Decisión de Juzgado Primera Instancia Civil y Mercantil "El Vigia" de Merida (Extensión El Vigia), de 9 de Diciembre de 2009

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL Y MERCANTIL DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA CON SEDE EN EL VIGÍA

VISTOS SUS ANTECEDENTES:

El presente expediente se encuentra en esta instancia jurisdiccional, por consecuencia del ejercicio del recurso de apelación interpuesto por el ciudadano G.E.Z., venezolano, mayor de edad, cedulado con el Nro. 8.074.885, domiciliado en la ciudad de El Vigía Municipio A.A.d.E.M., en su carácter de parte demandada, asistido por la profesional del derecho LOHENDY G.P.R., cedulada con el Nro. 14.762.793 e inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado con el Nro. 89.551, contra sentencia proferida por el JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS A.A., A.B., O.R.D.L. Y CARACCIOLO PARRA Y OLMEDO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA, en fecha 20 de diciembre de 2004, en el juicio que sigue contra el recurrente el ciudadano J.A.P.S., venezolano, mayor de edad, comerciante, cedulado con el Nro. 13.559.197, domiciliado en El Vigía Municipio A.A.d.E.M., por Desalojo de Inmueble y Cobro de Bolívares.

Mediante Auto de fecha 14 de septiembre de 2004 (f. 24), el Juzgado a quo admitió la demanda y ordenó el emplazamiento del demandado para su contestación al segundo día de despacho siguiente al que conste en autos su citación.

Según Auto de fecha 14 de septiembre de 2004, que obra inserto al folio 25, fue decretada medida preventiva de secuestro sobre el inmueble arrendado, ubicado en la Urbanización Vista Hermosa, calle 5, casa Nro, A264 de la ciudad de El Vigía Municipio A.A.d.E.M..

Mediante escrito de fecha 27 de octubre de 2004, que consta inserto a los folios 31 al 36 de las actas que integran el presente expediente, el demandado contestó la demanda.

Según escrito de fecha 03 de noviembre de 2004 (fls. 83 al 85) la parte demandante promovió pruebas, las cuales fueron admitidas por el Juzgado de la causa, según Auto de fecha 04 del mismo mes y año (f.92)

Por escrito de fecha 15 de noviembre de 2004 (f. 107 al 109) la parte demandada promueve pruebas, las cuales, según Auto del Juzgado de la causa de igual fecha, no fueron admitidas por ser extemporáneas por tardías (f. 110)

En fecha 20 de diciembre de 2004, el Juzgado a quo dictó sentencia definitiva que obra agregada a los folios 123 al 130, mediante la cual declaró CON LUGAR la pretensión. Contra dicho fallo la parte demandada ejerció recurso de apelación, según consta en escrito de fecha 14 de enero de 2005 (fls.137 y 144), el cual fue oído en ambos efectos, según se desprende de Auto de fecha 17 de enero de 2005, que obra agregado al folio 146 del presente expediente.

Mediante Auto de fecha 24 de enero de 2005, este Juzgado de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, con sede en El Vigía, recibió las presentes actuaciones y de conformidad con el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil, fijó el décimo día de despacho siguiente para dictar sentencia definitiva en segunda instancia (f. 148)

Dentro de la oportunidad para dictar sentencia, este Tribunal lo hace previa las consideraciones siguientes:

I

La controversia quedó planteada en los términos que se exponen a continuación:

En su escrito de demanda la parte accionante, expuso: 1) Que, en fecha 08 de diciembre del año 2000, celebró un contrato de arrendamiento verbal con el ciudadano G.E.Z., sobre un inmueble ubicado en la Urbanización Vista Hermosa, calle 5A, casa Nro. A264, de la ciudad de El Vigía del Estado Mérida; 2) Que, establecieron verbalmente las siguientes condiciones: 2.1) El canon acordado “…es por el valor de las Cuotas (sic) Mensuales (sic) de Crédito (sic) Hipotecario (sic) que pesa sobre el referido inmueble, pagadero en depósito que se efectuará en la Oficina (sic) comerciales (sic) del Banco Mercantil, Banco Universal, sucursal El vigía (sic), a la Cuenta de Ahorro signada Nro. 1638-24719-6, a nombre de el (sic) propietario J.A.P.S., canceladas consecutivamente.”; 2.2) El ciudadano G.E.Z., recibe en posesión arrendaticia el inmueble indicado, en perfecto estado de habitabilidad y se compromete a cuidarlo, pintarlo y entregarlo en las mismas condiciones en que lo recibe siendo responsable de las averías que se ocasionen por maltrato al inmueble arrendado; 2.3) La duración del contrato, es por el lapso de un (01) año, contando a partir del 08 de diciembre de 2000, “…siendo dicho contrato prorrogable y si algunas de las partes quisiera desistir del contrato participará a la otra parte con treinta (30) días de anticipación al vencimiento de cada lapso y si no hubiere tal participación, el contrato se considerará automáticamente prorrogable por otro periodo igual”. 2.4) El Arrendatario no podrá ceder ni subarrendar todo ni parte del inmueble, ni realizar en el mismo construcciones, bienechurías o mejoras de ninguna especie; 3) Que, el inmueble se encuentra en posesión de un tercero, autorizado por el ciudadano G.E.Z.; 4) Que, el arrendatario no ha pagado desde el mes de diciembre 2002, lo concerniente al canon de arrendamiento, “…no ha procedido a dar (sic) pagar y/o depositar a la cuenta de ahorro signada Nº 1638-24719-6 del Banco Mercantil Banco Universal a nombre de propietario J.A.P.S., igualmente identificado, adeudando Veinte (20) cuotas (…) correspondientes al valor de la Cuota (sic) Mensual (sic) e Intereses (sic) Convencionales (sic) y Moratorios (sic)…”; 5) Que, la deuda equivale a la cantidad de TRES MILLONES CUATROCIENTOS VEINTISÉIS MIL SEISCIENTOS CINCUENTA Y TRES BOLÍVARES CON TRES CÉNTIMOS (Bs. 3.426.653,03), por concepto de cánones de arrendamiento vencidos.

Que, por estas razones, con fundamento en los artículos 33, 34, 39 y 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, demanda al ciudadano G.E.Z., en su carácter de arrendatario, por desalojo del inmueble arrendado, en consecuencia, solicita el pago de los cánones de arrendamiento adeudados, los intereses convencionales y los gastos de cobranza.

Por su parte, llegada la oportunidad procedimental fijada para la contestación de la demanda, el demandado G.E.Z., lo hizo en los términos siguientes: 1) Niega, contradice y rechaza en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho la demanda; 2) Que, contradice “…el CONTRATO DE ARRENDAMIENTO VERBAL y el contenido del contrato de arrendamiento verbal plasmado en el libelo de demanda por ser falso de toda falsedad que él [yo] haya contratado verbalmente con el demandante, en ningún momento él [yo] ha celebrado contrato de arrendamiento verbal o de alguna índole ni mucho menos de ninguna naturaleza en fecha 08-12-2000…” ; 3) Que, en fecha 13 de enero del año 2000, celebró con el ciudadano J.A.P.S., contrato verbal de compra-venta del inmueble objeto de la demanda; 4) Que, la venta del inmueble lo hizo el demandante en presencia de los ciudadanos GLADELY J.C.M., V.A.S. y C.S., por la cantidad de DOCE MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.12.500.000,00); 5) Que, para el día 13 de enero del 2000, firmó como comprador un finiquito de negociación con la empresa “INVERSIONES LOS TRES ASES C.A” “…cancelando (sic) para ese momento la cantidad de doscientos cuarenta y seis mil bolívares según consta de recibo Nro. 0670 y necesitaba para el registro del documento y comisión bancaria la cantidad que le adelante (sic) o cancele (sic) como parte de pago del inmueble la cantidad de TRES MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 3.000.000,00), de los cuales me dio recibos que representaban el monto que el había pagado a INVERSIONES LOS TRES ASES C.A”, con un cheque por un monto de dos millones ochenta mil bolívares (Bs. 2.080.000,0), otros montos de bolívares o sea la cantidad de OCHOCIENTOS VEINTI DOS (sic) MIL BOLIVARES (sic) (Bs. 822.000,oo) (sic), según hago constar en recibo de fecha 12-01-00, por un monto de 534.000, suscrito por la empresa “Inversiones Los 3 ASES C.A.” y planilla de depósito bancario a la cuenta del titular J.P. Nro. 6300553652 del banco INTERBANK Nro. 10211487, por un monto de Bs. 288.000…”; 6) Que, quedó a deberle al demandante “…para esa fecha del 13 de enero del año 2000 la cantidad de NUEVE MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 9.500.000,00) por lo que le fue [fui] haciendo abonos como parte del pago del inmueble en fechas 12-05-00, 19-07-00; y 17-11-00, le cancele (sic) o adelante (sic) como parte de pago del inmueble según consta de depósitos hechos a la cuenta del demandante con Planillas Nros. 11688765; 8913105 y 0222450 en su orden por las cantidades de Bs. 300.00, Bs. 260.00,oo (sic) y Bs. 420.000,oo (sic) respectivamente y suman un total de NOVECIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 980.000,00)…”, 7) Que, “…El inmueble gozaba de un crédito hipotecario y por cuanto era el demandante beneficiario de la Ley de Política Habitacional y no se podía firmar ningún documento de venta por ante la OFICINA DE REGISTRO PUBLICO (sic), El demandante le [me] sugerio (sic) y manifestó que el [yo] fuera abandonado a la cuenta existente en el Banco Mercantil como parte de pago del inmueble hasta que me pudiera dar el documento definitivo de venta y en efecto lo hice abonando a la cuenta del banco Mercantil (sic) cantidades de dinero como parte de pago al inmueble objeto de la venta y de la presente demanda, cancelando (sic) por espacio de cuatro años sin que hasta la presente fecha se le [me] haya otorgado el documento de propiedad…”; 8) Que, tomó posesión del inmueble el día 13 de enero del año 2000 y autorizó que lo habitara el ciudadano V.A.S. “…a conocimiento del demandante ya que le autorizo para que gestionara y CONTRATARA (sic) a nombre de su [mi] persona así como el de V.A.S., los servicios públicos y privados ante las autoridades competentes y quien además ha venido ocupando el inmueble desde el mismo día que se le [me] realizó la venta del inmueble objeto de la demanda, …”; 9) Que, realizó mejoras en el inmueble dado en venta por una cantidad superior a los CUATRO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 4.000.000,00); 10) Que, en fecha 30 de marzo del año 2004, el demandante le manifestó que le pagara el monto restante del inmueble objeto de la venta “…para cancelar (sic) la totalidad del crédito hipotecario y darme el documento definitivo de venta REGISTRADO (sic), que él mismo cancelaría ante el Banco dichas cuotas por lo que yo le adelante la cantidad de cuatro millones (Bs. 4.000.000) en efectivo, todo esto se hizo sin recibos por la amistad de compadrazgo existente entre mi persona y el demandante y su esposa…”; 11) Que, “… los depósitos hechos por el [mi] y por mi esposa en los BANCOS (sic) BANCO (sic) INTERBANK Y BANCO (sic) MERCANTIL (sic) antes anexados son parte de pago del inmueble objeto de la venta que le [me] hizo el demandante del inmueble objeto de la presente demanda…”; 12) Que, rechaza la estimación de la demanda realizada por la parte demandante en la cantidad de SEIS MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 6.500.000,00) “…en realidad en los hechos como en el derecho es que el monto estimado en el libelo de demanda por el demandante no se corresponde con el monto solicitado en el libelo de demanda…”; 13) Que, solicita se revoque la medida de secuestro ejecutada sobre el inmueble objeto de la demanda “…ya que no ha [he] faltado ni violado ninguna de las causales establecidas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, tampoco ha [he] faltado al pago de pensiones de arrendamiento por cuanto no existe documento público ni privado ni nunca existió contrato verbal entre el demandante y su [mi] persona…”

La sentencia recurrida, fue proferida por el Juzgado de la causa en su parte pertinente en los términos siguientes:

Ante esta contradicción surgida entre ambas partes, este Tribunal observa, que en la presente causa no se discute la propiedad del inmueble, es decir a quien le pertenece, quien es el propietario, sino que la demanda es por resolución de contrato de arrendamiento verbal por incumplimiento del mismo, que tiene por objeto el inmueble, sobre el cual ambas partes demandante y demandada dicen ser propietarias de dicho inmueble; el demandante por haberlo adquirido por compra mediante documento registrado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público de fecha 14 de Enero (sic) de 2004 y el demandado por compra mediante contrato de compra-venta verbal con el aquí demandante, que la acción a incoarse para establecer propiedad es muy diferente a la aquí accionada, por tal motivo este Tribunal en la presente sentencia no determinará propiedad alguna, sólo se basará en la existencia de un contrato de arrendamiento verbal. En la etapa probatoria sólo la parte demandante promovió pruebas, como lo fueron las documentales que este Tribunal valoró en el capítulo anterior y la parte demandada a pesar de haberlas promovidos (sic) no fueron admitidas por extemporáneas, sólo produjo junto con el escrito de contestación a la demanda una serie de documentación que la parte demandante no impugnó en el lapso legal establecido para ello, pero que la parte demandada no las produjo como prueba, en virtud de que las pruebas por ella promovidas no fueron admitidas por extemporáneas como ya se dijo. Observando este Tribunal que de las planillas que obran a los folios 43 al 58 de este expediente se evidencia claramente que la parte demandada depositaba a la cuenta N° 1638247196 del Banco Mercantil, Banco Universal a nombre del demandante ciudadano J.A.P.S., cantidades de dinero de manera no consecutivas a partir del 11 de Abril de 2001 hasta el 27 de Febrero de 2004, y ante esta circunstancia, este Tribunal concluye que efectivamente lo alegado por la parte demandante en su libelo de la demanda al manifestar que el canon de arrendamiento, es por el valor de las cuotas mensuales de crédito hipotecario que pesa sobre el referido inmueble, pagadero en depósito que se efectuará en la oficio del Banco Mercantil, Banco Universal, a la cuenta de ahorro signada con el N° 1638-24719-6 a nombre de J.A.P.S., existía un contrato de arrendamiento entre el demandante y el demandado, aunque los montos de los diferentes depósitos efectuados sean de diferente saldo uno de otro, asimismo produjo el demandado con el escrito de contestación a la demanda copias simple de recibos expedidos por la Empresa CADELA, a nombre del ciudadano V.A.S., quedando demostrado de esa manera lo alegado por el demandante en su libelo de la demanda cuando expresa: “…El inmueble se encuentra en posesión de un tercero autorizado por el ciudadano G.E. Zambrano…” y ante dicho alegato la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda quedó confeso al alegar que: “….y dejé viviendo en el inmueble a mi cuñado de nombre V.A. Salas…quien es hermano de mi cónyuge C.S. y con el conocimiento del demandante ya que le autorizó para que gestionara y contratara a nombre de mi persona así como el de V.A.S. los servicios público (sic) y privados ante las autoridades competentes…” demostrándose de esa manera el hecho del por qué los recibos de luz, agua y otros servicios aparecen a nombre del ciudadano V.A.S., concluyendo este Tribunal que ha habido confesión de parte del ciudadano G.E.Z. ante lo alegado por el demandante en su libelo de la demanda, al haberse demostrado que efectivamente éste hacia (sic) consignaciones o depósitos de dinero en la cuenta del demandante aperturada en el Banco Mercantil y que a la fecha dicho demandado se encuentra insolvente en el pago de los servicios de luz tal como lo alegó el demandante, así como también, que el inmueble objeto de la resolución de contrato estaba en posesión del demandado G.E.Z. ocupado por un tercero autorizado por el mismo demandado, igualmente se observa de la documentación aportada por el demandante con el libelo de la demanda corriente a los folios 14 al 19 de este expediente, estado de cuenta expedido por el Banco Mercantil de la cuenta corriente N° 1638247196, aperturada a nombre del demandante ciudadano J.A.P.S., se evidencia claramente que dicho ciudadano se encuentra insolvente en el pago de veinte (20) cuotas mensuales del crédito hipotecario sobre el inmueble de su propiedad y ante este hecho, se concluye que el ciudadano G.E.Z. parte demandada en este proceso, se encuentra incurso en el incumplimiento de una de las cláusulas establecidas en el contrato de arrendamiento como lo es el pago de las cuotas mensuales del crédito hipotecario sobre el inmueble arrendado el cual fue fijado como canon de arrendamiento. Asimismo, se observa de autos que la parte demandante promovió planillas de depósitos hechos en la cuenta corriente N° 1638247196, que obran a los folios 86 y 87, donde su persona depositó a la cuenta aperturada en su nombre en el mencionado Banco Mercantil, por la cantidad de tres millones quinientos mil bolívares (Bs. 3.500.000,00) mediante planilla N° 212964671 y trescientos diez mil bolívares (Bs. 310.000,00) mediante planilla N° 349535599, dejando saldada de esa manera la deuda pendiente contraída por el ciudadano G.E.Z., planillas de depósitos éstas que no fueron impugnadas por la parte demandada y por cuanto se evidencia claramente que el ciudadano G.E.Z. se encuentra insolvente en el pago de los cánones de arrendamiento establecidos en las cuotas mensuales de crédito que sobre el inmueble objeto del presente litigio pesa, es por lo que este Tribunal consideran que se dan todos los supuestos para declarar con lugar la presente demanda por resolución de contrato verbal por incumplimiento en el pago de los cánones de arrendamiento tal y como será declarado en la dispositiva de la presente sentencia. Y ASI SE DECLARA.

II

Planteado el problema judicial ante esta Alzada en los términos precedentemente expuestos, este Juzgador, de oficio debe pronunciarse como punto previo acerca de la calificación jurídica hecha por el actor, en virtud que la pretensión no se corresponde con los fundamentos de derecho expresados en el libelo de demanda.

Así se observa:

Tal como quedó establecido en la parte narrativa de esta decisión, el accionante en su libelo de demanda hizo las siguientes afirmaciones de hecho: 1) Que, en fecha 08 de diciembre del año 2000, celebró un contrato de arrendamiento verbal con el ciudadano G.E.Z.; 2) Que, el arrendatario no ha pagado lo correspondiente a los cánones de arrendamiento desde el mes de diciembre 2002; 3) Que, la deuda equivale a la cantidad de TRES MILLONES CUATROCIENTOS VEINTISÉIS MIL SEISCIENTOS CINCUENTA Y TRES BOLÍVARES CON TRES CÉNTIMOS (Bs. 3.426.653,03), por concepto de cánones de arrendamiento vencidos; y por tanto, basa su pretensión en los fundamentos de derecho y conclusiones siguientes: “…solicita la resolución del contrato de arrendamiento por incumplimiento del mismo …”

Ahora bien, realizado el análisis del libelo de la demanda, resulta notorio que la parte actora incurrió en error al hacer la calificación jurídica de su pretensión, puesto que, si el contrato de arrendamiento que estableció el vínculo jurídico con el demandado era verbal y éste dejó de pagar más de dos mensualidades consecutivas (hecho que se subsume en la causal prevista por el literal “a” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios) debió pretender el desalojo del inmueble arrendado y no la resolución del contrato.

En efecto, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en su literal “a”: “Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales: a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas…”

En el caso subiudice, al subsumir la relación de las afirmaciones de hecho realizadas por el actor en el libelo de la demanda con los supuesto de la norma antes trascrita --contrato de arrendamiento verbal y falta de pago del canon de arrendamiento de veinte (20) mensualidades consecutivas-- se puede concluir que el actor debió intentar el desalojo del inmueble arrendado y no, como erróneamente lo hizo, la resolución del contrato.

Ahora bien, es un criterio pacífico en la doctrina y la jurisprudencia, que la calificación jurídica hecha por las partes no vincula ni limita al Juez para la resolución del caso concreto. En este sentido, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 17 de febrero de 2000, con ponencia del Magistrado FRANKLIN ARRIECHE GUTIÉRREZ, estableció:

Con relación a la soberanía del juez respecto de la calificación jurídica, necesariamente la subsunción se debe efectuar de los hechos alegados por las partes a la norma. Según Chiovenda, lo que la regla prohíbe es la sustitución de hechos constitutivos, tales que individualicen una nueva acción o una nueva excepción a aquellos que se hacen valer por las partes, porque tanto la acción como la excepción, se individualizan por el hecho y no por la norma. Por consiguiente, si un mismo hecho cae bajo diversas normas, el cambio del punto de vista jurídico está permitido al juez, pero los hechos deben haber sido correctamente alegados” (Sentencia de 04-10-93, ratificada el 12-08-99). (http://www. tsj.gov.ve/decisiones. Caso: R.W.M.. Exp. Nro. 96-789)

Como se observa de la premisa jurisprudencial antes trascrita, el Juez conforme al principio iuri novit curia no puede suplir hechos no alegados por las partes, pero sí elaborar argumentos de derecho para fundamentar la decisión, de allí que el Juez pueda presentar la cuestión de derecho (questio iuris) de una manera distinta a como la presentaron las partes.

La misma Sala en sentencia de fecha 13 de marzo de 2003, con ponencia del Magistrado CARLOS OBERTO VÉLEZ, dejó sentado:

En efecto, se puede decir que la cuestión de hecho corresponde a las partes y la cuestión de derecho, su calificación y declaración, corresponde a los jueces.

Es éste el principio que se encuentra en la máxima “IURA NOVIT CURIA (el juez conoce la ley) y así la Sala tradicionalmente en doctrina constante y pacífica a través de su larga existencia ha dicho: “....Conforme al principio admitido IURA NOVIT CURIA, los jueces pueden sin suplir hechos no alegados por las partes, elaborar argumentos de derecho para fundamentar su decisión, pues a ello se contrae su deber: Aplicar el derecho alegado o no por las partes a los hechos que si deben ser siempre alegados por éstas.

Por tanto no hay incongruencia en ningún sentido cuando en la decisión el Juez presenta la cuestión de derecho en forma distinta a como la presentaron las partes cambiando las calificaciones que estos hayan dado o adicionando apreciaciones o argumentos legales que son productos de su enfoque jurídico. (Jurisprudencia Venezolana Ramírez & Garay, T. CXCVII (197). Caso: E. A. López contra Barreto, Arias y Asociados S. A. (BARSA) y otros, pp. 544 al 554)

En este mismo sentido, en sentencia de fecha 24 de enero de 2006, la Sala y el Magistrado referidos supra, enseñan:

Afirma el recurrente que el juez de la recurrida cambió la calificación dada por la demandante a la acción propuesta, pues pidió la “resolución de un contrato de opción de compraventa” y éste la calificó como “una demanda por resolución de un contrato de compraventa”, lo cual violó el artículo 12 al incurrir en el vicio de incongruencia positiva (…)

Es menester señalar, que el sentenciador con base en los principios dispositivos, el iura novita curia y debido a su deber jurisdiccional, debe aplicar e interpretar el derecho alegado o no por las partes a los hechos presentados y probados por éstas para elaborar los argumentos de derecho que sustentan su decisión.

Ahora bien, la calificación de la acción es una cuestión de derecho que determina el juez mediante la subsunción de los hechos alegados por las partes a las normas jurídicas, la cual puede diferir de la calificación dada por las partes a la demanda, en virtud de lo dispuesto por el principio iura novit curia (http://www.tsj.gov.ve/decisiones Caso: Sussette K.G.M.. Exp. Nro. 2005-000395)

Según se puede apreciar de los criterios jurisprudenciales antes trascritos parcialmente, la calificación de la acción, al ser una cuestión de derecho, puede ser diferente a la calificación dada por el actor en la demanda, pues el Juez en su labor de subsunción a los hechos alegados por las partes los aplica a la norma jurídica que él considere se corresponde con los hechos alegados, lo cual no es otra cosa que una manifestación del principio iura novit curia.

Sentadas las anteriores premisas jurisprudenciales, la cuales acoge este Juzgador de conformidad con el artículo 321 del Código de Procedimiento Civil y en aplicación del principio iura novit curia, considera que los hechos afirmados por el demandante se subsumen en una de las causales de desalojo del inmueble arrendado y no en la resolución del contrato de arrendamiento, como incorrectamente calificó su pretensión el accionante, motivo por el cual, este Juzgador, emitirá el pronunciamiento de mérito de la presente decisión, conforme a tal calificación jurídica. ASÍ SE DECIDE.-

III

Como punto previo, de conformidad con el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, se debe entrar a conocer la impugnación a la estimación de la demanda hecha por la parte demandada en el acto de la contestación a la demanda.

De la revisión de las actas que conforman el expediente, este Tribunal constata que la presente demanda por desalojo de inmueble, fue estimada por el actor en la cantidad de SEIS MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 6.500.000,00), estimación que fue impugnada de manera pura y simple por la parte demandada conforme a lo que a continuación se transcribe: “…Niego, rechazo y contradigo en todas y cada una de sus partes la estimatoria hecha en el libelo de demanda...”.

En el caso subexamine, el actor en un primer momento presentó su demanda ante este Tribunal de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de esta Circunscripción Judicial, el cual, por sentencia de fecha 13 de agosto de 2004 (fls. 20 y 21) se declara incompetente por la cuantía para conocer y decidir de la presente causa, en consecuencia, declina la competencia para el Juzgado de los Municipios A.A., A.B., O.R.d.L. y Caricciolo Parra y Olmedo de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, a que correspondiera por distribución dejando establecido que la cuantía en este tipo de contrato de arrendamiento verbal y a tiempo indeterminado, se determina de conformidad con lo previsto en el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, es decir, por la suma de los cánones de arrendamiento correspondientes a un año.

Por consecuencia de lo anterior, la cuantía de la causa objeto de la litis, quedó establecida en la cantidad de TRES MILLONES CUATROCIENTOS VEINTISÉIS MIL SEISCIENTOS CINCUENTA Y TRES BOLÍVARES CON 03 CÉNTIMOS (Bs. 3.426.653,03), que equivale a los cánones de arrendamientos vencidos, de los cuales el actor pretende el pago.

En este particular, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 15 de noviembre de 2004, con ponencia del Magistrado CARLOS OBERTO VÉLEZ., estableció:

…Sobre este asunto, cuando el demandado impugna la cuantía estimada en la demanda, por considerarla exigua o exagerada, esta Sala, en decisión de fecha 24 de septiembre de 1998, (María Pernía Rondón y otras contra Inversiones Fecosa, C.A. y otras), estableció:

‘...se limita la facultad del demandado a alegar un nuevo hecho, que la cuantía es reducida o exagerada y los motivos que lo inducen a tal afirmación; pudiendo, si lo considera necesario, sostener una nueva cuantía. No pareciera posible, en interpretación del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que el demandado pueda contradecir la estimación pura y simplemente por fuerza debe agregar el elemento exigido como es lo reducido o exagerado de la estimación, en aplicación a lo dispuesto textualmente que ‘el demandado podrá rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada’. (…)

En consecuencia, se desprende del criterio jurisprudencial cuya transcripción antecede, que cuando el demandado rechace la estimación de la demanda, bien por insuficiente o exagerada, si no es probado ese nuevo elemento, quedará firme la estimación realizada por el actor, lo cual hace considerar a esta Sala, que la estimación hecha por los accionantes en su escrito libelar en la cantidad de setenta millones de bolívares (Bs.70.000.000,00), determina el incumplimiento del requisito de la cuantía exigido para la admisibilidad del recurso de casación…

. (subrayado del Tribunal) (Sentencia Nro. RH.01352, Caso: J.M.R.E. y otros, contra P.S.B. y otros, expediente Nro. 04-870 http://www.tsj.gov.ve/decisiones/scc/Noviembre/RH-01352-151104-04870.htm)

Del criterio jurisprudencial supra parcialmente transcrito, se evidencia que el demandado al contradecir la estimación de la demanda debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple, pues con ello, queda firme la estimación de la cuantía establecida en el libelo de la demanda.

En el presente caso, la parte demandada rechaza la estimación de la demanda hecha por el actor, pero no fundamentó el por qué de tal rechazo, ni señaló una nueva cuantía, razón por la cual, la cuantía de la demanda en la presente causa queda establecida como vigente y definitiva en la cantidad de TRES MILLONES CUATROCIENTOS VEINTISÉIS MIL SEISCIENTOS CINCUENTA Y TRES BOLÍVARES CON 03 CÉNTIMOS (Bs. 3.426.653,03), que en la actualidad corresponde a la cantidad de TRES MIL CUATROCIENTOS VEINTISÉIS BOLÍVARES CON SESENTA Y CINCO CÉNTIMOS (Bs.F 3.426.65) de conformidad con lo establecido en la Disposición Transitoria Cuarta del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Reconversión Monetaria. ASÍ SE DECIDE.-

IV

Planteado el problema judicial en los términos precedentemente expuestos, corresponde a este Juzgador de Alzada resolver el mérito de la controversia, para lo cual observa:

Dispone la primera parte del artículo 1.579 del Código Civil: “El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla”.

De acuerdo con la norma parcialmente transcrita, los elementos esenciales del contrato de arrendamiento son: 1) La obligación de hacer gozar una cosa mueble o inmueble; 2) Un cierto tiempo respecto del cual se asume esa obligación; y 3) Un precio, que puede fijarse en dinero o en especie.

Según la doctrina:

…el contrato de arrendamiento es una “relación jurídica”, que atiende a la bilateralidad nutrida por la presencia de obligaciones recíprocas o correspectivas, en donde la consensualidad deviene en el perfeccionamiento de la relación (se perfecciona “solo consensus”); siendo la misma no solemne ni formal (…); pues puede establecerse por escrito, pero también verbis (sic); cuya relación se distingue por su onerosidad ya que en caso contrario se tratará de otro tipo de relación (…); de tracto sucesivo, pues no se agota de inmediato, donde el goce del bien a cada instante se genera o produce mientras dure la relación, en tanto que el pago no se debe a cada momento sino periódicamente, como relación fluyente, continuativa y no instantánea; siendo así mismo una relación temporal en cuanto a duración limitada y, por tanto, no perpetua; además de ser conmutativa, pues las ventajas de arrendador y arrendatario son ciertas, en cuanto cada uno las conoce desde que nace la relación: el arrendador, cuyo arrendatario le deberá pagar determinado precio y el (Guerreo Q. Gilberto (2003). Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario. T.I. p.22)

De conformidad con el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios:

Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:

a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas…

Como se observa, de acuerdo con la norma antes parcialmente transcrita, si el contrato de arrendamiento es verbal a tiempo indeterminado, el desalojo queda atenido sólo a las casuales indicadas por este artículo.

En el caso sometido a conocimiento de esta Alzada, consta en el libelo de demanda, que el ciudadano J.A.P.S., manifiesta que en fecha 08 de diciembre de 2000, celebró un contrato de arrendamiento verbal con el ciudadano G.E.Z., sobre un inmueble de su propiedad, ubicado en la Urbanización Vista Hermosa, calle 5A, casa Nro. A264, en la ciudad de El Vigía Municipio A.A.d.E.M., por un canon de arrendamiento mensual equivalente al valor de las cuotas mensuales del crédito hipotecario que pesa sobre el referido inmueble.

Sobre la base de los argumentos anteriores, la parte actora pretende “…la resolución…” del inmueble, en virtud de la falta de pago del canon de arrendamiento, equivalente a veinte (20) cuotas mensuales e intereses convencionales y moratorios, las cuales ascienden a la cantidad de TRES MILLONES CUATROCIENTOS VEINTISÉIS MIL SEISCIENTOS CINCUENTA Y TRES BOLÍVARES CON 03 CÉNTIMOS (Bs. 3.426.653,03).

Por su parte, el demandado en su escrito de contestación a la demanda rechaza, niega y contradice la existencia de un contrato verbal a tiempo indeterminado, ya que celebró un contrato verbal de compra-venta pura y simple sobre el inmueble objeto de la demanda por la cantidad de DOCE MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 12.500.000,00). Igualmente afirma, que no debe ninguna cantidad de dinero al ciudadano J.A.P.S., y menos aún por concepto de cánones de arrendamiento.

Dicho esto, el problema judicial quedó circunscrito a la demostración en juicio de la relación arrendaticia, es decir, de la existencia de un contrato de arrendamiento verbal a tiempo indeterminado entre el ciudadano J.A.P.S. y el ciudadano G.E.Z., así como la falta de pago del canon de arrendamiento equivalente a veinte (20) cuotas mensuales.

De conformidad con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho.

V

En absoluta armonía con el planteamiento de la cuestión jurídica, corresponde a este Juzgador verificar sí la pretensión de la parte demandante está conforme o no, con los presupuestos establecidos en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en su literal “a”, para lo cual debe enunciar, analizar y valorar el material probatorio que consta en autos. Así se observa:

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE:

Según escrito de fecha 03 de noviembre de 2004 (fls. 83 al 85) el apoderado judicial de la parte demandante promovió los medios de prueba siguientes:

PRIMERO

Valor probatorio de los autos contentivos del presente juicio.

Con este particular el actor no promueve ningún medio de prueba en específico, toda vez que, los escritos --salvo que contengan una confesión judicial-- no son más que el instrumento que contiene las afirmaciones de hecho, defensas o excepciones de las partes que luego deben ser demostradas en juicio.

En consecuencia, este Tribunal lo desestima por ilegal. ASÍ SE ESTABLECE.-

DOCUMENTALES:

SEGUNDO

Valor probatorio del instrumento de propiedad inserto por ante la Oficina de Registro Público Subalterno del Municipio A.A.d.E.M..

De la revisión de las actas que integran el presente expediente, este Juzgador puede verificar que obra a los folios 5 al 13, copia simple del documento otorgado ante la Oficina de Registro Público del Municipio A.A.d.E.M., en fecha 14 de enero del 2000, que obra inserto con el Nro. 37, Protocolo Primero, Tomo Primero, Primer Trimestre, el cual contiene liberación parcial de hipoteca de primer grado por la sociedad mercantil: VENEZOLANA, ENTIDAD DE AHORRO Y PRÉSTAMO, C.A., sobre un inmueble constituido por parcela de terreno y la unidad de vivienda unifamiliar construida sobre dicha parcela, distinguida con el Nro. A264, que forma parte del Lote A o sector A de la Urbanización Vista Hermosa, cuyo propietario fue la sociedad mercantil INVERSIONES LOS 3 ASES, C.A, que posteriormente vende el inmueble antes indicado y objeto de la causa, al ciudadano J.A.P.S., quien a su vez, constituye hipoteca legal habitacional de primer grado a favor de VENEZOLANA, ENTIDAD DE AHORRO Y PRÉSTAMO, C.A.

Del análisis del mismo, este Tribunal puede constatar que se trata de un instrumento público, promovido de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, que no fue tachado por la contraparte en su oportunidad, motivo por el cual, hace plena prueba de los hechos jurídicos en el contenidos, en cuanto la venta realizada por la sociedad mercantil INVERSIONES LOS 3 ASES, C.A, a el ciudadano J.A.P.S., del inmueble identificado en el libelo de la demanda.

No obstante lo anterior, dicho instrumento carece de eficacia probatoria en la presente causa, en virtud que la propiedad del bien inmueble arrendado no forma parte del thema decidendum, y con este instrumento público no se demuestra la relación arrendaticia existente entre el actor J.A.P.S. y el demandado G.E.Z..

En consecuencia, este Tribunal lo desestima por impertinente. ASÍ SE ESTABLECE.-

TERCERO

Valor probatorio de los instrumentos signados B1 y vuelto, B2 y vuelto, B3 y vuelto, B4 y vuelto, B5 y vuelto y B6 que corren agregados al libelo de demanda.

Con este medio probatorio la parte demandante tiene por objeto probar “…que El (sic) arrendatario se encuentra insolvente con los cánones de Arrendamiento (sic), hasta un total de VEINTE (20) mensualidades consecutivas, dejando a El (sic) Arrendador (sic) en un Estado (sic) de Indefensión (sic) al no poder ejercer se (sic) derecho de cobro de cánones, ya que, El (sic) Arrendatario (sic) continua dentro de las instalaciones del inmueble, aun (sic) incumpliendo con sus obligaciones principales…”

De la revisión de las actas que integran el presente expediente, se puede constatar que obra a los folios 14 al 19 documentos privados promovidos por la parte demandante, los cuales se trata de seis (06) comprobantes de préstamo hipotecario, emanados --según afirma el promovente-- de la institución financiera Banco Mercantil, el cual identifica: crédito de Ley de Política Habitacional (INTERBANK) de fecha 19 de julio del año 2004, a nombre de J.P.S., Nro. de cuenta 1638247196, los cuales demuestran una deuda de crédito hipotecario, y en cuyo recibo identificado “B6” refleja un resumen de cuotas pendientes al 19 de julio de 2004, Nro. de cuotas atrasadas 20. Monto cuota financiera 2.853.807,20. Intereses 2.693.880,57. Capital 159.926,63. Seguro vida 18.958,74. Seguro incendio: 217.015,89. Gastos 311.513,85. Mora 25.357,35. Total general 3.426.653,03.

De lo anterior se evidencia, que son documentos privados emanados de un tercero, los cuales no presentan sellos ni firmas de persona autorizada por la institución bancaria Banco Mercantil, y de cuyo contenido se desprende la insolvencia en el pago del crédito suscrito por el ciudadano J.A.P.S. y no del pago de cánones de arrendamiento por el arrendatario.

En consecuencia, los instrumentos privados signados B1 y vuelto, B2 y vuelto, B3 y Vuelto, B4 y vuelto, B5 y vuelto y B6, por su naturaleza carecen de valor probatorio. ASÍ SE ESTABLECE.-

CUARTO

Valor probatorio de planilla de depósito signada Nro. 212964671, de fecha 02 de Agosto de 2004.

Con este medio probatorio la parte demandante tiene por objeto probar “…el pago de los cánones por ante la Institución financiera Banco Mercantil, cuenta Nro. 1638247196, por la cantidad de TRES MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 3.500.000,00) a nombre y realizado por el Demandante J.A.P.S. …”

QUINTO

Valor probatorio de planilla de depósito signada Nro. 349535599, de fecha 21 de octubre de 2.004.

Con este medio probatorio la parte demandante tiene por objeto probar “…el pago del canon por ante la Institución financiera Banco Mercantil, Cuenta Nro. 1638247196, por la cantidad de TRESCIENTOS DIEZ MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 310.000,00) a nombre y realizado por el Demandante J.A.P.S., la cual presento en original y copia para ser vista y devuelta…”

En relación a los particulares CUARTO y QUINTO, este Tribunal de Alzada observa, que obra a los folios 86 y 87 copias fotostáticas simples de planillas de depósitos Nro. 000000212964671, de fecha 02 de agosto de 2004, a nombre de J.A.P.S., por la cantidad de TRES MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 3.500.000,00); y Nro. 000000349535599, de fecha 21 de octubre de 2004, a nombre de J.A.P.S., por la cantidad de TRESCIENTOS DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 310.000,00), las cuales según el promovente fueron presentadas en original y copia para ser vistas y devueltas, pero en dichas copias no consta la respectiva nota de certificación por la secretaría del Juzgado de la causa, de conformidad con el articulo 112 del Código de Procedimiento Civil.

Ahora bien, la intención del promovente es probar “…el pago del canon por ante la Institución (sic) financiera Banco Mercantil…”, lo que constituye un hecho nuevo no alegado por el actor en el libelo de demanda, por el contrario, en los procesos de desalojo de inmueble de conformidad con lo previsto en el artículo 34, literal a) de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios, la carga de probar el pago de los cánones de arrendamiento le corresponde es al arrendatario que es demandado por su insolvencia y no al arrendador-demandante, por tanto, dichos depósitos bancarios no demuestran la relación arrendaticia existente entre el actor J.A.P.S. y el demandado G.E.Z..

En consecuencia, las planillas de depósito, anteriormente identificadas, carecen de eficacia probatoria para demostrar la existencia de la relación arrendaticia entre los ciudadanos J.A.P.S. y el demandado G.E.Z., razón por la cual, este Juzgador las desecha por carecer de eficacia probatoria. ASÍ SE DECIDE.-

SEXTO

Valor probatorio del estado de cuenta, del servicio de luz eléctrica propia del inmueble, emanado de la oficina comercial “CADELA” El Vigía, con el objeto de probar “…el estado de insolvencia del servicio de energía eléctrica…”

Del análisis minucioso de este instrumento privado (f.88), este Tribunal observa, que se trata del original de estado de cuenta que constituye una tarja de conformidad con el artículo 1.383 del Código Civil, que no fue impugnada por la contraparte en su oportunidad, motivo por el cual, hace fe en cuanto a que el suscriptor del servicio de energía eléctrica del inmueble objeto del contrato de arrendamiento cuyo desalojo se demanda, fue el ciudadano V.S., tal como lo afirmó el apoderado judicial de la parte actora en el escrito de promoción de pruebas, al indicar que “…el ciudadano V.A.S., efectúo contrato de servicio de energía eléctrica con la empresa CADELA, en fecha 05 de octubre de 2.001 y tal como quedó demostrado en la práctica de la medida de secuestro, es un tercero poseedor del inmueble…”

Asimismo, demuestra que el ciudadano V.S., para la fecha de la promoción de la prueba se encuentra insolvente en el pago del servicio público de energía eléctrica de los meses de agosto y septiembre, cuya deuda pendiente es por la cantidad de VEINTISÉIS MIL CIENTO VEINTINUEVE BOLÍVARES (Bs. 26.129,00).

No obstante, este medio probatorio carece de eficacia en la presente causa, por ser un hecho nuevo no alegado por el actor en el libelo de demanda, como es la insolvencia del servicio público de energía eléctrica, que es el objeto perseguido con este medio probatorio, por tanto, no demuestra la relación arrendaticia existente entre el actor J.A.P.S. y el demandado G.E.Z..

En consecuencia, este Tribunal los desestima por impertinente. ASÍ SE ESTABLECE.-

SÉPTIMO

Valor probatorio del contrato de servicio de energía eléctrica, de fecha 05 de octubre de 2001, a nombre del ciudadano V.S..

Con este medio probatorio la parte demandante tiene por objeto probar “…a partir del cual se dio habitabilidad al inmueble y que es posterior al 08 de Diciembre de 2.000, es decir, posterior al momento en el cual se celebró el contrato de arrendamiento verbal…”.

Del análisis exhaustivo de las actas que integran el presente expediente, este Juzgador puede constatar que obra al folio 89, copia fotostática simple de contrato por servicio de energía eléctrica de la Empresa Cadela, Nro. 6131 de fecha 05 de octubre de 2001, para el inmueble ubicado en la urbanización Vista Hermosa casa Nro. 264, que se trata de una copia simple de un documento público administrativo, el cual según el criterio jurisprudencial imperante, deban asemejarse a los documentos privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, razón por la cual, el instrumento analizado se debe tener como fidedigno de su original de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por tanto, hace plena prueba de los hechos jurídicos en él contenidos, en cuanto a la suscripción del servicio público de energía eléctrica por el ciudadano V.S..

No obstante, el mismo, carece de eficacia probatoria en la presente causa, en virtud de que no demuestra la relación arrendaticia existente entre el actor J.A.P.S. y el demandado G.E.Z..

En consecuencia, este Tribunal los desestima por impertinente. ASÍ SE ESTABLECE.-

OCTAVO

Valor probatorio de los artículos 1.579, 1.592, 1.595, 1.614 y 1.615 del Código Civil Venezolano, en concordancia con los artículos 15, 27, 34 literal a) y g) y 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Con este particular la parte demandante no promueve ningún medio de pruebas, toda vez que el derecho no es objeto de prueba. ASÍ SE ESTABLECE.-

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:

Según diligencia de fecha 15 de noviembre del 2004 (f.16), la parte demandada consigna escrito de promoción de pruebas, las cuales no fueron admitidas por el Juzgado de la causa, por ser extemporáneas, en virtud de que fueron promovidas fuera del lapso legal, tal como consta en Auto de igual fecha agregado al folio 110 del presente expediente.

Ahora bien, analizado y valorado el material probatorio que consta en las actas que integran el presente expediente, y en consideración al problema judicial suscitado en la presente causa, como lo es determinar, si existe o existió una relación arrendaticia en forma verbal y a tiempo indeterminado entre el ciudadano J.A.P.S. y el ciudadano G.E.Z., este Juzgador debe analizar pormenorizadamente los presupuestos necesarios para la existencia de un contrato de arrendamiento, de conformidad con el artículo 1.579 del Código Civil, los cuales son: 1) La obligación de hacer gozar una cosa mueble o inmueble; 2) Un cierto tiempo respecto del cual se asume esa obligación; y 3) Un precio, que puede fijarse en dinero o en especie.

En relación a la primera exigencia “La obligación de hacer gozar una cosa mueble o inmueble”, la cual va referida “…a que el arrendador está obligado a entregar al arrendatario la cosa arrendada; conservarla en estado de servir al fin para el cual se la ha arrendado; y mantener al arrendatario en el goce pacífico de la cosa arrendada (C.C. art.1.585)” (Aguilar G. José. L. (2009) “Contratos y Garantías”. p. 375)

En el presente caso, la parte demandante afirma en su libelo de demanda que en fecha 08 de diciembre del año 2000, celebró con el ciudadano G.E.Z., contrato de arrendamiento verbal sobre un inmueble ubicado en la urbanización Vista Hermosa, calle 5a, casa Nro. A262 en la ciudad de El Vigía Municipio A.A.d.E.M., quien “…recibió en posesión arrendaticia el inmueble indicado en perfecto estado de habitabilidad…”.

Asimismo, el actor afirma que el inmueble en cuestión se encuentra en posesión de un tercero autorizado por el demandado G.E.Z., quien a su vez, en su escrito de contestación a la demanda manifestó: “…que tomó posesión del inmueble en fecha 13-01-00 y deje viviendo en el inmueble a mi cuñado de nombre V.A.S. (…) con conocimiento del demandante ya que le autorizó para que gestionara y CONTRATARA a nombre de mi persona así como el de V.A.S., los servicios públicos y privados antes las autoridades competentes y quien además ha venido ocupando el inmueble desde el mismo día que se me realizó la venta del inmueble objeto de la demanda (…) por cuanto el inmueble ya era de mi propiedad…”. De lo anterior se desprende, que en efecto, el inmueble ha sido ocupado por el ciudadano V.A.S., lo cual ha resultado un hecho no controvertido.

De lo antes expuesto se desprende manifiestamente que el inmueble objeto de la presente causa, ha sido ocupado por un tercero ciudadano V.A.S., y no por el ciudadano G.E.Z., por tanto, el demandado no ha estado en posesión y goce del inmueble objeto de la pretensión.

En consecuencia, se puede concluir que no se encuentra verificado el primer supuesto de hecho previsto en el artículo 1.579 del Código Civil. ASÍ SE DECIDE.-

Respecto al segundo requisito “Un cierto tiempo respecto del cual se asume esa obligación”, lo que significa que las partes --arrendador y arrendatario-- se liguen por un período cierto, preciso, o por el contrario por uno indefinido en cuanto al día en el cual se terminará la relación arrendaticia.

En el caso examine, la parte actora afirma en su libelo de demanda que celebró el contrato de arrendamiento verbal “…por el lapso de un (01) año, contado a partir del 08 de diciembre de 2000, siendo dicho contrato prorrogable, y (sic) alguna de las partes quisiera desistir del contrato participará a la otra parte con treinta (30) días de anticipación al vencimiento de cada lapso y si no hubiere tal participación, el contrato se considerará automáticamente prorrogable por otro periodo igual”.

Por su parte, el demandado en la contestación de la demanda niega, rechaza y contradice la existencia de un contrato de arrendamiento verbal con la parte actora “…que tenga por objeto el inmueble que identifica como arrendado, que la verdad de los hechos fue que en fecha 13-01-2000, él celebró con el ciudadano J.A.P.S., contrato verbal de compra-venta pura y simple del inmueble objeto de la demanda…”

Planteado el problema judicial en estos términos, surge para el actor la carga de probar la existencia de la relación arrendaticia alegada, pues sin la demostración de este hecho se hace imposible determinar el tiempo de vigencia del contrato de arrendamiento, que en el presente caso, tratándose de un contrato verbal el mismo es a tiempo indeterminado, de allí, que la determinación de la relación arrendaticia sea un supuesto lógico para poder verificar este requisito.

En consecuencia, se puede concluir que no se ha comprobado en el caso de autos el segundo de los requisitos indicados. ASÍ SE DECIDE.-

En referencia al tercer requisito de la existencia de un contrato de arrendamiento “Un precio, que puede fijarse en dinero o en especie”:

En la presente causa, el demandante en su libelo de demanda afirmó que el canon de arrendamiento convenido con el arrendatario ciudadano G.E.Z., es por el valor de las cuotas mensuales del crédito hipotecario que recae sobre el inmueble, el cual debía ser depositado en la entidad Banco Mercantil, en la cuenta de ahorro Nro. 1638-24719-6, a nombre del demandante.

De la revisión de las actas que integran el presente expediente, este Juzgador puede verificar que obra a los folios 5 al 13, copia simple del documento de liberación parcial de hipoteca-venta e hipoteca, del inmueble objeto del presente juicio, otorgado por ante la Oficina de Registro Público del Municipio A.A.d.E.M., en fecha 14 de enero del 2000, --ya valorado en el texto de esta sentencia-- y del cual se evidencia que el ciudadano J.A.P.S., suscribió un contrato de crédito con la sociedad mercantil VENEZOLANA, ENTIDAD DE AHORRO Y PRÉSTAMO, C.A, por la cantidad de NUEVE MILLONES TRESCIENTOS SETENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs. 9.375.000,00), cuyo crédito fue otorgado según lo establecido en el Decreto con Rango y Fuerza de Ley que regula el Subsistema de Vivienda y Política Habitacional, de fecha 22 de octubre de 1999, por un plazo de veinte (20) años y mediante el pago de doscientas cuarenta (240) cuotas mensuales y consecutivas, las cuales comprenden capital, intereses calculados a la tasa del 13,89% y las primas correspondientes al Fondo de Garantía y Fondo de Rescate previstas en las leyes antes indicadas.

A los efectos de garantizar dicho préstamo, el ciudadano J.A.P.S., parte demandante, constituyó hipoteca legal habitacional de primer grado sobre el inmueble objeto de la presente causa.

Ahora bien, en el contrato de arrendamiento por su naturaleza deben las partes fijar el monto del canon de arrendamiento, el cual constituye la obligación principal del arrendatario. “El precio arrendaticio consiste en la contraprestación que el arrendatario se compromete a entregar al arrendador; por el uso y disfrute de la cosa arrendada por cierto tiempo (art. 1.579, CC); “contraprestación” que, por lo general, consiste en una suma de dinero y que en el ámbito civil pudiera no serlo así por disposición de las partes…” (Guerrero Q. Gilberto. (2003) Tratado de Derecho Arrendaticio. P. 29)

Igualmente, la doctrina enseña:

“En cuanto a la “determinación del precio” la ley si es exigente cuando contempla que el precio del arrendamiento deber ser “determinado”, es decir, “cierto” en su cuantía” (art. 1.579, CC), significando así que no puede dejarse al azar, a la incertidumbre, ni a la sola voluntad de una de las partes obligadas (art. 1.202, CC) puesto que entonces existiría nulidad; no obstante no indicar la Ley cuando debe cancelarse, ya que el lapso o tiempo del pago la Ley lo deja a la voluntad de arrendador y arrendatario, al tenor de lo dispuesto en el numeral 20 del art. 1.592 del Código Civil, pues el arrendatario “debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos”, expresión indicativa de la facultad en que se encuentran los sujetos de esa relación obligatoria para establecer que el pago del alquiler será determinado forma (cuantum) o tiempo (momento temporal del pago), por mensualidades vencidas o anticipadas…” (subrayado del Tribunal) (Guerrero Q. Gilberto. (2003) Tratado de Derecho Arrendaticio. P. 41)

Es por ello, que en el caso bajo análisis, no se encuentra determinado fehacientemente el monto del canon de arrendamiento mensual, pues sólo el demandante manifiesta que dicho canon será por el valor de las cuotas mensuales de crédito hipotecario que recae sobre el inmueble, las cuales, no se encuentran determinadas en el documento de crédito; puesto que el mismo solo establece que las cuotas en referencia estarán comprendidas por el capital, intereses calculados a la tasa del 13,89% y las primas correspondientes al Fondo de Garantía y Fondo de Rescate, lo cual equivale a cuotas mensuales que pueden variar y según literalmente señala el contrato en referencia, “…se ajustará periódicamente en forma gradual tomando en consideración entre otros factores, la evolución de las condiciones socio-económicas prevalecientes en el país, el Indice (sic) de Precios al Consumidor (…) con la finalidad de ajustar la cuota mensual acorde a los índices de inflación determinados por el Banco Central de Venezuela (B.C.V.)…”

Es de hacer notar, que en el documento de venta y constitución de hipoteca otorgado por el ciudadano J.A.P.S., se prevé que el beneficiario del crédito habitacional adquiere el inmueble para habitarlo, y su vez, se contempla la prohibición de enajenar, gravar, arrendar o subarrendar el bien hipotecado, sin el consentimiento de la entidad financiera, autorización ésta que no fue promovida ni consignada a los Autos por la parte actora.

En fuerza de los razonamientos precedentemente expuestos, este Juzgador de alzada llega a la convicción de que efectivamente no está estipulado un canon de arrendamiento que sea cierto en su cuantía, por el contrario, de los alegatos del actor se desprende que el monto del canon de arrendamiento dependería de la cuota mensual del crédito hipotecario, la cual según el documento de préstamo (fl. 5 al 13), antes valorado, está sujeta a las variaciones periódicas por los índices de inflación y los índices de precios al consumidor, situación que desnaturaliza la esencia del contrato de arrendamiento, ya que su fijación no puede quedar en completa incertidumbre en relación al cuantum pecuniario o económico, al contrario, el precio del canon de arrendamiento debe estar determinado clara e inequívocamente, de modo que el arrendatario conozca con certeza lo que debe pagar al arrendador por el uso, goce y disfrute del bien arrendado y durante el tiempo convenido.

En fuerza de estas consideraciones, se puede concluir que no se ha verificado en el caso de autos con el tercero de los requisitos indicados. ASÍ SE ESTABLECE.-

Analizado como ha sido el material probatorio cursante de autos, se puede concluir que no fueron demostrados en juicio los requisitos de procedibilidad de la pretensión de desalojo incoada por la parte demandante.

En efecto, las pruebas promovidas por la parte demandante no fueron suficientes para demostrar la existencia de la relación arrendaticia derivada de un contrato verbal de arrendamiento a tiempo indeterminado, entre la parte demandante ciudadano J.A.P.S. y la parte demandada ciudadano G.E.Z., toda vez que, ninguna de ellas produjo en este Juzgador la convicción de la existencia de la relación arrendaticia alegada.

En consecuencia, con fundamento a las consideraciones que anteceden, debe declararse sin lugar la pretensión, tal como quedará determinado en el dispositivo del presente fallo. ASÍ SE DECIDE.-

Después de lo anteriormente expuesto, no puede pasar este Juzgador de segunda instancia por inadvertida la imprecisión cometida por el Tribunal de la causa en su parte dispositiva al establecer:

En relación a la oposición a la medida de secuestro hecha por el ciudadano G.E.Z., parte demandada y el ciudadano V.A.S., como tercero, la cual obra en el cuaderno de medidas que se ordenó formar en este proceso, este Tribunal considera que en virtud de la decisión emanada por este Tribunal mediante la presente sentencia, la misma se declara sin lugar

.

En efecto, se debe señalar al Juzgado a quo, que en la incidencia de oposición planteada contra la medida cautelar, una vez finalizado la articulación probatoria, el Tribunal que conoce la oposición a la medida, debe dictar sentencia en el respectivo cuaderno de conformidad con el artículo 603 del Código de Procedimiento Civil, el cual se tramita separadamente de la causa principal que sigue su curso, y una vez decida la oposición a la medida y haber quedado firme la sentencia, se debe ordenar agregar el cuaderno al expediente principal de conformidad con lo dispuesto en el artículo 604 eiusdem.

En consecuencia, esta Alzada apercibe a la Juez de la causa por la falta cometida y le exhorta a no cometer dicha falta en el futuro.

VI

Igualmente, este Juzgador, procediendo oficiosamente, considera menester hacer algunas precisiones acerca de la sentencia recurrida, para lo cual observa:

De conformidad con el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, el Juez, ”… Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados…”

Por su parte, según el ordinal 5to del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil: “Toda sentencia debe contener: (…) 5°) Decisión expresa, positiva y precisa con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas, sin que en ningún caso pueda absolverse de la instancia…” (subrayado del Tribunal).

En el presente caso, del análisis concatenado de las excepciones o defensas opuestas por la parte demandada y la parte dispositiva de la sentencia recurrida, este Juzgador puede constatar que la sentencia recurrida incurrió en omisión de pronunciamiento en cuanto a una de las excepciones planteadas por el demandado, lo cual configura el vicio de incongruencia negativa.

En cuanto a este vicio del fallo, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, ha expresado:

… el vicio de incongruencia del fallo se produce cuando el Juez extiende su decisión mas allá de los límites del problema judicial que le fue sometido a su consideración (incongruencia positiva), o bien cuando omite el debido pronunciamiento sobre alguno de los términos del problema judicial (incongruencia negativa).

Esta última hipótesis conduce a establecer que el Juez tiene la obligación de considerar y decidir sobre todos y cada uno de los alegatos formulados por sus partes, es decir, sobre todo aquello que constituye un alegato o una defensa, regla ésta llamada principio de exhaustividad… (Jurisprudencia Venezolana Ramírez & Garay. Ponente: Luís Antonio Ortiz Hernández. Sentencia de fecha 21 de julio de 2008. Caso: A.C. Sandia contra J. O. Prato y otros. Tomo CCLVI (256) p. 518)

En el caso subexamine, de la revisión detenida del escrito de contestación a la demanda, específicamente las excepciones de la parte demandada, se puede constatar que impugnó la cuantía de la demanda hecha por el actor --que ya fue resuelta en esta sentencia-- en los términos siguientes: “Niego, rechazo y contradigo en todas y cada una de sus partes la estimatoria hecha en el libelo de demanda …”

De conformidad con el primer aparte del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, “… El demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. El Juez decidirá, sobre la estimación en capítulo previo en la sentencia definitiva…”

Del análisis del fallo apelado se puede constatar que omitió pronunciamiento en punto previo a la sentencia definitiva, sobre el rechazo de la estimación de la cuantía realizada por la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda, de lo que se puede concluir que la misma incurrió en el vicio denominado como incongruencia en sentido negativo (citra petita), debido que el Juez a quo dejó de considerar defensas y excepciones interpuesta por la parte demandada. ASÍ SE ESTABLECE.-

De conformidad con el artículo 244 del Código de Procedimiento Civil: “Será nula la sentencia: por faltar las determinaciones indicadas en el artículo anterior; por haber absuelto de la instancia; por resultar la sentencia de tal modo contradictoria, que no pueda ejecutarse o no aparezca que sea lo decidido; y cuando sea condicional, o contenga ultrapetita”

Asimismo, según indica el artículo 209 eiusdem: “La nulidad de la sentencia definitiva dictada por el Tribunal de la instancia inferior, que se halle viciada por los defectos que indica el artículo 244, solo puede hacerse valer mediante el recurso de apelación, de acuerdo con las reglas propias de este medio de impugnación. La declaratoria del vicio de la sentencia por el Tribunal que conozca en grado de la causa, no será motivo de reposición de esta, y el Tribunal deberá resolver también sobre el litigio. Esta disposición no se aplica en los casos a que se refiere la última parte del artículo 246”.

Sentadas las anteriores premisas, debido a que la sentencia recurrida incurrió en el vicio de incongruencia negativa (citra petita) este sentenciador de Alzada, en la parte dispositiva de esta sentencia debe declarar su nulidad.

Como consecuencia de la declaratoria anterior, esta Alzada de conformidad con el Parágrafo Único de la norma antes citada, apercibe a Juzgado de la causa por la falta cometida y le exhorta a no cometer dicha falta en el futuro. ASÍ SE DECIDE.-

VII

Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, con sede en El Vigía, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto por el ciudadano G.E.Z., venezolano, mayor de edad, cedulado con el Nro. 8.074.885, domiciliado en El Vigía Municipio A.A.d.E.M., en su carácter de parte demandada, asistido por la profesional del derecho LOHENDY G.P.R., cedulada con el Nro. 14.762.793 e inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado con el Nro. 89.551, contra sentencia proferida por el JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS A.A., A.B., O.R.D.L. Y CARACCIOLO PARRA Y OLMEDO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA, en fecha 20 de diciembre de 2004, en el juicio que sigue contra el recurrente el ciudadano J.A.P.S., venezolano, mayor de edad, comerciante, cedulado con el Nro. 13.559.197, domiciliado en El Vigía Municipio A.A.d.E.M., por Desalojo de Inmueble y Cobro de Bolívares.

Se declara la NULIDAD de la sentencia recurrida.

Se declara SIN LUGAR la pretensión de Desalojo y Cobro de Bolívares incoada por el ciudadano J.A.P.S., antes identificado, contra el ciudadano G.E.Z., antes identificado.

De conformidad con los artículos 274 y 281 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandante ciudadano J.A.P.S..

Notifíquese a las partes.

DÉJESE COPIA Y BÁJESE EL EXPEDIENTE EN SU OPORTUNIDAD. PUBLÍQUESE, CÓPIESE Y REGÍSTRESE.

DADO, FIRMADO Y SELLADO EN LA SALA DE DESPACHO DEL JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL Y MERCANTIL DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA. El Vigía, a los nueve días del mes de diciembre del año dos mil nueve. Años 199º de la Independencia y 150º de la Federación.

EL JUEZ,

J.C.N.G.

LA SECRETARIA,

ABOG. NORIS CLAYNETH BONILLA VARGAS