Decisión de Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario de Carabobo (Extensión Valencia), de 12 de Junio de 2007
| Fecha de Resolución | 12 de Junio de 2007 |
| Emisor | Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario |
| Ponente | Rosa Margarita Valor Palacios |
| Procedimiento | Cumplimiento De Contrato |
REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
En su Nombre:
EL JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO
CIVIL, MERCANTIL, AGRARIO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO
DEMANDANTE: A.J.G.
ABOGADAS: MILITZI L.N.B. y S.V.C.
DEMANDADO: Y.D.C.M.D.V.
ABOGADO: R.H. (Actuando como abogado asistente)
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
SENTENCIA: DEFINITIVA
EXPEDIENTE: 52.442
Sustanciada como fue la presente causa, se procede a fallar en los términos que a continuación se exponen:
I
En fecha 05 de junio del año 2.006, los Abogados MILITZI L.N.B. y S.M.V.C., venezolanas, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad números: V-11.466.421 y V-10.734.006, respectivamente, ambos de este domicilio, inscritas en el I.P.S.A. bajo los números 67.216 y 74.127, actuando con el carácter de Apoderadas Judiciales del ciudadano A.J.G., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-13.236.900 y de este domicilio, interpusieron formal demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, contra la ciudadana Y.D.C.M.D.V., venezolana, soltera titular de la cédula de identidad número V-9.852.502 y de este domicilio.
Recibida por distribución, se le dió entrada en fecha 06 de junio de 2006, y admisión en fecha 27 de junio de 2006, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada ya identificada, para que compareciera en el segundo (2°) días de despacho siguientes a que conste en autos su citación a dar contestación a la demanda, y en esa misma fecha se aperturó cuaderno de medidas.
Las diligencias conducentes a la citación personal de la demandada, rielan a los folios 39 al 41, evidenciándose de la actuación del Alguacil que la parte demandada no firmó el recibo de la compulsa.
Por escrito de fecha 30 de octubre del año 2.006, la ciudadana J.D.C.M.D.V., antes identificada en su carácter de demandada de autos, asistida por el abogado H.H., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-4.107.450, inscrito en el I.P.S.A. bajo el Nro. 61.149, procedió a dar contestación a la demanda.
Por diligencia de fecha 01 de noviembre del año 2.006, la abogada MILITZI NAVA, acreditada en autos, sustituyó poder en la abogada N.R.M., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-9.923.661, inscrita en el I.P.S.A. bajo el Nro. 78.917, reservándose el ejercicio del prenombrado poder.
Abierta la causa a pruebas, ambas partes promovieron las que estimaron conducentes a la demostración de sus alegatos, las cuales fueron agregadas y admitidas en su oportunidad.
Por diligencia de fecha 14 de noviembre del año 2.006, la parte demandada, asistida de abogado, apelo del auto de fecha 08 de noviembre del año 2.006, mediante el cual el Tribunal ADMITIÓ PARCIALMENTE el escrito de pruebas por ella presentado. Dicha apelación fue escuchada en un solo efecto, y se ordenó su remisión al Juzgado Superior Competente, mediante oficio Nro. 2.142 de fecha 20 de noviembre de ese mismo año.
Llegada la oportunidad de producir la sentencia de merito, el Tribunal se abstuvo de emitir el pronunciamiento respectivo por cuanto estaban pendientes las resultas de la apelación interpuesta por la parte demanda. Las resultas de la referida apelación fueron recibidas en fecha 27 de marzo del presente año, siendo declarado SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto.
Por auto de fecha 02 de mayo del año 2.007, el Tribunal fijo el quinto (5°) día de despacho para decidir. Se agotó el lapso para sentenciar y por auto de fecha 15 de mayo del año 2.007, se prorrogó el mismo por veinticinco (25) días calendario consecutivo y encontrándose la causa para sentenciar, procede este Tribunal a fallar en los términos siguientes:
II
La controversia entre las partes queda planteada de la siguiente manera:
A.-La Representación de la Parte Actora alega:
Que en fecha 29 de septiembre de 2005, su representado firmo contrato de arrendamiento con la ciudadana Y.D.C.M.D.V., anteriormente identificada, en la Notaría Pública Segunda de Valencia, bajo el N° 50, Tomo 148, de los libros de autenticaciones llevados por esa notaria, estableciéndose en la Cláusula Segunda la duración del mismo desde el 16 de abril de 2.006, hasta el 16 de octubre de 2.005, es decir, seis (6) meses, pero en fecha 01 de octubre de 2005, la Sra. Y.V., envió una carta al ciudadano A.J.G.R., manifestándole su decisión de NO RENOVAR, el contrato de arrendamiento, sobre un local comercial (LICORERIA CONGO BONGO, C.A.) cuando en la CLAUSULA SEGUNDA se estableció: “LA DURACIÓN DEL PRESENTE CONTRATO ES POR UN PERIODO O PLAZO FIJO DE SEIS (6) MESES, SIN PRORROGA; CONTADOS A PARTIR DEL 16 DE ABRIL DEL 2005, HASTA EL 16 DE OCTUBRE DE 2005. LAS PARTES PODRÁN CELEBRAR UN NUEVO CONTRATO, MANTENIÉNDOSE ESTA RELACIÓN HASTA POR CINCO AÑOS, PARA ELLO EL ARRENDAMIENTO (SIC) COMUNICARA POR ESCRITO, AL ARRENDADOR, CON TREINTA (30) DÍAS DANTES DE LA FECHA DE VENCIMIENTO, SU DECISIÓN DE CELEBRAR UN NUEVO CONTRATO Y ASI LO ACEPTAN EXPRESAMENTE LAS PARTES, EN EL CASO DE QUE EL ARRENDADOR SOLICITE LA ENTREGA DEL LOCAL ANTES DEL PALZO ESTIMADO, ENTONCES INDEMINIZARA PECUNIARIAMENTE, A EL ARRENDATARIO, POR LOS DAÑOS Y PERJUICIOS QUE LE CAUSE TAL HECHO, PROCEDIENDO A INDEMNIZAR UNA CANTIDAD SIMILAR AL PROMEDIO ANUAL DE GANACIAS QUE OBTENGA EL ARRENDATARIO EN EL PLAZO SIN TRANSCURRIR, POR LA ENTREGA INTEMPESTIVA DEL LOCAL. Dicen que, en fecha 19 de Diciembre de 2005, fue presentada por ante el Juzgado Tercero de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, demanda por incumplimiento en el pago de las mensualidades correspondientes a los meses de noviembre y Diciembre de 2005, demanda que fue declarada SIN LUGAR, alegando que esta situación es inaceptable ya que como lo establece la referida sentencia su representado ha venido cumpliendo cabalmente con el pago de los cánones de arrendamiento, lo cual dice se evidencia de los recibos que consignaron marcado con la letra “B”. Fundamento en derecho en los artículos 1.264, 1.271, 1.273, 1.274, 1.277 y 1.160 del Código Civil. Solicitó medida de embargo de conformidad con lo establecido en el artículo 585 y 588 en su ordinal 1° del Código de Procedimiento Civil. En su petitorio procede a demandar: PRIMERO: Demandan en nombre de su representado a la ciudadana Y.D.C.M.D.V., ya identificada, para que convenga o en su defecto sea obligada al cumplimiento de la obligación que esta a su cargo, tal como estaba plasmado en la Cláusula Segunda del Contrato de Arrendamiento de fecha 29 de Septiembre de 2005. SEGUNDO: El resarcimiento de los daños y perjuicios moratorios causados a su representado por el retardo en el cumplimiento dela obligación a cargo de la ciudadana Y.D.C.M.D.V., los cuales estimó en la cantidad de CINCUENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 50.000.000,00). TERCERO: Demandaron la Indexacción o corrección monetaria desde el momento de la admisión de la demanda hasta el pago definitivo de la obligación demandada. Finalizaron solicitando las costas y honorarios de abogados.
B.-La Parte Demandada asistida de abogado, en la oportunidad legal procedió a dar contestación a la demanda incoada en su contra, la cual es del tenor siguiente:
CAPITULO I, Niego, rechazo y contradigo tanto en los hechos como en el derecho, la pretensión del demandante, de pretender demandar el cumplimiento de Contrato de Arrendamiento, basándose en la Cláusula Segunda del Contrato de Arrendamiento suscrito entre el demandante y la demandada. Utilizando para ello la demanda de desalojo por falta de pago interpuesta por la demandada, lo cual no puede formarse como base para solicitar lo establecido en la Cláusula Segunda, ya que el Contrato de Arrendamiento establece deberes y derechos para los contratantes, para el arrendador cobrar los Canon de Arrendamiento y para el Arrendatario cancelar los c.d.A. mensuales tal como lo establece el Contrato de Arrendamiento, es por ello que la demandada en virtud de que el demandante no le cancelaba los cánones de Arrendamiento, interpone la demanda por falta de pago, es durante el proceso que se entera que el demandante cancelaba por ante los tribunales los cánones respectivos, lo cual no constituye una causal de incumplimiento del Contrato de Arrendamiento subscrito (sic) entre las partes, como él demostró en el juicio que estaba cumpliendo con el pago de Arrendamiento de conformidad como lo establece la Ley de Arrendamiento Inmobiliario contradiciendo con la demanda de cumplimiento de Contrato de Arrendamiento interpuesta el derecho del Arrendador de cobrar sus cánones de arrendamiento tal como fue pactado por las parte. Así mismo el demandado pretende ignorar que cancelo ante el Tribunal respectivo los cánones de Arrendamiento hasta el mes de Abril de 2006, conformando en posesión del inmueble arrendado hasta los actuales momentos, lo cual ratifica el exaburto (sic) Jurídico que se pretende con esta demanda de cumplimiento de Contrato de Arrendamiento, invocando la Cláusula Segunda del mismo. CAPITULO II, Niego, rechazo y contradigo tanto en los hechos como en el derecho, la pretensión del demandado en cuanto a lo solicitado en el Capitulo Petitorio del libelo de la demanda...
III
ACTIVIDAD PROBATORIA:
Abierta la causa a pruebas ambas partes promovieron las suyas en los términos siguientes:
Por la parte demandada: En un enrevesado escrito de pruebas producto de una deficiente redacción infiere el Tribunal que la demandada propuso las siguientes probanzas: Por un Capitulo I: Copia certificada del expediente N° 2.111, que cursa o cursó por ante el Juzgado Quinto de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego, para evidenciar que la parte actora realizó consignaciones desde el mes de noviembre hasta el mes de abril de 2006. El Tribunal admitió cuanto ha lugar en derecho la referida probanza, al tratarse de un documento público le acredita valor probatorio en conformidad con el artículo 1.360 del Código Civil.
Por un ordinal 2° de este mismo Capitulo, promovió Copia fotostática de un extracto de una sentencia del Juzgado Superior Segundo en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital, sin indicar la fuente a los fines de verificar su autenticidad, no observando las reglas conforme a las cuales deben atenerse las partes para servirse de este tipo de medios probatorios, cuando no sean incorporados a los autos la decisión completa original o en copia certificada. No obstante lo expuesto nada prueba respecto al objeto de la pretensión, en virtud de que los supuestos de la referida sentencia no se ajustan al caso de marras, razones por las cuales se desecha del proceso.
Por un ordinal 3° de este mismo capitulo, indebidamente promovió el Contrato de Arrendamiento, sin invocar el principio de la Comunidad de la Prueba cuando expuso: “De igual manera solicito de este d.T. que admita igual prueba (sic) copia del contrato de arrendamiento...” (fin de la cita folio 44). El Tribunal le observa al promovente que cada medio de prueba tiene sus reglas establecidas por el legislador para ser llevadas al proceso y hacerlas valer como tales, reglas que no son utilizadas por el promovente.
Con relación al Capitulo II; El Tribunal negó la admisión auto que fue confirmado por el Tribunal de Alzada en sentencia de fecha 01 de marzo de 2007, que decursa en los rieles del presente expediente.
Pruebas de la parte Actora:
Por un Capitulo Primero: Invocó el mérito de autos, el cual de una misma vez se acota no es un medio de prueba. Ratificó el contenido del libelo de demanda; el cual tampoco es un medio probatorio, muy por el contrario, en dicho escrito constan las afirmaciones de hecho que deben ser probadas. Consignó “una carta comunicativa” (sic) en cuya fecha es desde el 01 de octubre de 2005 (sic) cuando de conformidad con lo contemplado en la CLAUSULA SEGUNDA del citado contrato, menciona que la participación debe hacerse con treinta días antes del vencimiento (sic), Acompaña comunicación marcada “A”. En fecha 16 de Septiembre solicito un nuevo contrato el cual acompaña marcado “B”. El Tribunal procede a revisar los promovidos instrumentos y encuentra que se trata de dos copias fotostáticas de instrumentos privados sin relevancia probatoria de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en virtud de lo cual quedan desechados del proceso.
Por un Capitulo Segundo, al cual denominó Prueba Instrumental, volvió a ratificar el contenido del libelo de demanda. En este orden de ideas el Tribunal ratifica lo expuesto al respecto en el Capitulo Anterior, en el sentido de que el libelo de demanda NO ES UN MEDIO DE PRUEBA.
Por un Capitulo Tercero que denominó Prueba Documental, consignó “las cancelaciones de todos los impuestos municipales” (sic) para probar que cumple con todas las obligaciones y servicios. Se revisa la prueba y se observa que no se trata de documentos, sino de un legajo de copias fotostáticas de recibos de pago de Impuestos Municipales y otras contribuciones correspondientes a la Licorería CONGO BONGO, C.A., los cuales no guardan relación con el local arrendado, razón por la cual de desechan del proceso. Promueve en este mismo Capitulo, Informe de preparación emitido por un CONTADOR PUBLICO para demostrar la perdida que le ha ocasionado “la demandada por el INCUMPLIMIENTO A LAS CLAUSULAS contemplado (sic) en el CONTRATO DE ARREDAMIENTO”. El Tribunal analiza el referido informe y observa en él datos contradictorios y no veraces, tal como el que se refiere a los cánones arrendaticios, toda vez que hasta la última de las consignaciones realizadas tales depósitos se hicieron por trescientos mil bolívares y no por la suma de cuatrocientos mil bolívares (Bs. 400.000,00) como reza el informe en referencia, razón por la cual se desecha del proceso. En este mismo Capitulo añade que consigna copia simple de la “Sentencia”, la cual no identifica. Procedió el Tribunal a la revisión de rigor y encuentra que la referida decisión no fue acompañada y consta del escrito de pruebas que la Secretaria deja constancia que le fueron acompañados recaudos de la “A” hasta la “N”, siendo éste último literal, el utilizado para identificar el informe del Contador; por lo que, respecto a esta prueba, el Tribunal no tiene materia para pronunciarse.
IV
MOTIVACIÓN PARA DECIDIR
Antes de fallar respecto al fondo de la controversia se estima necesario observar lo siguiente: No puede pasar por alto quien Juzga la deficiencia observada por ambas partes en este proceso, muy particularmente en la fase probatoria, cuando ni siquiera se ocuparon por ratificar y/o reproducir el instrumento fundamental de la pretensión como es el Contrato de Arrendamiento Vigente para el momento de la interposición del libelo; se observa que no tenían idea del objeto de la pretensión, ni mucho menos lo que debían probar, carga que es solamente de ellos, pues el Juez no puede ni es su obligación suplir deficiencias de las partes. La parte Actora, no obstante haber acompañado el libelo con una serie de instrumentos originales, no los ratificó en la fase probatoria, dedicándose a orientar el escrito a la promoción de instrumentos sin relevancia jurídica alguna respecto al objeto de la pretensión por el planteado.
Las partes se obligan (es su carga) de demostrar en el proceso sus respectivas afirmaciones de hecho, en conformidad con lo pautado en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil. Por otra parte es regla sustantiva el que, el Contrato es Ley entre las partes.
Así las cosas procede esta Juzgadora a referirse a la delimitación de la controversia, y en este sentido delimitamos, conforme al petitum libelado, donde por el particular primero se demandó para que la demandada conviniera o en defecto fuera obligada al cumplimiento de la obligación plasmada en la Cláusula Segunda del Contrato de Arrendamiento en vigencia desde el 16-04-2005, autenticado en fecha 29 de septiembre de 2005, la cual consiste en el pago de los daños y perjuicios cuando se produzca terminación anticipada del Contrato; y, al resarcimiento de los daños y perjuicios moratorios causados por el retardo en el cumplimiento de la obligación a cargo de la demandada, por cuanto todos estos hechos fueron contradichos en su totalidad por la demandada.
Del contrato de Arrendamiento acompañado el cual se aprecia por no haber sido cuestionado por la parte demandada, concretamente, el autenticado en fecha 29 de septiembre de 2005 por ante la Notaría Pública Segunda, establece en la Cláusula Segunda, cito:
La duración del presente contrato es por un periodo o plazo fijo de seis (6) meses, sin prórroga; contados a partir del 16 de abril del 2005, hasta el 16 de octubre de 2005. Las partes podrán celebrar un nuevo contrato, manteniéndose esta relación hasta por cinco años, para ello el arrendatario comunicara por escrito, a EL ARRENDADOR, con treinta (30) días antes de la fecha de vencimiento, (sub. Tribunal) su decisión de celebrar un nuevo contrato y así lo aceptan expresamente las partes, en el caso de que el arrendador solicite la entrega del local antes del plazo estimado, entonces indemnizará pecuniariamente, a el arrendatario, por los daños y perjuicios que le cause tal hecho, procediendo a indemnizar una cantidad similar al promedio anual de ganancias que obtenga el arrendatario en el plazo sin transcurrir, por la entrega intempestiva del local, requerido por el arrendador..
Alega el accionante que la demandada incumplió la citada y transcrita cláusula, por haberle notificado en fecha 01 de octubre de 2005, su deseo de no renovar el contrato y haberlo demandado por resolución de contrato por falta de pago de cánones de arrendamiento, demanda que fue declara SIN LUGAR, en virtud de que él demostró estar realizando sus consignaciones en un Tribunal de Municipio; alegó la parte accionada que de tales consignaciones nunca fue notificada, para lo cual acompaño copia certificada del expediente de Consignaciones. A los fines de verificar estos extremos se procede a la revisión de la copia certificada de la sentencia que fue acompañada con el libelo, no ratificada en prueba, más no contradicha por la parte demandada la cual fue proferida en fecha 17 de marzo del año 2.006, por el Juzgado Tercero de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, dicha sentencia si bien declaró SIN LUGAR la demanda de Resolución de Contrato, fue apelada, por lo que no encontrándose definitivamente firme no es suceptible de ser apreciada a los fines de establecer hechos en este fallo; no obstante la parte demandada como ya se expuso consignó copia de las referidas Consignaciones Arrendaticias, las que revisadas arrojan los siguientes resultados: En efecto el ciudadano A.J.G.R. asistido de abogado hizo la solicitud de consignaciones en fecha 14 de noviembre de 2005; y, a partir de ese mes, mensualmente continuó depositando, pero no consta de las actas que se haya ordenado la notificación de la arrendadora, lo cual provocó al entender de esta última el que demandara en procura de los cánones y por Resolución de Contrato, afirmación que queda demostrada con las actuaciones del expediente de consignación, y ASI SE ESTABLECE.
Ahora bien, emerge de lo expuesto que la cláusula segunda contractual se activaría si se hubiese producido una resolución contractual anticipada, la cual en el presente expediente no existe; tal afirmación, la realiza el Tribunal por lo siguiente:
Antes de vencerse el contrato a termino fijo de seis (6) meses que se inició el día 16 de abril del 2005 y vencía el 16 de octubre del mismo año, autenticado en el mes de septiembre, la parte demandada ciudadana Y.D.C.M.D.V., notificó el 01-10-2005 a su inquilino su deseo de no renovarle el contrato que fenecía el 16-10-2005, lo cual hizo ajustado a derecho, en un término prudencial pues no le fue consagrado a la misma contractualmente, ningún término para que manifestara su deseo de no continuar con la relación contractual, que también es su derecho, como si se hizo con el inquilino el cual conforme a la Cláusula Segunda tantas veces nombrada, debía manifestar por escrito a el arrendador con treinta (30) días de anticipación a la fecha de vencimiento su decisión de celebrar un nuevo contrato; por manera que, fenecido el Contrato, por imperativo de la ley correspondía al inquilino su correspondiente prórroga legal; y, cuando demandan la resolución por incumplimiento de pago de cánones, estos están referidos a los de la prórroga legal, dado que el Contrato ya había fenecido; de aquí que no existe ni se deduce de los autos ningún elemento que permita establecer que la demandada procedió anticipadamente a resolver el contrato, pues por lo que respecta a la demanda de Resolución Contractual cuando el arrendatario procedió a consignar los cánones correspondientes a su ocupación del inmueble por la prórroga legal que de derecho le correspondía, omitió en su solicitud de consignaciones que fuera notificada la arrendadora de la existencia de las mismas; no consta del expediente de consignación que se haya cumplido con esta obligación mandato legal ex artículo 53 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; es más, se observa que en dicha solicitud ni siquiera fue señala la dirección de la arrendadora; por manera que, unas consignaciones realizadas ilegítimamente no pueden en manera alguna constituir un supuesto para impedir el derecho a la Arrendadora para demandar los cánones insolutos, pues tal como lo alegó y queda demostrado con las pruebas apreciadas en su oportunidad, tales consignaciones no le habían sido notificadas, y de las mismas se vino a enterar en el juicio. En consecuencia se concluye, en que la relación arrendaticia no concluyó anticipadamente y por ende no activó al supuesto consagrado en la cláusula segunda contractual a favor del arrendatario, y ASI SE DECIDE.
Como corolario de la conclusión anterior, la demanda de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento incoada por el inquilino A.J.G., ES IMPROCEDENTE, y ASI SE DECIDE.
En mérito a las razones expuestas, este Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara SIN LUGAR la presente acción por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, propuesta por el ciudadano A.J.G., contra la ciudadana Y.D.C.M.D.V., todos identificados suficientemente en autos, y ASI SE DECIDE.
Se condena en costas a la parte demandante, por haber resultado perdidosa.
No se requiere de notificación a las partes, por cuanto el presente fallo fue dictado dentro del lapso de ley.
Publíquese y déjese copia.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en Valencia, a los once (11) días del mes de junio del año dos mil siete (2007). Años 197° de la Independencia y 148° de la Federación.
LA JUEZA TITULAR,
ABOG. R.M.V.
LA SECRETARIA,
ABOG. LEDYS A.H.
En la misma fecha se dictó y publicó la anterior decisión, siendo las 2:15 de la tarde.
LA SECRETARIA,
ABOG. LEDYS A.H.
Expediente Nro. 52.442
Labr.-
