Decisión nº 067-14 de Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Sucre y José Ángel Lamas de Aragua, de 12 de Enero de 2015

Sentencia

Citas 22

Citado por

Mapa de Precedentes

Fecha de Resolución	12 de Enero de 2015
Emisor	Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Sucre y José Ángel Lamas
Ponente	Barbara Esther Angulo
Procedimiento	Resolucion De Contrato De OpciÃ³n De Compra

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

TRIBUNAL SEGUNDO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIO SUCRE Y LAMAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA

CAGUA, DOCE (12) DE ENERO DE DOS MIL QUINCE (2015)

204º y 155º

EXPEDIENTE Nº 067-14

PARTE ACTORA RECONVENIDA: A.M.F.P., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V- 11.142.971.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA RECONVENIDA: Abogados J.H.A., W.J.D., inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros 28.031, 94.081 respectivamente.

PARTE DEMANDADA RECONVINIENTE: R.S.O. venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-12.024.119.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA RECONVINIENTE: Abogados M.M.L., M.L., R.G. y ROSMANIA GARATE, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros 120.027,72.360,70.462 y 218.527 respectivamente

MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA.-

-I-

NARRATIVA

Se inicia el presente juicio mediante demanda por Resolución de Contrato de Opción de Compra Venta, presentada en el Juzgado Distribuidor en fecha 21 de julio de 2014, por el la ciudadana A.M.F.P., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V- 11.142.971, debidamente asistida por los Abogados J.H.A., W.J.D., inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros 28.031, 94.081 respectivamente, contra la ciudadana, R.S.O., venezolana, mayor de edad, y titular de la cedula de identidad Nº 12.024.119.

En fecha 04 de Agosto de 2014, cursante al folio 38, se admitió la demanda y se ordenó el emplazamiento de la demandada para que compareciera ante este Tribunal al 5to día de Despacho siguiente a su citación, a las diez de la mañana (10:00 a.m.), para que tuviera lugar la Audiencia de Mediación.-

En fecha 02 de octubre de 2014, este Tribunal dicto decisión, mediante la cual anulo el admisión de fecha 04 de agosto de 2014 y repuso la causa al estado de nueva admisión (folios 53 al 57).

En fecha 14 de octubre de 2014, cursante al folio 64, se admitió la demanda y se ordenó el emplazamiento de la demandada para que compareciera ante este Tribunal al 2 do día de Despacho siguiente a su citación.

Luego en fecha 27 de octubre de 2014, la parte demandada presento escrito de contestación y propuso reconvención en contra de la parte actora (folios 70 al 81).

En fecha 27 de octubre de 2014, este Tribunal admitió la reconvención propuesta por la parte demandada (folio 87).

En fecha 29 de octubre de 2014, la parte actora reconvenida presento escrito de contestación a la reconvención interpuesta por la parte demandada (folios 88 al 89).

Seguidamente en fecha 04 de noviembre de 2014, la parte demandada reconviniente, presentó escrito de promoción de pruebas (folios 91 al 95)

Y en fecha 05 de noviembre de 2014, la parte actora reconvenida presento escrito de promoción de pruebas (folios 98 al 99).

Por auto de fecha 05 de noviembre de 2014, este Tribunal admitió las pruebas promovidas por la parte actora reconvenida y la parte demandada recoviniente (folios 103 al 104).

Por auto de fecha 13 de noviembre de 2014, este Tribunal en razón de no constar el auto resultas de la prueba de informes solicitada por las partes, fijo un lapso de quince (15) días de despachos a los fines de que dichas instituciones remitan a este Juzgado lo solicitado (folio 134).

Por auto de fecha 24 de noviembre se recibieron y se agrego a los autos, resultas emanadas del Servicio Autónomo de Registros y Notarías (folio 135).

Mediante diligencia de fecha 27 de noviembre de 2014,la parte demandada reconviniente solicito prorrogar el lapso probatorio (folio 148).

Por auto de fecha 28 de noviembre se recibieron y se agregó a los autos resultas emanadas del Banco Mercantil Banco Universal (folio 149).

Mediante diligencia de fecha 02 de diciembre de 2014,la parte demandada reconviniente solicito prueba de informes solicitada al Registro Inmobiliario de los Municipios Sucre y Lamas del Estado Aragua (folio 151).

Por auto de fecha 09 de diciembre de 2014, la Jueza Temporal se aboco al conocimiento de la presente causa (folio 152).

Por auto de fecha 16 de diciembre de 2014, se recibió y se agregó a los autos resultas emanadas del Banco Mercantil Banco Universal (folio 153).

Por auto de fecha 16 de diciembre de 2014, este Tribunal niega las solicitudes planteadas por la parte demandada reconviniente (folio 220 al 221).

-II-

SINTESIS DE LA CONTROVERSIA

La parte actora alego lo siguiente:

- Que en fecha 30 de enero de 2012, suscribió con la parte demandada contrato de opción de compra venta de un inmueble ubicado en la Urb. CORINSA, Urb Prados de la Encrucijada, Sector Los Lirios Nº 42-C, Modulo Nº 42, Cagua del Estado Aragua, por un monto de TRESCIENTOS SETENTA MIL BOLIVARES (Bs.370.000,oo).

- Que el referido contrato tiene una duración de noventa (90) dias continuos mas treinta (30) días de prorroga a partir del 30 de enero de 2012 y que el mismo venció en fecha 29 de mayo de 2012..

- Que se dio una inicial de SESENTA MIL BOLIVARES (Bs.60.000,oo) al momento de la firma del contrato de opción a compra venta , quedando pendiente la cantidad de TRESCIENTOS DIEZ MIL BOLIVARES (Bs.310.000,oo) que serian tramitados mediante crédito hipotecario del FAO del Banco Mercantil y cancelados al momento de la protocolización del documento definitivo de venta por ante el Registro respectivo

- Que vencido el contrato, la demandada incumplió con la obligación de comprar el inmueble, por cuanto no logró la aprobación del crédito sino hasta el de agosto de 2012, que fue aprobado el mismo, luego fue corregido y no fue sino en enero 2013 que el mismo estaba listo para BANAVI no bajo los recursos.

- Que desde la firma de la opción a compra venta la demandada ocupa el referido inmueble cancelando mil quinientos Bolívares (Bs.1.500) por el uso del mismo y ha realizado modificaciones en el referido inmueble sin su autorización.

- Que necesita ocupar el referido inmueble por cuanto vive arrimada en otro inmueble.

- Es por lo que demanda y solicita la Resolución del referido contrato conforme al articulo 1.167 y 1.264 del código civil, y en consecuencia que la parte demandada sea condenada a la entrega del inmueble, pago de la cláusula penal y costas y costos del proceso.

La parte demandada en la contestación alego lo siguiente:

- Como punto previo impugnó la estimación de la demanda.

- Admite la celebración del contrato de opción a compra venta de fecha 31 de enero de 2012 y que el precio de inmueble fue por la cantidad de TRESCIENTOS SETENTA MIL BOLIVARES (Bs.370.000,oo) bajo el plazo de noventa (90) dias continuos mas treinta (30) días de prorroga.

- Admite que se encuentra ocupando dicho inmueble, cancela la cantidad de mil quinientos Bolívares (Bs.1.500), que es arrendataria y esta solvente,

- Admite que pago una inicial de SESENTA MIL BOLIVARES (Bs.60.000,oo) al momento de la firma del contrato de opción a compra venta , quedando pendiente la cantidad de TRESCIENTOS DIEZ MIL BOLIVARES (Bs.310.000,oo) que serian tramitados mediante crédito hipotecario del FAO del Banco Mercantil y cancelados al momento de la protocolización del documento definitivo de venta por ante el Registro respectivo.

- Niega, rechaza y contradice que el crédito no haya sido aprobado por cuanto fue aprobado antes del vencimiento del contrato.

- Niega, rechaza y contradice que incumplió con el plazo en el contrato por causas imputable a su persona por cuanto el retardo se debió en razón a que el mismo requería ser aprobado por solicitud de correcciones.

- Niega, rechaza y contradice que el documento fue corregido en enero de 2013, por cuanto fue la vendedora quien se negó a firmar el documento por cuanto a su criterio a esa fecha se había revalorizado.

- Niega, rechaza y contradice que el BANAVI no bajo los recursos, pues lo que este ente hizo fue cambio de la fecha de otorgamiento del documento del 12 de diciembre del 2012 al 2 de febrero de 2013 y luego al 1 de abril de 2013.

- Niega, rechaza y contradice que le haya solicitado que firmara el documento sin estar el cheque listo y que haya realizado modificaciones al inmueble y que se le negó el acceso al inmueble

- Niega, rechaza y contradice que haya incumplido con la cláusula tercera y séptima del contrato y no es aplicable el articulo 1167 del código civil.

- Niega, rechaza y contradice que se le condene el pago de DIECIOCHO MIL BOLIVARES por indemnización de daños y perjuicios por cuanto la operación de compra venta no se llevo a cabo plazo convenido por causas no imputables a su persona.

- Niega, rechaza y contradice la condenatoria de pagar las costas y costos del presente juicio

Asimismo, en la contestación la parte demandada propuso reconvención (folios 70 al 81), en la cual alegó lo siguiente:

- Que el día 6 de febrero de 2102, el banco mercantil pre aprobó su crédito hipotecario, y luego el Banco Mercantil via telefónica le notificó que debía retirarlo para su aprobación en BANAVIH ya que sobre el referido inmueble pesaba hipoteca de Primer Grado de la Promitente Vendedora a favor de este ente.

- Que en razón de esa situación se le notifico a la parte actora y fue ella quien se encargo de presentarlo a BANAVIH(Caracas) y transcurridos mas o menos 2 meses le informaron que el documento emitido por el Banco Mercantil tenia errores y debía retirarlos para que fuesen subsanados.

- Que en el mes de octubre de 2012, el banco Mercantil le entrego el documento para que fuese llevado al Registro Inmobiliario y lo hizo inmediatamente dándole fecha para el 5 de diciembre de 2012.

- Que el 12 de diciembre de 2012, se presento al registro para firmar el referido documento y al comunicarse con la promitente vendedora le comunico que no acudirá a firmar.

- Que se inicia el conflicto con la promitente vendedora, al señalarle que debía pagarle un precio adicional y en caso contrario no firmaría.

- Que la promitente vendedora se negó a firmar en el Registro Inmobiliario el documento definitivo de venta porque exigió un aumento del precio.

- Que en razón de que la demora en el procedimiento de la redacción del documento definitivo de compra venta fue imputable al hecho de que el inmueble estaba hipotecado(lo cual desconocía) y que la venta no se llevo por la Negativa de la promitente vendedora de acudir al otorgamiento fijado por el Registro. Reconviene civil.

- Solicita que sea condenada la parte demandante reconvenida a: Otorgar por ante el Registro Inmobiliario respectivo el documento de venta pura y simple elaborado por el Banco Mercantil sobre el inmueble objeto del presente juicio, sea condenado al pago de honorarios profesionales y costas procesales y solicito medida de prohibición de enajenar y gravar sobre el referido inmueble.

Por otro lado, la parte actora consignó escrito dando contestación a la reconvención propuesta en los siguientes términos (folios 88 al 89 con sus vueltos):

- Niega, rechaza y contradice en todas y en cada una de sus partes la reconvención planeada por la parte demandada reconviniente.

- Niega, rechaza y contradice que el retardo en la protocolización del documento definitivo fue imputable a las revisiones y verificaciones de los entes financieros por la existencia de un crédito hipotecario.

- Niega, rechaza y contradice que el Banco Mercantil le notifico por teléfono que ya se encontraba aprobado el crédito y que debía llevarlo a BANAVIH.

- Niega, rechaza y contradice qua desconocía el gravamen que pesa sobre el inmueble.

- Niega, rechaza y contradice que haya infringido la sentencia 674 de la Sala Politica Administrativa y la Resolución dictada por el Ministerio Popular para la Vivienda y Habitat.

- Niega, rechaza y contradice que su persona haya llevado el contrato de aprobado por el banco mercantil para su revisión.

- Niega, rechaza y contradice lo señalado en su petitorio y de que se dicte medida de prohibición de enajenar y gravar.

De lo anterior se desprende que, el thema decidendum se circunscribe en determinar la procedencia o no de la Resolución del Contrato de Opción de Compra Venta celebrado entre las partes y la procedencia o no de la reconvención propuesta.

-III-

PUNTO PREVIO

Habida cuenta de qué la parte demandada reconviniente, impugnó la estimación de la reconvención y la rechazó por considerarla excesiva, éste Tribunal procede a pronunciarse respecto a ello. Al respecto, observa este sentenciador que el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil establece lo siguiente:

Artículo 38.- Cuando el valor de la cosa demandada no conste, pero sea apreciable en dinero, el demandante la estimara. El demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. El Juez decidirá sobre la estimación en capítulo previo en la sentencia definitiva…

De la norma anteriormente transcrita, se desprende claramente que la oportunidad para formular el eventual rechazo a la estimación de la cuantía es en el momento de la contestación al fondo de la demanda, en virtud que, el monto de la demanda es materia del fondo y por lo tanto corresponde al juez pronunciarse sobre ella en la definitiva, con base en las probanzas existentes en autos para ese momento.

Ahora bien, del análisis del escrito de contestación, se colige que la demandada-reconviniente impugnó la cuantía, y al no alegar hechos nuevos de los planteados en la demanda, se considera que tal impugnación la realizó en forma pura y simple.

Con respecto a la impugnación de la estimación de la cuantía establecida en la reconvención, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia Nro. 00631 de fecha 3 de agosto de 2007, expediente N°. 06-297, estableció lo siguiente:

...En relación a la impugnación de la cuantía estimada en la demanda, por considerarla exigua o exagerada, esta Sala, en sentencia N° 352, de fecha 15 de noviembre de 2004, caso: J.M.R.E. y otros, contra P.S.B. y otros, estableció lo siguiente: “...se limita la facultad del demandado a alegar un nuevo hecho, que la cuantía es reducida o exagerada y los motivos que lo inducen a tal afirmación; pudiendo, si lo considera necesario, sostener una nueva cuantía. No pareciera posible, en interpretación del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que el demandado pueda contradecir la estimación pura y simplemente por fuerza debe agregar el elemento exigido como es lo reducido o exagerado de la estimación, en aplicación a lo dispuesto textualmente que ‘el demandado podrá rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada’.

Por lo tanto, el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la misma (…)

En atención al anterior criterio jurisprudencial compartido por quien decide; y revisadas como han sido las actas procesales en el presente expediente, se constató que la parte demandada reconviniente impugnó la cuantía de manera pura y simple por considerarla exagerada, sin haber aportado elementos de prueba que fundamenten su rechazo, es por lo que, ésta Tribunal declara sin lugar la impugnación de la cuantía formulada por la parte demandante reconvenida. Y Así se decide.

En este sentido, una vez decidido el punto previo, este Tribunal pasa a verificar los medios probatorios aportados por las partes, y a tal efecto observa:

Pruebas de la Parte Actora Reconvenida, presentadas adjuntas al libelo de demanda:

-. Marcado “A”, Copia Simple de documento de opción de compra venta, debidamente autenticado ante la Notaría Pública de Cagua del Municipio Sucre del Estado Aragua, en fecha 30 de enero de 2012, inserto bajo el N° 41, Tomo 10, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, suscrito entre la ciudadana A.M.F.P., titular de la cédula de identidad Nº V- 11.142.971 (la promitente vendedora) y la ciudadana R.S.O., titular de la cédula de identidad Nº V- 12.024.119 (la promitente compradora), sobre un inmueble constituido por una parcela de terreno y la vivienda sobre ella construida distinguida con el Nº 42-C, Modulo Nº 42 que forma parte de la Segunda Etapa del Conjunto Residencial Los Lirios ubicado en Corinsa, distrito Sucre del Estado Aragua (folios 10 al 12)

Ahora bien, observa ésta Juzgadora que la instrumental antes descrita, constituye copia simple de un documento autenticado el cual ha cumplido con las formalidades de un Notario, al respecto, los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil señalan:

Artículo 1.357: Instrumento público o auténtico es el que ha sido autorizado con las solemnidades legales por un Registrador, por un Juez u otro funcionario o empleado público que tenga facultad para darle fe pública, en el lugar donde el instrumento se haya autorizado.

Artículo 1.359: El instrumento público hace plena fe, así entre las partes como respecto de terceros, mientras no sea declarado falso:1º, de los hechos jurídicos que el funcionario público declara haber efectuado, si tenia facultad para efectuarlos; 2º, de los hechos jurídicos que el funcionario público declara haber visto u oído, siempre que este facultado para hacerlos constar

Sin embargo, estas normas sustantivas, no deben ser analizadas en forma aislada, sino concatenada con el contenido del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, que establece:

Artículo 429: Los instrumentos públicos y los privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, podrán producirse en juicio originales o en copia certificada expedida por funcionarios competentes con arreglo a las leyes.

Las copias o reproducciones fotográficas, fotostáticas o por cualquier otro medio mecánico claramente inteligible, de estos instrumentos, se tendrán como fidedignas si no fueren impugnadas por el adversario, ya en la contestación de la demanda, si han sido producidas con el libelo, ya dentro de los cinco días siguientes, si han sido producidas con la contestación o en el lapso de promoción de pruebas…(Sic)

En este sentido, esta Juzgadora constató, que el contrato de opción de Compra Venta fue presentado junto con el libelo de la demanda no fue tachado en su oportunidad legal por el adversario, por lo que se le otorga valor probatorio de conformidad con los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil en concordancia con el 429 del Código de Procedimiento Civil, quedando demostrado que el referido contrato de opción de compra venta estipula taxativamente las obligaciones asumidas por las partes (la opcionante vendedora y opcionante compradora). Así se decide.

- Resolución de fecha 08 de mayo 2014, emitida por la Dirección Ministerial del Ministro del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat del Estado Aragua (folios 13 al 14).

Al respecto, esta Juzgadora observó que la referida instrumental es un documento público administrativo, el cual goza de la presunción de veracidad y certeza, y en vista de que no fue impugnado por la parte adversaria en la oportunidad legal correspondiente, esta Juzgadora le otorga valor probatorio de conformidad con los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, en concordancia con el articulo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, quedando demostrado que la parte actora reconvenida agoto el procedimiento administrativo previo previsto en la Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, en la cual se le habilito para acudir a la vía judicial .Y así se decide.

- Inspección Judicial extra litem, evacuada por ante este Juzgado en fecha 25 de junio de 2014 (folios 15 al37)

Ahora bien, en virtud de la prueba presentada esta Juzgadora considera pertinente citar lo señalado por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en la Sentencia Nro. 1.244, de fecha 20 de octubre de 2.004, con relación a este tipo de pruebas:

"Nuestra doctrina ha expresado en torno a la procedencia de la inspección judicial preconstituida, que la misma es válida sólo cuando se pretenda demostrar el estado o las circunstancias de hechos que podrían desaparecer o modificarse con el transcurso del tiempo. Entonces, el solicitante debe demostrar ante el órgano jurisdiccional la urgencia o perjuicio por el retardo que pudiera ocasionar su no evacuación inmediata. Esta condición de procedencia debe ser alegada y probada ante el juez, para que éste, previo análisis de las circunstancias, así lo acuerde…".

Ahora bien, en relación a la prueba de Inspección Extrajudicial, realizada por el Tribunal Segundo de los Municipios Sucre y J.A.L. de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, observa esta Juzgadora que del escrito de la solicitud de Inspección que riela al folio dieciséis (16), de ninguna manera el hoy accionante motivó la misma, circunstancialmente como para que se desprendan de su solicitud las condiciones de urgencia y necesidad en que se fundó para pedir la intervención del Tribunal actuante, y que dicha actuación extralitem fuera para hacer constar el estado y circunstancias que puedan desaparecer o manifestarse con el transcurso del tiempo, es por lo que, por cuanto la parte actora no justificó tal urgencia de anticipar la promoción y evacuación de la presente prueba, es razón suficiente para que esta Juzgadora concluya que dicha inspección no cumplió con los requisitos de procedencia para su tramitación, razón por la cual misma debe ser desechada. Así se decide.

La parte actora reconvenida en el lapso probatorio, promovió lo siguiente:

- Merito favorable de los autos:

Con relación a ello, ha sido reiterado por la Sala de Casación Civil de nuestro M.T., que el merito favorable, no es un medio probatorio sino el deber que tiene el Juez de mérito de aplicar el principio de exhaustividad de acuerdo a lo señalado en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, en tal sentido, es deber del Juez valorar tanto los medios probatorios como todas las actas contenidas en el expediente para concatenarlo con la pretensión y con las defensas opuestas. Así se declara.

- Inspección Judicial extra litem, evacuada por ante este Juzgado en fecha 25 de junio de 2014 (folios 15 al37).

En relación a dicha prueba, este Tribunal ya se pronuncio en líneas anteriores, la cual fue desechada no cumplió con los requisitos de procedencia para su tramitación. Así se decide

- Promovió las siguientes Testimoniales:

Declaración de la ciudadana Y.C.G.Z., titular de la cedula de identidad Nº V- 11.195.042, evacuado ante este Tribunal en fecha 07 de noviembre de 2014 (folios 111 al 114), donde indicó lo siguiente:

“(…) SEXTA PREGUNTA: Diga la testigo si sabe y le consta que el día 12 de Diciembre del año 2012 el contrato de venta definitivo no se firmo en el Registro inmobiliario porque no llegaron las personas que deberían otorgar el documento? CONTESTO: si me consta (…) OCTAVA PREGUNTA: Diga la testigo porque sabe y le consta todo lo que se le acaba de preguntar? CONTESTO: Porque la señora Adriana me notifico (…)… (Sic).

Ahora bien, de los extractos de la declaraciones de la testigo Y.C.G.Z., se evidencia que son referenciales, no tiene conocimiento directo de los hechos controvertidos en el presente juicio, sino que le consta dichos hechos por cuanto la parte actora reconvenida se lo comunicó, en consecuencia se desecha del proceso, de conformidad con el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.

Declaración de la ciudadana M.A.B.E., titular de la cedula de identidad Nº V- 3.808.256, evacuado ante este Tribunal en fecha 07 de noviembre de 2014 (folios 118 al 121), donde indicó lo siguiente:

“(…)QUINTA PREGUNTA: Diga la testigo, si sabe y le consta que la Sra R.O. incumplió con el contrato de Opción a compra venta en el termino estipulado deciento veinte dias? CONTESTO: si, no por causas de ella (…) la apoderada judicial de la parte demandada pasa a formular el siguiente interrogatorio: (...) TERCERA PREGUNTA: Señale la testigo como obtuvo conocimiento de que el día 12 de diciembre de 2012 no hubo firma en el Registro inmobiliario y el motivo de ello? CONTESTO: yo fui al registro y pregunte y me dijeron que no había firma. SEXTA PREGUNTA: Señale el testigo si por el hecho de que fue contratada para los trámites de la venta de este inmueble, supo que dicho documento de compra venta emitido por el banco mercantil debía recibir la aprobación del ente denominado BANAVI? CONTESTO: Si… (…)… (Sic).

De la testimonial antes señalada se denota claramente que la testigo fue conteste al señalar que la parte demandada incumplió el referido contrato por causas no imputable a ella y de que el documento de compra venta emitido por el banco mercantil debía recibir la aprobación del ente denominado BANAVI, por lo tanto, visto que la misma posee un conocimiento cierto de los hechos pues las circunstancias de modo, tiempo y lugar explicadas por la ciudadana antes identificada, conllevan a esta Juzgadora a otorgarle credibilidad, por lo que, en conformidad con lo establecido en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil se le otorga pleno valor probatorio. Así se decide.

Declaración de la ciudadana R.A.Z.B., titular de la cedula de identidad Nº V- 4.850.813, evacuado ante el Tribunal de la causa, en fecha 07 de noviembre de 2041 (folio 122 al 124), donde indicó lo siguiente:

“(…) SEXTA PREGUNTA: Diga la testigo, si sabe y le consta que la el día 12 de Diciembre del año 2012 el contrato definitivo no se firmo en el Registro inmobiliario porque no llegaron las personas que deberían otorgar el documento? CONTESTO: no llegaron las personas. (…)SEPTIMA PREGUNTA:: Diga la testigo, si sabe y le consta que la el día 12 de Diciembre del año 2012 la Señora A.F. no se presento a firmar el documento en el registro respectivo motivado de la demora y la tardanza en el otorgamiento del documento? CONTESTO: ella se presento (…) la abogada M.L.A.J. de la parte demandada pasa a formular el siguiente interrogatorio: (…)SEPTIMA PREGUNTA: Diga la testigo como obtuvo conocimiento de que la ciudadana A.F. no se presento en el Registro Inmobiliario motivado a la tardanza y demora en el otorgamiento: CONTESTO: porque Adriana me informo telefónicamente (…)… (Sic).

Ahora bien, de los extractos de la declaraciones de la testigo R.A.Z.B., se evidencia que son referenciales, no tiene conocimiento directo de los hechos controvertidos en el presente juicio, sino que le consta dichos hechos por cuanto la parte actora reconvenida se lo informó telefónicamente, en consecuencia se desecha del proceso, de conformidad con el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.

- Certificado de Registro de Vivienda Principal (folio 100).

Al respecto de la revisión de la referida documental, este tribunal vista que la misma no aporta nada a los hechos controvertidos en el presente juicio, la desecha del proceso. Y asi se decide.

- Constancia de recepción del Registro Publico de los Municipios Sucre y J.A.L.d.E.A. de fecha 07 de diciembre de 2012 y recibido por el Banco Mercantil C.A. (folio 101)

A respecto se desprende que la referida documental se encuentra suscrita por un tercero que no es parte en juicio, la cual para su validez, de conformidad con el articulo 431 del Código de procedimiento civil , debió ser ratificada por la persona que la suscribió y, al no serlo, debe se desechado del proceso. Y así se establece.

- Promovió la prueba de informe, indicando lo siguiente:

(…)de conformidad con el artículo 433 Código de Procedimiento Civil promuevo prueba de informes con el objeto de comprobar la fecha en que la demandada y solicitante del crédito hipotecario R.S.O. retiro el crédito elaborado por el Banco Mercantil C.A.(…) para que informe si en esa Agencia curso en el año 2012 UNA SOLICITUD DE CREDITO HIPOTECARIO a nombre de R.S. ORTIZ(…) y en caso de ser cierto informe al Tribunal la fecha en que la solicitante del Crédito, recibió del Banco el contrato para su Presentación (…)

Posteriormente en fecha 05 de noviembre de 2014, este Juzgado ordenó librar el oficio correspondiente, mediante el cual solicitó lo siguiente (108):

…solicito a usted, se sirva informar a este Tribunal a la mayor brevedad posible sobre los hechos o circunstancias descritos en el escrito de promoción de pruebas presentado por la parte actora (…) cuya copia certificada se anexa y se explica por si sola(…)…

(Sic)

En este sentido, con relación a lo anterior, se pudo constatar de la mencionada prueba de informes que riela al folio ciento cincuenta (150) de las presentes actuaciones, consta que en fecha 20 de noviembre de 2014 el ciudadano J.A.G., representante de la Banca Hipotecaria del Banco Mercantil, mediante informe indico lo siguiente:

…La ciudadana R.S. titular de la cedula de identidad Nª V-12.024.119, realizo una solicitud de crédito hipotecario en el año 2012,para la adquisición de vivienda por la oficina de Maracay.

Asimismo se informa que en fecha 02 de octubre de 2012,se entrego el documento definitivo a fin de que lo presentara ante el registro y efectuara los tramites correspondientes (…)…

(Sic).

En este sentido, esta Juzgadora observa que, del contenido de la información suministrada, se evidencia que la ciudadana R.S. titular de la cedula de identidad Nª V-12.024.119, realizo una solicitud de crédito hipotecario en el año 2012,para la adquisición de vivienda por la oficina de Maracay y que en fecha 02 de octubre de 2012, se entregó el documento definitivo a fin de que lo presentara ante el registro y efectuara los tramites correspondientes, en este sentido se le otorga valor probatorio. Así se declara.

Pruebas de la Parte Demandada Reconviniente:

- Alegó el Principio de la Comunidad de la Prueba, señalando lo siguiente: Invoco el principio de Comunidad de la Prueba en todo aquello que beneficie el buen derecho que se deduce para mi en los documentos y acervo probatorio aportado por la parte demandante que corre en autos , en este juicio…

Al respecto esta Juzgadora debe señalar que ha sido criterio reiterado de la jurisprudencia el hecho que la solicitud de apreciación de lo que consta en autos no constituye per se medio de prueba alguno, conforme a lo establecido en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, toda vez que la aplicación del principio de comunidad de la prueba, es de obligatorio cumplimiento para el juez de acuerdo con lo preceptuado en nuestro ordenamiento jurídico, sin necesidad de alegación de parte.Así se decide.

- Invocó el principio iura novit curia.

Al respecto esta Juzgadora debe señalar que dicha figura no es un medio probatorio sino un principio, en la cual se ha reconocido al Juez un amplio poder instructivo por lo que se refiere a la norma jurídica aplicable al caso concreto, es decir, conforme al principio admitido IURA NOVIT CURIA, los jueces pueden sin suplir hechos no alegados por las partes, elaborar argumentos de derecho para fundamentar su decisión, pues a ello se contrae su deber: Aplicar el derecho alegado o no por las partes a los hechos que si deben ser siempre alegados por ésta. Así se decide.

- Merito favorable de los autos:

Asimismo, promovió las siguientes documentales :

- Documento de opción de compra venta, debidamente autenticado ante la Notaría Pública de Cagua del Municipio Sucre del Estado Aragua, en fecha 30 de enero de 2012, inserto bajo el N° 41, Tomo 10, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, suscrito entre la ciudadana A.M.F.P., titular de la cédula de identidad Nº V- 11.142.971 (la promitente vendedora) y la ciudadana R.S.O., titular de la cédula de identidad Nº V- 12.024.119 (la promitente compradora), sobre un inmueble constituido por una parcela de terreno y la vivienda sobre ella construida distinguida con el Nº 42-C, Modulo Nº 42 que forma parte de la Segunda Etapa del Conjunto Residencial Los Lirios ubicado en Corinsa, distrito Sucre del Estado Aragua (folios 10 al 12)

Ahora bien, observa ésta Juzgadora que la referida documental ya fue valorada en lineas anteriores, otorgándole valor probatorio de conformidad con los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil en concordancia con el 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

- Marcado “A” PRESTAMOS HIPOTECARIOS de fecha 06 de febrero de 2012 (folio 82).

En este sentido, señala quien decide, que la presente prueba es copia simple de un documento privado, en este sentido se desecha por no cumplir con los requisitos del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y así se decide.

- Marcado “B” y “C”, - Constancia de recepción del Registro Publico de los Municipios Sucre y J.Á.L.d.E.A. de fechas 07 de diciembre de 2012 y 25 de marzo de 2013 (folio 83 y 84)

De la revisión de las referidas documentales se evidencia que las mismas no poseen firma ni sello del ente emisor, por lo tanto se desechan del proceso. Y así se decide.

- Marcado “D” Copia simple de Partida de Nacimiento (folio 85).

Visto que la referida documental no guarda relación con los hechos controvertidos en el presente juicio, se desecha del proceso. Y así se decide.

- Marcado “I” Acta conciliatoria levantada por la Dirección Ministerial del Ministro del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat del Estado Aragua (folio 96).

Al respecto, esta Juzgadora observó que la referida instrumental es un documento público administrativo, el cual goza de la presunción de veracidad y certeza, y en vista de que no fue impugnado por la parte adversaria en la oportunidad legal correspondiente, esta Juzgadora le otorga valor probatorio de conformidad con los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, en concordancia con el articulo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, quedando demostrado que dada la infructuosidad de la audiencia conciliatoria entre las partes en el presente juicio se remitió al Despacho de esta Dirección todas las actuaciones de ese expediente administrativo a los fines de que emita la Resolución que habilite la vía judicial. Y así se decide.

- Promovió la prueba de informe, indicando lo siguiente:

(…)de conformidad con el artículo 433 Código de Procedimiento Civil promuevo prueba de informes sobre hechos litigiosos de la causa, por lo que solicito a este tribunal que requieran información a: Departamento de Crédito Hipotecario del Banco Mercantil, Caracas, Distrito Capital (…) Al departamento de aprobación de Créditos del Banco Nacional de Vivienda y Hábitat (…) Al Registro Inmobiliario de los Municipios Sucre y Lamas del Estado Aragua (…)

Posteriormente en fecha 05 de noviembre de 2014, este Juzgado ordenó librar los oficios correspondientes a dichos entes, mediante el cual solicitó lo siguiente (105,106 y 107):

…solicito a usted, se sirva informar a este Tribunal a la mayor brevedad posible sobre los hechos o circunstancias descritos en el escrito de promoción de pruebas presentado por la demandada (…) cuya copia certificada se anexa y se explica por si sola(…)…

(Sic)

En este sentido, con relación a lo anterior, se pudo constatar de la mencionada prueba de informes que riela al folio ciento treinta y seis al ciento cuarenta y siete (136 al 147) de las presentes actuaciones, consta que en fecha 24 de noviembre de 2014 el Registro Inmobiliario de los Municipios Sucre y Lamas del Estado Aragua dan respuesta a la presente prueba remite copia certificada de documento de compra venta registrado en fecha 09 de febrero de 2006, anotado bajo el Nª 15, protocolo Primero.

En este sentido, esta juzgadora observa que, del contenido de la información suministrada, se evidencia que la ciudadana A.M.F.P., parte demandante reconvenida adquirió en fecha 09 de febrero de 2006 el inmueble objeto del presente litigio y que sobre el referido inmueble se constituyó hipoteca de primer grado a favor del BANCO NACIONAL DE VIVIENDA Y HABITAT, en este sentido se le otorga valor probatorio. Así se declara.

Por otra parte riela al folio 154 al 155 de las presentes actuaciones, consta que en fecha 04 de diciembre de 2014 la ciudadana L.B., representante de la Banca Hipotecaria del Banco Mercantil, mediante informe indico lo siguiente:

…En relación al literal A: podemos indicar que la precitada ciudadana consigno ante esta institución bancaria, la documentación exigida para tramitar una solicitud de crédito hipotecario en fecha 08 de febrero del año 2012.

En relación al literal B: le informamos que le fue aprobado a la ciudadana R.S.O. una solicitud de crédito hipotecario en fecha 11 de abril de 2012(…)

En relación al literal C: el documento definitivo es redactado de acuerdo a las condiciones establecidas en la aprobación y es entregado cuando la solicitud ha sido aprobada.

En relación al literal D: esta Institución si elaboro un primer documento definitivo de crédito el cual fue entregado a la optante compradora para su debida gestión.

En relación al literal E: el documento que se remite al Banco Nacional de Vivienda y Hábitat (BANAVIH) es el documento de crédito, motivado a que esa institución debe otorgarle su visto bueno, ya que el inmueble vinculado con esta negociación en su momento presentaba hipoteca vigente a favor de dicho organismo.

En relación al literal F: podemos indicar que el documento de crédito fue devuelto al departamento de crédito hipotecario para efectuarle correcciones relacionadas con la fuente de los recursos en fecha 17 de julio de 2012.

En relación al literal G: el documento de venta fue corregido y entregado nuevamente al cliente para su gestión de Visto bueno ante el Banco Nacional de Vivienda y Hábitat (BANAVIH)y debido proceso en fecha 31 de agosto de 2012.

En relación al literal H: el documento de crédito no fue devuelto al departamento de crédito hipotecario de esta institución bancaria, ya qu el inmueble posee hipoteca con Banesco Banco Universal, quien es el operador financiero que constituyo la hipoteca a favor del Banco Nacional de Vivienda y Hábitat (BANAVIH)…(Sic)

En este sentido, esta Juzgadora observa que, del contenido de la información suministrada, se evidencia que la ciudadana R.S. titular de la cedula de identidad Nª V-12.024.119, consignó ante dicha institución bancaria, la documentación exigida para tramitar una solicitud de crédito hipotecario en fecha 08 de febrero del año 2012; que le fue aprobado a la referida ciudadana Raiza una solicitud de crédito hipotecario en fecha 11 de abril de 2012. Y por otra parte, que el documento de crédito se remitió al Banco Nacional de Vivienda y Hábitat (BANAVIH), motivado a que esa institución debía otorgarle su visto bueno, ya que el inmueble vinculado con esta negociación en su momento presentaba hipoteca vigente a favor de dicho organismo y que el documento de crédito fue devuelto al departamento de credito hipotecario para efectuarle correcciones relacionadas con la fuente de los recursos en fecha 17 de julio de 2012, por lo que se le otorga valor probatorio. Así se declara.

En tal sentido, una vez valoradas todas las pruebas aportadas por las partes se concluye la existencia de una relación contractual que versa sobre un contrato de opción compra venta, y siendo que en el este último se establecieron unas cláusulas por las cuales debía regirse dicha relación, ésta Superioridad, considera oportuno realizar las siguientes consideraciones:

Se entiende por contrato: “Una convención entre dos o mas personas para constituir, reglar, trasmitir, modificar o extinguir entre ellas un vinculo jurídico”, así lo señala el mencionado artículo 1.133 del Código Civil.

En el artículo antes trascrito, se establece que el contrato es: 1) Una convención, 2) Regula las relaciones de carácter patrimonial entre las partes, 3) Produce efectos entre las partes y 4) Es fuente de Obligaciones.

Asimismo, la doctrina distingue los diferentes puntos antes mencionados, el cual es definido por el autor E.M.L. (1993), en el texto titulado Curso de Obligaciones Derecho Civil III de la siguiente manera: “…El contrato constituye una especie de convención, puesto que involucra el concurso de las voluntades de dos o mas personas conjugadas para la realización de un determinado efecto jurídico, que puede consistir en la creación, regulación, transmisión, modificación o extinción de un vinculo jurídico. Siendo una convención, no hay duda de que el contrato pertenece a los negocios jurídicos bilaterales, caracterizados por la concurrencia de dos o mas manifestaciones de voluntad que al conjugarse producen determinados efectos para todas las partes”. “Dentro del negocio jurídico, el contrato es el instrumento mas apto y frecuente utilizado por las personas para reglamentar sus relaciones económicas y pecuniarias.” “Es obvio que sea de obligatorio cumplimiento para las partes, quienes así lo han querido y consentido en limitar sus respectivas voluntades”. “El contrato genera obligaciones y la doctrina admite que en algunas situaciones y en determinados aspectos, se superponen ambas nociones…”

El artículo 1.159 del Código Civil, que establece: “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No puede revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley

Igualmente, de manera expresa el artículo 1.160 del Código Civil, señala: “…Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley…” (sic), tal y como se puede observar, éste dispositivo legal determina, que las partes están en la obligación de cumplir y acatar lo contenido en dicho contrato, así como asumir las consecuencias jurídicas que se deriven del mismo.

Respecto a los contratos de opción de compra venta, la doctrina los ha considerado así:

Se entiende que existe opción cuando una persona confiere un derecho a un tercero para que este adquiera un determinado bien, sin que este último tenga la obligación de adquirirlo, ya que solo se reserva el derecho de ejercer la opción durante la vigencia del contrato o al final del mismo

(Vegas Rolando. “Contratos Preparatorios). En definitiva el contrato de opción de compra-venta, es una negociación preparatoria que engendra una obligación de hacer, es decir, prestarse a un futuro contrato.

Ahora bien, observa ésta juzgadora que entre la ciudadana A.M.F.P., titular de la cédula de identidad Nº V- 11.142.971, parte actora reconvenida, y la ciudadana R.S.O., titular de la cédula de identidad Nº V- 12.024.119, parte demandada reconviniente, existe un vínculo jurídico emanado de un contrato de opción compra venta el cual se encuentra debidamente autenticado por ante la Notaría Pública de Cagua del Municipio Sucre del Estado Aragua, en fecha 30 de enero 2012, inserto bajo el N° 41, Tomo 10, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, por lo tanto, resulta un hecho probado como se encuentra, la relación contractual y a tenor de lo dispuesto en el artículo 1.159 del Código Civil, que establece: “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”, es decir que, lo suscrito y convenido por las partes en dicho documento, producto de la manifestación de voluntad otorgada para su celebración, posee carácter legal entre los contratantes, lo cual no puede ser revocado sino por el mutuo consentimiento legítimamente manifestado o por autoridad de la ley.

Igualmente, cabe citar lo establecido el artículo 1.264 de nuestro Código Civil, el cual señala lo siguiente:

Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención.

En este sentido, esta Juzgadora considera pertinente citar parte del contrato de opción de compra venta suscrito por las partes en el presente juicio:

(…) SEGUNDA: El precio del indicado inmueble ha sido convenido en la cantidad de TRESCIENTOS SETENTA MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs.370.000,00)TERCERA: El plazo de esta OPCION A COMPRA–VENTA es de NOVENTA (90) Días continuos, mas TREINTA (30) Días continuos de prorroga, contados a partir de la fecha de la autenticación del presente documento de COMPRA-VENTA(…) SEXTA: Para garantizar las obligaciones asumidas por la PROMITENTE COMPRADORA en el presente contrato esta entrega en este acto a LA PROMITENTE VENDEDORA, la cantidad de SESENTA MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs.60.000,00) mediante cheque Nº 54330011 del Banco Bicentenario, esta cantidad será imputable al precio de venta total del inmueble en el momento de la protocolización del documento de COMPRA-VENTA definitivo, quedando pendiente la cantidad de TREESCIENTOS DIEZ MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs.310.000.00).Los cuales serán tramitados mediante un Crédito Hipotecario de FAO del Banco Mercantil y cancelados al momento de la protocolización del documento definitivo por ante las oficinas de registro respectiva. SEPTIMA: CLAUSULA PENAL:En caso de que la operación de Compra-venta definitiva no llegare a realizarse dentro del lapso de vigencia de esta opcion de compra-venta por causas imputables a LA PROMITENTE COMPRADORA quedara a beneficio de LA PROMITENTE VENDEDORA el TREINTA POR CIENTO (30%) del deposito en garantía recibido como indemnización por daños y perjuicios. En caso contrario, si la operación de Compra-venta no llegare a realizarse dentro del lapso de vigencia de esta opcion de compra-venta por causas imputables a LA PROMITENTE VENDEDORA, esta deberá devolver a LA PROMITENTE COMPRADORA la totalidad del deposito en garantía recibido, mas una cantidad equivalente al TREINTA POR CIENTO (30%) del deposito en garantía recibido como indemnización por daños y perjuicios

(Sic).

Ahora bien, en razón a lo antes expuesto y analizado el contrato de autos, se observa que en la cláusula tercera señala que el plazo de esta OPCION A COMPRA–VENTA es de NOVENTA (90) Días continuos, mas TREINTA (30) Días continuos de prorroga, contados a partir de la fecha de la autenticación del presente documento de COMPRA-VENTA y en la cláusula sexta se impone a la optante compradora la obligación pagar la cantidad de TRESCIENTOS DIEZ MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs.310.000.00), que serian tramitados mediante un Crédito Hipotecario de FAO del Banco Mercantil y cancelados al momento de la protocolización del documento definitivo por ante las oficinas del registro respectivo.

En este sentido cabe destacar que la parte demandante reconvenida, demanda la resolución de presente contrato, en razón de que la parte demandada recoviniente no cumplió con la obligación de comprar el inmueble dentro del plazo prevista en la cláusula tercera del contrato, por cuanto logró la aprobación del crédito después de vencido el referido contrato.

Por otra parte, observa esta Juzgadora, que la parte demandada reconviniente alega como defensa perentoria la existencia de una causa extraña no imputable a su persona, relativa al retardo por parte del Banco Mercantil y el Banco Nacional de Vivienda y Hábitat (BANAVIH) en no entregarle en el lapso de ciento veinte dias (120) días, que comenzarían a partir del 30 de enero de 2.012, fecha del otorgamiento del contrato de opción de compra-venta, el documento definitivo de compra venta para su protocolización en el registro respectivo .

Al respecto, siguiendo este orden de ideas, considera oportuno este Juzgador, hacer referencia a la norma contenida en el artículo 1.271 del Código Civil, de cuyo texto se desprende lo siguiente:

Artículo 1.271. El deudor será condenado al pago de los daños y perjuicios, tanto por inejecución de la obligación como por retardo en la ejecución, si no prueba que la inejecución o el retardo provienen de una causa extraña que no le sea imputable, aunque de su parte no haya habido mala fe.

La disposición precedentemente transcrita consagra los efectos básicos liberatorios de la causa extraña no imputable previstos en nuestra legislación, al contemplar la liberación o exoneración del pago por los daños y perjuicios cuando el deudor, a consecuencia de tales hechos, incumple involuntariamente con una obligación de dar, hacer o no hacer.

En efecto, como premisa general el Legislador presume ante todo incumplimiento de una obligación contractual que el mismo se debe a una causa imputable al deudor; y, en consecuencia, corresponde a éste desvirtuar dicha presunción demostrando que el aludido incumplimiento obedece a una causa extraña no imputable a él.

Ante ello, es evidentemente necesario entrar a escudriñar que es una: “Causa Extraña No Imputable”.

Para el profesor R.B.M. (Derecho Civil Patrimonial. Obligaciones. Tomo I. UCV. Caracas.2.006. Pág. 167): “ se entiende por causa extraña no imputable todo hecho o causa que involuntariamente impide al deudor el cumplimiento de la obligación, es decir, se trata de una expresión genérica que engloba todas las modalidades de incumplimiento involuntario por parte del deudor y cuyo efecto principal para éste es, además de la liberación con respecto al acreedor del vínculo obligatorio que los unía, la exoneración de un deber de cumplir la prestación que pesaba sobre él, así como de asumir la responsabilidad civil que todo incumplimiento podría acarrear. Concepto éste expresado igualmente por la extinta Corte Suprema de Justicia en Sentencia del 23 de Noviembre de 1.988 (Jurisprudencia O.P.T.. Tomo 11, 1.988. Pág. 339).

Para MESSINEO, FRANCESCO. Doctrina General del contrato. Buenos Aires. Editorial Egea. 1.952. Pág. 227) “ la causa extraña no imputable consiste en cualquier hecho que resuelva el impedimento absoluto y, por consiguiente, invencible, para el cumplimiento del deudor…”

Para M.R.F. (Obligaciones. Editorial Libroska. Caracas. Pág. 126. 2007) “ la causa extraña no imputable consiste en cualquier hecho o circunstancia, totalmente extraña al deudor, que lo coloca en la imposibilidad absoluta de poder cumplir con su obligación, ya sea temporal o definitiva...”

Ahora bien, para la procedencia de la causa extraña no imputable, es necesario, en primer lugar, que ésta produzca la imposibilidad absoluta, para que el deudor despliegue la actividad a que está obligado. Absoluta, quiere decir, sencillamente, que le es imposible cumplir y definitiva implica que, la causa extraña no imputable genera un incumplimiento que impedirá para siempre poder cumplir con la obligación. En segundo lugar, que es la causa de procedencia que quiere resaltar este Juzgador, esa imposibilidad debe ser: Sobrevenida, quiere decir, que la causa extraña debe producirse después de nacida la obligación.

Ahora bien a los fines de determinar si en el caso de autos, el incumplimiento de la parte demandada reconviniente fue por una causa extraña no imputable, esta Juzgadora debe hacer las siguientes consideraciones.

En primer lugar de la revisión del contrato de opción a compra se pudo evidenciar que en la cláusula primera del referido contrato señala entre otras cosas lo siguiente. “…sobre dicho inmueble no pesa gravamen de ninguna especie y nada adeuda por concepto de impuestos nacionales ni municipales…” y en la cláusula tercera que el plazo de opción de compra venta es de noventa (90) días mas treinta (30) días de prorroga que comenzarían a partir del 30 de enero de 2.012, fecha del otorgamiento del contrato de opción de compra-venta, por lo que del computo del mismo se desprende que el mismo vencía en fecha 29 de mayo de 2012.

Por otra parte, consta del informe emitido por el Banco Mercantil el cual riela a los folios 154 al 155 en la cual señalan que en fecha 11 de abril de 2012 le fue aprobado una solicitud de crédito hipotecario, y que posteriormente el documento de crédito fue remitido al Banco Nacional de Vivienda y Hábitat (BANAVIH), motivado a que esa institución debe otorgarle su visto bueno, ya que el inmueble vinculado con esa negociación en su momento presentaba hipoteca vigente a favor de dicho organismo y que en fecha 17 de julio 2012 el referido documento fue devuelto al departamento de crédito hipotecario para efectuarle correcciones relacionadas con la fuente de los recursos.

Y así mismo, se pudo evidenciar de la copia certificada de documento de compra venta registrado en fecha 09 de febrero de 2006, anotado bajo el Nª 15, protocolo Primero , que riela al folio ciento treinta y seis al ciento cuarenta y siete (136 al 147) de las presentes actuaciones, se evidencia que la ciudadana A.M.F.P., parte demandante reconvenida adquirió en fecha 09 de febrero de 2006 el inmueble objeto del presente litigio y que sobre el referido inmueble se constituyó hipoteca de primer grado a favor del BANCO NACIONAL DE VIVIENDA Y HABITAT. Y en su cláusula segunda, parágrafo único señala lo siguiente: “…y el mismo no podrá ser enajenado sin la autorización previa de “EL BANAVIH” dada por escrito mientras el préstamo a interés otorgado no haya sido cancelado…”

Ahora bien, en razón de las pruebas antes señaladas y adminiculadas con las cursantes en autos, esta juzgadora pudo evidenciar que el plazo de opción de compra venta vencía en fecha 29 de mayo de 2012.

En este sentido, se pudo observar que en fecha 11 de abril de 2012 (antes de vencimiento del plazo previsto en el contrato) el Banco Mercantil aprobó el crédito hipotecario solicitado por la parte demanda reconviniente. Sin embargo posteriormente, dicha institución bancaria tuvo que remitir el documento de crédito al BANCO NACIONAL DE VIVIENDA Y HABITAT para su aprobación, debido a la existencia de una hipoteca primer grado a favor de dicho ente, y en razón de ello, el documento definitivo de venta fue entregado a la parte demandada reconviniente en fecha 02 de octubre de 2012 para su tramitación en el registro respectivo.

Ahora bien, en razón de las pruebas antes señaladas y adminiculadas con las pruebas promovidas en autos, esta Juzgadora considera que el, incumplimiento de la protocolización por ante el Registro respectivo del documento de compra venta definitivo, dentro plazo previsto en el contrato de opción a compra venta, se debió a una causa extraña no imputable a la parte demandada reconviniente, vale decir, al hecho de que una vez aprobado el crédito solicitado por la parte demandada reconviniente en fecha 11 de abril de 2012 por el Banco Mercantil, el documento de crédito tuvo que ser remitido al BANCO NACIONAL DE VIVIENDA Y HABITAT para su aprobación, debido a la existencia de una hipoteca primer grado a favor de dicho ente, sobre el inmueble objeto de resolución, y en razón de ello, hubo tardanza en la generación del documento definitivo de venta, toda vez que fue objeto de varias correcciones parte de dichos entes bancarios, configurándose de esta manera un hecho no imputable a las parte demandada reconviniente, y eximiéndola del incumplimiento que pretenda imputársele por dicha circunstancia; en consecuencia, y adminiculando las pruebas promovidas y evacuadas por las partes, se concluye que estamos en presencia de un hecho el cual exime totalmente la responsabilidad contractual de la demandada reconviniente, por no ser imputable a ella. Y asi decide

Ahora bien, examinadas, apreciadas y valoradas como han sido todas las pruebas que se encuentran en el expediente y extraídas de ellas los elementos de convicción, observa quien aquí sentencia, que los mismos no alcanzan a llevar a este jurisdicente a la convicción plena de que la operación de compraventa de marras no se pudo llevar a cabo por motivos imputables a la parte demandada reconviniente, en virtud que a la misma le asiste la eximente de responsabilidad prevista en la parte in fine de la norma contenida en el artículo 1.271 del código civil y ni mucho menos la condenatoria de la cláusula penal prevista en el contrato demandado por la parte actora reconvenida. Y así se decide.

En efecto, por cuanto no fueron demostrados los hechos invocados por la parte demandante reconvenida como fundamento de la acción de resolución de contrato intentada; y luego de efectuar una minuciosa revisión a las actas que conforman el presente expediente, no pudo evidenciar esta Juzgadora que la parte demandante reconvenida hubiese aportado, en la secuela del proceso, probanza alguna tendente a demostrar los hechos por ella invocados en el presente juicio, son razones más que suficientes, por las cuales resulta obligante para este Órgano Jurisdiccional, declarar SIN LUGAR la acción de resolución de contrato incoada por la parte demandante reconvenida. Así se decide.

Ahora bien, con relación a la reconvención propuesta, esta Juzgadora considera pertinente señalar que la reconvención, es una figura mediante la cual el demandado hace valer una pretensión frente al demandante junto con la contestación de la demanda en el proceso seguido en su contra, siendo dicha pretensión fundada en el mismo objeto en el que el actor fundamentó su acción, o en un objeto distinto, con la finalidad de que sea resuelto en el mismo proceso y mediante la misma sentencia.

Asimismo, la reconvención por ser una mutua petición realizada por el demandado donde mas que ser una defensa de este, es un ataque dirigido al actor mediante la cual se le exige o se le contrae al resarcimiento de una pretensión dentro de un mismo proceso, como una contra demanda, es considerada o equiparada a una demanda paralela o reconvencional que deberá ser decidida junto a la demanda principal en la misma sentencia.

En este sentido, el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil establece el momento procesal para interponer esta contra demanda o reconvención, y en el mismo se establece que: “En la Contestación de la demanda el demandado deberá expresar con claridad si la contradice en todo o en parte, o si conviene en ella absolutamente o con alguna limitación, y las razones, defensas o excepciones perentorias que creyere conveniente alegar (…)…”(sic), en efecto, como así lo dispone el artículo antes mencionado, si la parte demandada o accionada desea proponer una reconvención, esta deberá ser propuesta en el mismo escrito de la contestación de la demanda, pues si bien es cierto que la reconvención se entiende como una demanda o contrademanda dirigida al actor, la naturaleza de esta figura y por motivos de economía procesal solo podrá hacerse valer en el mismo escrito de contestación de la demanda pero en un capitulo aparte.

Ahora bien, la parte demandada opuso la reconvención esgrimiendo lo siguiente: (folios 76 al 81 con sus vueltos)