Decisión de Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito Los Teques de Miranda, de 3 de Diciembre de 2013

Fecha de Resolución 3 de Diciembre de 2013
EmisorJuzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito Los Teques
PonenteZulay Bravo Durán
ProcedimientoCumplimiento De Contrato

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

EN SU NOMBRE:

JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MIRANDA

LOS TEQUES

203° y 154°

PARTE ACTORA:

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA:

PARTE DEMANDADA:

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA:

MOTIVO:

EXPEDIENTE N°:

Ciudadana TANNY C.C.I., venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-10.625.949.

Abogado en ejercicio N.E.C.S., inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 82.001.

Ciudadana M.J.P.R., venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-6.426.269.

Abogados en ejercicio E.M.A., O.D.D.S., C.G.R.S., N.E.T.M. y A.G.T., inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 22.900, 99.939, 105.816, 36.562 y 36561, respectivamente.

CUMPLIMIENTO DE CONTRATO (SENTENCIA DEFINITIVA)

16.767.

CAPÍTULO I

SÍNTESIS DEL PROCESO.

El 1° de febrero de 2007, fue presentada para su distribución por la ciudadana TANNY C.C.I., debidamente asistida de abogado, demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO contra la ciudadana M.J.P.R., plenamente identificadas en autos; correspondiéndole el conocimiento de la misma a este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda previo sorteo de Ley.

Mediante auto dictado en fecha 12 de febrero de 2007, previa consignación de los recaudos pertinentes, este Tribunal admitió la demanda presentada y ordenó el emplazamiento de la parte demandada a los fines de que compareciera a contestar la demanda incoada en su contra dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a la constancia en autos de haberse practicado su citación, más un (01) día que se le concedió como término de la distancia.

Practicada la citación de la parte demandada, ésta procedió a consignar en fecha 21 de junio de 2007, su escrito de contestación a la demanda, reconviniendo a la actora por resolución de contrato; es el caso que, dicha reconvención fue admitida por este órgano jurisdiccional el 12 de julio del mismo año.

En fecha 19 de julio de 2007, la parte actora consigna escrito de contestación a la reconvención referida en el particular anterior.

Abierto el juicio a pruebas por i.d.L., ambas partes hicieron uso de su derecho; es el caso que, dichos escritos de promoción fueron agregados a los autos en fecha 14 de agosto de 2007, y admitidas las pruebas mediante auto dictado el 20 de septiembre del mismo año.

Vencido el lapso probatorio, este Tribunal mediante auto dictado en fecha 28 de noviembre de 2007, fijó el décimo quinto día de despacho siguiente para la presentación de informes; ello de conformidad con lo establecido en el artículo 511 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha 25 de marzo de 2008, la parte actora consignó su respectivo escrito de informes; y posteriormente, en fecha 02 de abril de 2008, la parte demandada consignó sus informes.

Mediante auto dictado en fecha 18 de marzo de 2013, la Juez que suscribe se abocó al conocimiento de la causa y ordenó notificar a la partes sobre ello, dejando sentado que una vez constara en autos dicha notificación, comenzaría a correr el lapso de diez días de despacho establecidos en el artículo 14 del Código de Procedimiento Civil, y vencido éste el lapso de tres días de despacho señalados en el artículo 90 eiusdem, y una vez concluidos dichos lapsos, continuaría la causa su curso legal; siendo la última de las notificaciones practicada en fecha 1º de octubre de 2013, por el Juzgado Décimo Sexto de Municipio del Área Metropolitana de Caracas.

Cumplidas las formalidades señaladas en el párrafo precedente, y estando dentro de la oportunidad para dictar sentencia, este Tribunal procede a decidir con arreglo al resumen narrativo, consideraciones y razonamientos que se expondrán a continuación.

CAPÍTULO II

ALEGATOS DE LAS PARTES.

PARTE ACTORA:

Se inició el presente proceso en virtud de la demanda interpuesta el 1° de febrero de 2007, por la ciudadana TANNY C.C.I., estando debidamente asistida de abogado, contra la ciudadana M.J.P.R. por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO; ahora bien, los hechos relevantes expuestos por la prenombrada como fundamento de la demanda, fueron los siguientes:

  1. - Que su representada en fecha 16 de febrero de 2006, firmó un contrato de opción a compra con la ciudadana M.J.P.R., el cual recayó sobre un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el No. 01-05, ubicado en el piso 01 del Edificio Esparqui, Urbanización Las Islas (antiguamente Villa Panamericana), frente a la carretera nacional Guarenas-Guatire, Municipio Guarenas, Distrito Plaza del Estado Miranda.

  2. - Que el lapso convenido era de NOVENTA (90) días, más TREINTA (30) días de prórroga; y es el caso que, el banco crediticio un mes después de introducido el crédito, notificó al solicitante de la aprobación del mismo, circunstancia ésta que fue informada a la vendedora para que cumpliera con su obligación, siendo que el lapso para la firma del documento de compra venta se cumplía el 17 de junio de 2006.

  3. - Que en el referido contrato de opción a compra se estipuló su lapso de duración por CIENTO VEINTE (120) días, y además se convino que el precio de la venta del referido inmueble sería de SESENTA Y OCHO MILLONES DE BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 68.000.000,00), actualmente SESENTA Y OCHO MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. 68.000), circunstancias que se circunscriben en las clausulas SEGUNDA y TERCERA.

  4. - Que todo se venía cumpliendo como se estipuló, pero al cumplirse el plazo convenido en el contrato para la protocolización del documento definitivo de compra venta, la ciudadana M.J.P.R., quien es la propietaria del inmueble objeto del contrato de opción a compra, se negó a la entrega de la documental necesaria para ello y adujo que el inmueble cuya venta se convino en SESENTA Y OCHO MILLONES DE BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 68.000.000,00), actualmente SESENTA Y OCHO MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. 68.000), tenía otro precio, por lo cual incumplió de mala fe con sus obligaciones.

  5. - Que la vendedora incumplió con la cláusula SEGUNDA del contrato de opción a compra, de la cual es posible verificar que el precio del inmueble fue fijado en forma voluntaria, sin dolo de ninguna naturaleza, en forma pública y con el consentimiento de ambas parte, por lo que la vendedora ciudadana M.J.P.R., en cumplimiento de la mencionada cláusula, no podía acordar unilateralmente el cambio del precio, tal como lo hizo al momento de protocolizar el documento definitivo, pues quien aquí acciona cumplió con el pago convenido de QUINCE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 15.000.000,00), actualmente QUINCE MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. 15.000), en el lapso y acto señalado en el contrato; por todo ello, denuncia la violación de la cláusula SEGUNDA del contrato de opción a compra por parte de la vendedora, por exigir un nuevo precio distinto al convenido, por una cantidad de SETENTA Y SEIS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 76.000.000,00), actualmente SETENTA Y SEIS MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. 76.000), esto es, OCHO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 8.000.000,00), actualmente OCHO MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. 8.000), más de lo acordado en el contrato de opción a compra.

  6. - Que la vendedora incumplió con la cláusula TERCERA del contrato de opción a compra, de la cual se desprende que el lapso máximo de protocolización del documento definitivo de compra venta era de CIENTO VEINTE (120) días contados a partir de la firma del documento de opción a compra, esto desde el 16 de febrero de 2006 hasta el 17 de junio de 2006, fecha esta que culminaría el lapso establecido en el contrato; en efecto, denuncia que la vendedora violó la cláusula tercera del contrato mencionado, por cuanto se negó a asistir a la referida protocolización.

  7. - Que la vendedora incumplió con la cláusula QUINTA del contrato de opción a compra, siendo que, aun cuando con suficiente tiempo le notificó de la aprobación del crédito por BANFOANDES para la cancelación definitiva del precio del inmueble, la vendedora por su parte se negó a entregar la documental necesaria exigida por el Registro Inmobiliario para la protocolización del documento de compra venta, y en consecuencia, sin las documentales, como solvencia del derecho de frente, el registro de información fiscal, y las distintas solvencias acordadas en la cláusula en cuestión, se arruinó la protocolización definitiva del documento de compra venta.

  8. - Que la demandada incumplió con la cláusula DÉCIMA del contrato de opción a compra, de la cual se puede colegir que la vendedora estaba obligada a darle cumplimiento a todas y cada una de las estipulaciones establecidas en la convención sin que ninguna otra estipulación pudiera derogarlas, ampliarlas o modificarlas, pues la convención aquí aludida, tal como lo expresa el artículo 1.159 del Código Civil tiene fuerza de Ley entre las partes.

  9. - Que el contrato de opción a compra, contrae una cláusula penal o de fiel cumplimiento, la cual constituye una fijación anticipada del monto de daños y perjuicios, por lo que no resulta necesario alegar el perjuicio ocasionado, basta el incumplimiento debidamente demostrado, lo que se verifica con el incumplimiento de las cláusulas SEGUNDA, TERCERA, QUINTA y DÉCIMA por la vendedora; en efecto, por las razones que anteceden la prenombrada deberá devolver los QUINCE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 15.000.000,00), actualmente QUINCE MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. 15.000), entregados en efectivo y a su entera satisfacción, quien los recibió tal como se acordó en la cláusula SEGUNDA del contrato de opción a compra, y pagar la cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 10.000.000,00), actualmente DIEZ MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. 10.000), por concepto de indemnización de daños y perjuicios.

  10. - Que fundamenta sus pretensiones en los artículos 25, 338, 339 y 340 del Código de Procedimiento Civil, y bajo la tutela procedimental de dicha normativa ocurre a demandar a la ciudadana M.J.P.R., por incumplimiento de contrato, con fundamento en las siguientes normas, artículos 1.133, 1.141, 1.155, 1.159, 1.160, 1.166, 1.167, 1.257, 1.264 y 1.269 del Código Civil.

  11. - Que de conformidad con lo establecido en el artículo 30 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, y siendo establecido en la cláusula penal el monto correspondiente a los daños y perjuicios, aunados a los gastos extrajudiciales que adicionalmente se han producido, estima la presente acción en la cantidad de SESENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 60.000.000,00), actualmente SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 60.000,00).

  12. - Que solicita al Tribunal condene a la parte demandada al pago de los intereses de mora y a la indexación de los montos de dinero que por devolución y otros conceptos, está obligada en razón de la cláusula penal del contrato de opción a compra venta.

    PARTE DEMANDADA:

    En fecha 21 de junio de 2007, el abogado en ejercicio E.M.A., actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, encontrándose dentro de la oportunidad para dar contestación a la demanda, procedió a hacerlo en los siguientes términos:

  13. - Que admite que en fecha 16 de diciembre de 2005, fue suscrito entre las ciudadanas M.J.P.R. y TANNY C.C.I., un documento de opción de compra venta sobre un bien inmueble constituido por un apartamento, distinguido con el N° 01-05 ubicado en el piso No. 01 del edificio Esparqui, de la Urbanización Las Islas (antiguamente Villa Panamericana), frente a la Carretera Nacional Guarenas-Guatire en Jurisdicción del Municipio Autónomo Plaza del Estado Miranda; es el caso que, dicho contrato fue autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio Z.d.E.M., bajo el N° 69, tomo 159, de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría.

  14. - Que si embargo, no es cierto que únicamente se haya suscrito tal contrato, ya que anteriormente, en fecha 16 de febrero de 2006, se celebró otro contrato de opción a compra venta, bajo las mismas condiciones, salvo la vigencia, el cual fue autenticado por ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Chacao del Estado Miranda, bajo el N° 36, tomo 26 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría.

  15. - Que niega, rechaza y contradice tanto los hechos como los fundamentos de derecho invocados por la demandada en su libelo de demanda por no ser ciertos.

  16. - Que rechaza la cuantía o estimación de la demanda, en la cantidad de SESENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 60.000.000,00), actualmente SESENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. 60.000,00), ya que la cantidad pretendida a pagar es de VEINTICINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 25.000.000,00), actualmente VEINTICINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 25.000,00).

  17. - Que no es cierto que la aquí demandante haya informado a su apoderada, por vía alguna, que presuntamente un mes después de introducido el crédito este hubiese sido aprobado por BANFOANDES para la cancelación definitiva del inmueble; más en el supuesto negado que ello hubiese sido así, la información de BANFOANDES a la solicitante del préstamo hipotecario, no es suficiente para asumir que la compradora hubiere cumplido con su obligación contractual.

  18. - Que la vigencia originaria del contrato de opción a compra es de NOVENTA (90) días, y no de CIENTO VEINTE (120) días, como lo pretende la demandante en su libelo, ya que los TREINTA (30) días adicionales son de prórroga, pero sólo si fuera necesario, en este caso dicha prorroga sería imputable a ambas partes.

  19. - Que no es cierto que su representada haya incumplido con la cláusula quinta del contrato de opción a compra venta suscrito en fecha 16 de febrero de 2006, al respecto cabe acotar que la proyectada compradora nunca notificó por ningún medio, ni escrito ni otro medio idóneo, a la proyectada vendedora ni con TRES (03) días de antelación a la protocolización del documento definitivo de compra venta del inmueble ofertado, ni tampoco en ninguna otra oportunidad, la fecha, lugar y hora de la firma u otorgamiento del referido documento de compra venta.

  20. - Que la solicitud y trámite del crédito de Política Habitacional era carga y obligación de la demandante, en su condición de proyectada compradora del inmueble ofertado, por su parte la redacción del documento definitivo de compra venta del inmueble, estaría a cargo de la Institución Bancaria o Crediticia, a través de la cual la proyectada compradora solicitaría el préstamo hipotecario, con lo cual pagaría a la propietaria del inmueble el resto del valor total del inmueble, es decir, la cantidad de CINCUENTA Y TRES MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 53.000.000,00), actualmente CINCUENTA Y TRES MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. 53.000); en tal sentido, una vez que el banco hiciera entrega del referido documento definitivo de compra venta a la solicitante del préstamo, esta tenía la obligación contractual de notificar con por lo menos TRES (03) días de antelación a la firma u otorgamiento de dicho documento definitivo, la fecha, lugar y hora del otorgamiento por ante el Registro Inmobiliario respectivo, y por su parte haría entonces entrega de las solvencias o recaudos exigidos por el Registro Inmobiliario.

  21. - Que respecto a esta obligación, su representada cumplió con cabalidad su carga contractual, ya que en fecha 21 de febrero de 2006, apenas con CINCO (05) días luego de la suscripción del contrato de compra venta, pagó por ante la Alcaldía del Municipio Plaza, la cantidad de CINCUENTA Y OCHO MIL CIENTO SESENTA Y CINCO BOLÍVARES (Bs. 58.175,00), por concepto de la totalidad de la deuda que tenía el inmueble por concepto de derecho de frente del inmueble ofertado en venta, con lo cual obtuvo la solvencia respectiva correspondiente al año 2006.

  22. - Que no es cierto que su representada se haya negado a entregar los documentos o requisitos exigidos por el Registro Inmobiliario, ya que como se ha dicho en varias oportunidades, nunca fue notificada por vía alguna de la fecha, lugar y hora para el otorgamiento del documento definitivo.

  23. - Que en tal sentido y como consecuencia de lo anterior, debe aplicarse en su integridad la cláusula séptima del contrato de opción de compra venta a favor de su representada, en el sentido que de los QUINCE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 15.000.000,00), actualmente QUINCE MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. 15.000) recibidos, la cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 10.000.000,00), actualmente DIEZ MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. 10.000), deben quedar en su patrimonio, por efecto de indemnización por daños y perjuicios ocasionados por el incumplimiento de la ciudadana TANNY C.C.I., en su condición de proyectada compradora y parte demandante en el presente proceso.

  24. - Que de conformidad con lo establecido en el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil, con apoyo en la norma sustantiva contenida en el artículo 1.167 del Código Civil, reconviene por resolución de contrato de opción de compra venta, ello en virtud de que la demandante reconvenida no cumplió con las obligaciones antes narradas.

  25. - Que estima la reconvención en la cantidad de VEINTICINCO MILLONES DE BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 25.000.000,00), actualmente VEINTICINCO MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. 25.000,00).

  26. - Que solicita al Tribunal declarar en el dispositivo del fallo los derechos de su representada de retener la suma de DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 10.000.000,00) por concepto de aplicación de la cláusula penal, en virtud de los daños y perjuicios tazados por las partes, actualmente DIEZ MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. 10.000,00).

    PARTE ACTORA RECONVENIDA:

    Mediante escrito consignado en fecha 19 de julio de 2007, la parte actora reconvenida procedió a contestar la reconvención interpuesta en su contra por la ciudadana M.J.P.R.; sosteniendo lo siguiente: “Con fundamento a lo establecido en el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil, y con atenencia (sic) al artículo 1.167 del Código Civil Vigente la demandada, reconvino en el escrito de contestación a la demanda, a tal efecto y en nombre de mi representada ciudadana: TANNY C.C.I., plenamente identificada en autos; Rechazo, niego y contradigo sus dichos en el escrito de reconvención por no ser ciertos, ni por lo referido a los hechos ni por el derecho que invoca (…) Si una parte se obliga a vender y la otra se obliga a comprar, en un lapso de tiempo establecido y por un precio previamente pactado, entonces estaríamos en presencia de un contrato preliminar bilateral de compra venta, que la doctrina ha establecido que más que un contrato preliminar es un contrato de venta propiamente dicho, en virtud que si el vendedor se obliga a vender y el comprador se obliga a comprar, hay acuerdo en cuanto al bien y en cuanto al precio del mismo, entonces hay venta. (…) En la cláusula primera del contrato de marras, se delata que las partes expresan libremente, el consentimiento, dado que en dicha cláusula se identifica el objeto del contrato de marras que está constituido por un inmueble tipo apartamento el cual fue vendido a mi representada, cumpliéndose así, con otro extremo del contrato de venta que es el objeto; En la cláusula segunda, se delata el precio, el cual constituyen en la cantidad de SESENTA Y OCHO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 68.000.000,00) precio este que libremente es aceptado por las partes, es decir, que habiendo aceptación libre voluntaria sin dolo, del precio por las partes contratantes se cumple con otra parte de los requisitos de la venta, como el precio y en tal sentido, la doctrina como la jurisprudencia han coincido en que el principio de promesa de venta equivale a venta (…) Ahora bien, tenemos que el monto entregado por mi representada de 15 millones de Bolívares, es en calidad de INICIAL, nunca se constituyó dicha cantidad como aras o como garantía, la cláusula penal o de fiel cumplimiento, Cláusula Séptima del Contrato, está dirigido a proteger la firma del documento definitivo de venta, por tal la protección que se estipula en la cláusula penal o de fiel cumplimiento, citada, está cumplida con la firma de la OPCIÓN COMPRA VENTA, situación esta que fue confundida erróneamente por la accionada reconviniente, (…) Dado lo aquí expuesto, y habiéndose cumplido con la aplicabilidad de lo establecido en la Cláusula Séptima del Contrato de Marras, no corresponde lo solicitado por la parte accionada reconviniente de la retención de Diez Millones de Bolívares, del monto dado por mi representada como inicial de la compra del inmueble vendido. En cuanto la notificación establecida en la Cláusula Quinta, la parte accionada reconviniente, manifiesta que no s ele notificó tempestivamente la firma dl documento de compra – venta, siendo en todo caso, tal afirmación, carente de veracidad, pues no solamente se le notificó, de manera directa, sino que al hacerlo la vendedora manifestó su deseo de suspender la venta, sobre el supuesto que el Inmueble vendido, había aumentado de precio y que el monto por tanto ya no era el estipulado en el contrato de venta aludido, sino que sería de Setenta y Tres Millones de Bolívares (Bs. 73.000.000,00) es decir, Cinco (5) Millones más de lo establecido originariamente, aun que (Sic) mi representada haya convenido aceptar el nuevo precio, como así le fue planteado a la vendedora, esta sin embargo no acepto presentarse a la firma del documento definitivo de venta emanado de Banfoandes, (…)En este estadio (Sic) niego y rechazo que la falta de la firma del documento definitivo sea por culpa imputable a mi representada pues la misma tenía aprobado el Crédito de compra establecido por el banco en tiempo útil, así se le hizo saber a la vendedora y así lo demostraremos en las instancias del juicio. (…) demando, que este Tribunal de la República Bolivariana de Venezuela, condene a la ciudadana: M.J.P.R., antes plenamente identificada, a convenir o en su defecto a la devolución de la cantidad de QUINCE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 15.000.000,00) dados como parte de pago, por la compra del inmueble tipo Apartamento, y en razón del contrato de Opción a compra antes descrito (…) se acuerde el monto por daño causado en la Cantidad de Treinta Millones de Bolívares (Bs.30.000.000,00) Monto considerado por daños en forma muy prudencial como indemnización en razón del incumplimiento de dicho contrato, tal como quedó perfectamente demostrado en este escrito de contestación. Solicito que este Tribunal condene al pago de los intereses de mora y a la indexación, de los montos de dinero que por devolución y otros conceptos, está obligada la accionada, en razón del incumplimiento del Contrato de Opción a Compra Venta (...)”.

    CAPÍTULO III

    CONSIDERACIONES PARA DECIDIR.

    En el presente proceso la ciudadana TANNY C.C.I., estando debidamente asistida de abogado, procedió a demandar a la ciudadana M.J.P.R. por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO; sosteniendo para ello que suscribió un contrato de opción de compra venta con la demandada el 16 de febrero de 2006, y aun cuando la protocolización de la venta estaba pautada para el 17 de junio del mismo año, esta no se realizó por causas imputables a la prenombrada, quien en su carácter de vendedora se negó a entregar los documentos necesarios para dicha protocolización, exigiendo incluso el pago de un precio distinto al convenido; y es por tales razones que a través del presente proceso pretende que se le devuelvan los QUINCE MIL BOLÍVARES (Bs. 15.000,00) que pagó en calidad de arras, se le cancele la cantidad de DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 10.000,00) conforme a lo previsto en la cláusula penal, cantidades éstas sobre las cuales exige indexación, e incluso, se le paguen los intereses moratorios devengados.

    A los fines de desvirtuar tales afirmaciones, la representación judicial de la parte demandada en la oportunidad para contestar, negó que su poderdante haya suscrito con la demandante únicamente el contrato de opción de compra venta celebrado el día 16 de febrero de 2006, por cuanto anteriormente, esto es, en fecha 16 de diciembre de 2005, habían suscrito otro contrato sobre el mismo bien y bajo el mismo precio; de igual manera, señaló que la demandante en su carácter de compradora nunca le notificó sobre la fecha, lugar y hora en la cual se llevaría a cabo la protocolización del documento definitivo de venta, por lo cual niega que su representada se haya negado a entregar los documentos exigidos por el Registro Inmobiliario. Finalmente, rechazó la estimación de la demanda realizada en el libelo; y reconvino a la actora por resolución de contrato.

    DE LA IMPUGNACIÓN A LA ESTIMACIÓN DE LA DEMANDA.

    Vistos los términos en los cuales quedó trabada la presente controversia, pasa esta Sentenciadora a resolver de manera previa la impugnación de la estimación de la demanda hecha por la parte accionada en la oportunidad para contestar; ello en virtud que, de los lineamientos contenidos en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, se desprende que en caso de que el valor del objeto de la demanda no conste pero aun así sea apreciable en dinero, el demandante debe estimarla, pudiendo por su parte el demandado impugnar tal estimación bien por exigua o exagerada, demostrando a su vez cuál sería la estimación adecuada.

    Bajo este orden de ideas, tenemos que el criterio de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia sobre la impugnación de la cuantía está expresado -entre otros- en el fallo dictado en fecha 18 de diciembre de 2007, (caso: G.A.B.P. contra P.J.C.V.); el cual es del siguiente tenor:

    (...) se limita la facultad del demandado a alegar un nuevo hecho, que la cuantía es reducida o exagerada y los motivos que lo inducen a tal afirmación; pudiendo, si lo considera necesario, sostener una nueva cuantía. No pareciera posible, en interpretación del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que el demandado pueda contradecir la estimación pura y simplemente por fuerza debe agregar el elemento exigido como es lo reducido o exagerado de la estimación, en aplicación a lo dispuesto textualmente que ‘el demandado podrá rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada'. Por lo tanto, el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la misma

    . (Negrita y subrayado del Tribunal)

    Siendo dicho criterio ratificado mediante decisión dictada en fecha 16 de noviembre de 2009 (caso: Ernesto D’ Escrivan Guardia contra Elsio M.P.); la cual expresa:

    (...) el actor estima la demanda y el demandado contradice pura y simplemente. En este supuesto la Sala se rigió por el principio general que establece que la carga de la prueba incumbe a quien alega un hecho, y no al que lo niega, el actor debe probar su afirmación. En consecuencia, si el actor no prueba debe declararse que no existe ninguna estimación. Con respecto a esta afirmación la Sala revisa la veracidad de lo expuesto y observa que el artículo 38 es categórico al indicar que el demandado puede rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada. Es decir, se limita la facultad del demandado a alegar un nuevo hecho, que la cuantía es reducida o exagerada y los motivos que lo inducen a tal afirmación; pudiendo, si lo considera necesario, sostener una nueva cuantía.

    No pareciera posible, en interpretación del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que el demandado pueda contradecir la estimación pura y simplemente, por fuerza debe agregar el elemento exigido como es lo reducido o exagerado de la estimación, en aplicación a lo dispuesto textualmente que ‘el demandado podrá rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada.’ Por tanto, el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la misma. Así, si nada prueba el demandado, en este único supuesto, queda firme la estimación hecha por el actor (…)

    (Negrita y subrayado del Tribunal)

    Así las cosas, partiendo de los criterios jurisprudenciales precedentemente transcritos puede afirmarse que cuando el demandado rechace la estimación de la demanda por considerarla insuficiente o exagerada –como ocurre en el caso de marras-, deberá aportar un hecho nuevo y elementos de prueba que fundamenten dicha impugnación, pues en caso contrario quedaría firme la estimación realizada por la parte demandante en su libelo, ya que el rechazo puro y simple no está contemplado en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil.

    En este sentido, siendo que en el caso de marras la parte actora estimó la demanda en la cantidad de SESENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 60.000.000,00), actualmente SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 60.000,00), y en virtud que la impugnación a tal estimación fue realizada en los siguientes términos: “(…) Objeto y rechazo la cuantía o estimación de la demanda, en la cantidad de SESENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 60.000.000,00), ya que la cantidad pretendida a pagar es de VEINTICINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 25.00.000,00) (…)”, aunado a que de las actas que conforman el presente expediente se observa que la parte demandada omitió traer al proceso elementos de prueba que sustentaran el rechazo en cuestión, consecuentemente debe declararse IMPROCEDENTE la impugnación realizada conforme a lo previsto en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil; quedando por lo tanto establecida como vigente y definitiva la estimación efectuada por la parte demandante en el libelo.- Así se establece.

    PRUEBAS APORTADAS A LOS AUTOS.

    Resuelto lo anterior, y vistas las afirmaciones y excepciones explanadas por las partes intervinientes en el presente proceso, quien aquí suscribe considera pertinente pasar a analizar las reglas de la carga de la prueba, las cuales se encuentran establecidas en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil; siendo que las referidas disposiciones legales consagran la carga de las partes de probar sus respectivas afirmaciones de hecho en los siguientes términos:

    Artículo 506.- “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su partes probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”.

    Artículo 1.354.- “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”

    Ahora bien, la carga de la prueba según nos dicen los principios generales del derecho, no consiste en una obligación que el Juzgador impone caprichosamente a cualquiera de las partes, sino que corresponde a esa obligación que se adquiere según la posición del litigante en la litis; así, al demandante le corresponde la prueba de los hechos que alega, según el aforismo “incumbi probatio qui dicit, no qui negat”, por lo que incumbe probar a quien afirma la existencia de un hecho, no a quien lo niega; sin embargo, al demandado le toca la prueba de los hechos en que basa su excepción, en virtud del aforismo “reus in excipiendo fit actor”, al tornarse el demandado en actor en la excepción, principio éste que se armoniza con el primero, y en consecuencia sólo cuando el demandado alega hechos nuevos le corresponde la prueba pertinente.

    En cuanto a la distribución de la carga probatoria, el Tribunal Supremo de Justicia en Sala de Casación Civil mediante sentencia No. 389 dictada en fecha 30 de noviembre de 2000 (Expediente No. 00-261), dejó sentado lo siguiente:

    (…) Asimismo, se observa que la recurrente delata la errónea interpretación del artículo 1.354 del Código Civil, por cuanto impuso a la parte actora el onus probando de un alegato que no había sido plasmado en la demanda. Al respecto, esta Sala observa que el artículo en comento se limita a regular la distribución de la carga de la prueba, esto es, determina a quién corresponde suministrar la prueba de los hechos en que se fundamente la acción o la excepción, de allí que incumbe al actor probar los hechos constitutivos, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor y se traslada la carga de la prueba al demandado con relación a los hechos extintivos, modificativos e impeditivos ya que éste puede encontrarse en el caso de afirmar hechos que vienen a modificar los del actor, a extinguir sus efectos jurídicos o a ser un impedimento cuando menos dilatorio para las exigencias de los efectos (…)

    . (Fin de la cita; resaltado del Tribunal)

    Así las cosas, esta Sentenciadora teniendo en cuenta el criterio jurisprudencial previamente transcrito, en concordancia con lo previsto en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, pasa a analizar las pruebas que han sido producidas por las partes en el decurso del presente proceso; lo cual hace a continuación:

    PARTE ACTORA RECONVENIDA:

    Conjuntamente con el libelo la parte actora consignó las siguientes instrumentales:

Primero

(Folio 09-11) Marcado “A”, en copia certificada CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA debidamente protocolizado en fecha 16 de febrero de 2006, por ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Chacao del Estado Miranda, anteriormente Notaría Séptima de Chacao, Los Palos Grandes, quedando anotado bajo el No. 36, Tomo 26 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría; a través del cual las ciudadanas M.J.P.R. (en carácter de vendedora) y la ciudadana TANNY C.C.I. (en carácter de compradora), se comprometieron a celebrar un contrato de compra venta sobre un inmueble constituido por un apartamento que cuenta con una superficie aproximada de SETENTA Y CUATRO METROS CUADRADOS CON SESENTA Y SIETE DECÍMETROS CUADRADOS (74,67 Mts2), distinguido con el No. 01-05, ubicado en la Planta Piso No. 01, del edificio Esparqui, de la Urbanización Las Islas, antiguamente Villa Panamericana, ubicada con frente a la carretera nacional Guarenas-Guatire, con Jurisdicción del Municipio Autónomo Plaza del Estado Miranda, y distinguido con los siguientes linderos: Norte: Con la fachada norte del Edificio y apartamento N° 04; Este: Fachada Este del Edificio, Sur: Apartamento terminado en 06 y escalera; y Oeste: Apartamento terminado en 04, pasillo de circulación y escalera; ahora bien, de la documental en cuestión se desprende lo siguiente:

(…) SEGUNDA: El precio convenido es por la cantidad de SESENTA Y OCHO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 68.000.000,00) los cuales serán cancelados de la siguiente manera: a) La cantidad de QUINCE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 15.000.000,00) al momento de la autenticación de este documento, la referida cantidad forma parte del precio global de la venta y las recibe La Vendedora en calidad de inicial; b) La cantidad de CINCUENTA Y TRES MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 53.000.000,00), serán cancelados al momento de la Protocolización del documento definitivo ante el Registro respectivo. TERCERA: Las partes quedan obligadas a Protocolizar el Documento definitivo ante la Oficina Subalterna de Registro respectivo, en un lapso de Noventa (90) días continuos más Treinta (30) días continuos de prorroga si fuera necesario, contados a partir de la fecha de la firma del presente documento. (…) QUINTA: La compradora estará obligada a notificar por escrito o por cualquier otro medio idóneo por lo menos con Tres (03) días de anticipación, la fecha, lugar y hora de la firma u otorgamiento del referido documento de compra-venta, fijada por la Oficina Subalterna de Registro correspondiente, por su parte La Vendedora se obliga a entregar a La Compradora las Solvencias de Hidrocapital, aseo, electricidad, derecho de frente, condominio y Teléfono, por lo menos con tres (03) días de antelación a la firma del documento definitivo de compra-venta. (...) SÉPTIMA: Cláusula Penal o de Fiel Cumplimiento: De conformidad con lo establecido en el Artículo 1263 del Código Civil vigente, para el caso de que no proceda el otorgamiento del documento público de OPCIÓN COMPRA-VENTA correspondiente, dentro del plazo estipulado en este instrumento por causas que le sean imputables a La Vendedora o por alguna causa que le fuere imputable a La Compradora, se convine en que quedan en la obligación de indemnizar daños y perjuicios ocasionados a la otra parte de la siguiente manera: El Comprador, perderá la cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 10.000.000,00) deducido de la cantidad entregada en calidad de inicial, según lo antes expresado en la Cláusula Segunda del presente documento y la diferencia, es decir la cantidad de CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (5.000.000,00), deberá reintegrarla La Vendedora a la Compradora, en un plazo de Quince (15) días contados a partir del vencimiento del referido plazo. En caso de que la causa sea imputable a La Vendedora, deberá reintegrarle a La Compradora, la cantidad de dinero recibida en calidad de inicial según la cláusula segunda, es decir la cantidad de QUINCE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 15.000.000,00), más la cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 10.000.000,00) por concepto de multa y/o Cláusula Penal o de fiel cumplimiento convenida, en un plazo de Quince (15) días contados a partir del vencimiento del referido plazo. (…) DECIMA: Este contrato contiene las estipulaciones convenidas, no siendo válida ninguna otra, que las derogue, amplíe o modifique. (…)

.

Ahora bien, en vista que el documento público en cuestión merece plena fe de su contenido por cuanto fue otorgado por un funcionario autorizado, aunado a que no fue tachado en el decurso del proceso, quien aquí decide le otorga pleno valor probatorio conforme a lo previsto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil; ello como documento fundamental de la demanda, y como demostrativo de la existencia de una relación contractual que vincula a las partes intervinientes en el presente juicio, la cual se rige por los términos convenidos por éstas expresamente en el referido contrato.- Así se precisa.

Segundo

(Folio 12-17) Marcado “B”, en copia certificada DOCUMENTO DE COMPRA VENTA debidamente protocolizado en fecha 06 de julio de 1998, por ante la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Plaza del Estado Miranda, Guarenas, bajo el No. 39, Protocolo Primero, Tomo 4 en el Tercer trimestre de 1998; a través del cual el ciudadano J.J.P.A., dio en venta a la ciudadana M.J.P.R. un inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda y distinguido con el No. 01-05, ubicado en la Planta 01 del Edificio Esparqui, de la Urbanización Las Islas (antiguamente Villa Panamericana), situado frente a la carretera nacional Guarenas-Guatire, Municipio Guarenas, Distrito Plaza del Estado Miranda, con una superficie aproximada de SETENTA Y CUATRO METROS CUADRADOS CON SESENTA Y SIETE DECÍMETROS CUADRADOS (74,67 Mts2). Ahora bien, siendo que el documento público en cuestión merece plena fe de su contenido por cuanto fue otorgado por un funcionario autorizado, aunado a que no fue tachado en el decurso del proceso, quien aquí decide le otorga pleno valor probatorio conforme a lo previsto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil; ello como demostrativo que la ciudadana M.J.P.R. (aquí demandada), adquirió en el año 1998 la propiedad del inmueble antes identificado, y sobre el cual recayó (en el año 2006) el contrato de de opción de compra venta a.e.e.p. anterior.- Así se precisa.

Tercero

(Folio 18-23) Marcado “C”, en copia certificada DOCUMENTO DE LIBERACIÓN DE HIPOTECA debidamente autenticado en fecha 26 de enero de 1999, por ante la Notaría Pública Trigésima Cuarta del Municipio Libertador del Distrito Federal, inserto bajo el Nº 06, Tomo 08 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría, y debidamente protocolizado por ante el Registro del Municipio Autónomo Plaza del Estado Miranda, en fecha 15 de abril de 1999, bajo el Nº 02, Folios 10 al 14, Protocolo 1º, Tomo 6 del Segundo Trimestre de 1999; a través del cual se liberó la hipoteca especial y de primer grado constituida a favor de MIRANDA, ENTIDAD DE AHORRO Y PRÉSTAMO, C.A., por los ciudadanos J.J.P.A. y M.J.P.R., sobre un apartamento distinguido con el No. 01-05, ubicado en la Planta 01 del Edificio Esparqui, de la Urbanización Las Islas (antiguamente Villa Panamericana), situado frente a la carretera nacional Guarenas-Guatire, Municipio Guarenas, Distrito Plaza del Estado Miranda. Ahora bien, siendo que el documento público en cuestión merece plena fe de su contenido por cuanto fue otorgado por un funcionario autorizado, aunado a que no fue tachado en el decurso del proceso, quien aquí decide le otorga pleno valor probatorio conforme a lo previsto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil; ello como demostrativo que en el año 1999, fue liberada la hipoteca que se hubiere constituido sobre el inmueble objeto del contrato de opción de compra venta cuyo cumplimiento se persigue a través del presente juicio.- Así se precisa.

Cuarto

(Folio 24-26) Marcado “D”, en copia fotostática CERTIFICACIÓN DE GRAVAMEN expedida en fecha 09 de marzo de 2006, por la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Autónomo Plaza del Estado Miranda; a través de la cual se deja constancia que sobre un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el No. 01-05, ubicado en la Planta 01 del Edificio Esparqui, de la Urbanización Las Islas (antiguamente Villa Panamericana), no existe gravamen alguno vigente. Ahora bien, siendo que la copia fotostática en cuestión no fue impugnada en el decurso del proceso, quien aquí suscribe le confiere pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y la tiene como fidedigna de su original; como demostrativa que el inmueble objeto del contrato de opción de compra venta cuyo cumplimiento se persigue a través del presente juicio, para el año 2006, se encontraba libre de gravamen.- Así se establece.

Abierto el lapso probatorio, la parte accionante promovió las siguientes instrumentales:

Primero

Promovió e hizo valer el MÉRITO FAVORABLE DE LOS AUTOS presentados o que se presenten en un futuro; ahora bien, en lo atinente a la reproducción del mérito favorable de los autos, aun cuando tal expresión no vulnera ningún derecho, ni lesiona el principio de la comunidad de las pruebas, por cuanto constituye una expresión que permite a la parte que así expresa, de recordar y ratificar sus medios probatorios, con la aspiración que la intención contenida al promoverla le favorezca, sin menoscabo de la potestad del Juzgador de declarar que favorece a parte distinta al proceso, sin embrago, conforme a la Legislación vigente la misma no constituye un medio probatorio válido, toda vez que opera sin necesidad de ser promovida, más aún si sobre las pruebas que se pretenden hacer valer ya se emitió la valoración respectiva en la oportunidad correspondiente.- Así se decide.

Segundo

(Folio 90-91) En original CERTIFICACIÓN DE SOLVENCIA MUNICIPAL No. 1952 expedida por la Alcaldía del Municipio Plaza, Dirección de Hacienda Municipal en fecha 08 de agosto de 2006, a nombre de la contribuyente M.J.P.R.; por concepto de una propiedad inmobiliaria (inmueble urbano) ubicada en la Urbanización Las Islas, Edificio Esparqui, apartamento No. 01-05, Guarenas. Ahora bien, en vista que el mencionado documento es de los considerados públicos administrativos, asimilables a los documentos públicos, el cual no fue tachado por la parte a quien le fue opuesto, en consecuencia este Tribunal le otorga pleno valor probatorio conforme a lo previsto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil; ello como demostrativa que para el año 2006, el inmueble objeto del contrato de opción de compra venta cuyo cumplimiento se persigue a través del presente juicio, se encontraba solvente ante la Alcaldía del Municipio Plaza.- Así se establece.

Tercero

(Folio 92-96) En original DOCUMENTO elaborado por el abogado JELLMER KYLLIAN CARRERO HERRERA inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 105.145, actuando en carácter de abogado del BANCO “BANFOANDES”, en virtud de la aprobación del crédito hipotecario que fuera sido solicitado por la ciudadana TANNY C.C.I., a los fines de adquirir un inmueble destinado a vivienda principal, constituido por un apartamento distinguido con el No. 01-05, ubicado en la Planta 01 del Edificio Esparqui, de la Urbanización Las Islas (antiguamente Villa Panamericana), ubicado frente a la carretera nacional Guarenas-Guatire, Municipio Guarenas, Distrito Plaza del Estado Miranda, propiedad de la ciudadana M.J.P.R.; y en original CONSTANCIA DE SOLICITUD Y ANÁLISIS DE CRÉDITOS (inserta al folio 97) suscrita por BANCO “BANFOANDES”, Presidencia de Créditos, en fecha 29 de enero de 2007, a través de la cual se dejó constancia de la aprobación de un crédito solicitado por la ciudadana TANNY C.C.I., ello por la suma de Cincuenta y Tres Millones de Bolívares (Bs. 53.000.000,00). Ahora bien, siendo que los documentos privados bajo análisis no fueron ratificados por el tercero que los suscribió, ello conforme a lo previsto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, quien aquí decide los desecha del proceso y no les confiere ningún valor probatorio, ello ante la falta de otros medios de prueba idóneos para darles validez a los instrumentos bajo análisis.- Así se establece.

Cuarto

(Folio 98-100) En copia fotostática CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA debidamente protocolizado en fecha 16 de febrero de 2006, por ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Chacao del Estado Miranda, anteriormente Notaría Séptima de Chacao, Los Palos Grandes, quedando anotado bajo el No. 36, Tomo 26 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría; ahora bien, en vista que la documental en cuestión ya fue valorada, quien aquí suscribe se atiene a la valoración emitida y por lo tanto no tiene materia sobre la cual pronunciarse en esta oportunidad.- Así se precisa.

Quinto

(Folio 101-105) En original CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA debidamente protocolizado por ante la Notaría Pública del Municipio Z.d.M., Guatire, en fecha 16 de diciembre de 2005, inserto bajo el N° 69, Tomo 159 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría; a través del cual las ciudadanas M.J.P.R. (en carácter de vendedora) y la ciudadana TANNY C.C.I. (en carácter de compradora), se comprometieron a celebrar un contrato de compra venta sobre un inmueble constituido por un apartamento que cuenta con una superficie aproximada de SETENTA Y CUATRO METROS CUADRADOS CON SESENTA Y SIETE DECÍMETROS CUADRADOS (74,67 Mts2), distinguido con el No. 01-05, ubicado en la Planta Piso No. 01, del edificio Esparqui, de la Urbanización Las Islas, antiguamente Villa Panamericana, ubicada con frente a la carretera nacional Guarenas-Guatire, con Jurisdicción del Municipio Autónomo Plaza del Estado Miranda. Ahora bien, en vista que el documento público en cuestión merece plena fe de su contenido por cuanto fue otorgado por un funcionario autorizado, aunado a que no fue tachado en el decurso del proceso, quien aquí decide le otorga pleno valor probatorio conforme a lo previsto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil; ello como demostrativo que las partes intervinientes en el presente proceso, antes de suscribir el contrato de opción de compra venta objeto del mismo, habían suscrito previamente otro contrato en las mismas condiciones, variando únicamente en lo que respecta al laso para la protocolización de la venta definitiva del inmueble.- Así se establece.

Sexto

(Folio 106-108) En original CERTIFICACIÓN DE GRAVAMEN expedida en fecha 19 de enero de 2006, por la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Autónomo Plaza del Estado Miranda-Guarenas, previa solicitud de la ciudadana M.J.P.R.; a través de la cual se deja constancia que sobre un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el No. 01-05, ubicado en la Planta 01 del Edificio Esparqui, de la Urbanización Las Islas (antiguamente Villa Panamericana), no existe gravamen alguno vigente. Ahora bien, siendo que la documental en cuestión no fue tachada en el decurso del proceso, quien aquí suscribe le confiere pleno valor probatorio conforme a lo previsto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil; como demostrativa que el inmueble objeto del contrato de opción de compra venta cuyo cumplimiento se persigue a través del presente juicio, para el año 2006, se encontraba libre de gravamen.- Así se establece.

Séptimo

(Folio 109-111) En copia fotostática DOCUMENTO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA debidamente autenticado por ante la Notaría Trigésima Octava del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 1° de septiembre del 2006, inserto bajo el No. 85, Tomo 157 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría; a través del cual los ciudadanos M.J.P.R. (en carácter de vendedora) y A.F.P.L. (en carácter de comprador), se comprometieron a celebrar un contrato de compra venta sobre un inmueble constituido por un apartamento que cuenta con una superficie aproximada de SETENTA Y CUATRO METROS CUADRADOS CON SESENTA Y SIETE DECÍMETROS CUADRADOS (74,67 Mts2), distinguido con el No. 01-05, ubicado en la Planta Piso No. 01, del edificio Esparqui, de la Urbanización Las Islas, antiguamente Villa Panamericana, ubicada con frente a la carretera nacional Guarenas-Guatire, con Jurisdicción del Municipio Autónomo Plaza del Estado Miranda. Ahora bien, siendo que la copia fotostática en cuestión no fue impugnada en el decurso del proceso, quien aquí suscribe le confiere pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y la tiene como fidedigna de su original; como demostrativa que la demandada en el presente juicio, suscribió el 1° de septiembre del 2006, un contrato de opción de compra venta con el ciudadano A.F.P.L., el cual recayó sobre el inmueble objeto del contrato de opción de compra venta cuyo cumplimiento se persigue (suscrito en fecha 16 de febrero de 2006).- Así se establece.

Octavo

(Folio 112-120) En copia fotostática DOCUMENTO DE COMPRA VENTA debidamente protocolizado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Autónomo Plaza del Estado Miranda en fecha 12 de febrero de 2007, anotado bajo el No. 18, Protocolo Primero, Tomo 17 en el Primer Trimestre de 2007; a través del cual la ciudadana M.J.P.R. dio en venta pura y simple al ciudadano A.F.P.L., un inmueble constituido por un apartamento que cuenta con una superficie aproximada de SETENTA Y CUATRO METROS CUADRADOS CON SESENTA Y SIETE DECÍMETROS CUADRADOS (74,67 Mts2), distinguido con el No. 01-05, ubicado en la Planta Piso No. 01, del edificio Esparqui, de la Urbanización Las Islas, antiguamente Villa Panamericana, ubicada con frente a la carretera nacional Guarenas-Guatire, con Jurisdicción del Municipio Autónomo Plaza del Estado Miranda, por la cantidad de OCHENTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 85.000.000,00). Ahora bien, siendo que la copia fotostática en cuestión no fue impugnada en el decurso del proceso, quien aquí suscribe le confiere pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y la tiene como fidedigna de su original; como demostrativa de que el ciudadano A.F.P.L., adquirió en el año 2007 la propiedad del inmueble objeto del contrato cuyo cumplimiento se persigue en el presente juicio.- Así se establece.

Noveno

(Folio 121) En original COMUNICACIÓN emitida en fecha 12 de julio de 2007, por la ciudadana TANNY CASTILLO y dirigida a la Vicepresidencia de Créditos Hipotecarios de “Banfoandes”; a través de la cual la prenombrada dejó constancia de no poder hacer uso del crédito que le fuera sido aprobado por dicha entidad bancaria por un monto de CINCUENTA Y TRES MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 53.000.000,00). Ahora bien, siendo que el contenido de la documental en cuestión nada aporta para la resolución de la presente controversia, quien aquí suscribe la desecha por impertinente y no le confiere ningún valor probatorio.- Así se establece.

-TESTIMONIALES: Abierto el juicio a pruebas la parte actora promovió las testimoniales de los ciudadanos A.A.G.M. y L.A.P., venezolanos, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad Nos. V-4.169.173 y V-5.398.117, respectivamente; para lo cual se comisionó al Juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas y al Juzgado del Municipio Z.d.E.M., respetivamente. Ahora bien, siendo que la prueba en cuestión fue promovida a fin de que los testigos declararan sobre el conocimiento que poseen con respecto a la situación aquí controvertida, es por lo que esta Sentenciadora pasa de seguida a valorar las declaraciones rendidas por los prenombrados (las cuales rielan al folio 136-156), ello en los siguientes términos:

En fecha 04 de octubre de 2007, oportunidad fijada por el Tribunal comisionado para que tuviera lugar el acto de declaración del ciudadano A.A.G.M. (Folio 141-143), éste una vez identificado y debidamente juramentado pasó a ser interrogado por la representación judicial de la parte promovente, siendo conteste al señalar que conoce de vista, trato y comunicación a las ciudadanas M.J.P.R. y TANNY C.C.I. –quien es su pupila-, y que entre ellas existía un contrato de compra venta sobre un inmueble, convenido por la cantidad de SESENTA Y OCHO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 68.000.000,00); así mismo, señaló haber conversado con la ciudadana MIRYAN sobre el precio de la venta el 1º de junio de 2006, quien le informó que el primer precio convenido ya no era el valor del inmueble, pues ya había aumentado a SETENTA Y OCHO MILLONES (Bs. 78.000.000,00); por último, afirmó que la adquisición del inmueble se haría a través de un crédito, el cual fue aprobado por Banfoandes, lo cual le informó a la prenombrada.

En fecha 11 de octubre de 2007, oportunidad fijada por el Tribunal comisionado para que tuviera lugar el acto de declaración del ciudadano L.A.P. (Folio 154), éste una vez identificado y debidamente juramentado pasó a ser interrogado por la representación judicial de la parte promovente, siendo conteste al señalar que conoce de vista, trato y comunicación a la ciudadana TANNY C.C.I. desde hace mucho tiempo, con quien mantiene una relación vecinal y de amistad; y por último, señaló que sabe y le consta que la prenombrada tramitó por Banfoandes un crédito hipotecario para la adquisición de un inmueble, cuyo documento de compra fue otorgado aproximadamente el 16 de junio de 2006.

Ahora bien, vistas las deposiciones de los testigos promovidos por la parte demandada, antes parafraseadas, es menester aludir al dispositivo contenido en los artículos 507 y 508 del Código de Procedimiento Civil, los cuales son del tenor siguiente:

Artículo 507: “A menos que exista una regla legal expresa para valorar el mérito de la prueba, el Juez deberá apreciarla según las reglas de la sana crítica”.

Artículo 508: “Para la apreciación de la prueba de testigos, el juez examinará si las deposiciones de éstos concuerdan entre sí y con las demás pruebas, y estimará cuidadosamente los motivos de las declaraciones y la confianza que merezcan los testigos por su edad, vida y costumbres, por la profesión que ejerzan y demás circunstancias desechando en la sentencia la declaración del testigo inhábil, del que apareciere no haber dicho la verdad, ya por las contradicciones en que hubiere incurrido, o ya por otro motivo, aunque no hubiese sido tachado, expresándose el fundamento de tal determinación”.

Con vista a la primera norma citada, ha sido constante y reiterado el criterio en el derecho patrio, conforme al cual el Juez está obligado a aplicar la regla de la sana crítica o libre apreciación razonada a cualquier prueba en el proceso, cuando no “exista una regla legal expresa para valorar el mérito de la prueba.”, de igual manera, se ha establecido que a través de esta regla el Juez tiene libertad de apreciar las pruebas aportadas al juicio de acuerdo con la lógica y las reglas de la experiencia que, según su criterio personal, son aplicables en la valoración de determinada prueba. Asimismo, el supra citado artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, establece que para la apreciación de los testigos el Sentenciador debe examinar la concordancia de las deposiciones entre éstos, y respecto a las demás pruebas traídas a los autos, estimar los motivos de su declaración, así como la confianza que le merece el testigo tomando en cuenta su edad, vida, costumbres, profesión y demás circunstancias, desechando al inhábil y aquél que no pareciera decir la verdad; por tanto, la referida disposición faculta ampliamente a los Jueces para la apreciación de la prueba de testigos.

De lo antes dicho se puede concluir que la estimación de tal probanza implica para el Sentenciador un juicio de valor intelectivo y volitivo a la vez, pues opera en él un acto de voluntad por el cual acoge o rechaza la declaración rendida; de manera que, en este contexto el Juez es soberano y libre en su apreciación, pero siéndole exigible siempre razonar su decisión ya sea mediante la cual desecha los testigos o acoge sus dichos.

Para concluir, tomando en consideración las observaciones realizadas y a sabiendas que la prueba testimonial se halla sujeta a un gran número de variantes, bien sea por la persona del testigo, por la naturaleza de los hechos o por la forma de las declaraciones, dadas las circunstancias propias del presente proceso y teniendo en cuenta que el Juez debe analizar y juzgar todas las pruebas producidas por las partes; quien aquí decide considera que las deposiciones rendidas en el caso de marras no aportan elementos para lograr dirimir la controversia, la cual en principio persigue el cumplimiento de un contrato de opción de compra venta ante el supuesto incumplimiento de la vendedora –aquí demandada, ciudadana J.P.R.- de entregar los recaudos exigidos por el Registro Inmobiliario para la protocolización de la venta, quien según el decir de la demandante incluso pretendía que le fuera cancelada una suma mayor a la establecida contractualmente, en consecuencia, por las razones antes expuestas y en virtud que los testigos promovidos pudieran tener interés en la resultas del juicio por el manifiesto lazo de amistad que mantienen con la promovente, los testimonios rendidos por los ciudadanos A.A.G.M. y L.A.P. no son apreciados en la presente causa.- Así se establece.

PARTE DEMANDADA RECONVINIENTE:

La parte demandada en el presente juicio, consignó conjuntamente con el escrito de contestación a la demanda, en su forma original INSTRUMENTO PODER (Folio 45-46) debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 13 de junio de 2007, bajo el No. 04, Tomo 73 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría; a través del cual se acredita a los abogados en ejercicio E.M.A., O.D.D.S., C.G.R.S., N.E.T.M. y A.G.T. como apoderados judiciales de la ciudadana M.J.P.R., quien a su vez funge como parte demandada en el presente juicio. Ahora bien, en vista que el documento público en cuestión merece plena fe de su contenido por cuanto fue otorgado por un funcionario autorizado, aunado a que no fue tachado en el decurso del proceso, quien aquí decide le otorga pleno valor probatorio conforme a lo previsto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil.- Así se precisa.

Una vez abierto el lapso probatorio, la parte demandada promovió las siguientes instrumentales:

Primero

(Folio 75-79) Marcado “A”, en copia certificada CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA debidamente protocolizado por ante la Notaría Pública del Municipio Z.d.M., Guatire, en fecha 16 de diciembre de 2005, inserto bajo el N° 69, Tomo 159 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría; ahora bien, en vista que la documental en cuestión ya fue valorada, quien aquí suscribe se atiene a la valoración emitida y por lo tanto no tiene materia sobre la cual pronunciarse en esta oportunidad.- Así se precisa.

Segundo

(Folio 80-82) Marcado “B”, en copia fotostática CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA debidamente protocolizado en fecha 16 de febrero de 2006, por ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Chacao del Estado Miranda, anteriormente Notaría Séptima de Chacao, Los Palos Grandes, quedando anotado bajo el No. 36, Tomo 26 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría; ahora bien, en vista que la documental en cuestión ya fue valorada, quien aquí suscribe se atiene a la valoración emitida y por lo tanto no tiene materia sobre la cual pronunciarse en esta oportunidad.- Así se precisa.

Tercero

(Folio 83) Marcado “C”, en original SOLVENCIA N° 06-00-09157 emitida por MPUISIS CONSULTING C.A. en fecha 21 de febrero de 2006, por concepto de pago de inmueble urbano; a nombre de la contribuyente M.J.P.R., con respecto a un bien inmueble ubicado en la Urbanización Las Islas, Edificio Esparqui, apartamento No. 01-05, Guarenas. Ahora bien, siendo que el instrumento privado bajo análisis fue emitido por un tercero ajeno al proceso, este debió ser ratificado de conformidad con lo previsto el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, circunstancia que no consta en autos; en efecto, ante la falta de otros medios de prueba idóneos para darles validez al instrumento bajo análisis, quien aquí decide lo desecha del proceso y no le confiere ningún valor probatorio.- Así se establece.

Cuarto

(Folio 84) Marcado “D”, LISTA DE REQUISITOS PARA REGISTRAR DOCUMENTOS CON CRÉDITOS POR LEY POLÍTICA HABITACIONAL por ante el Registro Público del Municipio Autónomo Plaza-Guarenas; ahora bien, siendo que el contenido de la documental en cuestión nada aporta para la resolución de la presente controversia, quien aquí suscribe la desecha por impertinente y no le confiere ningún valor probatorio.- Así se establece.

Bajo este orden de ideas, habiendo analizado el acervo probatorio traído a los autos por las partes intervinientes en el presente proceso y vistos los términos en los cuales quedó trabada la controversia, seguidamente este Tribunal a los fines de resolver acerca del asunto planteado, pasa a pronunciarse sobre el fondo del juicio seguido por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO en base a las siguientes consideraciones:

El contrato constituye una especie de convención que resulta del concurso de la voluntad de dos o más personas conjugadas para la realización de un determinado efecto jurídico, que puede consistir de acuerdo a lo establecido en el artículo 1.133 del Código Civil, en la creación, regulación, transmisión, modificación o extinción de un vínculo jurídico.

Siguiendo con este orden de ideas, observamos que nuestro ordenamiento jurídico en materia contractual preceptúa lo siguiente:

Artículo 1.159 (Código Civil).- “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”.

Artículo 1.167 (Código Civil).- “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.

Es el caso que de las normativas antes transcritas, específicamente del artículo 1.167, se desprenden dos requisitos esenciales para la procedencia de la acción de cumplimiento de contrato, a saber: a) la existencia de un contrato bilateral y b) el incumplimiento de una de las partes respecto de sus obligaciones.

Ahora bien, antes de revisar si en el caso de marras se reúnen o no los requisitos precedentemente señalados, debe establecerse que a través del presente juicio se persigue el cumplimiento de un contrato –propiamente- de opción de compra venta; en este sentido, es prudente dejar sentado que en este tipo de contratos se encuentra involucrada la libre voluntad de las partes, siendo atípico, pues no está expresamente regulado en el Código Civil, sino por vía jurisprudencial. En otras palabras, la opción de compraventa es aquel acuerdo mediante el cual las partes tienen la potestad de decidir sobre la celebración o no de un contrato de compraventa, que habrá de realizarse en un plazo cierto y en unas determinadas condiciones, el cual puede también ir acompañado del pago de una prima por parte del optante (Vd. sentencia dictada en fecha 09 de julio de 2009, por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, Expediente Nº 2009-000051).

Planteado lo anterior y a los fines de determinar la procedencia o no de la acción propuesta, debe este órgano jurisdiccional pasar a verificar la concurrencia de los elementos referidos anteriormente; así, en relación a la existencia del contrato, este Tribunal partiendo de los instrumentos probatorios consignados por las partes intervinientes en el presente juicio, particularmente del contrato de opción de compra venta suscrito por ellas en fecha 16 de febrero de 2006, debidamente protocolizado por ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Chacao del Estado Miranda, anteriormente Notaría Séptima de Chacao, Los Palos Grandes, quedando anotado bajo el No. 36, Tomo 26 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría, al cual se le concedió pleno valor puesto que no fue tachado en el decurso del juicio; puede constatar que a través del mismo las ciudadanas M.J.P.R. (en carácter de vendedora) y TANNY C.C.I. (en carácter de compradora), se comprometieron a celebrar un contrato de compra venta sobre un inmueble constituido por un apartamento que cuenta con una superficie aproximada de SETENTA Y CUATRO METROS CUADRADOS CON SESENTA Y SIETE DECÍMETROS CUADRADOS (74,67 Mts2), distinguido con el No. 01-05, ubicado en la Planta Piso No. 01, del edificio Esparqui, de la Urbanización Las Islas, antiguamente Villa Panamericana, situada con frente a la carretera nacional Guarenas-Guatire, con Jurisdicción del Municipio Autónomo Plaza del Estado Miranda, ello por la cantidad de SESENTA Y OCHO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 68.000.000,00).

De esta manera, siendo que cursa en autos el contrato bilateral del cual se desprende la relación contractual que vincula a las partes intervinientes en el presente juicio, el cual incluso fue consignado por la demandada en el lapso de promoción de pruebas; puede quien aquí decide afirmar que la existencia de dicho vínculo contractual no es un hecho controvertido como tal, ya que ambas partes están contestes en ello, por ende, partiendo de las consideraciones antes realizadas, quedan fuera del debate probatorio los hechos jurídicos referidos a la existencia, naturaleza y alcance de la relación contractual.- Así se precisa.

Por otra parte, en relación al segundo requisito exigido para la procedencia de la presente acción, es decir, el incumplimiento de la demandada con respecto de sus obligaciones contractuales, este Tribunal observa lo siguiente:

Al celebrar un contrato bilateral de cualquier índole deben los contratantes regular el orden en el que cumplirán sus prestaciones recíprocas; en este sentido, se observa que la actora partiendo del contrato de opción de compra venta suscrito en fecha 16 de febrero de 2006, alegó en el libelo que éste no alcanzó su fin original dentro del término acordado por motivos imputables a la demandada, ello con sujeción a que ésta incumplió con las cláusulas segunda, tercera, quinta y décima de dicho contrato, al exigir un precio distinto al convenido, negándose incluso a entregar los documentos necesarios para la protocolización del documento definitivo de venta e inasistiendo a su firma; en este orden de ideas, se observa que la accionada negó tales hechos en la oportunidad para contestar la demanda, por cuanto -según su decir- cumplió a cabalidad con las estipulaciones del contrato y fue la demandante en su condición de compradora quien lo incumplió, consecuentemente, partiendo de lo anteriormente expuesto, quien aquí suscribe considera pertinente traer a colación las cláusulas contractuales que la actora denunció como violadas; lo cual hace de seguida:

(…) SEGUNDA: El precio convenido es por la cantidad de SESENTA Y OCHO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 68.000.000,00) los cuales serán cancelados de la siguiente manera: a) La cantidad de QUINCE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 15.000.000,00) al momento de la autenticación de este documento, la referida cantidad forma parte del precio global de la venta y las recibe La Vendedora en calidad de inicial; b) La cantidad de CINCUENTA Y TRES MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 53.000.000,00), serán cancelados al momento de la Protocolización del documento definitivo ante el Registro respectivo. TERCERA: Las partes quedan obligadas a Protocolizar el Documento definitivo ante la Oficina Subalterna de Registro respectivo, en un lapso de Noventa (90) días continuos más Treinta (30) días continuos de prorroga si fuera necesario, contados a partir de la fecha de la firma del presente documento. (…) QUINTA: La compradora estará obligada a notificar por escrito o por cualquier otro medio idóneo por lo menos con Tres (03) días de anticipación, la fecha, lugar y hora de la firma u otorgamiento del referido documento de compra-venta, fijada por la Oficina Subalterna de Registro correspondiente, por su parte La Vendedora se obliga a entregar a La Compradora las Solvencias de Hidrocapital, aseo, electricidad, derecho de frente, condominio y Teléfono, por lo menos con tres (03) días de antelación a la firma del documento definitivo de compra-venta. (...) DECIMA: Este contrato contiene las estipulaciones convenidas, no siendo válida ninguna otra, que las derogue, amplíe o modifique. (…)

De allí que, las partes convinieron en el precio de la venta en la cantidad de SESENTA Y OCHO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 68.000.000,00), la cual debía ser cancelada por la compradora de la siguiente manera: la cantidad de QUINCE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 15.000.000,00) al momento de la autenticación del referido documento y la cantidad de CINCUENTA Y TRES MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 53.000.000,00) al momento de la Protocolización del documento definitivo de la venta; así mismo, convinieron en protocolizar dicho documento ante la Oficina Registral en un lapso de noventa días continuos más treinta días continuos de prórroga si fuera necesario, debiendo la compradora (demandante) notificar por lo menos con tres días de anticipación, la fecha, lugar y hora de tal otorgamiento, quedando a su vez la vendedora (demandada) obligada a entregar por lo menos con tres días de anticipación, las solvencias requeridas a los fines de hacer efectivo el otorgamiento en cuestión.

Siendo así, de la revisión de las actas que conforman el presente expediente, no se verifican elementos probatorios que lleven a la convicción de esta Sentenciadora de que la parte demandada haya incumplido con sus obligaciones contractuales, o de alguna manera haya modificado, derogado o ampliado las estipulaciones convenidas en el contrato de opción de compra venta suscrito en fecha 16 de febrero de 2006; tampoco se evidencia que ésta en su carácter de vendedora haya exigido un precio distinto al convenido de mutuo acuerdo en el contrato de opción de compra venta antes señalado, ni mucho que haya incumplido con sus obligaciones relativas a la entrega de las solvencias del inmueble necesarias para la presentación del documento definitivo de compra venta ante la Oficina Registral correspondiente, con por lo menos tres días de anticipación, por cuanto no consta en autos ni la fecha establecida para tal otorgamiento, ni puede constarse que la actora en su carácter de compradora haya notificado sobre la fecha, lugar y hora en la cual se llevaría a cabo.

Siendo que no se constituyeron en el decurso del proceso elementos probatorios suficientes como para determinar mediante un razonamiento lógico y crítico que la parte demandada haya incumplido con alguna de sus obligaciones contractuales, este Tribunal en virtud del principio procesal por el cual el Juez debe atenerse a lo alegado y probado en autos, declara SIN LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO incoada por la ciudadana TANNY C.C.I. contra la ciudadana M.J.P.R., ambas plenamente identificadas en autos, tal como se dejará establecido en el dispositivo del presente fallo, ello en virtud que no existe plena prueba de lo aducido por la actora como fundamento de su pretensión, quien incumplió con su carga probatoria conforme a lo dispuesto en los artículos 254 y 506 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.354 del Código Civil; razones por las cuales no procede a su favor cláusula penal alguna.- Así se establece.

DE LA RECONVENCIÓN:

En esta oportunidad pasa el Tribunal a decidir con respecto a la reconvención interpuesta formalmente por la parte demandada con fundamento en lo previsto en el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil; tomando en consideración que la misma fue propuesta en los siguientes términos:

(…) reconvengo en nombre de mi mandante a la ciudadana TANNY C.C.I., (…) POR RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA sobre un inmueble constituido por un apartamento, distinguido con el Nº CERO UNO RAYA CERO INCO (01-05), ubicado en la planta piso uno (01) del edificio ESPARQUI, de la Urbanización Las Islas (antiguamente Villa Panamericana) (…) en virtud que la susodicha no cumplió con las obligaciones antes narradas y las cuales reproduzco en este capítulo (…) PRIMERO: La demandante compradora no notificó tempestivamente a mi patrocinada tal como quedó establecido en la cláusula Quinta del Contrato de Opción de Compra Venta (…) Tal incumplimiento de sus obligaciones legales y contractuales, por parte de la Actora se enmarca dentro de los supuestos previstos en el Artículo 1.167 del Código Civil. SEGUNDO: Asimismo la demandante compradora no presentó el documento definitivo de compra venta por ante la Oficina de Registro Inmobiliario competente, dentro de los lapsos estipulados antes mencionados, cuya última expiración fue el día 16 de junio de 2006 (…) NO SE MATERIALIZÓ LA VENTA DEFINITIVA, por razones imputables únicamente a la Compradora (…) Es por todo (Sic) expuesto que solicito del Tribunal ADMITA LA PRESENTE RECONVENCIÓN, la cual es estimada en la suma de VEINTICINCO MILLONES DE BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 25.000.000,000) (…) Pido desde ya al Tribunal en el dispositivo del fallo, declare el derecho de mi mandante de retener la suma de DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 10.000.000,00) por concepto de aplicación de la cláusula penal, en virtud de los daños y perjuicios tazados por las partes (… ) Por último, pido a este Tribunal que agregue el presente escrito de CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA a autos, declare los alegatos y defensas procedentes en la definitiva, y en consecuencia SIN LUGAR la demanda incoada y CON LUGAR LA RECONVENCIÓN, con expresa condenatoria en costas (…)

(Resaltado del Tribunal)

Observamos entonces que la parte demandada reconvino en el presente juicio, pretendiendo con ello la RESOLUCIÓN DEL CONTRATO de opción de compra venta que fuera suscrito conjuntamente con la ciudadana TANNY C.C.I. el 16 de febrero de 2006, e incluso pretende poder retener la suma de DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 10.000.000,00) por concepto de aplicación de la cláusula penal acordada; todo ello bajo el fundamento de que la parte actora reconvenida en su carácter de compradora no cumplió con dicho contrato en ninguno de sus términos.

Por su parte, la representación judicial de la actora reconvenida a los fines de desvirtuar tales alegatos, mediante escrito consignado en fecha 19 de julio de 2007, procedió a rechazar, negar y contradecir la reconvención interpuesta, sosteniendo para ello que su poderdante en ningún momento incumplió con sus obligaciones contractuales, a contrario, no solo notificó tempestivamente la oportunidad para firmar el documento definitivo de venta, sino que al hacerlo, la reconviniente manifestó su deseo de suspender la venta, aumentando incluso el precio acordado; así mismo, rechazó que la reconviniente tenga derecho a retener la suma de DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 10.000.000,00), que le fuera sido cancelada como inicial.

Así las cosas, este Tribunal estima pertinente realizar las siguientes consideraciones:

En principio, debe establecerse que “(...) La reconvención, según Voet, es la petición por medio de la cual el reo reclama, a su vez, alguna cosa al actor, fundándose en la misma o en distinta causa que él (...) La reconvención,(...) es una demanda nueva, el ejercicio de una nueva acción y constituye una segunda causa, que aunque deducida en el mismo juicio que la primera, tiene vida y autonomía propia, y pudo haber sido intentada en juicio separado (...)” (Vd. Ricardo Henríquez La Roche, “Comentarios del Código de Procedimiento Civil Tomo III”, Editorial Torino P. 365).

Del mismo modo, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia mediante sentencia Nº RC.00773 dictada en fecha 15 de noviembre de 2005 (Expediente Nº 05-386), con respecto a la reconvención estableció lo siguiente:

(...) En base a las anteriores consideraciones, la Sala concluye que la reconvención representa una demanda nueva y constituye una segunda causa, que como ya se dijo, aunque deducida en el mismo juicio que la primera tiene vida, autonomía y cuantía propia, además, el legislador estimó conveniente que la reconvención precisara claramente el objeto y sus fundamentos, por constituir una acción autónoma, con cuantía propia y que debe cumplir los requisitos contemplados en el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil. Aún cuando la figura que representa la reconvención la constituye un juicio con vida, autonomía y cuantía propia, al ser propuesta dentro de un procedimiento en particular, indefectiblemente es en ese y no en otro juicio donde deben ejercerse los recursos y demás medios de impugnación que afecten la pretensión del reconviniente (...)

. (Negrita y subrayado de este Tribunal)

Podemos entonces afirmar que la reconvención es aquella pretensión que el demandado hace valer contra el demandante junto con la contestación en el proceso pendiente, fundada en el mismo o diferente título que la del actor, con el objetivo de que sea resuelta en el mismo proceso y a través de la misma sentencia.

Precisado lo anterior, y en vista que la demandada reconviniente persigue en primer lugar la resolución de un contrato de opción de compra venta, este Tribunal estando dentro de la oportunidad procesal para resolver sobre la misma, pasa a hacerlo en los siguientes términos:

Tenemos que la norma rectora de la acción de resolución de contrato está contenida en el artículo 1.167 del Código Civil; siendo el caso que, dicha disposición legal textualmente expresa lo siguiente:

Artículo 1.167.- “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”

Bajo este orden de ideas debe establecerse que ciertamente la acción resolutoria constituye la facultad que tiene una de las partes en un contrato bilateral, de pedir la terminación del mismo y en consecuencia ser liberada de su obligación, si la otra parte no cumple a su vez con la suya, es decir, que consiste en la terminación de un contrato bilateral motivado por el incumplimiento culposo de una de las partes que lo suscribió; ahora bien, de la disposición legal precedentemente transcrita, es posible determinar que nuestro ordenamiento civil exige para la procedencia de la acción resolutoria dos elementos relevantes, estos son la existencia de un contrato bilateral y el incumplimiento de una de las partes de sus obligaciones derivadas del mismo contrato.

De esta manera, a los fines de determinar la procedencia o improcedencia de la presente acción resolutoria, debe esta Sentenciadora revisar primeramente si en el caso de marras se encuentran reunidos o no los elementos referidos en el particular anterior; en efecto, con relación al primer elemento exigido, es decir, con respecto a la existencia del contrato bilateral, ciertamente ha quedado comprobado en autos que las ciudadanas M.J.P.R. (en carácter de vendedora) y TANNY C.C.I. (en carácter de compradora), mediante documento suscrito el 16 de febrero de 2006, debidamente protocolizado por ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Chacao del Estado Miranda, anteriormente Notaría Séptima de Chacao, Los Palos Grandes, quedando anotado bajo el No. 36, Tomo 26 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría; se comprometieron a celebrar un contrato de compra venta sobre un inmueble constituido por un apartamento que cuenta con una superficie aproximada de SETENTA Y CUATRO METROS CUADRADOS CON SESENTA Y SIETE DECÍMETROS CUADRADOS (74,67 Mts2), distinguido con el No. 01-05, ubicado en la Planta Piso No. 01, del edificio Esparqui, de la Urbanización Las Islas, antiguamente Villa Panamericana, situada con frente a la carretera nacional Guarenas-Guatire, con Jurisdicción del Municipio Autónomo Plaza del Estado Miranda.

De esta manera, siendo que cursa en autos el contrato bilateral (inserto al folio 09-11) del cual se desprende la relación contractual que vincula a las partes intervinientes en el presente juicio, aunado a que su existencia no es un hecho controvertido como tal, ya que ambas partes están contestes en ello; es por lo que queda fuera del debate los hechos jurídicos referidos a la existencia, naturaleza y alcance de la relación contractual.- Así se precisa.

Precisado lo anterior, esta Sentenciadora pasa a pronunciarse con respecto al segundo de los requisitos exigidos para la procedencia de la acción resolutoria, es decir, el incumplimiento de la parte demandante reconvenida de sus obligaciones contractuales; en este sentido se observa que la demandada reconviniente sostuvo que la ciudadana TANNY C.C.I. incumplió con el contrato que se pretende resolver, por cuanto no le notificó conforme a lo previsto en la cláusula quinta del mencionado contrato, el lugar, la fecha y la hora, en la cual se realizaría la protocolización de la venta definitiva, asimismo, señaló que la prenombrada no presentó dicho documento por ante la Oficina de Registro Inmobiliario competente, dentro de los lapsos estipulados en la cláusula tercera del contrato, y es por ello que el vencimiento de la opción sin el finiquito de la venta deviene íntegramente de su incumplimiento.

Ahora bien, vistos los argumentos sostenidos por las partes y revisado el contenido del contrato cuya resolución se persigue, quien aquí suscribe verifica que ambas partes se obligaron a Protocolizar el documento definitivo ante la Oficina Registral correspondiente, en el lapso de noventa días continuos más treinta días continuos de prórroga, ello según lo dispuesto en su cláusula tercera; sin embargo, era a la compradora a quien le correspondía notificar por lo menos con tres días de anticipación, la fecha, lugar y hora para la firma del documento de venta definitivo, por ende, siendo que no cursa en autos ningún elemento probatorio que conlleve a esta Juzgadora a comprobar que la demandante reconvenida en su carácter de compradora, haya practicado dicha notificación por escrito o por cualquier otro medio en la oportunidad correspondiente a los fines de cumplir con sus obligaciones, es por lo que puede afirmarse que el caso de marras reúne el segundo requisito exigido para la procedencia de la presente acción resolutoria.- Así se establece.

Por último, en lo que respecta a solicitud de la parte demandada reconviniente con respecto a retener la cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 10.000.000,00), ahora DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 10.000,00), por concepto de daños y perjuicios previstos en la cláusula penal; este Tribunal observa que ciertamente en la cláusula séptima del contrato de opción de compra venta cuya resolución se persigue, se dispuso lo siguiente: “(…) De conformidad con lo establecido en el Artículo 1263 del Código Civil vigente, para el caso de que no proceda el otorgamiento del documento público de OPCIÓN COMPRA-VENTA correspondiente, dentro del plazo estipulado en este instrumento por causas que le sean imputables a La Vendedora o por alguna causa que le fuere imputable a La Compradora, se convine en que quedan en la obligación de indemnizar daños y perjuicios ocasionados a la otra parte de la siguiente manera: El Comprador, perderá la cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 10.000.000,00) deducido de la cantidad entregada en calidad de inicial, según lo antes expresado en la Cláusula Segunda del presente documento y la diferencia, es decir la cantidad de CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (5.000.000,00), deberá reintegrarla La Vendedora a la Compradora, en un plazo de Quince (15) días contados a partir del vencimiento del referido plazo. (…)” (Resaltado del Tribunal). En efecto, siendo que quedó probado en el curso del proceso que el contrato de opción de compra venta no alcanzó su fin por causas imputables a la parte actora reconvenida, quien en su carácter de compradora incumplió con sus obligaciones contractuales, en consecuencia puede afirmarse que la reconviniente tiene el derecho de retener la cantidad solicitada, ello ante los daños y perjuicios sufridos en su carácter de vendedora; en el entendido que deberá reintegrar a la ciudadana TANNY C.C.I. la diferencia de lo pagado por ésta en calidad de inicial, es decir, la cantidad de CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (5.000.000,00), ahora CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 5.000,00).- Así se precisa.

Partiendo de los razonamientos realizados en los párrafos precedentes, debe este Tribunal declarar CON LUGAR la reconvención que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO fuera interpuesta por la ciudadana M.J.P.R. contra la ciudadana TANNY C.C.I., ambas plenamente identificadas en autos; tal como se dejará sentado en el dispositivo del presente fallo. En consecuencia de la anterior decisión se declara RESUELTO el contrato de opción de compra venta protocolizado en fecha 16 de febrero de 2006, por ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Chacao del Estado Miranda, anteriormente Notaría Séptima de Chacao, Los Palos Grandes, quedando anotado bajo el No. 36, Tomo 26 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría.- Así se decide.

CAPÍTULO IV

DISPOSITIVA.

Por las razones anteriormente expuestas este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda, con sede en la ciudad de Los Teques, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, conforme a los artículos 12 y 243 del Código de Procedimiento Civil, declara:

PRIMERO

IMPROCEDENTE la impugnación a la estimación de la demanda realizada por la parte accionada en la oportunidad para contestar, ello conforme a lo previsto en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil.

SEGUNDO

SIN LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO incoada por la ciudadana TANNY C.C.I. contra la ciudadana M.J.P.R., ambas plenamente identificadas en autos; ello de conformidad con lo dispuesto en los artículos 254 y 506 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.354 del Código Civil.

TERCERO

CON LUGAR la reconvención que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO fuera interpuesta por la ciudadana M.J.P.R. contra la ciudadana TANNY C.C.I., quedando en consecuencia RESUELTO el contrato de opción de compra venta protocolizado en fecha 16 de febrero de 2006, por ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Chacao del Estado Miranda, anteriormente Notaría Séptima de Chacao, Los Palos Grandes, anotado bajo el No. 36, Tomo 26 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría; razón por la cual la demandada reconviniente tiene el derecho de retener la cantidad de DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 10.000,00), deducida de la cantidad pagada por la actora reconvenida en calidad de inicial, en efecto, se le ordena reintegrar a ésta última la cantidad de CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 5.000,00) como diferencia de lo pagado como inicial, todo ello de acuerdo con lo estipulado en la cláusula penal del referido contrato.

Se condena en costas a la parte demandante reconvenida de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Por cuanto el presente fallo fue dictado fuera del lapso previsto para ello, de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil se ordena la notificación de las partes.

Regístrese, publíquese y déjese copia certificada de la presente decisión de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MIRANDA, en Los Teques, a los tres (03) días del mes de diciembre de dos mil trece (2013). Años: 203° de la Independencia y 154° de la Federación.-

LA JUEZ,

Z.B.D..

LA SECRETARIA,

JAIMELIS CÓRDOVA MUJICA.

En la misma fecha se publicó la anterior sentencia previo anuncio de Ley, siendo las dos de la tarde (02:00 p.m.)

LA SECRETARIA,

Exp. No. 16.767

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