Decisión de Juzgado Undecimo de Municipio de Caracas, de 27 de Mayo de 2010

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Décimo Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas

Caracas, veintisiete de m.d.d.m.d.

200º y 151º

ASUNTO : AP31-V-2010-001058

PARTE ACTORA: F.J.G.P. Y S.L.C., venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de la cédula de identidad No. 6.341.792 y 13.269.506 respectivamente

APODERADOS JUDICIALES

DE LA PARTE ACTORA: O.P.G., en ejercicio de este domicilio e inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 3.416.

PARTE DEMANDADA: YUSMARY COROMOTO GUDIÑO RUIZ Y H.E.P.M., venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de la cédula de identidad No. 18.884.971 y 13.785.057.

APODERADO JUDICIAL

DE LA PARTE DEMANDADA: T.R.D.W., en ejercicio de este domicilio e inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 23.260

MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA

Se inició el presente juicio mediante libelo de demandada interpuesto por los ciudadanos F.J.G.P. Y S.L.C., venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de la cédula de identidad No. 6.341.792 y 13.269.506 respectivamente, asistidos por el abogado O.P.G., en ejercicio de este domicilio e inscrito en el inpreabogado bajo el No. 3.416; contra los ciudadanos YUSMARY COROMOTO GUDIÑO RUIZ Y H.E.P.M., venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de la cédula de identidad No. 18.884.971 y 13.785.057 respectivamente, por la resolución del contrato de opción de compra venta, de un inmueble propiedad de los vendedores, según consta de documento protocolizado ante el Registro Mobiliarios del Primer Circuito del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 20 de Diciembre de 2.005, bajo el No. 6, Protocolo Primero, tomo 46, el cual tiene por objeto, el inmueble constituido por un apartamento distinguido con el número 05-03, ubicado en el piso 5 del Edificio Catuche o N° 02 del Conjunto Residencial Araguaney, Carretera Petare-Guarenas, Carretera Petare-Guarenas, Kilómetro 15, Sector los Aguacatitos, Distrito Sucre, hoy Municipio Sucre del Estado Miranda, el cual tiene una superficie de setenta y dos metros cuadrados con veintiséis decímetros cuadrados (72,26 m2), el cual consta de sala, comedor, cocina, lavadero, tres (3) dormitorios, y un (1) baño con lavamanos fuera de él, y cuyos linderos son. AL NORTE: Con el apartamento 02 de la planta correspondiente; AL SUR. Con fachada lateral derecha del mismo edificio, ESTE: con fachada lateral derecha del mismo edificio y OESTE: Con el apartamento terminado en 04 de la planta correspondiente, alegando la incumplimiento por parte de los vendedores de la obligación de protocolizar el documento contentivo de la opción de compra venta del referido inmueble en el lapso de noventa (90) días continuos prorrogables por treinta (30) días mas, contados a partir del día 27 de Agosto de 2.009, contenida en el cláusula tercera del referido contrato; demandando a su vez los daños y perjuicios por la cantidad de SESENTA MIL BOLIVARES (BS.60.000,00), suma que comprende el ciento por ciento (100%) de la suma entregada en calidad de arras, mas una suma igual, fundamentando su acción en los artículo 1.264 y 1.167 del Código Civil.

En fecha 24 de Marzo de 2.010, este Tribunal admitió la demanda por los trámites del juicio breve, emplazándose a los co-demandados para que dieran contestación al segundo (2º) día de despacho siguiente a la constancia en autos que de la última de las citaciones se hiciera.

En fecha 09 de Abril de 2.010, comparecieron por ante este Tribunal los ciudadanos F.J.G.P. Y S.L.C., parte actora en el presente juicio, asistidos por el abogado O.P.G., y otorgaron poder apud-acta al prenombrado abogado.

En fecha 12 de Abril de 2.010, se libró compulsa a los co-demandados.

En fecha 23 de Abril de 2.010, compareció por ante este Tribunal, el ciudadano O.H., Alguacil adscrito a la Oficina de Alguacilazgo del Circuito Judicial de los Juzgados de Municipios con sede en los Cortijos de Lourdes, y estampó diligencia, consignando recibos de citación librado a nombre de los co-demandados, ciudadanos YUSMARY COROMOTO GUDIÑO RUIZ Y H.E.P.M., debidamente firmado por sus destinatarios.

En fecha 27 de Abril de 2.010, comparecieron por ante este Tribunal, los ciudadanos YUSMARY COROMOTO GUDIÑO RUIZ Y H.E.P.M., en su carácter de co-demandados, asistidos por el abogado J.M.A., y consignaron escrito de contestación de la demanda.

En fecha 07 de Mayo de 2.010, compareció por ante este Tribunal, el abogado O.P.G. en su carácter de apoderado judicial de la parte actora en el presente juicio, y consignó escrito |de promoción de pruebas, promoviendo:

i) Original del contrato de opción de contrato venta cuya resolución se demanda, producido como prueba documental marcada “A”

ii) Copia fotostática del Documento denominado Borrador de Liberación de Hipoteca del Banco del Tesoro, Banco Universal, producido como prueba documental marcada “B”

iii) Copia fotostática del Documento denominado Borrador de Liberación de Hipoteca del Banco del Tesoro, Banco Universal, producido como prueba documental marcada “C”.

iv) Documentos de garantía hipotecaria constituido por los ciudadanos YUSMARY COROMOTO GUDIÑO RUIZ Y H.E.P.M., a favor de Banesco, Banco Universal C.A., producido como pruebas documentales marcadas “D” y “E”, ambos del mismo tenor.

v) Original del recibo emitido por el Ciudadano F.G., titular de la cédula de identidad No. 6.341.792, con fecha 18 de Diciembre de 2.009, donde se deja constancia que el prenombrado ciudadano hizo entrega de un cheque de gerencia NO. 02720840, por un monto de Treinta mil bolivares (30.000,oo) al ciudadano H.E.P., titular de la cédula de identidad No. 13.735.057, por concepto del inicial de compra del apartamento ubicado en el kilómetro 15 de la Carretera Petare-Guarenas, Residencias Araguaney, piso 5, apartamento 5-3, edificio “Catuche”, firmado ilegible, 13.735.057, se lee abajo: “Recibo Conforme”. “Héctor Palacios”. “V-13.735.057”. producido como prueba documental marcada “E”

vi) Original del Estado de Cuenta actualizado por reintegro de subsidio habitacional, emitido por el Banco Nacional de Vivienda y Habitat, No. MC02-0042, a nombre de la ciudadana GUDIÑO R.Y.C., titular de la cédula de identidad No. 13.884.971, producida como prueba documental marcada “F”.

vii) Comunicación emitida en fecha 09 de Octubre de 2.009, por la Gerencia de Crédito hipotecario de Banesco, Banco Universal, dirigida a los ciudadanos H.P. y YUSMARY GUDIÑO, manifestándole la aprobación del crédito hipotecario por la cantidad de DOSCIENTOS TREINTA Y UN MIL DOSCIENTOS TREINTA Y CINCO BOLIVARES (231.235,oo), para la adquisición de un inmueble destinado a vivienda principal a los ciudadanos S.L.C. Y G.F., titulares de las cédula de identidad Nos. 13.269.506 y 6.341.792 respectivamente, producida como prueba documental marcada “G”.

viii) Copia de la consulta de prestamos-Saldos de la pagina de Internet del Banco del Tesoro a nombre de la ciudadana GUDIÑO R.Y.C., producida como prueba documental marcada “H”.

En fecha 10 de Mayo de 2.010, se admitieron las pruebas documentales promovidas por la representación judicial de la parte actora, salvo su apreciación en la definitiva; negando la prueba de exhibición promovida.

En fecha 11 de mayo de 2.010, comparecieron por ante este Tribunal, los ciudadanos YUSMARY COROMOTO GUDIÑO RUIZ Y H.E.P.M., co-demandados en el presente juicio, asistidos por la abogada T.R.D.W., en ejercicio de este domicilio e inscrito en el inpreabogado bajo el No. 23.260, y otorgaron pode apud-acta a la referida abogada.

En fecha 11de Mayo de 2.010, comparecieron por ante este Tribunal, YUSMARY COROMOTO GUDIÑO RUIZ Y H.E.P.M., co-demandados en el presente juicio, asistidos por la abogada T.R.D.W., y consignaron escrito de promoción de pruebas promoviendo:

i) El merito favorable de los autos.

ii) Documentos de opción de compra-venta, celebrado entre los ciudadanos YUSMARY COROMOTO GUDIÑO RUIS Y H.E.P.M., con los ciudadanos S.L.C. Y F.J.G.P..

iii) Comunicación de fecha 05 de Junio de 2.009, dirigida por la ciudadana YUSMARY GUDIÑO al BANCO del Tesoro y recibida en la Coordinación de Cobranzas, en fecha 09 de Junio de 2.009. solicitando la tramitación de la liberación de Hipoteca con subsidio.

iv) Copia del documento de liberación de hipoteca y C.d.B. del Tesoro, entregándole el documento original del préstamo a los ciudadanos YUSMARY COROMOTO GUDIÑO RUIZ Y H.E.P.M., y prueba de informes al Banco del Tesoro; solicitando a su vez prueba de informes a fin de verificar su autenticidad.

v) Correspondencia de fecha 04 de Febrero de .2010, emanada de la Consultoría Jurídica del Banco Nacional de Vivienda y Habitat, signada CJ/O/2010 096385, dirigida la Señora S.L.C., donde remiten documento definitivo de liberación de hipoteca de la ciudadana YUSMARY GUDIÑO RUIZ, solicitando a su vez prueba de informes a fin de verificar su autenticidad.

vi) Carta emanada de la Junta de Condominio del Edificio “El Catuche”, dejando constancia desde hace cuando los ciudadanos S.L.C. Y F.J.G.P., realizan los pagos correspondientes a los gastos de condominio.

En fecha 17 de Mayo de 2.009, este Tribunal dicto auto de admisión de pruebas.

Encontrándose la presente causa en estado de dictar sentencia, este Tribunal procede a dictar el presente fallo previo las siguientes consideraciones:

La pretensión deducida en el presente juicio, es la resolución de un contrato de opción de compra venta, celebrado entre la parte actora y la demandada, donde la parte demandada se obliga a vender y la parte actora a comprar un inmueble propiedad de los demandados, plenamente identificado en autos, por el precio de TRESCIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES FUERTES ( Bf. 320.000,00), que el término para que se lleve a cabo la protocolización de la venta definitiva, sería de noventa días continuos más treinta días continuos, contados a partir del 27 de Agosto de 2009, dicho contrato consta de documento privado producido en copia simple marcada “A”; fundamenta la parte actora la resolución del contrato en el incumplimiento de la vendedora, alegando que han incumplido en forma reiterada con el contrato de opción de compra-venta, por cuanto no han cumplido con su obligación de venderles el inmueble, porque sobre el mismo pesa una hipoteca de primer grado a favor del Banco del Tesoro por la cantidad de VEINTE MIL OCHOCIENTOS TREINTA Y CINCO BOLIVARES FUERTES CON TREINTA Y DOS ( Bf. 20.835,23), así como la cantidad de TREINTA Y CINCO MIL SETECIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (Bf. 35.750,00) por concepto de reintegro del Subsidio Habitacional al BANAVIH, según consta de estados de cuenta emitidos por dichas instituciones crediticias, que BANESCO BANCO UNIVERSAL; en fecha 10 de Octubre de 2009, aprobó el crédito hipotecario a los actores; que en fecha 4 de Noviembre de 2009, se les informa que el documento de crédito hipotecario fue redactado, que a través de su Gerencia de Documentación de Crédito Hipotecario, procedió a la elaboración del documento de compra venta definitivo, entregando el mismo en el Banco del Tesoro, donde fue dañado dicho documento; procediendo BANESCO a elaborar otro documento, que este nuevo documento fue devuelto por BANAVIIH, por errores en la liberación de hipoteca, en los cuales incurrió el BANCO DEL TESORO; alegando la parte actora que estas causas son imputables a los demandados quienes no han podido cumplir con el plazo establecido en la cláusula tercera del contrato, causándoles daños y problemas en su patrimonio, por haberles entregado a los demandados TREINTA MIL BOLIVARES FUERTES (Bf. 30.000,00) en calidad de arras. Que en la cláusula quinta del contrato, se estipuló que para el caso de que no se realice la firma y protocolización del documento definitivo de compra venta por causas imputables a los oferentes, esta deberá devolver a los oferidos el cien por ciento de la suma entregada en calidad de arras más una suma igual por indemnización de daños y perjuicios, si necesidad de prueba alguna, devolución que deberían hacer los oferentes en un plazo de quince días contados a partir de la notificación por escrito de su incumplimiento. Por lo que además de solicitar la resolución del contrato, la devolución de la suma de dinero entregada en calidad de arras, demandan la indemnización de daños y perjuicios consistentes en el pago de una cantidad igual a la entregada en calidad de arras, fundamentan su pretensión en las cláusulas tercera y quinta del contrato, los artículos 1167 y 1264 del Código Civil.

Por su parte, la representación judicial de la parte demandada, admite la celebración del contrato de opción de compra venta, de fecha 28 de Agosto de

2009, cuyo objeto es el inmueble ya identificado; alegan que el incumplimiento alegado por la parte actora, se debe a errores en cuanto a la documentación de la liberación de hipoteca, errores en los que incurrió el BANCO DEL TESORO, y por ende no imputables a los demandados. Que la parte actora alega en el libelo que los errores y daños a los documentos fueron ocasionados por el BANCO DEL TESORO, que tales hechos no son atribuibles a los demandados, por no tener el poder de controlar las actuaciones de dicho ente financiero. Alegando además que no obstante haberse firmado el documento de opción de compra venta el 28 de Agosto de 2009, fue el 18 de Diciembre de 2009, cuando se recibió la cantidad pactada en calidad de arras, siendo que en la cláusula segunda del documento de opción de compra venta se estableció que las arras se entregaban el día de la firma de dicho documento; alegando además que han procedido de buena fe al haber efectuado la tradición del inmueble, pues los actores se encuentran habitando el inmueble, alegando además que cumplieron con la obligación de entregar a BANESCO BANCO UNIVERSAL, la documentación respectiva, incluso antes de recibir las arras, fundamentando su contestación en los artículos 1258, 1264 y 1270 del Código Civil. Así las cosas corresponde a la parte actora demostrar que ha cumplido con las obligaciones establecidas en el contrato bilateral cuya resolución demanda; además demostrar que la protocolización de la venta definitiva del inmueble no se pudo efectuar por causas imputables a los demandados, tal y como establece la cláusula quinta del contrato. Por su parte a la demandada, le corresponde demostrar que cumplió con sus obligaciones contractuales y el incumplimiento de la parte demandante de su obligación de entregar las arras en la oportunidad convenida; todo ello de conformidad con los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1354 del Código Civil, quedando en esos términos trabada la litis.

Establece el artículo 1167 del Código Civil:

En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede, a su elección, reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos, si hubiere lugar a ello.

Es reiterada y pacífica la doctrina que afirma que el artículo 1167 del Código Civil, permite solicitar la resolución de los contratos bilaterales, cuando una de las partes no ejecuta la obligación por ella asumida, pero exige necesariamente como presupuesto el que la parte que solicite esa resolución haya a su vez cumplido con las obligaciones por ella asumidas, pues lo correcto es pensar que el legislador pretendió que solo el contratante cumplidor podía ejercer la acción de cumplimiento o de resolución contra el que no cumplía.

Observa quien aquí suscribe, que el contrato cuya resolución se demanda, fue celebrado el día 28 de Agosto de 2009, que en la cláusula segunda del mismo, se establece que la parte compradora entregaba en ese acto en calidad de arras, la cantidad de TREINTA MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. 30.000,00) pero es el caso que consta de recibo producido por la misma parte actora acompañando al libelo en copia y luego producido en original durante el lapso probatorio, que fue en fecha 18 de Diciembre de 2009,cuando la parte actora cumplió con su obligación de entregar las arras pactadas en la cláusula segunda del contrato y que debió entregar el día de la celebración del contrato, es decir el 28 de Agosto de 2009; por lo que es evidente que la parte actora no cumplió con su obligación contractual de entregar las arras en la oportunidad convenida y en consecuencia, no puede prosperar la acción resolutoria, pues la parte actora, no cumplió su obligación en los términos previstos en el contrato.

Por otra parte, observa quien aquí suscribe, que la parte actora en el libelo, fundamenta su pretensión de resolución de contrato y daños y perjuicios, en el hecho de que los demandados han incumplido con su obligación de protocolizar el documento definitivo de compra venta, porque no se ha podido liberar la hipoteca que pesa sobre el inmueble, porque el BANCO DEL TESORO incurrió en errores en el documento de liberación de hipoteca y por eso fue rechazado por BANAVIH, y que el documento de venta definitivo y el de hipoteca, fueron entregados por BANESCO al BANCO DEL TESOSO, donde dañaron el documento de venta definitivo, causas que en modo alguno pueden ser imputables a la parte demandada; y como quiera que en la cláusula quinta del contrato se establece:

De igual modo, para el caso de que se realice la firma y protocolización del documento definitivo de compra-venta por causas imputables a LOS OFERENTES, esta deberá devolver a los oferidos el ciento por ciento (100%)de la suma que le han dado en este acto en calidad de Arras más una suma igual, sin necesidad de prueba alguna y en calidad de indemnización por daños y perjuicios sufridos, y sin que LOS OFERENTES, puedan reclamar nada a aquellos ni por este ni por ningún otro concepto derivado de la presente opción y que se haya generado por su incumplimiento. LOS OFERENTES, en este, caso, le hará la devolución estipulada en un lapso de quince (15) días hábiles contados a partir del momento de la notificación por escrito de su incumplimiento

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La imputabilidad o calidad de imputable, es la posibilidad de atribuir a una persona determinada un acto por ella realizado, en el caso que nos ocupa, la misma parte actora en el libelo alega que el Banco del Tesoro incurrió en errores y que en el Banco del Tesoro dañaron el documento de compra venta definitiva, por lo que tales hechos no son imputables a los demandados, no cumpliéndose así con el supuesto de hecho de la cláusula quinta del contrato. De la revisión de las pruebas aportadas por las partes al proceso, se observa que efectivamente, sobre el inmueble pesa un crédito hipotecario a favor del Banco del Tesoro, por la suma de VEINTE MIL OCHOCIENTOS TREINTA Y CINCO BOLIVARES CON TERINTA Y DOS CENTIMOS (Bs. 20.835,32); y existe un subsidio habitacional con el Banco de la Vivienda y Habitat por TREINTA Y CINCO MIL SETECIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (Bf. 37.750), tal y como consta de los estados de cuenta producidos acompañando el libelo, pero la misma actora en el libelo confiesa que no se ha liberado la hipoteca y el subsidio habitacional porque el Banco del Tesoro incurrió en errores; la parte actora promovió correo electrónico emanado de BANESCO y dirigido a la ciudadana S.L.C., de fecha 10 de Octubre de 2009, donde se le informa que se le aprobó el crédito hipotecario, el cual se aprecia como documento electrónico; el correo electrónico dirigido por BANESCO a S.L.C., en fecha 4 de Noviembre de 2009, donde se le informa que el documento de crédito hipotecario estaba ya redactado; documento de liberación de hipoteca, documento de crédito hipotecario, documentos privados simples, que se aprecian como tales; los cuales fueron producidos por la actora y hechos valer también por la demandada en virtud del principio de comunidad de la prueba; los cuales prueban que la parte demandada cumplió con su obligación de entregar la documentación tanto al Banco del Tesoro para la liberación de hipoteca como a BANESCO, para la tramitación del crédito hipotecario; lo cual además consta de carta de fecha 5 de Junio de 2009, la cual fue recibida por el Banco del Tesoro, en fecha 9 de Junio de 2009, como puede apreciarse de sello húmedo original, lo cual prueba que la ciudadana YUSMARY GUDIÑO; solicitó la liberación de la hipoteca con subsidio y remitió la documentación necesaria, en fecha 9 de Junio de 2009; promovió la parte demandada, carta de fecha 4 de Febrero de 2010, el cual es un documento emanado del BANHAVIT; dirigido a la actora notificándole que se le esta remitiendo el visto bueno del documento definitivo de liberación de hipoteca de la ciudadana YUSMARY GUDIÑO; la parte demandada solicitó se oficiara al Banco Nacional de Vivienda y Hábitat, para verificar la autenticidad de dicho documento, prueba que se admitió oficiándose a BANHABIT la cual no ha sido evacuada a la fecha y que considera esta juzgadora que nada aportaría al debate probatorio, por lo que no merece la pena, sacrificar la justicia expedita por esperar el resultado de dicha prueba. Promovió también la parte demandada, carta emanada del Condominio del Edificio EL Catuche, para demostrar que los actores tienen domicilio en el apartamento objeto de la venta, documento privado emanado de terceros y que al no ser ratificado en el juicio, carece de valor probatorio, se desecha; promovió la parte actora, documento privado de arrendamiento entre las partes en el presente juicio, cuyo objeto es el apartamento objeto de la opción de compra venta, con duración de un mes prorrogable, y celebrado en fecha 15 de Septiembre de 2009, con lo cual se demuestra que entre las partes, existe una relación arrendaticia, lo cual nada aporta al debate probatorio, pues en el libelo, la parte demandante, alega que el incumplimiento de la actora es de su obligación de protocolizar el documento de propiedad y no de efectuar la tradición del inmueble dado en venta, y dicho documento fue producido para desvirtuar el alegato de la parte demandada que dice que le hizo la tradición del inmueble a la parte actora.

Así las cosas, es evidente que la parte actora, incumplió con su obligación de entregar las arras al momento de la celebración del contrato, entregándolas el 18 de Diciembre de 2009, por otra parte, consta además que la parte demandada cumplió con las obligaciones de entregar la documentación requerida oportunamente, al punto de que el crédito hipotecario fue aprobado y el Banco de Vivienda y Habitat, elaboró el borrador del documento de liberación de hipoteca y BANESCO el de crédito hipotecario, por lo que no estamos ante el supuesto de hecho del artículo 1167 del Código Civil, no pudiendo en consecuencia, prosperar la acción resolutoria. Por otra parte, los daños y perjuicios, que pretende la actora reclamar, con consecuencia inmediata y directa del incumplimiento de la demandada, el cual no fue demostrado y como quiera que la misma actora en el libelo sostiene que por errores de El Banco del Tesoro, no se ha podido efectuar la protocolización de la venta definitiva del inmueble, errores que en modo alguno pueden ser imputables a la parte demandada, tal y como lo requiere la cláusula quinta del contrato de opción de compra venta, por lo que tampoco puede prosperar la pretensión de que se le indemnicen daños y perjuicios. Así se establece.

Por los razonamientos antes expuestos, este Tribunal Undécimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Administrando Justicia en nombre de la República y por Autoridad de la Ley, DECLARA SIN LUGAR la demanda que por resolución de contrato y daños y perjuicios intentaron los ciudadanos S.L.C. y F.J.G.P. contra los ciudadanos YUSMARY COROMOTO GUDIÑO RUIZ y H.E.P.M..

De conformidad con el artículo 274 del Código Procedimiento Civil, SE CONDENA a la parte actora en costas por haber resultado totalmente vencida en el presente juicio.

Publíquese, regístrese y déjese copia certificada de la presente decisión.

Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho del Juzgado Undécimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los ( 27 ) días del mes de M.d.D.M.D. (2010) Años 200º y 151º.

LA JUEZ

RAHYZA PEÑA VILLAFRANCA

LA SECRETARIA

JESSIKA ARCIA PEREZ.

En esta misma fecha se publicó la sentencia siendo las 10: 15 a.m.

LA SECRETARIA

JESSIKA ARCIA PEREZ.