Decisión de Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito de Carabobo, de 3 de Abril de 2008

Fecha de Resolución 3 de Abril de 2008
EmisorJuzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito
PonenteFrancisco Jimenez
ProcedimientoRetracto Legal

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRANSITO, BANCARIO Y DE PROTECCIÓN DEL NIÑO Y DEL ADOLESCENTE DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO.

PARTE ACTORA.-

A.D.S.C., portugués, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-1.017.934, de este domicilio.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA.-

M.R.D.C., M.D.O., A.E.Z., R.H.S., A.R.L., abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 14.191, 27.545, 13.006, 16.248 y 61.641, respectivamente, de este domicilio.

PARTE DEMANDADA.-

C.J.P.M., G.M.P.d.R. y A.J.G.M., venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-2.784.473, V-3.304.746, y V-8.607.255, respectivamente, domicilio el primero en Chichiriviche, Estado Falcón; la segunda en los Estados Unidos de Norteamérica, y el tercero en Puerto Cabello, Estado Carabobo.

APODERADOS JUDICIALES DE LOS CO-DEMANDADOS C.J.P.M. y G.M.P.d.R..-

R.J.O. e I.T.T.E., abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 39.935 y 61.673, respectivamente, de este domicilio.

MOTIVO.-

RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO

EXPEDIENTE: 9.825

El ciudadano A.D.S.C., asistido por la abogada M.D.O., el 04 de octubre de 2007, demandó por Retracto Legal Arrendaticio a los ciudadanos C.J.P.M., G.M.P.d.R. y A.J.G.M., por ante el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, con sede en Puerto Cabello, donde quedó una vez efectuada la distribución, dándosele entrada y admitiéndose el 09 de octubre de 2007, ordenando el emplazamiento de los accionados, para que comparecieran el segundo (2º) día de despacho siguiente a que conste en autos al última citación, más dos (2) días que se le concede como término de distancia al co-demandado C.J.P.M., a dar contestación a la demanda.

El Juzgado “a-quo” el 09 de enero de 2008, dictó un auto, en el cual se dejó constancia que el término de distancia concedido, feneció el 20 de diciembre de 2007, y que a partir del día de despacho siguiente, comenzó a transcurrir el lapso de contestación a la demanda, es decir, desde el 07 de enero de 2008, venciéndose el mismo, el 08 de enero de 2008, sin que la parte demandada haya contestado la demanda.

Durante el procedimiento, ambas partes promovieron las pruebas que a bien tuvieron, y vencido como fue el lapso de evacuación y de informes, el Juzgado “a-quo” el 20 de febrero de 2008, dictó sentencia definitiva, declarando con lugar la presente demanda; contra dicha decisión apelaron el 25 de febrero de 2008, el co-demandado A.J.G.M., asistido por la abogada I.T.T.E.; así como también, dicha abogada, conjuntamente con el abogado R.O., en su carácter de apoderados judiciales de los co-demandados C.J.P.M. y G.M.P.d.R.; e igualmente apeló el 26 de febrero de 2007, la abogada M.D.O., en su carácter de apoderada actora; recursos estos que fueron oídos en ambos efectos, mediante auto de fecha 27 de febrero de 2008, razón por la cual el presente expediente fue remitido a este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Bancario, del Tránsito y de Protección del Niño y del Adolescente de esta Circunscripción Judicial, donde quedó una vez efectuada la distribución, dándosele entrada el 11 de marzo de 2008, bajo el No. 9.825; y encontrándose la misma al estado de dictar sentencia, este juzgador pasa a decidir previas las consideraciones siguientes:

PRIMERA

En el presente expediente corren insertas entre otras las actuaciones siguientes:

  1. Escrito libelar, presentado por los ciudadanos C.J.P.M., G.M.P.d.R. y A.J.G.M., en el cual se lee:

    …Soy Arrendatario, de un inmueble ubicado en la Avenida J.J.F. cruce con Avenida F.P.F. de la ciudad de Puerto Cabello, Estado Carabobo, con una área aproximada de Dos Mil Doscientos Noventa y Siete Metros cuadrados (2.297 mts 2 ), desde, el día Primero (01) de Junio de Mil Novecientos Noventa y Uno (1.991), mediante Contrato de Arrendamiento suscrito ( ESCRITO ) entre mi persona y la ciudadana E.M.R.A. de PLATT… cónyuge del ciudadano C.J.P. MARTINES… Co-propietario junto con sus otros hermanos ( G.M., Bernardo, y R.P.M. ) de dicho inmueble arrendado.- Dicho Contrato de Arrendamiento lo anexo en copia fotostática certificada emanada del Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Transito, Trabajo y Menores de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, marcada con el N° "1".

    (donde se evidencia que la ciudadana E.R.d.P., en fecha 13 de agosto de 1.998, consigno el original del Contrato de arrendamiento, ratifica su relación arrendaticia y su carácter de co-propietaria. Del inmueble arrendado).

    El inmueble arrendado, es en su mayor parte, un terreno, tiene UNA AREA APROXIMADA de Dos Mil Doscientos Noventa y Siete Metros Cuadrados (2.297 mts 2 ,) medición esta, según Particular Tercero, de la Inspección Judicial realizada, en la etapa de evacuación de pruebas, el día Primero (01) de J.d.M. novecientos Noventa y Ocho (1.998), con el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario Transito, Trabajo y Menores Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, (en Puerto Cabello, en el juicio que por Resolución de Contrato de arrendamiento verbal, demando el co-heredero B.P., ).- E igualmente en el Particular Segundo, de dicha Inspección, se deja constancia que las únicas puertas de acceso al inmueble están ubicadas hacia la Avenida J.J.F..- Con esta Inspección Judicial se demuestra antigüedad de la relación arrendaticia, que el inmueble arrendado tiene un área superior a los Dos Mil Metros cuadrados (2.000 Mts 2 ), y la ubicación de las puertas de acceso.- Inspección judicial que anexo en copia fotostática certificada marcada… "2".-

    Dicho inmueble perteneció en un principio a todos los miembros de la SUCESION PLATT, según consta de Planilla Liquidada N° 53, ante el Ministerio de Hacienda, región Centro-Occidental ,y por el documento protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro ( hoy Registro Inmobiliario) del Municipio Puerto Cabello, Del Estado Carabobo, en fecha Trece (13) de Septiembre de novecientos setenta y nueve ( 1.979), bajo el N° 45, Folios 169 vto, Protocolo1o, Tomo 5°, (Tercer Trimestre del año 1.979). En el Particular Tercero- El cual acompaño en FOTOCOPIA SIMPLE MARCADO CON el N° “3”.- Donde se evidencia la compra por parte de Ricardo; Carlos; Bernardo y G.P.M., del cincuenta por ciento ( 50 % ) de los derechos y acciones de los bienes a su madre, M.A.M.d. Platt…

    …Ahora bien , Ciudadano Juez, la ciudadana E.R. de PLATT… autorizada por los miembros de la Sucesión Platt, según autorización escrita, de fecha Diez (10) de Marzo de 1.991… que acompaño en copia fotostática certificada marcada con el N° "4", la cual fue presentada por dicha ciudadana al momento de presentar el escrito solicitando retirar las consignaciones de arrendamiento, en fecha 24-04-1997, "señalando su condición de co-comunera de la Sucesión Platt Martinez y debidamente Autorizada por los propietarios del inmueble," dejándose copia de dicha Autorización en él expediente de consignaciones.

    Posteriormente , en el Año 1992, los ciudadanos ( C.J.; G.M. ; R.J. y B.R.P.M. ), todos miembros de la Sucesión Platt, me enviaron una carta ofreciéndome en venta el inmueble que tengo arrendado, en el que señalaban la dirección , medidas y linderos , con una área total de aproximadamente Dos Mil Trescientos Cincuenta y Siete Metros Cuadrados (2.357 mts 2 ) donde evidentemente me reconocían mi derecho Preferente a adquirir el inmueble Donde, señalaban que dicha área arrendada estaba comprendida dentro de los siguientes linderos y medidas : Norte: Con terrenos propiedad de A.Z., ( hoy conjunto residencial “ENNA”) , en una extensión aproximada de Setenta Metros con Cincuenta y seis centímetros ( 70,56 mts ) - SUR : Con Calle en proyecto (hoy) Avenida Falcón en una extensión aproximada de Sesenta y dos Metros con noventa y nueve centimetros ( 62,99 mts ).- ESTE Con Avenida J.J.F. en una extensión aproximada de Treinta y Seis Metros con Sesenta centímetros (36,60 mts)- OESTE Con terreno que son o fueron de la sucesión Platt, en una extensión aproximada de Treinta y cinco metros treinta centímetros ( 35,30 mts ).- Anexo en Original dicho documento, marcado con el N° “5”… Quedando así, evidenciada la antigüedad de la relación arrendaticia así como una área superior a 2.000 Mts 2.-

    Posteriormente los miembros de dicha Sucesión, decidieron no vender el inmueble que tengo arrendado y optaron por hacer una partición y adjudicación amistosa entre ellos, ante El Juzgado del Distrito Silva de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón, el veinte (20) de Octubre de Mil Novecientos Noventa y Dos, (1.992), quedando anotado bajo el N° 58, Folios 78 al 84 y vto. Tomo II, de los libros de autenticaciones llevados por ese Tribunal, posteriormente protocolizaron dicho documento ante la Oficina Subalterna de Registro ( hoy Registro Inmobiliario) del Municipio Puerto Cabello, en fecha Treinta (30) de Diciembre de Mil Novecientos Noventa Y Cuatro (1.994) quedando registrado bajo el N° 13 , Folios del 62 al 75 , Protocolo 1°, Tomo 10º el cual anexo en FOTOCOPIA SIMPLE marcado con el N° “6”.-

    En esa partición y adjudicación amistosa entre herederos decidieron dividir el inmueble que tengo arrendado (una área Superior a los 2,000 Mts 2) en la siguiente forma:

    A) Para B.R.P.M. , Un Mil Metros Cuadrados ( 1.000. mis 2) .- Dentro de los siguientes linderos NORTE : En treinta y dos metros con doce centímetros ( 32,12 Mts ) con terrenos propiedad del Dr. A.Z., hoy Conjunto Residencial "ENNA" ; SUR: EN veinticuatro metros con cincuenta y cinco centímetros ( 24,55 mts ) con Calle en proyecto que es hoy Avenida Falcón ; ESTE: En treinta y seis metros con sesenta centímetros ( 36,60 Mts ) con Avenida J.J.F. y OESTE : En treinta y cinco metros con treinta centímetros (35,30 Mts ) con terrenos adjudicados a los coherederos C.J.P.M. Y G.M.P.D.R..-

    B) Para C.J.P.M. y G.M.P.D.R., UN MIL DOSCIENTOS OCHENTA Y NUEVE METROS CON VEINTICUATRO CUATRO CENTIMETROS ( 1.289,24 Mts) NORTE: Con terrenos que son o fueron del Dr. A.Z., hoy Conjunto Residencial "ENNA" en Treinta y seis Con Cincuenta y dos centímetros ( 36,52 mts ); SUR: Con la Avenida Falcón, que es su frente, en Treinta y seis con Cincuenta y dos centímetros ( 36,52 mts ); ESTE: Con terreno de B.P.M. en treinta y cinco metros con treinta centímetros 35,30 mts ) y OESTE : Con terreno que son o fueron de J.O. y actualmente de G.C.Q. y A.G.d.C.; en treinta y cinco metros con treinta centímetros ( 35,30 mts ); .( medidas y linderos Que fueron objeto de Aclaratoria, por documento protocolizado en fecha 24 de Enero de 1.995, Quedando registrado bajo el N° 44, folios del 201 al 204, Pto. 1°, Tomo1°).- El cual anexo en FOTOCOPIA SIMPLE marcado con el N° "7"…

    …En fecha dos de Julio de 1.996 , uno de los co-propietarios o co-herederos, (BERNARDO R.P.M.), introdujo una demanda por RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO (VERBAL) Y DAÑOS y PERJUICIOS, ( señalando en dicho libelo de demanda que existía un contrato de arrendamiento verbal conmigo y otro ciudadano, desde el Primero (01) de Enero de 1.995, POR UNA AREA DE 1.000 MTS 2, lo cual negué porque mi relación arrendaticia comenzó el 10 de Julio de 1.991 , por contrato de arrendamiento Escrito, POR UNA AREA SUPERIOR A LOS DOS MIL METROS CUADRADOS…

    …Dicha demanda por distribución le tocó al Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario, Transito, Trabajo y Menores del Municipio Puerto Cabello de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo Expediente N° 10.925, llevado ante ese Juzgado y el cual fue sentenciado en fecha Siete (07) de Mayo del DOS MIL UNO (2.001).- Declarando SIN LUGAR la acción de RESOLUCION DE CONTRATO y DAÑOS y PERJUICIOS, la cual fue apelada el día 10 de de Mayo del 2.001. , según se evidencia de copia fotostática certifica que acompaño marcada con el Nº "8".-

    Dicho expediente se encuentra actualmente en el Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Transito, trabajo y Menores de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en espera de Sentencia desde 20 de Septiembre de 2.001, Expediente N° 9239 llevado por ese Juzgado, tal como se evidencia de las copias fotostáticas certificadas las cuales acompaño marcada con el No "9"

    Pues bien, Ciudadano Juez, a partir del mes de Febrero de 1.996, comencé a consignar el canon de arrendamiento ante el Tribunal, donde la ciudadana E.R.d.P., ha venido periódicamente retirando dichas consignaciones arrendaticias. Tal como se evidencia de las solicitudes de dichos cánones de arrendamientos y donde recibe ese dinero, según se evidencia del legajo de copias fotostáticas, certificadas emanadas del Juzgado Primero del Municipio Puerto Cabello de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo , la cual acompaño marcada con el N° "10".

    En esas mismas copias fotostáticas certificadas, se evidencia Que el ultimo retiró de los cánones de arrendamiento Que hizo la ciudadana E.R.d.P., solicito mediante escrito en fecha 12 y 20 de Abril del 2007, y retiro el dinero de esas consignaciones el día 18 y 26 de abril de 2007…

    …Así mismo consigno copias fotostáticas certificadas Emanadas del Juzgado Primero del Municipio Puerto Cabello de la circunscripción Judicial del Estado Carabobo , donde se evidencia las consignaciones hechas de los meses Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto del 2.007 ... , las cuales acompaño marcadas con el N° "11". Donde se constata Que continúa nuestra solvencia.

    Ahora bien Ciudadano Juez, el día SEIS ( 06 ) de Septiembre del Dos Mil Siete (2.007), en horas de la mañana aproximadamente a las ocho , me dirigí al inmueble arrendado, ( para llevar unos materiales de construcción, ) me encontré con una terrible sorpresa, el inmueble que tengo arrendado estaba abierto, el portón hacia atrás, habían violentado el candado de dicho portón, y visualice , dentro numerosos hombres, algunos sin camisa, otros con morrales a la espalda. ( En mi ingenuidad, creí, que se trataba de una invasión en masa de personas, para construir allí ranchos, como dije el inmueble arrendado en su mayor parte es terreno ).... Por temor, a mí integridad física, y a los bienes muebles que nevaba en mi camión para dejarlos, en el inmueble arrendado, no entré. Trate de comunicarme con mis abogados en la ciudad de Valencia, Estado Carabobo, los cuales también estaban de vacaciones (al igual que los Tribunales ) .

    Después de unos días en esa angustia, ubique a unos Abogados de mí confianza, ellos hicieron las investigaciones pertinentes, descubrieron que allí, no iban a construir 11 ranchos 11 si no un inmueble ,en una área de terreno aproximada de UN MIL TRECIENTOS METROS CUADRADOS ( 1.300 MTS 2 ) Y que esas personas estaban construyendo, por cuenta de un señor llamado A.J.G.M., mis Abogados ubicaron la dirección de este señor y fueron a conversar con él , el día Dieciocho ( 18 ) de Septiembre del 2.007, aproximadamente a las cuatro de la tarde, para informarte ,que en el inmueble que pretendía construir está arrendado, con un contrato de arrendamiento vigente y cuyos cánones de arrendamiento están al día, y son retirados periódicamente por la Arrendadora ( Eisa Rivero de Platt ), y que no podía estar allí en el inmueble, ni mucho menos construir. En esa conversación ( verbal ) dicho ciudadano manifestó tener derecho para estar allí y que los propietarios de dicho inmueble estaban al tanto de todo y que el construiría en una área aproximada de UN MIL DOSCIENTOS OCHENTA Y NUEVE METROS CUADRADOS (1.289,00 mts 2) porque necesitaba mudar su negocio del local que lo tiene porque se le inunda con las lluvias, y que no le interesaba nada los inquilinos.

    Si los inquilinos se sentían molestos o burlados que se entendieran con C.P. y con los otros, que a él, lo dejaran tranquilo, que él no tenia nada que ver con inquilinos, ni quería saber de ellos,- ( Me reservó todas las acciones judiciales a ejercer, ese abuso de invadir el inmueble por mi arrendado.-)

    A todas estas, en un principio, pensé que a (ANTONIO J.G.M.) le habían también arrendado parte decir menos metros) ,del inmueble, a mí arrendado, con alguna condición de construir y después de algún tiempo, ese local, pasar a pertenecer a los dueños del terreno.-

    Pero, el día 28 de Septiembre del 2.007, me dirigí a la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Puerto Cabello y buscando en los Libros constate que efectivamente, del área a mí, arrendada, ( superior a los 2.000mts 2 )… Le fue vendido, al ciudadano A.J.G.M. , una área aproximada de UN MIL DOSCIENTOS OCHENTA Y NUEVE METROS CON VEINTICUATRO CENTIMETROS CUADRADOS ( 1.289,24 mts 2 ),que por partición y adjudicación amistosa entre herederos, le fue adjudicado a C.J.P.M. y G.M.P.d.R., el día Primero (01) de octubre del 2007, solicité una copia fotostática certificada de dicho documento de venta… el cual anexo… marcada con el Nº “12”. DONDE QUEDA EVIDENCIADO QUE ME VIOLENTARON MI DERECHO PREFERENTE.

    Es a partir de esa fecha, 28 de Ssepiembre de 2007, que supe por mis propios medios, que bahía sido vendido dicho inmueble arrendado…

    Por todas las razones de hecho y de derecho anteriormente expuestas, es por lo que acudo… para demandar, como en efecto demando a los ciudadanos C.J.P.M. y G.M.P.d.R., representada por el ciudadano C.P.M., según consta de poder autenticado por ante el Tribunal del Distrito S.d.E.F., anotado bajo el N° 2, Folios 1 al 2 vto, de tos libros de Poderes llevados por dicho Tribunal y protocolizado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Distrito s.d.e.f., en fecha 7 de Abril de 1.981, bajo el N° 1, Folios 1 al 2 vto. Protocolo Tercero; en su carácter de vendedores y al ciudadano A.J.G.M.… en su carácter de comprador; por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO , cuyo derecho formalmente con fundamento en el Articulo 48, literal “A” y Articulo 43 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para que convengan condenado por el Tribunal:

    En reconocer el derecho que tengo de subrogarme (y en venderme), en las mismas condiciones estipuladas documento traslativo de propiedad del inmueble, protocolizado ante La Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio de Cabello, Estado Carabobo, en fecha Veintitrés (23) de Marzo del 2.007 , quedando registrado bajo el N° 15, folios 94 al 98 , Tomo 14 Protocolo 1°, cuyos linderos y medidas son: NORTE : Con terrenos que son o fueron del Dr. A.Z., hoy Conjunto Residencial "ENNA" en Treinta y seis metros con cincuenta y dos centímetros (32,52 mts ) ; SUR: Con la Avenida Falcón, que es su frente. en Treinta y seis metros con cincuenta y dos centímetros (32,52 mts) ; ESTE: Con terreno de B.P.M.E. treinta y Cinco con treinta centímetros ( 35,30 mts ) y OESTE: Con terreno que son o fueron de J.O. y actualmente G.C.Q. y A.G.d.C.; En treinta y Cinco con treinta centímetros ( 35,30 mts ).- Inmueble éste, del cual soy arrendatario.

    2.- En caso de condena, pido al Tribunal declare en la sentencia el Retracto Legal y la subsiguiente subrogación de los derechos de propiedad, comprometiéndome a pagar, una vez ejecutoriado el fallo la cantidad de DOSCIENTOS OCHENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 280.000.000,00), correspondiente al precio de dicho inmueble.

    3.- Que la sentencia que declare dicha subrogación constituya título suficiente que acredite al accionante A.D.S.C., la condición de propietario del inmueble terreno descrito anteriormente…

  2. Auto dictado el 09 de enero de 2008, por el Juzgado “a-quo”, en el cual se lee:

    …Con relación al escrito presentado por la Abogada M.D.O., actuando con el carácter de autos, donde expone que: En la presente causa ha operado la confesión ficta de los demandados de autos, por haber transcurrido el lapso para contestar la demanda, sin que estos hayan acudido a ello, este Despacho observa: De sentencia dictada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia del 09 de Marzo del 2001, Expediente 00-1435,S. N° 0319, ponente Magistrado Dr. A.G.G., S.A., se transcribe: "…EI termino de distancia debe ser computado por días calendarios consecutivos, sin atender a las excepciones establecidas en el artículo 197 del C.P.C .... ".

    Ahora bien, de las actas que conforman el presente expediente se desprende que el día 18 de diciembre de 2007, fue agregada la comisión donde se cumplió con la ultima de las citaciones de los demandados de autos, comenzando a transcurrir al día siguiente a este el termino de la distancia de dos (2) días concedido a la parte demandada el cual culmino el 20 de Diciembre de 2007.

    Es de hacer notar que si efectivamente el día 20/12/2007, feneció el termino de distancia concedido a la parte demandada, el lapso de contestación de la misma comenzó el Primer (1er) día de despacho siguiente vencido el termino de la distancia; es decir el siete (7) de Enero de 2008, transcurriendo dicho término (07 y 08/01/2008) sin que la parte demandada haya contestado la demanda, quedando confeso.

    Sin embargo, es necesario aclarar a la parte demandante, que en el presente caso no ha operado la confesión fictae, por cuanto al día siguiente de vencido el termino dado para la contestación de la demanda se abrió a pruebas la presente causa, y para que pueda declararse la confesión fictae debe dejarse transcurrir el lapso probatorio tal y como lo establece el artículo 887 en concordancia con el Artículo 362 del Código de Procedimiento Civil y continuar la inacción del accionado; lo cual no ha ocurrido.

    Por lo que este Tribunal aclara a las partes que el presente procedimiento se encuentra en la etapa probatoria y hasta el día de hoy, solo ha transcurrido un (1) día de despacho…

  3. Sentencia dictada el 20 de febrero de 2008, por el Juzgado “a-quo”, en la cual se lee:

    …Por todo lo anteriormente expuesto, este Tribunal Primero de Primera Instancia… Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley; Declara:

    PRIMERO: CON LUGAR la demanda de PREFERENCIA OFERTIV A y RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO interpuesta por el ciudadano A.D.S.C., inicialmente asistido y posteriormente representado judicialmente por los Abogados M.R.D.C., MARI A DE OLIVEIRA, A.E.Z., R.H.S. Y A.R. L1MONTA, contra los ciudadanos C.J.P.M., G.M. A PLATT de RITCHIE y A.J.G.M., representados y asistidos judicialmente por los Abogados R.J.O. e I.T., también identificados en el encabezamiento de la presente decisión.-

    SEGUNDO: Se resuelve el contrato de compra-venta celebrado entre los ciudadanos C.J.P.M. y G.M. A PLATT DE RITCHIE y el ciudadano A.J.G.M., de una extensión de terreno constante de 1.289,24 Mts.2, que forma parte de mayor extensión arrendada al actor, según titulo registrado por ante el Registro Público Inmobiliario de Puerto Cabello de fecha 23/05/2007, anotado bajo el No. 15, folio 94 al 98, tomo 14; en cuyo caso, la presente decisión asi como el auto que de cuenta de la ejecución de lo aquí ordenado y de por terminada la presente causa, le servirá de Titulo de Propiedad suficiente al Querellante sobre el inmueble objeto de la negociación supra indicada, de fecha 23/05/2007; ordenándose en consecuencia su correspondiente registro; siempre y cuando hubiere negativa de los codemandados C.J.P.M. y G.M.P.D.R. a otorgar el correspondiente Titulo de Propiedad del inmueble sobre el cual operó la Preferencia Ofertiva y el Retracto Legal Arrendaticio demandado Y; Así SE DECIDE.-

    TERCERO: Se insta al ciudadano A.D.S.C. en tiempo inmediato, consignar a favor del co-demandado A.J.G.M. la cantidad de DOSCIENTOS OCHENTA MIL BOLIVARES FUERTES (B/F. 280.000,00), antes DOSCIENTOS OCHENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 280.000.000,00); así como las cantidades que resulten una vez calculadas y determinadas, por conceptos de gastos y costos de la venta, las reparaciones realizadas en el mismo y las mejoras acometidas que hayan aumentado el valor del inmueble.- Se ordena la realización de una Experticia complementaria del fallo a los fines de calcular los posibles montos que puedan arrojar las reparaciones y mejoras que puedan haberse acometido en el inmueble objeto de la presente acción, cuyo nombramiento lo harán las partes conforme a lo establecido en el Articulo 451 y 456 Y siguientes del Código de Procedimiento Civil, a costa de las partes. - Este Tribunal le hace la advertencia al ciudadano A.D.S.C. de la imposibilidad de tomar posesión del bien inmueble de marras, hasta que esté suficientemente demostrado en autos que ha satisfecho todas las obligaciones impuestas en la presente decisión, todo de conformidad con lo dispuesto en el Articulo 1.544 del Código Civil…

  4. Diligencias de fecha 25 de febrero de 2007, suscritas por el co-demandado A.J.G.M., asistido por la abogada I.T.T.E.; y por dicha abogada, conjuntamente con el abogado R.O., en su carácter de apoderados judiciales de los co-demandados C.J.P.M. y G.M.P.d.R., en las cuales apelan de la sentencia definitiva anterior.

  5. Escrito de fecha 26 de febrero de 2007, suscrito por la abogada M.D.O., en su carácter de apoderada actora, en el cual apela de la sentencia definitiva anterior.

  6. Auto dictado por el Juzgado “a-quo” el 27 de febrero de 2007, en el cual oye en ambos efectos la apelación interpuesta por ambas partes, contra la sentencia dictada el 20 de febrero de 2008.

SEGUNDA

Planteada así la litis, considera este sentenciador que es fundamental para la resolución de la presente controversia definir cual es el instrumento que se debe aplicar, ya que ello conduce a determinar con precisión cual argumento prospera, y, para ello advierte lo siguiente:

El Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece en sus artículos:

1.- “El presente Decreto-Ley regirá el arrendamiento y subarrendamiento de los inmuebles urbanos y suburbanos destinados a vivienda, y/o al funcionamiento o desarrollo de actividades comerciales, industriales, profesionales, de enseñanza y otras distintas de las especificadas, ya sean arrendados o subarrendados totalmente o por partes.”

2.- “Los cánones de arrendamiento o subarrendamiento de los inmuebles destinados a vivienda, comercio, industria, oficina y otros; de los anexos, y accesorios que con ellos se arrienden, quedan sujetos a regulación bajo las condiciones determinadas en esta Ley.”

88.- “Las normas contenidas en el presente Decreto-Ley se aplicarán desde su entrada en vigencia, pero los procedimientos administrativos en curso seguirán tramitándose hasta su conclusión definitiva por las disposiciones bajo las cuales se inició su tramitación, en lo que les sea aplicable”.

Al aplicar el contenido del artículo 88, del referido Decreto con Fuerza de Ley al caso de autos, se observa que, las normas en cuestión, son aplicables, en su parte inicial, desde el día 1º de Enero del año 2.000, fecha de entrada en vigencia de dicha Ley; con la excepción de que los procedimientos administrativos en curso, seguirían tramitándose hasta su conclusión definitiva por las disposiciones bajo las cuales se inició su tramitación, y siendo el caso de que el contrato de arrendamiento, estaba vigente para la fecha de la interposición de la demanda, es decir, para el 04 de octubre de 2007, aunado a que el derecho que se esgrime, en base a la preferencia ofertiva nacida del referido contrato, es el ejercicio de la acción del retracto legal arrendaticio, que surgió por la venta a la que sujetó el inmueble objeto de la presente controversia, la cual tuvo lugar en fecha 25 de mayo de 2007; es por lo que, en observancia a lo señalado en el referido artículo 88, que ordena que se apliquen las disposiciones de la nueva Ley, a las nuevas demandas que se propongan bajo su vigencia, el caso sub-judice debe ser decidido conforme al Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, Y ASI SE DECIDE.

Lo anterior conduce a este Juzgador a hacer una importante reflexión sobre el punto en cuestión por cuanto el transcurso del tiempo y las normas que se deben aplicar están en estrecha relación con los derechos adquiridos por las partes que son ahora materia de contención y que deben ser definitivamente clarificados para sentar criterios que sean definitivos en la resolución de conflictos similares por parte de este Tribunal.

En lo que respecta a la temporalidad arrendaticia y tal como lo sostiene G.G.Q. en su obra TEMPORALIDAD ARRENDATICIA, página 7 y siguientes, que el tiempo tiene una marcada influencia en el derecho hasta el punto que su presencia da lugar al nacimiento de derechos y obligaciones, y, asimismo el transcurso del mismo produce inevitablemente la muerte de esos derechos.- Ello implica que en el ámbito de las relaciones jurídicas, obligaciones y derechos las consecuencias insurgentes con el inicio de un tiempo y su agotamiento conclusivo, dejan huella trascendente.- El tiempo no solo sirve para determinar el momento de la iniciación de un derecho o una obligación sino también para fijar con precisión el momento en que el derecho o la obligación se extingue.

En el caso bajo estudio, se observa que el Decreto con Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establece en sus artículos:

42.- “La preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario. Sólo será acreedor a la preferencia ofertiva, el arrendatario que tenga más de dos (2) años como tal, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario.”

43.- “El retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad. Para ejercer este derecho, el arrendatario debe cumplir con las condiciones establecidas en el artículo anterior.”

44.- “A los fines del ejercicio del derecho preferente, el propietario deberá notificar al arrendatario, mediante documento auténtico, su manifestación de voluntad de vender. En dicha notificación se deberá indicar el precio, condiciones y modalidades de la negociación.

Parágrafo Único:

El arrendatario deberá notificar igualmente al propietario, en forma indubitable, su aceptación o rechazo a la oferta hecha a su favor, en el término de quince (15) días calendario a contar de la fecha del ofrecimiento. Transcurrido este término sin que el arrendatario hubiere aceptado el ofrecimiento, el propietario quedará en libertad de dar en venta el inmueble a terceros, bajo las mismas condiciones y modalidades del ofrecimiento de venta.”

45.- “Transcurridos ciento ochenta (180) días calendario después del ofrecimiento de venta a que se refiere el artículo anterior, sin que se hubiese efectuado la venta a terceros, quedará sin efecto dicho ofrecimiento, debiendo en consecuencia, cursarse una nueva oferta al arrendatario para cualquiera otra negociación que se pretendiere celebrar.”

46.- “Cuando un tercero, sea persona natural o jurídica, haga el ofrecimiento de venta en nombre del propietario, deberá acreditar que se encuentra suficientemente autorizado para ello mediante documento auténtico, y determinar con precisión las condiciones establecidas por el propietario para la negociación.”

47.- “El derecho de retracto a que se refiere el artículo 43, deberá ser ejercido por el arrendatario dentro del plazo de cuarenta (40) días calendario, contados a partir de la fecha de la notificación cierta que de la negociación celebrada deberá hacerle el adquirente. A dicha notificación deberá anexarse necesariamente copia certificada del documento contentivo de la negociación, la cual quedará en poder del notificado.”

48.- “El arrendatario podrá ejercer el derecho de retracto a que se contrae el artículo 43, si se produjeran cualesquiera de los supuestos siguientes:

  1. No se le hubiere hecho la notificación prevista en el artículo 44 de este Decreto Ley o se omitiere en ella alguno de los requisitos exigidos.

  2. Efectuada la venta a un tercero, su precio resultare inferior al ofertado, o sus condiciones fueren más favorables que las ofrecidas inicialmente al arrendatario.”

    51.- “Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la

    Este Sentenciador observa que en el lapso de promoción de pruebas, el co-demandado A.J.G.M., asistido de abogado, alegó la caducidad de la acción, lo cual obliga a este sentenciador a pronunciarse sobre la misma, a pesar de que no fue alegada en la oportunidad legal correspondiente.

    En este sentido, en el Diccionario “Venelex 2003”, Tomo I, a la página 198, al conceptuar “CADUCIDAD”, se lee:

    …Según la docta definición de la Corte Suprema de Justicia (hoy Tribunal Supremo de Justicia) es “Una Sanción Jurídica Procesal en virtud de la cual el transcurso del tiempo fijado por la Ley, para el valimiento de un derecho, acarrea la inexistencia misma del derecho que se pretende hacer valer con posterioridad”…

    …Clases

    La Doctrina y la Jurisprudencia están contestes en admitir que existen dos clases de caducidad, a saber: La Legal y la convencional. La caducidad legal es la establecida por el legislador y es de estricto orden público. La caducidad convencional es la estipulada por las partes en sus relaciones contractuales, y es de orden privado…

    Asimismo, la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia No. 00163, de fecha 05 de febrero de 2002, asentó:

    …La caducidad es un plazo que concede la ley para hacer valer un derecho o ejercer una acción, con un carácter fatal, es decir, que una vez transcurrido dicho plazo, el derecho no puede ser ejercitado, lo cual conduce a que el interesado pierda la posibilidad que le concedía la ley…

    Contestes con la aplicación de la nueva Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, debemos concluir que la acción ejercida por el demandante fue hecha en tiempo útil, ya que si bien se produjo una primera notificación de conformidad con lo previsto en el artículo 44, ejusdem, que según el dicho, no desvirtuado, del accionante, ocurrió con anterioridad al día 20 de octubre de 1992, fecha en la cual los co-demandados, decidieron no vender el inmueble, optando por haber una participación y adjudicación amistosa entre ellos ante el Juzgado del Distrito Silva de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón, para la fecha en que se produjo la venta, habían transcurrido por demás el lapso previsto en el artículo 45 ejusdem, que señala que transcurridos ciento ochenta (180) días calendarios después del ofrecimiento de venta a que se refiere el artículo 44, sin que se hubiese efectuado la venta a terceros, quedaría sin efecto la oferta inicial, debiendo en consecuencia, cursarse una nueva oferta al arrendatario para cualquiera otra negociación que se pretendiere celebrar. Obligación que no fue observada, ya que para la fecha de la operación de compra-venta pactada entre los co-demandados, no se produjo la notificación prevista en el artículo 44 de la referida Ley; por lo que el lapso de caducidad aplicable al caso sub-judice sería el previsto en el artículo 47, el cual establece que el derecho de retracto deberá ser ejercido por el arrendatario dentro del plazo de cuarenta (40) días calendarios, contados a partir de la fecha de la notificación cierta que de la negociación celebrada deberá hacerle el adquirente. En este sentido, el co-demandado A.J.G.M., dirige sus pruebas en el sentido de demostrar que desconocía la relación arrendaticia entre el demandante y los co-demandados, no desprendiéndose de autos ningún elemento probatorio que éste como tercero adquirente notificara en forma alguna al arrendatario sobre la operación de compra-venta celebrada con los co-demandados; y a la falta de la referida notificación, ese lapso de cuarenta (40) días no había comenzado a correr para el arrendatario. Por lo tanto, habiendo adquirido conocimiento de la referida venta en fecha 28 de septiembre de 2007, ejerció su acción en fecha 04 de octubre de 2007, siendo admitida el 09 de octubre de 2007, la misma fue ejercida en tiempo útil, dando por cumplido este requisito de procedencia, Y ASI SE DECIDE.

    Resuelto el punto previo, pasa este sentenciador a pronunciarse sobre el fondo.

    PRUEBAS ACOMPAÑADAS AL ESCRITO LIBELAR:

    1.- Copia fotostática certificada, emanada del Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Transito, Trabajo y Menores de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo del contrato de arrendamiento privado, celebrado entre la ciudadana E.R.D.P., cónyuge del ciudadano C.J.P.M., y el ciudadano actor, A.D.S., sobre un inmueble constituido por un terreno ubicado en la Avenida J.J.F., cruce con Avenida Falcón, en la ciudad de Puerto Cabello, Estado Carabobo, marcada con el N° “1”.

    Este Sentenciador observa que dicho instrumento es de los llamados “documentos privados”, los cuales pueden “…ser definidos como aquellos que por su esencia pertenecen al ámbito del orden jurídico privado, que dejan constancia de acaecimientos realizados dentro de la esfera privada y trascienden tal sólo a situaciones jurídicas de esta índole. La intervención de sujetos no oficiales, lo particular de la materia documentada, la ausencia de formas o solemnidades, son elementos característicos indispensables en su constitución…” (citado del “CODIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL” por E.C.B., páginas 805 y 806), el cuales al no haber sido desconocido, de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, el mismo adquirió el carácter de documento privado tenido legalmente como reconocido, por lo que esta Alzada le da valor probatorio al referido contrato de arrendamiento, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil, el cual establece: “El instrumento privado reconocido o tenido legalmente por reconocido, tiene entre las partes y respecto de terceros, la misma fuerza probatoria que el instrumento público en lo que se refiere al hecho material de las declaraciones; hace fe, hasta prueba en contrario, de la verdad de esas declaraciones”, para dar por probado que efectivamente la ciudadana E.R.D.P., cónyuge del ciudadano C.J.P.M., arrendó al ciudadano actor, A.D.S.C., el 1º de junio de 1991, un inmueble constituido por un terreno ubicado en la Avenida J.J.F., cruce con Avenida Falcón, en la ciudad de Puerto Cabello, Estado Carabobo, Y ASI SE DECIDE.

    2.- Copia fotostática certificada emanada del Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Transito, Trabajo y Menores de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, de inspección judicial practicada en el inmueble arrendado, por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario, Tránsito, Trabajo y Menores de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, marcada "2".

    La jurisprudencia ha asentado que los recaudos relativos a esta modalidad de la prueba tienen la fuerza de documento publico o autentico, puesto que llenan las condiciones previstas por el art. 1357 del Código Civil.

    En efecto, según Sentencia Nº 399, dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, Expediente Nº 00-071 en fecha 30 de noviembre de 2000, estableció:

    "...la inspección judicial preconstituida es procedente, cuando se pretenda hacer constar el estado o circunstancias que pueden desaparecer o modificarse con el transcurso del tiempo. Es cierto que la causa que motiva o pone en movimiento este medio probatorio, en su carácter de prueba preconstituida, es la urgencia o perjuicio por retardo que pueda ocasionar su no evacuación inmediata, para dejar constancia de aquellos hechos, estados o circunstancias que puedan desaparecer o modificarse con el transcurso del tiempo. Esta condición de procedencia debe ser alegada al juez ante quien se promueve, para que éste, previo análisis breve de las circunstancias, así lo acuerde...".

    En razón de lo antes expuesto, esta Alzada le da pleno valor probatorio a dicha Inspección Judicial, al no haber sido impugnada por la parte demandada en la oportunidad correspondiente, para dar por probado que el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario, Tránsito y Trabajo de esta Circunscripción Judicial, con sede en Puerto Cabello, se constituyó en un inmueble, constituido por un lote de terreno con un área aproximada de 2.297 mts2, ubicado en la Avenida J.J.F., cruce con Avenida Falcón, en la ciudad de Puerto Cabello, Estado Carabobo, cuya puerta de acceso está ubicada en la Avenida J.J.F., Y ASI SE DECIDE.

    3.- Copia fotostática de documento de compra-venta celebrado entre RICARDO, CARLOS, BERNARDO, G.P.M., y su señora madre, M.M.D.P., sobre el 50% de las posesiones, bienes mueble e inmuebles adquiridos durante el matrimonio que mantuvo con J.B.P., marcado “3”.

    Dicho instrumento, al no haber sido impugnado en la oportunidad correspondiente, esta Alzada le da pleno valor probatorio, teniéndosele como fidedigno, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, para dar por probado que efectivamente la ciudadana M.M.D.P., dió en venta a los ciudadanos RICARDO, CARLOS, BERNARDO, G.P.M., el 50% de los derechos y acciones que posee sobre los bienes muebles e inmuebles adquiridos durante el matrimonio que mantuvo con J.B.P., Y ASI SE DECIDE.

    4.- Copia certificada emanada el Juzgado Primero de Parroquia del Municipio Puerto Cabello de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, de la solicitud de consignación de alquileres de los cánones de arrendamiento del inmueble ubicado en la Avenida J.J.F., cruce con Avenida Falcón, en la ciudad de Puerto Cabello, Estado Carabobo, de los meses de junio a diciembre de 1.996, y enero a marzo de 1997, realizada por el ciudadano actor, A.D.S.C., marcada “4”.

    Este documento al no haber sido tachado de falso, se aprecia de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360, del Código Civil, para dar por probado que la ciudadana E.R.D.P., debidamente autorizada por la sucesión PLATT MARTINEZ, retiró del Juzgado Primero de Parroquia del Municipio Puerto Cabello de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo los cánones de arrendamiento del contrato celebrado con el ciudadano A.D.S.C., Y ASÍ SE DECIDE.

    5.- Original de documento privado contentivo de la “Preferencia Ofertiva”, suscrito por los ciudadanos RICARDO, CARLOS, BERNARDO y G.P.M., dirigido al ciudadano actor, A.D.S., marcado “5”.

    Este Sentenciador observa que dicho instrumentos es de los llamados “documentos privados”, el cual al no haber sido desconocido, de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, el mismo adquirió el carácter de documento privados tenido legalmente como reconocido, por lo que esta Alzada le da valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil, para dar por probado que los ciudadanos RICARDO, CARLOS, BERNARDO y G.P.M., le participaron al ciudadano A.D.S., en su condición de arrendatario, la intención de vender el inmueble, a los fines de que éste ejerciera su derecho preferencial arrendaticio, Y ASI SE DECIDE.

    6.- Copia fotostática de documento, contenido de partición y adjudicación amistosa, realizada entre los ciudadanos RICARDO, CARLOS, BERNARDO y G.P.M., protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro (hoy Registro Inmobiliario) del Municipio Puerto Cabello, el 30 de diciembre 1.994, quedando registrado bajo el N° 13 , Folios del 62 al 75 , Protocolo 1°, Tomo 10º, marcado con el N° “6”.-

    7.- Copia fotostática de aclaratoria de la partición y adjudicación amistosa del inmueble antes identificado, protocolizada en fecha 24 de Enero de 1.995, bajo el N° 44, folios del 201 al 204, Pto. 1°, Tomo1°, marcado con el N° "7".-

    Los documentos marcados “6” y “7” al no haber sido tachados de falso, esta Alzada los aprecia, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360, del Código Civil, para dar por probado que el inmueble descrito en el instrumento sub examine, le fue adjudicado al ciudadano R.P.M., Y ASI SE DECIDE.

    8.- Copia certificada de la sentencia dictada en fecha 07 de mayo del 2.001, por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario, Transito, Trabajo y Menores del Municipio Puerto Cabello de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en la cual declaró SIN LUGAR la acción de RESOLUCION DE CONTRATO y DAÑOS y PERJUICIOS, incoada por el ciudadano B.R.P.M., contra los ciudadanos A.D.S.C. y M.M.D.S.; decisión contra la cual se ejerció recurso de apelación el día 10 de de Mayo del 2.001, Expediente N° 10.925, marcada “8”.

    9.- Copia certificada de actuaciones procesales contenidas en el Expediente No. 9.239, nomenclatura del Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Transito, Trabajo y Menores de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, quien conoció en Alzada del juicio contentivo de RESOLUCION DE CONTRATO y DAÑOS y PERJUICIOS, incoado por el ciudadano B.R.P.M., contra los ciudadanos A.D.S.C. y M.M.D.S., marcada “9”.

    En relación con las referidas copias certificadas marcadas “8” y “9” se observa, que las mismas, el legislador las ha categorizado como “documentos públicos”, entendiéndose como tales, aquellos que han sido autorizados por las solemnidades legales por un funcionario público facultado para dar fe pública, las cuales al no haber sido impugnadas, se les da pleno valor probatorio, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360, del Código Civil, para dar por probado el contenido de las mismas, Y ASI SE DECIDE.

    10.- Copia certificada de la solicitudes de retiro de las consignaciones de los cánones de arrendamiento, realizada por la ciudadana E.R.D.P., en su carácter de arrendadora del inmueble ubicado en la Avenida J.J.F., cruce con Avenida Falcón, en la ciudad de Puerto Cabello, ante el Juzgado Primero del Municipio Puerto Cabello de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo; de los autos que acuerdan dichas solicitudes; y de las diligencias que hacen constar el retiro de las cantidades de dinero consignadas por el ciudadano A.D.S., por concepto de pago de cánones de arrendamiento vencidos sobre el precitado inmueble, marcada “10”.

    11.- Copias fotostáticas certificadas de las consignaciones por concepto de pago de canon de arrendamiento de los meses Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto del 2.007, por ante el Juzgado Primero del Municipio Puerto Cabello de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, marcadas con el N° “11”.

    Los documentos marcados “10” y “11” al no haber sido tachados de falso, se aprecian de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360, del Código Civil, para dar por probado que la ciudadana E.R.D.P., en su carácter de arrendadora del inmueble antes señalado, retiró del Juzgado Primero de Parroquia del Municipio Puerto Cabello de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo los cánones de arrendamiento consignados por el ciudadano A.D.S.C., Y ASÍ SE DECIDE.

    12.- Copia certificada de documento de compra-venta celebrado entre los ciudadanos C.P.M. y G.P.d.R., y el ciudadano A.J.G.M., protocolizado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Puerto Cabello, el 23 de marzo de 2007, bajo el No. 15, folios 94 al 98, Tomo 14º, marcada “12”.

    Este documento al no haber sido tachados de falso, se aprecia de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360, del Código Civil, para dar por probado que efectivamente los ciudadanos C.P.M. y G.P.d.R., en fecha 23 de marzo de 2007, dieron en venta, pura y simple, perfecta e irrevocable al ciudadano A.J.G.M., un inmueble constituido por un terreno ubicado en campo alegre, Avenida Falcón, Municipio Salón, del Distrito Puerto Cabello, Estado Carabobo, bloque 189, No. 5 o lote “B”, con un área aproximada de 1.289,24 mts2, cuyos linderos constan en el referido instrumento, siendo el precio de venta la cantidad de DOSCIENTOS OCHENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 280.000.000,00), Y ASI SE DECIDE.

    PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA:

    Durante el lapso probatorio, en fecha 23 de enero de 2008, la abogada M.D.O., en su carácter de apoderada actora, promovió las siguientes pruebas:

    1.- Invocó y reprodujo el merito favorable de los autos, específicamente, el escrito libelar, el auto dictado por el Juzgado “a-quo” en fecha 09 de enero de 2008, así como de las instrumentales signadas con el libelo de demanda.

    En relación con este particular este Sentenciador aplica el criterio jurisprudencial sostenido con respecto al mérito favorable genérico que corren a los autos, lo cual la sido constante al señalar que éste no es medio probatorio válido, Y ASI SE DECIDE.

    2.- Documentales:

  3. Copia certificada del Contrato de Arrendamiento marcado “A-1”, emanada del Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Transito, Trabajo y Menores de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo.

    En relación con este instrumento, este Sentenciador advierte que se ha pronunciado con anterioridad sobre la valoración del mismo, al analizar las pruebas acompañadas al escrito libelar, razón por la cual dá por reproducido dicho pronunciamiento.

  4. Recibos originales suscritos por el Juzgado Primero del Municipio Puerto Cabello de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en el cual la Secretaria de dicho Tribunal hace constar de haber recibido del ciudadano actor, A.D.S., planilla de depósito bancario, por concepto de pago de los cánones de arrendamiento, correspondiente a los meses de Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre del año 2007, marcados “B1”, “B2”, “B3” y “B4”.

    Estos documentos al no haber sido tachados de falso, se aprecian de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360, del Código Civil, para dar por probado que el ciudadano A.D.S. consignó por ante el Tribunal Primero del Municipio Puerto Cabello, los cánones de Arrendamiento correspondientes a los meses de Septiembre a Diciembre de 2.007, en virtud del arrendamiento que sobre el inmueble, que administrara E.M.R.D.P., mediante autorización de sus co-comuneros, le arrendara al actor, Y ASI SE DECIDE.

  5. Copia certificada del acta levantada por el Juzgado Primero de Parroquia del Municipio Puerto Cabello del Estado Carabobo, en la cual hace constar que se le hizo entrega a la ciudadana E.R.D.P., cheque contra la cuenta corriente No. 44-100650-9, de dicho Tribunal, por concepto de pago de los cánones de arrendamiento de los meses de Junio a Diciembre de 1.996; y de Enero a Marzo de 1.997, marcada “C1”.

    Este documento al no haber sido tachado de falso, se aprecia de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360, del Código Civil, para dar por probado que efectivamente el Juzgado Primero de Parroquia del Municipio Puerto Cabello del Estado Carabobo, le hizo entrega a la ciudadana E.R.D.P., las cantidades de dinero consignadas por el actor, por concepto de pago de los cánones de arrendamiento, Y ASI SE DECIDE.

  6. Copia certificada del acta matrimonio de los ciudadanos C.J.P.M. y E.M.R.A., marcada “D1”

    Este documento al no haber sido tachado de falso, se aprecia de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360, del Código Civil, para dar por probado el contenido del mismo, Y ASI SE DECIDE.

  7. Copia fotostática de documento de compra venta celebrada entre C.J.P., y los ciudadanos N.M.F.B. y LUZAIDA R.R.H., protocolizado ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Primer Circuito de Valencia, en fecha 29 de abril de 2005, marcada “E1”

    Este Sentenciador observa que, el objeto de esta prueba es determinar el vínculo existente entre C.J.P., y E.R.D.P., lo cual no es un hecho controvertido en la presente causa, razón por la cual se desecha dicho instrumento por impertinente, Y ASI SE DECIDE.

  8. Copia certificada de la sentencia dictada el 08 de octubre de 2007, por el Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Bancario, Transito y Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en el Expediente No. 9.239, contentivo del juicio de RESOLUCION DE CONTRATO y DAÑOS y PERJUICIOS, incoado por el ciudadano B.R.P.M., contra los ciudadanos A.D.S.C. y M.M.D.S., marcada “F1”.

  9. Copia fotostática de la diligencia de fecha 01 de noviembre de 2007, suscrita por el Alguacil del Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Bancario, Transito y Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en la cual deja constancia de la publicación del Cartel de notificación a nombre del ciudadano B.R.P., marcada “G1”.

  10. Copia fotostática de la diligencia de fecha 08 de noviembre de 2007, suscrita por el Abog. R.M., en su carácter de apoderado judicial del ciudadano B.P., en la cual ejerce recurso de casación, contra la sentencia dictada el 08 de octubre de 2007, por el precitado Juzgado Superior Segundo Civil, marcada “H1”.

    En relación con las referidas copias certificadas marcadas “F1”, “G1” y “H1” se observa, que las mismas, el legislador las ha categorizado como “documentos públicos”, entendiéndose como tales, aquellos que han sido autorizados por las solemnidades legales por un funcionario público facultado para dar fe pública, las cuales al no haber sido impugnadas, se les da pleno valor probatorio, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360, del Código Civil, para dar por probado que el referido Tribunal Superior Segundo, confirmó la Sentencia dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia Civil, la cual declaró sin lugar la Resolución de Contrato de Arrendamiento interpuesta por B.R.P., contra A.D.S.C., así como el anuncio del Recurso de Casación intentado, contra la Sentencia dictada por dicho Tribunal Superior Segundo, Y ASI SE DECIDE.

  11. Copia fotostática de la “CUENTA DIARIA DEL 7 DE DICIEMBRE DE 2007”, de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, marcada “I1”.

    Este Sentenciador observa que del contenido del mismo se desprende, que el recibo del oficio emanado del Tribunal Superior Segundo, ad quem, donde da cuenta la Sala de Casación Civil que recibe el Expediente que contiene el Recurso de Casación anunciado, contra la Sentencia dictada por éste último, en el juicio que se plantea como pertinente para la presente causa, al valorar el mismo conforme al principio de la Notoriedad Judicial, le otorga carácter indiciario para ser adminiculado con las demás pruebas, Y ASI SE DECIDE.

  12. Copia fotostática de la planilla de depósito bancario, marcada “J1”.

    Esta Alzada no aprecia la referida planilla de depósito bancario, por considerarla impertinente, ya que nada aporta a la presente causa, Y ASI SE DECIDE.

  13. Promovió prueba de informes, a los fines de oficiar a la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Puerto Cabello, para que informara si les consta que el ciudadano A.D.S.C.: 1.- Ha solicitado alguna copia fotostática certificada del documento que fue protocolizado en su Oficina de Registro en fecha 23 de marzo de 2007, bajo el No. 15, folios 94 al 98, Tomo 14, Protocolo 1º, documento donde los ciudadanos C.J.P.M., actuando en su propio nombre y en el de G.P.d.R., le venden al ciudadano A.J.G.M., en el periodo comprendido del 23 de marzo del 2.007 al 1º de octubre del 2.007; 2.- Si es cierto, que dicha Oficina de Registro Publico del Municipio Puerto Cabello tiene o ha tenido una Cuenta Corriente Nº 0115- 0043910430028030, en el Banco Exterior, donde los usuarios a esa Oficina depositan sus Pagos; 3.- Si existe, depositado en los archivos de su Oficina, una Planilla comprobante de deposito/pago (bauche) N° 48117722 del Banco Exterior de fecha 28 (viernes) de Septiembre del 2.007, en el cual se deposito en la Cuenta Corriente N° 01151043910430028030, perteneciente al Registro Publico del Municipio de Puerto Cabello, por el monto de Cincuenta y Seis Mil Cuatrocientos Cincuenta Bolívares (Bs. 56.450,00); 4.- Si el monto cancelado de Cincuenta y Seis Mil Cuatrocientos Cincuenta Bolívares (Bs. 56.450,00 ), depositado en el Banco Exterior, Planilla de N° 48117722 de fecha 28 ( viernes) de Septiembre del 2.007, en el cual se deposito en la Cuenta Corriente N° 0115- 0043910430028030, perteneciente al Registro Publico del Municipio Puerto Cabello, corresponde al pago de una copia fotostática certificada del documento protocolizado en esa Oficina de Registro Publico de la ciudad de Puerto Cabello, en fecha 23 de marzo del 2.007, quedando registrado bajo el N° 15, folios 94 al 98 , Tomo 14, Protocolo 1°; 5.- Si la Planilla de liquidación de Derechos de Regisro N° 60439 de fecha 01 ( Lunes) de Octubre del 2.007, es por la expedición de una copia fotostática certificada, del documento protocolizado en esa Oficina de Registro Publico del Municipio de Puerto Cabello, en fecha 23 de marzo del 2.007, bajo el N° 15, folios 94 al 98, Tomo 14, Protocolo 1°, y solicitada dicha copia por ABLIO DOS SANTOS COSTA; 6.- Si la Planilla de Servicios Autónomos N° 00025286 de fecha 1º de Octubre de 2.007, corresponde al pago de una copia fotostática certificada de documento protocolizado en esa Oficina de Registro Publico del Municipio de la ciudad de Puerto Cabello, en fecha 23 de marzo de 2.007, bajo el N° 15, folios 94 al 98, Tomo 14, Protocolo 1°, y solicitada dicha copia por A.D.S.C.; 7.- Si consta en el Asiento del Libro Diario, llevado por ese Registro Publico del Municipio de Puerto Cabello, en el Folio 216 Cuarto ( 4° ) Trimestre del 2.007, bajo el N° 3, consta que A.D.S.C., solicitó el 1º de octubre de 2.007, una copia fotostática certificada del documento señalado en los particulares anteriores; 8.- Igualmente se solicita que al Informe, SE ADJUNTE copias fotostáticas certificadas, de dicho bauches, de las planillas y de la página del asiento.

    Esta Alzada observa que dicha prueba fue admitida por el Juzgado “a-quo” por auto de fecha 23 de enero de 2008. Constando folio 117, de la Segunda Pieza Principal del presente expediente, Oficio No. 6870-11, de fecha 25 de enero de 2008, donde el ciudadano Registrador Público, Abog. P.R.G., deja constancia que al ciudadano A.D.S.C., se le expidió copia certificada del documento Protocolizado bajo el No. 15, folio 94 al 98, Protocolo 1 0, Tomo 14, de fecha 23/03/2007, y donde los ciudadano C.P.M. y G.M.P.D.R. venden al ciudadano A.J.G.M.. Asimismo se informa que el número de cuenta en el Banco Exterior que pertenece a esa oficina de registro público donde depositan los usuarios del Servicio sus pagos por las actividades que se les prestan, es la No. 0115-0043-910430028030, y que existen en sus archivos un deposito No. 48117722, de fecha 28/09/2007, hecho al número de cuenta descrita y por una cantidad de 56.450,00 bolívares, correspondiente al pago de una copia fotostática certificada de documento de fecha 23/03/2007, No. 15, Tomo 14, Protocolo 1°, folios 94 al 98.- Que existen en sus archivos una planilla de liquidación de registro No. 60439, de fecha 01/10/2007, por la expedición de copias fotostáticas certificadas del documento inmediato anteriormente mencionado sus datos registrales, y solicitado en la misma fecha por el ciudadano A.D.S.C., dejándose constancia en el Libro Diario que al respecto lleva esa oficina, asiento No. 3, folios 216, de fecha 01/10/2007, que se le expide al mencionado ciudadano la copia fotostática certificada solicitada por él del documento señalado en los particulares anteriores.- Adjunta a dicho informe, copia certificada de depósitos y planillas, así como del libro Diario donde se encuentran dispuestas las actuaciones informadas.-

    Esta Alzada le da valor probatorio al contenido del Oficio sub examine, en el sentido de tener como cierto, que el ciudadano A.D.S.C. solicitó el 01 de octubre de 2007, la copia certificada del documento donde los ciudadanos C.P.M. y G.M.P.D.R. venden al ciudadano A.J.G.M., el inmueble objeto del presente procedimiento de Retracto Legal Arrendaticio; según documento protocolizado en fecha 23/03/2007, bajo el No. 15, Tomo 14, Protocolo 1°, folios 94 al 98; Y ASI SE DECIDE.

  14. Testimoniales de los ciudadanos M.G., M.D.S., S.M.S.G. y R.A.G..

    Este Sentenciador observa que las referidas testimoniales no fueron evacuadas, razón por la cual nada tiene que analizar con relación a dicha prueba, Y ASI SE DECIDE.

    Asimismo, en fecha 23 de enero de 2008, la abogada M.D.O., en su carácter de apoderada actora, consignó copia fotostática de sentencia dictada el 20 de mayo de 2005, por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia.

    Esta Alzada observa que la referida sentencia, no constituye medio probatorio, por lo que se desecha de la presente causa, Y ASI SE DECIDE.

    Igualmente, en fecha 29 de enero de 2008, la abogada M.D.O., en su carácter de apoderada actora, promovió las siguientes pruebas:

    1.- Copia fotostática de la “CUENTA DIARIA DEL 14 DE ENERO DE 2008”, de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, marcada “M1”.

    Este Sentenciador observa que del contenido del mismo se desprende la formalización del Recurso de Casación anunciado por el ciudadano B.R.P.M., al valorar el mismo conforme al principio de la Notoriedad Judicial, le otorga carácter indiciario para ser adminiculado con las demás pruebas, Y ASI SE DECIDE.

    2.- Originales de las facturas Nos. 10049, 38243 y 15984 del año 1991, emanadas de la empresa C.A. LUZ Y FUERZA ELECTRICAS DE PUERTO CABELLO (CALIFE),marcadas “N1” y “O1”, y copia al carbón de “SOLICITUD DE SERVICIO”, marcada “P1”.

    Este Sentenciador observa que no fueron impugnadas, y que del contenido de las mismas se desprende que el ciudadano actor, A.D.S. contrató los servicios en ella descrito, y que al valorar las mismas, siendo documento privado no reconocido, se les otorga carácter indiciario para ser adminiculado con las demás pruebas, de conformidad con el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, Y ASI SE DECIDE.

    PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA:

    En el lapso probatorio, la abogada I.T.T.E., en su carácter de apoderada judicial de los co-demandados C.J.P.M. y G.P.M.d.R., promovió las siguientes pruebas:

    1.- Prueba de Exhibición del Contrato de Arrendamiento acompañado con el libelo de demanda marcado “1”.

    Este Sentenciador observa que dicha prueba no fue admitida por el Juzgado “a-quo” por auto dictado el 16 de enero de 2008, y en virtud de que contra dicha decisión no se ejercido recurso de apelación, es por lo que el precitado auto quedó firme, y por ende, esta Alzada no puede entrar a conocer y decidir sobre una prueba que no le ha sido sometida a consideración, Y ASÍ SE DECIDE.

    2.- Solicitó que el demandante exhibiera prueba de haber interrumpido la caducidad del término para intentar la presente acción, en virtud de que la venta se realizó en fecha 23 de marzo de 2007, y la demanda fue intentada en fecha 04 de octubre de 2007, y admitida el 09 de octubre de 2007, fecha en la cual la acción estaba prescrita, por haber transcurrido más de cuarenta (40) días desde que se registró la escritura de ventas y el procesote citación culminó el 18 de diciembre de 2008.

    Este hecho no constituye medio probatorio, sino la materia objeto del debate que ha de ser probada durante el curso del mismo, razón por la cual se desecha de la presente causa, Y ASI SE DECIDE.

    3.- Por comunidad de la prueba, la apoderada judicial de los co-demandados invocó el mérito que se desprende de la narración de los hechos, en el que el accionante, expresa que el documento consignado con el No. 3, la ciudadana E.R. firma dicho documento, declarando que el dinero con que el ciudadano C.J.P.M., compra parte que le corresponde en la enajenación que a su favor hace la ciudadana M.A.M.D.P., cuando adquirió los derechos como comunero en el otrora terreno de 2.297 mts2, era dinero propio no perteneciente a la comunidad de gananciales que para la época tenían formada.

    Esta Alzada desecha tal invocación por considerarla impertinente, por cuanto el hecho de que la ciudadana E.R. sea comunera o no, de dicho inmueble, no constituye un hecho controvertido en la presente causa, ni desvirtúa la autorización que le pudieran haber dado los comuneros para administrar el inmueble objeto de la presente preferencia ofertiva, Y ASI SE DECIDE.

    4.- Inspección Ocular evacuada por el Juzgado Segundo del Municipio Puerto Cabello, en fecha 27 de septiembre de 2005, signada con el No. 2005-438.

    La Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 15 de noviembre de 2000, estableció que para que un medio de prueba preconstituido pueda ser válida en un juicio, debe ser practicada dentro de los supuestos establecidos en el artículo 1.429 del Código Civil, su procedencia estará sujeta a que se alegue de que puedan desaparecer con el transcurso del tiempo, los hechos o circunstancias que se pretenden probar, limitándose su promovente a señalar que la misma se promovió, para dejar constancia del deterioro del inmueble, pero no alegó el estado o circunstancias que podían desaparecer con el transcurso del tiempo, quedando afectada dicha prueba en su legalidad, y en consecuencia no puede ser apreciada de acuerdo a la jurisprudencia citada, Y ASÍ SE DECIDE.

    Asimismo, durante el lapso probatorio, el 18 de enero de 2008, el co-demandado A.J.G.M., asistido por la abogada I.T.T.E., promovió las siguientes pruebas:

    1.- La comunidad de pruebas, de las que se encuentran agregadas al expediente producidas por el accionante y los co-demandados, las cuales enumera: PRIMERO: el valor probatorio que emerge de la Inspección Judicial presentada por el actor signada con el No. "2"; SEGUNDO: contra la declaración del accionante de que se enteró en fecha 28 de septiembre de que el terreno estaba vendido, invocó el mérito de los autos que emerge de la falta de prueba preconstituida de tal hecho, al no dejar constancia de ello; TERCERO: el mérito que emerge de los autos, de la caducidad del término por no haber registrado la demanda para interrumpir el término de caducidad de la acción;

    En cuanto al particular PRIMERO, este Sentenciador advierte que la inspección judicial invocada, fue desechada con anterioridad, razón por la cual no le fue otorgado valor probatorio alguno.

    En relación a los Particulares SEGUNDO y TERCERO, relacionados a los dicho del actor de que se enteró el 28 de septiembre de 2007, de que el terreno estaba vendido, y de la supuesta caducidad de la acción, esta Alzada observa que estos hechos no constituyen medios probatorios, sino la materia objeto del debate que ha de ser probada durante el curso del mismo, por lo que se desechan de la presente causa, Y ASI SE DECIDE.

    Igualmente, durante el lapso probatorio, el 23 de enero de 2008, el co-demandado A.J.G.M., asistido por la abogada I.T.T.E., promovió las siguientes pruebas:

    A los fines de demostrar su posesión, uso, goce y disfrute del inmueble de su propiedad consignó las siguientes instrumentales:

    1.- Original de contrato y recibo de pago de servicio público (CALIFE), de fecha 27 de agosto de 2007, marcado “A”.

    2.- Copia fotostática de recibo de pago y solicitud de dotación de agua tramitado por ante INSALUD de fecha 23 de agosto de 2007, marcado “B”.

    Respecto a esta clase de instrumentos promovidos en juicio, pero no ratificados mediante la prueba testifical, se ha pronunciado el Tribunal Supremo de Justicia así:

    "...La inclusión del artículo 431 en la reforma del Código de Procedimiento Civil vigente desde 1987, tuvo por objeto aclarar que los documentos privados emanados de terceros que no son parte en el respectivo juicio ni causantes de las partes que contienden en él, no se rigen por los principio de la prueba documental, por lo que no le son aplicables a tales documentos las reglas de los artículos 1.363 y 1.364 del Código Civil, sino que para ser admitidos y valorados como un medio de prueba idóneo en el juicio en el cual no sean parte los otorgantes de tales documentos privados, ellos deben ser traídos al juicio como una mera prueba testimonial..." (Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, 26 de septiembre de 2003- RC N° 01-696).

    En cuanto a las documentales marcadas “A” y “B”, este Sentenciador advierte, que al no haber sido promovida la prueba testimonial para su ratificación, tal como lo ordena el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, deben desecharse conforme a la norma legal señalada, Y ASI SE DECIDE.

    3.- Copia fotostática de cédula catastral del inmueble No. 1253, de fecha 03 de septiembre de 2007, emitida por la Alcaldía del Municipio de Puerto Cabello, Estado Carabobo, marcada "C".

    Observa este Sentenciador que si bien el instrumento sub examine constituye un documento de los denominados “administrativos”. No obstante, al haber sido consignado en copia fotostática simple, la misma debió haber sido aceptada por la contraparte, para que pudiese otorgársele valor probatorio, pero al ser impugnada, sin que el promovente la haya hecho valer por otro medio procesal probatorio; es por lo que de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se desecha del presente juicio, Y ASI SE DECIDE.

    4.- Original de Certificado de Solvencia Municipal del Inmueble No. 47204, emitido por la Alcaldía del Municipio de Puerto Cabello, Estado Carabobo, marcado “D”.

    Este sentenciador observa que el instrumento sub examine es de lo documentos llamados “administrativos”, por estar suscritos por un funcionario público competente, razón por la cual se le da pleno valor probatorio, al no haber sido impugnado por el accionante, teniéndose como fidedigno, a tenor de lo establecido en el artículo 429, del Código de Procedimiento Civil, para dar por probado que el Director de Rentas del Concejo Municipio del Municipio Autónomo de Puerto Cabello certifica la solvencia del ciudadano A.J.G.M., y que en el mismo aparece como dirección del mencionado ciudadano, la Avenida Falcón cruce con Avenida J.J.F.; Y ASI SE DECIDE.

    5.- Permiso de Construcción, recibo de cancelación de Tributos y Oficio emanado de la Alcaldía de Puerto Cabello, en fecha 22 de agosto de 2007, contentivo de repuesta a la solicitud de variables urbanas fundamentales para un inmueble ubicado en la Avenida J.J.F., Parroquia Fraternidad de Puerto Cabello, marcado “E”.

    Este sentenciador observa que el instrumento sub examine es de lo documentos llamados “administrativos”, por estar suscritos por un funcionario público competente; los cuales la jurisprudencia, emanada del Tribunal Supremo de Justicia, los ha categorizado como “documentos públicos”, por lo que deben admitidos y valorados por el jurisdicente (conocimiento jerárquico vertical), aun cuando hayan sido impugnados por la parte actora; ya que la sola impugnación no es suficiente para fulminarles su valor probatorio, puesto que, para que se produzca tal efecto, sobre los documentos públicos, es necesario que el litigante que lo pretenda, instaure la correspondiente tacha; procedimiento que no se intentó, al no haberse presentado el escrito de formalización de la tacha, con explanación de los motivos y exposición de los hechos circunstanciados, de conformidad con lo previsto en el artículo 440 del Código de Procedimiento Civil, razón por la cual se le da pleno valor probatorio, teniéndose como fidedigno, a tenor de lo establecido en el artículo 429, del Código de Procedimiento Civil, para dar por probado que el ciudadano A.J.G.M. solicitó ante la Dirección de Planeamiento Urbano de la Alcaldía del Municipio Puerto Cabello, permiso de Construcción para un inmueble ubicado en la Avenida Flacón, cruce con Avenida J.J.F., y que canceló los tributos correspondientes.-

    6.- Original del Oficio No. 330/07, de fecha 22 de agosto de 2007, suscrita por el Jefe de Planeamiento Urbano de la Alcaldía del Municipio Puerto Cabello, dirigida al Ing. J.B., en la cual se describen las variables fundamentales que le corresponden al inmueble de propiedad, marcado “F”.

    Observa esta Alzada que el instrumento bajo análisis se encuentra dirigido al Ing. J.B. por la Oficina de Planeamiento Urbano de la Alcaldía del Municipio Puerto Cabello, sobre un inmueble ubicado en la Avenida Flacón, cruce con Avenida J.J.F., quien no es parte en el presente juicio, y al no haberse demostrado ninguna relación de este para con la presente causa, se desecha por impertinente de la presente causa, Y ASI SE DECIDE.

TERCERA

En esta Alzada, la abogada I.T.T.E., en su carácter de apoderada judicial de los co-demandados C.J.P.M. y G.M.P.d.R., en fecha 1º de abril de 2007, presentó un escrito en los términos siguientes:

…Es cierto ciudadano Juez, que el término de distancia debe ser computado por días calendarios sin atender a las excepciones establecidas en él articulo 197 del C.P.C. tal como lo señaló el juzgador a-quo, en el auto que emitió el día 09-01-2008, (Folio 223) Pero también es cierto, que cuando se concede término de distancia, el auto debe ser redactado en forma tal que no ofrezca dudas que constituyan desequilibrio en el proceso y haga que el demandado caiga en confusión o se entrampe, por la ambigüedad del auto. El auto debe decir: PARA QUE COMPAREZCA AL SEGUNDO DIA DE DESPACHO

SIGUIENTES A AQUEL EN QUE CONSTE EN AUTOS LA CITACIÓN DEL ULTIMO DE LOS DEMANDADOS. SE CONCEDEN DOS (2) DÍAS DE TÉRMINO DE DISTANCIA.

En el caso de marras, el tribunal ordenó que él término de distancia se computara después de transcurridos dos días de despacho siguientes a aquel en que consta en autos la última de las citaciones. Ello ocurre, cuando en vez de decir se conceden dos días de término de distancia, señalo expresamente: Para Que comparezca en el segundo día de despacho siguiente a que conste en autos la última de las citaciones MAS dos días de término de distancia. Es decir que si consta en autos la última de las citaciones el 18-12-2007, el segundo día de despacho ocurrió el 8 de enero de 2008 mas los dos (2) días que por auto expreso el tribunal concede, los cuales transcurrieron los días 09 y 10 de enero…. Así mismo, oportunamente le exigimos al a-quo, que revocara por contrario imperio, el auto de aclaratoria que emitió el día 09 de enero de 2.008, (Folio 223) no obteniendo respuesta alguna, hasta la definitiva donde señaló que contra ese auto lo que correspondía era el recurso de apelación, a lo que nos oponemos rotundamente, por que intratándose de una aclaratoria, constituye un auto de mero tramite o de mera -sustanciación presupuestado como revocable por el artículo 310 del C.P.C. De todo ello se infiere, que el auto que ordenó la citación, anunciaba la falta de oportunidad procesal de los demandados. Por todo ello, solicitamos en aras del derecho a la defensa y la equidad procesal, se revoque la decisión que declara extemporánea la contestación de demanda y se valore todas las oposiciones y defensas en el alegadas.

SEGUNDO

CADUCIDAD CONSUMADA

...Suena lógico, que si una persona está en posesión de inmueble por vía de contrato de arrendamiento, sea este verbal o escrito y de repente el inmueble es ocupado por otro, el arrendatario debe ocurrir a su arrendador o al ocupante mediante comunicación escrita con acuse de recibo y plazo para su contestación, para que este le informe con que carácter está ocupando el inmueble. Es allí cuando puede alegar que al no contestarle, ocurrió al ente registrador y se enteró de la venta, cualquier otra forma es dubitable o fraudulenta. En el caso de marras se ha alegado en contra de la aseveración hecha por el demandante que se enteró de la venta el 28 de septiembre de 2007, que no plasmó en forma alguna esa versión. Y que el tribunal y la parte tenemos que conformarnos con su dicho, lo cual es contrario al ordenamiento, en consecuencia siendo que la venta se hizo el 23 de marzo de 2007, fecha esta en que el comprador ciudadano A.G.M., identificado en autos, tomo posesión del inmueble y comenzó sus tramites municipales serviciales y de proyección de obras, para construir en él, es evidente y relevado de pruebas que el tiempo para ejercer la acción caduco por haber transcurrido mas de cuarenta días después del registro de la escritura. Lo demás es elucubración…. En el caso de marras, el arrendatario, no ocupaba el inmueble y así quedó demostrado, los propietarios estaban en posesión del inmueble y mediante el documento de venta, pusieron en posesión al comprador, este tomo posesión comenzó como dije antes a ejercer su legitimo derecho como propietario… En el lapso probatorio, se trajo al proceso una inspección judicial que demostró que el terreno del cual formaba parte el lote objeto de esta controversia, está en manos de su propietario. De tal modo que con la prueba producida (Inspección Ocular No 2005-438 Juzgado Segundo de Municipio de Puerto Cabello) se demostró que el terreno no era ocupado por el demandante, pero el a-quo la declara impertinente solo a los fines de este proceso y declara como fecha cierta de conocimiento del demandante de la venta el 28 de septiembre de 2008…

En cuanto al alegado “vicio en el auto de citación” para el acto de contestación de la demanda, se observa que la representación judicial de los co-demandados en el escrito parcialmente transcrito, específicamente en el considerando primero, basa su afirmación, en que el Juzgado “a-quo” ordenó que el término de la distancia se computara después de transcurridos los dos (2) días de despacho siguientes a aquel en que conste en autos la última de las citaciones.

En virtud de lo antes expuesto, este Sentenciador trae a colación el auto de admisión de la demanda, dictado por el Juzgado “a-quo”, en fecha 09 de octubre de 2007, en el cual se lee:

…Por presentada la anterior demanda, Désele entrada y fórmese expediente.- Se admite cuanto ha lugar en derecho dicha demanda por no ser contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de ley, conforme a lo dispuesto en el Artículo 341 del Código de Procedimiento Civil.- Ríjase el presente asunto por el procedimiento breve, tal y como así lo dispone el Artículo 881 del Código de Procedimiento Civil, concatenado con los Artículos 33 y siguientes del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.- En consecuencia, emplácese a la demanda, a los ciudadanos: C.J.P. MARTINEZ… G.M.P.d.R., y representada por su Poderista C.J.P. MARTINEZ… y; al ciudadano A.J.G.M.… para que comparezcan por ante éste Tribunal el Segundo (2º) día de despacho siguiente, una vez que conste en autos la última de las citaciones más dos (2) días que se le conceden como termino de distancia al codemandado C.J.P.M. con domicilio en Chichiriviche, Estado Falcón, a fin de que expongan los alegatos que consideren pertinentes para la defensa sus derechos. Para la práctica de la citación del co-demandado C.J.P. MARTINEZ… se comisiona amplia y suficientemente al Juzgado de los Municipios Silva, Monseñor Iturriza y P.S. de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón….

Esta Alzada considera necesario destacar que, el “término de la distancia” es el lapso que fija el Juez, a los efectos de permitir el desplazamiento de personas desde un lugar a otro, cuando la sede del Tribunal ante quien debe efectuarse un acto, es diferente o se halle distante del que está la persona que debe concurrir a efectuarlo, de conformidad con lo previsto en el artículo 205 del Código de Procedimiento Civil, a los fines de preservar las garantías constitucionales del derecho a la defensa y al debido proceso de las partes intervinientes en el litigio. Por lo que dicho término debe ser sumado, en consecuencia, al lapso ordinario establecido en la Ley para la realización del acto en particular.

Del contenido el auto de admisión de la demanda, anteriormente transcrito, se desprende que el Juez “a-quo” ordena expresamente el emplazamiento de los accionados para que comparecieran “…el Segundo (2º) día de despacho siguiente, una vez que conste en autos la última de las citaciones más dos (2) días que se le conceden como termino de distancia al codemandado C.J.P. MARTINEZ…”, lo cual no evidencia en modo alguno que se haya ordenado computar el término de distancia después de transcurridos los dos (2) días de despacho siguientes a aquel en que conste en autos la última de las citaciones, tal como lo señala la apoderada judicial de los co-demandados; por cuanto, como bien se señaló ut supra, la finalidad del mismo, es permitir el desplazamiento del co-demandado C.J.P.M. desde su domicilio, en Chichiriviche, Estado Falcón; al lugar donde se encuentra la sede del Tribunal ante quien debe efectuarse el acto de contestación de la demanda, en V.E.C.; por lo que el alegato de que el referido auto de citación, se encuentra viciado por los señalamientos antes expuestos, no puede prosperar, Y ASI SE DECIDE.

Asimismo, en relación a la solicitud de revocatoria del auto dictado por el Juzgado “a-quo” en el cual declaró extemporánea la contestación de la demanda, se observa que dicho Tribunal, en fecha 09 de enero de 2008, dictó un auto en los términos siguientes:

…Con relación al escrito presentado por la Abogada M.D.O., actuando con el carácter de autos, donde expone que: En la presente causa ha operado la confesión ficta de los demandados de autos, por haber transcurrido el lapso para contestar la demanda, sin que estos hayan acudido a ello, este Despacho observa…

…de las actas que conforman el presente expediente se desprende que el día 18 de diciembre de 2007, fue agregada la comisión donde se cumplió con la ultima de las citaciones de los demandados de autos, comenzando a transcurrir al día siguiente a este el termino de la distancia de dos (2) días concedido a la parte demandada el cual culmino el 20 de Diciembre de 2007.

Es de hacer notar que si efectivamente el día 20/12/2007, feneció el termino de distancia concedido a la parte demandada, el lapso de contestación de la misma comenzó el Primer (1er) día de despacho siguiente vencido el termino de la distancia; es decir el siete (7) de Enero de 2008, transcurriendo dicho término (07 y 08/01/2008) sin que la parte demandada haya contestado la demanda, quedando confeso.

Sin embargo, es necesario aclarar a la parte demandante, que en el presente caso no ha operado la confesión fictae, por cuanto al día siguiente de vencido el termino dado para la contestación de la demanda se abrió a pruebas la presente causa, y para que pueda declararse la confesión fictae debe dejarse transcurrir el lapso probatorio tal y como lo establece el artículo 887 en concordancia con el Artículo 362 del Código de Procedimiento Civil y continuar la inacción del accionado; lo cual no ha ocurrido.

Por lo que este Tribunal aclara a las partes que el presente procedimiento se encuentra en la etapa probatoria y hasta el día de hoy, solo ha transcurrido un (1) día de despacho…

Asimismo, alega en esta Alzada la representación judicial de los co-demandados, que había solicitado al Juzgado “a-quo” la revocatoria por contrario imperio de la aclaratoria realizada en el precitado auto dictado el día 09 de enero de 2.008, por cuanto se trata de un auto de mero tramite o de mera sustanciación, presupuestado como revocable por el artículo 310 del Código de Procedimiento Civil, aduciendo que no había obtenido respuesta alguna, sino en la sentencia definitiva, donde se señaló que contra ese auto lo que correspondía era el recurso de apelación, a lo que se opone rotundamente.

En este orden de ideas, esta Alzada procede a determinar la naturaleza del auto dictado el día 09 de enero de 2.008, por el Juzgado “a-quo”, para precisar si se trata de un auto de mera sustanciación o de una auténtica sentencia interlocutoria que causa gravamen irreparable a la parte demandada.

En tal sentido, el Diccionario Jurídico VENELEX 2003, Tomo I, a la página 141, al conceptuar el “AUTO DE MERA SUSTANCIACION”, se lee:

…Denomínase así, a aquellos autos que dicta el Juez para la normal marcha del proceso, no son apelables y sólo pueden ser revocados por el mismo Juez que los dictó, por contrario imperio.

En este mismo sentido, el Dr. R.H.L.R. en su obra CODIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL, Tomo II, a la página 486, se expresa así:

…Lo que caracteriza a estos autos de sustanciación es que pertenecen al impulso procesal, no contienen decisión de algún punto, ni de procedimiento ni de fondo, son ejecución de facultades otorgadas por la ley al juez para la dirección y sustanciación del proceso, y por no producir gravamen alguno a las partes, son inaplicables y esencialmente revocables por contrario imperio, de oficio por el juez, o a solicitud de las partes

(cfr RENGEL-OMBERG, ARISTIDES: Tratado… II, p. 434, quien cita a la Corte Federal y de Casación, Memoria 1946, I. p. 317 y GF No. 53 2E, pp. 121 y 123)…”

Dicho autor, Dr. R.H.L.R., en su citada obra, a la página 487, trae inserta una sentencia dictada por la Antigua Corte Suprema de Justicia, el 03 de noviembre de 1.994, en la cual se lee:

…Las sentencias interlocutorias no apelables y que responden obviamente al concepto de autos de mera sustanciación son aquellas que no deciden ninguna diferencia entre las partes litigantes, y por ende son insusceptibles de poner fin al juicio o de impedir su continuación, ni causan gravamen irreparable a las partes, así lo ha aceptado reiteradamente la doctrina y la jurisprudencia; de tal manera que para conocer si se está en presencia de una de estas decisiones llamadas de mera sustanciación hay que atender a su contenido y a sus consecuencias en el proceso, de tal manera que si ellas, traducen un mero ordenamiento del Juez, dictado en uso de su facultad de conducir el procedimiento ordenadamente al estado de su decisión definitiva, responderá indefectiblemente a ese concepto de sentencia interlocutoria de simple sustanciación y por ende no apelable ya que de ser así se estaría violentando el principio de celeridad procesal tan celosamente custodiado por las normas adjetivas (…)…

En el auto contra el cual se solicitó la revocatoria por contrario imperio, se observa que el Juez “a-quo” realizó un cómputo a partir de la fecha en que se cumplió con la última de las citaciones de los demandados, hasta el lapso de contestación de demanda, dejando constancia que una vez culminado dicho lapso, la parte demandada no había presentado escrito de contestación a la demanda, es decir, en tiempo oportuno, teniéndosele por confeso, haciendo la salvedad, de no haber operado para ese momento la confesión ficta, ya que para ello debía dejarse transcurrir el lapso probatorio. Lo cual a criterio de este Sentenciador, no tiene el carácter de mero trámite, sino que por el contrario, tiene el carácter de una sentencia interlocutoria simple, por cuanto el Juzgado “a-quo”, resuelve la petición de la representación judicial de la parte actora, en relación al desarrollo del proceso, al pronunciarse sobre el alegato de la abogada M.D.O., de haber operado la confesión ficta de los demandados, por haber transcurrido el lapso para contestar la demanda, sin que éstos hayan acudido a ello. En consecuencia, no siendo un auto de mero trámite la decisión dictada el 09 de enero de 2008, el mismo, se encuentra entre las decisiones que pueden estar sujetas a apelación, razón por la cual la solicitud de revocatoria del auto dictado por el Juzgado “a-quo” en el cual declaró extemporánea la contestación de la demanda, no puede prosperar, Y ASI SE DECIDE.

En relación a la caducidad alegada en el considerando segundo en el escrito presentado en esta Alzada por la representación judicial de los co-demandados, este Sentenciador advierte que se ha pronunciado con anterioridad, razón por la cual da por reproducido dicho pronunciamiento.

En cuanto al alegato de que el arrendatario no ocupaba el inmueble objeto del presente juicio, invocando dicha abogada, el contenido de la inspección ocular No. 2005-438, practicada por el Juzgado Segundo del Municipio Autónomo de Puerto Cabello; este Sentenciador advierte que se ha pronunciado con anterioridad sobre la valoración de dicha prueba, desechándola del presente proceso, razón por la cual da por reproducido dicho pronunciamiento.

En cuanto a los vicios de la sentencia recurrida, alegados en el considerando tercero, por la representación judicial de los co-demandados en el escrito presentado en este Tribunal, este Sentenciador advierte que se pronunciará con posterioridad, al analizar y decidir el fondo de lo debatido, de acuerdo con lo alegado y probado en autos.

Consta asimismo, que en esta Alzada, el co-demandado A.J.G.M., asistido por los abogados I.T.T.E. y R.J.O., presentó un escrito, en el cual se lee:

…Solicitud De nulidad de Sentencia por no corresponder al expediente 16.180.

Es cierto ciudadano Juez, la sentencia apelada, al ser identificada por el Tribunal a-quo, señala que corresponde al EXPEDIENTE número 15.981, en tanto que las partes alli identificadas, corresponden al expediente número 16.180, lo cual crea confusión y duda que a la hora de decidir en esta superioridad, misma que favorece a la parte demandada apelante. El Juzgador a-quo, incurre en omisión al indicar las partes y sus apoderados del expediente 15.981 y en su lugar se nombra a las partes del expediente 16.180. Tal hecho esta presupuestado como causa de nulidad en el artículo 209 y 244 del C.P.C. por faltar las determinaciones del 243 eiusdem.

La demandante gananciosa, no solicitó aclaratoria ni corrección sobre este error en el lapso correspondiente, en consecuencia queda establecido que esta sentencia no pertenece al expediente 16.180 en consecuencia no es ejecutable…

En el escrito sub examine, se observa, que lo alegado por el co-demandado A.J.G.M., en el referido escrito presentado en esta Alzada, pretende traer a los autos un hecho nuevo, que no fue alegado en la oportunidad en que ejerció el recurso de apelación, es decir, fuera de la oportunidad prevista para ello, tal como se desprende del contenido de la diligencia suscrita por él, en fecha 25 de febrero de 2008, en la cual determina las razones por las cuales ejerce el recurso de apelación, contra la sentencia definitiva dictada por el Juzgado “a-quo”, la cual se transcribe a continuación:

…Vista la Sentencia dictada por este Tribunal, en fecha 20-02-08… del Expediente No. 16.180, formalmente apelo de los siguientes puntos:

Apelo del Particular Primero (1º) de las Dispositiva por cuanto a los criterios esgrimidos por el Sentenciador en cuanto al acto subjetivo de conocimiento efectivo del demandante de haber obtenido conocimiento de la venta, lo deduce de hechos que no son válidos para probar actos subjetivos.

Apelo del Particular Segundo (2do) por estar viciado de Ultra Petita, en virtud de que el demandante nunca pidió Resolución de Contrato y al Tribunal no le está dado facultad para dictarla, por cuanto solo puede dictar subrogación y en todo caso el contrato original queda incólume.

Apelo del Particular Tercero (3º) por ser consecuencia del Particular Primero, queda excluido de esta apelación el Capítulo Quinto (5to) (V) el cual acepto en todo y cada uno de sus partes…

En ese sentido, para defender la integridad de la legislación y la uniformidad de la jurisprudencia, con fundamento en el artículo 321 del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal acoge doctrina jurisprudencial vertida en el fallo N° 2428 del 29 de agosto de 2003, en la cual se estableció el siguiente criterio:

...En tal sentido, la jurisprudencia venezolana, en forma reiterada, ha venido señalando en muchísimos fallos, que lo único que pueda probar el demandado en ese “algo que le favorezca”, es la inexistencia de los hechos alegados por el actor, la inexactitud de los hechos, pero ha indicado de esta forma, que no puede nunca probar ni excepciones perentorias, ni hechos nuevos que no ha opuesto expresamente. Criterio que es compartido por esta Sala… Esto tiene que ver con la ficción… la cual no puede ocultar la realidad. Si se está ante una futura ficción, la sola duda a favor de la realidad ya tiene que eliminarla. Debido a que el proceso persigue que el valor justicia se aplique, por cuanto el fallo lo que busca es hacer justicia, no puede hacerla si se funda en ficciones y no en la realidad...” (negrillas de esta Alzada).

En consecuencia, dado que el co-demandado A.J.G.M., en la oportunidad en que ejerció el recurso de apelación, contra la sentencia definitiva dictada por el Juzgado “a-quo”, no denunció el supuesto vicio de la sentencia recurrida, consistente en la falta de las determinaciones indicadas en el artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, tal como lo prevée el artículo 209 ejusdem, que señala “que la nulidad de la sentencia definitiva dictada por el Tribunal de la instancia inferior que se halle viciada por los defectos que incida el artículo 244, sólo puede hacerse valer mediante el recurso de apelación”, pretendiendo hacerlo valer mediante escrito presentado en esta Alzada, por lo que mal podría este Sentenciador pronunciarse declarando con lugar lo peticionado por el mismo, puesto ello constituiría un vicio de quebrantamiento de las formas sustanciales del proceso; aunado a que un error en la nomenclatura interna del Tribunal no constituiría más que un error material, y no un vicio de quebrantamiento de los requisitos formales de la sentencia establecidos en el artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, Y ASI SE DECIDE.

En relación al defecto en la citación y la caducidad de la acción alegado por el co-demandado A.J.G.M., en el referido escrito presentado en esta Alzada, este Sentenciador advierte que se ha pronunciado con anterioridad, razón por la cual da por reproducido dicho pronunciamiento.

CUARTA.-

Observa este Sentenciador que en la presente causa, la parte actora ha incoado una acción de retracto legal, para subrogarse en los derechos que sobre un inmueble, constituido por un lote de terreno ubicado en Campo Alegre, Avenida Falcón, Municipio Salón del Distrito Puerto Cabello, Estado Carabobo, Bloque No. 189, No. 5 o Lote “B”, con un área de aproximadamente UN MIL DOSCIENTOS OCHENTA Y NUEVE METROS CUADRADOS CON VEINTICUATRO DECIMETROS CUADRADOS (1.289,24 m2), cuyos linderos y medidas son: NORTE: Con terrenos que son o fueron del Dr. A.Z., hoy Conjunto Residencial "ETNA" en Treinta y seis Con Cincuenta y dos centímetros (36,52 mts ); SUR: Con la Avenida Falcón, que es su frente; ESTE: Con terreno que son o fueron de B.P.M.; y OESTE: Con terreno que son o fueron de J.O. y actualmente de G.C.Q. y A.G.d.C.; cuyas medidas y linderos objeto de Aclaratoria, por documento protocolizado en fecha 24 de Enero de 1.995, Quedando registrado bajo el N° 44, folios del 201 al 204, Pto. 1°, Tomo1°; le fueron vendidos al ciudadano A.J.G.M., en fecha 23 de marzo de 2007; subrogándose, en las mismas condiciones en que fue vendido, ello es, por la cantidad de DOSCIENTOS OCHENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 280.000.000,00).

Asimismo se observa, que por auto dictado en fecha 09 de enero de 2008, por el Juzgado “a-quo”, se dejó constancia de haber transcurrido el lapso de contestación de demanda, el cual feneció el 08 de enero de 2008, sin que los accionados presentaran en dicho lapso, sus correspondientes defensas; el cual quedó definitivamente firme, al no haberse ejercido contra éste recurso alguno; abriéndose, en consecuencia, el lapso para la promoción de pruebas.

En este sentido, dispone el artículo 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que “El retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad…”, pudiéndose observar una pluralidad de elementos que lo distinguen, tales como: a) el derecho del arrendatario a la subrogación; b) la igualdad de las condiciones estipuladas en el contrato traslativo de propiedad del inmueble arrendado; y,

c) el derecho de adquirir el bien arrendado que haya sido transferido por cualquier acto; debiendo cumplir con las condiciones establecidas en el artículo 42 del precitado Decreto con Fuerza de Ley.

Establece el legislador como requisitos para el ejercicio del retracto legal arrendaticio: la venta perfeccionada o consumada sobre el bien inmueble objeto de la litis, la existencia de un contrato de arrendamiento y la circunstancia de que sea el arrendatario, como único titular, quien ejerce ese derecho.

De seguidas pasa este Juzgador a analizar si los extremos anteriormente señalados se cumplen en el presente juicio:

En primer lugar, la venta perfeccionada o consumada sobre el bien inmueble objeto de la litis, lo cual se evidencia de documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio de Cabello, Estado Carabobo, en fecha 23 de marzo de 2.007, el cual quedó registrado bajo el N° 15, folios 94 al 98 , Tomo 14 Protocolo 1°, cuyos linderos y medidas son: NORTE: Con terrenos que son o fueron del Dr. A.Z., hoy Conjunto Residencial "ENNA" en Treinta y seis metros con cincuenta y dos centímetros (32,52 mts ) ; SUR: Con la Avenida Falcón, que es su frente, en Treinta y seis metros con cincuenta y dos centímetros (32,52 mts) ; ESTE: Con terreno de B.P.M.E. treinta y Cinco con treinta centímetros ( 35,30 mts ) y OESTE: Con terreno que son o fueron de J.O. y actualmente G.C.Q. y A.G.d.C.; En treinta y Cinco con treinta centímetros ( 35,30 mts ).

En segundo lugar, la existencia de un contrato de arrendamiento, lo cual se evidencia de documento privado valorado por esta Alzada, mediante el cual se dio por probado que, efectivamente la ciudadana E.R.D.P., cónyuge del ciudadano C.J.P.M., arrendó al ciudadano actor, A.D.S.C., el 1º de junio de 1991, un inmueble un inmueble constituido por un terreno ubicado en la Avenida J.J.F., cruce con Avenida Falcón, en la ciudad de Puerto Cabello, Estado Carabobo, así como de los demás elementos probatorios valorados por esta Alzada, que adminiculados con el aludido instrumento privado, dan plena fe de la existencia del contrato de arrendamiento.

De otro lado, se desprende de los autos, que corren como aportaciones probatorias, además del referido contrato de arrendamiento, las copias certificadas emanadas del Juzgado Primero de Parroquia del Municipio Puerto Cabello de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, de la solicitud de consignación de alquileres de los cánones de arrendamiento del inmueble ubicado en la Avenida J.J.F., cruce con Avenida Falcón, en la ciudad de Puerto Cabello, Estado Carabobo, de los meses de junio a diciembre de 1.996, y enero a marzo de 1997, realizada por el ciudadano actor, A.D.S.C., así como los instrumentos que demuestran el retiro por parte de la ciudadana E.R.D.P., debidamente autorizada por la sucesión PLATT MARTINEZ, de los cánones de arrendamiento del contrato celebrado con el ciudadano A.D.S.C.; del documento contentivo de la “Preferencia Ofertiva”, suscrito por los ciudadanos RICARDO, CARLOS, BERNARDO y G.P.M., dirigido al ciudadano actor, A.D.S., que adminiculados, como ya fue decidido, hacen plena prueba de la existencia de la relación arrendaticia.

Y en tercer lugar, para determinar la legitimatio ad causam, observa este Sentenciador que el ciudadano A.D.S.C., funge como arrendatario, siendo a éste por tanto, a quien le corresponde, como único titular, ejercer el ejercicio de la acción de retracto legal arrendaticio. Siendo efectivamente éste, en el caso de autos, quien funge como accionante en la presente causa. Cabe igualmente señalar, que no se desprende de los autos, algún medio probatorio tendiente a desvirtuar la existencia del contrato de arrendamiento en que se basa la parte actora para incoar su pretensión, Y ASI SE DECIDE.

Decidido lo anterior, pasa este Sentenciador a analizar si se encuentran cumplidas las condiciones establecidas en el artículo 42 del precitado Decreto con Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

De lo anteriormente señalado se desprende: que la traslación de la propiedad debe ser hecha a un tercero, extraño a la relación arrendaticia, vale señalar, distinto al arrendatario, para que sea procedente el retracto legal arrendaticio. En el presente caso, conforme se evidencia de autos, la venta celebrada en fecha 23 de marzo de 2007, por los propietarios, lo fue con el ciudadano A.J.G.M., quien efectivamente, y a los efectos señalados, era un tercero distinto del arrendatario. Siendo necesario además, determinar si el arrendatario tenía más de dos (2) años como tal; en este sentido, observa este Sentenciador de que, además de no ser un hecho controvertido, para la fecha 28 de septiembre de 2007, el demandante tenía más de dos (2) años ocupando el inmueble en calidad de arrendatario; lo cual se evidencia de las pruebas aportadas y valoradas por esta Alzada, tal como el instrumento contentivo del contrato de arrendamiento acompañado con el escrito libelar, marcado “1”, del que se desprende, que efectivamente el ciudadano A.D.S.C., tenía la condición de arrendatario, y por ende el derecho preferente para adquirirlo, Y ASI SE DECIDE.

Aunado a los requisitos anteriormente señalados, pasa este Sentenciador a analizar los demás extremos legales establecidos para la procedencia de la acción de retracto legal arrendaticio.

En este sentido, es necesario que el arrendatario se encuentre solvente en los pagos; y que satisfaga las aspiraciones del propietario, pues las condiciones que debe cumplir el arrendador en este juicio son concurrentes.

Observa este Sentenciador, en cuanto al requisito de que el arrendatario se encuentre solvente en el pago de los cánones arrendaticios, observa este Sentenciador que de las pruebas valoradas se desprende que, efectivamente el ciudadano A.D.S., se encontraba solvente con el pago de los cánones arrendaticios, a la fecha de interposición de la demanda, tal como se desprende de los recibos originales suscritos por el Juzgado Primero del Municipio Puerto Cabello de esta Circunscripción Judicial, correspondiente a los meses de septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2007, por lo que se cumple con el segundo requisito de procedencia de la acción de retracto legal, Y ASÍ SE DECIDE.

En relación al requisito de que satisfaga las aspiraciones del propietario, al no haberse dado la notificación que exige el artículo 44 del referido Decreto con Fuerza de Ley, mal podría haber dado cumplimiento a tales aspiraciones; no obstante considera esta Alzada, que al haber manifestado el ciudadano A.D.S., estar dispuesto a pagar el precio del inmueble en las mismas condiciones señaladas en el contrato de compra venta, estarían cumplidos los requisitos de procedencia de la acción de retracto legal, Y ASÍ SE DECIDE.

En este orden de ideas, establecido como fue, tanto la fecha de inicio de la relación arrendaticia (1º de junio de 1991), como la fecha de protocolización del documento de venta del inmueble arrendado (23 de marzo de 2007), y a.c.f.l. requisitos establecidos en el Decreto con Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, concluye esta Alzada, que se encuentran cumplidos los extremos de ley para la procedencia de la acción incoada, Y ASÍ SE DECIDE.

En efecto, de las pruebas aportadas por las partes se observa que en fecha 23 de marzo del año 2007, mediante documento protocolizado en el Registro Inmobiliario del Municipio Puerto Cabello, Estado Carabobo, bajo el Nº 15, folios 94 al 98, Tomo 14, Protocolo 1º, el cual se le atribuyó pleno valor probatorio, los ciudadanos C.P.M. y G.P.d.R., en fecha 23 de marzo de 2007, dieron en venta, pura y simple, perfecta e irrevocable al ciudadano A.J.G.M., el inmueble objeto de arrendamiento, por la cantidad de DOSCIENTOS OCHENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 280.000.000,00), operación que evidencia que el inmueble fue vendido a un tercero ajeno a la relación arrendaticia, en franca violación al derecho de preferencia ofertiva de que goza el arrendatario para que se le ofrezca en venta en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa.

El derecho de subrogación de que dispone el arrendatario está concebido en la ley para proteger y beneficiar a éste, siendo irrenunciable, de conformidad con lo establecido en el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. En el caso sub-judice el arrendatario cumplía los requisitos exigidos en el artículo 42 de dicha Ley, por lo que debía habérsele ofrecido, nuevamente, el bien inmueble que ocupaba con tal carácter, con preferencia al adquirente del mismo, conforme lo previsto en el artículo 44 ibidem, así como el caso sub-judice encuadra dentro de los supuestos consagrados en el artículo 48 eiusdem, teniendo derecho a subrogarse en el lugar del adquirente, es decir, ocupar su lugar adquiriendo el inmueble cuya propiedad fue transferida, sustituyendo al tercero en las mismas condiciones establecidas en el instrumento de traslación inmobiliaria, Y ASÍ SE DECIDE.

QUINTA.-

Con relación a la apelación interpuesta por el accionante, impugnando la decisión emanada del Juzgado “a-quo”, por cuanto ordena pagar reparaciones y mejoras, así como la realización de la experticia complementaria del fallo, este Sentenciador comparte el criterio sostenido por el Juez “a-quo”, en el sentido de que: “El ciudadano A.J.G.M., tal como de autos se desprende, insiste en haber adquirido y poseído el inmueble, en una negociación que señala como perfeccionada y una posesión pacífica, no equívoca y con ánimo de dueño.- Estas aseveraciones hechas por este tercero adquirente, revelan y crean una suficiente convicción en el Juzgador que el mencionado ciudadano, ES UN TERCERO ADQUIRENTE DE BUENA FE; toda vez que de autos de ninguna manera se desprende lo contrario y, tampoco la parte demandante ejercita su acción con ese fin; amen que en autos la parte actora tampoco demostró, en todo caso, que este Tercero conocía de la relación arrendaticia existente entre los vendedores arrendadores y el accionante”. En consecuencia, esta Alzada declara como Tercero Adquirente de Buena fe al ciudadano A.J.G.M., a quien, se le deberá reembolsar además del precio que canceló conforme el contrato de compra-venta, los gastos y costos de la venta, así como las reparaciones y mejoras realizadas al inmueble, tal como lo estipula el artículo 1.544 del Código Civil; Y ASÍ SE DECIDE.

Consta asimismo que, en esta Alzada, la abogada M.D.O., en su carácter de apoderada actora, presentó un escrito, en el cual se lee:

…Al ciudadano A.D.S.C., se le debe subrogar por esa misma cantidad y en esa misma condición ( de contado ), porque eso fue lo que pago el ciudadano A.J.G.M.… El ciudadano A.D.S.C., NO TIENE PORQUE PAGAR INTERESES; MEJORAS; REPARACIONES; NI PLUSVALIA, porque estamos ante un caso de RETACTO ARRENDATICIO QUE ES MUY DIFERENTE A LA VENTA CON PACTO DE RETRACTO.

Si bien es cierto que en el RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, ha habido una venta. ( Propietario- Arrendador, a un Tercero ). Se ha ignorado a alguien que la Ley le da derecho preferente para adquirir el inmueble como es el Arrendatario o inquilino, y al ser ignorado el inquilino por el propietario del inmueble, es que ejerce el Derecho de Retracto Legal arrendaticio, para subrogarse en esas mismas condiciones…

…SI el ciudadano A.J.G.M., hizo o no algunos gastos ( como perisología u otros ) documentos que fueron IMPUGNADOS OPORTUNAMENTE, quien le debe indemnizar es quien le vendió el inmueble, es decir, C.J.P.M. y G.P.D.R. y NO A.D.S.C., quien es el Arrendatario o inquilino…

Este sentenciador considera necesario destacar que, el legislador, determinó en el artículo 50 del Decreto con Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el carácter supletorio de las normas contenidas en el Código Civil. En este sentido, el artículo 1.544 del Código Civil, establece expresamente que el retrayente no puede entrar en posesión del bien inmueble objeto del retracto legal arrendaticio, sino después de haber satisfecho todas las obligaciones en él contenidas. Es evidente que a partir de la sentencia que declara con lugar el retracto legal arrendaticio, subrogando en el retrayente, los derechos del comprador, en las mismas condiciones en que había adquirido el bien inmueble, convirtiéndose éste, en acreedor del retrayente del monto de la cantidad que el mismo debe reembolsar. En consecuencia, el derecho de retracto no está sometido sólo al pago previo del precio de la venta, y de los gastos y costas de la misma, sino también, queda sujeta al cumplimiento de las obligaciones consecuenciales de esa condición, cual es el pago de las reparaciones y mejoras que hayan aumentado el valor del bien objeto del retracto, tal como lo dispone el artículo en comento, razón por la cual el alegato de la apoderada actora de que su representado por tiene que pagar mejoras, reparaciones ni plusvalía, no es procedente en derecho; por lo que considera este Sentenciador, que la apelación interpuesta por la parte actora, contra la decisión recurrida no puede prosperar, Y ASI SE DECIDE.

Finalmente, a los fines de materializar la subrogación anteriormente decidida, deberá el ciudadano actor, A.D.S.C., consignar a los autos, a favor del co-demandado A.J.G.M.: a) la suma de DOSCIENTOS OCHENTA MIL BOLIVARES FUERTES (Bs.F. 280.000,oo), cantidad que fue pagada al co-demandado C.P.M., en el momento de celebrarse la operación de compra venta del inmueble objeto del presente retracto legal arrendaticio; b) todos los gastos y costos de la venta del inmueble objeto del presente juicio; c) las reparaciones y mejoras realizadas al mismo, que hayan aumentado su valor, de conformidad con lo dispuesto en el Artículo 1.544 del Código Civil. A tal efecto, de conformidad con lo previsto en el artículo 451 y siguientes del Código de Procedimiento Civil; en consecuencia, se acuerda la realización de una experticia complementaria del fallo, a los fines de calcular el monto de las reparaciones y mejoras que puedan haberse efectuado, en el inmueble objeto del presente retracto legal arrendaticio; advirtiéndosele al ciudadano actor, que de conformidad con lo establecido en el precitado artículo 1.544 del Código Civil, no puede entrar en posesión del bien inmueble de marras, hasta tanto se encuentre suficientemente demostrado en autos, que ha satisfecho todas las obligaciones impuestas en la presente decisión, Y ASÍ SE DECIDE.

SEXTA

Por las razones antes expuestas este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Bancario, Tránsito y de Protección del Niño y del Adolescente de esta Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA: PRIMERO: SIN LUGAR las apelaciones interpuestas el 25 de febrero de 2007, por el co-demandado A.J.G.M., asistido por la abogada I.T.T.E.; y por dicha abogada, conjuntamente con el abogado R.O., en su carácter de apoderados judiciales de los co-demandados C.J.P.M. y G.M.P.d.R., contra la sentencia dictada el 20 de febrero de 2008, por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, con sede en Puerto Cabello.- SEGUNDO: SIN LUGAR la apelación interpuesta el 26 de febrero de 2007, por la abogada M.D.O., en su carácter de apoderada judicial del ciudadano A.D.S.C., contra la sentencia dictada el 20 de febrero de 2008, por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, con sede en Puerto Cabello.- TERCERO: CON LUGAR la demanda por Retracto Legal Arrendaticio, incoada por el ciudadano A.D.S.C., contra los ciudadanos C.J.P.M., G.M.P.d.R. y A.J.G.M..- En consecuencia, el ciudadano A.D.S.C., queda subrogado en los derechos del comprador, ciudadano A.J.G.M., en las mismas condiciones en que éste adquirió el terreno ubicado en Campo Alegre, Avenida Falcón, Municipio Salón del Distrito Puerto Cabello, Estado Carabobo, Bloque No. 189, No. 5 o Lote “B”, con un área de aproximadamente UN MIL DOSCIENTOS OCHENTA Y NUEVE METROS CUADRADOS CON VEINTICUATRO DECIMETROS CUADRADOS (1.289,24 m2), según documento protocolizado ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Puerto Cabello del Estado Carabobo, en fecha 23 de marzo de 2007, bajo el Nº 15, folios 94 al 98, Tomo 14.- CUARTO: SE ORDENA al ciudadano actor, A.D.S.C., consignar a los autos, a favor del co-demandado A.J.G.M.: a) la suma de DOSCIENTOS OCHENTA MIL BOLIVARES FUERTES (B/F. 280.000,oo), cantidad que fuera pagada al co-demandado C.P.M., en el momento de celebrarse la operación de compra venta del inmueble objeto del presente retracto legal arrendaticio; b) todos los gastos y costos de la venta del inmueble objeto del presente retracto arrendaticio; c) las reparaciones y mejoras realizadas al mismo, que hayan aumentado su valor, de acuerdo con lo dispuesto en el Artículo 1.544 del Código Civil. A tal efecto, de conformidad con lo previsto en el artículo 451 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, se ordena la realización de una experticia complementaria del fallo, a los fines de calcular el monto de las reparaciones y mejoras efectuadas en el inmueble objeto del presente retracto legal arrendaticio.-

Queda así REFORMADA la sentencia objeto de la presente apelación

Se condena en costas a ambas partes, de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.

PUBLIQUESE, REGISTRESE y DEJESE COPIA

Dada, firmada, y sellada en la Sala de despacho del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Bancario, Tránsito y Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo.- En Valencia, a los tres (03) días del mes de abril del año dos mil ocho (2008). Años 197° y 148°.

El Juez Titular,

Abog. F.J.D.

La Secretaria,

M.G.M.

En la misma fecha, y siendo las 3:15 p.m., se dictó y publicó la anterior sentencia.

La Secretaria,

M.G.M.

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