Decisión nº S-N de Juzgado Quinto de Municipio de Caracas, de 25 de Junio de 2007

En que ha incumplido con la obligación que tenía de pagar el CINCUENTA POR CIENTO (50%) de la cuota mensual de condominio, durante los meses de junio (Bs. 52.830,50), Julio (Bs. 58.774,00), Agosto (Bs. 59.455,00), Septiembre (Bs. 68.080,50), Octubre (Bs. 73.524,00), Noviembre (Bs. 80.775,50) y Diciembre (Bs. 74.011,00) de 2006 y Enero (Bs. 55.458,00), Febrero (Bs. 62.194,50) y Marzo (Bs. 67.524,50) del año 2007.

Que convenga o en su defecto así el Tribunal lo declare, que en virtud de ese incumpliendo el Contrato de Arrendamiento celebrado ha quedado resuelto y en consecuencia debe entregar el inmueble en perfecto buen estado, así como totalmente desocupado de personas y bienes de su propiedad.

Que convenga o en su defecto el Tribunal la condene a pagarle, además de los OCHOCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 800.000,00) por los cánones de arrendamiento mensual que se sigan causando hasta la sentencia definitiva, la cantidad de TREINTA MIL BOLIVARES DIARIOS (Bs.30.000,00), por concepto de indemnización por daños y perjuicios, hasta la entrega real y material del inmueble.

Que convenga o este Tribunal a ello la condene, a pagar las costas y costos del presente proceso, incluyendo los honorarios profesionales de abogados, prudencialmente calculadas dichas costas por el Tribunal.

Que convenga o en su defecto el Tribunal lo condene a presentar los recibos de pago del condominio y otros servicios y a pagar los que se encuentre insolutos, al momento de la entrega real y material del inmueble.

En la oportunidad de la contestación de la demanda, el apoderado judicial de la parte demandada dio contestación a la misma, a tal efecto, Negó, rechazó y contradijo tanto en los hechos como el derecho alegando, todas y cada una de las imputaciones manifestada por la parte accionante J.A.C.A., en la presente Demanda que por Resolución de Contrato de Arrendamiento cursa ante este Tribunal,

Asimismo, la parte accionada negó, rechazó y contradijo todas y cada una de las imputaciones que se le hacen en la presente demanda en vista que, existe serie de contradicciones, en cuanto a la duración del contrato de arrendamiento, el cual empezó a entrar en vigencia el 06 de abril de 2006 hasta el 06 de abril de 2007, que no hubo por escrito manifestación de no prorrogar dicho contrato por lo que se produjo la tacita renovación del referido Contrato de Arrendamiento es decir desde el 06 de abril de 2007 hasta el 06 de abril de 2008.

Igualmente, la parte accionada negó, rechazó y contradijo lo señalado en el punto Cuarto, en relación a los hechos del escrito liberar, en vista que en la Cláusula Cuarta del referido Contrato de Arrendamiento: “ Estará a cargo de “LA ARRENDATARIA” los recibos que lleguen por el uso que haga del consumo de luz, agua, además deberá cancelar EL CINCUENTA POR CIENTO (50%) de la cuota mensual de condominio que deberá estar solvente todos los meses”, que en fecha 27 de marzo de 2007, compareció ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial para aperturar expediente, en vista a la negativa del arrendador de recibirle los pagos de cánones de arrendamiento, que en los recibo que le daba el arrendador se evidencia que ella cancelaba los OCHOCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.800.000,00) y que no le hacia el descuento correspondiente al CINCUENTA POR CIENTO (50%) del condominio.

Pasa entonces este Juzgador a resolver el fondo del asunto controvertido, para lo cual observa:

La representación judicial de la parte actora promovió e hizo valer el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, autenticado ante la Notaria Pública Tercera del Municipio Chacao del Estado Miranda, con fecha 06 de abril de 2006.

Al respecto, observa este Juzgador que la parte demandada no tachó dicho instrumento, por lo que a tenor de lo establecido en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, el mismo surte pleno valor probatorio de su contenido y quedando demostrado el vinculo jurídico que une a las partes y los términos conforme a los cuales fue celebrado dicho contrato, y así se declara.

Asimismo, la parte actora promovió copia fotostática simple del Titulo de propiedad del inmueble objeto del presente juicio. Al respecto observa este Juzgador que dicha copia no fue impugnada por la parte demandada, por lo que el mismo surte pleno valor probatorio y, en consecuencia quedó demostrado en autos que la parte actora es co-propietaria del inmueble identificado en autos, y así se declara.

Igualmente, la parte actora promovió copia fotostática de la Citación emitida por el Departamento Legal de Condominios SAEZL C.A., de fecha 30 de marzo de 2007., en virtud que el apartamento objeto del presente juicio se encontraba insolvente con el pago del condominio. Al respecto observa este Juzgador que dicho instrumento emana de un tercero por lo que debió ser ratificado en juicio mediante la prueba testimonial, en virtud de lo cual este juzgador lo desecha como medio probatorio en el presente juicio, y así se declara.

Igualmente, la parte actora promovió Reporte de Recibos Pendientes, emitido por Condominio SAEZL C.A., en el cual señala que desde el mes de junio del año 2006, hasta marzo de 2007, se adeudan diez (10) meses de condominio por el monto de UN MILLON TRESCIENTOS CINCO MIL DOSCIENTOS CINCUENTA Y SEIS BOLIVARES (Bs. 1.305.256,00) de la Residencias Parque Dos, a nombre de CARBONELL RUTH. Al respecto observa este Juzgador que dicho instrumento emana de un tercero por lo que debió ser ratificado en juicio mediante la prueba testimonial, en virtud de lo cual este juzgador lo desecha como medio probatorio en el presente juicio, y así se declara.

Igualmente la parte actora promovió copia fotostática del Ultimo Aviso, con fecha 28-02-2007, emitido por Condominios Saezl. Al respecto observa este Juzgador que dicho instrumento emana de un tercero por lo que debió ser ratificado en juicio mediante la prueba testimonial, en virtud de lo cual este juzgador lo desecha como medio probatorio en el presente juicio, y así se declara.

Asimismo la parte actora promovió Copia Simple fotostática de la correspondencia dejada por la Arrendataria, de fecha 30-01-2007 del Reporte de Recibos Pendientes hasta esa fecha, correspondientes a nueve (9) mensualidades de condominio sin cancelar. Al respecto observa este Juzgador que dicho instrumento emana de un tercero por lo que debió ser ratificado en juicio mediante la prueba testimonial, en virtud de lo cual este juzgador lo desecha como medio probatorio en el presente juicio, y así se declara.

Asimismo, la parte actora produjo en autos copias simples fotostáticas del expediente Nro.2006-0498, nomenclatura del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, de las consignaciones de los cánones de arrendamiento correspondientes al mese de marzo de 2007, realizada por la parte demandada en fecha 27 de marzo de 2007. Al respecto observa este Juzgador que dicha copias simples fotostáticas no fue tachada por la parte demandada, por lo que a tenor del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, surte valor probatorio de su contenido, quedando demostrado, que la arrendataria realizó consignación a favor del arrendador, y así se declara.

Por otra parte, la representación judicial de la parte demandada:

Promovió todos los documentos consignados con el escrito de la demanda, que al respecto quien aquí sentencia que los mismos ya fueron anteriormente valorados y así se declara.

Promovió dos (2) bauches con el sello húmedo de recibido de Deposito Bancarios en la cuenta Corriente Nro. 0003-0012-87-0001037592, perteneciente del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, por la cantidad de OCHOCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 800.000,00) cada uno. Al respecto observa quien aquí decide que dichos instrumentos tienen en su anverso y en su reverso sello húmedo del Juzgado Vigésimo quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que certifica el contenido del mismo, en tal virtud lo que procede contra los mismos como medio de ataque es la tacha, y al no haber sido tachados por la parte actora surten pleno valor probatorio a tenor de lo previsto en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil; en consecuencia, quedó demostrado las consignaciones que ha venido haciendo la parte demandada, y así se declara.

Promovió original de recibos de condominio correspondiente a los meses de junio, a octubre de 2007, ambos inclusive, los cuales se encuentran con un sello húmedo de cancelado. Al respecto observa este Juzgador que dichos instrumentos no fueron tachados ni impugnados en forma alguna, en virtud de lo cual este juzgador lo aprecia como medio probatorio en el presente juicio, y así se declara.

Ahora bien, para decidir respecto a lo solicitado y en atención a las pruebas de autos, pasa este Juzgador a realizar las siguientes apreciaciones:

En primer término, la parte accionante demostró la existencia del vínculo jurídico que une a las partes y los términos establecidos en el contrato de arrendamiento donde la arrendataria estaba obligada a pagar el cincuenta por ciento (50%) del valor de las cuotas de condominio.

Con respecto al reclamo del cincuenta (50%) por ciento del pago de la cuota mensual del condominio, observa este Sentenciador que la parte actora reclama el pago del porcentaje señalado por gastos comunes del inmueble o condominio, correspondientes a los meses de junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2006, enero, febrero y marzo de 2007, lo cual asciende a la cantidad de SEISCIENTOS CINCUENTA Y DOS MIL SEISCIENTOS VEINTIOCHO BOLIVARES (Bs. 652.628,00).

En este orden de ideas, este juzgador pasa a realizar las siguientes consideraciones: En primer término, que la acción intentada por la parte actora, fue distribuida en fecha 02 de mayo de 2007, en segundo lugar, consta que la parte demandada consignó recibos de condominios cancelados correspondientes a los meses de junio, julio, agosto, septiembre, y octubre de 2006, pagados en forma acumulativa en fecha 24 de mayo de 2007, constatándose de tal actuación, que la parte demandada se encontraba en evidente estado de morosidad con respecto al pago del cincuenta (50%) por ciento de la cuota mensual de condominio, toda vez que, los mismos fueron pagados en fecha posterior al inicio del presente juicio, evidenciándose de esta manera el incumplimiento en que incurrió la parte demandada con respecto al pago del cincuenta (50%) por ciento de las cuotas de condominio establecidas por las partes en la cláusula Cuarta del contrato de arrendamiento, lo cual a criterio del arrendador dio derecho para intentar la presente acción. En tercer lugar, no consta que el porcentaje acordado contractualmente, correspondientes a los meses de noviembre y diciembre de 2006, así como enero, febrero y marzo de 2007, hayan sido pagados por la demandada. Por último, se constató tal y como quedó sentado, la parte accionada pagó (durante la secuela del juicio) la totalidad de alguno de los meses señalados como insolutos, estos fueron los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre y octubre de 2006, quedando a su favor, un eventual derecho de repetición que pudiera existir en caso de haber excedente una vez calculados los montos pagados con respecto de los montos de los meses cuyo pago no consta en autos, y así se declara.

Ahora bien, conforme a lo anteriormente expuesto a consideración de quien aquí sentencia quedó demostrado en autos, el Incumplimiento en que incurrió la parte demandada con respecto de sus obligaciones contenidas en la Cláusula CUARTA, y así se declara.

Conforme a los alegatos y pruebas analizadas, pasa este Juzgador a realizar las siguientes consideraciones respecto al incumplimiento del contrato de arrendamiento demandado, para lo cual observa este Juzgador, que la doctrina y la jurisprudencia están acordes en admitir de manera unánime que en los contratos de ejecución progresiva, como son los contratos de arrendamiento, le basta al actor demostrar la existencia auténtica de esa relación jurídica que obliga al demandado, sin que deba estar compelido a demostrar el hecho negativo del incumplimiento del mismo, esto es, probada la existencia de una obligación de ejecución progresiva en forma autentica, es el demandado quien debe probar que está solvente, en sus obligaciones de pago. Ahora bien, no constan en autos pruebas que desvirtúen lo alegado por el accionante respecto a la falta de pago (antes del inicio de la presente acción) respecto del cincuenta (50%) por ciento de la cuota de condominio de los meses, de junio a diciembre del año 2006, y enero, febrero y marzo de 2007, siendo que a consideración de este Tribunal, la parte accionada debió probar que ha cumplido con las obligaciones asumidas en el contrato de arrendamiento, esto es en el caso de autos, el pago del cincuenta (50%) por ciento de la cuota de condominio que fueron demandados como insolutos, quedando demostrado el incumplimiento al pagarse la totalidad de los meses de junio a octubre de 2006, en fecha posterior a la incoación de la presente acción, no costando además, durante la secuela del juicio, el pago del porcentaje de los meses de noviembre y diciembre de 2006, y enero, febrero y marzo de 2007, quedando evidenciado el incumplimiento en que incurrió la parte accionada de sus obligaciones como arrendataria, y así se declara.

No obstante lo anterior observa quien aquí sentencia que el monto pagado por la parte accionada correspondientes a los meses de junio a octubre de 2006, asciende a la cantidad de SEISCIENTOS VEINTICINCO MIL TRESCIENTOS VEINTIOCHO BOLIVARES (Bs. 625.328,00) y siendo que el porcentaje reclamado es por la cantidad total de SEISCIENTOS CINCUENTA Y DOS MIL SEISCIENTOS VEINTIOCHO BOLIVARES (Bs. 652.628,00), debiendo imputarse el excedente de los pagos de la totalidad de las cuotas de condominio al saldo deudor del cincuenta (50%) por ciento, correspondientes a los meses de noviembre y diciembre de 2006, y enero, febrero y marzo de 2007, quedando un saldo deudor a favor del accionante por la cantidad de VEINTISIETE MIL TRESCIENTOS BOLIVARES (Bs. 27.300,00), los cuales les deberá ser pagados por la parte demandada y así se declara.

Ahora bien, con respecto a los cánones de arrendamientos que se causen hasta la sentencia definitiva, reclamados por la accionante, a razón de OCHOCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 800.000,00) mensuales, observa quién aquí sentencia que la presente acción no versa sobre reclamación por cánones de arrendamientos insolutos por lo que mal podría condenarse al pago de montos por tal conceptos cuando los mismos no fueron reclamados, no se señaló desde cuando se están causando, ni cuales meses no se encuentran insolutos, en virtud de lo cual tal pretensión debe ser desechada y así se declara,

Con respecto a la indemnización de TREINTA MIL BOLIVARS (Bs. 30.000,00) diarios hasta la entrega del inmueble, según lo contratado por las partes, observa quien aquí decide que tal indemnización prevista en la cláusula “TERCERA” está prevista para solo caso en que termine el lapso contractual del contrato de arrendamiento (y su eventual prorroga legal) y la arrendataria no entregue el inmueble en la oportunidad correspondiente, sino que lo sigue ocupando después de la fecha de entrega, por lo que tal convenio no le es aplicable al caso de autos, debiéndose desechar tal reclamación y así se declara.

En consecuencia, conforme a lo expuesto, aun cuando la presente acción se encuentra tutelada por el Decreto con Rango de Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, por cuanto no le fue concedido todo lo reclamado por la accionante, forzoso es declarar Parcialmente Con Lugar la demanda intentada, y así se decide

-III-

Por todas las consideraciones que han quedado expuestas, este Juzgado Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Administrando Justicia en nombre de la República y por Autoridad de la Ley, declara PARCIALMENTE CON LUGAR la acción que, por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, sigue el ciudadano J.A.C.A., contra la ciudadana A.T.Z.A., ambas partes suficientemente identificadas en el texto del presente fallo.

Dar por Resuelto El Contrato de arrendamiento suscrito entre las partes la cual tuvo por objeto el inmueble constituido por un apartamento distinguido con el Nro. 3A-51, ubicado en los pisos UNO Y DOS (1 y 2)), del Edificio Residencias Parque dos, del sector Parque Residencial “JUAN PABLO II”, parcela VCM-7, Urbanización Montalbán, La Vega Parroquias Antímano y La Vega, Municipio Libertador del Distrito Capital, en las mismas buenas condiciones en que las recibieron al inicio de la relación contractual, totalmente desocupado libre de bienes y personas.

Se condena a la parte accionada al pago de la cantidad de VEINTISIETE MIL TRESCIENTOS BOLIVARES, (Bs. 27.300,00), correspondiente al saldo deudor de la totalidad reclamada, correspondiente al cincuenta (50%) por ciento del pago de la cuota de condominio, correspondientes a los mes de junio de 2006 a marzo de 2007.

Por la naturaleza del presente fallo no hay condenatoria en costas.

Publíquese y regístrese.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en la ciudad de Caracas, a los Veinticinco (25) días del mes de junio del año dos mil siete (2.007). Años: 197º de la Independencia y 148º de la Federación.

EL JUEZ,

Dr. L.T. LEON S ANDOVAL

EL SECRETARIO,

Abg. M.S.U..

En la misma fecha, siendo las dos y treinta de la tarde (2:30 p.m.), se publicó y registró la anterior sentencia.

EL SECRETARIO,

Abg. M.S.U..

LTLS/MSU/ yuri

AP31-V-2007-000582