Decisión de Juzgado Superior Primero en lo Civil y Mercantil de Zulia, de 25 de Noviembre de 2009

Fecha de Resolución25 de Noviembre de 2009
EmisorJuzgado Superior Primero en lo Civil y Mercantil
PonenteImelda Rincón Ocando
ProcedimientoCumplimiento De Contrato De Arrendamiento

LA REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE:

EL JUZGADO SUPERIOR PRIMERO

EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO

DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA

I

INTRODUCCIÓN

Aprehende éste Juzgado Superior Primero el conocimiento de la presente causa, producto de la distribución que efectuara la Oficina de Recepción y Distribución de Documentos en fecha 10 de diciembre de 2008, motivo de la apelación interpuesta por el abogado E.J.S.B., mayor de edad, titular de la cédula de identidad número 4.704.486, inscrito en el Inpreabogado bajo el número 66.295, y domiciliado en el municipio Maracaibo del estado Zulia, actuando como apoderado judicial del ciudadano A.d.J.P.M., venezolano, mayor de edad, casado, obrero, titular de la cédula de identidad número 11.280.396, y del mismo domicilio, contra la sentencia dictada por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 20 de octubre de 2008, en el juicio que por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento sigue el ciudadano A.d.J.P.M., antes identificado, en contra del ciudadano H.E.R.A., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número 5.844.739, domiciliado en el municipio Maracaibo del estado Zulia.

II

NARRATIVA

Se recibió y se le dio entrada a la presente causa por ante ésta Superioridad, el día 16 de diciembre de 2008, tomándose en consideración que la sentencia apelada tiene carácter de Interlocutoria.

Es menester para éste Tribunal Superior, corregir el error en el que se incurrió al haber recibido la presente causa, y haberle dado entrada a la sentencia objeto del presente recurso como interlocutoria, siendo la misma una sentencia Definitiva, pues tratándose el presente juicio de un procedimiento breve, es aplicable lo dispuesto en el artículo 885 del Código de procedimiento Civil, es decir la oposición de la cuestión previa contenida en el ordinal 11º del artículo 346 ejusdem debe ser resuelta en la sentencia definitiva.

Asimismo, de conformidad con lo establecido en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil, correspondía a éste Órgano Superior dictar sentencia al término de diez días de despacho, lo cual en virtud de las múltiples ocupaciones no fue posible, empero correspondía a las partes litigantes presentar informes, así como las pruebas admisibles en segunda instancia, dentro de dicho lapso, pues las presentadas con posterioridad serán consideradas extemporáneas, razón por la cual las mismas no serán valoradas en el presente fallo.

Consta en actas que en fecha 19 de enero de 2009, el abogado E.J.S.B., actuando como apoderado judicial del ciudadano A.d.J.P.M., ambos plenamente identificados, presentó escrito de informes mediante el cual señaló lo siguiente:

El acceso a esta jurisdicción bajo una demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, se hizo debido a la existencia cierta de un CONTRATO DE ARRENDAMIENTO A TIEMPO DETERMINADO. Razón: porque de ser a tiempo indeterminado sería inadmisible, toda vez que no existe la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, cuando el mismo es a tiempo indeterminado (en estos casos lo procedente sería una acción de desalojo por parte del propietario del inmueble – el arrendador – cuando el inquilino mantenga una negativa para la entrega del inmueble arrendado). Es por ello, que la interpretación que hace el jurisdicente de la primera instancia, en relación al objeto especifico de esta demanda, fue en forma errónea; ya que aquí se trata por vía jurisdiccional competente que, el arrendador respete la prorroga legal, figura que sólo surge o emerge de un contrato de arrendamiento inmobiliario del tipo “a tiempo determinado” (comillas propias).”

(…)

La parte demandada, de conformidad con los artículos 885 y 346, ordinal 11 ambos del Código de Procedimiento Civil, opuso la cuestión previa por prohibición de la ley de admitir la acción propuesta o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda. Independientemente de estos alegatos opuestos, claramente se ve en esta litis contradicciones insolutas (omitidas) en el fallo recurrido, existentes entre las partes, y son:

1.- La cantidad de prorrogas contrapuestas que dicen ambas partes haber transcurrido (a menos que tal contradicción sea producto de un error material por parte del a quo).

2.- El período que cubrirá la prorroga legal (de ser procedente) si esta se halla establecida, en el fallo, de forma tácita; y ello sea procedente en derecho, así establecerla.

3.- De que tipo de contrato de arrendamiento inmobiliario estamos tratando en esta controversia (…)

He de resaltar que el juez de la causa se centro (sic) en la norma 1.167 del Código Civil para concluir darle lugar, cabida a la cuestión previa alegada por la contraparte, pero es el caso que de la propia demanda se infiere:

Primero: que es con el carácter de arrendatario que se accesa a esta jurisdicción.

Segundo: que se anexa un contrato de arrendamiento.

Tercero: que la contraparte tiene el carácter de arrendador.

Cuarto: que la demandada quiere que la parte actora abandone su propiedad irrespetando la procedente prorroga legal, siendo que en esta sentencia recurrida el a quo no se pronunció al respecto, ni calificó el contrato (incongruencia negativa por omisión de pronunciamiento).

(…)

Así las cosas, estima además, esta parte recurrente que el jurisdicente de la primera instancia arribó al fallo impugnado como consecuencia de una posible tergiversación de los alegatos aducidos en el libelo de esta demanda, incurriendo, además en el vicio de incongruencia positiva, al hacer conclusiones de menciones creando fundamentos no contenidos en la presente pretensión. (…)

Con ello (lo anterior) se indujo (quizás por error de percepción) a una falsa aplicación del artículo 1.167 del Código Civil, debido a que su aplicación, fue de tal forma, que el a quo arribo a consecuencias jurídicas distintas por no haber realizado la debida concordancia con la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (desaplicada parcialmente), específicamente, en cuanto al artículo 33 ejusdem se refiera, (sic).

(…)

DE LOS VICIOS EN LA VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS

PRIMERO: La parte actora promovió Informe emanado del Departamento de Regulación de Alquileres de la Alcaldía del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, Nº OI-10-2007-520, de fecha 22 de octubre de 2007 y el aquo lo desestimo en todo su valor probatorio por no haber sido ratificada esta prueba mediante informe de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil (así se desprende de la novena hoja de la sentencia recurrida). Para este caso especifico, considera el recurrente que, los documentos administrativos han sido considerados judicialmente como del tipo sui generis, es decir, con características muy especificas. En principio, éste documento emana de un funcionario administrativo del Departamento de Regulación de Alquileres de la Alcaldía del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, el cual realiza informes a petición de los interesados inherentes a la materia específica de arrendamiento de inmuebles.

Es de hacer notar que este proceso no cuenta con incidencia de contraprueba atribuida a esta (sic) u otra prueba promovida por la parte actora, es decir, en relación a un instrumento o documentos.

(…)

SEGUNDO: Igualmente, fueron desestimadas por el a quo, en todo su valor probatorio, copias al carbón, recibos de depósitos bancarios correspondientes al Banco Occidental de Descuento; por no haber sido ratificadas mediante prueba de informes de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil.

(…)

Todo lo anterior, no hace más que determinar que se configuró un acto que ha menoscabado el derecho de defensa de la parte actora, es decir, se produjo un estado de indefensión debido al tipo erróneo de valoración probatoria argumentada por el a quo; al igual que desencadenó una falta de apreciación (correcta) de las pruebas.

En fecha 30 de enero de 2009, el abogado E.J.S.B., actuando como apoderado judicial del ciudadano A.d.J.P.M., ambos plenamente identificados, presentó escrito ante éste Tribunal Superior, mediante el cual consignó copias certificadas de la apelación que cursa ante el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, interpuesta por el apoderado judicial del ciudadano H.E.R., en contra del ciudadano A.d.J.P.M., marcadas con la letra “B”; copias certificadas de demanda de resolución de contrato de arrendamiento con solicitud de medida preventiva de secuestro, incoada ante el Juzgado Quinto de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, marcadas con la letra “A”; alegando de igual forma que de las mismas se denota una actitud de fraude o dolo procesal; asimismo consignó informe proveniente de la Rectoría de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, debidamente firmado por la ciudadana Dra. G.U.d.M., del cual se demuestra el acoso jurídico al cual fue sometida la parte actora, marcado con la letra “C”.

Consta en actas que en fecha 03 de febrero de 2009, el abogado J.R.A., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número 6.802.036, inscrito en el Inpreabogado bajo el número 31224, y domiciliado en el municipio Maracaibo del estado Zulia, actuando como apoderado judicial del ciudadano H.E.R., ambos plenamente identificados, presentó escrito mediante el cual expuso:

“De igual forma la sentencia proferida, a.e.f.d., precisa las pruebas de las partes ajustada a la normativa constitucional, legal y con clara aplicación de la doctrina y la jurisprudencia patria, dando cumplimiento a lo previsto en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, (…)

En con (sic) fundamento a lo establecido, la sentencia producida por el juez de la primera instancia está ajustada a derecho a la luz del ordenamiento jurídico positivo, ya que como lo señala el sentenciador al declarar la cuestión previa CON LUGAR Y ORDENAR QUE QUEDA DESECHADA Y EXTINGUIDO EL PRESENTE PROCESO, en atención a que el artículo ut-supra en el cual basó su fallo prevé el incumplimiento de una de las partes DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, siendo que en forma alguna se encuentra evidenciado ni conculcado dicho incumplimiento por parte de mi mandante arrendador-demandado, del contrato de arrendamiento, por ello la cuestión previa es procedente, ya que mal se puede demandar para exigir un cumplimiento contractual, lo cual realizó el arrendatario-demandante, cuando no hay violación contractual alguna de parte del poderdante; ni mucho menos realizar tal acción en atención a normas previstas en textos jurídicos especiales, (artículo 38 de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios), referida a la tantas veces mencionada prorroga legal, ya que la acción se hace inadmisible, de esta formas pido a esta superioridad confirme en todas sus partes la decisión proferida en todas y cada una de sus partes.- ASI PIDO SE RESUELVA.-

Consta en actas que en fecha 04 de febrero de 2009, el abogado J.R.A., actuando como apoderado judicial del ciudadano H.E.R., presentó escrito mediante el cual solicitó a éste Órgano Superior declarar inadmisibles los instrumentos presentados por la parte actora, por cuanto los mismos son improcedentes en esta segunda instancia, de igual forma los rechazó, negó y contradijo en todo su valor probatorio.

Ahora bien, pasa éste Tribunal Superior a transcribir la decisión del Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, contenida en la sentencia dictada en fecha 20 de octubre de 2008, la cual es objeto del presente recurso de apelación:

El artículo 1.167 del Código Civil, estipula la norma para fundamentar la acción de cumplimiento de contrato, (…); observándose que la parte actora en el libelo de demanda, manifiesta que:

…procedo a demandar formalmente; en este acto, al nombrado ciudadano H.E.R.A. por acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento, a fin de que convenga, o en su defecto, este honorable Tribunal mediante fallo emitido a tal efecto, así lo declare que yo A.D.J.P.D.M. a tenor del artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario y en razón de ser el presente contrato a tiempo determinado me corresponde lo previsto en el literal “C”, es decir, dos (2) año (sic) de prorroga legal contados a partir, para este caso, de la sentencia definitiva de esta acción…”, evidenciándose, que a (sic) parte actora solicita el cumplimiento de la prorroga legal, establecida en el artículo 38 del (sic) Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, haciendo referencia a la cláusula tercera del contrato de arrendamiento en mención, es por lo que, lo ajustado a derecho es declarar CON LUGAR la cuestión previa prevista en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, está referida a la “prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean alegadas en la demanda”, ya que el artículo 1.167 del Código Civil, determina en forma expresa cual es el motivo por la cual se puede incoar una demanda por cumplimiento de contrato, y la demanda está basada en una causal diferente como lo es la prórroga legal establecida en el artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, la cual no está estipulada en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento en cuestión, siendo un derecho potestativo para el arrendatario establecido en la ley especial. ASÍ SE DECIDE.

DISPOSITIVO

Por los fundamentos expuestos, este Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA: ÚNICO: CON LUGAR la cuestión previa prevista en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, está referida a la “prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean alegadas en la demanda”, ya que el artículo 1.167 del Código Civil, determina en forma expresa cual es el motivo por la cual se puede incoar una demanda por cumplimiento de contrato, y la demanda está basada en una causal diferente como lo es la prórroga legal establecida en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la cual no esta estipulada en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento en cuestión, siendo un derecho potestativo para el arrendatario establecido en la ley especial. Asimismo, por vía de consecuencia y como en efecto de la declaratoria con lugar de la cuestión previa establecida en el ordinal 11º, referida a la “prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean alegadas en la demanda”, QUEDA DESECHADA Y EXTINGUIDO EL PRESENTE PROCESO, de conformidad con el artículo 356 del Código de Procedimiento Civil. ASÍ SE DECIDE.

Se condena en costas a la parte demandante, por haber sido vencida totalmente, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.”

Consta en catas que en fecha 28 de septiembre de 2007, fue admitido por el Juzgado de la causa, escrito libelar presentado por el ciudadano A.d.J.P.M., asistido por el abogado E.J.S.B., ambos plenamente identificados, mediante el cual expuso:

Es el caso ciudadano/a juez/a que el ciudadano H.E.R.A., (…); en su carácter de arrendador desde el 02 de enero de 2007 me ha estado acosando a mi personalmente, a mi suegra y a mi madre, junto con familiares allegados a él los cuales no he logrado identificar plenamente; con el objeto de que abandone/desocupe su propiedad, bajo la premisa del desacato a la normativa legal vigente aplicable en materia de arrendamiento inmobiliario, como lo es el utilizar potestativamente la prorroga legal de la cual soy beneficiario. Siendo que hasta la fecha no he logrado que el ciudadano arrendador, aquí demandado entre en razón y visto que su clara intención es el desconocimiento del ordenamiento legal previsto para estos casos es por lo que demando por cumplimiento de contrato de arrendamiento acorde con lo previsto en la Ley vigente.

(…)

Como puede claramente observarse de manera consensual se estableció en el contrato de arrendamiento que el tiempo determinado para este contrato era de Seis (6) meses contado a partir del 29 de diciembre de 1999; y siendo que se produjeron catorce (14) prorrogas automáticas; y que el aquí demandado me entrego notificación fechada 01 de enero de 2007, es decir, con suficiente antelación al vencimiento de ésta última prorroga automática, que fue en fecha 29 de junio de 2007; la cual se acompaña marcada con la letra “B”; me hace acreedor de la prorroga legal optativa prevista en la cláusula TERCERA del contrato de arrendamiento, la cual deberá contarse del 29 de junio de 2007 hasta el 29 de junio de 2009. (…). Ahora bien, significo que el ciudadano H.E.R.A., desde el 02 de enero de 2007 hasta la presente fecha no ha querido en forma amistosa llegar a ningún acuerdo, que no sea el de desalojo a partir del pasado mes de marzo de 2007. (…), es por lo que me veo en la obligante necesidad de tener que recurrir a la vía judicial, y de conformidad con el contenido inserto en el texto del artículo 228 del Código de Procedimiento Civil (procedimiento breve), en perfecta concordancia con el artículo 226 ejusdem, ante lo cual procedo a demandar formalmente; en este acto, al nombrado ciudadano H.E.R.A. por acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento, a fin de que convenga, o en su defecto, este honorable Tribunal mediante fallo emitido a tal efecto, así lo declare que yo A.D.J.P.M. a tenor del artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario y en razón de ser el presente contrato a tiempo determinado me corresponde lo previsto en el literal “C”, es decir, dos (2) año de prorroga legal contados a partir, para este caso, de la sentencia definitiva para esta acción.”

Consta en actas que en fecha 13 de mayo de 2008, el abogado J.R.A., antes identificado, actuando como apoderado judicial del ciudadano H.E.R., presentó escrito mediante el cual expuso:

De conformidad con los alcances de los artículos 885 y 346 ordinal 11 del Código de Procedimiento Civil, se invoca y se promueve a los fines de ser resuelta en sentencia definitiva, la siguiente cuestión previa que a tenor de la letra señala: (…). La prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda. (…). En atención a lo expresado por el actor, actualmente el arrendatario-actor sigue en la posesión y dominio del inmueble objeto del contrato de arrendamiento; el mismo introduce la presente acción cuando se está desarrollando la décima quinta (15) prorroga automática entre las partes y que suscribió comunicación con el arrendador que no le ha afectado en forma alguna su condición de arrendatario. Ello evidencia que está haciendo uso del beneficio legal que según él (sic) demandante le corresponde, es por ello que no tiene admisión alguna incoar una acción de cumplimiento de contrato, a los fines de que el Estado a través de la función de tutela judicial de los derechos e intereses regulados por el órgano jurisdiccional, le acredite un derecho que según el propio accionante está recibiendo por tener actualmente la posesión, uso y disfrute, del inmueble que el mismo actor alega que habita.- Por lo anterior, la pretensión del actor, en vez de estar prevista, amparada y tutelada por el ordenamiento jurídico, es contraria a las normas de orden público, así, es claro la procedencia de la presente defensa opuesta y por ello se promueve y alega en este acto a los fines de que sea declarada Con Lugar y en consecuencia declare inadmisible la demanda propuesta contentiva de la acción incoada. Así pido se resuelva.-

NIEGO, RECHAZO Y CONTRADIGO, en todas y cada una de sus partes el escrito libelar presentado en contra de mi mandante, por el ciudadano A.D.J.P.M., (…)

ALEGO, en nombre y representación de mi poderdante, que el accionado en fecha veintinueve (29) de diciembre de 1999, suscribiera CONTRATO DE ARRENDAMIENTO quedando autenticado por ante la Notaría Pública Tercera de Maracaibo, anotado bajo el Nº 36, tomo 208 de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría, con el ciudadano A.D.J.P.M., (…), sobre un inmueble constituido por un apartamento, ubicado en el conjunto residencial PARQUE LA COLINA, edificio Anzoátegui, segunda planta, signado con las siglas 2-A, entre avenida circunvalación Nº 1 y la avenida 24, sector “Los Claveles”, en jurisdicción de la Parroquia C.A.d.M.M.d.E.Z..

(…)

ALEGO, que la relación de arrendamiento se desarrollo de manera normal pero de un tiempo para esta parte EL ARRENDATARIO, ya identificado a incumplido con su obligación de cancelar el cánon de arrendamiento estipulado, hasta el punto que actualmente adeuda la suma de DOS MILLONES NOVECIENTOS CUARENTA Y COINCO (sic) MIL BOLIVARES (Bs. 2.945.000,00), que comprende los meses de octubre, noviembre y diciembre del año 2006 y enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2007, enero, febrero, marzo y abril del año 2008, así han transcurrido diecinueve (19) mensualidades consecutivas sin que EL ARRENDATARIO, antes nombrado diera cumplimiento a su obligación principal y fundamental que le impone el contrato de arrendamiento firmado, hecho que se mantiene hasta los actuales momentos.-

ALEGO, que EL ARRENDATARIO, tiene actualmente una deuda por CANTV, que asciende a la suma de Doscientos Sesenta Mil Bolívares (Bs. 260.000,00), aproximadamente por conceptos del consumo del servicio telefónico y adquisión de productos que vende dicha empresa, siendo esto último solicitado por EL ARRENDATARIO, sin el consentimiento ni autorización dado en forma alguna por EL ARRENDADOR, (…)

ALEGO, que se le remitió comunicación a EL ARRENDATARIO, de fecha primero (1) de enero de 2007, la cual recibió y firmó donde se establece “que el inmueble será entregado en marzo de 2007, libre de personas y bienes”; motivado al incumplimiento de EL ARRENDATARIO, sin embargó (sic), también incumplió y continúa ocupando el inmueble sin cancelar lo establecido por cánon de arrendamiento.-

ALEGO, que el inmueble objeto del contrato de arrendamiento, tiene asignado un puesto de estacionamiento, el cual ha sido subarrendado por EL ARRENDATARIO, sin el autorización ni consentimiento dado en forma alguna por EL ARRENDADOR y de lo cual percibe una suma de dinero mensual para su beneficio, que aproximadamente asciende a la cantidad de cincuenta mil bolívares (Bs. 50.000,00) mensuales.-

ALEGO, (…) actualmente se tiene necesidad inmediata y urgente de ocuparlo, es decir de habitar dicho inmueble, sin embargo EL ARRENDATARIO ha hecho caso omiso a lo planteado y se mantiene en el inmueble sin entregarlo.-

DE LA RECONVENCIÓN

De conformidad con los alcances del artículo 888 y 365 del Código de Procedimiento Civil, procedo en este acto a reconvenir al ciudadano A.D.J.P.M., (…).- Así en esta presente acción se pide al órgano jurisdiccional en sentencia definitiva a: 1.- A la entrega de la cosa arrendada constituida por el inmueble ya descrito en las mismas condiciones en que fue recibida; 2.- a cancelar los canos (sic) de arrendamientos vencidos que generan la suma de DOS MILLONES NOVECIENTOS CUARENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 2.945.000,00), (…)diecinueve (19) mensualidades consecutivas, y todos aquellos que se sigan venciendo durante el desarrollo del presente procedimiento; como consecuencia de los daños y perjuicios, así como también a cancelar la deuda existente a CANTV de doscientos sesenta mil bolívares (Bs. 260.000,00); montos actuales que generan un total de TRES MILLONES DOSCIENTOS CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 3.205.000,00), o lo que es lo mismo tres mil doscientos cinco bolívares fuertes (Bs. 3.205,00), todo con base a los hechos ya señalados que coligen incumplimiento por parte de EL ARRENDATARIO, violando así las disposiciones legales al efecto, (…)

Consta en actas que en fecha 06 de junio de 2008, el abogado E.J.S.B., actuando como apoderado judicial del ciudadano A.d.J.P.M., presentó escrito mediante el cual dio contestación a la reconvención de la siguiente manera:

Se contradice expresamente lo expuesto por la parte demandada, en referencia a la procedencia de la cuestión previa contenida en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, ya que tal cual la contraparte menciona en el CAPÍTULO I, DEFENZAS (SIC), al resaltar menciones contenidas en la demanda de la actora: (…) Clara conducta hesitativa materializable ante la formulación de tal alegación fáctica llena de incertidumbre con clara orientación a predisponer al operador de justicia en contra de la parte actora, cuando real y jurídicamente al entregar la demandada la notificación después de la ocurrencia de la prórroga automática que se dio el 29 de diciembre de 2006, mal podría pensarse que algún beneficio, tal cual la prórroga legal, pudiese correr su lapso legal después de tal notificación violatoria de la cláusula TERCERA del contrato de arrendamiento. La prórroga legal, por derecho y por ley, correrá o correría después del vencimiento de la prórroga automática; para el caso que aquí se trata, sería a partir del 29 de junio de 2007; dos (2) años acorde con lo previsto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario y en razón de ser el presente contrato a tiempo determinado, le corresponde a mi poderdante, lo previsto en el literal “C”, es decir, los dos (2) años (valga la redundancia) de prorroga legal contados a partir de esa fecha; para este caso, estimo que deberán ser contados a partir de la sentencia firme de la presente pretensión.

(…)

PRIMERO: Se rechaza, niega y contradice que se adeude la suma equivalente a DOS MIL NOVECIENTOS CUARENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. 2.945,00) (…), que se le adeuden diecinueve (19) mensualidades consecutivas.

SEGUNDO: Opino que el punto sobre la supuesta deuda de la actora con la empresa CANTV; luce por demás; impertinente, ya que la parte actora cuenta, aún, con la propiedad precaria del inmueble, no habiéndose perfeccionado el momento de su entrega, siendo allí cuando sería exigible cualquier incumplimiento contractual. En los actuales momentos es improcedente e impertinente resaltar este hecho debido, básicamente que el contrato de arrendamiento esta (sic) en plena vigencia (aún). (…)

TERCERO: Se rechaza, niega y contradice el hecho que menciona la parte demandada como incumplimiento, respecto del contenido de la notificación recibida por la actora en fecha 01 de enero de 2007, así como se rechaza, niega y contradice que la parte actora continúe ocupando el inmueble sin cancelar lo establecido por cánon de arrendamiento.

CUARTO: Rechazo, niego y contradigo que el puesto de estacionamiento que tiene asignado la parte actora en el inmueble objeto de la presente acción halla (sic) sido subarrendado sin la autorización de la contraparte. Asimismo, se rechaza, niega y contradice que la parte actora, por ningún concepto, esté recibiendo una suma de dinero mensual para su beneficio, que ascienda aproximadamente a la cantidad de CINCUENTA BOLÍVARES FUERTES (Bs. 50,00).

Consta en actas que en fecha 09 de junio de 2008, el abogado E.J.S.B., actuando como apoderado judicial del ciudadano A.d.J.P.M., presentó escrito de promoción de las siguientes pruebas:

• Promovió el principio a favor de las pruebas contenidas en el escrito de promoción.

• Promovió el principio de comunidad de la prueba.

• Promovió el principio de la unidad de la prueba.

• Promovió la prueba de posiciones juradas de conformidad con lo establecido en los artículos 403 y 406 del Código de Procedimiento Civil.

• Promovió de conformidad con los artículos 395 del Código de Procedimiento Civil, 2º de la Ley Especial contra Delitos Informáticos, 4º y 5º del Decreto con fuerza de Ley de Registro Público y del Notariado, 4º de la Ley de Mensajes y Firmas Electrónica; consulta a través de Internet, marcada con la letra “G”, a los fines de demostrar el depósito que se intentó hacer a la cuenta Nº 4128009653, del demandado en el Banco Occidental de Descuento y que la misma fue cerrada por el demandado, con el objeto de demostrar la conducta omisiva de la contraparte.

• Promovió como documento público administrativo, de conformidad con lo establecido en el artículo 435 del Código Civil, en concordancia con el artículo 435 del Código de Procedimiento Civil, Informe emanado del Departamento de Regulación de Alquileres, de la Alcaldía del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, Nº OI-10-2007-520, de fecha 22 de octubre de 2007, marcado con la letra “A”, con el objeto de demostrar la conducta omisiva de la contraparte.

• Promovió de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, los siguientes documentos bancarios del Banco Occidental de Descuento, Banco Occidental C.A.:

 Copia de recibo Nº 116249968, de fecha 02 de mayo de 2007, marcado con la letra “B”, correspondiente a depósito de cánon de arrendamiento realizado en la cuenta FAL Nº 4128009653, cuyo titular es la parte demandada, por la cantidad de Doscientos Cincuenta Bolívares Fuertes (Bs. 250,00), a los fines de enervar lo alegado por el demandado reconviniente cuando señala la deuda del mes de mayo de 2007.

 Copia de recibo Nº 116249969, de fecha 02 de mayo de 2007, marcado con la letra “C”, correspondiente a depósito de cánon de arrendamiento realizado en la cuenta FAL Nº 4128009653, cuyo titular es la parte demandada, por la cantidad de Doscientos Cincuenta Mil Bolívares Fuertes (Bs. 250,00), a los fines de enervar lo alegado por el demandado reconviniente cuando señala la deuda del mes de junio de 2007.

 Copia de recibo Nº 111413363, de fecha 02 de julio de 2007, marcado con la letra “CH”, correspondiente a depósito de cánon de arrendamiento realizado en la cuenta FAL Nº 4128009653, cuyo titular es la parte demandada, por la cantidad de Trescientos Cincuenta Mil Bolívares Fuertes (Bs. 350,00), a los fines de enervar lo alegado por el demandado reconviniente cuando señala la deuda del mes de julio de 2007.

 Copia de recibo Nº 110240065, de fecha 02 de agosto de 2007, marcado con la letra “D”, correspondiente a depósito de cánon de arrendamiento realizado en la cuenta FAL Nº 4128009653, cuyo titular es la parte demandada, por la cantidad de Trescientos Cincuenta Mil Bolívares Fuertes (Bs. 350,00), a los fines de enervar lo alegado por el demandado reconviniente cuando señala la deuda del mes de agosto de 2007.

 Copia de recibo Nº 137041960, de fecha 12 de septiembre de 2007, marcado con la letra “E”, correspondiente a depósito de cánon de arrendamiento realizado en la cuenta FAL Nº 4128009653, cuyo titular es la parte demandada, por la cantidad de Trescientos Cincuenta Mil Bolívares Fuertes (Bs. 350,00), a los fines de enervar lo alegado por el demandado cuando señala la deuda del mes de septiembre de 2007.

 Copia de recibo Nº 136976865, de fecha 02 de octubre de 2007, marcado con la letra “F”, correspondiente a depósito de cánon de arrendamiento realizado en la cuenta FAL Nº 4128009653, cuyo titular es la parte demandada, por la cantidad de Trescientos Cincuenta Mil Bolívares Fuertes (Bs. 350,00), a los fines de enervar los argumentos del demandado referidos a que han sido innumerables las gestiones amistosas que ha realizado el accionado, y demostrar la falsedad sobre la deuda pendiente.

 Información de Internet de la página web del Banco Occidental de Descuento, marcada con la letra “G”, a los fines de enervar los argumentos del demandado referidos a que han sido innumerables las gestiones amistosas que ha realizado el accionado.

 De igual forma promovió copias de recibos marcados con las letras “H”, “I”, “J”, “K”, “L”, “LL”, “M”, “N”, correspondientes a depósitos de cánones de arrendamiento realizado en la cuenta de ahorro Nº 1128126607, cuyo titular es el demandado, todos por la cantidad de Trescientos Cincuenta Mil Bolívares Fuertes (Bs. 350,00), a los fines de enervar los argumentos del demandado referidos a que han sido innumerables las gestiones amistosas que ha realizado el accionado.

• Solicitó Informe a la Oficina de Recepción y Distribución de Documentos del edificio “Arauca”, sede Tribunales en Bellavista, Maracaibo, estado Zulia, sobre las acciones y/o solicitudes que han sido tramitadas durante el período 2007-2008, en contra del ciudadano A.d.J.P.M., con el objeto de demostrar que es cierto que el demandado acosa judicialmente a la parte actora y a sus familiares, y que no tienen intención de arreglo amistoso.

• Promovió la prueba de exhibición de los documentos presentados en copias marcados con las letras “B”,”C”, “CH”,”D”,”E”, “F”, “G”, “H”, “I”, “J”, “K”, “L”, “LL”, “M”, y “N”, a los fines de desvirtuar lo alegado por el demandado reconviniente reconviniente referido a la deuda que tiene el actor sobre diecinueve (19) mensualidades, que comprenden los años 2006, 2007 y 2008.

• Promovió la prueba de exhibición a los fines de que el demandado presente el estado de cuenta anual correspondiente a los años 1999 al 2008 de sus cuentas FAL y de Ahorro, con el objeto de desvirtuar lo alegado por el demandado referido a la deuda que tiene el actor sobre diecinueve (19) mensualidades, que comprenden los años 2006, 2007 y 2008.

• Promovió de conformidad con lo establecido en el artículo 1.394 del Código Civil, las presunciones e indicios que favorezcan a la parte actora.

• Promovió de conformidad con lo establecido en el artículo 894 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en los artículos 23 y 15 ejusdem, los alegatos impertinentes de la contraparte sobre la supuesta deuda que tiene la actora con la empresa CANTV, la buena voluntad de la parte actora de no solicitar la regulación de canon de arrendamiento, para apreciación como materia de orden público, consignó las actas de nacimiento de los tres niños que tienen como domicilio el inmueble objeto de la pretensión.

• Solicitó al Tribunal dictar auto para mejor proveer de conformidad con lo establecido en el artículo 894 del Código de Procedimiento Civil, a los fines de hacer comparecer a cualquiera de los litigantes para interrogarlos libremente sobre algún hecho que parezca dudoso, así como exigir la presentación de algún instrumento de cuya existencia haya algún dato en el proceso y se juzgue necesario.

Consta en actas que en fecha 10 de junio de 2008, el abogado J.R.A., antes identificado, actuando como apoderado judicial del ciudadano H.E.R., presentó escrito de promoción de las siguientes pruebas:

• Promovió de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, copia fotostática de documento de propiedad marcado con la letra A; y copia certificada de contrato de arrendamiento, autenticado en fecha 29 de diciembre de 1999, por ante la Notaría Pública Tercera de Maracaibo, anotado bajo el Nº 36, tomo 208 de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría, marcado con la letra B.

• Promovió de conformidad con lo establecido en el artículo 482 del Código de Procedimiento Civil la testimonial jurada de los ciudadanos: L.P.C., titular de la cédula de identidad número 4.522.977, y J.M.S., titular de la cédula de identidad Nº 4.161.042, venezolanos, mayores de edad, y domiciliados en el municipio Maracaibo del estado Zulia, con el objeto de demostrar que la acción instaurada por su representado es ajustada al ordenamiento jurídico positivo.

A continuación pasa ésta Sentenciadora a realizar el análisis referido a la valoración de las pruebas presentadas por ambas partes dentro de la presente causa:

Pruebas de la parte actora reconvenida:

Acompañadas al libelo de la demanda:

• Copia simple de contrato de arrendamiento autenticado en fecha 29 de diciembre de 1999, ante la Notaría Pública Tercera de Maracaibo, anotado bajo el Nº 36, Tomo 208, de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría, marcado con la letra “A”, celebrado entre los ciudadanos H.E.R.A., y A.d.J.P.M..

Valorado de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en virtud de ser copia simple de documento público, y apreciado por ésta Sentenciadora por cuanto el mismo constituye el instrumento fundamental de la presente demanda, así como también se conocen con certeza las estipulaciones establecidas por las partes que rigen la relación arrendaticia, así como el carácter del actor como arrendatario y el demandado como arrendador.

• Notificación de fecha 01 de enero de 2007, suscrita por el ciudadano H.R., y firmada por el ciudadano A.P., marcada con la letra “B”.

Valorado de conformidad con lo establecido en el artículo 430 del Código de Procedimiento Civil, en virtud de ser un documento privado debidamente firmado por ambas partes y que no fue impugnado a través de la figura de la tacha o el desconocimiento por la parte demandada, por el contrario fue expresamente reconocido en el escrito de contestación de la demandada, razón por la cual es apreciado, del cual se evidencia que el arrendador ciudadano H.R., le solicita al arrendatario, ciudadano A.P., la entrega del inmueble arrendado para el mes de marzo del año 2007, lo cual constituye su deseo de dar por terminada la relación arrendaticia.

• Copia simple de cédula de identidad del ciudadano A.P.M..

Valorada de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en virtud de ser copia simple de un documento público, empero de ello observa ésta Sentenciadora que no aporta ningún elemento relevante con los hechos controvertidos dentro del presente juicio, por cuanto sólo demuestra la identidad del referido ciudadano.

Pruebas promovidas en el lapso de promoción:

Respecto a éstas pruebas, debe aclarar éste Tribunal que únicamente serán valorados aquellos medios de pruebas admitidos por el Tribunal de primera instancia.

Respecto a los principios invocados como el mérito favorable de las actas así como el principio de comunidad de la prueba, considera ésta Juzgadora que tal invocación no es un medio de prueba propiamente, empero si es la solicitud de aplicación del principio de la comunidad de la prueba, pues los medios probatorios consignados en el presente juicio, se valorarán en cuanto favorezcan a ambas partes, pues al invocar el mérito de las actas, el Juez está en el deber de aplicar de oficio el principio de exhaustividad, de modo que las pruebas contenidas en autos no son de uso exclusivo del promovente sino que por el contrario conforman parte integral del juicio en si, capaces o no de crear convicción o indicios de la verdad al rector del proceso.

• Respecto de la promoción de la consulta a través de Internet, marcada con la letra “G”, realizada con el objeto de demostrar el depósito que se intentó hacer a la cuenta Nº 4128009653, del demandado en el Banco Occidental de Descuento y que la misma fue cerrada por el demandado, observa ésta Sentenciadora que si bien, de conformidad con el artículo 395 del Código de Procedimiento Civil, es admisible, para que adquiera valor probatorio es necesaria su ratificación en juicio, la cual fue solicitada por la parte actora de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, empero la misma no fue evacuada, razón por la cual carece de valor probatorio el documento promovido, quedando desechado del presente proceso.

• Respecto a la promoción del Informe emanado del Departamento de Regulación de Alquileres, de la Alcaldía del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, Nº OI-10-2007-520, de fecha 22 de octubre de 2007, marcado con la letra “A”, promovido como documento público administrativo, es valorado de conformidad con lo establecido en el artículo 435 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil, pues su eficacia probatoria se asemeja al valor probatorio de los instrumentos auténticos, y siendo que no fue atacado por la contraparte a través de la tacha o la simulación, es apreciado por ésta Sentenciadora como prueba de que el arrendador, ciudadano H.E.R., no ha introducido ante el Departamento de Regulación de Alquileres ninguna denuncia por reclamación en el pago de los cánones de arrendamiento.

• Respecto a los recibos de depósitos efectuados a la cuenta del demandado, ciudadano H.E.R.A., en el Banco Occidental de Descuento, Banco Universal, C.A., marcados con las letras “B”, “C”, “CH”, “D”, “E”, “H”, “I”, “J”, “K”, “L”, “LL”, “M”, “N”, constituyen documentos asimilables a las tarjas, razón por la cual esta Juzgadora los valora de conformidad con lo establecido en el artículo 1.383 del Código Civil, y los aprecia en virtud de que a través de los mismos, la parte actora pretende demostrar los depósitos realizados a la cuenta del arrendandor; sin embargo en lo que respecta al documento marcado con la letra “F”, observa esta Sentenciadora que el mismo no constituye un recibo de pago, no contiene el respectivo sello del banco como constancia de cancelación, razón por la cual carece de valor probatorio y por lo tanto es desechado del presente proceso.

• Respecto de la solicitud de Informe a la Oficina de Recepción y Distribución de Documentos del edificio “Arauca”, sede Tribunales en Bellavista, Maracaibo, estado Zulia, sobre las acciones y/o solicitudes que han sido tramitadas durante el período 2007-2008, en contra del ciudadano A.d.J.P.M., observa éste Tribunal que en fecha 10 de junio de 2008, el Juzgado de la causa ofició a la Dirección de la Oficina de Recepción y Distribución de Documentos del Estado Zulia, según oficio Nº 1277-2008, sin embargo no consta dentro de las actas procesales del presente expediente la respuesta a dicho oficio, razón por la cual es desechado dicho medio.

• Respecto a la promoción del auto para mejor proveer referido en el particular sexto del escrito de promoción, la misma es desechada pues siendo el auto para mejor proveer, una medida tomada de oficio por los jueces para aclarar su criterio sobre puntos dudosos en el litigio, no constituye un medio de prueba que pueda ser invocado por las partes.

Pruebas de la parte demandada reconviniente:

• Respecto de la copia simple de documento de propiedad, protocolizado ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro de Maracaibo, en fecha 04 de octubre de 1995, bajo el Nº 27, protocolo 1º, tomo 1º, marcado con la letra “A”, de la cual se evidencia la propiedad del ciudadano H.E.R.A., sobre el inmueble objeto del contrato de arrendamiento y el carácter de arrendador con el que actúa en el mismo, sin embargo, observa esta Sentenciadora que el mismo fue impugnado por la contraparte de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, razón por la cual es desechado del presente proceso.

• Respecto a la copia certificada de contrato de arrendamiento, autenticado en fecha 29 de diciembre de 1999, por ante la Notaría Pública Tercera de Maracaibo, anotado bajo el Nº 36, tomo 208 de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría, marcado con la letra “B”, valorada de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y apreciada por ésta Sentenciadora como documento fundamental de la presente demanda.

• Respecto a la promoción de la testimonial jurada de los ciudadanos L.P.C. y J.M.S., se desecha por cuanto consta en actas específicamente en los folios ciento veintidós (122) y ciento veintitrés (123), que los mismos, no comparecieron al acto fijado para su declaración.

III

MOTIVOS PARA DECIDIR

Vistas y a.c.u.d.l. actas procesales que conforman el presente expediente, y valoradas las pruebas presentadas por ambas partes dentro de la presente causa, pasa éste Juzgado Superior a dictar sentencia previa las siguientes consideraciones:

Como punto previo antes de pronunciarse sobre el fondo del asunto sometido a revisión ante éste Tribunal Superior a través del presente recurso de apelación, pasa ésta Sentenciadora a realizar el análisis referido a la cuestión previa contenida en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, opuesta por la parte demandada ciudadano H.E.R.A., en su escrito de contestación a la demanda, correspondiente a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, en este caso de cumplimiento de contrato de arrendamiento, en virtud de que la parte actora, ciudadano A.d.J.P.M., se encuentra en posesión del inmueble arrendado y haciendo uso del beneficio de la prórroga legal, motivo por el cual debe ser declarada inadmisible la presente demanda.

Establece el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, lo siguiente:

Artículo 346: Dentro del lapso fijado para la contestación de la demanda, podrá el demandado en vez de contestarla promover las siguientes cuestiones previas:

11. La prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda.

Es necesario traer a colación lo señalado por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en relación a la oposición de ésta cuestión previa, a través de la sentencia dictada en fecha 10 de julio de 2008, expediente Nº 2007-000553:

Lo primero que llama la atención de la Sala, es la interpretación que efectúan los formalizantes sobre la preindicada sentencia emanada de la Sala Constitucional el 18 de mayo de 2001, exp. N° 00-2055, al considerar que en la misma se estableció, con carácter vinculante, que la acción es inadmisible no sólo cuando la ley expresamente la prohibe, sino que enumera una serie de supuestos diferentes que también deben ser tomados en cuenta para la declaratoria de dicha inadmisibilidad, aun cuando se trate de casos similares al de autos en los que se haya opuesto la cuestión previa relativa al ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.

De la propia sentencia que citan, y que transcriben en el texto que apoya la presente denuncia, se evidencia que en la misma lo que se sostiene es que algunos de los requisitos de existencia y validez de la acción están señalados en la propia ley, cuyo incumplimiento la hace rechazable o inadmisible, mientras que otros provienen de los principios generales del derecho, a saber:

…La acción está sujeta al cumplimiento de una serie de requisitos de existencia y validez, que al constatarse su incumplimiento, la hacen rechazable Algunos de ellos los señala la ley, mientras que otros provienen de los principios generales del derecho.

1) Cuando la ley expresamente la prohíbe, tal como lo prevé el artículo 346, ordinal 11 ° del Código de Procedimiento Civil .

2) Cuando la ley expresamente exige determinadas causales para su ejercicio, y éstas no se alegan (artículo 346 ordinal 11º ya señalado).

3) Cuando la acción no cumple con los requisitos de existencia o validez que la ley o los principios generales del derecho procesal le exigen. Ante estos incumplimientos, la acción debe ser rechazada….

.

De manera que una de las formas en que la acción puede ser declarada inadmisible, y así lo plantea la propia Sala Constitucional, es que exista una prohibición de la Ley o porque ésta exija determinadas causales para su ejercicio, lo que implica que aquel que se quiera valer de esta excepción o defensa, necesariamente deberá indicar la ley que prohibe la interposición de determinada acción. Ello no impide que la parte demandada escoja señalar cualesquiera otras causales de inadmisibilidad de la acción, en las oportunidades procesales que lo permitan, bien sea en la contestación de la demanda o en cualquier estado y grado del proceso si se tratare de un asunto que ataña al orden público.” (Negrillas del Tribunal).

De la interpretación de la sentencia antes transcrita, se evidencia que es necesario para la declaratoria de inadmisibilidad de la acción, que exista en la ley bien sea en forma expresa o que se pueda inferir, la prohibición de admitir la demanda, o cuando la ley sólo permite admitir la acción por determinadas causales, es decir, el ejercicio del demandante está limitado al cumplimiento de alegar o encuadrar su pretensión dentro de determinadas causales de procedencia, sin lo cual, indefectiblemente su demanda es inadmisible.

Es por ello que en el caso bajo estudio, llama la atención a éste Órgano Superior como el Sentenciador de Primera Instancia, declaró con lugar la presente cuestión previa, bajo el fundamento de que el artículo 1.167 del Código Civil determina en forma expresa el motivo a través del cual se puede incoar una demanda de cumplimiento de contrato, y en virtud de que la demanda está basada en una causal diferente como lo es la prorroga legal establecida en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la cual es un derecho potestativo para el arrendatario, no estipulado en el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, específicamente en la cláusula tercera del mismo.

A juicio de quien decide, el Juzgador a quo erró en la interpretación del artículo 1.167 del Código Civil, pues el mismo establece textualmente lo siguiente:

Artículo 1.167: En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.

El planteamiento de éste artículo, no es más que la posibilidad que tienen las partes, de elegir cuál acción ejercer ante la existencia de un contrato, ya sea la acción resolutoria o la de cumplimiento del mismo, pudiendo reclamar a su vez la indemnización de daños y perjuicios, si hubiere lugar a ello, en cualquiera de las dos vías procesales que decida; a menos que hayan convenido en el contrato una indemnización especial, para el caso en el que consideren incumplimiento en las obligaciones establecidas en el mismo.

Ahora bien, observa ésta Sentenciadora que del contenido del libelo de la demanda se evidencia claramente que la misma es de cumplimiento de contrato de arrendamiento, a través de la cual el actor en su condición de arrendatario, solicita la tutela ante un órgano de administración de justicia en virtud de pretender que se le otorgue el beneficio de la prorroga legal establecida en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, alegando que el demandado en su condición de arrendador le ha solicitado la desocupación del inmueble, manifestándole su voluntad de dar por terminado el presente contrato y no prorrogar el mismo, señalando de igual forma que el arrendador quiere dar cumplimiento a lo establecido en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento.

Es por ello que la oposición de la cuestión previa cuya procedencia es analizada en el presente fallo, se encuentra relacionada con la posibilidad de acudir y provocar la actividad jurisdiccional, es decir, el derecho de acción, tal como ocurrió en el presente caso, independientemente de que la sentencia sea favorable o no.

Observa además ésta Sentenciadora, que en el libelo de demanda existe una errónea invocación sobre las normas aplicables al caso en concreto como lo son los artículos 228 y 226 del Código de Procedimiento Civil, ya que los mismos no están referidos al procedimiento breve, sino al procedimiento de citación, empero, ello no puede de igual forma constituir una causal de inadmisibiliadad de la demanda, pues corresponde al juez en virtud del principio Iura Novit Curia (el juez conoce el derecho), aplicar las normas jurídicas y los conceptos de derecho adecuados al caso en concreto, y desechar aquellas que no se corresponden con los hechos alegados por las partes, por erróneas o impertinentes, tal y como es señalado por el autor E.C.B. en su obra Código de Procedimiento Civil, pág. 29, cuyos comentarios al artículo 11 ejusdem, son los siguientes:

El principio dispositivo descansa sobre el hecho de que en el proceso civil se ventilan derechos en cuya existencia y realización están interesados los particulares que en él intervienen lo que determina que se defiera a ellos decidir su persecución judicial, por lo cual en esta esfera no es necesario hacer del Estado un guardián de los intereses privados salvo que los titulares acudan a él en busca de tutela jurídica. Más acertado es dejar a aquellos que en la medida de su conveniencia encaucen su actividad judicial, cuando lo crean necesario. El principio dispositivo se condiciona a las peticiones de las partes a quienes corresponde dar el primer impulso a la marcha del proceso (nemo iudex sine actore), es claro que el principio dispositivo no predomina sobre las normas jurídicas aplicables al caso concreto, a que el Juez debe elegir las pertinentes haciendo caso omiso de las que erróneamente hayan invocado las partes: iura novit curia.

En consecuencia, al no haberse configurado en el presente caso los elementos requeridos para la inadmisibilidad de la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, debe necesariamente éste Tribunal Superior declarar Sin Lugar la oposición de la cuestión previa contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, puesto que la presente demanda es de cumplimiento de contrato de arrendamiento, caso en el cual se debe aplicar lo establecido en el artículo 1.167 ejusdem, y cuyo procedimiento debe ser tramitado de acuerdo al procedimiento breve establecido en el Código de Procedimiento Civil en concordancia con la respectiva ley especial de la materia, como lo es la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y siendo que el demandado no señaló la prohibición establecida en la ley para no admitir la presente demanda, la misma debe ser admitida, a los fines de determinar si efectivamente existe un incumplimiento contractual, motivo por el cual se Revoca la decisión proferida por el Juzgado a quo. Así se decide.-

Declarada sin lugar la referida cuestión previa, corresponde entonces, a éste Órgano Superior emitir un pronunciamiento sobre el fondo del presente litigio, previa las siguientes consideraciones:

Demandado en el presente caso el cumplimiento del contrato de arrendamiento, con respecto a la prorroga legal establecida en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es fundamental analizar el contenido de las disposiciones legales que regulan la referida figura legal, las cuales señalan lo siguiente:

Artículo 38: En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1° de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:

Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses.

Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año.

Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años.

Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o más, se prorrogará, por un lapso máximo de tres (3) años.

Durante el lapso de prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación.

Artículo 39: La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado. En este caso, el Juez a solicitud del arrendador, decretará el secuestro de la cosa arrendada y ordenará el depósito de la misma en la persona del propietario del inmueble, quedando afectada la cosa para responder al arrendatario, si hubiere lugar a ello.

Artículo 40: Si al vencimiento del término contractual el arrendatario estuviere incurso en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales o legales, no tendrá derecho a gozar del beneficio de la prórroga legal.

Como se observa la procedencia de ésta figura legal está limitada a los contratos celebrados a tiempo determinado, es decir, sobre aquellos donde se ha estipulado el día del vencimiento del contrato, y por lo tanto no es aplicable a los contratos indeterminados, referidos a aquellos donde no se conoce la fecha exacta de culminación de la relación arrendaticia, tal como es señalado por el autor G.G.Q., en su obra Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, volumen I, tercera edición 2006, págs. 181 y 182 de la siguiente forma:

“6.4 SIGNIFICADO DE LA RELACIÓN INDETERMINADA

6.4.1 Anotación conceptual

El contrato de arrendamiento es a “tiempo indeterminado” cuando el arrendador entrega al arrendatario un inmueble para que lo use, sin determinarse por cuánto tiempo, o que habiéndose inicialmente fijado un lapso temporal mediante escrituración, se le dejó después de vencido el plazo de posesión y mediante la percepción del pago arrendaticio, sin que puede conocerse anticipadamente el momento de su conclusión temporal.

La “indeterminación temporal” no consiste en falta de tiempo, sino por el contrario existe un tiempo, pero impreciso o incierto en orden a su límite cuántico, toda vez que las partes no han precisado la extensión del mismo, aun cuando no tiene lugar, bajo ninguna forma o modalidad, la perpetua ilimitación; pudiendo emerger la misma luego de un precisa determinación temporal cuando las partes han acordado una duración determinada y luego de vencida la misma se vuelve indeterminada como acontece con la tácita reconducción (nº 6.4.2.2, cap.11), o por causa de la imprevisión de las partes que no fijaron la duración del contrato en el momento de celebrarlo, o porque el contrato nació verbis.

(…). No obstante, se toma en consideración, para no caer en equívocos, que la “indeterminación del tiempo” no es indeterminación de la prestación, puesto que la del arrendador (proporcionar el goce y uso de la cosa), como la propia del arrendatario (pagar el canon arrendaticio en la forma establecida en el contrato) están perfectamente definidas. Nos referimos, de modo específico, únicamente a “indeterminación de la duración”. (Negrillas del Tribunal).

Adminiculando los criterios antes transcritos al caso bajo estudio constata ésta Alzada, que en el presente caso las partes celebraron un contrato de arrendamiento sobre un inmueble constituido por un apartamento, en forma escrita y a tiempo determinado, cuyo inicio fue el día 29 de diciembre de 1999, por una duración de seis (06) meses según se evidencia de la cláusula tercera del referido contrato la cual establece textualmente: “TERCERA: El tiempo de duración del presente contrato es de seis (6) meses, contados a partir de la firma del presente documento por ante la Notaría Pública respectiva, el cual será prorrogado automáticamente por un período igual, si una de las partes aquí contratante no manifestara a la otra su deseo de terminarlo por escrito con Treinta (30) días de anticipación a la fecha de vencimiento. Las partes declaran en forma expresa que están de acuerdo que una vez vencido el tiempo de duración del presente contrato, el cual es de seis (6) meses, EL ARRENDADOR, aumentará el canon de arrendamiento tomando en cuenta la inflación existente,…”, observando además, que el mismo fue prorrogado catorce (14) veces según lo alegado por el actor, y en virtud de la posesión precaria que el mismo mantiene sobre el inmueble arrendado.

Ahora bien, la presente demanda se circunscribe a la solicitud de la parte actora de la prorroga legal establecida en el antes transcrito artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en virtud de que el arrendador le ha manifestado su deseo de dar por terminado el presente contrato de arrendamiento según notificación de fecha 01 de enero de 2007, marcada con la letra “B” anteriormente valorada.

Si bien la prorroga legal es aplicable a los contratos celebrados a tiempo determinado, beneficiando a aquellos arrendatarios que al vencimiento del contrato no estuviesen incursos en incumplimiento de sus obligaciones contractuales de conformidad con lo establecido en el artículo 40 de la Ley Especial, en el presente caso la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda, reconvino al actor por Resolución del contrato de arrendamiento objeto de la acción principal, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.167 del Código Civil, alegando incumplimiento en las obligaciones contractuales del arrendatario, en lo que respecta al pago de diecinueve (19) mensualidades, correspondientes a la cantidad de Dos Millones Novecientos Cuarenta y Cinco Mil Bolívares (Bs. 2.945.000,00); a la deuda con la empresa CANTV, por Doscientos Sesenta Mil Bolívares (Bs. 260.000,00), lo que adeuda la cantidad actual de Tres mil Doscientos Cinco Mil Bolívares Fuertes (Bs. 3.205.000,00).

Razón por la cual, es necesario constatar la veracidad de los alegatos esgrimidos por el demandado reconviniente a los fines de determinar el incumplimiento del arrendatario, y por lo tanto el derecho al uso de la prorroga legal. Tal y como fue analizado anteriormente, el artículo 1.167 del Código Civil consagra la posibilidad para demandar bien sea el cumplimiento o la resolución de un contrato en caso de incumplimiento, ante lo cual es necesario a.l.e.q. deben estar presentes para demandar la resolución de un contrato de arrendamiento, los cuales son analizados por el autor G.G.Q., en su obra Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, volumen I, tercera edición 2006, págs. 147, 155 y 156

“4. REQUISITOS DE LA ACCIÓN DE RESOLUCIÓN

Los requisitos de procedencia de la resolución del contrato son especialmente los siguientes: que el contrato jurídicamente exista, que la obligación esté incumplida, que el actor haya cumplido u ofrecido eficazmente cumplir y que el tribunal declare o pronuncie la resolución o terminación del contrato; pues el vínculo obligatorio necesariamente debe tener su origen en el contrato, que llene todos los requisitos exigidos en la ley, esto es, que el contrato haya nacido sin vicios o defectos que le hagan inválido o ineficaz, (…).

4.2 EL INCUMPLIMIENTO

El incumplimiento es uno de los requisitos más importantes que hace posible la resolución del contrato. Se trata de un punto complejo y no regulado de manera determinante por nuestro legislador, a los fines de la resolución del contrato. Simplemente se dice “incumplimiento” sin indicar a qué tipo se refiere y lo entiende como “no ejecución”, o simplemente “inejecución” según el texto del artículo 1.167 del Código Civil que viene a ser el fundamento legal de la resolución del contrato en nuestra legislación. No hay un concepto unívoco del mismo. Para PUIG PEÑA, el incumplimiento es aquella situación antijurídica que se produce cuando, por la actividad culpable del obligado a realizar la prestación, no queda la relación jurídica satisfecha en el mismo tenor en que se contrajo, reaccionando el Derecho contra aquél para imponerle las consecuencias de su conducta (Tratado de Derecho Civil Español, tomo IV; vol. 1, p.197, Bosch, Barcelona, 1959). En cambio, según MADURO LUYANDO por incumplimiento de las obligaciones se entiende la inejecución de las mismas (ob. cit.). Nuestro Código Civil prácticamente señala al “incumplimiento” como móvil o la “causa” que permite la resolución del contrato, sin hacer distinción de modalidad, tipo o gravedad de la inejecución de la obligación correspectiva. Es el juez quien tiene la facultad para valorar la gravedad del incumplimiento, o de los hechos que se invocan ante él para configurar si cualquier tipo de incumplimiento ya sea parcial, defectuoso o inexacto, o si el incumplimiento de obligaciones accesorias es suficiente para declarar o no la resolución del contrato solicitada por cualquiera de las partes. (…).

Se ha dicho que incumplimiento puede llamarse a cualquier desajuste entre “la conducta debida” y el “comportamiento del obligado”. Pero ¿cómo se determina ese “comportamiento” o “conducta debida”? No es fácil precisar con exactitud la forma de determinar ese “comportamiento debido”. En nuestro Derecho sólo el juez lo determina, ateniéndose a lo establecido por las partes en el contrato. Por ello el juez debe interpretar el contrato, en primer término, a objeto de conocer en presencia de qué tipo contrato se está,(…) (Negrillas del Tribunal).

Ahora bien, corresponde a ésta Sentenciadora a.s.e.e.p. caso se encuentran llenos los supuestos para declarar la procedencia de la resolución del contrato de arrendamiento que fuere demandada por el demandado a través de la reconvención, en cuyo caso el arrendador denuncia el incumplimiento del arrendatario, en virtud de no cumplir con el pago de los cánones de arrendamiento, con el pago de los servicios públicos, así como subarrendar el puesto de estacionamiento del inmueble arrendado, sin la debida autorización del arrendador, dentro de lo cual constata ésta Alzada que en el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes intervinientes en el presente proceso, se estipuló con relación a lo denunciado por el demandado lo siguiente: “CUARTA: La falta de pago de una (01) mensualidad de arrendamiento dará derecho a EL ARRENDADOR para optar entre pedir la resolución de este contrato con pago de las indemnizaciones de Ley o exigir el cumplimiento del contrato por todo el tiempo estipulado. (…). SEXTA: Es atendido que este contrato no podrá ser traspasado y el inmueble no podrá ser subarrendado total o parcialmente, sin previo consentimiento dado por escrito por EL ARRENDADOR. SEPTIMA: Los gastos de electricidad, Agua, Televisión, Cable, Aseo Urbano, Teléfono, así como las cuotas especiales de Condominio y cualquier otro servicio de carácter público o privado que se le aplique al... de inmueble serán por cuenta del arrendatario, quien declara en este acto haberlos recibido totalmente solventes, obligándose a entregarlos en las mismas condiciones a la terminación del presente contrato, presentando los recibos correspondientes, el incumplimiento de la puntualidad en los servicios públicos dará derecho a EL ARRENDADOR a solicitar la disolución del presente contrato y quedando expresamente convenido que los gastos que ocasione serán por cuenta de EL ARRENDATARIO. “

Observa éste Tribunal Superior, que lo reclamado por el demandado reconviniente se encuentra estipulado en el contrato de arrendamiento como prohibiciones para el arrendatario, en el caso de subarrendamiento del inmueble, y obligaciones en el pago de los servicios públicos, así como la forma de pago, alegatos éstos que fueron negados y rechazados por el actor reconvenido, invirtiéndose de ésta manera la carga de la prueba sobre lo demandado a través de la reconvención, de conformidad con lo establecido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, el cual establece textualmente lo siguiente:

Artículo 506: Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.

En relación a la disposición legal antes transcrita pasa esta Sentenciadora a transcribir Jurisprudencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, señalada por el autor P.J.B., en su obra Código de Procedimiento Civil, edición 2007, pág. 955, la cual estableció lo siguiente:

…la casación ha señalado que contradicha totalmente la demanda, el actor asume plenamente la carga de la prueba, tocándole al demandado sólo probar los hechos concretos que alegue como impeditivos, extintivos o modificativos de la acción, vale decir, cuando se excepciona sustancialmente. Dentro de tales lineamientos, es claro que jurídica y doctrinariamente, sólo se configura una excepción suficiente para invertir la carga de la prueba, cuando se contradice directamente la petición del actor. Tal sucedería cuando la alegación de un hecho nuevo se dirige a impugnar una situación adquirida…

Sentencia, SCC, 03 de Junio de 1987, Ponente Magistrado Dr. R.P.B., juicio Dauod Abder B. Vs. E.P.; O. P.T. 1987, Nº 6, pág. 156.” (Negrillas del Tribunal).

Propuesta en el presente caso la resolución del aludido contrato de arrendamiento, el actor reconvenido en la contestación a la reconvención, contradijo los hechos demandados por el demandado reconviniente, y a su vez alegó la falsedad del incumplimiento demandado, razón por la cual, la carga de la prueba recayó sobre él, lo cual no significa que se encuentra en el deber de probar, sino que deberá sufrir las consecuencias de cualquier omisión probatorio respecto de los hechos alegados.

Para demostrar el pago de los cánones de arrendamiento el actor reconvenido presentó un legajo de recibos de depósitos bancarios, a los cuales esta Sentenciadora les otorgó pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1.383 del Código Civil, sin embargo, en virtud de que los mismos fueron atacados por la contraparte según se evidencia de la diligencia inserta a los folios cien (100) y ciento uno (101) de las actas procesales del presente expediente, es menester realizar el siguiente análisis:

Según sentencia dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 03 de junio de 2009, en la valoración de los documentos llamados tarjas se deben observar los siguientes elementos:

“En segundo lugar, para poder resolver la presente denuncia es menester que esta Sala pase a conocer ¿Cuál es la naturaleza de los depósitos bancarios? y ¿Qué tipo de prueba constituyen?, pues, dependiendo de esta calificación, sabremos que tratamiento deberá dar el jurisdicente a este tipo de pruebas y particularmente, que reglas deberán cumplirse en el establecimiento o incorporación de este tipo de pruebas al proceso.

Al respecto, esta Sala en sentencia Nº RC-000877 de fecha 20 de octubre de 2005, caso M.A.G. contra Envases Occidente C.A., estableció lo siguiente:

“Ahora bien, el Dr. Valmore A.A., en su libro Los Depósitos Bancarios, nos indica lo siguiente:

se entiende por depósito bancario, el acto por el cual una persona entrega a un banco una suma de dinero con la obligación para el banco de restituirla a la primera solicitud o en la fecha que se hubiere convenido

. (Valmore A.A., Los Depósitos Bancarios, Universidad Central de Venezuela, Sección de Publicaciones, Caracas 1955).

(…)

Por ello, cuando las entidades bancarias reciben el dinero de terceras personas, para ser depositado en una determinada cuenta, el banco no actúa en nombre propio, lo recibe en nombre de su cliente, vale decir mandante y, la planilla de depósito bancario, por consiguiente, no puede considerarse como un documento emanado propiamente de un tercero, sino que representa un documento que certifica un tercero y que en su formación han intervenido dos personas, por un lado el banco que certifica la operación y recibe el dinero como (mandatario), en nombre del titular de la cuenta (mandante) y el depositante quien puede ser un tercero, o el mismo titular de la cuenta.

…Omissis…

Es importante señalar que desde el momento en que la nota de consumo ha sido validada efectivamente por el cajero, es cuando queda evidenciado el uso de este documento-tarja, pues tal actividad indica que la misma se utiliza normalmente para cancelar los cargos realizados por el uso del servicio público contratado, así como demuestra que el organismo que presta el servicio tiene el documento-tarja, que debe contener la misma seña de cancelación. (…) Es preciso destacar igualmente, que los depósitos bancarios vistos como documentos-tarjas no puede considerarse documentos públicos, por cuanto en su formación no interviene ab initio, un funcionario público o particular facultado para dar fe pública por ley. Este documento nace privado y en su contenido constan los símbolos probatorios capaces de demostrar su autoría y, por ende, su autenticidad.

Una característica particular de las tarjas y de los depósitos bancarios, es que los mismos carecen de la firma de su autor, recordemos que se trata de un documento que se forma por la intervención de dos personas, por una parte el banco y por la otra el depositante, lo que podría dificultar la determinación de su autoría, pues el banco se limita a imprimir electrónicamente la validación, mediante un grupo de números, signos y señas, por otro lado, le imprime a la tarja un sello húmedo con el símbolo y nombre del banco, no impide que ello ocurra, por cuanto los símbolos probatorios que constan en su contenido, son capaces de permitir la determinación de su autoría.

(…). Del símbolo nace una presunción…No es puridad un medio de prueba, el no es un vehículo de transporte de hechos al proceso, él aparece grabado o estampado en un bien y es transportado a la causa junto con ese bien, por los medios capaces de hacer el traslado; pero, cuando ingresa al expediente, como una abstracción hace presumir iuris tantum un cúmulo de situaciones que se comprendían en él sin que exista una razón lógica o natural fuera del mandato legal, entre el signo y todo lo que representa…(…). Las consideraciones expuestas permiten concluir que los depósitos bancarios no constituyen documentos emanados de terceros, sino tarjas, lo cual evidencia que el formalizante no tiene razón al haber afirmado que era necesaria su ratificación mediante prueba testimonial, la cual ha debido ser promovida en el juicio…”. (Negrillas de la Sala)

De la precedente transcripción de la jurisprudencia de esta Sala, se observa que la planilla de depósito bancario es un documento que se forma de manera bilateral, pues, en su formación intervienen dos personas, unas es “el banco”, quien certifica la operación y recibe el dinero como (mandatario), en nombre del titular de la cuenta (mandante) y, la otra persona es “el depositante” quien puede ser un tercero, o el mismo titular de la cuenta. El depósito bancario es un instrumento privado, en el cual constan símbolos probatorios capaces de demostrar su autoría, y por ende su autenticidad, dicho instrumento es asimilable a los medios probatorios llamados tarjas, previsto en el género de la prueba documental, contenida en el artículo 1.383 del Código Civil, el cual dispone que “…Las tarjas que corresponde con sus patrones hacen fe entre las personas que acostumbran comprobar con ellas las provisiones que hacen o reciben en detal…”.

(…)

En consecuencia, es evidente que el grave error cometido por el juez de alzada al calificar jurídicamente las planillas de depósitos antes mencionados, es determinante en el dispositivo del fallo, por ello, esta Sala declara procedente la infracción de los artículos 431 y 433 del Código de Procedimiento Civil, por falsa aplicación y 1.383 del Código Civil, por falta de aplicación. Así se establece.”

En cuanto al valor probatorio de los depósitos bancarios, los mismos encuadran dentro de los medios probatorios llamados tarjas, establecidos en el aludido artículo 1383 del Código Civil, es decir forman parte del genero de la prueba documental, ante lo cual es preciso señalar, tal como lo estableció la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, los mismos, son documentos que nacen privados, los cuales contienen símbolos capaces de demostrar su autoría y por lo tanto su autenticidad, todo lo cual constituye plena prueba de su contenido, es decir, al ser incorporados al proceso, constituyen una presunción iuris tantum de veracidad de su contenido dada la naturaleza de tales medios probatorios.

Si bien tales documentos son privados, es claro que no emanan de terceros, y que además en su formación han intervenido dos personas, por un lado el banco que certifica la operación y recibe el dinero como (mandatario), en nombre del titular de la cuenta (mandante) y el depositante quien puede ser un tercero, o el mismo titular de la cuenta; aunado a la circunstancia de que en el presente caso los depósitos bancarios, no emanan de la parte contra la cual se produjo el documento privado, y por lo tanto mal pueden ser impugnados a través de la figura del desconocimiento de instrumentos privados cuyo procedimiento se encuentra establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, dentro de la cual el desconocimiento puro y simple de un documento privado conlleva el desconocimiento de la firma que lo autoriza, y al reconocer la firma, se valida el contenido del documento, ya que los depósitos bancarios no contienen la firma de su autor, el banco únicamente imprime los símbolos representativos capaces de darle valor al documento y determinar su autoría.

Asimismo tal y como fue establecido en la sentencia antes transcrita, fundamento del presente análisis, los documentos asimilados a las tarjas, no requieren de su ratificación a través de la prueba testimonial, así como tampoco a través de la prueba de informes, en virtud de su naturaleza, pues los mismos gozan de una presunción iuris tantum de veracidad y autenticidad, razón por la cual en el presente caso, si la contraparte pretendía atacar la validez de los depósitos bancarios debía presentar la contraprueba de los mismos, a los fines de desvirtuar los depósitos efectuados en su numero de cuenta correspondientes al pago de los cánones de arrendamiento. En consecuencia ratifica esta Sentenciadora el valor probatorio de los depósitos bancarios consignados por el actor reconvenido, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.383 del Código Civil. Así se establece.-

Ahora bien, el demandado reconviniente demandó el incumplimiento del arrendatario en el pago de los cánones de arrendamiento de los meses de octubre, noviembre y diciembre del año 2006, de todos los meses del año 2007, así como los meses de enero, febrero, marzo y abril de 2008, dentro de lo cual observa esta Sentenciadora, que si bien, el actor reconvenido demostró el pago de los cánones de arrendamiento a través de los depósitos bancarios, de los meses de mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2007, enero, febrero, marzo, abril y mayo de 2008, no demostró el pago de los restantes cánones de arrendamiento, como lo son los referidos meses del año 2006, y del año 2007, los meses de enero, febrero, marzo y abril; es decir, no logró desvirtuar el incumplimiento alegado por el demando reconviniente en lo que respecta a los señalados meses, razón por la cual debe ser condenado al pago de los meses adeudados, es decir, los meses de octubre, noviembre y diciembre de 2006, así como enero, febrero, marzo y abril de 2007, lo cual asciende a la cantidad de Mil Setecientos Cinco Bolívares fuertes (Bs. F. 1.705,00), por concepto de falta de pago de los referidos cánones de arrendamiento. Así se establece.-

Respecto de la deuda con la empresa CANTV, que fuere demandada por el arrendador, observa esta Sentenciadora que si bien el arrendatario negó y contradijo tal deuda, no alegó haber realizado ningún pago, limitándose a señalar la improcedencia e impertinencia de tal solicitud, es decir, no se produjo en este caso la inversión de la carga de la prueba, correspondía entonces a la parte demandada reconviniente demostrar el incumplimiento alegado, razón por la cual quien decide, no condenará al pago demandado por la cantidad de Doscientos Sesenta Bolívares Fuertes (Bs. F. 260.00), en virtud de no haber demostrado el incumplimiento alegado, así como tampoco demostró el arrendador, el subarrendamiento demandado sobre el puesto de estacionamiento por la cantidad de Cincuenta Bolívares Fuertes (Bs. F. 50,00). Así se decide.-

Ahora bien, como quiera que, en el presente caso el arrendatario no demostró el pago de todos los cánones de arrendamiento, queda evidenciado que en efecto existe un incumplimiento por su parte respecto de las obligaciones estipuladas en el contrato de arrendamiento, tanto mas, cuando en el presente caso fue solicitada la desocupación del inmueble arrendado a través de la comunicación de fecha 01 de enero de 2007, anteriormente valorada por esta Sentenciadora en virtud de haber sido aceptada y reconocida por ambas partes dentro de la presente causa, a través de la cual consta la voluntad del arrendador de dar por terminada la relación arrendaticia.

En consecuencia, no procede en el presente caso la prorroga legal solicitada por el arrendatario, ya que si bien, tal como fue analizado anteriormente, el contrato de arrendamiento celebrado es determinado, el arrendatario no demostró el pago de las restantes mensualidades demandadas, siendo aplicable la disposición contenida en el artículo 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en virtud de encontrarse el arrendatario en incumplimiento de sus obligaciones contractuales. Así se establece.-

Razón por la cual debe esta Sentenciadora declarar Sin Lugar la demanda de Cumplimiento de contrato de arrendamiento intentada por el ciudadano A.d.J.P.M., a pesar de declarar Con Lugar el presente Recurso de Apelación en v.d.R. la decisión proferida por el Juzgador a quo; declarando Con Lugar la demanda de Resolución de contrato de arrendamiento propuesta a través de la reconvención por el ciudadano H.E.R., por los fundamentos expuestos en el presente fallo, y Parcialmente Con Lugar el cobro de los cánones de arrendamiento, quedando resuelto el contrato de arrendamiento celebrado en fecha 29 de diciembre de 1999. Así se decide.-

IV

DISPOSITIVO.

Por los fundamentos antes expuestos, éste Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO

CON LUGAR la Apelación interpuesta por el abogado E.J.S.B., actuando como apoderado judicial del ciudadano A.d.J.P.M., contra la sentencia dictada por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 20 de octubre de 2008, en el juicio que por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento sigue el ciudadano A.d.J.P.M., en contra del ciudadano H.E.R.A., todos anteriormente identificados.

SEGUNDO

REVOCA la Sentencia dictada por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 20 de octubre de 2008.

TERCERO

Se declara Sin Lugar la Demanda de Cumplimiento de Contrato propuesta por el ciudadano A.d.J.P.M., en contra del ciudadano H.E.R.A..

CUARTO

Se declara Con Lugar la Reconvención propuesta por el ciudadano H.E.R.A., en contra del ciudadano A.d.J.P.M., y en consecuencia resuelto el contrato de arrendamiento objeto de las presentes demandas; Y Parcialmente Con Lugar el cobro de los cánones de arrendamiento reclamos por el demandado reconviniente, en virtud de lo cual se condena al actor reconvenido al pago de la cantidad de Mil Setecientos Cinco Bolívares fuertes (Bs. F. 1.705,00).

TERCERO

Se condena en costas a la parte actora reconvenida de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

PUBLIQUESE, REGISTRESE y NOTIFÍQUESE. Déjese por Secretaría copia certificada de conformidad con lo establecido en el Artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho de este JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL Y MERCANTIL DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo, a los veinticinco (25) días del mes de noviembre del año dos mil nueve (2009). Años: 198º de la Independencia y 150º de la Federación.

LA JUEZ PROVISORIA

(FDO)(F

Dra. I.R.O.

EL SECRETARIO

(FDO)

Abog. MARCOS FARÍA QUIJANO

En la misma fecha anterior, siendo las dos de la tarde (02:00 p.m.) se dictó y publicó el fallo que antecede. El Secretario

IRO/ MFQ/ eop.-

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