Decisión de Juzgado Cuarto Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 13 de Agosto de 2010

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

Caracas, 13 de Agosto de 2010

200º y 151º

ASUNTO: AP11-R-2010-000169

PARTE ACTORA: ADMINISTRADORA YURUARY C.A., sociedad mercantil de este domicilio, constituida conforme a documento inscrito en el registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del distrito Federal y Estado Miranda, el día 9 de agosto de 1.977, bajo el Nº 67, Tomo 97-.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: W.L.L., R.G.P. y C.E.C.P., venezolanos, mayores de edad, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el INPREABOGADO bajo los Nos. 10132, 19.688 y 32.427, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: B.S.S.C., de nacionalidad venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad N° V-13.711.947.-

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA:J.S.P., A.A.B. y A.J.M., abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el INPREABOGADO bajo los Nos.39.557, 9879 Y 32.932, respectivamente-

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTOD DE LA PRORROGA LEGAL

EXPEDIENTE: AP11-R-2010-000169

- I -

Proviene esta causa del Juzgado Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en virtud del recurso ordinario de apelación interpuesto por la representación judicial de la parte demandada, ciudadana B.S.S.C., el día 9 de marzo de 2010 contra la sentencia definitiva dictada por el citado Juzgado en fecha 4 de Marzo de 2010, y que fuera oído en ambos efectos mediante auto dictado el 18 de marzo de 2010, siendo atribuido dicho recurso a éste Tribunal por distribución efectuada en fecha 26/03/10, y dándosele entrada al mismo el día 30 de julio d 2010, revisadas como han sido las actas que conforman el presente expediente, pasa este juzgador a detallar los actos del proceso:

La controversia viene dada en razón de la acción de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento por Vencimiento de la Prorroga Legal que interpusiera el ciudadano W.L.L., abogado en ejercicio, de este domicilio e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 10.132, actuando en su carácter de Apoderado Judicial de la Sociedad Mercantil “Administradora Yuruary c.a., contra la ciudadana B.S.S.C., ambas partes plenamente identificadas.

Argumentó expresamente la parte actora en su escrito libelar, lo que en resumen se transcribe:

Consta de Contrato de arrendamiento celebrado el día 14 de abril de 1.994 que produzco y opongo marcado “B”, que mi representada, celebró con B.S.S.C., mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. 13.711.947, un contrato por el cual le dio en arrendamiento un inmueble constituido por el Apartamento signado con el número 15 del Edificio “Duri”, situado en la Avenida Principal de la Urbina, entre calle 1 y calle 13, Municipio Sucre del Estado Miranda, con los bienes detallados en el Anexo “A”, que produzco y opongo marcado “B-1” detallándose varias de las cláusulas convenidas en la citada convención arrendaticia, entre ellas señaló las cláusulas tercera, cuarta y vigésima tercera del citado contrato de arrendamiento.

Que consta igualmente de Notificación Judicial que produzco y opongo marcada “C”, practicada por el Juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el día 6 de julio de 2005, que mi representada notificó a la citada arrendataria, su deseo de no prorrogar el contrato de arrendamiento que tenía suscrito, a partir de su vencimiento el cual operaría el día 14 de abril de 2.006, por lo tanto debería entregar a mi representada en la citada fecha el inmueble objeto de la relación locativa totalmente desocupado en las mismas condiciones en que lo recibió. Asimismo, le notificó que tenía derecho a la prórroga establecida en el artículo 38 del decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, si no estuviere incurso en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales o legales.

Es el caso que la prórroga a que tenía derecho la arrendataria, ya identificada, era de tres (3) años, a contar del 14 de Abril de 2006; y en base a la notificación de no prórroga la relación arrendaticia entre mi representada y la expresada ciudadana se le ha vencido el termino contractual, y el lapso de prórroga legal venció el día 14 de Abril de 2009, por tanto la citada arrendataria ha incumplido obligaciones contractuales como es el de entregar el inmueble arrendado, por lo que en base al artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en nombre de mi representada, en su carácter de arrendadora, procedo a demandar como en efecto demandó a la citada ciudadana B.S.S.C., para que convenga o en su defecto sea condenada por el Tribunal en el cumplimiento de la obligación de entrega del inmueble arrendado.

Por último solicitó que conforme a lo previsto en el artículo 39 de la citada Ley, se decrete medida de secuestro sobre el bien inmueble plenamente detallado objeto de la presente acción.

En este mismo orden consignó en autos los documentos fundamentales en los cuales sustentó su demanda, a decir: A) Instrumento Poder; B) Notificación judicial de la prorroga legal; y C) Contrato de Arrendamiento original, el cual acciona por esta vía.

En fecha 29 de junio de 2009, el Juzgado Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, procedió admitir la acción propuesta ordenando proceder la sustanciación por los tramites del procedimiento breve, emplazando a la parte demandada, ciudadana B.S.S.C., para que compareciere al SEGUNDO (2°) día de despacho siguiente a su citación y constancia en autos de haberse practicado la misma, a fin de dar contestación a la demanda incoada en su contra.-

Seguidamente consignados como fueron por parte de la representación judicial de la parte actora los respectivos fotostatos para la elaboración de la compulsa, así como también fue puesto a disposición del ciudadano Alguacil los respectivos emolumentos para el traslado a la practica de la citación personal de la parte demandada, se verifica de autos según constancia dejada en fecha 23/06/09, por la ciudadana secretaria del Tribunal a-quo, donde expresamente afirmó haberse cubierto con estos requisitos. De igual forma en la señalada fecha se dejó constancia de haberse librado la respectiva compulsa.

En fecha 14 de agosto de 2009, el ciudadano Alguacil del Tribunal A-quo, dejó expresa constancia de haberse trasladado en varias oportunidades a la dirección señalada por la parte actora, a los fines de citar personalmente a la parte demandada, siendo infructuosas sus diligencias al no lograr ubicarla, dando cuenta al ciudadano juez de su gestión y consignando a los autos las resultas.

Así las cosas se verifica de autos que previa solicitud efectuada por el apoderado actor en fecha 30/09/09, y con vista a la diligencia suscrita por el ciudadano Alguacil de fecha 14/08/09 de no haber logrado citar a la demandada, se procedió acordar la citación de ésta a través de carteles, conforme a la normativa establecida en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, tal como se verifica del auto dictado el 01/10/09, librándose en la misma oportunidad el respectivo cartel, cuyos requisitos legales en cuanto a su publicación, consignación y fijación fueron legalmente cubiertos tanto por el apoderado actor, así como la constancia dejada por la secretaria del Tribunal en fecha 17/11/09.

Así las cosas, precluido el lapso correspondiente para que la parte demandada se diera por citada en el presente juicio sin que hasta la fecha del 17/12/09, lo hubiese hecho, ni por si, ni por medio de apoderado judicial alguno, se procedió en la citada fecha a designarle Defensor Judicial, cuya designación recayó en la persona del abogado en ejercicio R.S.S., inscrito en el inpreabogado bajo el Nº 34.308. Librándose la respectiva boleta de notificación, quien luego de haber aceptado al cargo y haber prestado su juramento de ley, dicha designación cesó, en virtud de que la parte demandada se hiso representar por sus apoderados judiciales.

En fecha cuatro (4) de febrero de 2010, compareció la parte demandada, ciudadana B.S.S., quien encontrándose debidamente asistida por el abogado en ejercicio J.S.P., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 39.557, ésta procedió a darse por citada en el juicio incoado en su contra. En la misma fecha otorgó Poder Apud Acta al citado profesional del derecho.

Llegada la oportunidad correspondiente para la contestación a la demanda, efectivamente se observa que en fecha 9//02/10, compareció la representación judicial de la parte demandada y mediante escrito consignado en autos contentivo de tres (3) folios útiles, procedió a ejercer la defensa en nombre de su representada, invocando en primer orden las cuestiones previas contenidas en los ordinales 3º y 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, procediendo luego a dar contestación al fondo donde negó, rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes la demanda incoada en contra de su representada.

Llegada la oportunidad contemplada en el artículo 889 del Código de Procedimiento Civil, ambas partes procedieron a consignar en autos sus respectivos escritos de pruebas, las cuales fueron agregadas y admitidas mediante sendos autos dictados en fecha 24/02/10 y 02/03/10, respectivamente.

Llegada la oportunidad para dictar sentencia en este asunto, se observa de autos que efectivamente el tribunal A-quo, dictó sentencia definitiva, verificándose del dispositivo de dicho fallo que dicha acción fue declarada con lugar, ordenándose a la parte demandada a hacer entrega al actor del inmueble objeto de cumplimiento.

Quedó de esta forma trabada la litis.

-II-

PUNTO PREVIO

Establecido lo anterior, toca ahora entrar a decidir como punto previo al fondo del caso debatido, sobre las cuestiones previas invocadas por la representación judicial de la parte demandada, específicamente las contenidas en los ordinales 3º y 6 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.

En cuanto a la invocada en el ordinal 3º, esto es la ilegitimidad de la persona que se presente como apoderado o representante del actor, por no tener capacidad necesaria para ejercer poderes en juicio, o por no tener la representación que se atribuya, o porque el poder no esté otorgado en forma legal o sea insuficiente. Señaló la representación de la parte demandada que para la fecha 19 de enero de 2006, el abogado B.G.C., (…) de acuerdo con acto Nª 30, correspondiente a la Asamblea General Extraordinaria, de accionistas de fecha 15 de Noviembre de 2006, es ratificado en el cargo como representante judicial, el cual es profesional del derecho, en la misma nos referimos no le da facultad para nombrar abogado ó abogados de su confianza, para que representen a la denominación comercial Administradora Yuruary c.a., por lo que solicitamos que todas las actuaciones judiciales practicadas por el profesional del derecho abogado W.L.L., sean declaradas nulas de nulidad absoluta, para lo cual anexó copias certificadas de la señalada asamblea general extraordinaria.

En base a esto, esta alzada al revisar minuciosamente las actas que conforman el presente expediente logra verificar que en fecha 2 de marzo el apoderado judicial de la parte actora, Abogado W.L.L., procedió a consignar en autos el instrumento registrado en fecha 14/05/96, bajo el No. 33, Tomo 112-A- Pro., emanada del Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del distrito Federal y Estado Miranda, en la cual se evidencia la Asamblea General Ordinaria de Accionistas de la empresa Administradora Yuruary, c.a., donde consta, que en su cláusula Décima Tercera se le faculta al representante legal de la compañía, ciudadano B.G.C., a otorgar y revocar poderes, ya sea de tipo general o especial, a quienes juzgue conveniente confiriendo a dichos apoderados todas o algunas de las facultades allí establecidas. .

En base a esta cláusula que forma parte integrante de los Estatutos formados por la sociedad mercantil Administradora Yuruary, c.a., cuyo representante legal es el ciudadano B.G.C., mayor de edad, venezolano, y titular de la cédula de identidad No. 2.940.683, quien fue la persona que otorgó poder a los abogados en ejercicio W.L.L., R.J.P. y C.E.C.P., en el presente caso. Por lo tanto considera este juzgador que con esta probanza no existe ilegitimidad alguna de la persona que se presentó como actor, pues el mismo goza de la capacidad necesaria para ejercer poderes en juicio y por consiguiente la representación que se atribuye.

En consecuencia al estar legitimado el apoderado actor para representar a la empresa demandante, considera este juzgador que la cuestión previa opuesta por la demandada basada en los supuestos de ilegitimidad, debe necesariamente declararse sin lugar. Así se decide.

En cuanto a la cuestión previa contemplada en el ordinal 6ª del artículo 346, arguyó la representación de la parte demandada que la misma debería prosperar en virtud de no haberse llenado en el libelo de demanda los requisitos que indica el artículo 340 ordinal 3º, ya que no consta en autos el Registro Mercantil de la Administradora Yuruary, c.a.

De igual forma invocó dicha representación de la demandada, que la parte actora no señaló los linderos del inmueble objeto del presente litigio vulnerando así lo dispuesto en el numeral 4 del artículo 340 del Código Adjetivo.

En el primer caso, luego de haber realizado una breve lectura al escrito libelar considera este juzgador que el actor si cumplió con los requisitos a que hace referencia el ordinal 3º del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, púes en el mismo indicó la denominación o razón social de la empresa Administradora Yuruary, c.a., y todos los datos de su creación y registro, la cual como se lee, dicha sociedad es de este domicilio e inscrita en el Registro Mercantil del Distrito Federal y Estado Miranda, el día 9 de agosto de 1.977, bajo el Nº 67, Tomo Nº 97-A.

En consecuencia considera este juzgador que al haberse aportado los datos suficientes de la sociedad mercantil Administradora Yuruary, c.a., parte actora en este proceso, es de considerar que se cuentra cubierto el requisito a que alude la normativa legal del 340, ordinal 3º del Código de Procedimiento Civil.

Del mismo modo en lo que respecta al defecto de forma aludido por la parte demandada, en razón que según sus dichos, el actor no formuló los linderos del inmueble objeto de cumplimiento. Bajo esta óptica considera este juzgador que si bien es cierto que la naturaleza de las acciones están claramente definidas por el legislador, tales como acciones reales y acciones personales. En el caso bajo estudio se logra dilucidar que la acción pretendida por el actor en este caso es el cumplimiento del contrato de arrendamiento por vencimiento de la prórroga legal, de tal manera que el cumplimiento que se ejerce es una acción personal y no real ya que el objeto propiamente deriva de una obligación personal que se encuentra inmersa en el contrato suscrito, por lo tanto esclarecido que la acción aquí interpuesta es de naturaleza eminentemente personal, no es necesario describir los linderos del inmueble objeto de la relación arrendaticia.

En consecuencia se declara sin lugar la cuestión previa opuesta por la demandada, en base a los argumentos esgrimidos en su defensa. Así se decide.

Decidido lo anterior pasa esta juzgador a pronunciarse sobre el fondo de la controversia puesta a su conocimiento, tomando en cuenta para ello las pruebas aportadas por las partes involucradas en el conflicto planteado. En este sentido, es preciso señalar los artículos 12 y 15 del Código de Procedimiento Civil, cuyas normas establecen el deber de los jueces de mantener la igualdad de las partes en el proceso, sin que pueda suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados por ellas, estando por lo tanto, obligados a admitirla todas, salvo aquellas que no sean posible su admisión de acuerdo a las previsiones de ley.

En el presente caso, tal como lo acotáramos en la narrativa inicial, la parte actora pretende la entrega de un bien de su propiedad constituido por el Apartamento signado con el número 15 del Edificio “Duri”, situado en la Avenida Principal de la Urbina, entre calle 1 y calle 13, Municipio Sucre del Estado Miranda, con fundamento en su pretensión el Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento por vencimiento del mismo y de su prórroga legal, manifestando que la relación locativa suscrita entre su representada como propietaria arrendadora del inmueble y la ciudadana B.S. como arrendataria-demandada, habría llegado a su termino de vigencia, conforme a la notificación de no prórroga del contrato que se le efectuara a la arrendataria del inmueble a través de la notificación judicial llevada a cabo el día 6 de julio de 2005, y que fuera efectuada por el juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. aduciendo que al tener un tiempo de duración de un año (1) fijo dicho contrato, obligaba a reconocer una prorroga legal a favor del arrendatario de tres (3) años a contar del día 14 de abril de 2006, conforme a lo dispuesto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, oportunidad ésta que venció el catorce (14) de abril de 2009, sin que hasta la fecha haya efectuado la entrega material del inmueble descrito con sus correspondientes bienes muebles descritos en el anexo marcado “A”.

Contra tal argumentación, la parte demandada en la causa, a través de sus representantes judiciales constituidos en autos, al momento de dar contestación a la demanda en fecha 9/02/10/, como punto previo al escrito presentado invocaron las cuestiones previas decididas anteriormente por este juzgador y al fondo de su contestación negó, rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes la acción incoada.

Conforme a lo expuesto, debe entonces esta sentenciadora entrar a establecer y valorar los argumentos e instrumentos probatorios promovidos por las partes, así:

La parte actora produjo las siguientes instrumentales:

1. Copia Certificada de un Instrumento Poder conferido por ante la Notaría Publica Duodécima del Municipio Libertador del Distrito Capital, de fecha 19 de enero de 2006, inserto bajo el Nº 44, tomo 01 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría, cuyo documento al no haber sido tachado ni impugnado en forma en alguna, merece el valor probatorio que otorga el artículo 1359 del Código Civil.

2. Contrato de Arrendamiento suscrito privadamente entre La Administradora Yuruary, c.a., y la ciudadana B.S.S.C.. Dicha documental privada al no haber sido impugnada, merece el valor probatorio que otorga el artículo 1363 del Código Civil, y prueba la anterior existencia de la relación arrendaticia sobre el inmueble objeto de este juicio.

3. Original y sus resultas de la Notificación Judicial llevada a cabo por el juzgado Cuarto de municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 6 de julio de 2005, a través de la cual, la arrendadora, manifiesta su voluntad a la Arrendataria, su deseo de no prorrogar el contrato de arrendamiento firmado en forma privada el 14/04/94, a partir de su vencimiento el cual operaría el día 14 de Abril de 2006, sobre el inmueble arrendado plenamente identificado en el contrato. Igualmente notificándole a través de la misma vía que podría utilizar su prórroga legal de conformidad con la ley. Del citado documento al no haber sido tachado ni impugnado en forma en alguna, merece el valor probatorio que otorga los artículos 1357 y 1.359 del Código Civil.

   En cuanto a las probanzas traídas a los autos por la parte demandada- tenemos que consignó a los autos las siguientes pruebas:

1. Copia Certificada de la Asamblea General Extraordinaria de fecha 15/11/06, donde se ratifica al profesional del derecho B.G.C.. Del citado documento al no haber sido tachado ni impugnado en forma en alguna, merece el valor probatorio que otorga los artículos 1357 y 1.359 del Código Civil.

   Ahora bien de acuerdo a las probanzas de ambas partes y en virtud de que la acción aquí ejercida, no es otra cosa que el cumplimiento de contrato por vencimiento de Prorroga Legal fundamentado en el artículo 39 del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, debe este juzgador previamente entrar a delimitar los supuestos o requisitos necesarios para la procedencia de dicha acción: Al respecto, la mencionada norma dispone:

   ARTÍCULO 39: La Prorroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado. En este caso, el Juez a solicitud del arrendador, decretará el secuestro de la cosa arrendada y ordenará el depósito de la misma en la persona del propietario del inmueble, quedando afectada la cosa para responder al arrendatario, si hubiere lugar a ello.

   En sintonía a la anterior normativa contemplada en la Ley especial que rige la materia, tenemos entonces que la Prorroga legal es el beneficio acordado por el legislador al arrendatario que celebre contrato de arrendamiento por tiempo determinado, con la finalidad de que al vencerse el mismo continúe ocupando como tal determinado inmueble regulado por la Ley, durante cierto tiempo máximo con fundamento en la duración del contrato, y siempre que al vencimiento del contrato el arrendatario se encuentre cumpliendo todas las obligaciones a su cargo establecidas en el contrato y en la ley. Se trata de un beneficio establecido en la Ley y que se orienta a proteger al inquilino, por lo cual no podría, tal vez, ser renunciado por el mismo al momento de la celebración del contrato, conforme a la previsión del artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

   Conforme a la anotación expresada, este beneficio acordado por el Legislador presenta varias características, a saber: Es de orden público relativo, obligatoria para el arrendador, es facultativa para el arrendatario, opera de pleno derecho y es aplicable sólo a los contratos por tiempo determinado. En cuanto a esta última característica se expresa que el contrato es a tiempo determinado cuando el arrendador entrega al arrendatario un inmueble para que lo use durante un lapso temporal específicamente establecido en el contrato, mediante el pago de un canon o precio. Consiste en un lapso preciso que las partes establecen en el mismo momento de la celebración de la relación arrendaticia. Los sujetos intervinientes conocen desde el comienzo cuándo se inicia y cuándo concluye el momento de su duración, es decir se trata de un lapso de tiempo concreto, que responde al “cuando” contractual, es decir, indica el momento inicial (dies a quo) y el conclusivo (dies a quem), no existiendo duda alguna relacionada con el comienzo del movimiento que se cuantifica en una medida de tiempo como longitud (meses o años, según el acuerdo de las partes y el propio limite fijado en la ley). La certeza temporal es nota distintiva en esa medida precisa que se inicia y que fija un fin o límite en el tiempo ordenado por las propias partes.

   Esa “certeza temporal” deriva de la propia determinación en el tiempo que orienta a las partes al conocimiento de cuánto durará el contrato, con sentido de seguridad, que no presenta ninguna duda. Por consiguiente, aplicado tal sentido al significado de lo “cierto” al tiempo, en cuanto tiempo como duración limitada, el plazo fijo o tiempo determinado viene a ser esa longitud temporal, especifica y concreta, claramente señalada en el contrato, de modo exacto, que permite a las partes conocer el inicio y la conclusión del arrendamiento. En el artículo 1.579 del Código Civil, encontramos esa característica de la “certeza temporal” al contemplar el mismo que, “el arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquella”.

   En este sentido y conforme a la anterior normativa legal, es de considerar que al vencerse la prórroga legal el contrato se extingue, puesto que en tal caso el arrendador puede exigir al arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado, significa entonces, que la consecuencia en comento guarda relación con la propia disposición del artículo 1.599 del Código Civil, según el cual expresamente señala “si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el día prefijado, sin necesidad de desahucio”, norma que de ningún modo está en colisión con el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, puesto que llegado el vencimiento del plazo determinado concertado por las partes y operar, en tal caso, la prórroga legal, ésta es considerada por la ley como a tiempo determinado, en cuyo caso esa prórroga es una hechura del legislador que no encuentra contradicción alguna con el artículo 1.599 en referencia, pues entonces la misma (prórroga legal) integra la propia determinación en cuanto al tiempo establecido que ahora concluye, y al concluir extingue el contrato sin necesidad de desahucio.

   Conforme a la precitada norma, el primer requisito exigido para la procedencia de la pretensión, sería la demostración de la relación arrendaticia a tiempo determinado.

   Con respecto a este presupuesto, la Actora, a tenor de lo dispuesto en el artículo 1.354 del Código Civil, en concordancia con el Artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, incorporó a los autos el original del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes objeto del litigio, instrumento que al no haber sido tachado, ni impugnado por la parte contraria, se le otorgó pleno valor probatorio, con lo cual quedó demostrada la existencia de la obligación locataria existente entre las partes. así queda confirmado el primer requisito.

   Asimismo, la actora consignó como prueba de sus argumentos una Notificación Judicial practicada por ante el juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la cual ya fue valorada por este Juzgador, a través de la cual la arrendadora Administradora Yuruary, c.a., notificó a su arrendataria “Blanca S.S.C. “ su deseo y voluntad de no prorrogar el contrato de arrendamiento firmado en forma privada el 14/04/94, haciendo la salvedad igualmente de haberla notificado de poder utilizar su prórroga legal de conformidad con lo establecido en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la cual era de tres (3) años a contar del día 14 de abril de 2006, cuyo vencimiento operaría el día 14 de abril de 2009.

   Entre tanto el demandado excepcionándose de la acción ejercida en su contra en su defensa: Negó, rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes la demanda interpuesta por la actora.

   Ahora bien, planteada así su defensa le correspondía traer a los autos la prueba de sus respectivas afirmaciones de hecho, en la forma y manera como lo dispone el Artículo 506 del Código de Procedimiento Civil.

   En este sentido conforme al artículo 1.167 del Código Civil en concordancia con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, este último se refiere a la petición de la ejecución de una obligación, deberá probarse, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de esa obligación.-

   En el caso de autos, la actora demostró con el Contrato de arrendamiento ya valorado, la existencia de la obligación inquilinaria con la demandada, cuestión ésta aceptada por ésta última, tal como expresamente señaló en su contestación a la demanda, por consiguiente ateniéndose a la voluntad de las partes queda demostrada la relación arrendaticia suscrita entre las partes en fecha 14 de Abril de 1.994, cuyo plazo quedó determinado en la cláusula tercera del citado instrumento locativo por Un (1) año fijo.

   Ahora bien, siendo que la representación judicial de la demandada negó, rechazó y contradijo en forma genérica la demanda incoada en su contra, sin traer elementos de convicción que pudiera enervar la acción aquí deducida, es de suponer que con dicha actuación convalidó todos los hechos y argumentos señalados por el actor.

   Ahora bien, en este sentido es necesario reflejar lo que dispone el artículo 1.133 del Código Civil, que textualmente reza:

   El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”.

   Específicamente el de arrendamiento, de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 1.579 ejusdem, “…es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que está se obliga a pagar a aquella”.

   De modo que, los contratos se forman por dos o más voluntades libremente manifestadas, no sólo para constituir originariamente un contrato, sino para modificar o cambiar las obligaciones primigenias que cada parte se compromete a ejecutar.

   De acuerdo al principio de autonomía de la voluntad, los particulares pueden libremente regular sus obligaciones sin otros límites que el orden público y las buenas costumbres. Es así como en materia civil, la mayoría de las normas por ser de carácter dispositivo, los particulares pueden libremente regular sus obligaciones. Esa manifestación de voluntad puede darse de manera expresa, cuando claramente quedan determinadas las respectivas contraprestaciones que las partes se prometen. Pero puede, esa voluntad, expresarse tácitamente cuando una de las partes, tolera una situación que en el fondo significa el cambio de la convención originalmente convenida.

   En el caso bajo análisis, es un hecho aceptado y no controvertido que a las partes los vincula un contrato de arrendamiento celebrado a tiempo fijo e improrrogable, tal como quedó reflejado en la cláusula tercera del contrato accionado, el cual textualmente dispone: El plazo de duración del presente contrato es de un (1) año fijo contado a partir de esta fecha.

   Ahora bien, de acuerdo a dicha cláusula y a su vencimiento, de acuerdo a lo previsto en el artículo 38, literal “b” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, tenía derecho el arrendatario a gozar de la prórroga legal m.d.U. (1) año y agotada ésta, debió cumplir con la entrega de la cosa arrendada, a menos que permaneciera ocupándolo sin oposición de la arrendadora, en cuyo caso se presume renovado y con los efectos de un contrato sin determinación de tiempo, es decir, la llamada tácita reconducción.

   En el caso bajo estudio, la arrendadora en fecha seis (6) de Julio de 2005, remitió comunicación a la arrendataria B.S.S., a través de la cual le notificó judicialmente su deseo y voluntad de no prorrogar el contrato de arrendamiento firmado en forma privada el 14/04/94, participándole igualmente de poder utilizar su prórroga legal de conformidad con lo establecido en la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, que conforme al artículo 38 de la citada Ley, era de tres (3) años, contados a partir del 14 de abril de 2006, es decir que dicha entrega debía hacerse en fecha 14/04/2009, sin prórroga.

   De dicha comunicación la cual fue valorada anteriormente por este juzgador se refleja la manifestación de voluntad expresa del Arrendador de no seguir con la relación arrendaticia, por lo que a su vencimiento más la prórroga debía la arrendataria entregar el inmueble arrendado, cuyo vencimiento operaba, se repite en fecha 14/04/2009, de acuerdo a lo estipulado en cláusula tercera del contrato de arrendamiento que une a las partes.

   De acuerdo a lo anteriormente expuesto también es necesario invocar lo dispuesto en el artículo 1.599 del Código Civil, que dispone “si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado concluye el día prefijado, sin necesidad de desahucio y cuando se ha hecho desahucio, el arrendatario aun cuando haya continuado en el goce de la cosa, no puede oponer la tácita reconducción, según lo prevé el artículo 1.601 eiusdem.

   En el presente caso, de acuerdo a la cláusula tercera del contrato de arrendamiento que une a las partes, ambas de común y mutuo acuerdo convinieron que para todos los efectos legales y contractuales, las prorrogas que pudiera sufrir este Contrato se regirá por las modalidades que regulan el plazo de duración inicial o término del mismo.

   En el presente caso de acuerdo a la citada cláusula quedó probado en autos que efectivamente El Arrendador notificó al Arrendatario dentro del lapso convenido, es decir con treinta (30) días de anterioridad al vencimiento sobre la no continuidad del contrato, con lo cual, en principio, se entiende que, al vencimiento de la prórroga legal, debía entregar la cosa arrendada, y no lo hizo, por el contrario siguió ocupándolo.

   En cuanto a este último señalamiento, es necesario aclarar dos puntos esenciales para dilucidar la presente controversia; en primer orden el solo hecho de quedar el arrendatario en posesión, aún cuando precaria del inmueble arrendado y luego del vencimiento del tiempo prefijado por la prórroga legal, no es indicativo de haberse producido la renovación del contrato, sino que esa actitud debe ser demostrativa del consentimiento expreso o tácito de seguir él teniendo el carácter de arrendatario y además la realización de algún indicativo de continuar como tal, si luego de concluido el término de duración y de la propia aceptación tácita del arrendador, transcurre un mes y el arrendatario procede a consignar el canon vencido, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento del mismo. Vencida la prórroga legal, si el arrendador no solicita al arrendatario la devolución o entrega del inmueble arrendado y tampoco pide el secuestro, dejando transcurrir dicho lapso y se produce la consignación de la suma de dinero que venía pagando, previstas en el contrato objeto de la prórroga se habría producido la tácita reconducción prevista en los artículos 1600 y 1.614 del Código Civil que así lo contemplan. Sin embargo, de haber intentado el arrendador la acción de cumplimiento de contrato por vencimiento del término de la prórroga legal, habiéndose consignado el precio del arrendamiento del modo antes indicado, si el demandante retira la cantidad consignada no se produce la tácita reconducción, con vista a la disposición legal contemplada en el artículo 52 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliario que reza:

   Entre tanto tenemos que si bien el arrendador, en fecha seis (6) de julio de 2005, manifestó a la arrendataria su oposición de prorrogar el contrato de arrendamiento suscrito en fecha 14 de abril de 1.994, de seguir ocupando el inmueble una vez vencida la prórroga legal de Un (1) año, que culminó el 14 de abril de 2006, según lo convenido en la cláusula tercera del contrato, a partir de esa fecha se evidencia que efectivamente el arrendador requirió el cumplimiento de la obligación en cuanto a la entrega de la cosa arrendada, dentro del lapso legal para ello, es decir en fecha 25/06/09, fecha esta en la cual interpuso su demanda. De lo cual podemos deducir que en el presente caso el actor a los fines de impedir la tácita reconducción que por demás estaba implícita en la citada cláusula tercera que no operaría en ningún caso, intentó la presente acción de cumplimiento de contrato en tiempo hábil, es decir dentro de los cuarenta y cinco (45) días contados desde el vencimiento de la prórroga legal, y esa conducta adoptada por el arrendador se traduce en oposición y da a entender a este juzgador su consentimiento expreso de no querer proseguir la relación locativa.

   Indudablemente, esa conducta diligente del arrendador de oponerse a que el arrendatario prosiguiera con la ocupación del inmueble luego del vencimiento de la prórroga legal al haber interpuesto su acción -como se mencionó anteriormente- y encontrándose las partes vinculadas por un contrato de arrendamiento celebrado a tiempo fijo donde no se logró la existencia de tácita reconducción.

   Aunado a ello, estando debidamente notificado la arrendataria de la “No Prorroga” del contrato y habiendo nacido para ella el beneficio de la prórroga legal, la cual usó y consumó en su totalidad sin que se evidencie en autos una nueva contratación locativa del inmueble u otra relación contractual que presuponga una novación de la obligación arrendaticia, por lo que la demandada-arrendataria se encontraba en la obligación de desocupar y entregar el inmueble en cuestión al vencimiento de la misma, la cual efectivamente venció el día 14 de abril de 2009, y no constando en autos haber hecho entrega la arrendataria del bien inmueble en mención, considera este juzgador que la acción aquí ejercida debe ser declarada con lugar, con la subsiguiente entrega material del bien inmueble arrendado. Así se decide.

   Por los razonamientos anteriormente expuestos, este juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley, dicta los siguientes pronunciamientos:

PRIMERO

Se declara CON LUGAR la presente acción que por CUMPLIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DE LA PRORROGA LEGAL, incoara la sociedad mercantil Administradora Yuruary, c.a, contra la ciudadana B.S.S.C., ambas partes plenamente identificadas.

SEGUNDO

Se confirma en todas y cada una de sus partes la sentencia apelada y en consecuencia se condena a la parte demandada a la entrega material, real y efectiva del inmueble arrendado, constituido por el Apartamento signado con el número 15 del Edificio “Duri”, situado en la Avenida Principal de la Urbina, entre calle 1 y calle 13, Municipio Sucre del Estado Miranda, conjuntamente con los bienes correspondientes detallados en el Anexo “A”

TERCERO

De conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada, por haber resultado totalmente vencida en la presente incidencia.

PUBLIQUESE Y REGISTRESE

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado 4º de 1era Ins. C.M.T.B. En la Ciudad de Caracas, a los 13 Días del mes de Agosto de 2010. Años 200º y 151º.

El Juez,

Abg. C.A.R.R.

La Secretaria

Abg. Maitrelly Vanessa Arenas

En esta misma fecha, siendo las 2:58 PM, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose en la Unidad de Archivo la copia certificada a la cual hace referencia el artículo 248 de Código de Procedimiento Civil.

La Secretaria

Abg. Maitrelly Vanessa Arenas

Asunto: AP11-R-2010-000169