Decisión de Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Tachira (Extensión San Cristóbal), de 28 de Mayo de 2015

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA.

204° y 155°

IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES

PARTE DEMANDANTE: A.M.M.G., venezolana, mayor de edad, con cédula de identidad No. V-13.304.299, de éste domicilio y hábil.

APODERADO DE LA PARTE DEMANDANTE: G.J.V.R., con Inpreabogado No. 38.697.

PARTE DEMANDADA: PROMOCIONES ROAN, C.A. sociedad mercantil inscrita inicialmente en el Registro mercantil Primero del Estado Táchira, en fecha 26 de mayo de 2006, bajo el No. 48, tomo 11-A, posteriormente inscrita por cambio de domicilio en el Registro Mercantil Primero de Mérida, en fecha 09 de agosto de 2007, bajo el No. 78, tomo 19-A, con modificación importante en esa última oficina en fecha 29 de abril de 2008, bajo el No. 63, tomo 10-A y en fecha 14 de marzo de 2011, bajo el No. 14, tomo 45-A R1 Mérida, representada por el Director Ejecutivo A.R.S., venezolano, con cédula de identidad No. V-14.806.484 y el Director Técnico E.A.C.A., venezolano, con cédula de identidad No. V-11.610.682; al ciudadano A.R.S., venezolano, soltero, mayor de edad, con cédula de identidad No. V-14.806.484; al ciudadano E.A.C.A., venezolano, casado, con cédula de identidad No. V-11.610.682 y a la ciudadana L.M.G.D.C., venezolana, casada, mayor de edad, con cédula de identidad No. V-11.128,749.

APODERADO DE LA PARTE DEMANDADA: D.V.N.D.A., D.G.N.C. y THAYVE NAKARY M.C., con Inpreabogados No. 28.422, 38.729 y 162.559 en su orden.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA DE INMUEBLE.

EXPEDIENTE No.: 21.674.

PARTE NARRATIVA

ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA

Mediante escrito recibido por distribución en fecha 17 de octubre de 2013 (fls. 1 al 11), la parte demandante manifestó que estando en su derecho constitucional de tener una vivienda digna, se interesó en un desarrollo de propiedad h.u. en la Avenida Las Pilas, con carrera 2, Urbanización S.I., denominado “Residencias Alcázar”, patrocinado por la S.M. PROMOCIONES ROAN, C.A., dirigiéndose a la oficina de ventas, quienes de manera hábil siempre explicaron e ilustraron las ventajas, los privilegios y los pormenores del desarrollo habitacional mencionado, a lo que concluyó que no era un simple apartamento, sino un condominio con muchas anexidades o comodidades y ventajas. Que la odisea se inició el día 21 de noviembre de 2007, cuando formalmente suscribió contrato de opción de compra venta con la S.M. PROMOCIONES ROAN, C.A., donde consta la descripción, composición y ubicación plena del inmueble objeto del contrato que es un apartamento con todas sus áreas anexas y adherencias como bienes comunes, el precio convenido, la forma de pago y el tiempo de duración del contrato premilitar. En la cláusula primera se describió el objeto del contrato, básicamente la ubicación del inmueble; la cláusula segunda la identificación y características de la vivienda y sus anexidades propias del conjunto residencial. Las cláusulas: quinta, sexta y séptima, se refieren al precio pactado, el incremento del precio conforme al IPC y la forma de pago. En tal sentido, el precio pactado fue de DOSCIENTOS TREINTA Y SIETE MIL SEISCIENTOS OCHENTA BOLÍVARES (Bs. 237.680,00), el cual pagó en su totalidad la demandada desde el 19 de octubre de 2007, hasta el 19 de noviembre de 2008, en 15 cuotas, a saber, una cuota inicial de DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 10.000,00), tres cuotas especiales, la primera de CIENTO VEINTITRES MIL BOLÍVARES (Bs. 123.000,00), la segunda de TREINTA Y NUEVE MIL QUINIENTOS CUARENTA BOLÍVARES (Bs. 39.540,00) y la última de VEINTINUEVE MIL NOVECIENTOS CUARENTA BOLÍVARES (Bs. 29.940,00), así como once cuotas fijas de TRES MIL DOSCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 3.200,00) cada una, para el total del precio pactado entre las partes, dando así fiel cumplimiento a la cláusula séptima del contrato de opción de compra venta, quedando ningún saldo o diferencia pendiente, ni aplicando nada concerniente al reajuste por inflación, porque aún cuando el contrato lo estipuló expresamente, no se aplicó por el incumplimiento de la empresa PROMOCIONES ROAN, C.A. como más adelante se señalará y en segundo lugar porque el Gobierno Nacional decretó ilegales estos reajustes; que el último pago se efectuaría en la Oficina de Registro inmobiliario mediante cheque de gerencia o depósito bancario en efectivo previamente realizado en el banco y en número de cuenta suministrado en la oficina de ventas, lo que equivale a que pagó el otorgamiento del documento definitiva de compra venta en el registro que jamás se materializó. Que la empresa demandada se obligó según la cláusula décima primera del contrato, en concluir las obras una vez que obtuvieran los permisos de habitabilidad, así como el cumplimiento de variables urbanas fundamentales y factibilidades de servicios, por lo que una vez notificada de este hecho, la promitente compradora debía consignar los gatos de registro inmobiliario para protocolización del documento, honorarios y colego de abogados, pero como dicho lapso no era específico, se dirigió a la oficina de ventas de la empresa demandada, donde le informaron en octubre de 2007, que dichos trámites durarían hasta un año o poco más, por lo que le informaron que debería esperar hasta diciembre de 2008 a mas tardar, para así concluirse la obra. Que tuvo paciencia porque pasó todo 2009 y la mitad del 2010 sin que la demandad haya cumplido. Que nunca fue notificada de dicho permiso de habitabilidad, ni de la factibilidad de los servicios y las áreas comunes ofrecidas en la oferta, que nunca se vio consumada en la realidad, por lo que cansada de esperar, acudió en junio de 2010 a INDEPABIS, para denunciar la oferta engañosa, donde comenzó un largo periplo (sic) para tratar de solucionar la situación y donde se luchó por todos los medios de conseguir una salida al conflicto, en vista que no se dilucidaba nada positivo, tanto que a la final por recomendación o sugerencia de la institución y del propio Presidente de la República para ese momento, se denunció por la Fiscalía del Ministerio Público, ya que toda esta irregularidad trascendió a más allá de una oferta inmobiliaria engañosa, reuniones formales e informales se realizaron a fin de buscar y agotar todos los mecanismos alternativos para la resolución del conflicto, transcurrido meses y años, pero sin ver salida. Que con la denuncia en Fiscalía del Ministerio Público, terminó en una acusación penal formal, se decretó por el Circuito Penal del Estado Táchira, una medida cautelar de prohibición de enajenar y gravar el inmueble, sobre el cual se edificaría la propiedad horizontal, todo con miras de lograr la garantía que la empresa demandada cumpliera con el contrato de promesa bilateral de compra venta y no quedaran ilusas sus aspiraciones y las de muchos ciudadanos que confiaban sus ahorros de tantos años de trabajo y sacrificios en la empresa que les ofertó una vivienda digna. Que una vez abierto el proceso penal por la formalización de la denuncia en fecha 05 de noviembre de 2010, la Fiscalía Primera del Ministerio Público, con expediente No. 20F1-1346-10, donde culminada la fase de averiguaciones, en fecha 05 de febrero de 2011, se remite la causa al circuito penal del Estado Táchira por el Delito de Estafa Agravada y Asociación para delinquir, con solicitud que se decreten Medidas Preventivas Cautelares de Prohibición de Enajenar y Gravar bienes, aseguramiento de bienes, bloqueo e inmovilización de cuentas bancarias y/o cualquier otro instrumento financiero, en el cual las víctimas son un grupo de ciudadanos junto con su persona; causa penal inventariada con el número SP21-P-2011-001124, del Tribunal de Primera Instancia en Funciones de Control No. 3, quien sustanció la petición formulada por la Fiscalía y procedió a las referidas medidas, ordenando librar oficios a la Superintendencia de Bancos y otras instituciones, como a las oficinas de registros inmobiliarios, para materializar las medidas, a lo cual en principio a los dirigentes de la empresa demandada les pareció indiferente, pero con el transcurrir del tiempo, al hacer estragos en su patrimonio, se vieron en la imperiosa necesidad de llegar a un acuerdo, por lo que de buena fe entre las partes, luego de varias audiencias conciliatorias, de reuniones formales e informales, en las cuales manifestaban que no se avanzaba ni avanzaría en la obra como consecuencia de la medida, les era necesario levantarlas, valiéndose de su poder de convencimiento que ahora si cumplirían, para que se levantaran las medidas, a cambio de dar otra garantía real, cierta y valedera, surgiendo reuniones para buscar una solución. Que ante la rotunda negativa de aceptar levantar la medida, no les quedó otra alternativa a los representantes legales de la empresa, constituirse a título personal como fiadores solidarios sin beneficio de exclusión de la S.M. PROMOCIONES ROAN, C.A., en todas y cada una de las obligaciones que contemplaría el nuevo compromiso de promesa bilateral de futura compra venta, cuyo incumplimiento hoy se demanda, ya que ellos estimaron que un lapso de cumplimiento con el apartamento y el condominio, último, único y definitivo de nueve (9) meses contados a partir de la publicación del auto del Tribunal de Control del levantamiento general de medidas si terminarían de cumplir todas sus obligaciones, salvo razones de fuerza mayor no imputables a la empresa. Que finalmente ante su fianza personal, se logró materializar un posible acuerdo que terminaría con la pesadilla (sic), bajo la condición de solicitar el levantamiento de la medida de prohibición de enajenar y gravar del lote de terreno donde se edificaría el Conjunto Residencial, por lo que en fecha 17 de junio de 2011, en la notaría pública segunda de San Cristóbal, bajo el No. 05, tomo 99, folios 41-47, se firmó un nuevo contrato de promesa bilateral de futura compra venta, que es el instrumento fundamental de esta demanda, en el cual las partes asumen recíprocas concesiones. Que la cláusula primera quedó sin cambios, que la cláusula segunda ofreció en venta el apartamento B-1-1, de la Torre “B”, de 3 habitaciones, 2 baños con cerámica en paredes y piezas sanitarias, área integral para sala-cocina-comedor y área de oficio, con punto de aire acondicionado en la sala y en la habitación principal, ventanas panorámicas en sus áreas y todos los servicios comunes que se especifiquen en el documento de condominio respectivo, sin closets, sin cocina y dotado de un puesto de estacionamiento con techo, así como entregar el apartamento con piso y sócalos de cerámica de primera calidad que será seleccionada por el futuro adquiriente. El edificio cuenta con cuarto para basura separado del cuarto de las instalaciones del gas y el conjunto con parque infantil, entrada y salida normal, mas salida de emergencia, piso de cerámica en las áreas comunes, paredes rugosas en las escaleras y áreas comunes para proteger del sucio, dos ascensores uno para pisos pares y otro para pisos impares, puestos para visitantes, casilla de vigilancia, área de usos múltiples, canchas deportivas, plaza y áreas verdes, asistencia por conserjería y área de guardería, por lo que insisten que el contrato no es o era solo edificar un apartamento, sino un conglomerado de anexidades o dependencias de uso común a la vivienda. En la cláusula tercera se fijó el precio del inmueble ofrecido en la promesa bilateral futura de compra venta en la cantidad de DOSCIENTOS TREINTA Y SIETE MIL SEISCIENTOS OCHENTA BOLÍVARES (Bs. 237.680,00), el cual no sufriría modificación alguna por ningún concepto, el cual se pagó en su totalidad. Se señaló en la cláusula cuarta, el término del contrato, el cual quedó en un plazo máximo de nueve (9) meses contados a partir del auto de levantamiento general de las medidas de prohibición de enajenar y gravar decretadas por el Tribunal Tercero de Control del Estado Táchira. En el nuevo contrato, se estableció que la empresa declara que ya recibió de el futuro adquiriente la totalidad del precio pactado en el documento primigenio de opción a compra venta, así como que la empresa notificará mediante telegrama la obtención de la habitabilidad del referido inmueble en un plazo de diez (10) días hábiles a su obtención y suministrará la documentación necesaria para que el futuro adquiriente redacte y tramite la documentación de venta, comprometiéndose éste último a notificar a la empresa con diez (10) días hábiles de anticipación por lo menos el lugar, día y hora de la protocolización del documento definitivo de compra venta, notificación que tiene que hacer llegar por telegrama con acuse de recibo o entregada personalmente en la sede de la empresa. En la cláusula séptima se fijó el domicilio especial para las partes. En la cláusula décima primera se constituyeron como fiadores principales sin beneficio de exclusión los ciudadanos A.R.S. y E.A.C.A., sobre todas y cada una de las obligaciones de la nueva promesa bilateral de compra venta. En la cláusula segunda se firmó acuerdo de conformidad, cerrando así aparentemente el fin a tantos inconvenientes y que habían acarreado pérdida de tiempo y dinero para ambas partes, pues la idea era evitarse más contratiempos y que la empresa cumpliera sus obligaciones tal y como se pactaron en noviembre de 2007. Que una vez otorgado el documento, el día 18 de julio de 2011, para poder inicial el cómputo del término o lapso para el cumplimiento del contrato, solicitó al Juzgado Tercero de Control del Circuito Penal del Táchira, procediera a decretar el levantamiento de la medida de prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble propiedad de Roan, C.A., procediendo el referido Tribunal a negarla motivadamente según se desprende del referido auto de la misma fecha de la solicitud del levantamiento de la medida. Que los representantes de Promociones Roan, C.A., a través de sus apoderados, insistieron en la necesidad de levantar la medida para cumplir con sus obligaciones, por lo que en fecha 05 de agosto de 2011, se llevó a cabo una audiencia especial, donde acudieron todas las partes interesadas, en la cual se logró conciliar para darle fuerza al segundo documento de opción de compra venta, en efecto el auto que riela al folio 923 al 942, pieza III del expediente penal, constan las razones y motivaciones de la Resolución, logrando así lo requerido por PROMOCIONES ROAN, C.A., en el levantamiento de la medida preventiva cautelar de prohibición de enajenar y gravar, por lo que ya no tendrían excusas para cumplir con el nuevo contrato de opción de compra venta de fecha 17 de junio de 2011, así comenzaría el cómputo del término del cumplimiento del contrato pactado en la cláusula cuarta de la promesa bilateral de futura compra venta, sin ningún contratiempo. Que por oficio No. 3C-2272-11, de fecha 12 de agosto de 2011, el Juzgado Tercero de Control del Circuito Penal del Táchira, notificó formalmente a la Superintendencia de Bancos y otras instituciones financieras, sobre el desbloqueo de la medida de bloqueo e inmovilización de cuentas bancarias y/o cualquier otro instrumento financiero de la hoy demandada, con excepción de una cuenta corriente de Banesco. Que por ser en fecha 12 de agosto de 2011 que se libraron los oficios de levantamiento de medidas, los nueve meces deberían correr a partir de esa fecha, los cuales vencieron en fecha 31 de mayo de 2012. Que la demandada no cumplió con lo ofrecido en el contrato de opción de compra venta, donde se evidencia que no existe la voluntad de ofrecer un conjunto residencial organizado como tal a través del documento de condominio debidamente protocolizado, la torre “B”, no tiene; no existe el porcentaje del valor atribuido al conjunto residencial y al apartamento construido a los efectos de cargas y derechos sobre bienes comunes; no existen las condiciones generales de las áreas comunes, no existe el conjunto con el parque infantil, no existen puestos para visitantes, tampoco el área de usos múltiples, no hay canchas deportivas, no se ve la plaza y menos áreas verdes, hasta la presente fecha es nula la asistencia para conserjería y no se evidencia el área de guardería. Que sencillamente no han cumplido, no cumplieron, luego de celebrarse varios actos en Fiscalía, Tribunales e incluso indepabis, así como también reuniones informales, que insistió por escrito y verbalmente que se levantara la medida cautelar real, pero la empresa no cumplió con sus obligaciones, ya que así se evidenció o se dejó constar en el acta fiscal de fecha 02 de abril de 2013, cuando no se aceptó la entrega del apartamento, ya que todas las áreas o dependencias comunes que giraban en su entorno acordadas en la Cláusula Segunda del Contrato de promesa bilateral de futura compra venta, no se habían ejecutado en absoluto, tal como se dejó constancia en la causa penal, mintiendo la demandada hasta en dicho juicio, por lo que en virtud del desacuerdo entre las partes, se vio obligado a solicitar Inspección Especial para que fuera una autoridad o tercero ajeno a las partes, la que se trasladara y constituyera en el conjunto residencial el Alcázar, torre B, piso1, apartamento B-1-2, la cual fue evacuada por funcionarios del C.I.C.P.C., el día 11 de abril de 2013, donde se dejó constancia que luego de realizar un recorrido en las áreas pertenecientes al referido conjunto residencial, se constató que el mismo carece de parque infantil, área de usos múltiples, canchas deportivas, área de guardería, asistencia por conserjería, puestos para visitantes y áreas verdes, evidenciándose en forma fehaciente e inequívoca de la inspección policial especial judicial, el incumplimiento de la Sociedad Mercantil Promociones Roan, C.A., que no solo se limita como lo afirman sus representantes y abogados en la pura y simple transferencia de la propiedad de un apartamento con un puesto de estacionamiento techado, el cual hoy día está terminado, sino la obligación de diversas etapas o adherencias comunes, porque abarca y gira en torno a unas áreas de disfrute que fueron ofertadas y que son de uso exclusivo para los propietario, partiendo no solo del hecho que fue ilustrado en la Oferta Inicial, sino además esas mismas condiciones generales de áreas y anexidades se plasmaron en forma clara, precisa y lacónica tanto en el contrato primigenio de fecha 21 de noviembre de 2007, como en el segundo contrato, ambos de promesa bilateral de futura compra venta, autenticado en fecha 17 de junio de 2011, áreas comunes tales como el puesto para visitantes, áreas de usos múltiples, canchas deportivas, parque infantil, plaza y área verde, asistencia de conserjería y área de guardería como una obligación de hacer. Que han sido las múltiples oportunidades de emplazamiento de la demandada para que le cumpla con las obligaciones como se pactaron y se materialice la venta definitiva del inmueble, sin embargo, sus representantes salen con evasivas y con el argumento que ya no viene al caso mencionar, al punto que en Fiscalía y Tribunal presentan escritos donde afirman expresamente haber cumplido al pie de la letra las obligaciones para con la demandante, pero en lo real, cierto y verdadero es que no lo han hecho, no han cumplido con ninguno de los dos contratos, solo cumplieron con el apartamento como tal que es solo una parte del contrato. Que por todo lo anterior proceden a demandar a PROMOCIONES ROAN, C.A., para que cumpla con las obligaciones de constituir, registrar y hacer cumplir el documento de compra venta de un apartamento en el Conjunto Residencial “El Alcázar” ampliamente identificado en la cláusula segunda y tercera, entregando el apartamento con pisos y sócalos de cerámica de primera calidad que debería ser seleccionada por mi persona tal como así lo expresa el contrato, así como el parque infantil, los puestos para visitantes, el área de usos múltiples, las canchas deportivas, la plaza y las áreas verdes, la asistencia por conserjería y el área de guardería, los cuales hasta la fecha no existen o no se ha cumplido con ello; igualmente solicitan en el particular segundo del petitorio, el cumplimiento del contrato que en fecha 17 de junio de 2011, se pactó en la notaría pública segunda de San Cristóbal, inserto bajo el No. 05, tomo 99, folios 41-47 y la condena en costas del proceso. Estimó la demanda en la cantidad de DOS MIL BOLÍVARES (Bs. 2.000.000,00), equivalentes a 18.691,59 unidades tributarias.

ADMISIÓN

Por auto de fecha 23 de octubre de 2013 (f. 194, pieza I), el Tribunal admitió la presente demanda y ordenó la citación de la S.M. PROMOCIONES ROAN, C.A., así como de los ciudadanos A.R.S. y E.A.C.A..

CITACIÓN

Mediante diligencia de fecha 12 de noviembre de 2013 (f. 206, pieza I), el Alguacil del Tribunal informó sobre la diligencia de citación de la S.M. PROMOCIONES ROAN, C.A., en la persona del ciudadano E.A.C.A..

Por diligencia de la misma fecha inserta al folio 208, pieza I, el Alguacil informó la citación personal del ciudadano E.A.C.A..

REFORMA DE LA DEMANDA

Mediante escrito de fecha 22 de noviembre de 2013 (f. 232, pieza I), la parte demandante presentó escrito de reforma de demanda, a fin de emplazar al juicio a la ciudadana L.M.G.D.C. en condición de cónyuge del ciudadano E.A.C.A..

ADMISIÓN DE LA REFORMA DE LA DEMANDA

Por auto de fecha 25 de noviembre de 2013 (f. 238, pieza I), el Tribunal admitió la reforma de la demanda y ordenó la notificación de la S.M. PROMOCIONES ROAN, C.A., y del ciudadano E.A.C.A., así como ordenó la citación de los ciudadanos A.R.S. y L.M.S.D.C., concediéndoles cinco (5) días como término de la distancia y para que contesten dentro de los veinte (20) días a que conste en autos la última de las citaciones practicadas, comisionando para la citación de la co demandada antes nombrada al Juzgado de los Municipios Trujillo, Pampán y Pampanito de la Circunscripción Judicial del Estado Trujillo.

CITACIÓN

Mediante diligencia de fecha 14 de abril de 2014 (f. 129, pieza II), la abogada THAYVE NAKARY M.C., consignó copia simple del poder que le otorgare la ciudadana L.M.G.P., dándose por citada para los efectos de la presente causa.

Mediante diligencia de fecha 05 de mayo de 2014 (f. 141, pieza II), el Tribunal informó sobre la citación de la abogada L.D.V.O.R., en condición de defensora ad litem del ciudadano A.R.S..

OPOSICIÓN DE CUESTIONES PREVIAS

Mediante diligencia de fecha 19 de mayo de 2014 (fls. 146-147, pieza II), la parte demandada actuando a través de apoderados, opuso la cuestión previa del defecto de forma de la demanda, por no existir a su decir, las pertinentes conclusiones, tal como lo establece el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, atinente a los requisitos de la demanda.

CONTRADICCIÓN A LAS CUESTIONES PREVIAS OPUESTAS

Mediante escrito de fecha 13 de junio de 2014 (f. 151-153, pieza I), la parte demandante presentó un escrito en el cual impugnó el poder de la co demandada PROMOCIONES ROAN, C.A., la confesión de la referida empresa demandada y contradijo la cuestión previa opuesta.

INSISTENCIA EN LA CUESTIÓN PREVIA OPUESTA

Mediante escrito de fecha 18 de junio de 2014 (fls. 154-157, pieza II), la parte demandada formuló defensas con relación a la impugnación del poder de Promociones Roan, C.A., así como manifestó que la parte demandante no podía contradecir sino subsanar la cuestión previa, por tanto, al no estar subsanada, solicita al Tribunal declare con lugar la cuestión previa opuesta.

DECISIÓN DE LA INCIDENCIA DE CUESTIONES PREVIAS

Del folio 163 al folio 167 y sus vueltos, pieza II, riela decisión sobre las cuestiones previas opuestas, declarándolas SIN LUGAR y ordenando contestar la demanda dentro de los cinco primeros días a que conste en autos la última notificación de las partes.

CONTESTACIÓN A LA DEMANDA Y RECONVENCIÓN

Mediante escrito de fecha 21 de julio de 2014 (fls. 178 al 188, pieza II), la parte demandada formuló la contestación en los siguientes términos: negaron, rechazaron y contradijeron la demanda en todas y cada una de sus partes. Que es totalmente falso que la demandada haya incumplido con sus obligaciones contractuales, pues si ha cumplido en todas las condiciones pactadas en ambos contratos suscritos con la demandante. Que para la presente fecha se encuentra totalmente construida la torre “B” del conjunto residencial El Alcázar, donde se encuentra ubicado el apartamento B-1-1, así como es totalmente falso que la demandante no haya sido nunca notificada de la obtención del permiso de habitabilidad, por cuanto el mismo ya se obtuvo por la Alcaldía del Municipio San Cristóbal, en junio de 2012 y su cédula catastral ya fue debidamente emitida en fecha 17 de octubre de 2012 bajo el No. 0009035 y está en pleno conocimiento por cuanto fue publicado en el periódico Diario La Nación y en telegrama con acuse de recibo y en los escritos consignados ante la Fiscalía Primera del Estado Táchira, en el expediente donde se ha ventilado la denuncia mencionada por la demandante. Que se instaló en el apartamento B-1-1, porcelanato de la más alta calidad, la cual fue escogida por el ciudadano S.P., en su carácter de concubino de la demandante, quien se traslado hasta el establecimiento denominado Ceramic Center y escogió el porcelanato más costoso que existía para el momento en la mencionada tienda y precio que fue cancelado en su totalidad por la empresa PROMOCIONES ROAN, C.A. contratando personal calificado para la colocación de las piezas de porcelanato, a los fines que quedaran perfectamente colocadas y así quedó debidamente certificado por la S.M. PROMOCIONES ROAN, C.A., en la inspección y avalúo realizado por el arquitecto de BANAVIH en el expediente 3C-SP-21-P-2011-001124 de la Fiscalía Primera de éste circuito penal. Que los dos (2) baños del apartamento B-1-1 se encuentran instalado todo lo necesario para su funcionamiento, es decir, duchas metálicas, griferías para agua caliente y fría en las duchas, sanitarios y lavamanos de color blanco marca Corona, de excelente calidad, el piso y el área de la pared de la ducha se encuentra recubierto de cerámica color beige de óptima calidad y ambos lavamanos tienen grifería instalada; que los apagadores y conectores de luz, todos en color blanco, se encuentran colocados en su totalidad. Que las puertas internas fueron realizadas en madera contra enchapada correspondientes a los dos baños y tres (03) habitaciones y las mismas se encuentran colocadas con sus respectivas cerraduras y llaves y la puerta de acceso al apartamento se encuentra instalada con acabado de lujo y con su respectiva chapa de seguridad y pintadas las paredes del mencionado hall y así consta en el mencionado avalúo. Que las áreas de acceso al apartamento, las mismas se encuentran totalmente terminadas, las escaleras con cerámica, dos ascensores y el hall de distribución de entrada a los apartamentos igualmente, totalmente recubiertas de cerámica, frisadas y pintadas las paredes del mencionado hall y así consta en el mencionado avalúo. Que es totalmente falso que su poderdante no tenga voluntad de ofrecer un conjunto residencial organizado, pues la torre “B” si cuenta con documento de condominio debidamente protocolizado en fecha 20 de septiembre de 2012, ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio San Cristóbal, Estado Táchira, inscrito bajo el No. 5, folio 14 del tomo 25 del protocolo de transcripción del año 2012, el cual establece en su capítulo IV relativo a derechos y obligaciones de los propietarios, que el apartamento B-1-1, tiene un área de 90,80 metros cuadrados, un porcentaje por torre de 1.92830445 y un porcentaje por conjunto de 0.63453683, por tanto, es falso y carece de todo fundamento lo alegado por la demandante en su escrito de demanda, por cuanto tiene pleno conocimiento y está faltando al deber de lealtad y probidad en el proceso al no exponer los hechos conforme a la verdad, defraudando la justicia al desconocer lo que está totalmente en su conocimiento, como se demuestra en escritos consignados ante la fiscalía Primera para consignar el documento de condominio, donde ha actuado la ciudadana M.A.M. y su representante S.P.. Que de acuerdo a lo establecido en el proyecto de habitabilidad del Conjunto Residencial El Alcázar, el mismo fue construido por etapas, pero conformando un solo condominio, en consecuencia consta de tres etapas conformadas: primera etapa: edificio o torre “A” sobre el lote 1, área social compuesta por un área de usos múltiples, área deportiva con una cancha de uso múltiple y plantas de estacionamiento; segunda etapa: está conformada por el edificio o torre “B” construida sobre el lote 2 y plantas de estacionamiento de dicha etapa; tercera etapa: está conformada por el edificio o torre “C”, construida sobre el lote 3 y plantas de estacionamiento de la tercera etapa. Que de esa forma el desarrollo del proyecto habitacional del conjunto residencial Alcázar se realizó de la conclusión de cada una de las etapas, la última etapa que fue construida fue la primera etapa conformada por el edificio o torre “A” que a su vez comprende el área social compuesta por un área de usos múltiples y el área deportiva, que cuenta con una cancha deportiva de usos múltiples y plantas de estacionamiento de la primera etapa y aún cuando el banco BANPRO, que financiaba la construcción de la obra fue intervenido por el Estado, se logró culminar totalmente la obra financiada por recursos propios y préstamos personales de los accionistas de la S.M. PROMOCIONES ROAN, C.A., por tanto, en relación a lo que alega la demandante es totalmente falso por cuanto la obra se encuentra totalmente construida. Que si existe el parque infantil, si existe los puestos de visitantes, si existe el área de usos múltiples, las canchas deportivas, la plaza, las áreas verdes, la asistencia para conserjería y el área de guardería, todas en completo funcionamiento. Que la demandada en ningún momento se ha negado a cumplir con su obligación de construir y registrar el documento de compra venta del apartamento ubicado en el conjunto residencial “El Alcázar” y signado con el No. B-1-1, de la torre “B” y ubicado en el piso 1, ya que conforme a la cláusula quinta del contrato mediante telegrama de fecha 17 de agosto de 2012, se notificó la obtención de la habitabilidad del referido inmueble en un plazo de diez (10) días hábiles a su obtención y se suministró la documentación necesaria, por tanto, la parte demandante es quien tiene la obligación de redactar y tramitar el documento de venta del respectivo apartamento y que únicamente mediante telegrama con acuse de recibo o mediante entrega personal y con diez (10) días hábiles mínimos de anticipación, tiene que indicar el lugar y fecha de la firma, por tanto, es falso que ROAN, C.A., no haya cumplido con su obligación, que al contrario fue diligente y cumplió con realizar la notificación que señala la cláusula quinta del contrato, por lo tanto no existe ningún incumplimiento por parte de la S.M. PROMOCIONES ROAN, C.A. y estando actualmente el Edificio totalmente terminado y cumplidas todas las condiciones de habitabilidad ya varias familias se encuentran viviendo en la mencionada torre y se han realizado las ventas definitivas por ante el Registro Inmobiliario respectivo, por tanto no son procedentes los petitum de cumplir con la obligación de constituir, registrar y hacer cumplir el documento de compra venta y el cumplimento del contrato de fecha 17 de junio de 2011, inserto bajo el No. 05, tomo 99, folios 41-47 de la notaría segunda de San Cristóbal, específicamente en sus cláusulas Segunda y Cuarta, por que la sociedad mercantil ha cumplido con todas sus obligaciones entregando para su habitabilidad inmediata el inmueble y corresponde a la ciudadana demandante redactar y tramitar el documento de compra venta definitivo por lo tanto no existe ningún incumplimiento y también porque todas y cada una de las áreas comunes se encuentran totalmente construidas. Que por los hechos narrados pueden aseverar que si existe un incumplimiento pero por parte de la hoy demandante, de forma voluntaria e intencional, con ánimo doloso, por no haber cumplido con su obligación contractual de realizar la redacción del documento de venta definitivo y no aceptó que su poderdante realizara la gestión ante el Registro Inmobiliario para la protocolización definitiva del documento de venta, a pesar que en varias oportunidades se le ha requerido la documentación necesaria solicitada por el Registro Inmobiliario para tal fin, aún cuando no estaba obligada y la carga era a cuenta de la demandante como se evidencia de los escritos de fecha 26 de junio de 2013, consignado por ante la Fiscalía Primera y en los telegramas enviados, en consecuencia es por la negativa reiterada de la demandante que no ha permitido ni recibido la entrega del apartamento objeto de esta litis ni su registro definitivo de venta. Impugnó la cuantía por excesiva y exagerada, pues la demandada nunca se ha negado a dar pleno cumplimiento a sus obligaciones contractuales y el apartamento está totalmente libre de cualquier gravamen y totalmente terminado y habitable, por tanto, no se encuentre por que la demanda ha sido estimada en tan exagerada cantidad sin ningún criterio legal ni material que fundamenta tan exorbitante cantidad. Que es inoficioso el presente proceso por cuanto su representada siempre ha estado presta y dispuesta a otorgar el documento definitivo de compra venta a la demandante. Que por lo anterior solicitan se declare sin lugar esta demanda y se condene en costas a la demandante.

En el mismo escrito de contestación a la demanda, los demandados procedieron a reconvenir a la ciudadana M.A.G.M., para que convenga por cumplimiento del contrato específicamente la obligación contenida en las cláusulas QUINTA Y OCTAVA del contrato de promesa bilateral de futura compra venta, suscrito por ambas partes en fecha 17 de junio de 2011, por ante la Notaría pública Segunda de San C.E.T., e inscrito bajo el No. 05, tomo 99, folio 41 al 47, que establece las obligaciones contractuales de redactar y tramitar el documento de venta comprometiéndose a notificar a la empresa con diez (10) días hábiles de anticipación por lo menos el lugar, día y hora de la protocolización del documento definitivo de compra venta, notificación que tiene que hacer llegar por telegrama con acuse de recibo o entregada en la sede de la empresa y los gastos que hubieren lugar a cuenta de la futura adquiriente. Que ante el incumplimiento voluntario e intencional de la demandante reconvenida se evidencia la falta manifiesta de cumplir con la redacción y el trámite del documento definitivo de venta del apartamento, cumplir con su obligación de redactar y registrar el documento de compra venta del apartamento ubicado en el Conjunto Residencial El Alcázar y signado con el No. B-1-1 de la torre “B”, piso 1, ante el Registro Inmobiliario del Segundo Circuito de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira y asimismo al pago de los gastos de registro para la protocolización definitiva del mismo, es que se ven en la obligación de reconvenir por la acción de cumplimiento de contrato, en virtud que la empresa Promociones Roan, C.A., ha cumplido totalmente con sus obligaciones contractuales derivadas del contrato supra determinado y suscrito por ambas partes, por cuanto además de los daños y perjuicios que se están causando por la contumacia y negativa de recibir el apartamento que está totalmente construido con sus áreas comunes y demás anexidades que conforman el conjunto residencial El Alcázar y protocolizar la venta, ante esta negativa de la demandante reconvenida sigue produciendo gastos de condominio de mantenimiento de áreas comunes y el peor de todos los daños patrimoniales y morales derivados de la denuncia penal y de la demanda que cursa ante este expediente signada con el No. 21.674 y que en tal virtud se reservan en nombre de PROMOCIONES ROAN, C.A. la acción de daños y perjuicios correspondiente, por lo que se configura el incumplimiento y es procedente la acción de cumplimiento de contrato de la presente reconvención. Fundamentó su acción en los artículos 1.133, 1.134, 1.135, 1.159, 1.160, 1.167, 1.161 y 1.264. Que la presente reconvención es pertinente y necesaria para lograr el equilibrio jurídico, ya que el apartamento está totalmente construido, así como las áreas comunes y demás áreas que conforman El Conjunto Residencial El Alcázar y es por la contumacia de la demandante reconvenida que nos e ha podido hacer la venta e inscripción del apartamento en el Registro Inmobiliario del Segundo Circuito. Estimaron la reconvención en la cantidad de TRES MIL CINCUENTA UNIDADES TRIBUTARIAS (3.050 u.t.).

ADMISIÓN DE LA RECONVENCIÓN

Mediante auto de fecha 08 de agosto de 2014 (f. 196, pieza II), el Tribunal admitió la reconvención propuesta y ordenó la notificación de las partes.

CONTESTACIÓN A LA RECONVENCIÓN

Mediante escrito de fecha 24 de septiembre de 2014 (fls. 204 al 213, pieza II), la parte demandante reconvenida, actuando a través de apoderado judicial procedió a contestar la reconvención propuesta en los siguientes términos: que curiosamente la demandada invoca reconvención en tan solo dos (2) de las cláusulas del contrato, concretamente las cláusulas Quinta y Octava del último contrato de compra venta del 17 de junio de 2011, pero que aclara al Tribunal que todo el documento del contrato en su acumulado o integridad es que formalmente acudió a esta instancia judicial a demandar a PROMOCIONES ROAN, C.A., ya que las partes mediante recíprocas concesiones acordaron una serie de obligaciones que se mediaron (fueron producto de una Conciliación) y se especificaron que iban a cumplir en un plazo de nueve (9) meses concretamente por parte de PROMOCIONES ROAN, C.A., por eso se reclamó el cumplimiento del contrato como un todo en su integridad como formal pretensión plasmada clara y precisa en el libelo de la demanda y en la reforma del libelo de la demanda, que por ello niega, rechaza y contradice en forma categórica e inequívoca que su representada deba dar cumplimiento al capricho de PROMOCIONES ROAN, C.A., en lo que se limita solo a reclamar dos (2) cláusulas, es decir, la quinta y la octava del contrato, pues todo obedece a que hubo una acusación penal previa que se tramitó y sustanció en su integridad como las conocidas ofertas inmobiliarias engañosas plasmadas en contratos falaces, luego que en INDEPABIS no se le encontró solución al problema, tal y como se planteó en el libelo. Que antes de éste litigio civil, hubo todo un largo proceso penal por la formalización de la denuncia por ESTAFA INMOBILIARIA, de la demandante en fecha 05 de noviembre de 2010 por ante la fiscalía Primera del Ministerio Público y una vez terminada la fase de averiguaciones en fecha 05 de febrero de 2011 se remite la causa al Circuito Penal del Estado Táchira por imputación del delito de ESTAFA AGRAVADA Y ASOCIACIÓN PARA DELINQUIR, con solicitud que se decretaran las denominadas medidas preventivas cautelares, donde las víctimas eran un grupo de ciudadanos, entre ellas la aquí demandante. Que la causa penal quedó con la nomenclatura del Circuito Penal SP21-P-2011-001124, del Tribunal de Primera Instancia en Funciones de Control No. 3 que sustanció la petición formulada por Fiscalía y procedió a la resolución de las medidas preventivas o cautelares reales, en fecha 05 de febrero de 2011, en el que acordó por auto expreso dictar medidas preventivas cautelares de la S.M. PROMOCIONES ROAN, C.A., se ordenaron librar los oficios a la superintendencia de Bancos y Otras Instituciones como las Oficinas de Registros Inmobiliarios para materializarlas y hacerlas efectivas y aún así, los representantes legales de la empresa hoy demandante (sic) en esta reconvención, en principio les pareció indiferente la situación en la que quedaban, pero con el transcurrir del tiempo seguramente al hacerse notar los estragos en su patrimonio producto de la estafa inmobiliaria que se les imputó con otros delitos, se vieron en la imperiosa necesidad de ofrecer el diálogo extrajudicial para llegar a un acuerdo, por lo que de buena fe entre las partes se celebraron audiencias, reuniones y demás en las que estuvo atenta y asistió la demandante reconvenida y luego de varias audiencias conciliatorias, entre reuniones formales e informales, en las cuales manifestaban que no se avanzaba ni avanzaría la obra como consecuencia de la medida cautelar, nuevamente se valieron de su poder de convencimiento que ahora si cumplirían con el contrato de promesa bilateral de compra venta, incluyendo el condominio y comodidades comunes de disfrute, para que se levantara la medida a cambio de dar otra garantía real, cierta y valedera. Que la demandante se negó rotundamente a levantar las medidas porque exigía que erigieran (sic) las otras obras comunes ofrecidas aparte del apartamento, por lo que no les quedó otra alternativa a los mismos representantes legales de la empresa, los ciudadanos A.R.S. y E.A.C.A., constituirse a título personal como fiadores solidarios sin beneficio de exclusión de la S.M. PROMOCIONES ROAN, C.A., en todas y cada una de las obligaciones que contemplaría el nuevo compromiso de promesa bilateral de futura compra venta, estimando un lapso de ejecución del apartamento y el resto de beneficios del condominio, último, único y definitivo de nueve (9) meses contados a partir de la publicación del auto del tribunal de control del levantamiento general de medidas, por lo que así garantizaron que si terminarían de cumplir con todas sus obligaciones, salvo razones de fuerza mayor no imputables a la empresa PROMOCIONES ROAN, C.A., cosa que nunca ocurrió, por tanto la obra debió concluir para mayo de 2012. Que la demandada no debe circunscribir su reconvención a que su obligación es y era solo de caprichosa e infundadamente entregar un apartamento inconcluso, ya que ni el piso de cerámica lo habían colocado para el día pactado para el cumplimiento de las obligaciones por documento autenticado, fecha que arribaría para mayo de 2012, y así lo evidenció y constató inspección especial ordenada por la Fiscalía del Cuerpo de Investigaciones Científicas, Penales y Criminalísticas (C.I.C.P.C.) el día 11 de abril de 2013 tal y como se ilustró en el libelo de la demanda, por tanto, negó, rechazó y contradijo en todas sus partes categóricamente la reconvención propuesta por Promociones Roan, C.A., por no ajustarse a la realidad de los hechos, ni el derecho, ya que sencillamente la Empresa no cumplió con la conclusión del apartamento y menos de erigir las demás obras comunes y comodidades de ese Condominio como infraestructura global de tres (3) torres. Que tampoco acepta que tanto en su escrito de contestación de la demanda como en el escrito de la reconvención den a entender que la obra en su totalidad está terminada o concluida para la fecha de entrega pactada en el Contrato, refiriéndose a Mayo de 2012 y más aún todavía no está concluida hoy día, ya que han transcurrido exactamente dos (2) años y cuatro meses después de lo convenido expresamente en el Contrato Bilateral de Futura compraventa suscrito por las partes en fecha 17 de junio de 2011, siendo completamente falsa esa afirmación que para mayo de 2012 todo estaba edificado, los demandados son unos mentirosos, que solo son expertos en engañar. Invocó muchas afirmaciones del escrito libelar como que existió incumplimiento en la ejecución de las áreas comunes del urbanismo cuya prueba fehaciente la refiere a la Inspección in situ No. 1698 realizada por el Cuerpo de Investigaciones Científicas, Penales y Criminalísticas (C.I.C.P.C.), el día 11 de abril de 2013 por orden de la Fiscalía Primera del Ministerio Público, consignada en el Expediente penal No. 20F1-1346-10, también manifestó el pago realizado por la demandante en cronograma con número de depósito, fecha, banco, número de cuenta y monto, así como asumió que su representada fue notificada por vía de telegrama sobre la presunta habitabilidad del mismo en fecha 06 de diciembre de 2012, pero todo ello sin la existencia de las áreas ofrecidas objeto de denuncias por ante el INDEPABIS y la Fiscalía, y la demandante si consignó todos los documentos necesarios concretamente la copia de la cédula y el RIF, todo mediante escrito de fecha 12 de diciembre de 2012, dejando en dicha carta la inconformidad de lo denunciado por ante el indepabis, Fiscaclía, Tribunal de control y demás. Negó, rechazó y contradijo la pretensión de la demandada para que la demandante convenga solo en el cumplimiento parcial del contrato bilateral de compra venta, ya que las partes deben someterse a todo un contrato en su integridad con sus consecuencias jurídicas, a tenor que existió un contrato firmado entre las partes en junio de 2011 que debió haberse materializado en mayo de 2012 y nunca fue así. Que cuando A.M.M.G. fue notificada del permiso de habitabilidad, se apersonó al conjunto residencial y pudo constatar que el apartamento ni siquiera estaba listo para habitar. Que la empresa para la fecha no ha cumplido con los puestos de estacionamiento de visitantes, el área de usos múltiples, las canchas deportivas, el parque infantil, la plaza, las áreas verdes, la asistencia de conserjería y el área de guardería. Invocó como norma jurídica de estricto orden público para rechazar absoluta e inequívocamente la pretensión de reconvención y es la excepción de contrato no cumplido establecida en el artículo 1.168 del Código Civil. Que ante tanta burla y afirmaciones de hechos inexistentes y ante la acción de reconvención que tiene por objeto desviar el objeto principal del litigio que es el cumplimiento del contrato, la actora se reserva la acción de exigir la indemnización de los daños y perjuicios causados desde el año 2008, cuando debieron entregar todo el conjunto o condominio, solicitando sea declarada sin lugar la reconvención propuesta.

PROMOCIÓN DE PRUEBAS

PROMOCIÓN DE PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA

Mediante escrito de fecha 24 de octubre de 2014 (fls. 2 al 14, pieza II), la parte demandada promovió las siguientes pruebas: 1) Promesa bilateral suscrito entre A.M.M.G. y Promociones Roan, C.A.; 2) Contrato de promesa bilateral de Futura Compra Venta, suscrito entre A.M.M.G. y Promociones Roan, C.A.; 3) copia certificada de parte del expediente No. SP21-P-2011-001124 del Juzgado Tercero de Control del Circuito Judicial Penal del Estado Táchira; 4) documento de condominio que riela del folio 401 al folio 427 del Cuaderno de Medidas, registrado ante la oficina de registro público del segundo circuito del municipio San Cristóbal, Estado Táchira en fecha 20 de septiembre de 2012, inscrito bajo el No. 5, folio 14, del folio 25, protocolo de transcripción del año 2012; 5) Permiso de habitabilidad de fecha Julio de 2012, inserto al folio 425 del cuaderno de medidas del conjunto residencial “El Alcázar”; 6) cédula catastral de fecha 17 de octubre de 2012, que riela al folio 423 y 424 del cuaderno de medidas, perteneciente al apartamento B-1-1, del Conjunto Residencial “El Alcázar”; 7) Telegrama y acuse de recibo recibido en la residencia y domicilio de la ciudadana A.M.M.G., sobre la notificación del permiso de habitabilidad; 8) las documentales insertas a los folios 40 al 421 del cuaderno de medidas; 9) documento de compra venta del terreno ubicado en la Avenida Principal de Las Pilas, donde se construyó el conjunto residencial “Residencias Alcázar”; 10) escrito de notificación llevada ante la Fiscalía Primera del Ministerio Público del Circuito Judicial del Estado Táchira de fecha 26 de junio de 2013; 11) escrito de notificación llevada ante la referida fiscalía del Ministerio Público de fecha 19 de septiembre de 2013; 12) documento de notificación que consignamos en tres folios útiles; 13) por prueba de oficios solicitó se oficiara al Registro Público del Segundo Circuito Inmobiliario del Municipio San C.d.E.T.; así como al Juzgado Tercero de Control del Circuito Judicial Penal del Estado Táchira, para que informe sobre la causa penal SP21-P-2011-001124 y remitan copia del auto de sobreseimiento de la causa en contra de los directores de la junta directiva de la empresa Promociones Roan, C.A.; 14) solicitaron inspección judicial en el conjunto residencial para probar el conjunto de obras que conforman el condominio; 15) promovió la prueba de confesión judicial de la demandada en cuanto a que si fue notificada en fecha 06 de diciembre de 2012 sobre la habitabilidad, así como otra, ateniente a su rotunda negativa de aceptar levantar la medida decretadas en juicio penal; 16) prueba de experticia sobre el apartamento B-1-1, de la Torre B, del conjunto residencial El Alcázar. Con relación a la reconvención, promovieron las siguientes pruebas: las cláusulas quinta y octava del contrato de Promesa Bilateral de Futura Compra Venta suscrito entre las partes en fecha 17 de junio de 2011.

PROMOCIÓN DE PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE

Mediante escrito de fecha 21 de octubre de 2014 (fls. 30 al 40, pieza III), la parte demandante promovió las siguientes pruebas: 1) primer contrato de opción de compra venta con la demandada, celebrado en fecha 21 de noviembre de 2007; 2) contrato de Promesa Bilateral de Futura Compra Venta suscrito entre las partes en fecha 17 de junio de 2011; 3) copia certificada de algunas actas del expediente No. SP-21-P-2011-001124 nomenclatura del Juzgado Tercero de Control del Circuito Judicial Penal del Estado Táchira, a saber: Oficio 20F1-1-1346-10 DE FECHA 16/03/2011; Acta de Acuerdo en INDEPABIS en la denuncia No. 805-10 de fecha 17 de febrero de 2011; Acuerdo privado de cambio de apartamento, negativa de levantamiento de la medida cautelar innominada de fecha 27 de julio de 2011, acta de audiencia especial Causa Penal de fecha 05 de agosto de 2011 No. 3C-SP21-P-2011-1124; sentencia de la causa penal de fecha 05 de agosto de 2011 NO. 3C-SP21-P-2011-1124; investigaciones para levantar medidas en fecha 05 de agosto de 2011 del Banco Caribe; audiencia especial APRA levantar medidas de fecha 25 de enero de 2012; sentencia para levantar medida cautelar de fecha 27 de enero de 2012; incumplimiento al acuerdo reparatorio de fecha 04 de marzo de 2013; solicitud de inspección al conjunto residencial para constatar la denuncia que hizo la actora; Oficio No. 20F1-0426-2013 de fecha 26 de marzo de 2013, ordenando inspección al conjunto residencial el alcázar, Acta Fiscal de fecha 02 de abril de 2013, donde se indicaron que las obligaciones de la demandada giran en torno a las obras del condominio y nunca sobre el apartamento; resultas de la inspección que realizó por orden del Ministerio Público, miembros del Cuerpo de Investigaciones Científicas, Penales y Criminalísticas (C.I.C.P.C.), en fecha 11 de abril de 2013, folletín oferta que hizo la empresa demandada Promociones Roan, C.A., carátula donde se leen los imputados y las víctimas; escrito de acusación por delito de Estafa Agravada y Asociación para delinquir y solicitud de medidas preventivas cautelares, oficio No. 20F1-01-0371-18, de fecha 11 de marzo de 2011 de la Fiscalía Primera del Ministerio Público, dirigido a la Fiscalía 47 Nacional con competencia plena del Ministerio Público, Oficio de fecha 28 de febrero de 2011, suscrito por M.d.R.G., C. Comisario de la demandada PROMOCIONES ROAN, C.A., donde se informa sobre el Estado de Ganancias y Pérdidas de del Ejercicio Económico del año 2010, Acta de Imputación de fecha 02 de agosto de 2011 de la Fiscalía Primera del Ministerio Público, escrito dirigido a la Fiscalía Primera del Ministerio Público en la denuncia No. 20-F01-1346-2010, donde se menciona la supuesta negativa de A.M.M.G., al otorgamiento del documento de compra venta; documento de fecha 05 de agosto de 2013 dirigido por la demandante a la Fiscalía Primera del Ministerio Público, otros documentos contentivos de la investigación penal de fecha 19 de agosto de 2013 denominados las Actas de Entrevistas a las partes involucradas, etc. ; 4) telegrama enviado por E.A.C.A. a la demandante de fecha 17 de abril de 2012, donde se le otorgó a la misma cinco días hábiles para presentar documentación necesaria para la protocolización del documento, donde se señala “Destinatario Desconocido”, por lo que no se pudo entregar el telegrama aún cuando esa es la dirección de la demandante, recibiendo dicha notificación la demandante luego de ocho meses después en fecha 06 de diciembre de 2012, siendo esa la vía de la entrega “informal” del referido telegrama; 5) comunicación de fecha 12 de diciembre de 2012, donde la demandante hace entrega al ciudadano E.A.C.A., la documentación requerida por la empresa para la entrega del apartamento; 6) copia simple de documento de fecha 27 de junio de 2011, suscrita por la demandante a PROMOCIONES ROAN, C.A., donde se eligió la cerámica, participándolo de forma inmediata a PROMOCIONES ROAN, C.A. quien para mayo de 2012 aún no la había colocado, siendo esa la excusa de la demandada para no haber cumplido cuando si habían seleccionado la cerámica; 7) solicitaron inspección judicial acompañado de práctico, en el conjunto residencial El Alcázar a fin de dejar constancia de varios particulares; 8) promovieron la prueba de exhibición de documento de pacto de extender la entrega del apartamento así como las documentales que en copia simple consignaron con las letras “E”, “F-1” hasta “F-7”.

ADMISIÓN DE LAS PRUEBAS

Mediante auto de fecha 10 de noviembre de 2014 (fls. 155, pieza III), el Tribunal admitió las pruebas promovidas por la parte demandada.

Mediante auto de fecha 10 de noviembre de 2014 (fls. 157, pieza III), el Tribunal admitió las pruebas promovidas por las parte demandante.

INFORMES

Mediante escrito de fecha 18 de febrero de 2015 (fls. 223 al 235, pieza III), la parte demandada presentó informes en la presente causa.

Mediante escrito de fecha 18 de febrero de 2015 (fls. 236 al 275, pieza III), la parte demandante presentó informes en la presente causa.

PARTE MOTIVA

SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA

Conoce éste Tribunal de la presente demanda que por motivo de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA interpuso la ciudadana M.A.M.G., en contra de los ciudadanos A.R.S., E.A.C.A. y la S.M. PROMOCIONES ROAN, C.A. Aduce la demandante haberse dejado de atraer por un folleto o volante donde una empresa ofrecía apartamentos en un conjunto residencial así como varias comodidades tales como asistencia por conserjería, caseta de vigilancia, ventanas panorámicas, área de usos múltiples, guardería, plaza y áreas verdes, cancha deportiva, estacionamiento adicional y puesto para visitantes, por lo que se interesó y procedió a celebrar contrato con la empresa demandada, firmando un contrato en 21 de noviembre de 2007 y que luego de preguntar, le informaron que el conjunto estaría aproximadamente para finales del año 2008, que espero ese 2008, esperó todo el 2009 y para mediados del año 2010, procedió a interponer denuncia por ante el INDEPABIS, por la estafa inmobiliaria en la cual había sido víctima, posteriormente pasó la situación a la Fiscalía del Ministerio Público junto con otros denunciantes y luego de concluidas las averiguaciones de tal ente éste procedió a la imputación formal por ante los Tribunales de Control del Circuito Judicial Penal del Estado Táchira, a la empresa demandada, por la presunta comisión del delito de Estafa Agravada y Asociación para delinquir y luego de haberse celebrado un acuerdo reparatorio, se celebró un nuevo contrato de promesa bilateral de futura compra venta, celebrado en fecha 17 de junio de 2011, en la notaría pública segunda de San Cristóbal, bajo el No. 05, tomo 99, folios 41-47, fijando un lapso para el cumplimiento de la entrega del inmueble y sus comodidades dentro de nueve meses contados a partir que se levanten medidas cautelares decretadas en el juicio penal del Tribunal de control, las cuales se levantaron para el mes de agosto de 2011, por lo que la parte demandada tenía que cumplir con su contrato para el mes de mayo de 2012 y a lo no lo hizo, y visto el incumplimiento reiterado en octubre de 2013 interpuso la presente acción de cumplimiento de contrato, basándose no tan solo en la entrega del apartamento, sino en el resto de comodidades o anexidades como áreas verdes, parque infantil, servicio por conserjería, área de usos múltiples, canchas deportivas, tal como les fue ofrecido.

Por su parte, la demandada cuando contestó (21 de julio de 2014), manifestó que la demandante se le fue a entregar el apartamento por ella adquirido y se había negado a recibirlo, así como manifestó que todas las anexidades como áreas verdes, parque infantil, servicio por conserjería, área de usos múltiples, canchas deportivas, ya estaban edificadas y en perfecto funcionamiento y que la demandante no quería aceptar por capricho, por lo que igualmente procedió a reconvenirla en las cláusulas quinta y octava del último contrato celebrado entre las partes, para que la demandante proceda a redactar el documento de compra venta y notifique a la empresa para que esta proceda a otorgar el documento definitivo de compra venta, todo a cuenta de la demandante.

En la reconvención, la parte demandante reconvenida manifestó que no se está demandando el cumplimiento de ciertas cláusulas sino todo el contrato per se, por lo que no se puede ver el mismo en apenas dos cláusulas, así como que la demandada mal podría pedir que la demandante reciba el apartamento cuando fueron ellos quienes no cumplieron en el plazo por ellos mismos estipulado en convenio autenticado ante notaría, por tanto, mal podrían luego de dos años y medio, aducir que si cumplieron cuando debieron cumplir en mayo de 2012 y para abril de 2013 que se hizo una inspección ocular por el Cuerpo de Investigaciones Científicas, Penales y Criminalísticas (C.I.C.P.C.) por orden del Ministerio Público, se evidencia que nada cumplieron con relación a las anexidades nombradas.

Vista la traba de la litis, el Tribunal antes de decidir, pasa a valorar las pruebas promovidas por las partes.

VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS

VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE

A la copia certificada que riela del folio 13 al folio 19, pieza I, el Tribunal la valora de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y de ella se desprende, que la empresa PROMOCIONES ROAN, C.A., celebró contrato de promesa bilateral de futura compra-venta con la ciudadana A.M.M.G., sobre un inmueble consistente de apartamento de 88,80 metros cuadrados, ubicado en el Conjunto Residencial El Alcázar, de la Urbanización S.I., Avenida Las Pilas, San Cristóbal, Estado Táchira, donde se señala en la descripción del inmueble ofrecido que el conjunto residencial posee casilla de vigilancia, área de usos múltiples, cancha deportiva, plaza y áreas verdes, documento que quedó autenticado por ante la Notaría Pública Quinta de San Cristóbal, en fecha 21 de noviembre de 2007, inserto bajo el No. 36, tomo 312, folios 78-82, de los libros de autenticaciones llevados por la referida notaría.

A la copia simple inserta del folio 20 al folio 25, pieza I, por cuanto la misma no fue impugnada, el Tribunal la valora de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y de ella se desprende, que entre la empresa PROMOCIONES ROAN, C.A., y A.M.M.G. se celebró contrato de promesa bilateral de futura compra-venta sobre un inmueble consistente de apartamento de 90,80 metros cuadrados, ubicado en el Conjunto Residencial El Alcázar, de la Urbanización S.I., Avenida Las Pilas, San Cristóbal, Estado Táchira, donde se señala en la descripción del inmueble ofrecido que el conjunto residencial posee parque infantil, entrada y salida normal más salida de emergencia, piso de cerámica en las áreas comunes, paredes rugosas en las escaleras y áreas comunes para proteger del sucio, dos ascensores, uno para los pisos pares y otro para los impares, puestos para visitantes, casilla de vigilancia, área de usos múltiples, canchas deportivas, plaza y áreas verdes, asistencia por conserjería y área de guardería, documento que quedó autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de San Cristóbal, en fecha 17 de junio de 2011, inserto bajo el No. 05, tomo 99, folios 41-47, de los libros de autenticaciones llevados por la referida notaría.

A las copias certificadas insertas desde el folio 26 hasta el folio 186, pieza I, el Tribunal la valora de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.359 del Código Civil, y de ella se desprende, varias actuaciones contenidas en el expediente signado con el No. SP21-P-2011-001124 nomenclatura del juzgado Tercero de Control del Circuito Judicial Penal del Estado Táchira por la presunta comisión de uno de los delitos contra la propiedad, donde aparece como Imputados los ciudadanos ANUEL G.M., E.R., M.M.G. Y PROMOCIONES ROAN, C.A. y como víctimas la ciudadana A.M.M.G. y OTROS.

A la copia simple inserta del folio 187 al folio 189, pieza I, por cuanto la misma no fue impugnada, el Tribunal la valora de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y de ella se desprende, que la empresa PROMOCIONES ROAN, C.A., procedió a realizar lotificación del terreno de su propiedad según se evidencia en documento protocolizado por ante al oficina de Registro Público del Segundo Circuito del Municipio San Cristóbal, en fecha 31 de octubre de 2007, inscrito bajo el No. 13, tomo 087, protocolo primero, folio 1/3.

A la copia simple inserta del folio 190 al folio 192, pieza I, por cuanto la misma no fue impugnada, el Tribunal la valora de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y de ella se desprende, la empresa AGROTANSPORTE LA CEIBANA, C.A., vendió a la empresa PROMOCIONES ROAN, C.A., un inmueble ubicado en la Urbanización S.I., Parroquia San J.B., Municipio San Cristóbal, del Estado Táchira, según se desprende de documento protocolizado por ante al oficina de Registro Público del Segundo Circuito del Municipio San Cristóbal, en fecha 22 de junio de 2007, inscrito bajo el No. 08, tomo 052, protocolo 01, folio 1/3.

A las copias certificadas insertas del folio 41 al folio 143, pieza III, el Tribunal la valora de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.359 del Código Civil, y de ella se desprende, diferentes actuaciones contenidas en el expediente o causa penal No. SP21-P-2011-001124, nomenclatura del Juzgado de Primera Instancia en Funciones de Control No. 1 del Circuito Judicial Penal de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, por la presunta comisión de uno de los delitos contra la propiedad, incoado por la Fiscalía Primera del Ministerio Público con investigación No. 20-F01-1346-2010, donde figura como imputados: ANUEL G.M., E.R. y MARYLIANA MANRIQUE GUERREERO (PROMOCIONES ROAN, C.A.), y como víctimas A.M.M.G. y otros.

A la original inserta al folio 144, pieza III, el Tribunal la valora de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y de ella se desprende, que el Instituto Postal Telegráfico (IPOSTEL), recibió telegrama en fecha 17 de agosto de 2012 para ser enviado a la ciudadana A.M., el cual no fue entregado según se desprende de nota de fecha 21 de septiembre de 2012, por cuanto el destinatario es desconocido, firmando por el área telegráfica la funcionaria C.V.

A la original inserta al folio 145, pieza III, el Tribunal la valora de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y de ella se desprende, que por ante el Instituto Postal Telegráfico (IPOSTEL) el ciudadano E.A.C., remitió telegrama a A.M., con dirección: Las Lomas, Avenida Libertador, Urbanización Tinajero, Casa No. 08, San Cristóbal, en fecha 17 de agosto de 2012, donde notifica que a PROMOCIONES ROAN, C.A. se le otorgó las Variables Urbanas (habitabilidad) de la Torre “B”, Conjunto Residencial El Alcázar, así como que tenía cinco días hábiles para presentar documentación necesaria para Protocolizar, el cual al pie tiene estampado nota y firma de fecha de recibido “Jueves 06/12/2012”.

A la copia simple inserta al folio 146, pieza III, por cuanto la misma no fue desconocida, el Tribunal la valora de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, y de ella se desprende, que la ciudadana A.M., remitió comunicación al ciudadano E.A.C., en asunto “Entrega de documentación para protocolización Apto. (sic) Torre B.”, donde manifestó haber entregado la documentación para la protocolización, así como su inconformidad por cuanto el lapso de entrega era de nueve meses según compromisos adquiridos, comunicación que fue recibida por la ciudadana Y.C., en fecha 12 de diciembre de 2012, en condición de Administradora de la Sucursal San Cristóbal.

A la copia simple inserta al folio 147-148, pieza III, por cuanto la misma no fue desconocida, el Tribunal la valora de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, y de ella se desprende, que la ciudadana A.M., remitió comunicación a “Sres. (sic) ROAN, C.A.”, en fecha 27 de junio de 2011, a fin de hacerles llegar entrega de las características y detalles de la cerámica de primera en documento anexo, la cual según lo acordado en el Acta Frimada en INDEPABIS y Documento de compra venta, deberá ser adquirida e instalada por ustedes en el área de pisos del apartamento descrito en el documento de compra venta, comunicación que fue recibida en fecha 27 de junio de 2011 con una firma estampada como nota la cual no es una firma legible (es una firma autógrafa), siendo su anexo una cotización signada con el Número 1000060101 de fecha 27 de junio de 2011, donde se señalan dos tipos de cerámicas, que según la comunicación anexa, es una para el piso del apartamento y la otra para el baño.

A la original inserta al folio 149 y sus anexos insertos a los folios 150 al 153, pieza III, por cuanto la misma no fue impugnada, el Tribunal la valora de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y de ella se desprende, que la ciudadana A.M., remitió comunicación al Fiscal Primero del Ministerio Público del Estado Táchira, en fecha 05 de abril de 2013, a fin de remitir copia de comunicación de fecha 04 de abril de 2013, remitida a la empresa demandada PROMOCIONES ROAN, C.A., y tres (3) presupuestos de cerámica en cumplimiento de cláusula contractual.

A la inspección judicial cuya acta levantada riela del folio 168 al folio 171, pieza III, el Tribunal la valora de conformidad con lo establecido en los artículos 472 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, y de ella se desprende que éste Tribunal se trasladó y constituyó en fecha 10 de noviembre de 2014, en la sede del Conjunto Residencial “El Alcázar”, donde se dejó constancia de lo siguiente: 1) que en la primera planta de la torre “B” del conjunto residencial Alcázar, se observa un apartamento con nomenclatura B-1-1 y consta de tres (3) habitaciones, pintadas totalmente de blanco, con puertas entamboradas, dos baños con sus respectivas pocetas, lavamanos y duchas y con los pisos de porcelanato, excepto el baño general, con ventanas panorámicas, y en el área de cocina inconclusa, con respecto a los detalles, acabados y especificaciones el Tribunal se abstiene de hacer tales menciones debido a que en su oportunidad legal se analizará todas las probanzas aportadas por las partes incluyendo el o los contratos que hayan promovido las partes en su oportunidad legal, igualmente se deja constancia que se encuentra vacío de personas y cosas, solo se observa un teléfono intercomunicador y se encuentra en la sala; 2) que el conjunto residencial no se ve terminado de manera absoluta sino parcialmente; 3) existe parque infantil pero no puede determina si es suficiente porque sería objeto de experticia, la composición del parque es de dos bancos para aproximadamente dos adultos o tres niños cada uno, un columpio con capacidad APRA cinco (5) niños jugando simultáneamente, con un área de aproximadamente 88,80 metros cuadrados; 4) se observa al lado derecho del ingreso al conjunto residencial tres (3) puestos de estacionamiento y cinco del lado izquierdo, para un total de ocho (8) puestos de estacionamiento en la parte frontal del acceso del conjunto residencial; 5) no se observa área de usos múltiples, se observa es un lugar un área rodeada de maya de ciclón con un letrero aparentemente provisional que dice “área social” y otro similar que dice “cancha deportiva” dentro de ésta área se observa y aprecia sensorialmente la existencia de una cancha deportiva destechada con piso de cemento de un área aproximada de 14,60 x 10,10 metros, también se observa una edificación que contiene en sus espacios internos de distribución un porche, 2 baños, un área similar a cocina y un área similar a habitación o posiblemente sala, las medidas de éstas áreas son para la edificación 10,50 x 7,50 metros, según su área de techo, el porche es de 7,50 metros x 5,10, el piso del porche 6,80 metros x 5,90, el resto de la edificación 7,50 x 5,40 metros, es espacio denominado habitación o sala 3,42 x 4,70 metros y el área de cocina 3,40 x 2,50 metros y área de baño interno 1,90 x 2,22 metros y el baño exterior 2,35 x 1,70 metros, el resto del área social tiene pisos de piedra picada y cerca de maya de ciclón, tiene un área de 22 metros por 15,90 metros + 2,90 metros x 10,60 metros, seguido a ésta área general denominada área social según el letrero provisional en apariencia colocado en su exterior, hay un área que incluye dentro de si misma las áreas ya medidas y denominadas en éste mismo punto como cancha y edificación, mientras que el área de edificación contiene dentro de si el resto de áreas denominadas en este punto porche 2 baños habitación o sala y cocina y también existe dentro del área social un poste con dos reflectores y un poste con tres reflectores; 6) se observó la existencia de una cancha exhaustivamente explicada en el punto anterior y no se determina su suficiencia por escapar mas allá de lo sensorial; 7) no se observa una guardería construida exclusivamente para niños, pero si se observa un espacio denominado área social exhaustivamente descrito anteriormente sin poderse determinar si esta área es SOCAL, de guardería o ambas o cualquier otra, o si la mezcla de ellos es un solo espacio; 8) se observó un área verde entre dos torres, la cual contiene grama una acera o caminería que se dirige de una torre hasta la otra y cercano a la mitad de esta caminería, se observaron dos árboles sembrados de aproximadamente 1,80 metros de altura, dos postes de luz y dos bancas; 9) existe un área que el ingeniero residente de la obra especificó que es el área de conserjería de la torre, pero no se puede apreciar sensorialmente si es el área de conserjería o no.

A la prueba de exhibición cuya acta fue levantada para tales efectos y riela al folio 221 y su vuelto, el Tribunal por cuanto observa que ninguno de los documentos solicitados para su exhibición fueron presentados, por cuestiones obvias se tienen como fidedignos y reconocidos las documentales insertas a los folios 146 al 153, pieza III, máxime cuando dichas documentales fueron ya valoradas por no haber sido ni impugnadas ni desconocidas.

VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA

A la copia simple inserta del folio 189 al folio 195, pieza II, por cuanto se observa que se trata de la misma documental inserta del folio 20 al folio 25, pieza I, la cual ya fue anteriormente valorada, el Tribunal da por reproducida su valoración.

A la copia simple inserta del folio 15 al folio 17, pieza III, por cuanto se observa que se trata de la misma documental inserta del folio 190 al folio 192, pieza I, el Tribunal da por reproducida dicha valoración.

A la copia simple inserta del folio 18 al folio 20, pieza III, por cuanto la misma no fue impugnada, el Tribunal la valora de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y de ella se desprende, que la empresa PROMOCIONES ROAN, C.A., remitió comunicación al Fiscal J.E.d.M.P.d.E.T., solicitando que se inste a la ciudadana A.M.M.G., a escoger la cerámica del piso como quedó establecido y a consignar los documentos señalados (copia de un cheque emitido por la compradora, copia del RIF y cédula), el cual fue recibido en la Fiscalía del Ministerio Público en fecha 26 de junio de 2013, según sello húmedo inserto al vuelto del folio 18.

A la copia simple inserta del folio 21 al folio 22, pieza III, por cuanto la misma no fue impugnada, el Tribunal la valora de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y de ella se desprende, la empresa demandada PROMOCIONES ROAN, C.A., remitió comunicación a la Fiscalía Primera del Ministerio Público en fecha 19 de septiembre de 2013, según se lee en sello húmedo estampado en el cuerpo del folio 22, pieza III, donde informan haber colocado porcelanato escogido por S.P. en el establecimiento comercial denominado Ceramic Center, utilizando personal calificado para su colocación, así como la utilización de pego extrapremium, con baños con sus respectivas piezas, duchas metálicas, griferías de agua caliente y fría en las duchas, sanitarios y lavamanos de color blanco, el piso y el área de la pared de la ducha recubierto de cerámica, apagadores y conectores de luz en color blanco, puertas internas realizadas en madera contra enchapada para los dos baños y las tres habitaciones, la puerta de acceso al apartamento con acabado de lujo con su respectiva chapa de seguridad, las áreas de acceso al apartamento totalmente terminadas, escaleras con cerámica, el ascensor y el hall de distribución de entrada a los apartamentos recubiertas en cerámica, con paredes frisadas y pintadas, área social en avanzado estado de construcción y se terminará una vez se concluya la totalidad de la torre “A” por cuanto no les es factible terminarlas antes, el área de cocina con puntos de agua, electricidad, tuberías de aguas negras y blancas apta para la instalación de cualquier tipo de decoración (obra gris), paredes estucadas y frisadas aptas para ser pintadas con el color de pintura o revestimento decorativo, conexiones internas para el aire acondicionado totalmente instaladas en la sala de comedor y en habitación principal, solicitando la práctica de inspección en apartamento y áreas comunes y al Conjunto Residencial a fin de constatar la veracidad de lo expuesto, solicitando se emita como acto conclusivo el sobreseimiento a favor de PROMOCIONES ROAN, C.A. por haber cumplido con todas y cada una de las condiciones pactadas para la entrega del apartamento, no incurriendo en ningún tipo delictivo y menos aún por estafa.

A las copias simples insertas a los folios 23 y 24, por cuanto las mismas no fueron impugnadas, el Tribunal las valora de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y de ellas se desprende, que en fecha 02 de septiembre de 2014, se recibió en la Oficina de Alguacilazgo boleta de notificación del expediente no. SP21-P-2011-001124, del Juzgado Primero de Control del Circuito Judicial Penal del Estado Táchira, librada en fecha 26 de agosto de 2014, donde se decretó el sobreseimiento de la causa a favor de E.A.C.A. y A.R.S., por el delito de ESTAFA, en perjuicio de A.M.M.G..

A la documental inserta del folio 25 al folio 27, pieza III, por cuanto se observa que se trata de la misma documental inserta del folio 187 al folio 189, pieza I, las cuales ya fueron valoradas, el Tribunal da por reproducida su valoración.

A la copia simple inserta a los folios 28 y 29, pieza III, por cuanto la misma no fue impugnada, el Tribunal la valora de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y de ella se desprende, la Carta Catastral de Inmuebles del propietario PROMOCIONES ROAN, C.A., así como su respectivo croquis de ubicación, ambos con papel membrete de la División de Catastro (Sala Técnica) de la Alcaldía del Municipio San Cristóbal.

A la inspección judicial cuya acta levantada riela del folio 162 al folio 167, pieza III, el Tribunal la valora de conformidad con lo establecido en los artículos 472 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, y de ella se desprende que éste Tribunal se trasladó y constituyó en fecha 10 de noviembre de 2014, en la sede del Conjunto Residencial “El Alcázar”, donde se dejó constancia de lo siguiente: 1) la existencia de un área verde con plantas ornamentales en parte de su entorno y una estructura en forma de torre triangular con elemento metálico horizontal del cual prenden dos columpios con terminación plástica y un sube y baja, todo para niños lo cual constituye el área del parque infantil observada; 2) por el lindero OESTE dos (2) áreas independientes para estacionamiento de visitantes con cinco (05) puestos y por el lindero NORTE y tres (3) puestos por el lindero SUR; 3) que por las adyacencias de la torre “A” dentro del mismo conjunto residencial se observa un área que según información suministrada por el ingeniero residente de la obra, corresponde al área de usos múltiples, la cual se observa con una parte del techo al frente del mismo con lámina climatizada tipo cinduteja que corresponde a un área semidescubierta y adyacente a la misma un área encerrada perimetralmente con paredes de bloque frisado, cerámica de terracota, marcos metálicos y puertas de madera entamboradas con tres (03) ambientes, un salón que se observó desocupado, un área de cocina con mesón y lavaplatos y tope, un ambiente de cerámica y un área de baño con escusado, lavamanos y urinario, con instalaciones de plomería, electricidad en funcionamiento normal, existe en la puerta de entrada principal a éste sector un aviso que decía (sic) “Guardería” sin emitir opinión de juicio de valor alguno respecto del uso que realmente se le esté dando a éste ambiente; 4) que en las adyacencias del inmueble referido en el párrafo anterior, por el lindero SUR del mismo, se observa una cancha deportiva terminada en cuanto a su superficie con pintura y señalamiento correspondiendo con dos (2) porterías para futbolito, piedra picada en el solado de la misma y encerramiento semiperimetral con maya tipo ciclón, sin emitir juicio de valor respecto a las dimensiones de la misma por no corresponder a éste acto; 5) existe áreas verdes incipientes, o sea, malas en el lindero OESTE frente a la Torre “A”, en el lindero SUR en el área comprendida entre la torre “C” y la Avenida que da al centro clínico y áreas verdes de data reciente consolidada entre las torres “A y B”, así como un área verde que forma una plazoleta entre las torres “B y C”; 6) en la planta baja de la torre “C” y adyacente al ascensor ubicado por el lindero SUR de la misma torre se observa un área con tipología de apartamento con marco metálico y puerta de madera en su entrada principal, con nomenclatura “PB-C-04, que según información suministrada por el ingeniero residente de la obra funge como el área de conserjería de las torres del conjunto residencial, aclarando que por no tener las llevas del mismo no se pudo acceder al interior del inmueble, dejando constancia que al observar por las ventadas que dan a la fechada exterior, se pudo observar que las ventanas, que ésta área no se encuentra completamente terminada, asimismo deja constancia que según información suministrada por el Ingeniero Residente de la obra, existe un área destinada a guardería, sin dejar de considerar que en el numeral cuarto de la solicitud de inspección se hizo referencia y que en el área de usos múltiples existía un aviso en la puerta principal; 7) que segín información suministrada por el notificado han habitado esta torre treinta y dos familiar y verificado con la cartelera informativa ubicada en la entrada de la torre “B”, con cinches de plástico color verde suman 32 solo las familias que habitan el mismo, no se constató en cada uno de los apartamentos por cuanto no son parte de la litis, salvo el apartamento 1.1, que en la cartulina no tiene ningún chinche significa que aún no está habitada por A.M. parte demandante en el juicio.

A la documental inserta del folio 401 al folio 423, pieza I, Cuaderno de Medidas, por cuanto la misma no fue impugnada, el Tribunal la valora de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y de ella se desprende, el documento de condominio en el que se edificó el Conjunto Residencial “l Alcázar, el cual quedó protocolizado por ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio San Cristóbal, Estado Táchira, en fecha 20 de septiembre de 2012, inscrito bajo el No. 5, folio 14, tomo 25, protocolo de transcripción.

A la copia simple inserta al folio 425, pieza I, del Cuaderno de Medidas, por cuanto la misma no fue impugnada, el Tribunal la valora de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y de ella se desprende, C.d.H.N.. 035, de fecha 18 de julio de 2012, emitida por la Alcaldía del Municipio San Cristóbal, Estado Táchira por la División de Ingeniería de dicho ente gubernamental.

A la copia simple inserta del folio 423 y 424, pieza I del cuaderno de medidas, por cuanto se observa que se trata de las mismas documentales insertas a los folios 28 y 29, pieza III, las cuales ya fueron valoradas, el Tribunal da por reproducida dicha valoración.

Al telegrama y acuso de recibo promovido por la parte demandada, por cuanto el mismo ya fue anteriormente valorado, se da por reproducida dicha valoración.

A las copias simples insertas del folio 40 al folio 421, pieza I del cuaderno de medidas, por cuanto la misma no fue impugnada, el Tribunal la valora de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y de ella se desprende, diferentes documentos de compra venta de inmuebles formalizados por la empresa demandada PROMOCIONES ROAN, C.A. a diferentes personas con las que contrataron la compra de apartamento en Residencias El Alcázar.

PUNTO PREVIO

SOBRE LA IMPUGNACIÓN DE LA CUANTÍA

El Tribunal observa que al momento de la contestación de la demanda, la representación de la parte demandada, manifestó impugnar la cuantía efectuada por la parte demandante en su escrito libelar por excesiva y exagerada.

En tal sentido, el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, establece:

Artículo 38.- Cuando el valor de la cosa demandada no conste, pero sea apreciable en dinero, el demandante la estimará.

El demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. El Juez decidirá sobre la estimación en capítulo previo en la sentencia definitiva.

Cuando por virtud de la determinación que haga el Juez en la sentencia, la causa resulte por cuantía de la competencia de un Tribunal distinto, será éste quien resolverá sobre el fondo de la demanda y no será motivo de reposición la incompetencia sobrevenida del Juez ante quien se propuso la demanda originalmente.

Con relación al rechazo formulado por la parte demandada en su escrito de contestación, a pesar que el mismo no fue rebatido por la demandante en forma directa, la parte actora durante el transcurso del presente juicio, no promovió prueba alguna atinente a probar su alegato de impugnación de la cuantía de la demanda.

En tal sentido, el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, establece:

Artículo 506.- Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.

Los hechos notorios no son objeto de prueba.

En éste contexto conviene citar decisión de la Sala Civil del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 25 de abril de 2003, sentencia N° 193, caso D.M.H. vs. D.A.S. y A.E.C., que señaló:

En el derecho procesal moderno, corresponde a la parte que afirma el hecho, esto es, aquella que tiene interés en obtener la consecuencia jurídica que asigna la norma general y abstracta a ese hecho, demostrar al juez la realización concreta del mismo y provocar en él la convicción de la verdad del hecho; y a la parte que tiene interés en obtener el rechazo de la pretensión, demostrar los hechos extintivos o modificativos de la misma. Tiene apoyo esta tesis en el principio del contradictorio y se la denomina “carga subjetiva de la prueba”, independientemente de que esté expresamente distribuida por una norma o implícita en la estructura misma del proceso. Los límites de la controversia quedan planteados con el ejercicio de la pretensión que se hace valer en la demanda y con el ejercicio de la defensa o excepción que hace valer el demandado en la contestación. Como es lógico, ambos actos requieren la alegación de los hechos en que se fundamentan, y tales afirmaciones determinan el thema probandum y los respectivos sujetos gravados con la carga de probar los hechos en virtud de la correlación que debe existir entre la carga de la alegación y la carga de la prueba. Es allí la máxima latina tan socorrida en textos y en fallos: Onus probandi incumbit ei qui asserit (La carga de la prueba incumbe al que afirma). En síntesis, en el derecho moderno, ambas partes pueden probar. a: el actor, aquellos hechos que fundamentan su pretensión; b: el demandado, aquellos hechos que fundamentan su excepción o defensa; que es lo mismo que decir: las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho (Vid: Rengel Romberg Arístides. Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano según el nuevo Código de 1987. Ed. Exlibris. Caracas 1991. Tomo III. p 277 y ss).

...Omissis...

De la norma que antecede y la jurisprudencia que amplia dicho dispositivo, se establece con claridad meridiana que quien afirme, como en este caso, la estimación del valor de la demanda por exagerada, debe probar su afirmación y no solo realizar impugnaciones genéricas sin sustento jurídico y mucho menos sin despliegue probatorio a los fines de demostrar fehacientemente al Tribunal sobre el sustento o bases para considerar exagerada la cuantía de la demanda.

Sobre lo anterior, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 05 de Agosto de 1997, bajo la ponencia del Magistrado ANÍBAL RUEDA, sentencia Nº 0276, reiterada el 22 de Abril de 2003, Ponente LEVIS IGNACIO ZERPA, Sentencia N°850, se señaló lo siguiente:

…En este supuesto la Sala se rigió por el principio general que establece que la carga de la prueba incumbe a quien alega un hecho, y no al que lo niega, el actor debe probar su afirmación. En consecuencia, si el actor no prueba debe declararse que no existe ninguna estimación. Con respecto a esta afirmación la Sala revisa la veracidad de lo expuesto y observa que el artículo 38 es categórico al indicar que el demandado puede rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada. Es decir, se limita la facultad del demandado a alegar un nuevo hecho, que la cuantía es reducida o exagerada y los motivos que lo inducen a tal afirmación; pudiendo, si lo considera necesario, sostener una nueva cuantía. No pareciera posible, en interpretación del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que el demandado pueda contradecir la estimación pura y simplemente, por fuerza debe agregar el elemento exigido como lo es lo reducido o exagerado de la estimación, aplicación a lo dispuesto textualmente que ‘el demandado podrá rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada’.

Por tanto el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la misma. Así, si nada prueba el demandado, en este único supuesto, queda firme la estimación hecha por el actor…

Dicho lo anterior, es necesario destacar que si bien se observa, en el caso de autos que la representación judicial de la parte demandada, se limitó simplemente a impugnar la estimación hecha por el actor, tampoco consta que en ningún momento, la representación de la parte demandada haya planteado la estimación que en su criterio era la adecuada.

En tal sentido, considera este Juzgador, que no obstante haber rechazado la estimación, debe tenerse tal rechazo como puro y simple, por no haber planteado un nuevo hecho, del cual pudiera deducirse que efectivamente la estimación de la demanda, es exagerada y, además, por no existir señalamiento de su parte sobre la suma, que a su juicio podía ser la ajustada en el caso de autos. Entonces tomándolo, como un rechazo puro y simple de la cuantía, resulta improcedente, pues es obligatorio, no sólo rechazar y señalar si el mismo lo hace por exagerado o exiguo, sino debe indicarse un monto de la estimación que a su criterio creyere sea el adecuado, tal y como lo dejó sentado también la Sala de Casación Social del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia del 15 de Marzo de 2000, con Ponencia del MAGISTRADO JUAN RAFAEL PERDOMO, Exp. N° 003, en la que se estableció: “…En criterio de esta Sala, el demandado al contradecir la estimación de la demanda, debe necesariamente alegar un nuevo valor o cuantía, el cual está obligado a probar en juicio, por no ser posible el rechazo puro y simple”. De tal forma y en base a los criterios jurisprudenciales antes citados, este juzgador observa que los demandados impugnaron la cuantía de manera simple, por lo que resulta procedente declarar como puro y simple el rechazo de la cuantía realizado por la parte demandada. Así se decide.

Por lo antes expuesto, y por los razonamientos antes expuestos de hecho y de derecho en ese sentido, le es forzoso para quien aquí decide, DESECHAR la impugnación realizada por la parte demandada sobre la cuantía de la presente acción. Así se decide.

SOBRE EL FONDO DE LA CAUSA

Valoradas como han sido las pruebas y resuelto el punto previo de estimación de la demanda, el Juez al entrar al conocimiento de la causa, hace suyo el mandato Constitucional de administrar Justicia, teniendo como base que el proceso es el instrumento fundamental para su realización, donde se materializa lo alegado y probado, cuyo análisis, interpretación y valoración se sustenta en el marco legal vigente y los conocimientos de hecho, comprendidos en la experiencia común, sin que esto cercene el derecho conferido por la Ley para la aplicación del principio IURIA NOVIT CURIA, en cumplimiento del deber jurisdiccional. Asimismo, acoge los valores y principios consagrados en nuestra Carta Magna, especialmente los contenidos en los artículos 2, 26, 49 y 257, lo cual compromete al Estado a impartir Justicia dentro del ámbito del derecho.

Siendo ésta la oportunidad de dictar sentencia, procede este Tribunal a hacerlo con base a lo dispuesto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, y previa las siguientes consideraciones:

El artículo 1.159 del Código de Procedimiento Civil, establece:

Artículo 1.159.- Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.

Igualmente el mismo texto normativo, en su artículo 1.160 señala:

Artículo 1.160.- Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.

También, el artículo 1.264 ejusdem, reza:

Artículo 1.264.- Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención.

Como puede apreciarse, el legislador ha diseñado una serie de reglas tendentes a esclarecer las relaciones contractuales en Venezuela, en especial la fuerza de Ley que emana de los contratos, la buena fe que debe prevalecer en ellos y a las consecuencias que se derivan de los mismos, entre ellos la forma en que deben cumplirse las obligaciones contraídas.

Igualmente el legislador estableció en su artículo 1.167 del Código Civil, la posibilidad que un contratante tiene frente a la otra en caso de existencia de algún incumplimiento, si decide la reclamación judicial de resolver el contrato o demandar el cumplimiento. Dicho artículo reza:

Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.

Se concluye entonces, a tenor de la norma citada y aplicado al caso de autos, que el ejercicio de la acción de cumplimiento del contrato presupone: 1.- La existencia de un contrato bilateral; y 2.- La existencia de un incumplimiento por alguna de las partes.

El primer requisito, relacionado con la existencia de un contrato bilateral, se encuentra satisfecho, pues se está en presencia de un contrato de opción a compra, que se caracteriza por la bilateralidad, pues ambas partes se obligan recíprocamente, cada una de las partes es deudora y acreedora al mismo tiempo, tiene obligaciones recíprocas de acuerdo al contrato por ellos celebrado.

En cuanto al segundo requisito, relacionado con el incumplimiento contractual por parte de la vendedora; el Tribunal observa:

La acción de Cumplimiento del Contrato, tiene por finalidad atacar el contrato mismo para que éste sea cumplido o en su defecto, impedir su continuación, sobre la base del incumplimiento del demandado.

El incumplimiento como tal delatado por la parte demandante es la entrega del inmueble y sus anexidades, todo descrito en la cláusula Segunda del contrato, en el plazo señalado en la cláusula Cuarta del contrato, las cuales rezan:

“SEGUNDA: “LA EMPRESA” ofrece mediante esta “PROMESA BILATERAL DE FUTURA COMPRA VENTA”, a “EL FUTURO ADQUIRIENTE” y este así lo acepta, Un apartamento en Residencias “EL ALCAZAR”, que cuenta con un área de 90,80 mts.2, en el piso 1, N.- B-1-1 de la Torre “B”, y consta de Tres (3) habitaciones, dos (2) baños, con cerámica en paredes y piezas sanitarias, uno de ellos en la habitación principal; área integral para sala, comedor-cocina y área de oficios, con las siguientes características: Punto de aire acondicionado en la sala y en la habitación principal, ventanas panorámicas en sus áreas y todos los servicios comunes que se especifican el documento de condominio respectivo, sin closets, sin cocina y dotado de un (01) puesto de estacionamiento con techo, identificado con el número B-1-1. Así como entregar el apartamento con piso y sócalos de cerámica de primera calidad que será seleccionado por “EL FURUTO ADQUIRIENTE”. El edificio cuenta con cuarto de basura separado del cuarto de las instalaciones del gas y el conjunto con parque infantil; entrada y salida normal, más salida de emergencia, pisos de cerámica en las áreas comunes; paredes rugosas en las escaleras y áreas comunes para proteger del sucio; dos ascensores, uno para los pisos pares y otro para los impares, puestos para visitantes, casilla de vigilancia, área de usos múltiples, canchas deportivas, plaza y áreas verdes, asistencia por conserjería, área de guardería.”

“CUARTA: “LA EMPRESA”, ofrece entregar listo para su habitabilidad inmediata el inmueble objeto de esta “PROMESA BILATERAL DE FUTURA CMPRA VENTA” en un plazo máximo de NUEVE (09) Meses contados a partir del auto de levantamiento General de las Medidas de Prohibición de Enajenar y Gravar decretadas por el Tribunal Tercero de Control de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, salvo caso de extrema fuerza mayor no imputable a “LA EMRPESA” circunstancia esta que deberá ser notificada oportuna y previamente a “EL FUTURO ADQUIRIENTE” antes de cumplirse el plazo establecido para su valoración y aceptación y establecer, si fuera el caso, por escrito entre las partes, nueva fecha fija de entrega de apartamento ofrecido.”

La primera cláusula de las trascritas o cláusula Segunda, describe el apartamento o inmueble ofrecido, donde queda, piso, torre, la descripción del mismo, así como las áreas comunes del edificio, para posteriormente señalar las áreas comunes del conjunto residencial. Por su parte, la cláusula Cuarta, señaló un plazo máximo de nueve (9) meses contados a partir del auto que ordene levantamiento de medidas de prohibición de enajenar y gravar para el cumplimiento por parte de la empresa en entregar el inmueble listo para su habitabilidad inmediata.

De lo anterior se desprende que para el cumplimiento del referido lapso máximo para el cumplimiento en la entrega del inmueble, las partes dejaron una condición suspensiva que se lee “…contados a partir del auto de levantamiento General de las Medidas de Prohibición de Enajenar y Gravar decretadas por el Tribunal Tercero de Control de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira…”, esto quiere decir, que hay que ubicar la fecha exacta del levantamiento de medidas a que se refiere la cláusula, a los fines de computar el lapso máximo de nueve (9) meses para la entrega del inmueble, todo a tenor de la referida cláusula cuarta del contrato celebrado entre las partes.

En tal sentido, de la revisión de las actas que componen el presente expediente, el Tribunal verifica que del folio 73 al folio 76, pieza I, riela copia certificada de AUDIENCIA ESPECIAL celebrada en la causa penal No. 3C-SP21-P-2011-1124, nomenclatura del Juzgado Tercero de Primera Instancia en Función de Control, del circuito Judicial Penal del Estado Táchira, de fecha 05 de agosto de 2011, presentes el Juez, la Secretaria del Tribunal, el Fiscal Primero del Ministerio Público del Estado Táchira, los ciudadanos A.R.S. y E.A.C.A., en representación de PROMOCIONES ROAN, C.A., debidamente asistidos de abogados, y los ciudadanos L.E.B.G., A.M.M.G., F.J.O.R., DANILOV DIMITRK (sic) DÍAZ ORTIZ y N.G.D.D., en donde dicho Tribunal por solicitud de las partes, ACORDÓ EL LEVANTAMIENTO DE LAS MEDIDAS PREVENTIVAS CAUTELARES DE PROHIBICIÓN DE ENAJENAR Y GRAVAR BIENES, ASEGURAMENTO DE BIENES, BLOQUEO E INMOVILIZACIÓN DE CUENTAS BANCARIAS y/o CUALQUIER OTRO INSTRUMENTO FINANCIERO, DECRETADAS POR ÉSTE TRIBUNAL EN FECHA 05 DE FEBRERO DE 2011, en contra de los bienes y cuentas de la SOCIEDAD MERCANTIL PROMOCIONES ROAN, C.A.

También se evidencia de los autos, específicamente del folio 77 al folio 96, pieza I, que el referido Tribunal Tercero de Primera Instancia en Función de Control, del circuito Judicial Penal del Estado Táchira, decretó auto de levantamiento de medidas en la misma fecha, es decir, en fecha 05 de agosto de 2011, tal como así lo afirmó la parte demandante en su escrito libelar, razón por la cual, los noventa días se computarían a partir de esa fecha. Así se establece.

En tal sentido, los nueve (09) meses a que alude la cláusula Cuarta del contrato objeto de promesa bilateral de compra venta de inmueble (plazo máximo para la entrega del inmueble), estuvo comprendido entre el 06 de agosto de 2011 y el 06 de mayo de 2011, ambas fechas inclusive. Así se decide.

Fijado como fue el lapso o plazo máximo para la entrega del inmueble objeto de la promesa bilateral de futura compra venta listo para su habitabilidad inmediata, tal como se desprende de la transcrita cláusula cuarta, el Tribunal verifica nuevamente de la revisión de las actas que componen el presente expediente que a los folios 18 al 20, pieza III, la parte demandada promovió en la oportunidad de promover pruebas, una comunicación emanada de ella dirigida al Fiscal Primero del Circuito (sic) Judicial (sic) Penal (sic) del Estado Táchira, el cual se encuentra suscrito por E.A.C.A., actuando con el carácter de Director de la Junta Directiva de la empresa PROMOCIONES ROAN, C.A., en donde al folio 19 del referido escrito se lee textualmente lo siguiente:

“Ciudadano Fiscal, ante la urgencia de solucionar y dar estricto cumplimiento a los acuerdos realizados ante el tribunal con los denunciantes, rogamos se inste a la ciudadana A.M.M.G., a escoger la cerámica del piso como quedó establecido y a consignar los documentos señalados, por cuanto las áreas comunes estarán completamente terminadas cuando se concluya la torre “A”, es decir, con la feliz culminación de la obra, como se establece en el proyecto y permiso de construcción del Conjunto Residencial EL ALCAZAR, para lo cual estamos haciendo todo lo diligentemente posible para obtener todos los materiales e insumos necesarios ante la escasez de los mismos…”

Como puede apreciarse de la referida documental suscrita por la empresa demandada y dirigida a la Fiscalía Primera del Ministerio Público del Estado Táchira, se evidencia claramente que el inmueble (apartamento), no está listo para su habitabilidad inmediata, pues están instando a la hoy demandante a escoger la cerámica para ser colocada en el piso del referido apartamento.

Pues bien, dicha comunicación, tal como se desprende del folio final o folio 20, pieza III, fue suscrita en fecha 26 de junio de 2013, a más de un año del plazo máximo establecido en la cláusula cuarta y dicha fecha se confirma al revisar el sello húmedo estampado al vuelto del folio 18 como recibido por la Fiscalía Primera del Ministerio Público del Estado Táchira, donde se señala la fecha “26/06/13”, verificándose aparentemente un incumplimiento en cuanto a la entrega del inmueble (apartamento) listo para su habitabilidad inmediata, tal como fue pactado.

En el párrafo anterior, éste Tribunal utilizó la palabra “aparentemente”, en virtud que la cláusula segunda arriba trascrita, refiere a que el adquiriente, es decir, la hoy demandante, debe escoger una cerámica de primera calidad para ser instalada en los pisos del apartamento “B-1-1” de la Torre “B” del Conjunto Residencial El Alcázar; por ello, de la revisión de las actas que componen el presente expediente, el Tribunal pudo verificar que según se desprende de la documental inserta al folio 147, pieza III, la ciudadana A.M., suscribió comunicación, la cual fue recibida por la empresa PROMOCIONES ROAN, C.A., en fecha 27 de junio de 2011, donde la referida ciudadana remitía cotización No. 1000060101 de fecha 27 de junio de 2011, emitida por METROCUADRO “RÚSTICAS TÁCHIRA, C.A., donde hace referencia a dos (2) tipos de cerámica de primera calidad, la denominada Á.B.B. 45x45 de primera, para ser colocada en el piso de todo el apartamento y otra cerámica para ser colocada en el baño, demostrándose así para éste Tribunal que la ciudadana A.M., desde el 27 de junio de 2011, ya había escogido el tipo de cerámica que ella quería para su apartamento, por tanto, no existió incumplimiento alguno en la selección de la cerámica que según la cláusula Segunda debería escoger “EL FUTURO ADQUIRIENTE”.

Así las cosas, el Tribunal cuando verifica el escrito de fecha 19 de septiembre de 2013 (fls. 21 y 22, pieza III), promovido por la parte demandada, consistente de escrito dirigido por la empresa demandada al Fiscal Primero del Ministerio Público de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, específicamente en todos y cada uno de sus particulares en conjunto, se verifica que como única prueba de autos inclusive suministrada por la misma demandada, no fue sino hasta el 19 de septiembre de 2013, que el apartamento signado con el Número B-1-1, de la Torre “B”, que le corresponde a la ciudadana A.M.M.G., que estuvo listo para su habitabilidad inmediata, cuando en los análisis anteriores se verificó que la empresa demandada tenía un plazo máximo de nueve (09) meses para la entrega del apartamento listo para su habitabilidad inmediata, según la cláusula cuarta del Contrato, el cual se verificó para el día 06 de mayo de 2012, transcurriendo desde dicha fecha hasta el 19 de septiembre de 2013, un total de 1 año, 4 meses y 13 días de absoluto retraso en la entrega del inmueble listo para su habitabilidad inmediata, verificándose así de los autos la existencia inequívoca e irrefutable de un incumplimiento de la cláusula Cuarta con relación a la entrega del inmueble, cumpliéndose así el segundo requisito para la procedencia de la presente acción. Así se establece y decide.

En consecuencia, visto el cumplimiento de los requisitos o supuestos exigidos por el legislador para la procedencia de la presente acción, le es forzoso para quien aquí decide declarar PROCEDENTE la demanda incoada y pasa de seguida a verificar el petitorio de la demanda. Así se decide.

En razón de lo anterior, el Tribunal deberá ordenar a la empresa demandada y/o a los fiadores solidarios aquí demandados, a cumplir con su promesa estipulada en la cláusula segunda del Contrato, en los siguientes términos: PRIMERO: en la entrega del inmueble a la demandante y el respectivo otorgamiento del documento definitivo de venta, con el cual se materializa la tradición legal correspondiente; y SEGUNDO: en culminar las áreas comunes ofrecidas en la referida cláusula segunda, es decir, la entrega del parque infantil, la entrada y salida normal, mas salida de emergencia, los piso de cerámica en las áreas comunes, las paredes rugosas en las escaleras y áreas comunes para proteger del sucio, los dos ascensores uno para pisos pares y otro para pisos impares, los puestos para visitantes, la casilla de vigilancia, el área de usos múltiples, la cancha deportiva, la plaza y las áreas verdes, la asistencia por conserjería y el área de guardería, tal como tanto lo ha solicitado la parte demandante. Así se decide.

Ahora bien, visto el contenido de la cláusula DÉCIMA del contrato cuyo cumplimiento se demanda, la cual, reza:

“DÉCIMA: Una vez protocolizado el documento definitivo de venta del inmueble objeto de esta “PROMESA BILATERAL DE FUTURA COMPRA VENTA”, “EL FUTURO ADQUIRIENTE” no podrá bajo ninguna causa impedir a “LA EMPRESA” la continuación de la obra hasta la terminación de la totalidad del Conjunto Residencial El Alcázar.”

Igualmente, visto que ha transcurrido hasta el día de hoy un lapso prudencialmente grande desde el inicio del proyecto, que según el contrato primigenio inserto a los folios 13 al 18 en copias certificadas, datan desde noviembre de 2007, el Tribunal a pesar que observa que la empresa podrá continuar la obra hasta su terminación aún después del otorgamiento del documento definitivo de venta y a los fines de evitar mas nublosa la espera de la parte demandante en sus múltiples actuaciones a fin de agotar una vía amistosa, agotando primigeniamente la vía administrativa por ante el INDEPABIS, agotada la vía o instancia penal en la cual surgió un Acuerdo Reparatorio y siendo ésta la última instancia utilizada, vale decir, al instancia judicial civil, éste Tribunal dispone establecer un lapso prudencial de no más de 12 meses para que la empresa demandante cumpla con las áreas comunes ofrecidas en la cláusula segunda del contrato cuyo cumplimiento se demanda y conforme al artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, ante una negativa rotunda de la empresa en cumplir con dicha cláusula, la sentencia producirá los efectos del contrato no cumplido. Así se establece.

Con relación a la experticia complementaria al fallo a fin de determinar el monto exacto de las obras faltantes, por cuanto existe evidencia en autos que hasta la presente fecha, según las inspecciones realizadas por éste Tribunal, están casi concluidas, el Tribunal niega dicho pedimento en virtud que la continuación de la obra en estricto apego al Contrato Celebrado entre las partes, específicamente conforme a la cláusula DÉCIMA del contrato cuyo cumplimiento se demanda, ofrece la posibilidad a la empresa demandada, la continuación de la obra hasta la conclusión final, de allí que en el presente dispositivo se ordene a la empresa demandada y/o a sus fiadores solidarios, concluir la obra en todos sus anexos y obras comunes ofrecidas, tal como lo ofrecieron en su cláusula Segunda. Así se establece y decide.

Con relación al embargo de bienes muebles solicitado, por cuanto dicho pedimento constituye una acción exclusiva de la etapa de ejecución, el Tribunal considera dicho pedimento improcedente como petitorio de la demanda de cumplimiento de contrato. Así se decide.

Dada la naturaleza de la decisión, no habrá expresa condenatoria en costas, en éste juicio principal por no haber resultado totalmente vencida la parte demandada, en virtud de los pedimentos declarados improcedentes anteriormente. Así se decide.

SOBRE LA RECONVENCIÓN

En el escrito de contestación a la demanda, la empresa PROMOCIONES ROAN, C.A. y los demás demandados, actuando todos a través de apoderados, procedieron a reconvenir a la demandante de autos para que cumpla con las cláusulas QUINTA Y OCTAVA, en tal sentido, las referidas cláusulas establecen:

QUINTA

“LA EMPRESA”, declara que ya recibió de “EL FUTURO ADQUIRIENTE” la totalidad del precio pactado en el documento primigenio de opción compra-venta, o sea, la cantidad de DOSCIENTOS TREINTA Y SIETE MIL SEISCIENTOS OCHENTA BOLÍVARES (Bs. 237.680,00). “LA EMPRESA” notificará mediante telegrama la obtención de la Habitabilidad del referido inmueble en un plazo de diez (10) días hábiles a su obtención y suministrará la documentación necesaria para que “EL FUTURO ADQUIRIENTE” redacte y tramite el documento de venta, comprometiéndose éste último a notificar a la empresa con diez (10) días hábiles de anticipación por lo menos el lugar, día y la hora de la Protocolización del documento definitivo de compra venta, notificación que tiene que hacer llegar por Telegrama con acuse de recibo o entregada personalmente en la sede de “LA EMPRESA”.

OCTAVA

Todos los gastos a que hubiere lugar como: Derechos de Notaría y Registro, e incorporación de Servicios Públicos si fuere el caso, después de la firma de éste documento serán por cuenta de “EL FUTURO ADQUIRIENTE”, así como nuevos impuestos que establezcan Autoridades Nacionales, Estatales y/o Municipales con posterioridad a la suscripción de este convenio también serán por cuenta de “EL FUTURO ADQUIRIENTE”.

La parte demandada reconviniente, señala específicamente que ella cumplió con la notificación del permiso de habitabilidad, por tanto, queda de la demandada de autos que sea ella quien elabore el documento definitivo de venta y notifique a la empresa en día y hora para la fecha, así como con relación a la cláusula octava, que dichos gastos sean a cuenta de la demandante reconvenida.

En tal sentido, de autos se desprende, específicamente del folio 179, pieza II, correspondiente a uno de los folios del escrito de contestación a la demanda, donde la parte demandada reconvinente confiesa haber adquirido el permiso de habitabilidad en el mes de julio de 2012, lo cual lo hace con las siguientes palabras textuales:

…es necesario resaltar que es totalmente FALSO que la ciudadana A.M.M., no haya sido nunca notificada de la obtención del permiso de habitabilidad, por cuanto el mismo ya se obtuvo por la Alcaldía del Municipio San Cristóbal, en Julio de 2012 y su cédula catastral ya fue debidamente emitida en fecha 17 de junio de 2012 bajo el No. 0009035…

Ahora bien, de la revisión del acuse de recibo de telegrama inserto en original al folio 144, se evidencia que el mismo fue enviado el día 17 de agosto de 2012, es decir, en un lapso que superó los diez (10) días hábiles a que alude el lapso que tenía la empresa para notificar y mas aún, al pie de dicho acuse de recibo, se dejó una nota que el telegrama per se, “NO FUE ENTREGADO MOTIVO DESTINATARIO DESCONOCIDO ATTE IPOSTEL”.

Igualmente visto el telegrama original inserto al folio 145, pieza III, se observa que el mismo tiene sobre su cuerpo una nota que expresa fue recibido el día jueves 06 de diciembre de 2012, por tanto, no fue debidamente notificada la demandante reconvenida en estricto apego a la cláusula quinta invocada por la parte demandada reconviniente.

Además, los contratos no pueden ser visto en la individualidad de sus cláusulas, sino como todo un conglomerado de ellas, de hecho, el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, señala claramente en su parte in fine lo siguiente: “En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe.”, por ello, en aplicación de dicho artículo incluyendo las máximas de experiencia de éste sentenciador, facultado por la mismísima norma in comento, se evidenció, analizó y motivó suficientemente en el capítulo anterior donde se resolvió el fondo de la demanda, que la empresa demandada incumplió con la entrega del inmueble objeto de promesa bilateral de compra, específicamente en el plazo máximo establecido en la cláusula cuarta del contrato, pues de auto se analizó que no fue sino hasta el 19 de septiembre de 2013, que el referido apartamento “B-1-1” de la Torre “B”, estaba listo para ser habitado de forma inmediata y no para el 06 de mayo de 2012 como fecha máxima determinada claramente en el capítulo que antecede, por tanto, mal podría a estas alturas la empresa demandada, manifestar que es la demandante quien no cumplió y mas aún cuando la demandante reconvenida utilizó como defensa la excepción de contrato no cumplido, todo lo cual son razones suficientes para declarar SIN LUGAR la reconvención propuesta y condenar en costas a la empresa demandada reconviniente, tal como se hará en forma expresa, positiva y precisa en la dispositiva del presente fallo. Así se decide.

PARTE DISPOSITIVA

Con fuerza de los razonamientos antes expuestos, tanto de hecho, como de derecho, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, ateniéndose a lo alegado y probado en autos, sin sacar elementos de convicción fuera de ellos y sin suplir excepciones ni argumentos de hecho no alegados ni probados, actuando en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO

SIN LUGAR LA IMPUGNACIÓN DE LA CUANTÍA, por las motivaciones expuestas en el punto previo de la presente decisión.

SEGUNDO

PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA intentado por A.M.M.G., venezolana, mayor de edad, con cédula de identidad No. V-13.304.299, de éste domicilio y hábil, en contra de PROMOCIONES ROAN, C.A. sociedad mercantil inscrita inicialmente en el Registro mercantil Primero del Estado Táchira, en fecha 26 de mayo de 2006, bajo el No. 48, tomo 11-A, posteriormente inscrita por cambio de domicilio en el Registro Mercantil Primero de Mérida, en fecha 09 de agosto de 2007, bajo el No. 78, tomo 19-A, con modificación importante en esa última oficina en fecha 29 de abril de 2008, bajo el No. 63, tomo 10-A y en fecha 14 de marzo de 2011, bajo el No. 14, tomo 45-A R1 Mérida, representada por el Director Ejecutivo A.R.S., venezolano, con cédula de identidad No. V-14.806.484 y el Director Técnico E.A.C.A., venezolano, con cédula de identidad No. V-11.610.682; al ciudadano A.R.S., venezolano, soltero, mayor de edad, con cédula de identidad No. V-14.806.484; al ciudadano E.A.C.A., venezolano, casado, con cédula de identidad No. V-11.610.682 y la ciudadana L.M.G.D.C., venezolana, casada, mayor de edad, con cédula de identidad No. V-11.128,749.

TERCERO

Se ordena a la empresa PROMOCIONES ROAN, C.A., y/o a los fiadores en forma personal A.R.S., E.A.C.A. y L.M.G.D.C., antes ampliamente identificados, a cumplir con su promesa estipulada en la cláusula segunda del Contrato cuyo cumplimiento se demandó, en los siguientes términos: a) en la entrega del inmueble a la demandante y el respectivo otorgamiento del documento definitivo de venta, con el cual se materializa la tradición legal correspondiente; y b) en culminar las áreas comunes ofrecidas en la referida cláusula segunda, es decir, la entrega del parque infantil, la entrada y salida normal, mas salida de emergencia, los piso de cerámica en las áreas comunes, las paredes rugosas en las escaleras y áreas comunes para proteger del sucio, los dos ascensores uno para pisos pares y otro para pisos impares, los puestos para visitantes, la casilla de vigilancia, el área de usos múltiples, la cancha deportiva, la plaza y las áreas verdes, la asistencia por conserjería y el área de guardería, tal como tanto lo ha solicitado la parte demandante; en caso de negativa, la sentencia producirá los efectos estipulados por el legislador en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil.

CUARTO

Improcedente la solicitud de experticia complementaria al fallo, para determinar el monto exacto de las obras comunes faltantes.

QUINTO

Improcedente la solicitud de embargo de bienes muebles propiedad de la empresa hasta cubrir el monto de culminación de las obras comunes.

SEXTO

Dada la naturaleza del juicio principal, no hay expresa condenatoria en costas por no haberse materializado el supuesto genérico de vencimiento total disciplinado en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

SÉPTIMO

SIN LUGAR la RECONVENCIÓN por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO intentada por la parte demandada reconviniente, ampliamente identificados en el particular PRIMERO del presente fallo, en contra de la demandante reconvenida también suficientemente identificada en el presente fallo.

OCTAVO

Se condena en costas a la parte demandada reconviniente por haber resultado totalmente vencida en la presente reconvención conforme al supuesto genérico de vencimiento total disciplinado en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

NOVENO

Por cuanto la presente decisión fue dictada y publicada en el lapso legal establecido para ello, en virtud de las prorroga acordada conforme lo establece el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, por lo que se hace innecesaria la notificación de las partes.

Publíquese, regístrese y déjese copia para el archivo del Tribunal.

Dada, firmada, sellada y refrendada en la Sala del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, con sede en la ciudad de San Cristóbal, Edificio Nacional, piso 1, Oficina 7, a los veintiocho (28) días del mes de mayo de dos mil quince (2015). Años 205° de la independencia y 156° de la Federación.

J.M.C.Z.

Juez titular A.C.M.A.

La Secretaria

Exp. 21.674

JMCZ/cm.-

En la misma fecha se dictó y publicó la anterior decisión definitiva siendo las 3.25 horas de la tarde, dejándose copia para el archivo del Tribunal.

A.C.M.A.

La Secretaria