Decisión nº 5 de Juzgado Superior Segundo Civil, Mercantil, Transito, Trabajo y Protección del Niño y del Adolescen de Tachira, de 19 de Marzo de 2014

Fecha de Resolución19 de Marzo de 2014
EmisorJuzgado Superior Segundo Civil, Mercantil, Transito, Trabajo y Protección del Niño y del Adolescen
PonenteAura María Ochoa Arellano
ProcedimientoResolucion De Contrato

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA

DEMANDANTE

RECONVENIDO: R.O.R., venezolano, mayor de edad, casado, titular de la cédula de identidad N° V- 9.188.039, domiciliado en Táriba, Municipio Cárdenas del Estado Táchira.

APODERADOS: D.M.M.L., N.B.A.P. y C.L.C.R., titulares de las cédulas de identidad Nos. V-10.157.341, V-9.232.115 y V-10.179.207 e inscritos en el INPREABOGADO bajo los Nos 52.882, 23.677 y 66.905, respectivamente.

DEMANDADO

RECONVINIENTE: : M.A.P.A., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-13.793.880, domiciliado en Táriba, Municipio Cárdenas del Estado Táchira.

APODERADOS: F.M.M. y F.d.J.M.A., titulares de las cédulas de identidad Nos. V- 3.430.183 y V-17.812.483 e inscritos en el INPREABOGADO bajo los Nos. 11.766 y 159.847, en su orden.

MOTIVO: Demanda por resolución de contrato. Reconvención por nulidad de contrato. (Apelación a decisión de fecha 26 de abril de 2013, dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira).

I

ANTECEDENTES

Subieron las presentes actuaciones a esta alzada en virtud de la apelación interpuesta por el abogado D.M.M.L., coapoderado judicial de la parte demandante

reconvenida, contra la decisión de fecha 26 de abril de 2013 dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira.

Pieza N° 1:

Se inició el juicio en fecha 10 de noviembre de 2010, cuando el ciudadano R.O.R., asistido por el abogado D.M.M.L., demandó al ciudadano M.A.P.A., por resolución de contrato de opción de compraventa. Manifestó en el libelo lo siguiente:

- Que es propietario de un inmueble consistente en un local comercial distinguido con el No. 05, planta baja del edificio denominado “Centro Comercial J.G.H.”, situado en la calle 8 de Táriba, Nos. 7-19, 7-20 y 7-22, Municipio Cárdenas del Estado Táchira. Que el inmueble está identificado con el número catastral 20-05-01-26-05; tiene una superficie aproximada de 20,73 Mts. 2; consta de una (1) oficina y un (1) baño, con piso de cerámica, techo de placa nervada y se delimita así: Norte, pasillo de circulación (mide 2.75 metros de ancho) y cuarto de depósito; Sur, en parte T.A. y F.M.d.N., y en parte C.R.; Este, terrenos de la sucesión Pacheco; y OESTE, local comercial N° 06. Le corresponde un porcentaje de condominio de 5, 04% sobre los bienes y cargas comunes del edificio, según se desprende del respectivo documento de condominio protocolizado en la Oficina de Registro Público de los Municipios Cárdenas, Guásimos y A.B.d.E.T., el 22 de diciembre de 2.008, bajo el N° 21, Tomo 41, Protocolo Primero, folios 78 al 86, cuarto trimestre de 2.008, cuya copia simple acompaña marcada “A”. Que dicho inmueble le pertenece como se evidencia del referido documento de condominio.

- Que el citado inmueble fue objeto de una opción de compraventa celebrada con el ciudadano M.A.P.A., según contrato firmado en Táriba el 18 de junio de 2.010 que anexa marcado “B”.

- Que en la opción a compra se fijó el precio de venta del local en la suma de ciento veinte mil bolívares (Bs. 120.000,00), el cual sería pagado así: la cantidad de cuatro mil bolívares (Bs. 4.000,00) en el acto de la firma del contrato de opción de compraventa a manera de arras; y el resto, es decir, la cantidad de ciento dieciséis mil bolívares (Bs. 116.000,00), en un lapso de sesenta (60) días consecutivos a partir de la firma del documento, habiendo finalizado en fecha 18 agosto de 2010 el plazo acordado.

- Que el ciudadano M.A.P.A. no le pagó dicho saldo, es decir, la suma de ciento dieciséis mil bolívares (Bs. 116.000,00) en el plazo acordado, y tampoco le ha entregado el inmueble tal como quedó pactado en la Cláusula Octava del contrato que reza: “EL OPTANTE declara recibir el Local Comercial en perfectas condiciones, podrá usarlo durante el tiempo en que se perfecciona el contrato de venta y en caso de no efectuarse la negociación lo devolverá inmediatamente en las mismas condiciones en que lo recibió”.

- Por lo expuesto, demanda al mencionado ciudadano M.A.P.A., por resolución del referido contrato de opción de compraventa.

- Fundamenta la demanda en los artículos 1.159, l.167, 1.252, 1.264, 1.271, 1.291 y 1.529 del Código Civil, aduciendo que en el contrato bilateral, es decir, aquél en el que intervienen dos partes o sujetos, cada uno de ellos tiene la carga de cumplir determinadas obligaciones para con el otro, estableciéndose así una relación de reciprocidad. Igualmente, que el fundamento o supuesto de hecho que permite hacer uso de la norma para accionar con base a ella, es el incumplimiento o la falta de ejecución de su respectiva obligación por parte de uno de los contratantes. Que el deudor de la prestación resolvió incumplir en forma deliberada la parte aún no satisfecha, rompiendo uno de los términos del equilibrio bilateral que el contrato pretendía establecer, por lo que resulta equitativo evaluar tal incumplimiento objetivamente, teniendo en cuenta la devaluación monetaria, las fluctuaciones de los precios, etc.

- Que pide la resolución a fin de que el Tribunal ordene al demandado que convenga, o en su defecto a ello sea condenado, en lo siguiente: 1.- En la resolución del contrato de opción de compraventa suscrito privadamente y se restablezca la situación de las partes al momento anterior a la contratación.- 2.- Las costas y honorarios profesionales del presente juicio. 3.- Devolver inmediatamente el inmueble en las mismas condiciones en que lo recibió.

- Estima la demanda en la cantidad de ciento dieciséis mil bolívares (Bs. 116.000,00), es decir, 1.784,62 unidades tributarias.

- Solicita se declare con lugar la demanda, se condene en costas al demandado, se tome en cuenta la pérdida del valor de la moneda y se aplique la indexación monetaria al momento de sentenciar.

- De conformidad con el artículo 599 del Código de Procedimiento Civil, ordinal 5°, pide el decreto de medida preventiva de secuestro sobre el pre-identificado inmueble.

- Finalmente, solicita que la presente demanda sea admitida, sustanciada conforme a derecho y declarada con lugar en la definitiva. (fs.1 al 4, con anexos a los fs. 5 al 13)

Por auto de fecha 11 de noviembre de 2010, el Juzgado de los Municipios Cárdenas, Guásimos y A.B. de esta Circunscripción Judicial admitió la demanda y ordenó emplazar al ciudadano M.A.P.A., para la contestación de la misma. (fs. 14 y 15)

A los folios 16 y 17 corre inserto poder apud acta conferido en fecha 18 de noviembre de 2010 por el ciudadano R.O.R., a los abogados D.M.M.L., N.B.A.P. y C.L.C.R..

A los folios 19 y 20 rielan actuaciones relacionadas con la citación del demandado.

En fecha 21 de febrero de 2011, el ciudadano M.A.P.A., asistido por los abogados F.d.J.M.A. y F.M.M., en la oportunidad de dar contestación a la demanda opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 1° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil (fs. 21 al 23); la cual fue declarada sin lugar por el mencionado Juzgado de los Municipios Cárdenas, Guásimos y A.B. de esta Circunscripción Judicial mediante sentencia de fecha 04 de marzo de 2011 (fs. 29 al 32). Contra la referida decisión fue interpuesto recurso de regulación de competencia por la parte actora (fs. 35 al 45), el cual fue resuelto por este Juzgado Superior mediante decisión de fecha 4 de mayo de 2011, que declaró que la competencia en el presente asunto correspondía al Juzgado de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira.

A los folios 24 y 25 riela poder apud acta conferido en fecha 21 de febrero de 2011 por el ciudadano M.A.P.A., a los abogados F.d.J.M.A. y F.M.M..

Por auto de fecha 26 de mayo de 2011, el Juzgado de los Municipios Cárdenas, Guásimos y A.B. de esta Circunscripción Judicial, conforme a lo establecido en la sentencia de fecha 4 de mayo de 2011 dictada por este Juzgado Superior, acordó remitir el expediente al Juzgado distribuidor de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial (fs. 56 y 57); correspondiendo su conocimiento al Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial, el cual le dio entrada e inventario bajo el N° 7440 en fecha 10 de junio de 2011 (f. 58).

En fecha 16 de junio de 2011, los abogados F.d.J.M.A. y F.M.M. actuando con el carácter de apoderados judiciales del demandado M.A.P.A., dieron contestación a la demanda en los términos siguientes:

- Rechazaron y contradijeron la demanda incoada en contra de su representado, en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho, por considerarla temeraria, maliciosa y tendenciosa.

- Adujeron que las afirmaciones hechas por el demandante en el libelo son erradas, por cuanto en la cláusula Cuarta del referido contrato de opción de compraventa, agregado con el libelo como instrumento fundamental de la acción, se estableció que “…el plazo de la opción a que se refiere la cláusula Segunda de este convenio, pactado en beneficio de ambas partes, será de SESENTA (60) días continuos, contados a partir de la fecha cierta del presente documento”; pudiéndose apreciar de la simple vista del mismo, que no es un documento de fecha cierta. Que aunque en el ángulo superior izquierdo se observa que dicho instrumento fue visado por el abogado D.M.M.L., I.P.S.A. N° 52.882, y en el ángulo superior derecho se inutilizaron dos timbres fiscales, lo cual hace presumir que el documento iba a ser presentado en una oficina notarial o de registro para su respectiva autenticación o reconocimiento, esto jamás ocurrió. Por tanto, es evidente que el documento fundamental de la acción no es un instrumento de fecha cierta, lo cual deja establecido que el término para que se efectúe la compraventa definitiva del inmueble ofertado aun no se ha cumplido.

- Que el demandante R.O.R., el día 18 de junio de 2010, se presentó de manera intempestiva donde su representado se hallaba trabajando y con apremio le presentó el mencionado documento de opción de compraventa para que lo firmara. Que le dijo que le diera cuatro mil bolívares de arras y que el resto se lo podía pagar en unos cuatro o seis meses, que no había problema. Que el señor M.A.P.A. ni siquiera pudo leer el documento, sólo se limitó a firmarlo, confiando en la buena fe del demandante y en la promesa de que podría adquirir el inmueble mediante la tramitación de un crédito bancario.

- Que el mencionado demandante R.O.R. omitió expresar en su escrito libelar, que el demandado M.A.P.A. es su inquilino, puesto que ocupa a título de arrendatario el mismo apartamento cuya restitución solicita en el petitorio de su demanda. Que efectivamente, desde el año 2008 el demandado ha venido ocupando el apartamento del señor R.O.R. como arrendatario; allí vive y tiene instalado un pequeño consultorio de imagenología dental. Que desde esa fecha ha cancelado mes a mes los cánones arrendaticios vencidos, más las cuotas de condominio correspondientes. Que en un principio efectuaba el pago del canon de arrendamiento a la sociedad mercantil Administradora Caracas, C.A., empresa que administra el señalado apartamento; y en la actualidad, lo deposita en el expediente administrativo N° 1.138 del Juzgado de los Municipios Cárdenas, Guásimos y A.B. de esta Circunscripción Judicial. En lo que respecta a las cuotas de condominio, las continúa depositando directamente a la mencionada empresa en las oficinas del Banco Occidental de Descuento (bod), en la cuenta corriente N° 01160122710010466860.

- Que es evidente que el accionante R.O.R., pretende solapar el contrato de arrendamiento existente desde hace más de tres años entre él y su representado, mediante la opción de compraventa que le hizo firmar a éste con la artera intención de desalojarlo del apartamento donde vive y trabaja, a causa de una relación arrendaticia llevada a cabo mediante un contrato de naturaleza verbal que se ha conducido de manera tácita entre el señor R.O.R. y su representado.

- Que las afirmaciones antes expuestas se explican con sólo apreciar la conducta asumida por el demandante R.O.R., en lo que respecta a la negociación cuyo incumplimiento ahora demanda. Que ocurre que después del día 18 de junio de 2010, su representado se dedicó a realizar todas las diligencias pertinentes para obtener un crédito en el Banco Bicentenario, con la finalidad de pagarle al señor R.O.R. el saldo pendiente por la compra del apartamento. A tales efectos, se dirigió a la Alcaldía del Municipio Cárdenas para solicitar la carta catastral y otros documentos necesarios para efectuar la negociación; contrató una oficina de peritajes con el fin de obtener el avalúo exigido por el banco y en innumerables oportunidades le solicitó al señor R.O.R. que le hiciera entrega del documento de opción de compraventa, que la mencionada entidad bancaria le había exigido de manera incondicional para tramitarle el crédito. Sin embargo, el señor R.O.R. le manifestó que el documento de opción de compraventa lo tenía su abogado, o sea, el doctor D.M.; entonces su mandante fue varias veces al despacho del abogado. Que éste le manifestó de manera categórica, que no estaba autorizado para entregarle el referido documento. Que en definitiva, las expectativas del señor M.A.P.A. para obtener el referido crédito quedaron ilusorias y de esta forma el artero accionante vio despejado el camino para demandar la resolución del contrato de opción de compraventa y obtener el secuestro del inmueble con el consecuencial desalojo del mismo; tratando, a su vez, de enmascarar el contrato de arrendamiento vigente que le otorga a su representado todos los derechos como inquilino que es, para ocupar dicho inmueble.

- Que por todo lo anteriormente expresado da por hecho que el señor R.O.R. pretendió sorprender en su buena fe a su representado, haciéndole creer que celebraba una negociación cierta y seria de opción de compraventa, pero en realidad su intención era frustrar toda posibilidad de que M.P. le comprara el inmueble y así demandar la resolución del contrato y de esta manera lograr el desalojo del apartamento.

- Que visto de esta forma, el dolo con el que ha procedido el demandante en la negociación de opción de compraventa, lo cual será demostrado fehacientemente en su oportunidad, vicia de nulidad el referido contrato en el que pretende fundamentar su demanda.

- Que el vendedor promitente, R.O.R., recibió por concepto de arras y anticipo al precio del inmueble cuya venta prometió, la cantidad de cuatro mil bolívares fuertes (Bs.F. 4.000,00), quedando a favor del vendedor un saldo de ciento dieciséis mil bolívares. Que el elemento cuestionado no es la ausencia de consentimiento, sino un consentimiento prestado por error o bajo la falsa creencia de que su representado contrataba verdaderamente la opción a compra del apartamento cuya venta le era prometida, lo cual ocurrió en el momento en el que éste firmó la opción de compraventa al señor R.O.R., inducido sobre todo por la necesidad que tiene de poseer una vivienda propia y por confiar en la buena fe y en las razones que le había dado el señor R.O.R., lo cual resultó ser un engaño y una cadena de mentiras que urdió astutamente el vendedor promitente para disfrazar el contrato de arrendamiento existente con su representado y así lograr desalojarlo del inmueble por la vía de la resolución del contrato de opción de compraventa.

- Que es evidente que la conducta dolosa por parte del promitente vendedor, apareja el incumplimiento doloso del contrato de opción de compraventa con él suscrito por su representado, quien obró de buena fe, por cuanto al no entregarle un ejemplar del contrato le frustró todas las expectativas que tenía para que le otorgaran el crédito bancario que había solicitado con la esperanza de lograr comprar el apartamento.

- Por otra parte, el hecho de pretender simular con una opción de compraventa cuya firma logró bajo engaño, para de esta forma fraudulenta ocultar el contrato de arrendamiento en virtud del cual su representado ocupa el apartamento antes señalado, comporta una conducta dolosa por parte del demandante R.O.R. y, por consiguiente, acarrea como consecuencia la nulidad del referido contrato de opción de compraventa que el accionante aportó al proceso como instrumento fundamental de la acción.

- Que todas las razones de hecho y de derecho expuestas, son concluyentes para solicitar que la demanda interpuesta en contra del ciudadano M.A.P.A. sea declarada sin lugar con todos los pronunciamientos de ley.

De igual forma, dadas las circunstancias antes expresadas y de conformidad con lo establecido en los artículos 365 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, RECONVINO al ciudadano R.O.R., por nulidad del referido contrato de opción de compraventa celebrado en Táriba a los 18 días del mes de junio de 2010, entre el ciudadano R.O.R. y su conferente M.A.P.A., cuyo original riela en el expediente aportado por la parte demandante como instrumento fundamental de la acción, marcado con la letra “B”, con fundamento en los artículos 1.142, 1.146, 1.151, 1.154, 1.159 y 1.160 del Código Civil. Estimó dicha reconvención en la cantidad de doscientos veinticinco mil ciento cincuenta bolívares (Bs. 225.150,00), los cuales conforme a la Resolución N° 2009-0006 de fecha 18 de marzo de 2009, equivalen a tres mil dos unidades tributarias (3002 U.T.). (fs. 59 al 71)

En fecha 12 de julio de 2011 los apoderados de la parte demandada consignaron escrito de aclaratoria a la reconvención, indicando que en la misma se transcribió por error material como monto de estimación de la reconvención la cantidad de doscientos veinticinco mil ciento cincuenta bolívares (Bs. 225.150,00), debiendo ser doscientos veintiocho mil ciento cincuenta y dos bolívares (Bs. 228.152,00). Los demás puntos quedaron incólumes e inmodificables. (f. 72)

En fecha 21 de julio de 2011, el Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial dictó decisión interlocutoria en la que se declaró incompetente en razón de la cuantía para seguir conociendo del presente procedimiento y declinó la competencia en el Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la misma Circunscripción (fs. 73 al 76). Dicha decisión quedó definitivamente firme, tal como se establece en sentencia del 7 de noviembre de 2011, en la que se acordó remitir la causa al Juzgado distribuidor de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, correspondiéndole por distribución al Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la misma Circunscripción, el cual le dio entrada el 30 de noviembre de 2011, ordenando el curso de ley correspondiente. (f. 89)

Por auto de fecha 09 de enero de 2012, el Juzgado de la causa admitió la reconvención de conformidad con lo dispuesto en el artículo 367 del Código de Procedimiento Civil y fijó oportunidad para la contestación de la misma, quedando suspendido entre tanto el procedimiento respecto a la demanda principal. (f. 90)

En fecha 12 de febrero de 2012, el coapoderado judicial de la parte demandante dio contestación a la reconvención de conformidad con el artículo 367 del Código de Procedimiento Civil. En primer lugar indicó que no es cierto que el demandado sea inquilino de su representado y, menos aun, que el inmueble objeto del referido contrato de compraventa sea un apartamento donde vive y trabaja el demandado, ya que el mismo sólo tiene una superficie de 20,73 mts2 y consta de una (1) oficina y un (1) baño. Que jamás se le alquiló dicho inmueble ni en términos comerciales, ni para habitación; por lo que no es cierto tampoco que su voluntad estuviera afectada por un vicio del consentimiento (error), al contratar la opción a compra del “apartamento” por la necesidad de “tener una vivienda propia”, giro que pretende darle a la situación para obtener la alegada nulidad del contrato.

Igualmente, señala que no es cierto que el instrumento fundamental de la acción, el cual fue presentado junto con el libelo de la demanda admitida el 11 de noviembre de 2010, carezca de fecha cierta, ya que el mismo no fue impugnado ni desconocido en su oportunidad legal, razón por la que tiene pleno valor tanto en su firma como en su contenido. Que si el plazo que se pactó fue de sesenta (60) días continuos contados a partir de la fecha cierta del documento, entonces, tomando en cuenta los propios señalamientos del demandado, debió cumplir con sus obligaciones a partir del 11 de enero de 2011.

A todo evento negó, rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes la reconvención propuesta, tanto en los hechos como en el derecho invocado y fundamentó su negativa en los siguientes particulares:

  1. - Negó, rechazó y contradijo que el documento de opción de compraventa se le haya presentado con apremio al demandado, que éste no lo hubiese leído, que sólo se haya limitado a firmarlo y que se le hubiese prometido que podría adquirir mediante la tramitación de un crédito bancario, situación esta que no aparece mencionada en el documento de opción a compra.

  2. - Negó, rechazó y contradijo que M.A.P.A. sea inquilino de su representado en el inmueble objeto de la resolución de contrato. Indicó que el local dado en opción a compra siempre estuvo ocupado por una empresa denominada ODONTOIMAGEN, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira el 26 de octubre de 2.005, bajo el N° 39, Tomo 15-A, expediente N° 19.671, representada por sus directores F.A.P.V. y J.G.O.R., según contrato de arrendamiento reconocido ante la Notaría Pública Quinta de San Cristóbal, el 12 de junio de 2.007, archivado bajo el N° 899. Acompañó marcados “A”, “B”, “C”, “D”, “E”, “F”, “G”, “H”, “I” y “J”, copia de la cédula de identidad de los representantes de la inquilina, contrato de arrendamiento, Registro de Comercio y algunos recibos de pago emitidos a nombre de ODONTOIMAGEN, C. A., empresa para la cual laborada el demandado, quien se aprovecha ahora de la situación para justificar su incumplimiento y simular que es inquilino y que habita y trabaja en el referido inmueble de sólo 20 mts. 2.

  3. - Negó, rechazó y contradijo que M.A.P.A. haya notificado a su representado de alguna diligencia o requisito para obtener préstamo bancario alguno, dirigido a pagar el saldo del precio. Solicitó se oficie al Banco Bicentenario para que informe al Juzgado, si el mencionado M.A.P.A. realizó alguna gestión para pagar el saldo del precio; igualmente, a la Alcaldía del Municipio Cárdenas de este Estado para que informe si el demandado gestionó la Carta Catastral del mencionado inmueble.

  4. - Que resulta falso y por ello lo niega, rechaza y contradice que su representado haya actuado dolosamente. Que se remite al tiempo que ha transcurrido desde que se efectuó la negociación y el momento en que su representado decidió reclamar la resolución del contrato, hasta el día de hoy. Que si existe una conducta dolosa y malintencionada, sería la asumida por quien celebra una negociación a sabiendas que no tiene capacidad para cumplir y, luego, se vale de la buena fe del promitente vendedor para simular un arrendamiento y continuar ocupando el inmueble, alegando la culpa de su representado por no obtener un financiamiento bancario que nunca se acordó y, por ende, no aparece reflejado en la promesa bilateral de compraventa.

  5. - Que resulta falso y por ello lo niega, rechaza y contradice, que no se hayan cumplido los requisitos esenciales al celebrarse la promesa bilateral de compraventa; que su representado no pretendiera ceder la propiedad; que se haya disfrazado un contrato de arrendamiento; que hubiese procurado el incumplimiento del futuro comprador para desalojarlo y más grave aún, la acusación de que su representado haya hecho uso de todos los medios para que no se le otorgara el supuesto crédito solicitado.

  6. - Negó, rechazó y contradijo que M.A.P.A. no hubiere recibido un ejemplar del contrato, cuando en realidad se hicieron dos ejemplares de un mismo tenor y a un solo efecto, tal como se indica en el propio contrato, uno de los cuales se le entregó para que cumpliera con las condiciones y términos estipulados. Ratificó su solicitud de resolución de contrato y que se ordene la desocupación judicial del inmueble objeto del convenio, por cuanto el promitente comprador no cumplió con su obligación fundamental de pagar el precio.

  7. - Ratificó el fundamento legal de la petición contenida en el libelo de demanda (arts. 1.159, 1.167, 1.252, 1.264, 1.271 y 1.291 del Código Civil). Adujo que en el contrato bilateral, es decir, aquél en el cual intervienen dos partes o sujetos, cada uno de ellos tiene la carga de cumplir determinadas obligaciones para con el otro, estableciéndose así una relación de reciprocidad. Que igualmente, el fundamento o supuesto de hecho que permite hacer uso de la norma para accionar con base a ella es el incumplimiento o la falta de ejecución de su respectiva obligación por parte de uno de los contratantes. Que el deudor de la prestación resolvió incumplir en forma deliberada la parte aún no satisfecha, rompiendo uno de los términos del equilibrio bilateral que el contrato pretendía establecer, por lo que resulta equitativo evaluar tal incumplimiento objetivamente, teniendo en cuenta la devaluación monetaria, las fluctuaciones de los precios y el monto que ha dejado de obtener el vendedor por el alquiler del local, y la relevancia de la suma debida. Que el precitado artículo 1.167 permite solicitar la resolución del contrato bilateral cuando una de las partes no ejecuta la obligación por ella asumida, pero exige necesariamente como presupuesto el que la parte que solicite esa resolución haya a su vez cumplido con las obligaciones que sobre ella recaen. Que en el presente caso, su representado cumplió con la obligación asumida de entregar el local para que fuera ocupado por el futuro comprador y tiene sus documentos en regla para haber realizado el correspondiente traspaso, de haber sido necesario.

  8. - Rechazó desde ya la pretensión contenida en la reconvención, de que sea declarada la nulidad del contrato de opción de compraventa que constituye el instrumento fundamental de la acción y ratificó su petición de que se condene al demandado en la resolución del mismo, y se restablezca la situación de las partes al momento anterior a la contratación; a pagar las costas y honorarios profesionales del presente juicio, debidamente justificadas y calculadas por el Tribunal y devolver inmediatamente el inmueble en las mismas condiciones en que lo recibió. (fs. 94 al 100, con anexos a los fs.101 al 118)

Por diligencia de fecha 09 de febrero de 2012, el abogado F.d.J.M.A., coapoderado judicial de la parte demandada, desconoció e impugnó la autenticidad de las copias fotostáticas que agregó al expediente el actor reconvenido marcadas con las letras “A”, “B”, “C”, “D”, “E”, “F”, “G”, “H”, “I” y “J”. (f. 119)

Mediante diligencia de fecha 22 de febrero de 2012, el abogado D.M.M.L. con el carácter acreditado en autos, consignó un ejemplar de contrato de arrendamiento archivado bajo el No. 899 en la Notaría Pública Quinta de San Cristóbal, el 12 de junio de 2007. (f. 120, con anexo a los fs. 121 y 122).

Por diligencia de fecha 24 de febrero de 2012, el abogado D.M.M.L. con el carácter de autos consignó copia certificada del documento constitutivo de la empresa ODONTOIMAGEN,C.A. (f. 123, con anexo a los fs. 124 al 129).

En fecha 03 de marzo de 2012, los coapoderados judiciales del demandado M.A.P.A. consignaron escrito de promoción de pruebas (fs. 131 al 134, con anexos a los fs. 135 al 270); siendo agregadas por auto de fecha 2 de marzo de 2012 (f. 130).

En fecha 29 de febrero de 2012 promovió pruebas el abogado D.M.M.L., coapoderado judicial de la parte actora (fs. 271 al 273); las cuales fueron agregadas por auto del 02 de marzo de 2012 (f. 274).

Por sendos autos de fecha 12 de marzo de 2012, el a quo admitió las pruebas promovidas por ambas partes. (fs. 277 al 279 y 280 al 281).

Pieza N° 2:

A los folios 2 al 24 rielan actuaciones relacionadas con la evacuación de pruebas.

A los folios 27 al 43 corren informes presentados ante el a quo por ambas partes.

Luego de anterior aparece la decisión dictada por el Tribunal de la causa en fecha 26 de abril de 2013, relacionada al comienzo de la presente narrativa. (fs. 47 al 73)

A los folios 74 al 75 rielan actuaciones relacionadas con la notificación de la partes.

Por diligencia de fecha 3 de mayo de 2013, el coapoderado judicial de la parte demandante reconvenida se dio por notificado de la referida sentencia y apeló de la misma (f. 77); ratificando su apelación en fecha 07 de mayo de 2013 (f. 78). Esta apelación fue oída en ambos efectos por auto de fecha 13 de mayo de 2013, ordenándose la remisión del expediente al Juzgado Superior distribuidor a los fines legales consiguientes. (fs. 79 y 80)

En fecha 30 de mayo de 2013 se recibieron las actuaciones en este Juzgado Superior, como consta en nota de Secretaría (f. 81); y por auto de la misma fecha se le dio entrada e inventario (f. 82).

En fecha 2 de julio de 2013, el coapoderado judicial del demandante reconvenido R.O.R. consignó escrito de informes. Reiteró argumentos expuestos tanto en el libelo de demanda como en el escrito de contestación a la reconvención e indicó que se cumplió el principio de inmediatez, pues el juez pudo comprobar el uso comercial que tienen los locales que integran el Centro Comercial J.G.H. y cómo se maquilló el local comercial objeto del presente juicio, como si fuera una vivienda, colocando de modo insólito una cama cerca del techo, a la cual podría arribarse solamente por medio de una escalera móvil y portátil y sin espacio alguno para desplazarse.

Que al contestar la reconvención, fueron categóricamente contradichos los hechos que se indican a continuación, sin que la parte demandada reconviniente hubiera demostrado lo contrario: 1.- Que el documento de opción de compraventa se le haya presentado con apremio al demandado, que no lo hubiese leído, que sólo se haya limitado a firmarlo y que se le hubiese prometido que podría adquirir mediante la tramitación de un crédito bancario, situación esta que no aparece ni siquiera mencionada en el documento de opción a compra. 2.- Que M.A.P.A. sea inquilino de su representado en el inmueble objeto de la resolución de contrato, pues es suficientemente demostrado con la prueba documental que el local dado en opción a compra siempre estuvo ocupado por una empresa denominada Odontoimagen C.A., representada por sus directores F.A.P.V. y J.G.O.R., según contrato de arrendamiento reconocido ante la Notaría Pública Quinta de San Cristóbal, el 12 de junio de 2007, anotado bajo el N° 899, empresa para la cual laboraba el demandado, quien se aprovecha ahora de la situación para justificar su incumplimiento y tal como se ha venido señalando, simular que es inquilino, habita y trabaja en el inmueble de sólo 20 mts2. Indica al respecto, que en la fase probatoria no fueron consignados los recibos emitidos a nombre de M.A.P.A. para demostrar su aseveración. 3.- Que M.A.P.A. haya notificado a su representado de alguna diligencia o requisito para obtener préstamo bancario alguno, dirigido a pagar el saldo del precio. En este sentido, manifiesta que no fue demostrada por el demandado su supuesta gestión ante el Banco Bicentenario, ni alguna otra gestión para pagar el saldo del precio; igualmente, no probó en su oportunidad legal sus alegatos de supuestas gestiones efectuadas en la Alcaldía del Municipio Cárdenas para obtener la Carta Catastral del tantas veces mencionado inmueble; sólo presentó un testigo de nacionalidad italiana que fungió como supuesto prestamista. 4.- Que su representado haya actuado dolosamente. Que si existe una conducta dolosa y malintencionada, sería la asumida por quien celebra una negociación a sabiendas que no tiene capacidad para cumplir y luego se vale de la buena fe del promitente vendedor para simular un arrendamiento y continuar ocupando el inmueble, alegando primordialmente la culpa de su representado por no obtener un financiamiento bancario que nunca se acordó ni aparece reflejado en la promesa bilateral de compraventa. Igualmente, se refutaron los alegatos del demandado de que no se hubiesen cumplido los requisitos esenciales al celebrarse la promesa bilateral de compra venta. 5.- Que M.A.P.A. no hubiere recibido un ejemplar del contrato, cuando en realidad se hicieron dos de un mismo tenor, a un solo efecto y así lo firma, uno de los cuales se le entregó para que cumpliera con las condiciones y términos estipulados. Que en cuanto a la prueba testimonial promovida por la parte demandada, la misma queda sin efecto en virtud del artículo 1.387 del Código Civil. Que no obstante, se permite hacer algunas observaciones sobre la inidoneidad de las referidas testimoniales, así: C.Y.G.C., por constituir un testigo referencial, lo cual se colige de sus dichos; H.I.R., manifiesta un total desconocimiento del negocio realizado y lo poco que dice saber es por señalamiento que hacía el demandado; J.R.G.M., igualmente resulta ser un testigo referencial, por comentarios que le hacía el demandado; Annese Gelo Onofrio, su declaración no tiene sentido; y por último, A.G.M.d.C., presunta paciente del demandado, también estuvo en el escenario de una supuesta firma de papeles muy concurrida a decir de los testigos, pero que cada uno de ellos presenció por separado. Que por otra parte, de las pruebas fotográficas que aparecen en el avalúo realizado al inmueble se puede verificar que allí no aparecen indicios del supuesto uso habitacional del local.

Ratificó su solicitud de resolución del contrato y que se ordene la desocupación judicial del inmueble objeto del mismo, por cuanto el promitente comprador no cumplió con su obligación fundamental de pagar el precio; así como el fundamento legal de la petición contenida en el libelo de demanda, es decir, los artículos 1.159, 1.167, 1.252, 1,264, 1.271 y 1.291 del Código Civil. (fs. 93 al 105)

En la misma fecha 2 de julio de 2013 presentó informes el coapoderado del demandado reconviniente M.A.P.A., en los que reitera los argumentos expuestos en el escrito de contestación de demanda y reconvención. Aduce que en el instrumento fundamental de la acción, las partes convinieron de manera expresa que el término de sesenta (60) días acordado para celebrar el contrato de compraventa se iniciaría a partir de la fecha cierta del referido documento, y por el hecho de no tener fecha cierta tal documento, el término para dar cumplimiento a las estipulaciones del contrato jamás se inició y, por tanto, tampoco se cumplió o agotó.

Que conforme a la sentencia recurrida por el accionante reconvenido, el instrumento fundamental de la acción fue valorado como plena prueba y de este documento se desprende que el plazo para realizar la compra venta es de sesenta (60) continuos, contados a partir de la fecha cierta del documento. Que en la debida oportunidad procesal se alegó y probó fehacientemente ante el tribunal de primer grado de jurisdicción, la manera maliciosa como procedió el demandante R.O.R. cuando le presentó con apremio a su conferente el documento de opción de compraventa para que lo firmara, cuando éste se hallaba trabajando, todo lo cual quedó demostrado, a su decir, con las testimoniales de los ciudadanos C.Y.G.C., J.R.G.M., Annese Gelo Onofrio y A.G.M.d.C., todos hábiles, contestes y sin tacha legal; las cuales fueron valoradas de conformidad con lo establecido en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil. Que dichas testimoniales apreciadas con el valor de plena prueba por el Tribunal de la causa, demuestran de manera fehaciente que el demandante reconvenido R.O.R. engañó a su representado, diciéndole que llevaría el documento a la notaría pública; además, nunca le entregó dicho instrumento y con esta manera dolosa de proceder, le impidió realizar los trámites necesarios para obtener el crédito que le era indispensable para realizar la compraventa.

Que también quedó demostrado en el proceso que su representado realizó todos los trámites y diligencias posibles para obtener el crédito que le permitiera cumplir con el contrato de compraventa, todo lo cual consta en las siguientes documentales promovidas: informe de avalúo del apartamento objeto de la opción de compra; copia simple del documento de condominio del inmueble del señor R.O.R., del cual forma parte el apartamento objeto del contrato; documento de registro de comercio de Odontoimágenes del Táchira, de fecha 11 de febrero de 2009. Que estas documentales fueron estimadas por la recurrida conforme a lo establecido en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.357 del Código Civil.

Que también quedó demostrado de manera fehaciente en el proceso y así lo estimó la recurrida, con las testimoniales rendidas por los ciudadanos antes mencionados y con la inspección judicial realizada por el a quo el día 22 de marzo de 2012, en el apartamento N° 5 del Centro Comercial J.G.H., que su representado M.A.P.A. ocupa desde el año 2008 como inquilino dicho inmueble; en el cual, además, habita y tiene un pequeño laboratorio de imagenología dental. Que es pertinente exponer que las pruebas aportadas y evacuadas en el proceso demuestran que el demandante R.O.R., procedió de mala fe y bajo engaño le hizo creer a M.A.P.A. que en realidad le iba a vender el apartamento y lo alentó para que solicitara un crédito bancario; pero al mismo tiempo, le obstaculizó el trámite para su obtención al negarle el documento demostrativo de la opción de compra, sin el cual ningún prestamista ni entidad crediticia le otorgaría crédito alguno. Que se valió de la cláusula contractual donde su representado se comprometió a devolverle el apartamento, para obtener así de manera indirecta, el desalojo del inmueble y solapar el contrato de arrendamiento con el que el demandado, es decir, su representado venía cumpliendo a cabalidad.

Que estas razones motivaron el hecho de que su representado decidiera ejercer la mutua petición o demanda reconvencional, en la que solicitó al Tribunal que declarara la nulidad del contrato de opción de compraventa firmado en la ciudad de Táriba a los 18 días del mes de junio de 2010, suscrito entre el ciudadano R.O.R. y su representado.

Que es evidente que la conducta dolosa por parte del promitente vendedor, apareja el incumplimiento doloso del contrato de opción de compraventa por parte de éste, suscrito por su representado quien obró de buena fe, por cuanto al no entregarle un ejemplar del contrato, le frustró todas las expectativas que tenía para que le otorgaran el crédito bancario que había solicitado con la esperanza de lograr comprar el apartamento.

Que por otra parte, el hecho de pretender simular con una opción de compraventa cuya firma logró bajo engaño, para de esta forma fraudulenta ocultar el contrato de arrendamiento en virtud del cual su representado ocupa el apartamento antes señalado, comporta una conducta dolosa por parte del demandante R.O.R. y, por consiguiente, acarrea como consecuencia la nulidad del referido contrato de opción de compraventa.

Que es concluyente, que el referido contrato de opción de compra aportado al proceso por el actor como instrumento fundamental de su acción, es nulo por el hecho de estar viciado el consentimiento que expresara su representado; y tal nulidad ocurre como consecuencia de la conducta dolosa del vendedor ofertante, a cuyos efectos el artículo 1.141 del Código Civil establece que las condiciones requeridas para la existencia y validez del contrato son: 1° Consentimiento de las partes; 2° Objeto que pueda ser materia de contrato y 3° Causa lícita. Que en efecto, el demandante reconvenido, R.O.R., le hizo creer a su representado que su intención era venderle el inmueble de su propiedad, hizo que firmara el contrato con apremio y no permitió que lo leyera con detenimiento; también le hizo creer que llevaría el documento ante un notario para darle fecha cierta y que al retirarlo de la notaría se lo entregaría para que con dicho contrato su conferente tramitara la obtención de un crédito bancario para la adquisición del apartamento; pero quedó demostrado en el proceso que nada de esto ocurrió, pese a que su representado adelantó todas las diligencias necesarias para acudir al banco a pedir el crédito, tales como obtener la cédula catastral del inmueble, realizar el avalúo del apartamento, hacer elaborar su balance por un contador público y obtener otros documentos pertinentes que el banco le solicitó.

Que con los elementos probatorios aportados, evacuados y debidamente apreciados y valorados por el juez de la primera instancia, quedó demostrada la maquinación dolosa del demandante reconvenido en el desarrollo de la contratación, cuyo vicio afecta de nulidad absoluta el contrato de opción de compraventa que éste opuso como instrumento fundamental de su acción.

Por las razones expuestas, pidió sea confirmada la sentencia recurrida y el recurrente sea condenado al pago de las costas del recurso, de conformidad con lo previsto en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil. (fs. 83 al 92)

En fecha 15 de julio de 2013 el coapoderado judicial del demandado reconviniente M.A.P.A. presentó observaciones a los informes de la parte actora. (fs. 106 al 114)

Por auto de fecha 16 de julio de 2013, se hizo constar que siendo el día octavo para la presentación de las observaciones escritas a los informes en la presente causa y habiendo concluido las horas de despacho, la parte actora reconvenida no hizo uso de ese derecho. (f. 115)

II

MOTIVACIÓN PARA DECIDIR

La materia sometida al conocimiento de esta alzada versa sobre la apelación ejercida por la representación judicial de la parte actora reconvenida, contra la decisión de fecha 26 de abril de 2013 dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, mediante la cual declaró lo siguiente: 1.- Con lugar la reconvención interpuesta por el ciudadano M.A.P.A. contra el ciudadano R.O.R., por nulidad de contrato de opción de compraventa. 2.- Sin lugar la demanda incoada por el mencionado ciudadano R.O.R. contra M.A.P.A., por resolución de contrato. 3.- Declaró la nulidad del contrato de opción de compraventa celebrado entre las partes en fecha 18 de junio de 2010, sobre el inmueble constituido por un local comercial signado con el N° 05 de la planta baja del edificio denominado Centro Comercial J.G.H., ubicado en la calle 8, Nos. 7-19, 7-20 y 7-22, Táriba, Estado Táchira. 4.- De conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, condenó en costas al demandante reconvenido R.O.R., por haber resultado totalmente vencido en la reconvención o mutua petición. 5.- Conforme a la misma norma, condenó al mismo demandante reconvenido por haber resultado vencido en la demanda principal.

DEMANDA POR RESOLUCIÓN DE CONTRATO

El ciudadano R.O.R., en su carácter de promitente vendedor, demanda a M.A.P.A. por resolución del contrato de opción de compraventa celebrado entre ellos mediante documento privado firmado en Táriba, Estado Táchira, el 18 de junio de 2010, sobre un inmueble consistente en un local comercial distinguido con el número 05, planta baja del edificio denominado Centro Comercial J.G.H., situado en la calle 8, Nos. 7-19, 7-20 y 7-22 de Táriba, Municipio Cárdenas del Estado Táchira, identificado con el número catastral 20-05-01-26-05, cuyo documento de condominio se encuentra protocolizado en la Oficina de Registro Público de los Municipios Cárdenas, Guásimos y A.B.d.E.T. el 22 de diciembre de 2008, bajo el N° 21, Tomo 41, folios 78 al 86, Protocolo Primero, Cuarto Trimestre, debido al incumplimiento por parte del promitente comprador de su obligación de pago del saldo del precio de venta. Aduce al respecto, que en el mismo se fijó el precio de venta del local en la suma de Bs. 120.000,00 que serían pagados así: la cantidad de Bs. 4.000,00 en el acto de la firma del contrato a manera de arras, y el resto, es decir, la cantidad de Bs. 116.000,00 en el plazo de sesenta (60) días consecutivos a partir de dicho acto, habiendo finalizado tal plazo el 18 agosto de 2010 sin que el mencionado ciudadano M.A.P.A. le hubiese pagado el saldo adeudado o le hubiese entregado el inmueble, tal como lo pactaron en la cláusula Octava del contrato.

El demandado, por su parte, al dar contestación a la demanda la rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho, aduciendo que en la cláusula Cuarta del referido contrato de opción de compraventa se estableció que el plazo de la opción a que se refiere la cláusula Segunda, pactado en beneficio de ambas partes, es de sesenta (60) días continuos, contados a partir de la fecha cierta de dicho contrato y por cuanto éste no es un documento de fecha cierta, el término para que se efectúe la compraventa definitiva del inmueble ofertado aun no se ha cumplido.

Al propio tiempo, aduce que el referido contrato de opción de compraventa fue firmado por él bajo apremio del demandante, cuando se encontraba trabajando, por lo que sin leerlo se limitó a firmarlo, confiando en la buena fe de éste y en la promesa de que podría adquirir el inmueble mediante la tramitación de un crédito bancario. Que él ocupa dicho inmueble a título de arrendatario desde el año 2008; que allí vive y tiene instalado un pequeño consultorio de imagenología dental, realizando el pago de los cánones de arrendamiento, primero a la Administradora Caracas, C.A. en su condición de administradora y, actualmente, en el expediente de consignaciones N° 1.138 del Juzgado de los Municipios Cárdenas, Guásimos y A.B. de esta Circunscripción Judicial; y las respectivas cuotas de condominio las continúa depositando a la mencionada empresa. Que el accionante R.O.R. pretende solapar tal contrato de arrendamiento, mediante la opción de compraventa que le hizo firmar con la intención de desalojarlo del apartamento donde vive y trabaja, en virtud de la relación arrendaticia existente mediante un contrato de naturaleza verbal que se ha conducido de manera tácita entre el actor R.O.R. y él. Que desde el 18 de junio de 2010, él se dedicó a realizar las diligencias pertinentes para la obtención de un crédito en el Banco Bicentenario, con el fin de pagarle a R.O.R. el saldo pendiente por la compra del apartamento, pero éste obstaculizó tales diligencias al no entregarle el documento de opción de compraventa que el banco le exigía. Que el dolo con que ha procedido el demandante en la negociación de opción de compraventa, vicia de nulidad el referido contrato. Que en el presente caso, el vendedor promitente R.O.R. recibió por concepto de arras y anticipo al precio del inmueble cuya venta prometió, la cantidad de Bs. F. 4.000,00, quedando a favor del vendedor un saldo de Bs. F.116.000,00; siendo el elemento cuestionado, no la ausencia de consentimiento, sino un consentimiento prestado por error o bajo la falsa creencia de que él contrataba verdaderamente la opción a compra del apartamento cuya venta le era prometida, inducido sobre todo por la necesidad que tiene de poseer una vivienda propia; resultando todo un engaño y una cadena de mentiras que urdió astutamente el mencionado vendedor promitente, para disfrazar el contrato de arrendamiento existente entre los dos y así lograr desalojarlo del inmueble por la vía de la resolución del contrato de opción de compraventa. Que es evidente, que tal conducta dolosa por parte del promitente vendedor, apareja el incumplimiento doloso del referido contrato al no entregarle un ejemplar del mismo, lo cual “frustró todas la expectativas que tenía para que le otorgaran el crédito bancario que había solicitado con la esperanza de logar comprar el apartamento”.

Que por otra parte, el hecho de pretender simular con una opción de compraventa cuya firma logró bajo engaño, para de esta forma fraudulenta ocultar el contrato de arrendamiento en virtud del cual él ocupa el señalado apartamento, comporta una conducta dolosa por parte del demandante y, como consecuencia, acarrea la nulidad del referido contrato de opción de compraventa.

RECONVENCIÓN POR NULIDAD DE CONTRATO

De conformidad con lo dispuesto en el artículo 365 y siguientes del Código de Procedimiento Civil y con fundamento en las razones de hecho expresadas en la contestación de demanda, así como en los artículos 1.142, 1.146, 1.151, 1.154, 1.159 y 1.160 del Código Civil, el demandado reconvino al ciudadano R.O.R., por nulidad del referido contrato de opción de compraventa celebrado en Táriba, en fecha 18 de junio de 2010, cuyo original riela en el expediente como instrumento fundamental de la acción.

Al dar contestación a la reconvención, la representación judicial del demandante reconvenido negó, rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes la reconvención propuesta, tanto en los hechos como en el derecho invocado, negando y contradiciendo que el documento de opción de compraventa se le haya presentado con apremio al demandado, que éste no lo hubiese leído, que sólo se haya limitado a firmarlo y que se le hubiese prometido que podría adquirir el inmueble mediante la tramitación de un crédito bancario, situación esta que no aparece mencionada en el documento de opción a compra. Rechazó y contradijo que M.A.P.A. sea inquilino de su representado en el inmueble objeto de la resolución de contrato, dado que el mismo siempre estuvo ocupado por la empresa ODONTOIMAGEN C.A., representada por sus directores F.A.P.V. y J.G.O.R., según contrato de arrendamiento reconocido ante la Notaría Pública Quinta San Cristóbal, el 12 de junio de 2.007, archivado bajo el N° 899; empresa esta en que laboraba el demandado reconviniente, quien ahora se aprovecha de la situación para justificar su incumplimiento y simular que es inquilino y que habita y trabaja en el inmueble de sólo 20 mts. 2. Negó, rechazó y contradijo que su representado haya actuado dolosamente; que no se hayan cumplido los requisitos esenciales al celebrarse la promesa bilateral de compraventa; que su representado no pretendiera ceder la propiedad y que se haya disfrazado un contrato de arrendamiento.

Circunscrito como ha quedado el thema decidendum, pasa esta juzgadora al conocimiento de mérito, para lo cual estima necesario efectuar algunas precisiones de orden legal y doctrinal.

Establecen los artículos 1.159, 1.264 y 1.167 del Código Civil lo siguiente:

Articulo 1.159.- Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley.

Artículo 1.264.- Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención.

Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.

De la lectura de tales normas se desprende que los contratos constituyen ley entre las partes y las obligaciones en ellos pactadas deben cumplirse en la forma en que han sido contraídas. Igualmente, que en caso de incumplimiento por una de las partes, la otra puede, a su elección, reclamar judicialmente la ejecución o cumplimiento del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos, si hubiere lugar a ello.

Los supuestos para que procedan las referidas acciones de resolución de contrato y de cumplimiento de contrato previstas en el precitado artículo 1.167, son: a) Que el contrato sea bilateral. b) Que haya incumplimiento del contrato, es decir, inejecución de la obligación. Para los casos de incumplimiento parcial, el Juez determinará la procedencia de la acción, ateniéndose a la voluntad de las partes. c) Que el incumplimiento se origine en la culpa del deudor, puesto que si el contrato se incumple por causa no imputable, no habrá lugar a intentar la acción. d) Que el demandante, por su parte, haya cumplido u ofrezca cumplir con su obligación. e) La intervención judicial indispensable.

De igual forma, cabe destacar que nuestro Código Civil, siguiendo la doctrina tradicional, organiza los requisitos de los contratos en dos grandes categorías, a saber: a) Requisitos de existencia, entre los cuales enumera el consentimiento, un objeto idóneo y una causa lícita (artículo 1.141); y b) Requisitos de validez, que serían la capacidad de los contratantes y la ausencia de vicios del consentimiento (artículo 1.142).

En cuanto a los requisitos de existencia del contrato, la ausencia de uno de ellos produce en principio, y de acuerdo con la doctrina clásica, la inexistencia o la nulidad absoluta del contrato, que puede ser invocada por cualquiera de las partes y por los terceros interesados y aún por el juez, de oficio, por tratarse de una cuestión de naturaleza jurídica. A falta de uno de estos elementos, la doctrina clásica dice que hay nulidad absoluta del contrato, inclusive para algunos actores, inexistencia del contrato. (MADURO LUYANDO, Eloy y PITTIER SUCRE, Emilio, Curso de Obligaciones, Derecho Civil III, Tomo II, Universidad Católica A.B., Caracas, 2002, p. 583).

En cuanto a los requisitos de validez del contrato, los mencionados autores señalan que la incapacidad de una de las partes o la existencia de algún vicio del consentimiento produce la nulidad relativa del contrato, la anulabilidad del contrato, acción que sólo puede ser intentada por la persona afectada por la ausencia de alguno de estos requisitos: el incapaz o su representante legal; la persona que incurrió en el vicio del consentimiento. Ni la otra parte, ni los terceros podrán intentar ninguna acción, porque su interés no ha sido lesionado por la ausencia del requisito de validez del contrato. Igualmente, indican que la anulabilidad del contrato está sujeta a un lapso especial de prescripción de cinco años, el cual no comienza a correr sino a partir de la fecha en que el incapaz deja de serlo o que la persona afectada haya descubierto la existencia del vicio del consentimiento, o éste haya cesado. (Ob. cit., p. 584).

La moderna doctrina establece que el principio de la apariencia de la validez de un acto jurídico debe conciliarse con el de la naturaleza general o particular del interés protegido para resolver las cuestiones relativas a los modos de operación de la nulidad absoluta y nulidad relativa. (MELICH-ORSINI, José, Doctrina General del Contrato, Editorial Jurídica Venezolana, Caracas, 1993, p. 295).

En este orden de ideas, cabe destacar que el principio de autonomía de la voluntad está limitado por el orden público y las buenas costumbres, tal como lo dispone el artículo 6 del Código Civil, según el cual “No pueden renunciarse ni relajarse por convenios particulares las leyes en cuya observancia están interesados el orden público o las buenas costumbres”.

La idea de orden público está referida a los valores y principios fundamentales sobre los cuales descansa la organización misma de la sociedad, se refiere al orden jurídico que debe existir entre los diversos valores y principios que rigen cada institución en particular. El orden público es una idea que va cambiando con el transcurso del tiempo, lo que pudiera ser contrario al orden público en un momento dado, puede dejar de serlo y pueden aparecer nuevos valores y principios que determinen la noción de orden público. Indica la doctrina que es imposible dar una definición general del orden público, pues para determinar si el mismo ha sido violado, es indispensable analizarlo en función de una institución jurídica determinada.

Por su parte, la noción de buenas costumbres alude a una moralidad pública. Toda sociedad tiene una moralidad pública, un conjunto de reglas éticas que constituyen la base de su civilización, aceptadas por la generalidad de sus integrantes. Las buenas costumbres implican una valoración ética de determinadas conductas, en función de la vida social y su reiterada aceptación por una sociedad determinada.

En este orden de ideas, sobre la anulabilidad del contrato proveniente de los vicios del consentimiento, específicamente del dolo, el Código Civil establece:

Artículo 1.146.- Aquel cuyo consentimiento haya sido dado a consecuencia de un error excusable, o arrancado por violencia o sorprendido por dolo, puede pedir la nulidad del contrato.

Artículo 1.154.- El dolo es causa de anulabilidad del contrato, cuando las maquinaciones practicadas por uno de los contratantes o por un tercero, con su conocimiento, han sido tales que sin ellas el otro no hubiera contratado. (Resaltado propio)

Los mencionados autores patrios E.M.L. y E.P.S., han señalado al respecto:

(953) No basta que en el contrato existan o se configuren los elementos esenciales a la existencia del mismo, consentimiento, objeto y causa; tampoco es suficiente que se configure uno de los elementos esenciales a la validez del contrato como es la capacidad, también es necesario que el consentimiento otorgado por las partes sea válido.

El consentimiento válido implica que las manifestaciones de voluntad de las partes contratantes estén exentas de irregularidades, anormalidades o vicios que invaliden el consentimiento otorgado por ellas.

...Omissis…

La teoría de los vicios de consentimiento tiene por objeto determinar en primer término cuáles circunstancias son aquellas suficientes para invalidar dicho consentimiento, y en segundo lugar, estudiar los efectos que dichas circunstancias producen sobre el contrato celebrado por las partes.

…Omissis…

En la doctrina moderna las causas y circunstancias susceptibles de invalidar o anular el consentimiento reciben el nombre de vicios, terminología que ha sido adoptada de un modo casi unánime tanto por la legislación como por la jurisprudencia.

En general, los vicios del consentimiento son: el error, el dolo, y la violencia. (Resaltado propio)

(Curso de Obligaciones, Derecho Civil III, Tomo II, Universidad Católica A.B., Caracas, 2002, ps. 623-624)

Asimismo, señalan respecto al dolo lo siguiente:

(983) El segundo de los vicios del consentimiento es el dolo, definido por la doctrina como el error provocado por las maquinaciones o actuaciones intencionales de una de las partes o de un tercero a fin de lograr que la otra parte se decida a contratar.

…Omissis…

VON TUHR define el dolo como “la conducta que intencionalmente provoca, refuerza o deja subsistir una idea errónea en otra persona, con la conciencia de que ese error tendrá valor determinante en la emisión de su declaración de voluntad”.

…Omissis…

(985) La doctrina es acorde en exigir como elemento fundamental del dolo la intención de engañar (animus decipiendi), es decir, la intención de provocar un error en la otra parte contratante capaz de inducirla a contratar.

…Omissis…

  1. REQUISITOS DEL DOLO

(991) De la naturaleza y estructura del dolo, la doctrina ha logrado sistematizar sus condiciones, a saber:

  1. Una conducta intencional

    (992) Esa conducta intencional puede consistir en actuaciones positivas del agente, como maquinaciones, fraudes u otra conducta que consista en un hacer por parte del autor del dolo; o en actuaciones negativas, como guardar silencio, respecto a un criterio erróneo expresado por el otro contratante.

    1. Reticencia dolosa

    (993 Cuando el dolo consiste en actuaciones negativas, tales como el desarrollo de una conducta de no hacer o en guardar silencio, recibe en doctrina el nombre de reticencia dolosa.

    …Omissis…

    La doctrina ha señalado tres requisitos de carácter concurrente para que pueda existir la reticencia dolosa, a saber: a) Que el otro contratante no hubiese conocido ni tenido la posibilidad de conocer el error por otros medios sino sólo mediante la circunstancia silenciada; b) Que la parte reticente conociese el error de la otra parte y de todos modos guardase silencio; c) Que el error de la otra parte hubiese sido determinante de su consentimiento para contratar.

    …Omissis…

  2. El dolo debe ser causante

    (994) El dolo debe ser determinante de la voluntad de contratar de la otra parte, de modo que de haber sido conocido el error, el otro contratante no hubiese celebrado el contrato. El artículo 1154 de nuestro Código Civil exige que las maquinaciones han sido tales que sin ellas el otro no hubiere contratado.

    …Omissis…

  3. El dolo debe emanar de la otra parte contratante o de un tercero con su conocimiento

    (995) El dolo debe emanar de una de las partes contratantes o también de un tercero con el conocimiento de dicha parte. Si el dolo emana sólo de un tercero sin el conocimiento del otro contratante, la víctima del dolo no podrá pedir la nulidad del contrato. (Resaltado propio)

    (Op. cit. ps. 645 a 649).

    Hechas las anteriores consideraciones, pasa esta alzada a efectuar el correspondiente análisis probatorio bajo el principio de comunidad de la prueba, a efectos de determinar si en el presente caso procede la resolución del contrato de opción de compraventa celebrado entre las partes, por incumplimiento de la obligación del optante comprador de pagar el saldo del precio de venta; o si por el contrario, queda comprobado el dolo alegado por la parte demandada reconviniente, como causal de nulidad del mismo.

    A.- PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA RECONVENIDA

    a.- Como instrumento fundamental de la demanda consignó con el libelo un ejemplar original del contrato privado de opción de compraventa cuya resolución pretende, suscrito en fecha 18 de junio de 2010, entre los ciudadanos R.O.R. en su condición de propietario y M.A.P.A. en su condición de optante comprador, bajo las siguientes cláusulas:

PRIMERA

EL PROPIETARIO es el único dueño de un inmueble constituido por un Local Comercial distinguido con el número 05 de la Planta Baja del Edificio denominado “Centro Comercial J.G.H.”, situado en la Calle 8 N° 7-19, 7-20, 7-22 del Estado Táchira. El inmueble objeto de esta promesa está identificado con el número catastral 20-05-01-26-05 y tiene una superficie aproximada de VEINTE METROS CUADRADOS CON SESENTA Y TRES CENTÍMETROS CUADRADOS (20,73 m2) y consta de: una (1) Oficina, un (1) baño, piso de cerámica, techo de placa nervada y se delimita así: NORTE: Pasillo de circulación (mide 2.75 m.) de ancho y cuarto de depósito; SUR: T.A. y F.M.d.N. en parte y C.R. en parte. ESTE: Terrenos de la sucesión Pacheco y al OESTE: Local Comercial N° 06. A dicho local le corresponde un porcentaje de condominio de 5,04% sobre los bienes y cargas comunes del Edificio según se desprende del respectivo Documento de Condominio, protocolizado en la Oficina de Registro Público de los Municipios Cárdenas, Guásimos y A.B.d.e.T., el 22 de diciembre de 2.008 al N° 21, Tomo 41, Protocolo Primero, folios 78 al 86, cuarto trimestre de dicho año, que ambas partes declaran conocer y se da aquí por reproducido, porcentaje este que es inherente e inesperable de la propiedad de la futura venta. SEGUNDA: EL PROPIETARIO otorga al EL OPTANTE con carácter exclusivo, opción de compra, y éste se compromete a adquirir el inmueble de EL PROPIETARIO, constituido por el Local Comercial descrito en la cláusula Primera precedente, a cuyo efecto se hace constar que dicho inmueble pertenece a EL PROPIETARIO según documento protocolizado en la Oficina de Registro Público de los Municipios Cárdenas, Guásimos y A.B.d.e.T. al N° 21, Tomo 41, Protocolo Primero, folios 78 al 86, cuarto trimestre de dicho año. A estos fines se deja constancia que todas las partes que suscriben este documento conocen a cabalidad el inmueble y la documentación inherente a su propiedad, y que lo han apreciado visualmente, hallándolo conveniente en sus dimensiones y comodidades. TERCERA: El precio venta de opcionado será de CIENTO VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 120.000,00); y en caso de que EL OPTANTE ejerciera la opción pagará dicho precio de venta al momento de protocolizarse el documento de compraventa por ante la Oficina Subalterna de Registro competente. CUARTA: El plazo de la opción a que se refiere la cláusula Segunda de este convenio, pactado en beneficio de ambas partes será de SESENTA (60) días continuos, contados a partir de la fecha cierta del presente documento. QUINTA: EL PROPIETARIO declara haber recibido en este acto de LA OPTANTE, a su entera satisfacción, la cantidad de CUATRO MIL BOLÍVARES (Bs. 4.000,00), EN CALIDAD DE GARANTÍA. Se conviene que si EL OPTANTE por su culpa o negligencia o por cualquier otra causa, no cumpliera con las obligaciones que por este documento asume en el plazo establecido, deberá pagar a título de Cláusula Penal y como indemnización por daños y perjuicios a EL PROPIETARIO, la cantidad de CUATRO MIL BOLÍVARES (Bs. 4.000,00), constituyendo garantía de este pago la cantidad recibida; en este caso EL PROPIETARIO podrá retener para sí la cantidad recibida y EL OPTANTE deberá entregar inmediatamente el Local recibido. Así mismo, si el incumplimiento fuese imputable a EL PROPIETARIO por su culpa o negligencia, éste quedará obligado a pagar a EL OPTANTE, por el mismo concepto de daños y perjuicios y como cláusula penal, la misma cantidad de CUATRO MIL BOLÍVARES (Bs. 4.000,00), así como devolverle la suma de CUATRO MIL BOLÍVARES (Bs. 4.000,00) que ha recibido en calidad de garantía. SEXTA: De efectuarse la operación de compraventa, el monto de la garantía entregada, es decir, la suma de CUATRO MIL BOLÍVARES (Bs. 4.000,00), será atribuida como compensación entre el monto de la cantidad recibida y el precio definitivo de la compraventa, por lo que será cancelado el saldo restante. SÉPTIMA: Todos los gastos de la negociación, inclusive los de redacción de documentos, pago de derechos y cualquier otro que deba hacerse como habilitaciones, traslados y otros, serán por cuenta de EL OPTANTE. OCTAVA: EL OPTANTE declara recibir el Local Comercial en perfectas condiciones, podrá usarlo durante el tiempo en que se perfecciona el contrato de venta y en caso de no efectuarse la negociación lo devolverá inmediatamente en las mismas condiciones en que lo recibió. Para todos los efectos de este contrato, se elige como domicilio especial, la ciudad de San Cristóbal, Municipio San Cristóbal del estado Táchira, a la jurisdicción de cuyos Tribunales competentes declaran las partes someterse. Se hacen dos ejemplares de un mismo tenor y a un solo efecto. Así lo decimos en Táriba a los 18 días del mes de junio de 2.010. (Resaltado propio). (Fs. 5 al 6, pieza 1)

La valoración del referido documento se hará una vez concluido el análisis probatorio, dado que en la reconvención propuesta por el demandando se pretende su nulidad.

b.- En la etapa probatoria, el coapoderado judicial de la parte demandante reconvenida consignó escrito de pruebas en fecha 29 de febrero de 2012 (fs. 271 al 273, pieza1), en el que promovió lo siguiente:

  1. Reprodujo el mérito favorable de las actuaciones contenidas en el expediente e invocó el principio de comunidad de la prueba. Al respecto cabe destacar que el mérito de las actuaciones contenidas en el expediente promovido en forma genérica, no constituye medio de prueba contemplado en nuestra legislación, susceptible de valoración; y en cuanto a la comunidad de la prueba, el mismo constituye un principio rector para la valoración probatoria, pero no un medio de prueba a ser valorado.

  2. El precitado contrato de opción de compraventa relacionado en el literal a, el cual, a su decir, quedó reconocido por la parte demandada. Por las razones antes expuestas, recibirá valoración al concluir el análisis probatorio.

  3. Documento de condominio protocolizado en la Oficina de Registro Público de los Municipios Cárdenas, Guásimos y A.B.d.E.T., el 22 de diciembre de 2008, bajo el N° 21, Tomo 41, folios 78 al 86, Protocolo Primero, Cuarto Trimestre, cursante en fotocopia simple a los folios 7 al 13 y 246 al 251, pieza 1. Dicha probanza se valora de conformidad con lo establecido en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.360 del Código Civil, evidenciándose del mismo lo siguiente: Que el ciudadano R.O.R. destinó para la venta en propiedad horizontal, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal, un inmueble de su propiedad denominado Centro Comercial J.G.H., constante de diecinueve (19) locales comerciales, construido sobre un lote de terreno propio ubicado en la calle 8 de Táriba, Nos. 7-19, 7-20 y 7-22, Municipio Cárdenas del Estado Táchira, cuyos linderos, medidas, origen de la propiedad y demás determinaciones quedaron plenamente especificados en dicho documento. Que las referidas unidades vendibles están destinadas única y exclusivamente para locales comerciales. Que el local comercial N° 05 se ubica en la planta baja, con un área de construcción de 20,73 mts2 y consta de una (1) oficina y un (1) baño, delimitado en la forma que allí se indica; correspondiéndole un porcentaje de condominio de 5,04%. Igualmente, que sobre el referido inmueble destinado a la venta en propiedad horizontal, por locales comerciales, no pesa gravamen alguno, ni medidas de prohibición de enajenar y gravar.

  4. Promovió la estimación de la reconvención contenida en el folio 71 de la pieza 1, con el objeto de poner al Tribunal en conocimiento del error cometido por la parte demandada reconviniente al señalar que tal estimación equivale a 2.962,50 U.T.

  5. Promovió la “aclaratoria” de la reconvención que riela a los folios 72 al 76 de la pieza 1 del expediente.

    Respecto a tales probanzas relacionadas en los particulares IV y V, cabe destacar el criterio sentado por la Sala de Casación Civil de nuestro M.T., en el sentido de que los alegatos y defensas expuestas por las partes en el libelo de demanda y en la contestación, no constituyen medio probatorio, sino que sirven para fijar los límites de la controversia (vid. sentencias Nº 100 de fecha 12-04-2005 y RN y C-00681 de fecha 11 de agosto de 2006, Sala de Casación Civil). Por otra parte, debe señalarse que dichos alegatos quedaron resueltos por el Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en sentencia interlocutoria de fecha 21 de julio de 2011 en la que se declaró incompetente por la cuantía, declinando la competencia en un Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial (fs. 72 al 76, pieza 1); decisión esta que quedó definitivamente firme, tal como fue declarado por el mismo Tribunal en fecha 7 de noviembre de 2011 (fs. 83 al 87).

  6. Inspecciones judiciales:

    A los folios 19 al 21 de la pieza 2, riela acta de fecha 27 de marzo de 2012 levantada con ocasión de las inspecciones judiciales promovidas por ambas partes y practicadas por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en el referido inmueble ubicado en la calle 8, N° 7-20, local N° 5, Centro Comercial J.G.H., Táriba, Municipio Cárdenas del Estado Táchira. Dichas probanzas se valoran conforme a las reglas de la sana crítica según lo previsto en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil. De las mismas puede colegirse que dicho inmueble consta de una pequeña sala donde funciona la recepción con 5 sillas de espera, un recinto en cuya parte derecha, al fondo, funciona el equipo de RX con sus respectivos accesorios, con un pasillo para acceder al baño en donde funciona en la antesala el área de rebelado, con su material de apoyo. Igualmente, que se observó una especie de mezanina o techo donde el Tribunal apreció una cama y una colchoneta color azul, así como cobijas, almohadas, ropa, un computador con su impresora y algunos otros artículos personales. Que el acceso a la mezanina es por medio de una escalera de aluminio de 6 pasos.

  7. De conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, solicitó se citara a la ciudadana N.L.M.D., titular de la cédula de identidad N° V-5.326.483, en su condición de sub-gerente de Administradora Caracas, C.A., a fin de que ratificara los recibos que rielan a los folios 112 al 118 de la pieza 1. Dicha declaración testimonial no fue evacuada y, por tanto, las referidas probanzas no pueden ser objeto de valoración.

  8. 1.- Acta constitutiva estatutaria de la empresa ODONTOIMAGEN, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, el 26 de octubre de 2005, bajo el N° 39, Tomo 15-A-2005 RM445, corriente en copia simple a los folios 104 al 111 y en copia certificada a los folios 124 al 129, pieza 1. Dicha probanza se valora como documento autenticado, de conformidad con lo establecido en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.363 del Código Civil, evidenciándose de la misma que los ciudadanos F.A.P.V. y J.G.O.R., constituyeron una sociedad mercantil denominada ODONTOIMAGEN C.A., cuyo objeto es el diagnóstico radiográfico, compra y venta de quipos y materiales médicos y odontológicos, así como cualquier acto de lícito comercio relacionado con el mismo.

    1. - Contrato de arrendamiento celebrado entre Administradora Caracas C.A., representada por la ciudadana N.L.M.D. en su carácter de sub-gerente, y la sociedad mercantil ODONTOIMAGEN, C.A., representada por sus directores F.A.P.V. y J.G.O.R., archivado en la Notaría Pública Quinta de San Cristóbal en fecha 12 de junio de 2007, bajo el N° 899, el cual riela en copia simple a los folios 102 y 103 y en original marcado a los folios 104 al 111, pieza 1. Se valora como documento privado de fecha cierta, de conformidad con lo previsto en el artículo 1.363 del Código Civil (vid. sent. N° RC.000452 de fecha 25 de octubre de 2010, Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia). De dicho documento se evidencia, según la cláusula PRIMERA, que Administradora Caracas, C.A. dio en arrendamiento a ODONTOIMAGEN, C.A., el inmueble ubicado en la calle 8, Centro Comercial J.G.H., Local N° 05, Táriba, Estado Táchira; que en la cláusula SÉPTIMA quedó expresamente convenido como condición del arrendamiento, que el inmueble sería destinado para uso comercial y que no se podría cambiar tal destino, ni ceder o traspasar el contrato, ni sub arrendar total o parcialmente el inmueble sin previo consentimiento escrito dado por la arrendadora. Igualmente, que la arrendadora no reconocería como inquilino a ninguna otra persona que ocupare el inmueble sin este consentimiento, en cuyo caso la arrendataria continuaría respondiendo por los alquileres y demás obligaciones contraídas en el contrato, hasta su terminación. Asimismo, quedó establecido en la cláusula DÉCIMA PRIMERA el lapso de duración del contrato por el plazo de seis (06) meses, contados a partir del 01 de abril de 2007, prorrogable automáticamente por períodos iguales, si al finalizar los seis meses iniciales o alguna de sus prórrogas ninguna de las partes avisaba a la otra su decisión de darlo por terminado.

    B.- PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA RECONVINIENTE

    Mediante escrito de fecha 1° de marzo de 2012 (fs.131 al 134, pieza 1), los coapoderados judiciales de M.A.P.A. promovieron las siguientes pruebas:

  9. El mérito favorable contenido en autos, en especial del documento privado que se agregó como instrumento fundamental de la demanda, suscrito en fecha 18 de junio de 2010 entre los ciudadanos R.O.R. en su condición de propietario y M.A.P.A. en su condición de optante comprador, inserto a los folios 5 y 6 de la pieza 1. Tal como se señaló ut supra, su valoración se hará una vez concluido el análisis probatorio a los fines de determinar si procede o no su nulidad, pretendida por la parte demandada.

  10. Documentales:

    1. - A los folios 135 al 215 de la pieza 1 rielan marcadas “A-1”, “A-2”, “A-3”, “A-4”, “A-5”, “A-6”, “A-7”, “A-8”, “A-9”, “A-10”, “A-11”, “A-12”, “A-13”, “A-14”, “A-15”, “A-16”, “A-17”, “A-18”, “A-19”, “A-20”, “A-21”, “A-22”, “A-23”, “A-24”, “A-25”, “A-26”, “A-27”, “A-28”, “A-29”, “A-30”, “A-31”, “A-32”, “A-33”, “A-34”, “A-35”, “A-36”, “A-37” y “A-38”, facturas expedidas por Administradora Caracas, C.A. a nombre de ODONTOIMAGEN, C.A., correspondientes al pago de alquiler y condominio del inmueble ubicado en la calle 8, una cuadra más arriba del Hospital San Antonio, Táriba, Estado Táchira, Local N° 5, Centro Comercial J.G.H..

      Las anteriores documentales se desechan por tratarse de documentos privados emanados de tercero, que no fueron ratificados en juicio mediante la prueba testimonial de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil.

    2. - A los folios 216 al 224 de la pieza 1 cursan marcados A-39, A-40, A-41, A-42, A-43, A-44 y A-45 y A-46, recibos de ingreso correspondientes al expediente N° 1138 del Juzgado de los Municipios Cárdenas, Guásimos y A.B. de esta Circunscripción Judicial, de depósitos efectuados en fechas 07/12/2011, 13/10/2011, 13/10/2011, 09/08/2011, 01/07/2011, 24/05/2011, 04/05/2011 y 23/03/2011, por el ciudadano M.P. según planillas números 007398323, 31400522, 122654029, 18188121, 29871996, 121758901, 18779485, 15800910, por Bs. 1.000,00 cada uno, por concepto de cánones de arrendamiento de los meses marzo a octubre de 2011, en la cuenta movilizada por el mencionado Juzgado.

      No reciben valoración probatoria, por cuanto en los mismos no consta que los referidos cánones de arrendamiento corresponden al referido local N° 5 del Centro Comercial J.G.H.d. la ciudad de Táriba; y tampoco, que hayan sido aceptados y retirados por el ciudadano R.O.R..

    3. - Al folio 225 de la pieza 1 corre marcada A-47, comunicación de fecha 26 de abril de 2011 dirigida por la ciudadana A.H., Coordinadora de Alquileres y Condominios de Administradora Caracas, C.A., al ciudadano M.P..

    4. - A los folios 225 al 238 con anexos fotográficos a los folios 239 al 244 de la pieza N° 1, riela marcado “B” original de informe de avalúo efectuado por la Ing. L.C. al local comercial N° 5, piso 1 del Centro Comercial J.G.H., ubicado en la calle 8 N° 7-20, Táriba, Municipio Cárdenas del Estado Táchira.

      Las anteriores probanzas relacionadas en los numerales 3 y 4 no reciben valoración probatoria, por cuanto provienen de terceros extraños al proceso y no fueron ratificadas en el juicio de conformidad con lo previsto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil.

    5. - Documento de condominio protocolizado por ante la Oficina de Registro Público de los Municipios Cárdenas, Guásimos y A.B.d.E.T., el 22 de diciembre de 2008, bajo el N° 21, Tomo 41, folios 78 al 86, Protocolo Primero, Cuarto Trimestre, cursante en fotocopia simple a los folios 7 al 13 y 245 al 251 de la pieza 1. Dicha probanza ya fue objeto de valoración junto con las pruebas promovidas por la parte actora reconvenida.

    6. - A los folios 252 y 253 de la pieza 1 marcada “D”, riela copia simple de Cédula Catastral expedida por la Jefe de Catastro de la Alcaldía del Municipio Cárdenas del Estado Táchira, en fecha 25 de noviembre de 2009. Dicha probanza se valora como documento administrativo no desvirtuado en el juicio mediante prueba en contrario, evidenciándose de la misma que en dicha Alcaldía aparece registrado como propietario de un inmueble ubicado en la calle 8, Centro Comercial J.G.H., local N° 05, Táriba, Estado Táchira, número catastral 20-05-01-68-05, el ciudadano R.O.R..

    7. - A los folios 255 al 260 de la pieza 1 marcada “E” riela copia certificada del documento constitutivo del fondo de comercio “ODONTOIMÁGENES DEL TÁCHIRA”, inscrito en el Registro Mercantil Primero del Estado Táchira el 11 de febrero de 2009, bajo el N° 31, Tomo 2-B RMI, expediente 443-1482. Se valora como documento autenticado, de conformidad con lo establecido en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.363 del Código Civil y del mismo se evidencia que en la fecha indicada, el ciudadano M.A.P.A., constituyó el referido fondo de comercio indicando como domicilio del mismo la ciudad de Táriba, calle 8 con carrera 7, Centro Comercial J.G.H., local N° 5, Municipio Cárdenas, Estado Táchira, respaldado por su firma personal, cuya actividad mercantil tiene por objeto la explotación, comercialización, importación, exportación, representación, distribución, exhibición, venta al mayor y al detal de artículos de radiología, diagnóstico radiográfico, compra y venta de Equipos y materiales médicos y odontológicos y cualquier otra actividad de lícito comercio.

    8. - A los folios 261 y 262 de la pieza 1 marcada “F” riela copia simple de documento autenticado por ante la Notaría Pública Tercera de San Cristóbal, Estado Táchira, el 15 de abril de 2009, bajo el N° 32, Tomo 47 de los libros de autenticaciones, correspondiente a la venta efectuada por los ciudadanos F.A.P.V. y J.G.O.R. al ciudadano M.A.P.A. de un equipo de Radiología Panorámica. Dicha probanza se desecha del proceso por cuanto la misma nada aporta a la solución de la litis planteada.

    9. - A los folios 263 al 269 de la pieza 1 marcada “G” cursa balance general de fecha 03 de agosto de 2010, suscrito por la Lic. María Gregoria Ruiz Paredes, correspondiente al ciudadano M.A.P.A..

    10. - Al folio 270 de la pieza 1 marcada “H” corre recibo N° 000557 de fecha 05 de agosto de 2010, expedido por la Lic. María Gregoria Ruiz Paredes a nombre de M.A.P.A..

      Las referidas probanzas relacionadas en los numerales 8 y 9 se desechan de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, por tratarse de documentos privados provenientes de terceros que no son parte en el juicio y que no fueron ratificadas mediante la prueba testimonial.

  11. Testimoniales:

    1. - A los folios 3 al 6 de la pieza 2 corre declaración de la ciudadana C.Y.G.C., titular de la cédula de identidad N° V-18.419.622, rendida en fecha 15 de marzo de 2012, quien a preguntas contestó: Que si conoce suficientemente de vista, trato y comunicación al ciudadano M.A.P.A., que es compañero de estudio desde hace tres o cuatro años. Que M.A.P.A. vive en Táriba, en el Centro Comercial J.G.H., local 5, en donde también trabaja; que lo sabe porque varias veces ha ido a buscar material de estudio y ha estudiado con él ahí. Que conoce de vista al ciudadano R.O.R.. Que si vio a R.O.R. en ese lugar, una vez que estaba ella buscando material para un examen, eso fue aproximadamente en el año 2010 a finales de junio o julio, y el señor R.O.R. llegó y hablaron de una opción de compra y Marlon después le comentó que quería comprar el local y que estaba firmando una opción a compra con ese señor. Que en esa oportunidad observó que el señor M.P.f. un documento y le causó curiosidad que él ni siquiera lo leyó, porque el señor R.O.R. estaba apurado y él tenía mucha gente. Que el señor R.O.R. le dijo a M.P. que estaba apurado porque iba a llevar el documento a la notaría. Que M.P. en esa oportunidad le comentó que estaba realizando trámites con la finalidad de comprar el local N° 05 del Centro Comercial J.G.H.; que ella vio que estaba arreglando una carpeta con la finalidad de solicitar un crédito ante el Banco Bicentenario y Marlon le comentó que le hacia falta la opción de compra que es la que da el dueño del centro comercial. Que el señor Pallottini no logró conseguir el crédito para comprar el local comercial porque le hacía falta la opción de compra que da el propietario del centro comercial. Que él le dijo que el señor Rodolfo no le quiso dar la opción a compra porque ya se le había agotado el tiempo que tenía el documento que el había firmado esa vez. Que en dos oportunidades acompañó al señor M.P. a la casa del señor Rodolfo en Tucapé, que no recuerda la dirección, sabe que es en Tucapé; y él decía que fuera donde la abogada, y otra vez se negó a salir, que no estaba, que no había nadie. Que le consta y sabe que el señor Pallottini y su hermana fueron varias veces a la casa del abogado a solicitar que éste le entregara el documento de opción de compraventa que él necesitaba para tramitar el crédito bancario, porque él le contó que había ido varias veces, y también la hermana y que el abogado simplemente se lo había leído, pero que no estaba autorizado a darle una copia, que tenía que estar autorizado por el señor Rodolfo. Que a su criterio sabe que el señor M.P. hizo todo lo posible, diligencias y trámites para obtener el crédito bancario que a su vez le permitiera adquirir el local comercial, porque siempre andaba con una carpeta, donde tenía los requisitos y decía que le iban a hacer un avalúo al local, también iba a la Alcaldía. Que el motivo por el cual el señor M.P. no logró comprar, obtener el crédito bancario para la compra, es por la falta de un requisito indispensable que es la opción a compra que el señor R.O. estaba obligado a dar. Que la opción a compra es un documento que da el dueño, el propietario del local, para poder solicitar un crédito. A repreguntas contestó: Que conoce desde hace cuatro años al señor M.P.. Que son compañeros de estudio. Que M.P. no utiliza ningún medio de transporte porque él vive y trabaja allí. Que M.P. habita y trabaja desde hace cuatro años, en el referido local comercial; que las veces que ella ha ido, tiene cama, material de estudio y comida, cosas de alimentación. Que ella no estuvo presente en el avalúo, pero que M.P. le comentó que le habían realizado el avalúo y ella supone que fue en agosto de 2010. Que si tiene conocimiento que el señor M.P. trabajó para ODONTOIMAGEN C.A., pero que después por comentarios de él, los odontólogos que llevaban esa compañía le vendieron la máquina y él quedó como arrendatario ahí, no sabe, sin que le hicieran un contrato. Que el señor M.P. le compró a la empresa ODONTIMAGEN C.A. la máquina en el año 2008, cuando eso ella lo estaba empezando a conocer, estaban empezando a estudiar. Que el señor R.O. es un señor como de cincuenta, cincuenta y cinco años, de estatura baja, moreno, de cabello canoso liso, corto, contextura delgada y no tiene bigote. Que R.O. no le dio opción a compra al señor M.P. y por eso no pudo solicitar el crédito. Que no tiene conocimiento cuál fue la inicial que pagó el señor M.P. por el local en cuestión. Que ella no sabe específicamente cuánto tiempo hace que el señor Pallottini viene realizando trámites para la adquisición del local comercial, pero que él le comentaba que desde junio, julio de 2010. Que ella no sabe cuántas personas habitan en los locales del Centro Comercial J.G.H., sabe que Marlon vive ahí. Que si es habitable el local comercial en el cual funciona el negocio del señor Pallottini, no es lujoso, pero tiene servicios básicos, baño, cama, alimentos no precederos, agua. Que no hay grado de amistad con el mencionado ciudadano, que simplemente son compañeros de estudio y como casualmente estaba ese día ahí, es decir, cuando el señor Rodolfo fue, pues él le pidió el favor, y no tiene ningún interés. Que ella acompañó al señor Pallottini a la casa del señor Ortiz, porque casualmente ese día estaban estudiando y él le pidió el favor que lo acompañara.

      Dicha testimonial se examina a la luz del artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, evidenciándose de la misma que la declarante no demuestra tener conocimiento cierto y directo de los hechos, sino que más bien demuestra ser un testigo referencial, es decir, que conoce de tales hechos declarados, por los comentarios o dichos que sobre los mismos le ha indicado el demandado M.P.. Por tanto, no recibe valoración probatoria.

    2. - A los folios 7 al 9 de la pieza 2 riela declaración de la ciudadana H.I.R.M., titular de la cédula de identidad N° V- 3.193.907, rendida en fecha 15 de marzo de 2012, quien a preguntas respondió: Que si conoce de vista, trato y comunicación al ciudadano M.A.P.A.. Que si le consta que el señor M.A.P.A. vive en el Centro Comercial J.G.H., porque ella vive al frente de dicho centro comercial, que tiene un apartamentico. Que él le preguntó y ella le dijo que estaba ocupado, entonces él le dijo que estaba bien, él estaba viviendo allí. Que como ella tenía una bodeguita, como tres años, el señor M.P. iba y le compraba y le decía que estaba haciendo trámites para comprar el local ubicado en el referido centro comercial donde él tenía su negocito. Que ella nunca ha tenido trato con el señor R.O.R.; que ella tiene como treinta años viviendo allí en Táriba, que lo ha visto de lejos, nunca ha tenido trato con ese señor. Que ella no sabe si R.O.R. y M.P. realizaron alguna vez un contrato de opción de venta en el cual el señor Ortiz le prometió vender el local del centro comercial J.G.H. al señor M.P., que el muchacho siempre le decía que estaba haciendo trámites en el banco. Que no tiene conocimiento si el señor Pallottini logró comprar el mencionado local comercial. A repreguntas respondió: Que no sabe exactamente cuánto tiempo tiene viviendo el señor Pallottini en el local comercial, lo ha visto siempre allí, no puede decir desde cuando, siempre lo ve en el negocio. Que no es cliente del señor M.P.. Que M.P. fue cliente de su bodega hasta que la acabó en diciembre. Que como ella nunca ha sido cliente del señor M.P. no conoce el local comercial ni sabe si posee equipos dentales allí. Que no sabe el lugar donde habitaba anteriormente el señor Pallottini. Que no sabe del negocio que realizó el señor Pallottini con el señor R.O., de acuerdo a lo que el chico le decía, él estaba realizando diligencias para comprarlo pero no sabe más. Que no tiene conocimiento de cuántas personas viven en el Centro Comercial J.G.H., que sabe de Marlon pero de otras personas no sabe. Que no conoce a los propietarios de la empresa ODONTOIMAGEN C.A., F.A.P.V. y J.G.O.R.. Que ella lo que sabe es que la publicidad que aparece frente al negocio del señor Pallottini, dice ODONTO SALUD y tiene como una figura. Que ella no sabe la entrada y salida habitual del señor Pallottini del local comercial, ella está dentro de su casa y no sabe el desenvolvimiento de él.

      Dicha testimonial se examina a la luz del artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, evidenciándose de la misma que la deponente manifiesta en la mayoría de las respuestas no tener conocimiento de los hechos sobre los cuales se le interroga; y algunos dice conocerlos por comentarios del propio M.P.. En razón de ello, se desecha su declaración.

    3. - A los folios 11, 12 y 14 de la pieza 2 cursa declaración del ciudadano J.R.G.M., titular de la cédula de identidad N° V-14.785.872, rendida en fecha 15 de marzo de 2012, la cual fue agregada al expediente en forma desordenada, pues se intercaló el folio 13 que dada la solución de continuidad se entiende que corresponde a la declaración de Annese G.O.. No obstante, para preservar el derecho a la defensa de la parte promovente, se pasa a su examen, evidenciándose que el mencionado ciudadano J.R.G.M., a preguntas contestó: Que si conoce de vista, trato y comunicación al ciudadano M.A.P.A.. Que M.A.P.A. vive y trabaja en el Centro Comercial J.G.H.. Que si tiene relación comercial con el señor M.A.P.A., ya que le surte material de trabajo. Que si tiene conocimiento acerca de una negociación que el mencionado ciudadano sostuvo con el propietario del local, referida a la venta de dicho inmueble. Que si estuvo presente cuando el señor M.A.P.A. y el propietario del inmueble tuvieron una conversación respecto a la venta del inmueble; que no escuchó lo que dijeron entre ellos dos, pero vio que el señor llegó apurado a que le firmara un documento y se retiró; luego el señor Marlon le comentó lo que había pasado, que le habían hecho firmar un documento sobre la venta de inmueble. Que en esa oportunidad en que conversaron M.A.P.A. y el dueño del local, él estaba dejando material de trabajo al señor Marlon. Que no conoce ni sabe el nombre del propietario del local que ocupa M.A.P.A.. A repreguntas contestó: Que no conoce a la ciudadana S.Y.G.C.. Que no sabe cuántas personas estaban presentes el día en que el ciudadano M.P.f. la promesa de venta del local comercial en el que trabaja, con su propietario. Que conoce a M.P. aproximadamente desde finales del 2009. Que la residencia habitual de M.P. es el mismo sitio donde trabaja. Que desde que conoce al señor M.A.P.A., ha visto en el local comercial cama, cocina y demás enseres que determinan su uso como vivienda. Que desde el año 2009 trabaja con materiales relacionados con el oficio que desempeña el señor Pallottini. Que él es acreedor del señor Pallottini por los productos que le suministra. Que si conoce el local comercial pero no exactamente sus dimensiones. Que si considera habitable el local comercial. Que el día en que el señor Pallottini firmó la promesa bilateral de compraventa, el dueño del local llegó apresurado para que éste le firmara dicho documento y se retiró. Que si conoce al propietario de la empresa ODONTOIMAGEN C.A., es M.P.. Que no ha pernoctado en el Centro Comercial J.G.H. en horas de la noche. Que puede dar fe de que el señor Pallottini vive ahí, porque ha visto los muebles en el local y el señor Marlon le ha contado que duerme ahí. Que no tiene amistad directa con M.P. y el interés es comercial.

      Dicha declaración se desecha de conformidad con lo previsto en el articulo 478 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto de los dichos del testigo se colige que tiene interés indirecto en las resultas del juicio, dado que lo une con el ciudadano M.A.P.A. una relación comercial, como su proveedor que es de materiales de trabajo.

    4. - A los folios 15, 13, y 16 de la pieza 2 corre declaración del señor Annese Gelo Onofrio, titular de la cédula de identidad N° E- 409.425, rendida en fecha 16 de marzo de 2012. En la misma se observa que aun cuando quedó mal agregada al expediente, tal como antes se señaló, el contenido del folio 13 presenta solución de continuidad con el folio 15. Por lo tanto, a fin de preservar el derecho de defensa de la parte promovente y no endilgarle errores del tribunal a quo, pasa esta sentenciadora al examen correspondiente. A tal efecto aprecia que el mencionado testigo a preguntas respondió: Que si conoce de vista, trato y comunicación al ciudadano M.A.P.A.. Que éste le solicitó en una oportunidad que le prestara una cantidad de dinero porque iba a comprar un local en Táriba y él le dijo que no había problema, pero que tenía que ir a ver el local y los documentos. Que él nunca le pudo hacer el préstamo al señor M.A.P.A., porque no vio los documentos. Que el señor M.A.P.A. le comentó que estaba realizando un convenio de compra con el propietario del local, que estaba esperando que el dueño del local le diera los documentos para hacer la transacción, inclusive fue con la hermana de él. Que en una oportunidad él acompañó a la hermana del señor Pallottini donde un abogado; que ella lo buscó y fueron a Táriba, había como una iglesia en una bajadita y de allí salió y se montó y le dijo que era pura pérdida de tiempo y lo llevó a la casa. Que ella estaba como brava por la pérdida de tiempo y porque su hermano no tenía documento. Que el señor M.P. no le dio el documento de opción de compra para que él, a su vez, le pudiera hacer el préstamo, porque el dueño no salió con nada, pura promesa. Entonces él estaba bravo y le dijo “cónchale a ver si salimos de ese problema”. Que él una vez no pudo acompañar a la hermana del señor Pallottini donde el abogado a buscar el documento de opción a compra, pero que dos o tres veces fue con ella. Que una vez la acompañó a final de julio de 2010 y después ella le dijo que en esos días iba a haber ferias en Táriba y no se podía ir, eso fue en agosto. A repreguntas contestó: Que no es gerente ni pertenece a ninguna junta directiva de entidad bancaria, sólo es un hombre ahorrista. Que la cantidad que le fue solicitada en calidad de préstamo, fue más o menos de cien a ciento cincuenta, eso fue lo que el Sr. Pallottini vino a solicitarle, más o menos es lo que quería. Que él no tuvo en sus manos el documento de condominio del centro comercial J.G.H., ni el documento de propiedad del local comercial o cualquier otro documento que ilustrara la procedencia del inmueble cuya negociación se estaba gestionando. Que lo único que estaba esperando era el documento del local para ver cuántos metros tenía y especificar, más nada. Que el local si lo fue a ver en un pasillo y a lo último él le dijo que no había problema, que la operación la podían hacer. Que si conoce en todas su áreas y ambientes el local comercial en cuestión, él le mostró todo inclusive tiene una camita y le dijo que iba a hacer un sacrifico para poder comprarlo. Que jamás tuvo en sus manos ningún avalúo realizado al inmueble. Que no le fue presentada la certificación catastral del local comercial emanado de la Alcaldía del Municipio Cárdenas, porque nunca se llegó a nada.

      Dicha declaración se desecha del procedimiento de conformidad con lo dispuesto en el artículo 508 del Código Civil, pues se centra en un hecho que no fue alegado por la parte promovente en su debida oportunidad, como lo es que el demandado M.A.P.A. hubiera gestionado con el testigo Annese Gelo Onofrio la obtención de un préstamo destinado a la adquisición del inmueble objeto del contrato de compraventa, cuya resolución y nulidad piden la parte actora y demandada, respectivamente.

    5. - A los folios 22 al 26 de la pieza 2 riela declaración de la ciudadana A.G.M.d.C., titular de la cédula de identidad V- 3.962.013, rendida en fecha 29 de marzo de 2012, quien a preguntas contestó: Que conoce de vista, trato y comunicación al ciudadano M.A.P.A., desde hace cuatro años aproximadamente. Que el señor M.A.P.A. trabaja en un consultorio y hace panorámicas dentales. Que si ha estado varias veces en el consultorio de M.A.P.A. haciéndose placas. Que una vez ella estaba en el consultorio de M.A.P.A. y vio cuando un señor entró y le dijo que firmara unos papeles, que ella estaba en consulta. Que no vio cuando M.A.P.A.f. los papeles apresuradamente, que no los leyó porque el señor dijo que estaba muy apurado y tenía que llevarlos a la notaría. Que después ella volvió a la consulta y Marlon le comentó, pues ella le preguntó, que estaba haciendo una negociación para la compra del local pero que todo había sido un fracaso. Que M.A.P.A. le explicó que iba a hacer una negociación de opción a compra, pero lo que firmó era otro papel diferente, y el señor nunca se lo dio. En la pregunta NOVENA, al ser interrogada sobre a qué papel se refería cuando dice que el señor no se lo dio, contestó: “Esto bueno, yo hablando con él, osea (sic) yo le pregunté que el papel que él firmo a mi (sic) me pareció raro que él no lo leyera, por supuesto, que estaba en su trabajo y el señor estaba apurado, yo me refiero a eso primero, al primer papel, no se (sic) que negociación hicieron ellos después”. Que de la conversación entre M.A.P.A. y el dueño del local, cuando éste le llevó los papeles para que los firmara, lo único que recuerda fue que el señor le dijo al señor Pallottini que tenía que firmar esos papeles porque tenía que llevarlos a la notaría. Que M.A.P.A. no leyó detenidamente el documento. A repreguntas contestó: Que el señor M.A.P.A. estudia Derecho en la Católica. Que ella no firmaría algún documento sin leer su contenido. Que al momento en que se presentó el propietario de la oficina para la negociación, las personas que se encontraban presentes entre esos ella, esperaron un momentito para ser atendidos por M.A.P. y luego siguieron pasando por orden de llegada. Que no sabe el tiempo exacto que transcurrió entre la consulta en que presuntamente vio firmar al señor Pallottini y la consulta en la cual él dijo que no se había dado la negociación. En la respuesta a la pregunta QUINTA, sobre si presenció u observó la firma de la referida documentación, contestó: “Bueno yo estaba afuera en el pasillo con los otros pacientes, pero yo no lo detallé así directamente, sólo ví que el señor le decía que los firmara”. Que el dueño de la oficina era un señor no tan alto, era bajito, pelo canoso y era blanco. Que al momento de los hechos había como seis personas, que no sabe exactamente la cantidad, pero sí había como seis personas. Que si considera que las personas presentes eran pacientes, porque se va a eso, a hacerse su chequeo, su examen, lo que se necesita.

      La anterior declaración se desecha a tenor de lo dispuesto en el artículo 508 del Código Civil, por cuanto de la misma se colige que no hay certeza de los hechos afirmados. En efecto, cuando señala que vio a un señor llevarle al ciudadano M.A.P.A. unos papeles para que firmara, no queda claramente establecido que se tratara del dueño del local y que tales papeles constituyeran la opción de compraventa objeto del presente juicio; lo que por otra parte no estaba en posibilidad de afirmar, dado que manifestó que estaba afuera en el pasillo con los otros pacientes, por lo que no pudo detallarlos directamente.

  12. Inspección judicial:

    A los folios 19 al 21 de la pieza 2, riela acta levantada con ocasión de las inspecciones judiciales promovidas por ambas partes, practicadas por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira el 27 de marzo de 2012, en el inmueble ubicado en la calle 8 N° 7-20, local N° 5, Centro Comercial J.G.H., Táriba, Municipio Cárdenas, Estado Táchira, las cuales ya fueron objeto de valoración.

  13. Prueba de Informes:

    De conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, solicitó se oficiara al Juzgado de los Municipios Cárdenas, Guásimos y A.B. de esta Circunscripción Judicial, a los fines de que remitiera copia certificada del expediente signado bajo el N° 1138, correspondiente a consignaciones arrendaticias realizadas por el ciudadano M.A.P.A.. Dicha información fue solicitada mediante oficio N° 185 de fecha 12 de marzo de 2012 (f. 279 de la pieza 1), pero no constan en autos sus resultas. Por tanto, no puede ser objeto de valoración.

    De las pruebas traídas a los autos puede concluirse que, efectivamente, el demandante reconvenido R.O.R. y el demandado reconviniente M.A.P.A., suscribieron en fecha 18 de junio de 2010, un contrato privado de opción de compraventa sobre un inmueble constituido por el local comercial N° 05 de la planta baja del edificio denominado Centro Comercial J.G.H., situado en la calle 8 de Táriba, Nos. 7-19, 7-20 y 7-22, Municipio Cárdenas del Estado Táchira.

    Ahora bien, no quedó comprobado el dolo que a decir del ciudadano M.A.P.A., empleó el ciudadano R.O.R. para hacerle firmar de manera apresurada y bajo apremio el referido contrato de opción de compraventa, con el fin de disfrazar un supuesto contrato de arrendamiento existente entre ellos y así logar despojarlo del inmueble por la vía de la resolución del contrato. Tampoco quedó demostrada la existencia de dicho contrato de arrendamiento y que el demandado habite el precitado inmueble, lo cual, por otra parte, no sería posible dado que según el documento de condominio el destino dado al mismo es de local comercial.

    De igual forma, no comprobó el demandado reconviniente que al celebrar el referido contrato de opción de compraventa, hubiere prestado su consentimiento por error o bajo la falsa creencia de que contrataba verdaderamente la opción de compra del inmueble cuya venta le era prometida, inducido sobre todo por la necesidad de poseer una vivienda propia; que el demandante reconvenido hubiere simulado la opción de compraventa, para ocultar de forma fraudulenta el pretendido contrato de arrendamiento; ni que se hubiere dado una conducta dolosa por parte del promitente vendedor, al no entregarle un ejemplar de dicho contrato de opción de compraventa para frustrale las expectativas que tenía de que le otorgaran un crédito bancario para lograr comprar el inmueble, crédito este del que nada se dice en el referido contrato de opción de compraventa.

    Así las cosas, resulta forzoso declarar sin lugar la reconvención por nulidad de dicho contrato propuesta por la parte demandada, y así se decide.

    En consecuencia, el tantas veces citado contrato de opción de compraventa de fecha 18 de junio de 2010, se valora como documento privado reconocido de conformidad con lo dispuesto en los artículos 444 del Código de Procedimiento Civil y 1.363 del Código Civil, evidenciándose de los autos que el mismo adquirió fecha cierta el día 10 de noviembre de 2010, fecha en que fue presentado junto con el libelo de demanda ante el Juzgado de los Municipios Cárdenas, Guásimos y A.B. de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, como consta al vuelto del folio 4. Del mismo quedó constatado que el ciudadano R.O.R. dio en opción de compraventa al ciudadano M.A.P.A., el preidentificado inmueble de su propiedad, estableciéndose como precio de venta opcionado la cantidad e Bs. 120.000,oo que el mencionado M.A.P.A., denominado en el contrato El Optante, pagaría al momento de protocolizarse el documento de compraventa por ante la Oficina Subalterna de Registro correspondiente; y como plazo de la opción, pactado en beneficio de ambas partes, sesenta (60) días continuos, contados a partir de la fecha cierta del referido documento. Igualmente, que el propietario R.O.R. recibió de El Optante, la cantidad Bs.4.000,oo en calidad de garantía, conviniendo que si éste por su culpa o negligencia o por cualquier otra causa, no cumpliere las obligaciones asumidas en dicho documento en el plazo establecido, debería pagar a título de cláusula penal y como indemnización de daños y perjuicios al propietario R.O.R., la cantidad de Bs.4.000,00, constituyendo garantía de este pago la cantidad recibida; en cuyo caso, el propietario R.O.R. podría retener para sí la cantidad recibida y El Optante M.A.P.A. debería entregar inmediatamente el local recibido.

    Así las cosas, habiendo quedado reconocido el referido contrato de opción de compraventa por la parte demandada, el cual adquirió fecha cierta con la presentación del libelo de demanda; y por cuanto no consta en autos que el demandado reconviniente hubiere pagado el saldo del precio correspondiente, resulta forzoso para esta alzada declarar con lugar la apelación interpuesta por la parte demandante reconvenida; con lugar la demanda por resolución de contrato de opción de compraventa celebrado según documento privado de fecha 18 de junio de 2010, incoada por el ciudadano R.O.R. contra el ciudadano M.A.P.A. y, en consecuencia, declarar resuelto el referido contrato; debiendo ordenarse al demandado reconviniente, ciudadano M.A.P.A., entregar al actor reconvenido R.O.R., el inmueble objeto del contrato en las mismas condiciones en que lo recibió. Así se decide.

    Ahora bien, aprecia esta sentenciadora que el demandante R.O.R. no reclamó en el libelo de demanda, como parte de su pretensión, el pago de lo previsto como cláusula penal en la cláusula QUINTA del contrato de opción de compraventa; sino sólo la resolución de éste y el restablecimiento de la situación de las partes al momento anterior a la contratación, con la consecuente devolución inmediata del inmueble a su propietario por parte del demandado, en las mismas condiciones en que lo recibió. Igualmente, aprecia que en el particular SEXTO del libelo de demanda el mencionado actor solicita que se declare con lugar la demanda, con la correspondiente condena en costas del demandado; y que se tome en cuenta la pérdida del valor de la moneda con la aplicación de la indexación monetaria al momento de sentenciar, respecto a la cual cabe señalar que la misma se refiere a la pérdida del valor adquisitivo de la moneda por efecto de la inflación, lo cual constituye un hecho notorio.

    En este sentido, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en decisión N° 1238 de fecha 19 de mayo de 2003 (caso: B.d.C.N.R.), señaló lo siguiente:

    Para eludir los efectos nocivos derivados de la inflación, mientras dura el juicio, ha sido una práctica solicitar al juez en aquellos procesos judiciales donde se reclaman sumas de dinero la corrección monetaria, en virtud de la inseguridad que origina la incertidumbre de no saber cuánto tiempo puede demorar el juicio y la siempre posible pérdida del valor adquisitivo de la moneda. Sin embargo, para que esa corrección monetaria sea acordada por el juez en la sentencia es menester que sea solicitada expresamente por las partes, en principio, en el libelo de demanda (salvo los procesos laborales, que puede acordarla el juez de oficio, por interesar al orden público). …

    (Expediente N° 01-375).

    Dicho correctivo, estatuido jurisprudencialmente, debe concederse desde el momento de instauración del juicio con la admisión de la demanda. (Vid sentencia N° 714 del 27 de julio de 2004, Sala de Casación Civil).

    Conforme a lo expuesto, por cuanto el demandante no solicitó en el libelo de demanda la aplicación de la cláusula penal prevista en la cláusula QUINTA del referido contrato de opción de compraventa, pero si la aplicación de la indexación monetaria al momento de sentenciar, considera esta sentenciadora que debe ordenarse al actor reconvenido, ciudadano R.O.R., devolver al demandado reconviniente M.A.P.A., la cantidad de cuatro mil bolívares (Bs. 4.000,00) que recibió en garantía al momento de celebrar el contrato, con la correspondiente indexación calculada mediante experticia complementaria del fallo, con base en el Índice Nacional de Precios al Consumidor publicado mensualmente por el Banco Central de Venezuela, debiéndose tomar como punto de partida para el cálculo la fecha de admisión de la demanda, hasta la fecha en que quede definitivamente firme la presente decisión. (Vid. sentencia N° 319 del 15 de mayo de 2012, Sala de Casación Civil). Así se decide.

    III

    DECISIÓN

    En orden a las anteriores consideraciones, este Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, decide:

PRIMERO

DECLARA CON LUGAR la apelación interpuesta por el abogado D.M.M.L., coapoderado judicial de la parte demandante reconvenida, mediante diligencias de fechas 03 y 07 de mayo de 2013.

SEGUNDO

DECLARA SIN LUGAR la reconvención propuesta por el demandado M.A.P.A. contra el actor R.O.R., por nulidad del contrato de opción de compraventa celebrado en fecha 18 de junio de 2010.

TERCERO

DECLARA CON LUGAR la demanda incoada por R.O.R., contra M.A.P.A., por resolución del referido contrato de opción de compraventa celebrado entre las partes en fecha 18 de junio de 2010, sobre el inmueble constituido un local comercial distinguido con el No. 05, planta baja del edificio denominado Centro Comercial J.G.H., situado en la calle 8 de Táriba, Nos. 7-19, 7-20 y 7-22, Municipio Cárdenas del Estado Táchira. En consecuencia, declara resuelto el referido contrato y ordena al demandado reconviniente, ciudadano M.A.P.A., entregar al actor reconvenido R.O.R., el referido inmueble objeto del contrato en las mismas condiciones en que lo recibió. Igualmente, ordena al actor reconvenido R.O.R., devolver al demandado reconviniente M.A.P.A., la cantidad de cuatro mil bolívares (Bs. 4.000,00) que recibió en garantía al momento de celebrar el contrato, sobre la cual se acuerda la indexación monetaria que será calculada mediante experticia complementaria del fallo, con base en el Índice Nacional de Precios al Consumidor publicado mensualmente por el Banco Central de Venezuela, debiendo tomarse como punto de partida para el cálculo la fecha de admisión de la demanda, hasta la fecha en que quede definitivamente firme la presente decisión. (Vid. sentencia N° 319 del 15 de mayo de 2012, Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia).

CUARTO

Queda REVOCADA la decisión de fecha 26 de abril de 2013 dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, objeto de apelación.

QUINTO

De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas al demandado reconviniente por haber resultado totalmente vencido tanto en la demanda como en la reconvención.

Publíquese, regístrese, notifíquese a las partes y déjese copia certificada para el archivo del Tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, firmada, sellada y refrendada por la Secretaria en el Despacho del Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en San Cristóbal a los diecinueve días del mes de marzo del año dos mil catorce. Años: 203º de la Independencia y 155º de la Federación.

La Juez Titular,

A.M.O.A..

La Secretaria,

Abg. F.R.S.

En la misma fecha se publicó y registró la anterior decisión previas las formalidades de ley, siendo la una y treinta minutos de la tarde (01:30 p.m.) dejándose copia certificada para el archivo del Tribunal.

Exp. 6584

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