Decisión de Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Transito y Protección del Niño y el Adolescente de Yaracuy, de 13 de Noviembre de 2013

Prueba Documentales. A.- Que el señor R.S. lo que ha buscado es falsear una prueba y anticiparla para su conveniencia, promovió marcados con letras “A”, “B”, “C”, “D”, “E”, “F”, “G”, y “H” copias simples de ejemplares del diario el Yaracuyano. B.- Con la finalidad de demostrar que el ciudadano R.S. es un demandante contumaz, que busca falsear todo el tiempo la verdad y aprovechándose de esta oportunidad en este caso en particular, denuncio a la ciudadana I.S. por ante el C.I.C.P.C.

Pruebas Testimoniales: Promovió a las siguientes personas: 1.- Maribel Coromoto Pérez de Ledezma cedula Nº 12.281.237. 2.- C.V.S.L. cedula Nº 2.570.741. 3.- H.C.H. cedula Nº 3.260.101.

De la sentencia apelada

El Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de esta Circunscripción Judicial declaró, en base a lo siguiente:

…La Sala de Casación Civil del m.T. de la República, en Sentencia de fecha 22 de Marzo de 2013, dictada en el Expediente N° AA20-C-2012-000274, con ponencia de la Magistrada Yraima Zapata Lara, en el juicio de Diego Argüello Lastres Vs. M.I.G.D. RíoVisto, reitera el siguiente criterio:

Sobre el punto de si el contrato de opción de compra-venta puede estimarse una venta, la jurisprudencia de esta Sala ha sostenido el criterio según el cual, efectivamente, si están presentes los elementos de consentimiento, objeto y precio debe considerarse una verdadera venta, así se colige de sentencia N° 116 del 12/4/05, expediente N° 04-109 en el juicio de A.M.S.I. y otro contra T.C.R.V., donde se estableció:

‘…De la trascripción antes realizada, la Sala observa que el juez de alzada consideró que las partes al suscribir el contrato de opción de compra venta, realizaron una verdadera venta, al darse los dos elementos esenciales objeto y precio del cual se dio un anticipo, y la tradición había quedado diferida para el pago del saldo del precio, al momento de obtenerse el crédito por los accionantes, y el cumplimiento por la demandada vendedora de la transferencia de la propiedad del inmueble en forma registral.

Asimismo, observa la Sala, que el juez superior, contrariamente a lo denunciado, realizó una acertada interpretación del artículo 1.167 del Código Civil, pues en la misma el juzgador señaló la existencia de un contrato de opción de compra-venta y un documento privado celebrado entre las partes, en el cual quien lo incumplió fue la demandada, estando perfectamente facultados los actores para solicitar el cumplimiento del contrato, situación fáctica que forma parte del supuesto de hecho de la referida norma, que es precisamente lo planteado en el juicio…´.

El criterio reseñado fue abandonado en sentencias recientes en las que se estableció lo contrario, vale decir, que no deben considerarse los contratos de opción de compra venta una verdadera venta, sino contratos preparatorios aun cuando llenen los requisitos de consentimiento, objeto y precio, así se plasmó en las decisiones N°. 358 de fecha 9/7/09, caso A.P. contra Desarrollos 20699, C:A, N°. 460 del 27/10/10, caso Tomar contra sucesión Capuzzi y N°. 198 del 12/5/11, caso L.F.R. contra R.P..

Ahora bien, luego de realizar un estudio profundo y documentado sobre el asunto, esta M.J.C., estimó pertinente retomar el criterio inveterado que se había abandonado y, por vía de consecuencia establecer que el mismo debe equipararse a la venta pura y simple, tomando en consideración que se produzca el cruce de consentimientos en los contratantes y siempre y cuando se encuentren presentes, claramente, en dicho contrato de opción de compra venta los requisitos del objeto y precio.

Advierte la Sala que el sub iudice, se encuentra efectivamente en la situación tal y como la establecía la jurisprudencia que se retoma y que, se repite, consideró que cuando en un contrato de opción de compra-venta se encontraran presentes los elementos de consentimiento, precio y objeto, ello equivaldría a un contrato de venta, razón por la que debe valorarse el contrato de opción de compra venta en análisis, como una verdadera venta.

Considera la Sala, que en el caso bajo estudio debió ser aplicado desde el inicio el criterio pacífico y reiterado, que consideraba la promesa bilateral de venta como venta, pues la presente demanda fue presentada el 4 de agosto de 2006, y admitida el 5 de octubre de 2006, folio 22 de la primera pieza del expediente. Quiere esto decir, que cuando el accionante demandó, estaba vigente el citado criterio de la Sala de Casación Civil. De esta forma, no podía aplicársele al caso bajo estudio el cambio jurisprudencial establecido en sentencia N°. 358 de fecha 9/7/09, caso A.P. contra Desarrollos 20699, C:A., (Sic) pues no puede exigírsele al demandante que adecúe su pretensión procesal a un criterio futuro, que todavía no había sido establecido. Más bien la demanda fue cónsona con la doctrina vigente para ese momento. Por tal motivo, considera la Sala que al abandonarse el criterio del 9 de julio de 2009 para este caso concreto, no lesiona los intereses de los sujetos procesales ni la expectativa plausible, pues siempre sería aplicable al caso bajo estudio, la interpretación doctrinaria de la Sala anterior y que ahora se retoma.

Con base a los razonamientos expuestos y a la jurisprudencia señalada, es concluyente afirmar que en el caso bajo decisión, el ad quem negó esa posibilidad, expresando que el controvertido era sólo un contrato preparatorio de opción de compra-venta, razón por la que infringió el artículo 1.474 del Código Civil por falta de aplicación, por lo que se declara procedente esta parte de la denuncia. Así se decide.

En consecuencia, el Juez de reenvío que resulte competente, deberá confrontar el título que exhibe el demandante con el documento que invoca la demanda y el tercero adhesivo, a fin de determinar el mejor derecho y las consecuencias jurídicas derivadas de ellos. Así se decide.

Con respecto a la denuncia de infracción del artículo 788 del Código Civil por falta de aplicación, artículo que en el encabezado de la denuncia aparece como 778, pero luego el formalizante identifica correctamente a lo largo de su denuncia como 788 del Código Civil, advierte la Sala que esta norma señala ‘Es poseedor de buena fe quien posee como propietario en fuerza de justo título, es decir, de un título capaz de transferir el dominio, aunque sea vicioso, con tal que el vicio sea ignorado por el poseedor´

Con respecto a la posesión alegada por la demandada a favor de la tercerista, la recurrida señaló lo siguiente:

‘…Ni siquiera la tercerista adhesiva, sociedad mercantil DERNIER COSMETICS, C.A., invocó, conforme al derecho societario, que posee los bienes inmuebles objetos del contrato de compra-venta sub litis, porque se le dieron en aporte a título de uso y goce como arrendataria o como comodataria, por ejemplo, es decir, un simple derecho de posesión precaria, sino que, por el contrario, invocó un inexistente derecho real sui generis que se tiene supuestamente como parte optante en virtud de una relación convencional nacida de un contrato de opción de compra-venta.

Por eso, al no haberse invocado un derecho a usar y gozar sino ese inexistente derecho real innominado, es impretermitible para esta sentenciadora, advertir que la sociedad mercantil DERNIER COSMETICS, C.A., no ostenta derecho a la ocupación de los bienes inmuebles objetos del contrato de compra-venta sub iudice, pues, no se derivan derechos reales de la celebración de un contrato de opción de compra-venta, no teniendo base jurídica su posesión. Así se establece

Ergo, al no existir por parte de la tercerista adhesiva, sociedad mercantil DERNIER COSMETICS,C.A., derecho de posesión sobre los dos (2) bienes inmuebles dados en venta en el contrato bajo litis, debe establecerse que es la parte demandada, ciudadana M.I.G.D.R., la persona que siempre ha ejercido la posesión sobre los mismos…´ (Resaltado y negrillas de la Sala).

En este orden de ideas, es necesario dejar expuesto que al no estar la denuncia fundamentada en el artículo 320 del Código de Procedimiento Civil, la Sala no tiene la posibilidad de descender a las actas procesales a verificar lo denunciado por la formalizante, por lo que debe pasar por lo establecido en la recurrida, según la que la tercera adhesiva no alegó y mucho menos probó estar en posesión de los inmuebles en controversia.

En realidad, la recurrida estableció que la demandada no demostró que la tercera interviniente ostentase realmente la posesión sobre los inmuebles y, se pretende de la Sala una revisión general de las pruebas para que se establezca una situación de hecho como la posesión, lo cual no puede hacerlo, pues estaría actuando como un tribunal de instancia. Cuando la Sala asevera que el formalizante no invocó el artículo 320 del Código de Procedimiento Civil, debe entenderse no desde el punto de vista de la mención literal de la norma, sino que, se pretende una revisión de los hechos que en forma extraordinaria se permite en el referido artículo, pero sin fundamentarlo en una de sus modalidades o posibilidades. No se trata del mero formalismo de invocar el artículo 320 del Código de Procedimiento Civil, sino el no plantear ante la Sala de Casación Civil una revisión excepcional de los hechos, por vía de las posibilidades extraordinarias que el referido artículo plantea. En el caso concreto, la situación se ve más clara, pues la recurrida negó el hecho de la posesión, y el formalizante aspira a que se establezca tal posesión por parte de la Sala, a través de una revisión de las pruebas, lo cual no puede hacerse, razón por la cual la denuncia de infracción por falta de aplicación del artículo 788 del Código Civil debe declararse improcedente. Así se decide.

Criterio al cual se apega esta Sentenciadora, por lo que de seguidas a revisar los hechos alegados por las partes, relacionados con el contrato y la posesión del bien inmueble objeto del cuestionado contrato.

La parte Actora, adujo textualmente lo siguiente:

CLAUSULA PRIMERA: Se estableció que la Propietaria, en este caso la ciudadana I.Y.S.D.G. se comprometió a VENDERME un Inmueble ya antes identificado. En la CLAUSULA SEGUNDA: Entre ambos convenimos que la duración de la presente Opción a Compra sería por el Termino (Sic) de treinta (30) días, contados a partir de la firma de este Contrato, (Omissis) CLAUSULA TERCERA: ‘El precio de venta pactado para la operación es de TRECE MILLONES DE BOLIVARES (13.000.000,00) que cancelará de la siguiente manera: La cantidad de Tres millones de Bolívares (Bs.3.000.000,00) en dinero efectivo y en moneda de curso legal a la entera y cabal satisfacción de la Vendedora, la cual recibe en este acto, el resto lo pagará ‘EL COMPRADOR´ en la fecha de formalización de la Venta por Documento Público, en la forma y condiciones que para ese momento acuerden las partes o sea la cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLIVARES (Bs.10.000.000,00) actualmente DIEZ MIL BOLIVARES (Bs.10.000,00)Bsf serán cancelados por el comprador a la vendedora al momento del otorgamiento del documento definitivo de la venta ante la Oficina Subalterna de Registro competente. (Omisis) me comenta que no tenía listo el documento para ir al Registro y me entrega las llaves de la Casa para habitarla, desde ese mismo momento me mudé a la Casa y desde ese día hasta la fecha tengo la Posesión de la misma (Omissis)

Y por su parte, la parte Demandada, en su escrito de contestación de demanda, con relación al Contrato de Opción de Compraventa, adujo:

I.Y.S.D.G. suscribió un contrato de opción de compra el día 11 de Mayo de 2.004, con el señor R.A.S.J. sobre un Inmueble constituido por una casa de su propiedad con su respectivo terreno, signada con el No. 8, de las Residencias Don Panchito ubicada en Calle Principal de Piedra Grande, cruce con callejón Los Cocos, del Municipio Independencia del estado Yaracuy (Omissis) así dice la clausula (Sic) primera de dicho contrato. (Omissis) Al momento de suscribir la Opción de Compra el señor [entiende esta Juzgadora, R.A.S.J.] le entregó a la propietaria del inmueble la cantidad de tres mil bolívares (Bs.3.000,00) por concepto de adelanto de la opción de compra, ya que la venta total iba a ser por trece mil bolívares (Bs.13.000,00) quedándole una diferencia a pagar en treinta días (30) de diez mil bolívares (Bs.10.000,00) tal como está establecido en la clausula (Sic) tercera de dicho contrato de opción de compra. Es de hacer notar que en la clausula (Sic) segunda de dicho contrato de opción de compra suscrito por ellos decidieron bajo mutuo acuerdo que la duración de la compra seria (Sic) de treinta (30) días contados a partir de la firma de este contrato privado que lo firmaron el día 11 de Mayo del año 2004. Después pasó el tiempo y el comprador no cancelaba la parte restante, incumpliendo en el pago de su obligación pactada que era de treinta días (30) y fue entonces cuando decidió notificarle al señor R.S. que ya no iba a venderle su casa, puesto que el termino (Sic) de duración de dicha clausula (Sic) penal había vencido hacía rato y que procediera a devolverle su casa, sus llaves y todos sus documentos originales que le entrego (Sic) en la anterior oportunidad de la firma del contrato privado de opción de compra que ellos suscribieron.”

No debe obviar esta Sentenciadora que la parte Demandada en su escrito de Contestación aduce que el Contrato de Opción de compra suscrito por ella y la parte Actora, riela al Folio 12 de la Causa, motivo este por el cual al momento de valorarse las pruebas, a pesar de tratarse de copia simple de un documento privado, le da valor probatorio al mismo, ya que de lo contrario sería una violación al derecho que tiene la parte Demandada de esgrimir los alegatos y defensas que considere pertinentes para la mejor defensa de sus derechos, el cual, sin lugar a dudas, incluye el reconocimiento de cualquier instrumento que curse en autos.

En el contrato objeto de la pretensión se verifica que las partes acordaron lo siguiente:

…omissis…

Ahora bien con relación a las clausulas antes transcritas, tenemos que primeramente existe el consentimiento de las partes en la celebración del mismo, en segundo lugar que está definido el objeto de la negociación: “(…) una casa con su respectivo terreno propio, distinguida con el N° 08, ubicada en Res. ‘DON PACHINTO´ calle Principal de Piedra Grande, cruce con callejón Los Cocos Jurisdicción del Municipio Independencia del Estado Yaracuy. En tercer lugar que se fijó el precio, “El precio de venta pactado para la operación es por la cantidad de TRECE MILLONES DE BOLIVARES (BS.13.000.000,00)”, pagaderos de la siguiente manera, la cantidad TRES MILLONES DE BOLIVARES (BS.3.000.000,00), hoy TRES MIL BOLIVARES (BS.3.000.000,00) al momento de la firma del Contrato y DIEZ MILLONES DE BOLIVARES (BS.10.000.000,00), hoy DIEZ MIL BOLIVARES (BS.10.000,00), en el momento del otorgamiento del documento definitivo de la venta ante la Oficina Subalterna de Registro competente, es decir, que se encuentran los tres elementos previstos en el criterio de la Sala de Casación Civil para considerar el contrato de opción de compraventa, una venta, consentimiento, objeto y precio. Ahora bien, la parte Demandada aduce que la parte Actora incumplió con el Contrato, según manifiesta, por no pagar dentro de los treinta (30) días siguientes a la firma del contrato tal y como lo convinieron, a este respecto tal y como se dijo anteriormente, la cantidad restante, es decir, DIEZ MILLONES DE BOLIVARES (Bs.10.000.000,00), hoy DIEZ MIL BOLIVARES (Bs.10.000,00) deberán ser cancelados por la parte Actora en el momento del otorgamiento del documento definitivo de la venta ante la Oficina de Registro competente. En consecuencia, procedente resulta declarar el contrato de opción de compraventa, como contrato de venta y en consecuencia con LUGAR la Demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRAVENTA. Y así se declara.-

-VI-

DISPOSITIVA

Por las razones de hecho y de derecho antes expuestas, este Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, con sede en Cagua, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR la impugnación de la estimación de la demanda interpuesta por la ciudadana I.Y.S.d.G., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. 816.883 y domiciliada en la Urbanización Trigal Norte, Sector El Portal, Nro. 15B-93, Valencia, Estado Carabobo. SEGUNDO: CON LUGAR la pretensión de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO OPCIÓN DE COMPRAVENTA PRIVADO, interpuesta por el ciudadano R.A.S.J., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 3.551.886 y con domicilio procesal en la Urbanización San Antonio, transversal 6, Nº de la casa 5-7A, Municipio San F.d.E.Y., contra la ciudadana I.Y.S.d.G., antes identificada. TERCERO: Como consecuencia de lo declarado en el particular anterior, se ordena a la parte Demandada, ciudadana I.Y.S.d.G., ya identificada, a tramitar los recaudos, documentos, permisos y solvencias que sean necesarios para la firma por ante la Oficina de Registro Inmobiliaria respectiva del documento definitivo de venta del inmueble constituido por una casa con su respectivo terreno propio, distinguida con el Nro. 08, ubicada en Residencias “Don Panchito”, calle principal de Piedra Grande cruce con callejón Los Cocos del Municipio Independencia del estado Yaracuy. CUARTO: Se condena a la parte Actora, ciudadano R.A.S.J., a pagar a la parte Demandada, ciudadana I.Y.S.d.G., la suma de DIEZ MIL BOLIVARES (Bs.10.000,00) por concepto de pago del precio convenido. QUINTO: En caso de incumplimiento a la presente sentencia la misma servirá de título de propiedad, de conformidad con lo preceptuado en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil. CUARTO: Por haber vencimiento total se condena en costas a la parte Demandada.-…”

Ratio Decidendi

(Razones para decidir)

Narrado todo el iter procesal y llegado el momento para decidir éste Juez Superior Yaracuyano pasa a analizar la acción de opción de compra –venta interpuesta por el ciudadano R.A.S.J., en contra de la ciudadana I.Y.S.D.G., ambos antes identificados.

Adujó el actor que suscribió con la demandada un contrato de opción de compra venta sobre un inmueble de la propiedad de la demandada, constituido por una casa con su respectivo terreno propio distinguida con el N° 8 ubicada en Residencias “Don Panchito” calle principal de Piedra grande, cruce con callejón Los Cocos del Municipio Independencia del estado Yaracuy.

Que en el referido contrato se establecieron seis (6) clausulas de la cuales en la primera se estableció que la demandada se comprometió a venderle el inmueble. En la segunda que ambos convinieron que la duración de la opción de compra venta sería por el termino de treinta (30) días contados a partir de la firma de dicho contrato. En la tercera que el precio de la venta pactada fue de trece mil millones hoy trece mil bolívares fuertes (13.000) que debieron ser pagados de la siguiente manera: tres mil bolívares (3.000) que recibió la demandada según el actor en el momento que firmaron la opción y que el resto o sea diez mil bolívares (10.000) al momento del otorgamiento del documento definitivo ante la oficina de Registro Público correspondiente. Que cuando se cumplió el mes pactado se dirigió a la administradora H.d.H. y esta le comento que no tenía el documento listo y según el actor que en ese momento le entregaron las llaves de la vivienda y que desde ese momento se mudó y tiene actualmente la posesión. Que ha estado invirtiendo dinero como propietario. Que todos los meses se presentaba en la oficina de Bienes y Raíces solicitándole a la ciudadana H.d.H. el documento de venta definitivo y siempre tenía una excusa diferente. Que quedó demostrado la venta cuando le entregó las llaves y dejarlo vivir todo estos años, que ha tenido la posesión continua, no interrumpida, pacifica, pública y con intención de tener la casa como de él que en la clausula cuarta de estableció que en caso de que una de las partes desista de la realización de la compra-venta debería cancelar por indemnización por daños y perjuicios un millón de bolívares actualmente mil bolívares. Que le ha solicitado a la demandada la celebración de la venta definitiva en el Registro. Que contrató los servicios de un abogado para que redactara el documento de venta. Que en el año 2010 se solicitó la desocupación del inmueble. Que tiene 62 años de edad y que no tiene otro techo donde vivir, que ningún banco le va a dar un crédito por su edad y que lo único que tiene es una pensión del seguro social.

Por su parte la demandada de auto en el momento de dar contestación a la presente demanda, argumentó lo siguiente:

Negó, rechazo y contradijo los hechos y el derecho por intermedio de su apoderada aduciendo que I.Y.S.d.G. no le ha vendido al demandante la casa, ya que el incumplió en el pago de la diferencia pactada en la fecha acordada en el contrato de opción de compra venta privado que suscribieron ambas partes en donde existía una cláusula penal con un termino de treinta (30) días continuos posterior a la firma del documento privado de opción de compra efectuado en día 11 de Mayo de 2004. Que es cierto que el inmueble que ocupa el demandante le pertenece a la demandada. Que al ser la propietaria la señora I.Y.S.d.G. mal podía estar ocupada su casa injustamente por el invasor demandante. Que impugna la cuantía. Continua aduciendo que I.Y.S.d.G. suscribió un contrato de opción de compra el día 11 de Mayo de 2004 con el señor R.A.S.J. sobre un inmueble constituido por una casa de su propiedad con su respectivo terreno, signada con el N° 8 de las Residencias Don Panchito ubicada en calle Principal de piedra grande, cruce con el callejón los cocos del Municipio Independencia del estado Yaracuy. Que dice la clausula primera de dicho contrato la titularidad del inmueble. Que en ese mismo momento la propietaria de la casa le entregó las llaves de su casa más todos los documentos originales de la misma ya que él -según la demandada- personalmente se iba a encargar de todos los pormenores de la venta definitiva ante el Registro. Que en el referido contrato de opción de compra se estableció un total de seis (6) clausulas especificándose las condiciones del mismo y que se explican detalladamente en el contrato. Que al momento de suscribir la opción de compra el señor le entregó a la propietaria del inmueble la cantidad de tres mil bolívares (bs 3.000) por concepto de adelanto de la opción de compra, ya que la venta total iba a ser por trece mil bolívares (Bs 13.000) quedándole una diferencia a pagar en treinta días (30) de diez mil bolívares (Bs 10.000) tal como está establecido en la clausula tercera de dicho contrato de opción de compra. Que de mutuo acuerdo decidieron que la duración de la opción de compra sería de treinta (30) días contados a partir de la firma de este contrato privado que lo firmaron el día 11 de mayo de 2004. Que paso el tiempo y el comprador no cancelaba la parte restante y fue entonces que decidió notificarle al señor R.S. que ya no iba a venderle su casa, pues el termino había vencido y que procediera a devolverle su casa, sus llaves y todos sus documentos originales que le entregó en la oportunidad de la firma del contrato privado de opción de compra que ellos suscribieron. Que el señor Rogelio contrató abogados para amedrentarla y que en reiteradas oportunidades ella le manifestó que no le vendería su casa.

Trabada como quedó la litis en donde cada parte argumentó lo que creyó conveniente veamos ahora los medios probatorios que ambas partes trajeron al proceso para probar sus afirmaciones y dar cumplimento a lo establecido en el artículo 1354 del Código Civil en concordancia con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil.

La parte actora promovió los siguientes medios probatorios: al momento de introducir el libelo consignó:A) dos (2) Copias simples del documento donde consta la opción de compra del inmueble antes descrito el cual será a.p.

2. documento original el cual de la revisión del mismo constata este Juez Superior Civil que se trata de la venta de un terreno de quinientos noventa y ocho con ochenta y cuatro metros cuadrados (598,84 mtrs2) que le hiciera la Municipalidad a la ciudadana I.Y.S.d.G. en el año 1988 quedando Registrado bajo el Número 3, Folios 6 Vuelto al 8 Vuelto del Protocolo Primero, Tomo Tercero, Tercer Trimestre, del cual se desprende que efectivamente la ciudadana antes mencionada compró dicho terreno. Ahora bien como se evidencia que el documento aquí estudiado se encuentra debidamente protocolizado cumpliendo con lo establecido en los artículos 1920 y 1924 ambos del Código Civil y el mismo no fue tachado en su oportunidad se le confiere pleno valor probatorio y así se decide. C, D, E, F, G) 5 copias simples de libreta de ahorros pertenecientes al Banco Mercantil, Banco Universal Números 910243 y 6759764, las cuales son consideradas como indicios, desprendiéndose de las mismas que para la fecha de la suscripción de la opción a compra reclamada, la parte demandante contaba con fondos monetarios suficientes para pagar lo convenido en dicha opción y así se decide. H) copia simple de un documento que señala el actor como el documento definitivo de la venta pero que no se encuentra firmado por ninguna persona la cual no se le confiere valor probatorio y así se decide. I) copia simple de un poder debidamente notariado la cual por ser un documento autenticado y no haber sido tachado de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y del cual se desprende que para el año 2006 fecha está en que se firmó este poder de Administración y Disposición la ciudadana I.Y.S.d.G. estaba facultado para disponer de los bienes pertenecientes a todo los otorgantes por lo que se le confiere valor probatorio y así se decide. J) copia simple de un documento que señala la parte actora como la Liberación de la Clausula Tercera del documento de compra-venta del terreno de la ciudadana I.Y.S.d.G.. Con respecto a este documento se desprende del mismo que se trata de una copia de la sesión de la cámara Municipal del Municipio Independencia del estado Yaracuy en donde por unanimidad se aprobó la Liberación de la Clausula Tercera de fecha 23/07/2005 y tomando en cuenta que se trata de una actuación de un Órgano Superior de Dirección de la Administración Municipal la cual se desprende que es un acto administrativo de efectos particulares y no fue impugnado en su oportunidad de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil así como tampoco demandaron su nulidad se le confiere valor probatorio y así se decide. K) Autorización de Liberación emanado del Sindico Procurador Municipal. Tomando en cuenta que se trata de una actuación de un Órgano Superior de Consulta de la Administración Municipal la cual se desprende que es un acto administrativo de efectos particulares y no fue impugnado en su oportunidad de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil así como tampoco demandaron su nulidad se le confiere valor probatorio y así se decide. M) Copias simples de la declaración sucesoral del de cujus J.R.G.G. del cual se constata que fue dictada la resolución 501344 en donde dicho Órgano Desconcentrado de la Administración Pública Nacional declaró que la sucesión G.G. cumplió con todos los requisitos legales de la declaración susesoral, dicho acto administrativo fue dictado el 22/12/2004 y en donde se pudo verificar que fue declarado como bienes hereditarios el inmueble o terreno de quinientos noventa y ocho con ochenta y cuatro metros cuadrados (598,84 mtrs2) por lo que tratándose de un documento público administrativo se le confiere valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil así como tampoco demandaron su nulidad se le confiere valor probatorio y así se decide. N) copias simples de cédulas de identidades de la cual se desprende que son copias de documentos administrativos la cual no fueron impugnadas de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil así como tampoco demandaron su nulidad se le confiere valor probatorio y así se decide.

Al momento de promover pruebas el demandante consignó las siguientes: 1) copia certificada emanado de la Fiscalía Superior sobre un informe de resultado de experticia de documentológia practicada por el departamento de criminalística del C.I.C.P.C. delegación Yaracuy, al contrato de Opción de Compra entre los ciudadanos I.Y.S.d.G. y R.A.S..

Con respecto a este medio probatorio considera quien decide que en nuestro derecho procesal rige el principio de la prueba libre, ahora bien la presente prueba se trata de una actuación judicial que practicó un funcionario público experto producto de una investigación de tipo penal que se ventiló por otro Órgano Superior con Autonomía funcional de la Administración Nacional y que no corresponde a esta instancia pronunciarse sobre dicha investigación sin embargo como quiera que la copia certificada traída a los autos versa sobre una experticia practicada por el departamento de criminalística del C.I.C.P.C delegación Yaracuy, al contrato de Opción de Compra suscrito entre los ciudadanos I.Y.S.d.G. y R.A.S. podemos decir que a pesar de que las partes en ningún momento han negado que suscribieron dicho contrato de opción de compra venta y el informe de experticia antes mencionado así lo señaló entonces no cabe la menor duda de que se le confiere valor probatorio por ser una actuación de un funcionario competente a pesar de que en materia civil la prueba para demostrar la firma es la de cotejo aunado a que la certificación fue realizada por la persona competente de conformidad con el artículo 1385 del Código Civil, en conclusión podemos finalmente decir que su valor probatorio viene dado porque no se ha cuestionado la subscrición de dicho contrato de opción y en este informe pericial trasladado a los autos se determinó sobre una copia simple de dicho contrato que si correspondía la firma de la demandada por lo que se le confiere valor probatorio y así se decide. 2) copia simple de un titulo supletorio otorgado por el Tribunal de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito del estado Yaracuy de fecha 22/07/ 1965 al ciudadano F.S., registrado el 31/08/1965. Con respecto a este documento considera quien decide que por cuanto se trata de una copia simple de un documento público y no fue tachado en su oportunidad se le confiere valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil ya que se evidencia que dicho documento cumplió con los requisitos establecido en el artículo 1924 del Código Civil y así se decide. Copia simple del documento de compra venta entre el ciudadano F.S. y E.E.M.. Con respecto a este documento considera quien decide que el mismo resulta impertinente ya que no arroja ningún elemento de convicción para esta causa y así se decide. Copia simple del documento de compra venta entre los ciudadanos E.R.E. y D.E. al ciudadano F.S.. Con respecto a este documento considera quien decide que el mismo resulta impertinente ya que no arroja ningún elemento de convicción para esta causa y así se decide. Copia simple del documento Privado (opción de Compra) entre I.Y.S.d.G. y L.E.. Con respecto a este documento considera quien decide que el mismo resulta impertinente ya que no arroja ningún elemento de convicción para esta causa y así se decide. Copia simple del documento Privado (opción de Compra) entre I.Y.S.d.G. y Ceni M.R.d.E.. Con respecto a este documento considera quien decide que el mismo resulta impertinente ya que no arroja ningún elemento de convicción para esta causa y así se decide.

Original de un acta levantada por la Administradora del Conjunto Residencial Don Panchito. Con respecto a este documento considera quien decide que se trata de un documento emanado de un tercero ajeno a esta causa por lo tanto ha debido la parte promovente pedir su ratificación mediante la prueba testifical por lo tanto no se le confiere valor probatorio de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil y así se decide. Copia del recibo de pago otorgado por la inmobiliaria CA de Bienes y Raíces por concepto de consumo de Agua. Con respecto a este documento considera quien decide que se trata de un documento emanado de un tercero ajeno a esta causa por lo tanto ha debido la parte promovente pedir su ratificación mediante la prueba testifical por lo tanto no se le confiere valor probatorio de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil y así se decide. Copia del estado de cuenta de aguas de Yaracuy, consumo de agua hasta junio de 2006. Considera quien decide que dicho estado de cuenta no es emanado del Instituto Autónomo Aguas de Yaracuy sino de la CA. De Bienes Raíces el cual es un tercero ajeno a esta causa por lo tanto ha debido la parte promovente pedir su ratificación mediante la prueba testifical por lo tanto no se le confiere valor probatorio de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil y así se decide. Informe médico de la Doctora M.S.. Con respecto a este documento considera quien decide que se trata de un documento emanado de un tercero ajeno a esta causa por lo tanto ha debido la parte promovente pedir su ratificación mediante la prueba testifical por lo tanto no se le confiere valor probatorio de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil y así se decide. Ratificó documento Privado (opción de Compra) entre I.Y.S.d.G. y R.A.S.J.. Con respecto a esta prueba como se dijo anteriormente será valorado más adelante y así se declara. Ratificó las copias de la libreta de ahorro del demandante. Con respecto a esta prueba ya fue valorada anteriormente y así se declara. Documento redactado por el abogado Segundo Ramírez. Con respecto a esta prueba ya fue valorada anteriormente y así se declara. Ratificó todas las pruebas consignadas con el libelo de la demanda y que ya este juez superior valoró y así se declara. Promovió y consignó escrito de contestación de la demanda la cual considera este juez superior que la contestación de la demanda no constituye medio de prueba alguna sino la oportunidad de exponer sus defensas por parte del demandado y así se decide. Escrito de denuncia formulada por la ciudadana I.Y.S.d.G. la cual considera quien decide que dicha prueba es impertinente por cuanto son actuaciones de otra índole procesal y así se decide. Escrito dirigido a la fiscalía del Ministerio público ya cual ya fue a.y.a.s.d. Promovió las testimoniales de Eblina Chiquinquira Rincón Barrios, A.V.R., C.E.Q. y Segundo Ramírez todos antes identificados. Con respecto a estas testimoniales tenemos que en primer lugar considerar que la prueba de testigo es inadmisible para probar una convención en donde se establezca una obligación que exceda de dos mil bolívares hoy dos bolívares fuerte (2,00) artículo 1387 del Código Civil pero sin embargo existe en nuestro derecho objetivo un principio de prueba por escrito establecido en el artículo 1392 del Código Civil:

También es admisible la prueba de testigos cuando hay un principio de prueba por escrito.

Este principio de prueba resulta de todo escrito emanado de aquél a quien se le opone, o de aquél a quien él representa que haga verosímil el hecho alegado.

Es, asimismo, admisible dicha prueba cuando las presunciones o indicios resultantes de hechos ciertos probados, no por testigos sean bastantes para determinar la admisión de esa prueba.

En el presente caso el actor alegó que había firmado un contrato de opción de compra venta por un inmueble con la demandada de auto y esta su vez no negó la celebración de dicho contrato por lo que no es un hecho controvertido, así como tampoco negó que al momento de la firma del contrato objeto del presente juicio recibió Bs. 3.000; que la demandada fue contundente en afirmar que si celebró dicho contrato pero que era el actor quien había incumplido-alegato también del actor- ahora los testigos presentados por el actor a todos se les hicieron las mismas preguntas y no fueron repreguntados, que si tenían conocimiento de la firma de un contrato de opción de compra venta por un inmueble entre el actor y la demandada y todos respondieron afirmativamente coincidiendo con lo afirmado por ambas partes en conflicto, es por eso que quien decide considera conveniente valorar estos testigos en función a que existe en auto suficientes indicios y presunciones de la existencia de la firma de dicho contrato ya que se desprende de auto que la parte actora cuando demandó lo hizo con una copia simple de un documento privado la cual si bien es cierto que no tiene ningún valor probatorio también es cierto que la demandada de auto en ningún momento negó ni siguiera solicitó la inadmisibilidad de dicho documento de copia simple porque como bien se desprende tanto de las testimoniales como de los alegatos de ambas partes que si firmaron una opción de compra venta sobre un inmueble antes descrito, hay suficientes indicios y presunciones de que se celebró un contrato con la intención de vender y/o comprar, ahora bien considera quien decide que existe igualmente el contenido del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil en su único aparte de que los jueces se atendrán al propósito y la intención de las partes teniendo en mira la vedad y la buena fe que en este caso la intención de las partes era la celebración de un negociación por un inmueble y que lo expresaron cuando se firmó un contrato de opción de compra venta por un inmueble, aparte de esto por las máximas de experiencia y con las conclusiones que se pudieron sacar de la causa en estudio se puede determinar que ambas partes si firmaron una opción de compra venta por un inmueble ya –como bien lo dijo el actor- que porque si él no cumplió porque lo dejaron tanto tiempo ocupando dicho inmueble, alegado de autos, y observa esta instancia superior que fue la parte actora quien accionó primero pero concluyendo con los testigos entonces son concordantes entre si ya que todos afirmaron que si firmaron las partes en conflicto una opción de compra venta por un inmueble por lo que se les confiere pleno valor probatorio a sus dichos y así se decide. Para sustentar esta valoración veamos un resumen de una sentencia de la Sala Constitucional Exp. núm. 11-0231 a los 09 días del mes de marzo de dos mil doce

Sin perjuicio de lo anterior, observa la Sala que el fallo objeto de revisión incurre en un error al apreciar como únicas pruebas de la relación contractual los testimonios de 2 personas, pues los artículos 1387 y 1389 del Código Civil son claros al prohibir la admisión de testigos para probar la existencia de una convención celebrada, cuando su valor exceda de dos mil bolívares (Bs. 2000,00), actualmente dos bolívares (Bs. 2,00), en el entendido de que la demanda había sido estimada en un millón ciento sesenta y dos mil quinientos bolívares (Bs. 1.162.500,00), actualmente un mil ciento sesenta y dos bolívares con cincuenta céntimos (Bs. 1.162,50). En tal sentido, el referido juzgador debió a.l.t. conforme a las excepciones contenidas en los artículos 1392 y 1393 del Código Civil. En efecto, al existir indicios de que el propio demandado había alegado en otro proceso la existencia de una relación arrendaticia, al no existir prueba documental alguna que demuestre la relación arrendaticia, y constatarse de autos que la propiedad del inmueble no estaba en duda y que el demandado estaba ocupando el inmueble sin mediar pago alguno, lo pertinente era invocar expresamente las citadas disposiciones (arts. 1392 y 1.393) para resolver adecuadamente la controversia. Por lo tanto, se hace un llamado de atención al Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, para que en lo futuro se abstenga de incurrir en el precitado error de apreciación de pruebas delatado. Así también se decide.

En cuanto a las pruebas promovidas por el demandado tenemos:

1) Copias simples de ejemplares de periódicos. En cuanto a estas copias simples de publicaciones de presa considera quien decide que los mismos se valoran por cuanto es un hecho notorio su publicación porque emana de un editor y para poder contradecir estas publicaciones ha debido la parte que promovió esta prueba contradecirlos con otra prueba o sea una contra prueba y no haciendo afirmaciones que no corresponden con el hecho debatido y así se decide.

2) Denuncia N° I-281-888 de fecha 11/03/2009. Considera quien decide que esta prueba no aporta ningún elemento de convicción para esta causa y la misma resulta del todo impertinente y así se decide.

3) Testimoniales de M.P., H.M.C. de Hernández. Con respecto a estas testimoniales considera quien decide que como se dijo anteriormente existiendo un principio de prueba por escrito en donde de conformidad con el artículo 1392 del Código de Procedimiento Civil la prueba de testigo es excepcional para demostrar la celebración de una convención cuando en el caso existan presunciones y indicios resultantes de hechos ciertos probados no por los testigos sino por las otras pruebas existentes en la causa, por lo tanto en el presente caso existen suficientes presunciones así como suficientes indicios de que entre las partes aquí en conflicto firmaron un contrato privado de opción de compra venta por un inmueble y así lo confirmaron los testigos antes mencionados cuando ambos respondieron afirmativamente cuando se les preguntó que si la ciudadana I.Y.S.d.G. y R.A.S.J. habían firmado un contrato privado de opción de compra venta por un inmueble, también afirmaron que dicho contrato tenía una duración de treinta (30) días de vigencia y también se pudo determinar por parte de este operador de justicia que la testigo H.M.C. de Hernández manifestó para sustentar su declaración que le constaba porque dicho contrato se firmó en su oficina y ella estaba presente por lo que el contrato de opción de compra queda de esta manera valorado, y en cuanto a los testimonios son concordantes entre sí por lo que se le confiere valor probatorio por cuanto queda demostrado una vez más la existencia de la firma del contrato de opción de compra venta firmado por las partes aquí mencionadas por lo que también se aclara que la firma de dicho contrato no es un hecho controvertido porque así lo manifestaron ambas partes y así se decide.

Sobre la materia ha mantenido la Sala de Casación Civil: En primer lugar Este fue el criterio que mantuvo la Sala hasta el 9/7/2009 donde mediante la sentencia N°358 donde abandona el anterior criterio y pasa a establecer lo siguiente:

Los contratos de promesa bilateral de compraventa son contratos preparatorios o preliminares, en el sentido de que sólo producen el efecto de obligar a las partes a celebrar entre sí un futuro contrato.

Éstos deben contener los elementos esenciales del ulterior contrato, de manera que en él debe constar la perfecta y clara voluntad de las partes de prestar en el futuro el consentimiento para la compraventa, sin que ello signifique la consumación del contrato definitivo.

Asimismo, estos contratos son en la actualidad de gran utilidad para los ciudadanos y su uso ha sido muy frecuente para la adquisición de bienes inmuebles, ya que para comprar un inmueble se requiere el cumplimiento de ciertas formalidades previas, como por ejemplo, la solvencia de impuestos municipales, presentación del comprobante de vivienda principal, impuesto sobre inmuebles urbanos, certificación de gravámenes, entre otros, necesarios para la celebración del contrato definitivo; y la utilización de tales contratos ha sido de gran provecho especialmente cuando se solicita un préstamo a un Banco o Institución Financiera para la compra del inmueble.

Dentro de las características de los contratos preparatorios podemos mencionar las siguientes:

- Es un precontrato, ya que prepara la celebración de otro contrato.

- Es autónomo, ya que cada uno de los contratantes tiene el derecho de exigir que el otro se preste a la estipulación del contrato definitivo.

- Es principal, ya que subsiste con independencia del contrato futuro.

- Produce efectos personales, ya que no es traslativo ni constitutivo de derechos reales, sino que por el contrario engendra una obligación de hacer, es decir, prestarse para la celebración de un futuro contrato.

- Pueden ser bilaterales o unilaterales, según se obliguen ambas partes o una sola a celebrar el contrato prometido. (José Mejía Altamirano. Contratos Civiles. Teoría y práctica. p. 195)

De manera que el contrato que se examina, consignado como documento fundamental de la demanda, es un contrato de promesa bilateral de compraventa, cuya naturaleza es la de un contrato preparatorio, pues constituye un acuerdo de voluntades en el cual ambas partes contratantes se comprometen a celebrar el contrato futuro, en este caso el contrato de compraventa propiamente dicho.

Igualmente este criterio se ratifica mediante la sentencia N° 460 del 27/10/2010 que establece lo siguiente:

Así pues, conforme a lo anterior los contratos de promesa bilateral de compra-venta no constituyen una venta, ya que son contratos preparatorios o preliminares, que preparan la celebración de otro contrato, y en cuyas cláusulas se identifican las personas intervinientes ya sean naturales o jurídicas, el bien o bienes objetos del mismo, la duración de éste, el precio del o los bienes, la cantidad de dinero que en calidad de arras o como garantía de cumplimiento de las estipulaciones contenidas en ese contrato entrega el opcionado o comprador al opcionante o vendedor y, la denominada “Cláusula Penal” en caso de incumplimiento de las obligaciones establecidas en el contrato.

También se mantiene en la sentencia N° 198 del 12/5/2011 la cual estableció lo siguiente:

Así pues, conforme a lo anterior los contratos de promesa bilateral de compra-venta no constituyen una venta, ya que son contratos preparatorios o preliminares, que preparan la celebración de otro contrato, y en cuyas cláusulas se identifican las personas intervinientes ya sean naturales o jurídicas, el bien o bienes objetos del mismo, la duración de éste, el precio del o los bienes, la cantidad de dinero que en calidad de arras o como garantía de cumplimiento de las estipulaciones contenidas en ese contrato entrega el opcionado o comprador al opcionante o vendedor y, la denominada “Cláusula Penal” en caso de incumplimiento de las obligaciones establecidas en el contrato.”

Ahora bien siendo así, es muy claro que en el presente caso debe aplicarse el criterio sostenido por la Sala De Casación Civil el de fecha 9/7/2009, sentencia n° 358 ya que la presente demanda fue admitida el 22 de diciembre de 2010 tal y como así se evidencia del folio 53, entonces analicemos el contrato de opción de compra venta.

Se evidencia en primer lugar que es un contrato de promesa bilateral de compraventa, son contratos preparatorios o preliminares, en el sentido de que sólo producen el efecto de obligar a las partes a celebrar entre sí un futuro contrato ya que las partes pactaron 30 días para el cumplimiento para realizar el documento definitivo de venta según consta en el documento en copia simple ya que queda demostrado que a pesar de ser un documento en copia simple no fue negado por ningunas de las partes y fue confirmado su existencia por los testigos de ambas partes.

Ahora bien la vigencia de dicho opción era por 30 días y que durante ese lapso se otorgaría el documento definitivo de venta y el comprador pagaría el precio convenido en dinero efectivo y curso legal que era de 10.000 millones de bolívares hoy diez mil bolívares fuertes pero la parte actora adujó que el demandado no cumplió el contrato dentro de los 30 días por su parte la demandada alegó que no era cierto porque ella le había entregado los documentos originales para que el actor realizara el documento de lo que habiendo hecho una revisión esta instancia superior de los documentos consignados pudo este juez superior determinar que no existe ningún documento que pudiera servir para realizar una venta definitiva ante un Registro Inmobiliario en un lapso de 30 días, ahora si revisamos con más detenimiento los documentos consignados podemos constatar que el inmueble objeto de la opción de compra venta no formó parte de la declaración sucesoral alegada por la demandada no era por lo menos no consta en las actas que dicho inmueble perteneciera a una sucesión hereditaria lo que implica esto que la demandada no tenía ningún impedimento para realizar el documento definitivo ya que como bien lo señaló la Sala de Casación Civil la opción de compra venta son contratos preparatorios por lo que no cabe la menor duda de quién decide que la parte demandada no cumplió con su obligación y así se decide.

También observa esta instancia superior que si tomamos en cuenta que el contrato preparatorio se firmó el día 4 de mayo de 2004 el artículo 1167 del Código Civil le permite a la parte actora pedir el cumplimiento del contrato ya que dicha norma establece lo siguiente:

En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.

Del artículo precedente, se deduce, que ante la existencia de un contrato bilateral, es decir de opción de compra-venta,(contrato preparatorio) celebrado entre las partes, en el cual quien lo incumplió fue la demandada, está perfectamente facultado el actor, a su elección, para solicitar el cumplimiento del mismo, en consecuencia, la parte que no dio lugar al incumplimiento y puede perfectamente exigir a su libre elección, el cumplimiento del contrato o su resolución, con los daños y perjuicios si hubiere lugar a ello, demostrado también por esa escritura, no desconocida, por ambas partes previeron y así lo reconocieron al suscribirlo que la duración y su cumplimiento sería dentro de los 30 días lo cual queda evidenciado que no cumplió la demandada con dicho contrato y así se decide.

DECISIÓN

Por todos los argumentos precedentes, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA: SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto el 12 de junio de 2013 por parte de la demandada contra la sentencia dictada el 30 de mayo de 2013 por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito de esta Circunscripción Judicial, quien declaró con lugar la demanda condenando en costas a la parte demandada.

Se condena en costas procesales a la parte recurrente de conformidad con el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese y regístrese. Déjese copia certificada.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Yaracuy, en San Felipe a los trece días del mes noviembre de dos mil trece. Años 203º de la Independencia y 154º de la Federación.

El Juez Superior,

Abg. E.J.C.

La Secretaria,

Abg. L.V.M.

En la misma fecha se publicó la anterior sentencia siendo las dos de la tarde.

La Secretaria,

Abg. L.V.M.