Decisión de Juzgado Undecimo Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 18 de Diciembre de 2015

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

Caracas, dieciocho (18) de diciembre de dos mil quince (2015)

Años: 205º y 156º.

ASUNTO: AH1B-V-2008-000021

Sentencia Definitiva.

PARTE ACTORA:

• A.P.G.D.R., M.A.B., E.M.B.R. y E.C.B.R., venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nros. V-103.098, V-11.228.349, V-11.229.996 y V-11.229.995, respectivamente.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA:

• ROMANOS KABCHI CHEMOR, G.K.C.Y.K.C., D.J.G.D., S.S.B. y A.B., abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 12.602, 58.496, 102.896, 98.495, 107.355 y 16.957, respectivamente.

PARTE DEMANDADA:

• M.T.M., venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nro. V-2.146.249.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA:

• O.C.M., G.D.O.P., H.E.F. y E.J. STORY, abogados en ejercicio, inscritas en el Inpreabogado bajo los Nros. 31.277, 24.419, 124.245 y 124.504, respectivamente.

MOTIVO: DESALOJO.

I

SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA.

Se inició el presente juicio en virtud de la demanda de DESALOJO, incoada por los profesionales del derecho ROMANOS KABCHI CHEMOR, G.K.C. y Y.K.C., actuando en su condición de apoderados judiciales de los ciudadanos A.P.G.D.R., M.A.B., E.M.B.R. y E.C.B.R.; contra la ciudadana M.T.M., dicha demanda fue presentada en fecha 18 de julio de 2008, ante el Juzgado Distribuidor de Turno, correspondiéndole el conocimiento de la misma a este Tribunal.

Consignados como fueron los recaudos que acompañan la presente demanda, en fecha 04 de agosto de 2009, este Juzgado admitió la misma, ordenando en dicho auto la citación personal de la demandada M.T.M., a los fines de que diese contestación a la demanda incoada en su contra.

Siendo el 28 de octubre de 2009, la demandada debidamente asistida de abogado presentó escrito de oposición a la Medida de Secuestro, decretada por este Juzgado, y el mismo corre inserto en el Cuaderno de Medidas. Posteriormente, en fecha 29 de octubre de 2009, la demandada procede a dar contestación a la demanda.

En fecha 30 de octubre de 2009, la parte demandada, ciudadana M.T.M.H., otorgó Poder Apud Acta a las abogadas O.C.M. y G.D.O.P..

Encontrándose el juicio en etapa probatoria, el 04 de noviembre de 2009, la parte demandada consignó escrito de promoción de pruebas; siendo presentado el escrito de promoción de pruebas de la parte actora, por sus apoderados judiciales el 09 de noviembre de 2009.

Mediante diligencia de fecha 11 de noviembre de 2009, la abogada S.G.S.B., apoderada judicial de la parte actora, consignó sustitución del poder otorgado al abogado A.B..

Siendo el 03 de diciembre de 2009, este Tribunal dictó auto mediante el cual fueron admitidas las pruebas promovidas por la parte demandada en los Capítulos I, II, III, IV y V, ordenándose oficiar a las Oficinas Principales de las Instituciones Financieras Banesco Banco Universal y BanPro, a los fines de la evacuación de la prueba de Informes contenida en los Capítulos III, IV y V, del escrito presentado por la demandada. Asimismo, en dicho auto se negó la admisión de la prueba de Exhibición de Documentos, promovida por la parte demandada en el Capitulo VII, por inconducente. Respecto a las pruebas promovidas por la representación judicial de la parte actora, mediante dicho auto se admitieron las pruebas contenidas en los Capítulos II, III, IV, V y VI, de su escrito de promoción de pruebas; negándose la admisión de las pruebas promovidas en el Capitulo I. De igual forma, respecto a las pruebas contenidas en los Capitulo IV y VI, se fijó el segundo dia de despacho siguiente a la notificación que de dicho auto se hiciera a las partes, para la evacuación de la Prueba Testimonial de los ciudadanos HERMANA C.G.L. y M.I.M.C.; y, se fijó el quinto dia de despacho siguiente a la notificación que de dicho auto se hiciera a las partes, para que tuviera lugar la Inspección Judicial promovida. En dicho auto de admisión también se estableció como termino para la evacuación de las pruebas promovidas por las partes un lapso de diez (10) dias de despacho, los cuales empezarían a computarse una vez quedase constancia en autos de la notificación de las partes, en virtud de haber sido proveída la admisión de las pruebas fuera de su oportunidad legal correspondiente.

Por auto de fecha 1 de junio de 2010, en virtud del pedimento efectuado por la representación judicial de la parte actora, fue l.B.d.N. a la parte demandada y/o en la persona de su apoderada judicial, a los fines de una vez quedara constancia de su notificación del auto de fecha 03 de diciembre de 2009, comenzara a correr el lapso de para la evacuación de las pruebas. Dándose por notificada la parte demandada, a través de su apoderado judicial en fecha 28 de junio de 2010.

En fecha 30 de junio de 2010, siendo las dos (2:00 p.m.) y dos y treinta (2:30 p.m.) de la tarde, encontrándose en la oportunidad fijada por este Tribunal para que tuvieren lugar los Actos de Declaración de las testigos HERMANA C.G.L. y M.I.M.C., los mismos fueron declarados desiertos.

Siendo el 06 de junio de 2010, a las dos de la tarde (2:00 p.m.) tuvo lugar la Inspección Judicial, acordada por este Juzgado, en el Ancianato llamado “Mansión del Sagrado Corazón”, Asociación de D.S.V.d.P., habitación Nro. 49, del Pasillo las Mercedes, piso 2, Avenida San Felipe, Urbanización La Castellana.

En fecha 13 de julio de 2010, la representación judicial de la parte actora presentó escrito de conclusiones.

Por diligencia de fecha 23 de julio de 2010, la representación judicial de la parte demandada solicitó se dictase sentencia en la presente causa.

En fecha 31 de mayo de 2011, se dictó providencia mediante la cual se ordenó la suspensión del presente procedimiento en razón a lo establecido en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, dictado en fecha 05 de mayo de 2011, publicado en Gaceta Oficial Nº 39.668, en fecha 06 de mayo de 2011.

Mediante providencia dictada en fecha 07 de diciembre de 2011, se ordenó la reanudación de la presente causa al estado en que se encontraba para el momento de su suspensión; y se ordenó notificar a las partes de la presente decisión de conformidad con lo dispuesto en los Artículo 14 y 233 del Código de Procedimiento Civil, a los fines de salvaguardar el derecho de igualdad y del debido proceso; cumpliéndose con dicha formalidad según se evidencia de las actuaciones cursantes a los folios doscientos ochenta y cinco (285) y siguientes del presente expediente.

II

Ahora bien, establecido el trámite procesal seguido en la presente causa, pasa este Sentenciador a observar los argumentos esgrimidos por las partes, así como la actividad probatoria efectuada durante el proceso:

PLANTEAMIENTO DE LA LITIS

Alegó la apoderada de la parte actora en el libelo de la demanda lo siguiente:

Que en fecha 30 de junio de 1994, la ciudadana A.P.G. y la hoy difunta A.M.R.G., suscribieron un contrato a tiempo determinado con la ciudadana M.T.M.H., sobre un inmueble de su propiedad ubicado en la Avenida Principal en la Urbanización La Boyera, Edificio Parque Araguaney, Torre A, piso 9, apartamento 91, Municipio Baruta del Estado Miranda; siendo suscrito el contrato de arrendamiento por las partes con una duración en principio de un año fijo, prorrogable solo en caso de que la arrendataria manifestara por escrito a la arrendadora con 30 dias de anticipación al término del mismo, su deseo de continuar en el apartamento, y que tal circunstancia, no sucedió, por lo que dicho contrato de arrendamiento, a su decir, se recondujo tácitamente.

Que el canon de arrendamiento pactado por las partes es de OCHOCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 850.000,00), mensuales, actualmente equivalentes a la suma de OCHOCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES FUERTES (Bs. 850,00), y que los mismos debían ser cancelados por la arrendataria por mensualidades adelantadas dentro de los cinco (5) primeros dias del mes correspondientes.

Que la arrendataria se encuentra en mora en el pago de veintitrés (23) mensualidades consecutivas, por concepto de cánones de arrendamiento, específicamente de los meses agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2006; enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2007; y, enero, febrero, marzo, abril, mayo y junio de 2008, en razón de OCHOCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES FUERTES (Bs. 850,00), mensuales, para un total de DIECINUEVE MIL QUINIENTOS CINCUENTA BOLIVARES FUERTES (Bs. F 19.550,00), mas los intereses de mora causados por la falta de pago puntual de la mencionadas pensiones, por que alega la actora, que la demandada ha incurrido en la causal de desalojo establecida en el literal “A” del articulo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, aunado a ello acotó la parte actora que dichas pensiones no se encuentran depositadas en el Tribunal de consignación competente, de acuerdo con la certificación emitida por el Juzgado 25° de Municipio de esta Circunscripción Judicial.

Que han sido infructuosas las gestiones realizadas por su representada, la ciudadana A.P.G.d.R. directamente con la demandada, para lograr un arreglo no contencioso para el cobro de las pensiones de arrendamiento insolutas, así como para la entrega material del inmueble arrendado, por lo que la prenombrada ciudadana se vio en la necesidad de demandar a la ciudadana M.T.M..

Además, alega la representación judicial de la parte actora que la ciudadana A.P.G.d.R., se encuentra en una situación económica penosa dada su avanzada edad, no contando con otros ingresos económicos para su sustento, siendo viuda y habiendo fallecido su única hija 2 años antes de la interposición de la demanda, por lo que se encuentra en la necesidad actual e inmediata de vivir en su apartamento, toda vez que a sus 86 años de edad se encuentra en una habitación de aproximadamente 20mts2, en el llamado “Mansión del Sagrado Corazón”, Asociación de D.S.V.d.P., habitación Nro. 49, del Pasillo las Mercedes, piso 2, Avenida San Felipe, Urbanización La Castellana, pagando un arrendamiento de UN MIL CIEN BOLÍVARES FUERTES (Bs. 1.100,00), mensuales por dicha habitación, cancelando a su decir, mucho mas de lo que recibía por canon de arrendamiento y en un espacio que representa apenas una décima parte del suyo.

Que la ciudadana A.P.G.d.R., teniendo una vivienda propia donde estar durante sus últimos años de vida, con tranquilidad y sosiego, se encuentra en una situación económica e incertidumbre, viviendo en un ancianato, que deprime y agrava aún mas su situación, aunando al hecho de que el pago a la cual esta obligada la arrendataria, es una parte del monto que paga la ciudadana A.P.G.d.R., en el ancianato en el cual reside, debiendo además cancelar la prenombrada ciudadana los gastos de condominio de inmueble arrendado, los cuales según la representación de la actora, son muy elevados por contar dicho Edificio con una piscina, encareciendo su mantenimiento al condominio, agregando la actora, que la referida ciudadana aun cuando ha visto mermados sus ingresos por la falta de pago de los cánones de arrendamiento, ha hecho grandes esfuerzos por mantenerse al dia con el condominio de su apartamento, el cual no disfruta y por cuyo arrendamiento no recibe pago alguno.

Concluye la representación judicial de la actora que la demandada ha incurrido de manera injustificada e irresponsable en la falta de pago de veintitrés (23) cánones de arrendamiento, colocando en una situación de gran incertidumbre e irresponsabilidad a la ciudadana A.P.G.d.R., que ha su muy avanzada edad ha tenido que recurrir a familiares y amigos para poder ayudarse a cubrir sus necesidades básicas, sumándosele, a ello la necesidad que tiene la prenombrada ciudadana de ocupar su vivienda, por no tener otro bien propio donde vivir mas que el apartamento objeto del presente contrato, por que alega la representación judicial de la parte actora, tales circunstancias encuadran dentro de los supuestos de hecho establecidos en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en sus artículos 33, 34, literales “A” y “B”, y en consecuencia, es por ello que proceden a demandar a la ciudadana M.T.M., en los siguientes términos: Primero: Sea condenada al desalojo del inmueble objeto de la presente demanda y plenamente identificado, por estar incursa dentro de la causal establecida en el ordinal “A” del articulo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Segundo: Para que convenga o en su defecto se condenada por el Tribunal a pagar la cantidad de DIECINUEVE MIL QUINIENTOS CINCUENTA BOLIVARES FUERTES (Bs. F 19.550,00), por concepto de Indemnización de Daños y Perjuicios derivados de la ocupación del inmueble propiedad de sus mandantes sin cancelar pensión de arrendamiento alguno, por los meses de agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2006; enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2007; y, enero, febrero, marzo, abril, mayo y junio de 2008. Tercero: En caso de resultar totalmente vencida, las costas y costos del proceso, incluyendo los honorarios profesionales causados en el presente procedimiento.

Finalmente, solicitó la representación judicial de la parte actora Medida de Secuestro de conformidad con lo establecido en el ordinal 7° artículo 599 del Código de Procedimiento Civil, y que la presente demanda fuese admitida y sustanciada conforme a Derecho, y declarada Con Lugar en la sentencia definitiva.

DE LA CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA

En la oportunidad para dar contestación a la demanda, compareció la parte demandada, ciudadana M.T.M.H., debidamente asistida de Abogado, procedió a dar contestación a la demanda en los siguientes términos:

Como punto previo aduce la existencia de una actitud maliciosa desplegada por la actora en su libelo de la demanda, originada en narrar como ciertos unos hechos que tiene certeza que no reflejan la realidad, lo que viola el artículo 170, ordinal 1° del Código de Procedimiento Civil; puesto que a su decir una equivocación en la narración de los hechos es factible, pero que todos los hechos narrados no reflejen la realidad prueba la malicia y temeridad con que ha actuado y ello debe ser corregido por este Tribunal, en base a lo establecido en el artículo 17 y 170, ordinal 1°, parágrafo único 2 del Código de Procedimiento Civil; con la inadmisibilidad de la acción, ya que efectivamente el demandante no busca la tutela judicial que debe brindar la actividad jurisdiccional, y que es el fin del proceso, sino que bajo subterfugios legales utiliza el proceso para dañar al arrendatario narrando una serie de hechos que no son ciertos para subsumirlos en unas normas jurídicas, el punto no es que el demandado al contestar su demanda pueda desvirtuar todos los hechos que no reflejen la realidad al ejercer su derecho a la defensa, lo condenable, es deducir acciones maliciosas o temerarias, causar daños al demandado y que ello quede impune y no se le aplique ninguna sanción por parte del Tribunal para corregir tan desleal proceder, y así solicitó se declarase en la sentencia definitiva.

Que en virtud de que la actora maliciosamente ha alterado y omitido hechos esenciales a esta causa en la totalidad de su libelo, acompaña en originales comunicaciones marcadas con las letras A (01 de junio de 1995), B (01 de junio de 1996), C (28 de abril de 1997), D (28 de abril de 1998), E (1 de mayo de 1999), F (1 de mayo de 2001), G (30 de mayo de 2002), y H (30 de mayo de 2004), los cuales opone formalmente a la parte actora, en virtud de haber sido firmados por la ciudadana A.P.G.D.R., en señal de conformidad de que siguiera ocupando el inmueble arrendado conforme a lo establecido en la cláusula Quinta del Contrato de arrendamiento suscrito en fecha 30 de junio de 1994, el cual siempre ha sido un contrato de arrendamiento a tiempo determinado.

Que la actora tergiversa la verdad al afirmar que nunca la arrendataria le había manifestado por escrito su deseo de seguir en el apartamento, motivo por el cual al transcurrir el año fijo en el establecido, había operado la tacita reconducción y el contrato se convirtió en indeterminado, lo cual queda desvirtuado con los documentos privados supra señalados.

Que como la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, promulgada en el año 2000, separa los efectos de los contratos de arrendamiento por su duración, la actora trata de enervar sus efectos, tratando de hacer creer que el contrato cuando entro en vigencia la LAI ya se había convertido en indeterminado, para de esa manera evitar la aplicación de la prórroga legal que le consagra dicho texto legal al arrendatario que cumple con sus obligaciones contractuales, prorroga que busca evadir por medio de la demanda de Desalojo.

Que consigna en originales cartas de renovación del contrato de arrendamiento anteriores al año 1994, marcado con las letras I (1 de mayo de 1988), J (1 de abril 1989), K (24 de abril de 1990), L (7 de abril de 1992), M (15 de marzo 1994), las cuales opone formalmente a la actora, a fin de probar que el contrato de arrendamiento suscrito nunca se indetermino en el tiempo, ni antes, ni después de 1994.

Respecto al hecho de la falta de pago de veintitrés (23) cánones de arrendamiento, que según la actora le adeuda y los intereses de mora los cuales no determina en su monto, así como tampoco expresa la tasa de interés de mora aplicable; señala que la parte actora no aporta ningún medio probatorio que demuestre la realidad de las múltiples gestiones realizadas, para lograr el cobro de las supuestas pensiones insolutas, y que por lo menos debió aportar un telegrama solicitándole el pago de los cánones.

Que a fin de demostrar su solvencia, consignó en el cuaderno de medidas, en fecha 28/10/2009, en originales planillas de depósito bancario y transacciones electrónicas bancarias efectuadas en la cuenta corriente de GOTOS DE RINCON A.P., donde a su decir, consta fehacientemente, que ha pagado desde agosto de 2006, hasta el mes de octubre de 2009, los cánones de arrendamiento consecutivos que le correspondía honrar, razón por la cual consigna su escrito de copias simples de las planillas de deposito bancario y transacciones electrónicas que aquí hace referencia, cuyos originales reposan en el cuaderno de medidas.

Que la actora le solicitó verbalmente que le depositara en su cuenta corriente signada con Nº 0134-0113-62-1133006784, del Banco Banesco, Banco Universal, el pago mensual del canon de arrendamiento, lo cual ha realizado durante muchos años en la mencionada cuenta corriente bancaria a nombre de GOTOS DE RINCON A.P., sin ninguna objeción por parte de la actora, nunca le ha devuelto lo depositado en ella, a pesar de alegar falsamente ante este Tribunal que no he pagado.

Que los depósitos bancarios y las transacciones electrónicas las acompañe marcadas en el mismo orden en mención de la tabla, marcadas con las letras A, B, C, D, E, F, G, H, I, J, K, L, M, N, O, P, Q, R, S, T, V, W y Y. Los originales están consignados en el Cuaderno de Medidas de este Tribunal.

DE LAS PRUEBAS

Ahora bien, establecidos como han quedado los limites de la controversia en la presente causa, pasa de seguidas este Órgano Jurisdiccional a efectuar el análisis respectivo de las pruebas aportadas a los autos por las partes, considerando así que las reglas sobre la carga de la prueba no solamente operan respecto a los hechos de la pretensión y la excepción, esto es, para los efectos sustanciales, sino también en muchas cuestiones procesales, durante el trámite del proceso, pues siempre que se trate de aplicar una norma jurídica de carácter procesal que suponga presupuestos de hecho, debe recurrirse a la regla sobre la carga de la prueba para imponer la consecuencia desfavorable de la falta de la prueba a la parte que resulte beneficiada con los efectos jurídicos consagrados en el artículo 1.354 del Código Civil, concatenado con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, los cuales son del tenor siguiente:

Artículo 1354 del Código Civil: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”

Artículo 506 del Código de Procedimiento Civil: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.”

La carga de la prueba no es una obligación que el legislador impone caprichosamente a cualquiera de las partes. Esa obligación se tiene según la posición del litigante en la litis y así, al demandante toca la prueba de los hechos que alega, según el conocido aforismo “incumbit probatio qui dicit, non qui negat”, es decir, que incumbe probar a quien alega la existencia de un hecho, no a quien lo niega, más al demandado le puede corresponder la prueba de los hechos en que basa su excepción, en virtud de otro principio de derecho “reus in excipiendo fit actor”, al tornarse el demandado en actor de su excepción.

En este orden de ideas, este Juzgador procede a analizar los documentos presentados como fundamento de la demanda, todo ello en virtud del principio Dispositivo con el cual los Jueces deben sentenciar de conformidad con lo alegado y probado en autos, con respeto siempre a los términos en que se formuló la litis; todos los autores están conformes en que los jueces pueden suplir los principios jurídicos y las normas legales aplicables al caso, aunque les éste prohibido cambiar o modificar la causa de la acción, esto es el hecho generador que se hace valer en el juicio. De acuerdo al principio denominado “iuri novit curia” los jueces pueden, sin suplir hechos no alegados por las partes, elaborar argumentos de derecho para fundamentar la decisión, en atención a su ineludible deber jurisdiccional.

En este mismo orden de ideas la doctrina y la jurisprudencia están acorde en admitir de manera unánime que en los contratos de ejecución progresiva, como lo es el de arrendamiento, en el cual se apoya la acción deducida en el presente juicio, le basta al actor probar la existencia autentica de esa relación jurídica que obliga al demandado, sin que pueda estar compelido a demostrar el hecho negativo del incumplimiento del mismo; esto es, probada la existencia del arrendamiento en forma auténtica, es el demandado quien debe probar que esta solvente en el cumplimiento de sus obligaciones contractuales.

En tal sentido, con fundamento en las anteriores consideraciones, procede esta alzada a analizar y valorar los medios probatorios que fueron aportados al proceso, tanto por el actor como por el demandado:

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA

Consignadas junto con el libelo de la demanda:

• Marcado “B”, copia simple de Instrumento poder otorgado por ante la Notaría Pública Décimo Tercera del Municipio Libertador el Distrito Capital, en fecha 14 de septiembre de 2007, anotado bajo el Nº 25, Tomo 71, de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría.

Dicho documento no fue tachado, desconocido ni impugnado por la parte demandada, por le que se le otorga pleno valor probatorio a tenor de lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1359 del Código Civil de Venezuela, quedando demostrado con dicho documento la representación que ejercen los abogados ROMANOS KBCHI CHEMOR, G.K.C., Y.K.C., A.G.M., E.C.B.R. y M.A.G.C., plenamente identificados en autos, en nombre de la ciudadana A.P.G.D.R., parte actora en la presente causa. ASI SE ESTABLECE.

• Copia Certificada de Documento de Propiedad marcado “A”, Registrado ante el Registro Subalterno del Primer Circuito de Registro Público del Municipio Baruta del Estado Miranda en fecha 2 de febrero de 1979, bajo el N° 15, Tomo 19, Protocolo Primero.

Dicho documento no fue tachado, desconocido ni impugnado por la parte demandada, por le que se le otorga todo el valor probatorio a tenor de lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1357 y 1359 del Código Civil de Venezuela, con el referido documento se evidencia el derecho de propiedad que tiene la ciudadana A.P.G.D.R., sobre el inmueble ubicado en la Avenida Principal en la Urbanización La Boyera, Edificio Parque Araguaney, Torre A, piso 9, apartamento 91, Municipio Baruta del Estado Miranda. ASI SE ESTABLECE.

• Marcada “C”, Contrato de Arrendamiento celebrado entre los ciudadanos A.M.R. y P.G.D.R., en condición de arrendadoras, por una parte, y por la otra, la ciudadana M.T.M.H., como arrendataria, autenticado por ante la Notaria Pública Décima Séptima del Distrito Sucre del Estado Miranda, en fecha 30 de junio de 1994, anotado bajo el N° 13, Tomo 01, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria.

Dicho documento no fue tachado, desconocido ni impugnado por la parte demandada, por lo que se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1360 del Código Civil, y el mismo es apreciado y valorado por este Juzgador como plena prueba de la existencia de una relación contractual entre las ciudadanas A.M.R. y P.G.D.R., como arrendadoras; y, la ciudadana M.T.M.H., como arrendataria, siendo el objeto del mismo un bien inmueble constituido por el apartamento signado con el Nro. 91, del Edificio Parque Araguaney, Torre A, piso 9, ubicado en la Avenida Principal de la Urbanización La Boyera, Municipio Baruta del Estado Miranda; fue arrendado únicamente para vivienda familiar, sin poder la arrendataria cambiar su uso sin previa autorización escrita de la arrendadora, fijándose en el mismo un canon de arrendamiento de sesenta mil bolívares (Bs. 60.000), que en la actualidad en virtud de la reconversión monetaria asciende a sesenta bolívares (Bs. 60,00); para ser cancelado por mensualidades adelantadas, dentro de los primeros dias de cada mes, en la dirección de arrendador o lugar indicado por este. Asimismo, en dicho contrato se estableció como plazo de duración del contrato un año fijo, contado a partir del dia primero de julio de 1994; no obstante, 30 dias antes del término del año, la arrendataria podía manifestar por escrito su deseo de continuar ocupando el apartamento, y el arrendador fijar las condiciones para su nuevo contrato, de lo contrario el arrendatario debía desocupar el mismo sin mas dilación para la fecha de vencimiento del mismo o sea el treinta de junio de 1995. ASI SE ESTABLECE.

• Marcada “D”, certificación emitida por el Juzgado 25º de Municipio de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda.

Dicho documento no fue tachado, desconocido ni impugnado por la parte demandada, por lo que se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1359 del Código Civil, siendo apreciado y valorado por este Juzgador, como plena prueba de que a la fecha 27 de mayo de 2008, no se encontró registrado algún procedimiento de consignación de cánones de arrendamiento en favor de la parte demandante ante el Órgano Jurisdiccional correspondiente . ASI SE ESTABLECE.

Durante el lapso de promoción de pruebas:

• Ratificó e hizo valer en todas y cada una de sus partes los documentos acompañados al libelo de la demanda, los cuales fueron objeto de valoración en el punto anterior.

• Promovió en original, catorce (14) recibos de pago, emanados por la Mansión del Sagrado Corazón de la Asociación de D.S.V.d.P., ubicada en la Avenida San Felipe, urbanización La Castellana, suscritos por la HERMANA C.G.L.; asimismo, para que el contenido de tales instrumentos tengan valor probatorio, promovió la prueba testimonial de la prenombrada ciudadana.

Dichas documentales no fueron impugnadas, tachadas, ni desconocidas por la parte demandada. Ahora bien, aun cuando la parte promovente de tales medios probatorios, a fin de ratificar el contenido y firma de las mismas, promovió la prueba testimonial de la ciudadana HERMANA C.G.L., quien suscribió los recibos; sin embargo, siendo fijado el dia 30 de junio de 2010, para llevar a cabo el acto de declaración de la testigo, la prenombrada ciudadano no compareció al acto, declarándose desierto; en tal sentido, por cuanto resultó imposible demostrar la veracidad de tales documentos, en cumplimiento a la carga procesal que impone al promovente el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, para que estos puedan surtir sus efectos legales, ya que los mismos emanan de un tercero ajeno a los sujetos procesales que intervienen en este proceso, razón por la cual este Tribunal DESECHA tales documentales del cúmulo probatorio. ASI SE ESTABLECE.

• Promovió misiva enviada por la Junta de Condominio Residencias Parque Araguaney, de fecha 07 de julio de 2006, dirigida a la co-propietaria del apartamento 91-A; asimismo, para que el contenido de tales instrumentos tengan valor probatorio, promovió la prueba testimonial de la ciudadana M.I.M.C., titular de la cédula de identidad Nro. 6.280.940.

Dichas documentales no fueron impugnadas, tachadas, ni desconocidas por la parte demandada. Ahora bien, aun cuando la parte promovente de la misiva, a fin de ratificar el contenido y firma de la misma, promovió la prueba testimonial de la ciudadana M.I.M.C., quien es Presidenta de la Junta de Condominio de Parque Araguaney; sin embargo, siendo fijado el dia 30 de junio de 2010, para llevar a cabo el acto de declaración de la testigo, la prenombrada ciudadano no compareció al acto, declarándose desierto; en tal sentido, por cuanto resultó imposible demostrar la veracidad del documento en cuestión, en cumplimiento a la carga procesal que impone al promovente el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, para que estos puedan surtir sus efectos legales, ya que los mismos emanan de un tercero ajeno a los sujetos procesales que intervienen en este proceso, razón por la cual este Tribunal DESECHA la misiva sub examine del cúmulo probatorio. ASI SE ESTABLECE.

• Promovió en original solicitudes de prorrogas de arrendamiento, emanadas y suscritas con la demandada M.T.M.H., en fechas: 21 de mayo de 2000, 28 de abril de 1997, 27 de abril de 1998, 30 de mayo de 2004 y 27 de octubre de 2002, dichas pruebas fueron promovidas también por la parte demandada, junto con otras solicitudes de prorroga, en razón de lo cual este Tribunal por razones practicas procederá a emitir pronunciamiento respecto a los medios de prueba que aquí se mencionan, al momento de analizar los medio de pruebas promovidos por la parte demandada junto con su escrito de contestación a la demanda. ASI SE ESTABLECE.

• Promovió recibo de pago de canon de arrendamiento firmado por la demandada M.T.M.H., de fecha 27 de octubre de 2002.

• Promovió la prueba testimonial de las ciudadana M.I.M.C. y HERMANA C.G.L., para lo cual este Tribunal fijó oportunidad para que tuviera lugar el acto de declaración de la testigos, estas no comparecieron, siendo el acto declarado desierto, tal y como se evidencia de las respectivas actas de fecha 30 de junio de 2010; razón por la cual nada tiene que valorar este Tribunal al respecto. ASI SE DECLARA.

• Promovió Acta de Defunción signada con el Nro. 568, de A.M.R.G., expedida por la Primera Autoridad Civil de la Parroquia San Bernardino, Municipio Libertador del Distrito Capital; en fecha 11 de julio de 2007, inserta al folio No. 1284 vto, de los Libros de Registro Civil de Defunciones del año 2007, llevados por ese Despacho. Asimismo promovió, copia certificada de solicitud de Declaración de Únicos y Universales Herederos, identificada con el número 10550, emanada del Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 16 de junio de 2006, en la cual se declaró como únicos herederos de la de cujus A.M.R.G., a los ciudadanos M.A.B.R., E.M.B.R. y E.C.B.R..

Dichas documentales no fueron tachadas, impugnadas, ni desconocidas por la parte contraria; no obstante, observa este Juzgador que tales documentales fueron promovidas con el objeto de probar la filiación de la parte actora, ciudadanos M.A.B.R., E.M.B.R., E.C.B.R. y A.P.G.R. con la ciudadana A.M.R.G., pero tal circunstancia no comporta un hecho controvertido, en consecuencia, siendo irrelevante para la solución de la litis este Juzgador DESECHA tal documental del acervo probatorio. ASI SE ESTABLECE.

• C.d.R. expedida por la Dirección de Justicia Municipal de Municipio Autónomo Chacao, del Estado Miranda, de fecha 07 de septiembre de 2009.

Dicha documental no fue tachada, impugnada, ni desconocida por la parte contraria; no obstante, observa este Juzgador que tal documental fue promovida con el objeto de probar el lugar de residencia de la ciudadana A.P.G.D.R., pero tal circunstancia no comporta un hecho controvertido; en consecuencia, siendo irrelevante para la solución de la litis este Juzgador DESECHA tal documental del acervo probatorio. ASI SE ESTABLECE.

• Registro de Vivienda Principal identificado con el número de registro 0133855698, expedida por la Gerencia Regional de Tributos Internos del Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT), en fecha 24 de mayo de 2002.

Dicha documental no fue tachada, impugnada, ni desconocida por la parte contraria; no obstante, observa este Juzgador que tal documental fue promovida a fin de demostrar que el inmueble objeto de la presente demanda ubicado en la Avenida Principal en la Urbanización La Boyera, Edificio Parque Araguaney, Torre A, piso 9, apartamento 91, Municipio Baruta del Estado Miranda, se encuentra registrado como vivienda principal de la ciudadana A.P.G.D.R., pero tal circunstancia no comporta un hecho controvertido; en consecuencia, siendo irrelevante para la solución de la litis este Juzgador DESECHA tal documental del acervo probatorio. ASI SE ESTABLECE.

• F.d.v. expedida por el Registro Civil del Municipio Autónomo de Chacao del Estado Miranda, de fecha 7 de septiembre de 2009.

Dicha documental no fue tachada, impugnada, ni desconocida por la parte contraria; no obstante, observa este Juzgador que tal documental fue promovida a fin de demostrar que la ciudadana A.P.G.D.R., se encuentra con vida; pero tal circunstancia no comporta un hecho controvertido; en consecuencia, siendo irrelevante para la solución de la litis este Juzgador DESECHA tal documental del acervo probatorio. ASI SE ESTABLECE.

• Documento de propiedad registrado ante el Segundo Circuito de Registro Público del Estado Miranda, bajo el Nro. 15, folio 59, tomo 19, Protocolo Primero, en fecha 02 de febrero de 1979.

Dicha documental fue objeto de valoración por parte de este Tribunal, al analizar las pruebas documentales acompañadas al libelo de la demanda. ASI SE ESTABLECE.

• Promovió Inspección Judicial, siendo evacuado dicho medio de prueba en fecha 06 de junio de 2010, a las dos de la tarde (2:00 pm), trasladándose y constituyéndose este Tribunal en la sede de la Mansión del Sagrado Corazón, Asociación de D.S.V.d.P., habitación distinguida con el Nro. 49, del Pasillo las Mercedes, piso 2, Avenida San Felipe, Urbanización La Castellana, Municipio Chacao del Estado Miranda, dejando el Tribunal constancia de lo siguiente:

…Acto seguido se procede a realizar la Inspección Judicial promovida por la representación judicial de la parte actora, y a tal efecto se deja constancia que se encuentran presentes los ciudadanos: A.P.G.d.R., titular de la cédula de identidad Nro. V-103.098, en su condición de parte codemandante en el presente juicio, asimismo, la ciudadana D.I.L.T., titular de la cédula de identidad Nro. V.-6.044.948, quien dijo ser la enfermera de la ciudadana A.P.G.d.R., y el ciudadano G.A., titular de la cédula de identidad Nro. V.-11.166.531, a quien este Tribunal en este acto designa como fotógrafo, y quien se juramenta debidamente para cumplir la misión encomendada, todo en virtud de lo solicitado por la parte actora en su escrito de pruebas, en tal sentido pasa este Tribunal a dejar constancia de los particulares indicados en el escrito de pruebas promovidas por la parte actora en el Capitulo VI, a saber: Primero: De la descripción detallada del área de la habitación donde reside la ciudadana A.P.G.d.R., metraje, distribución interna de la cocina, baño y demás características físicas del inmueble. De lo cual observa este Tribunal que se ingresa a la habitación a través de otra habitación destinada a acompañante (enfermera), de la ciudadana A.G.d.R., aproximadamente con un área de Dos metros y medio (2 mts 50 cm) por Dos metros y medio (2 mts 50 cm), y la habitación donde reside la prenombrada ciudadana con un área aproximada de cuatro metros (4 mts) por 4 metros (mts), la cual no posee ninguna pared divisoria y en la misma se encuentra ubicada cocina, comedor, y ubicado detrás del closet un baño pequeño, asimismo el dormitorio. Segundo: De la existencia de bienes muebles y su detalle. Al respecto, observa este Tribunal que en la habitación destinada al acompañante se encuentra una cama pequeña, un televisor y una mesa grande. En la habitación de la ciudadana A.P.G.d.R. se observa una nevera pequeña, una mesa con su silla que destina como comedor conjuntamente con una hornilla eléctrica, un gavetero, un mueble de madera y sobre el un televisor, dos muebles destinados a biblioteca, un escritorio de madera con su silla, dos sillones, una cama y a su lado una peinadora, y baño con lavamanos, ducha y wc. Tercero: De la existencia de camas adicionales para huésped. Al respecto, observa este Tribunal que existe una cama en una habitación como se dejó expreso, que le corresponde a la acompañante. Cuarto: De cualquier otro hecho de interés que sea menester para el momento de su práctica. Al respecto, este Tribunal se exime de emitir algún pronunciamiento por lo genérico del mismo…

Se aprecia esta inspección judicial, otorgándole este Tribunal pleno valor probatorio, y la aprecia por cuanto a través de dicha inspección, pudo comprobarse que la ciudadana A.P.G.D.R., vive en una pequeña habitación en la Mansión del Sagrado Corazón, Asociación de D.S.V.d.P., habitación distinguida con el Nro. 49, del Pasillo las Mercedes, piso 2, Avenida San Felipe, Urbanización La Castellana, Municipio Chacao del Estado Miranda, y que conforme a lo que se dejo sentado en el acta, cuenta con un espacio muy reducido para su movilización dentro de la habitación, habitando en condiciones poco adecuadas para una persona de edad tan avanzada, como la co-demandante. ASI SE DECLARA.

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA

Junto al escrito de Contestación a la Demanda:

• Promovió cartas que a continuación se detallan:

1. Marcada con la letra “A”, carta de fecha 01 de junio de 1995, dirigida por la ciudadana M.T.M. a la ciudadana P.D.R., mediante la cual la remitente manifestó en cumplimiento a la cláusula quinta del contrato de arrendamiento, su deseo de seguir ocupando el inmueble de su propiedad en base a las condiciones establecidas en la conversación telefónica sobre el canon de arrendamiento. Al pie de dicha misiva, se observa que la misma fue suscrita por la ciudadana M.T.M., así como por la ciudadana P.R..

2. Marcada con la letra “B”, carta de fecha 01 de junio de 1996, dirigida por la ciudadana M.T.M. a la ciudadana P.D.R., mediante la cual la remitente cumpliendo con la cláusula quinta del contrato de arrendamiento suscrito por el apartamento ubicado en Residencias Parque Araguaney, Torre A, piso 9, apartamento 91-A, manifestó su deseo de seguir ocupando el apartamento con el canon de arrendamiento acordado en su ultima conversación telefónica. Al pie de dicha misiva, se observa que la misma fue suscrita por la ciudadana M.T.M., así como por la ciudadana P.R..

3. Marcada con la letra “C”, carta de fecha 28 de abril de 1997, dirigida por la ciudadana M.T.M. a la ciudadana P.D.R., mediante la cual la remitente cumpliendo con la cláusula quinta del contrato de arrendamiento suscrito por el apartamento ubicado en Residencias Parque Araguaney, Torre A, piso 9, apartamento 91-A, manifestó su deseo de renovar el mencionado contrato de arrendamiento, por un año (1) año mas a partir de la fecha de vencimiento del mismo, con un nuevo canon de arrendamiento de Bs. 160.000,00, acordado en su ultima conversación telefónica. Al pie de dicha misiva, se observa que la misma fue suscrita por la ciudadana M.T.M., así como por la ciudadana P.R..

4. Marcada con la letra “D”, carta de fecha 28 de abril de 1998, dirigida por la ciudadana M.T.M. a la ciudadana P.D.R., mediante la cual la remitente cumpliendo con la cláusula quinta del contrato de arrendamiento suscrito por el apartamento ubicado en Residencias Parque Araguaney, Torre A, piso 9, apartamento 91-A, informó su deseo de renovar el contrato de arrendamiento por un (1) año mas a partir de la fecha de vencimiento del mismo, con un nuevo canon de arrendamiento de Bs. 300.000,00; acordado en su ultima conversación telefónica. Al pie de dicha misiva, se observa que la misma fue suscrita por la ciudadana M.T.M., así como por la ciudadana P.R..

5. Marcada con la letra “E”, carta de fecha 01 de mayo de 1999, dirigida por la ciudadana M.T.M. a la ciudadana P.D.R., mediante la cual la remitente cumpliendo con la cláusula quinta del contrato de arrendamiento suscrito por el apartamento ubicado en Residencias Parque Araguaney, Torre A, piso 9, apartamento 91-A, informó su deseo de renovar el contrato de arrendamiento por un (1) año mas a partir de la fecha de vencimiento del mismo, seguidamente se Observa una inscripción manuscrita en la cual textualmente se lee “Bs. 400.000,00 mensual”. Al pie de dicha misiva, se observa que la misma fue suscrita por la ciudadana M.T.M., así como por la ciudadana P.R..

6. Marcada con la letra “F”, carta de fecha 01 de mayo de 2001, dirigida por la ciudadana M.T.M. a la ciudadana P.D.R., mediante la cual la remitente cumpliendo con la cláusula quinta del contrato de arrendamiento suscrito por el apartamento ubicado en Residencias Parque Araguaney, Torre A, piso 9, apartamento 91-A, informó su deseo de renovar el contrato de arrendamiento por un (1) año mas a partir de la fecha de vencimiento del mismo, con un nuevo canon de arrendamiento de Bs. 550.000,00. Al pie de dicha misiva, se observa que la misma fue suscrita por la ciudadana M.T.M., así como por la ciudadana P.R..

7. Marcada con la letra “G”, carta de fecha 30 de mayo de 2002, dirigida por la ciudadana M.T.M. a la ciudadana P.D.R., mediante la cual la remitente cumpliendo con la cláusula quinta del contrato de arrendamiento suscrito por el apartamento ubicado en Residencias Parque Araguaney, Torre A, piso 9, apartamento 91-A, informó su deseo de renovar el contrato de arrendamiento por un (1) año mas a partir de la fecha de vencimiento del mismo, seguidamente se Observa una inscripción manuscrita en la cual textualmente se lee “Bs. 650.000,00 incluyendo pago del consumo de agua (desde julio incluido)”. Al pie de dicha misiva, se observa que la misma fue suscrita por la ciudadana M.T.M., así como por la ciudadana P.R..

8. Marcada con la letra “H”, carta de fecha 30 de mayo de 2004, dirigida por la ciudadana M.T.M. a la ciudadana P.D.R., mediante la cual la remitente cumpliendo con la cláusula quinta del contrato de arrendamiento suscrito por el apartamento ubicado en Residencias Parque Araguaney, Torre A, piso 9, apartamento 91-A, informó su deseo de renovar el contrato de arrendamiento por un (1) año mas a partir de la fecha de vencimiento del mismo. Al pie de dicha misiva, se observa que la misma fue suscrita por la ciudadana M.T.M., así como por la ciudadana P.R..

   Dichas misivas constituyen documentos privados; y, de ningún modo fueron impugnadas, tachadas ni desconocidas por la parte demandante; en razón de lo cual, este Tribunal las tiene como reconocidas y les otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1371, 1374 y 1363, 1364 del Código Civil, en concatenación con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, apreciándolas en conjunto por cuanto de las anteriores comunicaciones se observa, que en aplicación de la cláusula quinta del contrato de arrendamiento suscrito entre las ciudadanas A.M.R. y P.G.D.R., como arrendadoras; y la ciudadana M.T.M.H., en condición de arrendataria, autenticado por ante la Notaria Pública Décima Séptima del Distrito Sucre del Estado Miranda, en fecha 30 de junio de 1994, anotado bajo el N° 13, Tomo 01, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria; como ya se dejó sentado anteriormente, las partes establecieron como plazo de duración del contrato un año fijo, contado a partir del dia primero de julio de 1994; no obstante, 30 dias antes del término del año, la arrendataria podía manifestar por escrito su deseo de continuar ocupando el apartamento; comprobándose, en consecuencia con las misivas supra detalladas que se hizo uso de tal mecanismo de prorroga validamente desde el año 1995 hasta el año 1999, por cuanto la arrendataria ciudadana M.T.M., informó por escrito con treinta dias de anticipación a la fecha de vencimiento del contrato, su deseo de continuar ocupando el inmueble, fijándose en cada ocasión un nuevo canon de arrendamiento, y manteniéndose el contrato inalterable en el resto de las cláusulas pactadas. Asimismo, se observa, que no fue sino hasta el año 2001, cuando a través de la carta dirigida por la arrendataria a la arrendadora, manifiesta su deseo de renovar nuevamente el contrato por un año, a partir de la fecha de vencimiento del mismo, con un nuevo canon de arrendamiento mensual, lo cual ocurrió consecutivamente, en el año 2002, con su comunicación de fecha 30 de mayo de ese año; y posteriormente, ocurre que el 30 de mayo de 2004, la arrendataria informó su deseo de renovar el contrato de arrendamiento por un año mas a partir de la fecha de su vencimiento. ASÍ SE ESTABLECE.

   • Promovió cartas que a continuación se detallan:

1. Marcada con la letra “I”, carta de fecha 01 de mayo de 1988, dirigida por la ciudadana P.D.R. a los ciudadanos M.F.P. Y/O M.T.D.P., en cuyo texto señala que debido a los altos costos del condominio han sufrido un aumento por lo que se veía en la obligación de aumentar desde el 25 de junio de ese año, el canon de arrendamiento, que sería de siete mil quinientos bolívares (7.500,00), pagaderos por mensualidades adelantadas dentro de los primeros cinco (5) dias de cada mes, y que con excepción de la cláusula cuarta del contrato actual, registrado en la Notaria Pública Undécima de Caracas, todas las demás cláusulas quedaban vigentes. Al pie de dicha misiva, se observa que la misma fue suscrita por la ciudadana P.R..

2. Marcada con la letra “J”, carta de fecha 01 de abril de 1989, dirigida por la ciudadana P.D.R. al ciudadano M.F.P., en cuyo texto señala sobre un aumento en el canon de arrendamiento del apartamento 91-A, situado en Parque Araguaney, La Boyera; a partir del primero de julio de ese año, por el monto de doce mil bolívares (Bs. 12.000,00), mensualidad que estipularon con la consideración de ser inquilinos del mismo; agregando que con excepción de la cláusula cuarta del contrato firmado el 23 de junio de 1986 en la Notaria Undécima de Caracas, todas las cláusulas quedarían vigentes. Al pie de dicha misiva, se observa que la misma fue suscrita por la ciudadana P.R., así como por la ciudadana M.T.D.P., y junto a este una firma ilegible.

3. Marcada con la letra “K”, carta de fecha 24 de abril de 1990, dirigida por la ciudadana P.D.R. a los ciudadanos M.F.P. y/o M.T.P., en cuyo texto señala sobre un aumento en el canon de arrendamiento del apartamento 91-A, del Edificio Parque Araguaney, cuyo contrato vencía el 25 de junio de ese año; por el monto de quince mil bolívares (Bs. 15.000,00), pagaderos por cantidades adelantadas dentro de los primeros dias de cada mes; agregando que con excepción de la cláusula cuarta del contrato firmado el 23 de junio de 1986 en la Notaria Undécima de Caracas, todas las cláusulas quedarían vigentes. Al pie de dicha misiva, se observa que la misma fue suscrita por la ciudadana P.R..

4. Marcada con la letra “L”, carta de fecha 7 de abril de 1992, dirigida por la ciudadana P.D.R. a los ciudadanos M.F.P. y/o M.T.P., en cuyo texto señala sobre un aumento en el canon de arrendamiento del apartamento 91-A, del Edificio Parque Araguaney, cuyo contrato vencía el 25 de junio de ese año; por el monto de treinta y dos mil bolívares (Bs. 32.000,00), pagaderos por cantidades adelantadas dentro de los primeros dias de cada mes; agregando que con excepción de la cláusula cuarta del contrato, todas las cláusulas quedarían vigentes. Al pie de dicha misiva, se observa que la misma fue suscrita por la ciudadana P.R., así como por la ciudadana M.T.D.P..

5. Marcada con la letra “M”, carta de fecha 15 de marzo de 1994, dirigida por la ciudadana P.D.R. a los ciudadanos M.F.P. y/o M.T.P., en cuyo texto señala sobre un aumento en el canon de arrendamiento del apartamento 91-A, del Edificio Parque Araguaney, cuyo contrato vencía el 25 de junio de ese año; por el monto de setenta y dos mil bolívares (Bs. 72.000,00), pagaderos por cantidades adelantadas dentro de los primeros dias de cada mes; agregando que con excepción de la cláusula cuarta del contrato, todas las cláusulas quedarían vigentes. Al pie de dicha misiva, se observa que la misma fue suscrita por la ciudadana P.R..

   Dichas misivas de ningún modo fueron impugnadas, tachadas ni desconocidas por la parte demandante; sin embargo, este Juzgador observa que las mismas hacen alusión a un contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, con anterioridad al contrato de arrendamiento, y si bien se evidencia que la relación contractual existente entre las partes, inició mucho antes, no obstante, dicha documental no es relevante, ni aporta elementos de convicción pertinentes a la resolución de la controversia que aquí se debate, en tal sentido, este Juzgador desecha las documentales supra detalladas del cúmulo probatorio. ASI SE ESTABLECE.

   • Dieciocho (18) planillas de depósitos efectuadas en BANESCO, BANCO UNIVERSAL, en la cuenta 0134-0113-62-1133006784, perteneciente a la ciudadana A.P.R.G.. Y seis (6) comprobantes de transferencias, efectuadas a la misma cuenta bancaria antes referida en Banesco, Banco Universal, los cuales se describen a continuación:

1. En copia simple y original (folio 36 del cuaderno de medidas signado AH1B-X-2009-000014), planilla de depósito signada con el Nro. 171010338, de fecha 04/08/2006, por ochocientos cincuenta mil bolívares (Bs. 850.000,00), que actualmente en virtud de la reconversión monetaria ascienden a la suma de ochocientos cincuenta bolívares (Bs. 850,00).

2. Recibo de transferencia Nro. 245807828, de fecha 25/11/2006, por ocho millones quinientos mil bolívares (Bs. 8.500.000,00), que actualmente en virtud de la reconversión monetaria ascienden a la suma de ocho mil quinientos bolívares (Bs. 8.500,00).

3. Recibo de transferencia Nro. 298084, de fecha 06/10/2007, por ochocientos cincuenta mil bolívares (Bs. 850.000,00), que actualmente en virtud de la reconversión monetaria ascienden a la suma de ochocientos cincuenta bolívares (Bs. 850,00).

4. En original (folio 39 del cuaderno de medidas signado AH1B-X-2009-000014), planilla de depósito signada con el Nro. 258010964, de fecha 02/11/2007, por ochocientos cincuenta mil bolívares (Bs. 850.000,00), que actualmente en virtud de la reconversión monetaria ascienden a la suma de ochocientos cincuenta bolívares (Bs. 850,00).

5. En copia simple y original (folio 40 del cuaderno de medidas signado AH1B-X-2009-000014), planilla de depósito signada con el Nro. 194124827, de fecha 08/12/2007, por ochocientos cincuenta mil bolívares (Bs. 850.000,00), que actualmente en virtud de la reconversión monetaria ascienden a la suma de ochocientos cincuenta bolívares (Bs. 850,00).

6. En copia simple y original (folio 41 del cuaderno de medidas signado AH1B-X-2009-000014), planilla de depósito signada con el Nro. 194124836, de fecha 06/01/2008, por ochocientos cincuenta bolívares (Bs. 850,00).

7. En copia simple y original (folio 42 del cuaderno de medidas signado AH1B-X-2009-000014), planilla de depósito signada con el Nro. 194124843, de fecha 03/03/2008, por ochocientos cincuenta bolívares (Bs. 850,00).

8. Recibo de transferencia Nro. 4958974, de fecha 09/04/2008, por ochocientos cincuenta bolívares (Bs. 850,00).

9. En copia simple y original (folio 44 del cuaderno de medidas signado AH1B-X-2009-000014), planilla de depósito signada con el Nro. 344507703, de fecha 06/05/2008, por ochocientos cincuenta bolívares (Bs. 850,00).

10. En copia simple y original (folio 45 del cuaderno de medidas signado AH1B-X-2009-000014), planilla de depósito signada con el Nro. 235067256, de fecha 06/06/2008, por ochocientos cincuenta bolívares (Bs. 850,00).

11. En copia simple y original (folio 46 del cuaderno de medidas signado AH1B-X-2009-000014), planilla de depósito signada con el Nro. 348148476, de fecha 11/07/2008, por ochocientos cincuenta bolívares (Bs. 850,00)

12. En copia simple y original (folio 47 del cuaderno de medidas signado AH1B-X-2009-000014), planilla de depósito signada con el Nro. 266707099, de fecha 11/08/2008, por ochocientos cincuenta bolívares (Bs. 850,00)

13. En copia simple y original (folio 48 del cuaderno de medidas signado AH1B-X-2009-000014), planilla de depósito signada con el Nro. 348766228, de fecha 18/09/2008, por ochocientos cincuenta bolívares (Bs. 850,00)

14. Recibo de transferencia Nro. 11204363, de fecha 19/10/2008, por ochocientos cincuenta bolívares (Bs. 850,00).

15. En copia simple y original (folio 50 del cuaderno de medidas signado AH1B-X-2009-000014), planilla de depósito signada con el Nro. 338910217, de fecha 12/11/2008, por ochocientos cincuenta bolívares (Bs. 850,00).

16. En copia simple y original (folio 51 del cuaderno de medidas signado AH1B-X-2009-000014), planilla de depósito signada con el Nro. 3879431, de fecha 12/12/2008, por ochocientos cincuenta bolívares (Bs. 850,00).

17. En copia simple y original (folio 52 del cuaderno de medidas signado AH1B-X-2009-000014), planilla de depósito signada con el Nro. 367506528, de fecha 09/01/2009, por ochocientos cincuenta bolívares (Bs. 850,00).

18. En original (folio 53 del cuaderno de medidas signado AH1B-X-2009-000014), planilla de depósito signada con el Nro. 368045021, de fecha 12/02/2009, por ochocientos cincuenta bolívares (Bs. 850,00).

19. Recibo de transferencia Nro. 16716074, de fecha 07/03/2009, por ochocientos cincuenta bolívares (Bs. 850,00).

20. En copia simple y original (folio 55 del cuaderno de medidas signado AH1B-X-2009-000014), planilla de depósito signada con el Nro. 367532494, de fecha 17/04/2009, por ochocientos cincuenta bolívares (Bs. 850,00).

21. En copia simple y original (folio 56 del cuaderno de medidas signado AH1B-X-2009-000014), planilla de depósito signada con el Nro. 368878956, de fecha 13/05/2009, por ochocientos cincuenta bolívares (Bs. 850,00).

22. Recibo de transferencia Nro. 20535927, de fecha 08/06/2009, por ochocientos cincuenta bolívares (Bs. 850,00).

23. En copia simple y original (folio 60 del cuaderno de medidas signado AH1B-X-2009-000014), planilla de depósito signada con el Nro. 1326773, de fecha 07/08/2009, por ochocientos cincuenta bolívares (Bs. 850,00).

24. En copia simple y original (folio 61 del cuaderno de medidas signado AH1B-X-2009-000014), planilla de depósito signada con el Nro. 389567754, de fecha 04/10/2009, por ochocientos cincuenta bolívares (Bs. 850,00).

    Dichos comprobantes de pago contienen una serie de inscripciones, sellos, imágenes y señas que no pueden ser considerados como simples reproducciones mecánicas, por ello dichos documentos deben ser valorados de acuerdo al criterio emanado del Tribunal Supremo de Justicia, según jurisprudencia emanada de la Sala de Casación Civil, de fecha 20 de diciembre de 2005, con ponencia de la Magistrada, Dra. Isbelia P.d.C., la cual apuntó:

    Tal es el caso de la operación de depósito bancario, en la cual emergen características propias de los contratos de mandato, depósitos y prestación de servicio.

    En efecto, no cabe duda, que la banca privada presta un servicio a sus clientes, de ahí que nace entre el banco y la persona que apertura una cuenta, por ejemplo, un contrato de servicio, donde a su vez, se materializará la figura del mandato, por cuanto el cliente bien sea cuenta ahorrista o cuentacorrientista, por ejemplo, le permite al banco como mandatario, recibir en su nombre determinados bienes, títulos valores, moneda, cantidades de dinero, etc.

    Vale decir, existe una relación de intermediación por parte del banco, con respecto a terceras a personas, actuando en nombre del cliente del banco (mandante), que permite evidencia la figura del mandato, en esas operaciones, no obstante que se establezcan dentro del marco de una figura jurídica específica, por ejemplo, contrato de ahorros.

    Por ello, cuando las entidades bancarias reciben el dinero de terceras personas, para ser depositado en una determinada cuenta, el banco no actúa en nombre propio, lo recibe en nombre de su cliente, vale decir mandante y, la planilla de depósito bancario, por consiguiente, no puede considerarse como un documento emanado propiamente de un tercero, sino que representa un documento que certifica un tercero y que en su formación han intervenido dos personas, por un lado el banco que certifica la operación y recibe el dinero como (mandatario), en nombre del titular de la cuenta (mandante) y el depositante quien puede ser un tercero, o el mismo titular de la cuenta.

    Decisión esta que acoge quien aquí decide conforme a lo dispuesto en el artículo 321 del Código de Procedimiento Civil, y en consecuencia, por cuanto de una lectura de dicha jurisprudencia se desprende que las planillas de depósitos emanadas de las instituciones bancarias, encuadran dentro de los medios probatorios llamados tarjas, son librados a raíz de un contrato de mandato existente entre el cuentacorrientista y la entidad bancaria. En consecuencia, dichos comprobantes constituyen pruebas documentales de carácter privado emanados directamente de las partes y certificados por el banco como mandatario de los primeros. En vista de ello, y por cuantos dichos medios probatorios no han sido formalmente desconocidos, se les otorga pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil y el artículo 1383 del Código Civil, y se aprecian por cuanto los mismos evidencian los pagos efectuados por la arrendataria, ciudadana M.T.M., por concepto de cánones de arrendamiento del inmueble constituido por el apartamento signado con el Nro. 91, del Edificio Parque Araguaney, Torre A, piso 9, ubicado en la Avenida Principal de la Urbanización La Boyera, Municipio Baruta del Estado Miranda; efectuados en fechas: 04/08/2006, 25/11/2006, 6/10/2007, 02/11/2007, 08/12/2007, 06/01/2008, 12/02/2008 03/03/2008, 09/04/2008, 06/05/2008, 06/06/2008, 11/07/2008, 11/08/2008, 18/09/2008, 19/10/2008, 12/11/2008, 12/12/2008, 09/01/2009, 07/03/2009, 17/04/2009, 13/05/2009, 08/06/2009, 07/08/2009, 04/10/2009. ASI SE ESTABLECE.

    • En original 14 recibos de condominio, emanados de Inmobiliaria Bungalow, C.A., correspondientes al apartamento 91-A, ubicado en Residencias Parque Araguaney.

    Dichas documentales no fueron fueron impugnadadas, tachadas ni desconocidas por la representación judicial de la parte actora. Sin embargo, de una revisión minuciosa de los recibos de condominio se desprende que los mismos no guardan relación alguna con los hechos controvertidos motivo por el cual este Juzgador los DESECHA del acervo probatorio. ASI SE ESTABLECE.

    • Copia simple de dos cheques girados contra la cuenta Nro. 0134-0040-79-0403016551, del Banco Banesco, a nombre de M.T.M.H., el primero de ellos signado con el Nro. 26495869, de fecha 04/03/2009, por la cantidad de un mil doscientos treinta y seis bolívares con ochenta céntimos (Bs. 1.236,80), girado a favor de Inmobiliaria Bungalow, C.A.; y, el segundo de ellos signado con el Nro. 47495888, de fecha 12/04/2009, por la cantidad de un mil ciento noventa y seis bolívares con treinta y siete céntimos (Bs. 1.196,37), girado a favor de Inmobiliaria Bungalow, C.A.

    Dichas documentales no fueron impugnadas, tachadas ni desconocidas por la representación judicial de la parte actora. Sin embargo, considera quien decide que los mismos no guardan relación alguna con los hechos controvertidos motivo por el cual este Juzgador los DESECHA del acervo probatorio. ASI SE ESTABLECE.

    • Citación suscrita por el Dr. Gareth Johnston, Departamento legal, por deuda de Condomio presentada por el apartamento Nº 91-A, del Edificio Parque Araguaney.

    Dicha documental no fue impugnada, tachada ni desconocida por la representación judicial de la parte actora. Sin embargo, considera quien decide que tal documento no guardan relación alguna con los hechos controvertidos, motivo por el cual este Juzgador los DESECHA del acervo probatorio. ASI SE ESTABLECE.

    Durante el lapso de promoción de pruebas:

    • Reprodujo el mérito de los originales acompañados con la contestación al fondo de la demandada marcados con las letras A (01 de junio de 1995), B (01 de junio de 1996), C (28 abril de 1997), D (28 de abril de 1998), E (01 de mayo de 1999), F (01 de mayo de 2001), G (30 de mayo de 2002) y H (30 de mayo de 2004), así como los marcados con las letras I (1 DE MAYO DE 1988), J (01 de abril de 1989), K (24 de abril de 1990), L (07 de abril de 1992) y M (15 de marzo de 1994). Tales documentales ya fueron objeto de valoración por este Juzgado en el punto anterior. ASI SE ESTABLECE.

    • Ratificó las dieciocho (18) planillas de depositos bancarios consignadas en copias simples y originales, así como seis (06) comprobantes de transferencias electrónicas. Tales documentales ya fueron objeto de valoración por este Juzgado en el punto anterior. ASI SE ESTABLECE.

    • Promovió pruebas de informes, dirigidas a las Instituciónes Financieras BANESCO BANCO UNIVERSAL, Oficina Principal y a BANPRO, Oficina Principal, a los fines de que informasen a este Tribunal lo requerido en el Capítulo III, IV y V de su escrito de pruebas.

    Dichas pruebas fueron admitidas por este Tribunal mediante auto dictado en fecha 03 de diciembre de 2009, ordenándose lo conducente a los fines de su evacuación, no obstante, la parte promovente de la prueba no consignó los fotostatos requeridos para su certificación, a los fines de anexarlos a los oficios que al efecto se ordenó librar; razón por la cual, siendo que nunca se logró la evacuación de dicha prueba en virtud de la falta de impulso de la parte promovente, este Tribunal nada tiene valorar al respecto. ASI SE ESTABLECE.

    • Promovió prueba de exhibición sobre los estados de cuenta correspondiente a la cuenta corriente personal de A.P.G.D.R., identificada con el Nº 0134-0113-62-1133006784 en Banesco Banco Universal, en especifico los estados de cuenta corriente personal en los siguiente meses: Septiembre y Octubre de 2006, Agosto y Septiembre de 2007 y febrero de 2008.

    Dicha prueba fue declarada inadmisible por este Tribunal por considerarla inconducente, tal como se evidencia del auto dictado en fecha 03 de diciembre de 2009, en tal sentido nada tiene que valorar este Juzgador al respecto. Por otra parte, observa este Jurisdicente que en el escrito de promoción de pruebas la representación judicial de la parte demandada, en el Capitulo VII, al referirse a la prueba de exhibición, a la cual aquí se hace referencia, señala que consigna en originales depósitos bancarios marcados con los números 1, 2, 3, 4, 5, 6 y 7, correspondientes a los meses de enero a julio de 2006, acompañados con una especie de recibos que no se encuentran suscritos; por lo que este Juzgador, tiene a bien señalar que nada debe valorar respecto a dichos depositos bancarios y recibos, mas aun cuando no corresponden a los cánones de arrendamiento que según la parte actora se encuentran insolutos. ASI SE ESTABLECE.

    MOTIVACIONES PARA DECIDIR

    Constituye principio cardinal en materia procesal, aquel conforme al cual el Juez se encuentra vinculado a lo alegado y probado en autos, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos que no fuesen demostrados conforme al Artículo 12 del Código de Procedimiento Civil.

    El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, lo que significa que él está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes, porque el límite de toda controversia judicial, está circunscrito por los hechos alegados como fundamento a la pretensión invocada en el libelo de la demanda y los hechos aducidos como fundamentos de las excepciones o defensas opuestas en la oportunidad de la contestación de la misma, debiendo en consecuencia atenerse a sus dichos para decidir conforme el Ordinal 5° del Artículo 243 eiusdem, quedando de esta manera trabada la litis; razón por la cual con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alterarían la relación procesal ya cerrada.

    A tales efectos establece el Código Civil, lo siguiente:

    Artículo 4.- A la Ley debe atribuírsele el sentido que aparece evidente del significado propio de las palabras, según la conexión de ellas entre sí y la intención del legislador...

    .

    Artículo 1.133.- El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico

    .

    Artículo 1.159.- Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. …

    .

    Artículo 1.160.- Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley

    .

    “Artículo 1.264. -“Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. …”.

    Artículo 1.354.- Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación

    .

    Así las cosas, este Tribunal observa que la doctrina ha definido el contrato de arrendamiento como un contrato consensual, sinalagmático-bilateral, oneroso y de administración que puede ser conmutativo o aleatorio, es un contrato sucesivo que se ejecuta por actos repetidos y recíprocos de disfrute y pago de alquileres, actos que sirven de causa los unos a los otros, hasta el extremo que si el uso y el disfrute no puede llevarse a cabo, no se debe el alquiler, conforme lo señala el autor J.M.C., en su obra Nociones de Derecho Inquilinario y Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, Editorial Jurídicas-Rincón, Barquisimeto-Venezuela, año 2001, pp. 5.

    Igualmente, la autora I.E.O.C., en su libro Problemática de los Juicios de Resolución, Cumplimiento y Desalojo en los Contratos de Arrendamientos, Editorial Livrosca, Caracas, año 2002, pp. 4, define el contrato de arrendamiento, como un pacto entre dos personas, ya sean naturales o jurídicas, en donde el arrendador da en arrendamiento una cosa mueble o inmueble y el arrendatario paga, como contraprestación, un precio determinado por dicho alquiler.

    En este sentido, establecen los artículos 33 y 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios lo siguiente:

    Artículo 33 Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prórroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía.

    Artículo 34 Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:

    a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.

    b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo.

    c) Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación.

    d) En el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.

    e) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.

    f) Que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble.

    En los inmuebles sometidos al régimen de Propiedad Horizontal, el respectivo Documento de Condominio y el Reglamento de Condominio, previstos en el artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal, se considerarán a los fines de este literal, como Reglamento Interno.

    g) Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.

    Parágrafo Primero:

    Cuando se declare con lugar la demanda de desalojo de un inmueble, con fundamento en las causales señaladas en los literales b.¬ y c.¬ de este artículo, deberá concederse al arrendatario un plazo improrrogable de seis (6) meses para la entrega material del mismo, contados a partir de la notificación que se le haga de la sentencia definitivamente firme.

    Parágrafo segundo:

    Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo.

    La norma antes transcrita, se evidencian las causales en las cuales se deben fundamentarse las demandas de desalojo de un inmueble a tiempo indeterminado, así pues corresponde a este sentenciador de acuerdo a lo alegado y probado en autos, realizar un estudio exhaustivo para determinar la procedencia o no del caso que nos ocupa, y a tales efectos hace las siguientes consideraciones:

    Que se trata de una demanda por desalojo del inmueble constituido por un apartamento signado con el Nro. 91, del Edificio Parque Araguaney, Torre A, piso 9, ubicado en la Avenida Principal de la Urbanización La Boyera, Municipio Baruta del Estado Miranda, arrendado según contrato , fundamentada en las causales “a” y “b” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, derivada de un contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaria Pública Décima Séptima del Distrito Sucre del Estado Miranda, en fecha 30 de junio de 1994, anotado bajo el N° 13, Tomo 01, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria, suscrito entre las ciudadanas A.M.R. y P.G.D.R., en condición de arrendadoras, por una parte, y por la otra, la ciudadana M.T.M.H., como arrendataria. Respecto a dicho contrato la parte actora, alega que operó la tácita reconducción, convirtiéndose así en un contrato a tiempo indeterminado.

    Así las cosas, a los fines de determinar la tácita reconducción, en el caso que nos ocupa, partimos del hecho que nuestro Código Civil es determinante al establecer en su artículo 1.599, lo siguiente:

    Artículo 1.599: Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el día prefijado, sin necesidad de desahucio.¨ (Negrillas de este Tribunal).

    Al respecto existe reiterada jurisprudencia patria que señala como innecesario el desahucio por parte del arrendador. En este punto, nuestra legislación lo reglamenta claramente en lo artículos 1.600 y 1.614 del Código civil, que textualmente señalan:

    Artículo 1.600: Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.

    Artículo 1.614: En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado

    Como podemos observar en ambas disposiciones existe como requisito la voluntad ya sea expresa, o tácita del arrendador de permitir la continuidad de la relación de arrendamiento. Al respecto nuestra Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo, Expediente Exp. 2006-000350, Magistrado Ponente Carlos Oberto Vélez, de fecha 14/11/2006, reitera este criterio al señalar:

    En este orden de ideas, queda desvirtuado el hecho de la anuencia del arrendador en la permanencia de los arrendatarios en posesión del bien arrendado, requisito para que pudiese operar la alegada tácita reconducción del contrato de arrendamiento, por aplicación del artículo 1.600 del Código Civil

    .

    Realizadas las anteriores consideraciones, se concluye que efectivamente estamos en presencia de una tacita reconducción, en el contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaria Pública Décima Séptima del Distrito Sucre del Estado Miranda, en fecha 30 de junio de 1994, anotado bajo el N° 13, Tomo 01, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria, suscrito entre las ciudadanas A.M.R. y P.G.D.R., en condición de arrendadoras, por una parte, y por la otra, la ciudadana M.T.M.H., como arrendataria, ya que aun cuando, las partes establecieron como plazo de duración del contrato un año fijo, contado a partir del dia primero de julio de 1994; no obstante, 30 dias antes del término del año, la arrendataria podía manifestar por escrito su deseo de continuar ocupando el apartamento; comprobándose, en consecuencia de las pruebas promovidas que la ultima oportunidad en que se hizo uso de tal mecanismo de prorroga validamente fue en fecha 30 de mayo de 2004, cuando la arrendataria informó su deseo de renovar el contrato de arrendamiento por un año mas a partir de la fecha de su vencimiento.

    Así las cosas, en el presente caso nos encontramos con lo que el Autor G.G.Q. en su obra Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, define como una prorroga opcional o no obligatoria, la cual consiste en que aun cuando los contratantes hayan convenido en la prórroga la duración de la relación por determinado tiempo, no obstante, pueden someterla al cumplimiento de una condición, o bien al cumplimiento de algún acto por una de las partes; en cuyo caso, el incumplimiento de la condición o la no realización del acto o hecho impide que la prórroga tenga lugar. Ejemplo de esta clase de prórroga, se observa en aquella cláusula en la que se acuerda que el contrato tendrá una duración de tanto tiempo, prorrogable por determinado tiempo más, siempre y cuando antes del vencimiento del termino prefijado, alguna de las partes no comunique a la otra su voluntad de no prorrogar la relación. En este caso la prorroga convencional no es obligatoria, pues ha ocurrido el hecho previsto como impeditivo de la prórroga acordada.

    En tal sentido, siendo que no obra en autos prueba alguna de que la arrendataria, ciudadana M.T.M., por lo menos con 30 dias de anticipación al vencimiento a la última prorroga pactada; es decir, 30 dias antes del 30 de junio de 2005, hubiere manifestado su deseo de continuar ocupando el apartamento arrendado, y que fueran fijadas condiciones para un nuevo contrato, conforme al mecanismo de prorroga establecido en la cláusula quinta del contrato de arrendamiento inicialmente suscrito entre las partes, continuando la arrendataria en posesión del bien inmueble arrendado, y la arredandora percibiendo los cánones de arrendamiento, concluye este Jurisdicente que el contrato se recondujo tácitamente, pasando a ser un contrato a tiempo indeterminado. ASÍ SE ESTABLECE.

    En tal sentido, establecida la naturaleza del contrato de arrendamiento que da lugar a la relación arrendaticia, de seguidas pasa este Juzgador a analizar las causales invocadas por la parte actora como fundamento de su demandada de Desalojo, y al respecto observa:

    En relación a la causal contenida en el literal “a” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, referida a que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas, este Juzgador observa que la parte actora demanda el desalojo del inmueble constituido por el apartamento signado con el Nro. 91, del Edificio Parque Araguaney, Torre A, piso 9, ubicado en la Avenida Principal de la Urbanización La Boyera, Municipio Baruta del Estado Miranda, según contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaria Pública Décima Séptima del Distrito Sucre del Estado Miranda, en fecha 30 de junio de 1994, anotado bajo el N° 13, Tomo 01, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria; alegando que la arrendataria ciudadana M.T.M., incumplió en el pago en el pago de veintitrés (23) mensualidades consecutivas, por concepto de cánones de arrendamiento, específicamente de los meses agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2006; enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2007; y, enero, febrero, marzo, abril, mayo y junio de 2008.

    Ante estas consideraciones se hace necesario traer a colación lo establecido en el Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, suscrito por el Dr. G.G.Q., Volumen 1, que entre otras cosas indica:

    Desalojo y cobro de pensiones insolutas.

    Según el artículo 34 de LAI:

    …omissis…

    Esta disposición protectora fue suprimida en LAI, y ahora el arrendatario demandado no tiene oportunidad para pagar del modo indicado, pues una consignación que hiciere luego seria extemporánea por lo preclusiva y demorada, y no podría impedir el secuestro del inmueble conforme al numeral 7 del articulo 599 del Código de Procedimiento Civil.

    … Omissis)…

    Por su parte, la demandada en su escrito de contestación rechazó, negó y contradijo que fuese cierto que hubiere incumplido en el pago de las mensualidades señaladas, y con el objeto de demostrar su solvencia, consignó en el cuaderno de medidas, en fecha 28/10/2009, en originales planillas de depósito bancario y transacciones electrónicas bancarias, las cuales consignó en copias simples junto con su escrito de contestación, y asimismo, ratificó en el lapso de promoción de pruebas, las cuales fueron efectuadas en la cuenta corriente de GOTOS DE RINCON A.P., donde a su decir, consta fehacientemente, que ha pagado desde agosto de 2006, hasta el mes de octubre de 2009, los cánones de arrendamiento consecutivos que le correspondía honrar.

    Ahora bien, del análisis de los depósitos y transferencias bancarias, se evidencian que los pagos efectuados por la arrendataria, ciudadana M.T.M., por concepto de cánones de arrendamiento del inmueble constituido por el apartamento signado con el Nro. 91, del Edificio Parque Araguaney, Torre A, piso 9, ubicado en la Avenida Principal de la Urbanización La Boyera, Municipio Baruta del Estado Miranda; fueron efectuados de la siguiente manera:

    - Año 2006: 04/08/2006 y 25/11/2006. No acreditó el pago de los meses de septiembre, octubre, constituyendo la falta de pago de dos cánones consecutivos; tampoco acreditó el pago de diciembre de 2006. El pago efectuado en noviembre de 2006, se realizó de forma extemporánea.

    - Año 2007: 06/10/2007, 02/11/2007 y 08/12/2007. No acreditó el pago de los meses de enero a septiembre de 2007, constituyendo la falta de pago de nueve cánones consecutivos. El pago efectuado en diciembre de 2007, se realizó de forma extemporánea.

    - Año 2008: 06/01/2008, 12/02/2008 03/03/2008, 09/04/2008, 06/05/2008, 06/06/2008, 11/07/2008, 11/08/2008, 18/09/2008, 19/10/2008, 12/11/2008 y 12/12/2008. Los pagos efectuados en los meses de febrero a diciembre de 2008, se realizaron de forma extemporánea.

    De lo anterior se evidencia, contrario a lo alegado por la parte demandada en su contestación, que los cánones de arrendamiento cuyo incumplimiento esgrimió la parte actora en su libelo, fueron realizados a destiempo y de forma irregular, por cuanto muchos de ellos no fueron cancelados de forma consecutiva, por mensualidades adelantadas, dentro de los primeros cinco dias de cada mes; pues si bien, el contrato de arrendamiento inicialmente celebrado por las partes, por efectos de la tácita reconducción, perdió vigencia en cuanto a la cláusula quinta, que establecía el tiempo de duración del mismo; y también, en cuanto al monto a cancelar por concepto de canon de arrendamiento, siendo el último fijado en la suma de OCHOCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 850,00), tal y como fue alegado por ambas partes, y según se desprende de los referidos depósitos y transferencias bancarias; no obstante, mantuvo su vigencia respecto a las demás cláusulas, entre ellas, la cláusula cuarta que dispone lo relativo a la forma en que debía realizarse el pago del canon de arrendamiento, el cual se cancelaría por mensualidades adelantadas, dentro de los primeros cinco dias de cada mes, conviniendo las partes en que el pago se efectuaría en la cuenta corriente de la ciudadana A.P.R.G., en BANESCO, BANCO UNIVERSAL, en la cuenta 0134-0113-62-1133006784.

    Así las cosas, por cuanto es carga de las partes probar cada una de sus afirmaciones considera este Tribunal que la parte demandada no cumplió con la obligación de pago de los cánones de arrendamiento, conforme a lo establecido en la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaria Pública Décima Séptima del Distrito Sucre del Estado Miranda, en fecha 30 de junio de 1994, anotado bajo el N° 13, Tomo 01, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria; dejando de cancelar mas de dos mensualidades consecutivas; razón por la cual resulta procedente la causal de desalojo contenida en el artículo 34, literal A de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. ASI SE DECIDE.

    Respecto al literal “b”, del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, referido a la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo. En tal sentido, como lo indica el autor G.G.Q., en su obra “Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario”, para la procedencia del desalojo en beneficio del sujeto necesitado, deben probarse tres (3) requisitos, a saber:

1. La existencia de la relación arrendaticia por tiempo indefinido (verbal o por escrito), pues de no ser así, sino a plazo fijó el desalojo es improcedente.

   Respecto a este requisito, ya dejó sentado este Tribunal en el fallo, que en cuanto al contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaria Pública Décima Séptima del Distrito Sucre del Estado Miranda, en fecha 30 de junio de 1994, anotado bajo el N° 13, Tomo 01, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria; opero la tácita reconducción, convirtiéndose en un contrato escrito a tiempo indeterminado, cumpliéndose así el primer requisito. ASI SE ESTABLECE.

2. La cualidad de propietario del inmueble dado en arrendamiento como requisito de procedencia del desalojo, pues de no ser tal, no tendrá esa legitimidad necesaria para que sólo así pueda comprobar la necesidad que pudiere caracterizarle como motivo que justifique el desalojo en beneficio del dueño, del pariente consanguíneo o del hijo adoptivo del propietario.

   En el presente caso, tal cualidad de propietaria de la ciudadana A.P.G.D.R., quedó probado como ya se estableció en el cuerpo de este fallo, mediante el documento de propiedad registrado ante el Registro Subalterno del Primer Circuito de Registro Público del Municipio Baruta del Estado Miranda en fecha 2 de febrero de 1979, bajo el N° 15, Tomo 19, Protocolo Primero; siendo que el mismo no fue tachado, impugnado ni desconocido por la demandada, quien tampoco objeta la cualidad de la ciudadana A.P.G.D.R., como propietaria y arrendadora del mismo, por lo que considera este Juzgador, cumplido el segundo requisito. ASI SE ESTABLECE.

3. La necesidad del propietario para ocupar el inmueble, sin cuya prueba tampoco procederá la mencionada acción, que debe aparecer justificada por la necesidad de ocupación con preferencia al ocupante actual. La necesidad de ocupación tanto del propietario, como del pariente consanguíneo dentro del segundo grado, viene dada por una especial circunstancia que obliga, de manera terminante, a ocupar el inmueble dado en arrendamiento, que de no actuar así causaría un perjuicio al necesitado, no sólo en el orden económico, sino social y familiar, o de cualquier otra categoría, es decir, cualquier circunstancia capaz de obligar al necesitado a tener que ocupar ese inmueble para satisfacer la exigencia, que de otra forma podría resultar afectado de alguna manera. Específicamente la necesidad no viene dada por razones económicas, sino cualquier naturaleza que, en un momento dado, justifican la procedencia del desalojo. Se trata del hecho o circunstancia que en determinado momento se traduce por justo motivo, que se demuestra indirectamente en el interés indudable del necesitado para ocupar el inmueble.

   Ahora bien, en caso de marras alega la representación judicial de la parte actora que la ciudadana A.P.G.d.R., se encuentra en una situación económica penosa dada su avanzada edad, no contando con otros ingresos económicos para su sustento, por lo que se encuentra en la necesidad actual e inmediata de vivir en su apartamento, toda vez que a sus 86 años de edad se encuentra en una habitación de aproximadamente 20 m², en el ancianato llamado “Mansión del Sagrado Corazón”, Asociación de D.S.V.d.P., habitación Nro. 49, del Pasillo las Mercedes, piso 2, Avenida San Felipe, Urbanización La Castellana, en un espacio que representa apenas una décima parte del inmueble arrendado.

   En tal sentido, considera este Juzgador que los alegatos antes señalados fueron probados por la parte actora, pues a traves de la inspección judicial practicada por este Juzgado, pudo comprobarse la que la ciudadana A.P.G.D.R., quien es una persona de avanzada edad, vive en una pequeña habitación en la Mansión del Sagrado Corazón, Asociación de D.S.V.d.P., habitación distinguida con el Nro. 49, del Pasillo las Mercedes, piso 2, Avenida San Felipe, Urbanización La Castellana, Municipio Chacao del Estado Miranda, y que conforme a lo que se dejo sentado en el acta, cuenta con un espacio muy reducido que dificulta su movilización, habitando en condiciones poco adecuadas para una persona de edad tan avanzada.

   En tal sentido, en el caso bajo estudio es importante considerar lo establecido en el artículo 115 de la Constitución, el cual es del tenor siguiente:

   …Se garantiza el derecho de propiedad. Toda persona tiene derecho al uso, goce, disfrute y disposición de sus bienes. La propiedad estará sometida a las contribuciones y obligaciones que establezca la ley con fines de utilidad pública o de interés general…

   También es importante destacar que dentro en la Carta Magna, en cuanto a los Derechos Sociales y de las familias, encontramos el artículo 80 que expresa:

   ”El Estado garantizará a los ancianos y ancianas el pleno ejercicio de sus derechos y garantías. El Estado, con la participación solidaria de las familias y la sociedad, está obligado a respetar su dignidad humana, su autonomía y les garantizará atención integral y los beneficios de la seguridad social que eleven y aseguren su calidad de vida,”

   En este orden de ideas, conforme a los artículos antes citados, nuestra Constitución establece el derecho que tiene toda persona a la propiedad, el cual comprende el derecho al uso, goce, disfrute y disposición de sus bienes, sin más limitaciones que aquellas que expresamente disponga la ley. Debiendo observarse que en el caso sub examine, la ciudadana A.P.G.D.R., en su condición de propietaria, reclama ante este órgano jurisdiccional el uso, goce y disfrute del bien inmueble que le pertenece, dada su avanzada edad, y por las condiciones biológicas propias de esta etapa del ser humano; asistiéndole la necesidad de vivir en un espacio adecuado, y en condiciones que le permitan mantener un estilo de vida confortable, por lo que el Estado le debe reconocer a través de la tutela judicial efectiva el derecho que legítimamente le corresponde. En tal sentido, en virtud de lo anteriormente expuesto queda claro que ciertamente la ciudadana A.P.G.D.R., tiene la necesidad de hacer uso del inmueble que es de su legitima propiedad, cumpliendose así el tercer requisito para la procedencia del Desalojo en base a la causal contenida en el Literal B, del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. ASI SE ESTABLECE.

   Con respecto, a la pretensión de la actora al pago de la cantidad de DIECINUEVE MIL QUINIENTOS CINCUENTA BOLIVARES FUERTES (Bs. F 19.550,00), por concepto de Indemnización de Daños y Perjuicios derivados de la ocupación del inmueble propiedad de sus mandantes sin cancelar pensión de arrendamiento alguno, por los meses de agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2006; enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2007; y, enero, febrero, marzo, abril, mayo y junio de 2008; este Tribunal aprecia que con vista a la plena prueba que existe en autos, la presente demanda debe prosperar solo en forma parcial, únicamente en lo que respecta al desalojo del inmueble, pero no sobre el pago a titulo de indemnización de los Daños y Perjuicios derivados por la ocupación del inmueble, ya que en efecto en el presente caso, quedó demostrado de las pruebas aportadas al proceso que el arrendatario, aun cuando fueron extemporáneos efectuó los pagos correspondientes a dichas mensualidades, según se desprende de las planillas de depósitos consignadas por la parte demandada ya analizadas en cuerpo de este fallo, y asimismo, se evidencia que dichas cantidades se encuentran a disposición de la parte actora, por haber sido depositadas en la cuenta corriente Nº 0134-0113-62-1133006784, que mantiene la ciudadana A.P.R.G., en BANESCO, BANCO UNIVERSAL. ASÍ SE DECIDE.

   En virtud de lo antes expuesto, por cuanto quedó demostrada la procedencia de las causales contenidas en los literales “a” y “b” del artículo 34 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, como fundamento de la demandada de DESALOJO; no así, siendo improcedente la pretensión de INDEMNIZACIÓN DE DAÑOS Y PERJUICIOS derivados de la ocupación del inmueble propiedad de la parte actora, resulta forzoso para este Órgano Jurisdiccional declarar PARCIALMENTE CON LUGAR, la demanda incoada por los ciudadanos A.P.G.D.R., M.A.B., E.M.B.R. y E.C.B.R., venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nros. V-103.098, V-11.228.349, V-11.229.996 y V-11.229.995, respectivamente; en contra de la ciudadana M.T.M., venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nro. V-2.146.249, lo cual se hará de forma expresa en la parte dispositiva del presente fallo. ASÍ SE DECIDE.

   III

   DISPOSITIVA

   Por todos los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO

PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda por DESALOJO E INDEMNIZACIÓN POR DAÑOS Y PERJUICIOS, incoada por los ciudadanos A.P.G.D.R., M.A.B., E.M.B.R. y E.C.B.R., venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nros. V-103.098, V-11.228.349, V-11.229.996 y V-11.229.995, respectivamente; en contra de la ciudadana M.T.M., venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nro. V-2.146.249, respecto al inmueble constituido por el apartamento signado con el Nro. 91, del Edificio Parque Araguaney, Torre A, piso 9, ubicado en la Avenida Principal de la Urbanización La Boyera, Municipio Baruta del Estado Miranda; según contrato autenticado por ante la Notaria Pública Décima Séptima del Distrito Sucre del Estado Miranda, en fecha 30 de junio de 1994, anotado bajo el N° 13, Tomo 01, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria.

SEGUNDO

Se SUSPENDE la Medida de Secuestro decretada por este Juzgado en fecha 12 de agosto de 2009, y ejecutada por el Juzgado Quinto de Municipio Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 27 de octubre de 2009, sobre el bien inmueble propiedad a la parte actora, constituido por un apartamento signado con el Nro. 91, del Edificio Parque Araguaney, Torre A, piso 9, ubicado en la Avenida Principal de la Urbanización La Boyera, Municipio Baruta del Estado Miranda.

TERCERO

No hay condenatoria en costas en virtud de no haber un vencimiento total en el presente proceso.

Notifíquese a las parte del presente fallo, en virtud de haber sido dictado fuera del lapso natural.

Publíquese y regístrese.

Dada, firmada y sellada en la sala de despacho del Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los dieciocho (18) días del mes de diciembre del año dos mil quince (2015). Años 205º de la Independencia y 156º de la Federación.

EL JUEZ,

LA SECRETARIA

DR. ÁNGEL VARGAS RODRÍGUEZ.

ABG. I.Q..

En esta misma fecha, siendo las 08:54 a.m., previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose en el copiador de sentencia de este Tribunal la copia certificada de conformidad con lo establecido en el artículo 248 de Código de Procedimiento Civil.

LA SECRETARIA,

ABG. I.Q..

ASUNTO PRINCIPAL: AH1B-V-2008-000021.

ASUNTO ANTIGUO: 26183.

AVR/IQ/as.