Decisión nº 702 de Juzgado Superior en lo Civil, Contencioso y Administrativo de Barinas, de 25 de Noviembre de 2004
| Fecha de Resolución | 25 de Noviembre de 2004 |
| Emisor | Juzgado Superior en lo Civil, Contencioso y Administrativo |
| Ponente | Freddy Josue Duque Ramirez |
| Procedimiento | Cumplimiento De Contrato Por Arrendamiento |
Exp. N3° 4676-03
REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
JUZGADO SUPERIOR CIVIL Y CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO
DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DE LA REGIÓN DE LOS ANDES
IDENTIFICACION DE LAS PARTES
PARTE DEMANDANTE: E.A.F.A., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 9.992.899.
APODERADO JUDICIAL: P.E. UZCATEGUI GUERRA, inscrito en el IMPREABOGADO bajo el Nº 31.007.
PARTE DEMANDADA: Ciudadano F.B., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 15.383.654.
APODERADOS JUDICIALES: Abogados L.D.V.H.P. y A.R.P.S., titulares de las cédulas de identidad Nros. 10.561.471 y 9.262.497 e inscritos en el INPREABOGADO bajo los Nros. 52.913 y 39.296 respectivamente.
SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA
El presente expediente se recibió en este Tribunal Superior con motivo de la apelación ejercida por el Abogado P.U., apoderado judicial de la parte demandante en contra de la decisión dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, en el juicio de Resolución de Contrato de Arrendamiento y Daños y Perjuicios intentada por el ciudadano E.A.F. en contra del ciudadano F.B.; en el libelo de la demanda el demandante alega que en fecha 12-03-2001 suscribió contrato de arrendamiento verbal y privado con el ciudadano F.B., sobre un inmueble de su propiedad ubicado en la Urbanización La Concordia, Avenida Ciudad Bolivia cruce con Calle L.d.E.B., constante de un pasillo amplio, una barra, dos baños, dos aires acondicionados de 5000 BTU, que el contrato fue pactado por el lapso de diez (10) meses, pudiendo ser prorrogado el mismo de común acuerdo entre las partes por el canon mensual de arrendamiento de CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 400.000,00), que le entregó al arrendador por concepto de depósito la cantidad de NOVECIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 900.000,00). Que motivado a que se presentaron varios inconvenientes con el pago atrasado del servicio eléctrico, impuestos municipales e Hidro Andes, así como ciertas averías en los equipos arrendados al poco tiempo de haber dado inicio a la contratación verbal del referido inmueble, de mutuo y común acuerdo le entregó el dinero al propietario del inmueble para hacer los pagos correspondientes con el compromiso de que posteriormente se le cancelaría el dinero gastado por los siguientes conceptos: Electricidad Bs. 1.906.467,65 correspondiente a los recibos vencidos de los meses diciembre de 1999, febrero, abril, junio, agosto, diciembre 2000; febrero, abril y junio 2002; por concepto de servicio de agua la cantidad de Bs. 241.513,69 y por concepto de Impuesto Municipal la cantidad de Bs. 960.000,00; por la reparación de aire acondicionado Bs. 625.330,00; Medidor Bs. 185.000,00, que dichos gastos arrojan una cantidad de TRES MILLONES NOVECIENTOS DIECIOCHO MIL TRESCIENTOS ONCE CON TREINTA Y CUATRO CENTIMOS (Bs. 3.918.311,34).
Que decidieron autenticar ante la Notaría Pública Primera de Barinas, bajo el Nº 60 del Tomo 08 el contrato de arrendamiento y pactaron que se le reintegraría la cantidad de dinero antes mencionada, reintegro que sería con las mensualidades vencidas, por carecer el arrendador de dinero, que el 21-01-2003 celebraron acuerdo en el cual dejaron sin efecto el contrato verbal, que el mismo el arrendador se comprometió a cancelarle Bs. 900.000,00 por concepto de depósito, el dinero cancelado por los gastos ya descritos, y hacer entrega de los recibos de Cadela, Hidro Andes y Solvencias Municipales, que actualmente existía una deuda con CADELA e HIDROANDES bajo su responsabilidad, pero para la cancelación de la misma exige que se le cancele primero el monto que se le adeuda; que el 03 de febrero al pretender abrir el local, no le sirvió ninguna de las llaves y le fue imposible ingresar al mismo, que desde el interior un ciudadano le contestó que él había alquilado el local. Que ha sido imposible obtener la cancelación del dinero que se le adeuda, que nunca se le notificó que no se prorrogaría el contrato y arrendó el inmueble a otra persona.
Fundamenta la demanda en los artículos 1155, 1159, 1160, 1167, 1168, 1185, 1209, 1264, 1265, 1270, 1271, 1275, 1474, 1479, 1488, 1496 y 1520 del Código Civil. Finaliza exponiendo que demanda al ciudadano F.B. para que convenga en resolver el contrato de arrendamiento suscrito con su persona el 16-01-2002 y para que le pague, previa la deducción de Bs. 1.877.897,00, los siguientes conceptos: Bs. 1.906.467,65 por servicio de electricidad, Bs. 241.513,69 por servicio de agua, Bs. 960.000,00 por concepto de impuesto municipal, por reparación de aire acondicionado Bs. 625.330,00, por concepto de medidor Bs. 185.000,00, por depósito retenido Bs. 900.000,00 y la cantidad de Bs. 1,350.000,00 por concepto de depósito del contrato autenticado y vigente; así como la cantidad de Bs. 6.000.000,00 por daños y perjuicios causados por el dolo incurrido y el incumplimiento contractual. Solicita experticia complementaria del fallo, más las costas y costos del proceso y estima la demanda en la cantidad de Bs. 12.168.311,34.-
Los Abogados L.H.P. y A.P.S., apoderados judiciales de la parte demandada, presentaron escrito mediante el cual opusieron la cuestión previa prevista en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, alegando que el actor acumula en el libelo pretensiones cuyos procedimientos son incompatibles entre sí, ya que demanda la resolución de un contrato de arrendamiento y el reintegro de un supuesto depósito en garantía, las cuales acumula a la pretensión de cobro de cantidades de dinero, que según el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios las demandas de resolución de contrato de arrendamiento y el reintegro del depósito en garantía se sustanciará conforme al Código de Procedimiento Civil, pero que la pretensión de cobro de supuestas deudas de dinero entre las partes cuyo origen y sus obligaciones no fueron pactadas en el contrato de arrendamiento, debe tramitarse y decidirse conforme al procedimiento ordinario previsto en el Código Adjetivo; por tal motivo solicitan que se declare extinguido el proceso conforme al artículo 354 del Código de Procedimiento Civil. En cuanto a la contestación del fondo de la demanda expusieron que el contrato de arrendamiento ya está extinguido, por cuanto su representado y el demandante suscribieron un Acta de finiquito de fecha 21-01-2003 en el cual se resolvió el contrato por voluntad de ambas partes, que por tal motivo el demandante no puede pretender la extinción de un contrato inexistente, que en consecuencia es totalmente falso que el demandante tuviese derecho a poseer el inmueble en calidad de arrendatario el 03-02-2003.
Continúa exponiendo que el demandante no puede exigir la resolución de un contrato, por cuanto incumplió el acuerdo contractual celebrado, que así lo confesó al señalar que adeuda la suma de Bs. 1.877.897,00 por concepto de energía eléctrica y agua potable; que la pretensión del demandante no puede prosperar en derecho por cuanto el demandante nunca dio satisfacción a sus obligaciones contractuales. Negaron y rechazaron el alegato del demandante en cuanto al contrato verbal, los montos que supuestamente se le adeudan, el supuesto reintegro acordado con su representado y la estimación de la demanda.
Los apoderados judiciales de la parte demandada, presentaron oportunamente escrito de pruebas en el cual promovieron el mérito y valor favorable de los autos en relación al contrato de disolución del contrato de arrendamiento, la comunidad de la prueba en cuanto al contrato de arrendamiento, acta de finiquito del contrato de arrendamiento, la confesión del demandante al reconocer su incumplimiento contractual, copia simple del contrato de arrendamiento privado suscrito entre el demandante y el ciudadano O.G.; también promovieron testimoniales.
El apoderado actor en escrito consignado el 19-06-2003 promovió el valor y mérito favorable que emana de los autos y del escrito presentado por la parte demandada referente a la existencia de un contrato privado suscrito entre F.B. y A.F.; promovió asimismo el Acta de finiquito referente a la existencia des un contrato de arrendamiento privado y otro autenticado sobre el mismo inmueble y entre las mismas partes, así como el reconocimiento expreso que según señala, existe en el acta de finiquito en relación a las cantidades de dinero que debe reintegrar el arrendador por concepto de depósito, copia certificada del contrato de arrendamiento y contrato suscrito entre su representado y el ciudadano O.G..
DE LA DECISIÓN APELADA
El Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas declaró extinguido el proceso bajo el siguiente argumento:
.......omissis...
Sin embargo, tratándose en el caso de autos, de una demanda de resolución de contrato de arrendamiento y subsidiariamente daños y perjuicios, por cuanto la primera de ellas independientemente de la cuantía y por mandato legal, debe ser sustanciada por los trámites del procedimiento breve, resulta incompatible en su procedimiento con la de cobro de las cantidades de dinero especificadas por el accionante en su libelo, ya descritas, por los conceptos suficientemente señalados en el texto de esta decisión, en virtud de que esta última pretensión se sustancia por el procedimiento ordinario establecido en nuestro ordenamiento jurídico.
En consecuencia, al versar la demanda ejercida con ocasión del presente juicio sobre pretensiones cuyos procedimientos son incompatibles entre sí, resulta forzoso para quien aquí decide considerar que existe la inepta acumulación contemplada en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, prosperando por ende, la cuestión previa opuesta por la parte demandada establecida en la parte final del numeral 6º del artículo 346 ejusdem. Y ASÍ SE DECIDE
.
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
En el caso bajo análisis el ciudadano A.F.A., demanda la Resolución de Contrato de Arrendamiento a tiempo determinado y pago por Daños y Perjuicios derivados del contrato de arrendamiento; reclamando el pago de cantidades de dinero por concepto de haber cancelado electricidad, servicio de agua, impuesto municipal, aire acondicionado, medidor, depósito retenido y depósito del contrato de arrendamiento, los cuales son producto del mencionado contrato, alegando el demandante que el arrendador incurrió en incumplimiento contractual; es obvio que el reclamo de daños y perjuicios es accesorio a la Resolución del Contrato, ya que se han generado los mismos como consecuencia del incumplimiento de dicho contrato. En tal sentido, este Juzgador difiere del criterio del Tribunal de la causa, el cual declaró la extinción del proceso argumentando la incompatibilidad de las acciones y en tal sentido el Ex - Magistrado Pedro Alid Zoppi en su obra Cuestiones Previas y otros Temas de Derecho Procesal, Pag. 78 y 79 ha dicho lo siguiente:
... Siguiendo al Código de Procedimiento Civil italiano de 1942, el nuevo Código venezolano prevé tres casos de acumulación: la accesoriedad, la conexión y la continencia. De estas expresiones, solo la primera es nueva, porque las otras eran conocidas. Sin embargo, la primera existía en el derogado Código aún cuando sin nombrarla y era el artículo 84, reiterado textualmente en el nuevo artículo 48, pero lo importante en el nuevo Código es denominarla como accesoriedad, de modo que hay siempre una causa principal y otra u otras accesorias,... omissis.... El artículo 48 da un ejemplo de causa accesoria: la demanda contra un fiador o garante, siendo principal la demanda contra el fiado o garantizado; otros ejemplos de causas accesorias los encontramos en una demanda de daños y perjuicios por cumplimiento o resolución de un contrato bilateral, caso en el cual si cursa o se demanda el cumplimiento o la resolución, ésta será la causa principal; si se ha demandado el pago de capital y, separadamente, los intereses, esta demanda será la accesoria......
En el presente caso es evidente que los daños y perjuicios reclamados son accesorios de la resolución del contrato de arrendamiento, ya que se han generado por incumplimiento del mismo; al respecto el artículo 1167 del Código Civil establece:
En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede, a su elección, reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos, si hubiere lugar a ello
En corolario de lo anterior, este Juzgador declara revocada la decisión apelada y en aplicación del principio de la doble instancia, ordena la remisión del expediente al Tribunal de la causa a los efectos del conocimiento del fondo de la acción.
D E C I S I O N
En mérito de lo anteriormente expuesto este Tribunal Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Circunscripción Judicial Los Andes actuando en sede Constitucional en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, decide:
Se declara REVOCADA la decisión apelada.
Se ordena la remisión del expediente al Juzgado de la causa a los fines del conocimiento del fondo del juicio.
Se ordena la notificación de las partes.
Publíquese, regístrese y expídanse las copias de ley.
Dada, firmada y sellada en la sala de despacho del Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Circunscripción Judicial de la Región Los Andes, en Barinas a los veinticinco (25) días del mes de noviembre de 2004. Años 194° de la Independencia y 145° de la Federación.
EL JUEZ,
F.D.R.
LA SECRETARIA,
B.T.M.
En esta misma fecha se publicó la anterior decisión, siendo las_____. Conste.-
Scria.
