Decisión nº 9 de Juzgado Superior Decimo en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 22 de Julio de 2014

Fecha de Resolución:22 de Julio de 2014
Emisor:Juzgado Superior Decimo en lo Civil, Mercantil y del Transito
Número de Expediente:AP71-R-2013-000925-6.570
Ponente:María F Torres Torres
Procedimiento:Cumplimiento De Contrato

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

EL

JUZGADO SUPERIOR DÉCIMO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA

METROPOLITANA DE CARACAS

EXPEDIENTE Nº AP71-R-2013-000925/6.570

PARTE DEMANDANTE:

A.J.L.M., venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad número 12.671.819; representado judicialmente por los abogados en ejercicio P.S.E., A.C.P. y W.R.V., inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 3.194, 1.592 y 28.577, respectivamente.

PARTE DEMANDADA:

J.M.S., venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad número 3.155.670; representado judicialmente por las abogadas en ejercicio NAKARYD V.P. y G.Y.P., inscritas en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 148.087 y 25.375, en su orden.

MOTIVO: Apelación contra la sentencia dictada en fecha 23 de mayo del 2013 por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en juicio de cumplimiento de contrato.

Cumplido el trámite administrativo de distribución de expedientes, correspondió a este tribunal superior conocer de la presente causa a los fines de decidir el recurso de apelación interpuesto en fecha 13 de agosto del 2013 por la abogada NAKARYD V.P., en su carácter de co-apoderada judicial del ciudadano J.M.S., parte demandada, contra la sentencia dictada el 23 de mayo del 2013 por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró parcialmente con lugar la pretensión contenida en la demanda incoada por el ciudadano A.J.L.M. contra el ciudadano hoy apelante por cumplimiento de contrato.

El recurso en mención fue oído en ambos efectos mediante providencia del 25 de septiembre del 2013, razón por la que se remitió el expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial.

En fecha 30 de septiembre del 2013, se recibieron las actuaciones, procedentes de la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, de lo cual se dejó constancia por Secretaría el 01 de octubre del 2013, por lo que se le dio entrada el 04 de octubre del 2013, fecha en la cual este ad quem se abocó al conocimiento del presente juicio, y acordó remitir el expediente al juzgado de la causa por existir errores en la foliatura. Posteriormente, una vez subsanados los errores de foliatura, la Secretaria titular de este juzgado superior dejó constancia de haber recibido el expediente en fecha 31 de octubre del 2013.

Por auto del 06 de noviembre del 2013, se le dio entrada y se fijó el Vigésimo (20) día de despacho siguiente a dicha data, la oportunidad para la consignación de informes, los cuales fueron rendidos en su oportunidad por los abogados P.S.E., en su carácter de co-apoderado judicial de la parte actora, en tres (3) folios útiles; y por NAKARY V.P., en su carácter de co-apoderada judicial de del demandado J.M.S., en once (11) folios útiles; asimismo el 06 de diciembre del 2013, se fijó un lapso de ocho (08) días de despacho, contados a partir de ese día inclusive, para la presentación de las observaciones, las cuales no fueron consignadas.

En fecha 19 de diciembre del 2013 el tribunal dijo VISTOS, y se reservó sesenta (60) días calendario para decidir.

Mediante auto del 05 de marzo del 2014 se difirió el pronunciamiento por un lapso de treinta (30) días consecutivos siguientes a esa fecha, en el entendido que deberá dejarse transcurrir dicho plazo para la interposición de los recursos, y de no ser dictado el fallo en el lapso establecido se ordenará su notificación.

Se procede a decidir de seguidas, lo cual se hace con arreglo al resumen narrativo, consideraciones y razonamientos expuestos a continuación:

SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA

Se inició el presente juicio, en virtud del escrito libelar presentado en fecha 1º de marzo del 2012, ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, contentivo de la demanda que por cumplimiento de contrato incoaran los abogados P.S.E. y W.R.V. en su carácter de apoderados judiciales del ciudadano A.J.L.M. contra el ciudadano J.M.S., correspondiéndole el conocimiento de la causa al Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial.

Los apoderados de la parte actora alegaron en su escrito libelar los siguientes hechos relevantes:

Que su representado el ciudadano A.L.M. celebró un contrato de compraventa con el ciudadano J.M.S., de un apartamento distinguido con el número sesenta y dos (62), ubicado en la planta piso seis (6) del edificio Residencias Carla, ubicado en la Avenida Principal de la Urbanización Caurimare, Jurisdicción del Municipio Baruta del Estado Miranda, el cual fue autenticado por ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Baruta del Distrito Metropolitano de Caracas en fecha 13 de diciembre de 2007, inserto bajo el Nº 78, Tomo 179, de los libros autenticados llevados por dicha Notaria, el cual denominaron Promesa Bilateral de compraventa.

Que el precio acordado para dicha venta fue de Quinientos Cincuenta Millones de Bolívares (Bs. 550.000.000,00), cantidad ésta que fue estipulada en la cláusula segunda de dicho contrato en el cual se estableció lo siguiente: “El precio de venta convenido por las partes para el inmueble antes identificado y prometido en venta es la cantidad de QUINIENTOS CINCUENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.550.000.000,00), cantidad esta que será pagada por los “LOS COMPRADORES” a “EL VENDEDOR” en dinero efectivo, o cheque de gerencia, de la siguiente forma: A) La suma de CIENTO TREINTA Y SIETE MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 137.500.000,00) que pagaran “LOS COMPRADORES” a “EL VENDEDOR” en el acto de autenticación del presente documento y B) La suma de CUATROCIENTOS DOCE MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (BS. 412.500.000,00) que pagarán “LOS COMPRADORES” a “EL VENDEDOR” en dinero en efectivo, o Cheque de Gerencia en el acto de Protocolización ante la Oficina de Registro Subalterno correspondiente, del definitivo documento de compra venta y con la entrega material del inmueble objeto de esta operación libre de cargas y gravámenes y no adeudando nada por concepto de impuesto nacional ni municipales, servicio de agua, electricidad, aseo urbano domiciliario, condominio ni por ningún otro concepto. Queda entendido y expresamente convenido entre las partes, que la operación de compraventa aquí prometida se perfeccionara con el pago de la totalidad del precio por parte de “LOS COMPRADORES” y la formal entrega o tradición del inmueble prometido en venta libre de cargas y gravámenes, por parte de “EL VENDEDOR” condiciones estas, que de no producirse serán causas de incumplimiento dando derecho a la parte afectada a ejercer inmediatamente la ÚNICA CLÁUSULA PENAL que más adelante de manera expresa se establece” (copia textual).

Que están en presencia de un contrato de venta en el cual se estableció un precio, y que se recibió por parte del vendedor una inicial tal como se desprende de la cláusula antes transcrita que sería imputable al precio, que no se ha concretado la venta del inmueble en el Registro Subalterno correspondiente debido a que el demandado J.M.S. no ha cumplido con la obligación de otorgarle a mi representado el documento definitivo de venta y de liberar la hipoteca de segundo grado que pesa sobre el inmueble en referencia, y que el mismo se comprometió a cumplir a tal fin, tal como reza en la cláusula quinta del contrato de que el inmueble se encuentra libre de cargas, censos, gravámenes y servidumbres y que nada adeuda por concepto de impuestos nacionales ni municipales ni por ningún otro concepto.

Que el vendedor recibió la cantidad de Ciento Treinta y Siete Millones Quinientos Mil Bolívares (137.500.000,00) hoy Ciento Treinta y Siete Mil Quinientos Bolívares (Bs.137.500,00), como estipula el contrato en el acto de autenticación y que fue pagado con un cheque de gerencia del Banco Provincial, signado con el Nº 00091583 de fecha 12 de diciembre del 2007 a favor del comprador.

Como fundamento de derecho invocó las normas de los artículos 1.159, 1.160, 1.167 1.486, 1.487 y 1.488 del Código Civil, en relación con el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil.

El petitum de la demanda reza:

En fuerza de las razones de hecho y de derecho que anteceden, procedemos a demandar como en efecto formalmente demandamos al ciudadano J.M.S., para que convenga o en su defecto sea condenado por el Tribunal en lo siguiente:

PRIMERO: En liberar la hipoteca de segundo grado que pesa sobre el inmueble objeto de la compraventa, el cual esta constituido por un apartamento distinguido con el número sesenta y dos (62), ubicado en la planta piso seis (6) el Edificio Residencias Carla, ubicado en la Avenida Principal de la Urbanización Caurimare, Nº de Catastro 203-03-11, construido sobre la parcela Nº A-129 en el Plano General de la Urbanización Caurimare, Jurisdicción del Municipio Baruta del Estado Miranda, con una superficie aproximada de Ciento Cuarenta y Seis Metros Cuadrados con Sesenta y Cuatro Decímetros cuadrados (146,64 Mts 2).

SEGUNDO: En otorgar el documento definitivo de venta del inmueble supra identificado por ante la Oficina Subalterna de Registro correspondiente, conforme al precio estipulado en el documento de venta denominado por las partes como promesa bilateral de compraventa suscrita en fecha 13 de diciembre de 2007, por ante la Notaria Pública Séptima de Baruta del Distrito Metropolitano de caracas, bajo el Nº 78, Tomo 179 de los Libros respectivos.

TERCERO: En forma subsidiaria y solo en el supuesto negado de que el demandado no convenga en cumplir con su obligación de otorgar el documento protocolizado de venta por ante el Registro competente, pedimos que la sentencia definitivamente firme que recaiga en el presente juicio sirva de Titulo de Propiedad al comprador, pese a existencia del gravamen hipotecario. En este sentido, manifestamos al Tribunal la disposición del comprador de consignar por ante esta sede, en la oportunidad respectiva, el saldo del precio de la venta conformada por la suma de CUATROCIENTOS DOCE MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 412.500,00)

CUARTO: Las costas y costos del proceso…

(Copia textual).

Finalmente, estimó la demanda en la suma de QUINIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 550.000,00).

Junto con la demanda, fueron consignados los siguientes recaudos a saber: marcada con la letra “A” Original del poder judicial que les fuera otorgado por el ciudadano A.J.L.M., debidamente notariado (folios 6 al 9); marcada con la letra “B” Original de Promesa Bilateral de Compraventa del inmueble (folios 10 y 15); marcada con la letra “C” Copia simple del cheque de gerencia del Banco Provincial signado con el Nº 00081583 a favor del ciudadano J.M.S. (folio 16); marcados con las letras “D” Original de renovación del contrato de Promesa Bilateral de Compraventa autenticado por ante la Notaria Séptima del Municipio Baruta (folios 18 al 22); marcado con la letra “E” Original de contrato de renovación de la Promesa Bilateral de compraventa y extensión convenida de la prórroga legal en el contrato de arrendamiento (folios 23 al 25).

En fecha 12 de marzo del 2012, el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, admitió la demanda, ordenándose la citación del demandado y concediéndosele veinte (20) días de despacho para la contestación, contados luego de que constara en autos dicha citación.

En fecha 22 de marzo del 2012, compareció el abogado P.S.E., en su carácter de co-apoderado judicial de la parte actora y consignó los fotostatos necesarios y los emolumentos para la elaboración de la compulsa. En fecha 09 de abril de 2012, se ordenó por secretaría librar la compulsa respectiva a la parte demandada, y por diligencia de fecha 26 de abril del 2012, la ciudadana R.L., en su carácter de alguacil del Circuito Judicial de los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, consignó en original compulsa de citación sin firmar.

Por diligencia de fecha 15 de mayo del 2012, el abogado P.S.E., en su carácter de co-apoderado judicial de la parte actora, solicitó se desglose del expediente la compulsa a los fines de realizarse la citación personal del ciudadano J.M.S., y en fecha 16 de mayo del 2012, se dejó constancia por secretaría del desglose de la compulsa, a los fines de llevarse a cabo la citación de la parte demandada. El 23 de mayo del 2012, el profesional del derecho antes señalado consignó los emolumentos.

Por diligencia de fecha 04 de junio del 2012, el ciudadano R.H., en su carácter de alguacil del Circuito Judicial de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, consignó boleta de citación debidamente firmada a nombre del ciudadano J.M.S..

En fecha 10 de julio del 2012, la abogada NAKARID PINEDA, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, dio contestación a la demanda, de la siguiente manera: “CAPITULO PRIMERO: Negó, rechazó y contradijo, todos los elementos de hecho y de derecho, que ha esgrimido la parte demandante. Señaló que su representado suscribió conjuntamente con los ciudadanos A.L.M. y A.L.A., un contrato denominado Promesa Bilateral de Compraventa, autenticado ante la Notaria Pública Séptima del Municipio Baruta del Distrito Metropolitana de Caracas, el objeto del contrato es un apartamento distinguido con el Nº 62, piso 6, del Edifico Residencias Carla, ubicado en la Avenida principal de la Urbanización Caurimare, Jurisdicción del Municipio Baruta del Estado Miranda, en dicho contrato convinieron el precio de venta del inmueble, la forma en que realizarían los pagos y el momento de la entrega del inmueble. Indicó que el ciudadano A.J.L.M. demanda el cumplimiento del Contrato antes señalado, alegando entre otras cosas, que la venta en cuestión no fue materializada en virtud de que sobre el inmueble pesa hipoteca de segundo grado, y que en nuestro país es legitima y permitida por la Ley la venta del inmueble hipotecado, esto significa que el comprador se convierte en el nuevo propietario deudor hipotecario, y adquiere todas las obligaciones, condiciones y términos de pago que tenía el anterior dueño. La hipoteca sigue al bien vendido y continua en manos del nuevo propietario, la hipoteca no constituye un gravamen que impida la venta, lo que si imposibilito la venta en este caso fue el hecho de que el ciudadano demandante no contara para el momento de la materialización de la venta con la cantidad de dinero exigido, es decir, la suma de cuatrocientos doce millones quinientos cincuenta mil bolívares exactos (412.550.000,00). Asimismo, reconvino la demanda en los siguientes términos: Procedo en este acto a RECONVENIR, formal y expresamente a el demandante A.J.L.M., por CUMPLIMIENTO DE LA CLÁUSULA SÉPTIMA, del contrato de promesa bilateral de compraventa que ha dado origen a esta demanda, la misma dice: SÉPTIMA: para el caso de que “EL VENDEDOR” e negare a verificar la prometida operación de compraventa establecida en este documento, dentro el plazo estipulado, y/o por causas imputables a “EL VENDEDOR”, salvo el caso fortuito, la fuerza mayor o el hecho del príncipe, la venta no se pudiese verificar oportunamente, “EL VENDEDOR”, deberá reintegrar, inmediatamente a “LOS COMPRADORES” la suma de 137.500.000,00 que recibe en este acto como parte el precio convenido y además y al mismo tiempo deberá pagar a “LOS COMPRADORES” como justa indemnización por los daño y perjuicio causados, por su incumplimiento, la suma de 137.500.000 como indemnización por los daños y perjuicios causados, siendo esta la única cláusula penal aplicable. Adujo que la cuantía de esta reconvención es la misma que la causa principal o sea QUINIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 550.000.00) siendo su equivalente en unidades tributarias la suma de seis mil ciento once (6.111 U.T)…” (copia textual).

Por auto de fecha 17 de junio del 2012, el a quo admitió la reconvención propuesta por la abogada NAKARYD V.P., en su carácter de co-apoderada judicial de la parte demandada, en contra del ciudadano A.J.L.M., cuanto ha lugar en derecho, por no ser contraria al orden público o a las buenas costumbres o alguna disposición expresa en la Ley, y fijó el quinto (5º) día de despacho siguiente a dicha data, a los fines de que de contestación a la referida reconvención, de conformidad con lo establecido en el artículo 367 del Código de procedimiento Civil.

Por diligencia de fecha 27 de julio de 2012, el abogado W.R.V., en su carácter de co-apoderado judicial de la parte actora, contestó la reconvención de la demanda en los siguientes términos: CAPITULO PRIMERO: Negaron, rechazaron y contradijeron en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho, la supuesta reconvención interpuesta por la parte demandada en contra de su defendido; CAPITULO SEGUNDO: Lo anterior señalado en cuanto a que es una supuesta reconvención radica en que como bien se conoce en el foro, la misma está formada por los principios de una mutua petición y el planteamiento de la demandada es confuso, toda vez que no existe ni se concreta ninguna petición al Juzgador sino que se contrae a excepciones de fondo y en el desarrollo de la misma la parte demandada reconveniente reconoce lo siguiente: La existencia del contrato objeto de esta litis, el cual lejos de ser cuestionado lo reconoce de manera categórica y como corolario de lo anterior se dan como válidas todas sus cláusulas, por no ser contrarias al orden público, ni a la moral ni al derecho, ratificándose aquí que en la cláusula segunda cónsona con el artículo 1.159 del Código Civil, se estableció la obligatoriedad por parte del vendedor de liberar el inmueble de cualquier gravamen que existiese y de no hacerlo sería causal de incumplimiento. Adujo que el argumento peregrino del accionado consistente en que su patrocinado no tenía el dinero para adquirir el inmueble, que se les antoja como una elucubración sin sustento alguno, pues no señaló ni aportó prueba alguna de cómo se impuso de tal conocimiento, puesto que si bien es cierto que la parte demandada asumió y reconoció la existencia del gravamen hipotecario y de su obligación de liberarla para proceder a la venta definitiva. Destacó que la parte demandada reconveniente que dentro de los principios capitales que forman el derecho probatorio se encuentra que quien se excepciona debe probar el fundamento de su defensa, y es por ello que en el caso sub lite gravita sobre la accionada comprobar que en cumplimiento de la cláusula segunda del contrato, pagó, liberó, el inmueble, entregó los recaudos y notificó a su mandante de la fijación de la oportunidad para el otorgamiento de la venta definitiva, mal puede pretender ahora por su incumplimiento exigir a su representado el pago de una cantidad distinta a la pactada en el citado contrato. Indicó que la parte demandada reconveniente incurrió en una grave confusión en torno a la interpretación del artículo 531 Adjetivo cuya naturaleza es estrictamente procesal y ampara todas aquellas causas en las cuales se reclaman la transferencia de la propiedad de una cosa determinada y en donde la sentencia que se dicte producirá los efectos del contrato no cumplido, debiendo el accionante en fase de ejecución de sentencia consignar el saldo de su prestación en la oportunidad correspondiente.

En fecha 10 de agosto del 2012, la abogada NAKARID PINEDA, en su carácter de co-apoderada judicial de la parte demandada, consignó escrito de promoción de pruebas en tres (3) folios útiles y anexos, haciendo valer las pruebas documentales; promovió las pruebas de exhibición de documentos, e igualmente, promovió las pruebas de informes.

En fecha 21 de septiembre del 2012, el abogado P.S.E., en su carácter de co-apoderado judicial de la parte actora, consignó escrito de promoción de pruebas en dos (2) folios útiles, haciendo valer las siguientes documentales: PRIMERO: Invocó el principio de la comunidad de pruebas: SEGUNDO: Promovió y ratificó el valor probatorio del contrato bilateral de compra-venta que riela en el expediente llevado por el tribunal, en los folios 10, 11, 12 y 13, marcado B; TERCERO: Promovió y ratificó el valor probatorio del comprobante del cheque de gerencia, cuyo beneficiario es el ciudadano J.M.S., parte demandada en este juicio. Cheque de fecha 12 de diciembre de 2007, contra el Banco Provincial, Nº 00091583 por un monto de CIENTO TREINTA Y SIETE MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.137.500.) actualmente Bs. 137.500 bolívares fuertes), cursante al folio 16 del presente expediente, el cual no fue desconocido en su oportunidad procesal. CUARTO: Promovió y ratificó el contenido del documento privado, marcado con la letra “D” donde se prorrogó el documento original de promesa bilateral de compra-venta, el cual se encuentra inserto en el expediente bajo los folios 18 y 19 documento incontrovertible por ser un documento autentico. QUINTO: Promovió en copia simple de tres folios, como prueba del incumplimiento por parte de la demandada, violatorio de la cláusula segunda del contrato supra ciado, objeto de la presente acción donde consta un gravamen, constituida por una hipoteca de segundo grado a favor de la firma mercantil Técnica Monte Carlo C.A., gravamen que consta en el documento público inscrito ante la Oficina Pública del Registro Segundo Subalterno bajo el Nº 53 Tomo 44, protocolo 1º de fecha 16-06-1967; SEXTO: Promovió y ratificó el documento privado marcado “E” que riela en el presente expediente en los folios 20 y 21 donde se evidencia interés legitimo en la presente acción de su representado ciudadano LEAL MARÍN. Por último solicitó que las presentes pruebas por no ser contrarias al derecho ni a las buenas costumbres sean admitidas y sustanciadas y apreciadas en todo su valor en la sentencia definitiva.

En fecha 26 de septiembre del 2012, el Juzgado a quo admitió las pruebas de la parte demandada, salvo su apreciación en la definitiva por no ser manifiestamente ilegales ni impertinentes, específicamente en el capitulo II Exhibición de Documentos y ordenó la evacuación de la intimación del ciudadano A.J.L.M., a los fines de que compareciera al tercer (3º) día de despacho siguiente a la constancia en autos de su intimación. Asimismo, en relación a la prueba de informes admitió la misma salvo su apreciación en la definitiva por no ser manifiestamente ilegal ni impertinente. En cuanto a las pruebas presentadas por la representación judicial de la parte actora, las mismas fueron desechadas por haber sido presentadas de manera extemporáneas por tardías. En esta misma fecha se libró boleta de intimación y se libró oficio a la Superintendencia de Bancos (SUDEBAN). En fecha 11 de octubre del 2012, compareció la abogada NAKARYD PINEDA, en su carácter de co-apoderada judicial de la parte demandada y consignó los emolumentos.

Por diligencia de fecha 23 de octubre del 2012, la abogada NAKARYD V.P., en su carácter de co-apoderada judicial de la parte demandada, solicitó el traslado urgente del alguacil por cuanto el lapso de la evacuación de las pruebas se encontraba en curso. En fecha 24 de octubre del 2012, el ciudadano C.R. en su carácter de alguacil, dejó constancia de haberse trasladado a la avenida San J.B., Quinta las Casas de Los Techos, Parroquia la Florida, del Municipio Libertador, con el objeto de intimar al ciudadano A.J.L.M., siendo infructuosa dicha intimación por cuanto nadie conocía al mencionado ciudadano y consignó boleta de intimación sin firmar.

En fecha 25 de octubre del 2012, la representación judicial de la parte demandada, solicitó el desglose de la boleta de intimación, y el 26 del mismo mes y año el a quo ordenó el desglose de dicha boleta, a los fines de que se gestione nuevamente la intimación del ciudadano A.J.L.M.. En fecha 19 de noviembre el 2012, el ciudadano J.R.M., en su carácter de alguacil del Circuito Judicial de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario del Área Metropolitana de Caracas, consignó boleta de intimación sin firmar.

En fecha 13 de diciembre del 2012, los abogados P.S. y W.R., en su carácter de apoderados judiciales del ciudadano A.J.L.M., consignaron escrito de informes constante de tres (3) folios útiles, y un (1) anexo de Certificación de gravamen constante de cuatro (4) folios.

Transcurrido el lapso de evacuación de pruebas y, agregadas al expediente las pruebas de informes mandadas a evacuar; el 23 de mayo del 2013, como antes se dijo, el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dictó sentencia.

Vista la apelación ejercida por la abogada NAKARID PINEDA, en representación de la parte demandada; en principio correspondería a este ad quem conocer de la cuestión de fondo controvertida.

Lo anterior constituye, a criterio de quien decide, una síntesis clara, precisa y lacónica de los términos en que quedó planteado el asunto a resolver.

MOTIVOS PARA DECIDIR

De la competencia.-

Previo el análisis de fondo del presente recurso de apelación, considera esta juzgadora oportuno pronunciarse sobre su competencia o no para conocer del mismo.

En este orden de ideas, el artículo 288 de nuestra norma adjetiva civil establece: “De toda sentencia definitiva dictada en primera instancia se da apelación, salvo disposición especial en contrario.” Asimismo, la Ley Orgánica del Poder Judicial en su artículo 63, numeral 2 a, establece: “Son deberes y atribuciones de las C.d.A., por razón de sus respectivas materias y en el territorio de sus respectivas jurisdicciones…2° a) Conocer en apelación de las causas e incidencias decididas por los tribunales de primera instancia en lo civil, y de los recursos de hecho…”

De conformidad con lo anterior, observa esta Alzada, que la decisión contra la cual se ejerce el presente recurso de apelación, fue dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, por lo que resulta esta Superioridad, competente para conocer y decidir en apelación el presente recurso. Así se establece.

De las pruebas.-

A fin de emitir pronunciamiento en cuanto a las pruebas aportadas por las partes, quien decide pone de bulto el principio de la comunidad de la prueba; siendo así para decidir se observa:

De las pruebas aportadas por la parte actora:

En relación con las probanzas aportadas por la parte actora, de las actas procesales del presente expediente, se observó que en fecha 26 de septiembre de 2012, fueron declaradas extemporáneas, razón por la cual este ad quem se abstiene de efectuar valoración alguna de los documentos cursantes desde los folios ciento seis (106) al ciento ocho (108) ambos inclusive, correspondientes a las pruebas ofrecidas por la parte actora. Así se establece.

De las pruebas aportadas por la parte demandada:

I. Copia simple de documento contentivo de hipoteca de primer grado constituida por su representado a favor del Banco Nacional Hipotecario, S.A., hoy a favor del Banco Banesco, Banco Universal, quien lo absorbió en proceso de fusión contenido en su acta de Asamblea de Accionista, celebrada en fecha 21 de marzo del año 2002, bajo el Nº 8, Tomo 676 A Qto., e hipoteca de segundo grado constituida por su representado a favor de la sociedad mercantil Montecarlo (folios 70 al 81), siendo así esta superioridad le otorga a dicho documento pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.357 del Código Civil, de donde se evidencia, que sobre el inmueble objeto del contrato cuyo cumplimiento se pretende existió una hipoteca; así se establece.

II. Copia fotostática de documento contentivo de la liberación de hipoteca de primer grado que se hizo en fecha cuatro (4) de enero del dos mil siete (2007); por lo que, esta superioridad le otorga a dicha copia fotostática pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.357 del Código Civil, al no haber sido impugnada por el contrario, del que se desprende, en efecto, la liberación de hipoteca de primer grado que recaía sobre el inmueble objeto del contrato cuyo cumplimiento se pretende. Así se establece.

III. Original de oficio emitido en fecha nueve (09) de agosto de 2012, por el Registro Mercantil Quinto del Distrito Capital, mediante el cual manifestó la imposibilidad de emitir copias certificadas del expediente mercantil de Técnicas Montecarlo, C.A., anexo a dicho oficio, solicitud de copias certificadas y copia del oficio mediante el cual ese Registro informa al Tribunal Sexto de primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario del Área Metropolitana de Caracas, que el expediente mercantil de Técnicas Montecarlo, C.A., al respecto, este juzgado considera que la presente probanza se toma en cuenta como documento emanado de una autoridad pública, y en consecuencia se valora lo descrito anteriormente como contenido que de dichas documentales se desprende que nunca recibió actuación alguna posterior a su constitución y su duración se estableció por 20 años, de conformidad con los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.357 del Código Civil, al no haber sido impugnada por el contrario. Así se establece.

IV. Copia simple de Promesa Bilateral de Compraventa de fecha 13 de diciembre de 2007, autenticada ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Baruta, bajo el No. 78, Tomo 179, celebrada entre el ciudadano J.M.S.; y los ciudadanos A.L.A. y A.L.M.; Al respecto, este juzgado otorga valor probatorio al referido instrumento de conformidad con el artículo 1.357 del Código Civil, en virtud de su carácter de documento autenticado, reconocido por ambas partes, del cual se evidencia la existencia del contrato mencionado por ellas en consecuencia la existencia del vínculo jurídico existente entre ambos; en el cual igualmente consta en copia simple cheque de gerencia emitido por el ciudadano A.J.L.M., con firma de recibido por el hoy demandado; se valora de conformidad con los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil, del que igualmente se desprende el pago al actor del monto acordado en el contrato de compra venta por concepto de arras al momento de autenticación del mismo. Así se establece.

V. Copia simple de tres (3) cartas de fecha 04 de octubre y 6 de noviembre del 2007, y 29 de enero del 2008, suscritas por el ciudadano A.L.A., al respecto se valora lo descrito anteriormente como contenido que de dichas documentales se desprende, de conformidad con los artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.357 del Código Civil, al no haber sido impugnada por el contrario, donde entre tanto, solicitó la discusión del precio de venta, a fin de iniciar los tramites frente a los bancos donde mantiene sus cuentas el ciudadano antes mencionado; e igualmente solicitó al demandado resolviera el tema de la liberación de hipoteca de segundo grado que pesaba sobre el inmueble. Así se establece.

VI. Prueba de informes, donde solicitó del juzgado de la causa que oficiara a la Superintendencia de Bancos, SUDEBAN, a los fines de que ese organismo informara al tribunal sobre las entidades bancarias donde posee cuenta el demandante, y también solicitar la información sobre: 1) Los estados de cuenta o saldos mensuales que poseía el ciudadano A.L.M., desde el 13 de diciembre de 2007, fecha en la que se celebró la promesa bilateral de compraventa, hasta el dos (2) de febrero de 2009, fecha en la cual quedó completamente vencida y sin nueva prórroga la promesa bilateral de compraventa; 2) Si algunas de esas entidades financieras dentro del período 13 de diciembre de 2007 al 02 de febrero de 2009, le fue otorgado al ciudadano A.L.M., un crédito hipotecario para la adquisición del inmueble objeto de la presente demanda.

Tras la evacuación de dicha prueba, fueron agregados a lo largo del juicio las múltiples respuestas de las distintas entidades bancarias, a fin de cumplir con lo solicitado por SUDEBAN; las cuales no son vinculantes en el presente juicio por lo que se desechan ya que, arrojaron en definitiva que el ciudadano A.L.M., no posee cuenta en esas entidades bancarias. Siendo vinculantes las misivas emitidas por los bancos PROVINCIA C.A.; Banco del Tesoro C.A., y, Banesco Banco Universal C.A., de las cuales se desprende lo siguiente:

Informe del Banco Provincial, C.A., cursante desde los folios ciento noventa y cuatro (194), hasta el trescientos cuarenta y tres (343), ambos inclusive, mediante el cual se evidenció la existencia de seis (6) cuentas a nombre del ciudadano A.J.L.M., anexando estados de cuenta de las mismas.

Informe del Banco del Tesoro, C.A., mediante el cual se evidenció que el ciudadano A.J.L.M., posee una cuenta en dicha entidad a nombre de Producciones Bossa, C.A. Anexó estados de cuenta de la misma.

Informe del Banco Banesco, Banco Universal, C.A. mediante el cual se evidenció la existencia de una cuenta de ahorros a nombre del ciudadano A.J.L.M.. Anexó estados de cuenta de la misma.

En consecuencia, esta juzgadora otorga valor probatorio, según la sana crítica, a la información suministrada por dichas sociedades mercantiles de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil.

VII. Carta suscrita por el ciudadano A.L., cursante al folio ciento cuarenta y siete (147), del presente expediente. Al respecto, este sentenciador niega el valor probatorio de dicho documento, por cuanto fue presentada fuera del lapso legal correspondiente para ello, y en consecuencia se declara extemporánea por tardía.

VIII. Certificación de gravámenes, expedida por el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 1º de octubre de 2012, en la cual se evidencia que el apartamento distinguido con el No. 62, situado en la planta sexta, del edificio de la Residencias Carla, ubicado en la Urbanización Caurimare, Municipio Baruta, posee una hipoteca de segundo grado, a favor de la sociedad mercantil TECNICA MONTECARLO, C.A. Al respecto, este juzgado otorga pleno valor probatorio a dicho instrumento en virtud de su carácter de documento auténtico, a tenor de lo dispuesto por el artículo 1.357 del Código Civil.

De la reconvención.

Con relación a lo expuesto por la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda en el que reconviene a la parte actora, se indica:

La figura jurídica de la reconvención más que una defensa es una contra ofensiva clara del accionado, para la admisión de tales demandas, es decir la primitiva y la que deviene por vía de reconvención, es necesario la existencia de cierto vínculo entre ambas, no generado precisamente por la identidad de sujetos, ya que tanto el actor como el demandando tendrán cualidades distintas en una y en otra; la reconvención está contenida en el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil, según el cual “podrá el demandado intentar la reconvención o mutua petición, expresando con toda claridad y precisión el objeto y sus fundamentos. Si versare sobre objeto distinto al del juicio principal, lo determinará como se indica en el artículo 340”.

Dilucidado lo anterior, en el entendido que la reconvención propuesta está dirigida en contra de la parte actora, ciudadanos A.L.A. y A.L.M., para decidir se observa:

Las argumentaciones de hecho expuestas por la representación judicial de la parte demandada reconviniente como fundamento de su mutua petición, se circunscriben expresamente a hechos que en su esencia constituyen una verdadera contradicción a los hechos que conforman el presupuesto fáctico de la pretensión incoada, es decir, lo verdaderamente peticionado por la parte demandada no es otra cosa que el simple rechazo a los hechos que fueron invocados como presupuestos de la pretensión contenida en el escrito libelar.

Al respecto es pertinente traer a colación lo afirmado por el Tratadista A.R.R., en su obra Tratado de Derecho Procesal Civil, Volumen III, Pág. 145, quien expone:

La reconvención es una pretensión independiente, que supone como toda pretensión, que el sujeto activo de la misma se afirma titular de un interés jurídico frente a otro y pide una resolución del Juez que así lo reconozca mediante la sentencia.

Siendo una pretensión independiente, ella no tiende como la excepción a rechazar o anular la pretensión del actor, y por lo tanto, no es una defensa, ni aun en sentido amplio, sino un ataque; o como dicen algunos una demanda reconvencional.

(…Omissis…)

Por ello, no existe reconvención cuando el demandado pide que se rechace la demanda, aun basándose en una contrapretensión, como la de un crédito que se opone en compensación; o cuando el demandado plantea la demanda de declaración negativa; ya que no hace valer ninguna contrapretensión independiente, pues la aparente reconvención no es otra cosa que la petición de rechazo de la demanda

. (Cita Textual).

Otra parte de la doctrina al respecto señala lo siguiente: “La reconvención implica el ejercicio de una acción tan principal como la que ha ejercido el demandante, por lo que siendo la demanda principal, tal como la que propuso el demandante, produce sus mismos efectos, ya que nuestra Ley no establece ni permite establecer doctrinariamente distinción entre la demanda y la contra demanda, ya que la reconvención no tiene efectos de excepción, efectos meramente defensivos, por más que sea conexa con la demanda por depender del mismo título que ella o que únicamente tenga relación con las excepciones opuestas y nazca de esa conexitas su relación con el juicio principal.”

De esta manera pues, acogiendo quien decide, los criterios doctrinarios citados, constata que en los términos que ha sido planteada la reconvención intentada, no está pretendiendo el demandado, ninguna contraprestación independiente ni distinta de lo que en realidad consistió la excepción perentoria expuesta en la contestación, razón por la cual es forzoso declarar sin lugar la reconvención intentada por resultar a todas luces improcedente en derecho. Así se establece.

Del fondo del asunto.

Estando el Tribunal en la oportunidad para decidir sobre la procedencia o no del cumplimiento de contrato de opción de compra-venta propuesto por la representación judicial de la parte demandante, quien aquí suscribe pasa a pronunciarse y lo hará revisando los requisitos de procedencia que se encuentran implícitos en el artículo 1.167 del Código Civil a saber:

Artículo 1.167: En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.

Del artículo bajo análisis se desprenden dos supuestos de procedencia:

El primero, supone la existencia de un contrato bilateral, y el segundo, se refiere a que es menester que la parte que intente la acción haya cumplido con su obligación.

En este sentido, conviene precisar que en el lapso probatorio la parte demandada promovió copias certificadas del contrato de opción de compra-venta, debidamente autenticado, en fecha 13 de diciembre de 2007, autenticado ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Baruta, bajo el No. 78, Tomo 179, según consta igualmente de las actas procesales que conforman el presente expediente, el cual quedó reconocido supra; en consecuencia, se encuentra satisfecho el primer supuesto toda vez que una de las características del contrato de opción de compra- venta es la bilateralidad; y debido igualmente a que de tal documento se desprende la existencia de la relación contractual surgida desde entonces entre las partes, es decir, el 13 de diciembre del 2007. Y así se establece.

A la letra de lo establecido supra, se deduce que las partes no discuten acerca de la naturaleza del negocio jurídico celebrado, pues de sus respectivas exposiciones hechas a lo largo del procedimiento se denota que una y otra están de acuerdo que, en puridad se trató de la compraventa de un inmueble propiedad de la parte hoy accionada.

Lo que si discuten las partes, con especial afán, es sobre quién faltó a las obligaciones contraídas, esta actitud encontrada de las partes lleva a esta juzgadora a a.e.s.d.l. requisitos plasmado en el artículo 1.167 del Código Civil, supra transcrito del que se evidencia que es menester que la parte que intente la acción de cumplimiento o resolución del contrato, haya cumplido con su obligación. Por lo que, este ad quem, pasa a determinar a cuál de ellas, en definitiva, debe imputarse el incumplimiento, o lo que es lo mismo, cuál de ellas fue la causante de que la formalización de la operación de compraventa ante el Registro no se llevara a cabo.

Así las cosas, a los folios 97 al 100 de la pieza I del expediente, constan misivas con el carácter atribuido de documento privado, de donde, se desprende la intención de la parte actora de llevar a cabo la posterior contratación de opción de compra venta, para la fecha de la suscripción de dichos documentos privados, es decir, 04 de octubre y 6 de noviembre del 2007, y 29 de enero del 2008, suscritas por el ciudadano A.L.A..

Se colige asimismo de autos (folio 58, pieza I), que la parte accionante asumió haber pagado la cantidad de CIENTO TREINTA Y SIETE MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (BS. 137.500,00) en calidad de arras, monto tal que sería imputable al precio definitivo de la venta, y que a su vez, tales dichos fueron confirmados por la parte accionada; por lo que, con respecto a esto último, basta con aplicar el axioma jurídico de que “a confesión de partes, relevo de pruebas”, para establecer que el propio demandado asume que le fue entregado por la actora, la cantidad de CIENTO TREINTA Y SIETE MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (BS. 137.500,00) en calidad de arras.

No obstante, al folio 95 de la primera pieza del expediente corre inserta copia simple del cheque de gerencia emitido por el Banco del Provincial con el Nº 00091583 de la cuenta Nº 0108-0049-89-0900000011, por un monto de CIENTO TREINTA Y SIETE MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (BS. 137.500,00), en consecuencia, quedó evidenciado que a la parte demandada en el presente juicio le fue entregada tal cantidad. Así se establece.

Ahora bien, la cláusula “SEGUNDA” y “QUINTA” del referido contrato, es del tenor siguiente:

“SEGUNDA: El precio de la venta convenido por las partes para el inmueble antes identificado y prometido en venta es la cantidad QUINIENTOS CINCUENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 550.000.000,00), cantidad esta que será pagada por “LOS COMPRADORES” a “EL VENDEDOR” en dinero efectivo, o cheque de gerencia, de la siguiente forma: A) la suma de CIENTO TREINTA Y SIETE MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 137.5000.000,00) que pagan “LOS COMPRADORES” a “EL VENDEDOR” en el Acto de la Autenticación del presente documento y que serán imputados íntegramente al precio del inmueble y B) la suma de CUATROCIOENTOS DOCE MILLONES QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 412.500.000,00) que pagaran “LOS COMPRADORES” a “EL VENDEDOR” en dinero efectivo, o Cheque de Gerencia, en el Acto de Protocolización por ante la Oficina de Registro Subalterno correspondiente, del definitivo documento de compra venta (sic) y con la entrega material del inmueble objeto de esta operación libre de cargas y gravámenes y no adeudando nada por concepto de impuestos nacionales ni municipales…” (Negritas agregadas).

“QUINTA: “EL VENDEDOR” declaran (sic) expresamente que el inmueble prometido en venta esta libre de cargas, censos, gravámenes y servidumbres y que nada adeuda por concepto de impuesto nacionales ni municipales ni por ningún otro concepto.” (Negritas agregadas).

Por otro lado, el articulo 1.159 del Código Civil establece: “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes, no pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”.

El fundamento de la fuerza obligatoria del contrato deriva de la autonomía de la voluntad; sin embargo el rigor de las obligaciones contractuales se encuentra atenuado por la intervención judicial ya señalada en protección del débil jurídico: la teoría del abuso del derecho, la teoría de la imprevisión, la teoría de la lesión, son instituciones creadas para moderar la aplicación del Artículo 1.159 de nuestra norma sustantiva civil.

El juez debe atenerse a lo estipulado por las partes, sin embargo la doctrina distingue dos situaciones que pueden presentarse en el cumplimiento del contrato; 1.- Las estipulaciones expresas del contrato, que se refiere a las estipulaciones claras y explícitas del texto del contrato, cuya interpretación no presenta ninguna duda, 2.- Las estipulaciones tácitas; que son aquellas que se suponen forman parte del contrato, pero que no se han expresado formalmente, o que aun siendo expresadas son susceptibles de interpretación, por presentarse dudas en su significado y alcance.

En lo que respecta a las estipulaciones expresas en un contrato, rige la regla del artículo 1.264 del Código Civil Venezolano “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas…”. El juez en caso de controversia condenará al deudor a cumplir las obligaciones fielmente, a ejecutar la prestación; prescindiendo de criterios subjetivos que atemperen o mediaticen la ejecución de la obligación, salvo en los casos de la lesión, de la imprevisión y del abuso del derecho, en los cuales éste puede acordar una solución diferente.

Atendiendo asimismo, a la buena fe en la ejecución de los contratos, cada parte en la ejecución de un contrato debe conducirse honestamente, sin pretender en base a la letra de éste, a las estipulaciones señaladas, obtener un beneficio injusto en detrimento de la otra parte, porque si lo hace obra de mala fe. Toda ventaja o beneficio a costa del sacrificio ajeno, que no haya sido concedida por la ley, la equidad, el uso o la intención común contenida en una de las cláusulas del contrato, se debe descartar por ir contra el principio de que los contratos deben ejecutarse de buena fe, tal como lo expresa el Código Civil en su articulo 1.160: “ Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se deriven de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley”.

La buena fe obliga a la colaboración y consideración entre las partes; y se confunde con la equidad al imponer el equilibrio moral y económico de las prestaciones recíprocas.

La verdad debe ser considerada como una noción jurídica, que debe determinar, tanto por las declaraciones de voluntad de las partes contenidas en el contrato, como de la intención que racionalmente pueda atribuirles.

Dado lo anterior, el contrato produce obligaciones porque tanto el acreedor como el deudor han manifestado su voluntad de contratar, de crear esas obligaciones. La fuerza obligatoria del contrato reposa en la autonomía de la voluntad; el Derecho, el ordenamiento jurídico reconoce a esa manifestación de voluntad, la facultad de crear obligaciones, delega en la voluntad de las partes la facultad de crear obligaciones.

En el caso de marras, el planteamiento de la litis deriva del incumplimiento del contrato de opción de compra venta, celebrado en fecha 13 de diciembre del 2007, por las partes integrantes del presente juicio (ambas ampliamente identificadas en el encabezado del presente fallo).

En corolario, es criterio jurisprudencial reiterado, que: “...Es cierto que la norma contenida en el artículo 1.354 del Código Civil consagra el principio de reparto de la carga de la prueba en materia de obligaciones, y que su precepto ha sido extendido y aplicado por la doctrina y la jurisprudencia a materias que forman objeto de cualquier otro proceso; que en base a su dispositivo se ha establecido el principio general de que corresponde al actor alegar y probar los hechos constitutivos de su acción, y al demandado la de los hechos impeditivos o modificativos de los mismos que haya alegado como defensa o excepción...”.

Por otro lado, quien juzga refiere nuevamente el segundo supuesto contemplado en la norma indicada ab initio de esta motiva, referente a la necesidad de que la parte que intente la acción haya cumplido con su obligación; así las cosas, recalca igualmente, que la parte accionada en la cláusula segunda del contrato cuyo cumplimiento se pretende, se obligó a vender el referido inmueble, libre de cargas y gravámenes que recayeran sobre el inmueble; sin embargo, es sentado que el propio demandado reconoció la existencia de una hipoteca de segundo grado fijada hasta la fecha, sentado ello asimismo en la sección anterior de esta motiva referida a las probanzas aportadas por las partes; donde quedó en evidencia de la certificación de gravamen cursante a los folios 398 al 401 de la pieza I del expediente, que sobre el inmueble objeto de la venta en el contrato en cuestión, existe una hipoteca de segundo grado a favor de TECNICA MONTECARLO C.A., hasta por la cantidad de TREINTA Y CUATRO BOLÍVARES CON CINCUENTA Y OCHO (Bs. 34.58); no obstante se aplica igualmente el axioma jurídico a confesión de parte relevo de prueba, ya que se reitera, el propio demandado manifestó la existencia de la referida hipoteca. Partiendo de tales declaratorias, es evidente que el aludido incumplimiento del contrato cuya ejecución se pretende, recae en la parte demandada. Así se establece.

En tal sentido, demostrado en autos el incumpliendo de la obligación contraída por la demandada, por cuanto faltó a las cláusulas previstas en el contrato de opción donde se obligó a vender el inmueble libre de todo tipo de gravamen e hipoteca es forzoso para esta superioridad declarar con lugar la pretensión contenida en el libelo de la demanda como así se hará en el dispositivo del presente fallo. Y así se establece.

En consecuencia, se ordena y así se hará en la sección dispositiva del presente fallo, al demandado, ciudadano; J.M.S. a que otorgue el documento definitivo de compraventa del inmueble constituido por un apartamento distinguido con el No. 62, ubicado en la planta piso seis (6) del edificio Residencia Carla, situado en la avenida principal de la Urbanización Caurimare, número de catastro 203-03-11, construido sobre la parcela número A-129, en el plano general de la Urbanización Caurimare; y por su parte al ciudadano A.J.L.M., a pagar al ciudadano J.M.S., la cantidad de CUATROCIENTOS DOCE MIL QUINIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs.F. 412.500,00) por concepto de diferencial del precio estipulado en el contrato de promesa bilateral de compraventa, para la adquisición del bien inmueble discriminado en el punto PRIMERO del presente capítulo.

No obstante lo anterior, en caso de no cumplir voluntariamente la parte demandada con la presente sentencia, servirá esta decisión como título traslativo de propiedad, la cual se ordenará protocolizar ante la Oficina de Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Baruta del estado Miranda, una vez que se haga constar que la misma se encuentra definitivamente firme y ejecutoriada.

DECISIÓN

Por los fundamentos antes expuestos, este Tribunal Superior Décimo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela por autoridad de la ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR la reconvención propuesta por el ciudadano J.M.S. en contra del ciudadano A.J.L.M., ambas partes suficientemente identificadas. SEGUNDO: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de cumplimiento de contrato incoada por el ciudadano A.J.L.M., en contra del ciudadano J.M.S.. En consecuencia: i) Se condena al ciudadano J.M.S. a otorgar ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Baruta del Estado Miranda, el documento definitivo de compraventa del inmueble constituido por un apartamento distinguido con el Nº 62, ubicado en la planta piso seis (6) del edificio Residencias Carla, ubicado en la avenida principal de la Urbanización Caurimare, número de catastro 203-03-11, construido sobre la parcela número A-129, en el plano general de la Urbanización Caurimare, Jurisdicción del Municipio Baruta del estado Miranda. Tiene una superficie aproximada de Ciento Cuarenta y Seis Metros Cuadrados con Sesenta y Cuatro Decímetros Cuadrados (146,64 Mts2) y sus linderos son: NORTE: Con la fachada posterior Norte del Edificio; SUR: Con la fachada principal Sur del Edificio; ESTE: En parte con la caja de los ascensores, parte con el pasillo de circulación de la planta sexta (6º) y parte con el apartamento Nº 61; y OESTE: Con la fachada lateral Oeste del Edificio. Le corresponde un (01) puesto de estacionamiento techado distinguido con el número trece (13), ubicado al fondo del terreno en su lindero norte, con depósito maletero y con una superficie aproximada de Diecisiete Metros Cuadrados con Setenta y Cinco Decímetros Cuadrados Mts.2, al ciudadano A.J.L.M.. El documento de condominio está protocolizado en la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Distrito Sucre hoy Municipio Sucre del Estado Miranda en fecha 21 de febrero de 1967, bajo el N° 29, tomo 30, Protocolo Primero y su Aclaratoria en fecha 07 de abril de 1967, bajo el N° 09, Tomo 45, Protocolo Primero. Le corresponde al apartamento un porcentaje de condominio sobre los derechos y obligaciones derivados de la comunidad de propietarios de cuatro enteros con noventa y cuatro mil ciento ochenta y seis cien milésimas por ciento (4,94186%). El titulo de propiedad esta registrado en la ya citada oficina de Registro en fecha 16 de junio de 1967, bajo el N° 53, Tomo 44. Protocolo Primero. ii) Se condena al ciudadano A.J.L.M., a pagar al ciudadano J.M.S., la cantidad de CUATROCIENTOS DOCE MIL QUINIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs.F. 412.500,00) por concepto de saldo del precio estipulado en el contrato de promesa bilateral de compraventa, para la adquisición del bien inmueble discriminado en el punto SEGUNDO de la presente resolución. iii) En caso de no cumplir voluntariamente la parte demandada con la presente sentencia, servirá esta decisión como título traslativo de propiedad, la cual se ordenará protocolizar una vez que se haga constar que la misma se encuentra definitivamente firme y ejecutoriada. TERCERO: SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por la co-apoderada judicial de la parte demandada ciudadano J.M.S. contra la sentencia dictada el 23 de mayo del 2013 por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

Queda CONFIRMADA la sentencia apelada.

No hay especial condenatoria en costas, en virtud que no hubo vencimiento total.

Por cuanto la presente decisión se pronunció fuera del lapso legal correspondiente, se ordena la notificación de las partes mediante boleta, que a tal efecto se ordena librar.

Publíquese, regístrese, déjese copia certificada de la presente sentencia.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Décimo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En la ciudad de Caracas, a los veintidós (22) días del mes de julio del dos mil catorce (2014). Años 204º de la Independencia y 155º de la Federación.

LA JUEZA,

DRA. M.F. TORRES TORRES

LA SECRETARIA,

ABG. E.M.L.R.

En la misma fecha 22/07/2014, se publicó y registró la anterior decisión constante de veintiún (21) páginas, siendo las10:38 a.m.

LA SECRETARIA,

ABG. E.L.R.

Exp. N° AP71-R-2013-000925/6.570.

MFTT/Emlr.-

Sentencia definitiva.