Decisión nº 044-M-09-03-16 de Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, del Tránsito, del Trabajo y de Menores de Falcon, de 9 de Marzo de 2016

Fecha de Resolución 9 de Marzo de 2016
EmisorJuzgado Superior en lo Civil, Mercantil, del Tránsito, del Trabajo y de Menores
PonenteAnaid Carolina Hernandez
ProcedimientoCumplimiento De Contrato

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y T.D.L.C.J.

DEL ESTADO FALCÓN

EXPEDIENTE Nº 5955

DEMANDANTE: K.A.C.V., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 19.880.011, y JAKSON E.D.D., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 17.644.581.

APODERADO JUDICIAL: K.A.C.V., inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 189.625.

DEMANDADO: L.J.A.C., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 9.804.942.

APODERADOS JUDICIALES: A.M.M., P.P.C.C., H.A.D., R.D.H.G., ARGENYS D.M.G. y YAIDELIN TINAURE ROJAS, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 28.943, 37.639, 160.989, 154.791, 221.128 y 204.968 respectivamente.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO OPCIÓN A COMPRA VENTA.

I

Suben a esta Superior instancia las presentes actuaciones en virtud del recurso de apelación interpuesto por la abogada K.C.V., actuando en su propio nombre y representación del ciudadano JAKSON E.D.D., contra la decisión de fecha 18 de septiembre de 2015, dictada por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y del T.d.l.C.J. del estado Falcón, con sede en Punto Fijo, con motivo del juicio de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO seguido por la recurrente, contra la ciudadana L.J.A.C..

Con motivo del precitado juicio la demandante en su escrito libelar, señaló: que existe un contrato de opción a compra de un (1) inmueble ubicado en el Conjunto Residencial Porlamar, edificio Carirubana, piso 2 apartamento Nº 2-A, ubicado en la calle Democracia con calle Independencia de la ciudad de Punto Fijo, Parroquia Carirubana, Municipio Carirubana del estado Falcón, N° Catastral 00000307240322A, integrado por un apartamento que tiene un área de ochenta y siete metros cuadrados con treinta y seis decímetros cuadrados (87,36 Mts2), constante de: sala-comedor, dos (2) dormitorios, un (1) dormitorio principal con sala de baño incorporado, cocina, lavadero, un (1) baño y sus linderos son: Norte: con pasillo y ascensor; Sur: con área común y estacionamiento; Este: área común y calle Independencia antes Paraguay; y Oeste: Con apartamento 2B, así como un puesto de estacionamiento y un porcentaje de condominio de cero punto seiscientas cincuenta y cinco mil trescientas sesenta y dos millonésimas por ciento (0.655.362 %), sobre los derechos y obligaciones comunes de la comunidad de propietarios, todo de conformidad con el documento de condominio el cual se encuentra protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro de Municipio Carirubana del estado Falcón, en fecha 5 de marzo de 1985, bajo el Nº 43, Tomo 5 principal, protocolo primero, primer trimestre del año 1985 y su aclaratoria protocolizado por ante la referida Oficina Subalterna de Registro el 4 de septiembre de 1985, bajo el Nº 26, Tomo 8, protocolo primero, tercer trimestre del año 1985, que le pertenece a la ciudadana L.J.A.C., conforme a documento protocolizado por ante la Oficina Inmobiliaria de Registro Público de los Municipios Autónomos Carirubana, Punta Cardón y S.A.d. estado Falcón, en fecha 20 de diciembre de 2004, bajo el Nº 23, folios 160 al 165, protocolo primero, tomo décimo tercero, cuarto trimestre del año 2004, cuyo precio de venta es la cantidad de cuatrocientos cincuenta mil bolívares (450.000,00 Bs.), y que los promitentes compradores, se comprometieron a pagar la suma de ciento treinta y cinco mil bolívares (135.000,00 Bs.), correspondiente al 30% como inicial que se entregó al momento de la suscripción del contrato, que la ciudadana L.J.A.C., recibió a su entera y cabal satisfacción, y el saldo deudor trescientos quince mil bolívares (315.000,00 Bs.), lo pagaría al momento de la protocolización del de la venta, se concedió a los promitentes compradores un plazo de noventa (90) días hábiles mas treinta (30) días hábiles de prorroga a fin de tramitar los créditos pertinentes, que con el pasar del tiempo no se recaudaron todos los recaudos que debía entregar la promitente vendedora, razón esta por la que se suscribió un acuerdo amistoso, dicho acuerdo fue autenticado por ante la Notaria Pública de P.N.M.F., el día 16 de septiembre de 2013, bajo el Nº 10 Tomo 30, de los Libros de autenticaciones llevados por dicha notaria; que en el particular primero se observa que la ciudadana L.J.A.C., recibe a su cabal satisfacción la cantidad de doscientos cincuenta mil bolívares (250.000,00 Bs.), como adelanto de la compra del referido apartamento; que hizo entrega del apartamento que dio origen tanto a la citada opción a compra, como al documento de acuerdo amistoso; que la referida ciudadana se compromete a facilitar los tramites correspondientes al crédito por ante la institución bancaria, es decir, los documentos que se requieren para verse materializado el crédito solicitado, asimismo, se dejo sentado que la suma restante que se le adeuda a la ciudadana L.J.A.C., es la cantidad de sesenta y cinco mil bolívares (65.000,00), que serán entregados una vez emitido el cheque de la entidad bancaria, no obstante, no sucedió así, ya que por acuerdo verbal entre las partes, el 6 de noviembre de 2013, quedó asentado que no era necesario solicitar un préstamo hipotecario a interés para la adquisición del referido inmueble; que la venta se haría pura y simple previo el pago del remanente deudor a la ciudadana L.J.A.C., en la cantidad de sesenta y cinco mil bolívares (65.000,00 Bs.) en dos partes, por lo que en esa misma fecha, le fue entregado a la mencionada ciudadana un cheque signado con el Nº 45000019 girado contra la cuenta corriente Nº 0116-0159-61-0015883205 del Banco BOD a su orden, por la cantidad de cuarenta mil bolívares (40.000,00 Bs.), restando así un saldo deudor de veinticinco mil bolívares (25.000,00 Bs.), a favor de la ciudadana L.J.A.C., debían ser pagados antes del 24 de diciembre de 2013; que en fecha 20 de diciembre de 2013, le fue pagado el saldo deudor de veinticinco mil bolívares (25.000,00 Bs.), mediante cheque girado contra la cuenta corriente Nº 0163-0310-16-3103008131 del Banco del Tesoro; que la mencionada ciudadana se abstuvo de entregar los recaudos necesarios para la protocolización del documento de propiedad ante la Oficina de Registro Público competente; que las partes demandantes procedieron a recabar los diferentes recaudos necesarios para proceder a la presentación del documento de traspaso de la propiedad con sus recaudos, la cual se materializó el 30 de mayo de 2014, según constancia de recepción número de trámite 332.2014.2.1901 expedida por la Oficina de Registro Público del municipio Carirubana, de la que se lee claramente que la fecha de otorgamiento fijada por ese despacho sería el 4 de junio de 2014; que se le dio aviso verbal a la mencionada ciudadana oportunamente para que acudiera el día fijado, a los fines de otorgar el documento de traspaso, no asistiendo, por el contrario manifestó de forma verbal que el apartamento tenia un mayor valor, que la opción a compra estaba vencida; que para concretar el la venta se tenia que pagar adicionalmente a lo pactado la cantidad de doscientos mil bolívares (200.000,00 Bs.), a lo cual quienes aquí demandan se negaron a ello, pues, es violatoria de los acuerdos a los cuales se habían convenido, tanto notariada y verbal; que el documento traslativo de la propiedad estaba a nombre de los ciudadanos JAKSON E.D.D. y K.A.C.V., se procedió a realizar sendas notificaciones por carteles, a la ciudadana L.J.A.C. publicados en el Diario Nuevo Día en fechas 9 y 18 de junio de 2014, estableciendo como fecha de otorgamiento el día 20 de junio de 2014, no acudiendo; que solicitaron una inspección ocular la cual fue evacuada en fecha 27 de junio de 2014, por ante el Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Carirubana del estado Falcón; que se dejó constancia de la existencia dentro de la Oficina de Registro de la constancia de recepción número de trámite 332.2014.2.1901, que luego de la presentación del referido documento fue anulada por la Oficina de Registro Público del municipio Carirubana del estado Falcón, por haber transcurrido sesenta días (60) luego de su presentación, de conformidad con el artículo 38 de la Ley de Registro y Notariado; razón por la cual demanda a la ciudadana L.J.A.C., para que convenga o así sea condenada al cumplimiento de contrato de venta acordado en fecha 6 de noviembre de 2013; solicitó medida cautelar de prohibición de enajenar o gravar, así como medida de anotación marginal de la litis de conformidad con el artículo 1921 en concordancia con el artículo 170 del Código Civil. Fundamentó su demanda en los artículos 796, 1134, 1140, 1141, 1159, 1161, 1167, 1474, 1479, 1486, 1488 y 1357 del Código Civil (f. 8 al 6).

En fecha 7 de octubre de 2014, el Tribunal de la causa admite la demanda y ordena citar a la ciudadana L.J.A.C. (f. 48).

El 12 de noviembre de 2014, el a Tribunal, ordena aperturar el cuaderno de medidas previa confrontación y certificación con el original de conformidad con lo establecido en el artículo 112 del Código de Procedimiento Civil (f. 53).

Al folio 58, riela poder apud – acta de fecha 12 de enero de 2015, otorgado por la ciudadana L.J.A.C., a los abogados A.M.M., P.P.C.C., H.A.D., Roger Darío Henríquez García, Argenys D.M.G. y Yaidelin Tinaure Rojas.

En fecha 12 de enero de 2015, el abogado P.P.C.C., actuando en representación de la parte demandada, dentro de la oportunidad procesal correspondiente, presentó escrito de contestación de la demanda alegando en el mismo que, es cierto que en fecha 22 de mayo de 2013, y mediante documento autenticado bajo el Nº 12, Tomo 62 de los Libros de Autenticaciones respectivos, se celebró por ante la Notaria Pública Primera de Punto Fijo estado Falcón, un contrato de opción de compra – venta la ciudadana L.J.A.C. y los ciudadanos JAKSON E.D.D. y K.A.C.V., sobre un (1) inmueble ubicado en el Conjunto Residencial Porlamar, Edificio Carirubana Piso 2, apartamento Nº 2-A, ubicado en la Calle Democracia con Calle Independencia del Sector 23 de enero en la ciudad de Punto Fijo, con el número Catastral 00000307240322A, integrado por un apartamento que tiene un área de ochenta y siete metros cuadrados con treinta y seis decímetros cuadrados (87,36 Mts2), constante de: sala-comedor, dos (2) dormitorios, un (1) dormitorio principal con sala de baño incorporado, cocina, lavadero, un (1) baño y sus linderos son: Norte: con pasillo y ascensor; Sur: con área común y estacionamiento; Este: área común y calle Independencia antes Paraguay; y Oeste: Con apartamento 2B, así como un puesto de estacionamiento y un porcentaje de condominio de cero punto seiscientas cincuenta y cinco mil trescientas sesenta y dos millonésimas por ciento (0.655.362 %), sobre los derechos y obligaciones comunes de la comunidad de propietarios, todo de conformidad con el documento de condominio el cual se encuentra protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro de Municipio Carirubana del estado Falcón, en fecha 5 de marzo de 1985, bajo el Nº 43, Tomo 5, principal protocolo primero, primer trimestre del año 1985 y su aclaratoria protocolizado por ante la referida Oficina Subalterna de Registro el 4 de septiembre de 1985, bajo el Nº 26, Tomo 8, protocolo primero, tercer trimestre del año 1985; asimismo negó, rechazó y contradijo que: no le haya facilitado a los ciudadanos JAKSON E.D.D. y K.A.C.V., los documentos necesarios para la tramitación del crédito hipotecario, para la adquisición del inmueble, plenamente identificado; que entre las partes intervinientes en el referido documento se haya convenido verbalmente en hacer la venta del referido apartamento de manera pura y simple, previo el pago del remanente deudor a la ciudadana L.J.A.C.; que se le haya entregado un cheque en dos partes, por lo que en esa misma fecha, le fue entregado a la mencionada ciudadana un cheque signado con el Nº 45000019 girado contra la cuenta corriente Nº 0116-0159-61-0015883205 del Banco BOD a su orden, por la cantidad de cuarenta mil bolívares (40.000,00 Bs.), así como cheque girado contra la cuenta corriente Nº 0163-0310-16-3103008131 del Banco del Tesoro por la cantidad de veinticinco mil bolívares (25.000,00 Bs.); que los demandante de autos, ante la negativa de la ciudadana L.J.A.C., de entregarles los recaudos necesarios para la protocolización del documento de propiedad ante la Oficina de Registro Público competente, hayan procedido a recabar los recaudos de solvencia municipal; que en fecha 30 de mayo de 2014, se haya materializado la presentación del documento de traspaso de propiedad con sus recaudos ante la Oficina de Registro Público, según la planilla de recepción de documento Nº 332.2014.2.1901, expedida por dicho registro; que se le haya dado aviso verbal a su representada para que se presentara ante la referida Oficina a los fines de otorgar el documento de propiedad a nombre de los ciudadanos JAKSON E.D.D. y K.A.C.V.; que el apartamento en marras, tenía un mayor valor, que dicha opción de compra estaba vencida y que para el momento de la firma del documento tendrían que pagar adicionalmente a lo pactado la suma de doscientos mil bolívares (Bs. 200.000,00); que se evidencia que la parte actora, dejó de transcurrir de manera dolosa o incompetente todos los lapsos establecidos tanto en el contrato de opción de compraventa, como en el acuerdo amistoso; que como es posible que la parte demandante, haya entregado a la demandada esa cantidad de dinero sin un recibo, sin un documento privado, notariado, sin un papel, testigo o una huella digital que le sirviera de prueba de un indicio de ese falso, presunto y negado contrato verbal de fecha 6 de noviembre de 2013, sobre el mencionado apartamento; que la venta del indicado apartamento estaba totalmente condicionada a la aprobación de un crédito hipotecario, por establecerse así tanto en el contrato de opción de compraventa, como en el acuerdo amistoso, que jamás se convino entre las partes en una venta pura y simple, ni mucho menos verbal. (f. 59-67).

Se evidencia del folio 69, escrito de pruebas presentado en fecha 24 de febrero de 2015, por la representación judicial de la parte demandante.

Riela al folio 73, escrito de oposición de las pruebas promovidas por la parte actora, consignado por el abogado A.M.M..

En fecha 3 de marzo de 2015, el Tribunal de la causa declaró extemporáneo el escrito de pruebas presentado por la representación judicial de la parte demandada (f. 74.)

La representación judicial de la parte actora, en fecha 4 de marzo de 2014, mediante diligencia solicitó oficiar a las entidades bancarias respectivas, las cuáles fueron promovidas en su oportunidad (f. 83 y su vto), por lo que la representación de la parte demandada el 5 de marzo de 2014, presentó diligencia relacionada con el mismo (f. 84).

En auto emitido por el Tribunal de la causa en fecha 10 de marzo de 2015, se pronunció respecto a lo solicitado por ambas partes (f. 85).

Por auto de fecha 13 de marzo de 2015, el Tribunal a quo, fijó oportunidad para llevar a cabo audiencia conciliatoria (f. 85), la cual tuvo lugar el 7 de mayo de 2015, se dejó constancia de la comparecencia de las partes intervinientes, de la cual no se logró conciliación alguna (f. 93).

En fecha 2 de junio de 2015, el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Bancario y del T.d.l.C.J. del estado Falcón, dice “Vistos”, reservándose el lapso de Ley para sentenciar (f. 96).

Se desprende al folio 97, auto de fecha 9 de junio de 2015, emitido por el Tribunal de marras, en el cual ordenó oficiar a la Superintendencia de Bancos (SUDEBAN), a los fines de solicitar información relacionada con la presente demanda, mediante Oficio Nº 1590-241; ratificado en fecha 20 de julio de 2015, en Oficio Nº 1590-292 (f. 99).

Cursa de los folios 102 al 106, sentencia de fecha 18 de septiembre de 2015, mediante la cual el Tribunal de la causa declara SIN LUGAR, la demanda por motivo del juicio de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO seguido por la abogada K.A.C.V., actuando en su propio nombre y en representación del ciudadano JAKSON E.D.D. contra la ciudadana L.J.A.C., apelada por la abogada K.C. el 25 de septiembre de 2015, y ratificada en fecha 5 de octubre de 2015 (f. 107 al 109 y 110).

Por auto de fecha 9 de octubre de 2015 el Tribunal a quo da por recibido Oficios Nros. SIB-DSB-CJ-PA (25289, 25290, 25291, 27453, 27454, y 27455) de fechas 6 y 21 de agosto de 2015 respectivamente, emanados de la Superintendencia de las Instituciones del Sector Bancario, Oficio S/N de fecha 18 de agosto de 2015, emanado de la Consultoría Jurídica del B.O.D.; de igual forma, oyó en ambos efectos el recurso de apelación interpuesto por la representación judicial de la parte actora en el presente expediente (f. 113); remitido a esta Alzada mediante Oficio Nº 1590-390 de fecha 9 de octubre de 2015, (f.122).

En fecha 3 de noviembre de 2015 (f. 123), este Tribunal Superior dio por recibido el presente expediente y fijó el vigésimo (20°) día de despacho siguiente para presentar informes; siendo presentado el mismo por el abogado A.G. el 23 de septiembre de 2015 (f. 80 al 82 P. II).

El 11 de noviembre de 2015, esta Alzada, da por recibido Oficio Nº 1590-405 de fecha 21 de octubre de 2015, remitido por el Tribunal de la causa. (f. 124).

Se recibe escrito de pruebas, presentado por la abogada K.C., con el carácter de autos (f.127), y esta Alzada en fecha 11 de noviembre de 2015, admite las pruebas consignadas (f. 128).

Mediante auto de fecha 8 de diciembre de 2015, este Tribunal Superior, emitió computo para la consignación de informes; siendo presentados, por la representación judicial de la parte actora (f. 130 al 134).

Según computo de fecha 7 de enero de 2016, que riela al folio 155, venció el lapso para la presentación de observaciones, presentado por la representación judicial de la parte demandada, fijándose en consecuencia, el lapso de treinta (60) días continuos para sentenciar (f. 155 y su vuelto).

Cumplidas como han sido las formalidades de la Alzada y siendo la oportunidad para decidir, esta juzgadora lo hace previa las siguientes consideraciones:

II

MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO

En el caso de autos alega la parte actora que suscribió un contrato de opción de compra-venta, de un (1) inmueble ubicado en el Conjunto Residencial Porlamar, edificio Carirubana del estado Falcón, integrado por un apartamento, conforme a documento protocolizado en fecha 20 de diciembre de 2004, estableciendo el precio de venta en la cantidad de cuatrocientos cincuenta mil bolívares (450.000,00 Bs.), que los promitentes compradores, se comprometieron a pagar la suma de ciento treinta y cinco mil bolívares (135.000,00 Bs.), correspondiente al 30% como inicial, que se entregó al momento de la suscripción del contrato, los cuales fueron recibidos por la ciudadana L.J.A.C., a su entera y cabal satisfacción, que el saldo deudor de trescientos quince mil bolívares (315.000,00 Bs.), pagaderos al momento de la protocolización de la venta, concediéndole a los promitentes compradores un plazo de noventa (90) días hábiles mas treinta (30) días hábiles de prorroga a fin de tramitar los créditos pertinentes, que no se reunieron todos los recaudos que debía entregar la promitente vendedora, razón esta por la que se suscribió un acuerdo amistoso el día 16 de septiembre de 2013; que la referida ciudadana se comprometió a facilitar los tramites correspondientes al crédito por ante la institución bancaria, que se dejó sentado la suma restante adeudada era la cantidad de sesenta y cinco mil bolívares (65.000,00 Bs.), que serian entregados una vez emitido el cheque de la entidad bancaria, no obstante, por acuerdo verbal entre las partes, el 6 de noviembre de 2013, quedó asentado que no era necesario solicitar un préstamo hipotecario a interés para la adquisición del referido inmueble; que la venta se haría pura y simple previo el pago del remanente deudor en dos partes, por lo que en esa misma fecha, le fue entregado a la mencionada ciudadana un cheque signado con el Nº 45000019 girado contra la cuenta corriente Nº 0116-0159-61-0015883205 del Banco BOD a su orden, por la cantidad de cuarenta mil bolívares (40.000,00), restando veinticinco mil bolívares (25.000,00 Bs.), pagados mediante cheque girado contra la cuenta corriente Nº 0163-0310-16-3103008131 del Banco del Tesoro a la mencionada ciudadana; que aun así se abstuvo de entregar los recaudos para la protocolización del documento de propiedad ante la Oficina de Registro Público competente. Por su parte, el apoderado judicial de la demandada en la contestación admitió la celebración del contrato de opción de compra venta de fecha 22 de mayo de 2013, con los demandantes de autos, sobre el inmueble identificado; pero negó, rechazó y contradijo que: no le haya facilitado a los ciudadanos JAKSON E.D.D. y K.A.C.V., los documentos necesarios para la tramitación del crédito hipotecario, para la adquisición del inmueble; que entre las partes intervinientes en el referido documento se haya convenido verbalmente en hacer la venta del referido apartamento de manera pura y simple, previo el pago del remanente deudor; que se le haya entregado un cheque en dos partes; que los demandantes hayan procedido a recabar los recaudos de solvencia municipal; que en fecha 30 de mayo de 2014, se haya materializado la presentación del documento de traspaso de propiedad con sus recaudos ante la Oficina de Registro Público; que se le haya dado aviso verbal a su representada para que se presentara ante la referida Oficina a los fines de otorgar el documento de propiedad a nombre de los demandantes; que el apartamento en marras, tenía un mayor valor; que se evidencia que la parte actora, dejó de transcurrir de manera dolosa o incompetente todos los lapsos establecidos tanto en el contrato de opción de compraventa, como en el acuerdo amistoso; que la venta del indicado apartamento estaba totalmente condicionada a la aprobación de un crédito hipotecario, por establecerse así tanto en el contrato de opción de compraventa, como en el acuerdo amistoso, que jamás se convino entre las partes en una venta pura y simple, ni mucho menos verbal. Las partes a los fines de demostrar sus respectivas afirmaciones de hecho, promovieron las siguientes pruebas:

Pruebas aportadas por la parte demandante:

  1. - Copia certificada del contrato de opción de compra – venta autenticado ante la Notaria Pública Primera de Punto Fijo, Municipio Carirubana del estado Falcón, de fecha 22 de mayo de 2013, bajo el Nº 12, Tomo 62 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaria (f. 12 al 17), el cual surte plena prueba de conformidad con los artículos 1.360 y 1.363 del Código Civil, para demostrar los términos en los cuales fue pactado el mismo, donde los demandantes se identifican como “los prominentes compradores” y la demandada como “la prominente vendedora”; y mediante el cual la última se comprometió a venderle a los primeros, y éstos a su vez comprarle el inmueble ubicado en el Conjunto Residencial Porlamar, edificio Carirubana, piso 2 apartamento A, ubicado en la calle Democracia con calle Independencia, Sector 23 de Enero de Punto Fijo, Municipio Carirubana del estado Falcón, integrado por tres (3) habitaciones, dos (2) baños, cocina, recibo-comedor y un (1) puesto de estacionamiento, con una superficie de ochenta y siete metros cuadrados con treinta y seis decímetros cuadrados (87,36 DM) de superficie equivalente a 0.655.362 por ciento del condominio total, cuyos linderos son los siguientes: Norte: con pasillo y ascensor; Sur: con área común y estacionamiento; Este: área común con calle Independencia y Oeste: Con apartamento 2B. Que el precio convenido para la venta del inmueble fue la cantidad de CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 450.000,00), los cuales serían cancelados por los prominentes compradores de la siguiente forma: CIENTO TREINTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 135.000,00) que recibió en ese acto la prominente vendedora, y el saldo deudor, es decir la suma de TRESCIENTOS QUINCE MIL BOLÍVARES (Bs. 315.000,00) serían cancelados al momento de la protocolización de la venta. Que el plazo de duración de opción de compra-venta es de noventa (90) días hábiles más una prórroga de treinta (30) días, a fin de tramitar el crédito pertinente. Estableciendo en la cláusula octava que “LA PROMINENTE VENDEDORA se compromete a entregar para la venta definitiva el inmueble objeto del presente documento libre de cualquier gravamen, y solvente en el pago de todos los impuestos vigentes nacionales, estatales o municipales, cuya solvencia acreditara entregando a LOS PROMINENTES COMPRADORES para la protocolización de la venta definitiva”.

  2. - Copia fotostática de documento protocolizado por ante la Oficina Inmobiliaria de Registro Público de los Municipios Autónomos Carirubana, Punta Cardón y S.A.d. estado Falcón, el 20 de diciembre de 2004, bajo el Nº 23, folios 160 al 165, Protocolo Primero, Tomo Décimo Tercero, Cuarto Trimestre de 2004 (f. 18-22), mediante el cual la ciudadana L.J.A.C. adquiere el inmueble objeto del litigio. Esta copia de documento público que no fue impugnada, a tenor del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se tiene como fidedigna, y surte plena prueba de conformidad con los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, para demostrar que el inmueble objeto del litigio es propiedad de la demandada de autos.

  3. - Original de documento de fecha 16 de septiembre de 2013, autenticado ante la Notaria Pública de P.N., Municipio Falcón, estado Falcón, bajo el Nº 10, Tomo 30 de los Libros Autenticaciones suscrito entre las partes (f. 23 al 26). Este documento se valora conforme a los artículos 1.360 y 1.363 del Código Civil, por lo que surte plena prueba para demostrar que ambas partes convienen en un acuerdo amistoso, mediante el cual se deja constancia que la ciudadana L.J.A.C. recibe en ese acto de los ciudadanos JAKSON E.D.D. y K.A.C.V. la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 250.000,00), como adelanto de la compra del inmueble en cuestión, y que la demandante les hace entrega del apartamento; igualmente que la vendedora se compromete a devolver la cantidad indicada a los compradores, una vez que se reciba de la entidad bancaria Banesco el cheque producto del crédito hipotecario solicitado, así como también se compromete a facilitarles a los compradores los documentos que se requieran para materializar el crédito solicitado; así como también que el remanente de la deuda es la cantidad de SESENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 65.000,00), que serán entregados una vez que sea emitido el cheque de la entidad bancaria donde se solicitó el préstamo.

  4. - Copia simple de cheque de gerencia número 04570481 de la entidad bancaria B.O.D., por la cantidad de doscientos cincuenta bolívares (250.000,00), librado contra la cuenta corriente Nº 01160159682120210100, de fecha 5 de septiembre de 2013, a la orden de la ciudadana L.J.A.C. (f. 27). Este instrumento bancario se tiene como fidedigno por cuanto no fue impugnado por la parte demandada, aunado al hecho que no fue negado el recibo de esta cantidad de dinero.

  5. - Copia simple de cheque número 45000019 de la entidad bancaria B.O.D., por la cantidad de cuarenta mil bolívares (40.000,00), librado contra la cuenta corriente Nº 01160159610015883205, de fecha 6 de noviembre de 2013, a la orden de la ciudadana L.J.A.C.; así como copia simple de cheque número 35000028 de la entidad bancaria Banco del Tesoro por la cantidad de veinticinco mil bolívares (25.000,00), librado contra la cuenta corriente Nº 01630310163103008131, de fecha 20 de diciembre de 2013, a la orden de la ciudadana L.J.A.C.. (f. 28-29). Estas copias de instrumentos bancarios no fueron impugnados, sin embargo la demandada negó haber recibido tales cantidades de dinero, hecho éste que fue demostrado con los informes requeridos por el tribunal a quo a las mencionadas instituciones bancarias a través de SUDEBAN.

  6. - Ejemplares del Diario Nuevo Día en sus ediciones de fechas 9 y 18 de junio de 2014, en donde se evidencian los carteles de “notificación para otorgamiento de documento de venta”, mediante los cuales los ciudadanos JAKSON E.D.D. y K.A.C.V. le notifican a la ciudadana L.J.A.C., que debe proceder a la firma definitiva del documento de venta del apartamento cuyo cumplimiento se demanda, fijada para el día 20 de junio de 2014 a las 8:00 a.m. en la Oficina de Registro Público del Municipio Carirubana del estado Falcón (f. 31 al 34). Con estos ejemplares periodísticos se demuestra que los demandantes le notificaron a la demandada sobre el acto que debía realizarse para la protocolización del documento definitivo de venta del inmueble.

  7. - Inspección judicial evacuada en fecha 27 de junio de 2014, por el Juzgado Cuarto de Municipio Carirubana de la Circunscripción Judicial del estado Falcón, en la Oficina de Registro Público del municipio Carirubana del estado Falcón, donde se dejó constancia de la existencia dentro de la Oficina de Registro, de la constancia de recepción, N° de trámite 332.2014.2.1901 expedida por la Oficina de Registro Público del Municipio Carirubana estado Falcón, con el documento contentivo de la venta y todos los recaudos exigidos por la ley para proceder a la protocolización del mismo; que no fue otorgado, que luego fue anulada la presentación del referido documento por la Oficina de Registro Público del Municipio Carirubana del estado Falcón por haber transcurrido sesenta (60) días luego de su presentación, de conformidad con el artículo 38 de la Ley de Registro y Notariado Público (f. 35 al 46). Para valorar esta inspección se observa que la parte demandada mediante diligencia (f. 73) manifestó que por tratarse de una prueba preconstituida sin la presencia de la demandada viola el principio de contradicción y control de la prueba; al respecto se observa que la doctrina de la Sala de Casación Civil ha mantenido el criterio que las inspecciones judiciales extra litem no requieren ser ratificadas en juicio para que surtan sus efectos probatorios, por cuanto hubo inmediación del juez que aprecia por medio de sus sentidos las circunstancias del caso y lleva al acta respectiva el resultado de sus percepciones. (Sentencia Nº 360 22/5/2.007, expediente Nº 06-735); razón por la cual se le concede valor probatorio conforme al artículo 1.429 del Código Civil para demostrar los hechos verificados por el tribunal que la practicó.

  8. - Original de estado de cuenta emitido por la entidad bancaria del Banco Occidental de Descuento, perteneciente a la ciudadana R.V.J., de la cuenta Nº 01160159610015883205, correspondiente al mes de noviembre de 2013 (f. 70); y original de estado de cuenta emitido por la entidad bancaria del Banco del Tesoro, perteneciente a la ciudadana K.C., de la cuenta Nº 01630310163103008131, correspondiente al mes de diciembre de 2013 (f. 71). En relación a esta prueba se observa que la parte demandada indicó que por ser emanada de tercero es necesaria su ratificación en juicio a través de la prueba de testigos; en este sentido tenemos que la Sala de Casación Civil en sentencia N° 000717 de fecha 20 de noviembre de 2012 dictada en el exp. N° 12-060 estableció: “… a los estados de cuentas, se les ha de otorgar valor probatorio cuando no se hace oposición a la admisión de la prueba en la cual consta los estados de cuenta promovidos por la otra parte, siempre y cuando el titular de la cuenta corriente no demuestre en el juicio que realizó el reclamo dentro del lapso previsto en la Ley de General de Bancos y Otras Instituciones Financieras…. (sic)… por lo tanto, el cuentacorrientista a quien se le oponen los estados de cuenta, tiene la oportunidad de objetarlos dentro del lapso legalmente establecido para tal fin (…)”; de lo que se colige que quien puede oponerse a la admisión de este medio de prueba es el titular de la cuenta, por otra parte, en caso que no se demuestre que se hizo el reclamo dentro del lapso legalmente establecido para ello, los mismos tienen valor probatorio; en consecuencia, por cuanto en el presente caso no consta tal reclamo, es por lo que se le concede valor probatorio para demostrar los movimientos bancarios relacionados con las correspondientes cuentas y donde aparecen reflejados los movimientos relacionados con los cheques anteriormente descritos; prueba esta que se adminicula a la prueba de informes.

    Pruebas de la parte demandada:

  9. - Documento del contrato de opción de compra – venta autenticado ante la Notaria Pública Primera de Punto Fijo, Municipio Carirubana del estado Falcón, de fecha 22 de mayo de 2013, bajo el Nº 12, Tomo 62 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaria. (f. 12 al 17). Precedentemente valorado.

  10. - Documento contentivo de acuerdo amistoso, celebrado por ante la Notaria Pública de P.N., Municipio Falcón, estado Falcón autenticado el día 16 de septiembre de 2013, bajo el Nº 10, Tomo 30 de los Libros Autenticados llevados por ante la referida Notaria, entre la ciudadana L.J.A.C. y los ciudadanos K.A.C.V. y JAKSON E.D.D.. Valorado supra.

    Mediante auto para mejor proveer de fecha 9 de junio de 2015 el Tribunal a quo solicitó:

  11. - Informes a la Superintendencia Nacional de Bancos (SUDEBAN), a los fines de que informe si ante la entidad bancaria Banco Occidental de Descuento fue cobrado cheque N° 45000019 de la cuenta corriente N° 01160159610015883205 de fecha 6 de noviembre de 2013 por un monto de cuarenta mil bolívares (Bs. 40.000,00), así como si la entidad bancaria Banco del Tesoro fue cobrado cheque N° 35000028 de la cuenta corriente N° 01630310163103008131, de fecha 20 de diciembre de 2013, por un monto de veinticinco mil bolívares (Bs. 25.000,00). Recibidas las resultas posterior a la fecha de la sentencia de primera instancia, se evidencia a los folios 120 y 121 oficio de fecha 18 de agosto de 2015, mediante el cual el Banco Occidental de Descuento remite copia del anverso y el reverso del cheque N° 45000019 girado contra la cuenta corriente N° 116-0159-61-0015883205, a favor de la ciudadana L.A., pagado el 6 de noviembre de 2013, por un monto de cuarenta mil bolívares (Bs. 40.000,00); igualmente a los folios 125 y 126 consta oficio de fecha 14 de octubre de 2015, mediante el cual el Banco del Tesoro informa que el cheque N° 35000028 perteneces a la cuenta corriente N° 0163-0310-16-3103008131, fue cobrado por la ciudadana L.A., titular de la cédula de identidad N° 9.804.942, y anexa copia del cheque en comento, por un monto de veinticinco mil bolívares (Bs. 25.000,00). Estos informes se valoran conforme al artículo 433 del Código de Procedimiento Civil para demostrar los hechos informados.

    Verificadas como fueron las pruebas aportadas en la presente causa, se observa que en fecha 18 de septiembre de 2015, el Tribunal a quo se pronunció de la siguiente manera:

    Analizadas como han sido las pruebas promovidas y evacuadas por las partes, el Tribunal pasa a decidir al fondo la presente causa y lo hace de la siguiente manera:

    La parte demandante pretende el cumplimiento del contrato de opción de compra venta celebrado con la parte demanda (sic) y del cual se ha hecho referencia, alegando haber cumplido con lo alegado en el contrato.

    Señala la parte demandante que en fecha 16 de septiembre de 2013, suscribieron un acuerdo amistoso, autenticado ante la notaria Pública, de P.N., Municipio Falcón estado Falcón, bajo el Nº 10, Tomo 30, que refuerza el anterior contrato-ambos valorados plenamente por el tribunal (sic) donde se expresa que la ciudadana L.J.A.C., prominente vendedora recibe como adelanto de la compra del descrito apartamento, la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 250.000,00), mediante cheque de gerencia Nº 04570481 del B.O.D., librado contra la cuenta corriente Nº 01160159682120210100, comprometiéndose la prominente vendedora a facilitarle los documentos correspondientes al crédito por la institución bancaria; dejándose asentado que la suma restante era la cantidad de SESENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 65.000,00), lo (sic) cuales fueron pagados mediante dos cheques, de la siguiente manera: 1) Cheque No. 45000019, girado contra la cuenta corriente No. 01160159610015883205 del B.O.D., a la orden del la mencionada ciudadana, por la cantidad de CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 40.000,00) de fecha 06 de noviembre de 2013; y 2) Cheque No. 35000028, de la cuenta corriente 0163-0310-16-3103008131 del Banco del Tesoro, por la cantidad de VEINTICINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 25.000,00), de fecha 20 de diciembre de 2013.

    La parte demandada expone en su contestación que no ha recibido el pago por la cantidad de SESENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 65.000,00) de parte de los demandantes, que constituían la obligación restante de éstos.

    El Tribunal, previa la revisión de los elementos probatorios que aparecen en le expediente constata que, en efecto, no esta probado que la parte demandante haya cancelado la cantidad de SESENTA Y CINCO (sic) MIL BOLÍVARES (Bs. 65.000,00) de la forma como lo expone ni de ninguna otra forma.

    Dispone el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho”, y al no haber probado la parte demandante lo alegado en el libelo de la demanda, que constituía una carga correspondiente a ella, se impone declarar sin lugar la demanda por cumplimiento de contrato incoada por los ciudadanos K.A.C.V. y JAKSON E.D.D. en contra de la ciudadana L.J.A.C.. Así se decide.-

    De la anterior decisión, se evidencia que el Tribunal a quo previa la revisión de los elementos probatorios que aparecen en las actas procesales que conforman el presente expediente, observó que no estaba probado que la parte demandante haya cancelado la cantidad de sesenta y cinco mil bolívares (Bs. 65.000,00) de la forma como lo expuso en su solicitud libelar; lo cual hizo sin tomar en consideración que había solicitado a través de un auto para mejor proveer una prueba de informes, y decidió sin constar en autos las resultas correspondientes. Apelada como fue esta decisión, esta Alzada observa lo siguiente:

    Propuesta la presente acción por cumplimiento de contrato, este Tribunal de acuerdo a los alegatos esgrimidos por ambas partes, y a las pruebas aportadas al proceso, debe verificar la procedencia de la acción intentada, prevista en el artículo 1.167 del Código Civil, el cual establece lo siguiente:

    En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.

    De esta norma se infiere que es causa de resolución o ejecución del contrato, cuando alguna de las partes no haya ejecutado las obligaciones contenidas en él, es decir, no se hayan cumplido las obligaciones pactadas; esta norma le concede al acreedor agraviado la discrecionalidad para optar entre el cumplimiento y la resolución, de tal manera que vencido el plazo concedido al deudor para la prestación prometida, nacen para el acreedor dos derechos: pedir la ejecución del contrato o demandar su resolución, con los daños y perjuicios en uno u otro de los casos elegidos. Este derecho del acreedor es absoluto, es decir, no está restringido por ninguna otra disposición legal, pero no se resuelve de pleno derecho, siendo la función del juzgador limitativa a constatar el incumplimiento, la mora del deudor, o cualquier hecho en que se basa el pedimento de cumplimiento o resolución; y una vez comprobados éstos, se encuentra en el deber ineludible de declararla. La doctrina ha establecido una serie de requisitos o condiciones de procedencia de esta acción, a saber: a) Que se trate de un contrato bilateral; b) El incumplimiento culposo de la obligación por la parte demandada, y c) El actor debe proceder de buena fe, en el sentido de que debe haber cumplido u ofrecido el cumplimiento de su propia obligación.

    En el caso sub judice, los actores demandan el cumplimiento de un contrato de venta verbal que alegan haber acordado con la ciudadana L.J.A.C., el día 6 de noviembre de 2013, por el cual las partes establecieron que no era necesario solicitar un préstamo hipotecario a interés para la adquisición del inmueble constituido por un apartamento ubicado en el Conjunto Residencial Porlamar, edificio Carirubana, piso 2 apartamento Nº 2-A, ubicado en la calle Democracia con calle Independencia de la ciudad de Punto Fijo, Parroquia Carirubana, Municipio Carirubana del estado Falcón, sino que la venta se haría pura y simple previo el pago del remanente deudor a la ciudadana L.J.A.C., en la cantidad de sesenta y cinco mil bolívares (65.000,00 Bs.) en dos partes, a saber, ese mismo día la cantidad de cuarenta mil bolívares (40.000,00 Bs.), y el restante saldo deudor de veinticinco mil bolívares (25.000,00 Bs.), debían ser pagados antes del 24 de diciembre de 2013, lo cual hicieron el día 20 de diciembre de 2013; que la demandada no asistió a la Oficina de Registro Público del Municipio Carirubana el 4 de junio de 2014, fecha fijada a los fines de otorgar el documento de traspaso, por el contrario manifestó de forma verbal que el apartamento tenia un mayor valor, que la opción a compra estaba vencida; por su parte, el apoderado judicial de la demandada en la oportunidad de la contestación negó que entre su mandante la ciudadana L.J.A.C. y los demandantes ciudadanos JAKSON E.D.D. y K.A.C.V. se haya celebrado un contrato de venta verbal de fecha 6 de noviembre de 2013, sobre el mencionado apartamento; que la venta del indicado apartamento estaba totalmente condicionada a la aprobación de un crédito hipotecario, por establecerse así tanto en el contrato de opción de compraventa, como en el acuerdo amistoso, que jamás se convino entre las partes en una venta pura y simple, ni mucho menos verbal.

    Visto lo anterior, y por cuanto el presente caso versa sobre la compra de un inmueble de habitación, deben realizarse las siguientes consideraciones: el artículo 82 de nuestra Carta Fundamental establece el derecho a la vivienda, y lo reconoce como un derecho humano fundamental, contenido en diversos instrumentos normativos nacionales e internacionales de derechos humanos, de naturaleza social que persigue la satisfacción de una necesidad básica del ser humano de habitar en un recinto adecuado y digno, por lo que el Estado, el sector privado y el ciudadano individualmente considerado, se encuentran comprometidos en esta tarea. En este orden la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, realizó un análisis de la naturaleza humana, el reconocimiento universal y social del derecho a la vivienda, así como su consagración en tratados y pactos de derechos humanos suscritos por la República, que deben tomarse en consideración cuando se examinan pretensiones en principio de naturaleza privada; así mediante sentencia de fecha 19 de noviembre de 2002, caso CAPREMINFRA, reiterada en sentencia N° 835 de fecha 18 de junio de 2009, caso: Alianza Nacional de Usuarios y Consumidores, estableció:

    …A partir de esta previsión constitucional, debe señalarse que el derecho a la vivienda es un derecho humano, adoptado por la Declaración Universal de Derechos Humanos (1948) en su artículo 25 y previsto en el artículo 11 del Pacto Internacional de Derechos Económicos, Sociales y Culturales (1976), ratificado por Venezuela el 28 de enero de 1978, entre otros instrumentos internacionales, pasando a formar parte del conjunto de normas jurídicas internacionales sobre derechos humanos universalmente aplicables, por lo que puede afirmarse que es un derecho fundamental reconocido y reafirmado por un gran número de instrumentos de derechos humanos y por los ordenamientos jurídicos de muchos Estados, entre los cuales se encuentra el Estado venezolano.

    …Omissis…

    En todo caso, el derecho a la vivienda es un derecho de indudable naturaleza social que persigue la satisfacción de una necesidad básica del ser humano de habitar en un recinto adecuado y digno, que permita su crecimiento y desarrollo personal y familiar, respecto del cual, tanto el Estado como el ciudadano y el sector privado, se encuentran comprometidos.

    Sobre este aspecto, esta Sala señaló:

    ‘A juicio de esta Sala, cualquier actividad sistemática pública o privada, dirigida, en cualquier forma a proveer de vivienda a quien carece de ella, permitiendo que se cumpla el derecho que concede a toda persona el artículo 82 constitucional, y debido a la obligación compartida que dicha norma establece entre los ciudadanos y ciudadanas y el Estado, para que se satisfaga ese derecho social, convierte a los préstamos para adquirir viviendas, seguras, cómodas, higiénicas, con los servicios básicos esenciales, en materia de interés social, atinentes al desarrollo del Estado Social de Derecho y de Justicia.

    Ahora bien, una cosa es pertenecer al subsistema de vivienda y política habitacional, y otra es ejercer el derecho a la vivienda fuera del sistema, pero esto último no quita la connotación de derecho social al que pretende obtener una vivienda de la cual carece, ni el carácter de interés social de las operaciones destinadas a la adquisición de la vivienda que reúna las condiciones del artículo 82 Constitucional, lo que implica no destruir o minimizar al débil jurídico (quien carece de vivienda o quiere mejorarla y ante esa necesidad se encuentra compelido a obtener préstamos)’

    Siguiendo este criterio, esta Sala puntualizó lo siguiente:

    ‘Agrega esta Sala, que siendo de naturaleza constitucional el derecho a la adquisición de la vivienda, y al crédito para ello, la existencia de créditos de este tipo, que estructuralmente perjudican al deudor, debido a que los cambios convenidos son de tal magnitud que el deudor para afrontarlos tendría que sufrir graves perjuicios tanto en lo personal como en lo familiar, se convierten en violatorios del artículo 82 constitucional’.

    …Omissis…

    En virtud de lo anterior, es preciso destacar que la interpretación legal debe atender a la preeminencia de los derechos humanos, garantías y principios previstos en el Texto Fundamental, en sintonía siempre con los valores superiores del Estado Democrático y Social de Derecho y de Justicia presentes en el ordenamiento jurídico venezolano para asegurar que tanto la legislación como la jurisprudencia, fuentes del derecho, sean reflejo de los valores, objetivos y f.d.E. como pacto social

    . (Cursivas y negritas de la sentencia).

    De acuerdo al citado criterio jurisprudencial, el derecho a obtener una vivienda debe ser considerado como un derecho fundamental, inherente a la dignidad humana, el cual el Estado, conforme a sus postulados constitucionales, debe garantizar, independientemente que se esté en presencia del sector público o privado, así como también establece la obligación de realizar las interpretaciones legales, en atención a la preeminencia de los derechos humanos, y garantías constitucionales.

    Por otra parte, tenemos que la doctrina de la Sala de Casación Civil, ha definido la promesa bilateral de compra-venta como un contrato sui generis, mediante el cual dos o más personas, naturales o jurídicas, constituyen obligaciones recíprocas por las que se obligan unos a vender y otros a comprar un determinado bien. En estos contrato se identifican las personas que intervienen, el bien o bienes objeto del contrato, la duración del mismo, el precio estipulado, la cantidad de dinero que en calidad de arras o como garantía de cumplimiento de las estipulaciones contenidas en ese contrato entrega el opcionado al opcionante, y la penalización que se impone para aquella parte que no cumpla con lo estipulado en el contrato. En este orden, la Sala mediante sentencia de fecha 9 de junio de 2009, caso A.P.S. y S.S.F. contra desarrollos 20699, C.A., estableció lo siguiente:

    “…Los contratos de promesa bilateral de compraventa son contratos preparatorios o preliminares, en el sentido de que sólo producen el efecto de obligar a las partes a celebrar entre sí un futuro contrato.

    Éstos deben contener los elementos esenciales del ulterior contrato, de manera que en él debe constar la perfecta y clara voluntad de las partes de prestar en el futuro el consentimiento para la compraventa, sin que ello signifique la consumación del contrato definitivo.

    Asimismo, estos contratos son en la actualidad de gran utilidad para los ciudadanos y su uso ha sido muy frecuente para la adquisición de bienes inmuebles, ya que para comprar un inmueble se requiere el cumplimiento de ciertas formalidades previas, como por ejemplo, la solvencia de impuestos municipales, presentación del comprobante de vivienda principal, impuesto sobre inmuebles urbanos, certificación de gravámenes, entre otros, necesarios para la celebración del contrato definitivo; y la utilización de tales contratos ha sido de gran provecho especialmente cuando se solicita un préstamo a un Banco o Institución Financiera para la compra del inmueble.

    Dentro de las características de los contratos preparatorios podemos mencionar las siguientes:

    - Es un precontrato, ya que prepara la celebración de otro contrato.

    - Es autónomo, ya que cada uno de los contratantes tiene el derecho de exigir que el otro se preste a la estipulación del contrato definitivo.

    - Es principal, ya que subsiste con independencia del contrato futuro.

    - Produce efectos personales, ya que no es traslativo ni constitutivo de derechos reales, sino que por el contrario engendra una obligación de hacer, es decir, prestarse para la celebración de un futuro contrato.

    - Pueden ser bilaterales o unilaterales, según se obliguen ambas partes o una sola a celebrar el contrato prometido. (José Mejía Altamirano. Contratos Civiles. Teoría y práctica. p. 195).

    La citada jurisprudencia indica las características del contrato de promesa bilateral de venta, en los cuales, como en todo contrato, las partes pueden obligarse válidamente en los términos, condiciones y modalidades que ellos mismos estipulen, -siempre y cuando estén dentro del marco de la legalidad-, así como derogar las convenciones por sí mismas, y modificar la estructura del contrato lo cual constituye el principio de autonomía de voluntad de las partes, tal como lo establece el artículo 1.159 del Código Civil.

    De acuerdo a las anteriores consideraciones, en el presente caso como ya se estableció, los actores piden el cumplimiento de un contrato verbal que manifiestan haber pactado con la demandada, y al efecto se observa que conforme a los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.364 del Código Civil, quien pida la ejecución de una obligación debe probarla; y en este sentido, tenemos que habiendo sido negado por la parte demandada la existencia del contrato cuyo cumplimiento pretenden los demandantes, constituye carga procesal de éstos demostrar su existencia. En ese sentido, tenemos que tratándose de un contrato verbal, obviamente no se dispone de la prueba por escrito, por lo cual los accionantes podrían demostrarlo a través de cualquier medio de prueba legal, y en este orden tenemos que si bien no consta en autos una prueba fehaciente que lo demuestre, de autos se evidencian los elementos indiciarios, como son: la copia certificada del contrato de opción de compra – venta autenticado ante la Notaria Pública Primera de Punto Fijo, Municipio Carirubana del estado Falcón, de fecha 22 de mayo de 2013, bajo el Nº 12, Tomo 62 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaria (f. 12 al 17), mediante el cual la demandada se compromete a venderle a los demandantes, y éstos a su vez comprarle el inmueble ubicado en el Conjunto Residencial Porlamar, edificio Carirubana, piso 2 apartamento A, ubicado en la calle Democracia con calle Independencia, Sector 23 de Enero de Punto Fijo, Municipio Carirubana del estado Falcón, por la cantidad de CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 450.000,00), los cuales serían cancelados de la siguiente forma: CIENTO TREINTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 135.000,00) en ese acto, y el saldo deudor, es decir la suma de TRESCIENTOS QUINCE MIL BOLÍVARES (Bs. 315.000,00) serían cancelados al momento de la protocolización de la venta, estableciendo un plazo de duración de noventa (90) días hábiles más una prórroga de treinta (30) días, a fin de tramitar el crédito pertinente; igualmente consta documento de fecha 16 de septiembre de 2013, autenticado ante la Notaria Pública de P.N., Municipio Falcón, estado Falcón, bajo el Nº 10, Tomo 30 de los Libros Autenticaciones suscrito entre las partes (f. 23 al 26), contentivo de un acuerdo amistoso, mediante el cual la ciudadana L.J.A.C. recibe en ese acto de los ciudadanos JAKSON E.D.D. y K.A.C.V. la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 250.000,00), como adelanto de la compra del inmueble en cuestión, y que la demandante les hace entrega del apartamento; estableciendo que el remanente de la deuda es la cantidad de SESENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 65.000,00), que serán entregados una vez que sea emitido el cheque de la entidad bancaria donde se solicitó el préstamo; por otra parte, de la prueba de informes solicitada a las instituciones bancarias Banco Occidental de Descuento y Banco del Tesoro a través de SUDEBAN, quedó demostrado que la ciudadana L.J.A.C. recibió el alegado pago mediante dos cheques, uno por la cantidad de cuarenta mil bolívares (40.000,00 Bs.), el cual le fue endosado a la ciudadana R.V., según consta del reverso del cheque (f. 121), y otro por la cantidad de veinticinco mil bolívares (25.000,00 Bs.), el cual fue cobrado directamente por la demandada, en las fechas indicadas por los demandantes, a saber, el 6 de noviembre de 2013 y 20 de diciembre de 2013. Con todos estos elementos queda demostrado que los demandantes pagaron a la demandada la totalidad del precio convenido por la venta del inmueble objeto del litigio, y si bien es cierto el alegato de la parte demandada de que lo convenido en los contratos escritos fue que el remanente del precio se pagaría a través de un crédito hipotecario, en el escrito de contestación (vlto. folio 66), ésta manifiesta que el Banco Banesco no aprobó el crédito solicitado por los demandantes, y que por eso no se hizo la venta; de lo que se colige que habiendo sido rechazado el crédito solicitado, los compradores debían pagar de otra forma el saldo deudor del precio pactado, tal como consta en autos que lo hicieron. Por otra parte, se observa que alega la accionada que los DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 250.000,00) entregados por los demandantes fueron en calidad de arras, pero es el caso que eso no es lo que se evidencia del contrato, donde en la cláusula primera se establece que recibe tal monto “como adelanto de la compra del descrito apartamento”, y que si bien la vendedora se obligó a devolver esa cantidad a los compradores una vez que ésta recibiera de la entidad bancaria el cheque producto del crédito hipotecario, resulta lógico que si el referido crédito fue negado, este supuesto no podía ser cumplido, así como tampoco le serían pagados los SESENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 65.000,00) restantes mediante cheque emitido por la entidad bancaria donde se solicitó el préstamo. De lo anterior, concluye esta juzgadora, de acuerdo a los alegatos esgrimidos por ambas partes, y adminiculando los elementos probatorios e indiciarios que constan en autos de conformidad con el artículo 510 del Código de Procedimiento Civil, que habiendo suscrito las partes el contrato de opción a compra sobre el inmueble descrito, donde entregaron la suma de ciento treinta y cinco mil bolívares (135.000,00 Bs.), como cuota inicial; y habiendo pagado los ciudadanos JAKSON E.D.D. y K.A.C.V. a la ciudadana L.J.A.C., doscientos cincuenta mil bolívares (Bs. 250.000,00) según el documento autenticado contentivo de acuerdo amistoso en fecha 16 de septiembre de 2013, así como el saldo deudor por la cantidad de sesenta y cinco mil bolívares (Bs. 65.000,00), mediante dos pagos, uno por la cantidad de cuarenta mil bolívares (40.000,00 Bs.) en fecha 6 de noviembre de 2013, y el otro por la cantidad de veinticinco mil bolívares (25.000,00 Bs.) el 20 de diciembre de 2013, tal como fue alegado en el escrito libelar, hecho este que aunque fue negado por la demandada fue demostrado por los accionantes; no queda lugar a dudas que entre las partes existió un convenio complementario para saldar el remanente adeudado por concepto de precio del inmueble ofrecido en venta en vista que el crédito hipotecario solicitado no fue aprobado; hechos que producen la convicción en quien aquí decide, sobre la existencia de contrato verbal acordado entre las partes, y así se establece.

    Por otra parte, y en relación al segundo requisito de procedencia de la acción, relativa al incumplimiento culposo de la obligación por la parte demandada, tenemos que constituye una obligación de la vendedora ciudadana L.J.A.C. el otorgamiento del documento definitivo de compra venta del inmueble objeto del litigio una vez recibida la totalidad del pago del precio acordado, así tenemos que demostrado como fue el pago de la cantidad de CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 450.000,00) por parte de los ciudadanos JAKSON E.D.D. y K.A.C.V. en la forma establecida precedentemente, y presentado como fue el documento para su protocolización por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Carirubana del estado Falcón, según la constancia de recepción N° de trámite 332.2014.2.1901, según quedó evidenciado de la prueba de inspección ocular practicada en la referida oficina, donde además se dejó constancia que a pesar que fue presentado el documento contentivo de la venta y todos los recaudos exigidos por la ley para su protocolización, el mismo no fue otorgado, por haber transcurrido sesenta (60) días luego de su presentación, no obstante que los demandantes notificaron por prensa a la demandada que debía comparecer en la oportunidad fijada para el día 20 de junio de 2014 a las 8:00 a.m. a tales fines; de lo que se evidencia sin lugar a equívocos que la demandada no cumplió con su obligación de otorgar el documento definitivo de venta; y por cuanto no consta en autos que tal incumplimiento se debe a alguna causa extraña no imputable, no pudiendo excusarse la parte demandada que no dio cumplimiento a sus obligaciones bajo el fundamento que el contrato estaba vencido, y que la demandante no había cumplido oportunamente con sus obligaciones, ya que fue demostrado lo contrario; concluye esta juzgadora que tal incumplimiento fue por razones imputables a la parte demandada.

    Finalmente, otro de los requisitos doctrinales es que el actor haya procedido de buena fe, en el sentido que debe haber cumplido u ofrecido el cumplimiento de su propia obligación, circunstancia ésta que no debe probar el actor, sino que puede ser alegada como excepción por el demandado y en su caso demostrarla; al respecto observa quien aquí decide que la parte demandada opuso como excepción que la venta estaba condicionada a la aprobación de un crédito hipotecario, por haberlo establecido así en el contrato de opción de compraventa autenticado en fecha 22 de mayo de 2013 y en el acuerdo amistoso autenticado en fecha 16 de septiembre de 2013, y que jamás se convino en una venta pura y simple. Al respecto se observa, tal como se dijo anteriormente, que según lo manifestado por la parte demandada, la entidad bancaria Banesco no aprobó el crédito hipotecario solicitado por los compradores hoy demandantes; pero es el caso que quedó demostrado fehacientemente que los ciudadanos JAKSON E.D.D. y K.A.C.V., no obstante tal situación, pagaron a la ciudadana L.J.A.C., los sesenta y cinco mil bolívares (Bs. 65.000,00), adeudados como remanente del precio total de la venta, mediante dos pagos, uno por la cantidad de cuarenta mil bolívares (40.000,00 Bs.) en fecha 6 de noviembre de 2013, y el otro por la cantidad de veinticinco mil bolívares (25.000,00 Bs.), pagos éstos que fueron expresamente negados por la demandada en el escrito de contestación de la demanda, pero que a través de los estados de cuenta promovidos por los demandantes y la prueba de informes a SUDEBAN fueron demostrados; en tal sentido, habiendo los compradores saldado la deuda por concepto del pago del precio del inmueble ofrecido en venta, no queda lugar a dudas que los demandantes dieron cumplimiento a su obligación, y así se establece.

    Siendo así, llenos como se encuentran los requisitos para la procedencia de la acción por cumplimiento de contrato, debe declararse la misma con lugar, y revocarse la sentencia apelada. Así se decide.

    III

    DISPOSITIVA

    En consecuencia, por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA:

PRIMERO

CON LUGAR, el recurso de apelación interpuesto por la abogada K.A.C.V., actuando en su propio nombre y en representación del ciudadano JAKSON E.D.D., mediante diligencia de fecha 5 de octubre de 2015.

SEGUNDO

Se REVOCA la sentencia de fecha 18 de septiembre de 2015, dictada por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y del T.d.l.C.J. del estado Falcón, con sede en Punto Fijo.

TERCERO

CON LUGAR la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO seguido por la abogada K.A.C.V., actuando en su propio nombre y en representación del ciudadano JAKSON E.D.D. contra la ciudadana L.J.A.C.. En consecuencia, se ordena la ciudadana L.J.A.C. a otorgar a los ciudadanos K.A.C.V. y JAKSON E.D.D., el documento traslativo de propiedad del inmueble ubicado en el Conjunto Residencial Porlamar, edificio Carirubana, piso 2 apartamento Nº 2-A, ubicado en la calle Democracia con calle Independencia de la ciudad de Punto Fijo, Parroquia Carirubana, Municipio Carirubana del estado Falcón, N° Catastral 00000307240322A, integrado por un apartamento que tiene un área de ochenta y siete metros cuadrados con treinta y seis decímetros cuadrados (87,36 Mts2), cuyos linderos son: Norte: con pasillo y ascensor; Sur: con área común y estacionamiento; Este: área común y calle Independencia antes Paraguay; y Oeste: Con apartamento 2B, así como un puesto de estacionamiento y un porcentaje de condominio de cero punto seiscientas cincuenta y cinco mil trescientas sesenta y dos millonésimas por ciento (0.655.362 %), sobre los derechos y obligaciones comunes de la comunidad de propietarios. Y en caso contrario, sirva la presente sentencia para ser registrada como título de propiedad del identificado inmueble a favor de los ciudadanos K.A.C.V. y JAKSON E.D.D..

CUARTO

Se condena en costas a la parte demandada de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, y no hay condenatoria en costas recursivas a la parte demandante de conformidad con el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.

QUINTO

Notifíquese a las partes de la presente decisión de conformidad con el artículo 251 eiusdem.

Regístrese, publíquese inclusive en la página web, déjese copia y bájese el expediente al Tribunal de origen en su oportunidad.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Juzgado Superior, en la ciudad de S.A.d.C., a los nueve (9) días del mes de marzo de dos mil dieciséis (2016). Años: 205º de la Independencia y 157º de la Federación.

LA JUEZA TEMPORAL

(FDO)

Abg. A.H.Z.

LA SECRETARIA TEMPORAL

(FDO)

Abg. A.V.S..

Nota: La anterior decisión se dictó y publicó en su fecha 9/3/16, a la hora de las tres de la tarde (3:00 p.m.), se libraron boletas a las partes, conforme a lo ordenado en la sentencia anterior. Conste. Coro. Fecha Ut-Supra.

LA SECRETARIA TEMPORAL

(FDO)

Abg. A.V.S..

Sentencia N° 044-M-09-03-16.-

AHZ/AVS/penélope.-

Exp. Nº 5955.-

ES COPIA FIEL Y EXACTA A SU ORIGINAL.

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