Decisión de Juzgado Decimo Cuarto de Municipio de Caracas, de 25 de Julio de 2007

La apoderada de la parte demandada opuso la cuestión previa contenida en el Ordinal 2° del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la ilegitimidad de la persona del actor por carecer de la capacidad necesaria para comparecer en juicio, en base a los siguientes fundamentos:

1) Invocó como norma de juicio el contenido del Artículo 136 eiusdem, relativo a la Capacidad Procesal, el cual expresa que: “Son capaces para obrar en juicio, las personas que tengan libre ejercicio de sus derechos, los cuales pueden gestionar por si misma o por medio de apoderados, salvo las limitaciones establecidas en la ley”.

2) Citó que al folio 52 del expediente riela telegrama con acuse de recibo enviado en fecha 06 de junio de 2006, a la ciudadana LUZ MAGAHALY AGÜERO BENITO de donde se desprende en forma expresa que “…TODO LO REFERENTE A DICHO INMUEBLE DEBE TRATARLO CON MI PERSONA…” IGUALMENTE LE COMUNICO QUE EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO QUE USTED TIENE FIRMADO…”ME HA SIDO TRASPASADO…”.; por lo cual alega que de esta comunicación la ciudadana M.A.G.H., aparece dentro de lo preceptuado en el Artículo 20 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios; que a partir de la fecha de la notificación del telegrama de marras se renovó el contrato por igual término es decir desde el día 06 de junio de 2006 hasta el día 06 de diciembre de 2006, por lo tanto hay un plazo hábil del contrato de arrendamiento en una forma indubitable, ya que el mismo reposa en el presente expediente en el folio 52, y por ende, no puede demandar a su mandante en fecha 14 de agosto de 2006, toda vez que la parte demandada se encuentra dentro del plazo útil del contrato de arrendamiento renovado por el telegrama con acuse de recibo y no es legítima la persona de la ciudadana M.A.G.H. para demandar un contrato que está en plena vigencia, todo ello de acuerdo a los Artículos 1.316, 1.549 y 1.550 del Código Civil Vigente.

El apoderado de la parte actora en la oportunidad correspondiente dio contestación a la cuestión previa contenida en el Ordinal 2° del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en los siguientes términos:

Negó, rechazó y contradijo en todas sus partes dicha cuestión previa por cuanto su representada, ciudadana M.A.G.H., es capaz para obrar en juicio y concretamente en el presente proceso, por no estar afectada de ninguna de las inhabilidades establecidas en las leyes, por lo contrario tiene y goza de libre ejercicio de todos sus derechos.

Cita que la cuestión previa opuesta es confusa en su redacción, ya que la representación judicial de la demandada no explica en forma clara y precisa en que consiste la falta de capacidad de su representada, aunado a que la falta de cualidad o la falta de interés en el actor o el demandado para intentar o sostener un juicio, no pueden ser alegadas “in limine litis”, sino que debe ser alegada como una defensa de fondo en el momento de la contestación de la demanda, como lo ordena el Artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, por lo cual ratificó e hizo valer en ese acto, todos los alegatos esgrimidos en el libelo así como los recaudos acompañados al mismo, y por último solicita se declare sin lugar la cuestión previa opuesta.

Con vista a los alegatos esgrimidos por ambas partes y las probanzas traídas a los autos, este Tribunal pasa a analizar la defensa invocada en este juicio cuya fundamentación legal está contenida en el Ordinal 2º del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la Cuestión Previa por falta de capacidad procesal, y a tales respectos observa:

El Artículo 136 del Código adjetivo expresa:

Son capaces para obrar en juicio, las personas que tengan el libre ejercicio de sus derechos, las cuales pueden gestionar por si mismas o por medio de apoderados, salvo las limitaciones establecidas en la ley

.

Las partes, conforme a la norma transcrita pueden gestionar y obrar en juicio por sí mismas, con la asistencia jurídica o legal correspondiente, o por medio de sus apoderados o mandatarios, siempre que tengan el libre ejercicio de sus derechos.

En este sentido, la acción es actividad jurídica por excelencia, ya que se traduce en una serie de actos que producen consecuencias jurídicas, y de ahí que no pueda ser desenvuelta por cualquiera, pues, para que los actos que la componen produzcan tales consecuencias, o sea que desplieguen la eficacia querida en el proceso, hace falta que quien los realice esté provisto de los requisitos que aquí intentaremos definir, ya que ellos coinciden con lo que, en general, son los requisitos subjetivos de los actos jurídicos y, por tanto, se refieren a la capacidad y a la legitimación.

La capacidad es la expresión de la idoneidad de la persona para actuar en juicio, inferida de sus cualidades personales. La legitimación representa, en cambio, dicha idoneidad inferida de su posición respecto del litigio.

Estas dos nociones muestran que los dos requisitos, incluso refiriéndose ambos al modo de ser del sujeto agente, han de ser considerados como esencialmente distintos.

Según el artículo 1.144 del Código Civil, son incapaces para contratar los menores y los entredichos, los inhabilitados y cualquiera otra persona a quien la Ley le niega la facultad de celebrar determinados contratos. Por tanto, las cualidades que deriva la capacidad se refieren exclusivamente a: la edad; la salud mental y la libertad personal.

Para que alguien pueda actuar en juicio, no basta que posea las cualidades personales de capacidad, sino que requiere, además, que se encuentre en una determinada posición.

No hacen falta muchas reflexiones para comprender que quien se encuentra en mejor condición para ejercer la acción, es el propio titular del interés en litigio, puesto que nadie mejor que él puede sentirse estimulado a servir de medio entre los hechos y quien los haya de valorar. Es manifiestamente intuitivo que mientras el desinterés es requisito para decidir, el interés es el requisito por excelencia para demandar.

Pero la más rápida observación de los fenómenos procesales, lo mismo que la más modesta meditación acerca de los principios ya expuestos, muestran que dicha interferencia no avanza hasta el punto de convertirse en coincidencia: continuamente vemos actuar en juicio a quien no es el titular del interés en litigio, y, por otra parte, basta pensar que ello tiene que suceder por fuerza cuando él sea un incapaz, para deducir desde ahora que la legitimación no puede confundirse con la cualidad del sujeto del interés litigioso.

La regla es la que se infiere de las reflexiones ya hechas: actúa en juicio el sujeto del interés en litigio, pues esta regla no la enuncia la ley de manera precisa, ya que, cuando el Artículo 16 del Código de Procedimiento Civil, dispone en su primer apartado que para proponer la demanda el actor debe tener interés jurídico actual, establece, a la par, dos requisitos de la acción: la existencia del litigio, y la relación con la persona que actúa.

Según la primera de estas hipótesis, la noción de la legitimación se conecta, por lo menos en parte, con la noción de capacidad, ya que la incapacidad del interesado constituye el motivo de la legitimación para obrar de una persona distinta.

Así las cosas, se observa que la representación actora junto con el escrito libelar consignó documento de propiedad debidamente registrado por ante el Servicio Autónomo sin Personalidad Jurídica de Registro Público, Oficina Inmobiliaria del Quinto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, de fecha 23 de mayo de 2006, anotado bajo el Nº 27, Tomo 08, Protocolo Primero, y en vista que no fue cuestionado ni tachado conforme a la ley adjetiva es valorado por este Tribunal de acuerdo a lo pautado en los Artículos 1.357 y 1.363 del Código Civil, y aprecia que la ciudadana M.A.G.H. pasó a ser la propietaria del inmueble objeto del hecho controvertido, a través de la venta que le hiciera la ciudadana M.C.P.D.A. en la citada fecha, y así se decide.

Igualmente trajo a los autos telegrama con acuse de recibo enviado por la ciudadana M.A.G.H. a la ciudadana LUZ MAGAHALY AGÜERO BENITO, a través del Instituto Postal Telegráfico (IPOSTEL), cursante como correspondencia certificada a los folios 51 y 52 del expediente, el Tribunal observa que el mismo no fue impugnado expresamente por la representación demandada, por lo que le otorga valor probatorio de conformidad con lo estipulado en los Artículos 1.371 y 1.375 del Código Civil, y aprecia que la parte actora le hizo saber a la arrendataria, hoy demandada, que el inmueble pasó a ser de su propiedad y que debía comunicarse con ella con respecto a la necesidad que tiene de habitarlo con su grupo familiar, y así se decide.

Ahora bien, de las anteriores pruebas consta que la parte demandada tuvo conocimiento que la ciudadana M.A.G.H., pasó a ser la propietaria del inmueble cuyo desalojo se pretende a través de la presente acción inquilinaria, en base a la norma sustantiva expresamente establecida en el Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y que como dueña de ese bien, obviamente se encuentra subrogada en todas y cada una de las obligaciones que se derivan del vínculo contractual bajo estudio, pues en su doble rol tiene el derecho legítimo para obrar como actora en el presente juicio, ejerciendo los derechos que la misma ley le otorga al tener el pleno goce de sus derechos civiles, ya que de autos no consta ningún impedimento al respecto, y así se decide.

Con relación al alegato opuesto por la referida representación demanda de que a partir de la fecha de la notificación mediante telegrama se renovó el contrato desde el día 06 de junio de 2006 hasta el día 06 de diciembre de 2006, y por ende, no puede demandar a su mandante en fecha 14 de agosto de 2006, por cuanto hay un plazo hábil del contrato de arrendamiento en una forma indubitable, el Tribunal lo declara improcedente en derecho debido a que tal comunicación estuvo dirigida única y exclusivamente a notificar sobre el traspaso de la propiedad relativa al inmueble arrendado así como la subrogación de la relación locativa, y no sobre la renovación de contrato alguno, y así se decide.

Efectuado este análisis, forzosamente el Tribunal declara sin lugar la cuestión previa contenida en el Ordinal 2° del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, invocada por la representación accionada, y tiene como válida y eficaz la capacidad procesal de la parte actora para ser sujeto activo en este juicio, y así queda establecido.

En este mismo orden opuso la cuestión previa contenida en el Ordinal 6° del Artículo 346 eiusdem, es decir el defecto de forma de la demanda, por no haberse llenado en el libelo los requisitos que indica el Artículo 340 ibídem, o por haberse hecho la acumulación prohibida en el artículo 78 del código en comento, en base a que en la pretensión se hace referencia a dos (2) contratos de arrendamientos privados, como que si fueran los únicos que se han suscrito entre la ciudadana LUZ MAGAHALY AGÜERO BENITO y la señora M.C.P.D.A., cuando en realidad existen contratos fechados desde el día 31 de agosto de 2000 hasta el día 28 de febrero de 2006.

El apoderado actor en la oportunidad correspondiente rechazó, negó y contradijo en todas sus partes la referida cuestión previa, en virtud que en el escrito libelar se mencionan los hechos que motivaron esta acción y que se acompañaron al mismo los documentos fundamentales para su procedencia, de los cuales se deriva en forma clara e indubitable el derecho deducido, por ello solicita que la defensa opuesta sea declarada sin lugar.

Con vista a lo anterior el Tribunal observa que la representación demandada opone la cuestión previa en comento por cuanto no se acompañó al escrito libelar los contratos de arrendamientos que suscribieron con anterioridad al invocado por la parte actora, por lo cual es necesario destacar que los Artículos 434 y 435 del Código de Procedimiento Civil, determinan en forma expresa los casos de excepción ante la circunstancia alegada por la citada abogada, ya que tales normas le otorgan oportunidad al actor para que éste pueda producir en juicio las probazas necesarias dentro del lapso de promoción de pruebas, y, hasta los últimos informes, si hubiere lugar a ello, a fin de demostrar básicamente la causa pretendi, sin que ello signifique la eficacia o no de la acción ejercida; aunado a que la circunstancia fáctica que se persigue en el caso concreto de autos, quedó evidenciada en las actas procesales a través del documento fundamental de la pretensión, a saber, el contrato de arrendamiento como fuente de las obligaciones que fueron aceptadas expresamente en el escrito de contestación, por lo tanto juzga que no se configura el defecto invocado, y consecuencialmente declara sin lugar la cuestión previa bajo análisis, y así se decide.

Resueltos como han quedado los puntos anteriores, pasa este Órgano Jurisdiccional a realizar las siguientes observaciones:

La parte actora alegó en el escrito libelar que el último de los contratos que se celebró entre la anterior propietaria y la hoy demandada, fue el que suscribieron por un lapso de seis (6) meses fijos e improrrogable, contados a partir del día 01 de septiembre de 2004, hasta el día 28 de febrero de 2005, y debido a que la mencionada arrendataria continuó ocupando el inmueble de autos después de su vencimiento, pagando el canon de arrendamiento sin haberse celebrado hasta la presente fecha ningún otro contrato escrito, la relación arrendaticia se convirtió a tiempo indeterminado al haber operado la tácita reconducción establecida en el Artículo 1.600 del Código Civil.

Por su parte la apoderada judicial de la demandada alegó que, es falso que la ciudadana LUZ MAGAHALY AGÜERO, tuviera un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, ya que la misma comenzó desde el año 1983 con su legítimo padre ciudadano Avelino Agüero Zapata, tal como se desprende de los recibos y de los contratos que acompañó a los autos, aunado a que la tácita reconducción solo puede ser invocada a su favor por la arrendataria demandada, de ahí que en el presente juicio la parte actora no está obligada a hacer mención del Artículo 1.600 del Código Civil, en el libelo.

Señaló que los alegatos de invocación forzosa para la actora son aquellos extremos de hecho fundamentales para que la demanda prospere, y entre ellos no está el de no haber operado la tácita reconducción, que, como lo alegó, debe ser opuesta por la parte demanda.

De lo anterior evidencia este Juzgado que debe verificar dichas circunstancias en ocasión de establecer previamente el inicio de la relación arrendaticia bajo estudio y su indeterminación o no en el tiempo, todo ello con base al principio Iura Novit Curia, establecido por la Sala Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia RC Nº 00-376, de fecha 30 de abril de 2002, con ponencia del Magistrado Franklin Arriechi, del cual se desprende la potestad que tiene el Juez de verificar la correcta aplicación del derecho en el caso sometido a su consideración, y al respecto observa:

Corren insertos a los folios 100, 101 y 102 del presente expediente copias fotostáticas de recibos de fechas 28 de febrero de 1983, 22 de agosto de 1986 y 01 de febrero de 1987, traídos a los autos por la representación demanda a los fines de demostrar que la relación arrendaticia de autos data de dichas fechas. Estos instrumentos si bien guardan relación con el inmueble objeto del hecho controvertido se desechan del proceso por cuanto no aportan ningún elemento de convicción que ayuden a resolver el conflicto planteado, por emanar de una tercera persona ajena a la relación procesal bajo estudio, y así se decide.

Riela a los folios 103 al 104, 105 al 106, 107 al 108, 109 al 110 y 111 al 112 del expediente, contratos de arrendamiento suscritos entre la ciudadana M.C.P.D.A. en su condición de arrendadora, y el ciudadano AVELINO AGÜERO ZAPATA, en su carácter de arrendatario del bien inmueble de autos; asimismo corren insertas a los folios 113 y 114 del expediente copia fotostática de constancias de consignación expedidas por el Juzgado Séptimo de Parroquia de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, de fechas 30 de agosto y 25 de septiembre de 1995. A estas pruebas se le adminicula el contrato de arrendamiento suscrito entre la ciudadana M.C.P. en su condición de arrendadora, y la ciudadana E.Á. AGÜERO BENITO, en su carácter de arrendataria del referido bien inmueble, cursante a los folios 115 al 117 del expediente. Estos recaudos fueron opuestos por la representación demandada a fin de demostrar el inicio de la relación arrendaticia bajo análisis, los cuales luego de ser revisados cuidadosamente se pudo constatar que fueron suscritos por terceras personas ajenas a la relación procesal demandada, aunado a que de autos no se evidencia que los derechos y obligaciones que se desprendieron de ellos en su oportunidad, hayan sido cedidos o traspasados a la parte demandada para que pueda existir una continuidad de dichas relaciones locativas, por lo que inevitablemente este Tribunal debe desecharlos del proceso, y así se decide.

Corre inserto a los folios 118 y 119 del expediente copia simple marcada con la letra “M” relativa al contrato de arrendamiento privado sobre el bien inmueble de autos, suscrito entre la ciudadana M.C.P., en su carácter de arrendadora y la parte demandada ciudadana LUZ MAGAHALY AGÜERO BENITO en su condición de arrendataria, con un canon mensual por la cantidad de Doscientos Mil Bolívares (Bs. 200.000,oo) mensuales y por el lapso de seis (6) meses improrrogables, contados desde el día 01 de septiembre de 2000 al día 28 de febrero de 2001, según su cláusula segunda.

Riela a los folios 120 al 121 del expediente copia simple marcada con la letra “N” relativa al contrato de arrendamiento privado, suscrito entre las referidos partes, sobre el mismo bien inmueble y por el mismo lapso de seis (6) meses improrrogables, contados desde el día 01 de marzo de 2002 al día 31 de agosto de 2002, según su cláusula segunda.

Riela a los folios 122 al 123 del expediente copia simple marcada con la letra “Ñ” relativa al contrato de arrendamiento privado, suscrito entre las mismas partes, sobre el bien inmueble de marras, y por el mismo lapso de seis (6) meses improrrogables, contados desde el día 01 de septiembre de 2003 al día 28 de febrero de 2004, según su cláusula segunda.

La abogada de la parte demandada durante la etapa probatoria reprodujo el mérito favorable que se desprende de estos instrumentos luego que la representación actora los impugnara y los desconociera en su oportunidad; sin embargo, se observa que no los tachó de falso en la oportunidad correspondiente para ello, conforme a la ley adjetiva, por lo tanto este Tribunal les otorga valor probatorio de conformidad con el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el Artículo 1.363 del Código Civil, y tiene como cierto que el vínculo obligacional bajo estudio en principio se estipuló en el tiempo, en una forma clara, diáfana y concreta; perfectamente establecida de modo exacto, a partir del día 01 de septiembre de 2000 y que específicamente culminó en cuanto a su temporalidad el día 28 de febrero de 2001, inclusive, en virtud que una vez vencida la vigencia estipulada de esta convención locativa, sin que las partes hayan suscrito un nuevo contrato a partir de esta última fecha, exclusive, obviamente operó de pleno derecho la prórroga legal que preceptúa el literal “a” del Artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en forma obligatoria para la arrendadora en aquella oportunidad y potestativamente para la arrendataria, por un lapso máximo de seis (6) meses, que vencieron el día 28 de agosto de 2001, exclusive, y así se decide.

En este orden de ideas, es evidente que el compromiso arrendaticio adquirido originalmente entre las partes fue pactado en un término improrrogable, y que al haber vencido íntegramente la prórroga legal correspondiente, establecida en el artículo 38 de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios y continuar la arrendataria hoy demandada en el inmueble por un lapso de siete (7) meses, indiscutiblemente el contrato se indeterminó en el tiempo, por lo que inevitablemente este Tribunal debe calificar la presente acción como una relación obligacional a tiempo indeterminado, y así queda establecido.

Resueltos como han sido los puntos anteriores, pasa este Sentenciador a analizar las pruebas traídas a los autos por las partes. De acuerdo a ello, deberá, para resolver la controversia, emitir su respectivo pronunciamiento definitivo en la parte dispositiva del presente fallo, y al respecto observa:

Pruebas de la parte actora

La parte actora trajo junto al escrito libelar copia del documento que fue debidamente protocolizado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario de los Municipios Urdaneta y C.R.d.E.M., en fecha 10 de abril de 2006, bajo el Nº 44, Tomo 2°, Protocolo Primero, mediante el cual se evidencia la venta que hiciera la ciudadana M.A.G.H. junto con la ciudadana S.M.F.G. al ciudadano O.G.M.B.. Dicho instrumento no fue cuestionado por la representación demandada y en razón de ello es valorado por este Tribunal conforme lo pautado en los Artículos 1.357 y 1.363 del Código Civil, y aprecia que el mismo demuestra la venta que hiciera la parte actora del inmueble que fuera de su propiedad, y así se decide.

Corre inserto a los folios 35 al 49 del expediente, de Notificación Judicial, practicada por el Juzgado Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 27 de marzo de 2006, mediante la cual la ciudadana M.C.P., ofrece en venta la casa distinguida con el Nº 72-C, en las condiciones que se encuentra, ubicadas en la Calle Real de Sarria, entre las Esquinas de S.D. y Coromoto, Parroquia La candelaria, Municipio Libertador, Caracas, por la cantidad de de Ciento Treinta Millones de Bolívares (Bs.130.000.000,oo) a la parte demandada ciudadana LUZ MAGAHALY AGÜERO BENITO, en virtud de ocupar la planta baja del mismo en calidad de arrendataria, y en vista que dicho documento fue expresamente reconocido por la parte demandada al no haberlo impugnado ni desconocido, este Tribunal le otorga valor probatorio de acuerdo a lo establecido en el Artículo 935 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con lo establecido en el Artículo 1.357 del Código Civil, por emanar de un funcionario competente que tiene facultades para darle fe pública a dicho acto, y aprecia que en el presente caso se cumplió con lo previsto en los Artículos 42 y 44 de de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; así mismo se evidencia que transcurridos los quince (15) días de ley, a partir del 27 de marzo de 2006, la propietaria quedó en libertad de dar en venta el inmueble a terceros, por cuanto de autos no consta lo contrario, y así se decide.

Telegrama de fecha 23 de junio de 2006, enviado a las ciudadanas M.A.G.H. y S.M.F.G., por el ciudadano O.G.M.B., a los fines de hacerle saber que vencieron los sesenta (60) días continuos, que les concedió a partir del 10 de abril de 2006, para que le hicieran entrega del inmueble que les compró, el cual está integrado por el terreno y la casa tipo Vinosa, Modelo “SAMY , que forma parte de la Posesión “La Sabaneta”, situado en la Jurisdicción del Municipio C.R.d.E.M.; y que en virtud de su incumplimiento les hace saber en la obligación de proceder en su contra por ante los Tribunales competentes. Esta prueba no fue cuestionada en el transcurso del proceso por la parte demandada por lo que este Tribunal le otorga valor probatorio de conformidad con el Artículo 1.363, aunado a que fue ratificada por la declaración testimonial que hiciera el citado ciudadano, y tiene como cierto la verdad del hecho material en ella contenido de que necesita el bien arrendado que sigue ocupando la vendedora a razón de no haber podido ocupar el inmueble por ella adquirido por medio de la compra que le hiciera la ciudadana M.C.P.D.A., y así se decide.

En la oportunidad legal para promover pruebas:

Ratificó todos los documentos acompañados a la demanda, al respecto observa este Tribunal que ya han sido debidamente valorados y apreciados precedentemente.

En cuanto a la prueba de informe promovida, este Tribunal negó su admisión por cuanto existen otros medios idóneos para demostrar sus alegatos.

Promovió copia certificada expedida por el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, del escrito dirigido por la demandada en la cual confiesa y acepta que la ciudadana M.A.G.H. es su arrendadora y propietaria del inmueble objeto de la pretensión. Por cuanto el referido recaudo fue expedido por un funcionario competente, este Tribunal le otorga valor probatorio de conformidad con el Artículo 1384 del Código Civil, sin embargo la adminicula con el documento de propiedad ya valorado y apreciado en punto previo.

Pruebas de la parte demandada

Copia certificada del documento poder autenticado por ante la Notaria Publica Primera del Municipio Chacao, en fecha 10 de noviembre de 2006, anotado bajo el Nro.36, Tomo 215, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria, otorgado a la abogada M.H.D.B. por la ciudadana LUZ MAGAHALY AGÜERO BENITO, mediante el cual la faculta para que defienda sus derechos, intereses en el juicio de Desalojo incoado en su contra. Por cuanto dicho recaudo no fue impugnado por la parte demandada, este Tribunal le otorga valor probatorio de conformidad con el Artículo 1.357 del Código Civil, y tiene como cierto que la mencionada abogada representa los derechos e intereses de la parte actora.

Reprodujo el Merito Favorable de los autos, al respecto este Tribunal negó dicha admisión, por cuanto el merito de los autos no constituye medio de prueba susceptible de admisión o evacuación, conforme lo dejó asentado la Sala de Casación Social del Tribunal Supremo de Justicia por Sentencia de fecha 10 de julio de 2003.

Corren insertos a los folios 115 al 124, 125, 126, 127, 128 y 129 del presente expediente recibos por conceptos de cánones de arrendamiento. Estos instrumentos son desechados por cuanto el hecho controvertido está dirigido a la necesidad de ocupación del inmueble arrendado y no la falta de pago de alquiler alguno.

Con respecto a la testimonial de la ciudadana N.M.D.L., se evidencia que en las dos (2) oportunidades fijadas el acto declaró desierto.

En cuanto a la declaración de la ciudadana G.J.R.M., se evidencia que a preguntas formuladas, previa las formalidades de ley, respondió que conoce a la ciudadana LUZ MAGAHALY AGÜERO BENITO, que conoce a la propietaria ciudadana M.C.P.D.A.; que la arrendataria tiene mas de 20 años viviendo en el inmueble de marras, que no conoce la nueva propietaria; que si sabia que el contrato vencía cada seis (6) meses.

A.c.h.s.l. testimonial juradas promovida por la abogada de la parte actora considera este Tribunal que las mismas no aporta elementos o hechos que le generen convicción a este Sentenciador sobre los puntos controvertidos en esta causa, pues un buen interrogatorio debe contemplar el doble aspecto de la razón de la ciencia o el conocimiento de las testigos, cuándo, dónde y cómo ocurrieron los hechos que se dilucidan entre las partes, y cómo los conocieron, pues al no existir dicha explicación, dadas las diversas manifestaciones referenciales y de desconocimiento, dicha deposición carece de concordancia y convergencia entre sí. En consecuencia la misma debe quedar desechada del proceso de conformidad con el dispositivo contenido en el Artículo 508 y 509 del Código de Procedimiento Civil, y así se decide.

Respecto a la comparecencia de las ciudadanas M.C.P.D.A., y M.A.G.H., no consta a los autos que hayan rendido declaración testimonial.

Ahora bien, determinados suficientemente en todos los términos en que fuere planteada la controversia, constata este Sentenciador la plena verificación del cumplimiento de las distintas etapas previstas en este procedimiento, por lo que pasa este Tribunal a determinar si la acción intentada por la representación accionante cumple con el presupuesto procesal invocado en este juicio, y al respecto observa:

El Profesor G.G.Q. en su Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, Volumen I, página 194, indica:

…No importa quien lo ha dado en arrendamiento, porque si la duración es indefinida, priva la necesidad del propietario del inmueble, del pariente consanguíneo dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo, sin que valga la necesidad del arrendatario, cualesquiera sea el arrendador y la manera como lo haya arrendado. No se trata de un incumplimiento imputable al locatario, sino el estado de necesidad del locador, el pariente consanguíneo en comento o del hijo adoptivo (expresión que resulta inexistente, tal como infra observamos). En ese caso, para la procedencia del desalojo en beneficio del sujeto necesitado, deben probarse tres (3) requisitos: la existencia de la relación arrendaticia por tiempo indefinido (verbal o por escrito), pues de no ser así, sino a plazo fijo, el desalojo es improcedente, pues priva la necesidad de cumplimiento del contrato durante el tiempo prefijado y sólo podrá ponérsele término por motivos diferentes con fundamento en el incumplimiento, y no en la necesidad de ocupación; y si el vínculo jurídico entre el propietario y el ocupante del inmueble no es arrendaticio, sino de otra naturaleza, o simplemente no existe ninguno entre los mismos, tampoco procederá tal acción, sino otra de acuerdo con las circunstancias que han dado lugar u origen a la ocupación del inmueble de que se trata (interdictal, reivindicatoria u otras). La cualidad de propietario del inmueble dado en arrendamiento como requisito de procedencia del desalojo, pues de no ser tal no tendrá esa legitimidad necesaria para que sólo así pueda comprobar la necesidad que pudiere caracterizarle como motivo que justifica el desalojo en beneficio del dueño, o del pariente consanguíneo. Asimismo, la necesidad del propietario para ocupar el inmueble, sin cuya prueba tampoco procederá la mencionada acción, que debe aparecer justificada por la necesidad de ocupación con preferencia al ocupante actual. La necesidad de ocupación tanto del propietario, como del pariente consanguíneo dentro del segundo grado, viene dada por una especial circunstancia que obliga, de manera terminante, a ocupar el inmueble dado en arrendamiento, que de no actuar así causaría un perjuicio al necesitado, no sólo en el orden económico, sino social o familiar, o de cualquier otra categoría, es decir, cualquier circunstancia capaz de obligar al necesitado a tener que ocupar ese inmueble para satisfacer tal exigencia, que de otra forma podría resultar afectado de alguna manera. Específicamente la necesidad no viene dada por razones económicas, sino de cualquier naturaleza que, en un momento dado, justifican de forma justa, la procedencia del desalojo. Se trata del hecho o circunstancia que en determinado momento se traduce por justo motivo, que se demuestra indirectamente en el interés indudable del necesitado para ocupar ese inmueble y no otro en particular. No sólo la persona natural que aparezca como propietario, sino el pariente consanguíneo en comento, o la persona jurídica dueña del inmueble, pues como ha admitido la Corte Primera en lo Contencioso-Administrativo, en decisión del 22 de octubre de 1991, la necesidad del propietario de ocupar el inmueble se materializa cuando el mismo demuestre que dicha necesidad de ocupación está en relación con el uso que haría a través de una sociedad mercantil en la cual el propietario y su cónyuge son los únicos accionistas. La prueba de la necesidad de ocupación se ha dicho que no puede ser de manera directa sino indirecta, porque el medio probatorio conduce a la misma, pues un contrato de arrendamiento o una factura no serían jamás pruebas documentales directas de la necesidad que tiene el propietario, o alguno de los miembros de su núcleo familiar, de ocupar el inmueble, ya que los mismos sólo pueden ser prueba del arrendamiento y sus cláusulas, o de la cancelación de una deuda, siempre y cuando se hayan cumplido los trámites procesales exigidos por el Código de Procedimiento Civil, para que los mismos surtan sus efectos (v.g. la ratificación por testigos de los documentos privados producidos por un tercero). Y es por esta razón que la administración pública tuvo razón al decidir no estimarlos como pruebas documentales válidas. Ahora bien, estos instrumentos si podrían ser utilizados como pruebas indirectas de la necesidad de ocupar un inmueble, sin que para ello fuera necesario su ratificación en juicio por sus emisores, ya que los mismos no estarían siendo valorados como documentos privados, sino como indicios (art. 510 del CPC) o pruebas indirectas, y siempre dentro de los límites que impone la sana crítica (art. 507 eiusdem). (OPT. CPCA, sentencia del 10 de abril de 1997)

...

Sobre este particular, y conforme al criterio sostenido por el Profesor G.G.Q., es necesario destacar que la apoderada de la parte accionante debe probar la concurrencia de los tres (3) requisitos para la procedencia del desalojo en beneficio del sujeto necesitado, a saber, la existencia de la relación arrendaticia por tiempo indefinido o indeterminado (verbal o escrita) entre los propietarios y las arrendatarias del inmueble; la cualidad de propietario del inmueble cedido en arrendamiento y la justificada necesidad de ocupación con preferencia a las ocupantes actuales, que debe venir por una especial circunstancia capaz de obligar al necesitado a tener que ocupar ese inmueble para satisfacer tal exigencia por justo motivo y no otro en particular.

De las instrumentales aportadas por la actora como el documento de propiedad, ya valorados y apreciados por este Despacho, es evidente que la representación accionante en el transcurso del proceso pudo demostrar la existencia de la relación arrendaticia existente entre la anterior propietaria y la hoy demandada, el cual por el transcurso del tiempo se convirtió a tiempo indeterminado o indefinido por cuanto de autos no consta lo contrario, y asimismo, demostró la cualidad o legitimación de la ciudadana M.A.G.H. como propietaria del inmueble.

En el caso bajo análisis infiere este Tribunal que, la representación actora aduce la necesidad de ocupar el inmueble cuyo desalojo demanda, a razón de que el inmueble que ocupa actualmente lo dio en venta y el comprador tiene la necesidad de su inmueble, por lo que le envía telegrama haciéndoselo saber, y lo cual fue ratificado mediante testimonial del mismo comprador, por lo que, este Sentenciador hace suyo el criterio antes descrito, explanado por el profesor G.G.Q., por cuanto se evidencia de forma justa la procedencia del desalojo, al haber demostrado el interés indudable de la necesidad para ocupar el inmueble que es de su propiedad y que se encuentra arrendado, inevitablemente el Tribunal debe concluir que la acción por desalojo bajo estudio debe prosperar en derecho, pues también quedó demostrada en autos la existencia de la relación arrendaticia sin determinación de tiempo y la propiedad de la parte accionante, quedando comprobado en las actas procesales la concurrencia de los tres (3) requisitos para su procedencia, configurando así la causal pautada en el literal “b” del Artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y así se decide formalmente.

Por cuanto con la promulgación de la ley especial en la materia quedó establecida la seguridad jurídica para las partes intervinientes en la relación arrendaticia, teniendo presente el derecho de defensa y la debida celeridad procesal con la consiguiente disminución de costos para el Estado como para las partes, y al crear un equilibrio entre el arrendador y el arrendatario que equivale a los mecanismos judiciales que en plano de igualdad le otorgan las herramientas necesarias para que puedan valerse en su legítimo derecho a la defensa sin interferencias ni desigualdades y al mismo tiempo limitó el costo del procedimiento judicial que resulta a veces tan prolongado y desigual que en definitiva no beneficia a ninguna de las partes, es por lo que este órgano jurisdiccional en el ejercicio de sus funciones y bajo el amparo de una ley justa, equilibrada y protectora de la seguridad de los derechos de las partes involucradas, y por cuanto el Parágrafo Primero del tantas veces mencionado Artículo 34 de la ley especial establece que cuando se declare con lugar la demanda de desalojo de un inmueble con fundamento en las causales señaladas “b” y “c”, el órgano jurisdiccional debe concederle al arrendatario un plazo improrrogable de seis (6) meses para la entrega del mismo, es por lo que este Juzgado con vista a que la representación actora fundamentó la presente demanda en el literal “b”, forzosamente le concede a las arrendatarias un plazo improrrogable de seis (6) meses para la entrega material del inmueble de marras, cuyo lapso deberá computarse una vez quede definitivamente firme el presente fallo; durante el cual permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones de la convención locativa.

Ahora bien, entiende este Tribunal que la permanencia en el inmueble de marras por parte de la demandada de autos durante el referido lapso, está sustentada por la norma in comento una vez que quede definitivamente firme el presente fallo, durante el cual permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones que constituyen el contrato de arrendamiento en cuestión, conforme se dejó asentado anteriormente, entonces la representación demandante puede pretender el pago de los alquileres que se produzcan hasta la entrega definitiva del inmueble objeto de desalojo, debido a que es una obligación principal de todo arrendatario, puesto que se trata de un contrato a título oneroso, cuyo uso, goce y disfrute de la cosa arrendada por parte de las accionadas trae como contraprestación para la arrendadora el pago de un precio o canon mensual determinado, pues, es el derecho económico que legítimamente tiene la arrendadora y propietaria del inmueble en el presente caso y cuyo cobro se encuentra ajustado al contenido del Artículo 1.592 del Código Civil, que dispone textualmente que: “El arrendatario tiene dos obligaciones principales: … 2°. Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos”, y así se decide.

Por todos los razonamientos expuestos en el presente fallo, con especial atención y acatamiento a lo dispuesto en los Artículos 2, 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, que obligan al Juez a interpretar las Instituciones Jurídicas tomando en consideración los actuales principios que fundamentan el Sistema de Derecho, y que persiguen hacer efectiva la Justicia, inevitablemente este órgano jurisdiccional, debe declarar con lugar la presente acción; lo cual quedará establecido en forma expresa y precisa en el dispositivo de este fallo, con arreglo a lo pautado en el Ordinal 5° del Artículo 243 eiusdem, y así finalmente se decide.

DISPOSITIVA

En fuerza de las consideraciones precedentemente expuestas, este Juzgado Décimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:

CON LUGAR la demanda de DESALOJO intentada por la ciudadana M.A.G.H. contra la ciudadana LUZ MAGAHALY AGÜERO BENITO, ambas partes plenamente identificadas al inicio de este fallo.

Como consecuencia de la anterior declaratoria, se ordena el desalojo del bien inmueble de autos constituido por una casa y el terreno donde está construida, ubicado en el lugar antes llamado Estado Sarria, entre las Esquinas de Coromoto y S.D., distinguido con el Nro 72-C, en jurisdicción de la Parroquia La C.d.D.L.d.D.C.; en perfecto estado de conservación, libre de personas y bienes.

Se le concede a la parte demandada un plazo improrrogable de seis (6) meses para la entrega material del inmueble antes identificado, contados a partir de que quede firme el presente fallo, en el entendido que las ciudadana MAGAHALY AGÜERO BENITO en dicho plazo deberá cumplir con las obligaciones contractuales y legales pactadas en la convención locativa.

Con vista a la declaratoria del presente fallo, este Tribunal condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencidas en este juicio.

Publíquese, regístrese y déjese copia certificada.

Dada, firmada, sellada y publicada en la Sala de Despacho del Juzgado Décimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los veinticinco (25) días del mes de julio del año dos mil siete (2007). Años: 197º y 148º.

EL JUEZ

LA SECRETARIA

J.C.V.R.

DIOCELIS J. PÉREZ BARRETO

En esta misma fecha, siendo las 2:15 horas de la tarde (2:15 p.m.) se publicó y registró la anterior decisión.

LA SECRETARIA

JCVR/DPB/Nairobis

Exp. 2118.