Decisión de Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito Los Teques de Miranda, de 24 de Noviembre de 2010

Fecha de Resolución24 de Noviembre de 2010
EmisorJuzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito Los Teques
PonenteHector del Valle Centeno
ProcedimientoResolución De Contrato De Compra Venta

En fecha 14 de julio de 2000 fue presentada por ante este Tribunal libelo de demanda, contentiva de acción por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE PROMESA BILATERAL DE COMPRAVENTA interpuesta por

los Abogados R.J.G. y R.A.M.M. en su carácter de Apoderados Judiciales de la ciudadana Z.D.L.B., quien es de nacionalidad venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad número 4.246.962 contra el ciudadano F.R.G.P., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y portador de la Cédula de Identidad número 5.138.268.

En fecha 21 de julio de 2000, previa la consignación de los recaudos fundamentales, este Juzgado admite la demanda, por cuanto la misma no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la Ley y se ordenó el emplazamiento de la parte demandada para la contestación de la demanda dentro de los 20 días siguientes a la constancia en autos de haberse practicado la citación. Mediante auto de fecha 10 de noviembre de 2000, se acordó la entrega de la compulsa de citación al accionante, conforme a lo dispuesto en el Artículo 345 del Código de Procedimiento Civil.

Vista la imposibilidad de practicar la citación personal del demandado, se ordenó su citación de conformidad con lo dispuesto en el Artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, según auto dictado en fecha 22 de enero de 2001.

Mediante diligencia consignada ante este Tribunal en fecha 21 de febrero de 2001, el Abogado M.T.A. consignó poder que acredita su representación como apoderado de la parte demandada y en nombre de su mandante se dio por citado.

En fecha 19 de marzo la representación judicial del accionado presento escrito de Oposición de Cuestiones Previas, opuso la contenida en el Ordinal 8° del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil; la cual fue contradicha por la parte actora en fecha 03 de abril de 2001. Siendo resuelta y declarada Sin Lugar por este Juzgado, en decisión dictada en fecha 25 de junio de 2002.

Mediante diligencia de fecha 12 de noviembre de 2001, designado como fuere la Doctora S.A.D.R., se avocó al

conocimiento de la causa y, se ordenó la notificación de las partes, lo cual fue debidamente cumplido.

En fecha 28 de julio de 2003, la representación judicial de la parte demandada presento ESCRITO DE CONTESTACIÓN A LA DEMANDA y RECONVENCIÓN. Esta última fue admitida según auto de fecha 15 de octubre de 2003.

Estando dentro de la etapa procesal de promoción de pruebas, en fecha 23 de octubre de 2003, la apoderada judicial de la parte demandada consignó Escrito de Pruebas, siendo las contenidas en el mismo admitidas según consta de auto dictado en fecha 14 de noviembre de 2003.

Mediante auto de fecha 23 de abril de 2004, este Tribunal declaró la Nulidad de todas las actuaciones realizadas a partir del auto dictado en fecha 15 de septiembre de 2003, en el cual se admitió la Reconvención propuesta y, en consecuencia de ello se ordenó la Reposición de la causa al estado de pronunciare sobre la admisión de la reconvención. Previa la notificación de las partes, la representación judicial del demandado reconviniente en fecha 19 de julio de 2004, ejerció Recurso de Apelación contra el auto que decretó la nulidad y reposición; siendo escuchado el recurso en un solo efecto, mediante auto de fecha 28 de julio 2004. El Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Menores de esta misma Circunscripción Judicial resolvió en fecha 17 de enero de 2007 y Declaró Sin Lugar el Recurso de Apelación ejercido.

En fecha 27 de agosto 2004, designada Juez de este Tribunal la Doctora M.F., se avocó al conocimiento de la causa y ordenó la notificación de las partes, las cuales fueron debidamente cumplidas.

En fecha 16 de julio de 2007, designado Juez de este Juzgado el Doctor H.C., se avocó al conocimiento de la presente causa.

Mediante auto de fecha 07 de enero de 2008, se admitió la Reconvención interpuesta por la representación judicial del demandado.

Mediante auto de fecha 26 de enero de 2009 se Admitieron las Pruebas promovidas por la parte demandada en fecha 07 de mayo de 2008.

CAPITULO II

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

El Tribunal a los fines de decidir la presente causa pasa a hacerlo con base en lo dispuesto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, previa las siguientes consideraciones:

Alegatos de la parte actora.-

La parte actora fundamentó su demanda sobre la base de los siguientes argumentos:

Que, la ciudadana Z.D.L.B. suscribió, mediante documento Autenticado en fecha 13 de julio de 1999, bajo el N° 87, Tomo 42, contrato de opción de compra venta con el ciudadano F.R.G.P. sobre un inmueble identificado 3-K-4, Calle 4-A, Parque Residencial “Los Bucares”, Urbanización Valle Arriba, Guatire, Jurisdicción del Municipio Z.d.E.M..

Que, el precio de venta fue pactado en la cantidad de Treinta y Un Millones de Bolívares (Bs. 31.000.000,00), pagadero en la forma establecida en la Cláusula Segunda del contrato suscrito.

Que, el comprador cumplió con el pago de las primeras 4 letras de cambio y luego se negó a pagar las últimas 2.

Que, la accionante ha insistido de buena fe en la realización de la negociación y recibir el pago de las cuotas pendientes, pero han sido inútiles los esfuerzos ya que el comprador se niega abiertamente a pagar.

Que, las partes en el contrato establecieron clausula penal en caso de incumplimiento del contrato por alguna de las partes.

Que, solicita la Resolución de Contrato de Compra-Venta y el pago de los daños y perjuicios de acuerdo a lo convenido en el contrato.

Que, en consecuencia de la resolución del contrato pide que el demandado sea condenado por el Tribunal a: PRIMERO: “En resolver el contrato y el demandado devolverle y entregarle a nuestra el inmueble objeto de esta negociación en el mismo estado que lo recibió (…)” (sic); SEGUNDO: “En pagarle a nuestra mandante la cantidad de BOLIVARES SIETE MILLONES SETECIENTOS CINCUENTA MIL (Bs. 7.750.000,00) por concepto de daños y perjuicios, establecidos como Cláusula Penal en el contrato. Por lo tanto, el demandado tendrá que hacer la entrega inmediata del bien inmueble objeto del contrato y se le devolverá las cantidades de dinero recibidas previo el descuento de la cantidad señalada en la cláusula penal, en la oportunidad que el Tribunal lo indique” (sic).

Que, fundamenta la acción en los Artículos 1.167,1.257, 1.258 y 1269 del Código Civil.

Alegatos de la parte demandada.-

La representación judicial de la parte demandada en la contestación de la Demanda excepciona a su mandante con base a los siguientes argumentos:

Que, niega, rechaza y contradice, la pretensión del actor, tanto en los hechos como en el derecho.

Que, reconoce que su representado suscribió contrato de opción de compraventa, según documento Autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio Z.d.E.M. en fecha 13 de julio de 1999, anotado bajo el N° 87, Tomo 42; en dicho documento se pactó el precio de venta en la cantidad de Treinta y Un Millones de Bolívares (Bs. 31.000.000,00), del cual pagó las siguientes cantidades: Bs. 5.250.000,00 a la fecha de autenticación del documento, 1 letra de cambio por la cantidad de Bs. 5.000.000,00 el 14 de agosto de 1999 y 5 letras de cambio para ser canceladas al vencimiento de cada mes siguiente por un monto de Bs. 4.150.000,00, con vencimiento la última el día 14 de enero de 2000 fecha estipulada para el otorgamiento del Documento

definitivo de Compra Venta por ante la Oficina Subalterna de Registro.

Que, no es cierto no haya querido cumplir con el contrato de opción de compraventa, ya que canceló a la actora la cantidad de Bs. 22.700.000,00 y, que la accionante en el contrato se comprometió a liberar la hipoteca de primera grado que pesaba sobre el inmueble, acreencia ésta a favor del Banco Mercantil e incumplió con su obligación durante los 6 meses de duración del contrato de opción y para la fecha de prevista para el otorgamiento del documento.

Que, por cuanto había pagado gran parte del precio decidió dejar para pagar las2 ultimas letras a la fecha de protocolización del documento definitivo de venta en el Registro Subalterno a los fines resguardar su patrimonio.

Que, niega, rechaza y contradice que su mandante haya incumplido con la Cláusula Penal establecida en el contrato, por cuanto en fecha 13 de enero de 2000, en vista del vencimiento del contrato de opción de compraventa se comunicó con la vendedora con la finalidad de confirmar la asistencia al Registro subalterno el día 14 de enero de 2000, quien le manifestó que estaba muy complicada para asistir y que cuando se desocupara le llamaría.

Que, su representado dio cumplimiento a sus obligaciones contractuales.

Reconvención.-

De conformidad con lo dispuesto en los Artículos 361 y 365 del Código de Procedimiento Civil la representación judicial del accionado, reconviene al actor; fundamentando la misma en los siguientes hechos:

- Que, la parte actora en fecha 13 de enero de 2000 le manifestó que el día 14 de ese mismo mes y año estaba muy complacida y no podía asistir al registro y que luego se comunicaría, que visto que pasaron día y la misma no dio respuesta, en fecha 17 de enero de 2000 el demandado reconviniente acudió al Registro Subalterno del Municipio Zamora y presentó el documento definitivo de compraventa,

- así mismo pagó los derechos de registro y solicitó Certificación de Gravámenes de cuyo documento se demostró que la vendedora incumplió con la Cláusula Primero del Contrato de Opción, de liberar la hipoteca que pesa sobre el inmueble.

- Que, sustenta su reconvención en el Artículo 12 del Código de Procedimiento Civil y los Artículo 789, 1.1.67, 1.68, 1.530, 1.264 y 1.160 todos del Código Civil.

- Que, de conformidad con lo establecido en la parte in fine del Artículo 361 del Código de Procedimiento Civil reconviene a la ciudadana Z.D.L.B., a fin de que convenga o sea condenada por el Tribunal en cumplir sus obligaciones establecidas en el Contrato de Opción de Compraventa, es decir, al pago de los siguientes conceptos: PRIMERO: Restituirle al demandando reconviniente el uso, goce y disfrute del inmueble objeto del litigio; SEGUNDO: Al pago de los Daños y Perjuicios compensatorios por privarlo de la posesión del inmueble durante el periodo de 4 años, durante los cuales la reconvenida se ha lucrado sin justa causa; estima los daños y perjuicios mensuales en Bs. 250.000,00, que totalizan en 4 años Bs. 12.000.000,00. TERCERO: Al pago de los daños y perjuicios de los meses o días siguientes a la sentencia definitiva a razón de Bs. 250.000,00 mensuales. CUARTA: Las costas y costos del proceso.

CARGA PROBATORIA

Las reglas sobre carga de la prueba se encuentran establecidas en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil. En estas disposiciones legales se consagra la carga de las partes de probar sus respectivas afirmaciones de hecho.

Artículo 506: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución

de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su partes probar el pago o el hecho extintivo de la obligación

.

Artículo 1.354: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”

La carga de la prueba, según nos dicen los principios generales del derecho, no es una obligación que el Juzgador impone caprichosamente a una cualquiera de las partes. Esa obligación se tiene según la posición del litigante en la litis. Así al demandante toca la prueba de los hechos que alega, según el aforismo “incumbi probatio qui dicit, no qui negat”, por lo que incumbe probar a quien afirma la existencia de un hecho, no a quien lo niega, más al demandado toca la prueba de los hechos en que basa su excepción, en virtud de otro aforismo “reus in excipiendo fit actor” al tornarse el demandado en actor en la excepción. Este principio se armoniza con el primero y, en consecuencia, sólo cuando el demandado alega hechos nuevos le corresponde la prueba pertinente.

En cuanto a la distribución de la carga probatoria, el Tribunal Supremo de Justicia, en Sala de Casación Civil, Exp. No. 00-261, Sentencia No. 389, de fecha 30 de noviembre de 2000, ha establecido lo siguiente:

…Asimismo, se observa que la recurrente delata la errónea interpretación del artículo 1.354 del Código Civil, por cuanto impuso a la parte actora el onus probando de un alegato que no había sido plasmado en la demanda.

Al respecto, esta Sala observa que el artículo en comento se limita a regular la distribución de la carga de la prueba, esto es, determina a quién corresponde suministrar la prueba de los hechos en que se fundamente la acción o la excepción, de allí que incumbe al actor probar los hechos constitutivos, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor y se traslada la carga de la prueba al demandado con relación a os hechos extintivos, modificativos e impeditivos ya que éste puede encontrarse en el caso de afirmar hechos que vienen a modificar los del actor, a extinguir sus efectos jurídicos o a ser un

impedimento cuando menos dilatorio para las exigencias de los efectos…

Este Juzgador pasa de conformidad con lo establecido en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, al análisis de todas las pruebas que se han producido en el juicio, en los siguientes términos:

PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA

La parte accionante acompañó al libelo de demanda las siguientes documentales:

  1. ) En su forma original documento Poder conferido por la ciudadana Z.D.L.B., de dicho documento se evidencia la representación de los Abogados de la parte actora. Por cuanto dicho documento público no fue impugnado por la parte contra quien se opuso, el Tribunal le otorga todo el valor probatorio que del mismo emana, de conformidad con el artículo 1.357 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y Así se Decide

  2. ) Copia Certificada de documento Autenticado en fecha 13 de julio de 1999, bajo el N° 87, tomo 42 de los Libros de Autenticaciones llevados por ante la Notaría Pública del Municipio Z.d.E.M., contentivo del contrato de opción de compraventa suscrito entre las partes del presente juicio. Por cuanto dicho documento público no fue impugnado por la parte contra quien se opuso, el Tribunal le otorga todo el valor probatorio que del mismo emana, de conformidad con el artículo 1.357 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y Así se Decide

  3. ) Copia Certificada de Documento Protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio del Estado Z.d.E.M., de fecha 17 de mayo de 1989, anotado bajo el N° 25, Tomo 07, Protocolo Primero, contentivo del documento de propiedad del inmueble opcionado. Por cuanto dicho documento público no fue impugnado por la parte contra quien

    se opuso, el Tribunal le otorga todo el valor probatorio que del mismo emana, de conformidad con el artículo 1.357 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y Así se Decide.

  4. ) Copia Certificada de Documento Protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio del Estado Z.d.E.M., de fecha 08 de febrero de 2000, anotado bajo el N° 45, Tomo 07, Protocolo Primero, mediante el cual se Liberó hipoteca convencional de primera grado sobre el inmueble objeto del contrato de opción de compraventa. Por cuanto dicho documento público no fue impugnado por la parte contra quien se opuso, el Tribunal le otorga todo el valor probatorio que del mismo emana, de conformidad con el artículo 1.357 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y Así se Decide.

  5. ) En su forma original dos letras de cambio, de fecha 14 de julio de 1999 y numeradas 5/6 y 6/6. Por cuanto las mismas no fueron desconocidas por la parte demandada a quien se les opuso, de conformidad con lo dispuesto en el Artículo 1.363 del Código Civil en concordancia con el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil este Juzgador le concede pleno valor probatorio. Y Así se Decide.

    Durante el lapso de promoción de pruebas, la parte actora no promovió prueba alguna.

    PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA

    Siendo la oportunidad de la Contestación de la demanda, la parte demandada acompañó a la misma, las siguientes documentales:

Primero

En su forma original documento Poder conferido por el ciudadano F.R.G.P., de dicho documento se evidencia la representación de los Abogados de la parte demandada. Por cuanto dicho documento público no fue impugnado por la parte contra quien se opuso, el Tribunal le otorga todo el valor probatorio que del mismo

Segundo

emana, de conformidad con el artículo 1.357 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y Así se Decide

Tercero

Copia simple de documento Autenticado en fecha 13 de julio de 1999, bajo el N° 87, tomo 42 de los Libros de Autenticaciones llevados por ante la Notaría Pública del Municipio Z.d.E.M., contentivo del contrato de opción de compraventa suscrito entre las partes del presente juicio. Dicho documento fue debidamente analizado y valorado, por lo que hace innecesario valorarlo nuevamente. Y Así se Decide

Cuarto

Copia de Documento Protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio del Estado Z.d.E.M., de fecha 17 de mayo de 1989, anotado bajo el N° 25, Tomo 07, Protocolo Primero, contentivo del documento de propiedad del inmueble opcionado. Dicho documento fue debidamente analizado y valorado, por lo que hace innecesario valorarlo nuevamente. Y Así se Decide.

Quinto

Fotóstatos de letras de cambio de fecha 14 de julio de 1999, numeradas 1,/6, 2/6, 3/6, 4/6, Por cuanto las mismas no fueron desconocidas por la parte demandada a quien se les opuso, de conformidad con lo dispuesto en el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil este Juzgador le concede pleno valor probatorio. Y Así se Decide.

Sexto

Copia simple de planilla de cálculo de derechos registrales. Por cuanto dicho documento no ha sido sellado ni firmado por funcionario del registro alguno, este Juzgador no le concede valor probatorio alguno. Y Así se Decide.

Séptimo

Copia simple de documento de compraventa. Por cuanto dicho documento no está otorgado por personal alguna. Este Tribunal no le concede valor probatorio. Y Así se Decide.

Octavo

Fotostatos de cuatro (04) Planillas de Liquidación de Derechos de Registro y de Tasas al Seniat, correspondientes al Registro Subalterno del Municipio Z.d.E.M., marcadas por el presentante con las letras de la “J” a la “M”. Este Juzgador le concede pleno valor probatorio, por cuanto las copias consignadas no fueron impugnadas, de conformidad con lo dispuesto en el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, siendo además asimilables a documentos administrativos de conformidad con lo dispuesto en el Artículo 1.357 del Código Civil. Y Así se Decide.

Primero

Copia simple de Certificación de Gravámenes que pesan sobre el inmueble identificado como Casa N° y letras 3-K-4, ubicada en el Conjunto Parque Residencial Los Bucares, Urbanización Valle Arriba de la Población de Guatire Estado Miranda, expedida por la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Autónomo del Estado Miranda, en fecha 19 de enero de 2000. Por cuanto dicho documento público no fue impugnado por la parte contra quien se opuso, el Tribunal le otorga todo el valor probatorio que del mismo emana, de conformidad con el artículo 1.357 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y Así se Decide

Dentro del lapso de promoción de pruebas, la parte demandada promovió las siguientes:

Primero

Reprodujo el mérito favorable de los autos en especial de la Contestación de la Demanda y demás actuaciones del expediente. Por cuanto lo referido no constituye prueba alguna, legal ni libre, este Juzgador no tiene nada que valorar ni apreciar, salvo la apreciación de los elementos de prueba que de ellos se derivan y la valoración particular de las documentales aportadas por las partes al proceso. Y Así se Decide.

Segundo

Reprodujo e hizo valer las documentales que fueron traídas al proceso dentro de la etapa procesal de la

Tercero

contestación de la demanda y marcadas por el promovente con las letras de la “A”, a la “Ñ”, todos incluso, las cuales ya fueron previamente analizadas y valoradas, por lo que se da aquí plenamente por reproducida la valoración de las citadas pruebas, siendo inoficioso hacerlo nuevamente. Y Así se Decide.

Cuarto

En doce folios útiles, Originales de recibos de condominio correspondiente al inmueble 3-K04. Por cuanto dichos documentos emanan de un tercero que no es parte en el juicio, de conformidad con lo dispuesto en el Artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, debieron ser ratificados dentro del proceso, no siendo así, impretermitiblemente este Juzgador debe desecharlos del análisis probatorio. Y Así se Decide.

Analizado el acervo probatorio de las partes, seguidamente, a los fines de resolver acerca del asunto planteado, pasa este Tribunal a decir la presente causa fundamentado en las siguientes Consideraciones:

Vista la reconvención interpuesta por la parte demandada, a los fines de decidir la misma este Juzgador observa:

Alega el demandado reconviniente que fundamenta su acción en el hecho que dio cumplimiento a las obligaciones que del contrato de opción de compraventa derivaron, como es el pago de parte del precio de compraventa pactado por las partes, asimismo aduce que presentó el documento definitivo de compraventa al registro inmobiliario respectivo, cancelando asimismo los derechos de registro y comunicándole a la vendedora, actora reconvenida, la oportunidad para el otorgamiento del documento respectivo y la misma manifestó tener ocupaciones preferentes que le hacían imposible acudir al registro, fundamenta igualmente su petición en que la reconvenida para la oportunidad en que debía otorgarse el documento de compraventa no había cumplido con su obligación de liberar la Hipoteca Convencional de Primera Grado que sobre el

inmueble pesaba, asimismo que había incumplido su obligación de pagar las cuotas de condominio del inmueble.

Admitida la reconvención mediante auto de fecha 07 de enero de 2008, encontrándose la actora reconvenida a derecho, siendo la oportunidad procesal para la contestación a la reconvención, de conformidad con lo dispuesto en el Artículo 367 del Código de Procedimiento Civil, la parte actora reconvenida no compareció ni por sí ni por medio de apoderado, igualmente no habiendo promovido prueba alguna en la etapa probatoria, de conformidad con el mismo artículo, en su parte in fine, debe ser declarado confeso.

En consecuencia pasa este Juzgador a analizar si la Petición del demandado reconveniente se encuentra ajustada a derecho, como antes se dijo, aduce el accionante el incumplimiento por parte de la actora reconvenida de las estipulaciones contenidas en el contrato de opción de compra venta suscrito en fecha 13 de julio de 1999, específicamente las Cláusulas Primera y Quinta, asimismo esgrime en su defensa lo preceptuado en los Artículos 1.160, 1.167, 1.168, 1.530 y 1.264 todos del Código Civil, por tanto alegada como ha sido el cumplimiento de las obligaciones contractuales y legales a que estaba obligado el demandado reconviniente, y probado como ha sido el cumplimiento de sus obligaciones, en contradicción a dicha conducta procesal la actora reconvenida no alegó ni probó nada que actuará en su descargo.

Como antes se expresó, el demandado reconviniente solicita el Cumplimiento del Contrato de promesa Bilateral del Compraventa, fundamentándola en el contenido de los Artículos 1.160 y 1.167 del Código Civil; dispositivos legales los cuales son del tenor siguiente:

Artículo 1.160.- Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.

Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.

Igualmente, sustenta su acción en el contrato de promesa bilateral de compraventa, suscrito entre las partes y contenido en documento público que fuere otorgado por ante la Notaría Publica del Municipio Z.d.E.M., en fecha 13 de julio de 1999 en el mencionado contrato, específicamente la cláusula Primera, la actora reconvenida se comprometió a liberar la hipoteca que pesaba sobre el inmueble objeto del contrato promisorio, igualmente en la

Claúsula Tercera fijaron un lapso de 6 meses para el cumplimiento de las obligaciones derivadas del mismo; de las pruebas aportadas al proceso se evidencia que el reconviniente pagó parte del precio y se excepciona del pago del resto del remanente sustentado en el artículo 1.167 del Código Civil por cuanto la actora reconvenida no cumplió su obligación; a los fines de probar el cumplimiento del compromiso contractual contraído, trae a los autos el pago de los derechos de registro causados con la presentación en el registro inmobiliario del documento definitivo de compraventa dentro del tiempo hábil para ello, así como también la certificación de gravámenes del inmueble y el pago de recibos de condominio, teniendo pleno valor probatorio las documentales aportadas

De todo lo antes dicho se desprende que se encuentra debidamente probado el cumplimiento de las obligaciones del demandado reconviniente, atinentes a su condición de adquirente del inmueble identificado en el contrato promisorio de compraventa. Y Así se Declara.

Planteada así la controversia tocaba a la actora reconvenida demostrar, conforme a lo pautado por el Artículo 1.354 del Código Civil, el hecho liberatorio o la extinción de sus obligaciones; por cuanto, no formuló alegato ni prueba alguna que desvirtuara el

dicho de su contraparte, es concluyente para este Juzgador declarar que la que la misma ha incumplido con sus obligaciones, en consecuencia de ello es procedente la acción de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO incoada en su contra, por tanto se declara CON LUGAR la RECONVENCIÓN. Y Así se Decide.

A los fines de resolver el fondo de la controversia, debe este Juzgador analizar siguiente: la parte actora solicita la RESOLUCIÓN DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA y EL PAGO DE LOS DAÑOS Y PERJUICIOS derivados del Contrato Promisorio de fecha 13 de julio de 1999.

En cuanto a la naturaleza de los contratos promisorios de compraventa, nuestro más alto Tribunal ha dejado sentado lo siguiente:

Los contratos de > de > son contratos preparatorios o preliminares, en el sentido de que sólo producen el efecto de obligar a las partes a celebrar entre sí un futuro contrato.

Éstos deben contener los elementos esenciales del ulterior contrato, de manera que en él debe constar la perfecta y clara voluntad de las partes de prestar en el futuro el consentimiento para la compraventa, sin que ello signifique la consumación del contrato definitivo.

Asimismo, estos contratos son en la actualidad de gran utilidad para los ciudadanos y su uso ha sido muy frecuente para la adquisición de bienes inmuebles, ya que para comprar un inmueble se requiere el cumplimiento de ciertas formalidades previas, como por ejemplo, la solvencia de impuestos municipales, presentación del comprobante de vivienda principal, impuesto sobre inmuebles urbanos, certificación de gravámenes, entre otros, necesarios para la celebración del contrato definitivo; y la utilización de tales contratos ha sido de gran provecho especialmente cuando se solicita un préstamo a un Banco o Institución Financiera para la compra del inmueble.

Dentro de las características de los contratos preparatorios podemos mencionar las

siguientes:

- Es un precontrato, ya que prepara la celebración de otro contrato.

- Es autónomo, ya que cada uno de los contratantes tiene el derecho de exigir que el otro se preste a la estipulación del contrato definitivo.

- Es principal, ya que subsiste con independencia del contrato futuro.

- Produce efectos personales, ya que no es traslativo ni constitutivo de derechos reales, sino que por el contrario engendra una obligación de hacer, es decir, prestarse para la celebración de un futuro contrato.

-Pueden ser bilaterales o unilaterales, según se obliguen ambas partes o una sola a celebrar el contrato prometido. (José Mejía Altamirano. Contratos Civiles. Teoría y práctica p. 195)

De manera que el contrato que se examina, consignado como documento fundamental de la demanda, es un contrato de > de > , cuya naturaleza es la de un contrato preparatorio, pues constituye un acuerdo de voluntades en el cual ambas partes contratantes se comprometen a celebrar el contrato futuro, en este caso el contrato de compraventa propiamente dicho. (…)

De lo anterior y visto el contenido del documento que cursa a los autos, queda plenamente establecido y determinado que el mismo está referido a un contrato bilateral, en el cual cada una de las partes tiene obligaciones que cumplir, y que las mismas guardan estrecha relación con el cumplimiento que la otra parte haga de las que le corresponden, el supra citado Artículo 1.167 del Código Civil faculta a la parte que no haya incumplido para solicitar la ejecución del contrato o la resolución del mismo. Con sustento en los referidos dispositivos legales y el contrato suscrito, el accionante solicita la restitución de las cantidades de dinero pagadas a la demandada como parte del precio de venta del inmueble más la cantidad establecida por las partes como penalidad por incumplimiento, cantidad ésta última que es procedente a tenor de lo dispuesto en la Cláusula Sexta del Contrato de Promesa Bilateral de Compraventa y, en el citado artículo 1.167 ejusdem.

Por tanto y, visto los alegatos y probanzas de las partes y no habiendo sido probado por la parte demandada el hecho liberatorio de ejecutar la obligación cuyo incumplimiento se le imputa e igualmente ante la ausencia de prueba que evidencie el hecho extintivo de su obligación y, siendo ajustada a derecho la acción incoada y la petición formulada por la parte accionante, debe impretermitiblemente este Juzgador declarar, como en efecto se realizará en el dispositivo del presente fallo, con lugar la demanda interpuesta. Y ASÍ SE DECLARA.

En cuanto a la indemnización de los daños y perjuicios causados a la accionante con motivo del incumplimiento del contrato de opción de compraventa por la parte demandada, este Tribunal observa que

en la Claúsula Cuarta del Contrato de Opción de Compraventa celebrado entre las partes en fecha 13 de julio de 1999 por ante la Notaría Pública del Municipio Z.d.E.B. de Miranda, los contratantes establecieron lo siguiente: “(…) CUARTA: Es convenio entre las partes que si vencido el plazo establecido “EL COMPRADOR” no cumpliese con la obligación de pagar el precio por causas inherente a su responsabilidad, “LA VENDEDORA” retendrá, por concepto de daños y perjuicios establecidos como indemnización, la cantidad de SIETE MILLONES SETECIENTOS MIL BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 7.750.000,oo). Si “LA VENDEDORA” desiste de la operación de venta, le devolverá a “EL COMPRADOR” la cantidad de SIETE MILLONES SETECIENTOS MIL BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 7.750.000,00) recibidos de manos de “EL COMPRADOR” mas SIETE MILLONES SETECIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 7.750.000,00) por concepto de cláusula de indemnización por daños y perjuicios causados. (…)”, del texto contractual transcrito palmariamente se evidencia que las partes acordaron que en caso de incumplimiento de una de ellas cualquiera de sus obligaciones contractuales se generaría a favor de la otra el pago de una indemnización por concepto de cláusula penal, por tanto debidamente probado como ha sido el incumplimiento del demandado, al no pagar el precio de compra pactado en los términos establecidos, tal como previamente en esta misma Sentencia ha sido declarado, es procedente la indemnización por concepto de cláusula penal en los términos demandados, daños y perjuicios éstos que han sido tasados por los contratantes en la cantidad de SIETE MILLONES SETECIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 7.750.000,oo), lo que equivale a la cantidad de SIETE MIL SETECIENTOS CINCUENTA BOLIVARES FUERTES (Bs. F 7.750,00). Y Así se Decide.

CAPITULO V

PARTE DISPOSITIVA

Con fundamento en las razones anteriormente expuestas, este JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL

TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MIRANDA, con sede en Los Teques, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, de conformidad con lo establecido en el artículo 12 y 243 del Código Civil, declara:

PRIMERO

CON LUGAR la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE PROMESA BILATERAL DE COMPRAVENTA incoara la representación judicial de la ciudadana Z.D.L.B. contra el ciudadano F.R.G.P., todos suficientemente identificados en autos.

SEGUNDO

Se declara RESUELTO el CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRAVENTA Autenticado en fecha Trece (13) de Junio de Mil Novecientos Noventa y Nueve (1999) por ante la Notaría Pública del Municipio Z.d.E.M., inserto bajo el N° 87, Tomo 42 de los Libros de Autenticaciones llevados por ante esa Notaría, suscrito por los ciudadanos Z.D.L.B. y F.R.G..

TERCERO

Se condena a la parte demandada, ciudadano F.R.G.P., Titular de la Cédula de Identidad número 5.138.268 a pagar a la parte actora ciudadana Z.D.L.B.: La cantidad de SIETE MIL SETECIENTOS CINCUENTA BOLIVARES FUERTES (Bs. F 7.750,00), por concepto de Daños y Perjuicios establecidos como Indemnización en la Clausula Cuarta del Contrato de Opción de Compra Venta Penal, documento éste Autenticado en fecha Trece (13) de Junio de Mil Novecientos Noventa y Nueve (1999) por ante la Notaría Pública del Municipio Z.d.E.M., inserto bajo el N° 87, Tomo 42 de los Libros de Autenticaciones llevados por ante esa Notaría, debiendo asimismo el mismo mencionado demandado, restituirle a la actora ciudadana Z.D.L.B. el inmueble objeto del contrato declarado resuelto en la presente decisión, identificado 3-K-4, Calle 4-A, Parque Residencial “Los Bucares”, Urbanización Valle Arriba, Guatire, Jurisdicción del Municipio Z.d.E.M. y; a su vez la actora, ciudadana Z.D.L.B. deberá devolver a la parte demandada, ciudadano

F.R.G.P., la cantidad entregada como parte del precio, previa la deducción del monto establecido como clausula penal antes mencionada, obligaciones reciprocas éstas que deberán cumplir las partes, una vez quede firme la presente decisión.

CUARTA

Se declara SIN LUGAR la RECONVENCIÓN interpuesta por la parte demandada F.R.G.P..

Por haber resultado la parte demandada totalmente vencida en el presente fallo se condena en costas, conforme a lo establecido en los artículos 274 del Código de Procedimiento Civil.

Por cuanto el presente fallo fue dictado fuera del lapso previsto para ello, de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, se ordena la notificación de las partes.

Déjese copia certificada de la presente decisión de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 ejusdem.

Regístrese, publíquese y déjese copia certificada de la presente decisión de conformidad con lo dispuesto en el Artículo 248 ejusdem.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MIRANDA, en Los Teques a los veinticuatro (24) días del mes de noviembre de Dos Mil Diez (2010). AÑOS: 200° de la Independencia y 151° de la Federación.»

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