Decisión de Juzgado Cuarto Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 25 de Marzo de 2011

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

Caracas, 25 de Marzo de 2011

200º y 152º

ASUNTO: AP11-R-2009-000015

PARTE ACTORA: ADMINISTRADORA C.B.A. C.A., sociedad mercantil inscrita por ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas en fecha 14 de septiembre de 1990, bajo el No. 3, Tomo 92-A-Pro.

APODERADOS JUDICIALES DE LA ACTORA: C.B., A.T. y R.S., venezolanos, mayores de edad, abogados en ejercicio, de este domicilio, titulares de la cédula de identidad Nos. 3.566.115, 5.528.046 y 11.907.673 e inscritos en el INPREABOGADO bajo los Nos. 7.820, 34.417 y 66.600, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: J.A.L.O., venezolano mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad No.10.819.784.-

APODERADOS DE LA PARTE DEMANDADA: V.C.D. y J.G.M., venezolanos, mayores de edad, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el INPREABOGADO bajo los Nos. 47.194 y 50.273, respectivamente.-

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DE PRORROGA LEGAL.

ASUNTO: AP11-R-2009-000015

- I -

Llegan los autos a esta alzada, en virtud del recurso ordinario de apelación interpuesto en fecha 8 de enero de 2009, por el abogado R.S., inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 66.600, actuando en su carácter de Apoderado judicial de la parte actora en el presente juicio, contra la decisión de fecha 9 de diciembre de 2008, dictada por el Juzgado Décimo Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área, que declaró sin lugar la demanda de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento que intentó la sociedad mercantil ADMINISTRADORA C.B.C., C.A., contra el ciudadano J.Á.L.O., declarando en consecuencia sin lugar la demanda y condenando en costas a la actora siendo la recurrida, en su fragmento pertinente, del contenido siguiente:

En tal sentido, corre inserto a los folios que van del 54 al 56, los recibos de pago de los cánones de arrendamiento de los meses de julio, Agosto y Septiembre de 2008, recibidos por la arrendadora ADMINISTRADORA C.B.A., C.A., los cuales tratándose de documentos privados emanados de la parte actora, no fueron desconocidos, por lo que se tienen por reconocidos de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de procedimiento Civil, surtiendo pleno valor probatorio, ahora bien, según la cláusula segunda del contrato de arrendamiento, el canon de arrendamiento debía ser pagado por mensualidades vencidas, el día ultimo de cada mes, esto significa, que vencida la prórroga legal el 02 de julio de 2008, los cánones de arrendamiento de los meses de julio, Agosto y Septiembre de 2008, no correspondían al periodo de la prorroga legal, lo que demuestra indefectiblemente la voluntad del arrendador de mantener al inquilino en el goce de la cosa, trayendo como consecuencia, la tácita reconducción del contrato de arrendamiento, lo que hace improcedente la acción de cumplimiento de contrato, resultando forzoso declarar sin lugar la demanda.

Con vista a la anterior declaratoria este órgano jurisdiccional no hace pronunciamiento en cuanto a las demás defensas alegadas en el presente juicio y al fondo de la causa, así como las demás probanzas que cursan en autos.

III

Por todos los razonamientos antes expuestos, este Tribunal Décimo Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA:

PRIMERO: SIN LUGAR la demanda interpuesta por ADMINISTRADORA C.B.A., C.A. contra el ciudadano J.A.L.O. por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, todos identificados al inicio de esta sentencia.

SEGUNDO: Se condena en costas a la parte actora por haber resultado vencida en este proceso.

Dicho medio recursivo fue oído en ambos efectos por el juzgado a quo mediante auto de fecha 08 de enero de 2009 y, luego de los tramites administrativos de distribución, fueron remitidas las actuaciones a este Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dándosele entrada al expediente mediante auto del 01 de abril de 2009. En la misma fecha se fijó oportunidad para dictar sentencia de conformidad con lo previsto en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil.

Siendo la oportunidad para resolver, este Tribunal pasa a dictar el correspondiente pronunciamiento, previo el siguiente análisis:

La controversia viene dada en razón a la acción que por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento por Vencimiento de la Prórroga Legal interpusiera el abogado en ejercicio A.T., inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 34.417, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, sociedad mercantil ADMINISTRADORA C.B.A. C.A., contra el ciudadano J.Á.L.O..

Argumentó expresamente la parte actora en su escrito libelar que, en fecha 28 de junio de 2004, su representada celebró un contrato de arrendamiento con el ciudadano J.Á.L.O., de nacionalidad venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad No.10.819.84, el cual tuvo como objeto un inmueble constituido sobre un local distinguido con el número y letra 2-A del Edificio Los Ángeles, ubicado en la calle Los Ángeles, Municipio Chacao del Estado Miranda., estableciéndose que el mismo sería utilizado únicamente para comercio, y que el precio contractualmente quedó establecido en la cantidad de Bs. F. 1.263,11 mensuales, los cuales serían pagados por el Arrendatario por mensualidades vencidas. Igualmente quedó convenido entre las partes que el término sería de un (1) año contados a partir del primero (1º) de Julio de 2004, considerándose prorrogado automáticamente por igual periodo, si una de las partes no notificare a la otra, por escrito y con un mes de anticipación por lo menos, a la terminación del plazo inicial o de cualquiera de las prorrogas sucesivas, de su voluntad de no prorrogarlo.

Señala que por resolución Nº 011689, de fecha 21 de diciembre de 2007, la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, el cual se acompaña en copia fotostática, fijó como canon de arrendamiento mensual para el identificado local objeto de arrendamiento, la cantidad de un mil doscientos SESENTA Y TRES BOLÍVARES FUERTES CON ONCE CÉNTIMOS (Bs. F. 1.263,11), cuya resolución le fuera notificada a los arrendatarios del Edificio Los Ángeles, según informe de fecha 28/01/08, en acatamiento a la cláusula Décima Tercera del contrato.

Que mediante notificación efectuada por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 29 de mayo de 2007, la cual se anexa, previo traslado y constitución en la dirección del inmueble signado como Local 2-A, dicho despacho notarial dejó constancia de haber notificado al ciudadano J.Á.L.O., en su carácter de Arrendatario del citado inmueble, haciéndole saber que en virtud que el contrato de arrendamiento suscrito y que entró en vigencia en fecha 01 de julio de 2004, venció el día 30 de junio de 2007, y que por voluntad del arrendador optó en darlo por terminado, por tanto, conforme a lo dispuesto en el literal “b” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, le corresponde la prórroga legal de un año (1), la cual venció el día 30 de junio de 2008, fecha ésta en que el arrendatario debió hacer entrega del inmueble.

Señaló que vencido el lapso de la prórroga legal que utilizó plenamente el arrendatario, y llegada la fecha para la entrega del inmueble arrendado, el arrendatario no hizo entrega del mismo, lo cual constituye grave incumplimiento y violación de las obligaciones contractuales asumidas libremente por éste, considerándose que la presente acción tiene su fundamento legal en lo dispuesto por la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en sintonía con lo dispuesto en los artículos 1159, 1167 y 1271 del Código Civil.

En virtud de las razones de hecho y de derecho antes expuestas, es que acude ante la autoridad competente para demandar, como en efecto formalmente demanda al ciudadano J.Á.L.O., antes identificado, para que convenga o a ello sea condenado por el tribunal en lo siguiente:

PRIMERO: Al cumplimiento del contrato de arrendamiento por vencimiento de la prórroga legal el cual fuera celebrado en fecha 28 de junio de 2004 y que entró en vigencia a partir del 01/07/04, objeto de la presente demanda y, la consiguiente entrega del inmueble constituido por el local arriba descrito.

SEGUNDO: Al pago de la suma de un mil doscientos SESENTA Y TRES BOLÍVARES FUERTES CON ONCE CÉNTIMOS (Bs. F. 1.263,11), mensuales, por concepto de indemnización sustitutiva de los alquileres que deje de percibir su representada por la ocupación ilegal del arrendatario después del vencimiento de la prórroga legal, la cual venció el 30 de junio de 2008, o sea, que la indemnización comienza a correr a partir del 1º de julio de 2008, hasta la sentencia definitiva.

TERCERO: Al pago de las costas que ocasione el presente procedimiento, estimando la demanda en la suma de un mil doscientos SESENTA Y TRES BOLÍVARES FUERTES CON ONCE CÉNTIMOS (Bs. F. 1.263,11).

Por último solicitó conforme a lo dispuesto en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, medida preventiva de secuestro sobre el inmueble arrendado.

BREVE RESEÑA DE LOS HECHOS

En fecha 14 de julio de 2008, se dejó constancia por ante la secretaría del despacho que conoció originalmente del asunto, esto es el juzgado Décimo Octavo de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial de haberse recibido de manos del actor, los documentos fundamentales en los cuales sustentó su demanda, a decir: A) Instrumento Poder; B) Contrato de Arrendamiento original. C) Copia fotostáticas de la resolución Nº 011689. D) Copia fotostática de Informe de Notificación por cartel y E) Original de Notificación de la no prorroga legal, cuyos recaudos fueron agregados a los autos del expediente a los fines de que formaran parte integrante del mismo.

Así las cosas se verifica de autos que en fecha 15 de julio de 2008, el Juzgado Décimo Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, procedió a admitir la acción propuesta, ordenándose la sustanciación de la demanda por los tramites del procedimiento breve contemplado en los artículos 341 y 881 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 33 y siguientes de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, emplazando a la parte demandada, ciudadano J.Á.L.O., para que compareciere al SEGUNDO (2°) día de despacho siguiente a su citación y constancia en autos de haberse practicado la misma, dentro de las horas de despacho, a fin de dar contestación a la demanda incoada en su contra, verificándose luego que, previa consignación por parte del actor de los fotostatos para la elaboración de la compulsa de citación y demás trámites atinentes a la misma, es de observar que el Alguacil del Tribunal a través de su constancia dejada en fecha 22/09/08, dio cuenta de haberse trasladado a la dirección suministrada por el actor, y haber citado personalmente al demandado J.Á.L.O., quien le firmó el recibo de citación.

Seguidamente, se observa de autos que en fecha 22 de septiembre de 2008, ambas partes de común y mutuo acuerdo solicitaron al Tribunal a-quo la suspensión del proceso, todo ello conforme a lo establecido en el artículo 202 del Código de Procedimiento Civil, petición ésta que fuera acordada mediante auto proferido en la misma fecha de haberse solicitado, repitiéndose en una segunda oportunidad dicha solicitud el día 7/10/08, la cual una vez mas fue acordado por el Tribunal en la misma oportunidad, constatándose luego la reanudación de la causa el día 9/10/08, al verificarse la presentación de la parte demandada estampando diligencia en la citada fecha, a través de la cual, en uso de sus derechos revocó el poder que le fuera concedido a los abogados en ejercicio P.S.E. y W.R.V., inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 3194 y 28.577, respectivamente, otorgándose poder apud-acta a los abogados en ejercicio V.C.D. y J.G.M., inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 47.194 y 50.273, respectivamente. De dicha revocatoria se les notificó a los citados abogados.

Llegada la oportunidad correspondiente para la contestación de la demanda, se verifica de autos, escrito contentivo de cinco (5) folios útiles y sus anexos de fecha 23 de octubre de 2008, a través del cual, la parte demandada por medio de su apoderado judicial, abogado V.C.D., inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 47.194, procedió a consignar escrito de contestación a la demanda, dentro del cual, opuso como cuestión previa las contenidas en los ordinales 2° y 3º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa la primera de ellas a la ilegitimidad de la persona del actor por carecer de la capacidad necesaria para comparecer en juicio, y la segunda concerniente a la ilegitimidad de la persona que se presenta como apoderado o representante del actor, por no tener capacidad necesaria para ejercer poderes en juicio, o por no tener la representación que se atribuye, o porque el poder no este otorgado en forma legal o sea insuficiente.

Mediante escrito de fecha 30 de octubre de 2008, la representación judicial de la parte actora consignó en nueve (9) folios útiles y varios anexos, escrito de promoción de pruebas, las cuales fueron agregadas y admitidas mediante auto de fecha 30/10/08, desprendiéndose igualmente la promoción de pruebas efectuada por la representación judicial de la parte demandada, las cuales fueron agregadas y admitidas mediante auto de fecha 4/11/08.

Quedó de esta forma trabada la litis.

-II-

PUNTO PREVIO

Establecido lo anterior, toca ahora entrar a decidir como punto previo al fondo del caso debatido, sobre las cuestiones previas opuestas por la parte demandada, la primera de ellas referida a la ilegitimidad de la persona del actor por carecer de la capacidad necesaria para comparecer en juicio, contemplada en el ordinal 2º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, al señalar la representación de la parte demandada que fundamenta la misma, por cuanto a su decir, se evidencia de autos la inexistencia del Acta o Acto mediante el cual, bien sea el propietario o la junta de condominio del edificio, si existiere, haya efectuado el nombramiento o contratación de la Administradora C.B.C., C.A., siendo inexistente la legitimidad como parte actora en este proceso, y del instrumento de donde le nace la capacidad y facultades para el ejercicio de la administración que dice tener.

El artículo 16 del Código de Procedimiento Civil, textualmente dispone:

ARTICULO 16.-“Para proponer la demanda el actor debe tener interés jurídico actual. Además de los casos previstos en la Ley, el interés puede estar limitado a la mera declaración de la existencia o inexistencia de un derecho o de una relación jurídica. No es admisible la demanda de mera declaración cuando el demandante puede obtener la satisfacción completa de su interés mediante una acción diferente”

Interés que es calificado, en el sentido de buscar la obtención de una declaración de hecho, derecho a la existencia de una relación jurídica o su inexistencia, siempre y cuando comparta un beneficio mediato a su solicitante (interés sustancial), así como el de acceder a los órganos de justicia (interés procesal) para hacer efectivo su interés sustancial.

Así, el Dr. R.H.L.R., en su obra Código de Procedimiento Civil, Tomo I, páginas 92 y sgts, con relación a la interpretación del artículo 16 del Código de Procedimiento Civil, determinó:

(SIC)

...La norma se refiere al interés procesal, a la necesidad del proceso como único medio (extrema ratio) para obtener con la invocación de la prometida garantía jurisdiccional del Estado, el reconocimiento o satisfacción libremente por el titular de la obligación jurídica…(..). La doctrina distingue tres tipos de interés procesal: el que deviene del incumplimiento de una obligación, el que deviene de la Ley (procesos constitutivos) y el que deviene de la falta de certeza.

De allí que la disposición legal exija que el interés sea actual, es decir, que la amenaza del daño exista para el momento de proponer la demanda…

El interés procesal en obrar o contradecir en juicio no debe confundirse con el interés sustancial en la obtención de un bien (…). El interés procesal es, por el contrario, como se ha dicho, la necesidad de acudir al proceso como único medio de obtener la prometida garantía jurisdiccional (…). Quien no tiene derecho a la sentencia favorable, por carecer de derecho material, tampoco tiene necesidad del proceso, salvo que nazca de una situación de incertidumbre sobre la prueba…”

De donde se vislumbra, que ambos intereses deben complementarse en todo momento como uno sólo, es decir, se debe obtener un interés legitimo en la obtención de alguna cosa o derecho para poseer el interés en accionar el aparato jurisdiccional, en otras palabras, debe existir en cabeza del que lo alega, un interés sustancial para tener efectivamente un interés procesal en incoar la acción, siendo imprescindible que ambos sean actuales.

Interés que muchas veces se le confunde con el término jurídico “CUALIDAD”, usándolos en algunos de los casos como sinónimos, situación ésta errónea, por cuanto la primera es contenido de la última, es decir, el concepto d e uno necesita de la otra para formularse.

Así, la doctrina moderna del proceso ha tomado del derecho común la expresión “legitimación a la causa” (legitimatio ad causam) para designar éste sentido procesal de la noción Cualidad y distinguirla bien de la llamada “legitimación al proceso” (legitimatio ad procesum), y según que aquella se refiera al actor o al demandado, la llamada legitimación a la causa activa o pasiva (legitimatio ad causam activa et pasiva).

Siguiendo el lenguaje empleado por el legislador patrio, en el artículo 361 del Código de procedimiento Civil, puede distinguirse ambas nociones de Cualidad, diciendo, Cualidad para intentar o sostener el juicio, o mas brevemente, puede decirse, cualidad activa o pasiva.

Por ello, la acción existe, en tanto haya un interés jurídico protegido y afirmado como existente que tenga urgencia de ser tutelado por el Estado. La acción es un derecho público contra éste, con validez autónoma puesta al servicio de un interés sustancial.

Fácil de comprender como dentro de ésta concepción de la Acción, basta en principio para tener Cualidad, el afirmarse titular de un interés sustancial que se hace valer en nombre propio, en materia de Cualidad, el criterio general se puede formular de la siguiente manera:

TODA PERSONA QUE SE AFIRMA TITULAR DE UN INTERES JURIDICO PROPIO, TIENE CUALIDAD PARA HACERLO VALER EN JUICIO (CUALIDAD ACTIVA) Y TODA PERSONA CONTRA QUIEN SE AFIRME LA EXISTENCIA DE ESE INTERES EN NOMBRE PROPIO, TIENE A SU VEZ, CUALIDAD PARA SOSTENER EL JUICIO (CUALIDAD PASIVA)

Desprendiéndose así, que el interés según la Doctrina mas calificada, tanto Nacional como Extranjera, no consiste únicamente en la consecución del bien que la ley garantiza, sino en obtenerlo por medio de los órganos jurisdiccionales, y cuando el actor y el demandado están ligados de antemano por un vínculo de derecho, vinculo del cual se pueden derivar acciones, no es procedente, oponer a la acción intentada la falta de interés, pues éste no es el interés material que forma el núcleo del derecho subjetivo cuya tutela se hace valer en el proceso, sino que él consiste en la necesidad jurídica en que se encuentra el actor de ocurrir a la vía judicial, frente al demandado, para prevenir o hacer que se repare el daño que se derivaría para él de la conducta antijurídica de éste último. (cursivas nuestras)

A tales efectos, la parte actora produjo junto con el libelo como instrumentos fundamentales de la demanda, por una parte, copia de un instrumento poder debidamente autenticado ante la Notaría Publica Vigésima del Municipio Libertador del Distrito Metropolitano de Caracas, de fecha 10 de junio de 2008, quedando inserto bajo el No. 53, Tomo 71 de los Libros de Autenticaciones llevados ante la citada oficina notarial. Del citado documento la funcionaria competente dejó constancia expresa de haber tenido a la vista Documento Constitutivo Estatutario de la Administradora C.B.A., C.A., cuyos datos de registro detalla pormenorizadamente, describiendo los artículos Décimo Cuarto, Décimo Quinto, Décimo Séptimo, cardinal 4º y Vigésimo Primero, plasmándose en este último articulado la designación del ciudadano C.B. como uno de los administradores de la mencionada compañía, dotado de atribuciones y facultades para obligar a la compañía en todos los actos de administración y disposición, así como la atribución de celebrar toda clase de contratos y otorgar todos los documentos públicos o privados necesarios para realizar operaciones de la misma, designación esta cuya duración de acuerdo a la asamblea general extraordinaria de accionistas celebrada se aprobó la prórroga del tiempo de duración de la Junta Directiva por el lapso de diez (10) años, de tal forma que es evidente la vigencia de tal designación.

Igualmente consignó a los autos contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento se acciona a través de esta vía, cursante desde el folio doce (12) al dieciséis (16), ambos inclusive, cuyo documento se encuentra debidamente autenticado ante la misma oficina notarial, quedando inserto bajo el Nº 13, Tomo 34, de fecha 18 de junio de 2004, suscrito entre la parte actora ADMINISTRADORA C.B.A., C.A, representada por el Administrador C.B. denominada “LA ARRENDADORA” y por la otra, el ciudadano J.Á.L.O., en su carácter de propietario de la firma personal INVERSIONES J. Á.O., en lo sucesivo “EL ARRENDATARIO”, el cual se aprecia conforme a lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, con todo su vigor probatorio por no haber sido desvirtuado ni desconocido en su oportunidad procesal.

Del citado instrumento contractual, se desprende claramente en su encabezado que entre “La Arrendadora” y “El Arrendatario”, suscribieron el citado contrato de arrendamiento, el cual tuvo como objeto el Local 2-A del Edificio Los Ángeles, ubicado en la Calle Los Ángeles, Municipio Chacao del Estado Miranda, para ser destinado únicamente para comercio.

Ahora bien, estima este juzgador, que estando ligados de antemano por un vinculo de derecho, (contrato de arrendamiento), tanto la parte actora ADMINISTRADORA C.B.A., C.A., y el ciudadano J.Á.L.O., vinculo del cual se pueden derivar acciones, impulsadas en todo caso por el administrador de la empresa arrendadora, tal como se desprende de las atribuciones y facultades conferidas a este último de acuerdo a los estatutos de la empresa, con lo cual, considera este Juzgador que no es procedente en derecho, tal como fuera interpuesta por la representación judicial de la parte demandada, oponer a la acción intentada la falta de legitimación del actor para comparecer en juicio, la cual queda desechada de pleno derecho. Aunado a ello siendo afirmado por la actora como titular de un interés jurídico actual y consolidado la existencia de ese interés en nombre de la empresa ADMINISTRADORA C.B.A., C.A., se concluye que este se encuentra legítimamente facultado y que obstenta perfectamente la cualidad necesaria para comparecer en juicio, por lo que es forzoso para este Juzgador desechar la cuestión previa opuesta por la demandada. Así se decide.

En cuanto a la cuestión previa prevista en el ordinal 3º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, opuesta por la representación de la parte demandada, basándose en el hecho, a su decir, que de una simple revisión de las actas, se evidencia la inexistencia del contrato o poder de la persona que se presenta como apoderado y/o administrador de la que se presenta como parte actora, es decir, del abogado C.B., suficientemente identificado, para poder determinar en consecuencia, la veracidad de la legitimidad y facultades del abogado A.T., ampliamente identificado y quien se presentó como apoderado de la empresa Administradora C.B.A., C.A.

Para decidir, el Tribunal observa que el ordinal 3° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, se refiere a la ilegitimidad de la persona que se presente como apoderado o representante del actor por no tener la capacidad necesaria para ejercer poderes en juicio, o por no tener la representación que se atribuya, o porque el poder no esté otorgado en forma legal o sea insuficiente.

En el presente caso, se está cuestionando la capacidad de postulación o condición de los apoderados actuantes en el presente procedimiento, toda vez, al decir de la representación de la parte demandada porque no existe contrato y/o poder de la persona que se presenta como apoderado y/o administrador de la actora con facultades expresas para demandar.

Ahora bien, observa este Juzgador que la parte demandada compareció por primera vez a actuar en el expediente en fecha 22 de septiembre de 2008, debidamente asistido de abogado según consta de diligencia que cursa en autos en la citada fecha, a través de la cual, ambas partes de común y mutuo acuerdo solicitaron la suspensión de la causa por un periodo de quince (15) días continuos, computados desde el 22/09/08 hasta el 07/10/08, ambas fechas respectivamente, lo cual fuera acordado por el A-quo.

Concluido dicho plazo, ambas partes solicitaron nuevamente la suspensión de la causa, esta vez por un periodo de doce (12) días continuos, lo cual fuera acordado así por el Tribunal, mas sin embargo el día 9/10/08, compareció la parte demandada y estampó diligencia a los autos, a través de la cual procedió a revocar el poder conferido a los abogados P.S. y W.R.V., ambos plenamente identificados, otorgándole en esa misma oportunidad poder apud acta a los abogados en ejercicio V.C.D. y J.G.M., inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 47.194 y 50.273, respectivamente, verificándose que el día 23 de octubre de 2008, procedió a dar contestación a la demanda incoada en su contra, sin que del texto de la misma pueda inferirse en forma alguna ninguna manifestación o expresión tendente a impugnar o cuestionar la legalidad o validez del poder consignado por la parte actora junto al libelo de demanda, razón por la cual debe entenderse en consecuencia aceptada no solo la validez formal del mismo, en cuanto a su otorgamiento, sino también la representación atribuida por los ciudadanos C.B., A.T. y R.S., titulares de las cédulas de identidad Nos. V-3.566.115, 5.528.046 y 11.907.673, e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 7.820, 34.417 y 66.600, respectivamente, como legítimos representantes de la empresa ADMINISTRADORA C.B.A., C.A. tal como lo ha establecido la doctrina de Casación en Sentencia de fecha 29 de mayo de 1997, que este Tribunal comparte y acoge en los siguientes términos:

La representación de las partes en juicio no es cuestión afecta al orden público, sino que puede lesionar el interés de aquel a quien se le opone un poder irregularmente otorgado; por tanto, de no ser alegado el defecto u omisión del instrumento que acredita la representación en la primera oportunidad en que la contraparte se haga presente en autos, quedará aceptada dicha representación.

(Negrillas del Tribunal).

En razón de lo antes expuesto, y como quiera que la parte demandada, conforme al citado criterio jurisprudencial, no alegó en la primera oportunidad en que se hizo presente en autos ningún defecto u omisión del poder producido por la representación judicial de la parte actora, el Tribunal considera debidamente otorgado el poder consignado con el libelo de demanda e, igualmente, válida la representación que se atribuyeron los otorgantes, así como las actuaciones realizadas en el presente juicio, todo lo cual conduce a declarar sin lugar la cuestión previa opuesta conforme al ordinal 3° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil y, en consecuencia, se tiene por válido y suficiente el instrumento poder consignado por la representación judicial de la parte actora en el presente juicio. ASÍ SE DECIDE.

Decidido lo anterior, pasa este juzgador a pronunciarse sobre el fondo de la controversia puesta a su conocimiento, tomando en cuenta para ello las pruebas aportadas por las partes involucradas en el conflicto planteado. En este sentido, es preciso señalar los artículos 12 y 15 del Código de Procedimiento Civil, cuyas normas establecen el deber de los jueces de mantener la igualdad de las partes en el proceso, sin que pueda suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados por ellas, estando por lo tanto, obligados a admitirla todas, salvo aquellas que no sean posible su admisión de acuerdo a las previsiones de ley.

En el presente caso, tal como lo acotáramos en la narrativa inicial, la representación de la parte actora pretende la entrega de un bien inmueble constituido por el Local 2-A del Edificio Los Ángeles, ubicado en la calle Los Ángeles, Municipio Chacao del estado Miranda, con fundamento en su pretensión del Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento por vencimiento del mismo y de su prórroga legal, manifestando que la relación locativa suscrita entre su representada como arrendadora y el ciudadano J.Á.L.O., como arrendatario-demandado, habría llegado a su termino de vigencia, conforme a la notificación de no prórroga que se le efectuara a este último como inquilino del inmueble, a través de la notificación efectuada por la Notaría Pública Primera del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 29 de mayo de 2007, quien al decir del actor-el demandado tuvo conocimiento de la misma-; alegando que conforme al tiempo de duración del contrato que fuera convenido entre las partes de un (1) año, obligaba a reconocer una prorroga legal a favor del arrendatario por un (1) año, conforme a lo dispuesto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, oportunidad ésta que venció el día 30 de Junio de 2008, sin que hasta la fecha el arrendatario haya efectuado la entrega material del inmueble descrito.

Contra tal argumentación, la parte demandada en la causa, en su escrito de contestación a la demanda de fecha 23/10/08, negó, rechazó y contradijo la demanda, por considerar que no eran ciertos los hechos, como el derecho reclamado. Pero admitió como cierta la relación contractual arrendaticia existente entre su representado con la empresa Administradora C.B.A. C.A., iniciada el día 28 de junio de 2004, teniendo como objeto el Local 2-A del Edificio Los Ángeles, ubicado en la calle Los Ángeles, Municipio Chacao del estado Miranda. Igualmente dicha representación aceptó como cierto el nuevo canon de arrendamiento fijado por la Dirección de Inquilinato, en su resolución No. 011689, de fecha 21 de diciembre de 2007, cuya resolución manifestó haber quedado definitivamente firme y aludida en el libelo de la demanda, aceptando como cierta la notificación efectuada a su representado sobre la no renovación del contrato de arrendamiento consignado en autos.

El hecho controvertido se presenta según lo afirmado por la representación de la parte demandada, al señalar que hasta la fecha han omitido al tribunal, el deseo que tuvieron las partes de continuar la relación contractual arrendaticia, posterior al vencimiento de la prórroga legal teniendo como objeto el mismo inmueble que actualmente ocupa su mandante en calidad de arrendatario. Señalando que esa voluntad esta expresada no solo en el consentimiento de ambas partes de continuar con el contrato, sino también en la continuidad en el cobro de los cánones de arrendamiento por parte de La Arrendadora y que bien se demuestra de los recibos correspondientes a los meses de Julio, Agosto y Septiembre de 2008, que consignan a los autos como probanzas de sus dichos, meses éstos posteriores al vencimiento de la prorroga legal, es decir, la arrendadora, desde hace tres (3) meses ha desistido tácitamente de la presente acción de cumplimiento de contrato que nos ocupa, señalando además que como consecuencia de la continuidad en el cobro de los cánones posterior a la prorroga, se dio nacimiento a una nueva relación contractual arrendaticia entre su representado y su arrendadora, pero en esta oportunidad la misma debe tenerse como a tiempo indeterminado, por lo que se hace inoficiosa la consecución de la acción, en virtud de haber operado la tácita reconducción. Para lo cual solicitó la inadmisibilidad de la presente demanda.

Conforme a lo expuesto, debe entonces este sentenciador entrar a establecer y valorar los argumentos e instrumentos probatorios promovidos por las partes, así:

La parte actora produjo las siguientes instrumentales:

1. Copia simple del Instrumento poder conferido por ante la Notaría Publica Vigésima del Municipio Libertador del Distrito Metropolitano de Caracas, en fecha 10-06-08, inserto bajo el Nº 53, tomo 71 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría, cuyo documento al no haber sido impugnado por su adversario, debe considerarse como fidedignas, por tanto merece el valor probatorio que otorga el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

2. Original de Contrato de Arrendamiento suscrito entre la firma Administradora C.B.A., C.A., representada por su administrador por una parte, y por la otra, el ciudadano J.Á.L.O., cuyo documento se encuentra debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Vigésima del Municipio Libertador del Distrito Metropolitano de Caracas, en fecha 28-06-04, inserto bajo el Nº 13, tomo 34 de los Libros de Autenticaciones llevados por ante dicha notaría. Dicha documental privada al no haber sido impugnada, merece el valor probatorio que otorga el artículo 1363 del Código Civil, y prueba la existencia de la relación arrendaticia que mantienen las partes contendientes sobre el inmueble descrito y objeto de este juicio.

3. Copia simple de la Resolución No. 011689, de fecha 21/12/07, emanada de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de infraestructura, e informe de Notificación por cartel. Dichas probanzas no se le otorga ningún valor probatorio alguno en virtud que las mismas no aportan elemento que coadyuven a la resolución del proceso.

4. Original de Notificación con sus resultas, la cual fuera practicada por solicitud de parte ante la Notaría Publica Primera del Municipio Libertador del Distrito Capital, de fecha 29 de mayo de 2007, a través del cual la Arrendadora Administradora C.B.A., C.A., manifestó su voluntad al arrendatario, ciudadano J.Á.L.O., su deseo de dar por terminado el contrato de arrendamiento suscrito el 01/07/2004, sobre el inmueble objeto del mismo, indicándole que dada la relación arrendaticia tiene mas de dos (2) años podría utilizar su prórroga legal de conformidad con la ley, correspondiente a un (1) año. Dicha documental al no haber sido tachada, ni impugnada por la parte contraria, merece el valor probatorio que otorgan los artículos 1359 y 1.360 del Código Civil, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

   En cuanto a las probanzas traídas a los autos por la parte demandada- tenemos que consignó a los autos las siguientes pruebas:

1. Originales de tres (3) recibos por concepto de pagos efectuados relacionados con cánones de arrendamiento, correspondiente a los meses de Julio, Agosto y septiembre del año 2008, a razón de Bs. 1.430, 1.398 y 1.398, respectivamente, cuyos recibos al no haber sido impugnado por la parte adversaria, se le tienen como reconocidos a tenor de lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

   Ahora bien, de acuerdo a las probanzas traídas a los autos por ambas partes y en virtud de que la acción aquí ejercida, no es otra cosa que el cumplimiento de contrato por vencimiento de Prorroga Legal fundamentado en el Artículo 39 del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, debe este juzgador previamente entrar a delimitar los supuestos o requisitos necesarios para la procedencia de dicha acción: Al respecto, la mencionada norma dispone:

   ARTÍCULO 39: La Prorroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado. En este caso, el Juez a solicitud del arrendador, decretará el secuestro de la cosa arrendada y ordenará el depósito de la misma en la persona del propietario del inmueble, quedando afectada la cosa para responder al arrendatario, si hubiere lugar a ello.

   Por tanto, de acuerdo a la anterior normativa, tenemos que la Prorroga Legal es el beneficio acordado por el Legislador al Arrendatario que celebre contrato de arrendamiento por tiempo determinado, con la finalidad de que al vencerse el mismo continúe ocupando como tal determinado inmueble regulado por la Ley, durante cierto tiempo máximo con fundamento en la duración del contrato, y siempre que al vencimiento del contrato arrendaticio se encuentre cumpliendo todas las obligaciones a su cargo establecidas en el contrato y en la Ley. Se trata de un beneficio establecido legalmente y que se orienta a proteger al inquilino, por lo cual no podría, tal vez, ser renunciado por el mismo al momento de la celebración del contrato, conforme a la previsión del artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

   Conforme a la anotación expresada, la prórroga legal presenta varias características, a saber: Es de orden público relativo, obligatoria para el arrendador, es facultativa para el arrendatario, opera de pleno derecho y es aplicable sólo a los contratos por tiempo determinado.

   En cuanto a esta última característica, se expresa que el contrato es a tiempo determinado cuando el arrendador entrega al arrendatario un inmueble para que lo use durante un lapso temporal específicamente establecido en el contrato, mediante el pago de un canon o precio. Consiste en un lapso preciso que las partes establecen en el mismo momento de la celebración de la relación arrendaticia. Los sujetos intervinientes conocen desde el comienzo cuándo se inicia y cuándo concluye el momento de su duración, es decir se trata de un lapso de tiempo concreto, que responde al “cuando” contractual, es decir, indica el momento inicial (dies a quo) y el conclusivo (dies a quem), no existiendo duda alguna relacionada con el comienzo del movimiento que se cuantifica en una medida de tiempo como longitud (meses o años, según el acuerdo de las partes y el propio limite fijado en la ley). La certeza temporal es nota distintiva en esa medida precisa que se inicia y que fija un fin o límite en el tiempo ordenado por las propias partes.

   Esa “certeza temporal” deriva de la propia determinación en el tiempo que orienta a las partes al conocimiento de cuánto durará el contrato, con sentido de seguridad, que no presenta ninguna duda. Por consiguiente, aplicado tal sentido al significado de lo “cierto” al tiempo, en cuanto tiempo como duración limitada, el plazo fijo o tiempo determinado viene a ser esa longitud temporal, especifica y concreta, claramente señalada en el contrato, de modo exacto, que permite a las partes conocer el inicio y la conclusión del arrendamiento.

   En el artículo 1.579 del Código Civil, encontramos esa característica de la “certeza temporal” al contemplar el mismo que, el arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquella.

   En este sentido, y conforme a la anterior normativa legal, es de considerar que al vencerse la prórroga legal el contrato se extingue, puesto que en tal caso el arrendador puede exigir al arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado, significa entonces, que la consecuencia en comento guarda relación con la propia disposición del artículo 1.599 del Código Civil, según el cual “si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el día prefijado, sin necesidad de desahucio”, norma que de ningún modo está en colisión con el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, puesto que llegado el vencimiento del plazo determinado concertado por las partes y operar, en tal caso, la prórroga legal, ésta es considerada por la ley como a tiempo determinado, en cuyo caso esa prórroga es una hechura del legislador que no encuentra contradicción alguna con el artículo 1.599 en referencia, pues entonces la misma (prórroga legal) integra la propia determinación en cuanto al tiempo establecido que ahora concluye, y al concluir extingue el contrato sin necesidad de desahucio.

   Conforme a la precitada norma, el primer requisito exigido para la procedencia de la pretensión, sería la demostración de la relación arrendaticia a tiempo determinado.

   Con respecto a este presupuesto, la Actora, a tenor de lo dispuesto en el artículo 1.354 del Código Civil, en concordancia con el Artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, incorporó a los autos el original del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes objeto del litigio, instrumento que al no haber sido tachado, ni impugnado por la parte contraria, se le otorgó pleno valor probatorio, con lo cual quedó demostrada la existencia de la obligación locataria existente entre las partes, y así queda confirmado el primer requisito.

   Así mismo, la actora consignó a los autos original con sus resultas de una notificación judicial anteriormente valorada, que fuera efectuada el día 29 de mayo de 2007, a través de la cual la arrendadora notificó a su arrendatario su deseo y voluntad de dar por terminado el contrato de arrendamiento suscrito en forma privada el 01/07/2004, notificándole sobre la prórroga legal que por ley le corresponde de conformidad con lo establecido en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

   Con respecto a este instrumento, el cual ya fue valorado por este juzgador, se repite, el citado documento se le otorgó pleno valor probatorio.

   Entre tanto, el demandado excepcionándose de la acción ejercida en su contra en su defensa: Negó, rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes la demanda interpuesta por la actora, admitiendo como cierto la relación contractual arrendaticia que emana del contrato de arrendamiento aportado por la actora, así como los cánones de arrendamiento que hasta ahora viene cancelando en virtud de la resolución dictada por la Dirección General del Inquilinato, contradiciendo sólo en lo que respecta a la duración del contrato en sí, al exponer que luego de vencerse la prórroga legal contemplada legalmente, la arrendadora siguió cobrando los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses subsiguientes a dicho vencimiento, es decir los meses de Julio, Agosto y septiembre de 2008, y que tal acontecimiento se traduce en una aceptación por parte de la arrendadora de continuar la relación arrendaticia, pero en este caso, sin determinación de tiempo al haber operado la tácita reconducción.

   Ahora bien, planteada así su defensa, le correspondía traer a los autos la prueba de sus respectivas afirmaciones de hecho, en la forma y manera como lo dispone el Artículo 506 del Código de Procedimiento Civil.

   En este sentido, conforme al artículo 1.167 del Código Civil en concordancia con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, este último se refiere a la petición de la ejecución de una obligación, deberá probarse, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de esa obligación.-

   En el caso de autos, la actora demostró con el contrato de arrendamiento ya valorado, la existencia de la obligación inquilinaria con la demandada, cuestión ésta aceptada por ésta última, tal como expresamente señaló en su contestación a la demanda, por consiguiente ateniéndose a la voluntad de las partes queda demostrada la relación arrendaticia suscrita entre las partes en fecha 28 de Junio de 2004, cuyo plazo quedó determinado en la cláusula tercera por un (1) año, cuya vigencia entraría a partir del 1º de julio de 2004.

   Ahora bien, siendo que la representación judicial de la demandada centró su defensa en el sentido de que su representado después del vencimiento del contrato de arrendamiento y su prórroga legal, la relación arrendaticia se le transformó de tiempo fijo a tiempo indeterminado, toda vez que el arrendador continuo cobrando el canon de arrendamiento del inmueble objeto de litigio para lo cual consignó recibos de pago por ese concepto concerniente a los meses de Julio, Agosto y Septiembre de 2008. De acuerdo a dichos argumentos expuestos por la demandada, es necesario reflejar lo que dispone el artículo 1.133 del Código Civil, el cual textualmente reza:

   El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”.

   Específicamente el de arrendamiento, de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 1.579 ejusdem, que dispone:

   …es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que está se obliga a pagar a aquella

   .

   De modo que, los contratos se forman por dos o más voluntades libremente manifestadas, no sólo para constituir originariamente un contrato, sino para modificar o cambiar las obligaciones primigenias que cada parte se compromete a ejecutar.

   De acuerdo al principio de autonomía de la voluntad, los particulares pueden libremente regular sus obligaciones sin otros límites que el orden público y las buenas costumbres. Es así como en materia civil, la mayoría de las normas por ser de carácter dispositivo, los particulares pueden libremente regular sus obligaciones.

   Esa manifestación de voluntad puede darse de manera expresa, cuando claramente quedan determinadas las respectivas contraprestaciones que las partes se prometen. Pero puede, esa voluntad, expresarse tácitamente cuando una de las partes, tolera una situación que en el fondo significa el cambio de la convención originalmente convenida.

   En el caso bajo análisis, es un hecho aceptado y no controvertido que a las partes los vincula un contrato de arrendamiento celebrado a tiempo fijo e improrrogable, tal como quedó reflejado en la cláusula tercera del contrato accionado, el cual textualmente dispone: El término de este contrato es de un (1) año contado a partir del Primero (1) de Julio de 2004, este término se considerará prorrogado automáticamente por lapsos de un (1) año, si una de las partes no notifica a la otra, por escrito (…) de su voluntad de no prorrogarlo.

   Ahora bien, de acuerdo a dicha cláusula y a su vencimiento, de acuerdo a lo previsto en el artículo 38, literal “b” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, tenía derecho el arrendatario a gozar de la prórroga legal m.d.U. (1) año y agotada ésta, debió cumplir con la entrega de la cosa arrendada, a menos que permaneciera ocupándolo sin oposición de la arrendadora, en cuyo caso se presume renovado y con los efectos de un contrato sin determinación de tiempo, es decir, la llamada tácita reconducción.

   En el caso bajo estudio, la arrendadora en fecha 29 de mayo de 2007, notificó judicialmente al arrendatario su deseo y voluntad de no prorrogar el contrato de arrendamiento suscrito en fecha 01/07/2004, el cual venció el 30 de junio de 2007, participándole igualmente sobre la prórroga legal de un (1) año que legalmente le correspondía en virtud del plazo de duración del contrato, el cual venció efectivamente el día 30 de junio de 2008 de conformidad con lo establecido en la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, es decir que dicha entrega debía hacerse en la citada fecha.

   De dicha notificación la cual fue valorada anteriormente por este juzgador se refleja la manifestación de voluntad del Arrendador de no seguir con la relación arrendaticia suscrita con el arrendatario, por lo que a su vencimiento más la prórroga legal debía este último entregar el inmueble arrendado, cuyo vencimiento operaba, se repite en fecha 30/06/2008, de acuerdo a lo estipulado en cláusula tercera del contrato de arrendamiento que une a las partes.

   De acuerdo a lo anterior, también es necesario destacar lo dispuesto en el artículo 1.599 del Código Civil, que dispone “si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado concluye el día prefijado, sin necesidad de desahucio y cuando se ha hecho desahucio, el arrendatario aun cuando haya continuado en el goce de la cosa, no puede oponer la tácita reconducción, según lo prevé el artículo 1.601 eiusdem.

   En el presente caso, de acuerdo a la cláusula tercera del contrato de arrendamiento que une a las partes, ambas de común y mutuo acuerdo convinieron en que solamente sería prorrogado el contrato en el caso en que tanto “Arrendador” como “Arrendatario” se notificara por escrito con treinta (30) días calendarios de anticipación a su vencimiento de prorrogarlo. Igualmente quedó convenido que las prórrogas que pudiera sufrir el contrato se considerarán como plazo de duración inicial o a tiempo determinado.

   En el presente caso, de acuerdo a la citada cláusula quedó probado en autos que efectivamente El Arrendador notificó al Arrendatario dentro del lapso convenido, es decir con treinta (30) días de anterioridad al vencimiento sobre la no continuidad del contrato, con lo cual, en principio, se entiende que, al vencimiento de la prórroga legal, debía entregar la cosa arrendada, y no lo hizo, por el contrario siguió ocupándolo, mediante el pago de los cánones de arrendamiento convenidos, los cuales consta de los recibos traídos a los autos por la representación judicial de la parte demandada, los cuales a su decir fueron recibidos por la parte actora arrendadora.

   En cuanto a este último señalamiento, es necesario aclarar dos puntos esenciales para dilucidar la presente controversia; en primer orden el solo hecho de quedar el arrendatario en posesión, aún cuando precaria del inmueble arrendado y luego del vencimiento del tiempo prefijado por la prórroga legal, no es indicativo de haberse producido la renovación del contrato, sino que esa actitud debe ser demostrativa del consentimiento expreso o tácito de seguir él teniendo el carácter de arrendatario y además la realización de algún indicativo de continuar como tal, si luego de concluido el término de duración y de la propia aceptación tácita del arrendador, transcurre un mes y el arrendatario procede a consignar el canon vencido, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento del mismo. Vencida la prórroga legal, si el arrendador no solicita al arrendatario la devolución o entrega del inmueble arrendado y tampoco pide el secuestro, dejando transcurrir dicho lapso y se produce la consignación de la suma de dinero que venía pagando, previstas en el contrato objeto de la prórroga se habría producido la tácita reconducción prevista en los artículos 1600 y 1.614 del Código Civil que así lo contemplan. Sin embargo, de haber intentado el arrendador la acción de cumplimiento de contrato por vencimiento del término de la prórroga legal, habiéndose consignado el precio del arrendamiento del modo antes indicado, si el demandante retira la cantidad consignada no se produce la tácita reconducción, con vista a la disposición legal contemplada en el artículo 52 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliario que reza:

   Cuando estuviere en curso cualquier proceso judicial entre los contratantes, por causa derivada directa o indirectamente de la relación arrendaticia, el arrendador o propietario podrá retirar y disponer libremente de las cantidades consignadas a su favor conforme al artículo anterior, sin que ello pueda considerarse como renuncia o desistimiento de la acción intentada, a menos que estuviere fundamentada en la falta de pago de las pensiones de alquiler.

   (Subrayado del Tribunal)

   Entre tanto, tenemos que si bien el arrendador, en fecha 29 de mayo de 2004, manifestó al arrendatario su oposición de prorrogar el contrato de arrendamiento suscrito en fecha 28 de junio de 2004, y de seguir ocupando el inmueble una vez vencida la prórroga legal de Un (1) año, que culminó el 30 de Junio de 2008, según lo convenido en la cláusula tercera del contrato, a partir de esa fecha se logra evidenciar que efectivamente el arrendador requirió el cumplimiento de la obligación en cuanto a la entrega de la cosa arrendada, dentro del lapso legal para ello, es decir en fecha 14/07/08, fecha en el cual interpuso su demanda por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial Civil del Área Metropolitana de Caracas, tal como se desprende del folio (1) al folio 8 del presente expediente, conforme a ello y en base a la temporalidad de la interposición de la demanda por parte del actor-arrendador debe traducirse como diligente en contraposición de su arrendatario.

   De lo cual podemos deducir, que en el presente caso, el actor, a los fines de impedir la tácita reconducción que por demás estaba implícita en la citada cláusula tercera que no operaría en ningún caso, intentó la presente acción de cumplimiento de contrato en tiempo hábil, es decir dentro de los cuarenta y cinco (45) días contados desde el vencimiento de la prórroga legal, y esa conducta adoptada por el arrendador se traduce en oposición y da a entender a este juzgador su consentimiento expreso de no querer proseguir la relación locativa.

   Indudablemente, esa conducta diligente del arrendador de oponerse a que el arrendatario prosiguiera con la ocupación del inmueble luego del vencimiento de la prórroga legal al haber interpuesto su acción -como se mencionó anteriormente- y encontrándose las partes vinculadas por un contrato de arrendamiento celebrado a tiempo fijo donde no se logró la existencia de tácita reconducción da lugar a prosperar la presente acción.

   En segundo orden, de acuerdo a lo anterior, mal puede excepcionarse la parte demandada-arrendataria, de acuerdo a su defensa desplegada, en el sentido de argumentar que la relación arrendaticia que involucra a su representado y actor, se haya transformado de termino fijo a tiempo indeterminado, por cuanto –a su entender y manera de ver las cosas-después del vencimiento del contrato su representado continuó pagando el canon de arrendamiento y el arrendador continuo cobrando dicho canon.

   A este respecto, de acuerdo al artículo 52 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, arriba citado no es aplicable en el presente caso, ya que la acción ejercida por el actor es el cumplimiento de contrato por vencimiento de la prórroga legal, es decir no fundamentó, ni invocó en forma alguna falta de pago de alquiler, por lo que según la normativa legal implícita en la citada Ley, el arrendador puede retirar y disponer libremente de las cantidades consignadas a su favor conforme al artículo 51 eiusdem, sin que ello pueda considerarse como renuncia o desistimiento de la acción intentada, por lo que se reitera el actor con su conducta no desvió ninguna disposición en cuanto al tiempo determinado del contrato.

   Aunado a ello, estando debidamente notificado el arrendatario de la “No Prorroga” del contrato y habiendo nacido para el beneficio de la prórroga legal, la cual usó y consumó en su totalidad hasta el día 30 de Junio de 2008, sin que se evidencie en autos una nueva contratación locativa del inmueble u otra relación contractual que presuponga una novación de la obligación arrendaticia, por lo que la demandada (arrendatario) se encontraba en la obligación de desocupar y entregar el inmueble en cuestión al vencimiento de la misma, por lo que la acción aquí ejercida debe ser declarada con lugar, con la subsiguiente entrega material del bien inmueble arrendado. Así se decide.

   Debe concluir este juzgador, en que la buena fe se presume, de acuerdo a lo establecido en el artículo 1160 del Código Civil, que establece que los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos, según la equidad, el uso o la Ley; por ello, la parte demandada al no haber aportado a los autos elementos probatorios suficientes para llevar a quien aquí decide, a establecer que la actora, haya actuado fuera del margen legal, no cumpliendo así con la obligación de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, impuesta en los artículos 1354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, lo cual conlleva a este juzgador a declarar con lugar la apelación interpuesta por la parte actora y revocar como efectivamente se hará en el dispositivo de esta fallo la sentencia proferida el 9 de diciembre de 2008, por el Juzgado Décimo Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Así formalmente se decide.

   -III-

   Por los razonamientos anteriormente expuestos, este juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, dicta los siguientes pronunciamientos:

PRIMERO

Se declara CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto por la representación judicial de la parte actora ADMINISTRADORA C.B.A., C.A., en contra de la decisión de fecha 9 de diciembre de 2008, proferida por el Juzgado Décimo Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, contentivo en el asunto No. AP31-V-2008-001798, cuya decisión queda revocada en toda su extensión.

SEGUNDO

Se declara CON LUGAR la presente acción que por CUMPLIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DE LA PRORROGA LEGAL, incoara la sociedad mercantil ADMINISTRADORA C.B.A., C.A., contra del ciudadano J.Á.L.O., ambas partes plenamente identificadas en autos.

TERCERO

Se condena a la parte demandada a la entrega material, real y efectiva del inmueble arrendado, constituido sobre un local distinguido con el número y letra 2-A del Edificio Los Ángeles, ubicado en la calle Los Ángeles, Municipio Chacao del Estado Miranda.

CUARTO

Se condena a la parte demandada a cancelar a la actora la cantidad de TREINTA Y SEIS MIL SEISCIENTOS TREINTA BOLIVARES FUERTES CON DIECINUEVE CENTIMOS (Bs. 36.630,19), monto este correspondiente por concepto de indemnización por la ocupación ilegal del inmueble durante veintinueve (29) meses, contados a partir del día 01 de julio de 2008, hasta la presente fecha, a razón de UN MIL DOSCIENTOS SESENTA Y TRES BOLIVARES FUERTES CON ONCE CENTIMOS (Bs. 1.263,11) mensuales.

QUINTO

De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada, por haber resultado totalmente vencida en la presente causa.

SEXTO

De conformidad con lo establecido en los artículos 251 y 233 del Código de Procedimiento Civil, se ordena la notificación de las partes del presente fallo.

PUBLIQUESE Y REGISTRESE

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado 4º de 1era Ins. C.M.T.B. En la Ciudad de Caracas, a los 25 días del mes de Marzo de 2011. 200º y 152º.

El Juez,

Abg. C.A.R.R.

La Secretaria

Abg. Maitrelly Vanessa Arenas

En esta misma fecha, siendo las 11:22 AM, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose en la Unidad de Archivo la copia certificada a la cual hace referencia el artículo 248 de Código de Procedimiento Civil.

La Secretaria

Abg. Maitrelly Vanessa Arenas

Asunto: AP11-R-2009-000015

CARR/MVA/rs