Decisión de Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito Los Teques de Miranda, de 25 de Junio de 2014

Fecha de Resolución25 de Junio de 2014
EmisorJuzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito Los Teques
PonenteZulay Bravo Durán
ProcedimientoResolución De Contrato

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

EN SU NOMBRE:

JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MIRANDA

LOS TEQUES

204° y 155°

PARTE ACTORA:

APODERADAS JUDICIALES DE LA

PARTE ACTORA:

PARTE DEMANDADA:

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA:

MOTIVO:

SENTENCIA:

EXPEDIENTE Nº:

Ciudadano I.P.H., venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° V- 1.852.861.

Abogadas en ejercicio C.L.F., R.G. y E.M., inscritas en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 36.188, 74.998 y 121.981, respectivamente.

Ciudadanos AGOSTINHO J.V. y J.M.F., ambos de nacionalidad Portuguesa, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad Nos. E-1.064.779 y E- 81.338.263, respectivamente.

Abogados en ejercicio J.J.C.E. y P.R.B., inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 38.534 y 43.697, respectivamente.

RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO (APELACIÓN).

DEFINITIVA.

20.480.

CAPÍTULO I

SINTESIS DEL PROCESO.

Subieron a esta Alzada las presentes actuaciones en virtud de la apelación interpuesta por el ciudadano I.P.H. contra la sentencia dictada por el Juzgado de los Municipios Independencia y S.B.d. la Circunscripción Judicial del Estado Miranda con sede en S.T.d.T., en fecha 26 de junio del 2008; en la cual se declaró SIN LUGAR la acción resolutoria interpuesta por el prenombrado contra los ciudadanos AGOSTINHO J.V. y J.M.F..

La demanda en referencia fue interpuesta en fecha 07 de agosto de 2007, por ante el Juzgado de los Municipios Independencia y S.B.d. la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, previo a sorteo de Ley.

Mediante auto dictado en fecha 09 de agosto de 2007, previa consignación de los recaudos pertinentes, el Tribunal de la causa admitió la demanda y ordenó el emplazamiento de la parte demandada a los fines de que compareciera a contestar la demanda incoada en su contra al segundo día de despacho siguiente a la constancia en autos de haberse practicado su citación, más un día que se le concedió como término de la distancia.

Practicada la citación de la parte demandada, se evidencia que ésta estando debidamente asistida por el abogado en ejercicio N.P. VASQUEZ, procedió a oponer las cuestiones previas contenidas en los ordinales 4° y 6º del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, ello mediante escrito consignado en fecha 11 de octubre de 2007.

Mediante escrito consignado en fecha 16 de octubre de 2007, la parte actora procedió a subsanar las cuestiones previas referidas en el particular que antecede.

Mediante auto dictado en fecha 17 de octubre de 2007, el Tribunal de la causa declaró subsanada la cuestión previa opuesta y abrió el lapso para la contestación de la demanda.

Mediante escrito consignado en fecha 18 de octubre de 2007, la representación judicial de la parte demandada procedió a contestar el fondo de la demanda incoada.

Abierto el juicio a pruebas ambas partes hicieron uso de su derecho; es el caso que, las pruebas promovidas fueron agregadas a los autos y admitidas mediante auto dictado en fecha 12 de noviembre de 2007.

En fecha 18 de diciembre de 2007, la parte actora consignó su respectivo escrito de informes; así mismo, en fecha 17 de enero del 2008, la representación judicial de la parte demandada consignó sus informes.

Mediante decisión proferida por el Tribunal de la causa en fecha 26 de junio de 2008, se declaró SIN LUGAR la acción intentada y se condenó en costas a la parte demandante por haber resultado totalmente vencida.

En fecha 11 de julio de 2008, la parte actora estando debidamente asistida de abogado, procedió a apelar de la sentencia referida en el particular que antecede.

En fecha 23 de julio del 2008, fue oído en ambos efectos el recurso de apelación referido en el particular que antecede, razón por la cual el Tribunal de la causa ordenó remitir el presente expediente al Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de esta misma Circunscripción Judicial.

En fecha 07 de agosto de 2008, el Tribunal de Alzada dio por recibido el expediente y fijo el décimo día para dictar sentencia de conformidad con lo dispuesto en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil.

Mediante auto dictado en fecha 08 de octubre de 2008, el Tribunal de Alzada difirió la oportunidad para dictar sentencia para uno de los cinco días siguientes.

Mediante decisión proferida en fecha 20 de octubre de 2008, el Tribunal de Alzada declaró CON LUGAR la apelación interpuesta por la parte actora; REVOCÓ la decisión apelada y dictada por el Juzgado de los Municipios Independencia y S.B. con sede en S.T.d.T. en fecha 26 de junio de 2008; CON LUGAR la demandada intentada, resuelto el contrato de arrendamiento y ordenó la entrega material del inmueble objeto de la demanda.

En fecha 23 de octubre de 2008, el Tribunal de Alada remitió el presente expediente al Tribunal de origen.

En fecha 06 de noviembre de 2008, el Tribunal de la causa dio por recibido el expediente; posteriormente, mediante auto dictado en fecha 17 de noviembre de 2008, fijó un lapso de tres días despacho para que la parte demandada diera cumplimiento voluntario a la sentencia antes referida.

Mediante auto dictado en fecha 27 de noviembre de 2008, se decretó la ejecución forzosa de la sentencia, razón por la cual se comisionó al Juzgado Ejecutor de Medidas.

Mediante oficio emitido en fecha 02 de diciembre de 2008, el Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito y de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, hizo saber al Tribunal de la causa que en virtud de la acción de amparo constitucional incoada por los ciudadanos AGOSTINHO J.V. y J.M.F., decretó medida cautelar innominada la cual consistía en la suspensión de la sentencia dictada en fecha 20 de octubre de 2008, hasta tanto se decidiera el mérito de asunto en sede constitucional.

Mediante sentencia proferida 08 de enero de 2009, el Juzgado Superior declaró CON LUGAR la acción de amparo constitucional incoada contra la decisión proferida por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en fecha 20 de octubre de 2008, y en consecuencia la ANULÓ y ordenó a dicho órgano jurisdiccional emitir nuevo pronunciamiento.

Visto lo anterior, el Tribunal de la causa en fecha 27 de julio de 2009, ordenó remitir nuevamente el expediente al Juzgado Tercero de Primera Instancia; es el caso que, dicho órgano jurisdiccional dio entrada al expediente el día 06 de agosto del mismo año.

Mediante decisión proferida en fecha 26 de octubre de 2009, el Tribunal de Alzada emitiendo nuevo pronunciamiento, declaró CON LUGAR la apelación interpuesta, revocó la decisión dictada por el Juzgado de los Municipios Independencia y S.B.d. la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda en fecha 26 de junio de 2008, CON LUGAR la demanda interpuesta por resolución de contrato, resuelto el contrato de arrendamiento y ordenó la entrega material del inmueble objeto de la demanda.

En fecha 10 de noviembre de 2009, el Tribunal de Alzada remitió el expediente al Juzgado de origen; éste último le dio entrada al expediente en fecha 23 de noviembre del mismo año.

El 1º de diciembre de 2009, el Tribunal de la causa decretó la ejecución voluntaria de la sentencia antes referida.

Es el caso que en fecha 12 de marzo de 2014, el Tribunal de la causa ordenó remitir nuevamente el expediente al Tribunal de Alzada.

El Tribunal de Alzada le dio entrada nuevamente al expediente en fecha 13 de marzo de 2014; así mismo, ordenó agregar a los autos las resultas de la acción de amparo constitucional incoada contra la decisión proferida en fecha 26 de octubre de 2009, de la cual se desprende que el Juzgado Superior declaró CON LUGAR la acción y anuló la referida sentencia, por lo cual ordenó emitir nuevo pronunciamiento.

En fecha 13 de marzo de 2014, la Dra. ARIKAR BALZA SALOM en su carácter de Jueza del Tribunal Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, se inhibió para conocer de la presente causa, por lo cual ordenó remitir el expediente al Juzgado Distribuidor de Primera Instancia de esta Circunscripción Judicial.

En fecha 09 de abril de 2014, previo sorteo de Ley, este órgano jurisdiccional dio entrada al presente expediente.

Mediante auto dictado en fecha 23 de abril de 2014, se ordenó la notificación de las partes.

Practicadas las notificaciones referidas en el particular anterior, y estando dentro de la oportunidad para emitir nuevo pronunciamiento conforme a las consideraciones expresadas por el Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito y de Protección del Niño y del Adolescente del Estado Miranda mediante decisión proferida en fecha 17 de diciembre de 2009; este Tribunal actuando como Alzada procede a decidir con arreglo al resumen narrativo y razonamientos que se expondrán a continuación.

CAPÍTULO II

ALEGATOS DE LAS PARTES.

PARTE ACTORA:

Se inició el presente proceso en virtud de la demanda interpuesta por el ciudadano I.P.H. estando debidamente asistido por el abogado en ejercicio D.G.G., contra los ciudadanos AGOSTINHO J.V. y J.M.F. por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO; ahora bien, los hechos relevantes expuestos por el prenombrado fueron los siguientes:

  1. - Que en fecha 18 de julio de 2006, mediante documento debidamente autenticado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio P.C.d.E.M., celebró un contrato de arrendamiento sobre un bien inmueble de su única y exclusiva propiedad, integrado por toda la planta baja del Edificio Los Pinos, en el cual funciona un establecimiento comercial de Bar Restaurante, ubicado en la Calle Lamas de S.T.d.T.d.E.M., formado igualmente parte de este arrendamiento un depósito localizado en la parte posterior del hotel Los Pinos, con frente a la calle Carabobo, sin número, adyacente a dicho inmueble, estableciéndose como término de duración del contrato dos (02) años fijos contados a partir del primero de agosto de 2006, estableciéndose como canon de arrendamiento la cantidad de TRES MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 3.000.000,00); lo cual se encuentra debidamente establecido en las cláusulas PRIMERA, SEGUNDA y TERCERA del citado contrato de arrendamiento.

  2. - Que dicho contrato de arrendamiento lo suscribió con los ciudadanos AGOSTINHO J.V. y J.M.F.; quienes han incumplido con lo previsto en la CLÁUSULA NOVENA pues mantienen en estado de deterioro el inmueble arrendado, a saber: PRIMERO: Las condiciones físicas internas del referido inmueble en cuanto a sus paredes, se encontraron sucias y deterioradas, SEGUNDO: Las condiciones físicas de las salas de baño se encontraron sucias y en estado antihigiénico, TERCERO: Las condiciones físicas de la cocina, se encontró sucia, en estado antihigiénico, CUARTO: Con respecto al inmueble aledaño que sirve como depósito, se encontró en total estado de deterioro; todo ello según se evidencia de la inspección realizada al inmueble objeto de contrato de arrendamiento, practicada por el Registrador Inmobiliario del Municipio Autónomo Independencia del Estado Miranda en fecha 20 de julio de 2007.

  3. - Que por las razones antes expuestas, procede a demandar a los ciudadanos AGOSTINHO J.V. y J.M.F. por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO y así mismo, solicita el consiguiente DESALOJO del inmueble arrendado de conformidad con lo dispuesto en el literal “E” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con lo previsto en el artículo 1.597 del Código Civil venezolano; para que los prenombrados convengan en entregarle el inmueble antes identificado.

  4. - Finalmente, estimó la demanda en la cantidad de CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 5.000.000,00).

    PARTE DEMANDADA:

    Se evidencia que la representación judicial de la parte demandada estando dentro de la oportunidad para contestar la demanda se limitó a oponer la cuestión previa establecida en el numeral 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, sosteniendo para ello que la parte demandante no acompañó al libelo el documento de propiedad del inmueble objeto del presente proceso; es el caso que, dicha cuestión previa fue declarada SUBSANADA por el Tribunal de la causa en fecha 17 de octubre de 2007, quien abrió el lapso para la contestación del fondo de la demanda. Es el caso que, mediante escrito consignado en fecha 18 de octubre de 2007, la parte accionada procedió a contestar el fondo de la demanda en los siguientes términos:

  5. - Que niega, rechaza y contradice, en todas y cada una de sus partes la demanda que por resolución de contrato de arrendamiento fue incoada contra sus representados, por ser falsos los hechos alegados.

  6. - Que especialmente niega, rechaza y contradice que sus representados mantengan en estado de deterioro el inmueble arrendado, y mucho menos que dicho deterioro se deba a que las paredes se encuentren sucias; así mismo, niega, rechaza y contradice que las condiciones físicas de las salas de baño se encuentren sucias o en estado antihigiénico, o que las condiciones de la cocina se encuentren sucias y en estado antihigiénico o que el inmueble aledaño que sirve como depósito y que forma parte del contrato de arrendamiento, se encuentre en total estado de deterioro.

  7. - Que impugna y desconoce la supuesta inspección judicial practicada por la Oficina de Registro Inmobiliario con Funciones Notariales del Municipio Independencia del Estado Miranda en fecha 20 de julio de 2007, por ser violatoria al derecho de la defensa pues no le permitió el derecho de controlar y contradecir la misma.

  8. - Que el actor de una manera inexplicable desde hace algunos años vienes teniendo una conducta inadecuada y por demás violenta y hasta grosera; finalmente, señaló que es falso todo lo narrado por el actor en relación a los supuestos daños que le han ocasionado a su propiedad, y es por ello que solicita que se declare sin lugar la demanda intentada.

    CAPÍTULO III

    DE LA SENTENCIA RECURRIDA

    En fecha 26 de junio de 2008, el Juzgado de los Municipios Independencia y S.B.d. la Circunscripción Judicial del Estado Miranda con sede en S.T.d.T., dictó sentencia definitiva resolviendo el fondo de la controversia planteada, en los siguientes términos:

    (…) La representación de la parte demandada ratifica e impugna Inspección Judicial efectuada por el Registrador Inmobiliario del Municipio Independencia del Estado Miranda, este Tribunal observa que tal impugnación del elemento probatorio mencionado, como lo expresa la norma en el artículo 440 del Código de Procedimiento Civil, tratándose de un instrumento público, el mismo ha debido ser impugnado por la contraparte, tratándose de un instrumento que proviene de un organismo público como sucede en este caso, el mismo ha debido ser impugnado mediante la figura de la tacha; por lo que forzosamente este Tribunal debe darle el valor probatorio a los efectos de que este surta sus efectos legales y así se declara.-

    Ahora bien, el mencionado instrumento que cursa del folio 9 al 17 de las presente4s actuaciones, se observa el estado de suciedad y falta de higiene en que se encuentra el inmueble objeto de la contratación de arrendamiento, y asi queda establecido; observándose su deterioro en las referidas fotografías acompañadas a la inspección realizada al inmueble., por lo que este Tribunal loe otorga el mérito favorable de los autos y así se declara.-

    Cursa al folio 71 de las presentes actuaciones permiso sanitario para establecimientos de alimentos, emitido el 24 de septiembre de de 2007, por lo que este Tribunal, le otorga el mérito de los autos, a los fines de dejar sentado que existe contradicción entre lo que se desprende de la inspección judicial realizada al local por parte del Registro de este Municipio Independencia en funciones notariales, en la cual dejó sentado en su inspección la falta de higiene en que se encuentra el referido local acompañado de las impresiones fotográficas, el, permiso sanitario correspondiente , por lo que estando vinculada con la presente causa se le otorga el valor probatorio y así se declara.-

    Consta al folio 72 de las presentes actuaciones , comunicación dirigida al ciudadano A.J.V., por el ciudadano I.P.H., donde le comunica que está conforme con la construcción realizada al local comercial Restaurant Los Pinos, por lo que este Juzgado le otorga el mérito que se desprende del mismo y así se declara.- (…) Cursa en folios 5 al 8 Contrato de arrendamiento suscrito por las partes, donde se observa de su contenido, el plazo de duración del mismo desde el 18 de julio de 2006 al 18 de julio de 2008, estableciendo como canon de arrendamiento la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLIVARES VIEJOS (Bs. 30.000,00) o TRESCIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs. 300,00); observando de igual forma que en el referido contrato de arrendamiento no existe ninguna cláusula estipulada que indique que es causa de resolución del presente contrato de arrendamiento, la falta de aseo o higiene en que pueda encontrarse el local objeto e la presente contratación.

    Consta en folios 57 al 58 de las presentes actuaciones, contrato de venta suscrito por los ciudadanos Á.A.P. y A.R.U., en su carácter de vendedores representantes de la Sindicatura del Municipio Autónomo Independencia y el ciudadano I.P.H., parte actora, en el presente juicio, una extensión de terreno con 775,44 mts, sobre el cual se encuentra constituido un edificio, propiedad del mencionado adquiriente, por lo que este Tribunal le otorga el mérito probatorio que se desprende del mismo a los fines de establecer el carácter de propietario con que actúa la parte actora y así se establece.-

    Consta en folios 60 y 61 de las presentes actuaciones documento de venta de un inmueble identificado como una casa situada en las intersecciones de la avenida Lamas de esta localidad de S.T.d.T., entre los ciudadanos L.R.R. y el ciudadano I.P.H., parte actora, por lo que este Juzgado le otorga el mérito que se desprende de las mismas y así queda establecido.-

    Se desprende de los folios 80, 81 y 82, de las presentes actuaciones deposiciones realizadas por los ciudadanos Kilmar González, promovida por la parte demandada, este Tribunal observa que tales deposiciones del testigo, quien se desempeña como Inspector de S.P., quien manifestó haber levantado el permiso sanitario en la fecha indicada, observándose que en el referido informe de acuerdo a lo expuesto, fue expedido por un funcionario competente, en un a fecha determinada, que podría o no coincidir con la inspección realizada por el funcionario Registrador , la cual fue realizada el 20 de julio de 2007, mientras que la solvencia de s.p. emitida , consta de fecha 24 de septiembre de 2007, por lo que estas dos situaciones fueron materializadas en tiempos distintos, que pudieron haber generado consecuencias o resultados distintos como ha ocurrido y así queda establecido.-

    Cursa a los folios 83 y 84 de las presentes actuaciones, evacuación de la inspección judicial solicitada por la parte demandada, trasladándose el Tribunal en la oportunidad indicada y dejando constancia del mantenimiento en general del inmueble y de las instalaciones, encontrándose este en regular estado de conservación y limpieza, y así queda establecido en la presente prueba de inspección por lo que este tribunal así lo declara.-

    Consta en folios 85 y 86 de las presentes actuaciones inspección judicial solicitada por la parte actora, observándose de las pretensiones allí explanadas, las condiciones generales en que se encuentra el inmueble con deterioros importantes, estados de suciedad en algunas áreas del referido inmueble, por lo que este Tribunal en su análisis considera que el inmueble se encuentra en alguna de sus partes deteriorado y falta de higiene necesaria para su funcionamiento y así queda establecido.-

    Ahora bien, se observa de las presentes actuaciones que la parte demandada opuso cuestiones previas separada de la contestación de la demanda, por lo que este Tribunal en función de lo que establece el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios, por lo que forzosamente debe declararse improcedente dichas cuestiones previas alegadas. Ahora bien, se observa que la parte demandada fue citada en fecha 9 de octubre de 2007 y la contestación al fondo de la demanda fue realizada en fecha 18 de octubre del año 2007, habiendo transcurrido cinco (5) días, por lo que forzosamente debe declararse la contestación fuera del lapso legal contemplado en el artículo 888 el Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y así queda establecido.-

    Se observa de igual forma, que la parte actora fundamenta su acción mediante la figura legal de Resolución de contrato de arrendamiento y a tal efecto consigna su documento fundamental de la demanda que recae en el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes .Ahora bien, se observa de la acción intentada así como del referido contrato de arrendamiento en su cláusula novena, la cual dice “los arrendatarios se comprometen a devolver el inmueble arrendado al finalizar el contrato en los mismas buenas condiciones en que lo ha recibido..” deberán mantener el conducto de humo en buenas condiciones…. (Subrayado del Juzgado). Considera quien decide en el análisis realizado de la cláusula alegada como incumplida por la parte demandada, se observa de la redacción de la misma no expresa textualmente, que será causa de resolución de contrato de arrendamiento ,la falta de higiene y deterioro del inmueble arrendado, por lo que forzosamente este Tribunal debe pronunciarse de acuerdo al análisis realizado, es decir, la referida cláusula novena, no menciona la resolución del contrato por falta de higiene o deterioro, solamente se observa el compromiso de los arrendatarios de devolver el inmueble en las mismas buenas condiciones en que lo ha recibido al término de la relación arrendaticia y así queda establecido.-

    De igual forma se observa de la cláusula segunda del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, que el plazo convenido de duración del presente contrato de arrendamiento, es de dos (2) años, contados a partir del 1° agosto de 2006, pudiendo ser prorrogado por un lapso de un (1) año más, es decir, se entiende sin lugar a dudas que la relación contractual al comenzar el 1° de agosto de 2006 al 2007, transcurrió un año; y en agosto de 2008, transcurrió el segundo año, observando este Juzgado que la acción intentada de Resolución fue admitida por este Tribunal en fecha 9 de agosto de 2007, es decir, que el contrato de arrendamiento para el momento en que fue demandado se encontraba y se encuentra actualmente vigente, ni siquiera pudiera afirmarse que se encontraba en el disfrute de la prórroga legal, por cuanto el término de duración del contrato no ha fenecido, así como tampoco la prórroga establecida en la referida cláusula, de tal forma que tampoco pudiera este Tribunal establecer que el demandado se encuentra disfrutando de la prórroga legal que establece la Ley e Arrendamientos Inmobiliarios, en el artículo 38 y así se declara.-

    Por otra parte observa quien decide, que el actor menciona en su libelo de demanda para hacer valer su derecho, la acción de resolución de contrato alegando el incumplimiento de la cláusula novena del contrato y también la acción de desalojo fundamentada en el literal E del articulo 34; situación esta que es improcedente, por cuanto estamos en presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado y de paso vigente. La Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece de manera clara y expresa en el referido artículo que solamente es procedente la acción de desalojo en contratos a tiempo indeterminado lo que no es el caso de autos, y así queda expresamente establecido-

    DISPOSITIVA

    Por todo lo antes expuesto, este Juzgado de los Municipios Independencia y S.B.d. la Circunscripción Judicial del Estado Miranda con sede en S.T.d.T., administrando Justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara SIN LUGAR la acción intentada por el ciudadano I.P.H. en contra de los ciudadanos VIEIRA AGOSTINHO JORGE Y FERNANDES J.M.. En consecuencia ordena lo siguiente:

    PRIMERO: Se condena a la parte demandante al pago de las costas y costos procesales, por resultar vencida totalmente en la litis. (…)

    .

    CAPÍTULO IV

    PRUEBAS APORTADAS A LOS AUTOS.

    Las reglas sobre la carga de la prueba se encuentran establecidas en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil, estas disposiciones legales consagran la carga de las partes de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, de la siguiente manera:

    Artículo 506.- “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su partes probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”.

    Artículo 1.354.- “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”

    La carga de la prueba según nos dicen los Principios Generales del Derecho, no consiste en una obligación que el Juzgador impone caprichosamente a cualquiera de las partes, sino que corresponde a esa obligación que se adquiere según la posición del litigante en la litis. Así, al demandante le corresponde la prueba de los hechos que alega, según el aforismo “incumbi probatio qui dicit, no qui negat”, por lo que incumbe probar a quien afirma la existencia de un hecho, no a quien lo niega, sin embargo, al demandado le toca la prueba de los hechos en que basa su excepción, en virtud del aforismo “reus in excipiendo fit actor”, al tornarse el demandado en actor en la excepción, principio éste que se armoniza con el primero, y en consecuencia, sólo cuando el demandado alega hechos nuevos le corresponde la prueba pertinente.

    En cuanto a la distribución de la carga probatoria, el Tribunal Supremo de Justicia en Sala de Casación Civil, mediante sentencia No. 389 dictada en fecha 30 de noviembre de 2000, Exp. No. 00-261, dejó sentado lo siguiente:

    (…) Asimismo, se observa que la recurrente delata la errónea interpretación del artículo 1.354 del Código Civil, por cuanto impuso a la parte actora el onus probando de un alegato que no había sido plasmado en la demanda. Al respecto, esta Sala observa que el artículo en comento se limita a regular la distribución de la carga de la prueba, esto es, determina a quién corresponde suministrar la prueba de los hechos en que se fundamente la acción o la excepción, de allí que incumbe al actor probar los hechos constitutivos, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor y se traslada la carga de la prueba al demandado con relación a os hechos extintivos, modificativos e impeditivos ya que éste puede encontrarse en el caso de afirmar hechos que vienen a modificar los del actor, a extinguir sus efectos jurídicos o a ser un impedimento cuando menos dilatorio para las exigencias de los efectos (…)

    . (Fin de la cita)

    En virtud de todo lo anteriormente expuesto, y de conformidad con las disposiciones contenidas en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, esta Sentenciadora pasa a a.t.l.p. que han sido producidas por las partes en el presente juicio, lo cual hace de seguida:

    PARTE ACTORA:

    Conjuntamente con el libelo de la demanda, la parte actora consignó las siguientes instrumentales:

Primero

(Folio 05-08) Marcado con la letra “A”, en original CONTRATO DE ARRENDAMIENTO debidamente protocolizado por ante el Registro Inmobiliario del Municipio P.C.d.E.M. en fecha 18 de julio de 2006, e inserto bajo el Nº 55, Tomo 17º de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha oficina registral; el cual fue celebrado entre el ciudadano I.P.H. –en carácter de arrendador- y los ciudadanos AGOSTINHO J.V. y J.M.F. –en carácter de arrendatarios-, bajo los siguientes términos y condiciones:

(…) PRIMERA: EL ARRENDADOR da en arrendamiento a LOS ARRENDATARIOS un inmueble integrado por toda la planta baja del edificio Los Pinos, donde funciona un negocio Bar Restaurante, ubicado en la calle Lamas en esta ciudad de S.T.d.T.d.E.M.; así como también forma parte de este arrendamiento un depósito localizado en la parte posterior del Hotel Los Pinos, con frente a la calle Carabobo, sin número, adyacente a dicho inmueble. SEGUNDA: El plazo de duración de este contrato será de dos (2) años fijos; contados a partir del día primero de agosto del año dos mil seis; pudiendo ser prorrogado por un lapso de un año más, siempre y cuando, ambas partes manifiesten su voluntad de prorrogarlo, expresada con un mes de antelación, por lo menos, al vencimiento del plazo fijo. TERCERA: La pensión o canon de arrendamiento ha sido acordada por las partes contratantes en la cantidad de TRES MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 3.000.000), que deberán pagar los ARRENDATARIOS por mensualidades vencidas a EL ARRENDADOR, en la oficina de éste, en moneda de curso legal. CUARTA: LOS ARRENDATARIOS destinarán el inmueble arrendado, para el funcionamiento de negocio de bar, restaurante, venta de pollos y arepas, no pudiendo cambiar el destino o uso del mismo, sin la previa autorización dada por escrito de EL ARRENDADOR, tanto en el caso del local, como en relación con el depósito arrendado. QUINTA: LOS ARRENDATARIOS se comprometen a no realizar en el inmueble arrendado, fiestas o actividades que conlleven el uso de conjuntos musicales, orquestas, cantantes, equipos de sonido o cualesquiera otra actividad que constituya un factor de perturbación que genere ruidos o sonidos fuertes que puedan afectar la tranquilidad de los usuarios o huéspedes del Hotel que funciona en el ya citado edificio, o a los vecinos. Debiendo cesar todas las actividades en dicho inmueble a la doce de la noche. SEXTA: LOS ARRENDATARIOS no podrán ceder ni traspasar este contrato; tampoco podrán subarrendar en forma alguna el inmueble objeto el mismo, sin haber obtenido previamente la autorización dada por escrito de EL ARRENDADOR; no pudiendo tampoco realizar cesiones o traspasos de los derechos derivados de este contrato. Igualmente LOS ARRENDATARIOS se comprometen a tener asegurado durante la vigencia de este contrato, o durante el tiempo que se encuentren utilizando el inmueble, los negocios que funcionan en el local arrendado, como también los útiles y enseres que se hallan resguardados en el depósito adyacente, mediante p.d.s. contra todo riesgo, debiendo entregar a EL ARRENDADOR, copias de dichos seguros y comprobantes de solvencia en el pago de los mismos, cuando éste lo estime conveniente. SÉPTIMA: LOS ARRENDATARIOS no podrán realizar en el inmueble arrendado, trabajos, obras o construcciones, sin la autorización previa dada por escrito de EL ARRENDADOR. Reservándose éste último nombrado el derecho de inspección de dicho inmueble en el momento en que lo crea oportuno y previa la notificación respectiva debiendo acceder a dicha inspección LOS ARRENDATARIOS. OCTAVA: LOS ARRENDATARIOS convienen en que si por cualquier cusa no entregaren el inmueble arrendado, al vencimiento del plazo de duración del contrato, o de su prórroga si la hubiera, pagaran a EL ARRENDADOR, la cantidad de treinta mil bolívares (Bs. 30.000,00) diarios, por cada día adicional que estuvieren sin entregar el inmueble, más las mensualidades que se fueren venciendo. NOVENA: LOS ARRENDATARIOS se comprometen a devolver el inmueble arrendado al finalizar el contrato, en las mismas buenas condiciones en que lo han recibido tanto en las paredes, puertas, ventanas, cañerías, sanitarios, techos, baños, instalaciones eléctrica, luces y pinturas. Siendo acordado que LOS ARRENDATARIOS deberán mantener en buenas condiciones el conducto que conduce el humo desde el interior del negocio hacia el exterior, a los fines que su salida sea normal, sin perjudicar las instalaciones del Hotel ni de los vecinos. DÉCIMA: Serán por cuenta exclusiva de LOS ARRENDATARIOS, todos los gastos relacionados con el pago de los servicios de luz, agua, aseo urbano y demás servicios inherentes al uso del inmueble y depósito arrendados. Así como el pago de impuestos municipales, patentes de industrias y comercio, permiso de licores, renovaciones, multas etc. Igualmente serán a cuenta de LOS ARRENDATARIOS, el pago de las reparaciones de mantenimiento y conservación que requiera el inmueble arrendado. DÉCIMA PRIMERA: EL ARRENDADOR queda exonerado de responsabilidad en caso de fallas ocurridas en las instalaciones de los servicios, así como en las originadas en su suministro. (…)

(Resaltado del Tribunal)

Ahora bien, en vista que el documento público en cuestión merece plena fe de su contenido por cuanto fue otorgado por un funcionario autorizado, aunado a que no fue tachado en el decurso del proceso, quien aquí decide le otorga pleno valor probatorio conforme a lo previsto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil; ello como documento fundamental de la demanda (por cuanto a través del presente juicio se persigue su resolución), y como demostrativo que en el año 2006, las partes intervinientes en el presente proceso suscribieron un contrato de arrendamiento que tuvo por objeto un bien inmueble propiedad del demandante, constituido por toda la planta baja del Edificio Los Pinos, ubicado en la Calle Lamas en la ciudad de S.T.d.T.d.E.M., así como sobre un depósito adyacente localizado en la parte posterior del Hotel Los Pinos, con frente a la calle Carabobo, ello por el término de dos años fijos contados a partir del 1º de agosto del 2006, prorrogable por el lapso de un año (siempre que las partes manifestaren su voluntad), y por un canon de arrendamiento de TRES MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 3.000.000,00). En el entendido de que vencido el contrato, los arrendatarios debían devolver el inmueble en las mismas óptimas condiciones en que lo recibieron, obligándose a mantener en buenas condiciones el conducto de humo ubicado en el interior del local.- Así se establece.

Segundo

(Folio 09-12) Marcado con la letra “B”, en original INSPECCIÓN EXTRAJUDICIAL evacuada por la Oficina de Registro Inmobiliario con funciones Notariales del Municipio Independencia S.T.d.T. en fecha 20 de julio de 2007, previa solicitud del ciudadano I.P.H.; a través de la cual se dejó constancia de los siguientes particulares:

(…) AL NÚMERO 1: LAS CONDICIONES FÍSICAS INTERNAS DEL REFERIDO INMUEBLE EN CUANTO A SUS PAREDES: SE ENCONTRARON SUCIAS Y DETERIORADAS; AL NÚMERO 2: LAS CONDICIONES FÍSICAS DE LAS SALAS DE BAÑO: SE ENCONTRARON SUCIAS, Y EN ESTADO ANTIHIGIÉNICO; AL NÚMERO 3: LAS CONDICIONES FÍSICAS DE LA COCINA: SE ENCONTRÓ SUCIA, EN ESTADO ANTIGIÉNICO. AL NÚMERO 4: RESPECTO AL INMUEBLE ALEDAÑO QUE SIRVE COMO DEPÓSITO SE ENCONTRÓ EN TOTAL ESTADO DE DETERIORO. AL NÚMERO 5: EN ESTA MISMA FECHA FUERON TOMADAS ONCE (11) FOTOGRAFÍAS A LOS MENCIONADOS LOCALES, LAS CUALES SE CERTIFICAN. (…)

Precisado lo anterior, quien aquí decide verifica que aun cuando la inspección bajo análisis fue practicada por la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Independencia, lo cual impidió el control de la contraparte con respecto a su evacuación, siendo incluso la presunción de ella por ser de jurisdicción voluntaria desvirtuable de conformidad con lo establecido en el artículo 898 del Código de Procedimiento Civil; no obstante, su contenido no podía ser impugnado o desconocido por la contraparte (erroneamente como lo hizo en la oportunidad para contestar y promover pruebas), pues lo correcto era que tachara su contenido. En este sentido, siendo que el contenido de la documental en cuestión no fue desvirtuado en el curso del juicio, quien aquí suscribe estima que la misma debe ser apreciada como indicio de acuerdo con lo dispuesto en los artículos 509 y 510 eiusdem, ello en virtud que a diferencia de las fuentes de prueba, las fuentes de presunciones o indicios no se prestan a análisis ni clasificaciones debido a que de la naturaleza propia de éstas puede el Juez deducir mediante la regla de experiencia el hecho a probar; de esta manera, se infiere de la probanza en cuestión que para el mes de julio de 2007, el bien inmueble sobre el cual recayó el contrato de arrendamiento referido en el particular anterior y cuya resolución se persigue, se encontraba en estado de deterioro y en condiciones antihigiénicas, tal como puede evidenciarse de las reproducciones fotográficas promovidas.- Así se precisa.

Una vez abierto el lapso probatorio, la parte accionante promovió las siguientes instrumentales:

Primero

Invocó, reprodujo e hizo valer el mérito probatorio que se desprende del CONTRATO DE ARRENDAMIENTO consignado conjuntamente con el libelo de la demanda; de la INSPECCIÓN OCULAR evacuada por el Registro Inmobiliario del Municipio Independencia del Estado Miranda, así como de las diez (10) REPRODUCCIONES FOTOGRÁFICAS certificadas por dicha Oficina Registral. Ahora bien, en lo atinente a la reproducción del mérito favorable de los autos, tenemos que tal expresión no vulnera ningún derecho, por el contrario sirve de advertencia para que todas las pruebas con independencia de su valoración final sean analizadas, es decir, que ello sólo sirve para ratificar lo dicho, como el recordatorio de las pruebas promovidas y de la aspiración abstracta de que aquello que está en los autos antes de la oportunidad probatoria procedimental le favorezca a sus pretensiones, no obstante a ello, conforme a la Legislación vigente la reproducción del mérito favorable de los autos no constituye un medio probatorio válido toda vez que el mismo opera sin necesidad de ser promovido, sobre todo cuando las pruebas que se pretenden hacer valer fueron debidamente valoradas en la oportunidad correspondiente, razones por las cuales quien aquí suscribe no tiene materia sobre la cual pronunciarse.- Así se establece.

-INSPECCIÓN JUDICIAL: La parte actora promovió inspección judicial de conformidad con lo previsto en el artículo 472 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, ello a los fines de demostrar el estado en el que se encontraba el inmueble arrendado; así las cosas, se observa que el Tribunal de la causa mediante auto dictado en fecha 12 de noviembre de 2007, admitió dicha probanza y fijó la oportunidad para su evacuación. Posteriormente, en fecha 22 de noviembre del mismo año, se trasladó y constituyó en la siguiente dirección: Establecimiento Comercial Bar Restaurant Los Pinos, e inmueble ubicado en la parte posterior del Hotel Los Pinos, con frente a la Calle Carabobo ubicado en la Calle Lamas de la Ciudad de S.T.d.T., Municipio Independencia del Estado Miranda; y mediante el acta de inspección levantada (inserta al folio 85-86) dejó constancia de los siguientes particulares:

(…) PRIMERO: Se deja constancia que el inmueble donde se encuentra constituido el Tribunal las condiciones generales de aseo y limpieza del comedor, es (Sic) paredes y techo en regular estado.- Baño damas: buen estado de piezas sanitarias, excepto una sin funcionar, pisos, paredes y techos, buen estado; excepto una puerta interna en regular estado de conservación.- DEPÓSITO: pisos en regular estado, las paredes y techos en estado de suciedad, pero en orden.- COCINA: paredes limpias, piso limpio, en regular estado el techo, limpio y buen estado, instalaciones eléctricas y tablero por fuera, piso desgastado, y la existencia de una alcantarilla interna. Limpieza general: en regular estado. FACHADA: sucia; ANEXO, de tasca restaurant en buen estado de conservación, uso y limpieza, baño en buen estado, excepto dos urinarios sin funcionaren el baño de caballeros; piso deteriorado. El baño de damas en buen estado de uso y conservación. Depósitos de bombonas. En regular estado de aseo con cierta cantidad de basura o desperdicios a su alrededor, botellas, pipotes plásticos en desuso.- A señalamiento del promovente se trasladó el tribunal a la parte posterior del inmueble, específicamente en la calle Carabobo, se observa un depósito de basura, con una reja externa, que se observa en regular estado de uso y conservación, paredes y techo sucios, cloacas salientes por la parte externa. Escalera de caracol: de hierro, en la parte alta existe una reja que da acceso al hotel, en regular estado cerrada con candado. DEPÓSITO: dos bombas de agua se encuentra en regular estado de uso y conservación. Se observa la instalación de un tanque subterráneo. Patio de ventilación: dos tanques para agua, existe una cava con un drenaje sin inodoro, techo de zinc, la mitad y la otra mitad con reja de seguridad, Electricidad sin empotrar. (…)

(Resaltado del Tribunal)

En este sentido quien aquí suscribe pasa a realizar las siguientes consideraciones:

La inspección judicial o reconocimiento judicial, consiste en un medio de prueba a través del cual el operador de justicia puede verificar o esclarecer hechos controvertidos en el proceso mediante el reconocimiento de lugares, personas, cosas o documentos, con la finalidad de dejar constancia de hechos con relevancia probatoria; es el caso que, en nuestro sistema legal la materia de la prueba de inspección judicial se encuentra regulada tanto en el Código Civil como en el Código de Procedimiento Civil, el primero en su artículo 1.428, del cual se desprende lo siguiente:

Artículo 1.428.- “El reconocimiento o inspección ocular puede promoverse como prueba en juicio, para hacer constar las circunstancias o el estado de los lugares o cosas que no se pueda o no sea fácil acreditar de otra manera, sin extenderse a apreciaciones que necesiten conocimientos periciales”.

Por su parte, el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil expresa:

Artículo 472.- “El Juez a pedimento de cualquiera de las partes o cuando lo juzgue oportuno, acordará la inspección judicial de personas, cosas, lugares o documentos, a objeto de verificar o esclarecer aquellos hechos que interesen para la intención de la causa o el contenido de documentos”.

En este sentido, partiendo de las normas antes transcritas y revisadas las resultas de la inspección judicial en cuestión, quien aquí decide considera que la misma reúne todos los requisitos necesarios para devengar eficacia probatoria por cuanto es el medio de prueba conducente o idóneo para demostrar los hechos referidos por el promovente en el libelo y en su escrito de promoción de pruebas; y es por tales razones, que se le concede pleno valor probatorio como demostrativa de que el inmueble objeto del contrato de arrendamiento cuya resolución se persigue a través del presente juicio, para el mes de noviembre del año 2007 se encontraba en un estado regular de mantenimiento.- Así se precisa.

-CONFESIÓN: En el escrito de promoción de pruebas la parte actora invocó, reprodujo e hizo valer “(…) la presunción iuris tantum que se ha producido a mi favor en el presente juicio; en el sentido de que son reales y ciertos todos los hechos y el derecho alegado en la demanda, en razón de que la parte demandada no dio contestación oportuna a la demanda, quien sólo se limitó a la interposición de cuestiones previas sin contestar al fondo; tal y como lo establece el Decreto con Rango y Fuerza de Ley sobre Arrendamientos Inmobiliarios, en su Artículo 35. (…)”; en este sentido, quien aquí suscribe debe precisar lo siguiente:

Primeramente, debe señalarse que la confesión como medio probatorio consiste en una declaración de parte producida en el proceso, que debe ser realizada con conocimiento sobre la ocurrencia o existencia de hechos que se debaten en el proceso que le son propios al confesante o de los cuales tiene conocimiento; de esta manera, siendo que la confesión debe contener el reconocimiento de un hecho propio, personal o del cual tenga pleno conocimiento el confesante, y en virtud que los hechos que pretende hacer valer el promovente no tienen asidero alguno, pues se evidencia que la representación judicial de la parte demandada además de promover cuestiones previas, procedió a contestar el fondo de la demanda rechazando, negando y contradiciendo todos los hechos y el derecho invocado por el actor, ello en la oportunidad fijada por el Tribunal de la causa para que tuviera lugar tal contestación, consecuentemente quien aquí suscribe debe desechar la probanza en cuestión.- Así se establece.

PARTE DEMANDADA:

Si bien la parte demandada no consignó ningún instrumento probatorio conjuntamente con el escrito de contestación a la demanda; no obstante, se observa que una vez abierto el juicio a pruebas ésta hizo valer las siguientes instrumentales:

Primero

En el escrito de promoción de pruebas la parte demandada ratificó la impugnación efectuada contra la inspección extrajudicial practicada por el Registro Inmobiliario del Municipio Autónomo Independencia del Estado Miranda, así como las fotografías que forman parte de dicha inspección, la cual fue consignada conjuntamente con el libelo de la demanda; no obstante a ello, en vista que tal mecanismo no constituye ningún medio probatorio válido, y en virtud que respecto a la impugnación realizada este Tribunal emitió pronunciamiento en la oportunidad correspondiente, consecuentemente quien aquí suscribe no tiene materia sobre la cual pronunciarse.- Así se establece.

Segundo

Invocó, reprodujo e hizo valer el mérito probatorio que se desprende del PERMISO SANITARIO PARA ESTABLECIMIENTOS DE ALIMENTOS (inserto al folio 71) signado con el Nº 55020/15/02/0209, emitido por la Coordinación Regional Higiene de los Alimentos en fecha 24 de septiembre del 2007; ahora bien, aun cuando la reproducción del mérito favorable conforme a la Legislación vigente no constituye un medio probatorio válido, toda vez que opera sin necesidad de ser promovida; no obstante, este Tribunal en vista que el contenido de la documental de naturaleza pública administrativa bajo análisis no ha sido valorado y no fue desvirtuado en el curso del juicio, aunado a que fue ratificado mediante la prueba testiomial, en consecuencia le confiere valor probatorio y la tiene como demostrativa de que en el mes de septiembre del año 2007, fue concedido permiso sanitario al establecimiento Bar Restaurant Los Pinos, el cual corresponde con el bien inmueble objeto del presente proceso.- Así se precisa.

Tercero

Invocó, reprodujo e hizo valer el mérito probatorio que se desprende de la COMUNICACIÓN (inserta al folio 72) emitida por el ciudadano I.P.H. –aquí demandante- en fecha 19 de junio de 2002, cuyo contenido expresa textualmente lo siguiente: “(…) De la presente le aviso que la comunicación recibida en fecha 18 de Junio de parte de Ud, estoy conforme con lo expresado en dicha correspondencia, ratificando a la vez que los bienes que usted construya con los planos correspondientes al local comercial del Restaurant LOS PINOS, ubicado dentro de mi propiedad pueden ser realizados sin que nada tenga yo que pagar por ese concepto a Ud., o a terceras personas. (…)”; ahora bien, aun cuando el contenido de la documental bajo análisis no fue impugnado en el curso del juicio, quien aquí suscribe considera que el mismo nada aporta para la resolución de la presente controversia, razón por la cual se desecha del proceso y no se le confiere ningún valor probatorio.- Así se precisa.

-TESTIMONIAL: Abierto el juicio a pruebas la parte demandada promovió como testigo único al ciudadano KILMER GONZALEZ (en su carácter de inspector de s.p.), venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. 4.286.635; ahora bien, siendo que la prueba en cuestión fue promovida a fin de que el testigo declarara sobre el conocimiento que posee con respecto a la situación aquí controvertida, es por lo que esta Sentenciadora pasa de seguida a valorar la declaración rendida por el prenombrado (la cual cursa al folio 80-82 del presente expediente), ello en los siguientes términos:

En fecha 16 de noviembre de 2007, oportunidad fijada por el Tribunal de la causa para que tuviera lugar el acto de declaración del ciudadano KILMER I.G.L., éste una vez identificado y debidamente juramentado pasó a ser interrogado por la representación judicial de la parte promovente, siendo conteste al señalar que ratifica el permiso sanitario para establecimientos de alimentos signado con el No. 55202/15/02/0209, emitido por su persona en fecha 24 de septiembre de 2007, a favor del Bar Restaurant Los Pinos, ubicado en S.T.d.T., Calle Lamas con Calle Carabobo Nº 27; que en su condición de funcionario público y experto en salubridad pública e higiene de los alimentos, tiene conocimiento de que el Ministerio de S.P. para expedir permisos sanitarios considera los pisos, techos, paredes, ventilación, higiene de personal, control de plagas, abastecimiento de agua, recolección de desperdicios; que cuando otorgó el señalado permiso practicó la inspección sanitaria respectiva y constató todos y cada uno de los requisitos exigidos; y que la escalera tipo caracol de acceso al tanque de agua que surte a otro establecimiento comercial no se encontraba totalmente obstruida por basura.

Ahora bien, vistas las deposiciones del testigo promovido por la parte demandada, antes parafraseadas, es menester aludir al dispositivo contenido en los artículos 507 y 508 del Código de Procedimiento Civil, los cuales son del tenor siguiente:

Artículo 507: “A menos que exista una regla legal expresa para valorar el mérito de la prueba, el Juez deberá apreciarla según las reglas de la sana crítica”.

Artículo 508: “Para la apreciación de la prueba de testigos, el juez examinará si las deposiciones de éstos concuerdan entre sí y con las demás pruebas, y estimará cuidadosamente los motivos de las declaraciones y la confianza que merezcan los testigos por su edad, vida y costumbres, por la profesión que ejerzan y demás circunstancias desechando en la sentencia la declaración del testigo inhábil, del que apareciere no haber dicho la verdad, ya por las contradicciones en que hubiere incurrido, o ya por otro motivo, aunque no hubiese sido tachado, expresándose el fundamento de tal determinación”.

Con vista a la primera norma citada, ha sido constante y reiterado el criterio en el derecho patrio, conforme al cual el Juez está obligado a aplicar la regla de la sana crítica o libre apreciación razonada a cualquier prueba en el proceso, cuando no “exista una regla legal expresa para valorar el mérito de la prueba.”, de igual manera, se ha establecido que a través de esta regla el Juez tiene libertad de apreciar las pruebas aportadas al juicio de acuerdo con la lógica y las reglas de la experiencia que, según su criterio personal, son aplicables en la valoración de determinada prueba. Asimismo, el supra citado artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, establece que para la apreciación de los testigos el Sentenciador debe examinar la concordancia de las deposiciones entre éstos, y respecto a las demás pruebas traídas a los autos, estimar los motivos de su declaración, así como la confianza que le merece el testigo tomando en cuenta su edad, vida, costumbres, profesión y demás circunstancias, desechando al inhábil y aquél que no pareciera decir la verdad; por tanto, la referida disposición faculta ampliamente a los Jueces para la apreciación de la prueba de testigos.

De lo antes dicho se puede concluir que la estimación de tal probanza implica para el Sentenciador un juicio de valor intelectivo y volitivo a la vez, pues opera en él un acto de voluntad por el cual acoge o rechaza la declaración rendida; de manera que, en este contexto el Juez es soberano y libre en su apreciación, pero siéndole exigible siempre razonar su decisión ya sea mediante la cual desecha los testigos o acoge sus dichos.

Así las cosas, partiendo de la lectura minuciosa de las declaraciones rendidas por el testigo evacuado, palmariamente se evidencia que el mismo depone con conocimiento de los hechos controvertidos en el presente proceso, sobre todo en lo que respecta al permiso sanitario que fuera emitido por la Coordinación Regional Higiene de los Alimentos en fecha 24 de septiembre del 2007, a favor del establecimiento Bar Restaurant Los Pinos; en efecto, siendo que en nuestro derecho el testigo único es idóneo para demostrar los hechos o defensas alegados por su promovente, siempre y cuando lo declarado le merezca fe y confianza al Sentenciador y éste no sea inhábil para actuar en el proceso (Vd. sentencia proferida por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 20 de agosto de 2004), consecuentemente, quien aquí suscribe tomando en consideración las observaciones realizadas y a sabiendas que la prueba testimonial se halla sujeta a un gran número de variantes, bien sea por la persona del testigo, por la naturaleza de los hechos o por la forma de las declaraciones, dadas las circunstancias propias del presente proceso y, teniendo en cuenta que el Juez debe analizar y juzgar todas las pruebas producidas por las partes, le concede valor probatorio a la declaración rendida por el testigo evacuado, ciudadano KILMER GONZALEZ; y la tiene como demostrativa de que el inmueble objeto de este juicio cumplía para el momento en que se concedió el referido permiso sanitario, con los requisitos exigidos por el Ministerio de S.P. para expedir tales permisos.- Así se precisa.

-INSPECCIÓN JUDICIAL: La parte actora promovió inspección judicial de conformidad con lo previsto en el artículo 472 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, ello a los fines de demostrar las condiciones generales del inmueble objeto del presente proceso; así las cosas, se observa que el Tribunal de la causa mediante auto dictado en fecha 12 de noviembre de 2007, admitió dicha probanza y fijó la oportunidad para su evacuación. Posteriormente, en fecha 22 de noviembre del mismo año, se trasladó y constituyó en la siguiente dirección: Establecimiento Comercial Bar Restaurant Los Pinos, e inmueble ubicado en la parte posterior del Hotel Los Pinos, con frente a la Calle Carabobo ubicado en la Calle Lamas de la Ciudad de S.T.d.T., Municipio Independencia del Estado Miranda; y mediante el acta de inspección levantada (inserta al folio 83-84) dejó constancia de los siguientes particulares:

(…) PRIMERO: Se deja constancia que el inmueble donde se encuentra constituido el Tribunal se encuentra en condiciones generales de mantenimiento y limpieza: regular estado.- SEGUNDO: El Tribunal observa y deja constancia de las condiciones generales de las paredes del inmuebles, en lo que respecta al baño de los caballeros, en el área de restaurant, baño de caballeros: sin funcionar los urinarios; piso del baño con un pequeño levantamiento en la cerámica del piso, esta área en buen estado de uso y conservación.- Baño de damas: en buen estado de uso y conservación. En el área de lunchería el Comedor: en buen estado de uso y conservación.- Sanitario de damas 5 piezas sanitarias en buen estado de uso con excepción de una sin funcionamiento, paredes de cerámicas un poco sucias, piso regularmente deteriorado. Sanitario de caballeros: urinario sin agua, con una pieza sanitaria sin uso- Depósito; piso desgastado por el uso y paredes y techos un poco sucio; cocina: paredes y techo en buen estado, piso un poco desgatado; Baño: pieza sanitaria sin tapa, paredes sucias, piso sucio, y en regular estado de conservación. Sistema eléctrico sin empotrar. Se deja constancia a petición de la parte promovente que las personas encargadas de manipular los alimentos en el referido restauran, poseen los permisos sanitarios, certificados de salud y curso de manipulación de alimentos respectivos, los cuales exhibieron al Tribunal. En la fachada trasera del inmueble, parte externa de la calle Carabobo, se observa una reja de seguridad en regular estado de aseo. Se observó que en la calle existe cierta cantidad de basura y desperdicios, depósito de basura, en regular estado de conservación, en lo que se refiere a paredes y techos un poco sucios, se deja constancia a solicitud del promovente que este depósito se encuentra ubicado en la parte posterior del inmueble donde se encuentra constituido el Tribunal, es decir, en la calle Carabobo. Asimismo se deja constancia de la existencia de una cloaca de aguas blancas que sale directo a la calle. Igualmente que dentro del inmueble se observó una escalera de metal en forma de caracol, que da acceso al hotel Los Pinos, techo de acerolit y una reja de metal aérea que funciona como seguridad (…)

. (Resaltado del Tribunal)

En este sentido quien aquí suscribe pasa a realizar las siguientes consideraciones:

La inspección judicial o reconocimiento judicial, consiste en un medio de prueba a través del cual el operador de justicia puede verificar o esclarecer hechos controvertidos en el proceso mediante el reconocimiento de lugares, personas, cosas o documentos, con la finalidad de dejar constancia de hechos con relevancia probatoria; es el caso que, en nuestro sistema legal la materia de la prueba de inspección judicial se encuentra regulada tanto en el Código Civil como en el Código de Procedimiento Civil, el primero en su artículo 1.428, del cual se desprende lo siguiente:

Artículo 1.428.- “El reconocimiento o inspección ocular puede promoverse como prueba en juicio, para hacer constar las circunstancias o el estado de los lugares o cosas que no se pueda o no sea fácil acreditar de otra manera, sin extenderse a apreciaciones que necesiten conocimientos periciales”.

Por su parte, el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil expresa:

Artículo 472.- “El Juez a pedimento de cualquiera de las partes o cuando lo juzgue oportuno, acordará la inspección judicial de personas, cosas, lugares o documentos, a objeto de verificar o esclarecer aquellos hechos que interesen para la intención de la causa o el contenido de documentos”.

En este sentido, partiendo de las normas antes transcritas y revisadas las resultas de la inspección judicial en cuestión, quien aquí decide considera que la misma reúne todos los requisitos necesarios para devengar eficacia probatoria por cuanto es el medio de prueba conducente o idóneo para demostrar los hechos referidos por la parte promovente; y es por tales razones, que se le concede pleno valor probatorio como demostrativa de que el inmueble objeto del contrato de arrendamiento cuya resolución se persigue a través del presente juicio, para el mes de noviembre del año 2007 se encontraba en regular estado de mantenimiento y conservación.- Así se precisa.

CAPÍTULO V

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR.

Una vez analizado el acervo probatorio traído a los autos por las partes intervinientes en el presente proceso, este Tribunal actuando como Alzada pasa a pronunciarse sobre el fondo del asunto controvertido, en los siguientes términos:

En el presente proceso el ciudadano I.P.H., estando debidamente asistido por el abogado en ejercicio D.G.G., procedió a demandar a los ciudadanos AGOSTINHO J.V. y J.M.F. por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO; sosteniendo para ello que en fecha 18 de julio de 2006, suscribió con los prenombrados un contrato de arrendamiento que tuvo por objeto un bien inmueble de su propiedad, constituido por toda la planta baja del Edificio Los Pinos, en el cual funciona un establecimiento comercial ubicado en la Calle Lamas de la ciudad de S.T.d.T.d.E.M., formando igualmente parte del arrendamiento un depósito localizado en la parte posterior del Hotel Los Pinos, con frente a la Calle Carabobo. Ahora bien, en vista que los arrendatarios incumplieron –según su decir- con la cláusula novena del señalado contrato, pues mantienen en estado de deterioro el inmueble objeto del mismo, es por lo que procede a demandarlos por resolución de contrato y el consiguiente desalojo de conformidad con lo establecido en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; finalmente, estimó la demanda en la cantidad de CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 5.000.000,00).

A los fines de desvirtuar tales afirmaciones, se evidencia que la representación judicial de la parte demandada en la oportunidad para contestar, procedió a negar, rechazar y contradecir en todas y cada una de sus partes la demanda intentada; pues –según su decir- sus representados no mantienen en estado de deterioro el inmueble arrendado, y es por ello que solicita sea declarada sin lugar la presente acción.

Ahora bien, en vista que la parte actora alegó a lo largo del juicio (específicamente en el escrito de promoción de pruebas, en la oportunidad para consignar informes y, en el escrito de observaciones presentado en Alzada) que en el caso de marras deben tenerse por confesos a los codemandados, pues –según su decir- éstos no contestaron el fondo de la demanda ya que se limitaron únicamente a promover cuestiones previas, y no probaron nada a su favor; en consecuencia, quien aquí suscribe debe realizar las siguientes consideraciones:

Primeramente, debe precisarse que la confesión ficta se encuentra prevista en el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil, de la siguiente manera: “Si el demandado no diere contestación a la demanda dentro de los plazos indicados en este Código se le tendrá por confeso en cuanto no sea contraria a derecho la petición del demandante, si nada probare que la favorezca (...)”; de allí , que la conducta rebelde o contumaz de los demandados al no comparecer en forma oportuna a dar contestación a la demanda configura una presunción iuris tantum, que se traduce en la aceptación de los hechos expuestos por el actor en el escrito de la demanda pero ello supeditado al cumplimiento de los otros dos requisitos, como lo son que la petición no sea contraria a derecho y que el demandando nada probare en su defensa.

Es el caso que, el artículo 35 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley sobre Arrendamientos Inmobiliarios, ciertamente prevé que en la contestación de la demanda deben oponerse las cuestiones previas conjuntamente con las defensas de fondo; no obstante a ello, quien aquí suscribe observa que en el caso de marras luego de que las cuestiones previas opuestas fueran declaradas “subsanadas”, el Tribunal de la causa -subvirtiendo el proceso- fijó la oportunidad para que tuviera lugar la contestación de fondo, y es en función de ello que los codemandados procedieron a consignar su respectivo escrito de contestación, a través del cual negaron y rechazaron expresamente todos los hechos y el derecho aducido en el libelo, e incluso, estando dentro de la oportunidad para promover pruebas éstos hicieron uso de su derecho. En efecto, siendo que la subversión del proceso le es imputable al Tribunal de la causa pues éste actuaba director del proceso, y no a la parte; aunado a que los codemandados contestaron el fondo de la demanda, negando así los hechos invocados por el actor, e incluso promovieron de manera oportuna los instrumentos probatorios que estimaron convenientes para sustentar sus defensas, en consecuencia puede concluirse que el alegato bajo análisis carece de asidero jurídico y debe ser declarado improcedente.- Así se precisa.

Resuelto lo anterior, quien aquí suscribe actuando como Alzada pasa a pronunciarse sobre el fondo del asunto controvertido; en los siguientes términos:

Revisado el contenido de la demanda intentada, se observa que existe cierta confusión respecto a la calificación o naturaleza de la acción, cabe decir, si se trata de una resolución de contrato de arrendamiento (por incumplimiento de una cláusula contractual) o de un desalojo (conforme a lo previsto en el literal “e” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios); en efecto, siendo que en nuestro ordenamiento jurídico es diferente el régimen a que está sometida la acción de desalojo con respecto a la resolución de contrato de arrendamiento, y en virtud que la calificación jurídica confusa que hizo el actor no ata a esta Juzgadora, pues conforme al principio iuria novit curia que caracteriza el procedimiento civil, la calificación de la naturaleza de la pretensión y la correcta aplicación de las normas pertinentes al caso concreto corresponde establecerlo al Juez como conocedor del derecho, en su deber de administrar justicia, consecuentemente quien aquí suscribe debe proceder a calificar la acción interpuesta.

En este sentido, siendo que los Jueces de instancia están facultados para establecer la calificación jurídica que consideren apropiada a las relaciones contractuales, con independencia de la calificación que hubieren hecho las partes, siempre y cuando no sean distorsionados los hechos que hubieren sido alegados por ellas, ello en función del citado principio iura novit curia; consecuentemente, quien aquí suscribe haciendo abstracción de la denominación que hizo el actor en el libelo y analizando los argumentos en que basa sus pretensiones, pues para determinar cuál es la acción ejercida el elemento fundamental es la causa petendi, y en virtud que, el prenombrado fundamentó sus pedimentos en un contrato de arrendamiento (inserto al folio 05-08) protocolizado ante el Registro Inmobiliario del Municipio P.C.d.E.M. en fecha 18 de julio de 2006, suscrito entre su persona y los ciudadanos AGOSTINHO J.V. y J.M.F. –en carácter de arrendatarios, aquí codemandados-, por un término de vigencia de dos años fijos contados a partir del 1º de agosto del 2006 (prorrogable por el lapso de un año, si así lo convinieran los contratantes); debe considerar que, al estar la presente acción referida a un contrato de arrendamiento celebrado a tiempo determinado, le correspondía a la parte actora ejercer una acción por resolución de contrato, sin espacio para ejercer la acción de desalojo conforme al artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (pues ésta exige un contrato verbal o a tiempo indeterminado) como erróneamente fue planteado por el actor.

Así las cosas, realizada por este órgano superior la determinación con precisión del objeto de la pretensión, y en aras de garantizar el ejercicio de la tutela judicial efectiva, evitando así que se sacrifique la justicia por formalismos, todo ello de conformidad con los derechos constitucionales previstos en los artículos 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela; debe concluirse que la acción que dio lugar al presente juicio se circunscribe a una acción de RESOLUCIÓN DE CONTRATO, pues el contrato de arrendamiento en el cual el actor fundamentó la narración de los hechos y sus pretensiones, fue celebrado a tiempo determinado.- Así se precisa.

Siendo entonces que el presente juicio tuvo lugar a partir de una demanda de resolución de contrato, debe establecerse que ciertamente éste tipo de acciones constituyen la facultad que tiene una de las partes intervinientes en un contrato bilateral, de pedir la terminación del mismo y en consecuencia ser liberada de su obligación, si la otra parte no cumple a su vez con la suya; en otras palabras, consiste en la terminación de un contrato bilateral motivado por el incumplimiento culposo de una de las partes que lo suscribió.

Ello de conformidad con lo previsto en el artículo 1.167 del Código Civil, siendo que dicha norma textualmente expresa lo siguiente:

Artículo 1.167.- “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.” (Resaltado del Tribunal)

De igual forma, cabe indicar que la resolución se refiere a la disolución de un contrato válido como remedio contra una situación sobrevenida con posterioridad al momento de la celebración del contrato, y que por lo mismo, autoriza con base en la expresa previsión de las partes (cláusula resolutoria expresa) o en la directa voluntad de la Ley (resolución legal), para que se impugne la eficacia del contrato con alcance retroactivo. De manera que, la resolución del contrato conlleva a una serie de efectos jurídicos; entre tales efectos, se destaca principalmente el carácter retroactivo y liberatorio de la sentencia que declara la resolución del contrato, colocándose las partes contratantes en la misma situación jurídica que tenían antes de contratar, como si el convenio jamás se hubiese celebrado.

Ahora bien, tomando en consideración lo antes expuesto, esta Juzgadora puede determinar que los requisitos de procedencia para las acciones resolutorias, son las siguientes: Que el contrato jurídicamente exista; que alguna de las partes contratantes haya incumplido con sus obligaciones, y que el actor haya cumplido u ofrecido eficazmente cumplir con sus respectivas obligaciones.

1) Con respecto al primer requisito, puede afirmarse que éste hace referencia a la existencia jurídica del contrato como tal; ahora bien, en el caso que nos ocupa no está en discusión la existencia del contrato de arrendamiento que se pretende resolver, pues ambas partes han manifestado categóricamente que el mismo existe. Por ende, partiendo de las anteriores consideraciones y en vista que, se comprueba de las actas procesales que ambas partes suscribieron un contrato de arrendamiento a tiempo determinado en fecha 18 de julio de 2006, el cual fue debidamente protocolizado por ante el Registro Inmobiliario del Municipio P.C.d.E.M. en fecha, e inserto bajo el Nº 55, Tomo 17º de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha oficina registral, por lo cual la relación contractual que las vincula se rige bajo las modalidades y los términos establecidos por ellas; en consecuencia, debe tenerse por cumplido el requisito referido a la existencia jurídica del contrato que se pretende resolver.- Así se precisa.

2) En cuanto al incumplimiento como segundo requisito, vale la pena destacar que este es uno de los de mayor relevancia a la hora de exigir la resolución de un contrato, el cual no se encuentra regulado de manera determinante en nuestra Legislación, que simplemente habla de “incumplimiento” en el texto del artículo 1.167 del Código Civil, norma que viene a ser el fundamento legal de la resolución de contrato; consecuentemente, quien aquí suscribe considera pertinente señalar que para PUIG PEÑA, el incumplimiento es “aquella situación antijurídica que se produce cuando por la actividad culpable del obligado a realizar la prestación, no queda la relación jurídica satisfecha en el mismo tenor en que se contrajo, reaccionando el derecho contra aquél para imponerle las consecuencias de su conducta” (Tratado de Derecho Civil Español, Tomo IV, volumen 1, p. 197, Bosh Barcelona, 1959).

Es el caso, que nuestro ordenamiento jurídico no hace distinción de modalidad, tipo o gravedad del incumplimiento; sin embargo, a la letra de lo preceptuado en el artículo 1.159 del Código Civil, que consagra la fuerza obligatoria existente entre las partes, encontramos que “El contrato tiene fuerza de Ley entre las partes” en la medida en que haya sido adoptado dentro de los límites de la libertad contractual, por lo que si bien el contrato no es equiparable a la Ley en su eficacia, las partes no pueden sustraerse el deber de observar lo acordado por ellas en su conjunto.

Siguiendo este orden de ideas, observamos que el demandante incoó la presente acción resolutoria bajo el fundamento de que los codemandados en su carácter de arrendatarios, incumplieron con lo previsto en la cláusula novena del contrato, pues –según su decir- los prenombrados mantienen el inmueble arrendado en estado de deterioro; por su parte, la representación judicial de los codemandados en la oportunidad para contestar procedió a rechazar, negar y contradecir lo antes dicho. Ahora bien, se observa de la referida cláusula que las partes convinieron en lo siguiente:

(…) CLÁUSULA NOVENA: LOS ARRENDATARIOS se comprometen a devolver el inmueble arrendado al finalizar el contrato, en las mismas buenas condiciones en que lo han recibido tanto en las paredes, puertas, ventanas, cañerías, sanitarios, techos, baños, instalaciones eléctrica, luces y pinturas. Siendo acordado que LOS ARRENDATARIOS deberán mantener en buenas condiciones el conducto que conduce el humo desde el interior del negocio hacia el exterior, a los fines que su salida sea normal, sin perjudicar las instalaciones del Hotel ni de los vecinos. (…)

(Resaltado del Tribunal)

De allí, que convinieron de mutuo acuerdo en que una vez se venciera el contrato, los arrendatarios tenían la obligación de devolver el inmueble arrendado en las mismas “buenas condiciones” en que lo habían recibido; nunca como una causal de resolución, sino como un compromiso de los prenombrados. Ahora bien, este Tribunal revisadas las actas que conforman el presente expediente, puede observar que el referido contrato de arrendamiento tenía un término de duración de dos años fijos contados a partir del día 1º de agosto del año 2006 (pudiendo ser prorrogado por el término de un año, siempre que los suscribientes manifestaran su voluntad de prorrogarlo), en efecto, siendo que para el momento en que la demanda fue interpuesta (esto es, el 07 de agosto de 2007) había transcurrido tan solo un año del arrendamiento celebrado, puede inferirse que el contrato cuya resolución se persigue se encontraba totalmente vigente, por lo que mal podría el actor hacer valer la transcrita cláusula, o alegar el incumplimiento de la misma; así las cosas, en vista que el término de duración del contrato no había fenecido para el momento en que se interpuso la demanda, tampoco la prórroga en él establecida ni prórroga legal alguna, es por lo que debe concluirse que en el caso de marras no fue violada la cláusula contractual antes referida.- Así se precisa.

No obstante a lo anterior, siendo que de nuestra norma sustantiva –específicamente del artículo 1.592 del Código Civil- se desprende que una de las obligaciones principales del arrendatario es el hecho de que deba servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, lo cual constituye un derecho y a la vez una obligación en la medida en que es necesario que se sirva de la cosa como si fuera propia, sin dañarla, usándola en forma por demás cuidadosa, ordenada y evitando que se deteriore, pues de conformidad con lo establecido en el artículo 1.595 eiusdem, se presume que la cosa arrendada se recibió en buen estado y hechas todas las reparaciones necesarias (salvo prueba en contrario); y en virtud que, para el derecho procesal la prueba es la demostración de la existencia de un hecho material o de un acto jurídico mediante las formas determinadas por la Ley, de modo que probar es esencial para el resultado de la litis, por lo que existe necesidad de emplear todos los medios de que puede hacer uso el litigante, para llevar al ánimo del juzgador la certeza o veracidad de la existencia del hecho alegado, consecuentemente, este Tribunal partiendo de las pruebas aportadas a los autos puede observar que los codemandados en su condición de arrendatarios mantuvieron el inmueble arrendado en un REGULAR estado de mantenimiento y conservación, cuando se supone que deberían mantenerlo en óptimas condiciones (según se evidencia de la inspección extrajudicial inserta al folio 09-12; inspección judicial inserta al folio 85-86; e inspección judicial inserta al folio 83-84), en efecto, siendo que los prenombrados no lograron demostrar lo contrario, pues solo trajeron a los autos un permiso sanitario para establecimientos de alimentos (inserto al folio 71) emitido por la Coordinación Regional Higiene de los Alimentos en fecha 24 de septiembre del 2007, a favor del establecimiento Bar Restaurant Los Pinos, y la testimonial del ciudadano KILMER GONZALEZ en su carácter de inspector de s.p. (cuya declaración cursa al folio 80-82), de los cuales se desprende únicamente que para el año 2007 el referido establecimiento cumplió con los requisitos exigidos por el Ministerio de S.P. para el otorgamiento del referido permiso sanitario, no con ello que los codemandados se hayan servido del inmueble objeto del presente proceso como buenos padres de familia, debe en consecuencia tenerse por cumplido el requisito bajo análisis, referido al incumplimiento por parte de la accionada de sus obligaciones.- Así se precisa.

3) Por último, con respecto a que el actor haya cumplido u ofrecido eficazmente cumplir con sus obligaciones; debe precisarse primeramente, que el cumplimiento del contrato es la ejecución voluntaria del mismo, por tanto la acción de resolución sólo le compete al contratante que ha cumplido eficazmente sus obligaciones. Ahora bien, de las actas que conforman el presente expediente no se evidencia que el accionante en su carácter de arrendador haya de alguna manera incumplido con alguna de sus obligaciones contractuales, o bien con alguna de sus obligaciones propias de arrendador; al contrario, tal como se dejó sentado en el particular anterior, fueron los codemandados quienes en su carácter de arrendatarios incumplieron con sus obligaciones, dejando de conservar y mantener como buenos padres de familia el referido bien inmueble, y es por tales razones que se encuentra cumplido el requisito en cuestión, referido al cumplimiento por parte del accionante de sus obligaciones contractuales.- Así se precisa.

Así las cosas, verificado el cumplimiento de todos los requisitos necesarios para la procedencia de la acción resolutoria que dio lugar al presente juicio, quien aquí suscribe estima que la misma resulta PROCEDENTE en derecho de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.167 del Código Civil, y por lo tanto debe declararse RESUELTO el contrato de arrendamiento suscrito entre el ciudadano I.P.H. –en carácter de arrendador, aquí demandante- y los ciudadanos AGOSTINHO J.V. y J.M.F. –en carácter de arrendatarios, aquí demandados-, el cual fue debidamente protocolizado por ante el Registro Inmobiliario del Municipio P.C.d.E.M. en fecha 18 de julio de 2006, e inserto bajo el Nº 55, Tomo 17º de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha oficina registral; y en consecuencia, se ORDENA a los codemandados hacer entrega material de manera inmediata al demandante del inmueble sobre el cual recayó dicho contrato, constituido por toda la planta baja del Edificio Los Pinos, ubicado en la Calle Lamas en la ciudad de S.T.d.T.d.E.M., así como el depósito adyacente localizado en la parte posterior del Hotel Los Pinos, con frente a la calle Carabobo, tal como se dejará sentado en el dispositivo del presente fallo.- Así se decide.

CAPÍTULO VI

DISPOSITIVA.

En mérito de las anteriores consideraciones, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, conforme a los artículos 12 y 243 del Código de Procedimiento Civil, declara:

PRIMERO

CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto por el ciudadano I.P.H. contra la sentencia dictada por el Juzgado de los Municipios Independencia y S.B.d. la Circunscripción Judicial del Estado Miranda con sede en S.T.d.T., en fecha 26 de junio del 2008; razón por la cual SE REVOCA la referida decisión.

SEGUNDO

CON LUGAR la demanda que por resolución de contrato interpusiera el ciudadano I.P.H. contra los ciudadanos AGOSTINHO J.V. y J.M.F., todos ampliamente identificados en autos; y en consecuencia, se declara RESUELTO el contrato de arrendamiento suscrito entre los prenombrados, el cual fue debidamente protocolizado por ante el Registro Inmobiliario del Municipio P.C.d.E.M. en fecha 18 de julio de 2006, e inserto bajo el Nº 55, Tomo 17º de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha oficina registral, razón por la cual se ORDENA a los codemandados a hacer entrega material de manera inmediata al demandante del inmueble sobre el cual recayó dicho contrato, constituido por toda la planta baja del Edificio Los Pinos, ubicado en la Calle Lamas en la ciudad de S.T.d.T.d.E.M., así como el depósito adyacente localizado en la parte posterior del Hotel Los Pinos, con frente a la calle Carabobo.- Así se decide.

Se condena en costas a la parte demandada de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Se ordena la notificación de las partes de conformidad con lo previsto en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.

Regístrese, publíquese déjese copia certificada de la presente decisión de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 Código de Procedimiento Civil.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MIRANDA, en Los Teques, a los veinticinco (25) días del mes de junio del año dos mil catorce (2014). Años: 204° de la Independencia y 155° de la Federación.-

LA JUEZ,

Z.B.D..

LA SECRETARIA ACCIDENTAL,

C.V.R.

En la misma fecha se publicó la anterior sentencia previo anuncio de Ley, siendo las once de la mañana (11:00 a.m.)

LA SECRETARIA ACCIDENTAL,

Exp. No. 20.480

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