Decisión nº 13-2374 de Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del Transito de Lara, de 25 de Julio de 2014

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara

Barquisimeto, veinticinco de julio de dos mil catorce

204º y 155º

ASUNTO: KP02-R-2014-000237

DEMANDANTE: E.J.U.R., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V- 12.701.723, respectivamente, de este domicilio.

APODERADOS: E.J.U.R., A.M.C. y L.C.R.Á., abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 122.988, 22.768 y 116.350, respectivamente, de este domicilio.

DEMANDADA: PROMOCIONES EL TURBIO PROTURCA, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Segundo del estado Lara, en fecha 30 de marzo de 1999, bajo en N° 31, tomo 14-A, modificado su documento constitutivo por ante el precitado registro, según asiento de fecha 4 de mayo de 1999, bajo el N° 23, tomo 18-A, con una última modificación estatutaria de fecha 12 de febrero de 2004, anotada bajo el N° 1, tomo 10-A, representada legalmente por la ciudadana M.T.G.D.Y., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V- 2.979.786, de este domicilio.

APODERADOS: A.M.E.M., J.A.A.C., M.A.A.C., J.N.A., J.C.R.S., y M.A.P.R., abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los números 90.484, 29.566, 31.267, 131.343, 80.185 y 169.980, respectivamente, de este domicilio.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA.

SENTENCIA: DEFINITIVA. Expediente N° 13-2374 (KP02-R-2014-000237).

Se inició la presente causa por demanda de cumplimiento de contrato de opción a compra, interpuesta en fecha 10 de diciembre de 2012, por el ciudadano E.J.U.R., en su carácter de apoderado judicial del ciudadano E.J.U.R., contra la sociedad mercantil Promociones El Turbio Proturca, C.A., con fundamento a lo dispuesto en los artículos 1.133, 1.141, 1.159, 1.160, 1.167 y 1.474 del Código Civil venezolano (fs. 1 al 4 y anexos del folio 5 al 57).

En fecha 21 de diciembre de 2012, el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara, admitió la demanda y ordenó la citación de la demandada para que compareciera a dar contestación a la demanda (f. 60). Agotada la citación personal y por carteles, por auto de fecha 9 de mayo de 2013 (fs. 82 y 83), se designó al abogado V.A.P., como defensor ad-litem, quien fue notificado, aceptó el cargo y prestó el juramento de ley (f. 86). En fecha 15 de julio de 2013, el abogado M.A.A., en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, presentó escrito de contestación a la demanda, en el cual reconvino al actor por resolución de contrato e indemnización de daños y perjuicios (fs. 93 al 103, y anexos del folio 88 al 92).

Mediante auto de fecha 23 de julio de 2013 (f. 105), se admitió la reconvención propuesta y se fijó oportunidad para la contestación. Corre agregado desde el folio 108 al 115, con anexos desde el folio 116 al 122, escrito contentivo de la contestación a la reconvención presentada en fecha 5 de agosto de 2013, por el ciudadano E.J.U.R., asistido de abogada. Por auto de fecha 6 de agosto de 2013 (f. 123), se advirtió a las partes que comenzaría a computarse el lapso probatorio, de conformidad con los artículos 388 y 396 del Código de Procedimiento Civil. En fecha 26 de septiembre de 2013, ambas partes presentaron sus respectivos escritos de promoción de pruebas, el de la parte actora reconvenida riela agregado del folio 125 al 128, con anexos del folio 129 al 133, y el de la parte demandada reconvincente, del folio 134 al folio 135, con anexos del folio 136 al 137. Mediante auto de fecha 7 de octubre de 2013, se admitieron a sustanciación las pruebas promovidas por ambas partes (fs. 150 y 151), y se ordenó librar oficios a la agencia del Banco Exterior, C.A., a la Oficina del Instituto Venezolano de los Seguros Sociales (IVSS), y al Servicio Municipal de Administración Tributaria (SEMAT), a los fines de que informaran lo requerido por las partes, así como también intimar al ciudadano E.J.U.R., a fin de que exhibiera el original de la solvencia municipal del inmueble objeto del contrato, lo cual tuvo lugar en fecha 16 de octubre de 2013 (f. 161). En fecha 23 de octubre de 2013 (f. 162, con anexo al folio 163), fue agregado al expediente oficio emanado del Servicio Municipal de Administración Tributaria (SEMAT), y por auto de fecha 4 de noviembre de 2013 (f. 164, con anexos del folio 165 al 174), se agregó oficio proveniente del Instituto Venezolano de los Seguros Sociales. En fecha 14 de noviembre de 2013 (f. 181, con anexo al folio182), se adicionó al expediente oficio emanado del Banco Exterior, C.A. Finalmente por auto de fecha 16 de enero de 2014 (f. 193, y anexos a los folios 194 y 195), se agregó a las actas procesales oficio emanado del Banco Exterior, C.A. Banco Universal.

Por auto de fecha 21 de noviembre de 2013, se fijó oportunidad para presentar informes (f. 183), el cual fue presentado en fecha 13 de diciembre de 2013, por la parte actora reconvenida (fs. 186 al 189).

En fecha 11 de marzo de 2014 (fs. 197 al 208), el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara, dictó sentencia definitiva mediante la cual declaró sin lugar la demanda por cumplimiento de contrato y sin lugar la reconvención por resolución de contrato. En fecha 18 de marzo de 2014, la parte actora formuló el recurso de apelación contra la precitada sentencia, el cual fue admitido en ambos efectos, mediante auto de fecha 19 de marzo de 2014 (f. 210).

En fecha 25 de marzo de 2014 (fs. 214 y 215), se recibió el expediente en este Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara, y por auto de fecha 26 de marzo de 2014 (f. 216), se fijó oportunidad para la presentación de los informes, observaciones y lapso para dictar sentencia. Mediante escrito de fecha 28 de abril de 2014 (f. 217), el apoderado judicial de la sociedad mercantil Promociones El Turbio Proturca, C.A., se adhirió al recurso de apelación formulado por la parte actora reconvenida. Corre inserto del folio 218 al 223, escrito de informes presentado por la parte demandada reconviniente y desde el folio 224 al 230, escrito de informes presentado por la parte actora reconvenida. En fecha 15 de mayo de 2014 (f. 231), se dejó constancia del vencimiento de la oportunidad fijada para presentar las observaciones a los informes, por lo que la causa entró en lapso para dictar sentencia. Por auto de fecha 14 de julio de 2014, se difirió la publicación de la sentencia para dentro de los once (11) días calendario siguientes (f. 232).

Llegada la oportunidad para sentenciar este tribunal superior lo hace previa las siguientes consideraciones:

Corresponde a esta sentenciadora pronunciarse sobre el recurso de apelación, interpuesto en fecha 18 de marzo de 2014, por la apoderada judicial del ciudadano E.J.U.R., así como de la adhesión formulada por el representante judicial del la sociedad mercantil Promociones El Turbio Proturca, C.A., en fecha 28 de abril de 2014, ambos contra la sentencia dictada en fecha 11 de marzo de 2014, por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara, mediante la cual declaró sin lugar la pretensión de cumplimiento de contrato de opción a compraventa, intentada por el ciudadano E.J.U.R., contra la sociedad mercantil Promociones El Turbio Proturca, C.A., y sin lugar la pretensión de resolución de contrato de opción a compraventa, intentada por vía reconvencional por la sociedad mercantil supra identificada.

Como punto previo observa esta juzgadora que el abogado M.A.A.C., en su carácter de apoderado judicial de la sociedad mercantil Promociones El Turbio Proturca, C.A., en fecha 28 de abril de 2014, se adhirió el recurso de apelación de su contrario, contra la sentencia dictada en fecha 11 de marzo de 2014, por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara, sólo en lo que respecta a la declaratoria sin lugar de la reconvención, pues la misma – a su entender- debió ser declarada con lugar, visto el incumplimiento de la parte actora en cuanto al plazo establecido en el documento de opción a compra venta.

Ahora bien, el artículo 301 del Código de Procedimiento Civil establece que, la adhesión a la apelación deberá formularse ante el tribunal de alzada, desde el día en que ésta reciba el expediente, hasta el acto de informes, y tomando en consideración que la presente adhesión se efectuó antes de la oportunidad fijada para presentar informes, es decir de forma tempestiva, quien juzga considera que la adhesión al recurso de apelación es admisible, y así se declara.

Establecido lo anterior, consta a las actas procesales que el abogado E.J.U.R., actuando como apoderado judicial del ciudadano E.J.U.R., en su escrito libelar alegó que en fecha 7 de junio de 2012, su representado firmó un contrato de promesa bilateral de compra venta con la sociedad mercantil Promociones El Turbio Proturca, C.A., cuyo objeto era la venta, a su representado, de un inmueble de su propiedad, constituido por un (1) local comercial distinguido con el N° 12, que forma parte del centro comercial Los Cardones, ubicado en la urbanización “Parque Residencial Los Cardones”, de la ciudad de Barquisimeto, estado Lara, cuyos linderos son los siguientes: Noreste: Área de circulación peatonal interna; Suroeste: Local N° 13; Sureste: Área de circulación peatonal interna; y Noroeste: Área de circulación peatonal interna; identificado con el código catastral número 3110049001001NC012; que el precio se estableció en la cantidad de doscientos setenta y nueve mil novecientos veinte bolívares (Bs. 279.920,00), el cual sería cancelado de la manera siguiente: a) la cantidad de sesenta y nueve mil novecientos ochenta bolívares (Bs. 69.980,00), el día de la firma del contrato de promesa bilateral de compra venta, y la cantidad de doscientos nueve mil novecientos cuarenta bolívares (Bs. 209.940,00), dentro de los sesenta (60) días continuos siguientes a la firma del contrato, todo ello de acuerdo a la cláusula segunda del mismo. Por otra parte arguyó que, en función al segundo pago, su representado solicitó un crédito hipotecario comercial en el Banco Exterior Banco Universal, C.A, sucursal Barquisimeto, el cual fue aprobado en fecha veinticinco (25) de julio del 2012, para ser pagado en el plazo de diez (10) años y por la totalidad del monto solicitado, el cual -a su decir- fue aprobado dentro del lapso convenido para la materialización de la venta del local objeto de la controversia. Igualmente adujó que, la compra no se ha materializado debido a que, para la protocolización del documento definitivo de la compra-venta del inmueble, se debía consignar ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Iribarren del estado Lara, los recaudos exigidos por dicho organismo para que el documento sea admitido, dentro de los cuales se encuentra el original del poder judicial otorgado al abogado R.Á.L., y que lo acredita para ejecutar la venta del inmueble y la solvencia del Seguro Social de la sociedad mercantil Promociones El Turbio Proturca, C.A., recaudo que a la fecha la vendedora no ha entregado, aun cuando –a su decir- estaba obligada a proveer todos los recaudos necesarios a los efectos de protocolizar la venta del inmueble, de acuerdo a la cláusula quinta del contrato de promesa bilateral de compra-venta, y pese a los innumerables esfuerzos personales realizados por su representado, e incluso a través de telegrama enviado por intermedio del Instituto Postal Telegráfico (IPOSTEL); que dicha acción se debe tomar como un incumplimiento voluntario de la obligación, conforme a los artículos 1.264, 1.160 y 1.161 del Código Civil; que el Banco Exterior, C.A., le otorgó el crédito con una vigencia de noventa (90) días, y que el incumplimiento ostentado por parte de la vendedora, en entregar a su representado los recaudos necesarios para la protocolización del documento y su deliberado silencio, le ha ocasionado una lesión al interés legítimo de su representado. Por último, fundamentó su pretensión en los artículos 1.159, 1.264, 1.161, y 1.167 del Código Civil y solicitó al tribunal inste a la sociedad mercantil Promociones El Turbio Proturca, C.A, para que convenga en suministrar los recaudos solicitados, o en su defecto sea obligada al cumplimiento de contrato, con la advertencia que si ésta se negare, la sentencia sirva como título de propiedad del inmueble en referencia, así como al pago de costas y costos del juicio. Estimó la demanda en la cantidad de trescientos sesenta y tres mil ochocientos noventa y seis bolívares con cero céntimos (Bs. 363.896,00), equivalente a cuatro mil cuarenta y tres con veintiocho unidades tributarias (4.043,28 UT). (fs. 1 al 4, con sus anexos desde el folio 5 al 57).

Dentro de la oportunidad fijada para dar contestación a la demanda, el abogado M.A.A.C., en su carácter de apoderado judicial de la sociedad mercantil Promociones el Turbio Proturca, C.A., rechazó la demanda incoada contra su representada, tanto en los hechos expuestos, por ser falsos, como en el derecho invocado, pues no resultan –a su decir- aplicables; alegó que la presente demanda está fundamentada en el supuesto incumplimiento, por parte de su defendida, de suministrar la solvencia del Instituto Venezolano de los Seguros Sociales, para proceder al cumplimiento del contrato de opción de compra-venta, autenticado por ante la Notaría Pública Vigésima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha siete (7) de junio del año 2012; que las partes contractualmente fijaron un plazo de sesenta (60) días continuos, contados a partir de la fecha de autenticación del documento, para proceder a la protocolización del documento definitivo de venta, dentro del cual la parte compradora debía proceder al pago de la suma fijada en calidad de arras, y el saldo restante para cancelar el precio total, lo cual debía materializarse a más tardar el día siete (7) de agosto del año 2012, a menos que las partes hubieran suscrito un documento de prórroga, en el que conste claramente la extensión del lapso inicial; que su representada no recibió, dentro del plazo legalmente establecido entre las partes, el monto del precio íntegro del contrato, ni suscribió prórroga legal alguna, por lo que la vigencia para la materialización de dicha acción feneció el día doce (12) de agosto del año 2012, por lo que no surge para su mandante –a su entender- la obligación de transmitir la propiedad del inmueble objeto de la negociación; que los instrumentos que corren insertos en los autos, específicamente los telegramas enviados, así como la constancia de revisión del documento, fueron presentados con posterioridad a la vigencia del contrato, por lo que su mandante quedó liberada de su obligación. Para finalizar su contestación, solicitó al tribunal que declare sin lugar la demanda de cumplimiento de contrato, formulada contra su representada, por haber expirado el plazo contractual para la materialización del documento definitivo de compra-venta, sin que la parte demandante haya cumplido con su obligación de pagar el precio total establecido en el contrato de opción de compra-venta suscrito, ni ofrecido en el escrito de la demanda, cancelar luego que se dictara la sentencia definitiva, por lo que esta demanda estaba destinada al fracaso, por faltar uno de los elementos que integran el contrato de compra-venta, como es sin dudas, el pago del precio fijado en el acuerdo de las partes, generando un vicio conocido por la doctrina como “falla de oscuro libelo”.

En la oportunidad correspondiente, el abogado M.A.A.C., en su carácter de apoderado judicial de la sociedad mercantil Promociones el Turbio Proturca, C.A., de conformidad con lo establecido en el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil, reconvino al ciudadano E.J.U.R., para que convenga o en su defecto sea declarado por el tribunal, en la resolución del contrato de opción compraventa, y en pagar la cantidad de sesenta y nueve mil novecientos ochenta bolívares (Bs. 69.980,00), por concepto de indemnización derivada del incumplimiento del contrato por parte del prominente comprador, así como las costas y costos de la reconvención, con fundamento a lo dispuesto en los artículos 1.167 y 1.264 del Código Civil. Para concluir indicó, que conforme a la cláusula tercera del contrato, si el prominente comprador no suscribía el acuerdo definitivo de compraventa en el período establecido, debía cancelar una indemnización que consistía en las cantidades pagadas antes del acta de protocolización del documento definitivo de venta del inmueble.

Por su parte, en fecha 5 de agosto de 2013, el ciudadano E.J.U.R., asistido de abogada, dio contestación a la reconvención en los siguientes términos: Contradijo lo aseverado por la parte demandada reconviniente en cuanto al lapso de vencimiento, pues el mismo venció –a su decir- el día 7 de agosto de 2012 y no en fecha 12 de agosto de 2012, como lo estipuló la contra parte; rechazó la falta de diligencia que se le imputa, pues, por el contrario señaló, que hizo todo lo que estuvo a su alcance para dar cumplimiento a su obligación de cancelar el saldo restante del precio de venta del inmueble objeto del contrato, antes del plazo de sesenta (60) días continuos siguientes a la firma de dicho instrumento, y que tal aseveración se puede evidenciar en el instrumento que cursa en el expediente emanado del Banco Exterior, C.A., visado por su apoderado judicial el abogado G.M.L., del cual se desprende el monto que le fue otorgado por el banco, el nombre del beneficiario y el bien inmueble sobre el cual se constituyó hipoteca; que el crédito le fue aprobado en fecha 25 de julio del año 2012, es decir, dentro del lapso de los sesenta (60) días fijados contractualmente para cancelar el precio total de la venta; que no existía duda alguna en cuanto al monto y lugar del pago, toda vez que éste último quedaba supeditado al hecho mismo de la protocolización y, lógicamente, tal pago debía producirse entonces en la Oficina de Registro del Primer Circuito del Municipio Iribarren, al momento de la firma del respectivo documento; que el mismo día de la aprobación del crédito hizo saber al representante legal y a los relacionados con la vendedora, que ya contaba con los recursos financieros necesarios para pagar el saldo pendiente y así honrar la obligación que contrajo; que jamás le fueron entregados o puestos a disposición oportunamente los recaudos, entre ellos la solvencia del pago de impuestos nacionales, estadales, municipales (derecho de frente) y de servicios públicos (Hidrolara y Corpoelec), solvencia del Instituto Venezolano del Seguro Social (IVSS) e instrumento poder original, los cuales constituyen instrumentos indispensables para que la Oficina de Registro Público admitiera a tramitación el otorgamiento del documento definitivo de compraventa, a pesar de que ya el banco le había aprobado el crédito y la sociedad mercantil El Turbio Proturca, C.A., tenía conocimiento de ello y estaba obligada, tal como consta en la cláusula séptima del contrato de promesa bilateral de compraventa en la que se establece que: “En caso de que en el momento de la protocolización del documento público para la realización de dicho Contrato (sic) de Compra-Venta, faltase uno de los recaudos estipulados en esta cláusula, se tomara como causa imputable a LA PROMINENTE VENDEDORA el no otorgamiento del documento objeto de esta (sic) opción…”; que resulta claro que la responsable de que no se haya efectuado el pago del saldo restante del precio de venta, en tiempo oportuno, es únicamente –a su decir- la firma mercantil Promociones El Turbio (Proturca); que la Ley de Registro Público y del Notariado y las Resoluciones Ministeriales que se aplican en las oficinas de registro no admiten a tramitación ningún documento que, al momento de ser presentado, no vaya acompañado de todos los recaudos necesarios para proceder a su posterior firma; que al no haberle entregado la vendedora los recaudos necesarios en tiempo útil, es evidente que recae sobre ella el peso de la responsabilidad por el incumplimiento culposo de las obligaciones contraídas con su persona; que en relación a la solvencia del Instituto Venezolano de los Seguros Sociales (IVSS), cuando la firma Proturca firmó el contrato con su persona, ésta se encontraba en una situación irregular en el cumplimiento de sus obligaciones con el instituto supra identificado, por lo que –a su entender- los representantes de la vendedora actuaron de mala fe, ya que sabían que mal podrían suministrar esa solvencia dentro del lapso de sesenta (60) días previamente estipulado por ellos mismos. Emplazó formalmente a la demandada reconviniente a demostrar que le hizo entrega, en el lapso contractual, todos los recaudos necesarios para la protocolización; que en fecha 28 de agosto de 2012, la funcionaria de la Oficina de Registro le informó, por escrito, que para darle curso a la protocolización debía presentarse la solvencia del Instituto Venezolano de los Seguros Sociales; que a través de correo electrónico de fecha 30 de agosto de 2012, comunicó a la demandada los recaudos faltantes; que en fecha 4 de septiembre de 2012, entregó a la administradora de la demandada la lista de los recaudos faltantes y que es a partir de ese momento que se cierra la comunicación con la prominente vendedora. Para finalizar su escrito de contestación a la reconvención, reseñó una serie de noticias circuladas a través de los medios de comunicación escrita, en relación a casos similares al suyo y en donde se encontraba involucrada la demandada, situación que –a su expresar- lo convenció de que la vendedora estaba actuando de mala fe, ante lo cual no le quedó otra opción que demandarla; que por todas y cada una de las razones expuestas a lo largo del presente escrito, es que rechazó la procedencia de la reconvención planteada y solicitó que la misma sea declarada sin lugar.

En fecha 11 de marzo de 2014, el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara, dictó sentencia definitiva, mediante la cual declaró sin lugar la demanda por cumplimiento de contrato y sin lugar la reconvención por resolución de contrato. En fecha 18 de marzo de 2014, la parte actora formuló el recurso de apelación contra la precitada sentencia, el cual fue admitido, en ambos efectos, mediante auto de fecha 19 de marzo de 2014, el cual fue distribuido a esta alzada para su decisión. Mediante escrito de fecha 28 de abril de 2014, el apoderado judicial de la sociedad mercantil Promociones el Turbio Proturca, C.A., se adhirió al recurso de apelación formulado por la parte actora reconvenida.

En fecha 29 de abril de 2014, el apoderado judicial de la parte actora, en su escrito de informes señaló que, al leer el folio 198 de la sentencia, en su parte narrativa, primer párrafo, se evidencia que su representada debía cancelar “…dentro de los siguientes sesenta (60) días continuos siguientes (sic) a la firma del contrato…” la cantidad de doscientos nueve mil novecientos cuarenta bolívares (Bs. 209.940,00), sin necesidad de que la demandada cumpliese con ninguna clase de obligación; que la trascripción hecha por el a quo en su sentencia fue incompleta, por cuanto omitió parte de la cláusula segunda del contrato que corresponde a la forma de pagar el saldo, la cual al ser leída en su totalidad, permite una interpretación real y verdadera que resulta distinta de lo afirmado por la sentencia; que la mencionada cláusula segunda expresa que el prominente comprador pagará la cantidad de doscientos nueve mil novecientos cuarenta bolívares con cero céntimos (Bs. 209.940,00), dentro de los sesenta (60) días continuos siguientes a la firma del documento y fecha pautada para la protocolización del documento definitivo de compraventa; que al analizar la referida cláusula en su totalidad y de una simple interpretación de la misma, permite concluir que no se trataba solamente de que el pago debía producirse dentro del lapso de sesenta (60) días, después de la firma del documento notariado, sino que además debía tomarse en cuenta la fecha pautada para la protocolización del documento definitivo de compraventa; que el artículo 1.160 del Código Civil establece que los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todos aquellos elementos naturales que se derivan de los mismos; que es un uso propio de la cultura jurídica negocial de nuestro medio, que en los contratos de promesa bilateral de venta o de opción de compra, siempre existe una suma inicial que entrega el comprador al vendedor y que posteriormente, en el acto mismo de la firma del documento definitivo ante el registro, el vendedor cancela el saldo restante, lo cual es un hecho que no admite discusión y que ocurre de forma consuetudinaria; que aplicada esta idea y el contenido mismo de la cláusula segunda del contrato, surge claramente la idea de que el pago estaba supeditado a la circunstancia o condición de que ya estuviese fijada la fecha para la protocolización del documento definitivo ante la Oficina del Registro Inmobiliario, la cual nunca llegó a fijarse, debido al incumplimiento de la vendedora en suministrar todos los recaudos necesarios para proceder a ella, en el tiempo pautado; que en relación a los recibos de pagos de condominio, promovidos por la representación judicial de la parte demandada-reconviniente, se puede observar que las mismas no corresponden a la realidad, en virtud de que fueron realizadas después de los sesentas (60) días establecidos en el contrato, y por consiguiente la vendedora no estaba solvente, como lo aseguró la sentenciadora; que se tratan de facturas emanadas de terceros que no son partes en el juicio, y que no fueron ratificadas por el tercero como prueba testimonial en el curso de la litis; que en relación a la exhibición del documento original de la solvencia municipal, se desprende que le fue entregado a su representado, fuera del lapso de los sesenta (60) días, lo cual se puede evidenciar de la nota de recibo colocada por su representado al pie de la solvencia, donde estampó su firma y la fecha de recibo; que el a quo pretendió darle valor o apreciar tanto la prueba de exhibición, como la prueba de informes a tenor de lo establecido en el artículo 433 de nuestra ley adjetiva civil; que el a quo creó un requisito inexistente tanto en la ley, como en el contrato que recoge las voluntades de quienes los suscriben, al señalar que su representado debió acreditar más allá de toda duda, que se encontraba en la disposición de satisfacer el pago del precio en la oportunidad fijada contractualmente, es decir, demostrar que tenía la intención de pagar, obligación que no logra –a su decir- encuadrar en el derecho; que es bien sabido que el pago, en el caso de especie, se encontraba atado al hecho de la fijación de la fecha pautada para la protocolización del documento definitivo; que al folio 205 el sentenciador insiste en el mismo asunto señalado ut supra, al disponer que el Banco Exterior certificó que el crédito otorgado a su representado le fue aprobado en fecha 25 de julio de 2012, dentro del lapso de los sesenta (60) días, pero que ello “resulta insuficiente para determinar que esa circunstancia se hubiere puesto en conocimiento de la demandada”, disposición que –a su decir- no tiene fundamento legal; que aun cuando su mandante no estaba obligado a realizar dicha acción, efectivamente se lo comunicó vía telefónica; que el juez en su sentencia declaró como apócrifo el documento de revisión emitido por el Registro Público de Primer Circuito del Municipio Iribarren del estado Lara, sin que haya mediado impugnación alguna por parte de quien estaba legitimado para hacerlo, extralimitándose en sus funciones y supliendo defensas que no fueron alegadas en su momento, en contraposición de la norma establecida en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil; que el a quo en su sentencia afirma que el documento cuyo cumplimiento se pretende, se suscribió en fecha 7 de junio de 2012, cosa que –a su decir- resulta absurda, ya que si la vendedora hubiere cumplido con la firma del documento definitivo, mal podría su representado demandar por el cumplimiento de dicha acción; que en relación a la prueba proveniente del Instituto Venezolano de los Seguros Sociales (IVSS), el a quo en su fallo sólo se pronunció en torno a esa prueba en relación a su valor respecto a la reconvención, en cambió nada dijo acerca de las misma respecto a la acción de cumplimiento de contrato ejercida por su representado; que el sentenciador aseveró en su fallo, que la demandada no se encontraba inscrita en el Instituto Venezolano de los Seguros Sociales (IVSS), y que ese hecho le permitió colegir, que aun cuando la actora hubiere cumplido oportunamente con el ofrecimiento del pago del precio, a que estaba obligada contractualmente, no habría sido posible la protocolización del documento; que dicha aseveración es discordante e incompatible con la decisión del a quo acerca de declarar sin lugar la acción de cumplimiento de contrato, ya que tal como lo alegó en el libelo, la demanda de cumplimiento de contrato la interpuso arguyendo que, el pago del saldo pendiente no se produjo porque la vendedora no había cumplido con sus obligaciones de entregar todos los recaudos necesarios, para que la Oficina de Registro pudiera fijar la fecha para la protocolización; que el sentenciador reconoce que por culpa de la sociedad mercantil Promociones El Turbio Proturca, C.A., la protocolización del documento definitivo no hubiere sido posible, y que aun así, el a quo declaró sin lugar la acción de cumplimiento de contrato, que se basó precisamente en ese mismo motivo; que el a quo reconoce y declara en la decisión de la reconvención el incumplimiento de la demandada, pero ese incumplimiento declarado por el órgano jurisdiccional vale solamente para la reconvención, pero no vale para la decisión de la acción de cumplimiento de contrato, incurriendo en el llamado vicio de motivación contradictoria, ya que el fallo expone razones que chocan entre sí y le restan toda lógica; que el juez declaró no haber lugar al cumplimiento de contrato, y no haber lugar a la resolución, dejando en el limbo jurídico el estado de la presente relación negocial. Para finalizar transcribió fragmentos de decisiones emanadas de la Sala de Casación Civil y de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, con la finalidad de hacer alusión al principio del doble grado de la jurisdicción y los límites del juez superior que conoce en apelación las decisiones tomadas en primera instancia; así como también solicitó que sea declarada la nulidad de la sentencia dictada por el a quo y se pronuncie al fondo del presente asunto, declarando con lugar la acción de cumplimiento de contrato.

Mediante escrito de informe presentado ante esta alzada en fecha 29 de abril del 2014, el abogado M.A.A.C., en su carácter de apoderado judicial de la sociedad mercantil Promociones El Turbio Proturca, C.A., señaló y ratificó que la demanda presentada por el ciudadano E.U.R., es improcedente motivado a que, de conformidad con lo contractualmente fijado, feneció el lapso establecido para la protocolización del documento definitivo de venta; que no hubo ningún documento de prórroga del contrato; que la demandada no recibió, dentro del plazo legalmente establecido entre las partes, el monto del precio íntegro del contrato; que no puede surgir para su mandante la obligación de trasmitir la propiedad, si no hay pago del precio convenido en los plazos establecidos; que consta en los autos que la tramitación de la operación fue presentada con posterioridad a la vigencia del contrato; que su representada quedó liberada de su obligación de cumplir con su venta, por efectos del fenecimiento del plazo contractualmente fijado para ello; que la sentencia de primera instancia cumplió con la técnica de apreciar todos los documentos probatorios aportados a los autos, que sirvieron de base para desechar la demanda, en el sentido de que el demandante no cumplió, dentro del lapso, con su obligación, por lo que la demanda debe ser declarada sin lugar; que en relación a la reconvención, la sentencia recurrida debió declararla con lugar, dado que se determinó, con las pruebas resultantes de los autos, la extemporaneidad de la parte actora en la presentación de la documentación ante el registro respectivo; que la parte actora no fue diligente a la hora de cumplir con sus obligaciones, como lo era la gestión, dentro del plazo legal establecido, del pago del precio indicado en el contrato; que consta de los instrumento traídos a los autos por la accionante, que la tramitación fue efectuada luego de haberse vencido el contrato, es decir, a partir del día 12 de agosto de 2012; que el incumplimiento del contrato viene siendo la consecuencia a los efectos internos del mismo y se extiende, no sólo el análisis de su fuerza obligatoria, sino también a las normas y principios que rigen su interpretación; que surge, por lo tanto, a favor de su mandante la posibilidad de resolver el contrato de opción de compra-venta, por haberse vencido el plazo contractualmente fijado, sin que haya mediado ninguna prórroga del mismo, y sin que la parte demandante haya pagado su precio; que dicha situación hace posible exigir la indemnización prevista en la referida cláusula de marras; que la recurrida justificó para desestimar la reconvención, la falta de solvencia de inscripción en el Seguro Social, pero que tal circunstancia no la eximía de declararlo procedente, pues –a su decir- constaba el incumplimiento del actor del plazo contractualmente fijado. En consecuencia, solicitó a esta alzada declare sin lugar el recurso de apelación formulado por la parte actora y con lugar la adhesión a la apelación promovida por su representada.

Establecidos los términos en los que quedó planteada la controversia, se observa que constituyen hechos aceptados, la existencia del contrato suscrito en fecha 7 de junio de 2012, entre el ciudadano E.J.U.R. (promitente comprador), y la sociedad mercantil Promociones El Turbio Proturca, C.A.(promitente vendedora), cuyo objeto era la venta de un inmueble constituido por un (1) local comercial distinguido con el N° 12, que forma parte del centro comercial Los Cardones, ubicado en la urbanización “Parque Residencial Los Cardones”, de la ciudad de Barquisimeto, del estado Lara; que el precio se estableció en la cantidad de doscientos setenta y nueve mil novecientos veinte bolívares (Bs. 279.920,00), de los cuales el promitente comprador canceló la cantidad de sesenta y nueve mil novecientos ochenta bolívares (Bs. 69.980,00), el día de la firma del contrato de promesa bilateral de compra venta.

Constituyen hechos controvertidos, el incumplimiento intencional y culposo de la obligación prevista en la cláusula quinta del contrato, por parte de la promitente vendedora, al no entregar dentro del plazo establecido, la solvencia del Seguro Social y el original del instrumento poder otorgado al abogado R.Á.L., para realizar la venta al actor; si la demandada estaba exonerada de cumplir su obligación de transferir la propiedad del inmueble, dado que el actor a su vez no cumplió con la obligación de pagar el saldo restante del precio antes del día 7 de agosto de 2012, por lo que al encontrarse vencido el contrato, no puede exigirse el cumplimiento forzoso de la obligación; y si por no haber el actor ofrecido en el libelo el pago del precio restante, la acción por cumplimiento de contrato no puede prosperar.

Ahora bien, como punto previo y a los fines de determinar si el contrato de opción de compra venta puede estimarse como una venta, se hace necesario analizar el criterio que se encontraba vigente para el momento de interponer la presente demandada, conforme a la sentencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 22 de marzo de 2013, expediente N° 2012-000274, en la que se estableció lo siguiente:

Sobre el punto de si el contrato de opción de compra-venta puede estimarse una venta, la jurisprudencia de esta Sala ha sostenido el criterio según el cual, efectivamente, si están presentes los elementos de consentimiento, objeto y precio debe considerarse una verdadera venta, así se colige de sentencia N° 116 del 12/4/05, expediente N°04-109 en el juicio de A.M.S.I. y otro contra T.C.R.V., donde se estableció:

…De la trascripción antes realizada, la Sala observa que el juez de alzada consideró que las partes al suscribir el contrato de opción de compra venta, realizaron una verdadera venta, al darse los dos elementos esenciales objeto y precio del cual se dio un anticipo, y la tradición había quedado diferida para el pago del saldo del precio, al momento de obtenerse el crédito por los accionantes, y el cumplimiento por la demandada vendedora de la transferencia de la propiedad del inmueble en forma registral.

Asimismo, observa la Sala, que el juez superior, contrariamente a lo denunciado, realizó una acertada interpretación del artículo 1.167 del Código Civil, pues en la misma el juzgador señaló la existencia de un contrato de opción de compra-venta y un documento privado celebrado entre las partes, en el cual quien lo incumplió fue la demandada, estando perfectamente facultados los actores para solicitar el cumplimiento del contrato, situación fáctica que forma parte del supuesto de hecho de la referida norma, que es precisamente lo planteado en el juicio…

.

El criterio reseñado fue abandonado en sentencias recientes en las que se estableció lo contrario, vale decir, que no deben considerarse los contratos de opción de compra venta una verdadera venta, sino contratos preparatorios aun cuando llenen los requisitos de consentimiento, objeto y precio, así se plasmó en las decisiones N°. 358 de fecha 9/7/09, caso A.P. contra Desarrollos 20699, C.A, N°. 460 del 27/10/10, caso Tomar contra sucesión Capuzzi y N°. 198 del 12/5/11, caso L.F.R. contra R.P..

Ahora bien, luego de realizar un estudio profundo y documentado sobre el asunto, esta M.J.C., estimó pertinente retomar el criterio inveterado que se había abandonado y, por vía de consecuencia establecer que el mismo debe equipararse a la venta pura y simple, tomando en consideración que se produzca el cruce de consentimientos en los contratantes y siempre y cuando se encuentren presentes, claramente, en dicho contrato de opción de compra venta los requisitos del objeto y precio.

Advierte la Sala que el sub iudice, se encuentra efectivamente en la situación tal y como la establecía la jurisprudencia que se retoma y que, se repite, consideró que cuando en un contrato de opción de compra-venta se encontraran presentes los elementos de consentimiento, precio y objeto, ello equivaldría a un contrato de venta, razón por la que debe valorarse el contrato de opción de compra venta en análisis, como una verdadera venta.

Considera la Sala, que en el caso bajo estudio debió ser aplicado desde el inicio el criterio pacífico y reiterado, que consideraba la promesa bilateral de venta como venta, pues la presente demanda fue presentada el 4 de agosto de 2006, y admitida el 5 de octubre de 2006, folio 22 de la primera pieza del expediente. Quiere esto decir, que cuando el accionante demandó, estaba vigente el citado criterio de la Sala de Casación Civil. De esta forma, no podía aplicársele al caso bajo estudio el cambio jurisprudencial establecido en sentencia N°. 358 de fecha 9/7/09, caso A.P. contra Desarrollos 20699, C.A., pues no puede exigírsele al demandante que adecue su pretensión procesal a un criterio futuro, que todavía no había sido establecido. Más bien la demanda fue cónsona con la doctrina vigente para ese momento. Por tal motivo, considera la Sala que al abandonarse el criterio del 9 de julio de 2009 para este caso concreto, no lesiona los intereses de los sujetos procesales ni la expectativa plausible, pues siempre sería aplicable al caso bajo estudio, la interpretación doctrinaria de la Sala anterior y que ahora se retoma.

Con base a los razonamientos expuestos y a la jurisprudencia señalada, es concluyente afirmar que en el caso bajo decisión, el ad quem negó esa posibilidad, expresando que el controvertido era sólo un contrato preparatorio de opción de compra-venta, razón por la que infringió el artículo 1.474 del Código Civil por falta de aplicación, por lo que se declara procedente esta parte de la denuncia. Así se decide”.

En el caso de autos, la demanda fue presentada en fecha 10 de diciembre de 2012, y admitida en fecha 21 de diciembre de 2012, por lo que el criterio que se encontraba vigente fue el establecido en decisión de fecha 9 de julio de 2009, N° 358, conforme al cual no deben considerarse los contratos de opción de compra venta como una verdadera venta, sino como un contrato preparatorio, aun cuando en el mismo se encuentren presentes los requisitos del contrato de venta, como lo son el consentimiento, objeto y precio. En atención a la doctrina transcrita supra, quien juzga considera que el contrato objeto del presente juicio se trata de un contrato preliminar y bilateral de opción de compra venta y así se establece.

Ahora bien, el artículo 1.167 del Código Civil establece que en el contrato bilateral si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello. La legitimación activa corresponde a la parte que haya cumplido la obligación o prometa cumplirla, en los casos de ejecución del contrato, pero en los casos de resolución de contrato, es procedente la acción en los casos en que el actor haya efectuado un cumplimiento parcial de la obligación, toda vez que existe un interés legítimo de su parte de reclamar las prestaciones realizadas en virtud de un contrato que no llegó a materializarse.

En el caso de autos, el ciudadano E.J.U.R., en su escrito libelar, alegó haber cumplido de manera parcial con las obligaciones derivadas del contrato, al haber entregado la suma acordada por concepto de arras, y haber gestionado y logrado que se le aprobara un crédito bancario por el saldo del precio, antes del vencimiento del plazo, pero que, a su vez no pudo cumplir con su obligación de pago, dado que la empresa Promociones El Turbio, Proturca, C.A., no entregó, en su oportunidad, los recaudos exigidos por el registro antes de la protocolización del documento, motivo por el cual procedió a demandarla, a los fines de que cumpla con las obligaciones contraídas, entregue los recaudos necesarios y otorgue el documento definitivo de venta del inmueble. Se observa además que el actor, aun cuando no manifestó, de manera expresa, en su escrito libelar estar dispuesto a cancelar la suma restante, al momento que así lo disponga el tribunal, y previa declaratoria con lugar de la acción por cumplimiento de contrato, no obstante al no haber realizado ninguna consideración al respecto, debe aplicarse lo establecido en los artículos 1.160 y 1.264 del Código Civil, en el sentido que “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley”.“Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de los daños y perjuicios, en caso de contravención”, razón por la cual quien juzga considera que, el ciudadano E.J.U.R., se encuentra legitimado para interponer la acción por cumplimiento de contrato y así se decide.

Establecido lo anterior, se evidencia de las actas que, el ciudadano E.J.U.R., a los fines de demostrar la existencia de la relación contractual y las obligaciones asumidas por cada una de ellas en el contrato, en especial la cláusula quinta, consignó como instrumento fundamental copia del contrato que denominaron promesa bilateral de compra venta, celebrado entre el ciudadano E.J.U.R. (promitente comprador) y la sociedad mercantil Promociones El Turbio Proturca, C.A. (promitente vendedora), ante la Notaría Pública Vigésima del Municipio Libertador del Distrito Metropolitano de Caracas, en fecha 7 de junio de 2012 (fs. 40 al 46), mediante el cual la promitente vendedora se comprometió a vender pura y simple, perfecta e irrevocable y libre de todo gravamen, al promitente comprador un inmueble constituido por un local comercial distinguido con el N° 12, que forma parte de “El Centro Comercial Los Cardones”, ubicado en la urbanización “Parque Residencial Los Cardones”, de la ciudad de Barquisimeto, estado Lara. El anterior contrato, al haber sido aceptado por ambas partes, se valora favorablemente como documento auténtico, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.357 del Código Civil.

Ahora bien, conforme a la doctrina actual de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, son los jueces de instancia los facultados para interpretar y calificar los contratos, con la limitación de que en tal actividad, no puede distorsionar los hechos que hubieren sido alegados por ellas, puesto que si bien la labor del juez es indagar la voluntad e intención de las partes contratantes al establecer determinadas obligaciones y derechos, no obstante en modo alguno puede errar en la calificación del contrato o incurrir en una suposición falsa.

El contrato de opción es aquel por medio del cual una parte llamada promitente ofrece irrevocablemente, por un cierto tiempo, celebrar un determinado contrato con otra parte denominada optante, quién es libre de aceptar o no la oferta de celebrar el contrato que le ha sido propuesto. La esencia del contrato de opción radica en la obligatoriedad para una de las partes de desplegar una determinada conducta (no disponer de un derecho) por un tiempo determinado, y en la posibilidad para la otra parte (quién tiene la opción) de decidir si acepta o no, libremente, la oferta en cuestión, M.R.F., El Contrato de Opción, segunda edición 1.998, pg. 5.

Al respecto, el autor N.V.R., en su obra “Contratos Preparatorios”, expresa:

Se entiende que existe opción cuando una persona confiere un derecho a un tercero para que éste adquiera un determinado bien, sin que éste último tenga la obligación de adquirirlo, ya que sólo se reserva el derecho de ejercer la opción durante la vigencia del contrato o al final del mismo

. Agrega el autor citado, que existen diferencias entre la opción y la venta. La opción es un contrato preparatorio que engendra una obligación de hacer, o sea prestarse a un futuro contrato, mientras que la compraventa es un contrato definitivo, que engendra una obligación de dar”.

La jurisprudencia ha sostenido que la opción de venta es un contrato consensual, la cual legítima y oportunamente ejercida por el comprador, tiene el efecto de transferir, a su provecho, la propiedad de la cosa objeto del contrato, y la sentencia que pueda recaer tendrá un efecto exclusivamente declarativo (comentarios del autor N.V.R.).

Por su parte el autor L.A.G., en su obra “Contratos y Garantías”, novena edición, página 143, define la venta como “Un contrato por el cual una persona llamada vendedor se obliga a transferir y garantizar la propiedad u otro derecho a una persona llamada comprador, la cual se obliga a pagar el precio en dinero; y tiene las siguientes características: 1) Es un contrato bilateral, 2) Es un contrato consensual, 3) Es un contrato oneroso, 4) Puede ser de ejecución instantánea o de tracto sucesivo, 5) Es traslativo de la propiedad o cualquier otro derecho vendido, 5) Las obligaciones del comprador y del vendedor son obligaciones principales”.

El contrato preliminar ha sido confundido con el contrato de opción. El objeto del contrato preliminar es obligar a las partes a celebrar un nuevo contrato, el cual puede ser unilateral o bilateral, dependiendo si surgen obligaciones para una de ellas o para ambas. El contrato preliminar está dirigido a la conclusión de otro contrato (definitivo) entre las mismas partes, quienes deben manifestar nuevamente su voluntad en el contrato ulterior. Por el contrario el contrato de opción, no implica un nuevo acuerdo de voluntades, ya que el perfeccionamiento del contrato ulterior, depende única y exclusivamente del optante.

Conforme a la doctrina de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, los contratos de promesa bilateral de compraventa son contratos preparatorios o preliminares, en el sentido de que sólo producen el efecto de obligar a las partes a celebrar entre sí un futuro contrato. Éstos deben contener los elementos esenciales del ulterior contrato, de manera que en él debe constar la perfecta y clara voluntad de las partes de prestar en el futuro el consentimiento para la compraventa, sin que ello signifique la consumación del contrato definitivo. Asimismo, se ha establecido que estos contratos son en la actualidad de gran utilidad para los ciudadanos y su uso ha sido muy frecuente para la adquisición de bienes inmuebles, ya que para comprar un inmueble se requiere el cumplimiento de ciertas formalidades previas, como por ejemplo, la solvencia de impuestos municipales, presentación del comprobante de vivienda principal, impuesto sobre inmuebles urbanos, certificación de gravámenes, entre otros, necesarios para la celebración del contrato definitivo; y la utilización de tales contratos ha sido de gran provecho especialmente cuando se solicita un préstamo a un Banco o Institución Financiera para la compra del inmueble.

Dentro de las características de los contratos preparatorios podemos mencionar las siguientes: es un precontrato, ya que prepara la celebración de otro contrato; es autónomo, ya que cada uno de los contratantes tiene el derecho de exigir que el otro se preste a la estipulación del contrato definitivo; es principal, ya que subsiste con independencia del contrato futuro; produce efectos personales, ya que no es traslativo ni constitutivo de derechos reales, sino que por el contrario engendra una obligación de hacer, es decir, prestarse para la celebración de un futuro contrato; pueden ser bilaterales o unilaterales, según se obliguen ambas partes o una sola a celebrar el contrato prometido. (José Mejía Altamirano. Contratos Civiles. Teoría y práctica. p. 195).

En el caso de autos, el contrato celebrado en fecha 7 de junio de 2012, se trata de un contrato preliminar de compra venta, de carácter bilateral, en el que una parte, promitente vendedor, asumió la obligación de vender el inmueble de su propiedad, libre de todo gravamen, solvente en el pago de impuestos nacionales, estadales, municipales, de servicios públicos tales como agua, aseo urbano, gas, energía eléctrica, televisión por suscripción, condominio, conexión a internet, y cuyas solvencias debían ser puesta a disposición del promitente comprador, antes del vencimiento del plazo de sesenta (60) días, con la advertencia de que, si para la fecha de la protocolización del documento público, faltare uno de los requisitos, se tomará como causa imputable a la promitente vendedora el no otorgamiento del documento. Así mismo el promitente comprador se comprometió a comprar el inmueble, pagar la totalidad del precio “dentro de los sesenta (60) días continuos siguientes a la firma del presente documento, y fecha pautada para la protocolización del documento definitivo de compra-venta”, así como pagar los gastos de derecho de registro, de autenticación y de honorarios de abogados necesarios para la protocolización.

Establecida como ha sido la existencia de un contrato preliminar y bilateral de compra venta, que además fue aceptado por ambas partes, corresponde a esta sentenciadora analizar si se encuentran demostrados los requisitos de procedencia de la acción de cumplimiento de contrato, a saber: que se trate de un contrato bilateral; el incumplimiento culposo de las obligaciones a cargo de la demandada, y que el actor haya cumplido u ofrezca cumplir su obligación; y que sea decretada por el juez.

En tal sentido, el ciudadano E.J.U.R., para demostrar sus respectivas afirmaciones de hecho promovió las siguiente documentales: 1) original del instrumento poder otorgado por el ciudadano E.J.U.R., al abogado E.J.U.R., autenticado ante la Notaría Pública Cuarta de Barquisimeto del estado Lara, en fecha 31 de octubre de 2012 (fs. 5 al 8); 2) Copia fotostática certificada del acta constitutiva de la sociedad mercantil Promociones El Turbio Proturca, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del estado Lara, en fecha 30 de marzo de 1999, bajo el N° 31, tomo 14-A, y las actas de asambleas generales extraordinarias de accionistas (fs. 9 al 34), la cual se valora de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.357 del Código Civil; 3) copia fotostática del poder general otorgado por la ciudadana M.T.G.d.Y., en su carácter de vicepresidenta de la sociedad mercantil Promociones El Turbio Proturca, C.A., al ciudadano R.E.Á.L., ante la Notaría Pública Vigésima del Municipio Libertador del Distrito Metropolitano de Caracas, en fecha 22 de noviembre de 2012 (fs. 35 al 39), el cual al no haber sido impugnado, se valora de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.357 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; 5) copia del documento de venta redactado por el abogado G.M.L., apoderado judicial del Banco Exterior, C.A. Banco Universal, en el que consta el crédito hipotecario comercial que le fue otorgado para cubrir el monto total del precio restante (fs. 47 al 51), el cual se desecha del procedimiento por cuanto al carecer de firma, no puede atribuirse bien a la parte o a un tercero su autoría; 6) copia con sello en original del telegrama, con acuse de recibo, y el original de la notificación efectuada por Ipostel, de haber sido entregado a la sociedad mercantil Promociones el Turbio Proturca, C.A., en fecha 25 de octubre de 2012, y en cual se le requiere con carácter de urgencia, la solvencia del Seguro Social y el poder judicial en original de autorizado para negociar, necesarios para materializar la compra del local (fs. 52 y 53), el cual se aprecia favorablemente, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.363 del Código Civil; 7) Copia simple del documento emanado del área de revisión de la Oficina de Registro Público del Primer Circuito del Municipio Iribarren del estado Lara, de fecha 28 de agosto de 2012, a través del cual donde se indica que deben consignarse la solvencia del seguro social y el original del poder para registrar el documento de venta, así como se deja constancia de la falta de correspondencia de los datos registrales (f. 54); 8) Original del recibo N° 3605, emanado de la sociedad mercantil El Turbio Proturca, C.A. a favor del ciudadano E.U., de fecha 1 de junio de 2012, en el que se deja constancia de la cancelación de la cantidad de sesenta y nueve mil novecientos ochenta bolívares con cero céntimos (Bs. 69.980,00), por concepto de la reserva de compra del local y la copia simple del cheque número 26-68164394, de fecha 1 de junio de 2012, girado contra la cuenta corriente Nº 01150039190390048711, del Banco Exterior, C.A., cuyo titular es la empresa KAMV TOURS, C.A., representada legalmente por el ciudadano E.J.U.R., por el mismo monto, a favor de la sociedad mercantil Promociones el Turbio Proturca, C.A., con el objeto demostrar el pago de la reserva del local N° 12 (fs. 55 y 56), los cuales al no haber sido impugnados por su adversario, se aprecian favorablemente de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.363 del Código Civil; 9) Original del recibo Nº 3609, emitido por la sociedad mercantil Promociones El Turbio Proturca, C.A., a favor del ciudadano E.J.U.R., correspondiente al pago de honorarios profesionales por gastos de notaría (f. 57), el cual al no haber sido impugnado por su adversario, se aprecia favorablemente, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.363 del Código Civil.

Junto con el escrito de contestación a la reconvenciòn, el ciudadano E.J.U.R., promovió las siguientes pruebas: Marcado “A”, copia simple del documento emanado del área de revisión de la Oficina de Registro Público del Primer Circuito del Municipio Iribarren del estado Lara, de fecha 28 de agosto de 2012, a través del cual donde se indica que deben consignarse la solvencia del seguro social y el original del poder para registrar el documento de venta, así como se deja constancia de la falta de correspondencia de los datos registrales (f. 116); Marcado “B”, copia simple del correo electrónico enviado en fecha 5 de junio de 2012, por el ciudadano R.Á.L., al ciudadano E.U.R., a través del cual le remite anexo el documento; respuesta al correo dada en fecha 30 de agosto de 2012, a través del cual se solicita los recaudos faltantes para la firma del documento; y la respuesta efectuada en la misma fecha comunicándole que conversará sobre lo solicitado (fs. 117 y 118), los cuales se desechan del procedimiento al no haberse seguido el procedimiento para su incorporación a los autos; Marcado “C”, “D”, “E” y “F”, copias simples de noticias publicadas en distintos diarios de circulación regional, para demostrar la mala fe de la sociedad mercantil El Turbio Proturca, C.A., en relación a la venta de los locales comerciales ubicados en el centro comercial Los Cardones, las cuales se desechan por impertinentes.

Durante el lapso probatorio, el ciudadano E.J.U.R., asistido de abogada, invocó el mérito favorable de todos los documentos que fueron acompañados al libelo de la demanda, indicados supra, así como promovió el original del instrumento emanado del Banco Exterior, contentivo del documento de compra venta entre el actor y la demandada, así como el otorgamiento del crédito por dicho banco, con garantía hipotecaria de primer grado sobre el bien objeto del negocio jurídico, promovido con la finalidad de demostrar que, las observaciones que fueron formuladas por la Oficina de Registro Público del Primer Circuito del Municipio Iribarren, y que podían ser subsanadas por su persona, efectivamente fueron corregidas, no así lo que se corresponde a la solvencia del IVSS y el poder, lo cual obviamente no estaba en sus manos. De conformidad con lo dispuesto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, promovió la prueba de informes, y a tales fines solicitó se oficiara a la agencia Barquisimeto este del Banco Exterior, C.A., ubicada en la avenida Los Leones, del Centro Comercial Paris, con la finalidad de que informara sí de acuerdo a sus documentos, libros, archivos u otros registros internos, consta que en fecha 25 de julio de 2012, esa institución aprobó a favor del ciudadano E.J.U.R., un crédito hipotecario comercial por la cantidad de nueve mil novecientos cuarenta bolívares (Bs. 209.940,00), destinado a la compra del local Nº 12, ubicado centro comercial Los Leones, y asimismo informara sí el cheque número 26-68164394, librado en fecha 1 de junio de 2012, con cargo en la cuenta corriente número 0115-0039-19-0390048711, a favor de la sociedad mercantil Promociones El Turbio Proturca; C.A., fue efectivamente cobrado por dicha firma mercantil o, en su defecto, endosado a un tercero quien finalmente lo haya hecho efectivo; cuyos resultados rielan al folio 182, mediante el cual, el Banco Exterior, C.A., a través de su Gerencia de Comunicados Oficiales, presidida por el ciudadano R.C., ratificó que al ciudadano E.J.U.R., le fue otorgado un crédito en fecha 25 de julio de 2012, por la cantidad de doscientos nueve mil novecientos cuarenta bolívares con cero céntimos (Bs. 209.940,00), para la adquisición del local comercial objeto de la controversia, y en cuanto al cheque número 26-68164394, notificaron que el mismo fue presentado para su cobro el día 5 de junio de 2012 y pagado a través de la Cámara de Compensación Nacional, en fecha 6 de junio de 2012. La anterior prueba se valora de conformidad con lo dispuesto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. Solicitó que a través de la prueba de informes, se requiriera a la Oficina del Instituto Venezolano de los Seguros Sociales (IVSS), ubicado en la carrera 24 entre calles 30 y 31, de la ciudad de Barquisimeto, que informen sí de acuerdo a sus documentos, libros, archivos u otros registros internos, la sociedad mercantil Promociones El Turbio Proturca, C.A., aparecía debidamente inscrita en ese instituto, y en caso de ser afirmativo, si para el lapso comprendido entre el día 7 de junio de 2012 al 7 de agosto de 2012, ambas fechas inclusive, la sociedad antes mencionada se encontraba solvente en el pago de sus obligaciones para con el Instituto Venezolano de los Seguros Sociales, cuyas resultas se encuentran insertas al folio 165, las cuales arrojaron que la sociedad mercantil supra identificada, no se encuentra inscrita en la institución mencionada (fs. 125 al 128). La anterior prueba se valora de conformidad con lo dispuesto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil

Por su parte el abogado M.A.A.C., en su carácter de apoderado judicial de la sociedad mercantil Promociones El Turbio Proturca, C.A., estando dentro de la oportunidad legal para promover pruebas, presentó su escrito en los siguientes términos: Marcado “A”, con el objeto de demostrar que su mandante estaba solvente con el pago de los servicios públicos de agua, necesario para protocolizar la operación de opción de compraventa, acompañó copia al carbón de la factura número 005859, emitida por la sociedad mercantil Promociones El Turbio Proturca, C.A., a nombre de la empresa Kamv Tours, C.A., en fecha 10 de agosto de 2012, por un monto de setecientos cincuenta y un bolívar con cincuenta y seis céntimos (Bs. 751,56), correspondiente al pago de condominio del mes de julio 2012, y copia al carbón de la factura número 005935, emitida por la sociedad mercantil Promociones El Turbio Proturca, C.A., a nombre de la empresa Kamv Tours, C.A., en fecha 17 de septiembre de 2012, por un monto de ochocientos veintinueve bolívares con treinta y dos céntimos (Bs. 829,32), correspondiente al pago de condominio del mes de agosto, ambas del local comercial Nº 12. Ahora bien, ambas facturas fueron expedidas por la demandada, a nombre de un tercero en la presente causa, empresa Kamy Tours,C.A., en fechas 10 de agosto de 2012 y 17 de septiembre de 2012, es decir con posterioridad al vencimiento del plazo establecido en el contrato, motivo por el cual se desechan del procedimiento. Promovió Marcado B: a los fines de que formara parte del proceso y surtiera los efectos legales que se vincula estrechamente con el objeto del proceso, consignó copia simple de la solvencia municipal signada con el Nº 01637, expedida por la Alcaldía del Municipio Iribarren, de la ciudad de Barquisimeto del estado Lara, en fecha 19 de junio de 2012, con fecha de vencimiento 31 de diciembre de 2012, correspondiente al local comercial objeto de la negociación, y solicitó al tribunal que intimara a la parte demandante, a los fines de que exhibiera el documento original, ya que estaba en su poder; cuyas resultas rielan al folio 161, en la cual el tribunal dejó constancia que tuvo a la vista y el mismo fue cotejado con la copia que se encuentra en el presente expediente al folio 137. La anterior prueba se valora de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.357 del Código Civil, en cuanto al cumplimiento del pago de los impuestos municipales por parte de la empresa Promociones El Turbio, Proturca, C.A., en fecha 19 de junio de 2012, y en cuanto a la fecha de entrega de la misma al actor en fecha 22 de agosto de 2012. Por último, a los fines de que se sirviera informar y acreditar, solicitó al tribunal de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, requiriera al Servicio Municipal de Administración Tributaria (SEMAT), ubicado en la carrera 16 esquina calle 26, edificio Torre David, de la ciudad de Barquisimeto, estado Lara, nivel sótano, información acerca de: 1) La existencia en sus archivos del registro del código catastral signado con el número 311004900100NC012; 2) Si el código señalado correspondía a la empresa Promociones El Turbio Proturca, C.A., ubicado en la urbanización residencial Los Cardones, centro comercial Los Cardones, local N° 12; 3) de ser afirmativo, se sirviera en informar si a la aludida empresa le fue expedida en fecha 19 de junio de 2012, la Solvencia Municipal N° 01637 (fs. 134 y 135, con anexos 136 y 137); cuyas resultas rielan al folio 163, las cuales arrojaron que efectivamente existe un registro en su sistema con el código catastral N° 311-0049-001-NC-012, correspondiente al Cód.Sap N° 40140388, la misma pertenece a la empresa Promociones El Turbio, C.A, con la dirección supra identificada, la cual posee una Solvencia Municipal N° 01637, emitida en fecha 19 de junio de 2012. La anterior prueba se valora de conformidad con lo dispuesto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil.

Ahora bien, el artículo 1.133 del Código Civil establece que: “El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellos un vínculo jurídico”. Por su parte el artículo 1.159 eiusdem señala que “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”.

En el caso de autos el actor reclamó el cumplimiento de un contrato preliminar y bilateral de compra venta que celebró con la parte demandada, por cuanto ésta última incumplió con la obligación contractual de entregar los documentos exigidos por la Oficina Subalterna de Registro para la protocolización del documento definitivo de venta, tales como la solvencia del Instituto Venezolano de los Seguros Sociales, y el original del instrumento poder otorgado al abogado R.Á.L., para suscribir el documento de venta en nombre de la demandada.

Ahora bien, con la finalidad de determinar el alegado incumplimiento culposo de la obligación a cargo de la promitente vendedora, para la procedencia de la acción de cumplimiento de contrato, se hace necesario analizar el contenido de las cláusulas contractuales y en tal sentido se evidencia que las partes, en cuanto al plazo para el cumplimiento de la obligación, establecieron lo siguiente:

CLAUSULA SEGUNDA: “El precio de venta del indicado inmueble es la cantidad de DOSCIENTOS SETENTA Y NUEVE MIL NOVECIENTOS VEINTE BOLIVARES (Bs. 279.920,00), que “EL PROMITENTE COMPRADOR” pagará de la siguiente forma: La cantidad de SESENTA Y NUEVE MIL NOVECIENTOS OCHENTA BOLIVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 69.980,00), el día de la firma del presente documento; la cantidad de DOSCIENTOS NUEVE MIL NOVECIENTOS CUARENTA BOLIVARES CON CERO CENTIMOS (Bs. 209.940,00) dentro de los sesenta (60) días continuos siguientes a la firma del presente documento y fecha pautada para la protocolización del documento definitiva de compra venta”.

En la cláusula cuarta del contrato se estableció lo siguiente:

“El plazo de este contrato de promesa bilateral de compra venta es de sesenta (60) días continuos contados a partir de la firma del presente documento, pudiendo ser prorrogado cuando ambas partes de común acuerdo así lo manifestaren, suscribiendo un documento privado que conste suficientemente el plazo de dicha prórroga. Una vez vencido el plazo original o de la prórroga si la hubiere, las partes se obligan a suscribir dentro del plazo señalado el respectivo documento de compra venta, en cuyo acto de Registro “LA PROMITENTE VENDEDORA” hará la tradición legal al “EL PROMITENTE COMPRADOR” y le pondrá, en esa oportunidad, en posesión legítima del inmueble descrito”.

Ahora bien, del análisis de las cláusulas transcritas se desprende que, ambas partes, promitente comprador y promitente vendedor se comprometieron a suscribir el contrato definitivo de compra venta, dentro de los sesenta (60) días continuos siguientes a la firma del contrato preliminar, la cual se produjo el día 7 de junio de 2012, por lo que el plazo acordado en el contrato venció el día 7 de agosto de 2012, sin que conste que haya acordado una prórroga adicional y así se declara.

Ahora bien, dentro del contexto de un contrato de opción a compraventa propiamente dicho, por tratarse de un contrato unilateral por lo general, al vencimiento del plazo, el promitente vendedor queda exonerado de cumplir la obligación de transferir el inmueble, dado que su obligación fundamental era no disponer del inmueble durante el plazo dado en la opción, a diferencia del contrato preliminar de compra venta, el cual por tratarse de un contrato bilateral, el sólo vencimiento del plazo no exonera de responsabilidad al promitente vendedor, sino que es necesario analizar, si el incumplimiento del deudor se debió a su vez a la falta de cumplimiento previo de obligaciones a cargo del acreedor.

En consecuencia, resulta necesario determinar a los efectos de la presente decisión, si el plazo de sesenta días se estableció, sólo para que el promitente comprador cancelara la suma de doscientos nueve mil novecientos cuarenta bolívares con cero céntimos (Bs. 209.940,00), por lo que la falta de cumplimiento de la obligación principal a cargo del deudor determina el vencimiento del plazo para cumplir el contrato, o si la promitente vendedora debía también cumplir dentro de dicho plazo, las obligaciones establecidas en la cláusulas quinta y séptima del contrato. De igual manera resulta necesario determinar, si las obligaciones de ambas partes eran simultáneas, o si por el contrario, la obligación de una estaba supeditada al cumplimiento previo de la otra.

En este sentido se observa que la cláusula séptima se estableció lo siguiente:

“Para el otorgamiento del documento definitivo de venta, el inmueble objeto de esta operación deberá estar libre de todo gravamen, así como del pago de impuestos nacionales, estadales y municipales, y “LA PROMITENTE VENDEDORA” pondrán dichas solvencias de derecho de frente, agua, aseo, o Planilla de declaración y pago de enajenación de inmuebles, a disposición de “EL PROMITENTE COMPRADOR”. En caso de que en el momento de la protocolización del documento público para la realización de dicho Contrato de Compra-Venta, faltase uno de los requisitos estipulados en esta Cláusula, se tomará como causas imputables a “LA PROMITENTE VENDEDORA” el no otorgamiento del documento objeto de esta opción de la propiedad y la posesión del inmueble objeto de esta opción, se verificará únicamente en el momento de la protocolización del documento de compra venta y quedará sujeto a lo estipulado en la cláusula tercera”.

Conforme a lo acordado por las partes, el promitente vendedor debía poner a disposición del promitente comprador, las solvencias y documentos necesarios para la protocolización del documento definitivo de venta, dentro de los sesenta días continuos siguientes a la firma del contrato, y en la fecha de la protocolización, hacer la tradición del inmueble y recibir del promitente comprador el resto la suma establecida en el contrato, como precio del inmueble dado en venta.

Se observa además que, dentro de los sesenta (60) días, ambas partes debían cumplir con las obligaciones, con la salvedad que el pago del saldo del precio y la tradición legal de inmueble se verificaría al momento de protocolizar la venta definitiva ante la Oficina de Registro Público, y ello por interpretación de la cláusula segunda que señala que “dentro de los sesenta (60) días continuos siguientes a la firma del presente documento y fecha pautada para la protocolización del documento definitiva de compra venta”, el promitente comprador debía cancelar la totalidad del precio.

Ahora bien, del análisis de las pruebas promovidas y evacuadas en el presente juicio quedaron demostrados los siguientes hechos: que en fecha 1 de junio de 2012, el ciudadano E.U.R., canceló la suma de sesenta y nueve mil novecientos ochenta bolívares (Bs. 69.980,00), por concepto de arras, tal como consta en recibo expedido en fecha 1 de junio de 2012, que obra agregado al folio 55 del expediente, y del cheque efectivamente cobrado, tal como consta en la prueba de informes del Banco Exterior; que en fecha 7 de junio de 2012, se celebró un contrato preliminar y bilateral de compra venta de un inmueble constituido por un local comercial, mediante el cual la firma mercantil Promociones El Turbio Proturca, C.A., se obligó a vender y el ciudadano E.U.R., a comprar por el precio de doscientos sesenta y nueve mil novecientos ochenta bolívares (Bs. 279.920,00), tal como consta del documento autenticado ante la Notaría Pública Vigésima del Municipio Libertador, del Distrito Metropolitano de Caracas; que en fecha 19 de junio de 2012, se expidió solvencia municipal a la empresa Promociones El Turbio Proturca, C.A., tal como consta de la misma solvencia y la de la prueba de informes que obra agregada al folio 163; que en fecha 25 de julio de 2012, el Banco Exterior le otorgó un crédito con garantía hipotecaria, para la adquisición de un local comercial en el centro comercial Los Cardones, por la suma de doscientos nueve mil novecientos cuarenta bolívares (Bs. 209.940,00), tal como consta de la prueba de informes que obra agregada a los folios 182 y 194 del expediente.

Así mismo consta a las actas que con posterioridad al vencimiento del plazo estipulado en el contrato, en fecha 22 de agosto de 2012, la empresa Promociones El Turbio Proturca, C.A., le entregó al actor la solvencia municipal, tal como consta en el folio 137; en fecha 28 de agosto de 2012, el ciudadano E.U.R., presentó el documento de compra venta para su revisión al registro, lugar donde le exigieron como requisitos previos para la protocolización, la solvencia del seguro social y el original del poder, tal como consta en constancia que obra agregada al folio 54; que en fecha 25 de octubre de 2012, el ciudadano E.U.R., notificó a la empresa Promociones El Turbio, Proturca, mediante telegrama que se requería la solvencia del seguro social y del original del instrumento poder del abogado para firmar por el contrato, tal como consta en telegrama con acuse de recibo; y finalmente, que para el día 25 de octubre de 2013, la empresa Promociones El Turbio Proturca, C.A., no había cumplido con su obligación de inscribirse en el Instituto Venezolano de los Seguros Sociales, tal como consta en la prueba informativa que obra agregada al folio 165.

En consecuencia, y del análisis de los medios probatorios incorporados al proceso, a juicio de esta sentenciadora se encuentra demostrada la diligencia de la parte actora en el cumplimiento de su obligación de pago, dado que canceló la suma exigida como arras, y gestionó oportunamente un crédito comercial con garantía hipotecaria, para la compra del local comercial, y que si bien, presentó el documento para su revisión y protocolización con posterioridad al vencimiento del plazo establecido en el contrato, es decir el día 28 de agosto de 2012, también es cierto que, el promitente vendedor incumplió de manera definitiva y culposa con la obligación de suministrar la solvencia del Instituto Venezolano de los Seguros Sociales y el instrumento poder en original otorgado a su apoderado para que lo representara en la venta. Se observa además que, aun cuando la promitente vendedora cumplió con la obligación de poner a disposición del promitente comprador la constancia del solvencia municipal, no obstante, lo hizo de forma retardada, es decir cuando ya se había vencido el plazo de los sesenta días.

Por otra parte resulta necesario establecer que, por tratarse de un documento traslativo de la propiedad, aun cuando el promitente comprador hubiere presentado el documento en el registro antes del plazo de los sesenta días, de todas maneras no habría sido posible su protocolización, dado que por exigencia de la oficina de registro, para proceder a la presentación, revisión y protocolización del instrumento, deben acompañarse todos los recaudos requeridos, por lo que al no contar con la solvencia del Instituto Venezolano de los Seguros Sociales, la venta no podría ser formalizada, y por motivos no imputables al actor. En consecuencia de lo antes indicado, quien juzga considera que el incumplimiento del demandado, es de tal importancia que justifica la procedencia de la acción de cumplimiento de contrato preliminar de compra de venta, por lo que éste deberá entregar la solvencia del Instituto Venezolano de los Seguros Sociales, el original del poder, la solvencia municipal actualizada, la solvencia de los servicios públicos actualizadas, y cualquier otro requisito exigido tanto en el contrato como en la oficina de registro público, y proceder a efectuar la tradición de la cosa y así se decide.

Finalmente, esta alzada considera que, por efectos propios del contrato de venta, el cual conforme al artículo 1.474 del Código Civil, es aquel por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio, el actor E.J.U.R., deberá pagar al momento de la protocolización del contrato de compra venta a la empresa Promociones El Turbio Proturca, C.A., la cantidad de doscientos nueve mil novecientos cuarenta bolívares (Bs. 209.940,00), por concepto de saldo del precio y así se declara.

En lo que respecta a la acción por resolución de contrato, se evidencia de las actas que el abogado M.A.A.C., en su carácter de apoderado judicial de la sociedad mercantil Promociones el Turbio Proturca, C.A., de conformidad con lo establecido en el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil, reconvino al ciudadano E.J.U.R., para que convenga o en su defecto sea declarado por el tribunal, en la resolución del contrato de opción compraventa, y en pagar la cantidad de sesenta y nueve mil novecientos ochenta bolívares (Bs. 69.980,00), por concepto de indemnización derivada del incumplimiento del contrato por parte del prominente comprador, así como las costas y costos de la reconvención, con fundamento a lo dispuesto en los artículos 1.167 y 1.264 del Código Civil. Por su parte, el ciudadano E.J.U.R., asistido de abogada, dio contestación a la reconvención en la que contradijo lo aseverado por la parte demandada reconviniente en cuanto al lapso de vencimiento; rechazó la falta de diligencia que se le imputa, pues por el contrario, hizo todo lo que estuvo a su alcance para dar cumplimiento a su obligación de cancelar el saldo del precio, antes del plazo de sesenta (60) días, lo cual se evidencia del instrumento de crédito emanado del Banco Exterior, C.A., pero que al quedar el pago supeditado al hecho mismo de la protocolización, el mismo debía producirse en la Oficina de Registro del Primer Circuito del Municipio Iribarren, al momento de la firma del respectivo documento; que jamás le fueron entregados o puestos a su disposición, oportunamente, los recaudos necesarios, entre ellos, la solvencia del pago de impuestos nacionales, estadales, municipales (derecho de frente) y de servicios públicos (Hidrolara y Corpoelec), solvencia del Instituto Venezolano del Seguro Social (IVSS) e instrumento poder original, los cuales constituyen instrumentos indispensables para que la Oficina de Registro Público admitiera a tramitación el otorgamiento del documento definitivo de compraventa, a pesar de que ya el banco le había aprobado el crédito y la sociedad mercantil El Turbio Proturca, C.A., tenía conocimiento de ello y estaba obligada; que la responsable de que no se haya efectuado el pago del saldo del precio de venta, en tiempo oportuno, es únicamente –a su decir- la firma mercantil Promociones El Turbio (Proturca), al no haberle entregado la vendedora los recaudos necesarios, por lo que recae sobre el peso de la responsabilidad por el incumplimiento culposo de las obligaciones; que los representantes de la vendedora actuaron de mala fe, ya que sabían que mal podrían suministrar esa solvencia dentro del lapso de sesenta (60) días previamente estipulado por ellos mismos; que en fecha 28 de agosto de 2012, la funcionaria de la Oficina de Registro le informó, por escrito, que para darle curso a la protocolización debía presentarse la solvencia del Instituto Venezolano de los Seguros Sociales, lo cual fue notificado mediante correo electrónico de fecha 30 de agosto de 2012; que en fecha 4 de septiembre de 2012, entregó a la administradora de la demandada la lista de los recaudos faltantes y que es a partir de ese momento que se cierra la comunicación con la prominente vendedora.

Ahora bien, determinado como ha sido el incumplimiento culposo de la obligación, por parte de la promitente vendedora, Promociones El Turbio Proturca, C.A., en razón de que no entregó o puso a disposición del promitente comprador, oportunamente, los recaudos necesarios, entre ellos, la solvencia del Instituto Venezolano del Seguro Social (IVSS), el instrumento poder en original otorgado al abogado R.E.Á.L., para que representara a la demandada en el documento de compra venta, y la solvencia de los servicios públicos, y por cuanto si bien es cierto que se le había expedido la solvencia de impuestos municipales, antes del vencimiento del plazo, no obstante dicha solvencia la puso a disposición del actor, luego del vencimiento del contrato preliminar, todo lo cual determina que la falta de cumplimiento de la obligación por parte del promitente comprador dentro del plazo establecido, se debió a causas imputables al promitente vendedor, más aún si tales recaudos constituyen instrumentos indispensables para que la Oficina de Registro Público admitiera a tramitación el otorgamiento del documento definitivo de compraventa y fijara fecha para el otorgamiento, oportunidad en la que el ciudadano E.U.R., debía cancelar el resto del precio de venta. En consecuencia, quien juzga considera que la presente reconvención por resolución de contrato e indemnización de daños y perjuicios, debe ser declarada sin lugar y así se decide.

DECISIÓN

En virtud de las anteriores consideraciones, este Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA CON LUGAR EL RECURSO DE APELACIÓN interpuesto en fecha 18 de marzo de 2014, por la apoderada judicial del ciudadano E.J.U.R., contra la sentencia dictada en fecha 11 de marzo de 2014, por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara; se DECLARA SIN LUGAR LA ADHESIÓN al recurso de apelación planteada en fecha 28 de abril de 2014, por el representante judicial del la sociedad mercantil Promociones El Turbio Proturca, C.A., contra la sentencia dictada en fecha 11 de marzo de 2014, por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara. En consecuencia, se DECLARA CON LUGAR la demanda por cumplimiento de contrato, incoada por el ciudadano E.J.U.R., contra la sociedad mercantil Promociones El Turbio Proturca, C.A., y en consecuencia, se condena a la demandada sociedad mercantil Promociones El Turbio Proturca, C.A., a entregar los recaudos necesarios y formalizar ante la Oficina de Registro correspondiente, el contrato de compra venta al ciudadano E.J.U.R., del inmueble constituido por un (1) local comercial distinguido con el N° 12, que forma parte de “El Centro Comercial Los Cardones”, ubicado en la urbanización “Parque Residencial Los Cardones”, sector uno, al norte de la autopista Centro Occidental, de la ciudad de Barquisimeto, en jurisdicción de la Parroquia S.R., Municipio Autónomo Iribarren del estado Lara, cuya superficie aproximada es de treinta y cuatro metros cuadrados con noventa y nueve centímetros cuadrados, y le corresponde un porcentaje de condominio equivalente al cero con sesenta y un por ciento (0,61%), siendo sus linderos los siguientes: Noreste: Área de circulación peatonal interna; Suroeste: Local N° 13; Sureste: Área de circulación peatonal interna; y Noroeste: Área de circulación peatonal interna; identificado con el código catastral número 3110049001001NC012. El inmueble antes descrito pertenece a la empresa Promociones El Turbio Proturca, C.A, por haberlo adquirido de la siguiente manera: la parcela de terreno donde se encuentra el Centro Comercial Los Cardones, según se evidencia de documento protocolizado ante el Registro Subalterno del Primer Circuito del Municipio Iribarren del estado Lara, en fecha 16 de abril de 1999, bajo el N° 9, folios 46 al 51, protocolo tercero; y el Centro Comercial Los Cardones, donde se encuentra el local N° 12, objeto de la venta, conforme consta en documento de condominio protocolizado en la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro Público del Municipio Iribarren del estado Lara, en fecha 4 de junio de 2002, bajo el N° 25, folios 199 al 269, protocolo primero, tomo 11. Por su parte, el actor E.J.U.R., deberá pagar al momento de la protocolización del contrato de compra venta a la empresa Promociones El Turbio Proturca, C.A., la cantidad de doscientos nueve mil novecientos cuarenta bolívares (Bs. 209.940,00). En caso de que la parte que resulte obligada a concluir el contrato no cumpliere su obligación, la presente sentencia producirá los efectos del contrato no cumplido, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil.

SE DECLARA SIN LUGAR la demanda reconvencional por RESOLUCIÓN DE CONTRATO, planteada por la empresa Promociones El Turbio Proturca, C.A, contra el ciudadano E.J.U.R..

Queda así REVOCADA la sentencia dictada en fecha 11 de marzo de 2014, por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara, en lo que respecta a la acción por cumplimiento de contrato, y confirmada en lo que respecta a la reconvención por resolución de contrato.

Se condena en costas a la parte demandada del juicio, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, y en lo que respecta a la adhesión a la apelación, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese, regístrese y bájese oportunamente el expediente al tribunal de la causa.

Expídase copia certificada de la presente sentencia para ser agregada al Libro respectivo, conforme a lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, firmada, sellada y refrendada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara, en Barquisimeto, a los veinticinco (25) días del mes julio de dos mil catorce.

Años: 204° de la Independencia y 155º de la Federación.

La Juez Titular,

Dra. M.E.C.F.E.S.T.,

Abg. J.C.G.G..

En igual fecha y siendo las 3:16 p.m. se publicó y se expidió copia certificada conforme a lo ordenado.

El Secretario,

Abg. J.C.G.G.