Decisión de Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito de Carabobo, de 15 de Diciembre de 2015

Se inició la presente causa por demanda de desalojo interpuesta en fecha 4 de febrero de 2013, correspondiéndole conocer al Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, quien la admite por auto del 13 de febrero de 2013.

El 27 de febrero de 2013, el Alguacil del Juzgado de Municipio deja constancia de la imposibilidad de lograr la citación personal de la parte demandada.

A solicitud de la parte actora, se libra cartel de citación siendo agregados a los autos el 26 de marzo de 2013.

La Secretaria del Juzgado de Municipio el 9 de abril de 2013, deja constancia de haber fijado el cartel en la dirección suministrada.

Mediante auto de fecha 15 de mayo de 2013, el Tribunal de Municipio designa como defensora judicial de la parte demandada a la abogada M.G.C..

El 23 de mayo de 2013, comparece el ciudadano A.H. y consigna poder de administración y disposición que le fuere otorgado por el demandado y el mismo día otorga poder apud acta al abogado R.A., quien contesta la demanda el 27 de mayo de 2013.

Ambas partes promueven pruebas en fechas 3 y 6 de junio de 2013 respectivamente.

El Juzgado de Municipio, el 5 de diciembre de 2013 ordena la reposición de la causa al estado de notificar a la defensora de oficio designada, abogada M.G.C., quien acepta el cargo y presta el juramento de Ley el 17 de diciembre de 2013.

En fecha 20 de enero de 2014, la defensora judicial de la parte demandada presentó escrito de contestación a la demanda.

Ambas partes promueven pruebas en fechas 27 de enero y 5 de febrero de 2014 respectivamente.

En fecha 9 de enero de 2015, el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo dicta sentencia declarando procedente la pretensión de desalojo intentada. Contra la referida decisión, la defensora judicial de la parte demandada ejerció recurso de apelación que fue escuchado en ambos efectos mediante auto del 3 de febrero de 2015.

Cumplidos los trámites de distribución, le correspondió a esta superioridad conocer de la presente causa y por auto de fecha 4 de marzo de 2015, se le dio entrada al expediente fijándose la oportunidad para dictar sentencia.

De seguidas, procede esta instancia a dictar sentencia en los términos siguientes:

II

ALEGATOS DE LAS PARTES

ALEGATOS DE LA DEMANDANTE

En su libelo de demanda, la parte actora alega que el 9 de abril de 1997 celebró contrato de arrendamiento privado con el demandado, sobre un local comercial signado con el Nº 2, que es parte integrante de un inmueble identificado con el Nº 19, ubicado en la avenida B.d.F.A., municipio V.d.e.C. y que una vez cumplido el término fijo de duración del contrato en fecha 21 de julio de 2006, comenzó a correr un lapso de prórroga legal de dos años, lapso durante el cual las partes convinieron de mutuo y común acuerdo fijar periódicamente el canon mensual de arrendamiento, siendo que siguió recibiendo los pagos del canon después de vencida la prórroga legal el 21 de julio de 2008, quedando el arrendador en posesión del inmueble, por lo que operó la tácita reconducción y se transformó en un contrato a tiempo indeterminado, pero sin embargo, a partir de esa fecha también convinieron ajustar el canon, quedando el último canon fijado en la cantidad de mil ochocientos bolívares (Bs. 1.800,00).

Afirma que el inquilino se atrasó en el pago del canon de arrendamiento correspondiente a los meses de noviembre y diciembre de 2012 y enero de 2013, a razón de mil ochocientos bolívares (Bs. 1.800,00) cada mes.

Pretende el desalojo del inmueble y en consecuencia, que se le entregue totalmente desocupado, libre de personas y cosas, solvente de todo gasto o servicio y en el mismo buen estado en que lo recibió y se reserva el derecho de demandar el monto de los cánones de arrendamientos insolutos y los daños y perjuicios que se le han ocasionado.

Fundamenta su pretensión en los artículos 1, 33 y 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Estima la demanda en la suma de VEINTIDÓS MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 22.500,00).

ALEGATOS DEL DEMANDADO

En la presente causa, el 5 de diciembre de 2013 el Juzgado de Municipio mediante sentencia interlocutoria ordena la reposición de la causa al estado de notificar a la defensora de oficio designada, declarando nula la contestación de la demanda que tuvo lugar el 23 de mayo de 2013, realizada por el ciudadano A.H. actuando como apoderado del demandado ya que el mismo no es abogado y se le otorgó facultad para sustituir, siendo que se otorgó un poder a un abogado, hecho distinto a la sustitución a la que estaba facultado.

La anterior decisión, no fue objeto de recurso alguno por lo que adquirió firmeza, resultando concluyente que la contestación a la demanda válida fue la realizada por la defensora ad litem.

La defensora del demandado en la oportunidad de contestar la demanda, rechaza y contradice en todas y cada una de sus partes la demandad por desalojo incoada en contra de su representado por ser infundados los hechos y derechos invocados.

Niega por ser falso, que su representado se haya atrasado en el pago del canon de arrendamiento y que no cuente con suficientes recursos económicos para cumplir su obligación y que su conducta haya violado el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que solicita se declare sin lugar la demanda.

III

ANÁLISIS DE LAS PRUEBAS

PRUEBAS DE LA DEMANDANTE

Produce junto al libelo de demanda, a los folios 9 y 10 del expediente copia fotostática simple de instrumento autenticado ante la Notaría Pública Tercera de Valencia, estado Carabobo en fecha 9 de abril de 1997, que al no haber sido impugnada se valora de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1363 del Código Civil, quedando demostrado que el ciudadano M.R.O.G. dio en arrendamiento al demandado un local comercial ubicado en la avenida B.d.F.A., Nº 19, municipio V.d.e.C.. Esta instrumental cursa en copia certificada a los folios 75 al 77.

A los folios 11 al 25 produce copias fotostáticas de instrumentos privados de supuestos contratos de arrendamientos, autorizaciones y una supuesta comunicación de aumento de canon, a las cuales no se les concede valor probatorio alguno, por no ser ninguna de aquellas copias fotostáticas a que hace referencia el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. En este sentido la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia Nº RC-0259 de fecha 19 de mayo de 2005, Expediente Nº 03-0721, dispuso:

Para la Sala, las copias fotostáticas que se tendrán como fidedignas, son las fotostáticas y obtenidas por cualquier otro medio mecánico, de documentos públicos y de los privados reconocidos o autenticados, como textualmente expresa el trascrito artículo 429. Si se exhibe una copia fotostática de un documento privado simple –como es el caso de autos- ésta carecerá de valor según lo expresado por el artículo 429, que sólo prevé las copias fotostáticas o semejantes de documentos privados reconocidos o autenticados

Produce junto al libelo de demanda, a los folios 26 y 27 del expediente copia fotostática simple de instrumento protocolizado ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Distrito V.d.E.C. en fecha 8 de febrero de 1982, que al no haber sido impugnada se valora de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1363 del Código Civil, quedando demostrado que el ciudadano M.O.C. dio en venta a los ciudadanos N.J.O.G., E.R.O.G., A.Z.O.G. y S.O.G. el inmueble objeto del contrato de arrendamiento. Esta instrumental cursa en copia certificada a los folios 80 al 81

A los folios 82 al 84 produce instrumentos privados en originales consistentes en supuestas facturas que no se encuentran suscritos por persona alguna por lo que se desechan del proceso.

En el lapso probatorio, la demandante promueve a los folios 129 y 130 copia fotostática certificada de instrumento protocolizado ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio V.d.E.C. en fecha 10 de mayo de 1999, la cual se valora de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1363 del Código Civil, quedando demostrado que el ciudadano N.J.O.G. dio en venta a los ciudadanos M.R.O.G. y A.E.O.G. el inmueble objeto del contrato de arrendamiento.

Al folio 131, la demandante promueve instrumento denominado “certificado de solvencia municipal” que no posee sellos ni firma de persona alguna por lo que no puede ser valorado.

Al folio 132 promueve original de instrumento privado suscrito por los ciudadanos H.O., N.O. Y S.O., quienes son terceros que no son parte del presente juicio ni causante de las mismas, por lo que requerían ratificación testimonial de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil y como no consta en los autos que los terceros fueren promovidos como testigos, la instrumental bajo análisis carece de valor probatorio y debe ser desechada del proceso.

Al folio 133 promueve original de instrumento privado suscrito por el ciudadano R.O., quien es un tercero que no es parte del presente juicio ni causante de las mismas, por lo que requería ratificación testimonial de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil y como no consta en los autos que el tercero fuere promovido como testigo, la instrumental bajo análisis carece de valor probatorio y debe ser desechada del proceso.

A los folios 134 al 136 produce copias al carbón de instrumentos privados que no pueden ser valorados por no ser ninguna de aquellas copias fotostáticas a que hace referencia el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, conforme a la jurisprudencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, contenida en sentencia Nº RC-0259 de fecha 19 de mayo de 2005, Expediente Nº 03-0721 antes trascrita.

A los folios 137 al 148 produce instrumentos privados en originales consistentes en supuestas facturas que no se encuentran suscritos por persona alguna por lo que se desechan del proceso.

A los folios 152 al 156 produce cinco impresiones fotográficas. Con relación al modo de promover este tipo de pruebas, la Sala de Casación Civil de nuestro m.T.d.J. en decisión Nro. 472 de fecha 19 de julio de 2005 con ponencia de la Magistrado Isbelia P.d.C.; expuso lo siguiente:

Como puede observarse, la doctrina es conteste al considerar respecto a la tramitación de las pruebas libres que no se asimilan a los medios probatorios tradicionales, lo siguiente:

1.- El promovente de un medio de prueba libre representativo, esto es, fotografías, películas cinematográficas, audiovisuales, y otras de similar naturaleza, tiene la carga de proporcionar al juez, durante el lapso de promoción de pruebas, aquellos medios probatorios capaces de demostrar la credibilidad e identidad de la prueba libre, lo cual podrá hacer a través de cualquier medio probatorio.

2.- El juez en la oportunidad de pronunciarse sobre la admisibilidad de dicha prueba debe en conformidad con lo previsto en los artículos 7 y 395 del Código de Procedimiento Civil, establecer la manera en que ésta se sustanciará; y en caso de que el medio de prueba libre sea impugnado, debe implementar en la tramitación la oportunidad y forma en que deba revisarse la credibilidad e idoneidad de la prueba; pues sólo cumpliendo con esa formalidad por delegación expresa del legislador cumple el proceso su finalidad, que es un instrumento para alcanzar la justicia según lo dispone el artículo 257 de nuestra Carta Magna, al mismo tiempo, se garantiza el debido proceso y derecho de defensa de las partes.

3.-Una vez cumplidas estas formalidades, el sentenciador determinará en la sentencia definitiva -previo al establecimiento de los hechos controvertidos-, si quedó demostrada la credibilidad y fidelidad de la prueba libre en cuestión; caso contrario , desestimará dicha prueba, pues si bien se trata de medios probatorios que no prejuzgan sobre el fondo del litigio, son indispensables para que una vez establecidas dichas circunstancias, el juez pueda establecer con plena libertad los hechos que se desprenden de la prueba conforme al sistema de la sana crítica.

Las reproducciones fotográficas son documentos representativos que sirven para probar el estado de hecho que existía para el momento de ser tomada, y en virtud que es posible preparar el hecho fotográfico o filmado, es indispensable establecer su autenticidad mediante la confesión de la parte contraria, o de testigos presentes en aquel instante, o que hayan formado parte de la escena captada, o intervenido en el desarrollo posterior del negativo o por el examen del negativo por peritos, o por un conjunto fehaciente de indicios.

De manera que, a los efectos de reconocerle o no valor probatorio a las fotografías analizadas, debe este sentenciador verificar a priori si la autenticidad de las mismas ha quedado establecida en este proceso, y al efecto se observa que la parte promovente no indicó detalle alguno sobre el medio mecánico o digital por medio del cual se realizó la fotografía, tampoco identificó el lugar y la hora en que fueron tomadas las fotografías que representan el hecho que quiere demostrar, del mismo modo no consta a los autos la identificación de las personas que aparecen en dichas imágenes así como del sujeto o persona que realizó las fotografías, no trajo a los autos los negativos de las mismas ni promovió persona alguna que ratificara mediante la prueba testimonial los hechos del lugar, modo, tiempo donde fueron tomadas las fotografías, tampoco instó el examen de dichas fotos o de sus negativos por peritos.

En el caso de autos, la representación judicial de la parte demandante se limitó a promover las reproducciones fotográficas sin aportar al proceso cualquier medio probatorio capaz de demostrar la credibilidad e identidad de la prueba libre, por lo que en armonía al criterio jurisprudencial antes citado no se les concede valor probatorio a las fotografías promovidas.

PRUEBAS DEL DEMANDADO

La defensora judicial del demandado, consignó junto al escrito de contestación a la demanda constancia de consignación de telegramas dirigido al demandado, del Instituto Postal Telegráfico (IPOSTEL), quedando demostrado que el defensor judicial intentó contactar a su defendido.

En el lapso probatorio, la defensora judicial deja constancia de no presentar algún otro medio de prueba por cuanto su representado no se comunico con ella, amén de que se trasladó hasta el negocio y habló con el encargado.

IV

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Pretende la parte demandante el desalojo de un local comercial signado con el Nº 2, que es parte integrante de un inmueble identificado con el Nº 19, ubicado en la avenida B.d.F.A., municipio V.d.e.C. y al efecto alega que el arrendatario se atrasó en el pago del canon de arrendamiento correspondiente a los meses de noviembre y diciembre de 2012 y enero de 2013.

Por su parte la defensora ad litem del demandado, rechaza la demanda interpuesta, asimismo niega que su representado se haya atrasado en el pago del canon de arrendamiento.

Para decidir se observa:

El artículo 506 del Código de Procedimiento Civil señala lo siguiente:

Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido liberado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.

Igualmente, el artículo 1354 del Código Civil dispone:

Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.

Estas normas establecen lo que la doctrina gusta llamar la distribución de la carga de la prueba, que permite al Juez decidir cual de las partes debe soportar las consecuencias de la omisión o carencia de pruebas.

La Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia Nº RC-0733, de fecha 27 de julio de 2004, Expediente Nº 03-1006, dejó sentado el siguiente criterio respecto a la distribución de la carga de la prueba, a saber:

Asimismo, consta de la sentencia recurrida que el demandado negó de forma pura y simple la demanda, y por ende, negó haber incumplido esa obligación.

Sobre este particular, es oportuno advertir que constituye un principio de lógica formal y jurídica que toda negación de una negación constituye una afirmación. Por consiguiente, el demandado al alegar que no incumplió su obligación, lo que está expresando es que la cumplió y, por ende, le corresponde probar ese hecho extintivo, que implícitamente está afirmando.

Acorde con este criterio, la Sala ha establecido que al actor le basta sólo demostrar la obligación que incumbe al demandado, en manera alguna el hecho negativo de éste, de no querer pagar aquél...

.

De las normas y criterio jurisprudencial trascritos, queda de relieve que es carga de la demandante demostrar la existencia de la obligación de pago del canon de arrendamiento cuyo incumplimiento alega y en caso de lograrlo, la carga de probar el cumplimiento de la obligación recaerá sobre el demandado.

La mayoría del material probatorio aportado a los autos por la parte demandante no pudo ser valorado por razones de técnica procesal, sin embargo, quedó plenamente demostrado con la instrumental autenticada ante la Notaría Pública Tercera de Valencia, que el 9 de abril de 1997 el demandado arrendó el local cuyo desalojo se solicita.

De igual forma, quedó plenamente demostrado con la instrumental protocolizada ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Distrito V.d.E.C., que el 8 de febrero de 1982 la demandante junto a otras personas compró el inmueble que le había sido arrendado al demandado.

En este sentido, conviene señalar que la venta del inmueble no extingue la relación arrendaticia conforme al principio emptio non tollit locatum.

Abona lo expuesto, el tratadista Ricardo Henríquez La Roche quien expone que el tercero adquiriente de la cosa adeudada no puede desconocer una obligación contraida por el enajenante y que no podría ser lícito al arrendador servirse de la enajenación para reducir a la nada la relación. (Obra citada: Arrendamientos Inmobiliarios, tercera edición, página 110)

Apuntan en el mismo sentido, el artículo 1604 del Código Civil y 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que establecen:

Aunque se enajene la finca, subsistirá el arrendamiento durante el plazo convenido, siempre que conste por instrumento público o por instrumento privado que tenga fecha cierta, a no ser que se hubiese estipulado lo contrario...

Si durante la relación arrendaticia, por cualquier causa, el inmueble arrendado pasare a ser propiedad de una persona distinta del propietario¬arrendador, el nuevo propietario estará obligado a respetar la relación arrendaticia en los mismos términos pactados, y las acciones relativas a la terminación de la relación arrendaticia sobre el inmueble sólo podrán tramitarse conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto¬Ley.

Como se observa, la enajenación mediante la cual la demandante adquiere el inmueble que le fue arrendado al demandado no afecta la existencia del contrato de arrendamiento, el cual subsiste, resultando concluyente que el ciudadano A.E.H.L. tenía la obligación de pagar el canon de arrendamiento tal como estaba previsto en el contrato celebrado el 9 de abril de 1997.

Como quiera que la obligación de pagar el canon de arrendamiento quedó plenamente demostrada y siendo que el demandado no demostró haber cumplido con el pago del canon de arrendamiento de los meses de noviembre y diciembre de 2012 y enero de 2013, habida cuenta que el ordinal 1º del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercial contempla como causal de desalojo que el arrendatario haya dejado de pagar dos cánones de arrendamiento consecutivos, es forzoso concluir que la demanda por desalojo debe prosperar, lo que determina que el recurso de apelación sea desestimado, como quedará establecido de manera expresa y precisa en el dispositivo del presente fallo, Y ASÍ SE DECIDE.

V

DECISIÓN

Por todos los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Bancario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por la abogada M.G.C., actuando en su carácter de defensora ad litem de la parte demandada, ciudadano A.E.H.L.; SEGUNDO: SE CONFIRMA la sentencia dictada el 9 de enero de 2015 por el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo; TERCERO: CON LUGAR la demanda de desalojo intentada por la ciudadana A.Z.O.D.R. en contra del ciudadano A.E.H.L.; CUARTO: SE ORDENA al demandado, ciudadano A.E.H.L. hacer entrega material a la demandante, del local comercial signado con el Nº 2, que es parte integrante de un inmueble identificado con el Nº 19, ubicado en la avenida B.d.F.A., municipio V.d.e.C., totalmente desocupado, libre de personas y cosas, solvente de todo gasto o servicio y en el mismo buen estado en que lo recibió.

Notifíquese a las partes.

Remítase el presente expediente al tribunal de origen en la oportunidad correspondiente.

Publíquese, regístrese y déjese copia.

Dado, firmado y sellado en la sala del despacho del Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Bancario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en la ciudad de Valencia, a los quince (15) días del mes de diciembre de dos mil quince (2015). Año 205º de la Independencia y 156º de la Federación.

J.A. MOSTAFÁ P.

EL JUEZ TEMPORAL N.R.R.

LA SECRETARIA TITULAR

En la misma fecha, se dictó y publicó la anterior decisión siendo las 2:30 p.m. previo el cumplimiento de las formalidades de Ley.

N.R.R.

LA SECRETARIA TITULAR

Exp. Nº 14.411

JAMP/NRR/RS.-