendamiento, se pactó un término de duración que va desde el 15 de enero de 2004 al 15 de abril de 2005, y se fijó un canon de arrendamiento mensual de SETENTA MIL BOLÌVARES (Bs.70.000,00) mensuales; 3) Que los arrendatarios no han cumplido con la cancelación de los cánones de arrendamiento desde el mes de Abril-Mayo y los siguientes hasta la presente fecha, ni han entregado el inmueble a los arrendadores; 4) Fundamenta su demanda en el literal “a” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; 5) Que por las razones antes expuestas ocurre ante su competente autoridad para demandar a los ciudadanos L.E.G.H. e H.R.B.M., por desalojo para que convengan en lo siguiente: a) La entrega del inmueble arrendado, libre de personas y muebles; b) La cancelación por vía del daño causado, de los cánones de arrendamiento, dejados de cancelar, correspondientes a las mensualidades de Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre y Noviembre, a razón de Setenta Mil Bolívares (Bs.70.000,00), cada una, lo que asciende a la suma de CUATROCIENTOS NOVENTA MIL BOLÌVARES (Bs.490.000,00), y las que venzan durante el procedimiento.

En fecha 17 de Noviembre de 2005, se admite la demanda, emplazándose a la parte demandada, a dar contestación a la misma, el segundo (2º) día de despacho siguiente a su citación.

En fecha 13 de diciembre de 2005, la representación judicial de la parte demandada consigna escrito de contestación a la demanda y expone: 1) Que opone la cuestión previa contenida en el numeral 3º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil vigente, esto es, “La ilegitimidad de la persona que se presente como apoderado o representante del actor, omisis, o por no tener la representación que se atribuya, omisis…”; 2) Que niega, rechaza y contradice, que sus representados hayan suscrito el contrato de arrendamiento que cursa en el expediente al folio 7 y su vto, a mediados del mes de enero del año 2004, siendo lo cierto que para esa fecha ellos comenzaron a poseer de manera pacífica, notoria, pública, inequívoca, no interrumpida y con ánimo de dominio, un inmueble para vivienda familiar, totalmente en ruinas, ubicado en la Calle La Planta, vía la Casa del Periodista, Barrio San Antonio, Vega de Algarín, Naiguatá, Parroquia Naiguatá, Municipio Vargas, Estado Vargas; 3) Niega, rechaza y contradice que estos hallan dejado de cancelar cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre y Noviembre de 2005; 4) Propone Reconvención, en los siguientes términos: a) Que comenzaron a poseer de manera pacifica, notoria, pública, inequívoca, no interrumpida y con ánimo de dominio, el inmueble objeto del litigio; b) Que el inmueble fue encontrado por sus mandantes en estado de ruina, producto de las lluvias acaecidas en el Estado Vargas, a partir del mes de diciembre del año mil novecientos noventa y nueve (1999); c) Que sus mandantes habían venido ocupando y poseyendo de manera pacífica, notoria, pública, inequívoca, ininterrumpida y con ánimos de dominio, la vivienda por ellos recuperada, hasta que se presentaron sus anteriores propietarios L.R.A.M. y M.F.F.D.A., y bajo engaños, amenazas y mala fe les hicieron firmar los documentos simulados, en base a los cuales hoy basan su demanda de desalojo; d) Que por cuanto sus mandantes han invertido y efectuado mejoras, reparaciones y reconstrucciones de obras civiles, en fundaciones, paredes, frisos, pisos, techos, ventanas, puertas, baños y accesorios, al igual que instalaciones eléctricas y sanitarias; reconviene a los ciudadanos L.R.A.M. y M.F.F.D.A., para que convengan, y de no ser así, sean condenados y obligados a permitir que sus mandantes retengan el inmueble ubicado en Calle La Planta, vía la casa del periodista, Barrio San Antonio, Vega de Algarín, Parroquia Naiguatá, Municipio Vargas, Estado Vargas; o en cancelarles la cantidad de: DIEZ MILLONES DE BOLÌVARES CON 00/100 (Bs.10.000.000,00); que estos han invertido en su recuperación y mantenimiento, y a cancelar las costas.

En fecha 14 de diciembre de 2005, el a quo declara inadmisible la reconvención propuesta.

En fecha 19 de diciembre de 2005, comparece la parte actora y procede a subsanar la cuestión previa opuesta en la contestación a la demanda. Asimismo alega que ante la negativa de otorgamiento del contrato de arrendamiento, expuesta en el primer aparte del Titulo (I), en la contestación a la demanda y que corre al folio siete, declara que insiste en la legitimidad del Instrumento Privado, producido como instrumento fundamental de la demanda, y pide la prueba de cotejo de las firmas contenidas en los instrumentos consignados.

En fecha 20 de diciembre de 2005, el tribunal admite la prueba de cotejo promovida y de conformidad con el artículo 452 del Código de Procedimiento Civil, fija oportunidad para el acto de nombramiento de los expertos, el segundo día de despacho siguiente a la fecha de publicación del auto.

En fecha 11 de enero de 2006, debido a la incertidumbre generada por el cierre del Viaducto I de la Autopista Caracas- La Guaira, principal vía de acceso entre la Capital y el Estado Vargas, y la inaccesibilidad que esto implica, de los peritos a la región, el Tribunal acuerda la suspensión del lapso probatorio.

En fecha 16 de marzo de 2006, el Tribunal acuerda la reanudación de la presente causa, una vez transcurridos diez (10) días siguientes a la notificación de las partes, de conformidad con el artículo 14 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha 7 de abril de 2006, el tribunal fija la oportunidad para que tenga lugar el acto de nombramiento de expertos.

En fecha 10 de abril de 2006, comparece la representación judicial de la parte actora y consigna escrito de promoción de pruebas. Asimismo, desiste de la prueba de cotejo y promueve experticia dactiloscópica.

En fecha 11 de abril de 2006, el Tribunal admite las pruebas presentadas por la representación judicial de la parte actora y acuerda oficiar al Cuerpo de Investigaciones Científicas Penales y Criminalísticas (CICPC) del Estado Vargas, a los fines de que se sirva practicar Experticia Dactiloscópica en los documentos señalados por el apoderado actor.

En fecha 20 de abril de 2006, el Tribunal dicta auto mediante el cual declara que en fecha 18 de abril de 2006 se venció el lapso probatorio previsto en el artículo 890 del Código de Procedimiento Civil. Sin embargo, visto que fue promovida tempestivamente y admitida la prueba de experticia, el a quo previa aceptación del cargo por el experto adscrito al Cuerpo de Investigaciones Científicas, Penales y Criminalísticas, fijará el plazo para la practica de dichas diligencias.

En fecha 8 de Mayo de 2006, el Tribunal vista la juramentación del experto, concede el lapso de quince (15) días siguientes para que el experto consigne el informe correspondiente a la experticia dactiloscópica, de conformidad con lo establecido en el artículo 460 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha 31 de mayo de 2006, se consigna el informe de experticia.

En fecha 01 de Junio de 2006, este Tribunal fija el lapso de cinco (5) días de despacho siguientes para dictar sentencia.

En fecha 09 de Junio de 2006, el Tribunal de la causa dicta su fallo.

Por diligencia de fecha 14 de Junio de 2006, la representación judicial de la parte demandada comparece y APELA de la decisión recaída en el presente juicio, éste recurso fue oído en ambos efectos, en fecha 15 de junio de 2006.

En fecha 11 de julio de 2006 la titular del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil de esta Circunscripción Judicial le da entrada y procede a inhibirse en esa misma fecha, acordándose su remisión a este Juzgado.

En fecha 14 de agosto de 2006, la titular de este despacho le da entrada a la presente causa.

En fecha 14 de agosto de 2007, por haber sido designado Juez Titular de este despacho, el suscrito se aboca al conocimiento del presente juicio y a fin de proferir el fallo, ordena la notificación de la parte demandada.

Cumplidas las formalidades inherentes a la notificación de la parte demandada, y estando este Tribunal habilitado para dictar sentencia en la presente controversia, pasa a proferir su fallo bajo la siguiente:

II

MOTIVACIÓN

El desalojo consiste en aquella acción del arrendador en contra del arrendatario, orientada a poner término al contrato de arrendamiento, verbal o por escrito a tiempo indeterminado, para obtener la devolución del inmueble arrendado, por una causal taxativamente establecida en la ley.

En el caso de autos se ha incoado una acción judicial de desalojo arrendaticio por la causal prevista en el literal “a” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, supuestos de hecho que implican la prueba de la relación arrendaticia a tiempo indeterminado y la insolvencia del arrendatario.

Ahora bien, observa este Tribunal que en fecha 09 de Junio de 2006, el Tribunal a-quo profirió fallo del tenor siguiente:

…Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, Administrando Justicia en nombre de la República y por la Autoridad de la Ley declara: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por DESALOJO POR FALTA DE PAGO sigue L.R.A.M. y M.F.F.D.A., venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Números 4.559.569 y 6.482.283 respectivamente, contra L.E. GARCÌA HERRERA E H.R.B.M., venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Números 14.073.783 y 14.319.894 respectivamente. En consecuencia se condena a la parte demandada, a hacer entrega del inmueble identificado en autos como: Ubicado en la Calle La Planta, Vía la Casa del Periodista, barrio San Antonio, Vega de Algarin, Parroquia Naiguatá del Estado Vargas a la parte actora, ambas ya identificadas….

Se impone entonces para este sentenciador dictaminar sobre la conformidad o no con el derecho de la sentencia proferida por el Juzgado Primero de Municipio de esta Circunscripción Judicial, para lo cual debe necesariamente establecer cuales son los hechos controvertidos en el presente juicio.

Pues bien, la parte actora se limita a señalar que entre las partes existe una relación arrendaticia, sin calificarla en cuanto a su duración, y que la parte demandada no ha cancelado el canon de arrendamiento.

En la oportunidad legal, la representación de la parte demandada, opone la cuestión previa prevista en el ordinal 3º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, reconviene a la parte actora y niega haber suscrito contrato de arrendamiento y que se haya pactado a mediados de enero un canon de arrendamiento por el inmueble objeto del contrato, por la suma de SETENTA MIL BOLÌVARES (Bs,70.000,00), y finalmente niega, rechaza y contradice que hayan dejado de cancelar los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre y noviembre de 2005.

SOBRE LA CUESTIÒN PREVIA

Planteada así la litis, previo a cualquier otra consideración debe analizar esta alzada, el pronunciamiento del a quo sobre la previa opuesta, quien al respecto dictaminó:

“…La parte actora, en cuanto a la cuestión previa opuesta por la parte demandada, presentó diligencia de subsanación de dicha cuestión previa, trayendo a los autos a la codemandante M.F.F.d.A., identificada en autos, la cual ratificó el poder inserto al folio 5, otorgado por el codemandante L.R.A.M. así como todos los actos realizados por el apoderado.

Dicha subsanación se hizo conforme las reglas previstas en el artículo 350 del Código de Procedimiento Civil, que con respecto a la cuestión previa prevista en el ordinal 3º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, establece: “…El del ordinal 3º, mediante la comparecencia del representante legítimo del actor o del apoderado debidamente constituido, o mediante la ratificación en autos del poder y de los actos realizados con el poder defectuoso…”. Por lo que este Tribunal declara correctamente subsanada la cuestión previa prevista en el ordinal 3º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.”

En efecto, la cuestión previa del ordinal 3º del artículo 346 eiusdem, se refiere a la falta de capacidad de postulación o representación en el sedicente apoderado o representante del actor, y ha sido alegada por la representación de los demandados bajo el argumento de que el poder ha sido conferido por uno solo de los demandantes, afirmando que es insuficiente o defectuoso el mandato.

Así las cosas, en fecha 19 de diciembre de 2005, comparece la ciudadana M.F.F.D.A., y ratifica apud acta el poder ineficaz o insuficiente y los actos realizados con el poder defectuoso, por lo que, no habiendo oposición a la subsanación, no existe ninguna duda para quien aquí decide que ha sido subsanada correctamente la previa opuesta por la representación de los demandados.- Así se decide.

Entonces, subsanada como ha sido la cuestión previa opuesta, ratificando la apreciación o dictamen del a quo, toca precisar ahora previo análisis de las pruebas cursantes en autos, la naturaleza de la relación arrendaticia y la solvencia o insolvencia arrendaticia.

SOBRE LA RELACIÒN DE ARRENDAMIENTO Y LA NATURALEZA DEL CONTRATO

Precisa este sentenciador que la representación judicial de los demandados no promovieron pruebas durante el lapso probatorio en la presente causa y tampoco consignó con el escrito contentivo de la contestación instrumental alguna que sirviera de fundamento a su pretensión (excepción o defensa), en consecuencia se limitará este sentenciador a efectuar el análisis del acervo probatorio presentado por el actor.

Así tenemos que el actor, acompañó al libelo de la demanda un contrato de arrendamiento privado y debidamente suscrito entre los ciudadanos L.R.A.M. y M.F.F.D.A., en su condición de arrendadores, por una parte y por la otra L.E. GARCÌA HERRERA e H.R.B.M., como arrendatarios. Dicho instrumento estipula que el contrato o la relación arrendaticia tendrá una duración de quince (15) meses, contados a partir del día 15 de enero del 2004, término improrrogable para lo cual deberá entregar el inmueble en fecha 15 de abril de 2005. Asimismo, establece el precitado contrato que el canon de arrendamiento es por la cantidad de SETENTA MIL BOLÌVARES (Bs.70.000,00) mensuales, que los arrendatarios deben pagar en dinero efectivo por mensualidades adelantadas los cinco (5) primeros días de cada mes.

La representación judicial de los demandados, negó que sus representados hubieran suscrito el precitado contrato, ante lo cual, la parte actora insistió en su validez y solicitó la prueba de cotejo, para luego desistir y solicitar una experticia dactiloscópica, para verificar si efectivamente los arrendatarios suscribieron o no el contrato de arrendamiento.

Ante tal incidencia, el tribunal a quo procedió a oficiar al Cuerpo de Investigaciones Científicas, Penales y Criminalísticas (CICPC) del Estado Vargas, para la designación del experto, cargo que recayó en el ciudadano G.E.D.A., quien consigna informe en fecha 31 de mayo de 2006, estableciendo las siguientes conclusiones:

Comparadas como fueron las impresiones digitales presentes en el reverso del folio siete (07) del expediente Nº 9452, correspondiente al desalojo de una vivienda, seguida por los ciudadanos L.R. ALGARIN (SIC) y M.F. (sic) F.d.A., contra los ciudadanos L.E. (sic) G.H. y H.R. (sic) B.M., con las impresiones digitales presentes en la copia fotostática de las tarjetas alfabéticas y dactilar suministradas por la Oficina Nacional de Identificación (O.N.I.), correspondiente a los ciudadanos: ALGARIN MENESES L.R. (sic), titular de la cédula de identidad Nº V-4.559.569, F.D.A.M.F. (sic), titular de la cédula de identidad Nº V-4.559.569, F.D.A. Marìa Felicidad (sic), titular de la cédula de identidad Nº V-6.482.283, G.H.L.E. (sic), titular de la cédula de Identidad Nº V- 14.073.783 y B.M.H.R. (sic), titular de la cédula de identidad Nº V-14.319.894, resultaron COINCIDIR en todos y cada uno de sus puntos característicos individualizantes, con los dedos pulgares de ambas manos, de cada uno de los ciudadanos, por lo que hemos determinado que fueron producidas por cada una de estas personas.

Al respecto concluye el a quo:

La experticia practicada arrojó como resultado, que las impresiones digitales presentes en el reverso del folio 7 (contrato de arrendamiento) coincidieron con las impresiones digitales suministradas por la Oficina Nacional de Identificación correspondiente a los ciudadanos ALGARIN MENESES L.R. (sic), titular de la cédula de identidad Nº 4.559.569, F.D.A.M.F. (sic), titular de la cédula de identidad Nº 6.482.283, GARCÌA HERRERA L.E. (sic), titular de la cèdula de identidad Nº 14.073.783 y B.M.H.R. (sic), titular de la cédula de identidad Nº V-14.319.894, es decir, las partes del presente proceso, arrendadores y arrendatarios en el instrumento fundamental de la acción, con lo cual quedó probada la autenticidad del instrumento contentivo del contrato de arrendamiento celebrado, en el que las partes regularon dicho vinculo jurídico, según las siguientes cláusulas: …omisis…

Sobre el dictamen presentado por los expertos, concluye este sentenciador actuando en alzada que el mismo fue consignado por escrito y cumpliendo con los requisitos previstos en el artículo 1.425 del Código Civil, esto es: a) Debidamente suscrito por los expertos; b) descripción detallada del objeto de la experticia; c) Método o sistema utilizado en el examen; d) motivación y conclusión. En consecuencia, aun cuando los Jueces no están obligados a seguir el dictamen de los expertos si su convicción se opone a ello; en el caso de autos, la ausencia de oposición o contradicción a las resultas y al tramite de la experticia, así como la inexistencia de elementos probatorios que hagan dudar sobre la veracidad del instrumento, hacen que la convicción de este sentenciador sea en todo uniforme con las conclusiones arrojadas por la experticia y en tal sentido, el precitado contrato de arrendamiento adquiere autenticidad y entonces el mismo fue debidamente suscrito por los demandantes y demandados, sujetos procesales en la presente causa, como arrendadores y arrendatarios, así ha quedado establecido.- Así se decide.

Como corolario de lo anterior, dados los términos en que se pactó la relación arrendaticia, esto es, a término fijo e improrrogable, debe a.e.s. la temporalidad o la duración del arrendamiento, al respecto nuestro autor patrio G.G.Q., en su tratado de Derecho Arrendaticio ha señalado lo siguiente:

“Cuando al abogado se presenta un contrato para que dictamine sobre la solución de un determinado inconveniente arrendaticio, el primer objeto de revisión y estudio es la “cláusula relativa a su duración”. Pareciera que allí puede encontrarse la respuesta orientadora hacia la solución del problema que presenta el arrendador o el arrendatario. Se trata de la “cláusula temporal” como la más importante del contrato, porque según sea la duración del mismo, puede inducirse la vía que deberá seguirse para la posible solución del inconveniente que afecta a cualquiera de los contratantes. Y como la mayoría de los problemas arrendaticios tienen su origen en la falta de pago del alquiler, o por daños al inmueble arrendado, o debido a otro incumplimiento, la duración del contrato es prácticamente la clave conducente hacia una solución favorable.

En el caso, por ejemplo, de la falta de pago del canon hay que, en primer lugar, precisar el tipo de contrato en relación con su duración y, asimismo, conocer si las partes fijaron un tiempo o plazo para el pago, y de haberlo fijado entonces deducir que tal plazo no esté en contradicción con el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Del estudio que se realice, puede conocerse la vía a seguirse con éxito, pues tratándose de esa falta de pago si el contrato es por tiempo indeterminado, mal puede omitirse la vigencia del literal “a” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Y dentro de las varias hipótesis ejemplificativas que pueden proponerse, si se trata de “deterioros menores” causados al inmueble, entonces habrá que establecer si la relación es a tiempo determinado o no, porque si el contrato es a tiempo indefinido, el literal “e” del artículo 34 eiusdem se refiere a “deterioros mayores”, en cuyo caso no procederá la resolución del contrato, sino el desalojo. Estos dos ejemplos nos permiten alguna orientación para demostrar que la “duración del arrendamiento” constituye, quiérase o no, un problema.”

En el caso que nos ocupa, el contrato de arrendamiento cuya autenticidad ha sido acreditada en autos con la experticia antes apreciada en el cuerpo de este fallo, se evidencia que las partes contrataron un arrendamiento a término fijo e improrrogable desde el 15 de enero de 2004 hasta el 15 de abril de 2005.

En el ámbito inmobiliario, el contrato es a tiempo determinado cuando el arrendador entrega al arrendatario un inmueble para que lo use durante un lapso temporal, específicamente establecido en el contrato, mediante el pago de un canon o precio.

Pero con el fin de establecer con absoluta certeza la temporalidad arrendaticia, se debe analizar el instrumento privado consignado con el libelo de demanda y que riela al folio 8 del expediente, en el cual los ciudadanos L.E. GARCÌA HERRERA e H.R.B.M., en su condición de arrendatarios, declaran que su contrato de arrendamiento vence en fecha 15 de abril de 2005 y se comprometen a desocupar el inmueble para la fecha 30 de agosto de 2005. Dicha instrumental no fue desconocida por la representación judicial de la parte demandada en la oportunidad de la contestación a la demanda, motivo por el cual, el suscrito la tiene por reconocida en su contenido y firma, de modo que adminiculada al propio contrato de arrendamiento y a la experticia, generan la certeza de que efectivamente las partes celebraron un contrato de arrendamiento a plazo fijo e improrrogable, y que por efecto del convenio de desocupación de naturaleza privado suscrito por las partes, se ha producido una renuncia a la prorroga legal arrendaticia. Surge entonces la interrogante, si tal renuncia implica que la relación de arrendamiento se ha tornado indeterminada en el tiempo.

Arguye este juzgador, siempre concorde con la mejor de las doctrinas que la prorroga legal constituye un derecho facultativo para el arrendatario, lo cual significa que puede renunciarlo, de no ser así, entonces el legislador no habría establecido en el artículo 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo siguiente:

Si al vencimiento del término contractual el arrendatario estuviere incurso en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales o legales, no tendrá derecho a gozar del beneficio de la prorroga legal.

El principio que deriva de la norma in commento, denota que la misma es renunciable por el arrendatario, no sólo después que surge el derecho a gozar de la misma sino por el hecho del incumplimiento de tales obligaciones, pues si el arrendatario no cumplió de tal modo, entonces puede deducirse que no tenía interés en que la prorroga se diera en el terreno de la realidad, lo que asimismo se puede entender como una forma o manera de renunciarla. De allí que la prorroga legal como opción o facultad del inquilino sólo puede ejercerse luego de vencido el plazo de duración prefijado en el contrato.

En efecto, el instrumento privado antes apreciado y que riela al folio 8 del expediente, evidencia que los arrendatarios al convenir en la desocupación con posterioridad al vencimiento del tiempo prefijado en el contrato hacen uso de la facultad que les otorga le ley, pues ello no tiene otro significado que la renuncia a la prórroga legal arrendaticia, lo que obviamente genera un cambio en la temporalidad arrendaticia, tornándose en una relación a tiempo indeterminado, ya que, al vencimiento del contrato continuaron en posesión del inmueble mediando un acuerdo de desocupación que dejó sin efecto la prorroga legal arrendaticia.- Así se establece.

El artìculo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establece lo siguiente:

Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:

a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos mensualidades consecutivas…

Definido entonces, que la relación de arrendamiento es a tiempo indeterminado por efecto del pacto voluntario de los arrendatarios, quienes al convenir en la desocupación del inmueble para la fecha 30 de agosto de 2005, renunciaron tácitamente a la prorroga legal, cambiando la temporalidad de la relación por la posesión continuada luego del vencimiento del contrato, es claro que se le ha dado cumplimiento al primer requisito de procedencia de la acción de desalojo incoada, pues, la norma antes transcrita prevé que sólo es posible demandar el desalojo del inmueble arrendado bajo contrato a tiempo indeterminado.- Así se decide.

En la oportunidad probatoria, la representación judicial de la parte actora promueve el instrumento en original del Título Supletorio evacuado por ante el Juzgado Cuarto de Primera Instancia de Familia y Menores de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha veinte (20) de Mayo de 1997.- Con dicha instrumental pretende la parte actora acreditar la propiedad sobre las bienhechurías objeto del contrato de arrendamiento, y siendo un documento público no impugnado en la oportunidad legal, presta para este sentenciador todo el mérito probatorio que de su contenido se desprende, esto es, que los ciudadanos L.R.A.M. y M.F.F.D.A., obtuvieron título supletorio suficiente de propiedad a su favor, sobre el inmueble objeto del contrato de arrendamiento, el cual aparece identificado así: un inmueble ubicado en la calle la planta, vía la casa del periodista, barrio San Antonio, Vega de Algarin, Parroquia Naiguatá del Estado Vargas, y cuyos linderos son: NORTE: Con inmueble que es o fue de la familia Penn; SUR: Con casa que es o fue de F.A.; ESTE: A la cual da su frente, con calle La Planta.- OESTE: Con terrenos de la Sucesión Algarin y Río Naiguatá.- Así se establece.

En lo que atañe al segundo de los requisitos, esto es, EL INCUMPLIMIENTO DE LA OBLIGACIÓN DE PAGO DE LOS CANONES DE ARRENDAMIENTO, el a quo razonó así:

“Con respecto a dicha obligación de pagar la pensión de arrendamiento, las partes contratantes, según se desprende de las cláusulas transcritas, acordaron que el canon de arrendamiento establecido en la cláusula segunda, sería cancelado por un lapso de quince meses, con las reparaciones establecidas en la cláusula cuarta, por lo que habiendo continuado el arrendatario en el goce de la cosa arrendada, una vez finalizado el plazo de duración del contrato de arrendamiento previsto en la cláusula tercera y vencido el lapso de quince meses durante los cuales fue pactado que el canon de arrendamiento seria cancelado con las reparaciones, lo relativo al pago queda regulado por la transcrita cláusula segunda, cuyo términos se reprodujeron anteriormente.

La parte demandada, abierto el lapso probatorio no trajo a los autos elemento probatorio alguno que desvirtuara el incumplimiento alegado por el actor con respecto al pago, y que el negó en su contestación, por lo que debemos concluir, que en el caso bajo estudio la parte actora probó la existencia de la relación arrendaticia de la que deriva la obligación de los demandados arrendatarios, de pagar el canon de arrendamiento en cuyo incumplimiento esta fundamentada la solicitud de Desalojo; y por su parte, los demandados no probaron el hecho extintivo de la obligación, es decir, el pago de los cánones de arrendamiento, cuyo incumplimiento dio lugar a la acción.

En consecuencia esta Juzgadora de conformidad con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil que expresamente señala:

Las partes tiene (sic) la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación

declara procedente el Desalojo solicitado conforme lo previsto en el literal a) del artículo 34 del Decreto con Rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios….”

En efecto, respecto a la solvencia arrendaticia, la representación judicial de los demandados niega que hayan dejado de cancelar los cánones de arrendamiento en el período indicado por la parte actora, pero en la oportunidad probatoria, no promovieron ningún medio de convicción como contraprueba de las afirmaciones de los demandantes.

Sobre la distribución de la carga probatoria, prevé el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, lo siguiente:

Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación….

Desarrolla la norma la doctrina sobre la carga de la prueba, y en tal sentido corresponde la carga de probar un hecho a la parte cuya petición (pretensión o excepción) lo tiene como presupuesto necesario.

Así las cosas, una vieja sentencia proferida por la extinta Corte Suprema de Justicia, en fecha 13 de diciembre de 1961, y que expone en sus comentarios el Dr. Ricardo Henríquez La Roche, Código de Procedimiento Civil, Pág. 556-557, establece lo que sigue:

El peso de la prueba no puede depender de la circunstancia de afirmar o negar un hecho, sino de la obligación que se tiene de demostrar el fundamento de cuanto se pretende en juicio, dado que ninguna demanda o excepción, puede prosperar si no se demuestra.

En materia de arrendamiento, había venido estableciendo nuestro m.T. que no tiene sentido que el arrendador suministre un justificativo para demostrar que el arrendatario no ha pagado los cánones de arrendamiento, sino que le bastaría que con el contrato de alquiler, pruebe que el arrendatario estaba obligado a un pago de tracto sucesivo, por determinada cantidad, líquida y exigible de dinero, para que proceda la demanda.

Corresponde entonces al demandado oponer la excepción de pago y a él le toca el onus de esa prueba, y al actor le resultará suficiente acreditar la existencia de la obligación que incumbe al demandado, en manera alguna el hecho negativo de este, de no querer pagar a aquél.

Siendo así, se aprecia del instrumento fundamental (contrato de arrendamiento), cuya autenticidad ha sido acreditada en autos que la cláusula segunda establece:

El canon de arrendamiento es la cantidad de Setenta Mil Bolívares (Bs. 70.000,00) mensuales, LOS ARRENDATARIOS se obligan a pagar este canon de arrendamiento en dinero efectivo, por mensualidades adelantadas los cinco (5) primeros días de cada mes. La falta de pago de dos (2) mensualidades, dará derecho a LOS ARRENDADORES a pedir la resolución del contrato, la inmediata desocupación del inmueble arrendado.

Entonces, la representación judicial de la parte actora ha cumplido con su carga, esto es, acreditando de manera fehaciente la relación de arrendamiento a tiempo indeterminado y la obligación a cargo de los demandados de pagar los cánones de arrendamiento.

En el caso de autos, en el lapso de pruebas la representación judicial de la parte demandada no promovió ninguna prueba atinente a la solvencia arrendaticia, por lo que, es evidente que no ha cumplido con la carga procesal asignada en el presente juicio, en el sentido, de que probada la obligación, no acreditó el hecho extintivo (pago o solvencia arrendaticia), y como corolario, resultará forzoso para este sentenciador declarar Sin Lugar la apelación ejercida, y así lo dictaminará en la dispositiva del presente fallo.- Así se establece.

Ahora bien, en cuanto a la pretensión de indemnización por daños y perjuicios, el juzgado a-quo hace las siguientes consideraciones:

“…Ahora bien, en cuanto a “la cancelación por vía del daño causado de los cánones de arrendamiento dejados de cancelar…” demandados por el apoderado actor en el petitum de su libelo de demanda, esta Juzgadora encuentra que, conforme a lo previsto en el artículo 7 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la protección que ella da a los arrendatarios es de orden público, por lo que con respecto a los daños y perjuicios reclamados, debe aplicarse lo dispuesto en el artículo 28 eiusdem que establece: “Las partes podrán establecer cláusulas penales por el incumplimiento de la obligación asumida por el arrendatario, referida a la entrega del inmueble al vencimiento del plazo” es decir, según lo ha interpretado parte de la doctrina, los únicos daños y perjuicios en materia de arrendamiento, son los referidos a la entrega del inmueble al vencimiento del plazo, o lo que es lo mismo, estos solo se ocasión (sic) cuando se incumple la obligación de entregar el inmueble en su respectiva oportunidad y no por otro concepto. Dado que en caso bajo análisis, se trata de un Desalojo por falta de pago y no de una acción de cumplimiento de contrato por vencimiento del término, a tenor de la citada norma, no resulta procedente el daño reclamado en el petitorio de la demanda. Así se establece”

Concluye este juzgador con vista a las actas del presente juicio, que la parte actora, no ejerció recurso de apelación ni se adhiere al ejercido por la representación de los demandados, razón por la cual, entiende quien aquí decide que se ha conformado con el fallo, motivo por el cual, no puede este sentenciador entrar a analizar o a revisar el pronunciamiento del a quo, respecto a la improcedencia del daño reclamado, quedando confirmada pero con distinta motivación la sentencia proferida por el a quo y objeto del presente recurso de apelación.- Así se decide.

III

DECISIÒN

PRIMERO

SIN LUGAR LA APELACIÓN propuesta por el abogado E.D.M.R., en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, contra la sentencia dictada el nueve (9) de Junio de 2006, por el Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas. Así se decide.

SEGUNDO

Se CONFIRMA con distinta motivación la sentencia proferida por el Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas en fecha nueve (9) de Junio de dos mil seis (2006), y en consecuencia se declara: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por desalojo incoaran los ciudadanos L.R.A.M. Y M.F.F.D.A., venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad números 4.559.569 y 6.482.283, respectivamente, contra L.E.G.H. E H.R.B.M., venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad números 14.073.783 y 14.319.894, y como corolario se ordena la entrega a la parte actora del inmueble arrendado: Constituido por un inmueble ubicado en la calle La Planta, vía la casa del periodista, barrio San Antonio, Vega de Algarin, Parroquia Naiguatá del Estado Vargas, y que aparece alinderado en el titulo consignado por la representación judicial de los demandantes y que riela al folio treinta y siete (37), así: NORTE: Con inmueble que es o fue de la familia Penn; SUR: Con casa que es o fue de F.A.; ESTE: A la cual da su frente, con calle La Planta.- OESTE: Con terrenos de la Sucesión Algarin y Río Naiguatá. Así se establece. TERCERO: Se condena en costas a la parte demandada, todo ello de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara.

CUARTO

Se condena en costas del recurso a la parte demandada, a tenor de lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.- Así se establece.

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y DÉJESE COPIA DE LA PRESENTE DECISIÓN

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas a los Veintiocho (28) días del mes de marzo del año dos mil ocho (2008).

EL JUEZ TITULAR

EL SECRETARIO ACC,

Abg. C.E.O.F.

Abg. E.H.

En la misma fecha se publicó y registró la anterior decisión, siendo las dos y treinta de la tarde (2:30 p.m.).

EL SECRETARIO ACC,

Abg. E.H.

CEOF/EH/ma

Exp. Nº 9633

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