Decisión nº 1213 de Juzgado Octavo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de Zulia, de 4 de Marzo de 2011

Exp. Nº 03453

República Bolivariana de Venezuela

En su Nombre

Juzgado Octavo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia

Motivo: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DEL TÉRMINO.-

Demandante: L.A.V.S. y M.C.V.M., venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad N° V- 5.828.856 y 5.847.414 y domiciliados en esta ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia.

Apoderada Judicial de la Parte Demandante: M.V.N. y M.D.V.L.C., Abogadas en ejercicio, inscritas en el Inpreabogado bajo los números 29.067 y 58.247 y de este domicilio.-

Demandado: YASMELIS COROMOTO H.D.D., quien es venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-9.787.543 y domiciliada en esta ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia.-

Apoderados Judiciales de la Parte Demandada: G.J.P. y M.J.U., Abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nº 24.036 y 148.287 y de este domicilio.-

Consta de las actas procesales, que el día 15 de Diciembre de dos mil diez (2010), este Juzgado admitió cuanto ha lugar en Derecho la acción propuesta en causa, asignándole la nomenclatura Nº 03453 y ordenó emplazar a la demandada de autos ciudadana YASMELIS H.D.D., a fin de que compareciera por ante este Tribunal en el SEGUNDO día de despacho siguiente a la constancia en actas de la última formalidad cumplida, relativa al acto comunicacional de la citación y procediera en consecuencia a darle contestación a la demanda.-

En fecha 21 de Diciembre de 2010, se libraron los recaudos de citación correspondientes, sabido que, el Alguacil del Tribunal, en fecha 01 de Febrero de 2011, consignó los recibos de citación en exposición de que practicó la citación de la demandada en esa misma fecha, quien se negó a firmar el recibo citatorio por sugerencia de su abogado y el 11 de febrero de 2011, la suscrita Secretaria del Tribunal, procedió a perfeccionar la citación conforme lo ordena el Artículo 218 del Código de Procedimiento Civil, como última formalidad cumplida.

Posteriormente, el día 15 de Febrero de 2011, la demandada de autos con la debida asistencia, se presentó en estrados y consignó escrito, contestando la demanda, siendo agregado a las actas en esa misma fecha.

Aperturado el juicio a pruebas, ambas partes promovieron e hicieron evacuar las que constan de las actas procesales, las cuales serán analizadas en la motiva del fallo conforme a Ley.-

PLANTEAMIENTO DE LA CONTROVERSIA

Alegan los actores, que son legítimos propietarios de un (1) inmueble distinguido con el N° 16, constituido por una casa–quinta, situada en el Conjunto Residencial “VILLA LA SAGRADA FAMILIA IV ETAPA” en jurisdicción de la Parroquia R.L.d.M.M. del estado Zulia, y con tal carácter cedieron en arrendamiento a la ciudadana YASMELIS H.D.D., conforme a documento autenticado por ante la Notaría Pública Tercera de Maracaibo del Estado Zulia, anotado bajo el N° 38, Tomo 190, y que en la cláusula tercera del Contrato se dejó establecido que la vinculación arrendaticia tendría una duración de un (01) año, contado a partir del Primero (01) de Diciembre de 2001, prorrogándose.-

Afirman como alegan los actores que el día 22 de septiembre de 2008, el Juzgado Octavo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, se trasladó y constituyó en el inmueble objeto del arrendamiento y NOTIFICÓ a una ciudadana que se identificó como M.I.F., titulada V- 16.928.780, con el carácter de servicio doméstico, sobre la NO CONTINUIDAD DE LA RELACION ARRENDATICIA Y EL OTORGAMIENTO DE LA PRÓRROGA LEGAL, y que la misma vencía el 01 de diciembre de 2010, notificación judicial que consignó constante de veintiún (21) folios útiles a los f.d.L. y en esa misma fecha (22-09-2008), el Tribunal, practicó Inspección Judicial sobre las condiciones generales del inmueble objeto de este litigio, que también fuera consignada en dieciocho (18) folios útiles.-

Exponen los actores que por las razones expuestas demandan a la ciudadana YASMELIS COROMOTO H.D.D. por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO POR VENCIMIENTO DE LA PRÓRROGA LEGAL, por haberse vencido dicha prórroga legal el día primero (01) de diciembre de Dos Mil Diez (2010), y que en consecuencia solicitan que la demandada haga entrega del inmueble o a ello sea compelida por el Tribunal, fundamentando la demanda en el Artículo 39 de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios, cuya estimación fue hecha en la cantidad de VEINTIÚN MIL CIENTO VEINTICINCO BOLÍVARES (Bs.- 21.125,00)

Entre tanto, la demandada de autos, YASMELIS COROMOTO H.D.D., con la debida asistencia del profesional del derecho G.J.P., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 24.036, en fecha 15 de Febrero de 2011, trabó la litis con su contestación, reconociendo que suscribió el contrato de arrendamiento con los demandantes de autos y que los mismos, son los propietarios del inmueble arrendado y que es cierto el contenido de la Cláusula Tercera del Contrato.-

Negó, rechazó y contradijo que haya sido notificada el día 22 de septiembre de 2008, por cuanto la doméstica ciudadana M.I.F., sólo le había informado que el Tribunal había estado en la casa haciendo una inspección y que habían tomados muchas fotos y que no le informó que habían hecho una notificación para que entregara el inmueble.-

Admite que la cláusula tercera del contrato PERMITE que la arrendataria sea notificada por cualquier persona que se encuentre en el inmueble, aunque esa persona no sea parte activa o pasiva en la relación arrendaticia y luego refiere criterio jurisprudencial sin mencionar la fuente de lo que debe entenderse por NOTIFICACIÓN en el ámbito jurídico, para luego concluir cuales son los deberes del Tribunal en esos casos, solicitando declare NULA dicha NOTIFICACIÓN dejándola sin efecto, así como el contenido de la Cláusula Tercera del contrato, solicitando la condenatoria en costas.-

ANALISIS DEL MATERIAL PROBATORIO

PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA

La parte actora promovió e hizo evacuar los siguientes medios probatorios, no prohibidos expresamente por la Ley:

1. - Ratifico todos y cada unos de los documentos que consignó con el libelo de la demanda, entre ellos, el contrato de arrendamientos suscrito por las partes el día 21 de septiembre de 2001 por ante la Notaria pública Tercera de Maracaibo, y que este Tribunal aprecia y valora conforme a Ley y en base a los Principios de la Comunidad de la Prueba y de la Adquisición Procesal, según el cual, todo cuanto se diga, escriba o alegue en el proceso beneficia o perjudica por igual a las partes inmersas en una relación jurídica en concreto, aunado a que las pruebas una vez aportadas a juicio pertenecen a la plena soberanía del Juez, contrato arrendaticio éste, que no fue objeto de ningún tipo de impugnación, antes por el contrario fue reconocido expresamente por la parte demandada con su escrito de contestación a la demanda esto es, fueron reconocidos expresamente por las partes. Y así se declara.

2. - Consignó con el libelo de la demanda y ratificó con su escrito de promoción de pruebas la notificación judicial y la inspección judicial que realizara el día 22 de septiembre de 2008, este Juzgado Octavo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en el inmueble objeto del contrato de arrendamiento y que este Tribunal, APRECIA Y VALORA en cuanto al contenido de su literatura y de los hechos y circunstancias que se pudieron constatar al practicarse las mismas y motivado a la naturaleza de público de dichas actuaciones realizadas por Órgano Competente conforme a Ley, las cuales no fueron TACHADAS DE FALSAS POR EL ADVERSARIO en sede incidental o por vía principal conforme a Ley, igual tratamiento le merece a este Juzgador, la Inspección Judicial que se evacuara en fecha 25 de Febrero de 2011, en los archivos de este Tribunal, rielante al folio ciento dieciocho (118) de este Expediente N° 03453.- Así Se Establece.-

3. - Del mismo modo, la parte accionante ratificó el documento que acredita la propiedad del inmueble para con los demandantes y ratificó el Registro Mercantil de la empresa Inversiones Los Morichales y que este Tribunal aprecia y valora en cuanto al contenido de su literatura y conforme a los alcances de los Artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.357 y siguientes de la Ley Sustantiva Civil.- Así se decide.-

4. - Promovió Inspección Judicial sobre el inmueble objeto de la contratación arrendaticia a los efectos de determinar el estado de uso, aseo y conservación en que se encuentra el mismo, dicha inspección se llevó a efecto el día 25 de febrero de 2011, según consta de los folios 118, 119 y 120 del expediente y que este Tribunal, aprecia y valora en cuanto a su naturaleza pública y a las circunstancias de hecho de las cuales pudo constatar y que se desprenden de la literatura de la inspección, así como de la exposición e informe rendido por el práctico asesor designado. Así se decide.-

   5- Promovió e hizo evacuar Pruebas de Informe para con los Registradores Mercantiles Primero y Cuarto del Estado Zulia, que relacionan las actas constitutivas de las Empresas Mercantiles Inversiones Los Morichales, C.A. y Arrendadora Los Morichales 2003, C.A., información requerida que consta de las actas y que fueron agregadas en fecha 01 de marzo de 2011, y que este Tribunal, aprecia y valora en cuanto al contenido de su literatura y al carácter de públicos de los aludidos instrumentos y de conformidad al contenido del Artículo 433 de la Ley adjetiva Civil.- Así se declara.-

6. - Promovió la actora la testimonial jurada de los ciudadanos: H.A.M.U., E.J.R.U., M.T.V., A.P.V.M. y J.J.U., venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de Identidad Nº V-7.819.615, V-10.436.132, V-7.768.770, V-5.817.779 y V- 4.995.002, respectivamente y domiciliados en esta ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia, dichos testigos en líneas generales depusieron que conocen a las partes inmersas en este juicio, así como conocen al ciudadano J.H., padre de la demandada, que saben y les consta que la demandada está arrendada en el inmueble objeto del litigio, que dicho inmueble le fue ofrecido en venta a la demandada y que en el mes de septiembre de 2010, se realizó una reunión en el Restaurante o Cafetín Montserrat, donde se planteó el problema del inmueble entre las partes y sus abogados para tratar de llegar a un arreglo en relación a la prórroga legal, testigos estos que son valorados en cuanto al contenido de sus dichos a excepción del ciudadano M.T.V., por ser su deposición referencial, todo ello conforme a Ley.- Así se declara.-

7. - Promovió de igual forma instrumento autenticado por ante la Notaría Pública Tercera de Maracaibo de fecha 22 de agosto de 2007, suscrito por las partes de este litigio que refiere a la Preferencia Ofertiva en relación al inmueble objeto del litigio y que este Tribunal le atribuye pleno valor probatorio en cuanto al contenido de su literatura y por no haber sido impugnado o tachado en forma alguna conforme a Ley.- Así Se Determina.-

   PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA

   La accionada de autos promovió los siguientes medios probatorios, no prohibidos expresamente por la Ley:

1. - Invocó el mérito de las actas, en especial la Inspección Judicial y la Notificación Judicial que realizó este Tribunal en el inmueble objeto del litigio en fecha 22 de septiembre de 2009, y que este Operador de Justicia, ya se pronunció en cuanto a su apreciación y valoración.- Así se establece.-

2. - Promovió prueba de INFORME para con la Sociedad Mercantil Arrendadora Los Morichales 2003, en propósito de determinar si los testigos promovidos por la parte actora, trabajan en la aludida empresa, observando el Juzgador que dicha prueba no fue evacuada por la parte demandada al no retirar el oficio correspondiente, sin embargo, de las deposiciones rendidas por los testigos, se colige que las únicas personas que laboran en dicha Sociedad Mercantil son los ciudadanos H.M. en su carácter de Presidente y administrador y E.R. en su condición de cobrador, no obstante que, dicha prueba de informe, nada hubiese aportado para el mérito de la controversia.- Así se declara.-

   PUNTO PREVIO

   En fundamento al Principio de Juridicidad del Punto Previo, que consiste en la potestad que tienen los Jueces de mérito de basar sus fallos en una razón jurídica previa con fuerza y alcance suficiente como para destruir los alegatos de las partes y determinantes para la suerte del proceso, tales como: Los alegatos de Prescripción, Caducidad, Falta de Cualidad, fraude procesal y otros similares, como la Prohibición de la Ley de Admitir la acción propuesta, este Tribunal entra a analizar los alegatos formulados por las partes, de la forma y manera siguiente:

   NATURALEZA JURÍDICA DEL

   CONTRATO ARRENDATICIO QUE NOS OCUPA

   En aras de determinar si el caso in especie, se trata de un contrato a tiempo determinado o indeterminado, este Tribunal observa que:

   Las normas contenidas en el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, dirigidas a proteger y beneficiar a los arrendatarios, son de estricto orden público y, por ende, no pueden las partes ni el Órgano Jurisdiccional relajar el cumplimiento de las mismas, ni disminuir o menoscabar los derechos protegidos, a tenor del Artículo 7 del mencionado Decreto Ley. En este sentido, tanto las disposiciones procedimentales como las acciones concedidas a los arrendadores deben estar sujetas al cumplimiento estricto de las disposiciones inquilinarias, sin que puedan éstos optar por un procedimiento distinto al que lo atribuye la legislación especial inquilinaria.

   En este caso concreto, la parte accionante solicita incoa la acción de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO POR VENCIMIENTO DEL TÉRMINO, con fundamento al Artículo 39 de la Ley especial de la materia, sabido que, en la Cláusula Tercera del Contrato, se estableció que el lapso de duración del contrato lo era por un (01) año contado a partir del 01 de Diciembre de 2001, prorrogable automáticamente por períodos iguales y sucesivos de un (01) año, salvo manifestación en contrario con treinta días de antelación de no continuar con la referida vinculación arrendaticia, dicha renovación de naturaleza contractual y no legal, fue reconocida por las partes en el iter procesal y conforme a la notificación practicada por este Juzgado, debiéndose señalar que la prórroga legal constituye una de las innovaciones más resaltantes de la Ley Especial de la materia, ya que e.b. la certeza para las partes de la terminación de la relación arrendaticia cuando el mismo ha sido establecido por tiempo determinado, estableciendo el Legislador patrio en el Artículo 38 dicha prórroga legal como potestativa para el arrendatario y de obligatorio cumplimiento para el arrendador y la misma opera de pleno derecho, por lo tanto, la naturaleza jurídica de la vinculación arrendaticia que hoy ocupa la atención del Tribunal, es a tiempo determinado, consecuencia de lo cual, la prórroga legal que las partes se dieron, venció el 01 de Diciembre de 2010.- Así se decide.-

   Ahora bien, con relación al pedimento realizado en la parte final del escrito de contestación a la demanda, considera este Jurisdicente que la forma utilizada para tal fin, no es la idónea o adolece de ineptitud técnica, ya que no basta con tener la razón, no basta con pedir, sino que hay que saber pedir, de acuerdo a la normativa positiva, esto es, la demandada ha debido formular la correspondiente demanda de nulidad de la referida notificación de fecha 22 de septiembre de 2008 o por lo menos debió tachar de falso por vía incidental la referida notificación, siendo un contra-sentido, solicitar su nulidad para luego invocar su validez en el escrito de promoción de pruebas.-

   En relación a los deberes que tiene atribuido este Tribunal en su función de impartir y administrar justicia, tales deberes, derechos y obligaciones son certeros con la suficiente capacidad intelectual por parte del Juzgador para resolverlos en fundamento a nuestro texto constitucional revolucionario como proyecto de vida humanitario, la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia, la Ley Orgánica del Poder Judicial y los Códigos adjetivos y civiles y demás leyes que rigen nuestro derecho positivo, por lo tanto, lo que la autoridad judicial hace en el ejercicio de sus funciones LEGITIMA, por ello, este Tribunal en fundamento a Ley Orgánica del Poder Judicial y el Código de Ética Profesional del Abogado, llama la atención al profesional del derecho G.J.P., inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 24.036, para que en lo sucesivo se abstenga de emitir conceptos contrarios a su deber como Abogado, no solamente por ante este Tribunal sino para con todos los Tribunales de la República Bolivariana de Venezuela, para evitar que se le establezcan las sanciones disciplinarias correspondientes.-

   A mayor abundamiento, ha señalado la Sala Constitucional, en sentencia, 2294, expediente Nº 06-0730, de fecha 14 de diciembre de 2006, con ponencia del Magistrado Dr. P.R.R.H., que: “... El telegrama que el Arrendador envió a la Arrendataria con el propósito de informarle de la no prórroga del contrato de arrendamiento, se entregó en el inmueble que constituye el objeto del contrato, con lo cual se presume que esa decisión del arrendador era de su conocimiento..”, mutatis mutandis, si es valida la notificación realizada a través de un telegrama, con más razón la realizada por un Tribunal, en el ejercicio de sus funciones, máxime, si en la Cláusula Tercera del Contrato, que es Ley entre las partes, establecieron, entre otras cosas que: “...DE IGUAL MANERA DICHA NOTIFICACION TAMBIÉN PODRÁ HACERSE EN LA PERSONA DE CUALQUIER A QUIEN SE HALLARE EN EL INMUEBLE ARRENDADO… sic sic”.-

   DISPOSITIVO:

   Por los fundamentos expuestos en líneas pretéritas, este Tribunal, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:

    PRIMERO: CON LUGAR el acto procesal por antonomasia que contiene la pretensión y el derecho material de los actores, esto es, la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO POR VENCIMIENTO DEL TÉRMINO sigue L.A.V.S. y M.C.V.M., en contra de la ciudadana YASMELIS COROMOTO H.D.D..

    SEGUNDO: Se ordena a la parte demandada hacer entrega a los demandantes el bien inmueble objeto del litigio, plenamente identificado en el cuerpo de esta sentencia, libre de personas y cosas.

    TERCERO: Se condena en costas y costos procesales a la parte demandada por haber sido vencida totalmente, conforme a lo establecido en el Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.-

   PUBLÍQUESE. REGÍSTRESE.-

   Déjese copia certificada por Secretaría, de conformidad con lo dispuesto en el Artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el Artículo 1.364 del Código Civil, a los f.d.A. 72, Ordinales 3° y 9° de la Ley Orgánica del Poder Judicial.-

   Dada, firmada y sellada en la sala de Despacho del JUZGADO OCTAVO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo, a los cuatro (04) días del mes de Marzo de dos mil once (2011). AÑOS: 200° de la Independencia y 152° de la Federación.-

   El Juez,

   Abog. I.P.P.E.S.T.,

   R.R.B.

   En la misma fecha se dictó y publicó el fallo que antecede, siendo las tres y veinticinco minutos de la tarde (3:25 p.m.).

   El Secretario Temporal,

   R.R.B.