Decisión de Juzgado Superior Civil y Mercantil de Monagas, de 8 de Diciembre de 2010

Para que el demandado convenga o en su defecto sea condenado a ello por el Tribunal en la Resolución del Contrato de compra-venta referido a lo largo de este Libelo y que fue firmado por nuestro representado y el demandado y en consecuencia me entregue el inmueble que le fue vendido.

Demando en concepto de daños una porción equivalente al cincuenta por ciento (50%) de la cantidad de CINCUENTA MILLONES DE BOLIVARES ESTABLECIDOS COMO CLAUSULA PENAL EN EL CONTRATO.

Demandamos para que el demandado convenga o en su defecto sea condenado a ello por este Tribunal en pagar las costas y costos que cause la presente demanda. Estimamos la presente acción a los efectos de la competencia en la cantidad de NOVENTA CUATRO MILLONES NOVECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 94.900.000,00), CONFORME AL ARTÍCULO 33 DEL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL; Discriminados así: Veinticinco millones de Bolívares por daños establecidos como cláusula penal y sesenta y nueve millones novecientos mil bolívares representada por el valor económico del inmueble vendido y cuyo contrato se pide en resolución…

Ahora bien, en el lapso de contestación de la demanda la parte demandada presentó escrito y entre sus defensas argumentó que:

-La circunstancia de que el documento de venta no esté firmado por la Sra. C.L.D.M., no es obstáculo para que la venta que se le efectuó a su representado sea perfecta.

-Alegó la Confesión de la parte actora sobre la naturaleza del contrato cuya resolución se ha demandado.

-Argumentó que en el presente caso los “propietarios” conforman una comunidad.

- De la misma manera argumentó que: El temor de ser perturbado por no poder tener la propiedad y ejercer una libre posesión sobre el inmueble objeto de la negociación, lo faculta para suspender el pago de las cantidades establecidas en el contrato, hasta tanto cesen los actos perturbatorios realizados por LOS PROPIETARIOS, todo lo cual queda amparado por la EXCEPCIÓN NON ADIMPLETI CONTRACTUS. Es dicha acción la que le permite suspender el pago, dado el incumplimiento de sus obligaciones y actos perturbatorios realizados por los vendedores (LOS PROPIETARIOS) y así solicitó sea declarado por este Tribunal.

Expresa que: Con los argumentos antes expuesto y la documentación acompañada, queda demostrado que su poderdante no ha incumplido ninguna de las obligaciones derivadas del contrato suscrito con LOS PROPIETARIOS y que lo asisten razones de derecho para negarse a pagar el saldo del precio.

-Rechazó, negó y contradijo que haya dado motivo alguno para la resolución del contrato de compraventa suscrito con la parte actora.

-Rechazó, negó y contradijo que tenga la obligación de cancelar una porción equivalente al CINCUENTA POR CIENTO (50%) de la cantidad de CINCUENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 50.000.000) establecidos como cláusula penal en el contrato.

-Rechazó, negó y contradijo que tenga la obligación de cancelar costas y costos del presente procedimiento.

-Convino en las siguientes afirmaciones de la parte actora:

1. - El documento inscrito por ante la Notaría Pública Segunda de Porlamar, el 23 de Agosto de 1999, bajo el N. 15, tomo 42, el cual ha sido producido por la parte actora como recaudo “B”…participa de la naturaleza de un contrato de compra-venta.

2. - Que los propietarios eran, para el momento de la venta (23 de Agosto de 1999) los únicos dueños de un inmueble constituido por un lote de terreno, el cual forma parte del fundo San Lorenzo, ubicado en jurisdicción del Municipio Silva, Distrito Maneiro, en el estado Nueva Esparta, con un área total de OCHO MIL SETECIENTOS CINCUENTA Y TRES METROS CUADRADOS CON VEINTIOCHO DECIMETROS CUADRADOS (8.753.,28 Mts2), el cual, para los efectos del contrato se consideró dividido en dos lotes: un lote marcado “A” (objeto de la venta) y un lote marcado “B”, que se reservaron los propietarios (cláusula Primera del contrato, folio 11).

3. - que el objeto de dicho contrato lo constituyó la venta total del lote “A”, con un área total de SEIS MIL CIENTO SETENTA Y CINCO METROS CON CINCUENTA CENTÍMETROS CUADRADOS (6.175, 50 Mts2)…

4. - que se trató de una venta a plazos, en el sentido de que el precio de la parcela sería pagado en tres cuotas: una primera el 18-08-2.000; la segunda el 18-08-2001 y la tercera el 18-08-2002…

5. - que en el referido documento, las personas identificadas como LOS PROPIETARIOS quedaron obligados a vender el lote de terreno identificado como lote “A” y la persona llamada EL OPTANTE, quedó obligada a comprar dicho lote…

6. - que por cuanto el documento acompañado a la demanda como recaudo “B”, contiene un contrato de compra venta, las estipulaciones que se encuentren en el contrato deben entenderse “…como una modalidad emergente del negocio fundamental de la compra venta (pago mensual que las partes llamaron cánones de arrendamiento)…”, por lo que el llamado canon de arrendamiento, previsto en la Cláusula Tercera del contrato, constituye un pago a cuenta del precio…

7. - que la venta es un contrato enmarcado dentro de las previsiones del artículo 1.161 del Código Civil, por lo que la propiedad se transmite y se adquiere por efecto del consentimiento legítimamente efectuado.

8. - que se le vendió un terreno sin ningún tipo de bienhechuría…

-Así mismo la parte demandada propuso reconvención alegando:

…

De conformidad con los artículos 549, 554 y 555 del Código Civil, toda circunstancia u obra sobre o bajo el suelo se presume hecha por el dueño del terreno, a sus expensas. De allí que realizada la negociación, nuestro representado comenzó a construir un conjunto de bienhechurías sobre el inmueble de su propiedad, a la vista de todos, sin que en ningún momento”LOS PROPIETARIOS”, se opusieron a los mismos. Este hecho conforma de parte de “LOS PROPIETARIOS” una ratificación tácita de la venta efectuada a mi representado. Tales bienhechurías están valoradas en DOSCIENTOS CINCUENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 250.000.000,oo), lo que demuestra su complejidad y volumen. Por ello es imposible que tales obras se realicen de manera clandestina, sobre todo para aquellas personas vecinas del sector y que se creen titulares de algún derecho de propiedad sobre el terreno en el cual se construían.

Con fundamento en lo arriba expuesto, me permito sostener que han sido “LOS PROPIETARIOS”, quienes han incumplido con obligaciones derivadas y contenidas en la venta realizada a mi patrocinado; incumplimiento éste que le permite a P.A. demandar tanto la resolución del contrato de venta celebrado con “LOS PROPIETARIOS” el 23 de agosto de 1.999, como el pago de los daños contractualmente establecidos…

…Por cuanto con posterioridad a la venta que le efectuaron a mi defendido el 23 de agosto de 1.999, “LOS PROPIETARIOS” efectuaron ventas de parte del lote vendido a mi poderdante, a tal punto que son propietarios de menor cantidad de terreno que la vendida a mi representado, es por lo que acudo por ante su competente autoridad para RECONVENIR, como en efecto lo hago en este acto en nombre de mi representado a la comunidad conformada por los señores C.L.L.D.M. y C.A.M.L., arriba identificados, representada por éste último, para que convenga o a ello sea condenada por este Tribunal en lo siguiente:

Que entre los señores a.L.L.d.M. y C.A.M.L., arriba identificados existe una comunidad y que en tal carácter vendieron a mi representado el lote de terreno descrito en autos, cuya superficie y linderos se dan por reproducidas en este petitorio.

En que el contrato suscrito por ante la Notaría Pública Segunda de Porlamar, el 23 de Agosto de 1.999, bajo el Nro. 15, Tomo 42, de los libros llevados por ese Organismo, agregado a la demanda como anexo “B”, es un contrato de venta y no de arrendamiento.

que dado el incumplimiento de la parte vendedora, declare resuelto el referido contrato de venta suscrito entre mi representado y la parte actora reconvenida.

En reintegrar a mi representado la cantidad de DOS MILLONES OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 2.800.000, oo) recibida el veinticuatro de mayo del año dos mil (24-05-00) , por cuanto dicha suma constituye un abono parcial al precio de venta total del inmueble y no a un canon de arrendamiento.

En pagar, de conformidad con la cláusula décima del contrato cuya resolución se solicita, y en concepto de daños y perjuicios, la cantidad de CINCUENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 50.000.000,oo), más el valor de las bienhechurías construidas en el inmueble cuyo valor se estima en la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 250.000.000,oo), pero que deberá ser determinado por una experticia complementaria del fallo que desde ya se solicita…”

Ahora bien, consta de las actas procesales que el Abogado en ejercicio J.U.P., actuando en nombre y representación de los ciudadanos C.A.M. y C.L.V.D.M., presentó escrito de contestación a la reconvención interpuesta, alegando entre otros hechos los siguientes:

 …Pretender el demandado que por una ambigüedad del contrato tiene derecho a exigir una cantidad mayor que la señalada en el documento que se acompañó marca “B” a la demanda sería ir en contra de la voluntad expresada por mi representado C.A.M.L., quien fue la única persona que firma el contrato, por ello presentó la demanda en interés de sus derechos personales y directos y no como erróneamente lo interpreto el demandado. Ahora bien, pretende el demandado justificar su incumplimiento alegando que no se le entregó un documento de lotificación, ni un instrumento registrado, olvidando que en el último párrafo de la cláusula primera del contrato, quedó establecido que mi representado se obligó a realizar todas las diligencias judiciales y extrajudiciales para la lotificación o parcelamiento del terreno (SE REFIRIERON AL LOTE IDENTIFICADO COMO “A”), agregándose inmediatamente la expresión “para la fecha de protocolización de la venta definitiva del inmueble, con el metraje correcto”. Luego viene la ambigüedad de señalarse una cantidad diferente a la establecida en metros lineales por lindero…

 En el mismo sentido pretende hacer ver el demandado P.A.A.B., que mi representado C.A.M., actúa en la presente causa con el carácter de comunero. Tal alegato lo hace con la más absoluta deslealtad, para tergiversar los hechos planteados en la demanda…

 Alego como defensa, la insuficiencia del poder para platear reconvención en la presente causa. Ciudadano Juez, para ejercer cualquier acción por vía de reconvención el apoderado del demandado necesita tener un poder especial conforme a la Ley, es decir el poder debe mencionar, la persona contra la cual se ha de proponer la reconvención, el expediente en el cual se ha de proponer, y la causa o causas de la reconvención, y el objeto de la reconvención y especialmente la facultad de reconvenir, toda vez que este es un acto personalísimo del poderdante demandado…

 Alego como defensa de fondo, la falta de cualidad para sostener el presente juicio en la ciudadana C.L.d.M., ciudadano Juez, consta del documento que se acompaña a la presente demanda que el mismo no se encuentra firmado por mi representada C.L.V.D.M., por lo cual le es inoponible, a pesar de constar su nombre en el mismo. Aquí se observa una grave irregularidad del Notario al decir que C.L.V.D.M., se encontraba presente…

 Alego como defensa de fondo, el hecho cierto que las comunidades de bienes no son sujetos de derecho, por lo que mal se les puede demandar…

 Niego que mis representados C.L.V.D.M. Y C.A.M., llegaran a un acuerdo verbal con el demandado P.A.A.B., mediante el cual convinieran en vender un lote de terreno de SEIS MIL CIENTO SETENTA Y CINCO METROS CON CINCUENTA CENTIMETROS (6.175,75 Mts).

 Niego que la ciudadana C.L.D.M. haya consentido en vender el cincuenta por ciento del lote de terreno identificado como “A”, en el documento que se acompaño a la demanda marcado “B”.

 Niego especialmente el hecho de que mi representada C.L.V.D.M. llegara a algún cuerdo verbal con el demandado, acerca de la venta de algún lote de terreno y de su precio.

 Niego que el 24 de Mayo del año 2.000, la ciudadana C.L.V.D.M., ratificara venta alguna…

 Niego que el demandado P.A.A.B. en cumplimiento de la cláusula séptima del contrato agregado a la demanda como anexo “B”, le hiciera entrega de depósito alguno a mi representado C.A.M.L., por concepto de tal contrato…

 Ratifico que el comprador si fue puesto en posesión del inmueble que se señalo en el documento que se acompaño a la demanda marcada “B”, en toda la extensión en él indicada por cada uno de sus linderos, y tanto es así que realizó mejoras en el mismo…

 Niego que mi representado C.A.M.L. hayan incumplido con la obligación contraída en la cláusula primera del contrato de compra venta, toda vez que esta es una obligación que se estipuló para ser cumplida en fecha posterior al pago que el demando debía hacer…

 Incurre el demandado reconveniente en tal grado de deshonestidad y deslealtad que al plantear la reconvención alega como medio de justificación de su incumplimiento que no se le puso en posesión de la totalidad del inmueble que se señala en el contrato que se acompaño a la demanda marcado “B” y hace una aseveración que da la evidencia y prueba lo absurdo de su pretensión de querer hacer ver que no se le entregó todo lo que se estableció en el contrato en cuanto a metros de terreno por lindero…

 Ciudadano Juez, lo que resulta verdaderamente inverosímil, es que el demandado reconveniente alega que compró una determinada extensión y bajo la creencia de que se le entregó una cantidad menor, suspendiera el pago de la primera cuota del precio, no pagara los intereses convenidos al siete por ciento anual, y no hiciera los abonos mensuales de tales intereses, ni cumpliera con ninguna de las obligaciones que convino en el contrato y posteriormente hiciera según su propio alegato una inversión de DOSCIENTOS CINCUENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 250.000.000), ello no es sensato, ni cabe dentro de lo que se conoce como experiencia común.

 Niego que mi representado C.A.M.L. haya ejecutado actos perturbatorios a la posesión que ejerce el demandando P.A.A.B., sobre el lote de terreno que le vendió…

 Ciudadano Juez, mi representado contrajo dos obligaciones con carácter alternativo en el parágrafo último de la cláusula primera del contrato, pero su cumplimiento se haría efectivo en el tercer y último año de vigencia del contrato (para la fecha de protocolización de la venta definitiva). La primera consistía en lotificar el terreno. La segunda: En hacer un parcelamiento de terreno o cumplía con una obligación o cumplía con la otra por lo que la exigencia de una de cualquiera de tales obligaciones extemporánea, por no haber llegado el tiempo útil para su ejecución, conforme al parágrafo último de la Cláusula Primera. En el mismo sentido debo alegar que la venta de lotes de terreno hechas por mi representado C.A.M., a terceros no perjudica en nada la posesión que viene ejerciendo el ciudadano P.A.A.B., en el terreno que posee como consecuencia del contrato que firmara con mi representado C.A.M., identificado en el mismo como lote “A” y que se acompaño a la demanda marcado “B”, es bueno observar en este momento que el mismo demandado gracias a estar poseyendo el terreno puede alegar que hizo mejoras en el mismo y a tales mejoras le da un valor económico de doscientos cincuenta millones de bolívares. Los contratos celebrados por mi representado C.A.M. con terceros no lo imposibilita jurídicamente para otorgar el documento de venta definitivo del inmueble debidamente protocolizado por la Oficina De Registro Subalterno al ciudadano P.A.A.B. en conformidad con lo señalado en el cláusula primera del contrato que se acompaño a la demanda marcado “B”. También debo señalar que la ambigüedad presente en el documento en cuanto a la cabida no es más que un error material y en el no se puede basar el alegato según el cual mi representado C.A.M. jamás pondría en posesión al comprador de lo que se señalo en el contrato conforme a la cláusula primera del mismo, este alegato en tan carente de objetividad, que la parte misma manifiesta que se encuentra en posesión del inmueble y que construyó mejoras que en su propio saber y entender los valora en la cantidad de Doscientos Cincuenta Millones de Bolívares.

 Queda con ello evidenciado que el demandado reconveniente está en posesión del lote de terreno señalado en el documento que se acompaño a la demanda marcado “B”. Así como también que ha permanecido en la posesión pacifica del lote de terreno desde el momento en que se le puso en posesión, prueba de ello es que pudo realizar obras que como el mismo alega dada la complejidad y volumen era imposible hacerlas de manera clandestina, sobre toda para aquellas personas vecinas del sector y que se creen titulares de algún derecho de propiedad sobre el terreno en el cual se construían. Sin oposición y a la vista de todos, con una inversión que estima en DOSCIENTOS CINCUENTA MILLONES DE BOLÍVARES, por lo que es mas que evidente que habiendo actuado de esa manera el ciudadano P.A.A.B., no tenia ni tubo el más mínimo temor de ser perturbado por alguien y tal alegato no es mas que un argucia legal. En el mismo sentido es evidente que nadie lo a demandado por interdictos restitutorios, amparos posesorios, ni reivindicaciones, pese ha haber hecho una obra de tal magnitud y complejidad, ante la vista de todos, y sin ocultamiento, lo que evidencia la falsedad de sus alegatos ya que estos no soportan el más mínimo análisis lógico. En el mismo sentido estimo la cuantía de la reconvención en la cantidad de Doscientos Millones de Bolívares…

En este orden de ideas, vale señalar que en el lapso de promoción y evacuación de pruebas, ambas partes hicieron uso de este derecho, promoviendo el Abogado J.A.P.A., apoderado judicial de la parte demandada las siguientes pruebas:

 Alego a favor de mi representado la confesión en que incurrió la parte actora al proceder a no contestar la reconvención planteada en forma temporánea…

 Ciudadano Juez, en nombre de mi representado procedo a promover el merito favorable que se desprende de los autos en especial:

 1) El que se desprende del contrato suscrito por mi representado de compra venta otorgado por ante la Notaría Pública Segunda de Porlamar, del Municipio Autónomo M.d.E.N.E., en fecha 23 de Agosto de 1999, anotado bajo el Nro. 15, Tomo 42 de los libros llevados por este Organismo.

 De la misma manera el merito favorable que se desprende de los autos de la confesión en que incurre la parte demandante al alegar en el libelo: “Hago la observación pertinente que el bien dado en venta perteneció a los Ciudadanos C.A.M. y C.L.L.D.M., y solo nuestro representado C.A.M.f. el documento de venta del inmueble ya que la otra propietaria no lo firmo…”

 Alego el merito que se desprende de los autos en especial el hecho de que mi representado en ningún momento manifestó su consentimiento para la compra de UN CINCUENTA POR CIENTO (50%), de un todo tal como se desprende del texto del contrato de OPCIÓN DE COMPRA-VENTA, ALQUILER O VENTA…

 Hago valer en este acto, el merito que se desprende de autos, en especial del documento suscrito por la parte actora y consignado junto con la contestación, distinguido con la letra “B” en copia certificada de fecha 7 de Diciembre de 1999, en documento inscrito por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Autónomo Maneiro de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, anotado bajo el Nro. 48, folios 322 al 328, Protocolo Primero, Tomo 7, Cuarto Trimestre de 1999…

 Hago valer el merito que se desprende de los autos en especial el que se desprende de la venta que la parte actora en compañía de la copropietaria realiza a la FIRMA MERCANTIL ESTACIÓN DE SERVICIO MANEIRO C y que se acompaño a la contestación-reconvención como recaudo marcado con la letra “Q” y que se encuentra otorgado por anta el Registro Subalterno del Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta, en fecha 8 de Diciembre de 1.999, anotado bajo el Nro. 16, Tomo Nro. 8, Protocolo Primero, folios 70 al 72; Cuarto Trimestre, en donde se evidencia que da en venta a la referida empresa, un área de terreno constante de DOS MIL QUINIENTOS OCHENTA Y OCHO METROS CON TREINTA Y SIETE CENTIMETROS CUADRADOS (2.588,37 Mtrs2), y el cual se encuentra identificado como lote “A”.

 Hago valer a favor de mi representada el recaudo acompañado junto con la contestación-reconvención marcado con la letra “D” en el que se evidencia que la situación se agrava aun más, cuando este Tercero en fecha 29 de Diciembre de 1999, según documento otorgado por el Registro Subalterno del Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta, bajo el Nro. 24, folios 156 al 158, Protocolo Primero, Tomo Nro. 10, Cuarto Trimestre del presente año, da en venta pura y simple perfecta e irrevocable a la SOCIEDAD MERCANTIL CORPORACIÓN DE COMBUSTIBLE MONAGAS C.A., el mismo inmueble objeto del presente litigio.

 Hago valer los meritos que se desprende de autos en especial el hecho de que el inmueble objeto del presente litigio a sido múltiples veces vendido…

 Hago valer los meritos que se desprende de autos en especial el que se desprende del recaudo acompañado con la letra “C” junto con la contestación reconvención…

 Hago valer los meritos que se desprende de autos en especial el hecho el reconocimiento realizado por la parte actora en que efectivamente no es la propietaria del cien por ciento (100%) del terreno…

 Hago valer los meritos que se desprende de autos en especial el hecho del temor de ser perturbado por no poder mi representado ejercer una libre posesión sobre el inmueble objeto de la negociación…

 Hago valer los meritos que se desprende de autos en especial el hecho de la verdadera intención de mi representado al momento de suscribir el contrato en cuestión fue la compra del inmueble, hecho que convengo en todas y cada una de las partes.

 Hago valer los meritos que se desprende de autos en especial el hecho del convenimiento en nombre de mi representado en que efectivamente la tradición del inmueble no se ha verificado en ninguna forma de derecho y que efectivamente, mi representado convino en la compra de un inmueble descrito en la cláusula primero del contrato que sirve de base como instrumento fundamental de la presente demanda y el cual la parte actora acompaño al presente libelo marcado con la letra “A”…

 Promovió los siguientes testigos: A.R.M.R., F.J.S.H., L.C.G., J.R.C.C., R.A. TRONCOSO, R.J.C.R. y A.L.R., plenamente identificados en autos.

 De conformidad con el Artículo 451 del Código de Procedimiento Civil promuevo la prueba de experticia sobre el inmueble objeto del presente litigio.

 Solicito al Tribunal proceda a realizar un computo de los días de despachos transcurridos desde el día 03-10-01, hasta el día de hoy inclusive…

De la misma manera la parte demandante a través de sus Apoderados Judiciales Abogados V.M.L.L. y J.U.P. presentaron escrito de promoción de pruebas, alegando lo siguiente:

 Reproducimos el mérito favorable que se encuentra en autos en especial: a) El RECONOCIMIENTO QUE HACE LA PARTE DEMANDADA P.A.A.B., de haber incumplido con su obligación fundamental ello es: No haber pagado la primera cuota del precio del bien inmueble vendido. Ni haber efectuado el pago de las cantidades de dineros que mensualmente debían cancelar fijada de mutuo acuerdo en un Millón Doscientos Mil Bolívares (Bs. 1.200.000,00), con un recargo del siete por ciento anual (7% ) de intereses pagaderos en bolívares, tomando como base de calculo el dólar Norteamericano que rija en el mercado cambiario…b) Reproducimos el mérito favorable que emergen de los autos, en especial el reconocimiento expreso que hace la parte demandada, en el sentido que la negociación celebrada con nuestro representado se trata de una operación de compra-venta de Una parcela de terreno.

 Promovemos prueba de experticia…

 Promovemos la prueba de testigos y tal efectos señalamos y entregamos a este Juzgado la lista de los que oportunamente presentaremos para que rindan su testimonio en la oportunidad que ha bien tenga fijar el Tribunal. 1) Ciudadano H.R.. 2) P.N.. 3) J.A.B.; 4) M.S. y G.J.F.S., plenamente identificados en autos…

 Promovemos las siguientes pruebas documentales: Reproducimos el documento de compra-venta anexo al libelo de demanda, Autenticado por ante la Notaría Pública de Porlamar en fecha 23 de Agosto de 1999, anotado bajo el número 15, tomo 42.

 Promovemos recibo de pago derivado del contrato de arrendamiento, con fecha de recibido por el demandado del cinco de junio del dos mil (05-06-2000) y firmado por P.A.A.B., marcado con la letra “A”.

 Promovemos acta de defunción del ciudadano M.P. FLORENCIO MANEIRO GONZALEZ…Demostrativo del estado civil de viudez que ostenta la ciudadana C.L.d.M., marcado con la letra “B”.

 Promovemos original de la cédula de identidad de la ciudadana C.L.d.M., y copia fotostática de la misma para que previa su certificación en autos se haga la devolución del original de dicho documento…

 Promovemos copia certificada del documento de partición del Fundo San Lorenzo, debidamente Protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Distrito Maneiro del Estado Nueva Esparta, anotado bajo el N° 39, folios 50 al 58, Protocolo Primero, Primer Trimestre, del fecha 15 de febrero de 1.968…

 Promovemos en copia fotostática documento de Declaración Sucesoral, expedido por el Ministerio de Hacienda, Servicio Nacional Integrado de Administración Tributaria Dirección Nacional Sectorial de Impuestos Sobre Sucesiones, Donaciones y demás ramos conexos, de fecha 5 de junio de 1.996…

 Promovemos en copia fotostática documento de venta de los derechos de propiedad equivalente a dos terceras partes de la parcela N° 4 que perteneciera a A.M.G. y R.d.V.M., efectuada a favor de M.M.…

 Promovemos documento de lotificación en copia certificada y debidamente protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta, anotado bajo el N° 48, folios 322 al 328, protocolo Primero, Tomo 7, del Cuarto Trimestre del año 1.999 y su respectivo plano topográfico…

Ahora bien, en la oportunidad legal para emitir el fallo respectivo, el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas, mediante sentencia de fecha 26 de Octubre de 2004, señaló:

Omissis “DE LA ACCIÒN

La acción de resolución de contrato esta tutelada en el artículo 1.167 del Código civil, el cual establece: “En el contrato bilateral si una de las partes, no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”. Sin embargo, no basta para que prospere la acción, que ella este tutelada por el ordenamiento jurídico, pues este exige además que existan y se prueben los siguientes requisitos de procedencia: 1º) Que exista un contrato; 2º El incumplimiento de ese contrato por parte de la accionada y 3º El cumplimiento por parte del demandante. Ahora bien, como quiera que la demandante alega el incumplimiento por parte de la demandada en la forma, tiempo y lugar, que ad-initio se narró y por su parte, esta al contestar la demanda a través de su apoderado contradice los hechos y el derecho en la cual fundamenta aquella su pretensión; contestación que se resume, así: DE LA CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA: En fecha 03-10-2.001 el apoderado de la accionada J.S.r., contesta la demanda, la cual se resume así: “…Que nunca su representado prestó su consentimiento para adquirir tan solo el 50% de los derechos de propiedad de los metros que le fueron vendidos…Que la falta de firma de C.L.d.M. en el documento de venta no es obstáculo para afirmar que la venta a su representada es perfecta, ya que es un contrato enmarcado en las previsiones del artículo 1.161 del Código civil…Que la falta de firma del documento notariado se debió a descuido de los funcionarios de la Notaría…Que de la redacción del documento de venta de denota que el consentimiento que dá el ciudadano P.A., fue para adquirir todo el lote de 6.175,50 Mts2…Que adicional a ello, el 24-5-2.000, la señora C.L.d.M. ratificó la venta realizada a su poderdante ya que en esa oportunidad su cliente le hizo entrega del depósito el cual recibió conjuntamente con el señor C.M.L. en monto de Bs. 2.800.000.oo, habiendo expedido el correspondiente recibo, el cual anexa marcado “B”…Que este recibo es la ratificación de la voluntad de vender por parte de la señora C.L. de Maneiro…Que realizada la negociación se comenzó a construir unas bienhechurías sobre el inmueble que tienen un valor de 200.000.000 millones de bolívares, a la vista de los propietarios quienes en ningún momento se opusieron a la construcción…Que a pesar de ello la actora comparece al proceso pretendiendo desconocer la compra-venta en los términos convenidos, bajo el alegato de que el contrato de venta se encuentra suscrito solamente por una de las partes que emitió su consentimiento…Que consta en el documento producido por la actora marcado “B”, que los señores C.L.d.M. y C.A.M., a quienes identifica y su representado firmaron un contrato que sus otorgantes denominaron contrato de arrendamiento con promesa bilateral de compra-venta…Que en el presente caso los propietarios conforman una comunidad (explica porqué de sus afirmaciones)…Que como contrato bilateral que es la negociación realizada, los propietarios cada uno de ellos asumió sus obligaciones las cuales enumera…Rechaza que se le haya puesto en posesión de toda la parcela que le fue vendida, lo que justifica jurídicamente su negativa a efectuar el pago de la primera cuota, apoyado en el artículo 1.168 del código civil…Que la entrega del lote vendido en toda su cabida, se produciría una vez realizada la lotificación ya que en su oportunidad la cantidad de metros vendidos serían separados del lote “A” Y lote “B” en general del lote general del terreno, lo que justifica su negativa a pagar la primera cuota en la oportunidad convenida…Que su representado nunca fue puesto en posesión del metraje vendido, por lo que se ha negado a pagar la 1º cuota y pide al tribunal así lo decida. Amén de que los hechos contenidos en el escrito respectivo, los cuales no se transcriben por mandato del numeral 3º del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil. Es menester entonces hurgar en los autos y en el material probatorio aportado por los contendientes, a los fines de establecer si fueron verificados los mencionados requisitos de procedencia conforme al artículo 506 del Código de Procedimiento Civil y al respecto se observa: A) La existencia del contrato compra-venta. Efectivamente a los folios 11 a 14 del expediente corre inserto el contrato con el cual acompañó la accionante su demanda el cual hace plena fe entre las partes y contra terceros, conforme a los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil, que aún cuando se intituló “De arrendamiento con promesa bilateral de compra-venta, ambas partes convienen en que se trata de un contrato de compra-venta” tal como lo admiten expresamente a los folios 1 vto del escrito de la demanda, vto del folio 2, vto del folio 3 de dicha demanda, folio 9 de la contestación. Capítulo I del escrito de pruebas etc., siendo esta la voluntad confesada de ambas partes, se ha de juzgar en base a esta naturaleza jurídica del contrato: Contrato de compra-venta Y así se decide, como también se decide que la venta fue efectuada tanto por el ciudadano C.M.L., como por la ciudadana C.L.d.M., tal conclusión se explica por el hecho de la ciudadana C.L.d.M. aparecer en el contrato de venta del bien común, por la Notaría de la Notaría Pública Segunda de Porlamar, Municipio Autónomo M.d.E.N.E. en la fecha de protocolización del documento (23-08-1999); de suscribir documento privado donde declara recibir conforme la suma de dinero que consta en el mismo, por el concepto allí referido que es el mismo a que se refiere el contrato notariado antes mencionado, dinero que declara recibir del ciudadano P.A.A.B.; e igualmente del hecho de no objetar en ningún momento la ocupación que hizo este ciudadano en su carácter de comprador del lote de terreno vendido, sin perjuicio claro esta sobre la exactitud de la cabida, pero si en todo caso superior al 50% reclamado. B) Comprobado el primer requisito de procedencia, se pasa a la verificación del segundo; es decir verificar el cumplimiento de las obligaciones por parte del demandante, para lo cual se examinaron las pruebas aportadas las cuales dirán también si es procedente o no la excepción Non adimpleti contractus.

PRUEBAS DE LA ACCIONANTE: Al folio 145 se inserta escrito de promoción de pruebas de la actora, del siguiente tenor: 1º) Mérito favorable de los autos, en especial el reconocimiento por la demandada, de incumplir su obligación fundamental, ello es, no haber pagado la primera cuota del precio del inmueble vendido, ni haber pagado 1.200.000 mensuales, con un recargo del 7% de interés pagaderos en bolívares, tomando como base de cálculo el dólar norteamericano que rija en el mercado para la fecha de su exigibilidad.

El mérito favorable de los autos en especial el reconocimiento expreso que hace la demandada, en el sentido de que la negociación celebrada con su representado se trata de una operación de compra-venta de una parcela de terreno. 2º) Promovió la prueba de experticia, para determinar si el terreno ocupado por la demandada y las bienhechurías en el construidas se encuentran enclavadas en los linderos que señala; que se determine el área de terreno ocupado por P.A.B.; que se determine el tipo de edificación que se encuentra de la zona de terreno, que los expertos levanten un plano topográfico del área de terreno ocupado y disponible objeto de la negociación de compra-venta, indicando la ubicación y características de las bienhechurías construidas en el terreno, que se determine los depósitos de agua, locales construidos, áreas recreativas, áreas de recreación, áreas de bar restaurant, área de sanitarios, colectores de aguas, anexos, áreas construidas y no construidas que se encuentran bajo la disponibilidad del demandado, así como su situación, medidas y linderos que se determine cual es la última construcción aún no terminada que se encuentra anexa al área recreativa de bateo en posesión y que disfruta Arambula Barbesi; 3º) Testifical de los ciudadanos H.R., P.N., J.B. Y M.S.; 4º)Documental: Contrato de compra-venta anexo a la demanda, recibo de pago derivado del contrato de arrendamiento, acta de defunción del ciudadano M.P., F.M.G., que constata la viudez de la ciudadana C.L.d.M. y copia fotostática de la misma, comprobatorio de que la persona identificada en documento que se acompañó a la demanda no corresponde a la persona señalada en el contrato de compra-venta cuya resolución se demanda, copia certificada del documento de partición del fundo San Lorenzo y su respectivo plano topográfico, copia fotostática de declaración sucesoral de 5-06-1.996 con su respectiva solvencia, copia de documento de venta de los derechos de propiedad equivalentes a las terceras partes de la parcela Nº 4 que perteneciera a A.M.G. y R.D.M., efectuada a favor de M.M., documento de lotificación y su plano topográfico debidamente firmado por P.A.. ANALISIS DE LAS PRUEBAS: Estas pruebas fueron evacuadas en su oportunidad y al respecto se observa: La experticia promovida consignada en fecha 2-12-2002, en ellas los peritos determinan: 1) Que el lote de terreno y unas bienhechurías enclavadas en el mismo, se encuentran dentro de los siguientes linderos: Norte: En dos segmentos de línea recta el primero en distancia que mide 14,29 metros lineales, con terrenos que pertenecen a C.M.L. (Area “E”) y el segundo en distancia que mide 37,86 metros lineales con unidad educativa J.V.G. (Area “D”); SUR: Con una extensión de terreno ocupada por las instalaciones de la Estación de Servicios Maneiro (Area “A”); ESTE: Con extensión de terreno conocido como parcela 3 y OESTE: Con tramo carretero que une a la carretera que va de Pampatar a Porlamar y a la planta eléctrica de Séneca, hoy calle San Lorenzo. 2) Que el área de terreno ocupada por P.A.A.B., es de seis mil ciento cincuenta y tres, con nueve decímetros cuadrados (6.153,09 M2). 3) Los expertos determinaron que en el área peritada se encuentran bienhechurías para uso de fuente de soda, depósitos y baños, oficinas, centro de bateo, tanque de agua, parcialmente enterrado, levantaron plano topográfico. Ahora bien si se confronta el lote de terreno vendido descrito en la cláusula primera del contrato, veremos que los linderos Norte y Sur que se reflejan en el particular primero de la experticia, no se corresponden con los que aparecen en el documento de venta. En todo caso, tampoco coincide con el documento de lotificación antes señalado y a los efectos de la excepción de incumplimiento opuesta, no sería pertinente, por ello conforme al artículo 1.427, así se declara. En cuanto a la prueba testimonial aportada por la accionante, depusieron los ciudadanos J.B., H.R., P.N. Y M.S., quienes en sus deposiciones afirman que conocen a demandante y demandado…Que saben del contrato suscrito entre ellos porque los oyeron conversar y Maneiro reclamaba a P.A. el pago de la primera cuota, esta testimonial el Tribunal no la aprecia conforme al artículo 1.387 del Código Civil. 5º) Documentales: Recibo de pago: En cuanto al recibo de pago que se anexó signado “B” el cual quedó reconocido al no ser impugnado en ninguna forma, se le da toda la fuerza probatoria que le asigna el artículo 1.363 del Código Civil. Acta de defunción del ciudadano M.P.M., que comprueba la muerte de éste. Acta de nacimiento del ciudadano C.A.M. que demuestra su nacimiento y relación filial con su señora madre C.L.d.M.; Original de Cèdula de identidad de C.L.d.M.; Documento de partición del fundo San Lorenzo y su plano topográfico (no se señala que fin probatorio tiene), copia fotostática de documento de declaración sucesoral (no se señala el objeto de la prueba); copia fotostática de los derechos de propiedad que pertenecieron a A.M. (no se señala objeto de la prueba); documento de lotificación en copia certificada protocolizada por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta, anotado bajo el Nº 48, Protocolo Primero, Tomo 7, 4º trimestre de 1.999 y su plano topográfico (no se analiza por no establecerse el objeto de la prueba. Los documentos aportados donde no se señala que se quiere probar con ellas, no se aprecian por falta de tal señalamiento Y así se decide. PRUEBAS DE LA ACCIONADA: Entre sus alegatos probatorios, aduce: 1º) La confesión de la actora al no contestar la reconvención en su oportunidad y en consecuencia se considere rescindido el contrato de compra-venta de fecha 23-08-1999; se condene al reconvenido a pagar por bienhechurías por Bs. 250.000.000, se condene a pagar Bs. 50.000.000 por daños y perjuicios; 2) Mérito favorable de los autos: a) Del contrato suscrito por ante la Notaría Segunda de Porlamar, Municipio M.d.E.N.E., el 23-08-1999; b) Que nunca sus representados dieron el consentimiento para la compra de un 50% sino del 100% del lote de terreno; c) El mérito favorable de los autos que se desprende del documento copia de lotificación registrado en fecha 07-12-1.999, por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Autónomo Maneiro del Estado Nueva Esparta, anotado bajo el Nº 48, folios 322 al 328, protocolo primero, Tomo 7, Cuarto Trimestre, donde se evidencia que la contraparte vendió a C.V. una parcela de 760 mts y otra venta al Ministerio de comunicaciones de 872 M2, quedando una extensión de 7.17,28 mts, los cuales fueron divididos en 4 lotes: lote “A” con área de 2.588,37 m2, que no coincide con el lote “A” vendido a su representado, ni en el metraje, ni en los linderos, ni con los otros lotes identificados en el documento de lotificación, por lo que el objeto como elemento esencial a la formación del contrato de compra venta es indeterminado y así pide se declare; d) El mérito favorable de los autos que se desprende de la venta que la actora en compañía de la co-propietaria realiza a la firma mercantil Estación de Servicio Maneiro de 2.88,37 m2; e) Mérito favorable de los autos del documento marcado “D” que se acompañó, por cuanto agrava más la situación cuando este tercero el 29-12-1.999 vende a la sociedad mercantil Corporación de Combustible Monagas C.A., el mismo inmueble objeto del litigio; f) Mérito favorable de los autos por el hecho de que el inmueble objeto del presente litigio ha sido múltiples veces vendido; g) Mérito favorable de los autos en especial el que se desprende del recaudo acompañado a la demanda marcado “C”, donde se desprende la incongruencia y la mala fe con que actuó la contraparte; h) Mérito favorable de los autos, en especial el reconocimiento realizado por la actora de que no es propietaria del 100% del terreno, por lo que mal puede demandar el cumplimiento de una obligación parcialmente, cuando la negociación fue en base a la totalidad; i) Mérito favorable de los autos, al alegar la excepción non adimpleti contractus, al suspender el pago en base al incumplimiento de la actora; j) Mérito favorable de los autos, el hecho del convenimiento de que la tradición del inmueble no se ha verificado. TESTIMONIAL de los ciudadanos ALFRESO MAYORCA RIVERO, F.S.H.L. COLANGERO, JOLAVI CARDIT COA, R.T., R.C. Y ARMANDO RIVAS; INSPECCIÓN JUDICIAL: Para dejar constancia si sobre el terreno objeto del litigio existe conjunto de bienhechurías, si en el existe una empresa de nombre Lure Play Bolting Center, el área ocupada por las bienhechurías, si al lado de las bienhechurías donde funciona Lure Play Balting Center, existe una bomba de gasolina, si esas bienhechurías están en buen estado de funcionamiento. SOLICITUD DE COMPUTO: De los días transcurridos desde el 3-10-2.001, hasta el día de introducción el escrito. ANALISIS DE ESTAS PRUEBAS: Como quiera que más adelante se entrará a decidir sobre la reconvención y excepción Non adimpleti contractus opuestas, se traslada a esa oportunidad el análisis de los alegatos de confesión sobre dicha reconvención, así como el mérito favorable que arrojan el documento de lotificación aportado como prueba por la accionada-reconviniente, la prueba de experticia fue renunciada al igual que la inspección judicial, por lo cual no pueden ser apreciadas. En cuanto a la testimonial donde depusieron, los ciudadanos: F.S. (folio 323), quien expone:”…Que conoce a la señora C.S.d.M., C.A.M.L. y P.A.A.. Que la contrataron para redactar documento donde los señores Maneiro vendieron a Arambula un lote de terreno en el Municipio S.Q. los señores Maneiro le indicaron el metraje y autorizó a realizar bienhechurías. Que Arambula construyó una bomba de gasolina y que el precio sería imputado al precio del terreno. El testigo fue repreguntado. A.L.R.. (folio 341) Expuso que conoce a los señores Maneiro y Arambula, contestando que conoce a C.M. y P.A.. Que trabajó en una bomba de gasolina ubicada en la urbanización J.C.d.P.. Que el centro de bateo esta situado al lado de la bomba. Que lo contrató P.A.. Que cuando se construyó la bomba de gasolina ya estaba construido el centro de bateo. Que trabajo en la bomba…” L.C. (folio 349) Declaró que conoce a los contratantes. Que los señores Maneiro vendieron el lote de terreno a P.A. donde funciona el centro de bateo. Fue repreguntado. JOLAVI CARDIT (folio 354) Depone que conoce a los señores P.A. y C.M.. Que los señores Maneiro vendieron a Arambula un lote de terreno donde funciona un negocio conocido como centro de bateo. Que los señores Maneiro y Arambula convinieron en que el terreno sería pagado con la construcción de la bomba de gasolina…”R.C. (folio 61) no compareció. A.M. (folio 369 Expone: que conocen a los señores C.d.M., a P.a. y a C.M.. Que los señores Maneiro dieron en venta a Arambula un lote de terreno donde funciona centro de bateo. Que el terreno se iba a pagar con la construcción de la obra Estación de Servicios. Que Arambula finalizó esta obra. Que Maneiro autorizó la construcción de las bienhechurías que reposan sobre el inmueble objeto del litigio. Fue repreguntado.. Esta prueba testimonial, no se aprecia por los mismos motivos que se desetimó la de la contraparte, conforme al artículo 1.387 del Código civil.

II

DE LA EXCEPCIÓN

NON ADIMPLETI CONTRACTUS

En su contestación a la demanda, la accionada opone la excepción non adimpleti contractus, en los siguientes términos: “…Que se le demanda porque la accionada no ha dado cumplimiento al pago del 50% del 33% fijada como cuota inicial, cosa que no es cierta, pues de ser así porqué se demanda el pago del 100% de la cláusula penal…que los propietarios se obligaron de acuerdo a la cláusula primera del contrato, a realizar todas las diligencias necesarias judiciales y extrajudiciales y responderán por los gastos que estas gestiones generen para la lotificación o parcelamiento del terreno para la fecha de protocolización de la venta definitiva del inmueble, con el metraje correcto (subrayado suyo) que es la cantidad de 6.175,50 m2, los cuales deberán ser separados del lote total del terreno, es decir separar el lote “A” del lote “B” y así aceptan los propietarios… que la redacción de la cláusula no deja dudas de que la entrega del lote de terreno vendido en toda su cabida, se produciría una vez realizada la lotificación, ya que en esa oportunidad la cantidad de metros vendidos a su defendido, serían separados del lote “A” y del lote “B” y en general del lote total del terreno…Que por ello afirma que a su poderdante nunca se le puso en posesión de la totalidad del lote vendido. Que el 7-12-1.999, los propietarios dando cumplimiento a la cláusula primera del documento de venta (anexo “B”), procedieron a la lotificación del terreno resultantes de la integración de las parcelas 4 y 5. Que aparte de la lotificación, el documento contiene la venta de un pedazo de terreno y el reconocimiento de otra venta efectuada con anterioridad (760m2) una porción del terreno unificado, al señor C.V. y otra venta al Ministerio de Transporte y Comunicaciones de 872 mts. 3) Que de acuerdo con esto para el 23-8-1999, cuando se vendió a su cliente los propietarios habían reducido su propiedad sobre el hato San Lorenzo a 8.177,28 m2. Que cuando venden posteriormente el -12-1999, los 760 m2, al señor Villarroel su propiedad quedó reducida a 7.417,28 mts., que es lo que lotifican, según documento inscrito en la Oficina de Registro el 7-12-1999. Esta porción de 7.17, 28 fue admitida en 4 lotes A, B, C Y D. 6) Que luego el lote “A”, fue vendido el 8- 12-1999 a la Estación de Servicio Maneiro (folio 76) posteriormente este vende a Corporación de Combustible Monagas, al vender el lote “A”, le quedan a los propietarios sólo tres lotes, con una superficie inferior a la que fue vendida a su cliente por lo cual no se le ha otorgado el respectivo documento público de propiedad, ya que esta es mayor a la suma de los tres lotes, por lo que no podrán cumplir con la cláusula cuarta del contrato (folio 33).

Ahora bien, este Juzgador para pronunciarse acerca de tal excepción, coteja las afirmaciones hechas por quien se excepciona, con la respectiva cláusula del contrato que liga a las partes y con el documento de lotificación que en copia certificada anexa a la demanda, signada “C”, tal copia certificada da plena fe como su original a tenor del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. De tal comparación resulta que de acuerdo a la cláusula primera del contrato, que ambas partes aceptan como de compra-venta, el objeto del contrato fue la venta de un lote de terreno, con una cabida de seis mil ciento setenta y cinco metros cuadrados con cincuenta centímetros (6.175,50 M2) denominado lote “A” objeto de la venta y lote “B” de dos mil quinientos setenta y siete metros cuadrados con setenta y un centímetros (2.577,71 m2) que se lo reservarán para sí los vendedores. También se evidencia que los propietarios se obligan a hacer las gestiones y correr con los gastos de parcelamiento a la fecha de la venta definitiva del lote “A”, que será parcelado o separado del lote total del terreno. De igual manera se desprende del documento de lotificación protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta, el 7- 121.999, bajo el Nº 48, protocolo primero 1º, tomo 7. Que dicha lotificación se hace sobre el lote que queda después de vender 760m2 al ciudadano C.V. y 872 m2 al Ministerio de Comunicaciones, quedando a los herederos una extensión de 7.417,28 m2 que dividieron y lotificaron en 4 lotes, cuya cabida y linderos no coinciden con los del lote “A” de 6.175,50 m2, vendidos al comprados y que como lo asienta el oponente, ya no podrán cumplir, pues al vender el lote “A” de la lotificación en fecha 8-12-1999, a la Estación de Servicios Maneiro C.A., según consta en copia certificada que anexa la accionada marcada “D”, donde se contiene el respectivo contrato de compra-venta protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta, de fecha 8-12-1.999, su propiedad se reduce a 4.828,91 m2, por lo que se configuro un incumplimiento de las obligaciones establecidas en la cláusula primera del contrato en cuestión que hace procedente la excepción una vez que de acuerdo a la cláusula cuarta de dicho contrato cuando al final del primer año del mismo que se vencía el 8-8-2.000, el comprador estaba en la obligación de hacer su primer pago del 33% del precio, ya estos hechos habían acaecido, produciéndose el incumplimiento del vendedor Y así se decide y como consecuencia de ello la acción no ha de prosperar.

III DE LA RECONVENCIÓN

En la misma oportunidad de la contestación de la demanda, la accionada reconviene, para que los ciudadanos C.L.L.d.M. y C.A.M.L., identificados en autos, convengan en que entre ellos existe una comunidad y que en tal carácter vendieron a la demandada el lote de terreno descrito también en autos…Que el contrato suscrito por ante la Notaría Pública Segunda de Porlamar, el 23 de Agosto de 1999, bajo el Nº 15, Tomo 42, de los libros llevados por ese Organismo, agregado a la demanda como anexo “B”, es un contrato de venta y no de arrendamiento…Que se declare resuelto tal contrato…En reintegrarle Bs. 2.800.000,oo recibidos el 24-05-2000, por cuanto dicha suma es un abono parcial al precio de venta del inmueble…En pagar la suma de Bs. 50.000.000,oo por daños y perjuicios, más Bs. 250.000.000,oo por el valor de las bienhechurías…En pagar las costas y costos del proceso. Estima la demanda en Bs. 300.000.000,oo. Solicita medida de prohibición de enajenar y gravar sobre los tres lotes de terrenos propiedad de la actora…Pide por último que la reconvención se declare con lugar. Por auto de fecha 07-11-2001, se admite la mutua petición y fija el 5º día para su contestación. El 21-11-2001, la parte demandante pide se reponga la causa al estado de admitir nuevamente la contrademanda y el Tribunal por las razones que expone en ella, dicta Interlocutoria el 13-12-2001, reponiendo la causa al estado nuevamente de admisión de la reconvención y ordenó notificar a las partes (ver folio 87 al 90), pues bien una vez realizada la notificación se dá contestación a la reconvención en fecha 25-04-2002, contradiciéndola y negando los hechos en todas sus partes y exponiéndose argumentos entre los cuales destacan: insuficiencia del poder; la ilegitimidad de la ciudadana C.L.L.D.M., para ser atacada por una reconvención por cuanto ella no firmó el contrato de venta; su falta de cualidad para sostener juicio. Que las comunidades de bienes no son sujetos de derecho, por lo cual no pueden ser demandados.

En cuanto a la insuficiencia del poder para reconvenir el Tribunal declara improcedente tal defensa, una vez que el poder otorgado para la representación judicial faculta al apoderado para interponer y contestar demandas, oponer y contestar excepciones y reconvenciones…Es decir, para que se haga una defensa integral incluso recurrir en Casación, salvo lo actos que requieran facultades expresas establecidas en el artículo 154 del Código de Procedimiento Civil.

En cuanto a la falta de cualidad alegada ya se expresó que fundamentándose la reconvención en el mismo título en el cual lo hace la acción, vincula a las partes integrantes de la reconvención contenida en el titulo, más aun cuando en el presente caso la reconvenida se puso a derecho para todos los actos del proceso; en virtud de ello se desestima este alegato.

Se desestima el alegato de confesión ficta de los reconvenidos, una vez que si bien es cierto que la boleta de citación fue consignada extemporáneamente, también es cierto que el Tribunal ordenó la contestación a la reconvención al quinto día siguiente de la última notificación que se hiciere y dicha contestación fue hecha exactamente al quinto día siguiente de la última notificación de las partes, de no interpretarse de esa manera se estaría a juicio de quien juzga, violando el derecho a la defensa Y así se decide. Respecto a la defensa de que no es demandable la comunidad, el Tribunal acoge como bueno tal alegato, pues se ha debido reconvenir a la accionante y su comunero quienes son los legitimados pasivos en tal caso y quienes tienen el derecho subjetivo sobre la cosa común y no a la comunidad motivo por el cual no ha de prosperar la reconvención opuesta Y así se decide.

IV

DISPOSITIVA

En virtud de las razones de hecho y de derecho antes expuestas, conforme a los artículos 12 y 506 del Código de Procedimiento Civil y 1167 del Código Civil, este Tribunal PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL Y MERCANTIL DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MONAGAS, ADMINISTRANDO JUSTICIA EN NOMBRE DE LA REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA Y POR AUTORIDAD DE LA LEY, declara SIN LUGAR, la acción que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO E INDEMNIZACIÓN DE DAÑOS Y PERJUICIOS, incoó ente este Tribunal el ciudadano C.A.M., contra P.A.A.B., debidamente identificados, y SIN LUGAR la Reconveción o mutua petición opuesta por éste, contra los ciudadanos C.L.L.d.M., venezolana, mayor de edad, casada, titular de la cédula de identidad número 558.581 y C.M., anteriormente identificado…”

PARTE MOTIVA

En razón de lo anterior, este Juzgador antes de entrar a conocer sobre los alegatos y elementos de autos, estima que: Si bien es cierto que toda persona tiene el derecho de acceder a los Órganos de Justicia para obtener oportuna respuesta de conformidad con las pretensiones incoadas, derecho éste de rango constitucional, también vale decir, que una vez puesto en movimiento el Órgano Jurisdiccional las partes deben probar los hechos que argumenten de conformidad con lo preceptuado en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, ya que son los hechos alegados y probados, los que delimitan exactamente el sentido y alcance que debe adoptarse en la sentencia, criterio que sostiene este Juzgador por cuanto el contenido de la disposición supra citada es claro al señalar: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación (…) ”.

En base a las anteriores consideraciones, este Juzgador considera oportuno señalar que:

“La acción es un presupuesto lógico de todo derecho, dado su carácter de medio o instrumento jurídico para lograr, por intermedio de los Órganos Jurisdiccionales, el goce y ejercicio pleno de todos los demás derechos. Siendo esta noción de medio a fin, la que permite deslindar al derecho de la acción, implícito en el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, del derecho al libre acceso a los órganos de justicia, bajo el entendido que la acción persiste y debe persistir hasta el momento en el que sea dictada la sentencia correspondiente y la misma sea ejecutada, y como tal representa la misma un elemento de carácter instrumental mediante el cual el ciudadano accede al aparato jurisdiccional para obtener la satisfacción de una pretensión en ella inmersa. (Tendencias Actuales del Derecho Procesal, con presentación de los coordinadores J.M.C. y M.Z.M.. Pág. 20).

En razón de lo que precede, este Sentenciador debe indicar que los límites de la controversia se circunscribe a constatar:

• Si es procedente confirmar la sentencia apelada o si por el contrario se debe revocar la sentencia apelada, debiéndose declarar con lugar la demanda tal y como lo señaló la parte demandante; o si es procedente o no declarar con lugar la reconvención y la excepción planteada.

Visto lo anterior, y dada la apelación realizada en el item procesal, es de precisar que los Abogados en ejercicio A.J.B.M. y M.E.M.D.B., presentaron escrito de informes ante esta Superioridad argumentando entre otros hechos los siguientes:

 ….En efecto, ha quedado plena y fehacientemente demostrado en este juicio que:

1. El demandante de autos Ciudadano C.A.M.L., ampliamente identificado en el expediente, dio cabal y estricto cumplimiento a su obligación, como vendedor, de efectuar la tradición del inmueble referido en el contrato de compra venta, el cual le fue vendido al Ciudadano P.A.A.B., titular de la Cédula de Identidad Nro. 4.424.197, al poner a este ciudadano, de manera inmediata, en posesión del aludido inmueble.

2. Que el ciudadano P.A.A.B., ya identificado, incumplió totalmente con su obligación de pagar el precio del inmueble vendido, en los términos y condiciones previstos en el contrato de compra venta suscrito con nuestro representado, así como también incumplió con el pago de los intereses establecidos en dicho contrato y tampoco ha cancelado las cuotas de arrendamiento que se convinieron en el mismo, las cuales, a pesar de no formar parte del presente juicio, reflejan irremediablemente la conducta del mencionado ciudadano en el incumplimiento de todas las obligaciones que asumió y que se derivaron del contrato en cuestión.

    Ciudadano Juez, hemos señalado que nuestro representado dio cabal cumplimiento a sus obligaciones como vendedor y ello se verifica con las probanzas que cursan en autos, con las cuales se demuestra fehacientemente que el Ciudadano C.A.M.L. efectuó la tradición del bien vendido de acuerdo a lo convenido contractualmente.

    A estos efectos nos permitimos señalar que el artículo 1.486 del Código Civil vigente establece que las principales obligaciones del vendedor son: La tradición y el saneamiento de la cosa vendida…

    La jurisprudencia y la doctrina patria han establecido acertadamente que la Ley no ha propuesto reglas taxativas para efectuar la tradición de los inmuebles y han precisado que la tradición consiste en poner al comprador en posesión de la cosa objeto de la venta, lo cual puede hacerse en la forma material, es decir, con la entrega del bien, o , en forma simbólica, mediante el otorgamiento del correspondiente instrumento y así lo ha reiterado en innumerables decisiones la Sala de Casación Civil del más Alto Tribunal de la República.

    Ahora bien, la demostración ineludible del cabal cumplimiento de la obligación de efectuar la tradición de la cosa vendida que le correspondía a nuestro representado, en los términos convenidos contractualmente, ha quedado plenamente demostrada en autos con las diferentes actuaciones que rielan en el expediente, donde consta la entrega material del inmueble vendido, especialmente del propio reconocimiento que de este hecho hace el mismo demandado, al aceptar y reconocer que tiene la posesión del terreno desde el mismo momento de efectuar la negociación y manifestar expresamente que construyó en dicho terreno un conjunto de bienhechurías de las cuales hace constante referencia en diversas actuaciones que cursan en autos y que es demostrativo de la tradición del bien vendido.

    Es de destacar que la tradición simbólica, es decir, la tradición que se cumple con el otorgamiento del instrumento de propiedad, no fue realizada por nuestro representado al momento de efectuarse la negociación porque la misma estaba supeditada a celebrarse el día 18 de julio del 2002, cuando se efectuaría el último pago del precio de venta convenido contractualmente, tal como se dispuso de manera expresa y de común acuerdo entre las partes, en la CLÁUSULA CUARTA del Contrato de Opción de Compra- Venta suscrito entre nuestro representado y el demandado Ciudadano P.A.A.B., quienes voluntariamente así lo aceptaron…

    …De lo anterior se concluye que nuestro representado únicamente estaba obligado a efectuar la tradición que se cumple con el otorgamiento del instrumento de propiedad, solo y exclusivamente, el día 18 de julio del 2002, cuando se efectuaría el pago total del precio, como fue convenido contractualmente y no antes de esta fecha, como pretende alegarlo el demandado; sin embargo, actuando honorablemente y de buena fe, respetando su palabra y sin recibir dinero alguno por parte del comprador, nuestro representado le entregó al ciudadano P.A.A.B. el terreno vendido, es decir, le hizo la tradición material del bien desde el mismo momento de efectuarse la negociación, tal como aparece demostrado en este juicio.

    A continuación nos permitimos señalar con mayor precisión las actuaciones que prueban que nuestro representado cumplió con la entrega material del bien vendido:

   1) El reconocimiento que hace el demandado P.A.A.B. en su escrito de contestación de la demanda que corre inserto a los folios treinta y siete (37) al cincuenta y seis (56 vto), ambos inclusive, de la primera pieza del expediente, cuando hace referencia a la negociación efectuada con nuestros representados…

   Esto permite establecer, sin duda y sin equivoco alguno, que el comprador recibió la plena posesión del terreno vendido desde el mismo momento de la negociación y no tuvo oposición del vendedor cuando ejecutaba la construcción de sus bienhechurías, por las mismas razones, es decir, porque se le puso en posesión del bien vendido, lo que demuestra que nuestro representado cumplió con la principal obligación que tenía como vendedor, como era la de efectuar la tradición del inmueble, al entregarle de hecho, al comprador, el terreno vendido, ya que, como se aclaró anteriormente, el otorgamiento del instrumento de propiedad respectivo estaba supeditado al día 18 de julio del 2002, cuando se suponía que el ciudadano P.A.A.B. efectuaría el pago total del precio convenido, precio éste que el comprador nunca canceló, ya que en ningún momento pago las cuotas a las que estaba obligado dicho ciudadano….

   2) …Como se observa, la parte demandada, haciendo uso de la comunidad de la prueba, le da pleno valor a la experticia promovida en este juicio, para demostrar que la porción de terreno que adquirió construyó un conjunto de bienhechurías.

   Si esta experticia es valedera, como en efecto lo es, para demostrar la construcción de las bienhechurías que en ella se mencionan y que fueron fijadas fotográficamente, cuyo valor, que ya fue rechazado, no se indica en el Informe Pericial, no menos cierto es, que dicha Experticia también es valedera para demostrar plenamente que el demandado de autos P.A.A.B. tiene la posesión del bien vendido desde el mismo momento de la negociación y prueba que ha hecho uso del mismo desde ese entonces y sin ninguna perturbación, con lo cual se demuestra el cumplimiento de nuestro representado, ya que al hacer referencia a la Experticia para su propio beneficio, el Ciudadano P.A.A.B., también reconoce y acepta a su vez que tiene la posesión del terreno señalado en dicha Experticia, que, de acuerdo a la misma, tiene un área de SEIS MIL CIENTO CINCUENTA Y TRES METROS CUADRADOS CON NUEVE DECIMETROS CUADRADOS (6.153,09 M2) y que tal posesión la tiene desde el mismo momento de haberse efectuado la negociación cuando empezó a hacer sus construxcciones, sin embargo, el Juez Sentenciador no apreció este hecho en su decisión lo que refleja la incongruencia del fallo recurrido al no sustentarse con lo alegado y probado en autos, sobre todo, al desconocer la aceptación y el reconocimiento que hace el demandado de autos de la posesión que tenía del bien vendido y de la veracidad del Informe Pericial que riela en el expediente.

   Con tal reconocimiento P.A.A.B. también se prueba plena y fehacientemente que nuestro representado cumplió eficazmente con su obligación de efectuar la tradición del terreno vendido en los términos convenidos contractualmente, lo cual también fue desconocido, sin motivación alguna, en el mismo fallo.

   En concatenación con lo anterior y para demostrar la exactitud del área de terreno señalada en la Experticia, que es el área real del terreno que se encuentra en posesión del Ciudadano P.A.A.B., que él mismo reconoce, consignamos en este acto una copia original de la comunicación Nro. DC/2010-05 de fecha 15 de Abril del 2010, suscrita por el Ciudadano Ing. ROLANDO NARVAEZ R., Director de Catastro Municipal de la Alcaldía del Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta…

   …Por lo tanto, resulta evidente que la tradición del bien, como obligación ineludible del comprador, se materializó de hecho con la entrega del terreno al comprador, lo que verifica y prueba el cumplimiento de la obligación asumida por nuestro representado, ya que como se ha indicado precedentemente, la tradición del inmueble con el otorgamiento del respectivo instrumento de propiedad estaba supeditada al día 18 de julio del 2002 y no antes de esta fecha, como quedó establecido expresamente en la CLAUSULA CUARTA del contrato tantas veces citado, lo cual también estaba sujeto, a su vez, al pago del precio convenido, precio este que nunca fue cancelado por el comprador P.A.A.B. y así pedimos sea declarado.

   TERCERO…Con respecto a estas dos obligaciones, supuestamente incumplidas por nuestro representado, nos permitimos señalar que:

1. La tradición del inmueble objeto de la venta quedó plenamente demostrada en autos, tal como se señaló en el Capítulo anterior, especialmente con el reconocimiento y la aceptación que emerge de las propias actuaciones de la parte demandada, por lo que resulta totalmente infundada y temeraria esta afirmación y así debe ser declarada.

2. La obligación de lotificar o parcelar el bien vendido tampoco fue incumplida por nuestro representado, ya que dicha lotificación o parcelamiento podía realizarlo nuestro representado hasta el mismo día 18 de julio del 2002, cuando se suponía que se protocolizaría la venta definitiva del inmueble vendido, partiendo del supuesto lógico de que el comprador P.A.A.B. hubiese pagado el precio establecido contractualmente, precio este que como él mismo a reconocido, NUNCA CANCELO…

    En consecuencia, nuestro representado tenía hasta esa fecha para efectuar la lotificación o parcelamiento del terreno, pudiendo incluso presentar y registrar el respectivo documento de lotificación o parcelamiento antes del otorgamiento del documento de venta definitivo, lo cual era perfectamente válido y no afectaba, en absoluto, la protocolización del correspondiente documenta de venta.

    El hecho de que nuestros representados hayan presentado en fecha 07 de diciembre de 1999 ante el Registro respectivo el documento de lotificación que corre inserto a los folios sesenta y dos (62) al sesenta y siete (67), ambos inlusive, de la primera pieza de este expediente, no impedía, en modo alguno, que se hiciera posteriormente una nueva lotificación o parcelamiento y que se registrara, con las formalidades de Ley, para la fecha acordada contractualmente, es decir, para el día 18 de julio del 2002, ya que para esta fecha si estaba obligado a presentar la lotificación o parcelamiento referido en el contrato.

    Por lo tanto resulta infundado lo alegado por la parte demandada en lo que respecta al incumplimiento que pretende imputarle a nuestro representado en este particular y así debe ser declarado.

    CUARTO…Para justificar el incumplimiento de su obligación el demandado de autos pretende ampararse en la EXCEPCION NON ADIMPLETI CONTRACTUS, bajo el argumento de no haber recibido del vendedor la tradición del terreno vendido y sentirse perturbado en la libre posesión del inmueble objeto de la negociación, lo cual, como quedó demostrado en precedencia, no es cierto, ya que el mismo demandado ha aceptado y reconocido que tiene la posesión del terreno vendido desde el mismo momento de la negociación, como se puede constatar claramente, entre otras actuaciones, en su escrito de INFORMES que corre inserto a los folios cuatrocientos cuarenta y ocho (448) al cuatrocientos sesenta y seis (466), ambos inclusive, de la segunda pieza de este expediente, donde le da pleno valor al Informe Pericial y reconoce y acepta que tiene la posesión de SEIS MIL CIENTO CINCUENTA Y TRES METROS CUADRADOS CON NUEVE DECIMETROS CUADRADOS (6.153.,09 M2), ya que este es el metraje que se refleja en dicho Informe, y que es dueño de las bienhechurías que él mismo cataloga como voluminosas y complejas y que se mencionan y describen en el mismo Informe, al afirmar en su escrito (folio cuatrocientos cincuenta y cinco -455-, tercer párrafo), lo siguiente: “…Mi representado adquirió una porción de terreno y en ella construyó un conjunto de bienhechurías que hoy en día están valoradas en mas de DOSCIENTOS CINCUENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 250.000.000,00), LO CUAL SE DEMUESTRA CON LA EXPERTICIA promovida y evacuada por la misma parte actora…

    Es evidente que el demandado de autos no ha tenido perturbación alguna en la libre posesión del inmueble vendido, ya que como lo ha manifestado en reiteradas actuaciones, procedió a ejecutar, libre y abiertamente, a partir del mismo momento de la negociación, las bienhechurías a las cuales ha hecho referencia en sus actuaciones, lo que desvirtúa, en todas sus partes, la supuesta perturbación alegada.

    Por lo tanto, al quedar plenamente demostrado en autos que el comprador P.A.A.B. incumplió con su obligación de pagar el precio convenido en la venta del inmueble, en los términos y condiciones establecidos en el respectivo contrato y que su incumplimiento no tiene ningún tipo de justificación que la ampare, es evidente que la demanda incoada en su contra por nuestro representado debe prosperar y así pedimos sea declarado.

    PETITORIO: En base a los argumentos de hecho y de derecho expuestos en los Capítulos anteriores, así como en el escrito que cursa a los folios quinientos treinta y uno (531) al quinientos cuarenta y cinco vuelto (545 vto), ambos inclusive, de la Segunda Pieza de este expediente, cuyo contenido reproducimos y ratificamos totalmente en este acto como parte integrante de este escrito, pedimos al ciudadano Juez Superior Quinto Agrario y Civil Bienes de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas con competencia en lo Contencioso Administrativo de la Región Sur Oriental, que se declare CON LUGAR la Apelación interpuesta y se REVOQUE la sentencia dictada en este juicio por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de esta misma Circunscripción Judicial en fecha veintiséis (26) de octubre del dos mil cuatro (2004), sólo y en lo que respecta a la declaratoria sin lugar de la demanda incoada por nuestro representado contra el ciudadano P.A.A.B. y como consecuencia de la revocatoria se declare CON LUGAR dicha demanda con todos los pronunciamientos de Ley.

   En este orden de ideas, y en base a lo preceptuado en el artículo 369 del Código de Procedimiento Civil este Sentenciador pasa a decidir la reconvención interpuesta de la siguiente manera:

   Reconvención: Denominada también mutua petición o contrademanda, puede ser definida como la pretensión que el demandado hace valer contra el demandante junto con la contestación en el proceso pendiente, fundada en el mismo o diferente titulo que la del actor, para que sea resuelta en el mismo proceso y mediante la misma sentencia, esta se destaca por ser una pretensión independiente que supone como toda pretensión que el sujeto activo de la misma se afirma titular de un interés jurídico frente a otro y pide una resolución del Juez que así lo reconozca mediante la sentencia, siendo esta considerada una pretensión independiente, ella no tiene como la excepción a rechazar o anular la pretensión del actor y por lo tanto no es una defensa, ni aun en sentido amplio, sino un ataque o como dicen algunos una demanda reconvencional, la cual por tener el carácter antes descrito la misma debe cumplir con los requisitos contemplados en el articulo 340 del Código de Procedimiento Civil.

   Es importante mencionar el criterio del Tribunal Supremo de Justicia mediante el cual ha sostenido en Sentencia de fecha 30 de Noviembre de 1998, lo siguiente: “A la luz de la presente disposición es evidente que el legislador estimo necesario que la reconvención precisara claramente el objeto y sus fundamentos tal y como lo establece el articulo 365 del Código de Procedimiento Civil, esto en virtud de que la reconvención es una acción autónoma que tiene su propia cuantía, así mismo quiso el Legislador que la misma cumpliera con los requisitos del 340”, es decir con los elementos esenciales de un Libelo. En este mismo orden de ideas es de señalar la Sentencia de fecha 29 de Enero del año 2002 con ponencia del Magistrado Dr. F.A.: “Otra característica que pone de manifiesto que la reconvención constituye una nueva pretensión deducida en un mismo proceso por razones de economía procesal, es que el desistimiento de la demanda no deduce el fenecimiento de la reconvención, la cual subsiste por el carácter autónomo del interés que la sustenta”. Por dichas razones la reconvención debe reunir los requisitos previstos en artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, conforme al criterio expresado por la sala de forma reiterada.

   Así entonces, cabe hacer mención que la parte demandada reconviniente en su escrito de reconvención expuso:

   …me permito sostener que han sido “LOS PROPIETARIOS”, quienes han incumplido con obligaciones derivadas y contenidas en la venta realizada a mi patrocinado; incumplimiento éste que le permite a P.A. demandar tanto la resolución del contrato de venta celebrado con “LOS PROPIETARIOS” el 23 de agosto de 1.999, como el pago de los daños contractualmente establecidos…

   …Por cuanto con posterioridad a la venta que le efectuaron a mi defendido el 23 de agosto de 1.999, “LOS PROPIETARIOS” efectuaron ventas de parte del lote vendido a mi poderdante, a tal punto que son propietarios de menor cantidad de terreno que la vendida a mi representado, es por lo que acudo por ante su competente autoridad para RECONVENIR, como en efecto lo hago en este acto en nombre de mi representado a la comunidad conformada por los señores C.L.L.D.M. y C.A.M.L., arriba identificados, representada por éste último, para que convenga o a ello sea condenada por este Tribunal en lo siguiente:

   PRIMERO: Que entre los señores a.L.L.d.M. y C.A.M.L., arriba identificados existe una comunidad y que en tal carácter vendieron a mi representado el lote de terreno descrito en autos, cuya superficie y linderos se dan por reproducidas en este petitorio.

   SEGUNDO: En que el contrato suscrito por ante la Notaría Pública Segunda de Porlamar, el 23 de Agosto de 1.999, bajo el Nro. 15, Tomo 42, de los libros llevados por ese Organismo, agregado a la demanda como anexo “B”, es un contrato de venta y no de arrendamiento.

   TERCERO: que dado el incumplimiento de la parte vendedora, declare resuelto el referido contrato de venta suscrito entre mi representado y la parte actora reconvenida.

   CUARTO: En reintegrar a mi representado la cantidad de DOS MILLONES OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 2.800.000, oo) recibida el veinticuatro de mayo del año dos mil (24-05-00) , por cuanto dicha suma constituye un abono parcial al precio de venta total del inmueble y no a un canon de arrendamiento.

   QUINTO: En pagar, de conformidad con la cláusula décima del contrato cuya resolución se solicita, y en concepto de daños y perjuicios, la cantidad de CINCUENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 50.000.000,oo), más el valor de las bienhechurías construidas en el inmueble cuyo valor se estima en la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 250.000.000,oo), pero que deberá ser determinado por una experticia complementaria del fallo que desde ya se solicita…

   De la misma manera, se desprende de las actas procesales que la parte demandante reconvenida dio contestación a la reconvención presentada en fecha 25 de Abril de 2002, fecha anterior a la notificación de la parte demandada, la cual este Juzgado la considera como válida al realizarse de forma anticipada tal y como lo sostuvo la Sala de Casación Civil, del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha 04 de Agosto de 2009, (folios 800 al 821) de la segunda pieza del expediente. Ahora bien, en el escrito de contestación a la reconvención la parte demandante reconvenida, contradijo y negó los hechos en todas sus partes argumentando defensas entre las cuales están: La insuficiencia del poder; la ilegitimidad de la ciudadana C.L.L.D.M., para ser atacada por una reconvención por cuanto ella no firmó el contrato de venta; su falta de cualidad para sostener juicio y que las comunidades de bienes no son sujetos de derecho, por lo cual no pueden ser demandados.

   Al respecto de ello, este Sentenciador en orden metodológico procede a pronunciarse en relación con la defensa de la insuficiencia del poder para reconvenir, y en base a ello cabe resaltar que en el artículo 154 del Código de Procedimiento Civil, se pide que el poder para actuar en juicio debe expresar, explícitamente, cuando el representante se le concede facultad expresa para desistir, transigir, comprometer en árbitros, solicitar la decisión según la equidad, hacer posturas en remate, recibir cantidades de dinero y disponer del derecho en litigio. Que no es otra cosa, sino la necesidad de garantizar que no exista duda acerca de la posibilidad por parte del representante en juicio, de tomar decisiones en las que se encuentra comprometidos los derechos que se discuten en el proceso. De modo, que con el propósito de proteger al representado, se exige que su voluntad de dar a su representante facultades para disponer sobre los derechos en discusión, conste en forma expresa.

   Por otra parte, esta Superioridad denota del estudio de las actas procesales específicamente del poder que cursa inserto en el folio 59 y su vto de la primera pieza del presente expediente, que el ciudadano P.A.A.B., confirió poder especial a sus representados no evidenciándose que haya otorgado facultades para reconvenir, sólo se observa “...para que en forma conjunta o separada ejerzan mi representación por ante los Tribunales de la República de Venezuela, en todos los actos del proceso que no estén reservados expresamente por la Ley a la parte misma…” así como también “…ejercer todos los derechos ya que las facultades aquí mencionadas son de índole meramente enunciativas y no taxativas…”

   En este aspecto, quien aquí decide entiende que no fue conferida la facultad a los apoderados del demandado para reconvenir, entendiéndose además que ésta es una facultad especial, puesto que se otorga para realizar los actos de disposición de derechos sustantivos, motivos por los cuales este Sentenciador concluye que la facultad para reconvenir se debe otorgar literalmente, y no se presume la existencia de facultades especiales no conferidas explícitamente, acogiéndose con ello el criterio sostenido al respecto por Carmine Romaniello en su obra Teoría General del Proceso, en razón de lo cual la defensa de la insuficiencia del poder interpuesta debe prosperar, debiéndose igualmente declarar Sin Lugar la reconvención interpuesta. Y así se decide.

   Dado lo anterior, este Sentenciador procede a valorar las pruebas aportadas por las partes de la siguiente manera:

   VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDANTE:

    En cuanto al mérito favorable que se encuentra en autos en especial: a) “El

   RECONOCIMIENTO QUE HACE LA PARTE DEMANDADA P.A.A.B., de haber incumplido con su obligación fundamental ello es: No haber pagado la primera cuota del precio del bien inmueble vendido. Ni haber efectuado el pago de las cantidades de dinero que mensualmente debía cancelar fijada de mutuo acuerdo en un Millón Doscientos Mil Bolívares (Bs. 1.200.000,00), con un recargo del siete por ciento anual (7% ) de intereses pagaderos en bolívares, tomando como base de calculo el dólar Norteamericano que rija en el mercado cambiario”, …b) Reproducimos el mérito favorable que emergen de los autos, en especial el reconocimiento expreso que hace la parte demandada, en el sentido de la negociación celebrada con nuestro representado se trata de una operación de compra-venta de Una parcela de terreno, en cuanto a ello este Sentenciador desecha el valor probatorio de tales defensas, en el entendido de que es reiterada la Jurisprudencia Nacional de que el merito favorable de los autos no aporta ningún elemento de convicción al proceso. Y así se decide.

    En cuanto a la prueba de experticia, este Sentenciador denota que tal y como se constata de los folios 380 al 391 de la primera pieza del presente expediente consta experticia y en ella se dejó constancia de lo siguiente:

   …Tal y como se expuso anteriormente, para la evacuación del Primer Particular de la experticia, los expertos visitamos el inmueble objeto de la experticia determinándose que efectivamente el lote de terreno y unas bienhechurías enclavadas en el mismo se encuentran dentro de los siguientes linderos: NORTE: en dos segmentos de línea recta el primero en distancia que mide catorce metros con veintinueve centímetros lineales (14,29 m) con terreno que pertenece a C.M.L., (área “E) y el segundo en distancia que mide treinta y siete metros con ochenta y seis centímetros (37,86 m) lineales con la Unidad Educativa J.V.G. (área “D”). SUR: Con una extensión de terreno ocupada por las instalaciones de la Estación de Servicio Maneiro (área “A”). ESTE: Con una extensión de terreno conocida como Parcela 3. OESTE: Con tramo carretero que une a la carretera que va de Pampatar a Porlamar y a la Planta Eléctrica de Séneca, hoy Calle San Lorenzo o Vía que conduce a San Lorenzo…

   …Para la evacuación de este particular a los expertos en inspección practicada el día 28 de Noviembre del 2.002, constataron la existencia de las siguientes edificaciones enclavadas en la referida zona de terreno:

   a- Construcciones hechas con elementos estructurales en concreto y acero, paredes de bloque frisadas y pintadas, piso de concreto con acabados tipo pulido, que se encuentran para el uso de: Fuente de Soda, Depósitos y Baños, Oficinas;

   b- Construcciones que comprenden cerca del tipo malla Alfajol o similar, pisos de concreto, y estructura metálica liviana con red, con uso de área de entretenimiento deportivo denominado: Centro de Bateo.

   c- Tanque de Agua parcialmente enterrado, construido con material plástico o similar, caseta construida con paredes de bloques para guardar equipo de bombas y tanquillas de concreto colectoras de aguas y tuberías que van hasta construcciones descritas en punto A y B…

   En razón de lo anterior, este Sentenciador considera oportuno indicar lo que la doctrina R.R.M., en su obra Las Pruebas en el Derecho Venezolano, ha sostenido en cuanto a la valoración de la experticia, y a tal efecto señala:

   …En Venezuela la jurisprudencia mediante el criterio que la experticia en materia civil no es un verdadero medio de prueba, sino que es un auxiliar, por ello el juez está facultado para apartarse del dictamen de los expertos. Pero el rechazo no puede ser arbitrario, sino que debe estar fundamentado, por ello el juez deberá exponer sus razones lógicas, científicas, técnicas o apoyadas en máximas de experiencia que le conducen a apartarse del dictamen de los expertos…

   (pág. 563)

   Así entonces, este Operador de Justicia, dada la experticia practicada en el presente juicio, y denotándose que los linderos señalados por los expertos en el lote de terreno objeto de la referida experticia, no guardan relación con los linderos establecidos en el documento de venta que cursa inserta a los folios 11, 12 y 13 de la primera pieza del presente expediente y que se acompañó junto con el libelo de la demanda, son razones suficientes para que este Tribunal se aparte del dictamen de los expertos y en consecuencia se desestima dicha prueba. Y así se decide.

    En cuanto a las testimóniales de los ciudadanos H.R., J.A.B.M., M.S. y G.J.F.S., plenamente identificados en autos, estima este Tribunal que en sus deposiciones los citados testigos afirmaron que conocen a los ciudadanos P.A. y C.M., que tienen conocimiento del contrato suscrito entre ellos dado que los oyeron conversar y MANEIRO reclamaba a P.A. el pago de la primera cuota, en razón de ello este Sentenciador desestima dichos testimonios otorgándosele el efecto a que se contrae el artículo 1.387 del Código Civil. Y así se decide.

    En relación al documento de compra-venta anexo al libelo de demanda, Autenticado por ante la Notaría Pública de Porlamar en fecha 23 de Agosto de 1999, anotado bajo el número 15, tomo 42, en base a esta prueba este Sentenciador le otorga valor probatorio, al no ser impugnado por la contraparte. Y así se decide.

    En base al recibo de pago promovido y del cual señala la parte demandante que el mismo es derivado del contrato de arrendamiento, con fecha de recibido por el demandado del cinco de junio del dos misl (05-06-2000) y firmado por P.A.A.B., marcado con la letra “A”, este Tribunal le otorga valor probatorio, de conformidad con lo preceptuado en el artículo 1.363 del Código Civil, al haber quedado reconocido dado que no fue impugnado por la contraparte. Y así decide.

    En cuanto al acta de defunción del ciudadano M.P.F.M.G., y mediante la cual señala la parte actora que es demostrativo del estado civil de viudez que ostenta la ciudadana C.L.d.M., marcado con la letra “B”, este Sentenciador le otorga valor probatorio al no ser desconocida ni impugnada por la contraparte. Y así se decide.

    En cuanto a la promoción de las siguientes documentos promovidos por la parte demandante tales como: Original de la cédula de identidad de la ciudadana C.L.d.M., copia certificada del documento de partición del Fundo San Lorenzo, debidamente Protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Distrito Maneiro del Estado Nueva Esparta, anotado bajo el N° 39, folios 50 al 58, Protocolo Primero, Primer Trimestre, del fecha 15 de febrero de 1.968, copia fotostática del documento de Declaración Sucesoral, expedido por el Ministerio de Hacienda, Servicio Nacional Integrado de Administración Tributaria Dirección Nacional de Impuestos Sobre Sucesiones, Donaciones y demás ramos conexos, de fecha 5 de junio de 1.996, y copia fotostática de documento de venta de los derechos de propiedad equivalente a dos terceras partes de la parcela N° 4 que perteneciera a A.M.G. y R.d.V.M., efectuada a favor de M.M., documento de lotificación en copia certificada y debidamente protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta, anotado bajo el N° 48, folios 322 al 328, protocolo Primero, Tomo 7, del Cuarto Trimestre del año 1.999 y su respectivo plano topográfico; este Operador de Justicia le concede valor probatorio a los referidos documentos al no ser impugnados ni desconocidos en el iter procesal. Y así se decide.

   VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA:

    En cuanto al señalamiento de la parte demandada, relativo a la confesión en que incurrió la parte actora al proceder a no contestar la reconvención planteada en forma temporánea, este Sentenciador desecha tal defensa, en virtud de los argumentos esgrimidos anteriormente al considerarse sin lugar la reconvención planteada. Y así se decide.

    En lo atinente al documento de compra venta otorgado por ante la Notaría Pública Segunda de Porlamar, del Municipio Autónomo M.d.E.N.E., en fecha 29 de Agosto de 1999, anotado bajo el Nro. 15, Tomo 42 de los libros llevados por este Organismo, este Sentenciador le otorga valor probatorio, al no ser impugnado ni desvirtuado. Y así se decide.

    En referencia al merito favorable promovido por la parte demandada donde indica que se desprende de los autos la confesión en que incurre la parte demandante al alegar en el libelo: “Hago la observación pertinente que el bien dado en venta perteneció a los Ciudadanos C.A.M. y C.L.L.D.M., y solo nuestro representado C.A.M.f. el documento de venta del inmueble ya que la otra parte propietaria no lo firmo…” , este Operador de Justicia desecha el valor probatorio de tal defensa, en el entendido de que es reiterada la Jurisprudencia Nacional de que el merito favorable de los autos no aporta ningún elemento de convicción al proceso. Y así se decide.

    En cuanto al merito que se desprende de los autos promovido por la parte demandada en especial el hecho de que su representado en ningún momento manifestó su consentimiento para la compra de UN CINCUENTA POR CIENTO (50%), tal como se desprende del texto del contrato de OPCIÓN DE COMPRA-VENTA, ALQUILER O VENTA… , en cuanto a ello este Sentenciador desecha el valor probatorio de tal argumentación, en el entendido de que es reiterada la Jurisprudencia Nacional de que el merito favorable de los autos no aporta ningún elemento de convicción al proceso. Y así se decide.

    En relación al documento suscrito por la parte actora y consignado junto con la contestación, distinguido con la letra “B” en copia certificada de fecha 7 de Diciembre de 1999, en documento inscrito por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Autónomo Maneiro de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, anotado bajo el Nro. 48, folios 322 al 328, Protocolo Primero, Tomo 7, Cuarto Trimestre de 1999…este Sentenciador le otorga valor probatorio al no ser impugnado ni desconocido por las partes. Y así se decide.

    En relación con el merito que se desprende de los autos promovido por la parte demandada, en especial el que se desprende de la venta que la parte actora en compañía de la copropietaria realiza a la FIRMA MERCANTIL ESTACIÓN DE SERVICIO MANEIRO C y que se acompaño a la contestación-reconvención como recaudo marcado con la letra “Q” , el recaudo acompañado junto con la contestación-reconvención marcado con la letra “D”, así como el merito que se desprende de autos en especial el hecho de que el inmueble objeto del presente litigio ha sido múltiples veces vendido, el merito que se desprende de autos en especial el que se desprende del recaudo acompañado con la letra “C” junto con la contestación reconvención; con respecto a tales argumentaciones, este Sentenciador desecha el valor probatorio las mismas en el entendido de que es reiterada la Jurisprudencia Nacional de que el merito favorable de los autos no aporta ningún elemento de convicción al proceso, aunado al hecho de que precedentemente se declaró Sin Lugar la reconvención planteada. Y así se decide.

    En cuanto al mérito que se desprende de autos tales como: El hecho del reconocimiento realizado por la parte actora en que efectivamente no es la propietaria del cien por ciento (100%) del terreno, el hecho del temor de ser perturbado por no poder su representado ejercer una libre posesión sobre el inmueble objeto de la negociación, el hecho de que la verdadera intención de su representado al momento de suscribir el contrato en cuestión fue la compra del inmueble, el hecho de que conviene en todas y cada una de las partes, así como el hecho de que el convenimiento en nombre de su representado en que efectivamente la tradición del inmueble que se ha verificado en ninguna forma de derecho y que efectivamente, su representado convino en la compra de un inmueble descrito en la cláusula primero el contrato que sirve de base como instrumento fundamental de la presente demanda y el cual la parte actora acompaño al presente libelo marcado con la letra “A”, en lo respectivo a tales alegatos, este Sentenciador los desecha, en el entendido de que es reiterada la Jurisprudencia Nacional de que el merito favorable de los autos no aporta ningún elemento de convicción al proceso. Y así se decide.

    En cuanto a las testimoniales de los ciudadanos: F.S. (folio 320 de la primera pieza del presente expediente), quien expone:”…Que conoce a la señora C.L.d.M., C.A.M.L. y al señor P.A.A.B.. Que la contrataron para redactar documento donde los señores Maneiro vendieron a Arambula un lote de terreno en el Municipio S.Q. los señores Maneiro le indicaron el metraje y autorizó a realizar bienhechurías. Que Arambula construyó una bomba de gasolina y que el precio sería imputado al precio del terreno. Por su parte el ciudadano A.L.R. rindió declaración (folio 341 de la primera pieza del presente expediente) y el mismo señaló que conoce a la señora C.L.d.M., contestando de la misma manera que conoce a C.M. y P.A.. Que trabajó en una bomba de gasolina ubicada en la urbanización J.C.d.P.. Que el centro de bateo esta situado al lado de la bomba. Que lo contrató P.A.. Que cuando se construyó la bomba de gasolina ya estaba construido el centro de bateo; Que trabajo en la bomba…” El ciudadano L.C. igualmente emitió su testimonio (folio 349 de la primera pieza del presente expediente), argumentando que conoce a los contratantes C.M. y P.A. y a la señora C.L.d.M.. Que los señores Maneiro vendieron el lote de terreno a P.A. donde funciona el centro de bateo. Por su parte el ciudadano J.R.C.C. (folio 354 de la primera pieza del presente expediente), depuso que conoce a los señores P.A., C.M. y la señora C.L.d.M.. Que los señores Maneiro vendieron a Arambula un lote de terreno donde funciona un negocio conocido como centro de bateo; Que los señores Maneiro y Arambula convinieron en que el terreno sería pagado con la construcción de la bomba de gasolina…” En cuanto a la testimonial del ciudadano R.C., este Tribunal no lo estima en virtud de la incomparecencia al acto. En base a la testimonial del ciudadano A.M. (folio 369 de la primera pieza del presente expediente), el mismo depuso que conoce a los señores C.d.M., a P.a. y a C.M.. Que los señores Maneiro dieron en venta a Arambula un lote de terreno donde funciona una obra Estación de Servicios; Que Arambula finalizó esta obra. Que Maneiro autorizó la construcción de las bienhechurías que reposan sobre el inmueble objeto del litigio. Fue repreguntado. en razón de ello este Sentenciador desetima dichos testimonios otorgándosele el efecto a que se contrae el artículo 1.387 del Código Civil. Y así se decide.

    En cuanto a la prueba de experticia promovida, este Sentenciador denota de las actas procesales que dicha prueba fue renunciada por la parte promovente, en razón de lo cual se desestima dicha prueba. Y así se decide.

   En atención, a las defensas opuestas, considera oportuno este Sentenciador pronunciarse en relación a la EXCEPCIÓN NON ADIMPLETI CONTRACTUS opuesta por la parte demandada de la siguiente manera:

   El temor de ser perturbado por no poder tener la propiedad y ejercer una libre posesión sobre el inmueble objeto de la negociación, lo faculta para suspender el pago de las cantidades establecidas en el contrato, hasta tanto cesen los actos perturbatorios realizados por LOS PROPIETARIOS, todo lo cual queda amparado por la EXCEPCIÓN NON ADIMPLETI CONTRACTUS. Es dicha acción la que le permite suspender el pago, dado el incumplimiento de sus obligaciones y actos perturbatorios realizados por los vendedores (LOS PROPIETARIOS) y así solicito sea declarado por este Tribunal…

   Este sentenciador pasa a pronunciarse sobre tales alegatos y este sentido considero oportuno enfatizar lo que al respecto sostiene el Dr. E.M.L. en su Curso de Obligaciones (1993), el cual explica los efectos de la excepción non adimpleti contractus, en los términos que se transcriben a continuación:

   La excepción non adimpleti contractus suspende los efectos del contrato y no lo extingue, lo que la diferencia de la acción resolutoria, que está dirigida a obtener la terminación del contrato. El contrato objeto de la excepción queda suspendido hasta que la parte que ha motivado su oposición cumpla su obligación, con lo que se le vuelve a imprimir vida al contrato.

   Sólo por excepción, existe un tipo de contratos en los cuales la excepción non adimpleti no tiene los efectos suspensivos descritos, sino que los extingue; ello ocurre en los contratos de tracto sucesivo, en los cuales la excepción non adimpleti contractus deja insubsistente el contrato durante el lapso en el cual la parte que provoca su oposición deja de cumplir con su obligación. Por ejemplo, en un contrato de arrendamiento fijado para comenzar el 1° de julio, el arrendador no cumple su obligación de poner al arrendatario en el goce y disfrute de la cosa arrendada sino hasta el día 1° de septiembre, y el día 31 de julio exige el pago del canon, la excepción non adimpleti deja insubsistente el contrato por todo el lapso durante el cual el arrendador no cumple, de modo que sólo a partir del 1° de septiembre es cuando el arrendador puede exigir dicho pago

   . (p. 507)…”

   En este particular y dadas las pruebas analizadas, quien aquí decide pudo evidenciar que la circunstancia que la parte demandante haya presentado en fecha 07 de diciembre de 1999 ante el Registro respectivo el documento de lotificación que corre inserto a los folios sesenta y dos (62) al sesenta y siete (67), ambos inlusive, de la primera pieza de este expediente, no impedía, en modo alguno, que se hiciera posteriormente una nueva lotificación o parcelamiento y que se registrara, con las formalidades de Ley, para la fecha acordada contractualmente, es decir, para el día 18 de julio del 2002, ya que para esta fecha se observa que dicha parte si estaba obligada a presentar la lotificación o parcelamiento referido en el contrato, de tal modo que la excepción non adimpleti contractus opuesta resulta inconsistente ya que el argumento opuesto por la parte demandada de no haber recibido del vendedor la tradición del terreno vendido queda desvirtuado al desprenderse y evidenciarse de las actas procesales que dicha parte ha aceptado y reconocido que tiene la posesión del terreno vendido desde el mismo momento de la negociación, tal y como se puede constatar claramente, entre otras actuaciones, en su escrito de INFORMES que corre inserto a los folios cuatrocientos cuarenta y ocho (448) al cuatrocientos sesenta y seis (466), ambos inclusive, de la segunda pieza de este expediente, donde se denota su aceptación en el sentido de que tiene la posesión de SEIS MIL CIENTO CINCUENTA Y TRES METROS CUADRADOS CON NUEVE DECIMETROS CUADRADOS (6.153.,09 M2), aunado al hecho de que no se constata perturbación alguna en la libre posesión del inmueble vendido, razones por las cuales se declara improcedente la defensa de excepción de contrato no cumplido. Y así se decide.

   En merito de lo anterior, se declara Con Lugar el recurso de apelación interpuesto y por ende la Sentencia apelada se Revoca. Y así se decide

   DISPOSITIVA

   Por los razonamientos que anteceden, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Transito, Bancario y de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas conforme a las normas supra citadas y de acuerdo a lo establecido en el artículo 12 y 242 del Código de Procedimiento Civil, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley DECLARA CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto por el Abogado en ejercicio V.R.L. H, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 11.342.001, inscrito en el INPREABOGADO bajo el No. 82.196 y de este domicilio, actuando en su carácter de Apoderado Judicial de la parte demandante ciudadano C.A.M., supra identificado, en la presente causa que versa sobre RESOLUCIÓN DE CONTRATO E INDEMNIZACIÓN DE DAÑOS Y PERJUICIOS y que incoara en contra del ciudadano P.A.A.B. supra identificados. De la misma manera se declara CON LUGAR la demanda interpuesta. Así mismo se declara SIN LUGAR la Reconvención incoada por el ciudadano P.A.A.B., en contra de los ciudadanos C.L.L.D.M. y C.A.M., anteriormente identificados. Se REVOCA EN TODAS SUS PARTES la sentencia de fecha 26 de Octubre de 2004, emitida por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas. En consecuencia se ordena lo siguiente:

Se declara Resuelto el Contrato de Arrendamiento con promesa Bilateral de Compra Venta de marras, autenticado ante la Notaría Pública Segunda de Porlamar, Municipio Autónomo M.d.E.N.E. de fecha 23 de Agosto de 1.999, anotado bajo el No. 15, Tomo 42 de los libros de autenticaciones de la mencionada Notaría y se ordena la entrega del inmueble de autos al ciudadano C.A.M., supra identificado, ubicado el referido inmueble en Jurisdicción del Municipio S.D.M., sitio de San Lorenzo, en el Estado Nueva Esparta, el cual se encuentra alinderado de la siguiente manera: Al Norte: En treinta y ocho metros (38mts), Con camino carretero que conduce a Pampatar a la Asunción. Al Sur: Con Sesenta y cinco metros con veintiocho centímetros (65,28), con lote “B”. Al Este; con ciento cuatro metros con cuarenta y tres centímetros (mts 104,43) con parcela número 3. Y AL OESTE: Con ciento tres metros con treinta y dos centímetros (103,32), con tramo carretero que une a la carretera que va de Pampatar a Porlamar y a la Planta Eléctrica de Seneca.

Se ordena a la parte demandada perdidosa a cancelar una porción equivalente al cincuenta por ciento (50%) de la cantidad de CINCUENTA MILLONES DE BOLIVARES ESTABLECIDOS COMO CLAUSULA PENAL (Bs. 50.000.000), actualmente CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 50.000), por concepto de lo estipulado en la cláusula “DÉCIMA” del Contrato de Arrendamiento con promesa Bilateral de Compra Venta de marras.

Se condena en costas a la parte demandada perdidosa, de conformidad con lo preceptuado en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese, regístrese, déjese copia, cúmplase y notifíquese a las partes.

Dado, firmado y sellado en la sala de despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Transito, Bancario y de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas. Maturín 08 de Diciembre de 2010. Año 200° de la Independencia y 151° de la Federación.

EL JUEZ PROVISORIO

ABG. J.T.B.M.

LA SECRETARIA

ABG. MARIA DEL ROSARIO GONZÁLEZ

En esta misma fecha siendo las 11:54 a.m. se publicó la anterior decisión. Conste:

LA SECRETARIA

JTBM/***

Exp. N° 009107