Decisión de Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito Los Teques de Miranda, de 31 de Julio de 2014

(Folio 16-19) Marcado con la letra “A”, en original INSTRUMENTO PODER debidamente autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio Plaza Guarenas del Estado Miranda en fecha 21 de junio de 2013, inserto bajo el Nº 10, Tomo 171 de los Libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría; es el caso que, a través de la documental en cuestión se acreditó a la abogada en ejercicio M.C.G.B., como apoderada judicial de los ciudadanos V.H.L.G. y M.M.G., parte demandante en el presente juicio seguido por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO. Ahora bien, siendo que el instrumento público aquí analizado no fue tachado en el decurso del proceso, quien aquí decide le confiere pleno valor probatorio conforme a lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil.- Así se establece.

(Folio 20-26) Marcado con la letra “B”, en original DOCUMENTO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA debidamente autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio Plaza del Estado Bolivariano de Miranda en fecha 30 de agosto de 2012, anotado bajo el Nº 14, Tomo 19 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría; celebrado entre el ciudadano E.A.C.O. -en carácter de FUTURO VENDEDOR- y los ciudadanos V.H.L.G. y M.M.G. –en carácter de FUTUROS COMPRADORES-, bajo los siguientes términos y condiciones:

(…) PRIMERA: EL FUTURO VENDEDOR se compromete a vender a LOS FUTUROS COMPRADORES, y estos se comprometen a comprar, un inmueble constituido por un (1) apartamento destinado a Vivienda Principal, distinguido con los números 16-82, situado en el Nivel 8, del Edificio 16, que forma parte de la Etapa 8, del Conjunto Residencial El Fortín, ubicado entre las Avenidas San Pablo y San J.B., Parcela B1-02, de la URBANIZACIÓN NUEVA CASARAPA, Etapa VIII del urbanismo en Jurisdicción del Municipio Autónomo Plaza del Estado Miranda, No. Catastral 15.17.01.023.0016.0016.0016.0082.0000. El apartamento objeto de la presente venta tiene un área aproximada OCHENTA Y TRES METROS CUADRADOS (83,00M2) de construcción, consta de las siguientes dependencias: SALA-COMEDOR, COCINA, LAVADERO, UNA (1) HABITACIÓN PRINCIPAL CON BAÑO INCORPORADO; UNA (1) HABITACIÓN AUXILIAR; UN (1) BAÑO AUXILIAR; Y UN (1) ÁREA PARA ESTUDIO, y se encuentra comprendido dentro de los siguientes linderos: NOROESTE: con fachada Noroeste; NORESTE: con Apartamento 16-81; SURESTE: con fachada interna y área común y SUROESTE; con Apartamento 15-82, le corresponde en uso exclusivo dos (2) puestos de estacionamiento descubiertos, distinguidos con los No. 665 y 666, quedando establecido que los mismos forman parte indivisible e inseparable del apartamento y en ningún caso podrá ser enajenado por separado. Asimismo le corresponde al referido apartamento, un porcentaje de 0.015723270%, con respecto al Edificio; un porcentaje de 0.015540016% con respecto a la Etapa sobre la cual se encuentra y un porcentaje de 0.001568258% con respecto al conjunto, sobre los derechos y obligaciones derivadas del Condominio, todo lo cual se evidencia en el Documento de Condominio de los Edificios 15 y 16 que integran la Etapa 8 del Conjunto Residencial El Fortín, protocolizado ante el Registro Público del Municipio Plaza del Estado Miranda, en fecha 12 de agosto de 2011, quedando inserto bajo el Nº 48, Folio 286, Tomo 18 del Protocolo de Trascripción del año 2011 (…) Asimismo al edificio del cual forma parte el apartamento objeto de la presente venta le corresponde un porcentaje con respecto al CONJUNTO RESIDENCIAL EL FORTIN de 0.049870619%, todo lo cual se evidencia del Documento de Condominio del CONJUNTO RESIDENCIAL EL FORTIN, Etapas 8, 9 y 10 (…) SEGUNDA: LOS FUTUROS COMPRADORES declaran conocer el inmueble objeto del presente contrato (…) TERCERA: El precio de venta del inmueble es de SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs.600.000,00), monto que LOS FUTUROS COMPRADORES se comprometen a pagar de la siguiente manera: A) La cantidad de CIENTO OCHENTA MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs.180.000,00), dinero que EL FUTURO VENDEDOR declara recibir de manos de LOS FUTUROS COMPRADORES a su entera y cabal satisfacción, en calidad de arras, conforme al Artículo 1.263 del Código Civil; y que a solicitud de EL FUTURO VENDEDOR serán entregados mediante tres (3) cheques a favor de las siguientes personas A1) La cantidad de DIECISEIS MIL OCHOCIENTOS BOLÍVARES EXACTOS (Bs.16.800,00) a favor de la Sociedad Mercantil PROPIEDADES GUARENAS 123 C.A., RIF: J-31376669-0, empresa inscrita en el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda en fecha 9 de Junio de 2005, quedando registrado con el Número 12, Tomo 1114-A, A2) La cantidad de DICISEIS MIL OCHOCIENTOS BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 16.800,00) favor de la Sociedad Mercantil PROPIEDADES GUATIRE, C.A., RIF J-29369428-0, inscrita en el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda en fecha 26 de enero de 2007, quedando Registrado bajo el Número 100, Tomo 1499 A, montos que fueron pagados con anterioridad a este documento en fecha 02 de Agosto de 2012, por concepto de pagos de Honorarios por Servicios de Asesoría, Promoción e Intermediación Inmobiliaria legítima, legal y cabalmente causados conforme al mandato de venta suscrito con dichas sociedades, el cual forma parte del precio. Igualmente ambas partes, es decir tanto EL FUTURO VENDEDOR, como LOS FUTUROS COMPRADORES, declaran que dicha cantidad constituye el pago total y definitivo por los servicios arriba mencionados (…) A3) La cantidad de CIENTO CUARENTA Y SEIS MIL CUATROCIENTOS BOLÍVARES EXACTOS (Bs.146.400,00) en cheque de gerencia a favor de, E.A.C.O. antes identificado, el mismo será entregado en este acto. B) El saldo restante del monto tal de la venta, es decir, la cantidad de CUATROCIENTOS VEINTE MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs.420.000,00) mediante cheque de Gerencia a nombre de E.A.C.O. al momento de la protocolización del documento definitivo de compraventa del inmueble objeto de esta transacción, a ser suscrito en la Oficina de Registro Público correspondiente. CUARTO: Para perfeccionar la venta de dicho inmueble se estipula un lapso de NOVENTA (90) días contados a partir de la fecha de su presentación con TREINTA (30) días continuos adicionales de prórroga. QUINTA: el futuro vendedor se obliga a transferir la propiedad conforme a esta opción libre de gravámenes (…) SEXTA: Es convenio entre las partes que, si LOS FUTUROS COMPRADORES, por su culpa o negligencia, no cumpliera con cualesquiera de las obligaciones que por este Contrato asume y en especial y en especial con las contraídas en la Cláusula Tercera y Cuarta del mismo, EL FUTURO VENDEDOR retendrá para sí el TREINTA (30%) por ciento de la cantidad recibida en calidad de garantía, es decir, la cantidad de CINCUENTA Y CUATRO MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs.54.000,00) a título de Cláusula Penal y como Indemnización por daños y perjuicios, devolverá el saldo restante, es decir la cantidad de CIENTO VEINTISÉISMIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 126.000,00), a LOS FUTUROS COMPRADORES en un plazo no mayor de ocho (8) días hábiles, contados a partir de la fecha en que ocurriera el incumplimiento y una vez cumplido con la devolución y el pago, este contrato quedará resuelto de pleno derecho y EL FUTURO VENDEDOR quedará en libertad de disponer del inmueble sin necesidad de decisión judicial. Así mismo se establece, que si el incumplimiento de este Contrato fuese imputable a EL FUTURO VENDEDOR por su culpa o negligencia, ésta quedará obligado a pagar a LOS FUTUROS COMPRADORES una cantidad igual al TREINTA (30%) por ciento de la cantidad entregada en calidad de garantía, es decir la cantidad de CINCUENTA Y CUATRO MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs 54.000,00), por concepto de daños y perjuicios y como Cláusula Penal, así como, a devolverle el monto correspondiente a la cantidad recibida en calidad de garantía. Es decir la cantidad de CIENTO OCHENTA MIL BOLÍVARES EXCATOS (Bs.180.000,00). De ocurrir tal circunstancia EL FUTURO VENDEDOR reintegrará la cantidad recibida en calidad de garantía, así como, la Cláusula Penal en un plazo no mayor de ocho (8) días hábiles, contados a partir de la fecha en que ocurriera el incumplimiento y una vez cumplido con la devolución y el pago, este Contrato quedará resuelto de pleno derecho. De igual forma ambas partes convienen en que si la negociación no se perfeccionare por causas extrañas no imputables a alguna de ellas, tales como, caso fortuito, fuerza mayor, que impida la protocolización del documento definitivo, las partes consideraran de mutuo acuerdo la extensión del período estipulado en la cláusula cuarta de este documento, o en su terminación anticipada, si fuera el caso, sin pago de indemnización alguna. En este sentido, EL FUTURO VENDEDOR deberá reintegrar en un plazo no mayor de ocho (8) hábiles a LOS FUTUROS COMPRADORES la totalidad de la cantidad recibida en calidad de garantía. (…) SÉPTIMA: Corresponde a LOS FUTUROS COMPRADORES la cancelación de todos los gastos de Notaría, Registro y Honorarios Profesionales que se generen (…) OCTAVA: LOS FUTUROS COMPRADORES se obligan a realizar todos aquellos trámites necesarios para que la firma del documento definitivo de compraventa se realice dentro del lapso ya establecido en la cláusula cuarta del presente contrato, e igualmente se compromete a notificar a EL FUTURO VENDEDOR con por lo menos tres (3) días de anticipación, la fecha y horas fijadas para la firma del documento definitivo de compraventa por ante la Oficina de Registro Público correspondiente, notificación esta que realizará mediante documento auténtico. Por su parte, EL FUTURO VENDEDOR deberá entregar todos los recaudos que le sean solicitados por LOS FUTUROS COMPRADORES (…) NOVENA: El presente contrato se entiende celebrado intuito personae (…) DÉCIMA: Todo lo no expresamente convenido en el presente contrato se regirá por las disposiciones que sobre el particular estén dispuestas en el Código Civil. (…) DÉCIMA SEGUNDA: Para cualquier notificación que sea necesario realizar con motivo del presente contrato, se entenderán como efectivamente válidas las siguientes direcciones: A) EL FUTURO VENDEDOR: El inmueble objeto de esta negociación y LOS FUTUROS COMPRADORES: Resd. Capri Edificio C, piso 3, apartamento C-41, Urbanización Valle Arriba, Guatire estado Miranda (…)

(Resaltado del Tribunal)

Ahora bien, en vista que el documento público en cuestión merece plena fe de su contenido por cuanto fue otorgado por un funcionario autorizado, aunado a que no fue tachado en el decurso del proceso, quien aquí decide le otorga pleno valor probatorio conforme a lo previsto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil; ello como documento fundamental de la demanda (por cuanto a través del presente juicio se persigue su cumplimiento), y como demostrativo de que en fecha 30 de agosto de 2012, las partes intervinientes en el presente proceso suscribieron un contrato de opción de compra venta el cual recayó sobre un inmueble constituido por un apartamento distinguido con los Nos. 16-82, situado en el Nivel 8 del Edificio 16 que forma parte de la Etapa 8 del Conjunto Residencial El Fortín, ello por la cantidad de SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 600.000,00) (de los cuales, los ciudadanos V.H.L.G. y M.M.G. –en carácter de FUTUROS COMPRADORES- pagaron CIENTO OCHENTA MIL BOLÍVARES por concepto de arras) pagadera al momento de la protocolización del documento definitivo de venta, cuya materialización debía realizarse en el término de noventa (90) días, más treinta (30) días continuos de prórroga (en efecto, el contrato feneció el día 28 de diciembre del mismo año). Todo ello en el entendido de que si por alguna causa no se llevaba a cabo la venta definitiva del inmueble, la parte responsable quedaría obligada a pagar a la otra el treinta por ciento (30%) de la cantidad pagada en calidad de arras, esto es, la cantidad de CINCUENTA Y CUATRO MIL BOLÍVARES (Bs. 54.000,00) por concepto de indemnización; en efecto, si los responsables fueran los compradores, el vendedor podría deducir la referida cantidad de los CIENTO OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 180.000,00) pagados como arras, debiendo devolver los CIENTO VEINTISÉIS MIL BOLÍVARES (Bs. 126.000,00) restantes en un plazo no mayor de ocho días hábiles, por el contrario, si el incumplimiento le era imputable al vendedor, éste debía pagar a los compradores la suma de CINCUENTA Y CUATRO MIL BOLÍVARES (Bs. 54.000,00), e incluso, devolver íntegramente los CIENTO OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 180.000,00) pagados como arras; cabe acotar que en ambos casos el contrato quedaría resuelto de pleno derecho. También se desprende de la documental en cuestión, que los demandantes en su condición de futuros compradores debían realizar todos los trámites necesarios para finiquitar la venta, e incluso notificar al futuro vendedor con por lo menos tres días de anticipación, sobre la fecha y hora fijada para la firma del documento definitivo de compra venta; por su parte, el futuro vendedor se comprometía a entregar todos los recaudos exigidos por las autoridades registrales para la inserción del documento de compra venta en la Oficina Registral.- Así se precisa.

(Folio 27) Marcado con la letra “C”, en copia fotostática C.D.R. expedida por el Registro Público del Municipio Plaza del Estado Miranda en fecha 24 de abril de 2013, del cual se desprende textualmente que: “(…) Presentante: V.H.L.G. (…) Naturaleza del Acto Jurídico: Venta y Hipoteca 1er Grado. Fecha de otorgamiento Martes, 30 de Abril de 2013 (TRÁMITE VENCIDO) Sin Traslado. Recaudos entregados Documento de Identidad, Planilla Forma 33, Certificado de Solvencia de Agua, Certificado de Solvencia Municipal, Certificación de Pago, Documento de Identidad, C.d.S., Documento de identidad, Registro de Información Fiscal (…)”. Ahora bien, en vista que el documento público en cuestión merece plena fe de su contenido por cuanto fue otorgado por un funcionario autorizado, aunado a que no fue impugnado en el decurso del proceso, quien aquí decide lo tiene como fidedigno de su original y le otorga pleno valor probatorio conforme a lo previsto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil; ello como demostrativo de que el demandante compareció en fecha 24 de abril de 2013, por ante la referida oficina registral, a los fines de proceder a la protocolización del documento definitivo de venta devenido de la opción objeto del presente proceso, no obstante a ello, el trámite antes señalado fue declarado vencido.- Así se precisa.

(Folio 28) Marcado con la letra “D”, en copia fotostática dos CHEQUES DE GERENCIA SIGNADOS CON LOS NOS. 0005578 y 00005281 emitidos por el BANCO BICENTENARIO (Guatire) en fecha 14 de mayo de 2013 (por la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 300.000,00) y 04 de marzo de 2013 (por la cantidad de CIENTO VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 120.000,00), respectivamente; ambos a favor del ciudadano E.A.C.O.. Ahora bien, aun cuando las probanzas en cuestión son de naturaleza privada y fueron promovidas en copias simples; no obstante, quien aquí suscribe en vista que el contenido de las mismas no fue desvirtuado en el curso del juicio, estima que éstas deben ser apreciadas como indicios de acuerdo con lo dispuesto en los artículos 509 y 510 del Código de Procedimiento Civil, ello en virtud que a diferencia de las fuentes de prueba, las fuentes de presunciones o indicios no se prestan a análisis ni clasificaciones debido a que de la naturaleza propia de éstas puede el Juez deducir mediante la regla de experiencia el hecho a probar; de esta manera, se infiere del contenido de las probanzas en cuestión que los demandantes tenían la intención de cumplir con su obligación de pagar a favor del demandado la cantidad del precio restante acordado en el contrato de opción de compra venta cuyo cumplimiento se persigue, esto es, la cantidad de CUATROCIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 420.000,00), ello a los fines de finiquitar la venta de inmueble sobre el cual recayó dicho contrato.- Así se precisa.

(Folio 29) Marcado con la letra “E”, en original ACTA Nº 17-13 levantada por el Registro Público del Municipio Plaza del Estado Bolivariano de Miranda en fecha 14 de mayo de 2013, a los fines de dejar constancia de que se presentaron a la sede de dicha oficina registral (en la fecha y hora pautada según c.d.r. con el Nº de tramite 235.2013.2.629, de fecha 24 de abril de 2013), los ciudadanos V.H.L.G. y M.M.G. -en carácter de compradores- con la intención de firmar un documento de venta con constitución de garantía hipotecaria, estando igualmente presente el apoderado del Banco Bicentenario –ciudadano L.G.H.-, así mismo, se dejó constancia que el ciudadano E.A.C.O. –en carácter de vendedor- no compareció a la firma pautada, indicando vía telefónica a los intermediarios (CENTURY 21) que desistiría de la referida venta. Ahora bien, en vista que el documento público en cuestión merece plena fe de su contenido por cuanto fue otorgado por un funcionario autorizado, aunado a que no fue tachado en el decurso del proceso, quien aquí decide le otorga pleno valor probatorio conforme a lo previsto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil; ello como demostrativo de que los demandantes comparecieron ante la oficina registral respectiva en la oportunidad fijada para la firma del documento definitivo de venta (a los fines de dar cumplimiento al contrato de opción de compra venta objeto del presente juicio), sin embargo, en vista que el demandado en su condición de vendedor no compareció y manifestó que desistiría de la venta en cuestión, la venta no se finiquitó.- Así se precisa.

(Folio 30) Marcado con la letra “F”, en copia fotostática tres CHEQUES SIGNADOS CON LOS NOS. 87940133, 78700134 y 28590135 todos emitidos por el BANCO BICENTENARIO (Guatire) en fecha 02 de octubre de 2012, a favor de PROPIEDADES GUARENAS 123 C.A., PROPIEDADES GUATIRE C.A. y la ciudadana L.O., los dos primeros por la cantidad de DIECISEIS MIL OCHOCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 16.800,00) (cada uno) y el tercero por la cantidad de MIL SETECIENTOS CINCUENTA Y CINCO BOLÍVARES (Bs. 1.755,00). Ahora bien, aun cuando las probanzas en cuestión son de naturaleza privada y fueron promovidas en copias simples; no obstante, quien aquí suscribe en vista que el contenido de las mismas no fue desvirtuado en el curso del juicio, estima que éstas deben ser apreciadas como indicios de acuerdo con lo dispuesto en los artículos 509 y 510 del Código de Procedimiento Civil, ello en virtud que a diferencia de las fuentes de prueba, las fuentes de presunciones o indicios no se prestan a análisis ni clasificaciones debido a que de la naturaleza propia de éstas puede el Juez deducir mediante la regla de experiencia el hecho a probar; de esta manera, se infiere del contenido de las probanzas en cuestión que los demandantes pagaron la cantidad de TREINTA Y CINCO MIL TRESCIENTOS CINCUENTA Y CINCO BOLÍVARES (Bs. 35.355,00) por concepto de honorarios por servicios de asesoría e intermediación inmobiliaria, lo cual formaba parte de las arras acordadas en el contrato de opción de compra venta cuyo cumplimiento se persigue.- Así se precisa.

(Folio 31) Marcado con la letra “G”, COMPROBANTE DE CHEQUE DE GERENCIA emitido por el BANCO BICENTENARIO en fecha 30 de agosto de 2012, a favor del ciudadano E.A.C., por la cantidad de CIENTO CUARENTA Y SEIS MIL CUATROCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 146.400,00). Ahora bien, aun cuando la probanza en cuestión es de naturaleza privada y fue promovida en copia simple; no obstante, quien aquí suscribe en vista que el contenido de la misma no fue desvirtuado en el curso del juicio, estima que ésta debe ser apreciada como indicio de acuerdo con lo dispuesto en los artículos 509 y 510 del Código de Procedimiento Civil, ello en virtud que a diferencia de las fuentes de prueba, las fuentes de presunciones o indicios no se prestan a análisis ni clasificaciones debido a que de la naturaleza propia de éstas puede el Juez deducir mediante la regla de experiencia el hecho a probar; de esta manera, se infiere del contenido de la probanza en cuestión que los demandantes pagaron a favor del demandado la cantidad de CIENTO CUARENTA Y SEIS MIL CUATROCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 146.400,00), lo cual formaba parte de las arras acordadas en el contrato de opción de compra venta cuyo cumplimiento se persigue.- Así se precisa.

Abierto el juicio a prueba la parte actora promovió las siguientes documentales:

(Folio 110) En copia fotostática dos CHEQUES DE GERENCIA SIGNADOS CON LOS NOS. 0005578 y 00005281 emitidos por el BANCO BICENTENARIO (Guatire) en fecha 14 de mayo de 2013 (por la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 300.000,00) y 04 de marzo de 2013 (por la cantidad de CIENTO VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 120.000,00), respectivamente; ahora bien, siendo que con respecto a la probanza en cuestión ya este órgano jurisdiccional emitió valoración en la oportunidad correspondiente, consecuentemente la promoción de la misma opera sin necesidad, razón por la cual no existe materia que valorar en esta oportunidad.- Así se establece.

(Folio 111-117) En copia fotostática DOCUMENTO DE COMPRA VENTA CON CONSTITUCIÓN DE GARANTÍA HIPOTECARIA CONVENCIONAL DE PRIMER GRADO redactado por la institución financiera concedente del préstamo, a saber BANCO BICENTENARIO, a través del cual el ciudadano E.A.C.O. –aquí demandado- daba en venta a los ciudadanos V.H.L.G. y M.M.G. –aquí demandantes- un bien inmueble constituido por un apartamento distinguido con los Nos. 16-82, situado en el Nivel 8 del Edificio 16 que forma parte de la Etapa 8 del Conjunto Residencial El Fortín, ubicado entre la avenida San Pablo y San J.B., Parcela B1-02, de la Urbanización Nueva Casarapa, ello por la cantidad de SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 600.000,00); cabe acotar que, no se encuentra suscrito por persona alguna, sin embargo, fue presentado y se encuentra sellado por el Registro Público del Municipio Plaza del Estado Bolivariano de Miranda. Ahora bien, aun cuando la probanza en cuestión es de naturaleza privada y fue promovida en copia simple; no obstante, quien aquí suscribe en vista que el contenido de la misma no fue desvirtuado en el curso del juicio, estima que ésta debe ser apreciada como indicio de acuerdo con lo dispuesto en los artículos 509 y 510 del Código de Procedimiento Civil, ello en virtud que a diferencia de las fuentes de prueba, las fuentes de presunciones o indicios no se prestan a análisis ni clasificaciones debido a que de la naturaleza propia de éstas puede el Juez deducir mediante la regla de experiencia el hecho a probar; de esta manera, se infiere del contenido de la probanza en cuestión que los demandantes a los fines de llevar a cabo la protocolización de la venta definitiva del inmueble objeto del presente proceso, procedieron a suscribir el documento de compra venta a través del referido profesional del derecho e incluso, procedieron a presentarlo por ante la oficina registral respectiva, sin embargo, dicha documental no fue debidamente protocolizada ante la incomparecencia del ciudadano E.A.C.O., en su carácter de vendedor.- Así se precisa.

(Folio 118-119) En copia fotostática dos PLANILLAS DE CONDOMINIO emitidas por la ADMINISTRADORA TERRANOVA C.A. en fecha 25 de abril de 2013 y 25 de febrero de 2013, respectivamente, correspondiente al Edificio Conjunto Residencial el Fortín, apartamento No. 16-82, a nombre del ciudadano E.A.C.O., con sello húmedo donde se lee “PAGADO”; ESTADO DE CUENTA PROPIETARIO del 1º de noviembre de 2012 hasta el 30 de noviembre de 2013 (inserto al folio 120) emitido por dicha sociedad el día 26 de noviembre de 2013; y SOLVENCIA (cursante al folio 121) emitida en fecha 23 de abril de 2013, por la ADMINISTRADORA TERRANOVA C.A., de la cual se desprende que el prenombrado no tiene ninguna cuota de condominio pendiente. Ahora bien, en vista que las documentales bajo análisis corresponden a instrumentos de naturaleza privada que emanan de un tercero ajeno al proceso, las cuales no fueron ratificadas mediante la prueba testimonial conforme a lo previsto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil; aunado a que su contenido nada aporta a la resolución de la presente controversia, la cual es seguida por cumplimiento de contrato de opción de compra venta, en consecuencia, quien aquí suscribe las desecha del proceso por impertinentes y no les confiere ningún valor probatorio.- Así se precisa.

(Folio 122-123) En copia fotostática dos RECIBOS DE INGRESO emitidos en fecha 22 de abril de 2013 y 31 de enero de 2013, respectivamente, por HIDROCASARAPA C.A.; a favor del propietario E.A.C.. Ahora bien, en vista que la documental bajo análisis corresponde a un instrumento de naturaleza privada que emana de un tercero ajeno al proceso, el cual no fue ratificado mediante la prueba testimonial conforme a lo previsto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil; aunado a que su contenido nada aporta a la resolución de la presente controversia, la cual es seguida por cumplimiento de contrato de opción de compra venta, en consecuencia, quien aquí suscribe la desecha del proceso por impertinente y no le confiere ningún valor probatorio.- Así se precisa.

(Folio 124) COMPROBANTE DE CHEQUE DE GERENCIA emitido por el BANCO BICENTENARIO en fecha 30 de agosto de 2012, a favor del ciudadano E.A.C., por la cantidad de CIENTO VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 120.000,00), por concepto de pago inicial de vivienda y únicamente para ser pagado a través de la cámara de compensación. Ahora bien, aun cuando la probanza en cuestión es de naturaleza privada y fue promovida en copia simple; no obstante, quien aquí suscribe en vista que el contenido de la misma no fue desvirtuado en el curso del juicio, estima que ésta debe ser apreciada como indicio de acuerdo con lo dispuesto en los artículos 509 y 510 del Código de Procedimiento Civil, ello en virtud que a diferencia de las fuentes de prueba, las fuentes de presunciones o indicios no se prestan a análisis ni clasificaciones debido a que de la naturaleza propia de éstas puede el Juez deducir mediante la regla de experiencia el hecho a probar; de esta manera, se infiere del contenido de la probanza en cuestión que los demandantes compraron en fecha 04 de marzo de 2013, cheque de gerencia a ser pagado a favor del demandado por la cantidad de CIENTO VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 120.000,00), ello a los fines de cumplir con su obligación de pagar la cantidad del precio restante al acordado en el contrato de opción de compra venta cuyo cumplimiento se persigue.- Así se precisa.

Se evidencia que tanto LA PARTE ACTORA COMO LA PARTE DEMANDADA PROMOVIERON INFORMES DEL BANCO BICENTENARIO, con el objeto de que dicha entidad bancaria informara sobre la solicitud o aprobación del crédito requerido por los ciudadanos M.M.G. y V.H.L.G., así como, sobre la fecha en que fue aprobado dicho crédito; todo ello de conformidad con lo señalado en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, norma que indica que al tratarse de hechos que consten en documentos, libros o archivos, que se hallen en oficinas públicas, asociaciones, bancos, sociedades civiles, entre otros, aunque éstas no sean parte en el juicio, el Tribunal a solicitud de la parte interesada requerirá de ellas informes sobre los hechos litigiosos que aparezcan en dichos instrumentos o copia de los mismos. En este sentido, siendo que de las resultas de la probanza en cuestión (cursante al folio 141) se deprende textualmente que el remitente hizo saber a este Despacho que: “La presente con el fin de dar respuesta al oficio No. 0855-070 en relación a la fecha en la que fueron bajados los fondos del crédito hipotecario perteneciente a la Sra. M.M.G. y el Sr. V.H.L.G. de cédulas de identidad 3684957 y 14964010 respectivamente y que fue aprobado en fecha 13 de Diciembre de 2012 y cuyos fondos fueron bajados en fecha 14 de mayo del 2013 (…)”, y en virtud que ello guarda estrecha relación con los hechos aducidos por la demandante en el libelo, consecuentemente, quien aquí suscribe le confiere pleno valor probatorio como demostrativo que el crédito hipotecario solicitado por los demandantes fue aprobado en fecha 13 de diciembre de 2012, y los recursos fueron distendidos el día 14 de mayo del 2013 (esto es, después de los ciento veinte días establecidos en el contrato de opción de compra venta cuyo cumplimiento se persigue en el presente proceso).- Así se precisa.

-PRUEBA DE INFORME: Se observa que en el escrito de promoción de pruebas, la parte demandante promovió prueba de informes de conformidad con lo señalado en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, norma que indica que al tratarse de hechos que consten en documentos, libros o archivos, que se hallen en oficinas públicas, asociaciones, bancos, sociedades civiles, entre otros, aunque éstas no sean parte en el juicio, el Tribunal a solicitud de la parte interesada requerirá de ellas informes sobre los hechos litigiosos que aparezcan en dichos instrumentos o copia de los mismos; en función de ello los promoventes solicitaron se oficiara al BANCO BICENTENARIO a los fines de que informara a este Despacho sobre la fecha en fue aprobado el crédito con el cual sería adquirido el bien inmueble objeto del presente proceso. En este sentido, siendo que de las resultas de la probanza en cuestión (cursante al folio 161) se deprende textualmente que el remitente hizo saber a este Despacho que: “(…) La presente con el fin de dar respuesta al oficio No. 0855-069 en relación a la solicitud y aprobación del crédito hipotecario perteneciente a la Sra. M.M.G. y el Sr. V.H.L.G. de cédulas de identidad 3684957 y 14964010 respectivamente y que fue aprobado en fecha 13 de Diciembre de 2012. (…)”;y en virtud que ello guarda estrecha relación con los hechos aducidos por la demandante en el libelo, consecuentemente, quien aquí suscribe le confiere pleno valor probatorio como demostrativo que el crédito hipotecario solicitado por los demandantes fue aprobado por la referida entidad bancaria en fecha 13 de diciembre de 2012.- Así se precisa.

-PRUEBA DE INFORMES: Se observa que en el escrito de promoción de pruebas, la parte demandada promovió prueba de informes de conformidad con lo señalado en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil; en función de ello solicitó se oficiara al BANCO NACIONAL DE VIVIENDA Y HÁBITAT (BANAVIH), a los fines de que dicha entidad informara sobre la aprobación de los recursos requeridos por el Banco Bicentenario con respecto a la solicitud tramitada por los ciudadanos M.M.G. y V.H.L.G.. Ahora bien, aun cuando la prueba en cuestión fue admitida por este Tribunal en fecha 29 de enero de 2014, librándose y consignándose los oficios correspondientes, se evidencia que no cursa en autos las resultas respectivas pese a que este órgano jurisdiccional procuró la incorporación de la prueba a los fines de resolver el conflicto conforme a los postulados que propugnan los artículos 2, 26 y 257 de la Carta Magna (mediante auto proferido en fecha 20 de marzo de 2014), en efecto, por las razones que anteceden y en virtud que la prueba de informes bajo análisis no fue impulsada en actos posteriores por la parte interesada, quien aquí suscribe no tiene materia sobre la cual pronunciarse en esta oportunidad.- Así se establece.

CAPÍTULO IV

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR.

Una vez analizado el acervo probatorio traído a los autos por las partes intervinientes en el presente proceso, este Tribunal pasa a pronunciarse sobre el fondo del asunto controvertido, en los siguientes términos:

En el presente proceso la abogada M.C.G.B., actuando en nombre y representación de los ciudadanos M.M.G. y V.H.L.G., procedió a demandar por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO al ciudadano E.A.C.O.; sosteniendo para ello, que en fecha 30 de agosto de 2012, sus poderdantes celebraron en carácter de futuros compradores un contrato de opción de compra venta con el demandado (quien a su vez actuó en carácter de propietario y futuro vendedor), el cual recayó sobre un bien inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda e identificado con el No. 16-82, situado en el nivelo No. 08 del Edificio 16, que forma parte de la Etapa 08 del Conjunto Residencial El Fortín, ubicado en la Avenida San Pablo y San J.B., Parcela B1-02 de la Urbanización Nueva Casarapa. Así mismo, señaló que en dicho contrato se acordó que el precio del inmueble era de SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 600.000,00), de los cuales sus poderdantes pagaron CIENTO OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 180.000,00) en calidad de arras, en el entendido de que la cantidad restante debía ser pagada al momento de la protocolización de la venta definitiva, esto es, dentro de los noventa días siguientes, más treinta días continuos de prórroga, para lo cual se tramitó un crédito hipotecario ante el Banco Bicentenario; sin embargo, en vista que la venta definitiva no pudo protocolizarse pues el demandado no compareció ante la oficina registral respectiva en la oportunidad fijada, a pesar de que no había sido aplicada la cláusula penal pues habían acordado continuar con el contrato pese a la demora del Banco Nacional de Vivienda y Hábitat (BANAVIH) de otorgar los recursos a la referida entidad bancaria, es por lo que procede a demandar al ciudadano E.A.C.O. por cumplimiento de contrato, a los fines de que se realice a favor de sus mandantes la venta definitiva del inmueble antes descrito. Finalmente, estimó la demanda en la cantidad de SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 600.000,00).

Así las cosas, en vista que el presente juicio es seguido por cumplimiento de contrato de opción de compra venta, en consecuencia quien aquí suscribe considera que antes de ahondar en lo referente a las obligaciones contraídas por las partes, debe primeramente señalarse lo preceptuado en los artículos del Código Civil que regulan la materia en cuestión; lo cual se hace a continuación:

Artículo 1.159.- “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.”

Artículo 1.167.- “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”

Artículo 1.133.- “El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.”

Artículo 1.134.- “El contrato es unilateral, cuando una sola de las partes se obliga; y bilateral, cuando se obligan recíprocamente.”

Ahora bien, de las normativas antes transcritas, específicamente del artículo 1.167 se desprenden dos requisitos esenciales para la procedencia de la acción de cumplimiento de contrato, a saber: a) la existencia de un contrato bilateral y b) el incumplimiento de una de las partes respecto de sus obligaciones; por tales razones, a los fines de determinar la procedencia o no de la acción propuesta debe este órgano jurisdiccional verificar la concurrencia de los referidos elementos.

En relación al primer requisito, este Tribunal partiendo de los instrumentos probatorios consignados por la parte actora a los fines de sustentar la demanda, particularmente del CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA venta suscrito en fecha 30 de agosto de 2012 e inserto bajo el Nº 14, Tomo 19 de los Libros de Autenticaciones llevados por la Notaría Pública del Municipio Plaza del Estado Bolivariano de Miranda (inserto al folio 20-26), al cual se le otorgó pleno valor probatorio de conformidad con lo previsto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil; puede constatar que a través del mismo el ciudadano E.A.C.O. -en carácter de FUTURO VENDEDOR- se comprometió a venderle a los ciudadanos V.H.L.G. y M.M.G. –en carácter de FUTUROS COMPRADORES- el inmueble identificado supra, y a su vez éstos últimos se comprometieron a comprarlo, aceptando pagar la cantidad de SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 600.000,00) dentro de los noventa días siguientes contados a partir de la firma de la opción, más treinta días continuos de prórroga, esto es, antes del día 28 de diciembre de 2012; de los cuales CIENTO OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 180.000,00) debían ser pagados en calidad de reserva (cantidad ésta que ciertamente fue pagada, pues ello fue aceptado en la cláusula tercera del contrato y se evidencia de los cheques de gerencia signados con los Nos. 87940133, 78700134 y 28590135 -insertos al folio 30 del presente expediente-, y el comprobante de cheque de gerencia cursante al folio 31), siendo la cantidad restante, es decir, la cantidad de CUATROCIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 420.000,00), exigible al momento de la protocolización de la venta definitiva.

De esta manera, siendo que cursa en autos el contrato bilateral del cual se desprende la relación contractual que vincula a las partes intervinientes en el presente juicio, en virtud que a través de él se constituyó un acuerdo de voluntades en el cual ambas partes se comprometieron a celebrar un contrato futuro, esto es, el contrato de compraventa propiamente; en consecuencia, quedan fuera del debate probatorio los hechos jurídicos referidos a la existencia, naturaleza y alcance de la relación contractual.- Así se precisa.

Como complemento de lo anterior y en vista que a través del presente juicio se persigue el cumplimiento de un contrato de opción de compra venta, quien aquí decide considera prudente dejar sentado que éste tipo de contratos equivale a un contrato de venta, siempre que en ellos se encuentren presentes los elementos de consentimiento, objeto y precio (tal como ocurre en el contrato en cuestión); así lo estableció la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia mediante sentencia dictada en fecha 22 de marzo del año 2013 (Expediente Nº AA20-C-2012-000274), con ponencia de la Magistrada: YRAIMA ZAPATA LARA, cuyo criterio se trae a colación:

(…) Por su parte el artículo 1.474 del Código Civil denunciado, establece lo que debe entenderse por venta, vale decir, lo que caracteriza al señalado contrato; la recurrente alega que el juzgado superior le negó aplicación al mismo por cuanto determinó que el contrato que DERNIER COSMETICS, C.A., había celebrado con el demandante ciudadano D.A., “…que el contrato de opción de compra venta (al igual que los contratos preliminares) no equivale a compra-venta, a pesar de contener las bases necesarias para su consumación (objeto, precio, etc.), ni concede, al menos salvo pacto en contrario, la posesión sobre la cosa vendida al eventual comprador, más bien lo que crea es la posibilidad para el optante (eventual comprador) de aceptar o no la opción y para el promitente (eventual vendedor) la indisponibilidad del derecho objeto del contrato (derecho de propiedad sobre el bien) durante un tiempo en él determinado…)”.

Sobre el punto de si el contrato de opción de compra-venta puede estimarse una venta, la jurisprudencia de esta Sala ha sostenido el criterio según el cual, efectivamente, si están presentes los elementos de consentimiento, objeto y precio debe considerarse una verdadera venta, así se colige de sentencia N° 116 del 12/4/05, expediente N°04-109 en el juicio de A.M.S.I. y otro contra T.C.R.V., donde se estableció:

…De la trascripción antes realizada, la Sala observa que el juez de alzada consideró que las partes al suscribir el contrato de opción de compra venta, realizaron una verdadera venta, al darse los dos elementos esenciales objeto y precio del cual se dio un anticipo, y la tradición había quedado diferida para el pago del saldo del precio, al momento de obtenerse el crédito por los accionantes, y el cumplimiento por la demandada vendedora de la transferencia de la propiedad del inmueble en forma registral.

Asimismo, observa la Sala, que el juez superior, contrariamente a lo denunciado, realizó una acertada interpretación del artículo 1.167 del Código Civil, pues en la misma el juzgador señaló la existencia de un contrato de opción de compra-venta y un documento privado celebrado entre las partes, en el cual quien lo incumplió fue la demandada, estando perfectamente facultados los actores para solicitar el cumplimiento del contrato, situación fáctica que forma parte del supuesto de hecho de la referida norma, que es precisamente lo planteado en el juicio…

.

El criterio reseñado fue abandonado en sentencias recientes en las que se estableció lo contrario, vale decir, que no deben considerarse los contratos de opción de compra venta una verdadera venta, sino contratos preparatorios aun cuando llenen los requisitos de consentimiento, objeto y precio, así se plasmó en las decisiones N°. 358 de fecha 9/7/09, caso A.P. contra Desarrollos 20699, C.A, N°. 460 del 27/10/10, caso Tomar contra sucesión Capuzzi y N°. 198 del 12/5/11, caso L.F.R. contra R.P..

Ahora bien, luego de realizar un estudio profundo y documentado sobre el asunto, esta M.J.C., estimó pertinente retomar el criterio inveterado que se había abandonado y, por vía de consecuencia establecer que el mismo debe equipararse a la venta pura y simple, tomando en consideración que se produzca el cruce de consentimientos en los contratantes y siempre y cuando se encuentren presentes, claramente, en dicho contrato de opción de compra venta los requisitos del objeto y precio.

Advierte la Sala que el sub iudice, se encuentra efectivamente en la situación tal y como la establecía la jurisprudencia que se retoma y que, se repite, consideró que cuando en un contrato de opción de compra-venta se encontraran presentes los elementos de consentimiento, precio y objeto, ello equivaldría a un contrato de venta, razón por la que debe valorarse el contrato de opción de compra venta en análisis, como una verdadera venta.

Considera la Sala, que en el caso bajo estudio debió ser aplicado desde el inicio el criterio pacífico y reiterado, que consideraba la promesa bilateral de venta como venta, pues la presente demanda fue presentada el 4 de agosto de 2006, y admitida el 5 de octubre de 2006, folio 22 de la primera pieza del expediente. Quiere esto decir, que cuando el accionante demandó, estaba vigente el citado criterio de la Sala de Casación Civil. De esta forma, no podía aplicársele al caso bajo estudio el cambio jurisprudencial establecido en sentencia N°. 358 de fecha 9/7/09, caso A.P. contra Desarrollos 20699, C.A., pues no puede exigírsele al demandante que adecúe su pretensión procesal a un criterio futuro, que todavía no había sido establecido. Más bien la demanda fue cónsona con la doctrina vigente para ese momento. Por tal motivo, considera la Sala que al abandonarse el criterio del 9 de julio de 2009 para este caso concreto, no lesiona los intereses de los sujetos procesales ni la expectativa plausible, pues siempre sería aplicable al caso bajo estudio, la interpretación doctrinaria de la Sala anterior y que ahora se retoma.

Con base a los razonamientos expuestos y a la jurisprudencia señalada, es concluyente afirmar que en el caso bajo decisión, el ad quem negó esa posibilidad, expresando que el controvertido era sólo un contrato preparatorio de opción de compra-venta, razón por la que infringió el artículo 1.474 del Código Civil por falta de aplicación, por lo que se declara procedente esta parte de la denuncia. Así se decide. (…)” (Resaltado del Tribunal)

En efecto, siendo que a los contratos de opción de compra venta debe dárseles el mismo tratamiento que a los contratos de venta definitivos, y en virtud que las partes al celebrar un compromiso de compra venta deben regular el orden en el que cumplirán sus prestaciones recíprocas; en consecuencia quien aquí suscribe con base a lo dispuesto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, considera que le correspondía a la parte actora por haber optado accionar por cumplimiento de contrato, la carga de demostrar de manera plena e idónea el segundo requisito exigido para la procedencia de dicha acción, es decir, el incumplimiento de la contraparte respecto de sus obligaciones.

En otras palabras, le correspondía a la parte actora demostrar los hechos invocados como fundamento de su pretensión, esto es, la supuesta incomparecencia del demandado -en su condición de propietario y futuro vendedor- a la oficina registral correspondiente en la oportunidad fijada para la protocolización del documento definitivo de venta; ahora bien, siendo que el Juez debe atenerse a las probanzas consignadas por las partes, sin poder obtener fuera de ellas elementos de convicción alguno, y en vista que la parte demandante consignó e hizo valer las siguientes instrumentales: DOCUMENTO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA (inserto al folio 20-26) debidamente autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio Plaza del Estado Bolivariano de Miranda en fecha 30 de agosto de 2012; C.D.R. (cursante al folio 27) expedida por el Registro Público del Municipio Plaza del Estado Miranda en fecha 24 de abril de 2013, de la cual se desprende que la parte demandante compareció por ante la referida oficina a los fines de proceder a la protocolización del documento definitivo de venta, no obstante a ello, el trámite antes señalado fue declarado vencido; DOS CHEQUES DE GERENCIA SIGNADOS CON LOS NOS. 0005578 y 00005281 (cursantes al folio 28) emitidos por el BANCO BICENTENARIO en fecha 14 de mayo y 04 de marzo de 2013, respectivamente, de los cuales se desprende que los demandantes tenían la intención de cumplir con su obligación de pagar a favor del demandado la cantidad del precio restante acordado en el contrato de opción de compra venta cuyo cumplimiento se persigue, esto es, la cantidad de CUATROCIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 420.000,00); ACTA Nº 17-13 (inserta al folio 29) levantada por el Registro Público del Municipio Plaza del Estado Bolivariano de Miranda en fecha 14 de mayo de 2013, de la cual se desprende que los demandantes comparecieron ante la oficina registral respectiva en la oportunidad fijada para la firma del documento definitivo de venta, sin embargo, en vista que el demandado en su condición de vendedor no compareció y manifestó que desistiría de la venta en cuestión, la venta no se finiquitó; TRES CHEQUES SIGNADOS CON LOS NOS. 87940133, 78700134 y 28590135 (cursantes al folio 30) de los cuales se infiere que los demandantes pagaron la cantidad de TREINTA Y CINCO MIL TRESCIENTOS CINCUENTA Y CINCO BOLÍVARES (Bs. 35.355,00) por concepto de honorarios por servicios de asesoría e intermediación inmobiliaria, lo cual formaba parte de las arras acordadas en el contrato de opción de compra venta objeto del presente proceso; COMPROBANTE DE CHEQUE DE GERENCIA (inserto al folio 31) emitido por el BANCO BICENTENARIO en fecha 30 de agosto de 2012, del cual se infiere que los demandantes pagaron a favor del demandado la cantidad de CIENTO CUARENTA Y SEIS MIL CUATROCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 146.400,00) en calidad de reserva, lo cual formaba parte de las arras acordadas en la opción; DOCUMENTO DE COMPRA VENTA CON CONSTITUCIÓN DE GARANTÍA HIPOTECARIA CONVENCIONAL DE PRIMER GRADO (inserto al folio 111-117) elaborado por la institución financiera concedente del préstamo solicitado por los actores, el cual fue presentado ante la oficina registral respectiva; INFORMES DEL BANCO BICENTENARIO (cuyas resultas cursan al folio 141 y 161) del cual se desprende que el crédito hipotecario solicitado por los demandantes fue aprobado en fecha 13 de diciembre de 2012, y los recursos fueron distendidos el día 14 de mayo del 2013 (esto es, después de los ciento veinte días establecidos en el contrato de opción de compra venta cuyo cumplimiento se persigue); en consecuencia, quien aquí suscribe puede concluir que el hecho arriba referido quedó suficientemente probado en autos.- Así se precisa.

En este sentido, siendo que fijada la oportunidad para proceder a la firma del documento definitivo de venta, esto es, el 24 de abril de 2013, la parte demandada no compareció ante la oficina registral respectiva, e incluso manifestó su decisión de desistir de dicha negociación; y en virtud que, en el caso de marras la demora en finiquitar la venta no le es imputable a los actores, pues evidentemente éstos efectuaron todas las gestiones pertinentes, cumplieron con todas sus obligaciones contractuales e incluso tramitaron tempestivamente el crédito hipotecario necesario para cubrir el precio restante del inmueble (el cual fue aprobado oportunamente por la entidad bancaria encargada), siéndole entonces imputable tal demora a un tercero, específicamente al Banco Nacional de Vivienda y Hábitat (BANAVIH) quien no entregó oportunamente los fondos requeridos, en consecuencia, quien aquí suscribe de conformidad con lo previsto en el artículo 1º de la Resolución Nro. 11 dictada por el Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat en fecha 05 de febrero de 2013 (G.O. 40.115 de 21 de febrero del 2013), del cual se desprende en su parte final que en ningún caso se considerará responsabilidad de las partes cuando el desembolso de los recursos para protocolizar la venta del inmueble dependa de un tercero en la relación, puede concluir que el contrato de opción de compra venta objeto del presente proceso no alcanzó su fin por cuanto el demandado incumplió con su obligación de vender, aun cuando no tenía ningún derecho para desistir de tal obligación.- Así se precisa.

En efecto, siendo que los fondos necesarios para cubrir el crédito hipotecario solicitado por los actores, fue distendido por el Banco Nacional de Vivienda y Hábitat fuera de los ciento veinte días pactados por las partes, mal podría atribuirse el retardo en la protocolización del documento definitivo de venta a una conducta negligente de los actores, ello de conformidad con lo previsto en la Resolución Nº 11 del Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat; así las cosas, este Tribunal partiendo de las circunstancias propias del presente expediente puede afirmar que en el caso de marras se constituyeron elementos y argumentos probatorios suficientes, como para determinar mediante un razonamiento lógico y crítico que el demandado en su carácter de futuro vendedor no tenía derecho para desistir del contrato celebrado, lo cual acarreó que incumpliera con su obligación de vender, razones por las cuales puede afirmarse que en el caso de marras se cumple con el segundo requisito exigido para la procedencia de la presente acción seguida por cumplimiento de contrato.- Así se establece.

Así las cosas, partiendo de los razonamientos realizados en los párrafos precedentes, debe este Tribunal declarar CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO fuera interpuesta por los ciudadanos M.M.G. y V.H.L.G. contra el ciudadano E.A.C.O., ambas partes plenamente identificadas en autos, tal como se dejará sentado en el dispositivo del presente fallo; y en consecuencia de la anterior declaratoria, se ORDENA al demandado a vender a los actores el bien inmueble sobre el cual recayó el contrato de opción de compra venta objeto del proceso, constituido por un apartamento destinado a vivienda identificado con el No. 16-82, situado en el nivelo No. 08 del Edificio 16, que forma parte de la Etapa 08 del Conjunto Residencial El Fortín, ubicado en la Avenida San Pablo y San J.B., Parcela B1-02 de la Urbanización Nueva Casarapa, ello de conformidad con lo previsto en el referido contrato y así mismo, haga entrega a los actores de las solvencias y recaudos vigentes necesarios para su protocolización; cabe acotar que a falta de cumplimiento voluntario de ello, la parte actora queda autorizada para gestionar los mismos conforme lo previsto en el artículo 529 del Código de Procedimiento Civil, dejándose expresa constancia que una vez realizada la entrega de los documentos por parte de los demandados en el lapso de ejecución voluntaria u obtenidos los mismos por el actor (en caso que aquéllos no cumplan), deberá el demandante pagar el saldo restante, esto es, la cantidad de CUATROCIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 420.000,00), y una vez acreditado dicho monto en el Tribunal, de no otorgar los demandados el documento de traslación de propiedad, la presente sentencia hará las veces de título de propiedad para lo cual se expedirá copia certificada a los fines de su registro.- Así se decide.

CAPÍTULO V

DISPOSITIVA.

Por las razones anteriormente expuestas este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda, con sede en la ciudad de Los Teques, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, conforme a los artículos 12 y 243 del Código de Procedimiento Civil, declara:

CON LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO interpuesta por los ciudadanos M.M.G. y V.H.L.G. contra el ciudadano E.A.C.O., ambas partes plenamente identificadas en autos; en consecuencia, se ORDENA al demandado a vender a los actores el bien inmueble sobre el cual recayó el contrato de opción de compra venta autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio Plaza del Estado Bolivariano de Miranda en fecha 30 de agosto de 2012, constituido por un apartamento destinado a vivienda identificado con el No. 16-82, situado en el nivelo No. 08 del Edificio 16, que forma parte de la Etapa 08 del Conjunto Residencial El Fortín, ubicado en la Avenida San Pablo y San J.B., Parcela B1-02 de la Urbanización Nueva Casarapa, ello de conformidad con lo previsto en el referido contrato y así mismo, haga entrega a los actores de las solvencias y recaudos vigentes necesarios para su protocolización; cabe acotar que a falta de cumplimiento voluntario de ello, la parte actora queda autorizada para gestionar los mismos conforme lo previsto en el artículo 529 del Código de Procedimiento Civil, dejándose expresa constancia que una vez realizada la entrega de los documentos por parte de los demandados en el lapso de ejecución voluntaria u obtenidos los mismos por el actor (en caso que aquéllos no cumplan), deberá el demandante pagar el saldo restante, esto es, la cantidad de CUATROCIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 420.000,00), y una vez acreditado dicho monto en el Tribunal, de no otorgar los demandados el documento de traslación de propiedad, la presente sentencia hará las veces de título de propiedad para lo cual se expedirá copia certificada a los fines de su registro.

De conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada.

Se ordena la notificación de las partes de conformidad con lo dispuesto en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.

Regístrese, publíquese y déjese copia certificada de la presente decisión de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MIRANDA, en Los Teques, a los treinta y un (31) días del mes de julio del año dos mil catorce (2014). Años: 204° de la Independencia y 155° de la Federación.-

LA JUEZ,

Z.B.D..

LA SECRETARIA ACCIDENTAL,

C.V.R.

En la misma fecha se publicó la anterior sentencia previo anuncio de Ley, siendo las diez de la mañana (10:00 a.m.)

LA SECRETARIA ACCIDENTAL,

Exp. No. 20.296