Decisión de Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Trabajo y Protección del Niño y del Adolescente de Barinas, de 28 de Abril de 2010

Fecha de Resolución28 de Abril de 2010
EmisorJuzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Trabajo y Protección del Niño y del Adolescente
PonenteRosa Elena Quintero Altuve
ProcedimientoCumplimiento De Contrato

JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRANSITO Y

DE PROTECCION DEL NIÑO Y ADOLESCENTE DE LA

CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO BARINAS

EXPEDIENTE N° 2009-3079-C.B.

MOTIVO: Cumplimiento de Contrato

DEMANDANTES:

C.A.M.Q. y V.C.E.D., venezolanos, mayores de edad, portadores de las cédulas de identidad personal números V- 6.260.547 y V- 4.928.431, respectivamente, cónyuges según Acta de Matrimonio Nº 107, expedida por la Primera Autoridad Civil del Municipio Ticoporo del Municipio Pedraza del estado Barinas, en fecha 19 de diciembre de 1985, civilmente hábiles y de este domicilio.

APODERADOS JUDICIALES:

A.A.P., M.J.A.A. y J.F.G., venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad personal números V- 13.683.376, V- 13.592.230 y V- 1.987.079, respectivamente, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 117.745, 88.546 y 5.535, en su orden, y con domicilio procesal en la Avenida Cuatricentenaria – Edificio Los Estrados – Piso 1 – Oficina 2, frente a Cadafe Barinas.

DEMANDADA:

  1. deJ.P.S., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad personal número V- 3.790.950, y con domicilio en la Avenida Los Llanos con Calle C.A.B.N. – Kloster 1 – casa Nº 27, jurisdicción del Municipio Barinas.

    APODERADOS JUDICIALES:

  2. deJ.O.D., venezolano, mayor

    de edad, titular de la cédula de identidad personal

    número V- 4.257.400, inscrito en el Instituto de

    Previsión Social del Abogado bajo el Nº 25.986,

    con Domicilio procesal en la Avenida Marqués del

    Pumar – Edificio Ana – Planta baja, escritorio

    jurídico “Craveiro & Asociados”, Barinas estado

    Barinas – teléfono: 0414-5696738.

ANTECEDENTES

La presente causa cursa ante este Juzgado Superior con motivo del recurso de apelación interpuesto por el abogado en ejercicio ciudadano: O. deJ.O.D., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad personal número V- 4.257.400, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 25.986, con el carácter de apoderado judicial de la ciudadana: N. deJ.P.S., venezolana, mayor de edad, portadora de la cédula de identidad personal número V- 3.790.950, de este domicilio; contra la sentencia definitiva dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Barinas, en fecha catorce de octubre del año dos mil nueve (14-10-2009), según la cual declaró sin lugar la reconvención por resolución de contrato de promesa bilateral de compraventa, contrato preparatorio de compraventa o contrato de opción de compraventa y con lugar la demanda de cumplimiento de contrato de promesa bilateral de compraventa, contrato preparatorio de compraventa o contrato de opción de compraventa; en el juicio que se tramita en el expediente Nº 08-8939-CO., de la nomenclatura de ese Tribunal.

En fecha 16 de noviembre de 2009, se recibió el expediente, se le dio entrada y el curso legal correspondiente.

En fecha 08 de enero de 2010, oportunidad legal para presentar Informes en Segunda Instancia, se observa que solo la parte demandada hizo uso de tal derecho; y en esa misma fecha el Tribunal fijó el lapso, para que las partes presentaran las observaciones escritas sobre los informes presentados.

En fecha 21 de enero de 2010, oportunidad legal para la presentación de las Observaciones Escritas, se observa que ninguna de las partes hizo uso de tal derecho, quedó concluido el lapso. El tribunal se reservó el lapso de sesenta (60) días para dictar la correspondiente sentencia.

En fecha 23 de marzo de 2010, venció el lapso para dictar la correspondiente Sentencia en el presente juicio, y debido a la competencia múltiple y exclusiva de este Tribunal no fue posible dictar la misma, se difiere el pronunciamiento de la sentencia para dentro de los Treinta (30) días siguientes contados a partir de la presente fecha, de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil; no habiendo sido posible dictarla en el lapso de diferimiento, este Tribunal pasa a decidir en los siguientes términos:

DE LA SENTENCIA APELADA

En cuanto a la sentencia apelada, la parte apelante denunció ante esta Instancia el vicio de inmotivación en cuanto a la reconvención, catalogándola de contradictoria, abusiva e incongruente, en razón de que son erróneos los hechos admitidos por los contratantes, en lo que respecta al precio de la negociación fijado contractualmente en la cantidad de Bs. 450.000,oo pagaderos de una sola vez de contado, sin embargo se sostiene en el fallo apelado una modalidad de pago fraccionado o a plazo, al margen de lo alegado por las partes, sin establecer la recurrida el fundamento probatorio en ese particular del dispositivo.

Que la sentenciadora de primera instancia se apartó indebidamente del término fijado contractualmente en 120 días para la cancelación total del precio convenido, calificándolo como una modalidad de pago fraccionado distinto de lo convenido y estipulado contractualmente, incurriendo con ese pronunciamiento en el vicio de incongruencia positiva, considerando que no ha decido conforme a lo alegado y probado en autos con el propio instrumento fundamental de la acción y de la reconvención, infringiendo con tal proceder lo dispuesto en los artículos 12 y 243 ordinal 4° del Código de Procedimiento Civil.

Como segunda denuncia, sostuvo que la Juez de primer grado incurrió en un falso supuesto al resolver o declarar la existencia de un contrato verbal anterior al contrato firmado documento fundamental de la acción y de la reconvención, no alegado en la acción, ni en la contestación o en la reconvención, ni en la contestación de la reconvención, apartándose de esta manera abusivamente de los límites de la controversia y de las probanzas aportadas, violando de esta manera los artículos 12, 243 ordinal 5° y 254 del Código de Procedimiento Civil.

También denunció, que al decidir la reconvención, la declaró sin lugar tomando como argumento, que la demandada reconviniente había fundamentado la pretensión de reconvención en que los actores reconvenidos no pagaron el precio establecido contractualmente en el término fijado de 120 días, sin señalar en que parte de los autos se encuentra demostrado lo que ella denomina “todo lo contrario”, que entienden se refiere a supuestos pagos realizados por los actores dentro del lapso de 120 días, negando la reconvención básicamente porque las partes en litigio no podían contractualmente establecer de contado el pago total e íntegro del precio estipulado para la venta definitiva, confundiendo el lapso de 120 días para el pago total del precio, con una forma o modalidad distinta de pago total de la deuda, incurriendo en falso supuesto, pues no consta en autos ningún pago efectuado por los actores reconvenidos dentro del lapso establecido de 120 días. Que la jueza utiliza el término de “contado” o “al contado” como único argumento para declarar sin lugar la reconvención propuesta, aduciendo que contractualmente los actores reconvenidos tenían un lapso total de 120 días, para la cancelación íntegra del precio fijado y que por lo tanto el argumento de la reconvención no era improcedente, sosteniendo que por ello la sentencia apelada está viciada de inmotivación.

Como cuarta denuncia, alegó la parte apelante que la recurrida se encuentra inficionada de incongruencia negativa al silenciar todo pronunciamiento acerca de las confesiones extrajudiciales imputadas a los demandantes reconvenidos, en cuanto a la totalidad del precio y la forma de pagarlo, contenidas dichas confesiones en el instrumento que contiene el préstamo hipotecario y la notificación judicial producidas por los actores marcadas con las letras “P” y “J”, pues cuando analiza y valora las pruebas establece: “Las confesiones voluntarias y calificadas contenidas en el escrito de contestación al fondo de la demanda. Se observa que al haber sido promovida en forma genérica, sin precisar las afirmaciones que estima como tales, resulta inapreciable su valoración, dada la imposibilidad de su determinación por parte de este órgano jurisdiccional.” ; siendo que en el escrito de contestación de la demanda, invocaron que la integridad del pago del precio estipulado había sido admitido por los demandantes en el anexo “F”, contentivo del documento de venta y préstamo hipotecario producido en autos por los accionantes, afirmando que es falso que tal prueba de confesión haya sido promovida en forma genérica, pues se señala específicamente en el escrito de contestación que se pretende probar con esta prueba de confesión judicial. Que en el mismo vicio incurre cuando analiza y valora las actuaciones contenidas y que conforman el expediente signado con el N° 08-13.031, pues tanto en el proyecto documental de la venta definitiva del préstamo hipotecario y de la notificación judicial, se evidencia la integridad del pago del precio establecido contractualmente.

Del mismo modo, denuncia el apelante que la sentencia recurrida está viciada de incongruencia positiva en cuanto a la estimación de la acción de cumplimiento de contado, por valoración indebida de la notificación judicial producida en autos, por cuanto la misma fue sustanciada indebidamente por el Juzgado Primero del Municipio Barinas de esta Circunscripción Judicial, al delegar en el alguacil la práctica de la notificación, puesto que de acuerdo al artículo 935 del Código de Procedimiento Civil, establece que las notificaciones relativas a las ventas y cesiones de créditos o derechos litigiosos, debe hacerlas cualquier juez civil del domicilio del notificado, por lo que consecuencialmente al haberse delegado la notificación en un funcionario subalterno como lo es el alguacil se infringió el debido proceso, alegando además que la notificación judicial no comprende la forma de pago contemplada contractualmente y lo mismo acontece con el préstamo hipotecario, aduciendo que lo mismo ocurre con el monto que se señala en la notificación no se corresponde con el monto establecido contractualmente, que por todo ello no debió la Jueza “A Quo” valorar la notificación atribuyéndole unos efectos no previstos legalmente.

Alegó también, que la sentencia recurrida se encuentra viciada de incongruencia positiva cuando la jueza da por demostrada la supuesta negativa tácita por parte de la demandada a recibir el saldo adeudado, pues no consta en autos que los actores reconvenidos hayan ofrecido en forma real el saldo adeudado, y por ende, tampoco consta tal negativa de recibirlo.

Y por último, denuncia el recurrente que la sentencia apelada está viciada de condicionalidad, por cuanto la jueza de la causa al declarar con lugar la acción propuesta, afirma que está comprobado que los actores adeudan a la parte demandada la cantidad de Bs. 380.000,oo, por concepto del saldo del precio total, señalando que ella estima menester advertir que una vez que los actores cumplan con tal obligación, nace de pleno derecho para la adversaria la obligación de otorgar el correspondiente instrumento de venta, condicionando de esta manera el fallo al cumplimiento de una obligación por parte de los actores reconvenidos de pagar un saldo deudor sin establecer plazo o término alguno para dicho cumplimiento, lo que deviene en una absoluta y total indeterminación, dejando la controversia en una suerte de limbo jurídico.

En virtud de las denuncias precedentemente transcritas, es necesario hacer un pronunciamiento inicial respecto del cumplimiento de los requisitos establecidos en los artículos 243 del Código de Procedimiento Civil.

La Corte Suprema de Justicia, hoy Tribunal Supremo, ha sentado jurisprudencia en el sentido de que la falta de decisión expresa positiva y precisa con arreglo a la pretensión deducida o a las excepciones o defensas opuestas constituye el vicio de incongruencia. ”El ordinal 5º del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, establece los presupuestos para que la sentencia llene el requisito de la congruencia, entendiéndose por tal, como lo afirma H.D.E., el principio normativo que delimita el contenido y alcance de tal instancia, para el efecto de que exista identidad jurídica entre lo resuelto y las pretensiones (en sentido general) y excepciones de los litigantes, oportunamente aducidas, a menos que la Ley otorgue facultades especiales para separarse de ellas y que tal principio es una consecuencia lógica de la relación de jurisdicción como derecho y deber del Estado. El derecho de acción y de contradicción no sólo impone al Estado el deber de proveer mediante un proceso en una sentencia, sino que al complementarse con el ejercicio de la pretensión y la oposición de excepciones, delimita el alcance y contenido de este proveimiento...(omissis).

Según Guasp, la congruencia es la causa jurídica del fallo y Prieto Castro agrega, como otra derivación de la congruencia, el principio de la exhaustividad, esto es, la prohibición de omitir decisión sobre ninguno de los pedimentos formulados por las partes.

La sentencia es congruente cuando se ajusta a las pretensiones de las partes, tanto del actor como del demandado, independientemente de si es acertada o errónea. No se puede apreciar, mas ni menos, de las cuestiones controvertidas, ni dejar de resolver algunas. Cuando se deja de examinar la prueba, todos o algunos de sus hechos fundamentales, la sentencia está viciada por omisión de análisis fáctico y cuando se considere innecesario el análisis de algunos elementos probatorios, el juez debe dejar constancia motivada de ello.”

También ha dicho nuestro máximo Tribunal, que la incongruencia se da o se cristaliza cuando el sentenciador no decide todo lo alegado o no decide sólo sobre lo alegado.

De la sentencia apelada se observa que la Jueza “A Quo” en la oportunidad de dictar la sentencia recurrida en el punto previo de la reconvención dejó establecido un pago fraccionado del precio del inmueble que en modo alguno había sido alegado por las partes en litigio; sumado a lo antes expuesto, se evidencia también que en la recurrida se estableció la existencia o celebración de un contrato verbal previa la celebración del contrato firmado ante la Notaría Pública Primera del Estado Barinas, en fecha 02 de julio de 2008, circunstancia o hecho que no fue alegado por las partes involucradas en el presente litigio, lo que inficiona la sentencia de incongruencia positiva.

Asimismo, esta Alzada ha verificado que la sentencia apelada se encuentra condicionada en virtud de que en la misma se dejó establecido que una vez que los actores cumplan con la obligación del pago del saldo del precio, nace de pleno derecho para la adversaria la obligación de otorgar el correspondiente instrumento de venta, sin establecer plazo o término alguno para dicho cumplimiento, lo que convierte el fallo en condicional, pues la condena o la obligación del otorgamiento del documento de venta lo hace pender de un acontecimiento futuro e incierto.

Con base a lo antes expuesto, se concluye que la recurrida se encuentra viciada de incongruencia positiva, resultando además condicional, por tanto se infringieron los artículos 12 y 243 ordinal 5° del Código de Procedimiento Civil, quebrantamientos de orden público, lo que obliga a esta Superioridad a declarar nula la sentencia recurrida, tal y como se hará de manera expresa, positiva y precisa en el dispositivo de este fallo. Y ASI SE DECIDE.

Por cuanto se ha verificado el vicio de incongruencia positiva y condicionalidad en la sentencia apelada, trayendo como consecuencia la declaración de nulidad de la misma, este Tribunal no se pronunciará acerca de las demás denuncias formuladas ante esta instancia. Y ASI SE DECIDE.

En consecuencia, este Tribunal, de conformidad con la norma del artículo 209 del Código de Procedimiento Civil, pasa a decidir el fondo del litigio en los siguientes términos:

DE LA DEMANDA

En fecha 24 de octubre de 2008, la parte actora introdujo escrito contentivo de demanda, el cual fue reformado en fecha 05 de noviembre de ese mismo año, y admitido por el Tribunal de la causa, por auto de fecha 07 de noviembre del 2008.

En el escrito contentivo de la reforma de la demanda, la parte actora alegó que consta de documento debidamente autenticado ante la Notaría Pública Primera de Barinas, inserto bajo el Nº 60 del Tomo 136 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría durante el corriente año, la celebración de una convención o contrato con la ciudadana: N. deJ.P.S., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad personal número V- 3.790.950, con domicilio en el estado Barinas, se denominó inicialmente “opción de compra” o “promesa bilateral de compraventa” o como también se denomina “contrato preparatorio de compra-venta”, que posteriormente se perfeccionó, constituyendo actualmente un contrato de compra venta, pues el mismo contiene según afirma todos los elementos de esta clase de contratos, es decir, el consentimiento legítimamente manifestando, el objeto licito y la causa también licita, y además el precio determinado, el cual acompañaron marcado con la letra “A”.

Afirmaron los accionantes, que consta en el documento citado supra y que constituye prueba documental pública de la celebración del referido contrato, que el objeto del mismo lo constituye un inmueble conformado por una casa de habitación familiar con terreno propio, ubicado en la avenida Los Llanos con Calle Colombia, Alto Barinas Norte, Kloster 1, Casa Nº 27, Jurisdicción del Municipio Barinas, con una superficie de terreno de cuatrocientos veintinueve metros cuadrados (429 m2), y doscientos ochenta y cuatro metros cuadrados con veinte y cinco centímetros cuadrados (284,25 m2), de construcción, según Código Catastral Nº 06-04-06-19-35-04-10, cuya carta catastral acompañada al libelo de la demanda original, fue corregida por la Dirección de Catastro de la Alcaldía del Municipio Barinas y anulada, por contener errores en cuanto a los linderos y medidas de la parcela de terreno Nº 27, del parcelamiento Sageco 14, que consta en documento Protocolizado en la antigua Oficina Subalterna de Registro Público del Distrito y estado Barinas, donde quedo registrado bajo el Nº 10, folios 56 al 65, Protocolo Primero, Tomo 1, Primer Trimestre de 1983, según se evidencia de los documentos que acompañaron a el escrito de reforma, marcados con la letra “K-1” y “K-2”, que corresponden a las “Fichas Catastrales” anuladas y corregidas, respectivamente, cuyos linderos y medidas son: Norte: Kloster Nº 1, en trece metros (13,00 mts), Sur: Parcela Nº 34, en trece metros (13,00 mts), Este: Parcela Nº 26 en treinta y tres metros (33,00 mts), Oeste: Parcela Nº 28 en treinta y tres metros (33,00 mts), que le pertenece a la vendedora según consta de documento Protocolizado ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Barinas del estado Barinas, registrado bajo el Nº 45, folios del 133 al 138, Protocolo Primero, Tomo cinco (05), Tercer Trimestre de 1983, el cual anexaron a el escrito de la reforma bajo el Nº “A1”. Que el precio de la venta es la cantidad de: cuatrocientos cincuenta mil bolívares (Bs. 450.000,00), y que su cancelación seria de contado, lo cual se haría en un plazo de noventa (90) días contados a partir de la firma del mencionado documento, es decir, a partir del 02 de julio del año 2008.

Adujeron los demandantes, que igualmente convinieron que la entrega material del inmueble vendido, se haría una vez cancelado la totalidad del precio pactado, vencido el lapso estipulado y treinta (30) días de prórroga al vencimiento del mismo.

Señalaron los demandantes, que consta de documentos privados emanados de la vendedora en fechas 09 de mayo, 09 de junio y 02 de julio del año 2008, que hicieron entrega de las cantidades de veinte mil bolívares (Bs. 20.000,00), diez mil bolívares (Bs. 10.000,00) y cuarenta mil bolívares (Bs. 40.000,00), respectivamente, que suman la cantidad de: setenta mil bolívares (Bs. 70.000,00), todo lo cual consta en documentos que acompañaron marcados “B”, “C” y “D”, respectivamente, mas la cantidad de un mil bolívares (Bs. 1.000,00), entregados en efectivo, por concepto de pago parcial del precio de venta del inmueble vendido y objeto del mencionado contrato de compraventa celebrado entre las partes.

Sostuvieron además, que con el fin de cancelar la totalidad del precio convenido, solicitaron y obtuvieron del Banco A. deV., Banco Universal, C.A., un préstamo con garantía hipotecaria de primer grado sobre el inmueble objeto del contrato de compra venta, que sumados a la cantidad ya entregada de setenta y un mil bolívares (Bs. 71.000,00), alcanza a la suma de doscientos setenta y un mil bolívares (Bs. 271.000,00); más la cantidad de ciento setenta y nueve mil bolívares (Bs. 179.000,00); que entregarían en la oportunidad de la protocolización del documento definitivo de compra venta, sumarían la totalidad del precio de venta convenido, tal y como lo manifestaron en comunicación de fecha 29 de septiembre de 2008, en el que ratificaron su voluntad de adquirir el referido inmueble, todo lo cual consta en documentos que acompañaron marcados con las letras “E”, “F” y “G”, respectivamente.

Expusieron los demandantes, que de la misma manera y con la finalidad de llevar a cabo el otorgamiento del documento que contenga el contrato de compra venta celebrado y el préstamo con garantía hipotecaria, ante la Oficina del Registro Público Inmobiliario competente, realizaron los trámites administrativos necesarios para obtener “ constancia deR. deV.P.” y “Ficha Catastral”, ante el Seniat y Dirección de Catastro de la Alcaldía del Municipio Barinas, lo cual obtuvieron, según se evidencia de documentos que acompañaron marcados con la letra “H” y “I”, respectivamente.

Adujeron los demandantes, que sorpresivamente y sin que existiera motivo justificado para ello, la ciudadana N. deJ.P.S., se ha negado al otorgamiento del instrumento de propiedad y a recibir las sumas de dinero del saldo del precio de venta, entre ellas la otorgada por el Banco A. deV., C.A ., que le han ofrecido, razón por la cual y ante el apremio, por el vencimiento del termino establecido para la vigencia del contrato, solicitaron en fecha 02 de octubre de 2008, ante el Tribunal Primero del Municipio Barinas de esta Cirucsncirpción Judicial, que notificara a la vendedora de su disposición de cancelar la totalidad del precio de venta del inmueble vendido, lo cual se hizo por ese Órgano Jurisdiccional, en fecha 09 de octubre de 2008, según consta de las actuaciones practicadas por ese juzgado y que originales, en 29 folios, acompañaron marcado con la letra “J”.

Que por todos los razonamientos expuestos y las probanzas acompañadas, es por lo que demandan a la ciudadana: N. deJ.P.S., para que convenga o así sea condenada por el tribunal, previa declaratoria, en lo siguiente:

  1. - Que celebró con los demandantes contrato de compra venta de un inmueble de su propiedad constituido por una casa de habitación familiar con terreno propio, ubicado en la avenida Los Llanos con calle Colombia, Alto Barinas Norte, Kloster 1, Casa Nº 27, jurisdicción del Municipio Barinas, con una superficie de terreno de cuatrocientos veintinueve metros cuadrados (429 M2), y doscientos ochenta y cuatro metros cuadrados con veinte y cinco centímetros cuadrados (284,25 m2), de construcción, según Código Catastral Nº 06-04-06-19-35-04-10, cuyos linderos y medidas son: Norte: Kloster 1, en trece metros (13,00 mts); Sur: Parcela Nº 34, en trece metros (13,00 mts), Este: Parcela Nº 26 en treinta y tres metros (33,00 mts) y Oeste: Parcela Nº 28, en treinta y tres metros (33,00 mts). 2º.- En cumplir su obligación de hacer la tradición legal del inmueble vendido, mediante el otorgamiento del instrumento que contenga el referido contrato de compra venta, tal y como dispone el artículo 1.488 del Código Civil, previa cancelación del saldo del precio de venta convenido. 3º.- En pagar los costos y costas del presente juicio, igualmente demandados.

    Fundamentaron la demanda en las pruebas documentales acompañadas y en los artículos 1.133, 1.137, 1.159, 1.160, 1.161, 1.167, 1.474, 1.479 y 1.488 del Código Civil.

    Ofrecieron la cancelación del saldo deudor del precio de venta en la forma y oportunidad convenida entre las partes.

    Solicitaron se decretara medida preventiva de prohibición de enajenar y gravar del inmueble identificado, registrado ante la Oficina de Registro Público Inmobiliario del Municipio y Estado Barinas, bajo el N° 45, folios 133 al 138 Vto., del Protocolo Primero, Tomo Quinto, Tercer Trimestre del año 1983.

    Estimaron la demanda en la cantidad de: setecientos cincuenta mil bolívares (Bs.F. 750.000,00).

    Documentales consignados con el (primer) escrito del libelo de demanda:

     Original de documento autenticado de la celebración de una convención o contrato de opción de compra, entre los ciudadanos: N. deJ.P.S. y los ciudadanos C.A.M. y V.C.E., agregado a los autos desde el folio 08 al folio 10, marcado con la letra “A”.

     Copia certificada de documento de la celebración de contrato, emanado del Registro Inmobiliario del Municipio Barinas estado Barinas,

     Originales de recibos de fechas 09 de mayo de 2008, 09 de junio de 2008 y 02 de julio de 2008, que la ciudadana N. deJ.P.S., recibió de los ciudadanos: V.C.E. y C.A.M..

     Copia simple de comunicación de fecha 19 de septiembre de 2008, dirigida por la ciudadana: Y.G. - Gerente de Crédito Banca Universal - Banco A. deV., a los ciudadanos: C.A.M. y V.C.E..

     Copia simple de documento mediante el cual la ciudadana: N. deJ.P.S., dio en venta real, pura y simple, perfecta e irrevocable y sin reserva alguna a los ciudadanos: C.A.M.Q. y V.C.E.D..

     Copia simple de comunicación de fecha 29 de septiembre de 2008, dirigida a la ciudadana: N.J.P.S. por los ciudadanos: C.A.M.Q. y V.C.E.D..

     Copia simple de C. deR. deV.P., signada con el Nº de Registro 1983/0215, de fecha de solicitud 20-11-2007.

     Copia simple de Ficha Catastral Código Nº 06-04-06-19-35-04-10, emanada la Alcaldía del Municipio Barinas - Dirección de Catastro.

     Original del expediente signado con el Nº 08-13-031 nomenclatura del Juzgado Primero del Municipio Barinas, de fecha 08 de octubre de 2008, de actuaciones con motivo de la solicitud de Notificación, formulada por los ciudadanos: C.A.M.Q. y V.C.E.D.

     Copia del documento de Certificación de Gravámenes expedida por el Registro Público Inmobiliario del Municipio Barinas del estado Barinas, en fecha 21 de agosto de 2008.

    DE LAS CUESTIONES PREVIAS OPUESTAS

    En fecha 12 de diciembre de 2008, la parte demandada opuso cuestiones previas en el presente procedimiento, siendo rechazadas las mismas por la parte actora mediante escrito en fecha 12 de enero de 2009.

    En fecha 17 de febrero de 2009, el Tribunal de la causa se pronunció acerca de las cuestiones previas opuestas, declarando sin lugar la cuestión previa prevista en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, condenando en costas a la parte demandada.

    CONTESTACIÓN AL FONDO DE LA DEMANDA

    El apoderado judicial de la parte demandada en su oportunidad legal, negó, rechazó y contradijo la demanda, por no ser ciertos los hechos narrados en la misma.

    Sostuvo, que las aseveraciones respecto del negocio jurídico cuyo cumplimiento judicial demandan, en relación al perfeccionamiento o transformación del contrato en uno de compra venta, no son ciertas, en virtud que no se corresponden con el contenido del señalado documento autenticado ante la Notaría Pública Primera de Barinas, en el año 2008, inserto bajo el N° 60 del Tomo 136, considerando que dicho documento aparece denominado como Contrato de Opción de Compra y no como “Promesa Bilateral de Compraventa o Contrato Preparatorio de Compra-Venta”, como lo afirman los demandantes.

    Que los actores califican indistintamente la naturaleza jurídica del negocio controvertido, como “Opción de Compra” o “Promesa Bilateral de Compraventa o Contrato Preparatorio de Compra-Venta, a pesar de que las diversas denominaciones con que califican la naturaleza jurídica del negocio controvertido, se corresponden con diferentes nociones o acepciones, realizando la parte demandada consideraciones de tipo doctrinal en relación a los contratos, considerando al final que el instrumento autenticado ante la Notaría Pública Primera de Barinas, de fecha 02 de julio de 2008, anotado bajo el N° 60 del Tomo 136, acompañado como documento fundamental de la pretensión, realizando a continuación una distinción de los contratos preparatorios o preliminares, definiendo la promesa unilateral de venta, la promesa unilateral de compra y la promesa bilateral de venta, citando además autores como Maduro Luyando, Castán y S.F., calificando el documento fundamental de la pretensión como una opción de compra venta o promesa bilateral de compra venta.

    Adujo la parte demandada, que la parte actora afirma que el objeto del presente proceso lo constituye el cumplimiento de venta pactada en el instrumento autenticado ante la Notaría Pública Primera de Barinas, anotado bajo el N° 60 del Tomo 136, que el mismo tiene por objeto un inmueble conformado por una casa y el terreno sobre el que está construida, ubicada en la avenida Los Llanos con calle Colombia, Alto Barinas Norte, Kloster 1, Casa N° 27, Jurisdicción del Municipio Barinas, con una superficie de cuatrocientos veintinueve metros cuadrados (429 Mts.2) y doscientos ochenta y cuatro con veinticinco metros cuadrados (284,25 mts.2) de construcción, según código catastral N° 06-04-06-19-35-04-10, cuya carta catastral acompañó la parte actora al libelo, que fue supuestamente corregida por la Dirección de Catastro de la Alcaldía del Municipio Barinas, que en la reforma de la demanda fijaron así: Norte: Kloster N° 1 en trece metros (13 mts); Sur: Parcela N° 34 en trece metros (13 mts); este: Parcela N° 26, en treinta y tres metros (33Mts); y Oeste: Parcela N° 28, en treinta y tres metros (33 MTS.), que lo afirmado por la parte actora relativo a la identidad del inmueble no es cierto, en virtud de que en el documento que contiene la promesa bilateral de compra venta tiene medias y linderos diferentes.

    Que en el instrumento fundamental de la pretensión se estableció los siguientes linderos: Norte: Casa N° 34 en trece con diez metros (13,10 Mts); Sur: Kloster 1, en trece con diez metros (13,10 Mts); Este: Casa N° 26, en treinta y tres con treinta metros (33,30Mts), y Oeste: Casa N° 24, en treinta y tres con treinta metros (33,30 Mts.), y no como lo hizo la parte actora en la demanda y arriba citado; que existen divergencias en el área de construcción, medidas y linderos del inmueble en cuestión, pidiendo que así sea declarado por el tribunal.

    Adujo la parte demandada, que la parte actora afirma que la carta catastral código N° 06-04-06-19-35-04-10, fue anulada y corregida por la Alcaldía por contener supuestos errores en linderos y medidas de la parcela de terreno N° 27 del Parcelamiento Sageco, pero que las impugnan por cuanto no fueron producidas en original o en copia certificada de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, dado que no pueden reputarse como documentos públicos o auténticos, privados reconocidos o administrativos, invocando los artículos 9 y 18 numerales 3, 5 y 7 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos y los artículos 46 y 47 numeral 3 y 48 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley del Registro Público y Notariado.

    Aseveró la parte demandada, que la parte actora afirmó tanto en su demandada primigenia como en su reforma que el precio de venta pactado es la cantidad de: cuatrocientos cincuenta mil bolívares (Bs. 450.000,oo) y que su cancelación sería de contado, lo cual se haría en un plazo de noventa (90) días a partir de la firma del documento, es decir, a partir del 02 de julio del año 2008, y que igualmente se convino que la entrega del inmueble vendido se haría una vez cancelado la totalidad del precio pactado, y que vencido que fuera el lapso estipulado se estableció treinta días de prórroga, sin embargo más adelante los actores señalan que de documentos privados emanados de la vendedora en fechas 9 de mayo, nueve de junio y 2 de julio de ese corriente año, entregaron las cantidades de Bs. 20.000,oo; Bs. 10.000,oo y Bs. 40.000,oo, todo lo cual suma la cantidad de: setenta mil bolívares, más la cantidad de Bs. 1.000,oo, todo esto entregado y recibido por la parte ahora demandada.

    Que en cuanto a lo antes afirmado niega que la parte demandada haya recibido un mil bolívares (Bs. 1000,oo) en efectivo por concepto de pago parcial del precio de venta y que a tales efectos invoca la admisión tácita de esta negativa en el anexo marcado “J” que acompañaron a la demanda contentivo del escrito presentado ante el Juzgado Segundo del Municipio Barinas del estado Barinas, y que esta admisión la hacen valer dada la omisión en dicho anexo “J”, en cuanto al pago antes referido.

    Que niegan las aseveraciones de presuntos pagos por un total de setenta mil bolívares imputables al precio fijado contractualmente, en razón que no se corresponde con la realidad de lo contratado, en virtud que no concuerda con la forma de pago convenida en el instrumento fundamental de la pretensión, en el que se pactó el pago integral de Bs. 450.000,oo de contado, en el plazo de noventa días a partir del 02 de julio de 2008, prorrogable por treinta días que fenecieron el 02 de noviembre de 2008, por lo que tal afirmación resulta incongruente e inexplicable, es decir, la afirmación de pagos parciales.

    Invocaron la prueba de confesión extrajudicial de la parte actora, en atención que fue admitido en el documento contentivo de venta con préstamo hipotecario redactado por la abogado del Banco A. deV., C.A. Banco Universal, en el que los accionantes declaran lo siguiente: “…El precio de la presente venta es la cantidad de CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. 450.000,oo), la cual recibimos en este acto en moneda de curso legal de manos de los compradores y a nuestra entera y cabal satisfacción…”; que la transcripción anterior constituye prueba de confesión extrajudicial y debe valorarse como indicio grave de conformidad con los artículos 1.400, 1.402 y 1.405 del Código Civil, respecto a la integralidad del pago del precio estipulado de venta.

    El apoderado de la parte actora afirmó que por instrucciones de su mandante, admite el contenido de los recibos privados distinguidos con las letras “B”, “C” y “D” que se produjeron con la demanda, los cuales hacen prueba de la cantidad de Bs. 70.000,oo, que su representado percibió en concepto de inicial de negociación, con antelación a la firma del contrato cuyo cumplimiento se reclama, pero que en ningún momento es imputable o deducible de la suma de Bs. 450.000,oo, como pretenden los demandantes, ya que dicha cantidad es pagadera al contado, en el periodo que ya han señalado.

    Sostiene la parte demandada, que la acción de cumplimiento contractual se fundamenta en un pretendido incumplimiento del contrato autenticado y tantas veces señalado, pero que las afirmaciones contenidas en el escrito libelar evidencian que los demandantes pretenden imputar a su representada un supuesto incumplimiento contractual sobre la base de su propio incumplimiento, en virtud de que el precio de venta del inmueble fue pactado por la cantidad de Bs. 450.000,oo, y que una vez cancelada la totalidad de la suma señalada, surgiría para la demandada la obligación de suscribir el documento definitivo de la venta y no antes, como lo pretende los demandantes, puesto que confiesan en la demanda y en su reforma que entregarían el saldo del precio adeudado en la oportunidad de la protocolización del documento definitivo de compra venta.

    Que los promitentes compradores se obligaron en primer término, a cancelar la totalidad del precio de venta a mas tardar el 02 de noviembre de 2008, para poder exigir la realización del documento de venta definitivo y la tradición del inmueble objeto de la venta; pago este que según afirma incumplió la parte accionante, solicitando que así sea declarado en la definitiva.

    Que los demandantes hasta esa fecha habían incumplido con la obligación de pagar el precio de venta, en abierta contravención a los términos del contrato autenticado firmado por las partes, y de conformidad con los artículos 1.295, 1.354, 1.527 y 1.528 del Código Civil, pues se habían obligado a pagar la cantidad de Bs. 450.000,oo, a mas tardar el 02 de noviembre de 2008.

    Que ahora los demandantes pretenden cubrir su denunciado incumplimiento, mediante probanzas instrumentales que acompañaron a la demanda marcados con las letras “E, “F”, “G” y “J”, aseverando que las mismas son inconducentes para comprobar el pago del precio fijado en el tantas veces señalado contrato, en razón de lo establecido en el artículo 1.354 del Código Civil, por cuanto los actores hasta la presente fecha no han cancelado la suma de Bs. 450.000,oo, condición esta constitutiva para poder exigir el cumplimiento de la realización del documento de venta definitivo y la tradición legal del inmueble; que las probanzas señaladas son absolutamente inconducentes para probar la liberación de la obligación de pagar el precio pactado, toda vez que con las mismas no se produjo la cancelación real y efectiva de dicha obligación a cargo de los demandantes.

    Que en relación a la notificación presentada junto con la demanda, distinguida con la letra “J”, además que no comprueba el pago del precio de venta pactado, ni la liberación de esta obligación, violenta lo previsto en el artículo 935 del Código de Procedimiento Civil, en razón de que la misma fue delegada en el alguacil del Juzgado Primero del Municipio Barinas, considerando que su practica corresponde al juez y no a sus subalternos, bajo pena de infringir el debido proceso previsto en la Constitución.

    Rechazaron el proyecto de documento de venta definitivo con préstamo hipotecario, presuntamente concedido por el Banco A. deV., C.A., presentado con la letra “F”, por haber sido redactado por los actores sin haber cancelado el precio de venta, por no estar contemplado en el contrato y por lo tanto no es oponible a la parte demandada, porque presenta graves divergencias o errores en la determinación de todos los linderos y medidas del inmueble objeto de la venta, porque adolece el grave error al establecer que el inmueble objeto de la venta forma parte de un edificio y comprometer a los eventuales suscriptores a las obligaciones de un documento de condominio de un edificio inexistente, y por carecer de la fecha de registro del documento de parcelamiento; que todas esas razones son suficientes para considerar inconducentes e ineficaces las instrumentales marcadas “E”, “F”, “G” y “J” acompañadas por los actores.

    DE LA RECONVENCIÓN

    De conformidad con lo dispuesto en los artículos 361 y 365 del Código de Procedimiento Civil, interpusieron formal demanda reconvencional o contrademanda, contra los ciudadanos: C.A.M.Q. y V.C.E.D., ya identificados, en los términos siguientes:

    Que el objeto de la pretensión lo constituye la resolución total del contrato autenticado ante la Notaría Pública Primera de Barinas, en fecha 02 de julio de 2008, bajo el Nº 60 del Tomo 136, acompañado por los demandantes reconvenidos C.A.M.Q. y V.C.E.D., como instrumento fundamental de la acción por cumplimiento contractual contradicha en este mismo acto, cuyo mérito invocó con base a la comunidad probatoria y constitutivo de la promesa bilateral de compraventa sobre el inmueble casa de habitación familiar con terreno propio, ubicado en la avenida Los Llanos con calle Colombia, Alto Barinas Norte, Kloster 1, casa Nº 27, del Municipio Barinas, con una superficie de terreno de cuatrocientos veintinueve metros cuadrados (429 m2) y doscientos ochenta y seis metros cuadrados con veinte centímetros cuadrados (286,20m2), de construcción, según Código Catastral Nº 06-04-06-19-35-04-10; cuyos linderos y medidas son: Norte: Casa Nº 34, en 13,10 metros; Sur: Kloster 1, en 13,10 metros; Este: Casa Nº 26 en 33,30 metros, y Oeste: Casa Nº 24 en 33,30 metros. Dicho inmueble pertenece a su poderdista según documento protocolizado en la Oficina Subalterna de Registro Público del Distrito y estado barinas, en fecha 24 de agosto de 1983, bajo el Nº 45 del Protocolo Primero, Tomo 5º.

    Que también forma parte de la pretensión, la declaratoria de los daños y perjuicios causados a la demandada reconviniente: N. deJ.P.S., por el incumplimiento contractual culposo grave cometido por los demandantes reconvenidos: C.A.M.Q. y V.C.E.D., así como la indexación monetaria de los mismos.

    Que su representada N. deJ.P.S., suscribió con los demandantes reconvenidos C.A.M.Q. y V.C.E.D., contrato autenticado ante la Notaría Pública Primera de Barinas en fecha 02 de julio de 2008, bajo el Nº 60 del Tomo 136, acompañado como instrumento fundamental de la acción por cumplimiento contractual, cuyo mérito invocó con base a la comunidad probatoria y constitutivo de la promesa bilateral de compraventa sobre el inmueble casa de habitación familiar con terreno propio, ubicado en la avenida Los Llanos con calle Colombia, Alto Barinas Norte, Kloster 1, casa Nº 27, del Municipio Barinas, con una superficie de terreno de cuatrocientos veintinueve metros cuadrados (429 m2) y doscientos ochenta y seis metros cuadrados con veinte centímetros cuadrados (286,20m2), de construcción, según Código Catastral Nº 06-04-06-19-35-04-10; cuyos linderos y medidas son: Norte: Casa Nº 34, en 13,10 metros; Sur: Kloster 1, en 13,10 metros; Este: Casa Nº 26 en 33,30 metros, y Oeste: Casa Nº 24 en 33,30 metros. Dicho inmueble pertenece a su poderdista según documento protocolizado en la Oficina Subalterna de Registro Público del Distrito y estado Barinas, en fecha 24 de agosto de 1983, bajo el Nº 45 del Protocolo Primero, Tomo 5º. Que en dicho convenio se estipuló como precio de la venta definitiva del inmueble antes descrito, la cantidad de: cuatrocientos cincuenta mil bolívares fuertes (Bs.F. 450.000,00), pagaderos de estricto contado dentro del lapso contractual previsto entre el 02 de julio y el 02 de noviembre de 2008.

    Que se trata de una promesa bilateral de compra venta, y que este tipo de contratos es muy común y a veces necesario en materia de compra venta de inmuebles, por el cual las partes se obligan a celebrar una futura compra venta ante la Oficina Pública del Registro competente, que en el presente caso es aplicable el artículo 1.133 del Código Civil en relación a los contratos, y que así mismo para resolverlo debe cumplir la acción propuesta con los requisitos de procedencia previstos en el artículo 1.167 ejusdem, que de esta última norma se infieren dos requisitos, a saber: que se trate de un contrato bilateral y que haya un incumplimiento culposo.

    Que en el presente caso, los demandantes reconvenidos incumplieron con la obligación principalísima de pagar el precio fijado de venta dentro del lapso previsto en el contrato, dado que no lo acreditaron, ni tampoco lo consignaron judicialmente a través del procedimiento de oferta real de pago y subsiguiente depósito contemplado en los artículos 819 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1.306 y 1.307 del Código Civil, incurriendo en incumplimiento culposo grave que hace posible la resolución del contrato firmado por las partes.

    Afirmó la parte demandada reconviniente, que otro de los requisitos que hacen procedente la acción de resolución del contrato, es el hecho de que el actor debe haber cumplido u ofrecido el cumplimiento.

    Que es el caso, que su representada en modo alguno ha incumplido obligaciones contractuales, afirmando que todo lo contrario, que ella es la única víctima del incumplimiento culposo grave en el que incurrieron los actores reconvenidos, al no haber pagado tempestivamente el precio pactado de Bs. 450.000,oo; aseverando que una vez cancelada la totalidad de la cantidad antes señalada, surgiría para la demandada la obligación de suscribir el documento definitivo de la venta y no antes como lo pretenden los demandantes.

    Fundamentaron la reconvención en los artículos 1.133, 1.167, 1.277, 1.295, 1.527 y 1.528 del Código Civil.

    Que en cuanto a los daños y perjuicios resultantes del denunciado incumplimiento contractual, el artículo 1.277 del Código Civil los equipara al interés legal previsto en el artículo 1.746 del citado Código.

    Estimó la demanda de conformidad con lo dispuesto en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, en la cantidad de: setecientos cincuenta mil con 00/00 bolívares (Bs.750.000,oo).

    Que vistos los hechos relacionados y con base en los fundamentos legales precedentes, se concluye que los demandantes reconvenidos: C.A.M.Q. y V.C.E.D., infringieron culposa y gravemente el contrato autenticado ante la Notaría Pública Primera de Barinas en fecha 02 de julio de 2008, bajo el Nº 60 del Tomo 136, considerando que incumplieron la principalísima obligación de pagar el precio de la venta fijado en la suma de cuatrocientos cincuenta mil bolívares fuertes (Bs. 450.000,00), dentro del plazo comprendido entre el 02 de julio y el 02 de noviembre de 2008, violando los preceptos contenidos en los artículos 1.167, 1.295, 1.527 y 1.528 del Código Civil, en apoyo a los cuales ésta representación los contrademanda, a objeto de que convengan ó a ello los condene el tribunal, en lo siguiente:

  2. -. en la resolución judicial del contrato autenticado ante la Notaría Pública Primera de Barinas en fecha 02 de julio de 2008, bajo el Nº 60 del Tomo 136, y en su consecuente extinción jurídica.

  3. - en los daños y perjuicios causados por el incumplimiento culposo y grave que se les imputa equiparados a los intereses legales moratorios que se reclaman en la suma de trescientos treinta y siete bolívares fuertes (Bs. 337) devinientes del monto del precio incumplido a la rata del tres por ciento anual, calculados a partir del 02 de noviembre de 2008.

  4. - en la indexación monetaria de los daños y perjuicios reclamados, desde la fecha de interposición de esta reconvención, hasta la ejecutoria del fallo que los acuerde.

  5. - en el pago de las costas y costos de este proceso jurisdiccional.

    En fecha 03 de marzo de 2010, el Tribunal “A Quo” de conformidad con lo previsto en el artículo 366 del Código de Procedimiento Civil, admitió la reconvención propuesta, en consecuencia, fijó el quinto (5to.), días de despacho siguiente al del auto, para que la parte actora contestara la reconvención propuesta, conforme a lo establecido en el artículo 367 ejusdem.

    CONTESTACIÓN A LA RECONVENCION PROPUESTA

    En la oportunidad legal, la parte actora reconvenida, debidamente asistida por el abogado en ejercicio A.A.P.A., inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 117.745, rechazaron y contradijeron la temeraria reconvención intentada por la ciudadana N. deJ.P.S., antes identificada, en su extenso, contradictorio y repetitivo escrito presentado como contestación al fondo de la demanda, por no ser ciertos los hechos narrados y tampoco procedente el derecho invocado.

    Que la demandada reconviniente conviene expresamente y por las razones expuestas; en los siguientes hechos alegados por los actores en su demanda, razones por las cuales sobre los mismos no existe controversia y así solicitaron sea declarado por el tribunal:

    o En la celebración de un contrato o convención entre las partes y que consta en el documento autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Barinas, quedando inserto bajo el Nº 60 del Tomo 136, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría durante el año 2008. Este reconocimiento y aceptación lo hace la demandada invocando el principio de la comunidad de la prueba.

    o Que la naturaleza jurídica del contrato es una promesa bilateral de venta, en virtud de reunir el mismo los elementos esenciales a esta clase de contrato.

    o Que el objeto de dicho contrato lo constituye un inmueble conformado por una casa de habitación familiar con terreno propio, ubicado en la Avenida Los Llanos con calle Colombia de la Urbanización Alto Barinas Norte, Kloster 1, Casa Nº 27, jurisdicción del Municipio y estado Barinas , con una superficie de terreno de 429 mts2., y 286,20 mts2., de construcción.

    o Que el inmueble antes identificado le pertenece a la demandada reconviniente, según consta de documento Protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro Público del estado Barinas, en fecha 24 de agosto de 1983, bajo el Nº 45, del Protocolo Primero, Tomo 5º.

    o Que el precio de venta definitivo lo estipuló en la cantidad de cuatrocientos cincuenta mil bolívares fuertes (Bs. F. 450.000,00).

    o Que la resolución del contrato procede no sólo cuando haya incumplimiento o inejecución del demando, pues “para que proceda la resolución del contrato se requiere el cumplimiento de los otros requerimientos de procedencia de la acción resolutoria para que ésta prospere”, omissis… “pues es necesario observar la gravedad del incumplimiento y para saber si el mismo afecta notablemente el interés de los contratantes”.

    Aseverando que como resultado de lo anterior, la controversia queda suscrita al supuesto incumplimiento, por parte de los compradores, de la obligación de cancelar el precio de venta en los términos pactados.

    Que la demandada reconviniente, alegó que los demandantes incumplieron “la obligación principalísima de pagar el precio, nada dijeron sobre su forma de pago, sin embargo debe inferirse que el mismo podía ser hecho por partes y por cuotas, fijado dentro del lapso previsto en el contrato.

    Que sobre esta afirmación hay que decir, primeramente, que si los reconvenidos tenían la obligación de pagar el precio en el lapso convenido en el contrato, es porque se trata de un contrato de compra venta, donde existe un precio del objeto del mismo, como elemento fundamental de esta clase de contrato (artículos 1.474, 1.479, 1.527 del Código Civil Venezolano), pues en caso de existir, como lo afirma la reconviniente, una promesa bilateral de venta, lo incumplido no era el pago del precio, sino la obligación de ejecutar dicho contrato, para que éste, al perfeccionarse, se convierta en un verdadero y real contrato de compra venta, en el mismo instante del cumplimiento de la obligación de ofrecimiento y pago en el lapso convenido.

    Que si bien es cierto que las partes convinieron en el precio, tal y como se evidencia de los pagos efectuados parcialmente por los compradores y aceptados por la vendedora, de las sumas de Bs. F. 20,000,00; 10.000,00 y 40.000,00 que consta en los documentales acompañados marcados “B”, “C” y “D” (folios 21, 22 y 23 del expediente).

    Que aún cuando la demandada reconviniente, en su contestación al fondo de la demanda, negó descaradamente haber recibido dichos pagos, más adelante afirma: … omissis …. “admite el contenido de los recibos privados marcados “B”, “C” y “D”, con la demanda, los cuales hacen prueba que su conferente percibió en concepto de inicial a la negociación…”

    Que los pagos reconocidos fueron hechos en fechas 09-05, 09-06 y 02-07-2008, respectivamente, y el contrato de compra venta se suscribió en fecha 02-07-2008, aunque fue presentado a la Notaría Pública Primera de Barinas, en fecha 25-06-2008 (folios 8, 9 y 10 del expediente), por lo cual quedaron reconocidos judicialmente, señalando que a confesión de parte relevo de pruebas.

    Afirmó que queda plenamente probado que las partes suscribieron un contrato de compra venta, pues tal afirmación surge de la existencia de los elementos esenciales a esta clase de contrato: consentimiento, capacidad de las partes, objeto y causa.

    Que nada se dice en el contrato sobre la forma de pago del precio de venta, pues solo estipuló que “el precio de venta es por la cantidad de Bs. F. 450.000,00”, para luego referirse a la entrega material del objeto vendido, en los siguientes términos. “después de haber firmado este contrato de opción de compra; es entendido entre las partes, que una vez cancelado la totalidad de la deuda, será realizado el documento de venta definitivo y suscrito ante el Registro Inmobiliario del estado barinas, se hará la entrega material del inmueble antes descrito, libre de todo gravamen, que nada se dice sobre el momento y lugar del pago, por lo que el mismo debe hacerse conforme lo dispuesto en el artículo 1.528 del Código Civil, es decir, en el lugar y en la época en que se haga la tradición, la cual conforme el artículo 1.488, debe hacerse en la Oficina de Registro Público del Municipio Barinas; aún cuando erróneamente las partes señalan que la entrega material se hizo en la referida oficina, debe entenderse que se refieren a la tradición de la cosa vendida, pues la entrega material se hace poniendo la cosa en posesión del comprador y la respectiva entrega de las llaves del inmueble.

    Que la demandante reconviniente, confunde ambos conceptos, pues en los contratos consensúales, como la venta, la tradición de la cosa vendida se hace con el perfeccionamiento del contrato, esto es, con el acuerdo de voluntades sobre la cosa vendida y el precio, conforme al artículo 1.137 del Código Civil.

    Por último señaló que siendo el fundamento de la reconvención el supuesto incumplimiento culposo de los reconvenidos en el pago del precio de venta convenido, que el actor reconviniente fija en la cantidad de Bs. F. 450.000,00, aún cuando reconoce que ha recibido como abono o pago de inicial la cantidad de Bs. F. 70.000,00, esta acción no puede prosperar, más aún cuando ha quedado probado que los compradores no han cancelado el saldo en virtud de la negativa de la vendedora, hoy demandada reconviniente, en otorgar el documento de venta y recibir en ese acto dicho saldo, por lo cual igualmente rechazaron y contradijeron, que los compradores demandantes reconvenidos deben pagar cantidad alguna de dinero, por concepto de daños y perjuicios y la indexación de éstos.

    CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

    Planteada la controversia, cuyo reexamen ha sido sometido por vía de apelación al conocimiento de esta Superioridad en los términos establecidos en el recurso interpuesto, la cuestión a dilucidar por esta Alzada consiste en determinar si la decisión de la Jueza “A Quo” de fecha 14 de octubre del 2009, se encuentra o no ajustada a derecho, y en consecuencia si resulta procedente confirmar, modificar o revocar dicho fallo.

    Medios probatorios de la parte demandada:

     De conformidad con el principio de la comunidad de la prueba promovió e hizo valer el instrumento público, que la parte actora consignó como instrumento fundamental de su pretensión, acompañado al escrito libelar primigenio y a su reforma marcado con la letra “A”, suscrito por las partes contendientes en la presente causa, autenticado ante la Notaría Pública Primera del estado Barinas, en fecha 02 de julio de 2008, anotado bajo el Nº 60, Tomo 136 de los libros de autenticaciones.

    A esta instrumental se le otorga pleno valor probatorio como documento público, para dar por demostrada la negociación celebrada entre los ciudadanos: N. deJ.P.S., V.C.E. y C.A.M., que tiene por objeto un inmueble ubicado en la avenida Los Llanos con Calle Colombia, Alto Barinas Norte, Jurisdicción del Municipio Barinas del estado Barinas, todo de conformidad con los artículos 1.357, 1.359 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil.

    • En relación a la prueba de confesión extrajudicial invocada en el escrito de contestación de la demanda, en relación a la integralidad del pago del precio del bien inmueble objeto del contrato, contenida según afirma en el documento de venta y préstamo hipotecario redactado por la abogado del Banco A. deV. ,C.A. Banco Universal, en los que los accionantes declaran: “ …El precio de la presente venta es la cantidad de CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. F. 450.000,oo),la cual recibimos en este acto en moneda de curso legal de manos de los compradores y a nuestra entera y cabal satisfacción…” , debe resaltar esta Superioridad que el contrato señalado por la parte promovente, no se encuentra firmado o suscrito por persona alguna, por lo que el mismo debe ser desechado.

    • En cuanto a la confesión extrajudicial también alegada por la parte demandada, relacionada con la integralidad del pago del precio del inmueble, contenida según afirma en la notificación contenida en el expediente N° 08-13-031, sustanciado en el Juzgado Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, cuando la parte actora afirma que “ ..el precio de venta fue establecido en la cantidad de cuatrocientos cincuenta mil bolívares (Bs. 450.000,oo) …omissis…se sirva ordenar la notificación a la ciudadana: N.D.J.P., antes identificada, de nuestra disposición de cancelar la totalidad del precio de venta convenido del inmueble…” ; debe señalarse que tal afirmación no constituye confesión alguna de los hechos controvertidos en esta causa, que sea susceptible de ser valorada con fundamento en lo establecido en el artículo 1.401 del Código Civil.

    Medios probatorios parte actora:

     Original de documento de contrato celebrado entre los ciudadanos: N. deJ.P.S., V.C.E. y C.A.M., autenticado ante la Notaría Pública Primera del Estado Barinas, de fecha 02 de julio de 2008, bajo el Nº 60, Tomo 136 de los libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, el mismo fue agregado a los autos desde el folio 08 al folio 10, marcado con la letra “A”.

    Al anterior documento, se le otorga pleno valor probatorio como documento público, para dar por demostrada la negociación celebrada entre los ciudadanos: N. deJ.P.S., V.C.E. y C.A.M., que tiene por objeto un inmueble ubicado en la avenida Los Llanos con Calle Colombia, Alto Barinas Norte, Jurisdicción del Municipio Barinas del estado Barinas, todo de conformidad con los artículos 1.357, 1.359 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil.

     Invocaron los escritos contentivos de cuestiones previas y contestación al fondo de la demanda consignados por la parte demandada, en los cuales ni desconocieron ni tacharon el referido instrumento público, tampoco negaron la existencia del contrato, si no que, por el contrario al proponer convención, invocaron su existencia, esta agregado a los autos al folio 99 al folio 103 y sus vueltos.

    En relación a los escritos promovidos, debe resaltar esta Alzada que el criterio sostenido por nuestro máximo Tribunal y compartido por quien aquí decide, es que los mismos contienen las defensas previas y de fondo esgrimidas en este caso por la parte demandada. En cuanto a las cuestiones previas opuestas, se observa que el Tribunal “A Quo” se pronunció acerca de ellas en sentencia de fecha 17 de febrero de 2009, y en cuanto al escrito contentivo de la contestación de la demanda este contiene los alegatos de la parte demandada que vienen a conformar junto con los hechos alegados por la parte actora los limites de la controversia, lo que viene en todo caso a determinar la carga de la prueba, por lo que la precedente promoción debe desecharse.

     Copia certificada de documento que el ciudadano J.L.B., dio en venta a la ciudadana N. deJ.P.S., un inmueble constituido por una casa-quinta y la parcela de terreno donde está construida, ubicada en la urbanización Alto Barinas del Municipio y Estado Barinas, signada con el Nº 27, en el documento de parcelamiento de SAGECO 14, la parcela de terreno tiene una superficie de cuatrocientos veintinueve metros cuadrados (429 M2), y sus linderos son: Norte: Kloster Nº 1 en trece metros (13,00 mts), Sur: parcela número treinta y cuatro (Nº 34), en trece metros (13,00 mts), Este: parcela número veintiséis (Nº 26) en treinta y tres metros (33,00 mts), y Oeste: parcela número veinte y ocho (Nº 28) en treinta y tres metros (33 mts), quedando registrado ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Barinas del Estado Barinas, en fecha 24 de agosto de 1983, bajo el Nº 45, folios del 133 al 138 vto del Protocolo Primero, Tomo Quinto, Principal y Duplicado, Tercer Trimestre del año 1983; que aceptó la venta en los términos expuestos y declaró; que el Banco Hipotecario de Aragua, C.A., le otorgó un préstamo que acepto sujeto a las condiciones generales para el otorgamiento de créditos, sobre dicho inmueble constituyó hipoteca de primer grado a favor del Banco Hipotecario de Aragua C.A., y de segundo grado a favor de FONDUR, la misma fue agregada a los autos desde el folio 11 al folio 20, marcado con la letra “A1”.

    A esta instrumental se le otorga pleno valor probatorio como documento público, para dar por demostrada la propiedad del inmueble que posteriormente fue objeto de la negociación celebrada entre: N. deJ.P.S. y los actores de autos, todo de conformidad con los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil.

     Copia simple de Ficha Catastral Código Nº 06-04-06-19-35-04-10, emanada la Alcaldía del Municipio Barinas - Dirección de Catastro, en la que se evidencia la ubicación de un inmueble, en la urbanización Alto Barinas, Calle Kloster 1, Nº 27, a nombre de la ciudadana: N. deJ.P.S., cédula de identidad V- 3.790.950, se observa asimismo los como datos regístrales Nº 45, folio 133 al 138 vto., Tomo 5t0., Protocolo 1, fecha: III Trimestre, área de terreno m2: 1983, un croquis de ubicación, y al reverso un croquis, se observa sello redondo húmedo en copia y en el cual se lee: República Bolivariana de Venezuela – Dirección de Catastro – Alcaldía Municipio Barinas, una media firma sobre el sello, fecha 09-04-08, el mismo fue agregado al folio 34 y su vto., marcado con la letra “I”.

    Se evidencia del escrito contentivo de la contestación de la demanda que la parte accionada, impugnó la copia promovida y antes descrita, aunado a ello debe resaltarse que sólo los documentos públicos pueden ser promovidos en copia simple dentro de un proceso judicial, y los documentos administrativos aunque han sido catalogados como públicos, no gozan del priviliegio de ser promovidos en copia simple, en atención a que los documentos “públicos” que pueden ser promovidos en copia, son documentos negociales, característica esta que no posee el documento promovido, en tal virtud el mismo se desecha, todo de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

     Ficha Catastral Código Nº 06-04-06-19-35-04-10, emanada la Alcaldía del Municipio Barinas - Dirección de Catastro, en la que se evidencia la ubicación del inmueble, urbanización Alto Barinas, Calle Kloster 1, Nº 27, a nombre de la ciudadana: N. deJ.P.S., cédula de identidad V- 3.790.950, se observa asimismo los datos regístrales: Nº 45, folio 133 al 138 vto., Tomo 5t0., Protocolo 1, fecha: III Trimestre 1983, un croquis de ubicación, y al reverso un croquis, se observa sello redondo húmedo en original y se lee: República Bolivariana de Venezuela – Dirección de Catastro – Alcaldía Municipio Barinas, una media firma sobre el sello, fecha 04-11-08, el mismo fue agregado al folio 77 y su vto., marcado con la letra “K2”, fue consignado con la reforma del libelo de demanda.

    Se evidencia que el documento antes referido es una copia de la ficha catastral que se encuentra en original en los archivos de la Alcaldía del Municipio Barinas, no obstante, en el cuerpo de dicha instrumental se observa un sello húmedo en original que dice República Bolivariana de Venezuela, Dirección de Catastro, Alcaldía Municipio Barinas, se encuentra además de ello firmado con fecha 04-11-08; por lo que a pesar que dicho instrumento fue impugnado por la parte demandada, este documento conserva la presunción de veracidad y autenticidad de la que se encuentran investidos los documentos públicos administrativos, por lo que se le otorga valor probatorio para dar por demostrado los hechos que contiene.

     Originales de recibos de fechas 09 de mayo de 2008, 09 de junio de 2008 y 02 de julio de 2008, emanados o expedidos por la ciudadana N. deJ.P.S., a favor de los ciudadanos: V.C.E. y C.A.M., en los que declara que recibió de estos últimos, las cantidades de: 20.000,00, Bs. F.; 10.000,00 Bs. F. y 40.000,00 Bs. F., respectivamente, todos por concepto de pago de inicial de la venta de la vivienda ubicada en la avenida Los Llanos – Kloster 1, Nº 27 en la urbanización Alto Barinas, en la que se observa la firma ilegible de la señora N.P. en la parte inferior del nombre se lee vendedora, asimismo los señores V.E. y C.A.M. en la parte inferior se lee compradores, los cuales fueron agregados a los autos desde el folio 21 al folio 23, marcados con las letras “B”, “C” y “D”, respectivamente.

    Los documentos antes descritos, son documentos privados emanados de la parte demandada en el presente proceso, cuyas firmas no fueron desconocidas y tampoco fue desconocido su contenido en su oportunidad legal, los mismos se tienen por legalmente reconocidos, y en virtud de ello, se les otorga pleno valor como documento público reconocido, para dar por demostradas las cantidades de dinero recibidas por la parte demandada, por concepto de inicial de la compra de la vivienda o del inmueble tantas veces señalado y descrito en el cuerpo del presente fallo, todo de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil.

     La confesión voluntaria y calificada de la parte demandada, en su escrito de contestación cuando afirmó: “La integridad del pago del precio estipulado en CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 450.000,oo) pagaderos al contado…”

    En cuanto la confesión invocada, debe resaltarse que en todo caso lo dicho por la parte demandada es un hecho relacionado con la forma de pago estipulada en la negociación, que será objeto de estudio y análisis más adelante.

     Invocó la confesión voluntaria y calificada de la parte demandada, en su escrito de contestación de la demanda, cuando afirma: “….si bien se calificó dicho contrato de OPCIÓN DE COMPRA; no obstante, ambas partes asumieron obligaciones inherentes al perfeccionamiento de la venta… omissis...”

    En relación a esta presunta confesión, como la misma versa sobre la naturaleza del contrato documento fundamental de la pretensión, en cuanto a ello (la naturaleza del contrato) se pronunciará mas adelante quién aquí juzga.

     Copia simple de comunicación de fecha 19 de septiembre de 2008, dirigida por la ciudadana: Y.G. - Gerente de Crédito Banca Universal - Banco A. deV., a los ciudadanos: C.A.M. y V.C.E., en la que se evidencia la aprobación de solicitud de crédito hipotecario, para adquirir un inmueble conformado por una vivienda unifamiliar y parcela de terreno ubicados en la urbanización Alto Barinas Norte, Calle Kloster 1, Nº 27, inscrito en Catastro bajo el Nº 06-04-06-19-35-04, por un monto de Bs. F. 200.000,00, a una tasa de 10,11% anual (tasa del deudor hipotecario), por un plazo de veinte (20) años, la misma fue agregada a los autos al folio 24, marcada con la letra “E”.

    En cuanto a la documental antes referida, se evidencia en primer lugar que la misma fue producida o traída a los autos en copia simple; y además de ello tratándose de un documento privado emanado de un tercero ajeno al juicio, debía en todo caso ser ratificado en juicio a través de la testimonial correspondiente, sin embargo, no se observa que tal formalidad haya sido cumplida en relación a este requisito, es decir, no se evidencia que quien lo suscribe haya venido al juicio para ratificarlo, por lo que de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil se desecha por carecer de valor probatorio alguno.

     Copia simple de documento mediante el cual la ciudadana: N. deJ.P.S., dio en venta real, pura y simple, perfecta e irrevocable y sin reserva alguna a los ciudadanos: C.A.M.Q. y V.C.E.D., un inmueble destinado a vivienda constituido por una casa-quinta y la parcela de terreno donde está construida, ubicada en la urbanización Alto Barinas del Municipio Barinas, signada con el Nº 27, en el documento de parcelamiento de Sageco 14, Protocolizado en la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Barinas del estado Barinas, bajo el Nº 10, folios 56 vuelto del 65, Protocolo Primero, Tomo 1, con una superficie de terreno de 429 mts2, y 286,20 mts2, de construcción, según Código Catastral Nº 06-04-06-19-35-04-10, según linderos: Norte: Kloster Nº 1, 13,00 mts., Sur: parcela Nº 34, 13,00 mts., Este: parcela Nº 26, en 33, mts., y Oeste: parcela Nº 28, en 13,00 mts; el mismo fue agregado a los autos desde el folio 25 al folio 30, marcado con la letra “F”.

    Se observa del contenido del documento antes señalado, que el mismo no se encuentra firmado por persona alguna, aunado al hecho de que el mismo fue producido en copia simple, por lo que no existen elementos probatorios que valorar, en virtud de ello el mismo se desecha.

     Copia simple de comunicación de fecha 29 de septiembre de 2008, dirigida a la ciudadana: N.J.P.S. por los ciudadanos: C.A.M.Q. y V.C.E.D., en la que informan sobre la aprobación de crédito hipotecario por el Banco A. deV., C.A., para los trámites para la protocolización del documento definitivo de compra, y le ratifican su voluntad de adquirir la vivienda ubicada en la avenida Los Llanos con Calle Colombia, Alto Barinas Norte, Kloster 1, casa Nº 27 del Municipio y Estado Barinas, producto de la opción de compra-venta, se observan las firmas ilegibles de los ciudadanos C.A.M.Q. – C.I. V- 6.260.547 y V.C.E.D., C.I.V- 4.928.431, la misma fue agregada a los autos desde el folio 31 al folio 32, marcado con la letra “G”.

    No se evidencia en la documental antes señalada, que la misma haya sido recibida por persona alguna, o que se haya dejado constancia de haber sido recibida por la destinataria, por lo que de ella no emanan elementos probatorios algunos en relación a los hechos controvertidos en la presente causa, en virtud de ello la misma se desecha.

     Copia simple de constancia deR. deV.P., signada con el Nº de Registro 1983/0215, de fecha de solicitud 20-11-2007, Región Los Andes, Sector o Unidad: Barinas, a nombre de la ciudadana: N. deJ.P.S., V- 03790950, dirección de la vivienda: urbanización Alto Barinas Norte avenida Los Llanos con Calle Colombia, Calle Kloster 1, Barinas estado Barinas; expedida por el Jefe de Tributos Internos Sector Barinas del Servicio Integrado de Administración Aduanera y Tributaria, de fecha 28-11-2007, se observa la firma ilegible del Abg. P.J.V.Z., Jefe de Tributos Internos Sector Barinas, el mismo fue agregado a los autos al folio 33, marcado con la letra “H”.

    Se observa que dicha instrumental fue producida en copia simple, y la misma no se trata de los documentos que pueden ser promovidos en copia, por lo que de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, la misma se desecha.

     Original del expediente signado con el Nº 08-13-031 nomenclatura del Juzgado Primero del Municipio Barinas, de fecha 08 de octubre de 2008, contentivo de actuaciones con motivo de la solicitud de Notificación, formulada por los ciudadanos: C.A.M.Q. y V.C.E.D., en fecha 02 de octubre de 2008, en la que se evidencia que dicha solicitud para la notificación de la ciudadana N. deJ.P.S., sobre la disposición que ellos (los solicitantes) tienen de cancelar la totalidad del precio de venta convenido del inmueble, objeto del mencionado contrato de compra-venta; la misma fue agregada a los autos desde el folio 35 al folio 62, marcado con la letra “J”.; en la que se observa que el Tribunal ordenó al Alguacil de ese Despacho practicara la notificación de la ciudadana: N. deJ.P.S., ordenándose librar la correspondiente boleta de notificación y copia de la solicitud, evidenciándose de diligencia de fecha 09-10-2008, inserta al folio 56, que el Alguacil manifestó que se había trasladado a la dirección que ahí indicó, entrevistándose con la ciudadana: N. deJ.P.S., titular de la cédula de identidad N° 3.790.950, afirmando que la identidad la había comprobado a través de su cédula de identidad, quien se negó a firmar la notificación, manifestando que su abogado le indicó que no firmara, ni recibiera nada de lo que le llevaran.

    En relación al expediente promovido, debe resaltar esta Alzada que el proceso es un instrumento generador de documentos, y la doctrina al respecto ha dicho que esa función documentadora exige que el material sea idóneo para constituir o representar una actividad procesal – es decir, llevar sello y firma del funcionario que lo autoriza-, y además de ello ha dicho que dentro del proceso surgen “documentos de ciclo estatal cerrado”, como lo son la sentencia, los autos, los decretos, las certificaciones, y “documentos de ciclo estatal abierto”, indicando que tales documentos tienen como característica que la autoría de la declaración se debe en parte al funcionario público autor del documento, como lo son el acta procesal, la diligencia, los escritos. (Dr. J.E.C.R.. Revista de Derecho Probatorio N° 10. Editorial Jurídica Alva, S.R.L., Caracas 1999).

    Ahora bien, del expediente promovido se observan tanto documentos de ciclo estatal abierto como la solicitud de notificación realizada por los ahora actores, así como también encontramos documentos de ciclo estatal cerrado, como el auto de fecha 08 de octubre del año 2008, que corre inserto al folio 53, así como también la diligencia suscrita por el alguacil del tribunal, de fecha 09 de octubre del año 2008, relacionado con su traslado a los fines de notificar a la ciudadana: N. deJ.P.S.; por lo que se les otorga pleno valor probatorio como documentos públicos, para dar por demostradas las diligencias tramitadas y las resultas de la gestión por parte del Juzgado Primero del Municipio Barinas de la Circunscripción Judicial del estado Barinas, de conformidad con los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil.

     Copia del documento de Certificación de Gravámenes expedida por el Registro Público Inmobiliario del Municipio Barinas del estado Barinas, en fecha 21 de agosto de 2008, de un inmueble constituido por una casa-quinta y la parcela de terreno donde esta construida, distinguida con el Nº 27, ubicada en la Urbanización Alto Barinas del Municipio Barinas del estado Barinas, y con una superficie de 429, m2, dentro de los siguientes linderos: Norte: kloster Nº 1, en trece metros 813,00 mts); Sur: parcela Nº 34, en trece metros (13,00 mts); Este: parcela Nº 26, en treinta y tres (33,00 mts); y Oeste: parcela Nº 28, en treinta y tres metros (33,00 mts), la misma fue agregada a los autos desde el folio 63 al folio 65, marcado con la letra “K”.

    En cuanto a este documento, valen las mismas consideraciones vertidas al analizar la copia simple de Registro de Vivienda, vale decir, se reitera que tales especies de documentos no son los que se pueden producir o promover en copia dentro de un proceso, por lo que de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, el mismo se desecha.

     Testimoniales de los ciudadanos Antonio José Lozada, J.A.M. y C.R.O., manifestando:

    Antonio José Lozada Batista – Primera Pregunta: que si es cierto y le consta que conoce de vista, trato y comunicación a los señores N.P., C.A.M. y V.E., desde hace tiempo; Segunda Pregunta: que si es cierto que la señora N.P., le solicitó que le asesorara sobre un divorcio que se estaba planteando entre su hijo Osnell y su esposa; Tercera Pregunta: que si es cierto y le consta que la ciudadana N.P. le solicitó los servicios como abogado para la redacción del documento de opción a compra de una casa ubicada en Alto Barinas, Kloster 1, Nº 27, incluso fue peticionado eso en la oportunidad que le solicitó la asesoría sobre el divorcio de su hijo Osnell; Cuarta Pregunta: que si es cierto que lo firmó o sea lo visó, el documento que contiene la opción a compra del inmueble ubicado en Alto Barinas, Kloster 1, casa Nro. 27, Quinta Pregunta: que si es cierto porque efectivamente fue autenticado bajo el Nro. 60, Tomo 136 de fecha 02 de julio de 2008; Sexta Pregunta: que si es cierto y le consta que la señora N.P. y la señora C.A.M. y V.E., le hicieron saber que iban a tramitar un crédito entre el Banco A. deV., sucursal Pedraza, para pagarle a la señora N.P., parte del precio del inmueble objeto de la negociación del cual se iba a establecer una hipoteca; Séptima Pregunta: porque todo lo que ha dicho y ha declarado es cierto y le consta. Repreguntas: Primera: que cobró doscientos mil bolívares (Bs. 200.000,00), de los viejo, y se los pago la señora N.P.; Segunda: que desconoce la causa que dio origen al juicio, solo se limitó a redactar el documento y no se involucró en nada en lo sucesivo; Tercera: que si conoce el monto del crédito hipotecario aprobado por el banco agrícola, que la señora C.A.M. y el señor V.E., le comentaron que el banco les había aprobado doscientos mil bolívares (Bs. 200.000;00); Cuarta: que no le consta que la ciudadana N. deJ.P., dio su consentimiento para que gestionaran dicho crédito, lo que si es cierto que la señora N.P., C.A.M. y V.E. le comentaron que la señora C.A. y el señor V.E., iban a gestionar un crédito por ante el Banco A. deV., sucursal Pedraza, para pagarle parte del precio de la negociación pactada sobre la compra del referido inmueble, ubicado en Alto Barinas en Kloster 1, Nº 27, que también le comentaron que se iba a establecer una hipoteca a favor del referido Banco; Quinta: en relación a si tiene conocimiento de que la ciudadana N.P. haya de alguna manera consentido o aceptado el pago fraccionado del monto establecido en el referido contrato autenticado y por qué le consta, que piensa que ha aceptado parte de pago del precio porque primero la señora A.M. le comentó que le había abonado una suma de dinero, incluso le mostró un recibo donde supuestamente está suscrito por la señora N.P. por un monto de cuarenta mil bolívares (Bs. 40.000,00), que si realmente ese documento está suscrito por la señora N.P. obviamente hay una aceptación; Sexta: que no tiene conocimiento, si el pago parcial al que se refiere fue anterior o posterior al documento de compra venta.

    En relación a la declaración antes transcrita, la misma se observa que el testigo manifiesta tener conocimiento referencial en cuanto a algunos particulares que le fueron preguntados, en atención de ello tal declaración se desecha de conformidad con el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil.

    J.E.A.M. – Primera: que conoce de vista, trato y comunicación a los ciudadanos N. deJ.P.S., C.A.M. y V.C.E.; Segunda: que si es cierto que fue llamado por la ciudadana N.P., para efectos de realizar un avalúo del inmueble cuya dirección ya está señalada; Tercera: que si es cierto y le consta que el avalúo realizado, era con el fin de entregarlo al Banco A. deV. sucursal Ciudad Bolivia Pedraza, por la ciudadana C.A.M. y V.C.E., en la solicitud de un crédito con garantía hipotecaria que ellos estaban solicitando, al momento de la inspección con fines de avalúo la señora N.P. le informó que los solicitantes del informe eran los ciudadanos V.C. espinoza y C.A.M., que la entidad requiriente era el Banco A. deV. para lo cual fue dirigido entonces dicho avalúo; Cuarta: que si para el momento de la práctica del avalúo la señora N. deJ.P., prestó su consentimiento aperturando la entrada de la vivienda de su propiedad ubicada en el Kloster 1, casa Nº 27, que si es cierto que tuvo acceso a todas las dependencias de la vivienda sobre la cual se realizaron las mediciones correspondientes, caracterización del mismo, y fotografías de sus ambientes; Quinta: que si es cierto, que el crédito hipotecario, era para la adquisición de una casa de habitación propiedad de la señora N. deJ.P., ubicada en Kloster 1, Nº 27, por parte de los señores V.E. y C.A.M., porque la señora N.P. dentro del objetivo del avalúo le expresó que era para que la vivienda sirviera de garantía hipotecaria para solicitud de crédito tramitado por los ciudadanos V.E. y C.A.M.; Sexta: que si es cierto que los honorarios profesionales, que fueron causados por la realización del avalúo hecho por usted, fueron cancelados por la ciudadana C.A.M.; Séptima: que fundó sus dichos, porque fue llamado por la señora N.P. para efectuar el avalúo de la vivienda ubicada en la calle kloster 1 de la urbanización Alto Barinas Norte, que para el momento de la inspección visto que era con fines de garantía hipotecaría, le solicitó información de quienes tramitaban dicho crédito que para efectos son los solicitantes del avalúo, en este caso los ciudadanos V.C.E. y C.A.M., que realizada la inspección y el informe correspondiente de avalúo de la vivienda, le fueron cancelados por la parte solicitante los honorarios que se correspondieron a cuatrocientos cincuenta bolívares fuertes (Bs.F.450,00), habiendo sido recibidos por intermediación de la señora N.P.. Repreguntas: Primera: que el monto que arrojó el avalúo efectuado a la vivienda en referencia, que el valor estimado para la fecha 09 de junio del año 2008, se correspondió a cuatrocientos cincuenta mil veintiún bolívares fuertes (Bs.F.450.021,00); Segunda: que si para realizar el avalúo le era necesario conocer quienes solicitaban dicho avalúo como requisito para tramitar algún crédito, que conocimiento físico no es necesario, identificación de los solicitantes si se requiere para efectos del avalúo; Tercera: que por honorarios profesionales como experto en avalúos, por concepto de honorarios y gastos cobró la cantidad de cuatrocientos cincuenta bolívares fuertes (Bs.F.450,00); Cuarta: que si otorgó recibo de pago por ese concepto a la persona que dice haberle pagado los referidos honorarios, que posterior al recibido de los honorarios la señora C.A.M. le solicitó el recibo de pago por tal concepto; Quinta: que no tiene conocimiento que la ciudadana N.P. haya consentido o aceptado una forma o modalidad de pago fraccionada diferente a la convenida en el contrato de opción a compra venta celebrado entre las partes contratantes.

    A la declaración antes transcrita se le otorga pleno valor probatorio, en atención a que el testigo manifestó tener conocimiento acerca de los particulares preguntados, y no se evidencia contradicción en sus dichos, por lo que merece fe y confianza, todo de conformidad con el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil.

    C.R.O. – Primera: que si es cierto que conoce a la ciudadana N.P., C.A.M. y V.C.E.; Segunda: que si es cierto, que se comunicó varias veces por dos razones, una hipoteca de primer grado que poseía para ese momento el bien en cuestión que estaba en negocio, con la caja de ahorros de la Universidad de la Unellez, y luego para la firma del documento del crédito aprobado; Tercera: que si es cierto que el crédito con garantía hipotecaria solicitado por los ciudadanos C.A.M. y V.C.E., era con el fin de cancelar a la ciudadana N. deJ.P.S., parte del precio de venta de un inmueble de su propiedad ubicado en Kloster 1, casa Nro. 27 de esta ciudad de Barinas, que si es cierto lo confirmó, el monto del préstamo fue por doscientos mil bolívares (Bs. 200.000,00), en esa época eran doscientos millones; Cuarta: que si es cierto y le consta que con motivo de la solicitud del crédito hipotecario solicitado por los ciudadanos V.C.E. y C.A.M., al Banco A. deV. (Banca Universal), la abogada M.P.C., Inpreabogado Nro. 55.977, redactó y remitió a la Gerencia de esa sucursal, el documento que contiene la venta de un inmueble propiedad de N. deJ.P.S. a los ciudadanos C.A.M. y V.C.E., e igualmente la concesión por esa institución bancaria de un crédito de garantía hipotecaria, por la cantidad de doscientos mil bolívares (Bs. 200.000,00) para cancelar parte del precio de la venta a la ciudadana antes mencionada, que la doctora Marisela era la encargada para esa época de la redacción de todos los documentos de créditos del Banco a nivel nacional; Quinta: que fundó sus dichos en que es cierto lo que declaró, que es cierto y le consta, que todo lo anterior es verdad; Repreguntas: Primera: que se comunicó con N. deJ.P. porque él la llamó para notificarle vía telefónica la hipoteca que impedía la aprobación del crédito para esa época y luego de liberarla lo hizo telefónicamente para la firma del documento; Segunda: que ha visto a la ciudadana N. deJ.P., como profesora de la Universidad, que es egresado de allá mismo, la ha visto cuando hizo sus estudios en la Universidad en el año 92, que la vio personalmente en muchas oportunidades, Tercera: que si tiene conocimiento del monto por el cual pactaron el contrato de opción a compra venta motivo de juicio, el monto fue doscientos mil bolívares (Bs. 200.000,00) y el motivo del juicio es por la negativa a no firmar el documento de aprobación del crédito emitido por el Banco el cual estaba regido por un contrato de compra venta; Cuarta: que si tiene conocimiento que la ciudadana N. deJ.P. haya consentido en el pago fraccionado del monto convenido en el contrato de opción a compra venta autenticado, fraccionado no, completo por el crédito aprobado por el monto aprobado por el Banco.

    Concatenando esta declaración con el documento que acredita la propiedad del inmueble por parte de la ciudadana: N. deJ.P.S., el cual se encuentra inserto en el presente expediente del folio 11 al 19, se observa que de las notas marginales que le fueron estampadas al indicado documento se evidencia que la hipoteca de primer grado constituida a favor de CAYPUEZ, fue liberado en fecha 22 de mayo de 2008 (ver vuelto folio 18), por lo que el testigo no dijo la verdad cuando señaló en su declaración que llamó a la ciudadana: N. deJ.P., para notificarle por vía telefónica que existía la hipoteca que impedía la aprobación del crédito para esa época, pues es evidente que tal gravamen ni siquiera existía al momento de la firma del documento fundamental de la presente pretensión, en tal virtud tal declaración se desecha de conformidad con el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil.

    PREVIO:

    Preliminarmente debe esta Alzada pronunciarse acerca de las distintas consideraciones que han realizado las partes involucradas en el presente litigio, acerca de la naturaleza jurídica del contrato celebrado por los ciudadanos: N. deJ.P.S., V.C.E. y C.A.M., autenticado ante la Notaría Pública Primera del estado Barinas, en fecha 02 de julio del 2008, inserto bajo el N° 60, Tomo 136 de los libros respectivos.

    En relación a la naturaleza del señalado contrato, los accionantes han dicho en su libelo que celebraron una convención que las partes denominaron inicialmente “Opción de Compra” o “Promesa Bilateral de Compraventa” o como también se denomina “Contrato Preparatorio de Compra-Venta, pero que posteriormente se perfeccionó, constituyendo un contrato de compra venta, sosteniendo dicha tesis en que el mismo contiene todos los elementos de esta clase de contratos, es decir, el consentimiento legítimamente manifestado, el objeto lícito y la causa también lícita y además el precio determinado.

    Por otro lado, en relación al mismo asunto la parte demandada ha sostenido que el contrato en cuestión aparece denominado como “Opción de Compra” y no como “Promesa Bilateral de Compra-venta, o “Contrato Preparatorio de Compra-Venta”, tal y como lo afirman los demandantes, realizando una serie de consideraciones al respecto, para concluir que el contrato celebrado entre las partes, y objeto fundamental de la pretensión es una “Promesa Bilateral de Compra-Venta, por haberse convenido la venta definitiva con posterioridad al pago total del precio estipulado, solicitando que así sea declarado por el Tribunal.

    En primer lugar a los fines de dilucidar el tipo de contrato en el que fundamenta la pretensión esgrimida por la parte actora, debemos traer al cuerpo del presente fallo el contenido del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, que dispone:

    …En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgante, teniendo en mira las exigencias de la Ley, de la verdad y de la buena fe.

    En virtud de la facultad otorgada por la Ley a los Jueces, en cuanto a la interpretación de contratos, y dada la discrepancia que se ha presentado en el presente proceso en relación a la naturaleza del contrato celebrado entre las partes hoy en litigio, este Tribunal se permite realizar las consideraciones siguientes:

    En primer lugar debemos adentrarnos en la teoría del negocio jurídico, que no es otra cosa que un prototipo general y abstracto, destinado a hacer valer la autonomía de la voluntad privada, actuando en los más diversos contenidos, es así como, desembocamos en la figura del contrato, el cual evidentemente tiene o se encuentra investido de una función instrumental, vale decir, sirve para plasmar una finalidad económica, pues la gran utilidad de los contratos es que son fuente de obligaciones.

    En cuanto al fundamento de la fuerza obligatoria del contrato, “…nuestra doctrina está imbuida de la idea que la razón de ser de la virtualidad que tiene el contrato para crear, modificar o extinguir vínculos jurídicos entre los sujetos que lo celebran deriva del poder de la voluntad de darse su propia ley…” (J.M.O.. Doctrina General del Contrato. Editorial Jurídica Venezolana. 2° Edición. Caracas 1993. Pág. 23)

    Ese poder de darse su propia ley, lo reconoce el artículo 1.159 del Código Civil en el que confirma que las voluntades particulares puedan reglamentar por si mismas el contenido y las modalidades de las obligaciones que quieran asignarse, es así que el mismo dispone:

    “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley. “

    Del artículo antes trascrito, se desprende que las partes de manera autónoma pero con la eficacia de la ley, pueden celebrar todo tipo de contratos según sus propios intereses, sin tener que sujetarse a las reglas del Código Civil, en virtud de que la mayoría de las disposiciones legales contenidas en el señalado cuerpo normativo son supletorias de la voluntad de las partes, es decir, si las partes no señalan nada en cuanto a un aspecto del contrato celebrado, entonces se aplica lo previsto en el Código Civil.

    Ese principio de independencia de la voluntad, tiene como características: I) Las partes pueden realizar cuantas convenciones quieran; II) Pueden derogar en sus convenciones las reglas de los contratos previstos en el Código, y III) las partes pueden modificar la estructura del contrato, estableciendo por ejemplo una formalidad adicional; por supuesto esa libertad no es ilimitada, el límite se encuentra establecido en el artículo 6 del Código Civil, que señala: “No pueden renunciarse ni relajarse por convenios particulares las leyes en cuya observancia están interesados el orden público o las buenas costumbres.”; por lo que esa potestad de la voluntad de las partes no debe confundirse con “soberanía”, tal y como sostiene J.M.O. en la obra antes citada.

    Nuestro Código Civil, presenta solo tres grupos de contratos, a saber: a) Los contratos unilaterales y los contratos bilaterales (Art. 1.134); b) Los contratos onerosos y los contratos gratuitos (Art. 1.135), y c) los contratos aleatorios (Art. 1.136). Esta clasificación ha sido considerada incompleta, y por ello la doctrina la ha complementado y ha añadido los contratos consensuales, contratos reales y contratos solemnes, contratos nominados e innominados, contratos principales y accesorios, contratos de ejecución instantánea y contratos de ejecución sucesiva, contratos intuitu personae, contratos de adhesión y contratos paritarios, contratos colectivos y contratos individuales, contratos públicos y contratos privados.

    En cuanto al número de prestaciones que surgen del contrato, el Código Civil, establece:

    Artículo 1.134.- El contrato es unilateral, cuando una sola de las partes se obliga; y bilateral, cuando se obligan recíprocamente.

    En el contrato “bilateral”, cada parte está obligada a una prestación interdependiente de la otra a que se ha obligado la otra parte, en virtud de que el código establece el adverbio “recíprocamente”, de allí que en el contrato bilateral cada parte es necesariamente deudora y acreedora al mismo tiempo; por otro lado, otra característica de la estructura que tiene el contrato bilateral, es que las prestaciones deben con frecuencia ejecutarse simultáneamente, de lo que se deriva que una parte puede rehusarse a cumplir, si la otra parte se niega a cumplir con su obligación, todo esto puede derivar en la acción de resolución por incumplimiento (Art. 1.167), y la excepción non adimpleti contractus (Art. 1.168).

    Por otro lado, implícitamente nuestro Código Civil en su artículo 1.140 prevé la posibilidad de celebrar contratos innominados, es decir, aquellos que no se encuentran determinados expresamente por la ley, por lo que este artículo dispone:

    Todos los contratos, tengan o no denominación especial, están sometidos a las reglas generales establecidas en este Título, sin perjuicio de las que se establezcan especialmente en los Títulos respectivos para algunos de ellos en particular, en el Código de Comercio sobre las transacciones mercantiles y en las demás leyes especiales.

    En cuanto al contrato de “opción”, podemos señalar que el mismo no se encuentra previsto en nuestra ley, de lo que se concluye que el mismo es un contrato “innominado”.

    Ahora bien, a los fines de aproximarnos a la naturaleza del contrato de opción, conviene diferenciarlo de otras figuras jurídicas como: el contrato preliminar o contrato preparatorio, la promesa bilateral de venta y el contrato de venta.

    En relación al contrato preliminar, se puede definir como un acuerdo por medio del cual las partes se obligan (unilateral o bilateralmente) a celebrar con posterioridad otro contrato, de ahí nace la abundancia de términos con los cuales se le ha distinguido: “precontrato” “antecontrato” “contrato preparatorio” “promesa de contrato” o “contrato previo”. Debe entenderse entonces por contrato preliminar aquel contrato cuyo único efecto es obligar a las partes a celebrar un nuevo contrato, un ejemplo de esto es el compromiso de un banco de dar en préstamo a un cliente, hasta una cantidad determinada (la llamada “línea de créditos”), si el cliente lo desea, puede forzar al banco a celebrar el contrato de préstamo. (M.R. Ferrara. El Contrato de Opción. 3° Edición Livrosca 2008. Págs. 21 y 22)

    El contrato preliminar y el contrato de opción, dan la idea que son lo mismo en el sentido de que ambos sientan las bases para un posible contrato posterior, sin embargo para perfeccionar el contrato definitivo hacia el cual se encamina el contrato preliminar, requiera el consentimiento de todas las partes, cosa que no sucede con el contrato de opción, pues una vez celebrado el contrato de opción no hace falta en modo un nuevo acuerdo de voluntades para el perfeccionamiento del contrato definitivo, y esto tiene su fundamento en el hecho de que en el contrato de opción se encuentra contenida la “oferta irrevocable” del contrato posterior, y el “optante” es libre de elegir si ejerce o no la opción que le ha conferido el “promitente”. Si el optante decide ejercer la “opción”, el contrato de opción produce todos sus efectos, concluyéndose automáticamente con el contrato ulterior, sin necesidad de que intervenga para nada (ni sea necesaria) la voluntad del promitente. (M.R. Ferrara. Ob. Citada. Págs. 28, 29 y 30).

    Por otro lado, una característica fundamental del contrato de opción, es que ofrece la posibilidad de llegar a otro contrato, y esa posibilidad depende única y exclusivamente de la voluntad del optante, todo ello en virtud de la oferta irrevocable que el mismo contiene, y esa irrevocabilidad de la oferta depende del tiempo que se haya establecido en el contrato.

    En relación al contrato de opción, la doctrina establece los puntos siguientes:

    1. El contrato de opción es una vía, de tres, para dejar sentada la oferta (irrevocabilidad) de un contrato ulterior. Por eso, es menester entender con claridad que entran en juego dos contratos: el contrato de opción en sí (que sólo genera la oferta irrevocable), y el ulterior contrato hacia el cual apunta el contrato de opción.

    2. Este ulterior contrato puede nacer o no, dependiendo de la sola voluntad del optante, pues de este contrato sólo se tiene, precisamente la oferta irrevocable.

    3. No se puede hablar de efectos retroactivos porque el contrato ulterior no se forma con el contrato de opción. Ni siquiera es seguro que se forme el contrato ulterior, ni tampoco hay la obligación de concluir el contrato ulterior. (M.R. Ferrara. Ob. Cit. Pág. 50 y 51).

    El profesor M.R., concluye diciendo que se puede definir la opción como el contrato por medio del cual una parte llamada promitente ofrece irrevocablemente, por un cierto tiempo, celebrar un determinado contrato con otra parte llamada optante, quien es libre de aceptar o no la oferta de celebrar el contrato que le ha sido propuesto.

    En cuanto a la promesa bilateral de compra venta, tenemos que la doctrina la ha definido como un contrato innominado, en el que las partes se obligan o se comprometen a celebrar posteriormente un contrato de compra-venta; y en relación al contrato de venta, el artículo 1.474 del Código Civil, señala: “La venta es un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio.”; Sin embargo es preferible afirmar que la venta es un contrato por el cual una persona llamada vendedor se obliga a transferir y garantizar la propiedad u otro derecho a una persona llamada comprador, la cual se obliga a pagar el precio en dinero.(José L.A.G.. Contratos y Garantías.5° Edición. Caracas 1.984. Pág. 157)

    Entre las características del contrato de venta, tenemos que es: bilateral, oneroso, consensual, de ejecución instantánea (salvo los contratos de suministros), es traslativo de la propiedad y es un contrato principal.

    Ya hemos señalado en el cuerpo del presente fallo, que el contrato de opción es innominado, que contiene una oferta irrevocable en el que el optante es libre de elegir si ejerce la opción o no; por lo que es posible que el contrato ulterior ni siquiera llegue a celebrarse, todos estos aspectos lo diferencian claramente de la promesa bilateral de compra venta y del contrato de venta.

    De igual modo, puede señalarse que no es posible considerar que es lo mismo la promesa bilateral de compra venta y el contrato de venta, en atención a que el primer contrato el promitente se obliga a vender y la otra parte contratante se obliga a comprar por un precio determinado; mientras que en el contrato de venta no contiene promesa alguna, sino el perfeccionamiento de la cesión o transferencia de propiedad de un bien, cuya ejecución es instantánea, todo esto nos permite concluir que el criterio de la parte actora según el cual es idéntico o igual una opción de compra, una promesa bilateral de compra venta y un contrato de venta luce total y absolutamente desacertado.

    En consecuencia, el documento autenticado ante la Notaría Pública Primera del Estado Barinas, de fecha 02 de julio de 2008, inserto bajo el N° 60, Tomo 136 de los libros respectivos, que fue acompañado con el libelo de demanda original y que constituye el documento fundamental de la pretensión esgrimida en el presente juicio inserto en los folios 09 y 10 del presente expediente, de conformidad con los razonamientos expuestos, constituye ante todo un contrato innominado, en el que se encuentra contenida la oferta irrevocable de venta por un precio y tiempo determinado, y en el que el optante tiene la facultad de ejercer o no la opción, por lo que resulta forzoso concluir que la naturaleza jurídica del contrato objeto del litigio es el de ser un contrato de opción de compra. Y ASI SE DECIDE.

    PREVIO:

    En cuanto al alegato invocado por el apoderado judicial de la parte demandada en el escrito de contestación de la demanda, en el que señala que en la demanda se afirma que el objeto de la misma lo constituye el cumplimiento de la venta pactada en el instrumento fundamental de la pretensión y tantas veces señalado en el presente fallo, respecto del inmueble conformado por una casa y el terreno sobre el que está construida, ubicada en la avenida Los Llanos con calle Colombia, Alto Barinas, con una superficie de cuatrocientos veintinueve metros cuadrados (429 Mts.2) y doscientos ochenta y cuatro con veinticinco metros cuadrados (284,25 Mts.2) de construcción, según código catastral N° 06-04-06-19-35-04-10, cuya carta catastral fue acompañada al libelo originario fue supuestamente corregida por la Dirección de Catastro de la Alcaldía del Municipio Barinas, por presuntos errores en los linderos y medidas, los cuales fijaron en la reforma de la demanda, así: Norte: Kloster N° 1, en trece metros (13 Mts); Sur: Parcela N° 34, en trece metros (13 Mts); Este: Parcela N° 26, en treinta y tres metros (33 Mts), y Oeste: Parcela N° 28, en treinta y tres metros (33mts.); que dicha afirmación de los actores en relación a la identidad del inmueble objeto de la negociación no es cierta por cuanto en el contrato autenticado tiene un área de construcción, medidas y linderos diferentes, a saber: doscientos ochenta y seis con veinte metros cuadrados (286,20 Mts 2) de construcción, con las medidas y linderos siguientes: Norte: Casa N° 34, en trece con diez metros (13,10 Mts), Sur: Kloster 1, en trece con diez metros (13,10 Mts), Este: Casa N° 26, en treinta y tres con treinta metros (33,30mts.), y Oeste: Parcela N° 28, en treinta y tres metros (33,oo Mts), afirmando la parte accionada que debido a tales divergencias en el área de construcción, medidas y linderos del inmueble objeto del contrato con el reclamado en venta, evidencian la falta de identidad entre ambos, solicitando que así sea declarado por el tribunal, peticionando además que sea desechada la pretensión de cumplimiento contractual deducida por ser de imposible ejecución.

    En el documento fundamental de la pretensión, contentivo de la opción de compra, suscrito por las partes ahora en litigio ante la Notaría Pública Primera del Estado Barinas, en fecha 02 de julio del 2008, bajo el N° 60, Tomo 136 de los libros respectivos, al indicarse el objeto de la negociación se dejó establecido lo siguiente:

    …LA PROPIETARIA concede la OPCION DE COMPRA A FAVOR DE los optantes para adquirir un (1) inmueble, constituido por Una (1) Casa de Habitación Familiar con Terreno Propio, ubicado por la Avenida Los LLANOS CON Calle Colombia, Alto Barinas Norte, Kloster 1, Casa N° 27, jurisdicción del Municipio Barinas, Estado Barinas, con una superficie de terreno de CUATROCIENTOS VEINTINUEVE METROS CUADRADOS (429 M2) y DOSCIENTOS OCHENTA Y SEIS METROS CUADRADOS CON VEINTE CENTIMETROS CUADRADOS (286,20 M2) de construcción, según Código Catastral N° 06-04-06-19-35-04-10; cuyos linderos y medidas son: NORTE: Casa N° 34, en 13,10 mts; SUR: Kloster 1, en 13,10 Mts; ESTE: Casa N° 26 en 33,30 Mts; y OESTE: Casa N° 24 en 33,30 Mts…

    (Mayúsculas y resaltado del texto original)

    Del mismo modo, en el señalado documento de opción de compra, se señaló lo siguiente:

    El inmueble que LA PROPIETARIA da en opción a compra le pertenecen (sic) según se evidencia de documento protocolizado ante la Oficina Subalterna del Registro Público del Estado Barinas, de fecha 24-08-1.983, bajo el N° 45, Folios 133 al 138, Protocolo Primero Tomo Quinto (5°), Principal y Duplicado, Tercer Trimestre del citado año…

    Por otro lado, en las actas procesales que conforman el presente expediente, específicamente en los folios 11 al 19, se encuentra inserta copia certificada del documento de propiedad al que precedentemente hemos aludido, en el que se evidencia que el ciudadano: J.L.B., titular de la cédula de identidad N° 1.605.166, da en venta a la ciudadana: N. deJ.P.S., un inmueble de su exclusiva propiedad, constituido por una casa-quinta y la parcela de terreno donde está construida, ubicada en la Urbanización Alto Barinas del Municipio Barinas, la parcela distinguida con el N° 27 en el documento de parcelamiento, teniendo la misma una superficie de cuatrocientos veinte y nueve metros cuadrados (429 M2), y sus linderos son: Norte: Kloster N° 1, en trece metros (13 mts.); Sur: Parcela N° 34, en trece metros (13 Mts.), Este: Parcela N° 26, en treinta y tres metros (33 Mts), y Oeste: Parcela N° 28, en treinta y tres metros (33 Mts).

    Ahora bien, verificados como han sido ambos documentos, es decir, el documento contentivo de la opción de compra y el documento de compra del inmueble por parte de la ciudadana: N. deJ.P.S., se evidencia claramente que efectivamente existe divergencia en el documento de la opción compra, en cuanto a los linderos norte y sur, es decir, los mismos se encuentran invertidos, y de igual modo existe diferencia en cuanto al segundo dígito de la casa o parcela correspondiente al lindero oeste, en virtud de que en el contrato de opción se señala casa N° 24 y en el documento de propiedad del inmueble de la ciudadana: N. deJ.P.S. se indica parcela N° 28, existiendo diferencia también en cuanto a las medidas indicadas en los linderos señalados.

    A estas alturas del estudio del presente caso, y tomando en cuenta las consideraciones que hemos realizado en cuanto al punto previo que estamos dilucidando, resulta muy importante resaltar que no ha sido controvertido en el presente proceso el hecho de que la demandada-reconviniente ciudadana: N. deJ.P.S. sea la propietaria del inmueble señalado y deslindado en el documento debidamente Protocolizado ante la Oficina de Registro Público del Municipio Barinas del Estado Barinas, en fecha 24 de agosto de 1983, bajo el N° 45, folios 133 al 138 Vto. del Protocolo Primero, Tomo Quinto, Principal y Duplicado, Tercer Trimestre del año 1983, propiedad que fue invocada en el documento de opción de compra, coincidiendo en forma total y absoluta en este último los datos de registro del documento de propiedad del inmueble, tal y como ya lo hemos señalado en el cuerpo del presente fallo, y tal y como se evidencia no sólo del contenido del indicado documento sino también de la transcripción parcial que hemos realizado en esta decisión del documento de opción compra; por lo que el hecho de haberse producido en el documento contentivo de la opción compra un error material de transcripción en algunos linderos y medidas, los cuales fueron señalados en la exposición que antecede, no puede, en ningún caso, traer como consecuencia el rechazo de la pretensión de los accionantes, toda vez, de que en caso que llegase a prosperar la demanda de cumplimiento intentada, la ejecución del fallo no puede considerarse inejecutable, en virtud de que el inmueble objeto de la negociación se encuentra plenamente identificado en el instrumento que acredita la propiedad a favor de la demandada-reconviniente, y es el mismo que también fue señalado en el documento de opción compra; por lo que no queda lugar a dudas en cuanto a la identidad del inmueble objeto del contrato de opción de compra, pues como ya hemos dicho se trata del mismo que fue adquirido por la ciudadana: N. deJ.P.S., a través de documento Protocolizado ante la Oficina de Registro Público del Municipio Barinas del Estado Barinas, en fecha 24 de agosto de 1983, bajo el N° 45, folios 133 al 138 Vto. Protocolo Primero, Tomo Quinto, Principal y Duplicado, Tercer Trimestre del año 1983, el cual fue plenamente identificado en el contrato cuyo cumplimiento ha sido demandado en el presente procedimiento y constituye a su vez el objeto del mismo, en consecuencia el argumento de falta de identidad del inmueble objeto de la negociación invocado por la parte demandada reconviniente tanto en primera instancia como ante esta Alzada, debe ser desechado por improcedente. Y ASI SE DECIDE.

    PUNTO PREVIO:

    También debe preliminarmente este Tribunal pronunciarse acerca de la reconvención propuesta por el apoderado judicial de la parte demandada, cuya pretensión contiene la resolución total del contrato autenticado ante la Notaría Pública Primera de Barinas, en fecha 02 de julio del año 2008, bajo el N° 60 del Tomo 136, que los actores acompañaron como instrumento fundamental de la su pretensión, el cual contiene la negociación sobre un inmueble constituido en una casa de habitación familiar con terreno propio, ubicado en la avenida Los Llanos con calle Colombia, Alto Barinas Norte, Kloster 1, casa N° 27, en jurisdicción del Municipio Barinas estado Barinas, con una superficie de terreno de cuatrocientos veintinueve metros cuadrados (429 M2), y doscientos ochenta y seis metros cuadrados con veinte centímetros cuadrados (286,20 M2) de construcción, según código catastral N° 06-04-06-19-35-04-10, cuyos linderos y medidas son Norte: Casa N° 34, en 13,10 metros, Sur: Kloster 1, en 13,10 metros; Este: Casa N° 26 en 33,30 metros, y Oeste: Casa N° 24 en 33,30 metros, inmueble que le pertenece a su representada según se evidencia en documento protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Distrito y Estado Barinas, en fecha 24 de agosto de 1.983, inserto bajo el N° 45 del Protocolo Primero, Tomo 5°.

    Adujo en ese sentido la parte demandada reconviniente, que su representada ciudadana: N. deJ.P.S., suscribió con los demandantes reconvenidos: C.A.M.Q. y V.C.E.D., el contrato antes señalado, el cual según afirma contiene promesa bilateral de compra venta sobre el inmueble también antes indicado y deslindado, conviniéndose en dicho contrato como precio de venta definitivo del inmueble la cantidad de: cuatrocientos cincuenta mil bolívares fuertes (Bs. 450.000,oo), pagaderos según afirmó de estricto contado dentro del lapso contractual previsto entre el 02 de julio y el 02 de noviembre de 2008.

    Que los actores reconvenidos, no pagaron el precio fijado, es decir, la suma de Bs. 450.000,oo dentro del lapso previsto en el contrato, incurriendo con esa omisión en incumplimiento culposo grave lo que permite pedir su resolución de conformidad con los artículos 1.133 y 1.167 del Código Civil.

    Que en el presente caso resulta aplicable el artículo 1.133 y 1.167 del Código Civil, por tratarse de un contrato bilateral, que el actor haya cumplido u ofrezca cumplir, y que el juez decrete la resolución, aduciendo que su representada en modo alguno ha incumplido obligaciones contractuales, y que ella es la única víctima del incumplimiento culposo grave en que incurrieron los actores, al no haber pagado tempestivamente el precio de venta estipulado en el contrato.

    Que una vez cancelada la totalidad del precio pactado, es decir, la cantidad de Bs. 450.000,oo, surgiría para la demandada la obligación de suscribir el documento definitivo de la venta y no antes como lo pretenden los demandantes, fundamentando la reconvención demanda en los artículos 1.133, 1.167, 1.277, 1.295, 1527 y 1528 del Código Civil.

    Alegaron los daños y perjuicios resultantes del denunciado incumplimiento contractual, señalando que el artículo 1.277 del Código Civil los equipara al interés legal previsto en el artículo 1.746 Ejusdem, demandando a los ciudadanos: C.A.M.Q. y V.C.E.D., por haber incumplido con su principalísima obligación de pagar el precio de venta dentro del plazo comprendido entre el 02 de julio y 02 de noviembre de 2008, a los fines de que convengan en lo siguiente: I) En la resolución del contrato autenticado ante la Notaría Pública Primer a de Barinas, de fecha 02 de julio de 2008, bajo el N° 60, Tomo 136, y en consecuencia su extinción jurídica. II) En los daños y perjuicios causados por el incumplimiento grave equiparados a los intereses legales moratorios, que estimaron en la cantidad de Bs. 337.000,oo, calculados a la tasa del 3% anual a partir del 02 de noviembre de 2008. III) La indexación monetaria de los daños y perjuicios y IV) En el pago de las costas y costos de este proceso. Estimó la reconvención en la cantidad de: setecientos cincuenta mil bolívares (Bs. 750.000,oo).

    Por su parte, los actores reconvenidos rechazaron y contradijeron la reconvención en razón de que la demandada reconviniente convino en: la celebración o convención entre las partes contenido en el documento autenticado y tantas veces aquí citado, que la naturaleza del contrato es una promesa bilateral de venta, que el objeto de dicho contrato lo constituye el inmueble propiedad de la demandada identificado y deslindado también en esta sentencia, que el inmueble le pertenece a la demandada reconviniente, según documento protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Distrito y Estado Barinas en fecha 24-08-1983, bajo el N° 45 del Protocolo Primero, Tomo 5°, que el precio de venta definitivo es la cantidad de Bs. 450.000,oo, y que como resultado de lo anterior la controversia queda suscrita al supuesto incumplimiento por parte de los compradores de la obligación de cancelar el precio de venta en los términos pactados, aduciendo los demandantes reconvenidos que si bien es cierto que las partes convinieron en el precio, se evidencia los pagos efectuados parcialmente por los compradores y aceptados por la vendedora de las sumas Bs. 20.000,oo, 10.000,oo y 40.000,oo que constan en las documentales marcadas “B”, “C” y “D”, que aún cuando la demandada niega descaradamente haber recibido dichos pagos, mas adelante afirma “…admite el contenido de los recibos privados que distinguidos “B”- “C” y “D” se produjeron con la demanda, los cuales hacen prueba que mi conferente percibió en concepto de inicial a la negociación…”

    Ahora bien, en cuanto a la reconvención, el autor R.H.L.R. en su obraC. de Procedimiento Civil, Tomo III, Pág. 151, comentando el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil ha señalado:

    La reconvención es otra de las relaciones que se entablan entre las pretensiones en un mismo proceso. Antes que un medio de defensa, es una contraofensiva explícita del demandado. Para que sea admisible la acumulación de sendas demandas – la originaria y la deducida por vía reconvencional- es menester que exista una conexión entre ambas.

    …omissis…

    Esa conexión no es una identidad de las personas (eadem personae), pues el actor y el demandado tienen cualidad distinta en una y otra relación sustancial: en la demanda originaria, el actor se reputa acreedor y el demandado deudor; y en la reconvencional ocurre a la inversa; por tanto, no se da la identidad de carácter de las personas que indica el artículo 1.359 del Código Civil

    .

    El autor patrio A. Rengel-Romberg, en su obra Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano, Tomo III, Pág. 145; ha dado una definición de la reconvención, pero además ha destacado los elementos de la definición diciendo, en primer término que la reconvención es una pretensión independiente, que no es una defensa ni aún en sentido amplio, sino un ataque, y en segundo lugar la pretensión objeto de la reconvención puede estar fundada en el mismo o en diferente título que la del actor.

    Tenemos además que señalar, que en la reconvención el demandado asume la posición de actor, y el demandante se convierte en demandado reconvenido, de lo que se colige que las partes en la reconvención son las mismas que en la demanda originaria, sólo que asumen posiciones distintas a aquella.

    Revisados como han sido los términos de la reconvención y de la contestación de la misma, los límites de la controversia han quedado circunscritos en el hecho alegado de incumplimiento por parte de los actores del pago del pecio fijado en el contrato de opción, en virtud de que dicho pago debía ser efectuado de contado por los demandantes reconvenidos.

    En este orden de ideas, tenemos que resaltar el contenido del artículo 1.167 del Código Civil, que establece:

    En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.

    En la norma transcrita, se encuentran contempladas tres acciones, a saber: ejecución de contrato, resolución de contrato y acción de daños y perjuicios.

    Por otro lado, tenemos que la Ley sustantiva, dispone lo siguiente:

    Artículo 1.159.- Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.

    Artículo 1.160.- Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.

    En primer lugar, debemos resaltar que tal y como lo establecen los artículos transcritos precedentemente, los contratos tienen fuerza de ley entre las partes y los mismos no pueden revocarse unilateralmente, a menos que sean autorizados por la Ley o que en el propio contrato así quede establecido, además, los contratos se ejecutan de buena fe, e imponen cumplir no solamente lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que de ellos se deriven.

    Dicho lo anterior, resulta indeclinable revisar detenidamente el contenido del contrato cuya resolución es solicitada por la parte demandada reconviniente, en ese sentido, tenemos:

    …El precio de la Venta (sic) es la cantidad de CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (sic) (450.000, oo). Después de haber firmado este contrato de opción de compra; es entendido entre las partes, que una vez cancelado la totalidad de la deuda, será realizado el documento de venta definitivo y suscrito ante el Registro Inmobiliario del Estado Barinas, se hará la entrega material del inmueble antes descrito, libre de todo gravamen. …omissis…El lapso para la cancelación tiene como máximo noventa (90) Días (sic) a partir de la firma de este documento, y la prórroga de Treinta (sic) Días (sic) fecha en que deben cancelar la totalidad acordada…

    En cuanto al contrato que contiene la negociación celebrada entre las partes ahora en litigio, ya se ha establecido en el cuerpo del presente fallo, que es un contrato de opción a compra, y entre los efectos de esta especie de contratos es que el mismo va dirigido al “posible” perfeccionamiento de un contrato que transmita la propiedad, y decimos “posible”, porque como ya se ha dicho con anterioridad en el punto previo en el que se aclaró la naturaleza del contrato que constituye el documento fundamental de la pretensión, el contrato de opción deja establecida la oferta irrevocable por parte del promitente (art. 1.137 cuarto aparte del Código Civil), y deja abierta la “posibilidad de que el optante ejerza o no la oferta. En este tipo de contratos, el plazo corre en beneficio del optante.

    Como estamos ante un contrato de opción de compra, es conveniente resaltar que es práctica común en nuestro país que una persona que desee y tenga posibilidad de comprar un inmueble, celebre a tales fines una opción compra, con el propósito de gestionar un crédito ya sea ante una institución bancaria o una caja de ahorros, etc.

    También es conocido, que generalmente este tipo de créditos no es otorgado inmediatamente por estas instituciones, pero brindan buenas posibilidades de que en un tiempo determinado, lo otorguen.

    Es por ello, que existiendo esa posibilidad (mas no la seguridad) de obtener el dinero en préstamo, el posible comprador pide al propietario su compromiso de que por un lapso determinado, le garantice que si él desea comprar el inmueble el propietario se lo venda, porque como ya hemos indicado en el contrato de opción, el optante no está obligado a comprar o aceptar la oferta; y la razón de celebrar un contrato de opción, generalmente es que el comprador no tiene en su haber la totalidad del valor del inmueble.

    Ahora bien, tratándose de un contrato de opción compra, en el que media una “oferta irrevocable”, por un “plazo determinado”, que va dirigido como ya hemos mencionado al posible perfeccionamiento de un contrato que trasmita la propiedad, como es el caso de autos, cabe preguntarnos ¿para qué el beneficio del plazo?, en respuesta a esta interrogante debemos decir que el beneficio del plazo es para que el optante pueda manifestar su voluntad de aceptar la oferta.

    Surge entonces otra pregunta ¿cómo manifiesta el optante esa voluntad de aceptar la oferta?, pues sin duda alguna perfeccionando el contrato ulterior, y para ello el optante debe cancelar el precio, y el promitente debe hacer la tradición legal (firma del documento de venta en este caso) y hacer la entrega material del inmueble.

    En el tantas veces señalado contrato de opción se observa de manera clara y diáfana que en la negociación no se estableció como forma de pago el contado o pago total e íntegro del precio en un solo acto, pues ello se hace evidente cuando se estableció de manera expresa “una vez cancelado la totalidad de la deuda, será realizado el documento de venta definitivo y suscrito ante el Registro Inmobiliario del Estado Barinas”, y ello también queda demostrado cuando en el mismo contrato se estableció: “El lapso para la cancelación tiene como máximo noventa (90) Días (sic) a partir de la firma de este documento, y la prórroga de Treinta (sic) Días (sic) fecha en que deben cancelar la totalidad acordada..”; por lo que considera quien aquí decide, que la parte actora reconvenida tenía en todo caso un lapso de noventa (90) días, más una prórroga de treinta (30) días más para cancelar el precio del inmueble.

    Ahora bien, tal y como ya hemos señalado, las partes han convenido en el contrato de opción que el precio del inmueble debía ser cancelado en un lapso de 120 días contados a partir de la firma del documento de opción, esto es desde el 02 de julio de 2008 hasta el 02 de noviembre de ese año, sin embargo en modo alguno en el indicado contrato de opción se estableció de manera expresa que el mismo debía hacerse al contado, es decir a través de un pago único, lo que si se observa en el tantas veces señalado contrato es que para el momento de la firma del documento ulterior o definitivo de venta, debía cancelarse la totalidad del valor mismo, y debe resaltarse que en la práctica lo que sucede es que el optante en el acto de la firma del documento de venta definitivo cancela la totalidad del valor del inmueble, y no antes, por lo que por razones obvias tanto la cancelación total del valor del inmueble como la firma del documento de venta definitivo se realizan de manera simultánea, por lo que no es cierto lo que afirma la parte demandada reconvenida, en el sentido de que primero se cancela el precio del bien inmueble y luego se firma, u otorga el documento de venta definitivo.

    En el presente caso, la parte demandada ha reconvenido por resolución del contrato autenticado ante la Notaría Pública Primera del Estado Barinas, en fecha 02 de julio de 2008, inserto bajo el N° 60, Tomo 136 de los libros llevados por esa oficina, en virtud de ello debemos señalar que la acción de resolución, es aplicable sólo a los contratos bilaterales y supone que la parte demandante haya cumplido o, al menos se encuentre dispuesta a cumplir con su obligación según la naturaleza del contrato celebrado, en este sentido mal puede quien haya incumplido con obligación pedir la resolución del contrato a la otra parte.

    Procesalmente hablando, no basta pedir la resolución del contrato, es decir, la sola afirmación del demandante de haber cumplido con su obligación no es suficiente, es necesario suministrar la prueba del mencionado cumplimiento, en este sentido considera quien aquí decide que no es procedente en este caso la resolución del contrato por falta del pago del precio del inmueble pactado en el contrato de opción de compra, porque el promitente no cumplió con una obligación principalísima que se origina al celebrarse el contrato “ulterior”, es decir, el contrato de venta, la cual es el otorgarle al “optante” el correspondiente documento traslativo de propiedad; o por lo menos no demostró que hizo todo lo posible de su parte para que el otorgamiento del documento definitivo de venta se concretara, o lo que es lo mismo se perfeccionara.

    Por otro lado, existe en las actas procesales declaración del testigo: J.A.M., titular de la cédula de identidad N° 5.138.881, en la que señala que ciertamente fue contratado para realizar un avalúo en el inmueble propiedad de la ciudadana: N. deJ.P.S., manifestando que al momento de la inspección con fines del avalúo la Sra. N.P. le informó que los solicitantes de este informe eran los ciudadanos V.C.E. y C.A.M. y que la entidad que había requerido el avalúo era el Banco A. deV., institución esta al cual fue dirigido el avalúo, que tuvo acceso a todas las dependencias del inmueble sobre el cual se realizaron las mediciones, que la Sra. N.P. le expresó que el objetivo del avalúo era que la vivienda sirviera de garantía hipotecaria para la solicitud del crédito tramitado por los ciudadanos V.E. y C.A.M., y afirmó que los honorarios del avalúo habían sido cancelados por la ciudadana: C.M., lo que demuestra que efectivamente la demandada reconviniente tenía pleno conocimiento de la solicitud de crédito ante el Banco A. deV..

    A lo antes dicho, cabe añadir que existe en autos indicio grave que la parte demandada reconvenida, tuvo conocimiento antes de vencerse el lapso establecido en el contrato de opción, que los optantes querían cancelar el valor del inmueble dado en opción compra, y este indicio emerge de la solicitud de notificación interpuesta en fecha 02 de octubre de 2008 por los ahora actores ante el Juzgado Primero del Municipio Barinas de esta Circunscripción Judicial, tramitada por el señalado Tribunal por auto de fecha 09 de octubre de 2008, y de la declaración del alguacil accidental de ese Tribunal ciudadano: A.E.R.S. de fecha 09 de octubre de 2008, en la que expresa que se trasladó a la urbanización Alto Barinas, entre avenidas Los Llanos con calle Colombia, Kloster 1, casa N° 27 en el Municipio Barinas, donde se entrevistó con la ciudadana N. deJ.P., lo cual pudo comprobar por medio de su cédula de identidad y cuando procedió a practicar la referida notificación, la misma se negó a firmarla manifestando que su abogado le indicó que no firmara ni que recibiera nada de lo que le llevaran; expediente de notificación que consta agregados a los autos marcado “J”.

    Existe pues en las actas procesales, indicio grave que la ciudadana: N. deJ.P.S. si tuvo conocimiento antes del vencimiento del lapso establecido en el contrato que efectivamente la parte actora tenía la disposición de cancelar el precio pactado por el inmueble, pues debemos resaltar que el lapso fenecía el 02 de noviembre de 2008, y el traslado del alguacil al domicilio de la demandada reconviniente se produjo el 09 de octubre de 2008, por lo que mal puede ahora la parte accionada solicitar la resolución del contrato de opción por incumplimiento por parte del optante de cancelar el precio del inmueble. Y ASI SE DECLARA.

    En cuanto al alegato esgrimido por el apoderado judicial de la parte accionada, relacionado con la sustanciación indebida por parte del Juzgado Primero de Municipio del Estado Barinas, al delegar en el alguacil la práctica de la notificación, en virtud de que según afirma el artículo 935 del Código de Procedimiento Civil, establece que las notificaciones relativas a las ventas y cesiones de créditos o derechos litigiosos, deben hacerlas cualquier Juez civil del domicilio del notificado, y como consecuencia de ello al haberse delegado la notificación en un funcionario subalterno como lo es el Alguacil, se infringió el debido proceso; debe resaltar quien aquí decide que la señalada notificación se ha tomado en el presente procedimiento sólo como un indicio insoslayable de que la oferente si tuvo conocimiento oportuno, es decir, antes que se venciera el lapso establecido en la opción que la parte optante se encontraba dispuesta a cancelar el precio del inmueble. Y ASI SE DECLARA.

    Otro aspecto preponderante a considerar, es el hecho ya señalado en el cuerpo del presente fallo que en la práctica el optante cancela la totalidad del valor del inmueble en el acto de la firma u otorgamiento del contrato de venta ante la Oficina de Registro Inmobiliario correspondiente y no antes, por lo tanto el acto de cancelar el precio y la de otorgar el documento de venta se realizan de manera simultánea.

    Por otro lado, en relación con los argumentos esgrimidos por el apoderado de la accionada en cuanto a que la notificación judicial no comprende una forma de pago contemplada contractualmente, y que el monto que comprende dicha notificación no se corresponde con el monto establecido en el contrato; debe resaltar esta Superioridad, que en todo caso la actividad ejecutada ante el Juzgado Primero de Municipio de esta Circunscripción Judicial a que hemos estado haciendo referencia, evidentemente no es una forma de pago, pues la misma buscaba en todo caso poner en conocimiento a la propietaria del inmueble dado en opción que los optantes estaban dispuestos a cancelar la totalidad del precio convenido de venta, y en relación a que el monto señalado o precio de venta en dicha notificación no era el convenido en el contrato, valen las mismas consideraciones antes vertidas, en el sentido de que lo solicitado por los optantes fue una “notificación” que en nada obligaba o comprometía la accionada reconvenida, y cualquier divergencia en el precio del inmueble o cualquier otro aspecto relacionado con el perfeccionamiento del contrato ulterior era un asunto que las partes podían dilucidar antes de otorgar el documento de venta final.

    En consecuencia, en el caso bajo examen no es procedente la resolución de contrato peticionada, en virtud, de que la accionada reconviniente no demostró en modo alguno que por lo menos hizo todo lo posible para que el otorgamiento del documento ulterior de venta se llevara a cabo, aún teniendo conocimiento que la parte optante (por las gestiones que ya hemos señalado relacionadas con el Juzgado Primero de Municipio de esta Circunscripción Judicial) estaba dispuesta a cancelar el precio dentro del lapso establecido contractualmente; por lo que también resulta improcedente el pago de daños y perjuicios reclamados subsidiariamente. Y ASI SE DECIDE.

    Ahora bien, para decidir este Tribunal observa:

    El presente juicio versa sobre una acción de cumplimiento de contrato, incoada por los ciudadanos: V.C.E. y C.A.M., autenticado ante la Notaría Pública Primera del Estado Barinas, en fecha 02 de julio de 2008, inserto bajo el N° 60, Tomo 136 de los libros respectivos, contra la ciudadana: N. deJ.P.S., el cual como ya se dejó establecido en el cuerpo de la presente sentencia se trata de un contrato de opción compra, que tiene por objeto el inmueble suficientemente descrito y deslindado en este fallo.

    En este orden de ideas, tenemos que la parte actora alegó que el precio del inmueble pactado en dicho contrato fue la cantidad de: cuatrocientos cincuenta mil bolívares (Bs. 450.000,oo), que la cancelación sería de contado, que se haría en un plazo de noventa (90) días a partir de la firma del documento de opción, es decir, a partir del 02 de julio de 2008, que la entrega material del inmueble se haría una vez cancelada la totalidad del precio vencido el lapso estipulado y treinta días de prórroga al vencimiento del mismo, afirmando que consta de documentos privados emanados de la vendedora marcados con las letras “B”, “C” y “D”, de fechas 09-05. 09-06 y 02-07 todos del 2008, que hicieron entrega de las cantidades de: veinte mil bolívares (Bs. 20.000, oo), diez mil bolívares (Bs. 10.000, oo) y cuarenta mil bolívares (Bs. 40.000, oo), todo lo cual suma la cantidad de: setenta mil bolívares (Bs. 70.000,oo), más la cantidad de: un mil bolívares (Bs. 1.000,oo), entrega que hicieron en dinero efectivo por concepto de pago parcial del precio de tal negociación; que con el fin de cancelar la totalidad del precio convenido, tramitaron y obtuvieron del Banco A. deV., Banco Universal, C.A., un préstamo con garantía hipotecaria de primer grado sobre el señalado inmueble, que sumado a la cantidad de: setenta y un mil bolívares (Bs. 71.000,oo), que aseveraron haber entregado a la propietaria del inmueble, alcanzaba la cantidad de: doscientos setenta y un mil bolívares (Bs. 271.000,oo), más la cantidad de: ciento setenta y nueve mil bolívares (Bs. 179.000,oo) que entregarían en la oportunidad de la protocolización del documento definitivo de compra venta y que darían el total del precio convenido.

    Adujo además la parte actora, que la ciudadana: N. deJ.P.S., se ha negado al otorgamiento del instrumento y a recibir las sumas de dinero del saldo del precio de venta, y por ello de conformidad con los artículos 1.133, 1.137, 1.159, 1.160, 1.61, 1.474 y 1.488 del Código Civil, demandan a la indicada ciudadana para que cumpla con la obligación de hacer la tradición legal del inmueble objeto de la negociación, mediante el otorgamiento del documento de compra venta definitivo, previa la cancelación del saldo del precio convenido.

    Por su parte, el apoderado judicial de la parte demandada al contestar la demanda negó, rechazó y contradijo que su representada haya recibido la cantidad de: un mil bolívares (Bs. 1.000,oo) en efectivo por concepto de pago parcial del precio de la venta cuyo cumplimiento se demanda; y admitió en forma expresa el contenido de los recibos privados acompañados por la parte actora, señalando que la cantidad recibida de Bs. 70.000,oo, la recibió su representada en concepto de inicial a la negociación con antelación a la suscripción del contrato cuyo cumplimiento se reclama, y que en ningún caso es imputable o deducible de la suma de: cuatrocientos cincuenta mil bolívares (Bs. 450.000,oo), por ser la misma pagadera dentro del periodo convenido en el referido documento autenticado.

    También sostuvo, que los actores pretenden imputar a su representada un supuesto incumplimiento contractual sobre la base de su propio incumplimiento; que una vez cancelada la cantidad de: cuatrocientos cincuenta mil bolívares (Bs. 450.000,oo) pactada como precio de la negociación, surgiría para la demandada la obligación de suscribir el documento definitivo de venta y no antes, que los actores incumplieron la obligación de pagar el precio contraviniendo de esta forma los términos del contrato y los artículos 1.295, 1.354, 1.527 y 1.528 del Código Civil.

    DE LOS LÍMITES DE LA CONTROVERSIA

    En relación a la actividad probatoria, a la luz de lo dispuesto en el artículo 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido liberado de ella, debe por su parte probar el pago o hecho que ha producido la extinción de la obligación, en todo caso, las partes tienen la obligación de probar sus respectivas afirmaciones de hecho.

    En el caso bajo examen, tenemos que la parte actora afirmó que había pactado la compra de un inmueble propiedad de la demandada, en la cantidad de Bs. 450.000,oo, que debía ser cancelada de contado dentro del plazo de 120 días contados a partir de la firma del contrato de opción, es decir, a partir del 02 de julio de 2008; de igual modo, sostuvo que las cantidades de dinero entregadas a la parte demandada eran por concepto de inicial de la negociación pactada, siendo esto así sobre la parte actora ha recaído la carga de la prueba en el presente procedimiento. Y ASÍ SE DECLARA.

    Ya hemos señalado en el capitulo de la reconvención que en aplicación de los artículos 1.159 y 1.160 del Código Civil, los contratos tienen fuerza de ley entre las partes y los mismos no pueden revocarse unilateralmente, a menos que sean autorizados por la Ley o que en el propio contrato así quede establecido; además de ello, los contratos se ejecutan de buena fe e imponen cumplir no solamente lo expresado en ello, sino a todas las consecuencias que de él se deriven.

    El contrato de opción compra celebrado por los ciudadanos: N. deJ.P.S., V.C.E. y C.A.M., autenticado ante la Notaría Pública Primera del Estado Barinas, en fecha 02 de julio de 2008, bajo el N° 60, Tomo 136 de los libros respectivos, tiene por objeto un inmueble propiedad de la ciudadana: N. deJ.P., según se evidencia de documento de propiedad protocolizado ante la Oficina de Registro Público del Municipio Barinas del Estado Barinas, en fecha 24/08/1983, bajo el N° 45, folios 133 al 138 Vto. del Protocolo Primero, Tomo Quinto, Principal y Duplicado, Tercer Trimestre, consistente en una casa quinta y la parcela de terreno donde está construida, ubicada en la urbanización Alto Barinas, distinguida con el número 27, la cual tiene una superficie de: cuatrocientos veintinueve metros (429 M2), cuyos linderos son: Norte: Kloster N° 1, en trece metros (13 Mts), Sur: Parcela N° 34, en trece metros (13 Mts); Este: Parcela N° 35, en treinta y tres metros (33 Mts), y Oeste: Parcela N° 28 en treinta y tres metros 833 Mts), documento de propiedad que se encuentra inserto en los folios 11 al 19 del presente expediente, y al cual se le otorgó pleno valor como documento público para dar por demostrada la propiedad del inmueble por parte de la ciudadana: N. deJ.P.S..

    Ahora bien, en relación al precio del inmueble pactado en la cantidad de: cuatrocientos cincuenta mil bolívares (Bs. 450.000,oo), y en relación al pago de contado del mismo, se reitera en este sentido las motivaciones expuestas en la reconvención, en el sentido que ciertamente los actores reconvenidos tenían para cancelar el precio total del inmueble un lapso de: ciento veinte (120) días, contados a partir de la celebración del contrato, es decir, a partir del 02 de julio de 2008, venciendo dicho lapso el 02 de noviembre de 2008, tal y como se evidencia en el contrato de opción autenticado ante la Notaría Pública Primera del Estado Barinas, bajo el N° 60, Tomo 136, al cual se le otorgó valor probatorio como documento privado, de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil.

    Siguiendo con el razonamiento en cuanto al precio del inmueble objeto de la negociación, y su forma de pago, debemos reiterar que en el contrato de opción compra lo que se estableció fue que la totalidad del valor del inmueble debía ser cancelada por la parte optante en un lapso de ciento (120) días contados a partir del 02 de julio de 2008, y también tenemos que ratificar lo expuesto ya en el cuerpo del presente fallo, en cuanto a que el pago de la totalidad del precio y la firma del documento de venta (salvo excepciones) se realiza de manera simultanea.

    En este sentido, tenemos que constan en autos recibos de fechas 09/05/2008; 09/06/2008 y 02/07/2008, expedidos por la ciudadana: N. deJ.P.S., a favor de los ciudadanos: V.C.E.D. y C.A.M.Q., por las cantidades de Bs. 20.000, oo, Bs. 10.000,oo y Bs. 40.000,oo respectivamente, todos ello por concepto de pago de inicial de la venta del inmueble propiedad de la primera de las nombradas, ubicado en la Av. Los Llanos, Kloster 1, N° 27, en la urbanización Alto Barinas, lo que comprueba que tales cantidades de dinero fueron recibidas por la ahora demandada por concepto de inicial del inmueble objeto de la negociación, sin que se conste en las actas procesales que conforman el presente expediente medio probatorio alguno que demuestre que la accionada haya recibido las señaladas cantidades de dinero por un concepto distinto al indicado en los aludidos recibos, marcados con las letras ”B”, “C” y “D” que cursan insertos en los folios 21, 22 y 23, del mismo modo, no resultó probado que la parte actora haya cancelado la cantidad de Bs. 1.000, a la parte accionada, en concepto de inicial del precio del inmueble.

    De igual modo, al confrontar los recibos precedentemente señalados, con la declaración rendida por el ciudadano: J.A.M., titular de la cédula de identidad N° 5.138.881, de la misma emerge que fue contratado para realizar un avalúo en el inmueble propiedad de la ciudadana: N. deJ.P.S., manifestando que al momento de la inspección con fines del avalúo la Sra. N.P. le informó que los solicitantes de este informe eran los ciudadanos V.C.E. y C.A.M. y que la entidad que había requerido el avalúo era el Banco A. deV., institución esta al cual fue dirigido el avalúo, que tuvo acceso a todas las dependencias del inmueble sobre el cual se realizaron las mediciones, que la Sra. N.P. le expresó que el objetivo del avalúo era que la vivienda sirviera de garantía hipotecaria para la solicitud del crédito tramitado por los ciudadanos V.E. y C.A.M., y afirmó que los honorarios del avalúo habían sido cancelados por la ciudadana: C.M., señalando además que el valor estimado de dicho avalúo para la fecha 09 de junio del año 2008, se correspondió a la suma de: cuatrocientos cincuenta mil bolívares (Bs. 450.000,oo) lo que demuestra que efectivamente el precio o valor del inmueble para la fecha de celebración del contrato de opción era la cantidad de Bs. 450.000,oo. Y ASI SE DECLARA.

    Siendo esto así, es decir, que para la fecha de celebrarse la negociación el valor del inmueble era la cantidad de Bs. 450.000, oo, y habiendo quedado demostrado en autos que la parte accionada recibió la cantidad total de: setenta mil bolívares (Bs. 70.000, oo) como inicial de la venta del inmueble de su propiedad, forzoso es concluir, que dicha cantidad, es decir, setenta mil bolívares (Bs. 70.000,oo), debe ser imputada o deducida del precio pactado del inmueble objeto de la negociación. Y ASI SE DECIDE.

    De lo antes señalado se deriva que habiendo quedado demostrado que la ciudadana: N. deJ.P. recibió de los ciudadanos: V.C.E.D. y C.A.M. la cantidad de Bs. 70.000,oo por concepto de inicial de la venta del inmueble propiedad de la ahora demandada, y habiendo quedado también demostrado que las partes pactaron que el precio total o integral del inmueble en la cantidad de: cuatrocientos cincuenta mil bolívares (Bs. 450.000,oo), hecho que quedó demostrado del contenido del contrato de opción y además no controvertido en la presente causa, sumado al hecho que el Juzgado Primero del Municipio Barinas de esta Circunscripción Judicial, ordenó la notificación de la ahora demandada de que los optantes tenían la disposición de pagar el precio total del inmueble objeto del contrato de opción, en virtud del traslado del alguacil y la negativa de la ciudadana: N. deJ.P. de firmar la notificación librada, circunstancia o hecho que ha sido tomado por quien aquí sentencia como un indicio grave de que la accionada si tuvo conocimiento oportuno que los optantes tenían la disposición real y efectiva de pagar la totalidad del precio del inmueble dentro del lapso pactado, toda vez que el lapso fenecía el 02 de noviembre de 2008, y el alguacil se trasladó a la residencia de la ahora demandada en fecha 09 de octubre de 2008, lugar donde fue encontrada la misma negándose a firmar la boleta, motivos más que suficientes para declarar que los optantes cumplieron oportunamente con la obligación contractual de manifestar su voluntad de pagar el saldo o remanente del precio pactado de venta. Y ASI SE DECIDE.

    Visto así el asunto, tomando en consideración que la acción ejercida tiene por objeto o versa sobre una obligación de hacer, es decir, el otorgamiento del documento de venta por parte de la ciudadana: N. deJ.P.S. a los ciudadanos: V.C.E.D. y C.A.M.Q., del inmueble cuya negociación se encuentra hoy en litigio y propiedad de la primera de las nombradas, constituido por casa quinta y la parcela de terreno donde está construida, ubicada en la urbanización Alto Barinas, distinguida con el número 27, la cual tiene una superficie de: cuatrocientos veintinueve metros (429 M2) y un área de construcción de doscientos ochenta y cuatro metros cuadrados con veinticinco centímetros (284,25m2), cuyos linderos son: Norte: Kloster N° 1, en trece metros (13 Mts), Sur: Parcela N° 34, en trece metros (13 Mts); Este: Parcela N° 26 en treinta y tres metros(33 Mts), y Oeste: Parcela número veinte y ocho (28) en treinta y tres metros (33 mts), en atención de la negativa implícita de la parte demandada (negativa que emerge del hecho que la accionada tuvo conocimiento oportuno de la disposición de los actores de celebrar el contrato ulterior de venta y de cancelar el precio del inmueble) de recibir el saldo adeudado del precio o valor del inmueble, y como consecuencia de ello también de la negativa de otorgar el documento “ulterior” de venta, es por lo que quien aquí decide estima procedente la pretensión esgrimida de cumplimiento de contrato. Y ASI SE DECIDE.

    Dentro de este contexto, podemos señalar que se encuentra demostrado en autos de manera fehaciente que los actores entregaron a la ciudadana: N. deJ.P.S., la cantidad de Bs. 70.000,oo por concepto de inicial del valor del inmueble objeto de la negociación (derivado de los recibos marcados “B”, “C” y “D”), por lo que si el inmueble en cuestión para la fecha de la celebración del contrato tenía un valor de Bs. 450.000,oo, precio este pactado además en el contrato de opción compra tantas veces señalado en el cuerpo del presente fallo, forzoso es concluir que los actores adeudan a la parte demandada la cantidad de: trescientos ochenta mil bolívares (Bs.380.000,oo), cantidad esta obtenida de restarle Bs. 70.000,oo (entregada en inicial) al precio fijado de Bs. 450.000; en atención a ello, la parte actora se encuentra obligada a cancelar el remanente de Bs. 380.00,oo, y la parte demandada tiene la obligación de otorgar ante la Oficina de Registro Público del Municipio Barinas, el documento de venta definitivo. Y ASI SE DECIDE.

    A los fines de la cancelación del remante del precio del inmueble este Tribunal fija como lapso para tales efectos, treinta (30) días contados a partir de la fecha en que la presente sentencia quede definitivamente firme. Y ASI SE DECIDE.

    No obstante, luego que quede firme la presente decisión y cancelado como haya sido totalmente la suma adeudada por los actores, y en el caso que la parte demandada no cumpla voluntariamente con la obligación legal de otorgar o firmar el documento de venta, la presente sentencia podrá ser protocolizada como documento declarativo de venta del citado inmueble y traslativo de propiedad, posesión y dominio de dicha negociación. Y ASI SE DECIDE.

    Por todas las razones de hecho y de derecho expuestas, el recurso de apelación debe ser declarado sin lugar, la decisión recurrida debe ser anulada por las razones expresadas, la reconvención debe ser declarada sin lugar y la pretensión de cumplimiento de contrato debe ser declara con lugar. Y ASI SE DECIDE.

    D I S P O S I T I V A:

    Por las razones de hecho y de derecho anteriormente expuestas, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, administrando Justicia en nombre de la Republica Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley; dicta sentencia en los términos siguientes:

PRIMERO

Se declara SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por el abogado en ejercicio ciudadano: O. deJ.O.D., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad personal número V- 4.257.400, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 25.986, con Domicilio procesal en la Avenida Marqués del Pumar – Edificio Ana – Planta baja, escritorio jurídico “Craveiro & Asociados”, Barinas estado Barinas – teléfono: 0414-5696738; actuando con el carácter de Apoderado Judicial de la parte demandada, ciudadana: N. deJ.P.S., venezolana, mayor de edad, portador de la cédula de identidad personal número V- 3.790.950, de este domicilio, en el presente juicio, contra la decisión definitiva dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, en fecha 14 de octubre del año 2009, en el Juicio de Cumplimiento de Contrato, que se lleva en el Expediente N° 08-8939-CO., ante ese Tribunal.

SEGUNDO

Se Declara SIN LUGAR, la reconvención por resolución de contrato de promesa bilateral de compraventa, contrato preparatorio de compraventa o contrato de opción de compraventa, autenticado ante la Notaría Pública Primera del estado Barinas, de fecha 02 de julio de 2008, bajo el Nº 60, Tomo 136 de los libros respectivos, propuesta por la demandada ciudadana: N. deJ.P.S. contra los actores ciudadanos: C.A.M.Q. y V.C.E.D., ya identificados.

TERCERO

Se Declara CON LUGAR, la demanda de cumplimiento de contrato de opción de compra, autenticado ante la Notaría Pública Primera del estado Barinas, de fecha 02 de julio de 2008, bajo el Nº 60, Tomo 136 de los libros respectivos, intentada por los ciudadanos: C.A.M.Q. y V.C.E.D., contra la ciudadana: N. deJ.P.S., antes identificados.

CUARTO

Como consecuencia de la anterior declaratoria, se ordena a la demandada ciudadana: N. deJ.P.S. otorgar previa la cancelación del remanente de: trescientos ochenta mil bolívares (BS. 380.000,oo) por los ciudadanos: C.A.M.Q. y V.C.E.D., ante la Oficina de Registro Público del Municipio Barinas del estado Barinas, el correspondiente documento de venta del inmueble constituido por una casa-quinta y la parcela de terreno donde está construida, ubicado en la Calle Kloster 1, en la urbanización Alto Barinas Norte del Municipio y estado Barinas, la parcela de terreno distinguida con el Nº 27, con una superficie de cuatrocientos veintinueve metros cuadrados (429 M2), y un área de construcción de doscientos ochenta y cuatro metros cuadrados con veinticinco centímetros (284,25 m2), y sus linderos son: Norte: Kloster 1 en trece metros (13,00 mts); Sur: parcela número treinta y cuatro (Nº 34) en trece metros (13,00 mts); Este: parcela número veintiséis (Nº 26) en treinta y tres metros (33,00 mts), y Oeste: parcela número veinte y ocho (Nº 28) en treinta y tres metros (33 mts). Asimismo, se declara que luego de que quede definitivamente firme esta decisión, y cancelado como haya sido por los actores la diferencia o saldo adeudado del precio total fijado en el señalado contrato de opción de compraventa, y en caso de que la demandada no cumpla voluntariamente con lo anteriormente ordenado, el presente fallo podrá ser protocolizado como documento declarativo de venta del inmueble en cuestión y traslativo de la propiedad, posesión y dominio que dicha negociación implica. A los fines de la cancelación del remanente del precio del inmueble este Tribunal fija como lapso para tales efectos, treinta (30) días contados a partir de la fecha en que la presente sentencia quede definitivamente firme.

QUINTO

Se ANULA la decisión apelada, por las razones expuestas en el presente fallo.

SEXTO

Se condena a la parte demandada al pago de las costas del juicio y de la reconvención, con fundamento en lo dispuesto en el artículo 274 del Código de procedimiento Civil.

SÉPTIMO

Dada la naturaleza del presente fallo, no ha lugar a las costas del recurso.

OCTAVO

Por cuanto la presente sentencia ha sido dictada fuera del lapso legalmente establecido, se ordena la notificación de las partes y/o sus apoderados judiciales. Líbrense boletas. Cúmplase lo ordenado.

Publíquese y regístrese y devuélvase al tribunal de la causa en su oportunidad legal. Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho del Juzgado Superior Civil, Mercantil, del Tránsito y del Trabajo y de Protección del Niño y Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, a los veintiocho (28) días del mes de Abril del año dos mil diez. Años 200° de la Independencia y 151° de la Federación.

La Jueza Suplente Especial,

R.E.Q.A..

La Secretaria,

Abg. A.N.G..

En esta misma fecha, se publicó y registró la anterior sentencia.Conste.

La Scría,

Expediente Nº 2009-3079-C.B.

REQA/ANG/ana maría

VLEX utiliza cookies de inicio de sesión para aportarte una mejor experiencia de navegación. Si haces click en 'Aceptar' o continúas navegando por esta web consideramos que aceptas nuestra política de cookies. ACEPTAR