Decisión nº 4512 de Juzgado Superior Civil de Vargas, de 1 de Julio de 2015

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

TRIBUNAL SUPERIOR DEL CIRCUITO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO VARGAS.

Año 205º y 156º

Maiquetía, 1º de Julio de 2015

ASUNTO N°: WP12-R-2015-000004.

ACTUANDO EN SEDE CIVIL.

DEMANDANTE: Ciudadano Á.T.P., venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° V-2.954.973, actuando en su carácter de Director de la sociedad mercantil MINICENTRO LISSETTE T.A.C.A., inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 16 de noviembre de 1993, anotada bajo el N° 48, Tomo 77 A-sgd.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: Abogado P.N.L.C., inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 49.568.

DEMANDADA: Ciudadana D.C. OROPEZA OBREGÓN, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° V-12.115.511, en nombre y representación de la Sociedad Mercantil “DISTRIBUIDORA LA BELLA D´ORO, C.A”, inscrita en el Registro Mercantil Primero del Distrito Capital y Estado Bolivariano de Miranda, en fecha 15 de agosto del 2012, anotado bajo el N° 26, Tomo 160-A.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: A.P., inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 28.687.

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO (Apelación del Tribunal Tercero de Municipio, Ordinario y Ejecutor de Medidas del Circuito Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas).

-I-

LOS HECHOS Y ACTUACIONES EN EL A QUO

Se dio inicio al presente procedimiento de Resolución de Contrato de Arrendamiento (Local Comercial), a través de escrito libelar y anexos presentados por la parte actora, por ante el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Circuito Civil, Mercantil, del Tránsito y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, en el cual expuso: 1) Que en fecha 01 de abril del 2013, se celebró un contrato de arrendamiento con la ciudadana D.C. OROPEZA OBREGÓN, en autos identificada, actuando en nombre y representación de la sociedad mercantil “DISTRIBUIDORA LA BELLA D´ORO, C.A”, inscrita en el Registro Mercantil Primero del Distrito Capital y Estado Bolivariano de Miranda, en fecha 15 de agosto del 2012, anotado bajo el N° 26, Tomo 160-A, siendo el referido contrato a tiempo determinado por un (01) año, tal como reza la cláusula décima, según la cual la duración del contrato sería de un (01) año a partir del primero (1ero) de abril de 2013, hasta el treinta y uno (31) de marzo del 2014. 2) Que es muy claro que el contrato es a tiempo determinado. 3) Que dicho inmueble destinado a uso comercial objeto de la demanda, se encuentra ubicado en el MINICENTRO LISSETTE, T.A.C.A, locales 11 y 12, en la Urbanización La Atlántida, calle 14, Parroquia C.L.M., Municipio Vargas del Estado Vargas. 4) Que en la cláusula segunda se estableció el canon de arrendamiento en la cantidad de CINCO MIL SEISCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 5.600,00), con IVA incluido. 5) Que desde el mes de febrero de 2014, el inquilino, sin causa justificable, ha dejado de cancelar el canon de arrendamiento, tal como se evidencia de los recibos de canon de arrendamiento de los meses de febrero, marzo, abril, mayo y junio del 2014, y que según la ley es su sagrado deber cancelar los primeros días de cada mes. 6) Que muchas fueron las diligencias destinadas a explicarle que del pago del alquiler dependía el sustento económico de su familia, y nunca prestó atención. 7) Que acude ante esta competente autoridad a fin de demandar a la ciudadana D.C. OROPEZA OBREGÓN, en autos identificada, actuando en nombre y representación de la sociedad mercantil “DISTRIBUIDORA LA BELLA D´ORO, C.A”, por RESOLUCIÓN DE CONTRATO, con fundamento en los artículos 1.159, 1.167, 1.264, 1.579 y 1.616 del Código Civil vigente, así como en virtud de la pactado en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento, para que convengan o en su defecto sean condenados por este Tribunal a lo siguiente: PRIMERO: a la entrega inmediata del inmueble completamente desocupado, libre de personas y bienes, y en las mismas condiciones en que lo recibió. SEGUNDO: A pagar la cantidad de VEINTIOCHO MIL BOLÍVARES (Bs. 28.000,00), a razón de CINCO MIL SEISCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 5.600,00), por vías de Daños y Perjuicios los cánones de arrendamiento desde el mes de febrero del 2014 hasta el mes de junio de 2014, y los que se sigan venciendo hasta la total y definitiva terminación del presente proceso: TERCERO: A pagar las costas y costos que cause el presente juicio, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Que estima la demanda en la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 150.000,00) o su equivalente en unidades tributarias a razón de ciento veintisiete bolívares (Bs. 127,00), por cada unidad tributaria, a saber, trescientas noventa y tres con setenta unidades tributarias (393,70 UT) cada una.

En fecha veintidós (22) de junio de 2006, el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Circuito Civil, Mercantil, del Tránsito y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, admite la demanda y se ordena el emplazamiento de la demandada para que dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a la constancia en autos de haberse practicado la citación de contestación a la demanda.

Cumplidas las formalidades inherentes a la citación, la demandada, procedió a dar contestación a la demanda en fecha 18 de octubre de 2006, en los siguientes términos: 1) Que como punto previo alega la falta de cualidad de su representada, ciudadana D.C.O.O., para sostener el presente juicio, toda vez que ella no ha celebrado ningún tipo de contrato de arrendamiento con el MINICENTRO LISSETTE T.A.C.A., lo cual se evidencia del contrato de arrendamiento consignado por la parte actora. 2) Que niega y rechaza por incierto que su representada tenga que pagarle a la parte demandante la cantidad de VEINTIOCHO MIL BOLÍVARES (Bs. 28.000,00), a razón de CINCO MIL SEISCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 5.600,00) mensuales, por concepto de pago de cánones vencidos, de los meses de febrero, marzo, abril, mayo y junio del año 2014, y nada adeuda a la sociedad mercantil MINICENTRO LISSETTE T.A.C.A. 3) Que a todo evento y sin convalidación o aceptación alguna de su parte de la falta de cualidad anteriormente alegada y con ánimos de defender los intereses de su representada, ante una posible acción de la cual no es parte, y sólo en el supuesto negado de que tenga cualidad para sostener el presente juicio la ciudadana D.C.O.O., niega rechaza y contradice por incierto, que su representada el primero (1ero) de abril del 2013, celebró un contrato de arrendamiento de los locales 11 y 12, con la sociedad mercantil MINICENTRO LISSETTE T.A.C.A, el cual se evidencia inclusive en contrato de arredramiento. 4) Que niega y rechaza por incierto que su representada tenga que pagarle a la parte demandante la cantidad de VEINTIOCHO MIL BOLÍVARES (Bs. 28.000,00), a razón de CINCO MIL SEISCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 5.600,00), por concepto de cánones de arrendamientos vencidos, de los meses febrero, marzo, abril, mayo y junio del 2014, pues se encuentra al día con sus pagos y nada adeuda a la sociedad MINICENTRO LISSETTE T.A.C.A. 5) Que se estableció en el contrato de arrendamiento en la cláusula segunda que los pagos de los cánones de arrendamiento serán por mensualidades adelantadas, lo cual se demostrará en el proceso. 6) Que desconoce, rechaza e impugna los recibos de pago de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de febrero, marzo, abril, mayo, junio y julio, pues son recibos que no cumplen con el artículo 30 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial. 7) Que el arrendador queda obligado a entregar al arrendatario una factura legal por concepto de pago recibido a cuenta del arrendamiento contratado. 8) Que la factura deberá contener detalladamente la discriminación del pago, el período al cual corresponda, así como dar cumplimiento a la normativa que establezca el órgano con competencia en materia tributaria. 9) Que igualmente la parte no cumple con el Decreto N° 602, del 29 de noviembre de 2013, publicado en Gaceta Oficial N° 40.305 del 29 de noviembre de 2013, que establece que los cánones de arrendamiento de locales comerciales no podrá exceder de un monto mensual equivalente a los DOSCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 250,00) por metro cuadrado. 10) Que los contratos que tengan cánones de arrendamiento superiores a los establecidos en el decreto, deberán ser regulados al monto fijado por el Gobierno Nacional. Que la empresa demandante no ajustó el canon de arrendamiento como lo establece en el Decreto N° 602, del 29 de noviembre del 2013, ya referido, respecto a los DOSCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 250,00) por metro cuadrado. 11) Que desde el 23 de noviembre del 2013 hasta el 23 de mayo del 2014, su representada canceló el pago del canon de arrendamiento a razón de CINCO MIL SEISCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 5.600,00), su representada debió cancelar por canon de arrendamiento DOS MIL SETECIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 2.750,00), la diferencia cancelada por su representada asciende a DIECISIETE MIL CIEN BOLÍVARES (Bs. 17.100,00) de más por los locales 11 y 12, los cuales aclara se tratan en realidad de un solo local que mide once metros cuadrados (11 mts2). 12) Que el artículo 34 del tantas veces referido Decreto Ley, quedará sujeto a reintegro por parte del propietario, arrendador y podrán ser compensables con los cánones de arrendamiento que el arrendatario deba satisfacer. 13) Que la parte demandante debe cancelar la diferencia o hacer el resarcimiento del canon de arrendamiento a su representada. 14) Que en las disposiciones del Decreto ley mencionado, la disposición transitoria primera establece que todos los contratos vigentes a la fecha de entrada en vigor del mismo deberían adecuarse en un lapso no mayor a seis (06) meses a lo establecido en ese cuerpo normativo. 15) Que el ciudadano Trujillo se ha presentado con su esposa todos los meses a cobrar el canon de arrendamiento en el Centro Comercial y se le cancelaba a esta última, ciudadana C.A.D.T., o al ciudadano Á.T.P., y aproximadamente desde el mes de septiembre del año 2013, presuntamente estaba fuera del país con su familia, de allí en adelante ha sido un problema cancelar los pagos para que les den los acuses de recibo a tiempo porque no se notificó a quien debía cancelar y no había administración alguna. 16) Que en el mes de mayo una de las inquilinas, ciudadana Y.P., venezolana, titular de la cédula de identidad N° V-11.635.885 (que tuvo contacto con los dueños) le presenta a la ciudadana ALBA como administradora encargada hasta nuevo aviso mientras llegan los dueños. 17) Que lo cierto del caso es que la prenombrada ciudadana les comienza a manifestar que no se van a recibir los pagos porque aparentemente los abogados estaban redactando los nuevos contratos, puesto que la mayoría de los inquilinos los tenían vencidos. 18) Que la práctica mencionada es con su persona y con tres inquilinos más, pues a los otros les entregó una carta indicando un nuevo porcentaje de pago pero no indica a los inquilinos las condiciones o fechas concretas de inicio y culminación. 19) Que ante esa situación tomó la decisión de cancelar a la cuenta del ciudadano A.T.P., para no incurrir en incumplimiento y evitar futuros inconvenientes. Promovió testigos, documentales y la realización de una inspección judicial en el inmueble de autos.

En fecha 25 de septiembre de 2014, previa conciliación y audiencia preliminar el Tribunal fija los puntos controvertidos en la presente demanda y fija, asimismo, un lapso de cinco (5) días siguientes a esa fecha para que tenga lugar la promoción de pruebas, de conformidad con lo establecido en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha 12 de noviembre de 2014, previa promoción de pruebas el Tribunal fija el décimo quinto (15to) día de despacho siguiente a esa fecha, para que tenga lugar el debate oral en el presente juicio, de conformidad con lo establecido en los artículos 869 y 870 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha 03 de diciembre de 2014, tuvo lugar la audiencia o debate oral. En esa misma oportunidad, el A quo dictó la dispositiva declarando parcialmente con lugar la presente causa.

Por sentencia dictada en fecha 17 de diciembre de 2014, el Tribunal de la causa declaró lo siguiente:

(…)

Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Tribunal Tercero de Municipio y Ejecutor de Medidas del Circuito Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, administrando Justicia en nombre de la República y por Autoridad de la Ley declara: PRIMERO: SIN LUGAR la falta de cualidad pasiva interpuesta por la accionada, antes identificada. SEGUNDO: PARCIALMENTE CON LUGAR el presente juicio de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, intentado por Á.T.P., venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° V-2.954.973, actuando en su carácter de Director de la sociedad mercantil MINICENTRO LISSETTE T.A.C.A., inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 16 de noviembre de 1993, anotado bajo el N° 48, Tomo 77 A-sgd, contra D.C. OROPEZA OBREGÓN, venezolana, mayor de edad y ttiular de la cédula de identidad N° V-12.115.511, en nombre y representación de la sociedad mercantil “DISTRIBUIDORA LA BELLA D´ORO, C.A”, inscrita en el Registro Mercantil Primero del Distrito Capital y Estado Bolivariano de Miranda, en fecha 15 de agosto del 2012, anotado bajo el N° 26, Tomo 160-A.TERCERO: Por cuanto de la causa en estudio y la secuela del proceso, queda comprobado el incumplimiento de las obligaciones contractuales por parte de la ciudadana D.C. OROPEZA OBREGÓN, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° V-12.115.511, en nombre y representación de la sociedad mercantil “DISTRIBUIDORA LA BELLA D´ORO, C.A”, ya identificada, derivada de la falta de pruebas suficientes para desvirtuar los alegatos de la parte actora, y habiéndose constatado que lo peticionado por la parte actora corresponde a los hechos probados en autos, se CONDENA a la parte demandada, ciudadana D.C. OROPEZA OBREGÓN, en autos identificada, en nombre y representación de la sociedad mercantil “DISTRIBUIDORA LA BELLA D´ORO, C.A”, inscrita en el Registro Mercantil Primero del Distrito Capital y Estado Bolivariano de Miranda, en fecha 15 de agosto del 2012, anotado bajo el N° 26, Tomo 160-A, a desalojar y hacer entrega inmediata del inmueble de autos constituido por dos (02) locales comerciales identificados con los números once (11) y doce (12) ubicados en el MINICENTRO LISSETTE, T.A.C.A, locales 11 y 12, en la Urbanización La Atlántida, calle 14, Parroquia C.L.M., Municipio Vargas del Estado Vargas libre de bienes y personas, a favor del ciudadano Á.T.P., venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° V-2.954.973, actuando en su carácter de Director de la sociedad mercantil MINICENTRO LISSETTE T.A.C.A., ya identificada. CUARTO: SIN LUGAR la solicitud de DAÑOS Y PERJUICIOS por no encontrarse llenos los extremos. Así se decide.

No hay condenatoria en costas dada la naturaleza de la presente decisión.

En fecha 08 de enero de 2015, el apoderado judicial de la parte demandada apeló de la decisión dictada por el A quo, oyendo la misma en doble efecto y ordenándose la remisión de la presente causa a esta Alzada, dándose por recibida en fecha 21 de enero de 2015.

En fecha 03 de febrero de 2015, se avoca al conocimiento de la presente apelación el ciudadano C.E.O.F., y se ordena la notificación de las partes.

En fechas 23 de febrero de 2015, notificadas como estuvieran las partes, esta Alzada, de conformidad con lo previsto en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil, fijó el vigésimo (20º) día de despacho siguiente para que las partes presentaran informes, siendo los mismos presentados por las partes en fecha 24 de octubre de 2014.

En fecha 13 de marzo de 2015, el apoderado judicial de la parte demandada propuso tacha de falsedad contra un documento privado consignado por la parte actora ante el Tribunal de la causa, la cual fue declarada improcedente por esta Alzada en sentencia de fecha 23 de marzo de 2015.

En fecha 25 de marzo de 2015, el apoderado judicial de la parte actora insiste en la formalización de la tacha propuesta, siendo tal pedimento declarado improponible por este Tribunal Superior por auto de esa misma fecha.

En fecha 30 de marzo de 2015, los apoderados judiciales de las partes actora y demandada presentan escritos de informes.

En fecha 10 de abril de 2015, el apoderado judicial de la actora presenta escrito de observaciones a los informes consignados por la parte demandada.

En fecha 16 de junio de 2015, esta Alzada difiere la publicación del fallo por un lapso de quince (15) días.

Estando en la oportunidad para que éste Tribunal Superior emita el fallo correspondiente, pasa a hacerlo y al respecto hace las siguientes consideraciones:

-II-

PUNTO PREVIO

SOBRE LA COMPETENCIA

Con la entrada en vigencia de la Resolución N° 2009-0006, dictada por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha dieciocho (18) de marzo de 2.009, y publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 39.152, se modificó la competencia de los Tribunales de Municipio y de Primera Instancia. Para ello, uno de los aspectos que consideró esa m.S., fue el exceso de trabajo de los Tribunales de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito, en virtud de la falta de revisión y ajuste de la competencia por la cuantía desde hace muchos años, por el conocimiento de los asuntos de Familia en los que no intervengan niños, niñas y adolescentes, como consecuencia de la eliminación de los Juzgados de Parroquia, lo que incrementó su actuación como Juzgado de Alzada, y especialmente como consecuencia del gran número de asuntos de jurisdicción voluntaria, lo que a criterio de la Sala y el cual compartimos; atenta contra la eficacia judicial, privando a los justiciables de la obtención de una verdadera tutela judicial efectiva que impone un Estado social de derecho y de justicia.

Así las cosas, el artículo 3 de la mencionada Resolución, establece lo siguiente: “Los Juzgados de Municipio conocerán de forma exclusiva y excluyente de todos los asuntos de jurisdicción voluntaria o no contenciosa en materia civil, mercantil, familia sin que participen niños, niñas y adolescentes, según las reglas ordinarias de la competencia por el territorio, y en cualquier otro de semejante naturaleza. En consecuencia, quedan sin efecto las competencias designadas por textos normativos preconstitucionales. Quedando incólume las competencias que en materia de violencia contra la mujer tienen atribuida.” (Subrayado nuestro).

En la parte final de la norma supra transcrita, se dejan sin efecto las competencias designadas por textos normativos preconstitucionales, dentro de los cuales se encuentra la competencia atribuida en el artículo 69, literal B, numeral 4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial, a los Tribunales de Primera Instancia para conocer en segunda y última instancia de las causas e incidencias decididas en primera instancia por los Juzgados de Municipio, por cuanto el espíritu, propósito y razón de la Sala al dictar dicha resolución, fue aligerar el exceso de trabajo existente en los Tribunales de Primera Instancia.

Igualmente Nuestro Tribunal Supremo de Justicia en su Sala de Casación Civil, Exp.: N° AA20-C-2008-000283, caso; M.C.S.M., contra Edinver J.B.S., en fecha diez (10) de diciembre de dos mil nueve (2.009), con ocasión a un Juicio de Desalojo, intentado ante el Juzgado Primero de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, estableció que las decisiones dictadas por los Juzgados de Municipio, cuando actúen como jueces de primera instancia, deben ser conocidas por los mismos tribunales que conocerían las decisiones proferidas por los jueces de primera instancia, esto es, los Juzgados Superiores con competencia en lo Civil en la Circunscripción Judicial a la que pertenece el Juzgado de Municipio.

Así las cosas, quien de este recurso conoce, con apego estricto a la Resolución N° 2009-0006, dictada por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 18/03/2009 y a la decisión de fecha 10/12/2009, dictada por la Sala de Casación Civil, de nuestro m.T., considera que son los Tribunales Superiores los competentes para conocer y decidir como alzada, aquellas causas que se tramitan en primera instancia en los Tribunales de Municipio, esto a partir y en virtud de la entrada en vigencia de la pre nombrada Resolución. Y así se establece.

De la Resolución antes transcrita, se considera este Tribunal competente para conocer y decidir de la apelación interpuesta por la representación judicial de la parte demandada, abogado A.P., inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 28.687, contra la sentencia dictada por el referido Tribunal en fecha 17 de diciembre de 2014, mediante la cual se declaró PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO interpuesta por la parte actora, ciudadano Á.T.P., contra la ciudadana D.C. OROPEZA OBREGÓN, arriba identificados.

-III-

MOTIVA

PREVIO

DE LA FALTA DE CUALIDAD DE LA PARTE DEMANDADA

En la oportunidad de dar contestación a la demanda, el apoderado judicial de la parte demandada interpuso la falta de cualidad de su mandante, ciudadana D.O.O., para sostener la presente causa, lo cual expuso en los términos que siguen:

…Como punto previo Alego (sic) la falta de cualidad de nuestra representada la ciudadana D.C.O.O., para sostener el presente juicio, toda vez que ella no ha celebrado ningún tipo de contrato de arrendamiento con el MINICENTRO LISSETTE T.A.C.A' (sic) el cual se evidencia inclusive en el contrato de arrendamiento. Por los razones: NIEGO rechazamos por incierto que mi representada tenga que pagarle a la parte demandante, la cantidad de veintiocho mil bolívares (Bs. 28.000,00), a razón de Cinco mil seiscientos Bolívares Mensual (sic) (Bs. 5.600,00), por concepto de cánones de arrendamientos vencidos, de los meses: Febrero, Marzo, abril, mayo y junio, del año 2014 y nada adeuda a la sociedad Mercantil MINICENTRO LISSETTE T.A.C.A.

De igual manera, durante la audiencia preliminar celebrada entre las partes en el Tribunal de la causa, la representación de la parte demandada ratificó la supuesta falta de cualidad de la parte demandada, cuando expuso:

…insisto en la falta de cualidad por cuanto fue demandada la ciudadana D.O. personalmente y no en representación de la Sociedad Mercantil 'Distribuidora La Bella de O´oro C.A'…

Dispone el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, lo siguiente:

Artículo 361. En la contestación de la demanda el demandado deberá expresar con claridad si la contradice en todo o en parte, o si conviene en ella absolutamente o con alguna limitación, y las razones, defensas o excepciones perentorias que creyere conveniente alegar.

Junto con las defensas invocadas por el demandado en la contestación podrá ésta hacer valer la falta de cualidad o la falta de interés en el actor o en el demandado para intentar o sostener el juicio…

(Subrayado de la Alzada)

Así pues, el autor A.R.R. en su obra “Tratado de Derecho Civil”, expresa acerca de la cualidad o legitimatio ad causam lo siguiente:

“La legitimación es la cualidad necesaria de las partes. El proceso no debe instaurarse indiferentemente entre cualesquiera sujetos, sino precisamente entre aquellos que se encuentran frente a la relación material o interés jurídico controvertido en la posición subjetiva de “legítimos contradictores”, por afirmarse titulares activos y pasivos de dicha relación. La regla general en esta materia puede formularse así: “La persona que se afirma titular de un interés jurídico propio, tiene legitimación para hacerlo valer en juicio (legitimación activa) y la persona contra quien se afirma la existencia de este interés, en nombre propio, tiene a su vez legitimación para sostener el juicio (legitimación pasiva)”.

Agrega el autor:

…Por lo tanto no hay que confundir la legitimación con la titularidad del derecho controvertido. La titularidad del derecho o interés jurídico controvertido, es una cuestión de mérito, cuya existencia o inexistencia dará lugar, en la sentencia definitiva, a la declaratoria con lugar o sin lugar de la demanda; mientras que el derecho de legitimación da lugar a una sentencia de rechazo de la demanda por falta de legitimación, sin entrar el juez en la consideración del mérito de la causa

.

Así las cosas, la legitimatio ad causam es uno de los elementos que integran los presupuestos de la pretensión, entendidos éstos como los requisitos para que el sentenciador pueda resolver si el demandante tiene el derecho a lo pretendido, y el demandado la obligación que se le trata de imputar. Se trata pues, de una valoración que debe realizar el sentenciador sobre la pretensión, para poder proveer sobre la petición en ella contenida.

De igual modo, el insigne Maestro L.L., nos indica en su conocida obra “Ensayos Jurídicos. Contribución al estudio de la excepción de la inadmisibilidad por falta de cualidad” que: “…La demanda judicial pone siempre en presencia del órgano jurisdiccional dos partes y nada más que dos: la actora y la demandada (Principio de bilateralidad de las partes). Con el tribunal, ellas constituyen los sujetos de la relación procesal. Es de importancia práctica capital determinar con precisión quiénes han de integrar legítimamente la relación procesal. Desde el punto de vista del actor y del demandado, el criterio que fija esa determinación es el que deriva de la noción de cualidad… Cuando se pregunta: ¿quién tiene cualidad para intentar y sostener un juicio determinado?, se plantea la cuestión práctica de saber qué sujetos de derecho pueden y deben figurar en la relación procesal como partes actora y demandada. La teoría procesal sobre la cualidad tiene por contenido y finalidad resolver el problema fundamental que consiste en saber quiénes son, en un proceso, las partes legítimas…”

En efecto, tal como sostiene la Sala de Casación Civil en fallo N° 306, del 23 de mayo de 2008, caso: Representaciones V.F.F., C.A. c/ Administradora Alegría, C.A. y otra, en la que, citando al tratadista L.L.H., señaló que la cualidad “…'es una cuestión de identidad lógica entre la persona a quién la ley concede el derecho o poder jurídico o la persona contra quién se concede, y la persona que lo hace valer y se presenta ejercitándolo como titular efectivo o contra quién se ejercita en tal manera'. Lo anterior quiere decir que normalmente es el propio ordenamiento jurídico quien determina qué sujeto de derecho está facultado para intentar qué o cuál acción, por ejemplo: es el arrendador del inmueble arrendado quien podrá ejercer una acción por desalojo, es el poseedor legítimo quien podrá ejercer un interdicto de amparo, es el portador o beneficiario de la letra quien podrá demandar el cobro de la letra de cambio, etc., son a estas personas a quienes la ley concede el derecho o poder jurídico para intentar la demanda y a su vez, es el arrendatario (en el caso del desalojo), el perturbador (en el caso del interdicto) o el librador, endosante y demás obligados (en el caso del cobro de la letra de cambio), contra quien se concede la acción.” (Subrayado y negritas de esta Alzada).

Al respecto la Sala Constitucional de nuestro Tribunal Supremo de Justicia en sentencia Nº 2029, de fecha 25 de julio de 2005, con ponencia del Magistrado Marcos Tulio Dugarte Padrón, dejó sentado:

En el derogado C.P.C. de 1916, existía la posibilidad de oponer la falta de cualidad de las partes como excepción de inadmisibilidad. En el código vigente, la falta de cualidad no puede ser opuesta como cuestión previa, sino como una defensa de fondo, conforme lo dispone expresamente el Art. 361 del C.P.C. Por su parte, el ord. 4º del Art. 346 eiusdem, contiene la cuestión previa de ilegitimidad de la persona citada como representante del demandado, por no tener el carácter que se atribuye, y se refiere es al problema de la presentación procesal de la parte demandada, específicamente, a la falta de representación de la persona citada como representante del demandado, que es la llamada legitimada al processum, y no falta de cualidad o de la legitimatio ad causam. Es decir, en el caso de la legitimatio ad processum, se refiere a un presupuesto procesal para comparecer en juicio; esto es, un requisito indispensable para la constitución válida de toda relación procesal y para garantizar al demandado su adecuada representación en juicio. En tanto, que la cualidad o legitimario ad causam debe entenderse como la idoneidad de la persona para actuar en juicio; como titular de la acción, en su aspecto activo o pasivo; idoneidad que debe ser suficiente para que el órgano jurisdiccional pueda emitir un pronunciamiento de mérito…

Así las cosas, si bien la parte demandada ha interpuesto su falta de cualidad o interés para sostener la presente demanda, no obvia esta Alzada, como tampoco lo hizo el A quo, que a la accionada se le demanda no en nombre propio, sino en nombre y representación de la sociedad mercantil DISTRIBUIDORA LA BELLA DE D'ORO, C.A., tal como se desprende del propio escrito libelar consignado por la parte actora, pues esta se configura como la presidenta de la persona jurídica demandada; hecho este que no contraviene en modo alguno, sino que, por el contrario y luego de negar que su representada haya suscrito el contrato de inquilinato en cuestión, niega haber incurrido en la insolvencia en el pago de los cánones de arrendamiento que sirven de fundamento legal a la parte actora para demandar lo pretendido en marras, consignando incluso a los autos y hasta en la etapa de informes aperturada por este Tribunal Superior, recibos y bouchers contentivos, según sus dichos, del cumplimiento de sus obligaciones arrendaticias, a partir de lo cual, y sin género de dudas, logra la propia promovente demostrar su interés como sujeto pasivo en la presente causa de resolución de contrato de arrendamiento del local comercial que ocupa y el cual es propiedad de la arrendadora y aquí demandante, razón por la cual debe declararse la improcedencia de la falta de cualidad pasiva alegada por la accionada. Así se establece.

-IV-

SOBRE EL FONDO

DE LA RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

Ahora bien, resuelto como punto previo el tema de la falta de cualidad pasiva, corresponde a esta Alzada conocer el fondo de la presente causa, a fin de dilucidar la procedencia o no del recurso de apelación interpuesto por la recurrente contra la sentencia dictada por el A quo en el juicio que por resolución de contrato de arrendamiento intentara el ciudadano Á.T. en representación de la sociedad mercantil Minicentro Lissette T.A.C.A, contra la ciudadana D.O.O., actuando en nombre y representación de la sociedad mercantil Distribuidora La Bella D' Oro, C.A.

La Resolución de Contrato de Arrendamiento consiste en aquella acción del arrendador en contra del arrendatario, orientada a poner término al contrato de arrendamiento, escrito a tiempo determinado o a tiempo indeterminado cuando las causas de la resolución de esta última forma contractual sean distintas a las establecidas de manera exclusiva para las causas de desalojo, todo con el fin de obtener la devolución del inmueble arrendado y la disolución de la relación contractual.

Tal como asume el A Quo, pretensiones como las de autos implican la prueba de la efectiva existencia de la relación arrendaticia, en este caso del contrato escrito a tiempo determinado, así como la causal de resolución, circunscrita según la parte actora al incumplimiento de la principal obligación del arrendatario, la cual es el pago de la mensualidad arrendaticia.

Así las cosas, alega la parte actora que demanda la resolución de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado en razón de la insolvencia en el pago de los cánones inquilinarios por parte de la arrendataria y aquí accionada, sociedad mercantil Distribuidora La Bella D'oro, C.A., consignando a efectos probatorios cinco (05) recibos, corrientes del folio nueve (09) al folio trece (13) de autos.

Los precitados recibos fueron correctamente desestimados por el A quo, pues se tratan de instrumentos de naturaleza privada, carentes de firmas, ni autoría y que en forma alguna revisten valor probatorio. Así se establece.

Asimismo, la accionante consignó conjuntamente con su escrito libelar documento contentivo del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, sin las correspondientes firmas, consignándolo luego, debidamente suscrito por los contratantes durante el lapso de promoción de pruebas, corriente a los folios 83 al 85 de autos.

El documento en cuestión fue objeto de una tacha extemporáneamente interpuesta por la parte demandada, de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, dejándose constancia ante esta Alzada de la insistencia de la misma, siendo también desestimada en dos oportunidades.

De igual manera, en su escrito de informes presentado ante esta Alzada, establece:

(…)

…La parte demandada posteriormente Consignó CON (sic) su escrito de promoción de prueba marcado con la letra (A) en copia simple del mismo contrato ya antes consignado de arrendamiento DE (sic) fecha 01 de abril de 2013 hasta el 31 de marzo de 2014, colocándole la firma por la parte demandada sin el consentimiento de la ciudadana D.C.O.O., quien lo desconoció, lo rechazó y lo impugnó porqué (sic) mi representada no ha firmado ese contrato, Fue alterado el contenido del documento, la escritura maliciosamente, anteriormente ya lo había consignado la parte demandante con su libelo de demanda. Debo señalar mi representada no conocía el contrato de arrendamiento, la parte demandada en ningún momento le notificó el contrato de arrendamiento a mi defendida.

(…)

…Ahora bien mi representada en la contestación de la demanda consignó marcado 'A', dos (02) contratos de arrendamiento. Ciudadano Juez, el primer: El Contrato de arrendamiento que le opongo a la parte demandante de fecha 15 de marzo de 2012 hasta el 14 de marzo de 2013, que entro (sic) en vigencia será de un año fijos (sic) prorrogable por un período igual de un año fijo automáticamente, se prorrogó por un período igual de un año fijo al no haber habido manifestación alguna de las partes de resolver el contrato. Transcurriendo el tiempo de manera normal y sin inconveniente alguno, se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado cual se (sic) evidencia del mismo contrato de arrendamiento, que mi representada reconoce y le opongo a la parte demandante.

Negué, rechaza (sic) e impugné que la parte demandada, El (sic) 01/04/2013, celebró un Contrato de Arrendamiento de los locales 11 y 12, porque es un solo local, como quedó establecido con la inspección jurídica practicado en la fecha 11 de 11 de 2014 (sic)

(…)

…La Juez, está dando más cosa distinta (sic) de lo quedo (sic) demostrado con la inspección judicial que es un solo local comercial, La Juez, incurrió en el vicio, del incongruencia (sic) en su modalidad de entregar dos locales comerciales cuando es un solo local comercial, como quedó demostrado con la inspección judicial que es un solo local comercial, ultrapetita en franca violación de los artículos 12 y 243, ordinal 5º del Código de Procedimiento Civil…

Ante lo alegado por el recurrente, se impone para quien decide analizar, previo a la verificación del cumplimiento del primer requisito de procedencia, la real comprobación de sus dichos respecto a la Sentencia del A quo.

Corre inserto al folio 30 al 32 de autos, documento contentivo de contrato de arrendamiento celebrado entre las partes del presente juicio de resolución, exento de firmas, el precitado documento establece en su cláusula primera, lo siguiente:

…PRIMERA: EL ARRENDADOR da a LA ARRENDATARIA, quien en tal concepto recibe Dos (02) locales comerciales distinguidos con los Nos. Once (11) y Doce (12) de los cuales forman parte del MINICENTRO LISSETTE T.A.C.A;…que en lo sucesivo se denominará EL INMUEBLE.

A partir de lo anteriormente transcrito, se evidencia que el documento de naturaleza privada y supuestamente suscrito por las partes, versa sobre el mismo bien inmueble objeto de la presente demanda, a saber, dos (02) locales denominados 11 y 12.

Por su parte, respecto a los dichos de la demandada en relación al contrato de arrendamiento consignado por la actora en la etapa de promoción de pruebas, debidamente suscrito por los contratantes, así como en referencia a la impugnación de la parte demandada, señaló el A quo:

“Sobre la existencia del contrato y la relación arrendaticia, establece esta sentenciadora que la parte actora acompañó a su demanda: 1) Instrumento contentivo del contrato de arrendamiento celebrado entre el MINICENTRO LISSETTE T.A.C.A, representado por el ciudadano Á.T.P., en autos identificados, en su carácter de ARRENDADOR, y la sociedad mercantil DISTRIBUIDORA LA BELLA D´ORO, C.A, representada por la ciudadana D.C. OROPEZA OBREGÓN, en autos identificadas, en su carácter de ARRENDATARIA, sobre dos (02) locales comerciales distinguidos con los Nros. Once (11) y Doce (12) los cuales forman parte del MINICENTRO LISSETTE T.A.C.A, ubicado en la Urbanización La Atlántida, Calle 14, Parroquia C.l.M., Municipio Vargas del Estado Vargas, fijándose como canon de arrendamiento la cantidad de CINCO MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 5.000,00) mensuales, a ser pagados por mensualidades adelantadas dentro de los primeros cinco (05) días de cada mes. Asimismo, se fijó en el referido contrato que la duración sería de un (01) año exacto contado a partir del primero (1ero) de abril del 2013, hasta el día treinta y uno (31) de marzo de 2014. Este mismo instrumento fue consignado durante la etapa probatoria debidamente suscritos por las partes contratantes, encontrándose exento de impugnación por parte de la demandada.

En la oportunidad correspondiente, la demandada consignó a los autos dos (02) contratos de arrendamiento celebrados entre las partes ampliamente referidas, siendo el primero de ellos suscrito sobre los mismo locales (11 y 12 del MINICENTRO LISSETTE T.A.C.A), con un canon de arrendamiento de CUATRO MIL BOLÍVARES (Bs. 4.000,00) mensuales, con un tiempo de duración de un (01) año exacto contado a partir del día quince (15) de marzo de 2012, hasta el día catorce (14) de marzo de 2013.

El segundo de los contratos consignados por la parte demandada es copia exacta de aquel consignado por la actora conjuntamente con su escrito libelar y del que luego consignara en la etapa de promoción de pruebas debidamente firmado por los contratantes.

Ahora bien, aun cuando el contrato debidamente suscrito tanto por la arrendadora como por la arrendataria, no es menos cierto que la parte demandada los consigna como elementos probatorios, alegando, tal como quedó en marras resuelto, la falta de cualidad de su representada y luego contradiciendo tal alegato con la fundamentación de su solvencia arrendaticia respecto a los cánones, los cuales han sido, según sus dichos, debidamente cancelados a la parte actora aun cuando, de conformidad con la nueva ley, paga en exceso, a saber, CINCO MIL SEISCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 5.600,00) mensuales, cuando en realidad debería cancelar por el inmueble en cuestión la suma de DOS MIL SETECIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 2.750,00), en razón de las medidas que el mismo presenta, todo esto con lo cual la parte demandada no sólo acepta la existencia de la relación a arrendaticia, sino que, asimismo, ha estado cancelando a la parte actora-arrendadora el canon de arrendamiento prefijado en la cláusula segunda, es decir, CINCO MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 5000,00) más IVA; tal como dejó sentado de las probanzas que más adelante serán analizadas y constituidas por vouchers de depósitos realizados a la cuenta del ciudadana Á.T.P., por la suma de CINCO MIL SEISCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 5.600,00) cada uno, consignando además la parte demandada el contrato de alquiler inmediatamente anterior al presentado por la parte actora, celebrado para tener una duración de un (01) año, desde el quince (15) de marzo del 2012 hasta el catorce (14) de marzo del 2013, y el segundo de fecha primero (1ero) de abril del 2013, hasta el treinta y uno (31) de marzo del 2014.

Por otra parte, los documentos bajo estudio no fueron en momento alguno impugnados por la parte actora, haciendo por el contrario un reconocimiento tácito en la oportunidad de la audiencia preliminar al establecer que la falta de cualidad pasiva no se debía a la falta de suscripción o firma de la demandada sino a que se había demandado a la ciudadana D.C. OROPEZA OBREGÓN en forma personal y no en representación de la arrendataria, sociedad mercantil DISTRIBUIDORA LA BELLA D´ORO, C.A, hecho este incorrecto pues, tal como quedó establecido en la presente decisión, la parte actora en su escrito libelar y en múltiples oportunidades menciona que se demanda a la ciudadana en cuestión en nombre y representación de la sociedad mercantil DISTRIBUIDORA LA BELLA D´ORO, C.A.

Aunado a lo anterior, establece claramente el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, lo que sigue:

Artículo 444. La parte contra quien se produzca en juicio un instrumento privado como emanado de ella o de algún causante suyo, deberá manifestar formalmente si lo reconoce o lo niega, ya en el acto de la contestación de la demanda, si el instrumento se ha producido con el libelo, ya dentro de los cinco (05) días siguientes a aquél en que ha sido producido, cuando lo fuera posteriormente a dicho acto. El silencio de la parte a este respecto dará por reconocido el instrumento.

Así las cosas y de conformidad con lo anteriormente transcrito, habiendo sido consignado el documento en cuestión (contrato de arrendamiento) por la actora en la etapa de promoción de pruebas, debidamente suscrito por las partes, y dado que de conformidad con la norma arriba transcrita la parte demandada contaba con cinco (05) días de despacho siguientes al momento de la promoción de la instrumental objeto de la presente causa para impugnarla o desconocerla en contenido y firma, no sucediendo tal supuesto, se entiende reconocido el contrato de arrendamiento precitado, otorgándosele pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.”

Concluye entonces este sentenciador que contrario a lo expresado por la demandada, no sólo le fueron arrendados dos (02) locales comerciales, tal como se desprende del contrato de arrendamiento, sino que además el A quo cumplió con analizar los contratos traídos por ambas partes, determinando que el contrato debidamente suscrito y consignado por la parte actora en la etapa probatoria respectiva, demostraba la existencia actual de la relación arrendaticia, fallando entonces la representación judicial de la parte demandada en impugnar el mismo en la oportunidad correspondiente, es decir, dentro de los cinco (05) días siguientes a su producción en autos, pretendiendo entonces endilgar al Tribunal de la causa su omisión, y tratando además de demostrar que la relación o vínculo jurídico entre las partes es a tiempo indeterminado por medio de un contrato que si bien no es desconocido por la parte demandante, y el cual pudo ser el inicio de la relación que pretende resolverse, carece de firmas y por tanto de validez, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.368 del Código Civil, en consecuencia, los dos contratos consignados por la parte demandada conjuntamente con su escrito de contestación a la demanda carecen de valor probatorio, al igual que el presentado por la parte demandante con su escrito libelar. Así se establece.

Respecto a la impugnación o desconocimiento al cual se contrae el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, señaló en sus comentarios el autor Ricardo Henríquez La Roche en su obra “Código de Procedimiento Civil, Tomo III”, lo siguiente:

4. La oportunidad la da la ley propiamente para el desconocimiento de la firma, pues el reconocimiento no supone carga alguna; basta guardar silencio, como expresa la última parte del artículo, para que se repute reconocido el documento.

Si el instrumento privado es producido con el libelo de la demanda, el desconocimiento deberá hacerse en el acto de la contestación de la demanda, el cual corresponde…al de contestación al fondo de la demanda.

…Omissis…

Si el instrumento privado es producido luego de deducida la demanda, en cualquier etapa procesal útil a los efectos de promoverlo; sea que lo consigne el demandante o el demandado, la oportunidad de desconocimiento será, como indica la norma, dentro de los cinco días siguientes.

(Subrayado y Negritas del Tribunal)

Entonces, tratándose la documental bajo estudio, corriente a los folios 83 al 85 de autos, promovida en fecha 01 de octubre de 2014 e impugnada extemporáneamente en fecha 12 de noviembre de 2014 por la demandada, de un instrumento privado consignado en original, debidamente suscrito por sus contratantes, aquí parte actora y demandada, encontrándose además exento de impugnación, por cuanto la parte actora no cumplió con impugnarlo o desconocerlo en la oportunidad correspondiente, presta todo el valor probatorio que del mismo se desprende, y de conformidad con lo establecido en los artículos 429 y 444 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 1.361 del Código Civil, demuestra la existencia de la relación arrendaticia mantenida entre el MINICENTRO LISSETTE T.A.C.A., representada por el ciudadano Á.T.P., y la sociedad mercantil DISTRIBUIDORA LA BELLA D'ORO, C.A., representada por su presidenta ejecutiva, ciudadana D.C. OROPEZA OBREGÓN. Así se establece.

Ahora bien, determinada como ha quedado la existencia de la relación contractual en marras discutida, corresponde establecer la naturaleza del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes.

Así, de la cláusula décima cuarta del contrato en cuestión, se desprende lo que a continuación se transcribe:

DECIMA (sic) CUARTA: La duración del presente contrato será de Un (01) año exacto contado a partir del día Primero (1) de Abril de 2.013, hasta el día Treinta y Uno (31) de Marzo de 2.014, pero podrá prorrogarse por períodos iguales si así ambas partes lo convinieren previamente y por escrito con al menos Treinta (30) días de antelación al vencimiento del término antes señalado, en cuyo caso el canon de convenido en la cláusula Segunda de este instrumento se incrementará proporcionalmente en virtud de la inflación, de acuerdo a los índices que dicte al efecto el Banco Central de Venezuela. En consecuencia LA ARRENDATARIA se obliga a entregar EL INMUEBLE al vencimiento definitivo de este contrato totalmente desocupado de bienes y personas, sin necesidad de desahucio.

Tenemos entonces que el contrato objeto de la presente causa vencía en fecha treinta y uno (31) de marzo de 2014, si las partes con al menos treinta (30) días de antelación a la señalada fecha, no manifestaban su voluntad de renovación arrendaticia de mutuo acuerdo y por escrito, lo cual se evidencia no sucedió en este caso, siendo interpuesta la demanda conocida por el Tribunal A quo en fecha 18 de junio de 2014, y admitida luego en fecha 20 de junio de 2014, por lo que cabe preguntarse ¿Es el contrato debatido a tiempo determinado?

Respecto a la prórroga legal, expone el artículo 26 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, lo siguiente:

Artículo 26.- Al vencimiento de los contratos de arrendamiento con plazos de seis (06) meses o más, el arrendatario tendrá derecho a optar por una prórroga legal que será obligatoria para el arrendador y optativa para el arrendatario, según las siguientes reglas:

(…)

Hasta un (01) año… 6 meses...

(…)

Durante el lapso de prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones, estipulaciones y actualizaciones de canon, convenidos por las partes en el contrato vigente, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación.

(Subrayados y negritas de esta Alzada).

Concluye entonces este juzgador que vencido el lapso originalmente contratado, y no planteando las partes la posibilidad de una renovación, comenzaba a correr a partir del primero (1ero) de abril del 2014, lo seis (06) meses que dispone la ley como prórroga legal, según la cual el contrato continua considerándose a tiempo determinado, a partir de lo cual asume este Tribunal Superior que al admitirse la presente causa, el contrato era, en efecto, a tiempo de determinado, tal como demanda el segundo presupuesto de procedencia de la acción de autos, el cual se declara cumplido. Así se establece.

Corresponde de seguidas a este sentenciador, a fin de determinar el cumplimiento del tercer requisito de procedencia de la pretendida resolución de contrato de arrendamiento si, tal como alega la parte actora, la demandada-arrendataria ha incumplido con la obligación del pago de los cánones de arrendamiento que corresponden a los meses demandados, a saber, febrero, marzo, abril, mayo y junio de 2014.

En este sentido, expone el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil:

Artículo 506. Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.

Los hechos notorios no son objeto de prueba.

En el caso de autos, se demanda el supuesto incumplimiento de la demandada respecto al pago de los cánones de arrendamiento, hecho este que no es notorio, razón por la cual no se encuentra exento de pruebas y cuya carga recae, además, en cabeza de la accionada, quien debe demostrar en autos que se ha liberado de la obligación contraída probando su pago o extinción de la misma.

Al respecto, la Sala de Casación Civil en sentencia Nº 0733, de fecha 27 de julio de 2004, con ponencia del Magistrado Tulio Álvarez Ledo, estableció:

…consta de la sentencia recurrida que el demandado negó de forma pura y simple la demanda, y por ende, negó haber incumplido esa obligación. Sobre este particular es oportuno advertir que constituye un principio de lógica formal y jurídica que toda negación de una negación constituye una afirmación. Por consiguiente, el demandado al alegar que no incumplió su obligación, lo que está expresando es que la cumplió y, por ende, le corresponde probar ese hecho extintivo, que implícitamente está afirmando. Acorde con este criterio, la Sala ha establecido que 'al actor le basta sólo demostrar la obligación que incumbe al demandado, en manera alguna el hecho negativo de éste, de no querer pagar aquél…'

(Negritas y subrayado de la Alzada)

Tenemos que la parte demandada en la oportunidad de contestar a la demanda, expresa lo siguiente respecto a lo alegado en su contra por la actora:

NIEGO rechazamos (sic) por incierto que mi representada tenga que pagarle a la parte demandante, la cantidad de veintiocho mil bolívares (Bs. 28.000,00), a razón de Cinco mil seiscientos Bolívares Mensual (Bs. 5.600,00), por concepto de cánones de arrendamientos vencidos, de los meses: Febrero, Marzo, abril, mayo y junio, del año 2014 pues se encuentra al día en sus pagos y nada adeuda a la sociedad Mercantil MINICENTRO LISSETTE T.A.C.A.

A partir de lo cual se concluye que corresponde a la parte demandada la carga de probar el cumplimiento de sus obligaciones arrendaticias, tocando entonces el análisis de la totalidad del material probatorio traído a los autos por esta.

Promovió la parte demandada en la oportunidad respectiva, lo que sigue:

1) Original contentivo de carta suscrita por la ciudadana D.O.O., en su carácter de Presidenta de la parte demandada, mediante la cual hace constar que habiéndosele manifestado que los pagos no serían recibidos, tomó la decisión de cancelar a la cuenta de Á.T., en autos identificado, a fin de evitar incurrir en incumplimiento de sus obligaciones arrendaticias. Anexo al instrumento probatorio bajo análisis, la parte demandada consignó documental impresa presuntamente emitida por la página web del Banco Banesco, contentiva de la información bancaria del ciudadano Á.T.P., venezolano, titular de la cédula de identidad N° V-2.954.973, en el Banco Mercantil C.A, Cuenta N° 01050086951086077512.

Tales documentales fueron desvirtuadas por el A quo, por tratarse la primera de un documento de naturaleza privada, suscrita de forma unilateral por quien la produce, exenta además de fecha cierta, criterio con el cual coincide esta Alzada, y la segunda por tratarse de una documental cuya autoría se desconoce y que en todo caso debió haber sido ratificada con la prueba de informes respectiva, dirigida a la entidad bancaria correspondiente, por lo cual se concluye que las mismas no revisten valor probatorio alguno. Así se decide.

2) Factura presuntamente emanada del Minicentro Lisette T.A.C.A, parte actora, de fecha 05 de mayo de 2014, a la Distribuidora la Bella D´Oro, por concepto de cancelación del alquiler del mes de febrero del año 2014, por CINCO MIL SEISCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 5.600), discriminados en CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 5000,00) por concepto de canon de arrendamiento, más SEISCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 600,00) por concepto de IVA.

La documental bajo estudio es de evidente carácter privado y no se encuentra suscrita por ninguna de las partes, por lo que de conformidad con lo establecido en el artículo 1.368 del Código Civil, carece de valor probatorio, tal como determinó en su oportunidad del Tribunal de la causa. Así se establece.

3) Inspección Judicial promovida por la parte demandada sobre los locales objeto de arrendamiento a fin de dejar constancia de sus linderos y medidas, solicitando, entre otros puntos, que se especifique que se trata de un (01) solo local y no de dos (02) locales comerciales, tal como establece el contrato de arrendamiento.

El instrumento en cuestión fue desestimado en su oportunidad por el A quo por no prestar, a su criterio, valor probatorio al mérito de la causa.

Quien juzga se aparta de lo expresado en la recurrida, pues no obstante no demostrar la misma el cumplimiento de las obligaciones por parte de la arrendataria, sí permite verificar que quedó claramente establecido en la inspección analizada que el inmueble objeto de la presente demanda se encuentra constituido actualmente por un (01) solo local comercial, el cual fue identificado como 11 y 12, tal como había expresado la parte demandada en su escrito de promoción de pruebas. Así se establece.

4) Original de Informe de Inspección identificado con el serial DSCR-DPI-RES-013-2014, de fecha 07 de agosto del 2014, emanado del Departamento de Prevención de Incendios del Servicio Autónomo Cuerpo de Bomberos del Estado Vargas.

Respecto al Informe de Inspección identificado, se trata de un documento público administrativo, que no requiere, como erróneamente estableció el A quo, de ratificación a través de una prueba de informes.

Se aparta en este punto el suscrito de la valoración expresada en la recurrida y, en consecuencia, le otorga pleno valor probatorio en lo que se desprende de la instrumental en cuestión respecto a la existencia de la edificación en la cual se encuentra el local comercial objeto de demanda, es decir, el MINICENTRO LISSETTE T.A.C.A., así como las reformas que ordenó ese organismo en el inmueble referido. Así se establece.

5) Fotografías corrientes del folio setenta y seis (76) al folio setenta y nueve (79) de autos.

Respecto a las instrumentales referidas, ofrecidas dentro del lapso legal por la parte demandada en su escrito de promoción de pruebas, identificadas en la parte superior a la imagen como tomadas en el local identificado 11-12, se adhiere quien sentencia a lo expresado correctamente por el A quo, cuando expuso que:“…es indispensable señalar que las fotografías son un medio de prueba libre y cuando estas son ofrecidas en juicio, el promovente tiene la carga de proporcionar al juez aquellos medios capaces de demostrar la credibilidad e identidad de la misma, lo cual podrá hacer a través de cualquier medio. De igual manera, debe señalar: el sitio, los datos identificativos de la cámara fotográfica que se utilizó para captar las imágenes, el rollo fotográfico revelado y sus negativos, así como la identificación del fotógrafo que tomó las impresiones, todo lo anterior a los efectos legales conducentes, así como la fecha en que fueron tomadas las mismas y promover, conjuntamente las fotografías y todos los anteriores detalles, a aquellos que hayan participado en las tomas como testigos para que declaren sobre la circunstancias de hecho que rodearon las capturas en cuestión, pues sólo cumpliendo con esa formalidad por delegación expresa del legislador cumple el proceso su finalidad.

Así las cosas, estima quien suscribe que la prueba libre analizada -fotografías- fue irregularmente promovida al no ser acompañados los requisitos antes señalados, razón por la cual resulta forzoso para esta jurisdicente negar la admisibilidad de dicho medio probatorio.”, pues, en efecto, las mismas fueron adecuadamente desestimadas por el Tribunal de la causa, al no encontrarse llenos los prepuestos de ley para su validez, no dejando de llamar la atención de quién decide que las fotografías fueron tomadas en el local identificado con los números 11-12, no obstante tratarse, como ya se determinó, de un (01) solo local comercial. Así se establece.”

Así las cosas y hasta este punto se encuentra establecido, según se desprende de la Inspección Judicial practicada por el Tribunal de la causa, aunado a los dichos de la accionada y a la identificación plasmada en la parte superior de las fotografías aportadas por esta última, que los identificados locales comerciales en realidad corresponden a un (01) solo local comercial identificado con los números 11 y 12. Así se establece.

6) Promovió la parte demandada un compendio de copias simples de recibos, facturas, comunicación emanada supuestamente del Departamento de Bomberos del Estado Vargas y escrito suscrito por la demandada al Seniat, consignados todos conjuntamente con el escrito de informes presentado ante esta Alzada, corrientes a los folios que van del 206 al 253 de autos.

Las precitadas documentales, consignadas en copias simples, se encuentran constituidas por documentos de carácter exclusivamente privado, por lo que de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, carecen de valor probatorio.

Aunado a lo anterior, el artículo 520 del Código de Procedimiento Civil, establece:

Artículo 520. En segunda instancia no se admitirán otras pruebas sino la de instrumentos públicos, la de posiciones y el juramento decisorio.

7) Finalmente, consignó la parte demandada originales de cinco (05) Bouchers de depósitos efectuados por la ciudadana D.O. a la cuenta corriente N° 01050086951086077512, adscrita al Banco Mercantil y a nombre del ciudadano Á.T.P., discriminados así: 1) Boucher N° 014061237700016, de fecha 12 de junio del 2014, por la cantidad de CINCO MIL SEICIENTOS BOLÍVARES (Bs. 5.600,00); 2) Boucher N° 014061237700014, de fecha 12 de junio del 2014, por la cantidad de CINCO MIL SEICIENTOS BOLÍVARES (Bs. 5.600,00); 3) Boucher N° 014061237700015, de fecha 12 de junio del 2014, por la cantidad de CINCO MIL SEICIENTOS BOLÍVARES (Bs. 5.600,00); 4) Boucher N° 014070962320043, de fecha 09 de julio del 2014, por la cantidad de CINCO MIL SEICIENTOS BOLÍVARES (Bs. 5.600,00), y 5) Boucher N° 014080541080226, de fecha 05 de agosto del 2014, por la cantidad de CINCO MIL SEICIENTOS BOLÍVARES (Bs. 5.600,00).

Al respecto, coincide esta Alzada con el Tribunal A quo, quien les confirió a las precitadas instrumentales, por ser depósitos bancarios y por lo tanto documentales adminiculadas a aquellas denominadas tarjas, de conformidad con el vigente criterio tantas veces reiterado por nuestra Sala de Casación Civil, los cuales se encuentran exentos de impugnación, pleno valor probatorio en cuanto permiten demostrar la efectiva realización de los pagos de la demandada a favor de la parte actora. Así se establece.

Finalmente, en cuanto a la prueba de testigos promovida por la parte demandada, quien aquí sentencia no tiene materia que valorar, como tampoco la tuvo el Aquo, por cuanto no se evacuaron las testimoniales de los ciudadanos en cuestión en la oportunidad del debate oral celebrado ante el Tribunal de la causa. Así se decide.

Ahora bien, analizado como fuera el material probatorio aportado a los autos por la parte accionada, destinado a probar su obediencia respecto a la obligación demandada como incumplida por la parte actora, corresponde a este sentenciador verificar si, en efecto, la parte accionada-arrendataria se encuentra o no solvente en relación a los meses demandados como insolutos, a saber, febrero, marzo, abril, mayo y junio del año 2014.

Así pues, observa quien sentencia que tres (03) de los bouchers o depósitos bancarios estudiados en marras, fueron realizados por la demandada en fecha doce (12) de junio de 2014, uno (01) en fecha nueve (09) de julio de 2014 y el último en fecha cinco (05) de agosto del 2014, respectivamente.

Asimismo, en relación a la oportunidad de pago o cancelación de los cánones de arrendamiento, dispone el contrato de autos en su cláusula segunda:

…SEGUNDA: El canon o Pensión de arrendamiento es por la cantidad de CINCO MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 5.000,00) Mensuales, que LA ARRENDATARIA se obliga a pagar puntualmente a EL ARRENDADOR o a su orden, en la oficina de éste o de la persona que previamente él designe, por mensualidades adelantadas dentro de los primeros Cinco (05) días del mes. La falta de pago de Dos (02) mensualidades dará derecho a EL ARRENDADOR para resolver el contrato…

(Subrayado de esta Alzada)

De conformidad con lo señalado en las discriminadas documentales de pago y como correctamente concluyó el A quo, no hay forma de declarar como tempestivamente realizadas las cancelaciones de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de febrero, marzo, abril y mayo de 2014, pudiendo en todo caso acreditarse de forma puntual la cancelación de los meses de junio, julio y agosto de ese año, estos dos últimos no demandados por la actora, pues ni aun tomando en consideración el lapso de quince (15) días de gracia que para la consignación arrendaticia ante el Tribunal competente concedía el artículo 55 de la extinta Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ni lo estipulado en el artículo 27 de la novísima ley de arrendamiento que rige tan especial materia y que prevé la notificación con quince (15) días de antelación a la modificación de la cuenta en la cual debe cancelar la arrendataria su pago, podrían considerarse adecuadamente realizados los mismos, no pudiendo de ninguna manera adminicular ni el A quo ni esta Alzada dos (02) de los tres (03) depósitos bancarios realizados por la accionada en fecha doce (12) de junio de 2014 a las mensualidades impagas y aquí pretendidas correspondientes a los meses de febrero, marzo, abril o mayo del año 2014, quedando así verificada la insolvencia de la demandada respecto a los pagos de los meses de febrero, marzo, abril y mayo de 2014, es decir, cuatro (04) de las dos (02) mensualidades consecutivas y exigidas como insolutas por el artículo 40 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Así se establece.

En este sentido cabe acotar que no se limitó la accionada a aportar a los autos los depósitos bancarios que, según sus dichos, demuestran su solvencia arrendaticia, lo cual ya fue desestimado, sino que alega además que de conformidad con el decreto Nº 602, publicado en Gaceta Oficial Nº 40.305 de fecha 23 de noviembre de 2013, derogado por la novísima Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial en su artículo 52, pagaba en exceso debido al metraje que en realidad posee el local comercial arrendado.

Respecto al alegato de la parte demandada a r.d.s. exceso cancelado como canon de arrendamiento, la precitada ley dispone en su artículo 34, lo siguiente:

Todo cuanto se cobre en exceso del canon máximo establecido, o lo cobrado por conceptos contrarios a este Decreto Ley, quedará sujeto a reintegro por parte del propietario, arrendador o recaudador. La acción para reclamar el reintegro de sobre alquileres prescribe a los dos (02) años. Los montos por este concepto serán objeto de actualización con base en la variación del índice nacional de precios al consumidor (INPC), de acuerdo con lo publicado por el Banco Central de Venezuela (BCV), y podrán ser compensables con los cánones de arrendamiento que el arrendatario deba satisfacer.

A partir de la norma anteriormente transcrita se concluye que la parte demandada tiene en sus manos la oportunidad de ejercer la acción respectiva a fin de lograr el reintegro de lo que considere ha cancelado en exceso, no pudiendo dilucidarse si tal hecho tuvo lugar o no en la presente apelación, pues en todo caso debió haber sido objeto de reconvención por parte de la accionada, como correctamente planteó el A quo en la recurrida. Así se decide.

Finalmente, respecto al pago de los daños y perjuicios solicitado por la parte actora, expresó el A quo:

…Asimismo, se evidencia del escrito libelar que la parte actora solicitó en su petitorio se condenara a la parte demandada '… A pagar la Cantidad (sic) de Veinty (sic) ocho mil Bolívares (Bs. 28.000,00), a razón de Cinco Mil seiscientos Bolívares Mensual (sic) (Bs. 5.600,00), por vía de Daños y Perjuicios los cánones de arrendamiento desde el Mes de Febrero del 2.014 hasta el mes de Junio del 2.014, y los que se sigan venciendo hasta la total y definitiva terminación del presente proceso.'

Al respecto concluye esta Juzgadora que aun cuando de marras ha quedado debidamente probado el incumplimiento de la demandada respecto al pago tempestivo de las cancelaciones arrendaticias, no es menos cierto que la parte actora ha demandado el pago de daños y perjuicios de forma errónea, pues estos se refieren a la ocupación del inmueble por parte de la demandada y la imposibilidad de disposición del mismo y no al pago de los cánones de arrendamiento, tal como los demanda el actor, lo cual devendrían en una especie de cumplimiento de contrato lo que ya se sabe conllevaría, a su vez, a una inepta acumulación.

En este mismo orden de ideas, esta Juzgadora considera que, aun al quedar demostrado en autos que la parte demandada incumplió en cancelar cuatro (04) meses consecutivos de los cánones de arrendamiento dentro del período tempestivo, según se concluyó del análisis de los recibos o bouchers de depósito realizados a favor de la cuenta bancaria de la cual es titular el arrendador, correspondientes a los meses de febrero, marzo, abril y mayo del año 2014, meses estos demandados como insolutos por la parte actora, tal evento por sí sólo resulta insuficiente para demostrar los daños y perjuicios demandados por la parte actora, los cuales además parecen circunscribirse al pago de las mensualidades demandadas como insolutas.

Al respecto al pago demandado, se evidencia que la parte actora no elencó de manera adecuada, pertinente y detallada los daños y perjuicios que tuvieron origen por la ocupación de la demandada. Asimismo, la actora no aportó durante el proceso probanzas suficientes que permitieran, a criterio de quien sentencia, la convicción en cuanto a la existencia los daños sufridos, necesitando al efecto el cumplimiento cierto de presupuestos. Estos son:

1) El daño,

2) La culpa del agente, y

3) La relación de causalidad entre el daño causado y la culpa del agente.

Los tres requisitos precitados deben cumplirse simultáneamente, pues al no darse uno sólo de ellos, la procedencia de la prenombrada acción no se produce. Así pues, no habiendo la actora cumplido con demostrar en marras ninguno de ellos, más allá de la extemporaneidad de las cancelaciones arrendaticias que conllevaron al incumplimiento de la obligación en el pago no sólo de dos (02), sino de cuatro (04) mensualidades consecutivas, es por lo que, en consecuencia, al no encontrarse satisfechos los extremos para declarar la procedencia del pago de daños y perjuicios solicitado por la parte actora, esta Juzgadora considera que los mismos son improcedentes.

No puede omitir ese sentenciador observar, que es amplia la jurisprudencia que permite el cobro de los cánones de arrendamiento insolutos cuando estos son pretendidos a través de los ya señalados daños y perjuicios, como cabalmente lo pidió la actora, siendo el único requisito de procedencia la declaratoria con lugar del incumplimiento del demandado respecto al pago de los cánones demostrados como insolutos, sin embargo, en respeto el principio que limita la cognición del juez en apelación y conocido como Tantum Devolutum Quantum Apellatum, y siendo que la parte actora aun cuando no se le concedió todo lo pretendido en la recurrida, no cumplió con apelar de la misma, no puede extender su pronunciamiento en perjuicio del apelante. Así se establece.

Advierte asimismo este Tribunal Superior que si bien el A Quo en la recurrida señala en reiteradas ocasiones que se ha verificado suficientemente que en realidad lo resolución demandada no recae sobre dos (02) locales comerciales sino sobre un (01) solo local comercial denominado 11-12 ó 11 y 12, se contradice en la dispositiva al condenar a la parte demandada a la entrega de dos (02) locales comerciales, corrección que deberá tenerse en cuenta al momento de practicarse la ejecución de ese fallo. Así se establece

En consecuencia, acreditado como ha sido que las partes estaban vinculadas por una relación contractual arrendaticia a tiempo determinado, y establecido como ha quedado la insolvencia del arrendatario, el Tribunal encuentra llenos los extremos para declarar procedente en derecho la resolución del contrato de arrendamiento, parcialmente con lugar la demanda y como corolario se declara SIN LUGAR la apelación, confirmando el fallo apelado, y así lo dictaminará este sentenciador en la dispositiva del presente fallo.- Así se establece.

-V-

DISPOSITIVA

Por todo lo antes expuesto, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela, y por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR la apelación interpuesta por el Abogado A.P., inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 28.687, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, ciudadana D.C. OROPEZA OBREGÓN, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° V-12.115.511, en nombre y representación de la Sociedad Mercantil “DISTRIBUIDORA LA BELLA D´ORO, C.A”, inscrita en el Registro Mercantil Primero del Distrito Capital y Estado Bolivariano de Miranda, en fecha 15 de agosto del 2012, anotado bajo el N° 26, Tomo 160-A, contra la sentencia dictada en fecha 17 de diciembre de 2014, por el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Circuito Civil, Mercantil, del Tránsito y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, en consecuencia, se confirma la decisión dictada por el A quo mediante la cual declaró PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO (local comercial), intentada por el ciudadano Á.T.P., venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° V-2.954.973, actuando en su carácter de Director de la sociedad mercantil MINICENTRO LISSETTE T.A.C.A., inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 16 de noviembre de 1993, anotada bajo el N° 48, Tomo 77 A-sgd, contra la ciudadana D.C. OROPEZA OBREGÓN, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° V-12.115.511, en nombre y representación de la Sociedad Mercantil “DISTRIBUIDORA LA BELLA D´ORO, C.A”, inscrita en el Registro Mercantil Primero del Distrito Capital y Estado Bolivariano de Miranda, en fecha 15 de agosto del 2012, anotado bajo el N° 26, Tomo 160-A. SEGUNDO: Se condena en costas a la parte demandada de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, y así se establece.

Publíquese, Regístrese y Déjese Copia Certificada.

Dada, firmada y sellada, en la Sala de Despacho del Juzgado Superior del Circuito Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, 1º de julio del año 2.015. 205° años de la Independencia y 156° años de la Federación.

EL JUEZ SUPERIOR,

C.E.O.F.

LA SECRETARIA ACC,

Abg. CARLIS PINTO.

En esta misma fecha se publicó y registró la anterior decisión, siendo las (11:30 a.m.).

LA SECRETARIA ACC,

Abg. CARLIS PINTO.

Asunto: WP12-R-2014-000004

CEOF/CP.-