Decisión de Juzgado Primero de Municipio de Caracas, de 30 de Octubre de 2006
| Fecha de Resolución | 30 de Octubre de 2006 |
| Emisor | Juzgado Primero de Municipio |
| Ponente | Zobeida Romero |
| Procedimiento | Cumplimiento De Prorroga Legal |
REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
JUZGADO PRIMERO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.
Caracas, treinta (30) de octubre de dos mil seis (2006)
196º y 147º
JUEZ: Abg. Z.M.R. Zarzalejo.
EXPEDIENTE No.: AP31-V-2006-000595.
FECHA DE ENTRADA DEL EXPEDIENTE: 24 de octubre de 2006.
FOLIOS: (16) Cuaderno Principal.
MOTIVO: Solicitud de Vencimiento de Prórroga Legal.
SENTENCIA: Interlocutoria.
IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES
PARTE ACTORA: ciudadano A.R..
PARTE DEMANDADA: ciudadano J.C.B..
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Vistos los recaudos presentados ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos por el ciudadano A.R., titular de la Cédula de Identidad N° V-1.508.462, representado por su apoderado judicial, abogado E.J.R.G., inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 24.634. Se observa que la parte actora indicó que en fecha 17 de octubre de 1995, celebró un Contrato de Arrendamiento, con el ciudadano J.C.B., titular de la Cédula de Identidad N° V-10.516.485, por el período de un (1) año, sobre el siguiente bien inmueble: “Local comercial ubicado en Meriche, sector La Lagunita, carretera Petar S.L., kilómetro 21, edificio a Rodríguez, Municipio P.C. delE.M.”; y que dicho contrato sufrió sucesiva prórrogas, hasta que en fecha 23 de abril de dos mil tres (2003), suscribió con el referido ciudadano un Convenio de Desocupación, ante la Notaría Pública Octava del Municipio Sucre del Estado Miranda, anotado bajo el N° 27, tomo 06, en el cual se estableció en su cláusula primera que: “EL ARRENDADOR SE COMPROMETE CON EL ARRENDATARIO A DARLE UN PLAZO, DESDE EL DÍA 30/10/2002 HASTA EL DÍA 30/10/2005, FECHA ÉSTA EN QUE EL ARRENDADOR SE COMPROMETE A ENTREGAR EL INMUEBLE LIBRE DE BIENES MUEBLES Y PERSONAS, SIN PRÓRROGA Y SIN DILACIÓN ALGUNA” (sic).
Ahora bien, constata este Tribunal que en el capítulo del libelo denominado “Petitum”, el acionante indica que acude ante este Tribunal a fin de solicitar: “…el “VENCIMIENTO (sic) PRORROGA LEGAL y que se sirva ordenar la entrega material inmediata del inmueble, libre de bienes, personas y totalmente solvente de los servicios, como se establece en el contrato o en su defecto se sirva dictar la medida de secuestro sobre el mismo y se ponga al ciudadano A.R. en posesión de la cosa, en calidad de depositario hasta tanto se defina el proceso, a tenor de lo dispuesto en el artículo 39 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario”… (Subrayados del Tribunal).
Corresponde a este órgano jurisdiccional pasar a analizar los presupuestos procesales para pronunciarse sobre la admisión de la solicitud propuesta:
De la cita del petitorio de la parte actora se puede observar que éste no está interponiendo una demanda de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento por vencimiento de la prórroga legal, sino que se trata de una “Solicitud de Vencimiento de prórroga legal” y que como consecuencia de dicha solicitud, este Tribunal ordene la entrega material inmediata del inmueble. O en su defecto, se decrete la medida de secuestro conforme a lo previsto en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
En primer lugar, se observa que no existe en nuestro ordenamiento procesal, alguna acción que permita a este órgano jurisdiccional concederle al arrendador el “vencimiento de la prórroga legal”, así como tampoco le es permitido ordenar la entrega material inmediata del bien ordenado, sin que medie un procedimiento en el cual ambas partes expongan sus alegatos y presenten pruebas, en igualdad de condiciones.
En segundo lugar, es importante tener a la vista lo dispuesto en el artículo 1167 del Código Civil, que establece:
En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.
Por otro lado, el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios contempla:
La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado. En este caso, el Juez a solicitud del arrendador, decretará el secuestro de la cosa arrendada y ordenará el depósito de la misma en la persona del propietario del inmueble, quedando afectada la cosa para responder al arrendatario, si hubiere lugar a ello.
(Subrayados del Tribunal).
De las normas transcritas se evidencia que si el demandado no cumpliese con lo establecido en el contrato, el actor puede reclamar judicialmente la ejecución del contrato o su resolución, entendiéndose el primero de éstos como el cumplimiento del contrato. Y lo previsto en la segunda parte del artículo 39 citado no es más que una medida cautelar, que debe tramitarse en cuaderno separado del principal, sin que deba entenderse que la primera parte del artículo se refiere a una simple solicitud, sino que se trata de una interposición de una demanda por cumplimiento de contrato, cosa que no hizo el demandante en su escrito libelar.
Lo desarrollado en la presente decisión, ha sido sustentado por la jurisprudencia patria, especialmente de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, al establecer:
…”Al respeto, es necesario precisar que el cumplimiento del contrato se exige sólo en aquellos casos en los cuales esté determinado el tiempo de duración del contrato de arrendamiento, ya que allí sólo se está solicitando el cumplimiento de la obligación tal como ha sido contraída, pacta sunt servanda, de forma que la voluntad unilateral del arrendador de solicitar el cumplimiento o la desocupación no obedece a la voluntad unilateral de éste, sino a lo previsto y consentido por ambas partes en el contrato; en conclusión, el cumplimiento de un contrato de arrendamiento se puede demandar cuando: i) el término convenido ha expirado así como la subsiguiente prórroga -si el inquilino tiene derecho a ella- y, ii) por el incumplimiento de alguna de las obligaciones contractuales o legales; pero visto que en el caso planteado la relación arrendaticia se había convertido a tiempo indeterminado, no podía ser válida la notificación unilateral del arrendador de no continuar la relación y menos considerar que ello convirtió el contrato a tiempo determinado, por lo que no era posible que el demandante solicitara el cumplimiento del contrato y menos por vencimiento de la prórroga legal concedida, ya que la única vía para solicitar el desalojo en contratos sin determinación de tiempo es demandar de conformidad con alguna de las causales previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios,…” (28-06-2005. EXP. n° 04-1845, Magistrado-Ponente: FRANCISCO CARRASQUERO LÓPEZ). Resaltado y subrayado del Tribunal.
Se evidencia del precedente jurisprudencial citado, que la acionante puede demandar el cumplimiento de un contrato de arrendamiento cuando el término convenido ha expirado así como la prórroga legal, y por el incumplimiento de alguna de las obligaciones contractuales o legales, obedeciendo dicha acción a lo previsto y establecido por las partes en el contrato, y no a la voluntad unilateral del arrendador.
Visto que lo interpuesto en el presente caso no se trata de una demanda de “Cumplimiento de Contrato por vencimiento de prórroga legal”, sino de una “Solicitud de Vencimiento de Prórroga Legal, con la orden de entrega inmediata del inmueble arrendado”, para lo cual no existe acción en el ordenamiento jurídico venezolano, resulta forzoso para este Juzgado, declarar la inadmisibilidad de la solicitud que antecede, por ser contraria al orden público.
En relación a la medida de secuestro solicitada de conformidad a lo dispuesto en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se observa que siendo ésta una medida cautelar, está sujeta a que haya un proceso pendiente, el cual no es el presente caso, pues como ya se dijo ut supra, no se trata ésta de una demanda, en forma, sino de una “Solicitud de Vencimiento de prórroga legal” y subsiguiente entrega “inmediata” del inmueble.
En base a las consideraciones anteriores, este Juzgado declara INADMISIBLE la solicitud de “VENCIMIENTO DE PRÓRROGA LEGAL”, interpuesta por el ciudadano A.R..
No hay condenatoria en costas, dada la naturaleza de la decisión.
Publíquese y regístrese.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los treinta (30) días del mes de octubre de dos mil seis (2006). Años 196° de la Independencia y 147° de la Federación.
LA JUEZ TITULAR,
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Abg. Z.M.R. ZARZALEJO.
LA SECRETARIA TITUALR,
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Abg. V.R..
ZMRZ/VR/dama.
ASUNTO N°: AP31-V-20006-000595.
