Decisión nº 14 de Juzgado Quinto de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de Zulia, de 28 de Octubre de 2011

PARCIALMENTE CON LUGAR la acción que por REINTEGRO DE BOLIVARES sigue la ciudadana A.D.L.A.A.M., en contra del ciudadano D.M.L., ambas partes plenamente identificadas en la narrativa de este fallo, y consecuencialmente queda resuelto el contrato de opción de compraventa celebrada en fecha 11 de febrero de 2010, por ante la Notaria Pública de San F.d.E.Z..

Se condena a la parte demandada a reintegrar la cantidad de cincuenta mil bolívares (Bs. 50.000,oo), a la parte actora, que corresponde al cincuenta por ciento (50%) del monto recibido en arras.

Se acuerda el derecho de retención del cincuenta por ciento (50%) del monto recibido en arras, equivalente a la suma de cincuenta mil bolívares según la cláusula cuarta del contrato de opción a compra venta resuelto, a favor de la parte demandada.

No se hace especial condenatoria en costas en virtud de la naturaleza de esta decisión.

PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE.

Dada, sellada y firmada en la Sala de Audiencia No. 3 del Juzgado Quinto de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en Maracaibo, a los veintisiete (27) días del mes de octubre de dos mil once (2011).

LA JUEZ TITULAR

X.R.

LA SECRETARIA TITULAR

MARIELIS ESCANDELA

Siendo las diez y treinta minutos de la mañana (10:30 a.m.) se publicó el presente fallo.

LA SECRETARIA TITULAR

MARIELIS ESCANDELA

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO QUINTO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA

201° y 152°

-I-

PARTE ACTORA: Ciudadana A.D.L.A.A.M., venezolana, mayor de edad, casada, médico, titular de la cédula de identidad No. 16.622.624, domiciliada en esta Ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: Ciudadanos ENY BERMÚDEZ VALBUENA, EVANAN BERMUDEZ MARIN, E.B.D.S. y L.M.G.D.H., abogados en ejercicio, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 14.941, 103.259, 79.848 y 83.336, respectivamente, de este domicilio.

PARTE DEMANDADA: Ciudadano D.M.L., venezolano, mayor de edad, portador de la cédula de identidad N° 10.242.813, domiciliado en el Municipio San F.d.E.Z..

APODERADO DE LA PARTE DEMANDADA: Ciudadano F.J.R.L., venezolano, mayor de edad, portador de la cédula de identidad N° 14.475.357, inscrito en el Inpre-Abogado bajo el No. 91.241, domiciliado en este Municipio

Maracaibo del Estado Zulia.

MOTIVO: COBRO DE BOLIVARES POR DAÑOS Y PERJUICIOS

SENTENCIA DEFINITIVA. JUICIO ORAL

EXPEDIENTE 2467-10

-II-

BREVE NARRATIVA DE LOS

Se inicia la presente causa mediante libelo de demanda introducido ante la Oficina de Recepción y Distribución de Documentos del Estado Zulia, y previa distribución de fecha 28 de septiembre de 2010, fue asignado su conocimiento, sustanciación y decisión a este Juzgado Quinto de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia.

Admitida como fue la demanda en fecha 30 de septiembre de 2010, por el procedimiento oral, este Tribunal ordenó la citación de la parte demandada. En fecha 13 de octubre de 2010, la parte actora otorgó poder apud acta.

En fecha 28 de octubre de 2010, el Alguacil dejó constancia que la parte actora le suministró los emolumentos a los fines de practicar la citación del demandado.

El día 24 de febrero de 2011, el Alguacil dejó constancia que no fue posible practicar la citación personal de la parte demandada y previa solicitud de la parte actora fue librado cartel de citación conforme a lo establecido en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha 30 de marzo de 2011, la parte demandada se dio por citada. El día 31 de marzo del mismo año, consignó poder apud acta que acredita la representación invocada en autos y dio contestación a la demanda el día 15 de abril de 2011.

Previo cómputo ordenado, el Tribunal en fecha 6 de mayo de 2011, fijó la audiencia preliminar, la cual se llevó a efecto el día 11 de mayo de 2011. Este Juzgado fijó los límites dentro de los cuales quedó trabada la controversia, dando apertura al lapso probatorio correspondiente, en fecha 17 de mayo de 2011.

Ambas partes promovieron escrito de pruebas. El Juzgado fijó un acto conciliatorio sin que las partes intervinientes hayan llegado a un acuerdo amigable. En fecha 28 de julio de 2011, este Juzgado previa evacuación de las pruebas promovidas por ambas partes fijó la celebración de la audiencia oral la cual se llevó a efecto en fecha 27 de octubre de 2011. Concluida como fue la audiencia, la Juez se pronunció oralmente sobre el dispositivo del fallo, expresando una síntesis precisa y lacónica de los motivos de hecho y de derecho. Declaró parcialmente con lugar la demanda; condenó a la parte demandada a reintegrar la cantidad de cincuenta mil bolívares (Bs. 50.000,oo), a la parte actora, que corresponde al cincuenta por ciento (50%) del monto recibido en arras y acordó el derecho de retención del cincuenta por ciento (50%) del monto recibido en arras, equivalente a la suma de cincuenta mil bolívares según la cláusula cuarta del contrato de opción a compra venta resuelto, a favor de la parte demandada, advirtiéndole a las partes que dentro del lapso de diez días continuos siguientes, se extenderá por escrito el fallo completo, el cual se agregará a los autos y estando dentro de la oportunidad legal, el Tribunal pasa a sentenciar de la siguiente manera:

-III-

PRETENSIÓN Y CONTESTACIÓN

Alega la parte actora que consta en documento autenticado ante la Notaría Pública de San Francisco de fecha 11 de febrero de 2010, anotado bajo el N° 64, Tomo 16, que celebró un contrato de opción de compra con el ciudadano D.M.L., arriba identificado, debidamente autorizado por su cónyuge, ciudadana N.E.T.D.M., mediante el cual se obligó a venderle un inmueble de su propiedad constituido por una casa y parcela de terreno propio que es parte de mayor extensión, ubicado en la Urbanización Coromoto, Lote 3, Zona F, Calle 174, entre Avenidas 37 y 38, Parcela N° 4, casa N° 37-50, en jurisdicción de la Parroquia y Municipio San F.d.E.Z.; que la casa consta de entrada de garaje, sala comedor a desnivel, cocina, lavadero, tres (3) habitaciones con su respectivo closet y entre paños, dos (02) salas de baño equipadas de todos sus accesorios, construidas todas las paredes de bloques, techo de platabanda y pisos de cerámica, cercada totalmente de bahareque, la cual abarca un área de construcción de ciento veinticuatro metros cuadrados (124 mts.2), edificada sobre una extensión de terreno propio comprendido dentro de las siguientes medidas y linderos generales: Norte: Mide trece metros (13 mts.) y linda con parcela N° 3 del mismo lote y Zona; Sur: Mide trece metros (13 mts.) y linda con Avenida 15; Este: Mide veintinueve metros con ochenta centímetros (29,80 mts.) y linda con parcela N° 5 del mismo lote y zona; y Oeste: Mide treinta y un metros con cincuenta centímetros (31,50 mts.) y linda con Avenida 14, abarcando una superficie general de trescientos ochenta y nueve metros cuadrados con ochenta centímetros (389,80 mts.2); que le pertenece al promitente vendedor según documento protocolizado ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, de fecha 27 de julio de 1.993, el cual quedó anotado bajo el N° 21, Tomo 09, Protocolo 1°, Tercer Trimestre y según liberación protocolizada por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio San F.d.E.Z., en fecha 27 de noviembre de 2002, bajo el N° 41, Tomo 6, Protocolo 1°, Cuarto Trimestre. Que el precio convenido para la compra del inmueble objeto del contrato fue la cantidad de trescientos setenta mil bolívares (Bs. 370.000,oo), de los cuales el promitente vendedor, recibió de la promitente compradora la cantidad de cien mil bolívares (Bs. 100.000,oo), por concepto de arras de garantía y la cantidad restante, es decir, la suma de doscientos setenta mil bolívares (Bs. 270.000,oo) cancelados en el término de ciento veinte (120) días, contados a partir de la fecha cierta del contrato de opción a compra, más noventa (90) días de prórroga; que fue estipulado que si la operación de compra-venta no se efectuare oportunamente por causas imputables a la promitente compradora, perdería la cantidad equivalente al cincuenta por ciento (50%) de la suma entregada como arras y quedaría en beneficio de el promitente vendedor, por concepto de indemnización total y definitiva por daños y perjuicios causados. Si la operación de compra-venta no se efectuara por causas imputables al promitente vendedor, devolvería la suma recibida como arras, más la cantidad equivalente al cincuenta por ciento (50%) de la misma, quedando en beneficio de la promitente compradora, por concepto de indemnización total y definitiva por daños y perjuicios causados, todo ello a título de cláusula penal. Que fue entendido y aceptado por las partes contratantes que todos los gastos ocasionados por la protocolización del documento definitivo de compra venta, serían por cuenta única y exclusiva de la promitente compradora.

Que en sujeción a lo convenido en fecha 10 del mes en curso, presentó ante la Oficina de Registro Público del Municipio Autónomo San F.d.E.Z., a los efectos de su otorgamiento el respectivo documento contentivo del contrato de compra venta provisto de los recaudos exigidos, y que gestionó ante el Banco de Venezuela S.A., un préstamo a interés por la cantidad de doscientos treinta mil trescientos (Bs. 230.300,oo) a fin de satisfacer el precio convenido por el inmueble.

Señaló que esas circunstancias fueron oportunamente notificadas a el promitente vendedor, quien luego de reiteradas y sucesivas excusas injustificadas se ha negado al otorgamiento respectivo, motivo por el cual demanda al promitente vendedor para que convenga en pagarle la cantidad de ciento cincuenta y dos mil cuatrocientos ocho bolívares (Bs. 152.408,oo) por concepto de daños y perjuicios conforme a lo previsto en la cláusula cuarta del contrato de opción de compra señalado, discriminados de la siguiente manera: La cantidad de cien mil bolívares (Bs. 100.000,oo), correspondientes a las arras dadas en garantía; la suma de cincuenta mil bolívares (Bs. 50.000,oo), equivalente al cincuenta por ciento (50%) de la cantidad dada en arras; el monto de doscientos noventa y ocho bolívares (Bs. 298,oo), adeudado y pagado a Hidrolago; la cantidad de doscientos sesenta bolívares (Bs. 260,oo), cancelado a la Corporación Socialista Alcaldía Bolivariana de San Francisco, por concepto de impuesto por transacción inmobiliaria para constitución de hipoteca, según lo establecido en el artículo 92 de la Ley de Registro Público y del Notariado y la suma de mil ochocientos cincuenta bolívares (Bs. 1.850,oo) cancelados al Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT) por concepto de declaración y pago de enajenación de inmuebles para personas naturales y jurídicas.

A los efectos de la determinación de la competencia del Tribunal por la cuantía y en acatamiento a lo dispuesto por el Tribunal Supremo de Justicia en Resolución N° 2009-0006, de fecha 18 de marzo de 2009, señaló que expresado como ha sido en el escrito libelar la suma demandada conforme a lo previsto en el Código de Procedimiento Civil, en ese acto expresó su equivalente en unidades tributarias, correspondiente a dos mil trescientas cuarenta y cuatro con setenta y tres décimas (2.344,73 U.T.).

Protestó las costas.

En el acto de la contestación la representación judicial de la parte demandada negó, rechazó y contradijo tanto los hechos como el derecho esgrimidos por el demandante en su libelo de demanda, por no ser ciertos los primeros e inaplicables en consecuencia el segundo. Negó que el ciudadano D.M.L., antes identificado, se hubiese negado a otorgar el documento de compra venta al cual hace referencia la demandante.

Señaló que de la lectura de demanda que dio origen al presente procedimiento, la demandante establece que pagó la cantidad de cien mil bolívares (Bs. 100.000,oo), por concepto de arras del contrato de opción a compra; negó, rechazó y contradijo que su representado recibiera el pago de la segunda parte del monto convenido por concepto de arras. Que según el contrato que sirve de base a la pretensión del accionante, puede verificarse que las arras se pagarían de forma fraccionada, a sabe, en dos (02) partes, siendo la primera parte, recibida con el otorgamiento del documento de opción a compra, por un monto de setenta mil bolívares (Bs. 70.000,oo), y la segunda, sería cancelada, en un plazo de treinta (30) días, contados a partir del otorgamiento del mencionado documento, por un monto de treinta mil bolívares (Bs. 30.000,oo) los cuales no le fueron pagados a su poderdante, en consecuencia, es falso que el demandante pagara la cantidad de cien mil bolívares (Bs. 100.000,oo), al ciudadano D.M.L., antes identificado, por concepto de arras.

Negó, rechazó y contradijo que el documento de compra venta se presentara por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio San F.d.E.Z., en compañía de los recaudos exigidos por el mencionado ente para su otorgamiento y protocolización.

Negó, rechazó y contradijo que el ciudadano D.M.L., fuera notificado de los hechos que asegura el actor en el escrito libelar.

Alegó que el demandante señala que en fecha 10 del mes en curso (refiriéndose al mes de septiembre de 2010, tal y como se evidencia del recibo de distribución que riela al folio 33 del expediente, presentó por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio San F.d.E.Z., el documento contentivo del contrato de compra venta, siendo esto así, es menester establecer que de la opción de compra se puede determinar que el plazo al cual estaba sujeto el mencionado contrato era de 120 días más 90 días de prórroga, lo que totaliza la cantidad de 210 días.

Reiteró que si la opción a compra fue otorgada en fecha 11 de febrero de 2010, por ante la Notaria Pública respectiva, de una simple operación matemática, se puede determinar que la fecha en la cual se presentó supuestamente el documento de compra venta ante la Oficina de Registro, el plazo de la opción de compra ya había perecido, toda vez, siendo el primero de los 210 días, el 12 de febrero de 2010, el plazo culminaría el 9 de septiembre de 2010, por lo tanto para la fecha en la cual confiesa la parte haber presentado el documento final ante el Registro, resulta extemporánea, y así lo solicitó sea declarado por este Juzgado de conformidad con lo establecido en el artículo 1.401 del Código Civil.

-IV-

PRUEBAS

La parte demandante consignó junto con el libelo copia simple de un documento autenticado ante la Notaría Pública de San F.d.E.Z., de fecha 11 de febrero del 2010, anotado bajo el N° 64, Tomo 16, el cual riela a los folios 5 al 7 del expediente, signado con la letra “A”. Este instrumento no fue tachado de falso ni impugnado por la parte demandada, por lo que este Tribunal le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil, y tiene como cierto las declaraciones formuladas por las partes. En consecuencia, este Juzgado aprecia que el ciudadano D.M.L., arriba identificado, debidamente autorizado por su cónyuge, ciudadana N.E.T.D.M., mediante el instrumento antes citado, se obligó a venderle a la ciudadana A.D.L.A.A.M., identificada en autos, un inmueble constituido por una casa y parcela de terreno ubicado en jurisdicción de la Parroquia y Municipio San F.d.E.Z., por un precio de trescientos setenta mil bolívares (Bs. 370.000,oo), de los cuales el promitente vendedor, recibió de la promitente compradora la cantidad de cien mil bolívares (Bs. 100.000,oo), por concepto de arras de garantía de los cuales recibió al momento de la firma del documento, la suma de setenta mil bolívares (Bs. 70.000,oo) en dinero en efectivo, y el monto de treinta mil bolívares (Bs. 30.000,oo) en un término de tres (3) meses de la citada firma; que la cantidad restante de doscientos setenta mil bolívares (Bs. 270.000,oo) serían cancelados en el término estipulado en la cláusula cuarta; quedando entendido entre las partes que el término del contrato sería de ciento veinte (120) días, contados a partir de la fecha cierta del contrato de opción a compra, más noventa (90) días de prórroga; que en la cláusula quinta del citado contrato fue estipulado en forma expresa por las partes que si la operación de compra-venta no se efectuare oportunamente por causas imputables a la promitente compradora, perdería la cantidad equivalente al cincuenta por ciento (50%) de la suma entregada como arras y quedaría en beneficio de el promitente vendedor, por concepto de indemnización total y definitiva por daños y perjuicios causados. Si la operación de compra-venta no se efectuara por causas imputables al promitente vendedor, devolvería la suma recibida como arras, más la cantidad equivalente al cincuenta por ciento (50%) de la misma, quedando en beneficio de la promitente compradora, por concepto de indemnización total y definitiva por daños y perjuicios causados, todo ello a título de cláusula penal. Que fue entendido y aceptado por las partes contratantes que todos los gastos ocasionados por la protocolización del documento definitivo de compra venta, serían por cuenta única y exclusiva de la promitente compradora. A esta prueba se le adminicula la copia valorada por este Juzgado del documento protocolizado ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, de fecha 27 de julio de 1.993, el cual quedó anotado bajo el N° 21, Tomo 09, Protocolo 1°, Tercer Trimestre y según liberación protocolizada por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio San F.d.E.Z., en fecha 27 de noviembre de 2002, bajo el N° 41, Tomo 6, Protocolo 1°, Cuarto Trimestre, mediante la cual quedó demostrado que el inmueble le pertenece al promitente vendedor y así se decide.

En cuanto a los recibos, estados de endeudamiento, copias de facturas y solvencia emitido por Hidrólogo, marcada con la letra “B”, cursantes a los folios del 8 al 13 del expediente, este Tribunal tiene como cierto que van referidos al inmueble en cuestión. En relación a la planilla No. 201093, de fecha 03 de septiembre de 2010, marcada con la letra “C”, emitida por SEDEBAT, cursante al folio 15 del expediente y la planilla forma 33 emitida por el Seniat, de fecha 8 de septiembre de 2010, marcada con la letra “D”, cursante al folio 16 del expediente, por cuanto las mismas no fueron cuestionadas por el adversario, el Tribunal aprecia que versan sobre el inmueble que hace referencia el contrato de opción de compra venta.

En relación a la copia fotostática del documento visado por el Colegio de Abogados del Estado Zulia, en fecha 7 de septiembre de 2010, marcado con la letra “F”, cursante a los folios del 24 al 32 del presente expediente, referido al modelo del contrato de venta con constitución de hipoteca de primer grado a favor de una entidad bancaria, entre los ciudadanos D.M.L. y A.D.L.A.A.M. y A.J.M.M., dicho instrumento fue cuestionado por la parte demandada en la audiencia preliminar, y por cuando el documento no esta suscrito por las partes, este Tribunal lo desechó de conformidad con lo establecido en el artículo 1.368 del Código Civil.

Dentro del lapso probatorio la parte actora promovió las pruebas documentales promovidas referidas a la planilla única bancaria, de fecha 26 de agosto de 2010, emitida por la Oficina de Registro Público del Municipio San F.d.E.Z., marcada con la letra “A”, planilla librada por la citada Oficina de Registro Público contentiva de los recaudos a presentar para el otorgamiento del documento, marcada con la letra “B”, correspondencia dirigida en fecha 17 de febrero de 2010 por la gerencia de Geomática de la Alcaldía del Municipio San F.d.E.Z., marcada con la letra “C” y carpeta de presentación exigida por la Oficina de Registro Público del Municipio San F.d.E.Z., marcada con la letra “D”; estas pruebas fueron cuestionadas por la parte demandada. No obstante, por cuanto la parte demandada promovió prueba de informes de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, dirigida a la Oficina de Registro Inmobiliario de San F.d.E.Z., y con vistas a la resultas que reposan al folio 123 del expediente, mediante el cual informa a este Tribunal que no hubo la presentación del respectivo documento para su protocolización, contentivo del negocio jurídico de compra venta de un inmueble, entre los ciudadanos A.D.L.A.A.M., portadora de la cédula de identidad N° 16.622.624, y D.M.L., portador de la cédula de identidad N° 10.242.813, este Tribunal le otorga valor probatorio a la citada prueba de informes por haber sido evacuada conforme a lo establecido en el ordenamiento jurídico y consecuencialmente desecha las documentales promovidas por la parte actora en el lapso probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 864 del Código de Procedimiento Civil y así se declara.

En relación al cómputo promovido por la parte actora y realizado por Secretaria de los días hábiles transcurridos entre el día 12 de febrero de 2010, inclusive, hasta el 10 de septiembre de 2010, este Tribunal lo desecha por cuanto nada aporta a la presente controversia, ya que el contrato no señala días hábiles y así se decide.

En lo atinente al cómputo promovido por la parte demandada referido a los días continuos transcurridos desde el día 12 de febrero al 9 de septiembre de 2010, este Tribunal lo aprecia y tiene como cierto que transcurrió el lapso de doscientos diez (210) días continuos a partir de la autenticación del contrato de opción a compra y así se declara.

-V-

LIMITES DE LA FUNCIÓN DECISORIA DEL JUEZ

Constituye principio cardinal en materia procesal, aquel conforme el cual el Juez se encuentra vinculado a lo alegado y probado en autos por las partes, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados conforme al artículo 12 del Código de Procedimiento Civil. El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, pues para él, no puede existir otra verdad que la que resulta de los alegatos y actividad probatoria de las partes, debiendo en consecuencia atenerse a estos alegatos para decidir. El requisito de que la sentencia debe contener decisión con arreglo a las pretensiones deducidas y las excepciones o defensas opuestas ordinal 5° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, lo que significa que el Juez esta obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes porque el límite de toda controversia judicial, esta circunscrito por los hechos alegados como fundamento a la pretensión invocada en el libelo de la demanda y los hechos aducidos como fundamentos de las excepciones o defensas opuestas en la oportunidad de la contestación de la demanda, quedando de esta manera trabada la litis, razón por la cual con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alterarían la relación procesal ya cerrada.

En este orden de ideas, establece el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil que:

Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Los hechos notorios no son objeto de prueba

.

Asimismo establece el artículo 1354 del Código Civil, quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de la obligación. Norma ésta que se encuentra en armonía con lo preceptuado en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, cuando afirma que las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho.

Establece el artículo 1.160 del Código Civil que los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ello, sino a todas las consecuencias que derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley. En efecto, entendiendo que los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes, de conformidad con el artículo 1.159 ejusdem, la actora debió cumplir, obligatoriamente con lo establecido en la cláusula cuarta del contrato para poder demandar en forma autónoma los daños y perjuicios, pues tenía que pagar el saldo restante del precio de la venta en el lapso de doscientos diez (210) días contados, equivalentes a ciento veinte (120) días continuos a partir de la fecha de autenticación, más noventa (90) días continuos como prórroga tal cual como lo estipula la señalada cláusula.

Cabe destacar que al interpretar la norma contenida en el artículo 1.160 del Código Civil, y siendo un contrato de opción de compra venta, el vendedor demandado, estaba obligado a otorgar el documento definitivo de venta, pero tal obligación se encontraba sujeta al previo cumplimiento por parte de la compradora actora, del pago del saldo del precio restante, en el término de doscientos diez (210) contados a partir de la autenticación del citado instrumento, y del pago de los gastos ocasionados para la protocolización del documento definitivo en la Oficina correspondiente conforme se puede constatar en el contrato que cursa a los folios 5 al 7 del expediente. En consecuencia, siendo el contrato Ley entre las partes, los contratantes deben sujetarse a lo estipulado en él y el Juez no puede extender el contenido de la cláusula contractual más allá de su verdadero sentido y espíritu. Así las cosas, la obligación del vendedor nace siempre que la compradora cumpla con el pago del precio y el pago de los gastos para el otorgamiento de las escrituras de venta, siempre que éste haya sido efectuado en el término establecido para ello, conforme lo establece el artículo 1.474 del Código Civil que reza: La venta es un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio, norma que regula las obligaciones principales que se derivan del contrato de venta, como son la transferencia de la propiedad por parte del vendedor y el pago del precio por parte del comprador.

En el caso de autos, quedó demostrado en las actas procesales que la actora compradora no logró demostrar en el transcurso del proceso que cumplió con el pago de la obligación que contrajo en el término pactado en el contrato y que obviamente, el problema jurídico planteado se refiere a una cuestión fáctica, es decir, a una cuestión de hecho que se traduce al incumplimiento de una cuestión de derecho, que conduce a producir efectos distintos a los pautados en el contrato, por ello la importancia a entender la interpretación de la condición y el término, pues son elementos que se difieren y se excluyen entre sí. En efecto, la condición es un acontecimiento futuro e incierto; en cambio, el término es un acontecimiento futuro y cierto del cual depende el cumplimiento o la extinción de la obligación, y así lo regula el Código Civil, al establecer en el artículo 1.197, que la obligación es condicional cuando su existencia o resolución depende de un acontecimiento futuro e incierto. De tal manera que queda entendido que, el término estipulado en las obligaciones difiere de la condición en que no suspende la obligación, y sólo fija el momento de la ejecución o de la extinción de la misma, tal como lo establece el artículo 1.211 del citado Código.

Es obvio que a través del contrato en referencia, ambas partes convinieron en transmitir, una la propiedad y la otra en pagar, pero sujetaron a condición y a término, la culminación del contrato. Si se daba la condición y el pago dentro del término, el vendedor estaba obligado a transmitir la propiedad, más si la compradora no cumplía dentro del término establecido, no podía exigir al vendedor el cumplimiento de la obligación de transmitir, por aplicación del artículo 1.133 del Código Civil, que regula el vínculo jurídico entre las partes y que en este caso era el compromiso de pago asumido por la accionante en el contrato que cursa en el presente juicio.

En aplicación a los artículos 1.204, 1.205 y 1.206 del Código Civil, la obligación es condicional cuando su existencia o resolución depende de un acontecimiento futuro e incierto, y conforme con el artículo 1.160 del Código Civil, es Ley entre las partes; de allí que la obligación del vendedor, parte demandada se encuentra sujeta a la condición que la actora pagara los gastos ocasionados para la protocolización del documento definitivo ante la Oficina de Registro correspondiente y el pago del precio convenido.

Quedó demostrado que la compradora, parte actora no pagó el precio, por lo que al contratar, la obligación de pagar en el término de ciento veinte (120) días, a partir de la firma del instrumento que la obliga, más una prórroga de noventa (90), existe una condición que hace depender la obligación en un acontecimiento incierto y por supuesto futuro, por lo que tal obligación tiene carácter de condición resolutoria, sin que pueda ser procedente la acción de daños y perjuicios, independientemente de la acción de ejecución o de resolución de contrato, tal como lo ha definido la doctrina venezolana que procede autónomamente en los siguientes supuestos: 1. En los casos de contravención del deber generado por la relación jurídica contractual y 2. En los supuestos de definitivamente cumplidos o ya sin vigencia, respecto los cuales el acreedor descubre con posterioridad deficiencias o fallas que repercuten desfavorablemente en su patrimonio; y en el caso de contratos cumplidos con retardo si ello generara perjuicios que incidan en el mismo situaciones también subsumibles en el término contravención.

Ahora bien constituye un hecho convenido por las partes la celebración del contrato autenticado ante la Notaría Pública de San F.d.E.Z., de fecha 11 de febrero del 2010, anotado bajo el N° 64, Tomo 16, el cual riela a los folios 5 al 7 del expediente, entre el ciudadano D.M.L., arriba identificado, y la ciudadana A.D.L.A.A.M., identificada en autos, que versa sobre un inmueble constituido por una casa y parcela de terreno ubicado en jurisdicción de la Parroquia y Municipio San F.d.E.Z., por un precio de trescientos setenta mil bolívares (Bs. 370.000,oo), de los cuales el promitente vendedor, recibió de la promitente compradora la cantidad de cien mil bolívares (Bs. 100.000,oo), por concepto de arras de garantía de los cuales recibió al momento de la firma del documento, la suma de setenta mil bolívares (Bs. 70.000,oo) en dinero en efectivo, y el monto de treinta mil bolívares (Bs. 30.000,oo) en un término de tres (3) meses de la citada firma; que la cantidad restante de doscientos setenta mil bolívares (Bs. 270.000,oo) serían cancelados en el término estipulado en la cláusula cuarta, y que en caso de incumplimiento de una de las partes contratantes, procedía el pago de la cláusula penal.

Así las cosas al demandar la actora en el libelo de demanda el cobro de bolívares por daños y perjuicios, se hace necesario determinar el alcance de la citada acción, pues al tratarse de daños y perjuicios para que proceda la responsabilidad civil, es necesario calificar correctamente la relación de causalidad que constituye un elemento indispensable para la determinación de la extensión del daño causado y los alcances y límites de la obligación de reparar. Este requisito formal tiene el fin de preservar la igualdad procesal de las partes, porque el objeto de la demanda por daños y perjuicios, es el reclamo de una suma equivalente de los perjuicios ocasionados por el daño, ya que este tipo de indemnización requiere que el demandado conozca determinadamente el daño sufrido y los perjuicios que se pretenden ocasionados por ellos, incluyendo expresamente el monto de los mismos.

Cabe destacar que en sentencia de la Sala de Casación Social del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 23 de enero de 2003 (No. 14), estableció:

… Además por el principio iura novit curia, el juez conoce el derecho, antes mencionado, basta que las partes aleguen el fundamento de hecho de su pretensión para que el juez seleccione libremente la apropiada regla de derecho, aun si las partes lo ignoran y la aplique a la solución del caso concreto, para lo cual no tiene limitación alguna y para ello puede valerse de todos los medios de los cuales disponga…

Considera este Tribunal que de acuerdo a lo invocado en el escrito libelar desestimar la demanda, por la sola invocación errónea de la causal en que se fundamenta el petitorio, puede llevar a este Órgano Jurisdiccional al camino de la iniquidad, lo cual desnaturaliza y trasgrede los f.d.p., teniendo en consideración que el fin supremo del proceso es la justicia, garantizando la tutela jurídica efectiva de las partes bajo el fundamento de los principios de celeridad y economía procesal, pues cuando las partes han probado su derecho con los medios probatorios que incorporaron al proceso en el lapso probatorio, no debe rechazarse la demanda, aún cuando los fundamentos de derecho que exprese la demanda se hayan realizado de forma errónea, deficiente o no hayan sido invocados. En el caso que nos ocupa quedó garantizado el derecho de defensa de la contraparte quien se defendió con el alcance del instrumento fundamental de la acción y siendo que la aplicación del principio iura novit curia es una facultad discrecional del Juez, las partes únicamente son dueñas de los fundamentos de hecho incorporados al proceso en los escritos de demanda y de contestación de demanda, más no son dueños de la fundamentación jurídica, no son dueños de la calificación jurídica, labor que le compete al Juez, dado su posición expectante como conocedor del derecho, como técnico del derecho. El único límite al principio iura novit curia, es el principio de congruencia procesal, el Juez no puede ir más allá del petitorio, es decir, el Juez no podrá resolver el caso ni fundar su decisión en hechos distintos a los invocados por las partes, lo que implica que se tenga que ceñir a los hechos fácticos invocados por las partes en los actos postulatorios. Aplicándose el principio iura novit curia cuando la causal invocada, es decir cuando la calificación jurídica de la parte es errónea, no se afecta el principio de congruencia procesal, porque el Juez en ningún caso, está yendo más allá del petitorio, es decir, no está modificando el objeto de la pretensión, en efecto, la pretensión va dirigida al incumplimiento de una de las partes, el petitum del justiciable es el mismo, el cobro de la suma de dinero dada en arras, obligación originada del vínculo contractual; sin importar quien incumplió dicho contrato, el petitum del justiciable es el mismo, la solicitud de la devolución del dinero que generó la negociación.

Respecto a la calificación jurídica de la acción, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 15 de junio de 2011, con ponencia del magistrado LUIS ANTONIO ORTÍZ HERNÁNDEZ, destacó:

“...En tal sentido, esta Sala constata que la denuncia planteada no ataca en realidad la supuesta tergiversación en que incurrió el juez de alzada sobre los hechos afirmados por las partes, sino la calificación jurídica otorgada por la parte actora a tales hechos en los actos de determinación de la controversia, lo que en modo alguno da lugar al vicio de incongruencia, ya que el juez no está atado a lo dicho por las partes, por el contrario, es el juez quien conoce el derecho y quien debe determinar su correcto contenido y alcance. El requisito de congruencia se refiere a la determinación de la controversia, es decir, el juez examina el libelo y la contestación, y con base en ello hace una relación de los hechos afirmados por el actor, y si los mismos fueron admitidos o controvertidos por el demandado. La congruencia se refiere siempre a los hechos afirmados por las partes. Es evidente que tanto en el libelo como en la contestación de la demanda, las partes van a hacer sus respectivas calificaciones jurídicas y van a pretender unas determinadas consecuencias previstas en la ley, pero esas calificaciones jurídicas no vinculan al juez, pues eso sería tanto como decir que el juez debe decidir como quieran las partes, lo cual es erróneo puesto que es el juez el que conoce el derecho y es el juez quien debe establecer cuál es la correcta calificación jurídica de esos hechos. Así pues, el cambio en la calificación jurídica que haga el juez en modo alguno constituirá incongruencia, sino a lo sumo, un error de ley, si la parte considera que ese razonamiento jurídico hecho por el sentenciador no está ajustado a derecho, lo cual deberá impugnarse mediante la respectiva denuncia de infracción de ley. En otros términos: Luego de determinar cuáles son los hechos que resultaron controvertidos, el juez pasa al juzgamiento de los mismos de conformidad con la ley, para lo cual, debe interpretar y aplicar normas jurídicas que regulan la forma en que debe juzgar los hechos para fijar la situación fáctica ocurrida en el caso concreto y luego subsumirlos en la norma respectiva que lo prevé para finalmente dictar su dispositivo. Así, el juez mediante la aplicación e interpretación de la ley, realiza una serie de razonamientos lógicos y jurídicos en forma sucesiva y en cadena, todos fundamentados en la aplicación del derecho. Por consiguiente, el requisito de la congruencia se agota en la determinación de la controversia, y por tanto en la determinación de los hechos afirmados y controvertidos por las partes, no así respecto de la calificación jurídica que de esos hechos hacen las partes en el libelo y la contestación, o los efectos que pretenden perseguir por causa de esos hechos, pues como ya se indicó anteriormente, ello pertenece al campo del derecho y en aplicación del principio iura novit curia, el juez no está atado a lo dicho por las partes, sino que debe interpretar y declarar el derecho en su correcto contenido y alcance. A este respecto, esta Sala en sentencia de fecha 24 de abril de 1998 en el juicio de J.I.G.T. c/ Fábrica de Vidrios Los Andes C.A., estableció respecto al vicio de incongruencia del fallo y la calificación jurídica que efectúa el sentenciador sobre la demanda, lo siguiente: “...Ahora bien, por su función jurisdiccional y por la finalidad del proceso civil, la actividad del juez es esencialmente declarativa. En consecuencia, se puede decir, que la cuestión de hecho corresponde a las partes, pero la cuestión de derecho corresponde al poder decisorio del juez. En relación con este principio la Sala ha dicho que: “...conforme al principio admitido “iura novit curia” los jueces pueden si no suplir hechos no alegados por éstos, sí elaborar argumentos de derecho para fundamentar la decisión, pues ello se contrae su deber jurisdiccional: Aplicar el derecho, alegado o no por las partes, a los hechos que sí lo deben ser siempre por éstos” (Sentencia de fecha 30 de abril de 1969 G.F. Nº 64. Pag. 474). Por tanto, se puede concluir que no existe incongruencia cuando el juez presenta la cuestión de derecho en forma distinta a como ella fue presentada por las partes, cambiando las calificaciones que éstas hayan dado, o haciendo apreciaciones o argumentos legales, que son producto de su manera de ver el problema sometido a su consideración...”. Posteriormente, en fecha 10 de agosto de 2001, en el juicio de R.E.B.G. c/ M.R.B., este alto tribunal estableció: “...Este argumento pone de manifiesto el desacuerdo del recurrente con la calificación jurídica hecha por el juez respecto de las afirmaciones de hecho en que fue sustentada la pretensión de cobro. Al respecto, cabe precisar que el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, constituye una reiteración del principio dispositivo que caracteriza el procedimiento civil, en aplicación del cual el juez está sujeto a lo alegado y probado por las partes, esto es, a las afirmaciones de hechos en que fue sustentada la pretensión, mas no respecto de la calificación jurídica que de ellos hizo la parte, pues conforme al principio iura novit curia, que también caracteriza el procedimiento civil, el juez conoce el derecho, por lo que en su interpretación y aplicación no está atado a lo alegado por las partes. ...”.

En el caso que nos ocupa, quedó evidenciado que la presente controversia nace en virtud del incumplimiento del contrato de opción de compra venta celebrado entre las partes, el cual generó derechos y obligaciones para ambos contratantes, por lo que la parte actora no puede demandar la indemnización de daños y perjuicios en forma autónoma, máxime que el cobro que pretende es la cláusula penal, por lo que este Tribunal forzosamente en aras de garantizar el debido proceso, teniendo en consideración que el fin supremo del proceso es la justicia, garantizando la tutela jurídica efectiva de las partes bajo el fundamento de los principios de celeridad y economía procesal, y a fin de evitar un desgaste innecesario a las partes para que acudan nuevamente a los órganos jurisdiccionales a dilucidar sus intereses, lo cual sería injusto, pues las partes han tenido garantizado el derecho a la defensa con los medios probatorios que incorporaron en el juicio en el lapso probatorio, no debe rechazarse la demanda, aún cuando los fundamentos de derecho que exprese la demanda se hayan invocado de forma errónea, deficiente o no hayan sido invocados. En consecuencia, este Tribunal con vista a la determinación de la controversia con los hechos afirmados y controvertidos por las partes, tanto en el libelo y como en la contestación y los efectos que pretenden perseguir por causa de esos hechos, este Despacho en aplicación del principio iura novit curia, mediante el cual el juez no está atado a lo dicho por las partes, sino que debe interpretar y declarar el derecho en su correcto contenido y alcance, califica la presente acción por reintegro de bolívares generados del incumplimiento del contrato de opción de compra y venta y así se decide.

-VI-

Resuelto como ha quedado la calificación jurídica de la controversia y previo análisis de los alegatos planteados por ambas partes y las pruebas aportadas en el transcurso del proceso, y con vista a que, en el contrato de opción a compra fue convenido entre las partes un lapso de duración preclusivo, a juicio de este Tribunal aplica el contenido del artículo 1.211 del Código Civil, que regula el término estipulado en la cláusula cuarta del contrato que fijó el momento de la extinción de la obligación asumida por el promitente vendedor y la extinción del derecho adquirido por la promitente compradora. En efecto. establecen las cláusulas segunda, tercera y cuarta del citado contrato que el precio de la venta fue pactado por la suma de trescientos setenta mil bolívares (Bs. 370.000,oo), de los cuales el promitente vendedor, recibió de la promitente compradora la cantidad de cien mil bolívares (Bs. 100.000,oo), por concepto de arras de garantía de los cuales recibió al momento de la firma del documento, la suma de setenta mil bolívares (Bs. 70.000,oo) en dinero en efectivo, y el monto de treinta mil bolívares (Bs. 30.000,oo) en un término de tres (3) meses de la citada firma; que la cantidad restante de doscientos setenta mil bolívares (Bs. 270.000,oo) serían cancelados en el término estipulado en la cláusula cuarta; quedando entendido entre las partes que el término del contrato sería de ciento veinte (120) días, contados a partir de la fecha cierta del contrato de opción a compra, más noventa (90) días de prórroga; que en la cláusula quinta del citado contrato fue estipulado en forma expresa por las partes que si la operación de compra-venta no se efectuare oportunamente por causas imputables a la promitente compradora, perdería la cantidad equivalente al cincuenta por ciento (50%) de la suma entregada como arras y quedaría en beneficio del promitente vendedor, por concepto de indemnización total y definitiva por daños y perjuicios causados. Si la operación de compra-venta no se efectuara por causas imputables al promitente vendedor, devolvería la suma recibida como arras, más la cantidad equivalente al cincuenta por ciento (50%) de la misma, quedando en beneficio de la promitente compradora, por concepto de indemnización total y definitiva por daños y perjuicios causados, todo ello a título de cláusula penal. Que fue entendido y aceptado por las partes contratantes que todos los gastos ocasionados por la protocolización del documento definitivo de compra venta, serían por cuenta única y exclusiva de la promitente compradora.

Es importante resaltar que, al propietario según el artículo 1.211 del Código Civil, lo amparaba y aplica en este caso, pues según el instrumento fundamental de la acción se evidencia que fue fijado un plazo para el cumplimiento de la obligación y nacida para el promitente vendedor la acción por resolución o extinción del contrato, por no constar en el contrato que ata a las partes si el deudor no paga ignorando el término, pues llegar a tal conclusión considera quien aquí decide que, desnaturaliza el contenido del referido acuerdo contractual.

Ahora bien, observa este Tribunal que la parte actora entregó al demandado la cantidad de cien mil bolívares (Bs. 100.000,oo), en calidad de arras en garantía, de acuerdo a la declaración que emana del instrumento fundamental de la acción, documento este que no fue cuestionado en el transcurso del proceso y al no haber dado cumplimiento la accionante a la obligación que contrajo, quedó sin efecto el contrato de opción a compra celebrado en fecha 11 de febrero de 2010, con vencimiento del plazo estipulado para la compra del inmueble por expiración del tiempo acordado para la fecha 9 de septiembre de 2010 de acuerdo a la cláusula cuarta del tantas veces señalado contrato de opción a compra. Que con vista al contrato celebrado entre las partes, se hace necesario determinar el verdadero sentido y alcance de la negociación, con el fin de llegar a una conclusión definitiva en este juicio. Ambas partes, demandante y demandado, convinieron en dicho contrato las condiciones que regulan la negociación, y que, cumplidas en la forma pactada conducen a la terminación de la negociación, con el pago de la suma restante, la presentación del documento para el otorgamiento de la escritura definitiva y la entrega del inmueble pre-vendido. En el caso bajo análisis, se observa que en dicha pre-venta entre las partes hubo acuerdo de voluntades en el objeto de la venta, en el precio y finalmente en la oportunidad de la tradición o entrega de lo vendido.

Ahora bien, en ocasión a la calificación efectuada por el Tribunal, se hace necesario analizar que los contratantes establecieron una cláusula penal en caso de incumplimiento de una de las partes en la cláusula quinta con la finalidad de poner fin al citado contrato, y fue estipulado en forma expresa por las partes que si la operación de compra-venta no se efectuare oportunamente por causas imputables a la promitente compradora, perdería la cantidad equivalente al cincuenta por ciento (50%) de la suma entregada como arras y quedaría en beneficio del promitente vendedor, por concepto de indemnización total y definitiva por daños y perjuicios causados. Si la operación de compra-venta no se efectuara por causas imputables al promitente vendedor, devolvería la suma recibida como arras, más la cantidad equivalente al cincuenta por ciento (50%) de la misma, quedando en beneficio de la promitente compradora, por concepto de indemnización total y definitiva por daños y perjuicios causados, todo ello a título de cláusula penal.

Al interpretar esta Sentenciadora el sentido y alcance de la cláusula penal transcrita observa que el incumplimiento de alguna de las partes produce a favor de la otra el derecho de pedir, bien la resolución o el cumplimiento del contrato, con fundamento a lo establecido en el artículo 1.167 del Código Civil. Se trata de una causa legítima, de una causa justa que no debe ser invocada por la parte que incumple su obligación, sino que debe ser alegada o invocada por la parte afectada, ya que admitir lo contrario sería un verdadero contrasentido, y ello permitiría accionar a quien no es titular de la acción, lo que no debe ser admitido.

Por su parte, el artículo 1.258 eiusdem define la cláusula penal de la siguiente forma:

La cláusula penal es la compensación de los daños y perjuicios causados por la inejecución de la obligación principal. El acreedor no puede reclamar a un mismo tiempo la cosa principal y la pena, sino la hubiere estipulado por el simple retardo

.

De lo precedente se desprende que la cláusula penal debe considerarse como una simple indemnización sustitutiva de los daños y perjuicios causados por el incumplimiento o por el retardo en el cumplimiento de alguna obligación, destinada a resarcir al acreedor por el incumplimiento definitivo, y sea total o parcial, y por tanto, no puede pedirse su ejecución junto con el cumplimiento de la obligación principal, a menos que se hubiese estipulado por el simple retardo. Tal indemnización sustitutiva es susceptible de ser garantizada mediante la entrega de una cosa por una de las partes a la otra, que se denomina “arras”, y que a falta de estipulación en contrario, da derecho al contratante a quien no se le ha cumplido la obligación, de retener su importe, o de exigir el doble de su valor, según el caso, a menos que prefiera pedir la ejecución del contrato. Así lo dispone el artículo 1.263 del Código Civil: “A falta de estipulación contraria, lo que se da en arras al tiempo de la celebración del contrato o con anterioridad a este acto, se considera como garantía de los daños y perjuicios para el caso de contravención. Si la parte que no ha incurrido en culpa no prefiere exigir el cumplimiento de la convención, puede retener las arras que haya recibido o exigir el doble de las que haya dado”. Lo anterior permite afirmar, siguiendo el criterio sostenido por J.L.A.G., (Derecho Civil IV – Contratos y Garantías”, 10° Edición, 1996, UCAB; pág. 159), que en el derecho positivo venezolano la parte que no ha incurrido en culpa puede elegir entre exigir el cumplimiento de la obligación principal, o retener las arras que haya recibido o exigir el doble de las que haya dado.

No obstante, puede afirmarse que ante la existencia de un contrato de pre-venta celebrado entre las partes, quien lo incumplió fue la parte actora por lo que debe prosperar el reintegro del cincuenta por ciento (50%) de la suma correspondiente a las arras establecida en el contrato, situación fáctica que forma parte del supuesto de hecho invocado en el escrito libelar, que es precisamente lo planteado en el juicio, ya que el vendedor a su elección podía reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello, si una de las partes no ejecuta su obligación de conformidad con lo establecido en el artículo 1.167 del Código Civil y no lo hizo.

Analizadas como han sido las pruebas de ambas partes, observa este Tribunal que en el presente juicio fue un hecho no controvertido la existencia de un contrato de opción a compra celebrado entre el ciudadano D.M.L., arriba identificado, y la ciudadana A.D.L.A.A.M., identificada en autos, que versa sobre un inmueble constituido por una casa y parcela de terreno ubicado en jurisdicción de la Parroquia y Municipio San F.d.E.Z., en fecha 11 de febrero de 2010, autenticado ante la Notaría Pública de San F.d.E.Z., anotado bajo el N° 64, Tomo 16, el cual riela a los folios 5 al 7 del expediente; que el precio fue estipulado en la cantidad de trescientos setenta mil bolívares (Bs. 370.000,oo); que la actora le dio a la parte demandada la cantidad de cien mil bolívares (Bs. 100.000,oo); que, el contrato de opción a compra se firmó por un lapso de ciento veinte (120) días continuos a partir de la autenticación del documento, más una prórroga de noventa (90) días continuos, computándose doscientos diez (210) continuos, discriminados así: 17 días en el mes de febrero, 31 días del mes de marzo, 30 días del mes de abril, 31 días del mes de mayo, 30 días del mes de junio, 31 días del mes de julio, 31 días del mes de agosto y 9 días del mes de septiembre de 2010, que arrojan un lapso de duración de siete (7) meses, contados a partir del día 11 de febrero de 2010, cuyo vencimiento del plazo estipulado para la compra del inmueble por expiración del tiempo acordado fue hasta el día 9 de septiembre de 2010 de acuerdo a lo pautado en la cláusula cuarta del contrato de opción a compra; que la actora no pago los gastos ocasionados para la protocolización del documento definitivo ante la Oficina de Registro Público del Municipio Autónomo San F.d.E.Z., según lo pautado en la cláusula quinta; que alegó y no probó haber gestionado ante el Banco de Venezuela S.A., un préstamo a interés por la cantidad de doscientos treinta mil trescientos (Bs. 230.300,oo) a fin de satisfacer el precio convenido para adquirir el inmueble; que la compradora incurrió en incumplimiento de pago; que en el transcurso del proceso no logró demostrar que para la fecha de vencimiento del contrato antes citado, tenía la disponibilidad del monto convenido; razón por la cual concluye este Despacho que procede en derecho el cobro del monto que debe reintegrar la parte demandada equivalente al cincuenta por ciento (50) de la suma dada en arras según el contrato de opción de compraventa celebrada en fecha 11 de febrero de 2010, por ante la Notaria Pública de San Francisco, quedando resuelto el mismo y sin efecto conforme a la cláusula quinta del tantas veces citado instrumento, en ocasión a la conducta asumida por la parte actora y así se decide.

En consecuencia, considera este Tribunal ajustado a derecho, la devolución de la cantidad de cincuenta mil bolívares (Bs. 50.000,oo), a la parte actora por parte del demandado, correspondiente al cincuenta por ciento 50% sobre el monto de lo acordado en arras, tal como evidencia de la cláusula quinta del citado contrato, a fin de quedar liberada de responsabilidad civil la accionada según la cláusula cuarta del contrato, quedando a beneficio de la parte demandada la suma de cincuenta mil bolívares (Bs. 50.000,oo), por derecho a retención y así se decide.

De tal manera que este Tribunal con vista a las exposiciones efectuadas por las representaciones judiciales de ambas partes en la audiencia oral, y con vista a la verdad real en aras de la justicia, aplicando el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, y por cuanto de autos se desprende que la intención de las partes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe, fue suscribir un contrato de opción a compra venta que debió cumplirse de la manera como lo querían o lo entendían verosímilmente que lo fuese, y que según el instrumento fundamental de la acción la parte actora logró demostrar el vínculo contractual con el demandado, sin que haya sido comprobado en el transcurso del proceso que la venta estuviera condicionada a la aprobación de un préstamo hipotecario; ni que el término de duración fuese establecido por días hábiles por aplicación analógica al régimen laboral; siendo improcedente la defensa de la parte demandada referente a que la parte actora no pagó la cantidad de treinta mil bolívares (Bs. 30.000,oo), por cuanto no es pertinente dividir los efectos jurídicos del instrumento fundamental de la acción de acuerdo a la conducta asumida por la representación judicial de la parte demandada, pues no reconvino ni tacho de falso dicho documento y en tanto y en cuanto, conforme a lo establecido en el artículo 1.401 del Código Civil, tal como lo invocó la representación judicial de la parte demandada en el transcurso del proceso, del propio escrito libelar quedó comprobado que la parte actora para el día 9 de septiembre de 2010, no había dado cumplimiento a la obligación que contrajo y siendo que según lo pautado en el artículo 1.160 del Código Civil, los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso y la Ley, es por lo que forzosamente debe concluir este Tribunal, obrando según su prudente arbitrio, consultando lo más equitativo y racional en obsequio de la justicia y de la imparcialidad, que debe declarar parcialmente con lugar la acción que por reintegro de bolívares fue calificada por este Juzgado y así se decide.

-VII-

DISPOSITIVO

Por las razones antes expuestas este JUZGADO QUINTO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: