Decisión de Juzgado Superior Primero en lo Civil y Mercantil de Zulia, de 7 de Mayo de 2015

Con Lugar la demanda de Desalojo propuesta por la ciudadana R.D.C.R. (sic), en contra del ciudadano F.J.P. (sic) ALARCON (sic), por las razonas ya explanadas en este fallo

Se condena a la accionada a la entrega del inmueble arrendado a favor de la actora y a pagar las pensiones de arrendamiento que van del mes de agosto de 2009, al mes de julio de 2010, ambas inclusive, tomando al efecto, como patrón de cálculo, la pensión anterior de NOVECIENTOS BOLIVARES (sic) (Bs.900,oo), que debe ser actualizada mediante experticia complementaria del fallo, realizada por peritos, quienes designados y juramentados conforme a las reglas establecidas en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, los cuales deberán tomar como referencia para la fijación del valor de la pensión de arrendamiento, los índices inflacionarios fijados por el Banco Central de Venezuela a partir del canon ya señalado.

Se condena en costas a la parte demanda, por haber sido vencida totalmente de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

(…Omissis...)

Con estos antecedentes, este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, pasa a decidir en función de las siguientes consideraciones.

III

PARTE MOTIVA

A continuación procede ésta Sentenciadora a realizar el análisis y la valoración correspondiente a las pruebas promovidas por las partes dentro del presente proceso:

DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA JUNTO AL ESCRITO LIBELAR

DOCUMENTALES

• Original de poder especial autenticado por ante la Notaría Pública de San F.d.e. Zulia, bajo el número 47, tomo 36, conferido por los ciudadanos P.R.P., R.D.C.R.D.M., C.R.P., VALMORE R.P. y C.F.R., venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad números V-9.729.530, V-4.157.364, V-5.045.277, V-4.159.517 y V-11.394.625 respectivamente, a los abogados en ejercicio C.E.C.I. y N.L.A.B., inscritos en el Inpreabogado bajo los números 138.167 y 120.204 respectivamente. Del mismo se evidencia las facultades que los primeros mencionados le confirieron a los segundos, como apoderados judiciales. El instrumento especificado ut supra, es valorado por esta Alzada, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 1.363 del Código Civil, tomando en consideración que se trata de un documento privado debidamente autenticado, que no fue rebatido por la parte contraria a través de algún medio de impugnación.

• Copia fotostática de documento privado autenticado en fecha veintiséis (26) de octubre del año 2006, bajo el número 91, tomo 107, por ante la Notaría Pública de San F.d.e. Zulia, contentivo de contrato de arrendamiento celebrado entre los ciudadanos R.D.C.R. y F.J.P.A., la primera en calidad de arrendadora y el segundo en calidad de arrendatario. Del mismo se evidencia la existencia de la relación arrendaticia entre los prenombrados ciudadanos, respecto de un local comercial, signado bajo el número 2, ubicado en el barrio Sierra Maestra, Av. 18, No. 8-20 en jurisdicción del municipio San F.d.e. Zulia. A dicho instrumento, esta Alzada le confiere valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA EN EL LAPSO PROBATORIO

• Copia fotostática de documento privado autenticado en fecha veintiséis (26) de octubre del año 2006, bajo el número 91, tomo 107, por ante la Notaría Pública de San F.d.e. Zulia, contentivo de contrato de arrendamiento celebrado entre los ciudadanos R.D.C.R. y F.J.P.A., la primera en calidad de arrendadora y el segundo en calidad de arrendatario. Sobre este medio de prueba, esta Alzada en oportunidad previa se pronunció en relación a la valoración del mismo.

• Copia certificada de la consignación arrendaticia signada bajo el número 129-2009, presentada por el ciudadano F.J.P.A., a favor de la ciudadana R.D.C.R., expedidas por el entonces Juzgado Tercero de los municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del estado Zulia. De la referida copia certificada se evidencia la consignación de los cánones de arrendamiento efectuados por el demandado de autos, correspondientes a los meses de enero, febrero, mayo, julio, agosto, octubre del año 2009 y a los meses noviembre y diciembre del año 2008, por la cantidad equivalente a novecientos bolívares (Bs. 900,00). Dicha copia certificada, posee valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil, tomando en consideración que es un documento público que no fue impugnado a través de los medios procesales dispuestos para ello en el decurso de la presente causa.

• Comunicación de fecha siete (07) de septiembre de 2009, emitida por los abogados N.L.A.B. y C.C.I., y dirigidas al ciudadano F.P.A., a través de la cual le hicieron saber que los ciudadanos P.R.P., R.D.C.R., C.R.P., VALMORE R.P. y C.F.R. habían decidido colocar la propiedad común a la venta, razón por la cual se había designado para tales efectos a inmobiliaria Century 21, a los fines que realizara todas las gestiones de comercialización y venta de la totalidad del bien inmueble. De igual manera, se le hizo saber la necesidad de realizar un nuevo contrato de arrendamiento, haciendo énfasis en que el nuevo canon de arrendamiento sería equivalente a la cantidad de un mil quinientos bolívares (Bs. 1500,00). A dicha comunicación esta Alzada no le confiere valor probatorio por el hecho de haber sido emitida por los prenombrados abogados, sin contar estos para la fecha de su emisión, con la cualidad o carácter de apoderados judiciales, el cual les fue conferido en fecha trece (13) de abril del año 2010 por ante la Notaría Pública de San F.d.e. Zulia. En consecuencia, careciendo de las facultades para poder obligar a las personas que dicen representar, mal puede este Órgano Jurisdiccional conferirle valor probatorio.

• Comunicación de fecha tres (03) de noviembre de 2009, emitida por los abogados N.L.A.B. y C.C.I., y dirigidas al ciudadano F.P.A., a través de la cual le hicieron saber que los ciudadanos P.R.P., R.D.C.R., C.R.P., VALMORE R.P. y C.F.R. habían decidido no renovar el arrendamiento del inmueble que se encontraba ocupando. A dicha comunicación esta Alzada no le confiere valor probatorio por el hecho de haber sido emitida por los prenombrados abogados, sin contar estos para la fecha de su emisión, con la cualidad o carácter de apoderados judiciales, el cual les fue conferido en fecha trece (13) de abril del año 2010 por ante la Notaría Pública de San F.d.e. Zulia. En consecuencia, careciendo de las facultades para poder obligar a las personas que dicen representar, mal puede este Órgano Jurisdiccional conferirle valor probatorio.

PRUEBAS TESTIMONIALES Y POSICIONES JURADAS

Mediante escrito de fecha treinta (30) de noviembre del año 2010, el apoderado judicial de la parte actora, abogado en ejercicio N.L.A., inscrito en el inpreabogado bajo el número 120.204, promovió en calidad de testigos a los ciudadanos O.E.G., D.O.D.D., O.H.V. y G.V., titulares de las cédulas de identidad números V-4.747.111, V-4.994.316, V-10.422.725 y V-10.443.446 respectivamente. Asimismo promovió posición jurada del ciudadano F.J.P.A..

Ahora bien, mediante auto de fecha treinta (30) de noviembre del año 2010, el a-quo no admitió la prueba testimonial y de posición jurada promovida por la parte actora, razón por la cual mal puede esta Alzada emitir un pronunciamiento en relación a su valoración.

DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA EN EL LAPSO PROBATORIO

• Con respecto a la invocación del mérito favorable por parte del demandado de autos, observa esta Juzgadora que no es un medio de prueba propiamente, pero si es la solicitud de aplicación del principio de la comunidad de la prueba, pues los medios probatorios consignados en el presente juicio, se valorarán en cuanto favorezcan a ambas partes, pues al invocar el mérito de las actas, el Juez está en el deber de aplicar de oficio el principio antes referido, según el cual una vez que los medios de pruebas se introducen en el proceso, no son de uso exclusivo del promovente sino que por el contrario conforman parte integral del juicio en si, capaces o no de crear convicción o indicios de la verdad al rector del proceso; principio éste que debe adminicularse con el principio de unidad de la prueba. Así se establece.

• Constancias de pagos por concepto de canon de arrendamiento, expedidos por el Juzgado Tercero de los municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, con ocasión del procedimiento de consignación arrendaticia, incoado por el ciudadano F.J.P.A., de las cuales se evidencian las cantidades de dinero que a favor de la ciudadana R.D.C.R., consignó por tal concepto el prenombrado ciudadano. Siendo que los referidos medios de pruebas fueron promovidos de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, esta Superioridad le otorga el valor probatorio que se desprende del artículo 1.357 del Código Civil, tomando en consideración que es un documento público que no fue impugnado a través de los medios procesales dispuestos para ello en el decurso de la presente causa.

PRUEBA DE INSPECCIÓN JUDICIAL

De conformidad con lo estipulado en el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil, el apoderado judicial de la parte demandada promovió prueba de inspección judicial y en consecuencia solicitó al Juzgado Primero de los municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, se sirviera trasladarse y constituirse en el Juzgado Tercero de los municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, a los fines de solicitar el expediente signado bajo el número 129-2009 y se solicitasen copias simples de todas las actuaciones que conforman el mismo. En tal sentido, se aprecia que dicha inspección se llevó a cabo por el a-quo el día seis (06) de octubre de 2011 dejando constancia que efectivamente por ante dicho juzgado cursaba la causa signada bajo el número 12-2009, contentivo de procedimiento de consignación arrendaticia, incoado por el ciudadano F.J.P.A., en beneficio de la ciudadana R.D.C.R.; que la última consignación fue efectuada en fecha veintitrés (23) de septiembre de 2011. Finalmente se aprecia que el juzgado de primera instancia solicitó fotocopiar y agregar a las actas el expediente de la consignación arrendaticia. Así entonces, este Órgano Subjetivo Jurisdiccional, le confiere pleno valor probatorio a dicha inspección judicial, en razón de lo dispuesto en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en los artículos 1428 y 1430 del Código Civil.

IV

MOTIVACIÓN PARA DECIDIR

Vistas y a.c.u.d.l. actas procesales que conforman el presente expediente y valoradas las pruebas promovidas por ambas partes, pasa este Juzgado Superior a dictar sentencia previa las siguientes consideraciones:

Planteada la controversia cuyo examen ha sido sometido por vía de apelación al conocimiento de esta Superioridad, la cuestión a dilucidar por esta Alzada consiste en determinar si la decisión del a-quo, según la cual declaró con lugar la pretensión y el derecho material de la parte actora, se encuentra o no ajustada a derecho, y en consecuencia si resulta procedente confirmar, revocar o modificar dicho fallo.

Preliminarmente, este Órgano Subjetivo Superior observa que constituye un hecho reconocido por ambas partes el haber celebrado en fecha veintiséis (26) de octubre del año 2006, contrato de arrendamiento por ante la Notaría Pública de San F.d.e. Zulia, quedando dicho documento anotado bajo el número 91, tomo 107.

El artículo 1.579 del Código Civil, establece:

“El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquella (…)

Así las cosas, ante los argumentos expuestos por cada una de las partes tanto en el escrito libelar como en el escrito de contestación- transcritos en la parte narrativa del presente fallo- y con especial referencia aquellos esgrimidos que versan sobre la conversión del contrato determinado por las partes a uno indeterminado, se hace necesario traer a colación lo expuesto por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha cinco (05) de febrero de 2007, con ponencia de la Magistrada YRYS A.P.E., caso Inmobiliaria Dalta, C.A en contra de Comercial Madrid, C.A:

“Es de hacer notar, que el Dr. H.D. HARTIN, en su título “El Arrendamiento” Doctrina y Jurisprudencia, hace referencia al tiempo del contrato de arrendamiento. Cuando el órgano jurisdiccional recibe una acción, ya sea de cumplimiento, de resolución, de desocupación o de desalojo o lo que fuere, lo primero que debe hacer, es examinar la naturaleza del contrato, en orden a la determinación o indeterminación del plazo. Así, lo primero es establecer, si es un contrato a tiempo determinado o un contrato a tiempo indeterminado, y al tratarse de este último, y estarse intentando una acción de resolución cuando no cabe, el juez debe dictar un auto declarando inadmisible”.

De igual manera, en cuanto a la particularidad del tiempo en los contratos de arrendamiento, Varela (2004) sostiene, en relación a los elementos para su identificación, que el plazo fijo o tiempo determinado vendría a ser la longitud temporal, específica y concreta, establecida en el contrato de un modo exacto, que a su vez le permite a las partes conocer de antemano cuando se inicia la relación obligatoria y el momento de su terminación. Por el contrario, en el contrato a tiempo indeterminado se conoce únicamente cuando se inicia la relación arrendaticia.

En este mismo orden de ideas, la doctrina ha clasificado los contratos de arrendamientos en contratos a tiempo indeterminados, contratos a tempo fijo renovables automáticamente y contratos a tiempo determinado no renovable o improrrogable. Como bien se apuntaba con anticipación, no cabe duda que los indeterminados son aquellos en los cuales las partes no han establecido el tiempo de duración del contrato. Aquellos que se enmarcan en los fijos o determinados renovables automáticamente, son precisamente en los que las partes han establecido el tiempo de duración de los mismos, y se consideran siempre celebrado a término fijo, en razón que contienen una cláusula de prórroga sucesiva, conforme a la cual, las partes pueden convenir que al vencimiento del plazo el contrato se entenderá prorrogado por períodos iguales o sucesivos. Y finalmente, los contratos determinados no renovables o improrrogables, es decir, los que no tienen previsto prórroga alguna.

En estricto acatamiento de la sentencia ut-supra invocada y teniendo presente las posturas doctrinales patrias, imprescindible es analizar el contrato de arrendamiento in comento, ello con el objeto de determinar este Órgano Subjetivo Jurisdiccional Superior la naturaleza jurídica del contrato celebrado en fecha veintiséis (26) de octubre del año 2006, desprendiéndose de la lectura del mismo lo que a continuación se transcribe:

Entre la ciudadana R.D.C.R. (sic) (…), quien a los efectos de este contrato se denominará LA ARRENDADORA por una parte y por la otra el ciudadano F.J.P. (sic) ALARCON (sic) (…) quien a los efectos del presente contrato se denominará EL ARRENDATARIO; se ha convenido en celebrar un Contrato (sic) de Arrendamiento (sic) sujeto a las siguientes cláusulas: PRIMERA: LA ARRENDADORA es propietaria de Un (01) local de uso comercial, signado con el No. 2, ubicado en el Barrio (sic) Sierra Maestra, Av (18), No. 8-20, Municipio (sic) Autónomo (sic) San F.d.E. (sic) Zulia, el cual da en calidad de arrendamiento por este contrato a EL ARRENDATARIO. SEGUNDA: La duración del presente contrato es de Un (sic) (01) año, contado a partir del día Primero (sic) (01) de Octubre de 2006, prorrogable por el mismo período de tiempo, si dentro de Treinta (sic) (30) días antes del vencimiento del presente contrato, cualquiera de las partes no manifestare por escrito a la otra lo contrario. TERCERA: El canon de arrendamiento ha sido convenido y fijado en la cantidad de QUINIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (sic) (Bs. 550.000,00) mensuales, el cual EL ARRENDATARIO se obliga a pagar a LA ARRENDADORA, al vencimiento de cada mensualidad en dinero efectivo hasta que entregue el local completamente desocupado y en perfecto estado de aseo y uso en que hoy lo recibe. En caso de insolvencia o falta de pago de dos (02) meses del canon de arrendamiento señalado LA ARRENDADORA podrá solicitar la desocupación judicial el local arrendado. Queda convenido que el presente Contrato de Arrendamiento estará sujeto a modificación en cuanto al Canon de Arrendamiento, cada seis (06) meses, a partir de la entrada en vigencia del presente contrato, de acuerdo al índice de inflación que establezca el Banco Central de Venezuela. CUARTA: “(…) En consecuencia EL ARRENDATARIO queda obligado a devolver dicho local a LA ARRENDADORA al vencimiento del plazo inicial de duración de cualquier prórroga que se hubiese convenido, salvo que se convenga nueva prórroga (…)”

Para una mejor comprensión del caso que ocupa a esta Alzada, es necesario trasladar al cuerpo del presente fallo lo dispuesto en los artículos 1600 y 1614 del Código Civil, los cuales rezan:

Artículo 1.600: “Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo”.

Artículo 1.614: “En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado”.

Ahora bien, tal y como se evidencia del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes del presente juicio, por ante la Notaría Pública de San F.d.e. Zulia, específicamente de la cláusula segunda transcrita en párrafos precedentes, si bien en principio dicho negocio jurídico se encuadra perfectamente dentro de los llamados contratos de arrendamiento a tiempo determinado-precisamente por haber dispuesto las partes contratantes que el tiempo de duración del mismo era de un (1) año contado a partir del día primero (01) de octubre del año 2006 y prorrogable por el mismo período de tiempo, es decir de un (01) año- no es menos cierto que habiendo precluido el lapso de duración del contrato el día primero (01) de octubre del año 2007, prorrogándose contractualmente hasta el día primero (01) de octubre del año 2008, y por cuanto el arrendatario continuó ocupando el inmueble en cuestión sin oposición de la arrendadora, ya que no existe en actas constancia de haberse notificado de su no continuidad (teniendo en cuenta que esta Alzada por los motivos expresados en el capítulo correspondiente a la valoración de los medios de pruebas, no le confirió valor probatorio a la comunicación de fecha tres (03) de noviembre de 2009), ejerciéndose además el derecho a la prórroga legal; el contrato se transformó de tiempo determinado a tiempo indeterminado.

Y es que, en el contrato de arrendamiento que riela en las actas del expediente de marras y sometido al conocimiento de este Órgano Jurisdiccional Superior, resulta evidente para quien aquí decide, que en función de los términos o cláusulas pactadas por las partes contratantes operó la denominada tácita reconducción, toda vez que a la expiración del tiempo fijado y prorrogado por un período igual de un (1) año, el arrendatario continuó en posesión de la cosa arrendada, y por ende los efectos y consecuencias jurídicas se reglan con base a los artículos que regulan los arrendamientos hechos sin tiempo determinado.

En otras palabras, tal y como lo expresa la disposición normativa 1.614 del Código Civil, el contrato celebrado por las partes del presente procedimiento, ante la situación fáctica planteada en el párrafo anterior, se modificó únicamente en cuanto a la particularidad del tiempo, no obstante siguieron vigentes el resto de condiciones pactadas y contenidas en las cláusulas. En consecuencia, el alegato expuesto por la parte demandada en su escrito de contestación, referido a la pérdida de vigencia de las cláusulas contractuales contenidas en el contrato determinado de fecha veintiséis (26) de octubre del año 2006, por convertirse el mismo en indeterminado, carece de asidero y fundamentación jurídica, por lo que debe ser desechado.

Habiendo quedado determinada la naturaleza jurídica del contrato de arrendamiento suscrito por la ciudadana R.D.C.R. y F.J.P.A., el cual- y en ello insiste esta Alzada- se transformó en uno de tiempo determinado a tiempo indeterminado, sabido es que en materia arrendaticia, el procedimiento para dichas pretensiones se encuentra directamente relacionado con el hecho cierto de si la pretensión invocada se encuentra fundamentada en un contrato de tiempo determinado o indeterminado.

La parte actora, en el escrito de reforma del libelo de demanda, fundamenta su pretensión de desalojo en los literales a) y b) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que rezan lo siguiente:

Artículo 34: Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:

(…Omissis…)

1. Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.

2. En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado.

(…Omissis…)

De acuerdo con la disposición normativa citada con anticipación, claramente se desprende las exigencias o extremos impuestos por el legislador que necesariamente debe concurrir a los fines que resulte procedente la pretensión de desalojo. El primero de ellos está referido a que sólo procede dicha pretensión en los casos de los inmuebles arrendados bajo contratos de arrendamiento verbal o escrito a tiempo indeterminado. En el caso de marras, habiendo constancia en actas del original del contrato de arrendamiento suscrito por las partes y valorado el mismo en el acápite referido a la valoración de los medios de prueba de esta decisión, no existe duda alguna que la relación arrendaticia siempre ha estado regida por un contrato de arrendamiento por escrito. Por otra parte, esta Superioridad se pronunció respecto de la naturaleza jurídica del contrato de arrendamiento celebrado por las partes del presente juicio, concluyendo que ha de tratarse de un contrato a tiempo indeterminado por los motivos antes esgrimidos.

Así entonces, resulta evidente para quien aquí decide, que el primero de los supuestos contemplados en el artículo 34 de la Ley especial que rige la materia, se encuentra cubierto.

El segundo de los supuestos, relacionado al literal a) del artículo 34 del instrumento jurídico, se corresponde con el hecho que el arrendatario haya dejado de cancelar el canon de arrendamiento correspondiente a dos mensualidades. Por ende, un mínimo de dos cuotas dejadas de cancelar por el arrendatario al arrendador por concepto de canon de arrendamiento, trae consigo la procedencia en derecho de la pretensión de desalojo.

Del escrito de contestación consignado por el apoderado judicial de la parte demandada, se observa que uno de los argumentos en los cuales basa la defensa de su mandante, es precisamente la manifiesta ilegalidad del aumento de cánones de arrendamientos cada seis (06) meses, puesto que el artículo 14 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece como mínimo el período equivalente a un (01) año para el ajuste del canon de arrendamiento.

A este respecto dispone el artículo 14 de la Ley en cuestión:

En los contratos de arrendamiento, a tiempo determinado o indeterminado, que versen sobre inmuebles exentos de regulación y en los que no se haya pactado cláusula de valor a los fines de la actualización periódica del canon de arrendamiento mensual, éste se ajustará cada vez que haya transcurrido un (01) año de la relación arrendaticia, de acuerdo al Índice General de Precios al Consumidor establecido por el Banco Central de Venezuela, acumulado para ese mismo período, si las partes no hubiesen llegado a un acuerdo sobre el monto del mismo

.

Ahora bien, de la cláusula tercera, precedentemente transcrita, del contrato celebrado por las partes del presente procedimiento, claramente se evidencia que las mismas acordaron y aceptaron que el canon de arrendamiento estaría sujeto a modificaciones, transcurridos como fueren seis (6) meses, a partir de la entrada en vigencia del contrato, de acuerdo al índice inflacionario establecido por la autoridad bancaria central en Venezuela.

Así las cosas, para quien aquí decide, no hay lugar a duda alguna, en relación a que las partes, acogiéndose al principio de la autonomía de la voluntad que rige en materia contractual, acordaron, aceptaron y establecieron de forma libre, deliberada y consciente que los aumentos o modificaciones al canon de arrendamiento se harían transcurridos seis (06) meses, tomando como referencia el índice inflacionario establecido por el Banco Central de Venezuela, y no como lo dispone el artículo 14 de la Ley que regula la materia de arrendamiento inmobiliario.

En derivación de lo anterior, la defensa esgrimida por el demandado de autos, necesariamente debe ser desechada, pues conlleva el desconocimiento de una manifestación expresa de voluntad, resumida en el consentimiento de estipular o pactar con la parte demandante de autos, que las modificaciones del canon de arrendamiento se harían de manera semestral y bajo los parámetros acordados por ellos mismos.

Por otra parte, menester es acotar que la parte actora en su escrito libelar, expuso “…una vez realizados los incrementos correspondientes a los años 2007 y 2008 las partes acordaron verbalmente la suma de NOVECIENTOS BOLIVARES (sic) FUERTES (Bs.F 900,00) desde principios de 2008, con un aumento en el primer semestre del mismo año, en las mismas condiciones de pago como lo estableció el contrato antes mencionado, que en su cláusula tercera establece incrementos semestrales; ahora bien desde el primer semestre del año 2.009 nuestros representados insisten en comunicarse por diferentes vías con el ciudadano F.P. (…) indicando el mismo que no realizaría ningún nuevo contrato toda vez que le generaría mayores gastos, y que tampoco aceptaría un aumento del canon de arrendamiento (…)”

La parte actora en su escrito de contestación reconoció expresamente que para los períodos correspondientes a los años 2007 y 2008, ambas partes habían acordado que el canon de arrendamiento sería equivalente a la cantidad de novecientos bolívares (Bs. 900,00), razón por la cual no resulta un hecho controvertido. Sin embargo, claro está para esta Alzada, pudiendo evidenciarse ello de las consignaciones de canon de arrendamiento que efectuara el ciudadano F.J.P.A. por ante el Juzgado Tercero de los municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, y en sí de la copia certificada de todo el expediente 129-2009, expedida por el referido Tribunal, que el prenombrado ciudadano canceló a razón de novecientos (Bs. 900,00) bolívares el canon de arrendamiento correspondiente a los meses de enero, febrero, mayo, julio, agosto, octubre, noviembre y diciembre del año 2009, los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2010, así como los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto y septiembre del año 2011.

Como consecuencia de lo anteriormente expuesto, resulta notorio para quien aquí decide, que el demandado de autos, ciudadano F.J.É.A., canceló el canon de arrendamiento correspondiente a los meses señalados con anterioridad, a razón de novecientos bolívares (Bs. 900,00), sin tomar en cuenta a partir del mes de agosto del año 2009, el ajuste o modificación que debía sufrir el canon de arrendamiento, ello en razón de así haberlo pactado con la ciudadana R.D.C.R. en el contrato de arrendamiento celebrado en fecha veintiséis (26) de octubre del año 2006. Lo comentado, permite circunscribir la actuación del arrendatario en un cumplimiento parcial de su obligación a favor de la arrendadora; traducido en un inequívoco incumplimiento, por cuanto un cumplimiento a cabalidad de sus obligaciones, le exigían cancelar el canon de arrendamiento tanto en la oportunidad como en la cuantía necesaria, es decir, tomando en cuenta el ajuste o modificación en dicho canon; lo que al no hacerlo, conlleva indefectiblemente a esta Alzada a declarar con lugar la pretensión de desalojo con fundamento en el literal a) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Por consiguiente, se condena al demandado de autos, ciudadano F.J.P.A., al pago de las pensiones arrendaticias comprendidas entre los meses de agosto de 2009 y el mes de julio del año 2010, ello precisamente en razón y en atención a lo solicitado por la misma parte actora en su escrito libelar. A los fines del cálculo definitivo de las pensiones de arrendamiento condenadas a pagar al demandado, se ordena practicar experticia complementaria del fallo mediante peritos, que serán designados conforme a las reglas establecidas en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, quienes designados y juramentados, deberán tomar como referencia para el incremento de la pensión de arrendamiento, los índices inflacionarios fijados por el Banco Central de Venezuela, en el período que abarcan las pensiones de arrendamiento que van del mes de agosto de 2009, hasta el mes de julio del año 2.010 tomando al efecto, como patrón de cálculo, la pensión arrendaticia vigente, es decir, la cantidad equivalente a novecientos bolívares (Bs.900). Así se decide.

Invocó además la parte actora el literal b) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios como fundamento de su pretensión de desalojo, lo cual conlleva a que este Juzgador verifique si en efecto se encuentran cubiertos los extremos legales requeridos en el caso de marras, para su procedencia. En cuanto al carácter de propietario de la parte accionante, queda claro que el mismo no ha sido rebatido o cuestionado por la parte demandada, evidenciándose además del contrato notariado de fecha veintiséis (26) de octubre del año 2006, que la ciudadana R.D.C.R. ostenta tal cualidad. Sin embargo, el literal del artículo en cuestión, hace referencia a la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado.

La doctrina en materia inquilinaria, respecto del literal “b” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, encabezada por Varela (1997) no media a través de un incumplimiento culposo por parte del inquilino, sino en la necesidad que tiene el propietario o un pariente consanguíneo en segundo grado de ocupar el inmueble, cuya carga probatoria, incumbe al arrendador. Para Catalá (1997), ese derecho de ocupar el inmueble, entra en el poder discrecional de analizar sí, el propietario tiene una causal justa y válida para requerir la devolución de su inmueble una vez vencido el lapso de duración pactado en el contrato de arrendamiento, pues de no ser así, por efecto de la limitación legal, deberá aceptar que el inquilino que haya cumplido sus obligaciones continúe en la posesión del inmueble en la misma condición.

Por su parte, Núñez Alcántara (1999) señala que el extremo que debe comprobar el propietario o alguno de sus parientes consanguíneos hasta el segundo grado, es el de la necesidad de ocupar el inmueble, inclusive hasta cuando el inmueble lo fuere para actividades laborales, industriales o comerciales.

Siguiendo los criterios doctrinales antes señalados, y en estricta acogida al contenido de las disposiciones normativas 1.354 y 506 de la norma civil sustantiva y adjetiva, respectivamente, las cuales consagran el principio procesal de la carga de la prueba, según el cual las partes deben demostrar sus respectivas afirmaciones de hecho, correspondiéndole al actor probar los hechos en que fundamenta su pretensión, y al demandado aquellos en que basa su excepción o defensa.

En el presente asunto sometido al conocimiento de esta Superioridad, debía el demandante de autos demostrar los hechos en los cuales fundamento su estado de necesidad, a saber, la situación económica del país y el hecho de encontrarse desempleada. No obstante, la necesidad de ocupación del propietario, viene dada por una especial circunstancia que obliga, de manera terminante, a ocupar el inmueble dado en arrendamiento, que de no actuar así causaría un perjuicio al necesitado, no sólo en el orden económico, sino social y familiar, o de cualquier otra categoría, es decir, cualquier circunstancia capaz de obligar al necesitado de ocupar el inmueble para satisfacer tal exigencia. Se trata del hecho o circunstancia que en determinado momento se traduce por justo motivo, que se demuestra indirectamente en el interés del necesitado.

Ahora bien de las actas que conforman el expediente de marras, a juicio de esta Alzada, no existe indicio o presunción alguna, así como tampoco un medio de prueba a través del cual hayan quedado demostrados los alegatos que expuso la demandante de autos como fundamento de su pretensión de desalojo con base en el literal b) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, de manera que, concluye quien aquí decide, que no es procedente en derecho tal pretensión de desalojo en base a dicha causal.

Finalmente y no menos importante, esgrime el demandado en su escrito de contestación, que “la parte actora admite en forma por demás expresa, que el inmueble objeto de la presente controversia, sirve de domicilio del ARRENDATARIO, es decir nuestro mandante F.J.P.A., lo que significa que estamos en presencia de un inmueble destinado al uso familiar y, sin duda alguna, tiene aplicación la LEY DE ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS y consecuencialmente lo establecido no sólo en el artículo 14 sino todos los demás de esa Ley, con todas y cada una de las prerrogativas que existen a favor de los arrendatarios”.

En razón de ello, este Órgano Subjetivo Jurisdiccional Superior, se ve en la imperiosa necesidad de realizar unas consideraciones. En primer lugar, de la cláusula primera del contrato de fecha veintiséis (26) de octubre del año 2006, celebrado por las partes del presente juicio, se observa que se describe el inmueble como de uso comercial, de manera que no existe duda alguna del fin perseguido, distinto al uso familiar pretendido hacer ver por la parte demandada.

En segundo lugar, el apoderado judicial de la parte demandada incurre en confundir las denominadas sedes jurídicas de las personas naturales, previstas en nuestro ordenamiento jurídico, específicamente el domicilio con la residencia. De acuerdo con Herrera (2002), la sede jurídica de una persona natural, además de ser un derecho de la personalidad, se traduce en el lugar donde las leyes o el derecho consideran localizada a una persona en relación a un efecto jurídico en particular, entre las cuales se encuentran: el domicilio, la residencia, la habitación y el paradero.

De acuerdo con Osorio (1990) el domicilio “es el lugar que la ley fija como asiento o sede de la persona, para la producción de efectos jurídicos”. En este mismo orden de ideas, la disposición normativa 27 del Código Civil Venezolano, concibe al domicilio como el lugar donde una persona tiene el asiento principal de sus negocios e intereses. Así entonces, y en función de la definición doctrinaria y legal aportadas con anticipación, el domicilio constituye el lugar de la sede legal de una persona en el que se encuentra su centro de actividades jurídicas, derivando de ello, una estrecha relación entre la persona y el lugar donde tenga asentados sus negocios e intereses.

Por su parte Calvo (2005) señala que el domicilio es la sede legal, o el centro de las actividades jurídicas que tiene una persona. Expresa el prenombrado autor, que el domicilio implica una relación legal de la persona con determinado lugar, para diferentes consecuencias jurídicas, sirviendo para fijar el lugar de los pagos de impuestos, celebración de contratos, servicio militar, fijación de la competencia de los órganos jurisdiccionales etc.

En definitiva, válido es comentar que el domicilio implica un lugar indiscutiblemente; pero no cualquier lugar, sino aquel que está determinado por el hecho de que la persona tenga el asiento principal de sus negocios e intereses, de lo cual deviene una condición que une a la persona con el lugar, y que determina la regla específica para que ese lugar pueda ser considerado como domicilio.

Otra de las sedes jurídicas, contempladas y reguladas por el ordenamiento jurídico venezolano, es la residencia. Osorio (1990), claramente señala que el término en cuestión hace alusión a la “permanencia o estancia en un lugar”. De acuerdo con Calvo (2005) la residencia como sede jurídica de una persona natural, es una cuestión de hecho y no de derecho como lo es el domicilio y por tanto implica el hecho de estar habitualmente en un lugar, aun y cuando sin el ánimo de hacer ese lugar el centro de las relaciones jurídicas de la persona, el sitio de ubicación del principal establecimiento o del hogar familiar.

A tenor de lo dispuesto en el artículo 31 del Código Civil, la mera residencia hace las veces de domicilio respecto de las personas que no lo tienen conocido en otra parte, y para la demostración de esta sede jurídica, se requiere con carácter obligatorio una declaración ante las oficinas o unidades de Registro Civil, como lo contempla el articulo 139 de la Ley Orgánica de Registro Civil.

En derivación de ello, notorio es que existe una clara distinción entre estas dos sedes jurídicas, concluyendo esta Alzada por los motivos antes esgrimidos, que yerra el apoderado judicial de la parte demandada al pretender darle el carácter de residencia al inmueble objeto de la presente controversia, el cual la parte actora señaló que servía de domicilio del ciudadano F.J.P.A.. Es así como, al no evidenciarse de las actas que el prenombrado ciudadano haya destinado el uso del inmueble para vivir en él y darle un uso distinto al comercial, debe esta sentenciadora desechar tal defensa expuesta por la parte demandada. Así se decide.

Como consecuencia de los motivos explanados previamente, debe este Órgano Subjetivo Jurisdiccional Superior declarar con lugar el recurso de apelación interpuesto por la apoderada judicial de la parte demandada, abogada en ejercicio M.E.S., inscrita en el Inpreabogado bajo el número 169.884, y por tanto se confirma la sentencia dictada en fecha diecinueve (19) de octubre de 2011 por el Juzgado Primero de los municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del estado Zulia. ASÍ SE DECIDE.-

V

DISPOSITIVO

Por los fundamentos antes expuestos, este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:

SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por la apoderada judicial de la parte demandada, abogada en ejercicio M.E.S.A., inscrita en el Inpreabogado bajo el número 169.884, en contra de la decisión dictada por el Juzgado Primero de los municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, en fecha diecinueve (19) de octubre del año 2011, por los motivos expuestos en el presente fallo.

CONFIRMA la decisión dictada por el Juzgado Primero de los municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, en fecha diecinueve (19) de octubre del año 2011, en el juicio contentivo de procedimiento de DESALOJO, incoado por el abogado en ejercicio C.C.I., inscrito en el Inpreabogado bajo el número 138.167, actuando con el carácter de apoderado judicial de la ciudadana R.D.C.R., en contra del ciudadano F.J.P.A., identificados en autos, por los motivos expuestos en la parte motiva del presente fallo.

Se condena en costas a la parte recurrente de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y NOTIFÍQUESE. Déjese por Secretaría copia certificada de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho de este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, en Maracaibo a los siete (07) días del mes de mayo de dos mil quince (2015). Años: 205° de la Independencia y 156° de la Federación.

LA JUEZA SUPERIOR,

DRA. I.R.O..

EL SECRETARIO,

ABOG. M.F.Q.

En la misma fecha anterior, siendo las diez y treinta de la mañana (10:30 am), se dictó y publicó el fallo que antecede.

EL SECRETARIO

ABOG. M.F.Q.