Decisión de Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de Trujillo, de 14 de Junio de 2011

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRANSITO, AGRARIO, BANCARIO Y CONSTITUCIONAL DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO TRUJILLO.

ACTUANDO EN SEDE CIVIL, PRODUCE EL SIGUIENTE FALLO: INTERLOCUTORIO CON FUERZA DEFINITIVA.

Expediente: 23.823

Motivo: Resolución de Contrato con el Saneamiento de Ley por Vicios Ocultos o Defectos en la Construcción, Dolo y Daños y Perjuicios

L A S P A R T E S

Demandante: Vásquez Matheus Y.J., venezolana, mayor de edad, divorciada, titular de la Cédula de Identidad Nº 7.961.848, domiciliada en la urbanización El Bosque, casa Nº 8-A, jurisdicción del municipio Escuque del estado Trujillo.

Demandado: Inversiones Pactolo, C.A., inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del estado Trujillo, en fecha 29 de febrero de 1996, bajo el Nº 222, tomo 5, primer trimestre, representada por la ciudadana M.V. deM., mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº 13.632.439, en su carácter de presidente y directora, domiciliada en la población de Escuque, municipio Escuque del estado Trujillo.

S I N T E S I S P R O C E S A L

Se recibe por distribución de fecha 13 de abril de 2010, dándosele entrada en fecha 16 de abril de 2010.

En fecha 30 de septiembre de 2010, cursante al folio 179, se admitió escrito de reforma, se ordenó el emplazamiento de la ciudadana M.V. deM..

Alega la parte actora que en fecha 16 de noviembre de 2006 celebró contrato verbal con la empresa Inversiones Pactolo, C.A., teniendo por objeto un inmueble integrado por una parcela y la casa sobre ella identificada, ubicada en la urbanización El Bosque, distinguida con el Nº 8-A, jurisdicción del municipio Escuque del estado Trujillo, la cual estaba en construcción, y como opción a compra efectúo los siguientes depósitos bancarios: 000000401030986 por diez millones de bolívares (Bs. 10.000.000,00), hoy día diez mil bolívares (Bs. 10.000,00) en fecha 21-02-06, depósito 000000428607718 por diez millones de bolívares (Bs. 10.000.000,00), hoy día diez mil bolívares (Bs. 10.000,00); en fecha 16/11/06; y depósito Nº 000000455673894 por dos millones de bolívares hoy día dos mil bolívares (Bs. 2.000,00), sumando un total de veintidós millones de bolívares (Bs. 22.000.000,00) hoy día veintidós mil bolívares (Bs. 22.000,00) esto como opción de compra, cantidades que depositó en la cuenta de ahorro Nº 01050056710056183348 del Banco Mercantil a nombre de la directora de la empresa Inversiones Pactolo, C.A., ciudadana M.V. deM.; las cuales fueron excluidas, dicha venta se perfeccionó en fecha 12 de noviembre de 2007, cuando firmó el contrato de compra venta ante la Notaría Pública Primera de Valera del estado Trujillo, bajo el Nº 30, tomo 13 de los libros de autenticaciones; transmitiéndole los vendedores la propiedad del inmueble, se efectúo la tradición legal y haciéndose responsables del saneamiento de ley.

Señala que el precio indicado en el documento de venta solo se estipulo el precio adeudado, más no lo cancelado por la opción de compra por lo que se estableció la cantidad de setenta millones de bolívares hoy setenta mil bolívares (Bs. 70.000,00) para su pago, la ciudadana N.A.M.V., quien hace las veces de prestamista representada por la ciudadana M.V. deM., quien le prestó el dinero para la cancelación, estableciéndose una hipoteca de primer grado a su favor, para garantizar el pago de la obligación, teniendo que cancelar el préstamo en depósitos bancarios a la cuenta de ahorro Nº 01050056710056183348, lo cual ha cancelado de la forma puntual y convenida hasta la presente fecha.

Manifiesta que en virtud de la resulta de citación practicada a las partes donde se dejó constancia del fallecimiento del ciudadano O.L.M.O., quien ejercía la presidencia de la compañía, la demanda recae en su totalidad en contra de la administradora, ciudadana M.V. deM., tal como está establecido en la cláusula décima del acta constitutiva.

Alega que efectuada la venta del inmueble ante la Notaría Pública Primera de Valera, estado Trujillo, bajo el Nº 30, tomo 13 (sic); que efectuados los trámites pertinentes para el registro ante la Oficina Subalterna del municipio Escuque y efectuado el pago le fue informado que la vendedora no tenía registrada la parcela ni la casa, motivo por el cual tenían que hacer un documento y aclarar los linderos del inmueble.

Acudió a la Alcaldía del municipio Escuque constatando la existencia del proyecto de la urbanización El Bosque, el cual estaba aprobado, según planos de parcelamiento que acompañó a la presente acción, evidenciando que nunca fue modificado y que la parcela comprada estaba identificada con el Nº 8 y donde evidenció que cada parcela es de ciento ochenta metros cuadrados (180 mts2) distribuidos en diez metros de frente (10 mts) por dieciocho metros de fondo (18 mts).

Señala que uno de los empleados de la empresa comenzaron a adherirse a la construcción de su casa y dentro de su parcela, lo que la obligó a formular una denuncia ante el departamento de Ingeniería Municipal de la Alcaldía de Escuque, estado Trujillo a fin de solucionar el problema por vía administrativa, lo cual resultó infructuoso; realizando posteriormente una denuncia ante el superior jerárquico, Alcalde del municipio Escuque, estado Trujillo; a los fines de que se realizará el procedimiento administrativo a los empleados involucrados en la causa.

Por lo antes expuesto demandó a la empresa Inversiones Pactolo, C.A., por Resolución de Contrato con el Saneamiento de Ley por los Vicios Ocultos o Defectos en la Construcción, Dolo y Daños y Perjuicios.

En cuanto al dolo y la mala fe de la parte demandada, en la venta integrada por una parcela y la casa sobre ella identificada con el Nº 8 hizo los siguientes señalamientos:

Que la presente demanda tiene por objeto demostrar la mala fe de la parte demandada quien realizó la venta de una parcela y la casa sobre ella identificada, a sabiendas que el proyecto de parcelamiento de la Urbanización El Bosque, el cual fue aprobado por el departamento de ingeniería municipal de la Alcaldía del municipio Escuque, estado Trujillo como se evidencia de los planos de parcelamiento que corren insertos en los folios que conforman la presente causa y no fueron presentados para su posterior Protocolización ante el Registro Subalterno del municipio Escuque, estado Trujillo; es decir, que la empresa Inversiones Pactolo, C.A., al momento de la venta del inmueble no tenía registradas las parcelas sino los lotes de terreno, vulnerando las ordenanzas castatral de la Alcaldía del municipio Escuque a la que si le presentaron los lotes de terreno parcelados, por lo que dicha actitud debe ser considerada como una estafa y una violación de los derechos de los compradores de buena fe, actuando con dolo al vender una parcela y el inmueble en ella edificado, violando la normativa legal a los efectos de cumplir con lo previsto en la Ley de Venta de Parcela, específicamente en los artículos 2, 4, 5 y 9.

En relación a los vicios ocultos del inmueble, alega que en la parte que funge como cocina existe un muro que según información suministrada por el ciudadano O.M., formaba parte de un diseño tipo europeo, cuando en realidad es que el muro tiene una penetración de agua fluvial, al cual filtra toda la pared de la cocina, debido a que no se realizaron las excavaciones respectivas y no establecieron las salidas de agua, lo cual ha ocasionado que la pared se debilite, causándole daños materiales.

Que en relación a los desagües de los techos tiene un canal que recoge el agua de varias casas que caen en su frente, violando el artículo 708 del Código Civil.

Que en relación a las ventanas del lado derecho de la planta alta y del lado izquierdo de la planta baja viola el artículo 706 del Código Civil, lo cual debe resolver el vendedor.

Solicitó sea condenada la parte demandada por A) las reparaciones vicios y defectos enumerados, B) sea condenada la parte demandada al resarcimiento de los gatos y justificados para demostrar la mala fe del vendedor.

Continúa la parte señalando que la empresa Inversiones Pactolo C.A., ha incurrido en: a) “vicios en la construcción del inmueble vendido. b) negligencia para traspasar el inmueble en forma definitiva por ante el registro mercantil (sic) correspondiente la referida vente (sic). c) ha violado las disposición (sic) legal que regulan la materia específicamente lo señalado en el Artículo 1.167 Ejusdem…”, que la vendedora se ha negado a resolver los problemas señalados.

Fundamentó la demanda en los artículos 1140, 1154, 1155, 1159, 1160, 1185, 1167, 1486, 1487 y 1488 del Código Civil.

Estimó la demanda en la cantidad de quinientos mil bolívares (Bs. 500.000,00), equivalente a 7692 unidades tributarias.

En fecha 01 de noviembre de 2010, cursante a los folios 182 al 192, la ciudadana M.V. deM., asistida de abogado; consignó escrito de contestación a la demanda en los siguientes términos:

Punto Previo

Caducidad de la Acción

Alegó la caducidad de la acción propuesta por la parte demandante por acción redhibitoria o vicios de la cosa vendida, la cual puede ser alegada de parte interesada o revisada de oficio por el juez; haciendo mención al artículo 1525 del Código Civil; señalando que de la norma se evidencia que la acción propuesta por la actora se encuentra evidentemente caduca, por cuanto, en el libelo, la demandante manifiesta que en fecha 16 de noviembre de 2006 celebro (sic) contrato verbal de venta con su representada, el cual tenía por objeto la venta de un inmueble integrado por una parcela y la casa construida en ella y que en fecha 12 de noviembre de 2007 se perfeccionó la venta ante la Notaría Pública de Valera, estado Trujillo, quedando inserta bajo el Nº 30, tomo 13 de los libros de autenticaciones. Señala que desde que se celebro (sic) el contrato verbal de venta, transcurrieron tres (3) años y cinco (5) meses y desde que se materializó la venta por la notaría, han transcurrido dos (2) años y cinco (5) meses, hasta la fecha en que fue admitida la demanda, por lo que legalmente, ha transcurrido el lapso de caducidad establecido en el artículo 1525 del Código de Procedimiento Civil (sic). Señalando que por ser requisito de admisibilidad que debe ser revisado por el juzgador antes de pasar a analizar el fondo de la cuestión debatida, el lapso se caducidad tiene como función primordial el mantenimiento de la paz social y resulta ser presupuesto de validez para el ejercicio de la acción.

Solicitó al Tribunal declarar la caducidad de la acción de Resolución de Contrato por vicios ocultos propuesta por la parte demandante.

Acumulación Prohibida por la Ley

Propuso la defensa establecida en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil; en virtud que la demandante intenta una demanda por Resolución de Contrato con el Saneamiento por los Vicios Ocultos, Defectos en la construcción, Dolo y Daños y Perjuicios. Señalando al respecto, que se está en presencia de pretensiones contrapuestas y surten efectos al contrato, celebrado entre las partes, ante la Notaría Pública de Valera, estado Trujillo, bajo el Nº 30, tomo 13 de los libros de autenticaciones.

Manifiesta que se encuentran con una Resolución de Contrato y como tienen entendido doctrinaria y jurisprudencialmente, los efectos de una Resolución de Contrato son que retrotraen las cosas o situaciones, que se hayan producido, al momento de iniciarse el contrato y se toma como no existente el mismo, dejando las cosas como si no hubiere pasado nada entre las partes contratantes.

Respecto a la pretensión de las reparaciones de vicios y defectos en la construcción, manifiesta que están en presencia de una acción de cumplimiento de contrato, la cual pretende, que se cumpla con una de las condiciones del contrato, como lo es el saneamiento de ley, de la cosa objeto del contrato, lo cual va en contraposición de una resolución de contrato. Que los defectos en la construcción es una pretensión que va aparejada con un cumplimiento de contrato y específicamente de la responsabilidad del constructor, dentro de un cumplimiento de contrato. Con eso ejerce pretensión de Dolo, que en ningún momento tiene que ver con la pretensión de Resolución de Contrato, ni con el Cumplimiento de Contrato, más bien tiene que ver con una nulidad de contrato y aunado a eso también demanda Daños y Perjuicios, los cuales no indica si son autónomos o subsidiarios a las pretensiones interpuestas.

Al respecto señala que se encuentran ante una inepta acumulación de pretensiones, que son incompatibles entre sí, se excluyen mutuamente y son contrarias entre sí, por cuanto al momento de dictar sentencia, va a ser difícil para el Tribunal pronunciarse por una Resolución de Contrato y a su vez por un Cumplimiento de Contrato; que hay que tener en cuenta que la Resolución de Contrato tiene aparejado dos efectos, a saber: la terminación del contrato bilateral, que al ser declarado resuelto se extingue; y un efecto retroactivo, mediante el cual el contrato se considera como si jamás hubiese sido celebrado.

Contestación al Fondo

Manifiesta que es cierto que su representada celebro (sic) un contrato de venta ante la Notaría Pública de Valera, estado Trujillo, inserta bajo el Nº 30, tomo 13 de los libros de autenticaciones; sobre un inmueble integrado por una parcela y la casa construida en ella; también es cierto que su representada en fecha 16 de noviembre de 2006 celebro (sic) un contrato verbal de venta sobre el referido inmueble; rechazó y contradijo en forma rotunda la manera que la demandante relató los hechos; ya que así como dicha parte manifestó en su escrito que en fecha 16 de noviembre de 2006 celebraron un contrato verbal de venta sobre el referido inmueble, olvido (sic) mencionar que conoció la urbanización El Bosque y la casa objeto de la demanda, por cuanto ella en un período vacacional alquilo (sic) el inmueble, quedo (sic) fascinada con la urbanización y la casita e insistió al presidente de la empresa Inversiones Pactolo, C.A., para que se la vendiera, manifestándole que no estaba en venta y que le vendía una casa de las grandes, ella adujo que no tenía tanto dinero; pero viendo la calidad de persona de la ciudadana Y.J.V.M. decidió vendérsela, pero le manifestó que tenía que hacer el documento por Notaría Pública porque dicha casa no estaba en el proyecto original de la urbanización El Bosque, que tenía que esperar que se hiciera una pequeña modificación al proyecto para incluirla, lo cual ella acepto (sic) y realizaron el acuerdo verbal, le entregaron el inmueble y posteriormente materializaron la venta con el inconveniente que ella no tenía el dinero suficiente para realizar la operación y fue por lo que solicito (sic) los servicios de su hija N.A. deM. para que le prestara el dinero como en efecto se hizo y quedo (sic) plasmado en el contrato de venta.

Que es cierto que su difunto esposo se enfermo (sic) y se ausentaron del Estado y duraron mucho tiempo fuera, con su consecuente deceso como lo indica la parte demandante; quien aprovechando su ausencia adelanto (sic) ante la Alcaldía del municipio Escuque un procedimiento administrativo que culmino (sic) no dándole la razón, por cuanto, el órgano administrativo determino (sic) que si existe la casa signada con el Nº 8-A y que también existe la casa signada con el Nº 8.

Manifiesta que antes y después de la muerte de su esposo, se generaron problemas con los arquitectos encargados de hacer la modificación del proyecto, lo que le retrasó la nueva protocolización, pero su representada nunca se ha negado a solventar el problema de registro de la casa Nº 8-A, hasta el punto que le manifestó a través de su hijo que realizara (sic) el plano de la casa y lo digitalizara (sic) para llevarlo al Registro de Escuque y luego le reconocía los gastos, pero es que la intención subliminal o indirecta de la demandante es quedarse con la casa signada con el Nº 8, que originalmente existe en el plano del parcelamiento y que no tiene las dimensiones de la casa Nº 8-A y además quedarse con parte del garaje de la casa Nº 7.

Rechazó y contradijo lo relacionado a los vicios ocultos y defectos de la construcción, por cuanto es después de tres (3) años y cinco (5) meses que la demandante los observo (sic).

Igualmente hizo de conocimiento del Tribunal que las casas fueron construidas bajo un sistema de apareamiento por lo que la mayoría de los servicios de agua potable, aguas servidas, pluviales; están construidas bajo el sistema de ramificación, por cuanto todas dependen de un servidor general de la urbanización, por no ser casas independientes y con relación al cableado de energía eléctrica, ella si tiene razón, por cuanto están en la tramitación con Corpoelec para que realice las instalaciones definitivas y poder terminar las acometidas de la urbanización.

Con relación a la obstrucción de las tuberías de aguas blancas, hizo mención que la casa Nº 8-A, solamente es utilizada en época de vacaciones y como es del conocimiento público, el agua potable de Escuque es muy pesada y ferrominosa y si no hay una constante fluidez la tubería se va obstruyendo, lo cual no es culpa de su representada.

Rechazó, negó y contradijo lo relacionado al dolo y al fraude; considera que una profesional del derecho tiene que tener cuidado cuando enuncia estas instituciones jurídicas; primero, por cuanto su representada en ningún momento actuó con maquinaciones o por un error provocado para inducir a la demandante a comprar el inmueble objeto de la presente demanda y en el contrato de venta; que nunca ha sido la intención de su representada, ni de su difunto esposo y de ella, actuar con intención de hacerle daño a nadie y menos a la ciudadana Y.J.V.M., y en caso de existir y ser probados estos señalamientos, no es por esta vía de Resolución de Contrato que se tiene que ventilar esta materia, ya que el dolo civil, es una materia autónoma. Cree que la demandante ha sido asesorada indebidamente, por cuanto todos los requerimientos que plantea son solucionables, menos el hecho quiera (sic) valerse de la situación para obtener el beneficio de adosar a su propiedad un área que no le fue vendida y que está debidamente especificada en el documento autenticado, por cuanto en el proyecto se encuentra debidamente delimitada la casa Nº 8, a que hace referencia la demandante y la cual fue construida primero que la casa Nº 8-A.

En fecha 12 de noviembre de 2010, folio 205; se emplazó a las partes a una Audiencia Conciliatoria.

En fecha 16 de noviembre de 2010, folios 209 al 212; el abogado R.J.C.V., apoderado judicial de la parte actora; consignó escrito.

En fecha 29 de noviembre de 2010, folios 218 al 280 se agregaron escritos de pruebas presentados por las partes.

En fecha 01 de diciembre de 2010, folios 281 y 282, la ciudadana M.V. deM. confirió Poder Apud Acta al Abogado D.C..

En fecha 01 de diciembre de 2010, folios 283 y 284, el abogado J.A.P.C., apoderado judicial de la parte actora; consignó escrito de pruebas complementario.

En fecha 01 de diciembre de 2010, folios 285 y 286, el abogado D.C. consignó escrito rechazando las pruebas promovidas por la parte demandante.

En fecha 02 de diciembre de 2010, folio 287, el abogado D.C. solicitó no tomar en cuenta escrito presentado por la parte demandante en fecha 01/12/2010.

En fecha 06 de diciembre de 2010, folio 288; se realizó Audiencia Conciliatoria.

En fecha 06 de diciembre de 2010, folio 289; el abogado R.J.C. ratificó todas las pruebas promovidas.

En fecha 07 de diciembre de 2010, folio 290 al 293; este Tribunal practicó cómputo antes pronunciarse sobre las pruebas presentadas por las partes; admitió las pruebas presentadas por las partes en fechas 23 y 24 de noviembre de 2010, se fijó oportunidad para su evacuación. No siendo admitidas las pruebas presentadas por la parte demandada en fecha 01 de diciembre de 2010 por extemporáneas.

En fecha 09 de diciembre de 2010, folios 294 al 298; se realizó acto de nombramiento de expertos, se libraron boletas de notificación.

En fecha 10 de diciembre de 2010, folios 294 al 313; se realizó acto de testigos, constan las declaraciones de los ciudadanos Lightsay del C.P. y J.M.B..

En fecha 13 de diciembre de 2010, folios 315 al 320; se realizó acto de testigo, consta la declaración del ciudadano J.R.M.O..

En fecha 14 de diciembre de 2010, folio 323; se realizó acto de juramentación de la ciudadana E.C., experto designada por la parte demandada.

En fecha 15 de diciembre de 2010, folios 324 y 325, se libró despacho de pruebas de la parte demandante y se ofició al Instituto Autónomo del Cuerpo de Bomberos y Administración de Emergencia de Carácter Civil de Prevención e Investigación de Incendios y Siniestros.

En fecha 15 de diciembre de 2010, folios 326 y 327; el Alguacil del despacho consignó, firmada, boleta de notificación librada al ciudadano E.T., experto designado en la presente causa.

En fecha 17 de diciembre de 2010, folios 328 al 331; se recibió y agregó comunicación emanada del Instituto Autónomo del Cuerpo de Bomberos y Administración de Emergencia de Carácter Civil de Prevención e Investigación de Incendios y Siniestros, contentiva de Informe de Calamidad.

En fecha 20 de diciembre de 2010, folio 332; se realizó acto de juramentación del experto E.T.P..

En fecha 22 de diciembre de 2010, folios 333 y 334; se recibió y agregó comunicación emanada del SENIAT – Trujillo.

En fecha 10 de enero de 2011, folio 335; se fijó oportunidad para oír la declaración de las ciudadanas Maybelis de Petit y Ysramay T.P.S., testigos promovidos por la parte actora; igualmente se fijó día y hora para llevar a cabo Inspección Judicial promovida por la parte demandada.

En fecha 11 de enero de 2011, folio 336; la ciudadana M.V. deM., asistida de abogado, confirió Poder Apud Acta al abogado L.G.M.T..

En fecha 13 de enero de 2011, folios 337 y 338; se realizó acto de declaración de la ciudadana Maybelis del P.S. deP..

En fecha 17 de enero de 2011, folio 339; el abogado L.M., apoderado de la parte demandada; solicitó declarar desierta la declaración de la ciudadana Ysramay Petit la cual debió efectuarse en fecha 13 de enero de 2011 y no se considere como evacuada la testimonial de la ciudadana Maybelis de Petit por se extemporánea.

En fecha 20 de enero de 2011, folio 342; este Tribunal dictó auto en el que consideró como válida la declaración de la ciudadana Maybelis del P.S. deP., cursante a los folios 337 y 338.

En fecha 21 de enero de 2011, folio 343; el abogado A.S., apoderado de la parte actora; solicitó al Tribunal dejar sin efecto la comisión conferida a los Juzgados de los municipios Valera y otros de esta Circunscripción Judicial.

En fecha 27 de enero de 2011, folio 359; este Tribunal se pronunció sobre lo solicitado en diligencia cursante al folio 343, revocando y dejando sin efecto la comisión conferida a los juzgados de los municipios Valera y otros de este Estado y fijó oportunidad para la evacuación de Inspección Judicial promovida por la parte actora.

En fecha 28 de enero de 2011, folio 360; se realizó Inspección Judicial promovida por la parte demandada.

En fecha 01 de febrero de 2011, folios 361y 362; el Alguacil del despacho consignó, firmada, boleta de notificación librada a la ciudadana I.B.G., experto designado en la presente causa.

En fecha 07 de febrero de 2011, folios 366 al 370; el ciudadano E.T., práctico fotógrafo; consignó informe de inspección judicial de fecha 28 de enero de 2011.

En fecha 07 de febrero de 2011, folio 371; la ciudadana I.B., experto designada en la presente causa; aceptó el cargo y prestó el juramento de ley.

En fecha 23 de febrero de 2011, folio 373; se fijó oportunidad para evacuación de Inspección Judicial promovida por la parte actora.

En fecha 25 de febrero de 2011, folios 375 al 379; se realizaron Inspecciones Judiciales fijadas en fecha 23 de febrero de 2011.

En fecha 25 de marzo de 2011, folios 387 al 391; los expertos designados en la presente causa, consignaron Informe.

En fecha 29 de marzo de 2011, folio 392; se fijó oportunidad para la presentación de informes.

En fecha 29 de abril de 2011, folios 395 al 411, los abogados D.C. y L.M., apoderados de la parte demandada; consignaron escrito de informes.

En fecha 29 de abril de 2011, folios 412 al 433, el abogado R.C., apoderado de la parte actora; consignó escrito de informes.

En fecha 11 de mayo de 2011, folios 438 al 441, los abogados D.C. y L.M., apoderados de la parte demandada; consignaron escrito de observaciones.

M O T I V A C I O N E S P A R A D E C I D I R

PUNTO PREVIO

Este Juzgador, ante las interpuestas defensas previas opuestas por la parte demandada en la presente causa, pasando de seguidas a resolver la defensa de fondo concerniente a la Acumulación Prohibida por la Ley

La parte demandada propuso la defensa establecida en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil; en virtud que la demandante intenta una demanda por Resolución de Contrato con el Saneamiento por los Vicios Ocultos, Defectos en la construcción, Dolo y Daños y Perjuicios. Señalando al respecto, que se está en presencia de pretensiones contrapuestas y surten efectos al contrato, celebrado entre las partes, ante la Notaría Pública de Valera, estado Trujillo, bajo el Nº 30, tomo 13 de los libros de autenticaciones.

Manifiesta que se encuentran con una Resolución de Contrato y como tienen entendido doctrinaria y jurisprudencialmente, los efectos de una Resolución de Contrato son que retrotraen las cosas o situaciones, que se hayan producido, al momento de iniciarse el contrato y se toma como no existente el mismo, dejando las cosas como si no hubiere pasado nada entre las partes contratantes.

Respecto a la pretensión de las reparaciones de vicios y defectos en la construcción, manifiesta que están en presencia de una acción de cumplimiento de contrato, la cual pretende, que se cumpla con una de las condiciones del contrato, como lo es el saneamiento de ley, de la cosa objeto del contrato, lo cual va en contraposición de una resolución de contrato. Que los defectos en la construcción es una pretensión que va aparejada con un cumplimiento de contrato y específicamente de la responsabilidad del constructor, dentro de un cumplimiento de contrato. Con eso ejerce pretensión de Dolo, que en ningún momento tiene que ver con la pretensión de Resolución de Contrato, ni con el Cumplimiento de Contrato, más bien tiene que ver con una nulidad de contrato y aunado a eso también demanda Daños y Perjuicios, los cuales no indica si son autónomos o subsidiarios a las pretensiones interpuestas.

Al respecto señala que se encuentran ante una inepta acumulación de pretensiones, que son incompatibles entre sí, se excluyen mutuamente y son contrarias entre sí, por cuanto al momento de dictar sentencia, va a ser difícil para el Tribunal pronunciarse por una Resolución de Contrato y a su vez por un Cumplimiento de Contrato; que hay que tener en cuenta que la Resolución de Contrato tiene aparejado dos efectos, a saber: la terminación del contrato bilateral, que al ser declarado resuelto se extingue; y un efecto retroactivo, mediante el cual el contrato se considera como si jamás hubiese sido celebrado.

Pasa este Juzgador a resolver dicha defensa de fondo y a tal efecto lo hace:

Alega la parte actora que en fecha 16 de noviembre de 2006 celebró contrato verbal con la empresa Inversiones Pactolo, C.A., teniendo por objeto un inmueble integrado por una parcela y la casa sobre ella identificada, ubicada en la urbanización El Bosque, distinguida con el Nº 8-A, jurisdicción del municipio Escuque del estado Trujillo, la cual estaba en construcción y como opción a compra efectúo los siguientes depósitos bancarios: 000000401030986 por diez millones de bolívares (Bs. 10.000.000,00), hoy día diez mil bolívares (Bs. 10.000,00) en fecha 16/11/06; en fecha 21-02-06, depósito 000000428607718 por diez millones de bolívares (Bs. 10.000.000,00), hoy día diez mil bolívares (Bs. 10.000,00) y depósito Nº 000000455673894 por dos millones de bolívares hoy día dos mil bolívares (Bs. 2.000,00), sumando un total de veintidós millones de bolívares (Bs. 22.000.000,00) hoy día veintidós mil bolívares (Bs. 22.000,00) esto como opción de compra, cantidades que depositó en la cuenta de ahorro Nº 01050056710056183348 del Banco Mercantil a nombre de la directora de la empresa Inversiones Pactolo, C.A., ciudadana M.V. deM.; las cuales fueron excluidas del documento , que dicha venta se perfeccionó en fecha 12 de noviembre de 2007, cuando firmó el contrato de compra venta ante la Notaría Pública Primera de Valera del estado Trujillo, bajo el Nº 30, tomo 13 de los libros de autenticaciones; transmitiéndole los vendedores la propiedad del inmueble, se efectúo la tradición legal y haciéndose responsables del saneamiento de ley, por lo que la actora demandó a la empresa Inversiones Pactolo, C.A., por Resolución de Contrato con el Saneamiento de Ley por los Vicios Ocultos o Defectos en la Construcción, Dolo y Daños y Perjuicios

De igual manera, que en relación a los vicios ocultos del inmueble, alega que en la parte que funge como cocina existe un muro que según información suministrada por el ciudadano O.M., formaba parte de un diseño tipo europeo, cuando en realidad es que el muro tiene una penetración de agua fluvial, al cual filtra toda la pared de la cocina, debido a que no se realizaron las excavaciones respectivas y no establecieron las salidas de agua, lo cual ha ocasionado que la pared se debilite, causándole daños materiales.

Que en relación a las ventanas del lado derecho de la planta alta y del lado izquierdo de la planta baja viola el artículo 706 del Código Civil, lo cual debe resolver el vendedor.

Solicitó sea condenada la parte demandada por A) las reparaciones vicios y defectos enumerados, B) sea condenada la parte demandada al resarcimiento de los gatos y justificados para demostrar la mala fe del vendedor.

Que la empresa Inversiones Pactolo C.A., ha incurrido en: a) “vicios en la construcción del inmueble vendido. b) negligencia para traspasar el inmueble en forma definitiva por ante el registro mercantil (sic) correspondiente la referida vente (sic). c) ha violado las disposición (sic) legal que regulan la materia específicamente lo señalado en el Artículo 1.167 Ejusdem…”, que la vendedora se ha negado a resolver los problemas señalados

Es evidente que la parte actora con su demanda pretende la Resolución de Contrato de compra venta celebrado en fecha 12 de noviembre de 2007, cuando firmó el contrato de compra venta ante la Notaría Pública Primera de Valera del estado Trujillo, bajo el Nº 30, tomo 13 de los libros de autenticaciones, y por otro lado demanda que la parte demandada, es decir Inversiones Pactolo C.A., cumpla con el Saneamiento de los Vicios Ocultos o de Construcción del inmueble objeto litigio, así como con que “Que en relación a las ventanas del lado derecho de la planta alta y del lado izquierdo de la planta baja viola el artículo 706 del Código Civil, lo cual debe resolver el vendedor”.

El artículo 1167 del código Civil dispone: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”

El artículo antes citado es el fundamento legal para intentar la acción de cumplimiento de contrato o resolución de contrato y si hubiere lugar a ello, con cada una de estas acciones los daños y perjuicios, entendiéndose que cuando se demanda el cumplimiento de un contrato, lo que se busca es que se cumpla con lo establecido o acordado por las partes en el mismo y tiene efectos hacia el futuro, caso contrario ocurre, cuando se demanda la resolución de un contrato, ya que el efecto que produce la misma, es volver la situación al estado en el que se encontraba antes de celebrar el contrato, como si este no se hubiese firmado.

A tal efecto el Dr. E.M.L. en su libro CURSO DE OBLIGACIONES, año 1986, página 592, señaló: “La resolución tiene efectos retroactivos. El contrato bilateral terminado por resolución se considera extinguido, no desde el momento en que la resolución se declara, sino que mediante una ficción jurídica se considera, como que si jamás hubiese existido contrato alguno….”

Es evidente que en el presente juicio, se procedió a la acumulación indebida de dos (2) acciones, que si bien, se siguen por el mismo procedimiento, cada una produce un efecto diferente, en este mismo orden de ideas, se debe indicar, que la actora pretende que se declare la resolución del contrato de compra venta, lo cual traería como consecuencia, un efecto retroactivo, mediante el cual el contrato se consideraría como si efectivamente jamás hubiese sido celebrado, las partes vuelven a la misma situación precontractual, es decir, tiene efecto hacia el pasado y al mismo tiempo, pretende la actora, que se le cumpla con el Saneamiento de los Vicios Ocultos o de Construcción del inmueble objeto litigio, así como con que “Que en relación a las ventanas del lado derecho de la planta alta y del lado izquierdo de la planta baja viola el artículo 706 del Código Civil, lo cual debe resolver el vendedor”, lo que conllevaría a un cumplimiento por parte del vendedor del contrato de compra venta celebrado, por lo que, tal como lo señala la Sala Constitucional de nuestro M.T., en sentencia de fecha 04 de abril de 2003, en el expediente número 01-2891, caso M. Gallo en Amparo, expresando la Sala lo siguiente: “…Es indudable que no se pueden acumular en una misma demanda pretensiones de cumplimiento y resolución, ya que son antinómicas, pero el acreedor demandante puede pedir la ejecución o resolución, más los daños y perjuicios…”. (Cursivas del Tribunal)

El articulo 78 del Código de Procedimiento Civil dispone que “No podrán acumularse en el mismo libelo pretensiones que se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre sí; ni las que por razón de la materia no correspondan al conocimiento del mismo Tribunal; ni aquéllas cuyos procedimientos sean incompatibles entre sí. Sin embargo, podrán acumularse en un mismo libelo dos o más pretensiones incompatibles para que sean resueltas una como subsidiaria de otra siempre que sus respectivos procedimientos no sean incompatibles entre sí.” (Cursivas del Tribunal), por lo que no es permitido el ejercicio conjunto de ambas acciones, como es la resolutoria y cumplimiento, según lo dispuesto en el artículo 1.167 del Código Civil, ya que el Juzgador se encuentra en la imposibilidad jurídica de declarar con lugar ambas acciones de manera simultanea como en el caso de marras, por lo que resulta forzoso para este Juzgador declarar que en el caso que nos ocupa, la parte actora incurrió en la INEPTA ACUMULACIÓN DE PRETENSIONES, lo que trae como consecuencia, declarar la INADMISIBILIDAD de la presente acción, con base a la motivación aquí expresada, y así de manera precisa y positiva se hará en el dispositivo del fallo. Así se decide.-

Con el presente pronunciamiento se hace innecesario pronunciamiento sobre la restante defensa previa opuesta y sobre el fondo del presente asunto. Así se establece

D E C I S I O N

Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Tribunal, Administrando Justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO

INEPTA ACUMULACIÓN DE PRETENSIONES, en la presente causa.

SEGUNDO

INADMISIBLE la presente demanda de Resolución de Contrato con el Saneamiento de Ley por Vicios Ocultos o Defectos en la Construcción, Dolo y Daños y Perjuicios, promovida por Vásquez Matheus Y.J., contra: Inversiones Pactolo, C.A., representada por la ciudadana M.V. deM., la partes suficientemente identificadas en actas.

TERCERO

SE CONDENA EN COSTAS A LA PARTE DEMANDANTE, por haber sido vencida en la presente causa; de conformidad a loo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento civil.

Dada, Firmada y Sellada en la Sede donde Despacha el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Agrario, Bancario y Constitucional de la Circunscripción Judicial del Estado Trujillo, a los catorce (14) días del mes de junio del año dos mil once (2011). Años 201° de la Independencia y 152° de la Federación.

El Juez Provisorio,

Abg. J.A.M.D.

El Secretario Accidental,

TSU. J.A.D.

En la misma fecha, cumplidas las formalidades de Ley, se publicó el anterior fallo siendo las: ___________

El Secretario Accidental,

TSU. J.A.D.

Sentencia: 121