Decisión de Juzgado Superior Sexto en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 22 de Mayo de 2009

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO SUPERIOR SEXTO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.

Exp. 0114.-

PARTE DEMANDANTE: ADDAM J.A.A., venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº V-5.891.422.

APODERADAS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: R.A.R.O. Y A.L., venezolanas, mayores de edad, de este domicilio, inscritas en el Inpreabogado bajo los Nros. 21.243 y 37.192, en su orden.

PARTE DEMANDADA: N.E.G.O., venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº V-6.886.466.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: S.M.G. E I.M.P., abogados en ejercicio e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 69.074 Y 10.495, respectivamente.

MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO OPCION COMPRA-VENTA

(Apelación. Materia Civil Bienes Definitiva).

I

ANTECEDENTES EN ALZADA

Conoce esta alzada de la presente causa, con motivo del recurso de apelación (F.134) interpuesto por el abogado I.M.P., actuando como apoderado judicial de la ciudadana N.E.G.O., contra la sentencia definitiva (F. 112 al 127), dictada por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha veintinueve (29) de julio del año dos mil dos cuatro (29-07-2004), según la cual se declaró con lugar la acción que por resolución de contrato de opción de compra interpusieron las apoderadas judiciales, abogadas en ejercicio R.A.R.O. y A.L., en nombre y representación de su mandante, ciudadano Addam J.A.A., contra la demandada ciudadana N.E.G.O..

En fecha seis (06) de diciembre del año 2004, se recibió el expediente en esta alzada, se le dio entrada y el trámite de sentencia definitiva; fijándose en consecuencia, el vigésimo (20º) día de despacho siguiente a esa fecha para la presentación de informes.

En fechas 20 y 21 de enero del año 2005, siendo la oportunidad procesal para presentar los informes de segunda instancia, ambas partes representada por la Abogado en ejercicio A.L., actuando como apoderada judicial del ciudadano Addam J.A.A. y el Abogado en ejercicio I.M.P., actuando como apoderado judicial de la ciudadana N.E.G.O., hicieron uso de ese derecho (F.140 al 148).

En fecha 24 de enero del año 2.005, siendo la oportunidad procesal para presentar las observaciones a los informes, la parte demandada representada por el Abogado en ejercicio I.M.P., hizo uso de ese derecho. (F. 149).

Vencido el lapso para proferir decisión, sin que se pudiera dictar la misma; en fecha 11 de febrero de 2.008, la Jueza se abocó al conocimiento de la presente causa, para lo cual se le concede un lapso de diez (10) días continuos siguientes a la constancia en autos de haberse realizado las notificaciones.

En esta oportunidad se pasa a dictar sentencia, previas las siguientes consideraciones:

II

DE LA SENTENCIA RECURRIDA

En fecha veintinueve (29) de julio del año 2004, el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dictó decisión declarando CON LUGAR la acción que por resolución de contrato de opción de compra interpusieron las apoderadas judiciales Abogadas en ejercicio R.A.R.O. y A.L., en nombre y representación de su mandante, ciudadano Addam J.A.A., en contra de la demandada ciudadana N.E.G.O.. La referida decisión se fundamentó de la manera siguiente:

“ (…Omissis…) que la demandada se hizo presente en el juicio, en la oportunidad en la que se practicó la medida cautelar de secuestro sobre el inmueble objeto del contrato de marras, según consta en acta levantada al efecto y de su firma autógrafa estampada al pie de la misma, lo cual aconteció antes que se practicara su citación, operando la presunción iure et de iure de citación tácita establecida en el Artículo 216 del Código de Procedimiento Civil. En tal virtud, la demandada promitente compradora estuvo a derecho en el presente juicio, desde el 12 de diciembre de 2.002, fecha en que se practicó la medida cautelar. Que llegada la oportunidad procesal para dar contestación a la demanda, la demandada promitente compradora no contestó la demanda. Asimismo, visto que el actor en su escrito de informes solicitó se declarara la confesión ficta de la misma, es insoslayable verificar si ha operado o no. Que del análisis del artículo 362 del Código de Procedimiento Civil, se concluye que existen tres (03) conditio iuris que deben presentarse de manera concurrente, a los efectos de considerar operada la confesión ficta de la demandada, que no es más que el convenimiento en todos y cada uno de los puntos de hecho y de derecho expuestos por el actor en su escrito libelar, presunción iuris tantum, con lo cual sanciona el legislador al demandado contumaz, a saber: Primera conditio iuris, que el demandado no comparezca a dar contestación a la demanda, o conteste fuera del lapso procesal, con lo cual se le considera remiso a la orden de comparecencia. Segunda conditio iuris, que la pretensión del accionante no sea contraria a derecho, a las buenas costumbres, ni ilegal. Tercera conditio iuris, que el demandado no promueva pruebas oportunamente, o, que promoviéndolas, nada alegare que le favorezca. Que este juzgador considera que concurren las primeras dos conditio iuris, en virtud que la demandada promitente compradora no dio contestación a la demanda; y la pretensión del actor promitente vendedor, no es ilegal, contraria a derecho o a las buenas costumbres. En lo atinente a la tercera conditio iuris, observa quien aquí sentencia, que ambas partes hicieron uso de su derecho a promover pruebas. En tal virtud, se procede apreciar, considerar y valorar las probanzas aportadas a juicio, en los siguientes términos: Que la instrumental fue promovida en copia certificada y que el mismo fue suscrito entre las partes. En tal sentido, se trata de un documento auténtico, catalogado en el artículo 1.357 del Código Civil, por cuanto no fue tachado de falsedad conforme al artículo 440 del Código de Procedimiento Civil, adquirió pleno valor probatorio, con lo cual demostró el actor promitente vendedor, que suscribió el referido contrato de opción de compra venta cuyo objeto es el inmueble de su propiedad, mediante el cual prometió venderlo y la demandada prometió comprarlo, por un precio de venta de treinta y dos millones de bolívares exactos (Bs. 32.000.000,00) cuyo instrumento definitivo sería suscrita y protocolizado dentro del plazo de noventa (90) días contados a partir de la fecha de autenticación del contrato de marras, es decir del 23 de marzo al 21 de junio de 2.001. Asimismo, demostró que el saldo deudor restante sería pagado en la fecha de protocolización del instrumento definitivo, y que el incumplimiento de la demandada promitente compradora le haría nacer el derecho de retener, como beneficiario el cien por ciento (100%) de la cantidad entregada como garantía de cumplimiento. Consignó original de la planilla de liquidación de derechos de registro (Seniat) identificada H-00-0582227, de fecha 18 de abril de 2.001, correspondiente a la liberación de la hipoteca que pesaba sobre el inmueble de marras, con la finalidad de demostrar, que para el lapso en el que se debió protocolizar el instrumento definitivo de compra venta, no pesaba gravamen alguno sobre el mismo, instrumental ésta que, a su decir, le fue entregado a la demandada promitente compradora en fotocopia a fin de que tramitara su préstamo. Que la instrumental promovida fue presentada en original, que en fecha 18 de abril de 2.001, el Banco Mercantil C.A., liberó a favor del actor promitente vendedor, hipoteca especial de primer grado que gravo el inmueble de marras hasta por la cantidad de novecientos cuarenta y dos mil quinientos bolívares (Bs. 942.500,00), en la oportunidad en la cual adquirió el mismo, pues así se evidencia del instrumento de propiedad del inmueble, se trata de un documento público administrativo, por cuanto no fue tachado de conformidad con el artículo 440 del Código de Procedimiento Civil, adquirió pleno valor probatorio, demostrando el actor promitente vendedor, que el inmueble prometido en venta estaba libre de gravámenes para el lapso en el cual debió ser suscrito y protocolizado el instrumento definitivo de compra venta. Consignó original de la planilla de liquidación de derechos de registro (Seniat) identificada H-01-0068216 de fecha 27 de abril de 2.001, mediante la cual pagaron los derechos de registro correspondientes a la certificación de gravámenes emitida por la Oficina Subalterna del Sexto circuito de Registro del Distrito Federal, con la finalidad de demostrar, que el inmueble prometido en venta, no se encontraba gravado para la oportunidad en la cual se debió suscribir y protocolizar el instrumento definitivo de compra venta, que observa quien aquí sentencia que la instrumental promovida fue presentada en original, que en ella se evidencia, que en fecha 27 de abril de 2.001, el actor promitente vendedor pagó los derechos de registro correspondiente a dicha certificación de gravámenes, emitida por la citada oficina subalterna de registro; que se trata de un documento público administrativo, por cuanto no fue tachado de conformidad con el artículo 440 del Código de Procedimiento Civil, adquirió pleno valor probatorio, demostrando el actor promitente vendedor, que el inmueble prometido en venta estaba libre de gravámenes para el lapso en el cual debió ser suscrito y protocolizado el instrumento definitivo de compra venta. Consignó original de constancia de liquidación de trimestre por concepto de impuestos sobre inmuebles urbanos Nº 4647634, emitida por la superintendencia municipal de administración tributaria de la alcaldía del municipio libertador (Sumat), la cual fue pagada en fecha 5 de junio de 2.001, con la finalidad de demostrar que el derecho de frente se encontraba solvente para la fecha en la que debió suscribirse y protocolizarse el instrumento definitivo de compra venta; que observa quien aquí decide, que la instrumental promovida fue presentada en original, que la misma hace constar, el actor promitente vendedor pagó en fecha 5 de junio de 2.001, el derecho de frente del inmueble de marras. En tal sentido, se trata de documento público administrativo, por cuanto no fue tachado de conformidad con el artículo 440 del Código de Procedimiento Civil adquirió pleno valor probatorio, demostrando el actor promitente vendedor, que el derecho de frente del inmueble prometido en venta estaba solvente para el lapso en el cual debió ser suscrito y protocolizado el Instrumento definitivo de compra venta. Pruebas de informes, a ser evacuadas sobre el departamento de crédito, crédito de política habitacional de la sede principal del Banco Mercantil C.A, y el departamento de crédito, Crédito de política habitacional de la sede principal de Fondo Común, a fin que informaran a este tribunal, si la demandada tramitaba un crédito para adquisición del inmueble de marras, en que fecha comenzó el trámite, si presentó toda la documentación requerida, si fue concedido y porque monto, y cual era el procedimiento para la redacción del instrumento definitivo y su otorgamiento; que observa este sentenciador, que las pruebas de informes promovidas fueron evacuadas mediante oficios, …omissis…. Se observa que Fondo Común informó al tribunal, que la demandada solicitó la concesión de un préstamo que no fue tramitado por cuanto los recaudos requeridos no fueron presentados, todo lo cual consta de original de comunicación de fecha 21 de julio de 2.003; el Banco Mercantil C.A, informó al tribunal, que la demandada no había tramitado préstamo alguno ante esa institución. En tal sentido, se considera que el acto promitente vendedor demostró que la demandada promitente compradora no cumplió con la tramitación del préstamo requerido para el pago del saldo restante deudor del precio de venta convenido en el contrato de opción de compra venta. La confesión de la demandada promitente compradora, contenida en escrito de fecha 28 de abril de 2.003, cursante en autos, referida a que no pagó el precio de venta convenido dentro del lapso de noventa (90) días, tal y como fue pactado en el contrato de marras. Al respecto considera este Juzgador, que la confesión enervada constituye confesión judicial prevista en el artículo 1.401 del Código Civil. Así las cosas, del mencionado escrito emerge la confesión de la demandada promitente compradora aceptando su insolvencia del remanente del precio de venta del inmueble de marras. En tal sentido, se considera que operó la confesión espontánea de la demandada, la cual se aprecia como un elemento de convicción que lleva al juez a la verdad procesal. De las pruebas promovidas por la parte demandada: El mérito probatorio a su favor, en la tradición legal efectuada por el actor promitente vendedor a su favor, cuando le entregó las llaves del inmueble de marras, en fecha 23 de marzo de 2.001. Observa quien aquí sentencia que la pretendida probanza es un hecho sujeto a debate probatorio según los medios previstos en nuestro ordenamiento jurídico, sin embargo, es pertinente señalar que el artículo 1.488 del Código Civil, ….omissis… y no con las llaves del inmueble. El mérito probatorio que se desprende, a su decir, de la confesión del actor contenida en la expresión “la falta de pago del remanente del precio de venta del inmueble pactado por las partes”, con la finalidad de demostrar que se efectuó fue una venta, y que faltaba el pago de su remanente. En lo concerniente a esta promoción se observa, que la confesión enervada no constituye confesión judicial o extrajudicial prevista en los artículo 1.401 y 1.402 del Código Civil. En tal sentido considera este sentenciador, que tal aseveración por parte del actor promitente vendedor, no constituye confesión tácita referida a la naturaleza jurídica del contrato de marras, pues de él emerge claramente, que versa sobre una promesa bilateral de venta y compra del inmueble de marras, y no así de su venta. Por lo tanto, dicha confesión no podría ser apreciada como una elemento de convicción que lleve al juez a considerar que el contrato in comento versa sobre la venta del inmueble de marras. El mérito probatorio que se desprende del particular segundo del petitorio del libelo, mediante la cual solicita el actor se le entregue el inmueble de marras libre de personas y bienes, así como en buenas condiciones de conservación y mantenimiento. En lo atinente a esta promoción se observa, que la petición del actor promitente vendedor no constituye confesión judicial o extrajudicial prevista en los artículos 1.401 y 1.402 del Código Civil, referida a que el inmueble de marras le fue vendido a la demandada promitente compradora. En tal sentido considera este juzgador, que tal petición es a consecuencia jurídica del derecho del propietario a rescatar su inmueble de la posesión de la demandada promitente vendedora. Por lo tanto, dicha petición no podría ser apreciada como elemento de convicción que lleve al Juez a considerar que el inmueble de marras fue vendido. El mérito probatorio contenido en el particular cuarto del petitorio del escrito libelar, referido a la solicitud de pago de los servicios básicos y de condominio causados sobre el inmueble de marras, desde el 23 de marzo de 2.001, con la finalidad de demostrar que el actor le hizo entrega real y efectiva del inmueble. Al respecto observa, que la petición del actor promitente vendedor no constituye confesión judicial o extrajudicial prevista en los artículos 1.401 y 1.402 del Código Civil, referida a que el actor promitente vendedor le hizo entrega real y efectiva del inmueble de marras, pues bajo el supuesto que el mismo hubiese sido vendido, tal petición constituiría un contradictorio. Por lo que tanto, dicha petición no podría ser apreciada como un elemento de convicción que lleve al juez a considerar que se efectuó la tradición legal del inmueble de marras. El mérito probatorio que se desprende de la solicitud del actor de medida cautelar de secuestro sobre el inmueble de marras, fundamentada en el ordinal 5º del artículo 599 del Código de Procedimiento Civil, …omissis…. Considera quien aquí decide, que la medida cautelar solicitada por el actor promitente vendedor, no constituye confesión judicial o extrajudicial prevista en los artículo 1.401 y 1.402 del Código Civil, referida a que el actor promitente vendedor, haya vendido el inmueble de marras a la demandada promitente compradora, por lo tanto, dicha solicitud no podría ser apreciada como un elemento de convicción que lleve al juez a considerar que el inmueble de marras fue vendido. El mérito probatorio que se desprende de la petición del actor promitente vendedor referida a la solicitud de citación de la demandada promitente vendedora a practicarse en la dirección del inmueble de marras, con la finalidad de demostrar que el mismo le hizo entrega real y efectiva del inmueble. Reitera este sentenciador, que tal solicitud no constituye confesión judicial… omissis… Observa este juzgador que del acta en estudio surge, que la demandada promitente compradora estaba presente en la fecha en que se practicó la medida, y que la misma retiró sus bienes muebles del inmueble objeto del contrato de marras. Asimismo se observa, que suscribió dicha acta. Por cuanto el funcionario que suscribe la referida acta está facultado para dar fe de la fecha cierta en la que se llevó a efecto el acto, se considera que se trata de un documento auténtico, catalogado en el artículo 1.357 del Código Civil, en virtud que no fue tachado de falsedad conforme al artículo 440 del Código de Procedimiento Civil, adquirió pleno valor probatorio, con lo cual demostró la demandada promitente vendedora que ocupaba el inmueble in comento. El mérito probatorio que se desprende del hecho constituido por la incompatibilidad de la opción de compra venta con la entrega material y efectiva del inmueble en marras, y a su decir, la confesión del actor referida a que el fundamento de la interposición de la presente acción, fue la insolvencia del remanente del proceso de venta. …. Omissis ,,,, Considera quien aquí decide, que la confesión del actor promitente vendedor no constituye confesión judicial o extrajudicial prevista en los artículos 1.401 y 1.402 del Código Civil, referida a que el actor promitente vendedor haya vendido el inmueble de marras a la demandada promitente compradora. Por lo tanto, dicha confesión no podía ser apreciada como un elemento de convicción que lleve al Juez a considerar que el inmueble de marras fue vendido, al contrario, la cantidad aludida la recibió e calidad de garantía de suscripción y protocolización del instrumento definitivo de compra venta y a la fecha de autenticación del contrato de marras. Que del examen de las probanzas aportadas por la demandada promitente vendedora se desprende, que nada probó a su favor. En consecuencia, se ha configurado la tercera conditio iuris que configura la confesión ficta del demandado. En tal virtud, ha operado la confesión ficta de la demandada promitente vendedora, con lo cual se entiende que convino en todos los alegatos esgrimidos en el escrito libelar. Que visto que el actor promitente vendedor demostró haber cumplido con la parte de la obligación contraída y, que la suscripción y protocolización del instrumento definitivo de compra venta no se llevó a efecto, en virtud del incumplimiento de la demandada promitente compradora, y en atención a la confesión ficta en que incurrió, la acción propuesta debe prosperar, declararse resuelto el contrato de marras, ordenarse que la cantidad de doce millones de bolívares exactos (Bs. 12.000.000,00) otorgada como garantía del cumplimiento de la promesa de suscripción y protocolización del instrumento definitivo de compra venta, quede en beneficio del actor promitente vendedor, de conformidad con la cláusula tercera del contrato de marras y el artículo 1.263 del Código Civil. Que en cuanto a la entrega material del inmueble de marras a favor del actor promitente vendedor, se considera que debe prosperar, en virtud que la demandada promitente compradora no demostró que poseía el inmueble de marras con el carácter de propietaria, ni como poseedora precaria. En consecuencia, debe ordenarse la entrega material del mismo a favor del actor promitente comprador, así como también que la misma entregue las facturas correspondientes a los servicios básicos de luz eléctrica, agua, aseo urbano y condominio causados por su ocupación desde el mes de marzo de 2.001, fecha en la que comenzó a ocupar el inmueble de marras, hasta la fecha de la entrega material del mismo, debidamente canceladas…omissis….. que se declara con lugar la acción que por resolución de contrato de compra interpusieron las apoderadas judiciales, abogadas en ejercicio R.A.R.O. y A.L., en nombre y representación de su mandante, ciudadano Addam J.A.A., contra la demandada ciudadana N.E.G.O., todos ya identificados en este fallo…. Omissis….. se ordena la entrega material del inmueble constituido por un apartamento distinguido con el nº 11,…omissis….de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada, por haber resultado totalmente vencido en la presente causa….. omissis…”.

FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN

Siendo la oportunidad legal establecida en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil, tanto la parte actora como la parte demandada respectivamente, consignaron escritos contentivos de informes ante este Tribunal Superior, los cuales fueron presentados en el siguiente orden y contenido:

Expresó la abogada A.L., actuando en su carácter de representante judicial del ciudadano Addam J.A.A. parte actora en el presente juicio, que según consta del documento de opción de compra-venta otorgado por ante la Notaría Pública Trigésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Federal en fecha 23 de marzo de dos mil uno, documento éste que corre inserto a los autos del expediente en copia certificada, el objeto del contrato de opción de compra venta lo constituyó un inmueble identificado como, Apartamento para vivienda, distinguido con el número once (11), ubicado en el primer piso, que forma parte del inmueble denominado “Bucare Alto”, constituido por el edificio y la parcela de terreno donde se encuentra construido, ubicado en la Urbanización San Martín con frente a la Avenida J.A.L.,(frente al Instituto Postal Telegráfico IPOSTEL), jurisdicción de la Parroquia San Juan, Municipio Libertador, Distrito Capital, en el mencionado contrato ambas partes de mutuo y común acuerdo pactaron que el precio de venta sería la cantidad de Treinta y Dos Millones de Bolívares exactos, de los cuales la demandada pagaría la cantidad de Bs. 12.000.000,00 al momento de la autenticación del referido documento como garantía de suscripción y protocolización del documento definitivo y el saldo restante deudor, sería pagado dentro de los 90 días siguientes contados a partir de la fecha de autenticación del documento de opción, vale decir, dentro del lapso comprendido entre el 23 de marzo de 2.001 al 21 de junio de 2.001; en el documento de opción “in Comento” ambas partes establecieron, entre otras cosas, que en caso de incumplimiento de la opcionante de los términos del convenio el vendedor haría suya la cantidad entregada como garantía; asimismo las partes acordaron que mientras se materializaba la venta por ante la oficina Subalterna de Registro la opcionante ocuparía transitoriamente el inmueble, comprometiéndose a cancelar durante dicha ocupación todos los servicios públicos inherentes al inmueble, incluido el condominio. Admitida la demanda por el Tribunal A quo, fue acordada la precautelativa de secuestro, practicada esta se encontró presente la parte demandada, quedando citada, al suscribir el acta respectiva, conforme al dispositivo contenido en el artículo 216 del Código de Procedimiento Civil, para la contestación de la demanda, derecho éste que no ejerció la parte demandada en la etapa procesal correspondiente. Siendo la oportunidad probatoria, ambas partes ejercieron el derecho de promover y evacuar pruebas, probando palmaria e irrefutablemente la parte actora las pretensiones contenidas en su escrito libelar. Alega a favor de su patrocinado la confesión ficta de la demandada, conforme a los términos del artículo 362 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto la misma no dio contestación a la demanda ni produjo en los autos elemento alguno de convicción que contradijera los pedimentos contenidos en el libelo de demanda.

Que en fecha 29 de julio de 2,004, el Tribunal de la causa dictó sentencia definitiva en la cual declaró procedente la acción incoada por la representación de la parte actora, con base a los siguientes fundamentos: Primero: Se declaro la confesión ficta de la parte demandada, por cuanto: no compareció a dar contestación a la demanda; la pretensión del accionante esta apegada a derecho y es total y absolutamente procedente su petición, sus alegatos y fundamentación, así como también fue evidenciado y probado en autos la procedencia de la acción incoada por la representación actora y la demandada no promovió prueba alguna que contradijera la pretensión del actor ni aportó al proceso nada que le favoreciera, por cuanto todas y cada una de las pruebas promovidas por la representación de la parte demandada, fueron desestimadas, luego de analizadas a la luz del ordenamiento jurídico venezolano por el Juzgador.

Que la representación actora probó irrefutablemente todos y cada uno de los argumentos esgrimidos en el libelo de demanda, a saber: el pleno valor probatorio del documento autenticado suscrito entre las partes por ante la Notaría Pública Trigésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Federal en fecha 23 de marzo de 2.001, contentivo de la opción de compra venta, del inmueble suficientemente identificado.

Que el cumplimiento de la parte actora de todas las obligaciones inherentes a su condición de propietario del inmueble para que se materializara la compra, como son, que sobre el inmueble no pesara gravamen ni prohibición alguna, el pago de los impuestos de inmuebles urbanos, la disponibilidad jurídica y física del bien, vale decir, el cumplimiento del actor de todas las obligaciones contraídas en el documento de opción de compra venta.

Igualmente alega que se evidencia que la parte demandada nunca pagó el precio pactado para que se realizara la compra venta, ni durante el período de tiempo pactado en el contrato de opción, 90 días luego de autenticado el documento de opción, ni durante los 540 días anteriores a incoarse la demanda, por tanto era totalmente procedente intentar la acción, con las consecuencias jurídicas solicitadas; incumplimiento con su conducta contumaz, la ciudadana N.E.G.O., todas las obligaciones contraídas en el documento de opción de compra venta suscrito.

Que del análisis de los alegatos y pruebas aportadas por las partes, el Tribunal a quo al declarar con lugar la demanda, decidió resolver del pleno derecho el contrato de opción de compra venta suscrito entre las partes, se ordeno que en consecuencia de la cantidad entregada como garantía de cumplimiento de la promesa de protocolización del documento definitivo de compra quedará a beneficio del propietario del bien inmueble conforme a lo pactado por las partes, se ordenó igualmente la entrega material del inmueble objeto de opción, así como la cancelación por parte de la demandada de los servicios públicos del mismo desde la fecha de ocupación hasta la fecha en que se realizara la entrega material del mismo; en virtud de haber resultado la parte demandada totalmente vencida en el proceso se le condeno en costas.

Que por todos los argumentos anteriores reitera a este Tribunal se sirva declarar sin lugar la apelación interpuesta por la parte demandada contra la sentencia definitiva dictada por el Tribunal de la causa, en fecha 29 de julio de 2.004 y, en consecuencia confirmar en todos y cada uno de sus términos la sentencia apelada.

Por su parte, el abogado I.M.P., actuando en su carácter de apoderado de la parte demandada, presentó escrito de informes exponiendo lo siguiente: Hizo un resumen de los alegatos y pruebas presentados por la parte actora, aduciendo que la representación de la actora afirma que el ciudadano Addam A.A. cumplió con las obligaciones que se impuso en el contrato de opción a compra, cláusula cuarta folio 46, entre esas obligaciones se dice en esa norma privada que el vendedor se obliga a entregar al opcionante comprador todos los documentos necesarios para la protocolización del documento de venta, incluyendo la solvencia del derecho de frente. Que esa obligación absolutamente necesaria no fue probada en autos, como satisfecha, que no puede pedirse cumplimiento a la contraparte si el vendedor no cumplió y menos probó ese cumplimiento. Que si hubo entre las partes una verdadera contratación de venta y no de opción, como se deduce de las afirmaciones de la contraparte, no se ajusta a derecho. Que se probó en autos que hubo medida de secuestro, la cual se llevó a cabo el 12 de diciembre de 1.992 (f. 15 y 16 del cuaderno de medidas). Que esa medida prueba con evidencia absoluta que el vendedor Addam A.A. había entregado las llaves del apartamento Nº 11, piso 1, del Edificio Bucare Alto, situado en la avenida lamas, frente a Ipostel, Caracas, e igualmente que había entregado ese bien a su representada por lo cual la presunta opción, se convirtió de hecho y de derecho en venta por lo cual la recurrida sentenció sobre algo que no existe.

Que la contraparte confiesa que recibió doce millones de bolívares (Bs. 12.000.000,00) y que el saldo restante deudor sería pagado al protocolizarse el documento de venta, y que en ese momento de protocolización el opcionante haría suya la indicada suma dineraria. Que en la opción a compra el opcionante en el acto de protocolización debe devolverla, igualmente dice que la solvencia de derecho de frente no fuere entregada al vendedor por causas imputables a los organismos administrativos emisores de los anteriores documentos y en tal caso no le sean entregados al opcionante comprador, en ese caso, las partes firmantes prorrogarán la opción.

Alega que el actor no probó que los organismos administrativos no le entregaron a él la solvencia de derecho de frente y otros documentos necesarios para la protocolización de la venta. Que la informante dice que en la recurrida se ordenó la entrega material del inmueble objeto de la opción (sic), que se deduce que la demandada estaba en posesión del bien raíz objeto del contrato.

Que en opción a compra no existe esa figura, porque si existe entrega material judicial es porque el vendedor entregó el inmueble y la entrega del apartamento identificado en autos por parte del actor a la demandada, después de recibir doce millones hace concluir que estamos en presencia de una venta y no de una opción a compra. Que la informante actora confiesa que la demandada se comprometió a cancelar durante la ocupación de la vivienda todos los servicios inherentes al inmueble y que durante la práctica de la medida de secuestro se encontró presente a la demandada. Esos hechos ciertos no fueron tomados en cuenta por la recurrida y al confesarlos la informante se hace necesario en derecho que los tenga en cuenta esa alzada. Que solicita se revoque la recurrida y se declare sin lugar la demanda con la correspondiente condenatoria en costas.

En las observaciones a los informes, la demandada expuso que por opción a compra se entiende el convenio en que, dentro de determinadas cláusulas, queda al arbitrio de una de las partes adquirir una cosa. Que en el caso de autos, la pretendida opción se desnaturalizó por el hecho cierto de que en el texto del contrato se dice que la garantía entregada, en este caso, doce millones de bolívares, aunque pudo haber sido una prenda valiosa u otro bien o bienes, quedaban a favor del vendedor, como parte del pago total del apartamento. Que esa expresión en Derecho hace que la prenda o garantía que entregue el pretendido opcionado al opcionante se convierta en cuota inicial del precio convenido, como así ocurrió en esta causa. Que también es cierto, de que el vendedor hizo entrega material del apartamento, como lo confiesa la parte contraria en sus informes, y en el mismo libelo de demanda, en el cual solicitó y obtuvo secuestro del bien r.p.Q. ese secuestro de fecha 12 de diciembre de 2.002, configura la posesión real del bien vendido, por parte de la demandada. Que no estamos en presencia de un contrato de opción a compra, sino de una venta pura y simple, con respecto a la cual sólo falta que el actor firme el respectivo documento en la oficina subalterna de registro público, en la cual debe recibir el saldo dinerario convenido, faltante.

Que conforme a reiterada jurisprudencia del más alto Tribunal de la República, a los jueces de instancia corresponde subsanar el error de las partes al calificar los contratos. Que en lugar de entregar doce millones de bolívares, su representada hubiera entregado al vendedor una prenda valiosa u otro bien valioso, el vendedor no podía apropiarse de ese bien en el momento de protocolizar la operación, como en efecto se dice en el contrato que sirve de fundamento a la presente causa. Al apropiarse el vendedor de los doce millones de bolívares, la operación que efectuaron las partes no fue de opción a compra, sino compra- venta, de la cual se engendran obligaciones distintas a las libeladas. Que de ahí, que corresponde a esa superioridad el enderezar el entuerto de la sentencia “interlocutoria” apelada, que coloca entre comillas la palabra interlocutoria, porque la recurrida así fue calificada por la primera instancia, la cual no corresponde a la realidad, porque la misma dice y lo repite la informante contraria, que la citación s llevó a cabo en el acta de secuestro, de fecha 12 de diciembre de 2.002. Que como no hubo contestación de la demanda, sino promoción de pruebas, la sentencia a dictarse tiene que ser necesariamente de fondo y no interlocutoria, así esa calificación desnaturaliza el debido proceso, que es una garantía constitucional

III

LÍMITES DE LA CONTROVERSIA

Alega la representación judicial de la parte actora, que su representado ciudadano ADDAM J.A.A., quien es de nacionalidad venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº 5.891.422, es único y exclusivo propietario de un bien inmueble identificado como apartamento para vivienda, distinguido con el Nº 11, ubicado en el primer piso, que forma parte del inmueble denominado “Bucare Alto”, constituido por el edificio y la parcela de terreno donde se encuentra construido, ubicado en la Urbanización San Martín con frente a la Avenida J.A.L., (frente al Instituto Postal Telegráfico (IPOSTEL)), Jurisdicción de la Parroquia San Juan, Municipio Libertador, Distrito Capital, el mencionado inmueble se encuentra ubicado dentro de los siguientes linderos particulares: por el Norte: que es su frente con el apartamento Nº 1-2 y pasillo de circulación del referido Edificio Bucare Alto; por el Sur: con fachada sur del mismo edificio Bucare Alto; por el Este: con fachada este del mismo edificio y por el Oeste: con pasillo de circulación del primero piso del Edificio Bucare Alto, le pertenece tal como se evidencia de documento de adquisición otorgado por ante la oficina subalterna del primer circuito de registro del municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 15 de marzo de 1.993, registrado bajo el Nº 25, Tomo 37, Protocolo Primero.

Que su representado suscribió con la ciudadana N.E.G.O., quien es venezolana, mayor de edad, de este domicilio y portadora de la cédula de identidad Nº 6.886.466, un contrato de opción de compra venta, tal como consta en documento otorgado por ante la Notaría Pública Trigésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, de fecha 23 de marzo de 2.001, anotado bajo el Nº 54, tomo 20, de los libros de autenticaciones llevados por ante esa notaría.

Que en dicho contrato promisorio las partes, entre otras, establecieron las siguientes cláusulas: Primera: “El opcionante Vendedor” se compromete a vender a “El opcionante comprador” un inmueble destinado a vivienda que forma parte del inmueble denominado “Bucare Alto” constituido por el edificio y la parcela de terreno donde se encuentra constituido, ubicado en la avenida J.A.L., con frente al Instituto Postal Telegráfico (Ipostel), Parroquia San Juan, Municipio Libertador, Distrito Capital. El apartamento, objeto de esta venta, esta distinguido con el número 1-1, situado en la planta primera y tiene un área aproximada de noventa y un metros cuadrado, esta alinderado por Norte: con la fachada norte del edificio; Sur: con la fachada sur del edificio; Oeste: Pasillo y pared divisoria que los separa del apartamento 1-2. “El opcionante comprador” se compromete a comprar el inmueble descrito en las condiciones establecidas en el presente documento…. Segunda: el precio de la venta ha sido estipulado en la cantidad de Treinta y dos millones de bolívares con 00/100 céntimos (Bs. 32.000.000,00). Este precio será pagado por “el opcionante comprador” a “el opcionante vendedor” en la forma siguiente: 1º- El día de la firma del presente documento entrega una reserva por la cantidad de doce millones de bolívares con 00/100 céntimos (Bs. 12.000.000,00) en garantía de cumplimiento de ese contrato y para demostrar la voluntad de adquirir el inmueble….. 2º- La cantidad de veinte millones de bolívares con 00/100 céntimos (Bs. 20.000.000,00) en un lapso de noventa (90) días contados a partir de la fecha de la firma de este documento, tiempo durante el cual “el opcionante comprador” tramitará un préstamo a través del beneficio ley de política habitacional por intermedio del Banco Mercantil….. Tercera: en caso de incumplimiento por causa imputable a “el opcionante comprador”, “el opcionante vendedor” tendrá derecho a retener el cien por ciento (100%) de la cantidad recibida de este acto como indemnización de daños y perjuicios originados por dicho incumplimiento, sin que estos deban comprobarse. Séptima: queda convenido que el documento definitivo de venta será otorgado en un plazo no mayor de noventa días continuos contados a partir de la firma del presente documento. Octava: queda convenido que si dentro del plazo estipulado “el opcionante comprador” no concurriera al otorgamiento definitivo del documento de venta por ante la oficina de registro respectivo. “El opcionante vendedor” tendrá derecho a resolver unilateralmente el presente contrato preliminar por simple declaración frente el incumpliente. Décima: la transmisión de la propiedad y posesión del inmueble se verificará únicamente en el momento de la protocolización de la escritura pública por ante la Oficina Subalterna de registro respectivo. Que la opción de compra venta debió ser ejercida por “el opcionante comprador”, vale decir, la ciudadana N.E.G.O., dentro del plazo de los noventa días continuos siguientes al otorgamiento del documento citado anteriormente, es decir, dentro del lapso establecido entre el día 23 de marzo de 2.001 y el día 21 de julio de 2.001, pero que la mencionada ciudadana dentro del lapso antes dicho no ejerció la opción para adquirir el inmueble objeto del contrato, que debió haber cancelado y no lo canceló dentro de los noventa días continuos, siguientes al otorgamiento del documento de opción compra venta, el remanente del precio del inmueble pactado, el cual asciendo a la cantidad de veinte millones de bolívares (Bs. 20.000.000,00) monto éste que le fue requerido en innumerables oportunidades por el ciudadano Addam J.A.A., siendo infructuosas todas y cada una de las gestiones tendentes a lograr el pago del precio de venta del bien, a los fines de otorgar el documento definitivo de compra venta por ante la oficina subalterna correspondiente, ya que el vendedor tenía cancelados los trimestres por concepto de impuesto de derecho de frente y la Alcaldía le había otorgado la solvencia, así como también tenía cancelado el pago de los servicios públicos. La falta de pago remanente del precio de venta del inmueble pactado por las partes, dentro del tiempo hábil dispuesto para ello por las mismas, hace evidente el incumplimiento de su obligación por parte de la mencionada ciudadana N.E.G.O. y, una flagrante violación a las disposiciones legales que le son aplicables a los contratos bilaterales. Que su poderdante, siendo como es una persona de nobles sentimientos y extremadamente humanitaria, en vista de la supuesta, urgente necesidad de vivienda alegada por la ciudadana N.E.G.O., en el mes de marzo del año dos mil uno, permitió que ésta ocupase provisionalmente el inmueble objeto del contrato opción de compraventa, acordando en forma verbal entre las partes que, en el supuesto de que la citada ciudadana no lograre la adjudicación del crédito ni le fuere posible pagar el precio de venta pactado, dentro del plazo previsto en el documento de opción de compra venta, ésta entregaría inmediatamente el apartamento, igualmente que serían por única y exclusiva cuenta de la ciudadana N.E.G.O., todos y cada uno de los gastos causados con motivo del pago de los servicios públicos instalados en el inmueble, como son luz eléctrica, aseo urbano, agua, teléfono y condominio, dentro del período de permanencia de ésta en el apartamento, a los fines de no causar ningún tipo de perjuicio al propietario, por el favor que le estaba realizando a la ocupante; pero que transcurrido el lapso previsto, no ha sido cancelado el precio de venta, como tampoco se ha restituido el inmueble a su legítimo propietario, asumiendo la prenombrada ciudadana N.E.G.O., una actitud reticente en el cumplimiento de sus obligaciones, al ocupar y disfrutar ilegalmente el apartamento, siendo infructuosas las gestiones amigables para lograr la desocupación, aun cuando se le ha dado suficiente plazo para la devolución del bien a su legitimo propietario, desde el mes de julio de 2.001 hasta la presente fecha (“….0missis….”) en conclusión por cuanto ha vencido el plazo de noventa (90) días para el cumplimiento de la obligación de pagar el precio por parte de la adquiriente, pactado en el contrato bilateral de opción de compraventa, suscrito entre su representado el ciudadano Addam J.A.A. y la ciudadana N.E.G.O., sin que ésta última hubiere realizado las diligencias y gestiones pertinentes para que se efectuare y perfeccionare la opción compraventa pactada,….(“omissis…”). es por lo que acuden para demandar a la ciudadana N.E.G.O., quien es venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nro. V-6.886.466 en su carácter de opcionante compradora, según consta de documento de opción de compra venta, otorgado por ante la notaría Pública Trigésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Federal, de fecha 23 de marzo de 2.001, y en su condición de ocupante del inmueble identificado como, Apartamento para vivienda, distinguido con el número 11, ubicado en el primer piso, que forma parte del inmueble denominado “Bucare Alto”, constituido por el edificio y la parcela de terreno donde se encuentra construido, ubicado en la Urbanización San Martín, con frente a la Avenida J.Á.L., (frente al IPOSTEL), jurisdicción de la Parroquia San Juan, Municipio Libertador, Distrito Capital (“….. omissis…”) solicitan se decrete y practique medida de secuestro sobre el inmueble suficientemente identificado (“…. Omissis….”)

En fecha 20 de noviembre de 2.002, el Tribunal de la causa admite la demanda ordenando citar a la parte demandada.

En fecha 04 de abril de 2.003, diligencia por ante el Juzgado A quo, la Abogada en ejercicio S.M.G., inscrita en el inpreabogado bajo el Nro. 69.074, consignando poder que le confirió la ciudadana N.E.G.O..

En fecha 04 de abril de 2.003, diligencia por ante el Tribunal de la causa, la abogada en ejercicio S.M.G., inscrita en el inpreabogado bajo el Nro. 69.074, en su carácter de apoderada judicial de la ciudadana N.E.G.O., sustituyendo poder al abogado en ejercicio I.M.P., inscrito en el inpreabogado bajo el Nro. 10.495.

En fecha 28 de abril de 2.003, diligencian por ante el Tribunal A quo, los abogados en ejercicio S.M.M.G. e I.M.P., inscritos en el inpreabogado bajo los Nros. 69.074 y 10.495 respectivamente, en su carácter de apoderados judiciales de la parte demandada, consignando escrito de promoción de pruebas.

En fecha 12 de mayo de 2.003, diligencia por ante el Tribunal A quo, la abogada en ejercicio R.A.R., inscrita en el inpreabogado bajo los Nro. 21.243, actuando como apoderada judicial de la parte actora, consignando escrito de promoción de pruebas.

En fecha 09 de junio de 2.003, el Tribunal A-quo dicta auto agregando y admitiendo los escritos de pruebas promovidos por ambas partes.

En fecha 29 de agosto de 2.003, consigna por ante el Juzgado A quo escrito de informe el abogado en ejercicio I.M.P., inscrito en el inpreabogado bajo el Nro. 10.495, actuando como apoderado judicial de la parte demandada.

En fecha 02 de septiembre de 2.003, consignan por ante el Tribunal de la causa escrito de informes las abogadas en ejercicio A.L. y R.A.R.O., inscritas en el inpreabogado bajo los Nros. 21.243 y 37.192 respectivamente.

En fecha 29 de Julio de 2.003, el Tribunal A quo dicta sentencia definitiva declarando con lugar la acción que por resolución de contrato de opción de compra interpusiera las apoderadas judiciales R.A.R.O. y A.L., en nombre y representación del ciudadano Addam J.A.A., contra la demandada ciudadana N.E.G.O..(folios 112 al 127).

IV

DE LA CONTESTACIÓN

En la oportunidad procesal para dar contestación a la demanda, la parte demandada, ciudadana N.E.G., no contestó; por lo que el actor en su escrito de informes solicitó se declarara la confesión ficta de la misma alegato éste que se resolverá en la parte motiva de esta sentencia, por ser previo al fondo del litigio; y así se decide.

V

PRUEBAS DE LAS PARTES

DE LA PARTE ACTORA:

Promueve original de contrato privado de opción a compra, celebrado entre la demandada ciudadana N.E.G.O. y el ciudadano Addam J.A.A., consignada junto al libelo marcado “C”, la cual riela del folio 10 al 13 y su vuelto del expediente. Se le concede valor probatorio para comprobar su contenido, de conformidad con lo establecido en el artículo 443 del Código de Procedimiento Civil, por no haber sido tachado ni impugnado por la parte demandada. De dicho instrumento se constata la relación contractual existente entre las partes actora y accionada en el presente juicio, así como las condiciones en que fue pactado el contrato de opción a compra celebrado entre ambas. Y así se declara.

Promueve original de la planilla de liquidación de derechos de registro (Seniat) identificada H-00-0582227 de fecha 18 de abril de 2.001, correspondiente a la liberación de hipoteca que pesaba sobre el inmueble de marras, consignado marcado “A”, el cual riela al folio 48 del expediente. Se le concede valor probatorio para comprobar su contenido como documento público administrativo, el cual se encuentra revestido con una presunción de veracidad “iuris tantum” sobre su contenido y lo expresado en el mismo, por el funcionario público en ejercicio de sus funciones. Se desprende de dicha prueba, que para la fecha señalada, le fue liberado la hipoteca que pesaba sobre el inmueble objeto del contrato de opción a compra. Y así se declara.

“Promueve original de la planilla de liquidación de derechos de registro (Seniat) identificada H-01-0068216, mediante la cual se pagaron los derechos de registro correspondientes a la certificación de gravámenes emitida por la Oficina subalterna del Sexto circuito de Registro del Distrito Federal, de fecha 27 de abril de 2.001, consignado marcado “B”, el cual riela al folio 49 del expediente. Se le concede valor probatorio para comprobar su contenido como documento público administrativo, el cual se encuentra revestido con una presunción de veracidad “iuris tantum” sobre su contenido y lo expresado en el mismo, por el funcionario público en ejercicio de sus funciones. Se desprende de dicha prueba, que para la fecha señalada, le fue solicitado la certificación de gravámenes sobre el inmueble objeto del contrato de opción a compra. Y así se declara.

“Promueve original de constancia de liquidación de trimestre por concepto de impuestos sobre inmuebles urbanos Nº 4647634, emitida por la superintendencia municipal de administración tributaria de la Alcaldía del Municipio Libertador (Sumat), el cual fue pagada en fecha 5 de junio de 2.001, consignado marcado “C”, el cual riela al folio 50. Se le concede valor probatorio para comprobar su contenido como documento público administrativo, el cual se encuentra revestido con una presunción de veracidad “iuris tantum” sobre su contenido y lo expresado en el mismo, por el funcionario público en ejercicio de sus funciones. Se desprende de dicha prueba, que para la fecha señalada, corresponde a la liquidación de impuesto sobre inmuebles urbanos. Y así se declara.

Prueba de Informes:

Al Banco Mercantil Al respecto, se recibió por ante el Juzgado de la causa en fecha 21 de julio de 2.003, oficio sin número, emanado de la Banca Hipotecaria de la entidad bancaria referida, donde informan que en el Departamento de Crédito, Créditos Ley Política Habitacional, que en los registros de solicitud crediticia no aparece ningún trámite de solicitud de crédito por parte de la ciudadana N.E.G.O.. Se le concede valor probatorio a ésta prueba, por haberse evacuado de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. Y así se declara.

Al Banco Universal Fondo Común; Al respecto, se recibió por ante el Juzgado de la causa en fecha 21 de julio de 2.003, oficio número CJ-03-0052, donde informan que recibido en la Consultoría Jurídica, que la ciudadana N.E.G.O., titular de la cédula de identidad Nro. V-6.886.466, solicitó ante esa institución, el otorgamiento de un crédito hipotecario conforme a lo dispuesto en la Ley de Subsistema de vivienda y Política Habitacional, solicitud ésta que no fue tramitada, en virtud de que no fueron consignados los recaudos, ni se cumplieron los requisitos exigidos para darle curso al mismo. Se le concede valor probatorio a ésta prueba, por haberse evacuado de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. Y así se declara.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA

Promueve el mérito probatorio de las actas procesales en todo cuanto beneficie a su representada. No puede concedérsele valor probatorio a ésta promoción, pues la parte tiene la carga de especificar qué hechos, actos o instrumentos que consten en el expediente, son los que desea hacer valer a su favor. Y así se declara.

VI

MOTIVACIÓN

La acción incoada corresponde a la resolución de un contrato de opción de compra-venta por incumplimiento de la obligación de la parte compradora-optante, por cuanto la misma, según lo aduce la actora, no cumplió con su obligación de pagar en el lapso de noventa (90) días pactado en el contrato.

Observa esta juzgadora que la demandada no dio contestación a la demanda, sin embargo promovió pruebas.

DE LA DECLARATORIA DE CONFESION FICTA SOLICITADA

Ahora bien, respecto la confesión ficta de la demandada invocada por la parte actora en su escrito de informes; se observa que el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil, establece los supuestos que deben converger a los efectos de considerar confeso al demandado, a saber: 1) que no comparezca a dar su contestación dentro del plazo que la Ley otorga para ello; 2) que en la oportunidad procesal determinada no pruebe nada que lo favorezca; y, 3) que la pretensión del demandante no sea contraria a derecho.

En este caso, se debe entrar a establecer si esos tres elementos se dieron o no en el presente juicio a los fines de determinar si se había consumado la confesión ficta de la demandada; por lo que se debe constatar entonces si la demandada no compareció a dar su contestación dentro del lapso procesal correspondiente, y si probó algo que le favoreciera. En cuanto a que la pretensión del demandante no sea contraria a derecho se observa que este requisito debe interpretarse a la luz del artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, es decir: “si no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la ley”.

En lo que respecta a la confesión ficta la Sala de Casación Civil, en sentencia de fecha 4 de junio de 2000, caso: Y.L. contra C.A.L. y otros, expediente N° 99-458, estableció:

...La inasistencia del demandado a la contestación de la demanda o su comparecencia tardía al mismo, vale decir extemporánea, trae como consecuencia que se declare la confesión ficta, que por su naturaleza es una presunción juris tantum, lo cual comporta una aceptación de los hechos expuestos en el escrito de la demanda; siempre y cuando, la pretensión intentada no sea contraria a derecho, por una parte y, por la otra, que nada probare el demandado que le favorezca, ni aparecieren desvirtuados las pretensiones del accionante por ninguno de los elementos del proceso, ya que puede en el lapso probatorio el accionado lograr, con los medios de pruebas admisibles en la Ley, enervar la acción del demandante. Es oportuno puntualizar que el contumáz tiene una gran limitación en la instancia probatoria. No podrá defenderse con alegaciones, hacer contra prueba a los dichos del accionante, que han debido ser esgrimidos en la contestación de la demanda por lo que sólo podrá realizar la contraprueba de las pretensiones del demandante; puesto que – tal como lo pena el mentado artículo 362 -, se le tendrá por confeso si nada probare que le favorezca; por tanto, las pruebas aceptadas para ser invocadas por el demandado, son limitadas…

De allí entonces, y sobre la base de la sentencia citada, es necesario analizar en el caso de autos los requisitos exigidos a los fines de verificar si efectivamente se configuro la confesión ficta, así tenemos:

1. - Al folio 31 del expediente de fecha 04 de abril de 2.003, riela diligencia suscrita por la abogada en ejercicio S.M.G., consignando poder que le confirió la demandada ciudadana N.E.G.O.. Por lo que verificada la citación, correspondía la contestación de la demandada, actuación procesal que no se verificó en la presente causa.

2. - Respecto el requisito según el cual se exige que nada pruebe el demandado que le favorezca: La jurisprudencia venezolana, en forma totalmente reiterada ha venido señalando que lo único que puede probar el demandado es algo que le favorezca, la llamada contraprueba, es decir la inexistencia de los hechos alegados por el actor, ya que la demandada puede en el lapso probatorio lograr con los medios admisibles por la ley, enervar la pretensión del demandante. Sin embargo, es importante tener en cuenta la limitación a la que se encuentra sometido la demandada cuando no da contestación de la demanda o lo hace tardíamente, pues no puede defenderse con los simples alegatos que correspondían en la contestación; para su defensa debe traer a los autos la contraprueba de las pretensiones del actor.

   La Sala de Casación Civil, ha sido muy enfática en cuanto a este requisito de la confesión, pues tal como lo ha sentado en la sentencia citada anteriormente, el contumáz tiene una gran limitación en la instancia probatoria.

   El anterior criterio fue ratificado en reciente decisión de la Sala de Casación Civil, en fecha 11 de agosto de 2004, caso: J.I.R.H. y otros contra S.J.S., expediente N° 03-598, la cual señaló:

   ...Así las cosas, la falta de contestación de la demanda acarrea para el demandado una presunción iuris tantum de confesión ficta, y siempre que la demanda no sea contraria a derecho, a las buenas costumbres o atente contra el orden público, únicamente desvirtuable mediante la aportación de pruebas que contradigan las pretensiones del demandante, pero sin que le sea permitido consignar otros medios probatorios que él estime conducentes o la alegación de hechos nuevos.

   Conforme con lo preceptuado en el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil, se requieren tres condiciones para que la confesión ficta, sea declarada: que el demandado no diere contestación a la demanda, que la petición del demandante no sea contraria a derecho y que en el término probatorio no pruebe el demandado algo que le favorezca.

   Para la doctrina de casación, es permitida la prueba que tienda a enervar o paralizar la acción intentada, hacer la contraprueba de los hechos alegados por el actor, demostrar que ellos son contrarios a derecho, pero no es permitida la prueba de aquellos hechos constitutivos de excepciones que han debido alegarse en la contestación de la demanda…

   Del análisis de los autos, se evidencia que la demandada tampoco cumplió con la carga de la prueba, pues en el lapso probatorio sólo promovió el mérito probatorio a su favor, sin probar algo que le favoreciera.

   Así entonces visto, hasta este momento pudiera ocurrir como lo señala el Dr. J.E.C., la ficción sobre la confesión, sin embargo deben concurrir los tres requisitos indispensables, siendo el último de ellos:

3. - Que la pretensión del actor no sea contraria a derecho:

   Sobre este último punto en la confesión ficta, el Dr. J.E.C., insiste en que lo contrario a derecho mas bien debe referirse a los efectos de la pretensión, y que realmente hay pretensiones contrarias a derecho cuando esta no se subsume en el supuesto de la norma invocada.

   En el presente caso, se ha planteado la pretensión por Resolución de Contrato de Opción a compra venta de un inmueble, alegando el demandante que la demandada no ha cumplido con su obligación de cancelar el remanente del precio del inmueble pactado en el documento de contrato de opción de compra venta, incumpliendo con su principal obligación tal como lo establece el artículo 1527 del Código Civil.

   Ahora bien, respecto la naturaleza del contrato cuya resolución se pretende, se observa que si bien la demandada en la oportunidad de dar contestación a la demanda no contestó, sin embargo en la oportunidad de promover pruebas, alego que lo que hubo entre la parte actora y demandada fue una verdadera contratación de venta y no de opción, por lo que a su criterio, no existe el contrato de opción cuya resolución se demanda; controvirtiendo así el punto relativo a la calificación del contrato; por lo que es necesario entonces dejar establecido que se tienen –en principio- por admitidos los hechos alegados en la demanda, en virtud de no haberse contestado la misma- salvo que el demandado en el lapso probatorio, traiga pruebas a los autos que demuestren lo contrario. Así se declara.

   De las actas bajo análisis ha resultado probado que:

   En fecha tal se suscribió contrato de opción de compraventa entre A.J.A.A. y N.E.G.O.; que conforme la cláusula del mismo se estableció que el opcionante vendedor se compromete a vender a el opcionante comprador un inmueble destinado a vivienda; que el opcionante comprador se compromete a comprar el inmueble descrito en las condiciones establecidas en el presente documento; que el precio de la venta ha sido estipulado en la cantidad de Treinta y dos millones de bolívares (Bs. 32.000.000,00) y que el precio será pagado por el opcionante comprador al opcionante vendedor en la siguiente forma: El día de la firma del presente documento entrega una reserva por la cantidad de doce millones de bolívares (Bs.12.000.000,oo) en garantía de cumplimiento del contrato y para demostrar la voluntad de adquirir el inmueble; la cantidad de veinte millones de bolívares (Bs. 20.000.000,oo) en un lapso de noventa (90) días, contados a partir de la fecha de la firma de del documento, tiempo durante el cual el opcionante comprador tramitará un préstamo a través del beneficio Ley de Política Habitacional; que en caso de incumplimiento por causa imputable a el opcionante comprador, el opcionante vendedor tendrá derecho a retener el cien por ciento (100%) de la cantidad recibida de este acto como indemnización de daños y perjuicios originados por dicho incumplimiento; que el opcionante vendedor se obliga a entregar el inmueble objeto del presente contrato una vez que se firme el documento definitivo de compra-venta en la oficina de registro correspondiente, desocupado, libre de todo gravamen y servidumbre y sin adeudar cantidad alguna por concepto de impuestos municipales y nacionales, condominio, así como solvente en los demás servicios inherentes al inmueble; que queda convenido que el documento definitivo de venta será otorgado en un plazo no mayor de noventa (90) días continuos contados a partir de la firma del presente documento y que la transmisión de la propiedad y la posesión del inmueble se verificará únicamente en el momento de la protocolización de la escritura pública por ante la Oficina Subalterna de registro respectiva.

   En consecuencia, con relación al contrato cuya resolución se demanda, para esta juzgadora, se trata de una acción resolutoria de un contrato de opción de compraventa; y así se decide.

   La acción resolutoria que se ha incoado contra el contrato de opción, está regulada por el artículo 1.167 del Código Civil, al disponer:

   En un contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos, si hubiere lugar a ello

   .

   La doctrina distingue diversas condiciones para la procedencia de la acción, a saber:

   1) Es necesario que se trate de un contrato bilateral; 2) Es necesario el incumplimiento culposo de la obligación, ello es evidente, porque de lo contrario, si el incumplimiento es debido a una causa extraña no imputable a las partes, se aplicarán las normas de la teoría de los riesgos y no las relativas a la resolución.

   Así las cosas, tenemos en el caso bajo análisis que cuando el incumplimiento ha sido expresamente previsto por las partes como causa específica de la resolución, ésta opera sin necesidad de valorar o calificarlo de total o parcial y aunque la obligación a que se refiere sea secundaria o no determinante. También es necesario que la parte que intente la acción por resolución haya cumplido u ofrezca cumplir con su obligación.

   Dicho esto, se hace necesario precisar que el contrato legalmente perfeccionado tiene fuerza de ley entre las partes; esto significa que es de obligatorio cumplimiento para las partes, so pena de incurrir en las correspondientes responsabilidades civiles por su incumplimiento y en diversas consecuencias que acarrean para las partes las variadas situaciones que pueden presentarse con motivo de dicho cumplimiento.

   Los contratantes están obligados a cumplir el contrato del mismo modo que están obligados a cumplir con la Ley. Es uno de los principios de mayor abolengo en el campo del Derecho, su origen se remonta a ARISTÓTELES, quien definía el contrato como ley particular que liga a las partes, y se ha reforzado a través de la Edad Media, con motivo de la influencia cada vez más creciente del principio de autonomía de la voluntad y con el principio rector en materia de cumplimiento de las obligaciones que ordenaba que “las obligaciones deben cumplirse tal como han sido contraídas, así lo establece el Artículo 1.264 del Código Civil.

   Es por ello que la doctrina ha distinguido dos situaciones muy claras y perfectamente determinadas que se presentan en todo contrato a saber: aquellas estipulaciones contempladas en el texto del contrato, claras y explícitas por sí mismas y cuya interpretación no se presta a duda alguna, que son denominadas estipulaciones expresas; y las estipulaciones que deben suponerse formando parte del contrato pero que no han sido formalmente expresadas, o que si lo fueron, son susceptibles de interpretación en su significado y alcances, y que se denominan estipulaciones tacitas.

   Así las cosas, se aprecia en el caso bajo análisis que ciertamente el lapso pactado para el cumplimiento de la obligación –en este caso para el pago de lo debido al oferente- era el lapso de noventa (90) días, y que no habiéndose cumplido con ello, puede en este caso pedir la parte vendedor-actor, la resolución del mismo, tal y como lo hizo el ciudadano Addam J.A.A..

   Se aprecia además de las actas procesales que la demandada en efecto, no alego el pago correspondiente para darle cumplimiento a la obligación, amparando su incumplimiento en una causa, la cual no fue prevista en el contrato de Opción a compra-venta, por cuanto no se sujetó el cumplimiento del mismo al hecho de que la compradora optante obtuviera o no un crédito hipotecario; sino que se estableció en la cláusula segunda del contrato de opción a compra-venta, que la opcionante compradora tramitaría un préstamo a través del beneficio ley de política habitacional por intermediario del Banco Mercantil y se estableció un plazo de noventa (90) días para el cumplimiento. Así se declara.

   En consecuencia la demandada debió cumplir con su obligación conforme a lo dispuesto en el artículo 1.264 del Código Civil. Por lo antes expuesto considera esta Alzada que es procedente la resolución del mencionado contrato, y así se declara.-

   En tal sentido, se evidencia no solo por el decir del demandante de la resolución, sino por la misma demandada; que aun no ha tramitado el crédito para así dar cumplimiento con la obligación contraída con el demandante, pero muy indistintamente de ello, tal obligación al no ser cumplida en el lapso establecido, trae consecuencias como las acordadas por ambos contratantes en el contrato de opción de compra-venta y las señaladas en la ley.

   En corolario de lo anterior, habiéndose verificado el incumplimiento por parte de la ciudadana N.E.G.O. en el pago de lo adeudado al ciudadano Addam J.A.A., según lo acordado en contrato de opción de compra-venta, hace procedente la presente acción, tal y como claro lo dejo sentado el Juez de Instancia en la sentencia apelada y así se establece.

   Finalmente, habiéndose analizado la sentencia apelada, quien aquí decide precisa, que debe compartir el criterio del A quo por cuanto la decisión se encuentra ajustada a derecho, por cuanto el no cumplimiento de lo pactado en un contrato puede generar su resolución conforme a la ley y así se decide.

   En consideración a los motivos señalados, para esta juzgadora es forzoso concluir que el recurso de apelación no puede prosperar; por lo que la decisión recurrida debe ser confirmada. Así se decide.

   VII

   DISPOSITIVA

   Por los motivos de hecho y de derecho antes expresados, este Juzgado Superior Sexto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA: PRIMERO: Se DECLARA SIN LUGAR la apelación intentada por el abogado en ejercicio I.M.P., inscrito en el inpreabogado bajo el Nro. 10.495, en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana N.E.G.O. contra la decisión dictada por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas de fecha 29 de julio del 2004. SEGUNDO: Se DECLARA CON LUGAR la demanda intentada por el ciudadano Addam J.A.A. contra la ciudadana N.E.G.O., en consecuencia se declara resuelto el contrato suscrito por las partes, por ante la Notaría Publica Trigésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, de fecha 23 de marzo del 2001 anotado bajo el Nº 54 tomo 20 de los libros de autenticaciones llevados por esa oficina, en consecuencia se ordena la entrega del inmueble objeto del contrato resuelto libre de bienes y personas. TERCERO: Se CONFIRMA la sentencia dictada por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas de fecha 29 de julio del 2004. CUARTO: Se condena al pago de las costas procesales a la parte demandada-apelante por resultar totalmente vencida de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil y 281 ejusdem.

   Por cuanto el presente fallo se dictó fuera del lapso de ley se ordena la notificación de las partes.

   Publíquese, regístrese y devuélvase al Tribunal de la causa en su oportunidad legal. Déjese copia en el copiador de sentencias de este Tribunal, de conformidad con el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

   Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Sexto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en la Ciudad Capital de la República, a los veintidós días del mes de mayo del año dos mil nueve (2.009). Años 198º de la Independencia y 150º de la Federación.

   LA JUEZA TITULAR,

   DRA. ROSA DA´SILVA GUERRA

   EL SECRETARIO,

   Abog. J.F.O.

   En la misma fecha (22/05 /2009) se publicó la anterior decisión siendo las dos (2:00p.m.); como está ordenado.

   EL SECRETARIO,

   Abog. J.F.O.

   EXP.0114

   RDSG/mtr