Decisión de Juzgado Segundo Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 11 de Julio de 2006

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

EL JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

Año: 196º y 147º

PARTE ACTORA: J.A.H., N.S.C. y L.E.H.Q., venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nos. 5.637.671, 11.501.530 y 6.441.183, respectivamente.

APODERADOS DE LA PARTE ACTORA: I.J.R. y T.U.M., Abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 13.385 y 16.760, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: C.B.A.S., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. 605.930.

APODERADO DE LA PARTE DEMANDADA: A.A.R.A., Abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 28.706.

MOTIVO: Apelación (Resolución de Contrato de Arrendamiento)

EXPEDIENTE Nº: 06-8694.

- I -

Narración de los Hechos

Se inició el presente juicio mediante libelo de demanda que introdujeran los abogados I.J.R. y T.U.M., en representación de los ciudadanos J.A.H., N.S.C. y L.E.H.Q., por el cual demandan la resolución de Contrato de Arrendamiento. Dicha demanda le tocó conocer al Juzgado Décimo Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas luego de haber sido efectuado el sorteo correspondiente por ante el Juzgado Distribuidor de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el cual procedió a su admisión en fecha 1 de agosto de 2005.

Como hechos constitutivos de la pretensión de los actores, se afirma en el libelo de demanda:

La parte actora, manifiesta en su respectivo escrito de demanda, que consta de contrato de arrendamiento de fecha 5 de octubre de 2004, que la demandada dio en arrendamiento a los actores un local comercial que es parte de la planta baja del Edificio “BETSY”, situado en la calle Real de Prado de Maria, cruce con Segunda Transversal, Parroquia S.R., Municipio Libertador, Distrito Capital.

Que dicho local fue dado en arrendamiento con lo equipos e instalaciones para expendio de carnes avícolas, porcinas y vacunas.

Que el plazo de duración del contrato fue de 3 años, contados a partir del día 5 de octubre de 2004, y cuyo canon de arrendamiento mensual era la cantidad de Bs. 1.500.000,00 para el primer año; Bs. 2.000.000,00 para el segundo año; y Bs. 2.500.000,00 para el tercer año.

Que el local y los equipos necesitaban mantenimiento, el cual se haría en presencia de los arrendatarios para la verificación del funcionamiento. De igual manera, se fijó que el pagó de los servicios corresponde a los arrendatarios.

Que la arrendadora no ha realizado las reparaciones y el mantenimiento del local para que los mismos funcionen en óptimas condiciones, ni ha pagado una deuda vieja que tenía con Hidrocapital, lo que causó la suspensión del servicio. Que solo ha realizado reparaciones parciales de 3 de las 4 neveras exhibidoras y 1 de los 2 cuartos cava, entre otros.

Admitida como fue la demanda, se ordenó la citación de la parte demandada, a fin de que compareciera y diera contestación a la demanda.

En fecha 21 de octubre de 2005, el alguacil del Juzgado A quo consignó diligencia manifestando haber citado a la demandada, pero que la misma se negó a firmar el recibo de citación.

Mediante diligencia de fecha 7 de noviembre de 2005, la secretaria del Juzgado A quo dejó constancia de haber cumplido con todas la formalidades establecidas en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha 9 de noviembre de 2005, el apoderado judicial de la parte demandada consignó escrito de contestación a la demanda en los siguientes términos:

Negó, rechazó y contradijo la demanda tanto en los hechos como en el derecho por ser falsos e inaplicables.

Que en fecha 5 de octubre de 2004, dio en arrendamiento a los hoy actores un local comercial que es parte de la planta baja del Edificio “BETSY”, situado en la calle Real de Prado de Maria, cruce con Segunda Transversal, Parroquia S.R., Municipio Libertador, Distrito Capital.

Que no es cierto que no haya realizado las reparaciones de los equipos y del local comercial arrendado. Que en fecha 8 de noviembre de 2004, le envió una comunicación a los actores donde los exoneraba del pago del canon de arrendamiento del mes de noviembre de 2004, por cuanto los actores se habían comprometido a realizar las mejoras de los pisos y sistema eléctrico del local. Que lo anterior fue ratificado en comunicación de fecha 15 de noviembre de 2004.

Que no es su responsabilidad si los actores no efectuaron las reparaciones que se acordaron y se apropiaron indebidamente la suma de Bs. 1.500.000,00.

Que los actores omitieron dolosamente que en fecha 11 de noviembre de 2004, les autorizó a que mandaran a realizar una limpieza general del local y de los equipos, y les pago la suma de Bs. 200.000,00, y que dicha autorización la otorgó a pesar de que entregó el local y los equipos en perfecto estado de limpieza.

Que en el mes de octubre de 2004, su hijo ciudadano A.V.A. que es técnico en refrigeración gastó la suma de Bs. 8.000.000,00 en la reparación de todos los equipos de refrigeración, pero como los actores querían a su técnico este le cobro Bs. 820.000,00 por un mantenimiento reparación que también pago la demandada.

Que no es cierto que adeude cantidad alguna a Hidrocapital, ya que un empleado llamado N.S. era el encargado del negocio para los meses de enero y febrero de 2004.

Que los actores le manifestaron que el vecino les robaba el agua por lo que acordaron mantener el servicio de agua cortado para averiguar si efectivamente era el vecino el que les robaba el agua, para lo que acordaron un lapso de 90 días en que el tanque de agua sería provisto por una cisterna, lo cual pagaría la arrendadora.

Que en fecha 1 y 2 de junio de 2004, se vencieron los 90 días y la arrendadora ordenó se pagara la totalidad de la deuda con Hidrocapital al mes de diciembre de 2004. Que el señor L.H. le envió comunicación de fecha 6 de junio de 2005, entregándole la suma de Bs. 158.000,00 para pagar los meses de enero y febrero de 2005.

Que a mediados del mes de junio de 2005, al preguntarle a los arrendatarios porque tenían tanto tiempo cerrados, ellos le entregaron una copia del acta que levantó un Funcionario del Ministerio de Salud y Desarrollo Social. Que a raíz de lo anterior, los arrendatarios solicitaron que la arrendadora pagara nuevamente las reparaciones y limpiezas del local comercial y de los equipos, negándose la arrendadora porque ya había pagado por todo eso y ya no era su responsabilidad.

Que luego de lo anterior, retiraron las puertas que le habían colocado al local y que se pactaron como mejoras al mismo, y manifestaron su intención de irse del local; por lo que la arrendadora solicitó lo entregaran solvente y en buen estado y que pagaran el resto del contrato.

Que los actores adeudan de electricidad y aseo urbano la suma de Bs. 4.363.223,23. Que los actores adeudan el mes de noviembre de 2005, y no han cumplido con los aumentos pactados por las partes.

Que el depósito realizado por los actores se encuentra depositado en la cuenta de ahorro No. 01020491740102488002 que actualmente tiene la suma de Bs. 5.000.000,00

En fecha 17 de noviembre de 2005, compareció la parte actora y estando dentro de la oportunidad procesal para promover y evacuar pruebas, consignó las que al efecto cursan en el expediente.

En fecha 23 de noviembre de 2005, el apoderado judicial de la parte actora consignó escrito de promoción de pruebas. En esa misma fecha el Tribunal A-quo admitió las pruebas promovidas por las partes.

Posteriormente, el Juzgado Décimo Octavo de Municipio de esta Circunscripción Judicial fijó el lapso para dictar sentencia, lo que hizo en fecha 8 de marzo de 2006, declarando CON LUGAR la demanda que por Resolución de Contrato de Arrendamiento intentaron los ciudadanos J.A.H., N.S.C. y L.E.H.Q. contra la ciudadana C.B.A.S..

En fecha 7 de abril de 2006, la parte demandada apeló del fallo de fecha 8 de marzo de 2006, dictado por el Juzgado A quo.

Por auto de fecha 26 de abril de 2006, se dio entrada al presente expediente y se fijó el décimo día para dictar sentencia.

-II-

De Las Pruebas y su Valoración

Así las cosas, este juzgador de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.354 del Código civil, en concordancia con lo dispuesto por el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, pasa a hacer el análisis de las probanzas traídas a los autos por las partes:

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA

1. Promueve junto al libelo de la demanda, contrato de arrendamiento, el cual por estar suscrito por las partes tiene el carácter de documento privado, y el mismo de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, al no ser desconocido por la contraparte del promovente de dicho documento el mismo por mandato de ley se tiene por reconocido; en virtud de lo anterior, el contrato anexo al libelo de la demanda tiene pleno valor probatorio respecto de las obligaciones contenidas en él. Así se declara.-

2. Promovió inspección extralitem practicada por el Juzgado Octavo de Municipio de esta Circunscripción Judicial, en fecha 5 de mayo de 2005. Al respecto, observa este sentenciador que la misma de conformidad con lo establecido en el artículo 898 del Código de Procedimiento Civil, posee el valor de una presunción desvirtuable. Así se declara.-

3. Promovió aviso de corte emanado de Hidrocapital en fecha 4 de febrero de 2005. Al respecto, observa este juzgador que dicho instrumento constituye un documento privado emanado de tercero, de conformidad con lo establecido en el Artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, el cual debe ser ratificado en juicio por el tercero del cual emanó, para que el mismo pueda tener valor probatorio. Ahora bien, visto que dicho documento fue ratificado en juicio por su autor, este juzgador debe valorar la presente probanza. Así se declara.-

4. Reprodujo el mérito de los autos lo cual no constituye medio de prueba alguno, ya que es obligación del juez por mandato de los artículos 12 y 509 ambos del Código de Procedimiento Civil, analizar todas cuantas pruebas se haya producido para el proceso, y así se decide.-

5. Promovió acta levantada por el servicio de higiene de los alimentos, en fecha 15 de abril de 2005. Al respecto observa este sentenciador que constituye un documento administrativo que tiene presunción Iuris Tantum de veracidad (Salvo prueba en contrario) y que además, es erga omnes (oponible ante todos), es decir, que es carga de quien alega su falsedad, probarlo. Por lo tanto, visto que la parte demandada no ejerció ningún medio probatorio de los consagrados en el Código de Procedimiento Civil para demostrar lo contrario, este Tribunal toma este documento como reconocido y en consecuencia, oponible a la contraparte de quien lo alega y en consecuencia, por ser un documento emanado de la administración este tribunal debe darle todo el valor probatorio que la ley le concede. Así declara.-

6. Promovió comunicación enviada por los actores a la demandada en fecha 25 de febrero de 2005. Al respecto, debe observar este juzgador que de conformidad con el Artículo 1371 del Código Civil, la presente probanza posee pleno valor probatorio por tener relación con el controvertido del presente proceso. Así se declara.-

7. Promovió comunicación enviada por la demandada a los actores, en fecha 4 de marzo de 2005. Al respecto, debe observar este juzgador que de conformidad con el Artículo 1371 del Código Civil, la presente probanza posee pleno valor probatorio por tener relación con el controvertido del presente proceso. Así se declara.-

8. Promovió comunicación enviada por los actores a la demandada en fecha 24 de mayo de 2005. Al respecto, debe observar este juzgador que de conformidad con el Artículo 1371 del Código Civil, la presente probanza posee pleno valor probatorio por tener relación con el controvertido del presente proceso. Así se declara.-

9. Promovió comunicación enviada por los actores a la demandada en fecha 19 de octubre de 2005. Al respecto, debe observar este juzgador que de conformidad con el Artículo 1371 del Código Civil, la presente probanza posee pleno valor probatorio por tener relación con el controvertido del presente proceso. Así se declara.-

10. Promovió 2 facturas emanadas de Comercial Serclima, C.A. por reparación de un motor eléctrico y reparación de cava cuarto congeladora, de fechas 4 y 20 de abril de 2005. Al respecto, observa este juzgador que dicho instrumento constituye un documento privado emanado de tercero, de conformidad con lo establecido en el Artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, el cual debe ser ratificado en juicio por el tercero del cual emanó, para que el mismo pueda tener valor probatorio. Ahora bien, visto que dicho documento no fue ratificado en juicio por su autor, este juzgador debe desechar la presente probanza. Así se declara.-

11. Promovió factura emanada de L.E.M., por Accesorios y Repuestos para Carnicerías, de fecha 24 de enero de 2005. Al respecto, observa este juzgador que dicho instrumento constituye un documento privado emanado de tercero, de conformidad con lo establecido en el Artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, el cual debe ser ratificado en juicio por el tercero del cual emanó, para que el mismo pueda tener valor probatorio. Ahora bien, visto que dicho documento no fue ratificado en juicio por su autor, este juzgador debe desechar la presente probanza. Así se declara.-

12. Promovió prueba de informes al Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a fin de conocer el número de expediente de las consignaciones realizadas por los actores. Al respecto, observa este juzgador que dicha probanza merece valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.-

    PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA

1. Promovió contrato de arrendamiento, el cual por estar suscrito por las partes tiene el carácter de documento privado, y el mismo de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, al no ser desconocido por la contraparte del promovente de dicho documento el mismo por mandato de ley se tiene por reconocido; en virtud de lo anterior, el contrato anexo al libelo de la demanda tiene pleno valor probatorio respecto de las obligaciones contenidas en él. Así se declara.-

2. Promovió comunicación emanada de la parte demandada y dirigida a la parte actora en fecha 8 de noviembre de 2004. Al respecto, debe observar este juzgador que de conformidad con el Artículo 1371 del Código Civil, la presente probanza posee pleno valor probatorio por tener relación con el controvertido del presente proceso. Así se declara.-

3. Promovió comunicación emanada de la parte demandada y dirigida a la parte actora en fecha 15 de noviembre de 2004. Al respecto, debe observar este juzgador que de conformidad con el Artículo 1371 del Código Civil, la presente probanza posee pleno valor probatorio por tener relación con el controvertido del presente proceso. Así se declara.-

4. Promovió recibo de fecha 5 de noviembre de 2004, por Bs. 200.000,00 por concepto de limpieza de negocio, a nombre de Alexander y Nobby Herrera y recibido por C.J.. Al respecto, observa este juzgador que dicho instrumento constituye un documento privado emanado de tercero, de conformidad con lo establecido en el Artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, el cual debe ser ratificado en juicio por el tercero del cual emanó, para que el mismo pueda tener valor probatorio. Ahora bien, visto que dicho documento no fue ratificado en juicio por su autor, este juzgador debe desechar la presente probanza. Así se declara.-

5. Promovió recibo de fecha 28 de diciembre de 2004, por Bs. 820.000,00 por concepto de reparación de equipos de refrigeración. Al respecto, observa este juzgador que dicho instrumento constituye un documento privado emanado de tercero, de conformidad con lo establecido en el Artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, el cual debe ser ratificado en juicio por el tercero del cual emanó, para que el mismo pueda tener valor probatorio. Ahora bien, visto que dicho documento no fue ratificado en juicio por su autor, este juzgador debe desechar la presente probanza. Así se declara.-

6. Promovió recibo de pago de fecha 21 de febrero de 2005, emanado de Hidrocapital, por un monto de Bs. 158.155,17. Al respecto, observa este juzgador que dicho instrumento constituye un documento privado emanado de tercero, de conformidad con lo establecido en el Artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, el cual debe ser ratificado en juicio por el tercero del cual emanó, para que el mismo pueda tener valor probatorio. Ahora bien, visto que dicho documento no fue ratificado en juicio por su autor, este juzgador debe desechar la presente probanza. Así se declara.-

7. Promovió facturas emanadas de Cisternas de agua, G.M., de fecha 18, 22, 30 de marzo de 2005; 5, 7, 9, 11, 13, 23 de abril de 2005; 2 de mayo de 2005. Al respecto, observa este juzgador que dicho instrumento constituye un documento privado emanado de tercero, de conformidad con lo establecido en el Artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, el cual debe ser ratificado en juicio por el tercero del cual emanó, para que el mismo pueda tener valor probatorio. Ahora bien, visto que dicho documento no fue ratificado en juicio por su autor, este juzgador debe desechar la presente probanza. Así se declara.-

8. Promovió recibo de pago de fecha 1 de junio de 2005, emanado de Hidrocapital, por un monto de Bs. 1.086.393,02. Al respecto, observa este juzgador que dicho instrumento constituye un documento privado emanado de tercero, de conformidad con lo establecido en el Artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, el cual debe ser ratificado en juicio por el tercero del cual emanó, para que el mismo pueda tener valor probatorio. Ahora bien, visto que dicho documento no fue ratificado en juicio por su autor, este juzgador debe desechar la presente probanza. Así se declara.-

9. Promovió recibo de pago de fecha 2 de junio de 2005, emanado de Hidrocapital, por un monto de Bs. 1.000.000,00. Al respecto, observa este juzgador que dicho instrumento constituye un documento privado emanado de tercero, de conformidad con lo establecido en el Artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, el cual debe ser ratificado en juicio por el tercero del cual emanó, para que el mismo pueda tener valor probatorio. Ahora bien, visto que dicho documento no fue ratificado en juicio por su autor, este juzgador debe desechar la presente probanza. Así se declara.-

10. Promovió recibo de pago de fecha 10 de diciembre de 2004, emanado de Hidrocapital, por un monto de Bs. 691.869,87. Al respecto, observa este juzgador que dicho instrumento constituye un documento privado emanado de tercero, de conformidad con lo establecido en el Artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, el cual debe ser ratificado en juicio por el tercero del cual emanó, para que el mismo pueda tener valor probatorio. Ahora bien, visto que dicho documento no fue ratificado en juicio por su autor, este juzgador debe desechar la presente probanza. Así se declara.-

11. Promovió comunicación emanada de L.H. y dirigida a la demandada, de fecha 6 de junio de 2005. Al respecto, debe observar este juzgador que de conformidad con el Artículo 1371 del Código Civil, la presente probanza posee pleno valor probatorio por tener relación con el controvertido del presente proceso. Así se declara.-

12. Promovió copia simple de acta levantada por el servicio de higiene de los alimentos, en fecha 15 de abril de 2005. Al respecto observa este sentenciador que constituye un documento administrativo que tiene presunción Iuris Tantum de veracidad (Salvo prueba en contrario) y que además, es erga omnes (oponible ante todos), es decir, que es carga de quien alega su falsedad, probarlo. Por lo tanto, visto que la parte demandada no ejerció ningún medio probatorio de los consagrados en el Código de Procedimiento Civil para demostrar lo contrario, este Tribunal toma este documento como reconocido y en consecuencia, oponible a la contraparte de quien lo alega y en consecuencia, por ser un documento emanado de la administración este tribunal debe darle todo el valor probatorio que la ley le concede. Así declara.-

13. Promovió estado de cuenta emanado de la Administradora Serdeco, C.A., de fecha 21 de octubre de 2005. Al respecto, observa este juzgador que dicho instrumento constituye un documento privado emanado de tercero, de conformidad con lo establecido en el Artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, el cual debe ser ratificado en juicio por el tercero del cual emanó, para que el mismo pueda tener valor probatorio. Ahora bien, visto que dicho documento no fue ratificado en juicio por su autor, este juzgador debe desechar la presente probanza. Así se declara.-

14. Promovió comunicación emanada de la parte demandada y dirigida a los actores, de fecha 27 de noviembre de 2004. Al respecto, debe observar este juzgador que de conformidad con el Artículo 1371 del Código Civil, la presente probanza posee pleno valor probatorio por tener relación con el controvertido del presente proceso. Así se declara.-

15. Promovió copia simple de la libreta del Banco de Venezuela No. 01020491740102488002, con saldo actual de Bs. 5.000.000,00. Al respecto, observa este sentenciador que la misma de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil no fue impugnada por la contraparte, y debe dársele todo su valor probatorio ya que la misma no fue impugnada por la parte demandada. Así se declara.-

16. Promovió recibo emanado de Administradora Serdeco, C.A. de fecha 1 de octubre de 2004, por un monto de Bs. 3.676.692,81. Al respecto, observa este juzgador que dicho instrumento constituye un documento privado emanado de tercero, de conformidad con lo establecido en el Artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, el cual debe ser ratificado en juicio por el tercero del cual emanó, para que el mismo pueda tener valor probatorio. Ahora bien, visto que dicho documento no fue ratificado en juicio por su autor, este juzgador debe desechar la presente probanza. Así se declara.-

17. Promovió contrato de compromiso de pago y recibos de pago de fecha 6 de octubre de 2004. Al respecto, observa este juzgador que dicho instrumento constituye un documento privado emanado de tercero, de conformidad con lo establecido en el Artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, el cual debe ser ratificado en juicio por el tercero del cual emanó, para que el mismo pueda tener valor probatorio. Ahora bien, visto que dicho documento fue ratificado en juicio por su autor, este juzgador debe valorar la presente probanza. Así se declara.-

18. Promovió recibo de pago a Hidrocapital, de fecha 16 de noviembre de 2004, por Bs. 465.567,73. Al respecto, observa este juzgador que dicho instrumento constituye un documento privado emanado de tercero, de conformidad con lo establecido en el Artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, el cual debe ser ratificado en juicio por el tercero del cual emanó, para que el mismo pueda tener valor probatorio. Ahora bien, visto que dicho documento no fue ratificado en juicio por su autor, este juzgador debe desechar la presente probanza. Así se declara.-

19. Promovió corte de cuenta de fecha 21 de noviembre de 2005, emanado de Hidrocapital. Al respecto, observa este juzgador que dicho instrumento constituye un documento privado emanado de tercero, de conformidad con lo establecido en el Artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, el cual debe ser ratificado en juicio por el tercero del cual emanó, para que el mismo pueda tener valor probatorio. Ahora bien, visto que dicho documento no fue ratificado en juicio por su autor, este juzgador debe desechar la presente probanza. Así se declara.-

20. Reprodujo el mérito de los autos lo cual no constituye medio de prueba alguno, ya que es obligación del juez por mandato de los artículos 12 y 509 ambos del Código de Procedimiento Civil, analizar todas cuantas pruebas se haya producido para el proceso, y así se decide.-

21. Promovió copia certificada del expediente de consignaciones llevado por ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Al respecto, observa este sentenciador que la misma de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil no fue impugnada por la contraparte, y debe dársele todo su valor probatorio ya que la misma no fue impugnada por la parte demandada. Así se declara.-

    - III -

    Motivación para Decidir

    Planteada así la controversia, observa este sentenciador que el artículo 1579 del Código Civil establece:

    Artículo 1.579 El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla.

    Se entenderá que son ventas a plazo, los arrendamientos de cosas muebles con la obligación de transmitir al arrendatario en cualquier tiempo la propiedad de las cosas arrendadas.

    Del citado artículo y de lo que se desprende de los autos quedó demostrada la existencia del contrato de arrendamiento sobre el inmueble objeto del presente litigio, y del mismo se desprende que la cláusula décima establece la obligación del arrendador de realizar las reparaciones necesarias en el local y en los equipos arrendados en presencia de los arrendatarios, a fin de entregar los mismos en buen estado de funcionamiento.

    Ahora bien, nuestro Código Civil como la máxima normativa vigente referente a la materia de las obligaciones en nuestro país, consagra en el artículo 1167 lo siguiente:

    Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.

    Del texto de la norma precedente, se evidencia claramente los dos (2) elementos exigidos en nuestro ordenamiento civil, para que resulte procedente la acción de cumplimiento de contrato, a saber:

1. La existencia de un contrato bilateral; y,

2. El incumplimiento de la parte demandada de una o más de las obligaciones derivadas de dicho contrato.

   Habida cuenta de lo anterior, a los fines de determinar la procedencia o improcedencia de la acción de resolución incoada en este caso, debe este Juzgador pasar a revisar la verificación o no de cada uno de los elementos anteriormente discriminados.

   En torno al primero de los elementos en referencia, es decir, la existencia de un contrato bilateral, observa este Tribunal que la parte actora ha traído a los autos un contrato de arrendamiento, el cual cursa a los folios 21 al 26 de este expediente, por lo que ha quedado probada en este proceso la existencia del contrato bilateral alegado en el libelo de la demanda.

   La existencia del mencionado contrato fue aceptada por la parte demandada en su escrito de contestación de la demanda, al punto tal de consignar su ejemplar del mencionado contrato de arrendamiento en los autos del presente expediente. Así se decide.-

   En ese orden de ideas, debe este juzgador precisar si en el presente caso se evidencia que la arrendadora cumplió con su obligación de reparar y refaccionar tanto el local comercial, como los equipos destinados al mismo. De los autos del presente expediente se evidencia que en fecha 5 de mayo de 2005, fue practicada inspección extralitem en el local comercial objeto del presente litigio, la cual no fue desvirtuada por las pruebas aportadas por la parte demandada, por lo que todo lo evacuado en dicha inspección se tiene como verdadero, en virtud de la facultad que tiene el Juez para dar fe pública de todo los actos que presencie.

   Dicha inspección fue acompañada con fotografías tomadas por un experto designado por el Juzgado A quo, el cual además presentó informes relativos a la práctica de dichas tomas fotográficas.

   De todo lo anterior, debe este Tribunal observar que ha quedado demostrada en autos la falta de cumplimiento por parte de la demandada arrendadora, respecto de su obligación de reparación del inmueble y los muebles objetos del presente litigio. Así se decide.-

   Aunado a lo anterior, los actores alegan que por falta de pago del servicio de agua potable prestado por Hidrocapital, han sufrido la falta del servicio del agua desde el día 5 de octubre de 2004, en virtud de una deuda que para dicha fecha era por la cantidad de Bs. 6.170.355,09, tal y como se evidencia de los estados de cuenta emanados de la sociedad mercantil Administradora Serdeco, C.A., la cual fue debidamente ratificada mediante la prueba de informes de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil.

   De las mencionadas documentales, debidamente analizadas en la oportunidad de valoración de las pruebas, se desprende la veracidad de los alegatos esgrimidos por los actores respecto de la falta de cumplimiento por parte de la demandada arrendadora de su obligación de entregar el inmueble con total solvencia de los servicios públicos.

   En ese orden de ideas, es de observar por este sentenciador que el artículo 1354 del Código Civil establece que:

   Artículo 1.354.- Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.

   La norma transcrita contiene la regulación de la prueba de las obligaciones y de su extinción, crea la carga de la prueba para cada una de las partes del litigio, es decir, a la parte ejecutante el deber de probar la obligación accionada y, a la parte demandada, el deber de probar el pago o el hecho que hubiere extinguido su obligación. De los planteamientos anteriormente transcritos y de conformidad con lo establecido con la doctrina y la jurisprudencia patria, este sentenciador dejó fijada la existencia del contrato de arrendamiento, por lo cual el demandado queda compelido a demostrar el hecho negativo del incumplimiento del mismo.

   No habiendo la demandada podido demostrar nada que le favoreciera en el presente proceso debe este Tribunal declarar la procedencia de la presente acción de resolución de contrato de arrendamiento. Así se decide.-

   - IV -

   Dispositiva

   En razón de lo anteriormente expuesto, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia, en nombre de la República y por autoridad de la ley, declara SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por la ciudadana C.B.A.S., contra la decisión definitiva de primera instancia dictada por el Juzgado Décimo Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 8 de marzo de 2006. En consecuencia, y con fundamento en los razonamientos precedentes, se declara CON LUGAR la demanda de resolución de contrato de arrendamiento incoara por los ciudadanos J.A.H., N.S.C. y L.E.H.Q. contra la ciudadana C.B.A.S., identificados en el encabezado de esta decisión.

   Como consecuencia de lo anterior, SE CONFIRMA la sentencia apelada, aunque con diferente motivación.

   Se condena en costas a la parte apelante.

   De conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, déjese copia certificada del presente fallo.

   Regístrese, publíquese y notifíquese a las partes.

   Remítase el expediente a su Tribunal de origen.

   Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los once (11) días del mes de julio de dos mil seis (2006).

   EL JUEZ,

   L.R.H.G.

   LA SECRETARIA ACC,

   M.G.H.R.

   En la misma fecha, siendo las 3:30 PM se publicó la anterior decisión.

   LA SECRETARIA ACC,

   LRHG/VyF

   Exp. 06-8694.